+ All Categories
Home > Documents > ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno...

ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno...

Date post: 06-Jun-2019
Category:
Upload: vanque
View: 214 times
Download: 0 times
Share this document with a friend
145
VYSOK UEN˝ TECHNICK V BRN BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY STAV SOUDN˝HO INENRSTV˝ INSTITUT OF FORENSIC ENGINEERING ANALZA VYBRANCH ZP!SOB! OCEN"N˝ NEMOVITOST˝ TYPU REKREAN˝ A ZAHR`DK`$SK` CHATA V LOKALIT BLANSKO A OKOL˝ ANALYSIS OF SELECTED METHODS OF VALUATION OF HOLIDAY COTTAGES AND GARDEN COTTAGES IN THE LOCALITY OF BLANSKO AND ITS SURROUNDINGS DIPLOMOV` PR`CE MASTER·S THESIS AUTOR PR`CE Bc. FILIP DOSKOIL AUTHOR VEDOUC˝ PR`CE Ing. PAVEL KLIKA SUPERVISOR BRNO 2013
Transcript
Page 1: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

VYSOKÉ U�ENÍ TECHNICKÉ V BRN� BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY

ÚSTAV SOUDNÍHO IN�ENÝRSTVÍ INSTITUT OF FORENSIC ENGINEERING

ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCEN"NÍ

NEMOVITOSTÍ TYPU REKREA�NÍ A

ZAHRÁDKÁ$SKÁ CHATA V LOKALIT� BLANSKO

A OKOLÍ ANALYSIS OF SELECTED METHODS OF VALUATION OF HOLIDAY COTTAGES AND GARDEN COTTAGES IN THE LOCALITY OF BLANSKO AND ITS SURROUNDINGS

DIPLOMOVÁ PRÁCE MASTER´S THESIS

AUTOR PRÁCE Bc. FILIP DOSKO�IL AUTHOR

VEDOUCÍ PRÁCE Ing. PAVEL KLIKA SUPERVISOR

BRNO 2013

Page 2: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering
Page 3: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství

Ústav soudního inženýrstvíAkademický rok: 2012/2013

ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE

student(ka): Bc. Filip Doskočil

který/která studuje v magisterském navazujícím studijním programu

obor: Realitní inženýrství (3917T003)

Ředitel ústavu Vám v souladu se zákonem č.111/1998 o vysokých školách a se Studijním azkušebním řádem VUT v Brně určuje následující téma diplomové práce:

Analýza vybraných způsobů ocenění nemovitostí typu rekreační a zahrádkářská chata vlokalitě Blansko a okolí

v anglickém jazyce:

Analysis of Selected Methods of Valuation of Holiday Cottages and Garden Cottages in theLocality of Blansko and its Surroundings

Stručná charakteristika problematiky úkolu:

Úkolem studenta je v lokalitě Blansko a okolí vyhledat více objektů typu rekreační a zahrádkářskáchata a vytvořit databázi srovnatelných objektů pro analýzu tržní hodnoty. Pro posuzované objektyprovést ocenění vybranými způsoby, a to jednak podle cenového předpisu (metodou nákladovou,výnosovou a porovnávací) a současně metodami používanými pro stanovení obvyklé ceny(alespoň metodou porovnávací a nákladovou). Na základě provedených ocenění, případně iporovnání s dosaženými prodejními cenami provést porovnání zjištěných cen a analýzu příčinzjištěných rozdílů.

Cíle diplomové práce:

Cílem práce je vyhodnotit míru odlišnosti mezi obvyklými a administrativními cenami rekreačnícha zahrádkářských chat v dané lokalitě.

Page 4: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

Seznam odborné literatury:

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. Přepracované a doplněné vydáni; Akademickénakladatelství CERM, s.r.o., 2009 Brno. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

BRADÁČ, A., SCHOLZOVÁ, V., KREJČÍŘ, P. Úřední oceňování majetku 2010.

Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Brno. 302 s. ISBN 978-80-7204-667-6.

BRADÁČ, A., FIALA, J. a kolektiv. Rádce majitele nemovitostí: 2. aktualizované vydání. Praha:Lindě 2006. 1055 s. ISBN 80-7201-572-9.

HEŘMAN, J Oceňování nemovitostí. Praha: nakladatelství Economica, 2005. 174 s. ISBN80-245-0947-4.

Vedoucí diplomové práce: Ing. Pavel Klika

Termín odevzdání diplomové práce je stanoven časovým plánem akademického roku 2012/2013.

V Brně, dne 1.11.2012

L.S.

_______________________________doc. Ing. Robert Kledus, Ph.D.

Ředitel vysokoškolského ústavu

Page 5: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

Abstrakt

Diplomová práce se v úvodní èásti zabývá popisem oceòované lokality,

vysvìtlením základních pojmù v oceòování nemovitostí a popisem jednotlivých metod

oceòování, které budou pou�ity v praktické èásti. V praktické èásti se zabývá popisem a

ocenìním �esti rekreaèních chat. V závìreèné èásti se práce zabývá vyhodnocením

výsledkù pou�itých metod a zvolení nejvhodnìj�í metody pro oceòování rekreaèních a

zahrádkáøských chat v dané oblasti.

Abstract

The diploma thesis deals at the beginnig part with the description of appreciated

lokality, explanation of basic terms in real estate appraisement and description of

valuation methods, that will be used in the practical part. The practical part deals with the

description and valuation of six holiday cottages. In the final part of the thesis deals with

the evaluation of the results the used methods and selecting the most suitable method for

valuing holiday and gardening cottages in the area.

Klí�ová slova

Rekreaèní chata, zahrádkáøská chata, nemovitost, pozemek, ocenìní, metody

oceòování, cena, hodnota

Keywords

Holiday cottage, gardening, cottage, real estate, land, valuation, valuation

methods, price, value

Page 6: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

Bibliografická citace

DOSKOÈIL, F. Analýza vybraných zp�sob� ocen�ní nemovitostí typu rekrea�ní a

zahrádká�ská chata v lokalit� Blansko a okolí. Brno: Vysoké uèení technické v Brnì,

Ústav soudního in�enýrství, 2013. 198 s. Vedoucí diplomové práce Ing. Pavel Klika.

Page 7: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

Prohlá�ení

Prohla�uji, �e jsem diplomovou práci zpracoval samostatnì a �e jsem uvedl v�echny

pou�ité informaèní zdroje.

V Brnì dne 24. 5. 2013

.���������������.

podpis diplomanta

Page 8: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

Pod�kování

Na tomto místì bych chtìl podìkovat vedoucí mé diplomové práce Ing. Pavlu Klikovi, za

odborné rady, kterou mi poskytli pøi zpracování práce.

Page 9: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

9

1. ÚVOD ................................................................................................................................................ 12

2. LOKALITA BLANSKO A OKOLÍ ................................................................................................ 13

2.1. BLANSKO ..................................................................................................................... 13

2.2. JEDOVNICE .................................................................................................................. 15

2.3. OKOLÍ BLANSKA A JEDOVNICE .............................................................................. 16

3. ZÁKLADNÍ POJMY Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ............................................................ 17

3.1. NEMOVITOST .............................................................................................................. 17

3.2. STAVBA ........................................................................................................................ 17

3.2.1. Stavba podle stavebního zákona ................................................................................ 17

3.2.2. Stavba podle zákona o oceňování majetku ................................................................ 17

3.3. POZEMEK ..................................................................................................................... 18

3.4. ČLENĚNÍ POZEMKŮ ................................................................................................... 18

3.5. FUNKČNÍ CELEK ......................................................................................................... 19

3.6. JEDNOTNÝ FUNKČNÍ CELEK ................................................................................... 19

3.7. SOUČÁST ...................................................................................................................... 19

3.8. PŘÍSLUŠENSTVÍ .......................................................................................................... 19

3.9. PODLAHOVÁ PLOCHA .............................................................................................. 20

3.10. ZASTAVĚNÁ PLOCHA OBJEKTU ............................................................................. 20

3.10.1. Zastavěná plocha objektu podle ČSN 73 4055.......................................................... 20

3.10.2. Zastavěná plocha stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ............................................. 20

3.11. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OBJEKTU ........................................................................ 21

3.11.1. Obestavěný prostor podle normy ČSN 73 4055 ........................................................ 21

3.11.2. Obestavěný prostor podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ..................................................... 21

3.12. STAVBA PRO RODINNOU REKREACI ..................................................................... 21

3.13. CENA ............................................................................................................................. 22

3.14. HODNOTA .................................................................................................................... 22

3.15. OBVYKLÁ CENA ......................................................................................................... 22

4. PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ A OHLEDÁNÍ NEMOVITOSTI ............................................... 23

4.1. PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ ...................................................................................... 23

4.2. OHLEDÁNÍ NEMOVITOSTI ....................................................................................... 24

5. METODY OCEŇOVÁNÍ POUŽITÉ V RÁMCI DP .................................................................... 24

5.1. ADMINISTRATIVNÍ OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU ............................... 24

5.1.1. Porovnávací způsob ................................................................................................... 24

5.1.1.1. Rekreační a zahrádkářská chata .......................................................................................... 24

5.1.2. Nákladový způsob ...................................................................................................... 26

5.1.2.1. Rekreační a zahrádkářská chata .......................................................................................... 26

5.1.2.2. Venkovní úprava ................................................................................................................. 27

5.2. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM ...................................................................... 28

5.3. OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM ...................................................................... 28

5.4. VĚCNÁ HODNOTA ...................................................................................................... 29

5.5. OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ............................................................................................ 29

5.5.1. Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků ............................ 29

5.5.2. Společná ustanovení pro stavební pozemek neuvedený v cenové mapě ..................... 31

5.5.3. Jiné pozemky .............................................................................................................. 31

5.5.4. Neageliho metoda ocenění pozemků .......................................................................... 31

5.6. OCENĚNÍ TRVALÝCH POROSTŮ ............................................................................. 32

5.6.1. Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny ......................................... 32

6. POPIS A OCENĚNÍ JEDNOTLIVÝCH NEMOVITOSTÍ .......................................................... 34

6.1. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 1 ................................................................................. 34

6.1.1. Popis chaty ................................................................................................................ 34

6.1.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 34

6.1.3. Administrativní ocenění objektu č. 1 – porovnávací způsob ...................................... 35

6.1.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 37

6.1.5. Administrativní ocenění objektu č. 1 – nákladový způsob ......................................... 39

Page 10: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

10

6.1.6. Věcná hodnota ........................................................................................................... 42

6.1.7. Venkovní úpravy ........................................................................................................ 42

6.1.8. Trvalé porosty ............................................................................................................ 47

6.1.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy .................................................................. 48

6.2. REKREAČNÍ CHATA Č. 2 ........................................................................................... 50

6.2.1. Popis chaty ................................................................................................................ 50

6.2.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 50

6.2.3. Administrativní ocenění objektu č. 2 – porovnávací způsob ...................................... 51

6.2.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 52

6.2.5. Administrativní ocenění objektu č. 2 – nákladový způsob ......................................... 55

6.2.6. Věcná hodnota ........................................................................................................... 57

6.2.7. Venkovní úpravy ........................................................................................................ 58

6.2.8. Trvalé porosty ............................................................................................................ 64

6.2.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy .................................................................. 65

6.3. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 3 ................................................................................. 66

6.3.1. Popis chaty ................................................................................................................ 66

6.3.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 66

6.3.3. Administrativní ocenění objektu č. 3 – porovnávací způsob ...................................... 67

6.3.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 68

6.3.5. Administrativní ocenění objektu č. 3 – nákladový způsob ......................................... 70

6.3.6. Věcná hodnota ........................................................................................................... 73

6.3.7. Venkovní úpravy ........................................................................................................ 73

6.3.8. Trvalé porosty ............................................................................................................ 78

6.3.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy .................................................................. 79

6.4. REKREAČNÍ CHATA Č. 4 ........................................................................................... 80

6.4.1. Popis chaty ................................................................................................................ 80

6.4.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 80

6.4.3. Administrativní ocenění objektu č. 4 – porovnávací způsob ...................................... 81

6.4.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 82

6.4.5. Administrativní ocenění objektu č. 4 – nákladový způsob ......................................... 85

6.4.6. Věcná hodnota ........................................................................................................... 87

6.4.7. Venkovní úpravy ........................................................................................................ 88

6.4.8. Trvalé porosty ............................................................................................................ 91

6.4.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy .................................................................. 91

6.5. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 5 ................................................................................. 93

6.5.1. Popis chaty ................................................................................................................ 93

6.5.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 93

6.5.3. Administrativní ocenění objektu č. 5 – porovnávací způsob ...................................... 94

6.5.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 95

6.5.5. Administrativní ocenění objektu č. 5 – nákladový způsob ......................................... 98

6.5.6. Věcná hodnota ......................................................................................................... 100

6.5.7. Venkovní úpravy ...................................................................................................... 101

6.5.8. Trvalé porosty .......................................................................................................... 102

6.5.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy ................................................................ 103

6.6. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 6 ............................................................................... 105

6.6.1. Popis chaty .............................................................................................................. 105

6.6.2. Výpočet obestavěného prostoru ............................................................................... 105

6.6.3. Administrativní ocenění objektu č. 6 – porovnávací způsob .................................... 106

6.6.4. Ocenění pozemků ..................................................................................................... 107

6.6.5. Administrativní ocenění objektu č. 6 – nákladový způsob ....................................... 110

6.6.6. Věcná hodnota ......................................................................................................... 112

6.6.7. Venkovní úpravy ...................................................................................................... 113

6.6.8. Trvalé porosty .......................................................................................................... 117

6.6.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy ................................................................ 118

6.7. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM .................................................................... 119

6.8. OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM .................................................................... 121

7. SOUHRN VÝSLEDKŮ A VYHODNOCENÍ .............................................................................. 122

7.1. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 1 ............................................................................... 122

Page 11: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

11

7.2. REKREAČNÍ CHATA Č. 2 ......................................................................................... 124

7.3. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 3 ............................................................................... 126

7.4. REKREAČNÍ CHATA Č. 4 ......................................................................................... 128

7.5. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 5 ............................................................................... 130

7.6. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 6 ............................................................................... 132

7.7. SROVNÁNÍ VŠECH METOD OCENĚNÍ .................................................................. 134

8. ZÁVĚR ............................................................................................................................................ 137

9. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY........................................................................................... 138

10. SEZNAM TABULEK .................................................................................................................... 139

11. SEZNAM OBRÁZKŮ .................................................................................................................... 145

12. SEZNAM PŘÍLOH .................................................... CHYBA! ZÁLOŽKA NENÍ DEFINOVÁNA.

Page 12: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

12

1. ÚVOD

V dnešní hektické době se mnoho lidí vrací do přírody, kde se snaží najít únik ze

stresu, napětí a nervozity, kterou přináší dnešní doba. Ti více majetní si pořizují domky na

vesnicích nebo na okrajích měst. Ostatní se snaží o únik alespoň o víkendech. Proto si

pořizují rekreační chatky, kde si do sytosti užijí klidu, přírody a relaxují při práci na

zahrádkách. Je to nový fenomén dnešní doby, který se delší době vrátil.

Tématem diplomové práce je analýza vybraných způsobů ocenění nemovitostí typu

rekreační a zahrádkářská chata v lokalitě Blansko a okolí.

V úvodu diplomové práce se zabývám popisem lokality Blansko a Jedovnice. Poté

základními pojmy z oceňování nemovitostí a pak vysvětluji metody ocenění, které jsou

použity v rámci diplomové práce.

Hlavní částí diplomové práce je ocenění dvou rekreačních chat a čtyř

zahrádkářských chat. Pět oceňovaných nemovitostí se nachází v Blansku nebo v jeho

částech. Jedna nemovitost se nachází v městysu Jedovnice. U každého objektu jsou dále

oceněny pozemky, venkovní úpravy a trvalé porosty.

Cílem práce je porovnání vybraných způsobů ocenění vhodných pro rekreační a

zahrádkářskou chatu a jejich statické vyhodnocení jednotlivých způsobů.

Page 13: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

13

2. LOKALITA BLANSKO A OKOLÍ

2.1. BLANSKO

Město Blansko je okresní město ležící v severní části Jihomoravského kraje.

Nachází se v údolí řeky Svitavy na rozhraní Drahanské a Českomoravské vrchoviny.

Rozkládá se asi 30 km severně od Brna. Průměrná nadmořská výška města je 285 m n. m.

Počet obyvatel 20 769.

V Blansku se nachází 7 mateřských škol, 5 základních škol, 4 střední školy a jedna

speciální škola pro děti s více vadami. V Blansku se nachází mnoho kulturních zařízení

jako kino, muzeum, městská knihovna, Galerie města Blanska, Galerie ve věži a Dělnický

dům, kde se konají plesy, koncerty, divadla atd. Dále se v Blansku nachází nemocnice,

která poskytuje zdravotní služby v lůžkové a ambulantní, základní i specializované

diagnostické, léčebné a preventivní péči. Ve městě se nachází spousta sportovních klubů a

sportovních zařízení (krytý bazén, aquapark, bowling, fotbalové hřiště…). V Blansku se

nachází mnoho kulturních památek, mezi nejvýznamnější patří blanenský zámek, barokní

kostel sv. Martina, dřevěný kostelík převezený roku 1936 z Podkarpatské Rusi.

Obrázek č. 1 – Blansko

Page 14: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

14

Město Blansko má 12 částí města a 8 katastrálních území. Části města Blanska

jsou: Blansko, Horní Lhota, Dolní Lhota, Hořice, Klepačov, Lažánky, Olešná, Těchov,

Obůrka, Češkovice, Žižlavice a Skalní mlýn.

Katastrální území jsou:

Blansko

Hořice u Blanska

Horní Lhota u Blanska

Dolní Lhota

Klepačov

Lažánky u Blanska

Olešná u Blanska

Těchov

První písemná zpráva o Blansku je zachycena již v Letopise kanovníka

Vyšehradského, pokračovatele Kosmova a vztahuje se k roku 1136. Je v něm zachycen

spor o stavbu kostela mezi olomouckým biskupem Jindřichem Zdíkem a brněnským

údělným knížetem Vratislavem. Spor nakonec vyhrál Jindřich Zdík a mohl vystavět a

vysvětit nový kostel v Blansku.

Na konci 16. století, když se Blansko dostalo do držení rodu Žalkovských ze

Žalkovic, povýšil Matyáš Žalkovský Blansko na městys. V té době došlo k přestavbě

gotické tvrzi na renesanční zámek. Koncem 17. století startuje v Blansku železářská

výroba, kterou založil rod hrabat Gellhornů. Dále v této výrobě pokračoval rod Salm-

Reifferscheidt. Největší slávy dosáhlo blanenské železářství v první polovině 19. století.

Salmům patřilo blanenské panství do roku 1945.

Přelomovým okamžikem v historii Blanska byla výstavba železniční trati Brno –

Česká Třebová – Praha, která se v členitém terénu mezi Brnem a Blanskem stavěla v letech

1843–1849. Na trati je mnoho tunelů a vlaky tu jezdí dodnes.

Dalším významným okamžikem v dějinách Blanska bylo jeho povýšení na město v

roce 1905 dekretem císaře Františka Josefa I. Blansko se před 1. světovou válkou stalo

zásluhou jeskynních objevů Dr. Jindřicha Wankela a profesora Karla Absolona velmi

vyhledávaným turistickým cílem. Popularita ještě zesílila pokračujícími výzkumy a

zpřístupňováním dalších jeskyní Moravského krasu po vzniku Československé republiky.

Po 2. světové válce v roce 1949 se Blansko stalo okresním městem.

Page 15: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

15

Dále v Blansku vznikají nové průmyslové podniky (ČKD, ADAST a Metra), které

své výrobky vyvážely do mnoha zemí světa. Důsledkem rozmachu strojírenské výroby je

prudký nárůst obyvatel ve městě a v té době vyrůstají i nová sídliště, základní a střední

školy a četné stavby občanské vybavenosti.

Po roce 1989 přichází do velkých podniků dočasný útlum zdejší průmyslové

výroby, s kterým bojují až dodnes. Centrem okresu zůstalo Blansko až do nedávné reformy

veřejné správy, kdy se roku 2003 stalo obcí s rozšířenou působností. [6,8]

2.2. JEDOVNICE

Městys Jedovnice se nachází v okresu Blansko, v těsné blízkosti Moravského

krasu, asi 10 km od města Blanska a 25 km severně od Brna. Jeho průměrná nadmořská

výška je 470 m n. m. Počet obyvatel 2729.

Obrázek č. 2 - Jedovnice

Page 16: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

16

V Jedovnicích se nachází mateřská, základní a střední škola. Z kulturních zařízení

je zde kino, kulturní dům, kde se konají plesy, divadla, koncerty. Dále se zde nachází malé

zdravotní středisko, knihovna a sportoviště (fotbalové hřiště, tenisové kurty).

Jedovnice jsou především známé díky rybníku Olšovec, kde se kromě rekreace a

koupání, provozují vodní sporty jako windsurfing, veslování a každoročně se tu konají

Mezinárodní závody rychlostních motorových člunů.

První písemná zmínka o Jedovnicích pochází z roku 1251. Historie tohoto městysu

je však starší a je spojená s osídlováním kraje slovanským obyvatelstvem. Za zakladatele

jedovnického panství a rodu pánů z Holštejna je považován Crha z Čeblovic. Crha se

proslavil statečným bojem proti Tatarům a za to byl jmenován rytířem krále Václava I. V

okolí bylo v minulosti několik obcí, které již před několika staletími zanikly.

Nejvýznamnějšími z nich byly osady Bystřec, Budkovan a Vilémov. Po smrti Crhy v roce

1308 se panství Jedovnice dostalo majetku pánů z Lipé. Bylo zde centrum obchodníků,

řemeslníků, vzkvétal rybolov, k dostání byly výrobky rudických železářů. V roce 1335

byly Jedovnice povýšeny na městečko.

Roky poté jedovnické panství vystřídalo několik majitelů, Jedovnice zažily útrapy

třicetileté války, řádění Švédů i morovou ránu. V roce 1743 se na panství přiženil hrabě

Antonín Salm. Zakládal hamry, uvedl do provozu první dvě hutě, vznikly kolonie

dělnických domků - dnešní Chaloupky. V roce 1811 byl správou panství pověřen Hugo

Salm. V r. 1848 byla obcím dána samospráva. Po první světové válce se Jedovnice staly

oblíbeným rekreačním místem a to přetrvává až dodnes.

Nejvýznamnější kulturní památkou je pozdně gotický kostel postavený namísto

dřevěného. Koncem 20. století byl moderně vyzdoben. [7]

2.3. OKOLÍ BLANSKA A JEDOVNICE

Okolí města Blanska a Jedovnice se nabízí poměrně veliká možnost sportovního a

kulturního vyžití. V těsné blízkosti se nachází CHKO Moravský kras a díky tomu je

Blansko nazýváno jako brána do Moravského krasu a Jedovnice jsou označovány jako

vstup do Moravského krasu. Mezi největší zajímavosti Moravského krasu patří

zpřístupněné jeskyně a propast Macocha. Mezi zpřístupněné jeskyně patří Kateřinská

jeskyně, Punkevní jeskyně, Sloupsko-šošůvské jeskyně, jeskyně Balcarka a jeskyně

Výpustek. Dalšími zajímavostmi v okolí např. zámek v Rájci – Jestřebí, barokní chrám

Page 17: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

17

Křtiny, zřícenina Blansek, Nový hrad, zřícenina hradu Holštejn, Čertův hrádek atd. Dále

má okres Blansko hustou sít turistických a cykloturistických tras. [6]

3. ZÁKLADNÍ POJMY Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

3.1. NEMOVITOST

Nemovitost definuje podle § 119 občanského zákona č.40/1964 Sb. takto:

„Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“ [4]

3.2. STAVBA

3.2.1. Stavba podle stavebního zákona

Podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., v § 2 odst. 3 definujeme stavbu

následovně:

Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní

technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky,

materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které

stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je

stavba pro reklamu. [5]

3.2.2. Stavba podle zákona o oceňování majetku

Podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., se stavby v § 3 člení takto:

Pro účely oceňování se stavby člení na:

a) stavby pozemní, kterými jsou

1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené

obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými

užitkovými prostory,

2. venkovní úpravy,

b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod

energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další

stavby speciálního charakteru,

c) vodní nádrže a rybníky,

d) jiné stavby.

Page 18: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

18

Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. [3]

3.3. POZEMEK

Pozemek se podle katastrálního zákona rozumí část zemského povrchu oddělená od

sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí

vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití

pozemků. Pozemek je určen parcelním číslem a názvem obce ev. katastrálního území, ve

kterém leží. Celkový pozemek se může skládat i z několika parcel. [1, str. 5]

3.4. ČLENĚNÍ POZEMKŮ

Pozemky se podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v § 9 člení

následovně:

a) stavební pozemky, kterými jsou

1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků,

které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou

nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění, je-li zvláštním

předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem

pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,

2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,

v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a

ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v

katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich

společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,

3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru

nemovitostí,

b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice,

vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost,

c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné

nelesní pozemky,

d) pozemky evidované v katastru nemovitostní jako vodní plochy,

e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d).

Page 19: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

19

Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen

podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami,

které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a

vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely

oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými

zdmi, pomníky, sochami apod.

Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru

nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným

stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. [3]

3.5. FUNKČNÍ CELEK

Funkčním celkem soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem

zastavěným touto stavbou souvisejícím jedním nebo více společně užívaným pozemky,

zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení

z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve

funkčním celku může být i více zastavěných pozemků. [2]

3.6. JEDNOTNÝ FUNKČNÍ CELEK

Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a

nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku

zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem

evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem

jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. [2]

3.7. SOUČÁST

Občanský zákoník definuje součást v § 120 takto:

Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by

se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. [4]

3.8. PŘÍSLUŠENSTVÍ

Občanský zákoník definuje příslušenství v § 121 takto:

Page 20: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

20

Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny

k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a

prostory, určené k tomu, aby byly s bytem užívány. [4]

3.9. PODLAHOVÁ PLOCHA

Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů

stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce

podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem

svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U poloodkrytých

případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová

plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné

konstrukce podlahy do roviny řezu. [2]

3.10. ZASTAVĚNÁ PLOCHA OBJEKTU

3.10.1. Zastavěná plocha objektu podle ČSN 73 4055

Zastavěná plocha budovy je plocha půdorysného řezu vymezená vnějším obvodem

svislých konstrukcí budovy, u objektů nezakrytých nebo poloodkrytých je zastavěná plocha

vymezena obalovými čarami vedenými líci svislých konstrukcí v rovině upraveného terénu.

[1, str. 26]

3.10.2. Zastavěná plocha stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.

Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty

vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemích a podzemních podlaží do vodorovné

roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.

Zastavěnou plochou nadzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená

ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních podlaží do

vodorovné roviny.

Zastavěnou plochou podzemní části stavby se rozumí plocha, ohraničená

ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech podzemních podlaží do

vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají. [2]

Page 21: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

21

3.11. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OBJEKTU

3.11.1. Obestavěný prostor podle normy ČSN 73 4055

Podle této normy se obestavěný prostor pozemních stavebních objektů určuje, kde

to charakter objektu dovoluje a kde je to žádoucí, odděleně pro části objektu stavebně

nebo účelově odlišné, a pro části objektu vzájemně se lišící technologickým provedením.

Jako stavebně odlišné části se rozlišují:

a) základy,

b) spodní část objektu, pokud ji lze oddělit od vrchní části objektu,

c) vrchní části objektu, tj. část objektu, která charakterizuje jeho druh a účel,

d) zastřešení, pokud je lze oddělit od vrchní části objektu,

e) doplňující části objektu.

Základní obestavěný prostor se stanoví jako součet obestavěných prostorů

jednotlivých stavebně odlišných částí pozemního stavebního objektu – základů, spodní

části objektu, vrchní části objektu a zastřešení. [1, str. 27-28]

Op = Oz + Os + Ov + Ot,

kde Oz je obestavěný prostor základů, Os je obestavěný prostor spodní části objektu, Ov je

obestavěný prostor vrchní části objektu a Ot obestavěný prostor zastřešení.

3.11.2. Obestavěný prostor podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.

Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní

stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje. [2]

3.12. STAVBA PRO RODINNOU REKREACI

Podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. v § 2 písm. d) stavbou pro rodinnou rekreaci je:

1. Rekreační chata s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou

nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, může být podsklepená a mít

nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.

2. Zahrádkářská chata s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a zastavěnou plochou

nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, může být podsklepená a mít

nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.

Page 22: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

22

3. Rekreační domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně

verand, vstupů a podsklepených teras, může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží, popřípadě

jedno nadzemní podlaží a podkroví a jedno podzemní podlaží.

4. Rekreační chalupa, kterou je stavba, u níž byl původní účel užití stavby změněn na

stavbu pro rodinnou rekreaci. [2]

3.13. CENA

Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou

částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují

jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. [1, str. 46]

3.14. HODNOTA

Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to

ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit,

na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle

ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k

datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou

definovány, přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je

proto vždy nutné přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. [1, str. 47]

3.15. OBVYKLÁ CENA

Obvyklá cena je definovaná v § 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb.,

o oceňování majetku takhle:

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena

při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo

obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují

všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy

mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv

zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně

prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se

rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a

kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě

vyplývající z osobního vztahu k nim.[3]

Page 23: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

23

4. PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ A OHLEDÁNÍ NEMOVITOSTI

4.1. PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ

Přehled všech podkladů pro ocenění je znalec povinen uvést v nálezové části svého

znaleckého posudku. U každého dokladu se přiměřeně podrobně uvede jeho název, kdo a

kdy ho vydal a schválil, pod jakým číslem jednacím, k tomu podstatný obsah. [1, str. 61]

Zajímáme se především o tyto podklady:

· Výpis z katastru nemovitostí

· Kopie příslušné části katastrální mapy

· Výpisy z pozemkové knihy

· Cenová mapa pozemků

· Výkresová dokumentace

· Stavebně právní dokumentace

· Nájemní smlouvy

· Pasporty nemovitostí

· Přiznání k dani z nemovitosti

· Pojistné smlouvy

· Smlouvy o správě nemovitostí

· Smlouvy o službách

· Výsledky místního šetření

· Příslušné předpisy, katalogy cen, normy

· V soudních sporech další obsah spisu

· Databáze informací [1]

Page 24: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

24

4.2. OHLEDÁNÍ NEMOVITOSTI

Před tím než začneme s ohledáním nemovitosti je potřeba si jej pečlivě naplánovat.

Je vhodné si vytvořit formulář pro záznam zjištěných skutečností a nezapomenout si sebou

vzít pomůcky pro měření, psací potřeby pro zápis dat a fotoaparát.

Je vhodné si zvolit, zda objekt začneme ohledávat zevnitř nebo zvenku, abychom

na něco nezapomněli. Objekt ohledáme od sklepa po půdu nebo obráceně. Dále nesmíme

zapomenout si zaznamenat venkovní úpravy, výměry pozemků a druhy trvalých porostů.

Záznam ohledání by měl velmi pečlivě vypracován, aby nám nechyběla žádná data

k ocenění objektu. [1]

5. METODY OCEŇOVÁNÍ POUŽITÉ V RÁMCI DP

5.1. ADMINISTRATIVNÍ OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Metody oceňování a základní pravidla, které je potřeba dodržovat při oceňování

upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který odkazuje na oceňovací

vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky

č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.

V § 2 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. jsou uvedeny způsoby oceňování, které jsou

tímto zákonem stanoveny. Jedná se hlavně o nákladový způsob, výnosový a porovnávací

způsob.

5.1.1. Porovnávací způsob

5.1.1.1. Rekreační a zahrádkářská chata

§ 26 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

(1) Cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se zjistí

vynásobením počtu m3

obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č.

1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20 v tabulce č. 1 upravenou podle

odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rekreační chaty nebo

zahrádkářské chaty uvedené v příloze č. 7

(2) Cena upravená se zjistí podle vzorce:

CU = IPC x I,

kde

Page 25: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

25

CU… cena upravená za m3 obestavěného prostoru,

IPC… indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 20 tabulky č. 1,

I… index cenového porovnání vypočtený podle vzorce:

I = IT x IP x IV

kde

IT…index trhu se stanoví podle vzorce:

IT = 1 + ,

kde

Ti … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1,

IP… index polohy se stanoví podle vzorce:

IP = 1 + ,

kde

Pi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č.3,

IV … Index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce:

IV = 1 +( ) x V10

kde

Vi …hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č.

20 tabulky č. 2.

Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich

hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh.

Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik

do kvalitativního pásma znaku.

Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(3) Není-li indexovaná průměrná cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v

příloze č. 20 tabulce č. 1, zjistí se jejich cena podle § 6.

(4) Cena rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty zjištěná porovnávacím

způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v

příloze č. 11, kromě položek č. 15, 19, 21, 23, a 34, a popřípadě cenu vedlejších staveb,

tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25

m2.

Page 26: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

26

(5) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících

příslušenství k rekreační chatě nebo zahrádkářské chatě větší než 25 m2, ocení se tyto

stavby samostatně podle části druhé.

(6) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí a páté. [2]

5.1.2. Nákladový způsob

5.1.2.1. Rekreační a zahrádkářská chata

§ 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejichž základní ceny nejsou

uvedeny v příloze č. 20, a cena rozestavěné rekreační chaty a zahrádkářské chaty se zjistí

vynásobením počtu m3

obestavěného prostru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1,

základní cenou uvedenou v příloze č. 7, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a

upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se

násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp ,

kde

ZCU… základní cena upravená

ZC… základní cena podle přílohy č. 7,

K4… koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

K4 = 1 + (0,54 x n),

kde

1 a 0,54 jsou konstanty

n… součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce

č. 4, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s

podstandardním vybavením.

Dále platí, že

a) Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena

konstrukce, která se ve stavbě vykytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8

písm. b) této přílohy, zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a

Page 27: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

27

připočte se k součtu objemových podílů, přitom se výše ostatních objemových

podílů nemění,

b) Je-li ve stavbě konstrukce, jejíž náklady na pořízení činí více než dvojnásobek

nákladů standardního provedení podle přílohy č. 7, odečte se její objemový podíl

příslušející standardnímu provedení jako v případě konstrukce chybějící podle bodu c) a

stanoví se pro ni nový objemový podíl postupem podle bodu a),

c) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedené v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí

se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů.

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen

výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet

a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním, resp.

nadstandardním provedením.

K5… koeficient polohový podle přílohy č. 14

Ki … koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994

Kp … koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. [2]

5.1.2.2. Venkovní úprava

§ 10 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

(1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované

porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných

jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, případě v příloze č. 5 a násobí se

koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná

konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11,

popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se

koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

(2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním

celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li

s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle

odstavce 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 3.2, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11,

zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3

typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle §

Page 28: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

28

5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných

podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím.

(3) Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle

nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem Kp z přílohy č. 39. [2]

5.2. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM

Porovnávací metody jsou metody využívající principu porovnání mezi podobnými

nemovitostmi s oceňovanou nemovitostí.

Porovnávací metody můžeme rozdělit na:

· Porovnání přímé - je realizováno mezi prodávanými a oceňovanou

nemovitostí

· Porovnání nepřímé – provádí se tak, že prodávané nemovitosti se

porovnávají se standardní nemovitostí (etalonem), poté se oceňovaná

nemovitost porovnává s etalonem

· Metoda monokriteriální – porovnání se provádí jen na základě jednoho

kritéria

· Metoda multikriteriální – porovnání se provádí na základě více kritérií

U této metody si musíme vytvořit databázi prodávaných nemovitostí. Tato databáze

musí být vytvořena zhruba pro stejnou oblast. Tuto databázi vytvoříme pomocí inzerátů

realitních kanceláří, které nalezneme na webových stránkách realitních kanceláří nebo v

realitních inzercích. Pak porovnáváme, jak jsou si nemovitosti podobné, jestli mají stejnou

velikost, stejný technický stav, stejné vybavení atd. Jejich rozdílné vlastnosti vyjadřují

koeficienty. [1]

5.3. OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM

Základním prvkem pro výnosovou metodu jsou zisky, které mi nemovitost bude

přinášet při pronájmu. Výnosová hodnota je tedy součtem všech diskontovaných

(odúročených) příjmů, které můžeme očekávat při pronájmu nemovitosti, po odečtení

výdajů potřebných k zisku těchto příjmů. Výnosová hodnota je tedy velikost kapitálu, který

je třeba investovat na danou úrokovou míru (míru kapitalizace), aby přinášel výnosy.

Page 29: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

29

5.4. VĚCNÁ HODNOTA

Věcná hodnota se také označuje jako substanční hodnota nebo časová cena. Jedná

se o reprodukční cenu objektu, sníženou o přiměřené opotřebení. Odpovídá průměrně

opotřebenému objektu stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak

snížené o náklady na opravu vážných závad. Této ceně se podobá cena zjištěná

nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti. [1]

5.5. OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ

Jelikož pro město Blansko není vytvořena cenová mapa pozemků, budeme

oceňovat pozemky pomocí § 28 a § 32 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

5.5.1. Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků

§ 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

(1) Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v

druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného

činí:

a) 2250 Kč v hlavním městě Praze,

b) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území

hlavního města Prahy, částku vypočtenou podle vzorce

ZC = Cp x 5,00,

kde

Cp … cena pozemku v Kč/ m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle

vzorce

Cp = 35+ (a-1000) x 0,007414,

v němž

a… počet obyvatel v obci, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než

1000, použije se a = 1000,

c) 1100 Kč v Brně, Ostravě

d) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím

města uvedeného pod písmenem c) částku vypočtenou podle vzorce

ZC= Cp x 3,50,

s tím, že v Bohumíně je základní cena 400 Kč a v Hlučíně 300 Kč,

Page 30: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

30

e) 800 Kč v Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě,

Karlových Varech, Liberci, Mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Pardubicích, Plzni,

Ústí nad Labem a Zlíně

f) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím

města uvedeného pod písmenem e), kromě Jablonce nad Nisou a Chebu, částku

vypočtenou podle vzorce

ZC= Cp x 3,00

s tím, že v Otrokovicích je základní cen a 400 Kč a v Přelouči 200 Kč

g) 500 Kč v Českém Krumlově, Děčíně, Frýdku-Místku, Havířově, Chomutově,

Jáchymově, Karviné, Kladně, Luhačovicích, Mladé Boleslavi, Mostě, Poděbradech,

Přerově a Teplicích,

h) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím

města uvedeného pod písmenem g), kromě Nymburku, částku vypočtenou podle vzorce

ZC= Cp x 2,50

s tím, že v Orlové je základní cena 400 Kč, v Litvínově 300 Kč, v Jirkově 250 Kč, v Bílině

a Krupce 200 Kč,

i) 400 Kč v městech Benešov, Beroun, Blansko, Bruntál, Břeclav, Česká Lípa, Domažlice,

Havlíčkův Brod, Hodonín, Cheb, Chrudim, Jablonec nad Nisou, Jeseník, Jičín, Jindřichův

Hradec, Klatovy, Kolín, Kroměříž, Kutná Hora, Litoměřice, Louny, Mělník Náchod, Nový

Jičín, Nymburk, Pelhřimov, Písek, Prachatice, Prostějov, Příbram, Rakovník, Rokycany,

Rychnov nad Kněžnou, Semily, Sokolov, Strakonice, Svitavy, Šumperk, Tábor, Tachov,

Trutnov, Třebíč, Uherské Hradiště, Ústí nad Orlicí, Vsetín, Vyškov, Znojmo a Žďár nad

Sázavou,

j) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím

města uvedeného pod písmenem i), částku vypočtenou podle vzorce

ZC= Cp x 2,00,

s tím, že v České Třebové je základní cena 250 Kč a v Novém Boru 200 Kč

k) v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) až j), kromě Litomyšle, částku

vypočtenou podle vzorce

ZC= Cp x 1,00,

S tím, že v Litomyšli je základní cena 200 Kč

Page 31: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

31

l) u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena

tak, že nesousedí s ostatními katastrálními územími téže obce, se u územně odloučených

katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) až k) koeficientem 0,65.

(2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami

podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

(5) Cenou v Kč/ m2

pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří

jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2, je

cena stanovená podle odstavce 2 vynásobená koeficientem 0,40.

(9) Cena zjištěná podle odstavců 1až 8 činí nejméně 20 Kč/m2. [2]

5.5.2. Společná ustanovení pro stavební pozemek neuvedený v cenové mapě

§ 28a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

(2) Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha

a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle § 28 odst. 2. [2]

5.5.3. Jiné pozemky

§ 32 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

(2) Cenou v Kč/m2 pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem

oceněným podle § 28 odst. 2, je cena zjištěná podle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem

0,40. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2. [2]

5.5.4. Neageliho metoda ocenění pozemků

Metoda výpočtu cen stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy“ spočívá

v poznání, že cena stavebního pozemku je v určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti,

tak k výnosu z nájmu. Výhodou této metody je, že ji lze použít i tam, kde nejsou

k dispozici žádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Procentuální podíl

pozemku je určen pomocí tzv. „klíče třídy polohy“. Používá se 5 + 2 klíčů třídy polohy a

ke každému přiřazujeme slovní hodnocení a hodnotu od 1 do 8.

Mezi klíče třídy polohy patří:

I. – všeobecná situace

II. – intenzita využití pozemku

III. – dopravní relace k velkoměstu

IV. – obytný sektor

Page 32: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

32

V. – řemesla, průmysl, administrativa, obchod

VI. – povyšující faktory

VII. – redukující faktory

Z těchto klíčů se vypočítá výsledná třída polohy. Poté se pomocí tabulky přiřadí

příslušný podíl náležící k dané třídě polohy. Tímto se získá procento zastoupení ceny

pozemku v ceně souboru stavby + pozemky. Pro zjištění ceny pozemku je třeba znát

výchozí cenu všech staveb na pozemku. Cena pozemku – základní plochy se zjistí pomocí

vztahu:

CP = RC x PP/100 – PP

kde

CP…cena celého pozemku do trojnásobku zastavěné plochy stavby

RC… výchozí ceny

PP… podíl pozemku zjištěný zařazením do třídy polohy

Cenu pozemku základní plochy musíme vydělit celkovou výměrou pozemků pro

dosažení jednotkové ceny základní plochy. Tato jednotková cena se vynásobí výměrou

pozemků pro dosažení ceny pozemků. [1]

5.6. OCENĚNÍ TRVALÝCH POROSTŮ

5.6.1. Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny

§ 41 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

(1) Základní ceny ovocných dřevin, vinné révy a rostlin chmelu, jakož i možnosti a

způsoby jejich úpravy jsou uvedeny:

a) pro ovocné dřeviny v příloze č. 34, rozdělené na část 1 - intenzivní výsadba v Kč/m2

a

část 2 - extenzivní, zahrádková výsadby, vesměs v Kč/ks,

b) pro révu vinnou včetně zařízení vinic v příloze č. 35, pro část 1 - komerční vinice v

Kč/m2, část 2 - podnožové vinice v Kč/ m2, část 3 - nekomerční vinice v Kč/ m

2 a část 4 -

ostatní výsadba vinné révy v Kč/keř,

c) pro chmelové rostliny včetně zařízení chmelnic v příloze č 36, pro část 1 – chmelnice s

neozdravenými rostlinami a část 2 – chmelnice s ozdravenými rostlinami.

Page 33: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

33

(2) Základní cena okrasných rostlin podle příslušné skupiny a věkové kategorie v

příloze č. 37, včetně trvalých nelesních porostů na nelesních pozemcích do 1 000 m2

včetně nebo s počtem stromů do 50 ks včetně, se případně upraví věcně zdůvodněnými

přirážkami a srážkami z přílohy č. 37 a vynásobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14 a Kz z

tabulky č. 30 přílohy č. 37.

(3) Cena podle odstavce 1 nebo 2 se vynásobí koeficientem Kp z přílohy č. 39.

(4) Zjištěná cena okrasné rostliny podle odstavců 2 a 3 nesmí být nižší než 1 %

z její základní ceny uvedené v tabulkách č. 2 až 6 přílohy č. 37. [2]

Page 34: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

34

6. POPIS A OCENĚNÍ JEDNOTLIVÝCH NEMOVITOSTÍ

Mapa umístění všech oceňovaných nemovitostí se nachází v příloze č. 1.

6.1. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 1

6.1.1. Popis chaty

První oceňovaná nemovitost se nachází v zahrádkářské kolonii „Obecná“ města

Blanska. V blízkosti chaty se nachází veřejné koupaliště, krytý bazén a lesy.

Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou zahrádkářskou chatku s obytným

podkrovím. Střecha chaty je sedlová. V 1. PP se nachází kuchyňka, WC, komora a

schodiště vedoucí do 1. NP. V 1. NP se nachází obytná místnost a schody do podkroví. V

podkroví se nachází jedna ložnice. Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 22

let, chata je v dobrém stavu díky pravidelné údržbě.

K chatě náleží jeden pozemek, který je oplocen a nachází se na něm vodovodní

přípojka, přípojka elektro, žumpa a opěrná zeď. Dále se na pozemku nachází jehličnaté

stromy, keře a ovocné dřeviny. Před pozemkem se nachází dostatek místa pro parkování.

6.1.2. Výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 1 – výpočet obestavěného prostoru

Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP

1. PP m M m m2 m3

Sklep 4,00 4,00 2,20 16,00 35,20

1. PP celkem 16,00 35,20

Délka Šířka Výška ZP OP

1. NP m M m m2 m3

1. NP 4,00 4,00 2,45 16,00 39,20

Veranda 1,20 4,00 1,00 4,80 4,80

1. NP celkem 20,80 44,00

Délka Šířka Výška ZP OP

m M m m2 m3

Podkroví + zastřešení 4,00 4,00 2,00 16,00 16,00

Celkem podkroví + zastřešení 16,00 16,00

Page 35: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

35

Tabulka č. 2 – rekapitulace obestavěného prostoru

Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)

1. PP 16,00 35,20

1. NP 20,80 44,00

Podkroví + zastřešení 16,00 16,00

Celkem 20,80 95,20

Oceňovaný objekt č. 1 splňuje definici zahrádkářské chaty podle § 2, písm. d), odst. 2

vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.

6.1.3. Administrativní ocenění objektu č. 1 – porovnávací způsob

Při ocenění porovnávacím způsobem dle vyhlášky si musíme nejdříve zjistit

indexovanou průměrnou cenu objektu. Tuto cenu zjistíme pomocí kraje a počtu obyvatel

v obci v příloze č. 20 tabulky č. 1, vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Dále potřebujeme zjistit hodnoty jednotlivých indexů. Jedná se o index trhu, který

určíme pomocí tabulky č. 1 z přílohy č. 18a, index polohy, který určíme pomocí tabulky č.

3 z přílohy č. 18a a index konstrukce a vybavení, který určíme pomocí tabulky č. 2 z

přílohy č. 20. Tyto indexy poté vynásobíme a tím získáme index cenového porovnání.

Vynásobením indexu cenového porovnání s výměrou stavby a indexovanou průměrnou

cenou dostaneme cenu stavby.

Tabulka č. 3 – ocenění porovnávacím způsobem

Ocenění zahrádkářské chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Obec Blansko

Počet obyvatel obce 20769

Kraj Jihomoravský Katastrální území Blansko

Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2

Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota

Součet resp. Koeficient

Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950

1

Situace na dílčím (segmentu) trhu s

nemovitostmi

Poptávka je nižší než nabídka

II. -0,05

2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku

II. 0,00

3

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Bez vlivu II. 0,00

Page 36: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

36

Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,450

1 Životní prostředí a atraktivita oblasti

Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39

V. 0,20

2 Přírodní lokality Les i vodní plocha je v místě

IV. 0,05

3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00

4 Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku

III. 0,00

5 Hromadná doprava Výborná dostupnost III. 0,02

6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00

7 Obchod a služby v okolí Obchody a služby (lékař) III. 0,08

8 Sportoviště V místě - přístupné veřejnosti

II. 0,10

9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00

10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti

Bez vlivu III. 0,00

11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00

Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 1,030

0 Typ stavby Podsklepený s podkrovím IV. A

1 Druh stavby Zahrádkářská chata I. 0,02

2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm včetně II. -0,03

3 Střešní konstrukce

Podkroví více jak z

poloviny zastavěné plochy stavby

III. 0,03

4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)

II. 0,00

5 Vybavení WC ve stavbě III. 0,00

6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00

7 Příslušenství stavby Příslušenství zvyšující cenu

chaty IV. 0,04

8 Výměra pozemků užívaných se stavbou

Nad 400 m2 III. 0,03

9 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00

10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II. 1,05

Stáří stavby (roků) 22

s Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,9

Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 1,419

Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 2 782,45

Výměra stavby celkem m3 95,20

Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 264 889,32

Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 264 890

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 264 890,- Kč

Page 37: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

37

6.1.4. Ocenění pozemků

Jelikož pro město Blansko není cenová mapa pozemků, budeme pozemky oceňovat

podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Dle § 28 odst. 1, písm. i vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, je základní cena

za 1 m2 400 Kč. Dále pak základní cenu upravujeme přirážkami a srážkami dle přílohy č.

21 a nakonec ji vynásobíme s koeficientem změn cen stavby Ki z přílohy č. 38 a

koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Tabulka č. 4 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Obec Blansko

Cenová mapa je – není není

Počet obyvatel obce 20 769

Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm. i Kč/m2 400

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1

Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného

Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 30%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 30%

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2

Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci

Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -7%

1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro zahrádkářskou chatu. Nedaleko chaty se nacházejí lesy

a bazén.

2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.

Tabulka č. 5 – oceněné pozemku č. 4004

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. st. 4004

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku m2 16

Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou

Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata

Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2

Page 38: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

38

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 1037,81

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 1013,94

Cena pozemku bez Kp Kč 16 604,89

Cena pozemku s Kp Kč 16 220

Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. st. 4004, a proto se

ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Tabulka č. 6 – ocenění pozemku č. 1263/5

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 1263/5

Druh pozemku Zahrada

Výměra pozemku m2 548

Umístění pozemku kolem zahrádkářské chaty

Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata

Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

Úprava podle § 28 odst. 5 0,40

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 415,12

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 405,57

Cena pozemku bez Kp Kč 227 486,99

Cena pozemku s Kp Kč 222 250

Page 39: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

39

Tabulka č. 7 – rekapitulace ocenění pozemků

Rekapitulace oceněných pozemků

Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp

zastavěná plocha a nádvoří st. 4004 16 16 220

Zahrada 1263/5 548 222 250

Celkem 238 470

6.1.5. Administrativní ocenění objektu č. 1 – nákladový způsob

Při ocenění nákladovým způsobem dle vyhlášky si musíme nejdřív zjistit typ

rekreační chaty pomocí přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění. Poté

zjistíme ve stejné příloze základní cenu za m3 obestavěného prostoru, a pokud má chata

podkroví, tak základní cenu vynásobíme koeficientem využití podkroví.

Poté přistoupíme k výpočtu koeficientu vybavení stavby. Stavba se skládá

z jednotlivých konstrukcí a vybavení, které jsou vypsány v příloze č. 7 vyhlášky č. 3/2008

Sb., v aktuálním znění jako standardní konstrukce a vybavení. Potom přisoudíme každé

konstrukci koeficient, podle toho zda se jedná o standard, nadstandard nebo podstandard.

Standardní vybavení má koeficient 1, nadstandard 1,54 a podstandard 0,54. Potom

vyhledáme objemové podíly v příloze č. 15 tab. 4 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním

znění a vynásobíme je koeficienty podle toho, zda je konstrukce standard, podstandard

nebo nadstandard. Jestli konstrukce chybí nebo se podle vyhlášky neuvažuje, objemový

podíl je 0. Poté sečteme výsledné podíly a získáme koeficient vybavení.

Tato metoda dále vyžaduje výpočet opotřebení. Opotřebení lze vypočítat dvěma

způsoby a to lineárně nebo analyticky. Lineární způsob výpočtu opotřebení se používá,

když jsou všechny konstrukce a vybavení stejného stáří. Analytický způsob zase tehdy,

když jsou různého stáří. V téhle práci jsem zvolil analytickou metodu opotřebení. Tato

metoda opotřebení se počítá u každé konstrukce zvlášť a nakonec se jednotlivé výsledky

sečtou a získáme tak výsledek opotřebení v procentech.

Dále vynásobíme základní cenu obestavěným prostorem, koeficientem polohovým,

koeficientem vybavení a koeficientem změny cen staveb. Tak jsme získali výchozí cenu,

z které vypočteme opotřebení, které od výchozí ceny odečteme. Na závěr vynásobíme cenu

po odpočtu opotřebení koeficientem prodejnosti a dostaneme výslednou cenu objektu.

Page 40: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

40

Tabulka č. 8 – nákladové ocenění

Výpočet ceny - zahrádkářská chata

Zahrádkářská chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Typ A podsklepený

Střecha sedlová podkroví

Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 650

Koeficient využití podkroví Kpod 1,12

Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 848,00

Obestavěný prostor objektu OP m3 95,20

Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05

Koeficient změny cen staveb (příloha č.38 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC: 111 2,146

Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977

Koeficient vybavení stavby

Pol.

č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand

Podíl (př. 15)

% Pod.č. Koef. Uprav.

Podíl

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

1 Základy Izolované S 0,063 100 0,063 1,00 0,0630

2 Podezdívka neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

3 Svislé konstrukce tvárnice tl. 25 cm S 0,274 100 0,274 1,00 0,2740

4 Stropy dřevené spalné S 0,102 100 0,102 1,00 0,1020

5 Zastřešení umožňující podkroví S 0,091 100 0,091 1,00 0,0910

6 Krytina eternitová vlnitá S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400

7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,007 100 0,007 1,00 0,0070

8 Úprava povrchů omítky vnitřní štukové, vnější štukové

S 0,081 100 0,081 1,00 0,0810

9 Schodiště železné točité, dřevěné S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410

10 Dveře dřevěné plné S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300

11 Okna dřevěné zdvojené S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510

12 Podlahy PVC, dlažba S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400

13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310

14 Elektroinstalace světelná a motorová S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300

15 Rozvod vody Studená P 0,021 100 0,021 0,46 0,0097

16 Zdroj teplé vody ne C 0,010 100 0,010 0,00 0,0000

17 Rozvod propan-butanu Ne C 0,002 100 0,002 0,00 0,0000

18 Kanalizace kuchyň, WC S 0,020 100 0,020 1,00 0,0200

19 Záchod Splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040

20 Okenice Chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000

21 Vnitřní vybavení umyvadlo, WC S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220

22 Ostatní kuchyňský sporák S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220

Celkem 1,000 1,000 0,9587

Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,9587

Page 41: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

41

Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 3 991,95

Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 3 900,14

Rok odhadu 2013

Rok pořízení 1991

Stáří S Roků 22

Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky

Celková předpokládaná životnost Z Roků viz anal. výpočet

Opotřebení O % 30,10

Výchozí cena CN Kč 380 034,08

Stupeň dokončení stavby D % 100,00

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 380 034,08

Odpočet na opotřebení 30,10 % O Kč -114 401,67

Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 265 632,41

Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne

Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00

Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 265 632,41

Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 259 520

Tabulka č. 9 – výpočet analytického opotřebení

Analytická metoda výpočtu opotřebení

Pol.

č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C

(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)

1 Základy 0,06572 22 175 0,12571 0,82615

2 Podezdívka 0,00000 22 135 0,16296 0,00000

3 Obvodové stěny 0,28582 22 140 0,15714 4,49139

4 Stropy 0,10640 22 100 0,22000 2,34077

5 Zastřešení 0,09492 22 100 0,22000 2,08833

6 Krytina 0,04172 22 45 0,48889 2,03988

7 Klempířské konstrukce 0,00730 22 50 0,44000 0,32128

8 Úprava povrchů 0,08449 22 45 0,48889 4,13077

9 Schodiště 0,04277 22 100 0,22000 0,94090

10 Dveře 0,03129 22 50 0,44000 1,37692

11 Okna 0,05320 22 50 0,44000 2,34077

12 Podlahy 0,04172 22 50 0,44000 1,83590

13 Vytápění 0,03234 22 40 0,55000 1,77852

14 Elektroinstalace 0,03129 22 35 0,62857 1,96703

15 Rozvod vody 0,01008 8 50 0,16000 0,16123

16 Zdroj teplé vody 0,00000 22 40 0,55000 0,00000

Page 42: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

42

17 Rozvod propan-butanu 0,00000 22 40 0,55000 0,00000

18 Kanalizace 0,02086 15 40 0,37500 0,78234

19 Záchod 0,00417 15 40 0,37500 0,15647

20 Okenice 0,00000 22 40 0,55000 0,00000

21 Vnitřní vybavení 0,02295 22 40 0,55000 1,26218

22 Ostatní 0,02295 22 40 0,55000 1,26218

Celk. 1,0000 30,10300

Opotřebení analytickou metodou 30,10 %

Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 259 520,- Kč

6.1.6. Věcná hodnota

Tabulka č. 10 – věcná hodnota

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Zahrádkářská chata

Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ

Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 3 991,95

Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000

Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 3 991,95

Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá

Použitá jednotková cena Kč/m3 3 991,95

Výměra objektu m3 95,20

Výchozí cena Kč 380 034,08

Stupeň dokončení stavby % 100

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 380 034,08

Opotřebení podle cenového předpisu Kč -114 401,67

Časové cena stavby v současném stavu Kč 265 632,41

Náklady na dokončení Kč 0

Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 265 630

6.1.7. Venkovní úpravy

Pro výpočet ceny venkovní úpravy vycházíme z přílohy č. 11 vyhlášky č. 3/2008

Sb., v aktuálním znění. V této příloze si najdeme základní cenu podle druhu venkovní

úpravy. Tuto cenu vynásobíme koeficientem polohovým, koeficientem změny cen staveb a

výměrou venkovní úpravy. Výsledek je výchozí cena. Dále potřebujeme zjistit opotřebení,

které zjistíme lineární metodou. Z výchozí ceny vypočteme opotřebení a odečteme ho od

Page 43: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

43

ní. Na závěr vynásobíme tuto cenu koeficientem prodejnosti a dostaneme výslednou cenu

venkovní úpravy.

Tabulka č. 11 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Vodovodní přípojka

Umístění: Blansko

Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové

Technický stav: Dobrý

Výměra L: M 10

CZ-CC 2222

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu Rok 2013

Rok pořízení Rok 2005

Stáří S Roků 8

Předpokládaná životnost Z Roků 50

Opotřebení O % 16,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 867,52

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 8 675,21

Opotřebení Kč -1 388,03

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 7 287,17

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 7 120

Tabulka č. 12 – venkovní úprava – přípojka elektro

Přípojka elektro

Umístění: Blansko

Popis: 3fázová, kabel AL 16 mm2, v zemi

Technický stav: Dobrý

Výměra L: M 10

CZ-CC 2224

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu Rok 2013

Rok pořízení Rok 1991

Stáří S Roků 22

Předpokládaná životnost Z Roků 50

Opotřebení O % 44,00%

Page 44: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

44

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 140

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 315,46

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 154,62

Opotřebení Kč -1 388,03

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 766,59

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 730

Tabulka č. 13 – venkovní úprava – žumpa

Žumpa

Umístění: Blansko

Popis: z montovaného betonu

Technický stav: Dobrý

Výměra L: m3 6

CZ-CC 2223

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu Rok 2013

Rok pořízení Rok 1998

Stáří S Roků 15

Předpokládaná životnost Z Roků 90

Opotřebení O % 16,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 5 182,59

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 31 095,54

Opotřebení Kč -5 182,59

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 25 912,95

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 25 320

Tabulka č. 14 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Kanalizační přípojka

Umístění: Blansko

Popis: Přípojka kanalizace DN 200, potrubí plastové

Technický stav: Dobrý

Výměra L: M 8

Page 45: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

45

CZ-CC 2223

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu Rok 2013

Rok pořízení Rok 1998

Stáří S Roků 15

Předpokládaná životnost Z Roků 90

Opotřebení O % 16,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1555

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 503,88

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 28 031,05

Opotřebení Kč -4 671,84

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 23 359,21

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 22 820

Tabulka č. 15 – venkovní úprava – ploty

Ploty

Umístění: Blansko

Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,

nátěr

Technický stav: Dobrý

Výměra L: m2 pohl. Pl. 39

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu Rok 2013

Rok pořízení Rok 1998

Stáří S Roků 15

Předpokládaná životnost Z Roků 30

Opotřebení O % 50,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 21 090,89

Opotřebení Kč -10 545,44

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 10 545,44

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 300

Page 46: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

46

Tabulka č. 16 – venkovní úprava – plotová vrátka

Plotová vrátka

Umístění: Blansko

Popis: Vrátka ocelová z výplní z drátěného pletiva

Technický stav: Dobrý

Výměra L: Kus 1

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu Rok 2013

Rok pořízení Rok 1998

Stáří S Roků 15

Předpokládaná životnost Z Roků 30

Opotřebení O % 50,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1450

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 267,29

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 267,29

Opotřebení Kč -1 633,64

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 633,64

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 600

Tabulka č. 17 – venkovní úprava – opěrné zdi

Opěrné zdi

Umístění: Blansko

Popis: z lomového kamene

Technický stav: Dobrý

Výměra L: m3 pohl. Pl. 5

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu Rok 2013

Rok pořízení Rok 1991

Stáří S Roků 22

Předpokládaná životnost Z Roků 50

Opotřebení O % 44,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1850

Koeficient polohový K5 - 1,05

Page 47: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

47

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 4 168,61

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 20 843,03

Opotřebení Kč -9 170,93

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 11 672,09

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 11 400

Tabulka č. 18 – rekapitulace venkovních úprav

Rekapitulace venkovní úpravy

Druh Cena v Kč

Vodovodní přípojka 7 120

Přípojka elektro 1 730

Žumpa 25 320

Kanalizační přípojka 22 820

Ploty 10 300

Plotová vrátka 1 600

Opěrné zdi 11 400

Celkem 80 290

6.1.8. Trvalé porosty

Při oceňování okrasných rostlin si nejdříve určíme, do jaké skupiny patří. To

zjistíme podle přílohy č. 37 vyhlášky č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění. Dále v této příloze

zjistíme základní cenu podle stáří a skupiny. Tuto cenu můžeme upravit srážkami nebo

přirážkami. Tuto upravenou cenu vynásobíme koeficientem typu zeleně a stanoviště

okrasných rostlin, koeficientem polohovým a koeficientem prodejnosti, tímto získáme

konečnou cenu za dřevinu.

Tabulka č. 19 – seznam trvalých porostů na pozemku

Č. Název Stáří Počet Skupina

1 Smrk ztepilý 35 3 Jehličnaté stromy I

2 Cypříšek Lawsonův 20 3 Jehličnaté keře II

3 Jabloň 22 5 JHKM-Vk

4 Višeň 22 2 V-vt

5 Slíva 20 1 SMR-vt

Page 48: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

48

Tabulka č. 20 – ocenění okrasných rostlin

Ocenění okrasných rostlin dle § 41 odst. 2 a přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pol.

č. Název

Stáří (roků)

ZC

Kč/ks Počet

Sní-žení ceny

(%)

Zdůvodnění snížení

Zvýšení ceny

(%)

Min.

ZC

ZCU

Kč/ks

Cena celkem

(Kč)

103 Smrk ztepilý 35 15840 3 0 -- 0 15840 15840 47520

453 Cypříšek Lawsonův 20 1280 3 0 -- 0 1280 1280 3840

Celkem okrasné porosty Kč 51360

Koeficient stanoviště okrasných rostlin, resp. typu zeleně KZ -

položka:

5 - zeleň u bytových a rodinných domů, rekreačních domů a chalup, rekreačních a zahrádkářských chat

0,75

Koeficient polohový - příloha č. 14 1,05

Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15

1

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp 40 450

Tabulka č. 21 – ocenění ovocných dřevin

Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Druh

porostů Kód Věk

ZC -

cena

za ks,

m2

Min.

ZC

Zvýšení (max. 25 %)

Snížení (max. 80 %)

ZCU Počet Cena celkem

roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2

( ks nebo m2) (Kč)

Jabloň JHKM-Vk 22 1906 1906 0 0 1906 5 9530

Višeň V-vt 22 618 618 0 0 618 2 1236

Slíva SMR-vt 20 829 829 0 0 829 1 829

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 11 595

Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15

1

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 11 600

6.1.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy

Při výpočtu ocenění pozemků podle Naegeliho metody si nejprve určíme třídy

polohy. Pomocí nich vypočteme výslednou třídu polohy a procento zastoupení ceny

pozemku. Dále musím vyplnit výchozí cenu staveb na pozemku, kterou jsem vypočítal

nákladovým způsobem a také součet výměr všech pozemků.

Výchozí cena staveb na pozemku zahrnuje také výchozí cenu venkovních úprav patřící k

chatě.

Page 49: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

49

Tabulka č. 22 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy

Klíč třídy polohy Popis Třída

I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska, zahrádkářská oblast 2

II - Intenzita využití pozemku

pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1

III - Dopravní relace k velkoměstu

okrajová část města Blanska, v těsné blízkosti veřejné hromadné dopravy, s normální pěší dosažitelností ke středu města Blanska

3

IV - Obytný sektor neuvažuje se

V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod

neuvažuje se

Průměr 2,00

VI - Povyšující faktory Nejsou 0

VII - Redukující faktory Nejsou 0

Výsledná třída polohy 2,00

Nejbližší nižší celá třída polohy 2

K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6

Nejbližší vyšší celá třída polohy 2

K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6

Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 6,00

Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 492 924,41

Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 31 463,26

Výměra pozemků celkem (Pc) m2 564

Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 20,80

Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×

Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy? ano

Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)

m2 62,4

Výměra přebývající plochy (Pp) m2 501,6

Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 504,22

Cena základní plochy(Cz) Kč 31 463,26

Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25

Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 126,05

Cena přebývající plochy (Cp) Kč 63 229,05

Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 94 690

Page 50: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

50

6.2. REKREAČNÍ CHATA Č. 2

6.2.1. Popis chaty

Druhá oceňovaná nemovitost se nachází ve vesnici Hořice, která je částí města

Blanska. V okolí chaty se nachází lesy.

Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou rekreační chatu s obytným podkrovím.

Střecha chaty je sedlová. V 1. PP se nachází kuchyň, sklep, garáž a schodiště vedoucí do 1.

NP. V 1. NP se nachází obývací pokoj, koupelna, WC a schodiště vedoucí do podkroví a

balkon. V podkroví se nachází dvě ložnice a jeden balkon.

Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 28 let, chata je v dobrém stavu

díky pravidelné údržbě.

K chatě náleží dva pozemky, které jsou oploceny a nachází se na nich vodovodní

přípojka, elektro přípojka, žumpa. Dále se na pozemku nachází jehličnaté keře, jehličnatý

strom a ovocné dřeviny.

6.2.2. Výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 23 – výpočet obestavěného prostoru

Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP

1. PP m M m m2 m3

Sklep 1. Část 8,05 5,00 2,20 40,25 88,55

Sklep 2. Část 2,25 5,25 2,20 11,81 25,99

1. PP celkem 52,06 114,54

Délka Šířka Výška ZP OP

1. NP m M m m2 m3

1. NP 8,05 5,00 2,40 40,25 96,60

Balkon 1,20 5,00 1,00 6,00 6,00

Garáž 5,25 2,25 2,40 11,81 20,08

1. NP celkem 58,06 122,68

Délka Šířka Výška ZP OP

m M m m2 m3

Podkroví + zastřešení 8,05 5,00 2,40 40,25 48,30

Balkon 0,60 1,70 1,00 1,02 1,02

Celkem podkroví + zastřešení 41,27 49,32

Page 51: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

51

Tabulka č. 24 – rekapitulace obestavěného prostoru

Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)

1. PP 52,06 114,54

1. NP 58,06 122,68

Podkroví + zastřešení 41,27 49,32

Celkem 58,06 286,54

Oceňovaný objekt č. 2 splňuje definici rekreační chaty podle § 2, písm. d), odst. 1

vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.

6.2.3. Administrativní ocenění objektu č. 2 – porovnávací způsob

Tabulka č. 25 – ocenění porovnávacím způsobem

Ocenění rekreační chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Obec Blansko

Počet obyvatel obce 20769

Kraj Jihomoravský Katastrální území Hořice u Blanska

Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2

Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota

Součet resp. Koeficient

Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950

1

Situace na dílčím (segmentu) trhu s

nemovitostmi

Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05

2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku II. 0,00

3

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Bez vlivu II. 0,00

Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,270

1 Životní prostředí a atraktivita oblasti

Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39

V. 0,20

2 Přírodní lokality Les nebo vodní plocha je v místě

III. 0,00

3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00

4 Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku

III. 0,00

5 Hromadná doprava Dobrá dostupnost II. 0,00

6 Parkovací možnosti Garáž III. 0,02

7 Obchod a služby v okolí Obchody nebo služby II. 0,00

8 Sportoviště V místě - přístupné veřejnosti II. 0,05

9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00

Page 52: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

52

10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti

Bez vlivu III. 0,00

11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00

Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 1,106

0 Typ stavby Podsklepený s podkrovím IV. A

1 Druh stavby Rekreační chata II. 0,00

2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm včetně II. -0,03

3 Střešní konstrukce Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby

III. 0,03

4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)

II. 0,00

5 Vybavení WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout

IV. 0,10

6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00

7 Příslušenství stavby Příslušenství zvyšující cenu chaty

IV. 0,04

8 Výměra pozemků užívaných se stavbou

Nad 400 m2 III. 0,03

9 Kriterium jinde

neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00

10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II. 1,05

Stáří stavby (roků) 28

S Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,9

Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 1,334

Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 2 615,91

Výměra stavby Celke

m m3 286,54

Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 749 562,49

Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 749 560

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 749 560,- Kč

6.2.4. Ocenění pozemků

Tabulka č. 26 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Obec Blansko

Cenová mapa je – není není

Počet obyvatel obce 20769

Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm. i Kč/m2 400

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1

Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného

Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 30%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 30%

Page 53: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

53

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2

Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci

Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -7%

1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro rekreační chatu s pěkným výhledem do okolí. Nedaleko

chaty se nacházejí lesy.

2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu

Tabulka č. 27 – ocenění pozemku č. 174

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 174

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku m2 55

Umístění pozemku pozemek zastavěný rekreační chatou

Stavba umístěná na pozemku rekreační chata

Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 1037,81

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 1013,94

Cena pozemku bez Kp Kč 57 079,31

Cena pozemku s Kp Kč 55 770

Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 174, a proto se

ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Tabulka č. 28 – ocenění pozemku č. 175

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 175

Druh pozemku Ostatní plocha

Page 54: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

54

Výměra pozemku m2 321

Umístění pozemku pozemek zastavěný rekreační chatou

Stavba umístěná na pozemku rekreační chata

Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

Úprava podle § 28 odst. 5 0,40

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 415,12

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 405,57

Cena pozemku bez Kp Kč 133 254,24

Cena pozemku s Kp Kč 130 190

Pozemek tvoří funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 174, a proto se ocení podle

§ 32 odst. 2 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Tabulka č. 29 – ocenění pozemku č. 173/2

Ocenění stavebního pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 173/2

Druh pozemku Orná půda

Výměra pozemku m2 154

Umístění pozemku pozemek zastavěný rekreační chatou

Stavba umístěná na pozemku rekreační chata

Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

Úprava podle § 28 odst. 5 0,40

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 415,12

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 405,57

Page 55: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

55

Cena pozemku bez Kp Kč 63 928,82

Cena pozemku s Kp Kč 62 460

Tabulka č. 30 – rekapitulace ocenění pozemků

Rekapitulace oceněných pozemků

Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp

zastavěná plocha a nádvoří 174 55 55 770

Ostatní plocha 175 321 130 190

Orná půda 173/2 154 62 460

Celkem 248 420

6.2.5. Administrativní ocenění objektu č. 2 – nákladový způsob

Tabulka č. 31 – nákladové ocenění

Výpočet ceny - rekreační chata

Rekreační chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ A podsklepený

Střecha sedlová podkroví

Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 650

Koeficient využití podkroví Kpod 1,12

Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 848,00

Obestavěný prostor objektu OP m3 286,54

Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05

Koeficient změny cen staveb (příloha č.38 vyhlášky,dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC:111 2,146

Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977

Koeficient vybavení stavby

Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl

(př. 15) % Pod.č. Koef.

Uprav.

podíl

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

1 Základy Izolované S 0,063 100 0,063 1,00 0,0630

2 Podezdívka neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

3 Svislé konstrukce zděné tl. 25 cm S 0,274 100 0,274 1,00 0,2740

4 Stropy dřevené spalné S 0,102 100 0,102 1,00 0,1020

5 Zastřešení umožňující podkroví S 0,091 100 0,091 1,00 0,0910

6 Krytina pálená taška z křidlice N 0,040 100 0,040 1,54 0,0616

7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,007 100 0,007 1,00 0,0070

8 Úprava povrchů omítky vnitřní štukové, vnější štukové, pobíjené dřevěné

S 0,081 100 0,081 1,00 0,0810

9 Schodiště Dřevěné S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410

10 Dveře dřevěné plné S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300

Page 56: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

56

11 Okna dřevěné zdvojené S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510

12 Podlahy PVC S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400

13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310

14 Elektroinstalace světelná a motorová S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300

15 Rozvod vody studená, teplá S 0,021 100 0,021 1,00 0,0210

16 Zdroj teplé vody Bojler S 0,010 100 0,010 1,00 0,0100

17 Rozvod propan-butanu Ne C 0,002 100 0,002 0,00 0,0000

18 Kanalizace kuchyň, WC, koupelna S 0,020 100 0,020 1,00 0,0200

19 Záchod Splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040

20 Okenice Chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000

21 Vnitřní vybavení umyvadlo, WC, vana S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220

22 Ostatní Krb, kuchyňský sporák S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220

Celkem 1,000 1,000 1,0016

Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 1,0016

Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 4 170,76

Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 4 074,83

Rok odhadu 2013

Rok pořízení 1985

Stáří S roků 28

Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky

Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet

Opotřebení O % 35,44

Výchozí cena CN Kč 1 195 089,84

Stupeň dokončení stavby D % 100,00

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 1 195 089,84

Odpočet na opotřebení 35,44 % O Kč -423 491,67

Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 771 598,18

Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne

Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00

Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 771 598,18

Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 753 850

Tabulka č. 32 – výpočet analytického opotřebení

Analytická metoda výpočtu opotřebení

Pol.

č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C

(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)

1 Základy 0,06290 28 175 0,16000 1,00639

2 Podezdívka 0,00000 28 135 0,20741 0,00000

Page 57: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

57

3 Obvodové stěny 0,27356 28 140 0,20000 5,47125

4 Stropy 0,10184 28 100 0,28000 2,85144

5 Zastřešení 0,09085 28 100 0,28000 2,54393

6 Krytina 0,06150 28 60 0,46667 2,87007

7 Klempířské konstrukce 0,00699 28 50 0,56000 0,39137

8 Úprava povrchů 0,08087 28 45 0,62222 5,03195

9 Schodiště 0,04093 28 100 0,28000 1,14617

10 Dveře 0,02995 10 50 0,20000 0,59904

11 Okna 0,05092 28 50 0,56000 2,85144

12 Podlahy 0,03994 28 50 0,56000 2,23642

13 Vytápění 0,03095 28 40 0,70000 2,16653

14 Elektroinstalace 0,02995 28 35 0,80000 2,39617

15 Rozvod vody 0,02097 15 50 0,30000 0,62899

16 Zdroj teplé vody 0,00998 15 40 0,37500 0,37440

17 Rozvod propan-butanu 0,00000 28 40 0,70000 0,00000

18 Kanalizace 0,01997 28 40 0,70000 1,39776

19 Záchod 0,00399 10 40 0,25000 0,09984

20 Okenice 0,00000 28 40 0,70000 0,00000

21 Vnitřní vybavení 0,02196 10 40 0,25000 0,54912

22 Ostatní 0,02196 15 40 0,37500 0,82368

Celk. 1,00 35,43597

Opotřebení analytickou metodou 35,44 %

Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 753 850,- Kč

6.2.6. Věcná hodnota

Tabulka č. 33 – věcná hodnota

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rekreační chata

Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ

Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 4 170,76

Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000

Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 4 170,76

Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá

Použitá jednotková cena Kč/m3 4 170,76

Výměra objektu m3 286,54

Výchozí cena Kč 1 195 089,84

Stupeň dokončení stavby % 100

Page 58: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

58

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 195 089,84

Opotřebení podle cenového předpisu Kč -423 491,67

Časové cena stavby v současném stavu Kč 771 598,18

Náklady na dokončení Kč 0

Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 771 600

6.2.7. Venkovní úpravy

Tabulka č. 34 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Vodovodní přípojka

Umístění: Blansko

Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 10

CZ-CC 2222

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1998

Stáří S roků 15

Předpokládaná životnost Z roků 50

Opotřebení O % 30,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 867,52

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 8 675,21

Opotřebení Kč -2 602,56

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 6 072,64

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 5 930

Tabulka č. 35 – venkovní úprava – přípojka elektro

Přípojka elektro

Umístění: Blansko

Popis: 3fázová, kabel AL 16 mm2, v zemi

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 8

CZ-CC 2224

Page 59: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

59

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1985

Stáří S roků 28

Předpokládaná životnost Z roků 50

Opotřebení O % 56,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 140

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 315,46

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 2 523,70

Opotřebení Kč -1 413,27

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 110,43

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 080

Tabulka č. 36 – venkovní úprava – žumpa

Žumpa

Umístění: Blansko

Popis: z monolitického betonu

Technický stav: dobrý

Výměra L: m3 6

CZ-CC 2223

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1985

Stáří S roků 28

Předpokládaná životnost Z roků 90

Opotřebení O % 31,11%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 5 182,59

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 31 095,54

Opotřebení Kč -9 674,17

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 21 421,37

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 20 930

Page 60: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

60

Tabulka č. 37 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Kanalizační přípojka

Umístění: Blansko

Popis: Přípojka kanalizace DN 150, potrubí kameninové

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 6

CZ-CC 2223

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1985

Stáří S roků 28

Předpokládaná životnost Z roků 90

Opotřebení O % 31,11%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1180

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 2 658,89

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 15 953,36

Opotřebení Kč -4 963,27

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 10 990,10

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 740

Tabulka č. 38 – venkovní úprava – ploty

Ploty

Umístění: Blansko

Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,

nátěr

Technický stav: dobrý

Výměra L: m2 pohl. Pl. 61

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1990

Stáří S roků 23

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 76,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240

Koeficient polohový K5 - 1,05

Page 61: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

61

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 32 988,31

Opotřebení Kč -25 291,04

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 7 697,27

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 7 520

Tabulka č. 39 – venkovní úprava – plotová vrátka

Plotová vrátka

Umístění: Blansko

Popis: Vrátka ocelová s dřevěnou výplní

Technický stav: dobrý

Výměra L: kus 1

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1990

Stáří S roků 23

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 76,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1500

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 379,95

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 379,95

Opotřebení Kč -2 591,30

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 788,66

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 770

Tabulka č. 40 – venkovní úprava – plotová vrátka

Plotová vrátka

Umístění: Blansko

Popis: Vrata ocelová s dřevěnou výplní

Technický stav: dobrý

Výměra L: kus 1

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Page 62: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

62

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1990

Stáří S roků 23

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 76,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 3600

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 8 111,88

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 8 111,88

Opotřebení Kč -6 219,11

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 892,77

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 850

Tabulka č. 41 – venkovní úprava – ploty

Ploty

Umístění: Blansko

Popis: Plot dřevěný latový na ocelové sloupky, nátěr

Technický stav: dobrý

Výměra L: m2 pohl. Pl. 10

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1990

Stáří S roků 23

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 76,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 435

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 980,19

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 9 801,86

Opotřebení Kč -7 514,76

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 2 287,10

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 2 230

Page 63: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

63

Tabulka č. 42 – venkovní úprava – ploty

Ploty

Umístění: Blansko

Popis: Podezdívka z monolitického betonu, výška 50 cm

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 10

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1990

Stáří S roků 23

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 76,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 950

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 2 140,64

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 21 406,35

Opotřebení Kč -16 411,54

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 4 994,82

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 4 880

Tabulka č. 43 – rekapitulace venkovních úprav

Rekapitulace venkovní úpravy

Druh Cena v Kč

Vodovodní přípojka 5 930

Přípojka elektro 1 080

Žumpa 20 930

Kanalizační přípojka 10 740

Ploty 14 630

Plotová vrátka 2 620

Celkem 55 930

Page 64: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

64

6.2.8. Trvalé porosty

Tabulka č. 44 – seznam trvalých porostů na pozemku

Č. Název Stáří Počet Skupina

1 Borovice lesní 22 1 Jehličnaté stromy I

2 Cypříšek Lawsonův 15 2 Jehličnaté keře II

3 Jabloň 20 2 JHKM-Vk

Tabulka č. 45 – ocenění okrasných rostlin

Ocenění okrasných rostlin dle § 41 odst. 2 a přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pol.

č. Název

Stáří (roků)

ZC

Kč/ks Počet

Sní-žení ceny

(%)

Zdůvodnění snížení

Zvýšení ceny

(%)

Min.

ZC

ZCU

Kč/ks

Cena celkem

(Kč)

104 Borovice lesní 22 15840 1 0 -- 0 15840 15840 15840

453 Cypříšek Lawsonův 15 1280 2 0 -- 0 1280 1280 2560

Celkem okrasné porosty Kč 18 400

Koeficient stanoviště okrasných rostlin, resp. typu zeleně KZ -

položka:

5 - zeleň u bytových a rodinných domů, rekreačních domů a chalup, rekreačních a zahrádkářských chat

0,75

Koeficient polohový - příloha č. 14 1,05

Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15

1

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp 14 490

Tabulka č. 46 – ocenění ovocných dřevin

Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Druh

porostů Kód Věk

ZC -

cena

za ks,

m2

Min.

ZC

Zvýšení (max. 25 %)

Snížení (max. 80 %)

ZCU Počet Cena celkem

roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2

( ks nebo m2) (Kč)

Jabloň JHKM-Vk 20 2033 2033 0 0 2033 2 4066

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 4 066

Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 3, pozn. 15

1

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 4 070

Page 65: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

65

6.2.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy

Tabulka č. 47 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy

Klíč třídy polohy Popis Třída

I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska 2

II - Intenzita využití pozemku

pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1

III - Dopravní relace k velkoměstu

okrajová část města Blanska, s normální pěší dosažitelností k hromadné dopravě

2

IV - Obytný sektor neuvažuje se

V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod

neuvažuje se

Průměr 1,67

VI - Povyšující faktory Nejsou 0

VII - Redukující faktory Nejsou 0

Výsledná třída polohy 1,67

Nejbližší nižší celá třída polohy 1

K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 5

Nejbližší vyšší celá třída polohy 2

K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6

Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 5,67

Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 1 329 025,99

Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 79 835,48

Výměra pozemků celkem (Pc) m2 530

Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 58,06

Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×

Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy ? ano

Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)

m2 174,18

Výměra přebývající plochy (Pp) m2 355,82

Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 458,35

Cena základní plochy (Cz) Kč 79 835,48

Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25

Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 114,59

Cena přebývající plochy (Cp) Kč 40 772,57

Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 120 610

Page 66: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

66

6.3. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 3

6.3.1. Popis chaty

Třetí oceňovaná nemovitost se nachází v zahrádkářské kolonii „Bačina“ vesnice

Olešná, která je částí města Blanska. V okolí chaty se nachází lesy.

Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou zahrádkářskou chatu s plochou střechou.

V 1. PP se nachází 3 místnosti sloužící jako sklep. V 1. NP se nachází obývací pokoj

s kuchyňským koutem. WC je přístupné zvenku.

Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 33 let, chata je v dobrém stavu

díky pravidelné údržbě.

K chatě náleží jeden pozemek, který je oplocen a nachází se na něm vodovodní

přípojka, elektro přípojka, žumpa. Dále se na pozemku nachází ovocné dřeviny. Na

pozemku je dostatek místa pro parkování.

6.3.2. Výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 48 – výpočet obestavěného prostoru

Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP

1. PP m M m m2 m3

Sklep 4,00 3,70 2,00 14,80 29,60

1. PP celkem 14,80 29,60

Délka Šířka Výška ZP OP

1. NP m M m m2 m3

1. NP + zastřešení 4,10 3,80 2,90 15,58 45,18

WC 1. část 3,25 0,50 3,60 1,63 5,85

WC 2. část 1,20 0,20 3,60 0,24 0,86

1. NP celkem 17,21 51,90

Tabulka č. 49 – rekapitulace obestavěného prostoru

Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)

1. PP 14,80 29,60

1. NP 17,21 51,90

Celkem 17,21 81,50

Page 67: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

67

Oceňovaný objekt č. 3 splňuje definici zahrádkářské chaty podle § 2, písm. d), odst.

2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.

6.3.3. Administrativní ocenění objektu č. 3 – porovnávací způsob

Tabulka č. 50 – ocenění porovnávacím způsobem

Ocenění zahrádkářské chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Obec Blansko

Počet obyvatel obce 20769

Kraj Jihomoravský Katastrální území Olešná u

Blanska

Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst.2

Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota

Součet resp. Koeficient

Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950

1

Situace na dílčím (segmentu) trhu s

nemovitostmi

Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05

2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku II. 0,00

3

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Bez vlivu II. 0,00

Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,120

1 Životní prostředí a atraktivita oblasti

Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39

V. 0,20

2 Přírodní lokality Les nebo vodní plocha je v místě

III. 0,00

3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00

4 Dopravní dostupnost Problematický příjezd k hranici pozemku

II. -0,01

5 Hromadná doprava Špatná dostupnost I. -0,02

6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00

7 Obchod a služby v okolí Žádné I. -0,05

8 Sportoviště Žádné I. 0,00

9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00

10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti

Bez vlivu III. 0,00

11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00

Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 0,857

0 Typ stavby Podsklepený bez podkroví III. F

1 Druh stavby Zahrádkářská chata I. 0,02

2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm včetně II. -0,03

3 Střešní konstrukce

Plochá střecha nebo krov umožňující podkroví (nevyužito)

II. 0,00

Page 68: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

68

4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)

II. 0,00

5 Vybavení WC ve stavbě III. 0,00

6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00

7 Příslušenství stavby Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty

III. 0,00

8 Výměra pozemků užívaných se stavbou

Nad 400 m2 III. 0,03

9 Kriterium jinde

neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00

10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II. 1,05

Stáří stavby (roků) 33

s Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,8

Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 0,912

Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 1 787,72

Výměra stavby celke

m m3 81,50

Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 145 698,91

Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 145 700

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 145 700,- Kč

6.3.4. Ocenění pozemků

Tabulka č. 51 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Obec Blansko

Cenová mapa je – není Není

Počet obyvatel obce 20769

Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm.. i Kč/m2 400

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1

Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného

Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 40%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 40%

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2

Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný nebo betonový povrch)

Položka č. 2.1 Srážka do 10 % -10%

Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci

Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%

Nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy - více než 1,5 km

Položka č. 2.5 Srážka do 5 % -5%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -22%

Page 69: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

69

1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro zahrádkářskou chatu. Nedaleko chaty se nacházejí lesy.

Klidná oblast.

2.1 - Přístup k pozemku po prašné cestě.

2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.

2.5 - Vzdálenost nad 1, 5 km.

Tabulka č. 52 – ocenění pozemku č. 317

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 317

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku m2 16

Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou

Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata

Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -22%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 436,80

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 937,37

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 915,81

Cena pozemku bez Kp Kč 14 997,96

Cena pozemku s Kp Kč 14 650

Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 317, a proto se

ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Tabulka č. 53 – ocenění pozemku č. 318

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 318

Druh pozemku Zahrada

Výměra pozemku m2 758

Page 70: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

70

Umístění pozemku kolem zahrádkářské chaty

Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata

Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -22%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 436,80

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

Úprava podle § 28 odst. 5 0,40

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 374,95

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 366,33

Cena pozemku bez Kp Kč 284 211,43

Cena pozemku s Kp Kč 277 670

Tabulka č. 54 – rekapitulace ocenění pozemků

Rekapitulace oceněných pozemků

Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp

zastavěná plocha a nádvoří 317 16 14 650

Zahrada 318 758 277 670

Celkem 292 320

6.3.5. Administrativní ocenění objektu č. 3 – nákladový způsob

Tabulka č. 55 – nákladové ocenění

Výpočet ceny - zahrádkářská chata

Zahrádkářská chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ F podsklepený

Střecha plochá bez podkroví

Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 310

Koeficient využití podkroví Kpod 1,00

Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 310,00

Obestavěný prostor objektu OP m3 81,50

Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05

Koeficient změny cen staveb (příloha č.38 vyhlášky, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC: 111 2,146

Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977

Koeficient vybavení stavby

Page 71: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

71

Pol.č Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl

(př. 15) % Pod.č. Koef.

Uprav.

podíl

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

1 Základy Neizolované S 0,084 100 0,084 1,00 0,0840

2 Podezdívka neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

3 Svislé konstrukce dřevěné oboustranně obité, tvárnice tloušťky 25 cm

S 0,292 100 0,292 1,00 0,2920

4 Stropy dřevené spalné S 0,120 100 0,120 1,00 0,1200

5 Zastřešení krov neumožňující podkroví S 0,069 100 0,069 1,00 0,0690

6 Krytina Plechová S 0,049 100 0,049 1,00 0,0490

7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,008 100 0,008 1,00 0,0080

8 Úprava povrchů omítky vnitřní štukové a dřevěné, impregnace, vnější štukové

S 0,094 100 0,094 1,00 0,0940

9 Schodiště Není C 0,023 100 0,023 0,00 0,0000

10 Dveře dřevěné plné S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310

11 Okna dřevěné, jednoduchá S 0,050 100 0,050 1,00 0,0500

12 Podlahy PVC S 0,039 100 0,039 1,00 0,0390

13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,032 100 0,032 1,00 0,0320

14 Elektroinstalace světelná P 0,031 100 0,031 0,46 0,0143

15 Rozvod vody neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

16 Zdroj teplé vody neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

17 Rozvod propan-butanu neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

18 Kanalizace neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

19 Záchod Splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040

20 Okenice Chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000

21 Vnitřní vybavení umyvadlo, WC, S 0,026 100 0,026 1,00 0,0260

22 Ostatní Krb, sporák S 0,030 50 0,015 1,00 0,0150

22 Ostatní Rozvod vody, jímka N 0,030 50 0,015 1,54 0,0231

Celkem 1,000 1,000 0,9504

Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,9504

Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 2 805,29

Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 2 740,77

Rok odhadu 2013

Rok pořízení 1980

Stáří S roků 33

Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky

Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet

Opotřebení O % 47,58

Výchozí cena CN Kč 228 631,50

Stupeň dokončení stavby D % 100,00

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 228 631,50

Page 72: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

72

Odpočet na opotřebení 47,58 % O Kč -108 790,84

Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 119 840,67

Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne

Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00

Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 119 840,67

Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 117 080

Tabulka č. 56 – výpočet analytického opotřebení

Analytická metoda výpočtu opotřebení

Pol.

č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C

(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)

1 Základy 0,08839 33 150 0,22000 1,94453

2 Podezdívka 0,00000 33 135 0,24444 0,00000

3 Obvodové stěny 0,30725 33 80 0,41250 12,67414

4 Stropy 0,12627 33 80 0,41250 5,20855

5 Zastřešení 0,07260 33 80 0,41250 2,99492

6 Krytina 0,05156 33 40 0,82500 4,25365

7 Klempířské konstrukce 0,00842 33 40 0,82500 0,69447

8 Úprava povrchů 0,09891 33 45 0,73333 7,25339

9 Schodiště 0,00000 33 100 0,33000 0,00000

10 Dveře 0,03262 10 50 0,20000 0,65238

11 Okna 0,05261 33 50 0,66000 3,47237

12 Podlahy 0,04104 33 50 0,66000 2,70845

13 Vytápění 0,03367 33 40 0,82500 2,77789

14 Elektroinstalace 0,01500 20 35 0,57143 0,85742

15 Rozvod vody 0,00000 10 50 0,20000 0,00000

16 Zdroj teplé vody 0,00000 33 40 0,82500 0,00000

17 Rozvod propan-butanu 0,00000 33 40 0,82500 0,00000

18 Kanalizace 0,00000 33 50 0,66000 0,00000

19 Záchod 0,00421 10 40 0,25000 0,10522

20 Okenice 0,00000 33 40 0,82500 0,00000

21 Vnitřní vybavení 0,02736 10 40 0,25000 0,68395

22 Ostatní 0,01578 33 40 0,82500 1,30214

22 Ostatní 0,02431 10 40 0,25000 0,60766

Celk. 1,00 47,58348

Opotřebení analytickou metodou 47,58 %

Page 73: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

73

Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 117 080,- Kč

6.3.6. Věcná hodnota

Tabulka č. 57 – věcná hodnota

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Zahrádkářská chata

Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ

Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 2 805,29

Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000

Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 2 805,29

Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá

Použitá jednotková cena Kč/m3 2 805,29

Výměra objektu m3 81,50

Výchozí cena Kč 228 631,50

Stupeň dokončení stavby % 100

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 228 631,50

Opotřebení podle cenového předpisu Kč -108 790,84

Časové cena stavby v současném stavu Kč 119 840,67

Náklady na dokončení Kč 0

Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 119 840

6.3.7. Venkovní úpravy

Tabulka č. 58 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Vodovodní přípojka

Umístění: Blansko

Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 15

CZ-CC 2222

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 2003

Stáří S roků 10

Předpokládaná životnost Z roků 50

Opotřebení O % 20,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385

Koeficient polohový K5 - 1,05

Page 74: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

74

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 867,52

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 13 012,81

Opotřebení Kč -2 602,56

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 10 410,25

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 170

Tabulka č. 59 – venkovní úprava – přípojka elektro

Přípojka elektro

Umístění: Blansko

Popis: kabel AL 25 mm2, v zemi

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 18

CZ-CC 2224

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1993

Stáří S roků 20

Předpokládaná životnost Z roků 50

Opotřebení O % 40,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 195

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 439,39

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 7 909,08

Opotřebení Kč -3 163,63

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 4 745,45

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 4 640

Tabulka č. 60 – venkovní úprava – žumpa

Žumpa

Umístění: Blansko

Popis: z montovaného betonu

Technický stav: dobrý

Výměra L: m3 5

CZ-CC 2223

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Page 75: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

75

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1980

Stáří S roků 33

Předpokládaná životnost Z roků 90

Opotřebení O % 36,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 5 182,59

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 25 912,95

Opotřebení Kč -9 501,42

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 16 411,54

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 16 030

Tabulka č. 61 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Kanalizační přípojka

Umístění: Blansko

Popis: Přípojka kanalizace DN 150, potrubí kameninové

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 3

CZ-CC 2223

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1980

Stáří S roků 33

Předpokládaná životnost Z roků 90

Opotřebení O % 36,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1180

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 2 658,89

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 7 976,68

Opotřebení Kč -2 924,78

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 5 051,90

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 4 940

Page 76: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

76

Tabulka č. 62 – venkovní úprava – ploty

Ploty

Umístění: Blansko

Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,

nátěr

Technický stav: Dobrý

Výměra L: m2 pohl. Pl. 117

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1991

Stáří S roků 22

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 73,33%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 63 272,66

Opotřebení Kč -46 399,95

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 16 872,71

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 16 480

Tabulka č. 63 – venkovní úprava – plotová vrátka

Plotová vrátka

Umístění: Blansko

Popis: Vrátka ocelová z výplní z drátěného pletiva

Technický stav: Dobrý

Výměra L: kus 1

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1991

Stáří S roků 22

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 73,33%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1450

Koeficient polohový K5 - 1,05

Page 77: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

77

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 267,29

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 267,29

Opotřebení Kč -2 396,01

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 871,28

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 850

Tabulka č. 64 – venkovní úprava – plotová vrátka

Plotová vrátka

Umístění: Blansko

Popis: Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků

Technický stav: Dobrý

Výměra L: kus 1

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1991

Stáří S roků 22

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 73,33%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 3420

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 7 706,29

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 7 706,29

Opotřebení Kč -5 651,28

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 2 055,01

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 2 010

Tabulka č. 65 – rekapitulace venkovních úprav

Rekapitulace venkovní úpravy

Druh Cena v Kč

Vodovodní přípojka 10 170

Přípojka elektro 4 640

Žumpa 16 030

Kanalizační přípojka 4 940

Ploty 16 480

Page 78: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

78

Plotová vrátka 2 860

Celkem 55 120

6.3.8. Trvalé porosty

Tabulka č. 66 – seznam trvalých porostů na pozemku

Č. Název Stáří Počet Skupina

1 Jabloň 30 6 JHKM-Vk

2 Višeň 25 1 V-vt

3 Hrušeň 29 4 JHKM-Vk

4 Angrešt 20 2 A-vt

5 Rybíz červený 16 3 RBč-vt

6 Ořešák vlašský 30 1 OV-vt

7 Slíva 20 1 SMR-vt

Tabulka č. 67 – ocenění ovocných dřevin

Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Druh

porostů Kód Věk

ZC -

cena

za ks,

m2

Min.

ZC

Zvýšení (max. 25 %)

Snížení (max. 80 %)

ZCU Počet Cena celkem

roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2

( ks nebo m2) (Kč)

Jabloň JHKM-Vk 30 1402 1402 0 0 1402 6 8412

Višeň V-vt 25 491 491 0 0 491 1 491

Hrušeň JHKM-Vk 29 1465 1465 0 0 1465 4 5860

Angrešt A-vt 20 25 25 0 0 25 2 50

Rybíz červený

RBč-vt 16 52 52 0 0 52 3 156

Ořešák vlašský

OV-vt 30 3033 3033 0 0 3033 1 3033

Slíva SMR-vt 20 829 829 0 0 829 1 829

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 18 831

Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15

1

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 18 830

Page 79: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

79

6.3.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy

Tabulka č. 68 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy

Klíč třídy polohy Popis Třída

I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska, zahrádkářská oblast 2

II - Intenzita využití pozemku

pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1

III - Dopravní relace k velkoměstu

okrajová část města Blanska, cesty bez dokončovacích prací (nezpevněné)

1

IV - Obytný sektor neuvažuje se

V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod

neuvažuje se

Průměr 1,33

VI - Povyšující faktory Nejsou 0

VII - Redukující faktory Nejsou 0

Výsledná třída polohy 1,33

Nejbližší nižší celá třída polohy 1

K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 5

Nejbližší vyšší celá třída polohy 2

K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6

Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 5,33

Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 346 616,54

Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 19 527,69

Výměra pozemků celkem (Pc) m2 774

Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 17,21

Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×

Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy ? ano

Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)

m2 51,63

Výměra přebývající plochy (Pp) m2 722,37

Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 378,22

Cena základní plochy (Cz) Kč 19 527,69

Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25

Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 94,56

Cena přebývající plochy (Cp) Kč 68 304,37

Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 87 830

Page 80: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

80

6.4. REKREAČNÍ CHATA Č. 4

6.4.1. Popis chaty

Třetí oceňovaná nemovitost se nachází nedaleko rybníka Olšovec v chatové oblasti

obce Jedovnice. V okolí chaty se nachází rybník a lesy.

Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou rekreační chatu s obytným podkrovím.

Střecha chaty je sedlová. V 1. PP se nachází 2 místnosti sloužící jako sklep. V 1. NP se

nachází obývací pokoj, kuchyně a chodba se schody do podkroví. V podkroví jsou 2

ložnice.

Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 26 let, chata je v dobrém stavu

díky pravidelné údržbě.

Chata je postavena na obecním pozemku, ale v rámci diplomové práce budeme

předpokládat, že pozemek náleží stejnému majiteli jako chata. Totéž platí i pro pozemek,

který náleží k chatě. Na pozemku se nachází okrasné dřeviny. Dále se na pozemku nachází

vodovodní přípojka, přípojka elektro a žumpa. Na pozemku je dostatek místa pro

parkování.

6.4.2. Výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 69 – výpočet obestavěného prostoru

Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP

1. PP m M m m2 m3

Sklep 5,50 6,50 2,00 35,75 71,50

1. PP celkem 35,75 71,50

Délka Šířka Výška ZP OP

1. NP m M m m2 m3

Obývací pokoj 5,50 4,30 2,42 23,65 57,23

Kuchyně + chodba + WC 2,20 7,20 2,42 15,84 38,33

1. NP celkem 39,49 95,57

Délka Šířka Výška ZP OP

m M m m2 m3

Podkroví + zastřešení 3,50 6,50 4,37 22,75 64,16

Celkem podkroví + zastřešení 22,75 64,16

Page 81: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

81

Tabulka č. 70 – rekapitulace obestavěného prostoru

Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)

1. PP 35,75 71,50

1. NP 39,49 95,57

Podkroví + zastřešení 22,75 64,16

Celkem 39,49 231,23

Oceňovaný objekt č. 4 splňuje definici rekreační chaty podle § 2, písm. d), odst. 1

vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.

6.4.3. Administrativní ocenění objektu č. 4 – porovnávací způsob

Tabulka č. 71 – ocenění porovnávacím způsobem

Ocenění rekreační chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Obec Jedovnice

Počet obyvatel obce 2729

Kraj Jihomoravský Katastrální území Jedovnice

Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 3041

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2

Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota

Součet resp. Koeficient

Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,900

1

Situace na dílčím (segmentu) trhu

s nemovitostmi

Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05

2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na cizím pozemku I. -0,05

3

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Bez vlivu II. 0,00

Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,400

1 Životní prostředí a atraktivita oblasti

Oblíbené rekreační oblasti IV. 0,15

2 Přírodní lokality Význačná přírodní lokalita V. 0,15

3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00

4 Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku

III. 0,00

5 Hromadná doprava Dobrá dostupnost II. 0,00

6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00

7 Obchod a služby v okolí Obchody a služby (lékař) III. 0,05

8 Sportoviště V místě - přístupné veřejnosti II. 0,05

9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00

Page 82: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

82

10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti

Bez vlivu III. 0,00

11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00

Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 0,973

0 Typ stavby Podsklepený s podkrovím IV. A

1 Druh stavby Rekreační chata II. 0,00

2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm II. -0,03

3 Střešní konstrukce Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby

III. 0,03

4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)

II. 0,00

5 Vybavení WC ve stavbě III. 0,00

6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00

7 Příslušenství stavby Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty

III. 0,00

8 Výměra pozemků užívaných se stavbou

Nad 400 m2 III. 0,03

9 Kriterium jinde

neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00

10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II. 1,05

Stáří stavby (roků) 26

s Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,9

Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 1,226

Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 3 729,55

Výměra stavby celkem m3 231,23

Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 862 382,98

Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 862 380

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 862 380,- Kč

6.4.4. Ocenění pozemků

Pro městys Jedovnice není cenová mapa pozemků, a proto je výpočet proveden

pomocí § 28 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Městys Jedovnice má 2729 obyvatel. Dle § 28 odst. 1, písm. j vyhlášky č. 3/2008

Sb., v aktuálním znění, vypočteme cenu podle vzorce

ZC = Cp x 2,00,

Cp se vypočte podle vzorce

Cp = 35 + (a – 1000) x 0,007414,

kde a při počtu obyvatele méně jak 1000 se rovná 1000.

Page 83: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

83

Dále se základní cena upravuje přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 vyhlášky

č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Chata je postavena na obecním pozemku a také k ní náleží obecní pozemek. Pro

účely DP budeme předpokládat, že pozemky patří stejnému majiteli. Pozemek p.č. 2541

náležící oceňované chatě, také náleží dalším čtyřem chatám, a proto jsem ho spravedlivě

rozdělil. Pozemek p.č. 2541 má výměru 500 m2.

Tabulka č. 72 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Obec Jedovnice

Cenová mapa je – není Není

Počet obyvatel obce 2729

Koeficient úpravy Cp z § 28 odst. 1 písm. j. 2

Základní cena stavebního pozemku Kč/m2 95,64

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1

Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného

Položka č. 1.2.4 Srážky do 30 % Přirážky do 125 % 60%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 60%

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2

Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci

Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -7%

1.2.4 - Výborná poloha pozemku pro rekreační chatu. Blízko chaty se nacházejí lesy a

rybník.

2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.

Tabulka č. 73 – ocenění pozemku č. 2544

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 2544

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku m2 45

Umístění pozemku pozemek zastavěný rekreační chatou

Stavba umístěná na pozemku rekreační chata

Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. j, odst. 2

Page 84: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

84

Základní cena ZC Kč/m2 95,64

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 60%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 153,024

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 142,31

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 1,419

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 305,40

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 433,37

Cena pozemku bez Kp Kč 13 743,10

Cena pozemku s Kp Kč 19 500

Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 2544, a proto se

ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Tabulka č. 74 – ocenění pozemku č. 2541

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 2541

Druh pozemku Ostatní plocha

Výměra pozemku m2 500

Umístění pozemku kolem rekreační chaty

Stavba umístěná na pozemku rekreační chata

Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5

Základní cena ZC Kč/m2 95,64

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 60%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 153,024

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 142,31

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 1,419

Úprava podle § 28 odst. 5 0,40

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 122,16

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 173,35

Cena pozemku bez Kp Kč 61 080,45

Cena pozemku s Kp Kč 86 670

Page 85: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

85

Tabulka č. 75 – rekapitulace ocenění pozemků

Rekapitulace oceněných pozemků

Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp

zastavěná plocha a nádvoří 2544 45 19 500

Ostatní plocha 2541 500 86 670

Celkem 106 170

6.4.5. Administrativní ocenění objektu č. 4 – nákladový způsob

Tabulka č. 76 – nákladové ocenění

Výpočet ceny - rekreační chata

Rekreační chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ A podsklepený

Střecha sedlová podkroví

Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 650

Koeficient využití podkroví Kpod 1,09

Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 798,50

Obestavěný prostor objektu OP m3 231,23

Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 0,85

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC:

111 2,146

Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 1,243

Koeficient vybavení stavby

Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl

(př. 15) % Pod.č. Koef.

Uprav.

Podíl

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

1 Základy neizolované S 0,063 100 0,063 1,00 0,0630

2 Podezdívka neuvažuje se S 0,000 100 0,000 1,00 0,0000

3 Svislé konstrukce zdivo tl. 25 cm S 0,274 100 0,274 1,00 0,2740

4 Stropy dřevené spalné S 0,102 100 0,102 1,00 0,1020

5 Zastřešení krov umožňující podkroví S 0,091 100 0,091 1,00 0,0910

6 Krytina plechová S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400

7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,007 100 0,007 1,00 0,0070

8 Úprava povrchů pobíjené dřevěné, vnitřní omítky S 0,081 100 0,081 1,00 0,0810

9 Schodiště dřevěné S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410

10 Dveře dřevěné plné S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300

11 Okna dřevěné, jednoduchá S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510

12 Podlahy palubky S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400

13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310

14 Elektroinstalace světelná a motorová S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300

Page 86: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

86

15 Rozvod vody studené P 0,021 100 0,021 0,46 0,0097

16 Zdroj teplé vody není C 0,010 100 0,010 0,00 0,0000

17 Rozvod propan-butanu není C 0,002 100 0,002 0,00 0,0000

18 Kanalizace z kuchyně, WC, umyvadla S 0,020 100 0,020 1,00 0,0200

19 Záchod splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040

20 Okenice chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000

21 Vnitřní vybavení umyvadlo, WC, S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220

22 Ostatní sporák, kuchyňská linka S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220

Celkem 1,000 1,000 0,9587

Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,9587

Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 3 145,02

Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 3 909,26

Rok odhadu 2013

Rok pořízení 1987

Stáří S roků 26

Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky

Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet

Opotřebení O % 37,54

Výchozí cena CN Kč 727 223,44

Stupeň dokončení stavby D % 100,00

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 727 223,44

Odpočet na opotřebení 37,54 % O Kč -272 974,46

Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 454 248,99

Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne

Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00

Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 454 248,99

Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 564 630

Tabulka č. 77 – výpočet analytického opotřebení

Analytická metoda výpočtu opotřebení

Pol.

č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C

(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)

1 Základy 0,06572 26 150 0,17333 1,13909

2 Podezdívka 0,00000 26 135 0,19259 0,00000

3 Obvodové stěny 0,28582 26 80 0,32500 9,28901

4 Stropy 0,10640 26 80 0,32500 3,45795

5 Zastřešení 0,09492 26 80 0,32500 3,08504

6 Krytina 0,04172 26 40 0,65000 2,71212

Page 87: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

87

7 Klempířské konstrukce 0,00730 26 40 0,65000 0,47462

8 Úprava povrchů 0,08449 26 45 0,57778 4,88181

9 Schodiště 0,04277 26 100 0,26000 1,11197

10 Dveře 0,03129 10 50 0,20000 0,62587

11 Okna 0,05320 15 50 0,30000 1,59598

12 Podlahy 0,04172 26 50 0,52000 2,16970

13 Vytápění 0,03234 15 40 0,37500 1,21263

14 Elektroinstalace 0,03129 26 35 0,74286 2,32467

15 Rozvod vody 0,01008 10 50 0,20000 0,20153

16 Zdroj teplé vody 0,00000 26 40 0,65000 0,00000

17 Rozvod propan-butanu 0,00000 26 40 0,65000 0,00000

18 Kanalizace 0,02086 26 50 0,52000 1,08485

19 Záchod 0,00417 10 40 0,25000 0,10431

20 Okenice 0,00000 26 40 0,65000 0,00000

21 Vnitřní vybavení 0,02295 10 40 0,25000 0,57372

22 Ostatní 0,02295 26 40 0,65000 1,49167

Celk. 1,00 37,53653

Opotřebení analytickou metodou 37,54 %

Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 564 630,- Kč

6.4.6. Věcná hodnota

Tabulka č. 78 – věcná hodnota

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rekreační chata

Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ

Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 3 145,02

Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000

Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 3 145,02

Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá

Použitá jednotková cena Kč/m3 3 145,02

Výměra objektu m3 231,23

Výchozí cena Kč 727 223,44

Stupeň dokončení stavby % 100

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 727 223,44

Opotřebení podle cenového předpisu Kč -272 974,46

Časové cena stavby v současném stavu Kč 454 248,99

Page 88: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

88

Náklady na dokončení Kč 0

Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 454 250

6.4.7. Venkovní úpravy

Tabulka č. 79 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Vodovodní přípojka

Umístění: Jedovnice

Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové

Technický stav: Dobrý

Výměra L: m 15

CZ-CC 2222

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 2003

Stáří S roků 10

Předpokládaná životnost Z roků 50

Opotřebení O % 20,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385

Koeficient polohový K5 - 0,85

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 702,28

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 10 534,18

Opotřebení Kč -2 106,84

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 8 427,34

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 1,419

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 11 960

Tabulka č. 80 – venkovní úprava – přípojka elektro

Přípojka elektro

Umístění: Jedovnice

Popis: 3fázová, kabel AL 16 mm2, v zemi

Technický stav: Dobrý

Výměra L: m 10

CZ-CC 2224

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1987

Page 89: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

89

Stáří S roků 26

Předpokládaná životnost Z roků 50

Opotřebení O % 52,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 140

Koeficient polohový K5 - 0,85

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 255,37

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 2 553,74

Opotřebení Kč -1 327,94

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 225,80

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 1,419

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 740

Tabulka č. 81 – venkovní úprava – žumpa

Žumpa

Umístění: Jedovnice

Popis: z monolitického betonu

Technický stav: Dobrý

Výměra L: m3 6

CZ-CC 2223

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1987

Stáří S roků 26

Předpokládaná životnost Z roků 90

Opotřebení O % 28,89%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300

Koeficient polohový K5 - 0,85

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 4 195,43

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 25 172,58

Opotřebení Kč -7 272,08

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 17 900,50

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 1,419

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 25 400

Page 90: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

90

Tabulka č. 82 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Kanalizační přípojka

Umístění: Jedovnice

Popis: Přípojka kanalizace DN 150, potrubí kameninové

Technický stav: Dobrý

Výměra L: m 5

CZ-CC 2223

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1985

Stáří S roků 26

Předpokládaná životnost Z roků 90

Opotřebení O % 28,89%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1180

Koeficient polohový K5 - 0,85

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 2 152,44

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 10 762,19

Opotřebení Kč -3 109,08

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 7 653,11

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 1,419

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 860

Tabulka č. 83 – rekapitulace venkovních úprav

Rekapitulace venkovní úpravy

Druh Cena v Kč

Vodovodní přípojka 11 960

Přípojka elektro 1 740

Žumpa 25 400

Kanalizační přípojka 10 860

Celkem 49 960

Page 91: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

91

6.4.8. Trvalé porosty

Tabulka č. 84 – seznam trvalých porostů na pozemku

Č. Název Stáří Počet Skupina

1 Smrk ztepilý 25 15 Jehličnaté stromy I

Tabulka č. 85 – ocenění okrasných rostlin

Ocenění okrasných rostlin dle § 41 odst. 2 a přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pol.

č. Název

Stáří (roků)

ZC

Kč/ks Počet

Sní-žení ceny

(%)

Zdůvodnění snížení

Zvýšení ceny

(%)

Min.

ZC

ZCU

Kč/ks

Cena celkem

(Kč)

103 Smrk ztepilý 25 15840 15 0 -- 0 15840 15840 237600

Celkem okrasné porosty Kč 237 600

Koeficient stanoviště okrasných rostlin, resp. typu zeleně KZ -

položka:

5 - zeleň u bytových a rodinných domů, rekreačních domů a chalup, rekreačních a zahrádkářských chat

0,75

Koeficient polohový - příloha č. 14 0,85

Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15

1

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp 151 470

6.4.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy

Tabulka č. 86 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy

Klíč třídy polohy Popis Třída

I - Všeobecná situace rekreační oblast s turistickým ruchem 3

II - Intenzita využití pozemku

pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1

III - Dopravní relace k velkoměstu

okrajová část obce Jedovnice, s normální pěší dosažitelností k hromadné dopravě

2

IV - Obytný sektor neuvažuje se

V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod

neuvažuje se

Průměr 2,00

VI - Povyšující faktory nejsou 0

VII - Redukující faktory nejsou 0

Výsledná třída polohy 2,00

Nejbližší nižší celá třída polohy 2

K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6

Nejbližší vyšší celá třída polohy 2

K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6

Page 92: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

92

Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 6,00

Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 727 233,44

Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 46 419,16

Výměra pozemků celkem (Pc) m2 545

Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 39,49

Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×

Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy? ano

Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)

m2 118,47

Výměra přebývající plochy (Pp) m2 426,53

Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 391,82

Cena základní plochy (Cz) Kč 46 419,16

Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25

Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 97,96

Cena přebývající plochy (Cp) Kč 41 780,96

Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 88 200

Page 93: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

93

6.5. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 5

6.5.1. Popis chaty

Pátá oceňovaná nemovitost se nachází v místní části Žižlavice, vesnice Těchov a je

částí města Blanska. V okolí chaty se nachází lesy.

Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepenou zahrádkářskou chatu s pultovou

střechou. V 1. NP se nachází jedna místnost sloužící jako sklad.

Do chaty není přivedena elektřina ani voda. Stáří chaty je 27 let, chata je v dobrém

stavu díky pravidelné údržbě.

K chatě náleží dva pozemky, které jsou oploceny a nachází se na nich ovocné

dřeviny. Před pozemkem se nachází prostor k parkování.

6.5.2. Výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 87 – výpočet obestavěného prostoru

Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP

m m m m2 m3

Podezdívka 4,00 4,00 0,40 16,00 6,40

Podezdívka celkem 16,00 6,40

Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP

m m m m2 m3

1.NP + zastřešení 4,00 4,00 2,90 16,00 42,40

1. NP + podezdívka celkem 16,00 42,40

Tabulka č. 88 – rekapitulace obestavěného prostoru

Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)

1. NP 16,00 48,80

Celkem 16,00 48,80

Oceňovaný objekt č. 5 splňuje definici zahrádkářské chaty podle § 2, písm. d), odst.

2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.

Page 94: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

94

6.5.3. Administrativní ocenění objektu č. 5 – porovnávací způsob

Tabulka č. 89 – ocenění porovnávacím způsobem

Ocenění zahrádkářské chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Obec Blansko

Počet obyvatel obce 20769

Kraj Jihomoravský Katastrální území Těchov

Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2

Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota

Součet resp. Koeficient

Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950

1

Situace na dílčím (segmentu) trhu

s nemovitostmi

Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05

2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku II. 0,00

3

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Bez vlivu II. 0,00

Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,140

1 Životní prostředí a atraktivita oblasti

Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39

V. 0,20

2 Přírodní lokality Les nebo vodní plocha je v místě

III. 0,00

3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00

4 Dopravní dostupnost Problematický příjezd k hranici pozemku

II. -0,01

5 Hromadná doprava Dobrá dostupnost II. 0,00

6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00

7 Obchod a služby v okolí Žádné I. -0,05

8 Sportoviště Žádné I. 0,00

9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00

10 Změny v okolí s vlivem

na cenu nemovitosti Bez vlivu III. 0,00

11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00

Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 0,728

0 Typ stavby Nepodsklepený bez podkroví I. I

1 Druh stavby Zahrádkářská chata I. 0,02

2 Svislé konstrukce Dřevěné jednostranně obíjené I. -0,05

3 Střešní konstrukce Krov neumožňující zřízení podkroví

I. -0,01

4 Napojení stavby na sítě Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie

I. -0,06

5 Vybavení Bez základního příslušenství I. -0,10

Page 95: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

95

6 Vytápění stavby Bez vytápění I. -0,06

7 Příslušenství stavby Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty

III. 0,00

8 Výměra pozemků užívaných se stavbou

Nad 400 m2 III. 0,03

9 Kriterium jinde

neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00

10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II. 1,05

Stáří stavby (roků) 27

s Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,9

Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 0,788

Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 1 545,36

Výměra stavby celkem m3 48,80

Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 75 413,38

Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 75 410

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 75 410,- Kč

6.5.4. Ocenění pozemků

Tabulka č. 90 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Obec Blansko

Cenová mapa je – není Není

Počet obyvatel obce 20769

Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm.. i Kč/m2 400

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1

Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného

Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 40%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 40%

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2

Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný nebo betonový povrch)

Položka č. 2.1 Srážka do 10 % -7%

Není v místě možnost napojení na veřejný vodovod

Položka č. 2.2 Srážka do 5 % -5%

Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -19%

1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro zahrádkářskou chatu. Nedaleko chaty se nacházejí lesy.

Klidná oblast.

Page 96: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

96

2.1 - Přístup k pozemku po prašné cestě.

2.2 – V místě není veřejný vodovod, možnost zřízení studny na pozemku.

2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.

Tabulka č. 91 – ocenění pozemku č. 760

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 760

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku m2 16

Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou

Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata

Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -19%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 453,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 973,43

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 951,04

Cena pozemku bez Kp Kč 15 574,81

Cena pozemku s Kp Kč 15 220

Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 760, a proto se

ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Tabulka č. 92 – ocenění pozemku č. 761/2

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 761/2

Druh pozemku Ostatní plocha

Výměra pozemku m2 27

Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou

Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata

Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5

Základní cena ZC Kč/m2 400

Page 97: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

97

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -19%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 453,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

Úprava podle § 28 odst. 5 0,40

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 389,37

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 380,41

Cena pozemku bez Kp Kč 10 513,00

Cena pozemku s Kp Kč 10 270

Pozemek tvoří funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 760, a proto se ocení podle

§ 32 odst. 2 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Tabulka č. 92 – ocenění pozemku č. 761/1

Ocenění stavebního pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 761/1

Druh pozemku Orná půda

Výměra pozemku m2 449

Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou

Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata

Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -19%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 453,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

Úprava podle § 28 odst. 5 0,40

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 389,37

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 380,41

Cena pozemku bez Kp Kč 174 827,24

Cena pozemku s Kp Kč 170 810

Page 98: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

98

Tabulka č. 92 – rekapitulace ocenění pozemků

Rekapitulace oceněných pozemků

Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp

zastavěná plocha a nádvoří 760 16 15 220

Ostatní plocha 761/2 27 10 270

Orná půda 761/1 449 170 810

Celkem 196 300

6.5.5. Administrativní ocenění objektu č. 5 – nákladový způsob

Tabulka č. 93 – nákladové ocenění

Výpočet ceny - zahrádkářská chata

Zahrádkářská chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ I nepodsklepený

Střecha pultová podkroví

Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 930

Koeficient využití podkroví Kpod 1,00

Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 930,00

Obestavěný prostor objektu OP m3 48,80

Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC:111 2,146

Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977

Koeficient vybavení stavby

Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl

(př.15) % Pod.č. Koef.

Uprav.

podíl

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

1 Základy neizolované S 0,082 100 0,082 1,00 0,0820

2 Podezdívka betonová S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400

3 Svislé konstrukce dřevěné jednostranně obité S 0,280 100 0,280 1,00 0,2800

4 Stropy dřevené spalné S 0,101 100 0,101 1,00 0,1010

5 Zastřešení krov neumožňující podkroví S 0,072 100 0,072 1,00 0,0720

6 Krytina plechová S 0,050 100 0,050 1,00 0,0500

7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,008 100 0,008 1,00 0,0080

8 Úprava povrchů nátěry, impregnace S 0,101 100 0,101 1,00 0,1010

9 Schodiště není C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

10 Dveře dřevěné plné S 0,032 100 0,032 1,00 0,0320

11 Okna dřevěné, jednoduchá S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510

12 Podlahy PVC S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410

13 Vytápění není C 0,032 100 0,032 0,00 0,0000

14 Elektroinstalace není C 0,030 100 0,030 0,00 0,0000

Page 99: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

99

15 Rozvod vody neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

16 Zdroj teplé vody neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

17 Rozvod propan-butanu neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

18 Kanalizace neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

19 Záchod není C 0,003 100 0,003 0,00 0,0000

20 Okenice není C 0,020 100 0,020 0,00 0,0000

21 Vnitřní vybavení není C 0,029 100 0,029 0,00 0,0000

22 Ostatní není C 0,028 100 0,028 0,00 0,0000

Celkem 1,000 1,000 0,8580

Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,8580

Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 1 798,00

Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 1 756,64

Rok odhadu 2013

Rok pořízení 1986

Stáří S roků 27

Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky

Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet

Opotřebení O % 35,40

Výchozí cena CN Kč 87 742,31

Stupeň dokončení stavby D % 100,00

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 87 742,31

Odpočet na opotřebení 35,40 % O Kč -31 064,41

Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 56 677,90

Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne

Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00

Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 56 677,90

Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 55 370

Tabulka č. 94 – výpočet analytického opotřebení

Analytická metoda výpočtu opotřebení

Pol.

č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C

(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)

1 Základy 0,09557 27 150 0,18000 1,72028

2 Podezdívka 0,04662 27 135 0,20000 0,93240

3 Obvodové stěny 0,32634 27 80 0,33750 11,01399

4 Stropy 0,11772 27 80 0,33750 3,97290

5 Zastřešení 0,08392 27 80 0,33750 2,83217

6 Krytina 0,05828 10 40 0,25000 1,45688

Page 100: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

100

7 Klempířské konstrukce 0,00932 10 40 0,25000 0,23310

8 Úprava povrchů 0,11772 27 45 0,60000 7,06294

9 Schodiště 0,00000 27 100 0,27000 0,00000

10 Dveře 0,03730 27 50 0,54000 2,01399

11 Okna 0,05944 27 50 0,54000 3,20979

12 Podlahy 0,04779 10 50 0,20000 0,95571

13 Vytápění 0,00000 27 40 0,67500 0,00000

14 Elektroinstalace 0,00000 27 35 0,77143 0,00000

15 Rozvod vody 0,00000 27 50 0,54000 0,00000

16 Zdroj teplé vody 0,00000 27 40 0,67500 0,00000

17 Rovod propan-butanu 0,00000 27 40 0,67500 0,00000

18 Kanalizace 0,00000 27 50 0,54000 0,00000

19 Záchod 0,00000 27 40 0,67500 0,00000

20 Okenice 0,00000 27 40 0,67500 0,00000

21 Vnitřní vybavení 0,00000 27 40 0,67500 0,00000

22 Ostatní 0,00000 27 40 0,67500 0,00000

Celk. 1,00 35,40414

Opotřebení analytickou metodou 35,40 %

Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 55 370,- Kč

6.5.6. Věcná hodnota

Tabulka č. 95 – věcná hodnota

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Zahrádkářská chata

Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ

Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 1 798,00

Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000

Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 1 798,00

Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá

Použitá jednotková cena Kč/m3 1 798,00

Výměra objektu m3 48,80

Výchozí cena Kč 87 742,31

Stupeň dokončení stavby % 100

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 87 742,31

Opotřebení podle cenového předpisu Kč -31 064,41

Časové cena stavby v současném stavu Kč 56 677,90

Náklady na dokončení Kč 0

Page 101: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

101

Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 56 680

6.5.7. Venkovní úpravy

Tabulka č. 96 – venkovní úprava – ploty

Ploty

Umístění: Blansko

Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,

nátěr

Technický stav: dobrý

Výměra L: m2 pohl. Pl. 93

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1995

Stáří S roků 18

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 60,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 50 293,66

Opotřebení Kč -30 176,19

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 20 117,46

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 19 650

Tabulka č. 97 – plotová vrátka

Plotová vrátka

Umístění: Blansko

Popis: Vrátka ocelová z výplní z drátěného pletiva

Technický stav: dobrý

Výměra L: kus 1

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1995

Stáří S roků 18

Page 102: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

102

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 60,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1450

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 267,29

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 267,29

Opotřebení Kč -1 960,37

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 306,91

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 280

Tabulka č. 98 – rekapitulace venkovních úprav

Rekapitulace venkovní úpravy

Druh Cena v Kč

Ploty 19 650

Plotová vrátka 1 280

Celkem 20 930

6.5.8. Trvalé porosty

Tabulka č. 99 – seznam trvalých porostů na pozemku

Č. Název Stáří Počet Skupina

1 Jabloň 27 2 JHKM-Vk

2 Angrešt 25 2 A-vt

3 Rybíz bílý 10 2 RBč-vt

4 Ořešák vlašský 27 2 OV-vt

Page 103: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

103

Tabulka č. 100 – ocenění ovocných dřevin

Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Druh porostů Kód Věk

ZC -

cena

za ks,

m2

Min.

ZC

Zvýšení (max. 25 %)

Snížení (max. 80 %)

ZCU Počet Cena celkem

roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2

( ks nebo m2) (Kč)

Jabloň JHKM-Vk 27 1591 1591 0 0 1591 2 3182

Angrešt A-vt 25 25 25 0 0 25 2 50

Rybíz bílý RBč-vt 10 99 99 0 0 99 2 198

Ořešák vlašský

OV-vt 27 3027 3027 0 0 3027 2 6054

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 9 484

Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15

1

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 9 480

6.5.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy

Tabulka č. 101 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy

Klíč třídy polohy Popis Třída

I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska, zahrádkářská oblast 2

II - Intenzita využití pozemku

pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1

III - Dopravní relace k velkoměstu

okrajová část města Blanska, s normálně pěší dostupností k veřejné dopravě

2

IV - Obytný sektor neuvažuje se

V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod

neuvažuje se

Průměr 1,67

VI - Povyšující faktory nejsou 0

VII - Redukující faktory nejsou 0

Výsledná třída polohy 1,67

Nejbližší nižší celá třída polohy 1

K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 5

Nejbližší vyšší celá třída polohy 2

K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6

Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 5,67

Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 141 303,25

Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 8 488,18

Výměra pozemků celkem (Pc) m2 492

Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 16,00

Page 104: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

104

Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×

Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy? ano

Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)

m2 48

Výměra přebývající plochy (Pp) m2 444

Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 176,84

Cena základní plochy (Cz) Kč 8 488,18

Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25

Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 44,21

Cena přebývající plochy (Cp) Kč 19 628,92

Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 28 120

Page 105: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

105

6.6. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 6

6.6.1. Popis chaty

Šestá oceňovaná nemovitost se nachází ve vesnici Češkovice, která spadá pod

vesnici Těchov a je částí města Blanska. V okolí chaty se nachází lesy.

Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou zahrádkářskou chatku s obytným

podkrovím. Střecha chaty je sedlová. V 1. PP se nachází 3 místnosti sloužící jako sklep.

V 1. NP se nachází obytná místnost s kuchyňským koutem a schody do podkroví. WC je

přístupné zvenku. V podkroví se nachází jedna ložnice.

Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 39 let, chata je v dobrém stavu

díky pravidelné údržbě.

K chatě náleží jeden pozemek, který je oplocen a nachází se na něm vodovodní

přípojka, přípojka elektro a žumpa. Dále se na pozemku nachází ovocné dřeviny a zahradní

altán. Před pozemkem je prostor k parkování.

6.6.2. Výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 102 – výpočet obestavěného prostoru

Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP

1. PP m m m m2 m3

Sklep 5,00 3,20 2,15 16,00 34,40

1. PP celkem 16,00 34,40

Délka Šířka Výška ZP OP

1. NP m m m m2 m3

1. NP 5,00 3,20 2,22 16,00 35,52

WC 1,80 1,05 2,22 1,89 4,20

1. NP celkem 17,89 39,72

Délka Šířka Výška ZP OP

m m m m2 m3

Podkroví + zastřešení 5,00 3,20 2,63 16,00 30,24

Zastřešení WC 1,80 1,05 1,15 1,89 1,09

Celkem podkroví + zastřešení 17,89 31,33

Page 106: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

106

Tabulka č. 103 – rekapitulace obestavěného prostoru

Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)

1. PP 16,00 34,40

1. NP 17,89 39,72

Podkroví + zastřešení 17,89 31,33

Celkem 17,89 105,45

Oceňovaný objekt č. 6 splňuje definici zahrádkářské chaty podle § 2, písm. d), odst.

2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.

6.6.3. Administrativní ocenění objektu č. 6 – porovnávací způsob

Tabulka č. 104 – ocenění porovnávacím způsobem

Ocenění zahrádkářské chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Obec Blansko

Počet obyvatel obce 20769

Kraj Jihomoravský Katastrální území Těchov

Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2

Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota

Součet resp. Koeficient

Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950

1

Situace na dílčím (segmentu) trhu

s nemovitostmi

Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05

2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku II. 0,00

3

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Bez vlivu II. 0,00

Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,320

1 Životní prostředí a atraktivita oblasti

Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39

V. 0,20

2 Přírodní lokality Les i vodní plocha je v místě IV. 0,05

3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00

4 Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku

III. 0,00

5 Hromadná doprava Dobrá dostupnost II. 0,00

6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00

7 Obchod a služby v okolí Obchod nebo služby II. 0,00

8 Sportoviště V místě - přístupné veřejnosti II. 0,07

Page 107: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

107

9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00

10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti

Bez vlivu III. 0,00

11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00

Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 0,916

0 Typ stavby Podsklepený s podkrovím IV. A

1 Druh stavby Zahrádkářská chata I. 0,02

2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm včetně II. -0,03

3 Střešní konstrukce Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby

III. 0,03

4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)

II. 0,00

5 Vybavení WC ve stavbě III. 0,00

6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00

7 Příslušenství stavby Příslušenství zvyšující cenu chaty

IV. 0,04

8 Výměra pozemků užívaných se stavbou

Nad 400 m2 III. 0,03

9 Kriterium jinde

neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00

10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II. 1,05

Stáří stavby (roků) 39

S Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,8

Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 1,148

Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 2 251,55

Výměra stavby celkem m3 105,45

Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 237 425,57

Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 237 430

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 237 430,- Kč

6.6.4. Ocenění pozemků

Tabulka č. 105 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Obec Blansko

Cenová mapa je – není Není

Počet obyvatel obce 20769

Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm.. i Kč/m2 400

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1

Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného

Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 40%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 40%

Page 108: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

108

Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2

Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný nebo betonový povrch)

Položka č. 2.1 Srážka do 10 % -7%

Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci

Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%

Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -14%

1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro zahrádkářskou chatu. Nedaleko chaty se nacházejí lesy.

2.1 - Přístup k pozemku po prašné cestě.

2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.

Tabulka č. 106 – ocenění pozemku č. 921

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 921

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku m2 15

Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou

Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata

Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -14%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 481,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 1033,51

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 1009,74

Cena pozemku bez Kp Kč 15 502,70

Cena pozemku s Kp Kč 15 150

Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 921, a proto se

ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.

Page 109: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

109

Tabulka č. 107 – ocenění pozemku č. 922

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Pozemek číslo p. č. 922

Druh pozemku Zahrada

Výměra pozemku m2 515

Umístění pozemku kolem zahrádkářské chaty

Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata

Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5

Základní cena ZC Kč/m2 400

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560

Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -14%

ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 481,60

Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146

Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977

Úprava podle § 28 odst. 5 0,40

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 413,41

ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 403,90

Cena pozemku bez Kp Kč 212 903,80

Cena pozemku s Kp Kč 208 010

Tabulka č. 108 – rekapitulace ocenění pozemků

Rekapitulace oceněných pozemků

Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp

zastavěná plocha a nádvoří 921 15 15 150

Zahrada 922 515 208 010

Celkem 223 160

Page 110: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

110

6.6.5. Administrativní ocenění objektu č. 6 – nákladový způsob

Tabulka č. 109 – nákladové ocenění

Výpočet ceny - zahrádkářská chata

Zahrádkářská chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ A podsklepený

Střecha sedlová podkroví

Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 650

Koeficient využití podkroví Kpod 1,12

Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 848,00

Obestavěný prostor objektu OP m3 105,45

Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05

Koeficient změny cen staveb (příloha č.38 vyhlášky,dle CZ-CC) Ki - CZ-CC: 111 2,146

Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977

Koeficient vybavení stavby

Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl

(př.15) % Pod.č. Koef.

Uprav.

podíl

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

1 Základy izolované S 0,063 100 0,063 1,00 0,0630

2 Podezdívka neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000

3 Svislé konstrukce zděné tl. 25 cm S 0,274 100 0,274 1,00 0,2740

4 Stropy dřevené spalné S 0,102 100 0,102 1,00 0,1020

5 Zastřešení umožňující podkroví S 0,091 100 0,091 1,00 0,0910

6 Krytina Plechová S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400

7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,007 100 0,007 1,00 0,0070

8 Úprava povrchů omítky vnitřní štukové, vnější štukové

S 0,081 100 0,081 1,00 0,0810

9 Schodiště železné, schody dřevěné S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410

10 Dveře dřevěné plné S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300

11 Okna dřevěné zdvojené S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510

12 Podlahy PVC,desky S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400

13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310

14 Elektroinstalace světelná a motorová S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300

15 Rozvod vody studená P 0,021 100 0,021 0,46 0,0097

16 Zdroj teplé vody není C 0,010 100 0,010 0,00 0,0000

17 Rozvod propan-butanu není C 0,002 100 0,002 0,00 0,0000

18 Kanalizace kuchyň, WC S 0,020 100 0,020 1,00 0,0200

19 Záchod splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040

20 Okenice chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000

21 Vnitřní vybavení umyvadlo S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220

22 Ostatní kuchyňská linka, sporák S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220

Page 111: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

111

Celkem 1,000 1,000 0,9587

Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,9587

Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 3 991,95

Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 3 900,14

Rok odhadu 2013

Rok pořízení 1974

Stáří S roků 39

Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky

Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet

Opotřebení O % 45,15

Výchozí cena CN Kč 420 951,61

Stupeň dokončení stavby D % 100,00

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 420 951,61

Odpočet na opotřebení 45,15 % O Kč -190 072,11

Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 230 879,50

Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne

Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00

Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 230 879,50

Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 225 570

Tabulka č. 110 – výpočet analytického opotřebení

Analytická metoda výpočtu opotřebení

Pol.

č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C

(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)

1 Základy 0,06572 39 175 0,22286 1,46454

2 Podezdívka 0,00000 39 135 0,28889 0,00000

3 Obvodové stěny 0,28582 39 140 0,27857 7,96201

4 Stropy 0,10640 39 100 0,39000 4,14954

5 Zastřešení 0,09492 39 100 0,39000 3,70204

6 Krytina 0,04172 25 40 0,62500 2,60781

7 Klempířské konstrukce 0,00730 25 50 0,50000 0,36509

8 Úprava povrchů 0,08449 39 45 0,86667 7,32272

9 Schodiště 0,04277 39 100 0,39000 1,66795

10 Dveře 0,03129 39 50 0,78000 2,44091

11 Okna 0,05320 39 50 0,78000 4,14954

12 Podlahy 0,04172 39 50 0,78000 3,25454

13 Vytápění 0,03234 14 40 0,35000 1,13179

14 Elektroinstalace 0,03129 14 35 0,40000 1,25175

Page 112: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

112

15 Rozvod vody 0,01008 14 50 0,28000 0,28214

16 Zdroj teplé vody 0,00000 39 40 0,97500 0,00000

17 Rovod propan-butanu 0,00000 39 40 0,97500 0,00000

18 Kanalizace 0,02086 14 40 0,35000 0,73019

19 Záchod 0,00417 14 40 0,35000 0,14604

20 Okenice 0,00000 39 40 0,97500 0,00000

21 Vnitřní vybavení 0,02295 14 40 0,35000 0,80320

22 Ostatní 0,02295 30 40 0,75000 1,72115

Celk. 1,00 45,15296

Opotřebení analytickou metodou 45,15 %

Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 225 570,- Kč

6.6.6. Věcná hodnota

Tabulka č. 111 – věcná hodnota

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Zahrádkářská chata

Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ

Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 3 991,95

Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000

Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 3 991,95

Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá

Použitá jednotková cena Kč/m3 3 991,95

Výměra objektu m3 105,45

Výchozí cena Kč 420 951,61

Stupeň dokončení stavby % 100

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 420 951,61

Opotřebení podle cenového předpisu Kč -190 072,11

Časové cena stavby v současném stavu Kč 230 879,50

Náklady na dokončení Kč 0

Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 230 880

Page 113: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

113

6.6.7. Venkovní úpravy

Tabulka č. 112 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Vodovodní přípojka

Umístění: Blansko

Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 18

CZ-CC 2222

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1999

Stáří S roků 14

Předpokládaná životnost Z roků 50

Opotřebení O % 28,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 867,52

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 15 615,37

Opotřebení Kč -4 372,30

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 11 243,07

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 980

Tabulka č. 113 – venkovní úprava – přípojka elektro

Přípojka elektro

Umístění: Blansko

Popis: 3fázová, kabel AL 16 mm2, v zemi

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 15

CZ-CC 2224

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1999

Stáří S roků 14

Předpokládaná životnost Z roků 50

Opotřebení O % 28,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 140

Page 114: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

114

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 315,46

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 4 731,93

Opotřebení Kč -1 324,94

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 3 406,99

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 3 330

Tabulka č. 114 – venkovní úprava – žumpa

Žumpa

Umístění: Blansko

Popis: z monolitického betonu

Technický stav: dobrý

Výměra L: m3 6

CZ-CC 2223

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1983

Stáří S roků 30

Předpokládaná životnost Z roků 90

Opotřebení O % 33,33%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 5 182,59

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 31 095,54

Opotřebení Kč -10 365,18

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 20 730,36

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 20 250

Tabulka č. 115 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Kanalizační přípojka

Umístění: Blansko

Popis: Přípojka kanalizace DN 200, potrubí kameninové

Technický stav: dobrý

Výměra L: m 3

CZ-CC 2223

Page 115: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

115

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1998

Stáří S roků 15

Předpokládaná životnost Z roků 90

Opotřebení O % 16,67%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1555

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 503,88

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 10 511,64

Opotřebení Kč -1 751,94

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 8 759,70

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 8 560

Tabulka č. 116 – venkovní úprava – ploty

Ploty

Umístění: Blansko

Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,

nátěr

Technický stav: dobrý

Výměra L: m2 pohl. Pl. 111

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1995

Stáří S roků 18

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 60,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 60 027,91

Opotřebení Kč -36 016,75

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 24 011,16

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 23 460

Page 116: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

116

Tabulka č. 117 – venkovní úprava – plotová vrátka

Plotová vrátka

Umístění: Blansko

Popis: Vrátka ocelová z výplní z drátěného pletiva

Technický stav: dobrý

Výměra L: kus 1

CZ-CC 111

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 1995

Stáří S roků 18

Předpokládaná životnost Z roků 30

Opotřebení O % 60,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1450

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 267,29

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 267,29

Opotřebení Kč -1 960,37

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 306,91

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 280

Tabulka č. 118 – venkovní úprava – altán zahradní

Altán zahradní

Umístění: Blansko

Popis: Altán dřevěné vázané konstrukce, částečná výplň stěn, podlaha,

střecha

Technický stav: dobrý

Výměra L: m2 ZP 8

CZ-CC 2222

Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146

Rok odhadu rok 2013

Rok pořízení rok 2000

Stáří S roků 13

Předpokládaná životnost Z roků 50

Opotřebení O % 26,00%

Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 3250

Koeficient polohový K5 - 1,05

Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 7 323,23

Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 58 585,80

Page 117: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

117

Opotřebení Kč -15 232,31

Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 43 353,49

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977

Cena ke dni odhadu s Kp Kč 42 360

Tabulka č. 119 – rekapitulace venkovních úprav

Rekapitulace venkovní úpravy

Druh Cena v Kč

Vodovodní přípojka 10 980

Přípojka elektro 3 330

Žumpa 20 250

Kanalizační přípojka 8 560

Ploty 23 460

Plotová vrátka 1 280

Altán zahradní 42 360

Celkem 110 220

6.6.8. Trvalé porosty

Tabulka č. 120 – seznam trvalých porostů na pozemku

Č. Název Stáří Počet Skupina

1 Jabloň 35 3 JHKM-Vk

2 Meruňka 15 1 Me-vt

3 Hrušeň 35 1 JHKM-Vk

4 Angrešt 10 1 A-vt

5 Rybíz červený 10 2 RBč-vt

Page 118: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

118

Tabulka č. 121 – ocenění ovocných dřevin

Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

Druh porostů Kód Věk

ZC -

cena

za ks,

m2

Min.

ZC

Zvýšení (max. 25 %)

Snížení (max. 80 %)

ZCU Počet Cena celkem

roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2

( ks nebo m2) (Kč)

Jabloň JHKM-Vk 35 1086 1086 0 0 1086 3 3258

Meruňka Me-vt 15 1346 1346 0 0 1346 1 1346

Hrušeň JHKM-Vk 35 1086 1086 0 0 1086 1 1086

Angrešt A-vt 10 73 73 0 0 73 1 73

Rybíz červený

RBč-vt 10 99 99 0 0 99 2 198

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 5 961

Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15

1

Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 5 960

6.6.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy

Tabulka č. 122 – ocenění Neageliho metodou třídy polohy

Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy

Klíč třídy polohy Popis Třída

I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska, zahrádkářská oblast 2

II - Intenzita využití pozemku

pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1

III - Dopravní relace k velkoměstu

okrajová část města Blanska, s normální pěší dosažitelností k hromadné dopravě

2

IV - Obytný sektor neuvažuje se

V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod

neuvažuje se

Průměr 1,67

VI - Povyšující faktory nejsou 0

VII - Redukující faktory nejsou 0

Výsledná třída polohy 1,67

Nejbližší nižší celá třída polohy 1

K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 5

Nejbližší vyšší celá třída polohy 2

K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6

Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 5,67

Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 604 787,09

Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 36 329,97

Výměra pozemků celkem (Pc) m2 530

Page 119: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

119

Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 17,89

Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×

Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy? ano

Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)

m2 53,67

Výměra přebývající plochy (Pp) m2 476,33

Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 676,91

Cena základní plochy (Cz) Kč 36 329,97

Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25

Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 169,23

Cena přebývající plochy (Cp) Kč 80 608,59

Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 116 940

6.7. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM

Při oceňování cenovým porovnáním použijeme nepřímé porovnání, které se nazývá

metoda standardní ceny. Nejdříve si vytvoříme databázi srovnávaných nemovitostí. Při

tvorbě této databáze jsem čerpal ze serveru www.sreality.cz.[9] Díky malé nabídce se

porovnávané nemovitosti nachází po celém okresu Blansko. Databáze se nachází v příloze

č. 8.

Metoda nepřímého porovnání je prováděna vzhledem k etalonu:

Zděná chata o dispozici 2+kk, udržovaná, v dobrém stavu v obci Hořice. Velikost

pozemku 500m2, ZP40 m2, obestavěný prostor 250 m3. V 1.NP se nachází kuchyňský kout,

společenská místnost a WC se sprchovým koutem. V podkroví se nachází ložnice. Chata je

celá podsklepená, je napojena na vodovod, elektřinu a žumpu. Možné celoroční použití.

Venku se nachází ohniště a možnost posezení. Vytápění na tuhá paliva, objekt na

polosamotě. Před chatou se nacházejí dobrá parkovací místa.

Pak byl etalon redukován těmito koeficienty:

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny

K1 Koeficient úpravy na polohu objektu

K2 Koeficient úpravy na velikost

Page 120: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

120

K3 Koeficient úpravy velikosti pozemku

K4 Koeficient úpravy na stavebně technický stav

K5 Koeficient úpravy na dostupnost objektu

K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce

IO Index odlišnosti – je součinem všech předchozích koeficientů

Tabulka č. 123 – výpočet průměrné ceny etalonu

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku

Č.

Cena

požadovaná resp.

zaplacená

Koef. re-

dukce na

pramen

ceny

Cena po

redukci na

pramen

ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6

IO

(1-6)

Cena

oceň objektu

Kč Kč Polo-

ha

Veli-

kost

Poze-

mek

technický stav

dostupnost

objektu

úvaha znalce

1 400 000 0,85 340 000 1,00 0,77 1,20 0,98 1,00 1,00 0,91 375 475

2 150 000 0,85 127 500 0,90 0,31 0,80 0,98 1,02 1,00 0,22 571 465

3 1 890 000 0,85 1 606 500 0,95 1,80 1,00 1,02 1,00 1,10 1,92 837 321

4 1 495 000 0,85 1 270 750 0,95 0,65 1,10 1,10 1,00 1,10 0,82 1 546 127

5 440 000 0,85 374 000 0,95 0,65 1,05 0,98 1,00 1,00 0,64 588 599

6 499 000 0,85 424 150 1,00 1,12 0,80 1,00 0,95 0,95 0,81 524 523

7 199 000 0,85 169 150 0,95 0,35 0,90 0,95 0,98 0,98 0,27 619 530

8 599 000 0,85 509 150 1,00 2,03 0,80 1,02 1,00 1,05 1,74 293 455

9 900 000 0,85 765 000 1,00 1,23 1,00 1,00 1,00 1,00 1,23 621 951

10 280 000 0,85 238 000 1,00 1,60 1,00 0,95 0,95 0,98 1,42 168 184

Celkem průměr Kč 614 663

Minimum Kč 168 184

Maximum Kč 1 546 127

Výsledná cena nemovitostí (etalonu) zjištěná metodou standardní jednotkové ceny

je 614 663,- Kč což je 2458,- Kč/m3. Cenu přepočtenou za 1 m3

nyní použijeme v

následující tabulce pro výpočet cen jednotlivých chat.

Page 121: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

121

Tabulka č. 124 – výpočet cen za 1 m3 jednotlivých chat

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku

Č.

Cena

etalonu

za m3

Obestavěný prostor

K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO

(1-6)

Cena oceň. objektu

Kč m3 poloha velikost pozemek technický

stav

dostupnost

objektu

úvaha znalce

Kč/m3

1 2 458 95,20 1 1,20 1,00 1,00 0,98 1,00 1,23 1 990,61

2 2 458 286,54 1 0,80 1,05 1,00 1,00 0,95 0,80 3 080,20

3 2 458 81,50 1 1,20 0,90 1,05 1,08 1,00 1,22 2 006,99

4 2 458 231,23 1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 2 731,11

5 2 458 48,80 1 1,20 1,00 1,15 1,05 1,00 1,45 1 696,34

6 2 458 105,45 1 1,20 1,00 1,00 1,05 1,00 1,26 1 950,79

Na závěr vynásobíme obestavěný prostor chaty cenou za 1 m3 chaty. A tím

dostaneme výslednou cenu.

Tabulka č. 125 – výsledné ceny objektů metodou nepřímého porovnání

Ocenění cenovým porovnáním

Chata Cena v Kč

1. 189 510

2. 882 600

3. 163 570

4. 631 510

5. 82 780

6. 205 710

6.8. OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM

Oceňování touto metodou není zcela vhodné pro nemovitost typu rekreační a

zahrádkářská chata v dané lokalitě. Ocenění výnosovým způsobem je založeno na

porovnání výnosů ze stejného typu nemovitostí a na stejném místě. Tato metoda nebyla

použita z tohoto hlavního důvodu, že v inzerátech realitních kanceláři se nevyskytují

nabídky pronájmů rekreačních objektů v městě Blansku. Výjimečně se vyskytují nabídky

v městysu Jedovnice a to s výraznými cenovými rozdíly.

Page 122: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

122

7. SOUHRN VÝSLEDKŮ A VYHODNOCENÍ

V této kapitole jsou všechny vypočtené ceny chat přehledně rozčleněny do tabulek a

k lepší názornosti i do grafů. V prvních šesti kapitolách jsou shrnuty výsledky šesti

oceňovaných chat. V dalších jsou porovnány jednotlivé metody.

7.1. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 1

Tabulka č. 126 – administrativní ocenění chaty č. 1

Ocenění chaty administrativním způsobem

Zahrádkářská chata 264 890

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 264 890

Pozemek st. 4004 16 220

Pozemek 1263/5 222 250

Celkem pozemky 238 470

Ovocné dřeviny 11 600

Okrasné rostliny 40 450

Celkem trvalé porosty 52 050

Cena celkem 555 410

Tabulka č. 127 – nákladové oceněné chaty č. 1

Ocenění chaty nákladovou metodou

Zahrádkářská chata 259 520

Vodovodní přípojka 7 120

Žumpa 25 320

Kanalizační přípojka 22 820

Přípojka elektro 1 730

Ploty 10 300

Plotová vrátka 1 600

Opěrné zdi 11 400

Celkem venkovní úpravy 80 290

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 339 810

Pozemek st. 4004 16 220

Pozemek 1263/5 222 250

Celkem pozemky 238 470

Ovocné dřeviny 11 600

Okrasné rostliny 40 450

Celkem trvalé porosty 52 050

Cena celkem 630 330

Page 123: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

123

Tabulka č. 128 – věcná hodnota chaty č. 1

Ocenění chaty věcnou hodnotou

Zahrádkářská chata 265 630

Vodovodní přípojka 7 290

Žumpa 25 910

Kanalizační přípojka 23 360

Přípojka elektro 1 770

Ploty 10 550

Plotová vrátka 1 630

Opěrné zdi 11 670

Celkem venkovní úpravy 82 180

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 347 810

Celkem pozemky (Neageliho metoda) 94 690

Ovocné dřeviny 11 600

Okrasné rostliny 40 450

Celkem trvalé porosty 52 050

Cena celkem 494 550

Tabulka č. 129 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 1

Ocenění chaty nepřímým porovnáním 189 510

´

Obrázek č. 3 – graf jednotlivých cen chaty č. 1

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

Administrativni

ocenění Nákladové

ocenění Časová cena Nepřímé

porovnáné

Page 124: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

124

7.2. REKREAČNÍ CHATA Č. 2

Tabulka č. 130 – administrativní ocenění chaty č. 2

Ocenění chaty administrativním způsobem

Rekreační chata 749 560

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 749 560

Pozemek 174 55 770

Pozemek 175 130 190

Pozemek 173/2 62 460

Celkem pozemky 248 420

Ovocné dřeviny 4 070

Okrasné rostliny 14 490

Celkem trvalé porosty 18 560

Cena celkem 1 016 540

Tabulka č. 131 – nákladové oceněné chaty č. 2

Ocenění chaty nákladovou metodou

Rekreační chata 753 850

Vodovodní přípojka 5 930

Žumpa 20 930

Kanalizační přípojka 10 740

Přípojka elektro 1 080

Ploty 14 630

Plotová vrátka 2 620

Celkem venkovní úpravy 55 930

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 809 780

Pozemek 174 55 770

Pozemek 175 130 190

Pozemek 173/2 62 460

Celkem pozemky 248 420

Ovocné dřeviny 4 070

Okrasné rostliny 14 490

Celkem trvalé porosty 18 560

Cena celkem 1 076 760

Page 125: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

125

Tabulka č. 132 – věcná hodnota chaty č. 2

Ocenění chaty věcnou hodnotou

Rekreační chata 771 600

Vodovodní přípojka 6 070

Žumpa 21 420

Kanalizační přípojka 10 990

Přípojka elektro 1 110

Ploty 14 980

Plotová vrátka 2 680

Celkem venkovní úpravy 57 250

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 828 850

Celkem pozemky (Neageliho metoda) 120 610

Ovocné dřeviny 4 070

Okrasné rostliny 14 490

Celkem trvalé porosty 18 560

Cena celkem 968 020

Tabulka č. 133 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 2

Ocenění chaty nepřímým porovnáním 882 600

Obrázek č. 4 – graf jednotlivých cen chaty č. 2

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Administrativni

ocenění Nákladové

ocenění Časová cena Nepřímé

porovnáné

Page 126: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

126

7.3. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 3

Tabulka č. 134 – administrativní ocenění chaty č. 3

Ocenění chaty administrativním způsobem

Zahrádkářská chata 145 700

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 145 700

Pozemek 317 14 650

Pozemek 318 277 670

Celkem pozemky 292 320

Ovocné dřeviny 18 830

Celkem trvalé porosty 18 830

Cena celkem 456 850

Tabulka č. 135 – nákladové oceněné chaty č. 3

Ocenění chaty nákladovou metodou

Zahrádkářská chata 117 080

Vodovodní přípojka 10 170

Žumpa 16 030

Kanalizační přípojka 4 940

Přípojka elektro 4 640

Ploty 16 480

Plotová vrátka 2 860

Celkem venkovní úpravy 55 120

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 172 200

Pozemek 317 14 650

Pozemek 318 277 670

Celkem pozemky 292 320

Ovocné dřeviny 18 830

Celkem trvalé porosty 18 830

Cena celkem 483 350

Page 127: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

127

Tabulka č. 136 – věcná hodnota chaty č. 3

Ocenění chaty věcnou hodnotou

Zahrádkářská chata 119 840

Vodovodní přípojka 10 410

Žumpa 16 410

Kanalizační přípojka 5 050

Přípojka elektro 4 750

Ploty 16 870

Plotová vrátka 2 930

Celkem venkovní úpravy 56 420

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 176 260

Celkem pozemky (Neageliho metoda) 87 830

Ovocné dřeviny 18 830

Celkem trvalé porosty 18 830

Cena celkem 282 920

Tabulka č. 137 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 3

Ocenění chaty nepřímým porovnáním 163 570

Obrázek č. 5 – Graf jednotlivých cen chaty č. 3

.

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

Administrativni

ocenění Nákladové

ocenění Časová cena Nepřímé

porovnáné

Page 128: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

128

7.4. REKREAČNÍ CHATA Č. 4

Tabulka č. 138 – administrativní ocenění chaty č. 4

Ocenění chaty administrativním způsobem

Zahrádkářská chata 862 380

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 862 380

Pozemek 2544 19 500

Pozemek 2541 86 670

Celkem pozemky 106 170

Okrasné rostliny 151 470

Celkem trvalé porosty 151 470

Cena celkem 1 120 020

Tabulka č. 139 – nákladové oceněné chaty č. 4

Ocenění chaty nákladovou metodou

Zahrádkářská chata 564 630

Vodovodní přípojka 11 960

Žumpa 25 400

Kanalizační přípojka 10 860

Přípojka elektro 1 740

Celkem venkovní úpravy 49 960

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 614 590

Pozemek 2544 19 500

Pozemek 2541 86 670

Celkem pozemky 106 170

Okrasné rostliny 151 470

Celkem trvalé porosty 151 470

Cena celkem 872 230

Page 129: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

129

Tabulka č. 140 – věcná hodnota chaty č. 4

Ocenění chaty věcnou hodnotou

Zahrádkářská chata 454 250

Vodovodní přípojka 8 430

Žumpa 17 900

Kanalizační přípojka 7 650

Přípojka elektro 1 230

Celkem venkovní úpravy 35 210

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 489 460

Celkem pozemky (Neageliho metoda) 88 200

Okrasné rostliny 151 470

Celkem trvalé porosty 151 470

Cena celkem 729 130

Tabulka č. 141 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 4

Ocenění chaty nepřímým porovnáním 631 510

Obrázek č. 6 – Graf jednotlivých cen chaty č. 4

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Administrativni

ocenění Nákladové

ocenění Časová cena Nepřímé

porovnáné

Page 130: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

130

7.5. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 5

Tabulka č. 142 – administrativní ocenění chaty č. 5

Ocenění chaty administrativním způsobem

Zahrádkářská chata 75 410

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 75 410

Pozemek 760 15 220

Pozemek 761/2 10 270

Pozemek 761/1 170 810

Celkem pozemky 196 300

Ovocné dřeviny 9 480

Celkem trvalé porosty 9 480

Cena celkem 281 190

Tabulka č. 143 – nákladové oceněné chaty č. 5

Ocenění chaty nákladovou metodou

Zahrádkářská chata 55 370

Ploty 19 650

Plotová vrátka 1 280

Celkem venkovní úpravy 20 930

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 76 300

Pozemek 760 15 220

Pozemek 761/2 10 270

Pozemek 761/1 170 810

Celkem pozemky 196 300

Ovocné dřeviny 9 270

Celkem trvalé porosty 9 270

Cena celkem 281 870

Page 131: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

131

Tabulka č. 144 – věcná hodnota chaty č. 5

Ocenění chaty věcnou hodnotou

Zahrádkářská chata 56 680

Ploty 20 120

Plotová vrátka 1 310

Celkem venkovní úpravy 21 430

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 78 110

Celkem pozemky (Neageliho metoda) 28 120

Ovocné dřeviny 9 270

Celkem trvalé porosty 9 270

Cena celkem 115 500

Tabulka č. 145 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 5

Ocenění chaty nepřímým porovnáním 82 780

Obrázek č. 7 – graf jednotlivých cen chaty č. 5

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

Administrativni

ocenění Nákladové

ocenění Časová cena Nepřímé

porovnáné

Page 132: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

132

7.6. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 6

Tabulka č. 146 – administrativní ocenění chaty č. 6

Ocenění chaty administrativním způsobem

Zahrádkářská chata 237 430

Altán zahradní 42 360

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 279 790

Pozemek 921 15 150

Pozemek 922 208 010

Celkem pozemky 223 160

Ovocné dřeviny 5 960

Celkem trvalé porosty 5 960

Cena celkem 508 910

Tabulka č. 147 – nákladové oceněné chaty č. 6

Ocenění chaty nákladovou metodou

Zahrádkářská chata 225 570

Altán 42 360

Vodovodní přípojka 10 980

Žumpa 20250

Kanalizační přípojka 8 560

Přípojka elektro 3 330

Ploty 23 460

Plotová vrátka 1 280

Celkem venkovní úpravy 110 220

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 335 790

Pozemek 921 15 150

Pozemek 922 208 010

Celkem pozemky 223 160

Ovocné dřeviny 5 960

Celkem trvalé porosty 5 960

Cena celkem 564 910

Page 133: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

133

Tabulka č. 148 – věcná hodnota chaty č. 6

Ocenění chaty věcnou hodnotou

Zahrádkářská chata 230 880

Altán 43 350

Vodovodní přípojka 11 240

Žumpa 20730

Kanalizační přípojka 8 760

Přípojka elektro 3 410

Ploty 24 010

Plotová vrátka 1 310

Celkem venkovní úpravy 112 810

Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 343 690

Celkem pozemky (Neageliho metoda) 116 940

Ovocné dřeviny 5 960

Celkem trvalé porosty 5 960

Cena celkem 466 590

Tabulka č. 149 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 6

Ocenění chaty nepřímým porovnáním 205 710

Obrázek č. 8 – graf jednotlivých cen chaty č. 6

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

Administrativni

ocenění Nákladové

ocenění Časová cena Nepřímé

porovnáné

Page 134: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

134

7.7. SROVNÁNÍ VŠECH METOD OCENĚNÍ

V následující souhrnné tabulce jsou všechny ceny jednotlivých chat získané

různými způsoby ocenění. Tyto ceny obsahují i pozemky, venkovní úpravy a trvalé

porosty.

Tabulka č. 150 – srovnání cen všech chat

Oceňovací metoda

Chata č. 1 Chata č. 2 Chata č. 3 Chata č. 4 Chata č. 5 Chata č. 6

Porovnávací metoda

555 410 1 016 540 456 850 1 120 020 281 190 508 910

Nákladová metoda

630 330 1 076 760 483 350 872 230 281 870 564 910

Věcná hodnota

494 550 968 020 289 920 729 130 115 500 466 590

Nepřímé porovnání

189 510 882 600 163 570 631 510 82 780 205 710

Obrázek č. 9 – graf srovnání cen všech chat

Z výše uvedené tabulky a grafu lze vyčíst, že nejvyšší hodnoty jsou zjištěny

nákladovou metodou a v jednom případě administrativní cenou. Důvodem může být, že se

chata nenachází ve stejné lokalitě jako ostatní chaty, ale zhruba o 10 km v městysu

Jedovnice, dále mohou být důvodem rozdíly ve velikosti obestavěného prostoru chat,

konstrukčním provedením, stáří chat, údržbou chat a velikosti pozemků. Nejnižší cena je u

všech případů metoda nepřímého porovnání.

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Chata

č. 1

Chata

č. 2

Chata

č. 3

Chata

č. 4

Chata

č. 5

Chata

č. 6

Porovnávací metoda dle

vyhlášky

Nákladová metoda

Věcná hodnota

Nepřímé porovnání

Page 135: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

135

Dále lze z grafu vyčíst, že žádná z metod nemá vyrovnané hodnoty. Tato skutečnost

může být dána tím, že oceňované chaty se docela liší ve velikostech obestavěných

prostorů. A proto je lepší metody srovnávat podle ceny jednotkové ceny za 1 m3

.

Jednotkové ceny za 1 m3 jsou počítány z celkové ceny chaty. V této ceně je zahrnuta cena

venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků. V následující tabulce jsou uvedeny

obestavěné prostory chat.

Tabulka č. 151 – přehled obestavěných prostorů chat

Chata č. 1 Chata č. 2 Chata č. 3 Chata č. 4 Chata č. 5 Chata č. 6

Obestavěný prostor 95,20 286,54 81,50 231,23 48,40 105,45

Pro výpočet potřebujeme ceny chat, tyto ceny nám poskytuje tabulka č. 150.

Tabulka č. 152 – jednotkové ceny za 1 m3

Oceňovací metoda Chata č. 1 Chata č. 2 Chata č. 3 Chata č. 4 Chata č. 5 Chata č. 6

Porovnávací metoda dle vyhlášky

5 834 3 548 5 606 4 844 5 810 4 826

Nákladová metoda 6 621 3 758 5 931 3 772 5 824 5 357

Věcná hodnota 5 195 3 378 3 557 3 153 2 386 4 425

Nepřímé porovnání 1 991 3 080 2 007 2 731 1 710 1 951

Obrázek č. 10 – graf porovnávající jednotkové ceny za m3

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

Chata

č. 1

Chata

č. 2

Chata

č. 3

Chata

č. 4

Chata

č. 5

Chata

č. 6

Porovnávací metoda dle

vyhlášky

Nákladová metoda

Věcná hodnota

Nepřímé porovnání

Page 136: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

136

Z výše uvedené tabulky a grafu je patrné, že čím je menší chata, tím vyšší je

jednotková cena za 1 m3. A naopak největší chaty by měli mít nejmenší jednotkové ceny za

1 m3. Toto však neplatí u metody nepřímého porovnání. Tato metoda není vhodná pro tuto

práci, protože se v dané lokalitě málo vyskytují inzeráty na prodej chat, a proto se při

tvorbě databáze používaly inzeráty z celého okresu Blansko.

Ceny podle porovnávací metody jsou v rozmezí 3 500 – 5 800. Ceny podle

nákladové metody jsou v rozmezí 3 800 – 6 600 a ceny podle věcné hodnoty (časové ceny)

jsou v rozmezí 2 400 – 5 200.

Nejvhodnější metodou pro ocenění chaty je podle mě administrativní ocenění

metodou porovnávací. Tato metoda nejlépe zohledňuje lokalitu, sportovní a rekreační

vyžití, jestli je chata udržovaná nebo neudržovaná, služby v okolí atd. Podle vyhlášky je

základním způsobem ocenění rekreačních chat metoda porovnávací.

Nákladová metoda nejvíce zohledňuje opotřebení chat a použije se v případě, kdy

v příloze č. 20 vyhlášky 3/2008 Sb., není uvedena základní cena chaty nebo v případě u

rozestavěné chaty.

Page 137: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

137

8. ZÁVĚR

Cílem mé práce byla analýza způsobů ocenění nemovitosti typu rekreační a

zahrádkářská chata v lokalitě Blansko. V úvodní části jsem se zaměřil na popis lokality

Blansko, na objasnění základních pojmů z oceňování nemovitostí a popisem jednotlivých

metod použitých v diplomové práci.

V praktické části jsem ocenil čtyři zahrádkářské a dvě rekreační chaty v okolí města

Blanska. V této části jsou chaty popsány a oceněny. Dále jsou oceněny pozemky, trvalé

porosty a venkovní úpravy.

Hlavním důvodem návštěvy této lokality je Moravský kras a to zejména jeho

zpřístupněné jeskyně, dalšími lákadly jsou husté turistické a cykloturistické trasy,

horolezectví, windsurfing atd. Dále nabízí návštěvu několika zámků a hradů. To jsou jen

některé důvody, proč je tato lokalita žádaná.

V závěrečné části jsem se zabýval vyhodnocení a zvolením nejlepší metody pro

ocenění nemovitosti typu rekreační a zahrádkářská chata. Při výběru metody ocenění je

také důležité vědět, pro jaký účel cenu potřebujeme. Administrativní ocenění využijeme

hlavně pro potřeby finančních úřadů, zejména při darování nemovitosti nebo dědictví. Při

poskytování úvěru bankovního ústavu bývá využita metoda přímého porovnání.

Jako nejvhodnější metodu jsem zvolil ocenění chaty metodou porovnávací dle

vyhlášky. Tato metoda dokáže nejlépe posoudit kvalitu nemovitosti z hlediska konstrukce

a vybavení, polohy nemovitosti a situaci na místním trhu.

Page 138: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

138

9. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

[1] Bradáč A., a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání.

Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o, Brno 2009, 753 s., ISBN 978-80-7204-

630-0

[2] Vyhláška č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění

[3] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním

znění

[4] Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., v aktuálním znění

[5] Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

[6] www.blanensko.cz

[7] www.jedovnice.cz

[8] www.blansko.cz

[9] www.sreality.cz

Page 139: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

139

10. SEZNAM TABULEK

Tabulka č. 1 – výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 2 – rekapitulace obestavěného prostoru

Tabulka č. 3 – ocenění porovnávacím způsobem

Tabulka č. 4 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Tabulka č. 5 – oceněné pozemku č. 4004

Tabulka č. 6 – ocenění pozemku č. 1263/5

Tabulka č. 7 – rekapitulace ocenění pozemků

Tabulka č. 8 – nákladové ocenění

Tabulka č. 9 – výpočet analytického opotřebení

Tabulka č. 10 – věcná hodnota

Tabulka č. 11 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Tabulka č. 12 – venkovní úprava – přípojka elektro

Tabulka č. 13 – venkovní úprava – žumpa

Tabulka č. 14 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Tabulka č. 15 – venkovní úprava – ploty

Tabulka č. 16 – venkovní úprava – plotová vrátka

Tabulka č. 17 – venkovní úprava – opěrné zdi

Tabulka č. 18 – rekapitulace venkovních úprav

Tabulka č. 19 – seznam trvalých porostů na pozemku

Tabulka č. 20 – ocenění okrasných rostlin

Tabulka č. 21 – ocenění ovocných dřevin

Tabulka č. 22 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Tabulka č. 23 – výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 24 – rekapitulace obestavěného prostroru

Tabulka č. 25 – ocenění porovnávacím způsobem

Tabulka č. 26 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Page 140: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

140

Tabulka č. 27 – ocenění pozemku č. 174

Tabulka č. 28 – ocenění pozemku č. 175

Tabulka č. 29 – ocenění pozemku č. 173/2

Tabulka č. 30 – rekapitulace ocenění pozemků

Tabulka č. 31 – nákladové ocenění

Tabulka č. 32 – výpočet analytického opotřebení

Tabulka č. 33 – věcná hodnota

Tabulka č. 34 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Tabulka č. 35 – venkovní úprava – přípojka elektro

Tabulka č. 36 – venkovní úprava – žumpa

Tabulka č. 37 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Tabulka č. 38 – venkovní úprava – ploty

Tabulka č. 39 – venkovní úprava – plotová vrátka

Tabulka č. 40 – venkovní úprava – plotová vrátka

Tabulka č. 41 – venkovní úprava – ploty

Tabulka č. 42 – venkovní úprava – ploty

Tabulka č. 43 – rekapitulace venkovních úprav

Tabulka č. 44 – seznam trvalých porostů na pozemku

Tabulka č. 45 – ocenění okrasných rostlin

Tabulka č. 46 – ocenění ovocných dřevin

Tabulka č. 47 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Tabulka č. 48 – výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 49 – rekapitulace obestavěného prostoru

Tabulka č. 50 – ocenění porovnávacím způsobem

Tabulka č. 51 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Tabulka č. 52 – ocenění pozemku č. 317

Tabulka č. 53 – ocenění pozemku č. 318

Tabulka č. 54 – rekapitulace ocenění pozemků

Page 141: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

141

Tabulka č. 55 – nákladové ocenění

Tabulka č. 56 – výpočet analytického opotřebení

Tabulka č. 57 – věcná hodnota

Tabulka č. 58 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Tabulka č. 59 – venkovní úprava – přípojka elektro

Tabulka č. 60 – venkovní úprava – žumpa

Tabulka č. 61 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Tabulka č. 62 – venkovní úprava – ploty

Tabulka č. 63 – venkovní úprava – plotová vrátka

Tabulka č. 64 – venkovní úprava – plotová vrátka

Tabulka č. 65 – rekapitulace venkovních úprav

Tabulka č. 66 – seznam trvalých porostů na pozemku

Tabulka č. 67 – ocenění ovocných dřevin

Tabulka č. 68 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Tabulka č. 69 – výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 70 – rekapitulace obestavěného prostoru

Tabulka č. 71 – ocenění porovnávacím způsobem

Tabulka č. 72 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Tabulka č. 73 – ocenění pozemku č. 2544

Tabulka č. 74 – ocenění pozemku č. 2541

Tabulka č. 75 – rekapitulace ocenění pozemků

Tabulka č. 76 – nákladové ocenění

Tabulka č. 77 – výpočet analytického opotřebení

Tabulka č. 78 – věcná hodnota

Tabulka č. 79 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Tabulka č. 80 – venkovní úprava – přípojka elektro

Tabulka č. 81 – venkovní úprava – žumpa

Page 142: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

142

Tabulka č. 82 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Tabulka č. 83 – rekapitulace venkovních úprav

Tabulka č. 84 – seznam trvalých porostů na pozemku

Tabulka č. 85 – ocenění okrasných rostlin

Tabulka č. 86 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Tabulka č. 87 – výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 88 – rekapitulace obestavěného prostoru

Tabulka č. 89 – ocenění porovnávacím způsobem

Tabulka č. 90 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Tabulka č. 91 – ocenění pozemku č. 760

Tabulka č. 92 – ocenění pozemku č. 761/2

Tabulka č. 92 – ocenění pozemku č. 761/1

Tabulka č. 92 – rekapitulace ocenění pozemků

Tabulka č. 93 – nákladové ocenění

Tabulka č. 94 – výpočet analytického opotřebení

Tabulka č. 95 – věcná hodnota

Tabulka č. 96 – venkovní úprava – ploty

Tabulka č. 97 – plotová vrátka

Tabulka č. 98 – rekapitulace venkovních úprav

Tabulka č. 99 – seznam trvalých porostů na pozemku

Tabulka č. 100 – ocenění ovocných dřevin

Tabulka č. 101 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh

Tabulka č. 102 – výpočet obestavěného prostoru

Tabulka č. 103 – rekapitulace obestavěného prostoru

Tabulka č. 104 – ocenění porovnávacím způsobem

Tabulka č. 105 – ocenění pozemků – úprava základní ceny

Tabulka č. 106 – ocenění pozemku č. 921

Page 143: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

143

Tabulka č. 107 – ocenění pozemku č. 922

Tabulka č. 108 – rekapitulace ocenění pozemků

Tabulka č. 109 – nákladové ocenění

Tabulka č. 110 – výpočet analytického opotřebení

Tabulka č. 111 – věcná hodnota

Tabulka č. 112 – venkovní úprava – vodovodní přípojka

Tabulka č. 113 – venkovní úprava – přípojka elektro

Tabulka č. 114 – venkovní úprava – žumpa

Tabulka č. 115 – venkovní úprava – kanalizační přípojka

Tabulka č. 116 – venkovní úprava – ploty

Tabulka č. 117 – venkovní úprava – plotová vrátka

Tabulka č. 118 – venkovní úprava – altán zahradní

Tabulka č. 119 – rekapitulace venkovních úprav

Tabulka č. 120 – seznam trvalých porostů na pozemku

Tabulka č. 121 – ocenění ovocných dřevin

Tabulka č. 122 – ocenění Neageliho metodou třídy polohy

Tabulka č. 123 – výpočet průměrné ceny etalonu

Tabulka č. 124 – výpočet cen za 1 m3 jednotlivých chat

Tabulka č. 125 – výsledné ceny objektů metodou nepřímého porovnání

Tabulka č. 126 – administrativní ocenění chaty č. 1

Tabulka č. 127 – nákladové oceněné chaty č. 1

Tabulka č. 128 – věcná hodnota chaty č. 1

Tabulka č. 129 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 1

Tabulka č. 130 – administrativní ocenění chaty č. 2

Tabulka č. 131 – nákladové oceněné chaty č. 2

Tabulka č. 132 – věcná hodnota chaty č. 2

Tabulka č. 133 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 2

Page 144: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

144

Tabulka č. 134 – administrativní ocenění chaty č. 3

Tabulka č. 135 – nákladové oceněné chaty č. 3

Tabulka č. 136 – věcná hodnota chaty č. 3

Tabulka č. 137 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 3

Tabulka č. 138 – administrativní ocenění chaty č. 4

Tabulka č. 139 – nákladové oceněné chaty č. 4

Tabulka č. 140 – věcná hodnota chaty č. 4

Tabulka č. 141 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 4

Tabulka č. 142 – administrativní ocenění chaty č. 5

Tabulka č. 143 – nákladové oceněné chaty č. 5

Tabulka č. 144 – věcná hodnota chaty č. 5

Tabulka č. 145 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 5

Tabulka č. 146 – administrativní ocenění chaty č. 6

Tabulka č. 147 – nákladové oceněné chaty č. 6

Tabulka č. 148 – věcná hodnota chaty č. 6

Tabulka č. 149 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 6

Tabulka č. 150 – srovnání všech metod ocenění

Tabulka č. 151 – přehled obestavěných prostorů jednotlivých chat

Tabulka č. 152 – jednotkové ceny za 1 m3

Page 145: ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCENN˝ NEMOVITOST˝ … · vysokÉ u en˝ technickÉ v brn brno university of technology Ústav soudn˝ho in”enÝrstv˝ institut of forensic engineering

145

11. SEZNAM OBRÁZKŮ

Obrázek č. 1 – Blansko

Obrázek č. 2 – Jedovnice

Obrázek č. 3 – graf jednotlivých cen chaty č. 1

Obrázek č. 4 – graf jednotlivých cen chaty č. 2

Obrázek č. 5 – graf jednotlivých cen chaty č. 3

Obrázek č. 6 – graf jednotlivých cen chaty č. 4

Obrázek č. 7 – graf jednotlivých cen chaty č. 5

Obrázek č. 8 – graf jednotlivých cen chaty č. 6

Obrázek č. 9 – graf srovnání všech metod ocenění

Obrázek č. 10 – graf porovnávající jednotkové ceny za 1 m3


Recommended