VYSOKÉ U�ENÍ TECHNICKÉ V BRN� BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY
ÚSTAV SOUDNÍHO IN�ENÝRSTVÍ INSTITUT OF FORENSIC ENGINEERING
ANALÝZA VYBRANÝCH ZP!SOB! OCEN"NÍ
NEMOVITOSTÍ TYPU REKREA�NÍ A
ZAHRÁDKÁ$SKÁ CHATA V LOKALIT� BLANSKO
A OKOLÍ ANALYSIS OF SELECTED METHODS OF VALUATION OF HOLIDAY COTTAGES AND GARDEN COTTAGES IN THE LOCALITY OF BLANSKO AND ITS SURROUNDINGS
DIPLOMOVÁ PRÁCE MASTER´S THESIS
AUTOR PRÁCE Bc. FILIP DOSKO�IL AUTHOR
VEDOUCÍ PRÁCE Ing. PAVEL KLIKA SUPERVISOR
BRNO 2013
Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství
Ústav soudního inženýrstvíAkademický rok: 2012/2013
ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE
student(ka): Bc. Filip Doskočil
který/která studuje v magisterském navazujícím studijním programu
obor: Realitní inženýrství (3917T003)
Ředitel ústavu Vám v souladu se zákonem č.111/1998 o vysokých školách a se Studijním azkušebním řádem VUT v Brně určuje následující téma diplomové práce:
Analýza vybraných způsobů ocenění nemovitostí typu rekreační a zahrádkářská chata vlokalitě Blansko a okolí
v anglickém jazyce:
Analysis of Selected Methods of Valuation of Holiday Cottages and Garden Cottages in theLocality of Blansko and its Surroundings
Stručná charakteristika problematiky úkolu:
Úkolem studenta je v lokalitě Blansko a okolí vyhledat více objektů typu rekreační a zahrádkářskáchata a vytvořit databázi srovnatelných objektů pro analýzu tržní hodnoty. Pro posuzované objektyprovést ocenění vybranými způsoby, a to jednak podle cenového předpisu (metodou nákladovou,výnosovou a porovnávací) a současně metodami používanými pro stanovení obvyklé ceny(alespoň metodou porovnávací a nákladovou). Na základě provedených ocenění, případně iporovnání s dosaženými prodejními cenami provést porovnání zjištěných cen a analýzu příčinzjištěných rozdílů.
Cíle diplomové práce:
Cílem práce je vyhodnotit míru odlišnosti mezi obvyklými a administrativními cenami rekreačnícha zahrádkářských chat v dané lokalitě.
Seznam odborné literatury:
BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. Přepracované a doplněné vydáni; Akademickénakladatelství CERM, s.r.o., 2009 Brno. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.
BRADÁČ, A., SCHOLZOVÁ, V., KREJČÍŘ, P. Úřední oceňování majetku 2010.
Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Brno. 302 s. ISBN 978-80-7204-667-6.
BRADÁČ, A., FIALA, J. a kolektiv. Rádce majitele nemovitostí: 2. aktualizované vydání. Praha:Lindě 2006. 1055 s. ISBN 80-7201-572-9.
HEŘMAN, J Oceňování nemovitostí. Praha: nakladatelství Economica, 2005. 174 s. ISBN80-245-0947-4.
Vedoucí diplomové práce: Ing. Pavel Klika
Termín odevzdání diplomové práce je stanoven časovým plánem akademického roku 2012/2013.
V Brně, dne 1.11.2012
L.S.
_______________________________doc. Ing. Robert Kledus, Ph.D.
Ředitel vysokoškolského ústavu
Abstrakt
Diplomová práce se v úvodní èásti zabývá popisem oceòované lokality,
vysvìtlením základních pojmù v oceòování nemovitostí a popisem jednotlivých metod
oceòování, které budou pou�ity v praktické èásti. V praktické èásti se zabývá popisem a
ocenìním �esti rekreaèních chat. V závìreèné èásti se práce zabývá vyhodnocením
výsledkù pou�itých metod a zvolení nejvhodnìj�í metody pro oceòování rekreaèních a
zahrádkáøských chat v dané oblasti.
Abstract
The diploma thesis deals at the beginnig part with the description of appreciated
lokality, explanation of basic terms in real estate appraisement and description of
valuation methods, that will be used in the practical part. The practical part deals with the
description and valuation of six holiday cottages. In the final part of the thesis deals with
the evaluation of the results the used methods and selecting the most suitable method for
valuing holiday and gardening cottages in the area.
Klí�ová slova
Rekreaèní chata, zahrádkáøská chata, nemovitost, pozemek, ocenìní, metody
oceòování, cena, hodnota
Keywords
Holiday cottage, gardening, cottage, real estate, land, valuation, valuation
methods, price, value
Bibliografická citace
DOSKOÈIL, F. Analýza vybraných zp�sob� ocen�ní nemovitostí typu rekrea�ní a
zahrádká�ská chata v lokalit� Blansko a okolí. Brno: Vysoké uèení technické v Brnì,
Ústav soudního in�enýrství, 2013. 198 s. Vedoucí diplomové práce Ing. Pavel Klika.
Prohlá�ení
Prohla�uji, �e jsem diplomovou práci zpracoval samostatnì a �e jsem uvedl v�echny
pou�ité informaèní zdroje.
V Brnì dne 24. 5. 2013
.���������������.
podpis diplomanta
Pod�kování
Na tomto místì bych chtìl podìkovat vedoucí mé diplomové práce Ing. Pavlu Klikovi, za
odborné rady, kterou mi poskytli pøi zpracování práce.
9
1. ÚVOD ................................................................................................................................................ 12
2. LOKALITA BLANSKO A OKOLÍ ................................................................................................ 13
2.1. BLANSKO ..................................................................................................................... 13
2.2. JEDOVNICE .................................................................................................................. 15
2.3. OKOLÍ BLANSKA A JEDOVNICE .............................................................................. 16
3. ZÁKLADNÍ POJMY Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ............................................................ 17
3.1. NEMOVITOST .............................................................................................................. 17
3.2. STAVBA ........................................................................................................................ 17
3.2.1. Stavba podle stavebního zákona ................................................................................ 17
3.2.2. Stavba podle zákona o oceňování majetku ................................................................ 17
3.3. POZEMEK ..................................................................................................................... 18
3.4. ČLENĚNÍ POZEMKŮ ................................................................................................... 18
3.5. FUNKČNÍ CELEK ......................................................................................................... 19
3.6. JEDNOTNÝ FUNKČNÍ CELEK ................................................................................... 19
3.7. SOUČÁST ...................................................................................................................... 19
3.8. PŘÍSLUŠENSTVÍ .......................................................................................................... 19
3.9. PODLAHOVÁ PLOCHA .............................................................................................. 20
3.10. ZASTAVĚNÁ PLOCHA OBJEKTU ............................................................................. 20
3.10.1. Zastavěná plocha objektu podle ČSN 73 4055.......................................................... 20
3.10.2. Zastavěná plocha stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ............................................. 20
3.11. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OBJEKTU ........................................................................ 21
3.11.1. Obestavěný prostor podle normy ČSN 73 4055 ........................................................ 21
3.11.2. Obestavěný prostor podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ..................................................... 21
3.12. STAVBA PRO RODINNOU REKREACI ..................................................................... 21
3.13. CENA ............................................................................................................................. 22
3.14. HODNOTA .................................................................................................................... 22
3.15. OBVYKLÁ CENA ......................................................................................................... 22
4. PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ A OHLEDÁNÍ NEMOVITOSTI ............................................... 23
4.1. PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ ...................................................................................... 23
4.2. OHLEDÁNÍ NEMOVITOSTI ....................................................................................... 24
5. METODY OCEŇOVÁNÍ POUŽITÉ V RÁMCI DP .................................................................... 24
5.1. ADMINISTRATIVNÍ OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU ............................... 24
5.1.1. Porovnávací způsob ................................................................................................... 24
5.1.1.1. Rekreační a zahrádkářská chata .......................................................................................... 24
5.1.2. Nákladový způsob ...................................................................................................... 26
5.1.2.1. Rekreační a zahrádkářská chata .......................................................................................... 26
5.1.2.2. Venkovní úprava ................................................................................................................. 27
5.2. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM ...................................................................... 28
5.3. OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM ...................................................................... 28
5.4. VĚCNÁ HODNOTA ...................................................................................................... 29
5.5. OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ............................................................................................ 29
5.5.1. Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků ............................ 29
5.5.2. Společná ustanovení pro stavební pozemek neuvedený v cenové mapě ..................... 31
5.5.3. Jiné pozemky .............................................................................................................. 31
5.5.4. Neageliho metoda ocenění pozemků .......................................................................... 31
5.6. OCENĚNÍ TRVALÝCH POROSTŮ ............................................................................. 32
5.6.1. Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny ......................................... 32
6. POPIS A OCENĚNÍ JEDNOTLIVÝCH NEMOVITOSTÍ .......................................................... 34
6.1. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 1 ................................................................................. 34
6.1.1. Popis chaty ................................................................................................................ 34
6.1.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 34
6.1.3. Administrativní ocenění objektu č. 1 – porovnávací způsob ...................................... 35
6.1.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 37
6.1.5. Administrativní ocenění objektu č. 1 – nákladový způsob ......................................... 39
10
6.1.6. Věcná hodnota ........................................................................................................... 42
6.1.7. Venkovní úpravy ........................................................................................................ 42
6.1.8. Trvalé porosty ............................................................................................................ 47
6.1.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy .................................................................. 48
6.2. REKREAČNÍ CHATA Č. 2 ........................................................................................... 50
6.2.1. Popis chaty ................................................................................................................ 50
6.2.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 50
6.2.3. Administrativní ocenění objektu č. 2 – porovnávací způsob ...................................... 51
6.2.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 52
6.2.5. Administrativní ocenění objektu č. 2 – nákladový způsob ......................................... 55
6.2.6. Věcná hodnota ........................................................................................................... 57
6.2.7. Venkovní úpravy ........................................................................................................ 58
6.2.8. Trvalé porosty ............................................................................................................ 64
6.2.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy .................................................................. 65
6.3. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 3 ................................................................................. 66
6.3.1. Popis chaty ................................................................................................................ 66
6.3.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 66
6.3.3. Administrativní ocenění objektu č. 3 – porovnávací způsob ...................................... 67
6.3.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 68
6.3.5. Administrativní ocenění objektu č. 3 – nákladový způsob ......................................... 70
6.3.6. Věcná hodnota ........................................................................................................... 73
6.3.7. Venkovní úpravy ........................................................................................................ 73
6.3.8. Trvalé porosty ............................................................................................................ 78
6.3.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy .................................................................. 79
6.4. REKREAČNÍ CHATA Č. 4 ........................................................................................... 80
6.4.1. Popis chaty ................................................................................................................ 80
6.4.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 80
6.4.3. Administrativní ocenění objektu č. 4 – porovnávací způsob ...................................... 81
6.4.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 82
6.4.5. Administrativní ocenění objektu č. 4 – nákladový způsob ......................................... 85
6.4.6. Věcná hodnota ........................................................................................................... 87
6.4.7. Venkovní úpravy ........................................................................................................ 88
6.4.8. Trvalé porosty ............................................................................................................ 91
6.4.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy .................................................................. 91
6.5. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 5 ................................................................................. 93
6.5.1. Popis chaty ................................................................................................................ 93
6.5.2. Výpočet obestavěného prostoru ................................................................................. 93
6.5.3. Administrativní ocenění objektu č. 5 – porovnávací způsob ...................................... 94
6.5.4. Ocenění pozemků ....................................................................................................... 95
6.5.5. Administrativní ocenění objektu č. 5 – nákladový způsob ......................................... 98
6.5.6. Věcná hodnota ......................................................................................................... 100
6.5.7. Venkovní úpravy ...................................................................................................... 101
6.5.8. Trvalé porosty .......................................................................................................... 102
6.5.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy ................................................................ 103
6.6. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 6 ............................................................................... 105
6.6.1. Popis chaty .............................................................................................................. 105
6.6.2. Výpočet obestavěného prostoru ............................................................................... 105
6.6.3. Administrativní ocenění objektu č. 6 – porovnávací způsob .................................... 106
6.6.4. Ocenění pozemků ..................................................................................................... 107
6.6.5. Administrativní ocenění objektu č. 6 – nákladový způsob ....................................... 110
6.6.6. Věcná hodnota ......................................................................................................... 112
6.6.7. Venkovní úpravy ...................................................................................................... 113
6.6.8. Trvalé porosty .......................................................................................................... 117
6.6.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy ................................................................ 118
6.7. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM .................................................................... 119
6.8. OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM .................................................................... 121
7. SOUHRN VÝSLEDKŮ A VYHODNOCENÍ .............................................................................. 122
7.1. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 1 ............................................................................... 122
11
7.2. REKREAČNÍ CHATA Č. 2 ......................................................................................... 124
7.3. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 3 ............................................................................... 126
7.4. REKREAČNÍ CHATA Č. 4 ......................................................................................... 128
7.5. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 5 ............................................................................... 130
7.6. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 6 ............................................................................... 132
7.7. SROVNÁNÍ VŠECH METOD OCENĚNÍ .................................................................. 134
8. ZÁVĚR ............................................................................................................................................ 137
9. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY........................................................................................... 138
10. SEZNAM TABULEK .................................................................................................................... 139
11. SEZNAM OBRÁZKŮ .................................................................................................................... 145
12. SEZNAM PŘÍLOH .................................................... CHYBA! ZÁLOŽKA NENÍ DEFINOVÁNA.
12
1. ÚVOD
V dnešní hektické době se mnoho lidí vrací do přírody, kde se snaží najít únik ze
stresu, napětí a nervozity, kterou přináší dnešní doba. Ti více majetní si pořizují domky na
vesnicích nebo na okrajích měst. Ostatní se snaží o únik alespoň o víkendech. Proto si
pořizují rekreační chatky, kde si do sytosti užijí klidu, přírody a relaxují při práci na
zahrádkách. Je to nový fenomén dnešní doby, který se delší době vrátil.
Tématem diplomové práce je analýza vybraných způsobů ocenění nemovitostí typu
rekreační a zahrádkářská chata v lokalitě Blansko a okolí.
V úvodu diplomové práce se zabývám popisem lokality Blansko a Jedovnice. Poté
základními pojmy z oceňování nemovitostí a pak vysvětluji metody ocenění, které jsou
použity v rámci diplomové práce.
Hlavní částí diplomové práce je ocenění dvou rekreačních chat a čtyř
zahrádkářských chat. Pět oceňovaných nemovitostí se nachází v Blansku nebo v jeho
částech. Jedna nemovitost se nachází v městysu Jedovnice. U každého objektu jsou dále
oceněny pozemky, venkovní úpravy a trvalé porosty.
Cílem práce je porovnání vybraných způsobů ocenění vhodných pro rekreační a
zahrádkářskou chatu a jejich statické vyhodnocení jednotlivých způsobů.
13
2. LOKALITA BLANSKO A OKOLÍ
2.1. BLANSKO
Město Blansko je okresní město ležící v severní části Jihomoravského kraje.
Nachází se v údolí řeky Svitavy na rozhraní Drahanské a Českomoravské vrchoviny.
Rozkládá se asi 30 km severně od Brna. Průměrná nadmořská výška města je 285 m n. m.
Počet obyvatel 20 769.
V Blansku se nachází 7 mateřských škol, 5 základních škol, 4 střední školy a jedna
speciální škola pro děti s více vadami. V Blansku se nachází mnoho kulturních zařízení
jako kino, muzeum, městská knihovna, Galerie města Blanska, Galerie ve věži a Dělnický
dům, kde se konají plesy, koncerty, divadla atd. Dále se v Blansku nachází nemocnice,
která poskytuje zdravotní služby v lůžkové a ambulantní, základní i specializované
diagnostické, léčebné a preventivní péči. Ve městě se nachází spousta sportovních klubů a
sportovních zařízení (krytý bazén, aquapark, bowling, fotbalové hřiště…). V Blansku se
nachází mnoho kulturních památek, mezi nejvýznamnější patří blanenský zámek, barokní
kostel sv. Martina, dřevěný kostelík převezený roku 1936 z Podkarpatské Rusi.
Obrázek č. 1 – Blansko
14
Město Blansko má 12 částí města a 8 katastrálních území. Části města Blanska
jsou: Blansko, Horní Lhota, Dolní Lhota, Hořice, Klepačov, Lažánky, Olešná, Těchov,
Obůrka, Češkovice, Žižlavice a Skalní mlýn.
Katastrální území jsou:
Blansko
Hořice u Blanska
Horní Lhota u Blanska
Dolní Lhota
Klepačov
Lažánky u Blanska
Olešná u Blanska
Těchov
První písemná zpráva o Blansku je zachycena již v Letopise kanovníka
Vyšehradského, pokračovatele Kosmova a vztahuje se k roku 1136. Je v něm zachycen
spor o stavbu kostela mezi olomouckým biskupem Jindřichem Zdíkem a brněnským
údělným knížetem Vratislavem. Spor nakonec vyhrál Jindřich Zdík a mohl vystavět a
vysvětit nový kostel v Blansku.
Na konci 16. století, když se Blansko dostalo do držení rodu Žalkovských ze
Žalkovic, povýšil Matyáš Žalkovský Blansko na městys. V té době došlo k přestavbě
gotické tvrzi na renesanční zámek. Koncem 17. století startuje v Blansku železářská
výroba, kterou založil rod hrabat Gellhornů. Dále v této výrobě pokračoval rod Salm-
Reifferscheidt. Největší slávy dosáhlo blanenské železářství v první polovině 19. století.
Salmům patřilo blanenské panství do roku 1945.
Přelomovým okamžikem v historii Blanska byla výstavba železniční trati Brno –
Česká Třebová – Praha, která se v členitém terénu mezi Brnem a Blanskem stavěla v letech
1843–1849. Na trati je mnoho tunelů a vlaky tu jezdí dodnes.
Dalším významným okamžikem v dějinách Blanska bylo jeho povýšení na město v
roce 1905 dekretem císaře Františka Josefa I. Blansko se před 1. světovou válkou stalo
zásluhou jeskynních objevů Dr. Jindřicha Wankela a profesora Karla Absolona velmi
vyhledávaným turistickým cílem. Popularita ještě zesílila pokračujícími výzkumy a
zpřístupňováním dalších jeskyní Moravského krasu po vzniku Československé republiky.
Po 2. světové válce v roce 1949 se Blansko stalo okresním městem.
15
Dále v Blansku vznikají nové průmyslové podniky (ČKD, ADAST a Metra), které
své výrobky vyvážely do mnoha zemí světa. Důsledkem rozmachu strojírenské výroby je
prudký nárůst obyvatel ve městě a v té době vyrůstají i nová sídliště, základní a střední
školy a četné stavby občanské vybavenosti.
Po roce 1989 přichází do velkých podniků dočasný útlum zdejší průmyslové
výroby, s kterým bojují až dodnes. Centrem okresu zůstalo Blansko až do nedávné reformy
veřejné správy, kdy se roku 2003 stalo obcí s rozšířenou působností. [6,8]
2.2. JEDOVNICE
Městys Jedovnice se nachází v okresu Blansko, v těsné blízkosti Moravského
krasu, asi 10 km od města Blanska a 25 km severně od Brna. Jeho průměrná nadmořská
výška je 470 m n. m. Počet obyvatel 2729.
Obrázek č. 2 - Jedovnice
16
V Jedovnicích se nachází mateřská, základní a střední škola. Z kulturních zařízení
je zde kino, kulturní dům, kde se konají plesy, divadla, koncerty. Dále se zde nachází malé
zdravotní středisko, knihovna a sportoviště (fotbalové hřiště, tenisové kurty).
Jedovnice jsou především známé díky rybníku Olšovec, kde se kromě rekreace a
koupání, provozují vodní sporty jako windsurfing, veslování a každoročně se tu konají
Mezinárodní závody rychlostních motorových člunů.
První písemná zmínka o Jedovnicích pochází z roku 1251. Historie tohoto městysu
je však starší a je spojená s osídlováním kraje slovanským obyvatelstvem. Za zakladatele
jedovnického panství a rodu pánů z Holštejna je považován Crha z Čeblovic. Crha se
proslavil statečným bojem proti Tatarům a za to byl jmenován rytířem krále Václava I. V
okolí bylo v minulosti několik obcí, které již před několika staletími zanikly.
Nejvýznamnějšími z nich byly osady Bystřec, Budkovan a Vilémov. Po smrti Crhy v roce
1308 se panství Jedovnice dostalo majetku pánů z Lipé. Bylo zde centrum obchodníků,
řemeslníků, vzkvétal rybolov, k dostání byly výrobky rudických železářů. V roce 1335
byly Jedovnice povýšeny na městečko.
Roky poté jedovnické panství vystřídalo několik majitelů, Jedovnice zažily útrapy
třicetileté války, řádění Švédů i morovou ránu. V roce 1743 se na panství přiženil hrabě
Antonín Salm. Zakládal hamry, uvedl do provozu první dvě hutě, vznikly kolonie
dělnických domků - dnešní Chaloupky. V roce 1811 byl správou panství pověřen Hugo
Salm. V r. 1848 byla obcím dána samospráva. Po první světové válce se Jedovnice staly
oblíbeným rekreačním místem a to přetrvává až dodnes.
Nejvýznamnější kulturní památkou je pozdně gotický kostel postavený namísto
dřevěného. Koncem 20. století byl moderně vyzdoben. [7]
2.3. OKOLÍ BLANSKA A JEDOVNICE
Okolí města Blanska a Jedovnice se nabízí poměrně veliká možnost sportovního a
kulturního vyžití. V těsné blízkosti se nachází CHKO Moravský kras a díky tomu je
Blansko nazýváno jako brána do Moravského krasu a Jedovnice jsou označovány jako
vstup do Moravského krasu. Mezi největší zajímavosti Moravského krasu patří
zpřístupněné jeskyně a propast Macocha. Mezi zpřístupněné jeskyně patří Kateřinská
jeskyně, Punkevní jeskyně, Sloupsko-šošůvské jeskyně, jeskyně Balcarka a jeskyně
Výpustek. Dalšími zajímavostmi v okolí např. zámek v Rájci – Jestřebí, barokní chrám
17
Křtiny, zřícenina Blansek, Nový hrad, zřícenina hradu Holštejn, Čertův hrádek atd. Dále
má okres Blansko hustou sít turistických a cykloturistických tras. [6]
3. ZÁKLADNÍ POJMY Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ
3.1. NEMOVITOST
Nemovitost definuje podle § 119 občanského zákona č.40/1964 Sb. takto:
„Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“ [4]
3.2. STAVBA
3.2.1. Stavba podle stavebního zákona
Podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., v § 2 odst. 3 definujeme stavbu
následovně:
Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní
technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky,
materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které
stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je
stavba pro reklamu. [5]
3.2.2. Stavba podle zákona o oceňování majetku
Podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., se stavby v § 3 člení takto:
Pro účely oceňování se stavby člení na:
a) stavby pozemní, kterými jsou
1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené
obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými
užitkovými prostory,
2. venkovní úpravy,
b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod
energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další
stavby speciálního charakteru,
c) vodní nádrže a rybníky,
d) jiné stavby.
18
Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. [3]
3.3. POZEMEK
Pozemek se podle katastrálního zákona rozumí část zemského povrchu oddělená od
sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí
vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití
pozemků. Pozemek je určen parcelním číslem a názvem obce ev. katastrálního území, ve
kterém leží. Celkový pozemek se může skládat i z několika parcel. [1, str. 5]
3.4. ČLENĚNÍ POZEMKŮ
Pozemky se podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v § 9 člení
následovně:
a) stavební pozemky, kterými jsou
1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků,
které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou
nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění, je-li zvláštním
předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem
pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,
2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,
v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a
ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v
katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich
společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,
3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru
nemovitostí,
b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice,
vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost,
c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné
nelesní pozemky,
d) pozemky evidované v katastru nemovitostní jako vodní plochy,
e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d).
19
Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen
podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami,
které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a
vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely
oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými
zdmi, pomníky, sochami apod.
Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru
nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným
stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. [3]
3.5. FUNKČNÍ CELEK
Funkčním celkem soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem
zastavěným touto stavbou souvisejícím jedním nebo více společně užívaným pozemky,
zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení
z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve
funkčním celku může být i více zastavěných pozemků. [2]
3.6. JEDNOTNÝ FUNKČNÍ CELEK
Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a
nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku
zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem
evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem
jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. [2]
3.7. SOUČÁST
Občanský zákoník definuje součást v § 120 takto:
Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by
se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. [4]
3.8. PŘÍSLUŠENSTVÍ
Občanský zákoník definuje příslušenství v § 121 takto:
20
Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny
k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a
prostory, určené k tomu, aby byly s bytem užívány. [4]
3.9. PODLAHOVÁ PLOCHA
Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů
stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce
podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem
svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U poloodkrytých
případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová
plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné
konstrukce podlahy do roviny řezu. [2]
3.10. ZASTAVĚNÁ PLOCHA OBJEKTU
3.10.1. Zastavěná plocha objektu podle ČSN 73 4055
Zastavěná plocha budovy je plocha půdorysného řezu vymezená vnějším obvodem
svislých konstrukcí budovy, u objektů nezakrytých nebo poloodkrytých je zastavěná plocha
vymezena obalovými čarami vedenými líci svislých konstrukcí v rovině upraveného terénu.
[1, str. 26]
3.10.2. Zastavěná plocha stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.
Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty
vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemích a podzemních podlaží do vodorovné
roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.
Zastavěnou plochou nadzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená
ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních podlaží do
vodorovné roviny.
Zastavěnou plochou podzemní části stavby se rozumí plocha, ohraničená
ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech podzemních podlaží do
vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají. [2]
21
3.11. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OBJEKTU
3.11.1. Obestavěný prostor podle normy ČSN 73 4055
Podle této normy se obestavěný prostor pozemních stavebních objektů určuje, kde
to charakter objektu dovoluje a kde je to žádoucí, odděleně pro části objektu stavebně
nebo účelově odlišné, a pro části objektu vzájemně se lišící technologickým provedením.
Jako stavebně odlišné části se rozlišují:
a) základy,
b) spodní část objektu, pokud ji lze oddělit od vrchní části objektu,
c) vrchní části objektu, tj. část objektu, která charakterizuje jeho druh a účel,
d) zastřešení, pokud je lze oddělit od vrchní části objektu,
e) doplňující části objektu.
Základní obestavěný prostor se stanoví jako součet obestavěných prostorů
jednotlivých stavebně odlišných částí pozemního stavebního objektu – základů, spodní
části objektu, vrchní části objektu a zastřešení. [1, str. 27-28]
Op = Oz + Os + Ov + Ot,
kde Oz je obestavěný prostor základů, Os je obestavěný prostor spodní části objektu, Ov je
obestavěný prostor vrchní části objektu a Ot obestavěný prostor zastřešení.
3.11.2. Obestavěný prostor podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.
Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní
stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje. [2]
3.12. STAVBA PRO RODINNOU REKREACI
Podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. v § 2 písm. d) stavbou pro rodinnou rekreaci je:
1. Rekreační chata s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou
nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, může být podsklepená a mít
nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.
2. Zahrádkářská chata s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a zastavěnou plochou
nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, může být podsklepená a mít
nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.
22
3. Rekreační domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně
verand, vstupů a podsklepených teras, může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží, popřípadě
jedno nadzemní podlaží a podkroví a jedno podzemní podlaží.
4. Rekreační chalupa, kterou je stavba, u níž byl původní účel užití stavby změněn na
stavbu pro rodinnou rekreaci. [2]
3.13. CENA
Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou
částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují
jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. [1, str. 46]
3.14. HODNOTA
Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to
ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit,
na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle
ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k
datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou
definovány, přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je
proto vždy nutné přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. [1, str. 47]
3.15. OBVYKLÁ CENA
Obvyklá cena je definovaná v § 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku takhle:
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena
při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv
zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně
prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se
rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě
vyplývající z osobního vztahu k nim.[3]
23
4. PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ A OHLEDÁNÍ NEMOVITOSTI
4.1. PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ
Přehled všech podkladů pro ocenění je znalec povinen uvést v nálezové části svého
znaleckého posudku. U každého dokladu se přiměřeně podrobně uvede jeho název, kdo a
kdy ho vydal a schválil, pod jakým číslem jednacím, k tomu podstatný obsah. [1, str. 61]
Zajímáme se především o tyto podklady:
· Výpis z katastru nemovitostí
· Kopie příslušné části katastrální mapy
· Výpisy z pozemkové knihy
· Cenová mapa pozemků
· Výkresová dokumentace
· Stavebně právní dokumentace
· Nájemní smlouvy
· Pasporty nemovitostí
· Přiznání k dani z nemovitosti
· Pojistné smlouvy
· Smlouvy o správě nemovitostí
· Smlouvy o službách
· Výsledky místního šetření
· Příslušné předpisy, katalogy cen, normy
· V soudních sporech další obsah spisu
· Databáze informací [1]
24
4.2. OHLEDÁNÍ NEMOVITOSTI
Před tím než začneme s ohledáním nemovitosti je potřeba si jej pečlivě naplánovat.
Je vhodné si vytvořit formulář pro záznam zjištěných skutečností a nezapomenout si sebou
vzít pomůcky pro měření, psací potřeby pro zápis dat a fotoaparát.
Je vhodné si zvolit, zda objekt začneme ohledávat zevnitř nebo zvenku, abychom
na něco nezapomněli. Objekt ohledáme od sklepa po půdu nebo obráceně. Dále nesmíme
zapomenout si zaznamenat venkovní úpravy, výměry pozemků a druhy trvalých porostů.
Záznam ohledání by měl velmi pečlivě vypracován, aby nám nechyběla žádná data
k ocenění objektu. [1]
5. METODY OCEŇOVÁNÍ POUŽITÉ V RÁMCI DP
5.1. ADMINISTRATIVNÍ OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU
Metody oceňování a základní pravidla, které je potřeba dodržovat při oceňování
upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který odkazuje na oceňovací
vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky
č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.
V § 2 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. jsou uvedeny způsoby oceňování, které jsou
tímto zákonem stanoveny. Jedná se hlavně o nákladový způsob, výnosový a porovnávací
způsob.
5.1.1. Porovnávací způsob
5.1.1.1. Rekreační a zahrádkářská chata
§ 26 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
(1) Cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se zjistí
vynásobením počtu m3
obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č.
1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20 v tabulce č. 1 upravenou podle
odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rekreační chaty nebo
zahrádkářské chaty uvedené v příloze č. 7
(2) Cena upravená se zjistí podle vzorce:
CU = IPC x I,
kde
25
CU… cena upravená za m3 obestavěného prostoru,
IPC… indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 20 tabulky č. 1,
I… index cenového porovnání vypočtený podle vzorce:
I = IT x IP x IV
kde
IT…index trhu se stanoví podle vzorce:
IT = 1 + ,
kde
Ti … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1,
IP… index polohy se stanoví podle vzorce:
IP = 1 + ,
kde
Pi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č.3,
IV … Index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce:
IV = 1 +( ) x V10
kde
Vi …hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č.
20 tabulky č. 2.
Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich
hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh.
Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik
do kvalitativního pásma znaku.
Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.
(3) Není-li indexovaná průměrná cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v
příloze č. 20 tabulce č. 1, zjistí se jejich cena podle § 6.
(4) Cena rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty zjištěná porovnávacím
způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v
příloze č. 11, kromě položek č. 15, 19, 21, 23, a 34, a popřípadě cenu vedlejších staveb,
tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25
m2.
26
(5) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících
příslušenství k rekreační chatě nebo zahrádkářské chatě větší než 25 m2, ocení se tyto
stavby samostatně podle části druhé.
(6) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí a páté. [2]
5.1.2. Nákladový způsob
5.1.2.1. Rekreační a zahrádkářská chata
§ 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejichž základní ceny nejsou
uvedeny v příloze č. 20, a cena rozestavěné rekreační chaty a zahrádkářské chaty se zjistí
vynásobením počtu m3
obestavěného prostru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1,
základní cenou uvedenou v příloze č. 7, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a
upravenou podle odstavce 2.
(2) Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se
násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp ,
kde
ZCU… základní cena upravená
ZC… základní cena podle přílohy č. 7,
K4… koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
K4 = 1 + (0,54 x n),
kde
1 a 0,54 jsou konstanty
n… součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce
č. 4, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s
podstandardním vybavením.
Dále platí, že
a) Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena
konstrukce, která se ve stavbě vykytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8
písm. b) této přílohy, zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a
27
připočte se k součtu objemových podílů, přitom se výše ostatních objemových
podílů nemění,
b) Je-li ve stavbě konstrukce, jejíž náklady na pořízení činí více než dvojnásobek
nákladů standardního provedení podle přílohy č. 7, odečte se její objemový podíl
příslušející standardnímu provedení jako v případě konstrukce chybějící podle bodu c) a
stanoví se pro ni nový objemový podíl postupem podle bodu a),
c) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedené v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí
se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů.
Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen
výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet
a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním, resp.
nadstandardním provedením.
K5… koeficient polohový podle přílohy č. 14
Ki … koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994
Kp … koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. [2]
5.1.2.2. Venkovní úprava
§ 10 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
(1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované
porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných
jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, případě v příloze č. 5 a násobí se
koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná
konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11,
popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se
koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.
(2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním
celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li
s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle
odstavce 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 3.2, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11,
zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3
typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle §
28
5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných
podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím.
(3) Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle
nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem Kp z přílohy č. 39. [2]
5.2. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM
Porovnávací metody jsou metody využívající principu porovnání mezi podobnými
nemovitostmi s oceňovanou nemovitostí.
Porovnávací metody můžeme rozdělit na:
· Porovnání přímé - je realizováno mezi prodávanými a oceňovanou
nemovitostí
· Porovnání nepřímé – provádí se tak, že prodávané nemovitosti se
porovnávají se standardní nemovitostí (etalonem), poté se oceňovaná
nemovitost porovnává s etalonem
· Metoda monokriteriální – porovnání se provádí jen na základě jednoho
kritéria
· Metoda multikriteriální – porovnání se provádí na základě více kritérií
U této metody si musíme vytvořit databázi prodávaných nemovitostí. Tato databáze
musí být vytvořena zhruba pro stejnou oblast. Tuto databázi vytvoříme pomocí inzerátů
realitních kanceláří, které nalezneme na webových stránkách realitních kanceláří nebo v
realitních inzercích. Pak porovnáváme, jak jsou si nemovitosti podobné, jestli mají stejnou
velikost, stejný technický stav, stejné vybavení atd. Jejich rozdílné vlastnosti vyjadřují
koeficienty. [1]
5.3. OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM
Základním prvkem pro výnosovou metodu jsou zisky, které mi nemovitost bude
přinášet při pronájmu. Výnosová hodnota je tedy součtem všech diskontovaných
(odúročených) příjmů, které můžeme očekávat při pronájmu nemovitosti, po odečtení
výdajů potřebných k zisku těchto příjmů. Výnosová hodnota je tedy velikost kapitálu, který
je třeba investovat na danou úrokovou míru (míru kapitalizace), aby přinášel výnosy.
29
5.4. VĚCNÁ HODNOTA
Věcná hodnota se také označuje jako substanční hodnota nebo časová cena. Jedná
se o reprodukční cenu objektu, sníženou o přiměřené opotřebení. Odpovídá průměrně
opotřebenému objektu stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak
snížené o náklady na opravu vážných závad. Této ceně se podobá cena zjištěná
nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti. [1]
5.5. OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ
Jelikož pro město Blansko není vytvořena cenová mapa pozemků, budeme
oceňovat pozemky pomocí § 28 a § 32 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
5.5.1. Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků
§ 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
(1) Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v
druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného
činí:
a) 2250 Kč v hlavním městě Praze,
b) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území
hlavního města Prahy, částku vypočtenou podle vzorce
ZC = Cp x 5,00,
kde
Cp … cena pozemku v Kč/ m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle
vzorce
Cp = 35+ (a-1000) x 0,007414,
v němž
a… počet obyvatel v obci, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než
1000, použije se a = 1000,
c) 1100 Kč v Brně, Ostravě
d) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím
města uvedeného pod písmenem c) částku vypočtenou podle vzorce
ZC= Cp x 3,50,
s tím, že v Bohumíně je základní cena 400 Kč a v Hlučíně 300 Kč,
30
e) 800 Kč v Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě,
Karlových Varech, Liberci, Mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Pardubicích, Plzni,
Ústí nad Labem a Zlíně
f) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím
města uvedeného pod písmenem e), kromě Jablonce nad Nisou a Chebu, částku
vypočtenou podle vzorce
ZC= Cp x 3,00
s tím, že v Otrokovicích je základní cen a 400 Kč a v Přelouči 200 Kč
g) 500 Kč v Českém Krumlově, Děčíně, Frýdku-Místku, Havířově, Chomutově,
Jáchymově, Karviné, Kladně, Luhačovicích, Mladé Boleslavi, Mostě, Poděbradech,
Přerově a Teplicích,
h) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím
města uvedeného pod písmenem g), kromě Nymburku, částku vypočtenou podle vzorce
ZC= Cp x 2,50
s tím, že v Orlové je základní cena 400 Kč, v Litvínově 300 Kč, v Jirkově 250 Kč, v Bílině
a Krupce 200 Kč,
i) 400 Kč v městech Benešov, Beroun, Blansko, Bruntál, Břeclav, Česká Lípa, Domažlice,
Havlíčkův Brod, Hodonín, Cheb, Chrudim, Jablonec nad Nisou, Jeseník, Jičín, Jindřichův
Hradec, Klatovy, Kolín, Kroměříž, Kutná Hora, Litoměřice, Louny, Mělník Náchod, Nový
Jičín, Nymburk, Pelhřimov, Písek, Prachatice, Prostějov, Příbram, Rakovník, Rokycany,
Rychnov nad Kněžnou, Semily, Sokolov, Strakonice, Svitavy, Šumperk, Tábor, Tachov,
Trutnov, Třebíč, Uherské Hradiště, Ústí nad Orlicí, Vsetín, Vyškov, Znojmo a Žďár nad
Sázavou,
j) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím
města uvedeného pod písmenem i), částku vypočtenou podle vzorce
ZC= Cp x 2,00,
s tím, že v České Třebové je základní cena 250 Kč a v Novém Boru 200 Kč
k) v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) až j), kromě Litomyšle, částku
vypočtenou podle vzorce
ZC= Cp x 1,00,
S tím, že v Litomyšli je základní cena 200 Kč
31
l) u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena
tak, že nesousedí s ostatními katastrálními územími téže obce, se u územně odloučených
katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) až k) koeficientem 0,65.
(2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami
podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.
(5) Cenou v Kč/ m2
pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří
jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2, je
cena stanovená podle odstavce 2 vynásobená koeficientem 0,40.
(9) Cena zjištěná podle odstavců 1až 8 činí nejméně 20 Kč/m2. [2]
5.5.2. Společná ustanovení pro stavební pozemek neuvedený v cenové mapě
§ 28a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
(2) Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha
a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle § 28 odst. 2. [2]
5.5.3. Jiné pozemky
§ 32 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
(2) Cenou v Kč/m2 pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem
oceněným podle § 28 odst. 2, je cena zjištěná podle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem
0,40. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2. [2]
5.5.4. Neageliho metoda ocenění pozemků
Metoda výpočtu cen stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy“ spočívá
v poznání, že cena stavebního pozemku je v určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti,
tak k výnosu z nájmu. Výhodou této metody je, že ji lze použít i tam, kde nejsou
k dispozici žádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Procentuální podíl
pozemku je určen pomocí tzv. „klíče třídy polohy“. Používá se 5 + 2 klíčů třídy polohy a
ke každému přiřazujeme slovní hodnocení a hodnotu od 1 do 8.
Mezi klíče třídy polohy patří:
I. – všeobecná situace
II. – intenzita využití pozemku
III. – dopravní relace k velkoměstu
IV. – obytný sektor
32
V. – řemesla, průmysl, administrativa, obchod
VI. – povyšující faktory
VII. – redukující faktory
Z těchto klíčů se vypočítá výsledná třída polohy. Poté se pomocí tabulky přiřadí
příslušný podíl náležící k dané třídě polohy. Tímto se získá procento zastoupení ceny
pozemku v ceně souboru stavby + pozemky. Pro zjištění ceny pozemku je třeba znát
výchozí cenu všech staveb na pozemku. Cena pozemku – základní plochy se zjistí pomocí
vztahu:
CP = RC x PP/100 – PP
kde
CP…cena celého pozemku do trojnásobku zastavěné plochy stavby
RC… výchozí ceny
PP… podíl pozemku zjištěný zařazením do třídy polohy
Cenu pozemku základní plochy musíme vydělit celkovou výměrou pozemků pro
dosažení jednotkové ceny základní plochy. Tato jednotková cena se vynásobí výměrou
pozemků pro dosažení ceny pozemků. [1]
5.6. OCENĚNÍ TRVALÝCH POROSTŮ
5.6.1. Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny
§ 41 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
(1) Základní ceny ovocných dřevin, vinné révy a rostlin chmelu, jakož i možnosti a
způsoby jejich úpravy jsou uvedeny:
a) pro ovocné dřeviny v příloze č. 34, rozdělené na část 1 - intenzivní výsadba v Kč/m2
a
část 2 - extenzivní, zahrádková výsadby, vesměs v Kč/ks,
b) pro révu vinnou včetně zařízení vinic v příloze č. 35, pro část 1 - komerční vinice v
Kč/m2, část 2 - podnožové vinice v Kč/ m2, část 3 - nekomerční vinice v Kč/ m
2 a část 4 -
ostatní výsadba vinné révy v Kč/keř,
c) pro chmelové rostliny včetně zařízení chmelnic v příloze č 36, pro část 1 – chmelnice s
neozdravenými rostlinami a část 2 – chmelnice s ozdravenými rostlinami.
33
(2) Základní cena okrasných rostlin podle příslušné skupiny a věkové kategorie v
příloze č. 37, včetně trvalých nelesních porostů na nelesních pozemcích do 1 000 m2
včetně nebo s počtem stromů do 50 ks včetně, se případně upraví věcně zdůvodněnými
přirážkami a srážkami z přílohy č. 37 a vynásobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14 a Kz z
tabulky č. 30 přílohy č. 37.
(3) Cena podle odstavce 1 nebo 2 se vynásobí koeficientem Kp z přílohy č. 39.
(4) Zjištěná cena okrasné rostliny podle odstavců 2 a 3 nesmí být nižší než 1 %
z její základní ceny uvedené v tabulkách č. 2 až 6 přílohy č. 37. [2]
34
6. POPIS A OCENĚNÍ JEDNOTLIVÝCH NEMOVITOSTÍ
Mapa umístění všech oceňovaných nemovitostí se nachází v příloze č. 1.
6.1. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 1
6.1.1. Popis chaty
První oceňovaná nemovitost se nachází v zahrádkářské kolonii „Obecná“ města
Blanska. V blízkosti chaty se nachází veřejné koupaliště, krytý bazén a lesy.
Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou zahrádkářskou chatku s obytným
podkrovím. Střecha chaty je sedlová. V 1. PP se nachází kuchyňka, WC, komora a
schodiště vedoucí do 1. NP. V 1. NP se nachází obytná místnost a schody do podkroví. V
podkroví se nachází jedna ložnice. Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 22
let, chata je v dobrém stavu díky pravidelné údržbě.
K chatě náleží jeden pozemek, který je oplocen a nachází se na něm vodovodní
přípojka, přípojka elektro, žumpa a opěrná zeď. Dále se na pozemku nachází jehličnaté
stromy, keře a ovocné dřeviny. Před pozemkem se nachází dostatek místa pro parkování.
6.1.2. Výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 1 – výpočet obestavěného prostoru
Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP
1. PP m M m m2 m3
Sklep 4,00 4,00 2,20 16,00 35,20
1. PP celkem 16,00 35,20
Délka Šířka Výška ZP OP
1. NP m M m m2 m3
1. NP 4,00 4,00 2,45 16,00 39,20
Veranda 1,20 4,00 1,00 4,80 4,80
1. NP celkem 20,80 44,00
Délka Šířka Výška ZP OP
m M m m2 m3
Podkroví + zastřešení 4,00 4,00 2,00 16,00 16,00
Celkem podkroví + zastřešení 16,00 16,00
35
Tabulka č. 2 – rekapitulace obestavěného prostoru
Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)
1. PP 16,00 35,20
1. NP 20,80 44,00
Podkroví + zastřešení 16,00 16,00
Celkem 20,80 95,20
Oceňovaný objekt č. 1 splňuje definici zahrádkářské chaty podle § 2, písm. d), odst. 2
vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.
6.1.3. Administrativní ocenění objektu č. 1 – porovnávací způsob
Při ocenění porovnávacím způsobem dle vyhlášky si musíme nejdříve zjistit
indexovanou průměrnou cenu objektu. Tuto cenu zjistíme pomocí kraje a počtu obyvatel
v obci v příloze č. 20 tabulky č. 1, vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Dále potřebujeme zjistit hodnoty jednotlivých indexů. Jedná se o index trhu, který
určíme pomocí tabulky č. 1 z přílohy č. 18a, index polohy, který určíme pomocí tabulky č.
3 z přílohy č. 18a a index konstrukce a vybavení, který určíme pomocí tabulky č. 2 z
přílohy č. 20. Tyto indexy poté vynásobíme a tím získáme index cenového porovnání.
Vynásobením indexu cenového porovnání s výměrou stavby a indexovanou průměrnou
cenou dostaneme cenu stavby.
Tabulka č. 3 – ocenění porovnávacím způsobem
Ocenění zahrádkářské chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Obec Blansko
Počet obyvatel obce 20769
Kraj Jihomoravský Katastrální území Blansko
Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2
Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota
Součet resp. Koeficient
Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s
nemovitostmi
Poptávka je nižší než nabídka
II. -0,05
2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku
II. 0,00
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Bez vlivu II. 0,00
36
Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,450
1 Životní prostředí a atraktivita oblasti
Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39
V. 0,20
2 Přírodní lokality Les i vodní plocha je v místě
IV. 0,05
3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00
4 Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku
III. 0,00
5 Hromadná doprava Výborná dostupnost III. 0,02
6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00
7 Obchod a služby v okolí Obchody a služby (lékař) III. 0,08
8 Sportoviště V místě - přístupné veřejnosti
II. 0,10
9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00
10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Bez vlivu III. 0,00
11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00
Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 1,030
0 Typ stavby Podsklepený s podkrovím IV. A
1 Druh stavby Zahrádkářská chata I. 0,02
2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm včetně II. -0,03
3 Střešní konstrukce
Podkroví více jak z
poloviny zastavěné plochy stavby
III. 0,03
4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)
II. 0,00
5 Vybavení WC ve stavbě III. 0,00
6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00
7 Příslušenství stavby Příslušenství zvyšující cenu
chaty IV. 0,04
8 Výměra pozemků užívaných se stavbou
Nad 400 m2 III. 0,03
9 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00
10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II. 1,05
Stáří stavby (roků) 22
s Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,9
Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 1,419
Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 2 782,45
Výměra stavby celkem m3 95,20
Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 264 889,32
Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 264 890
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 264 890,- Kč
37
6.1.4. Ocenění pozemků
Jelikož pro město Blansko není cenová mapa pozemků, budeme pozemky oceňovat
podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Dle § 28 odst. 1, písm. i vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, je základní cena
za 1 m2 400 Kč. Dále pak základní cenu upravujeme přirážkami a srážkami dle přílohy č.
21 a nakonec ji vynásobíme s koeficientem změn cen stavby Ki z přílohy č. 38 a
koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Tabulka č. 4 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Obec Blansko
Cenová mapa je – není není
Počet obyvatel obce 20 769
Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm. i Kč/m2 400
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1
Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného
Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 30%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 30%
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2
Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci
Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -7%
1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro zahrádkářskou chatu. Nedaleko chaty se nacházejí lesy
a bazén.
2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.
Tabulka č. 5 – oceněné pozemku č. 4004
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. st. 4004
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Výměra pozemku m2 16
Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou
Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata
Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2
38
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 1037,81
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 1013,94
Cena pozemku bez Kp Kč 16 604,89
Cena pozemku s Kp Kč 16 220
Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. st. 4004, a proto se
ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Tabulka č. 6 – ocenění pozemku č. 1263/5
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 1263/5
Druh pozemku Zahrada
Výměra pozemku m2 548
Umístění pozemku kolem zahrádkářské chaty
Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata
Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
Úprava podle § 28 odst. 5 0,40
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 415,12
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 405,57
Cena pozemku bez Kp Kč 227 486,99
Cena pozemku s Kp Kč 222 250
39
Tabulka č. 7 – rekapitulace ocenění pozemků
Rekapitulace oceněných pozemků
Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp
zastavěná plocha a nádvoří st. 4004 16 16 220
Zahrada 1263/5 548 222 250
Celkem 238 470
6.1.5. Administrativní ocenění objektu č. 1 – nákladový způsob
Při ocenění nákladovým způsobem dle vyhlášky si musíme nejdřív zjistit typ
rekreační chaty pomocí přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění. Poté
zjistíme ve stejné příloze základní cenu za m3 obestavěného prostoru, a pokud má chata
podkroví, tak základní cenu vynásobíme koeficientem využití podkroví.
Poté přistoupíme k výpočtu koeficientu vybavení stavby. Stavba se skládá
z jednotlivých konstrukcí a vybavení, které jsou vypsány v příloze č. 7 vyhlášky č. 3/2008
Sb., v aktuálním znění jako standardní konstrukce a vybavení. Potom přisoudíme každé
konstrukci koeficient, podle toho zda se jedná o standard, nadstandard nebo podstandard.
Standardní vybavení má koeficient 1, nadstandard 1,54 a podstandard 0,54. Potom
vyhledáme objemové podíly v příloze č. 15 tab. 4 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním
znění a vynásobíme je koeficienty podle toho, zda je konstrukce standard, podstandard
nebo nadstandard. Jestli konstrukce chybí nebo se podle vyhlášky neuvažuje, objemový
podíl je 0. Poté sečteme výsledné podíly a získáme koeficient vybavení.
Tato metoda dále vyžaduje výpočet opotřebení. Opotřebení lze vypočítat dvěma
způsoby a to lineárně nebo analyticky. Lineární způsob výpočtu opotřebení se používá,
když jsou všechny konstrukce a vybavení stejného stáří. Analytický způsob zase tehdy,
když jsou různého stáří. V téhle práci jsem zvolil analytickou metodu opotřebení. Tato
metoda opotřebení se počítá u každé konstrukce zvlášť a nakonec se jednotlivé výsledky
sečtou a získáme tak výsledek opotřebení v procentech.
Dále vynásobíme základní cenu obestavěným prostorem, koeficientem polohovým,
koeficientem vybavení a koeficientem změny cen staveb. Tak jsme získali výchozí cenu,
z které vypočteme opotřebení, které od výchozí ceny odečteme. Na závěr vynásobíme cenu
po odpočtu opotřebení koeficientem prodejnosti a dostaneme výslednou cenu objektu.
40
Tabulka č. 8 – nákladové ocenění
Výpočet ceny - zahrádkářská chata
Zahrádkářská chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Typ A podsklepený
Střecha sedlová podkroví
Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 650
Koeficient využití podkroví Kpod 1,12
Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 848,00
Obestavěný prostor objektu OP m3 95,20
Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05
Koeficient změny cen staveb (příloha č.38 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC: 111 2,146
Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977
Koeficient vybavení stavby
Pol.
č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand
Podíl (př. 15)
% Pod.č. Koef. Uprav.
Podíl
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
1 Základy Izolované S 0,063 100 0,063 1,00 0,0630
2 Podezdívka neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
3 Svislé konstrukce tvárnice tl. 25 cm S 0,274 100 0,274 1,00 0,2740
4 Stropy dřevené spalné S 0,102 100 0,102 1,00 0,1020
5 Zastřešení umožňující podkroví S 0,091 100 0,091 1,00 0,0910
6 Krytina eternitová vlnitá S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400
7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,007 100 0,007 1,00 0,0070
8 Úprava povrchů omítky vnitřní štukové, vnější štukové
S 0,081 100 0,081 1,00 0,0810
9 Schodiště železné točité, dřevěné S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410
10 Dveře dřevěné plné S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300
11 Okna dřevěné zdvojené S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510
12 Podlahy PVC, dlažba S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400
13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310
14 Elektroinstalace světelná a motorová S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300
15 Rozvod vody Studená P 0,021 100 0,021 0,46 0,0097
16 Zdroj teplé vody ne C 0,010 100 0,010 0,00 0,0000
17 Rozvod propan-butanu Ne C 0,002 100 0,002 0,00 0,0000
18 Kanalizace kuchyň, WC S 0,020 100 0,020 1,00 0,0200
19 Záchod Splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040
20 Okenice Chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000
21 Vnitřní vybavení umyvadlo, WC S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220
22 Ostatní kuchyňský sporák S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220
Celkem 1,000 1,000 0,9587
Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,9587
41
Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 3 991,95
Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 3 900,14
Rok odhadu 2013
Rok pořízení 1991
Stáří S Roků 22
Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky
Celková předpokládaná životnost Z Roků viz anal. výpočet
Opotřebení O % 30,10
Výchozí cena CN Kč 380 034,08
Stupeň dokončení stavby D % 100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 380 034,08
Odpočet na opotřebení 30,10 % O Kč -114 401,67
Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 265 632,41
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 265 632,41
Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 259 520
Tabulka č. 9 – výpočet analytického opotřebení
Analytická metoda výpočtu opotřebení
Pol.
č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C
(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)
1 Základy 0,06572 22 175 0,12571 0,82615
2 Podezdívka 0,00000 22 135 0,16296 0,00000
3 Obvodové stěny 0,28582 22 140 0,15714 4,49139
4 Stropy 0,10640 22 100 0,22000 2,34077
5 Zastřešení 0,09492 22 100 0,22000 2,08833
6 Krytina 0,04172 22 45 0,48889 2,03988
7 Klempířské konstrukce 0,00730 22 50 0,44000 0,32128
8 Úprava povrchů 0,08449 22 45 0,48889 4,13077
9 Schodiště 0,04277 22 100 0,22000 0,94090
10 Dveře 0,03129 22 50 0,44000 1,37692
11 Okna 0,05320 22 50 0,44000 2,34077
12 Podlahy 0,04172 22 50 0,44000 1,83590
13 Vytápění 0,03234 22 40 0,55000 1,77852
14 Elektroinstalace 0,03129 22 35 0,62857 1,96703
15 Rozvod vody 0,01008 8 50 0,16000 0,16123
16 Zdroj teplé vody 0,00000 22 40 0,55000 0,00000
42
17 Rozvod propan-butanu 0,00000 22 40 0,55000 0,00000
18 Kanalizace 0,02086 15 40 0,37500 0,78234
19 Záchod 0,00417 15 40 0,37500 0,15647
20 Okenice 0,00000 22 40 0,55000 0,00000
21 Vnitřní vybavení 0,02295 22 40 0,55000 1,26218
22 Ostatní 0,02295 22 40 0,55000 1,26218
Celk. 1,0000 30,10300
Opotřebení analytickou metodou 30,10 %
Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 259 520,- Kč
6.1.6. Věcná hodnota
Tabulka č. 10 – věcná hodnota
Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Zahrádkářská chata
Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ
Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 3 991,95
Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000
Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 3 991,95
Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá
Použitá jednotková cena Kč/m3 3 991,95
Výměra objektu m3 95,20
Výchozí cena Kč 380 034,08
Stupeň dokončení stavby % 100
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 380 034,08
Opotřebení podle cenového předpisu Kč -114 401,67
Časové cena stavby v současném stavu Kč 265 632,41
Náklady na dokončení Kč 0
Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 265 630
6.1.7. Venkovní úpravy
Pro výpočet ceny venkovní úpravy vycházíme z přílohy č. 11 vyhlášky č. 3/2008
Sb., v aktuálním znění. V této příloze si najdeme základní cenu podle druhu venkovní
úpravy. Tuto cenu vynásobíme koeficientem polohovým, koeficientem změny cen staveb a
výměrou venkovní úpravy. Výsledek je výchozí cena. Dále potřebujeme zjistit opotřebení,
které zjistíme lineární metodou. Z výchozí ceny vypočteme opotřebení a odečteme ho od
43
ní. Na závěr vynásobíme tuto cenu koeficientem prodejnosti a dostaneme výslednou cenu
venkovní úpravy.
Tabulka č. 11 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Vodovodní přípojka
Umístění: Blansko
Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové
Technický stav: Dobrý
Výměra L: M 10
CZ-CC 2222
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu Rok 2013
Rok pořízení Rok 2005
Stáří S Roků 8
Předpokládaná životnost Z Roků 50
Opotřebení O % 16,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 867,52
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 8 675,21
Opotřebení Kč -1 388,03
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 7 287,17
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 7 120
Tabulka č. 12 – venkovní úprava – přípojka elektro
Přípojka elektro
Umístění: Blansko
Popis: 3fázová, kabel AL 16 mm2, v zemi
Technický stav: Dobrý
Výměra L: M 10
CZ-CC 2224
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu Rok 2013
Rok pořízení Rok 1991
Stáří S Roků 22
Předpokládaná životnost Z Roků 50
Opotřebení O % 44,00%
44
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 140
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 315,46
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 154,62
Opotřebení Kč -1 388,03
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 766,59
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 730
Tabulka č. 13 – venkovní úprava – žumpa
Žumpa
Umístění: Blansko
Popis: z montovaného betonu
Technický stav: Dobrý
Výměra L: m3 6
CZ-CC 2223
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu Rok 2013
Rok pořízení Rok 1998
Stáří S Roků 15
Předpokládaná životnost Z Roků 90
Opotřebení O % 16,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 5 182,59
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 31 095,54
Opotřebení Kč -5 182,59
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 25 912,95
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 25 320
Tabulka č. 14 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Kanalizační přípojka
Umístění: Blansko
Popis: Přípojka kanalizace DN 200, potrubí plastové
Technický stav: Dobrý
Výměra L: M 8
45
CZ-CC 2223
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu Rok 2013
Rok pořízení Rok 1998
Stáří S Roků 15
Předpokládaná životnost Z Roků 90
Opotřebení O % 16,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1555
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 503,88
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 28 031,05
Opotřebení Kč -4 671,84
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 23 359,21
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 22 820
Tabulka č. 15 – venkovní úprava – ploty
Ploty
Umístění: Blansko
Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,
nátěr
Technický stav: Dobrý
Výměra L: m2 pohl. Pl. 39
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu Rok 2013
Rok pořízení Rok 1998
Stáří S Roků 15
Předpokládaná životnost Z Roků 30
Opotřebení O % 50,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 21 090,89
Opotřebení Kč -10 545,44
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 10 545,44
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 300
46
Tabulka č. 16 – venkovní úprava – plotová vrátka
Plotová vrátka
Umístění: Blansko
Popis: Vrátka ocelová z výplní z drátěného pletiva
Technický stav: Dobrý
Výměra L: Kus 1
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu Rok 2013
Rok pořízení Rok 1998
Stáří S Roků 15
Předpokládaná životnost Z Roků 30
Opotřebení O % 50,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1450
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 267,29
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 267,29
Opotřebení Kč -1 633,64
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 633,64
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 600
Tabulka č. 17 – venkovní úprava – opěrné zdi
Opěrné zdi
Umístění: Blansko
Popis: z lomového kamene
Technický stav: Dobrý
Výměra L: m3 pohl. Pl. 5
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu Rok 2013
Rok pořízení Rok 1991
Stáří S Roků 22
Předpokládaná životnost Z Roků 50
Opotřebení O % 44,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1850
Koeficient polohový K5 - 1,05
47
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 4 168,61
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 20 843,03
Opotřebení Kč -9 170,93
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 11 672,09
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 11 400
Tabulka č. 18 – rekapitulace venkovních úprav
Rekapitulace venkovní úpravy
Druh Cena v Kč
Vodovodní přípojka 7 120
Přípojka elektro 1 730
Žumpa 25 320
Kanalizační přípojka 22 820
Ploty 10 300
Plotová vrátka 1 600
Opěrné zdi 11 400
Celkem 80 290
6.1.8. Trvalé porosty
Při oceňování okrasných rostlin si nejdříve určíme, do jaké skupiny patří. To
zjistíme podle přílohy č. 37 vyhlášky č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění. Dále v této příloze
zjistíme základní cenu podle stáří a skupiny. Tuto cenu můžeme upravit srážkami nebo
přirážkami. Tuto upravenou cenu vynásobíme koeficientem typu zeleně a stanoviště
okrasných rostlin, koeficientem polohovým a koeficientem prodejnosti, tímto získáme
konečnou cenu za dřevinu.
Tabulka č. 19 – seznam trvalých porostů na pozemku
Č. Název Stáří Počet Skupina
1 Smrk ztepilý 35 3 Jehličnaté stromy I
2 Cypříšek Lawsonův 20 3 Jehličnaté keře II
3 Jabloň 22 5 JHKM-Vk
4 Višeň 22 2 V-vt
5 Slíva 20 1 SMR-vt
48
Tabulka č. 20 – ocenění okrasných rostlin
Ocenění okrasných rostlin dle § 41 odst. 2 a přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pol.
č. Název
Stáří (roků)
ZC
Kč/ks Počet
Sní-žení ceny
(%)
Zdůvodnění snížení
Zvýšení ceny
(%)
Min.
ZC
ZCU
Kč/ks
Cena celkem
(Kč)
103 Smrk ztepilý 35 15840 3 0 -- 0 15840 15840 47520
453 Cypříšek Lawsonův 20 1280 3 0 -- 0 1280 1280 3840
Celkem okrasné porosty Kč 51360
Koeficient stanoviště okrasných rostlin, resp. typu zeleně KZ -
položka:
5 - zeleň u bytových a rodinných domů, rekreačních domů a chalup, rekreačních a zahrádkářských chat
0,75
Koeficient polohový - příloha č. 14 1,05
Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15
1
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp 40 450
Tabulka č. 21 – ocenění ovocných dřevin
Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Druh
porostů Kód Věk
ZC -
cena
za ks,
m2
Min.
ZC
Zvýšení (max. 25 %)
Snížení (max. 80 %)
ZCU Počet Cena celkem
roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2
( ks nebo m2) (Kč)
Jabloň JHKM-Vk 22 1906 1906 0 0 1906 5 9530
Višeň V-vt 22 618 618 0 0 618 2 1236
Slíva SMR-vt 20 829 829 0 0 829 1 829
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 11 595
Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15
1
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 11 600
6.1.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy
Při výpočtu ocenění pozemků podle Naegeliho metody si nejprve určíme třídy
polohy. Pomocí nich vypočteme výslednou třídu polohy a procento zastoupení ceny
pozemku. Dále musím vyplnit výchozí cenu staveb na pozemku, kterou jsem vypočítal
nákladovým způsobem a také součet výměr všech pozemků.
Výchozí cena staveb na pozemku zahrnuje také výchozí cenu venkovních úprav patřící k
chatě.
49
Tabulka č. 22 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy
Klíč třídy polohy Popis Třída
I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska, zahrádkářská oblast 2
II - Intenzita využití pozemku
pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1
III - Dopravní relace k velkoměstu
okrajová část města Blanska, v těsné blízkosti veřejné hromadné dopravy, s normální pěší dosažitelností ke středu města Blanska
3
IV - Obytný sektor neuvažuje se
V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod
neuvažuje se
Průměr 2,00
VI - Povyšující faktory Nejsou 0
VII - Redukující faktory Nejsou 0
Výsledná třída polohy 2,00
Nejbližší nižší celá třída polohy 2
K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6
Nejbližší vyšší celá třída polohy 2
K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6
Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 6,00
Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 492 924,41
Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 31 463,26
Výměra pozemků celkem (Pc) m2 564
Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 20,80
Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×
Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy? ano
Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)
m2 62,4
Výměra přebývající plochy (Pp) m2 501,6
Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 504,22
Cena základní plochy(Cz) Kč 31 463,26
Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25
Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 126,05
Cena přebývající plochy (Cp) Kč 63 229,05
Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 94 690
50
6.2. REKREAČNÍ CHATA Č. 2
6.2.1. Popis chaty
Druhá oceňovaná nemovitost se nachází ve vesnici Hořice, která je částí města
Blanska. V okolí chaty se nachází lesy.
Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou rekreační chatu s obytným podkrovím.
Střecha chaty je sedlová. V 1. PP se nachází kuchyň, sklep, garáž a schodiště vedoucí do 1.
NP. V 1. NP se nachází obývací pokoj, koupelna, WC a schodiště vedoucí do podkroví a
balkon. V podkroví se nachází dvě ložnice a jeden balkon.
Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 28 let, chata je v dobrém stavu
díky pravidelné údržbě.
K chatě náleží dva pozemky, které jsou oploceny a nachází se na nich vodovodní
přípojka, elektro přípojka, žumpa. Dále se na pozemku nachází jehličnaté keře, jehličnatý
strom a ovocné dřeviny.
6.2.2. Výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 23 – výpočet obestavěného prostoru
Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP
1. PP m M m m2 m3
Sklep 1. Část 8,05 5,00 2,20 40,25 88,55
Sklep 2. Část 2,25 5,25 2,20 11,81 25,99
1. PP celkem 52,06 114,54
Délka Šířka Výška ZP OP
1. NP m M m m2 m3
1. NP 8,05 5,00 2,40 40,25 96,60
Balkon 1,20 5,00 1,00 6,00 6,00
Garáž 5,25 2,25 2,40 11,81 20,08
1. NP celkem 58,06 122,68
Délka Šířka Výška ZP OP
m M m m2 m3
Podkroví + zastřešení 8,05 5,00 2,40 40,25 48,30
Balkon 0,60 1,70 1,00 1,02 1,02
Celkem podkroví + zastřešení 41,27 49,32
51
Tabulka č. 24 – rekapitulace obestavěného prostoru
Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)
1. PP 52,06 114,54
1. NP 58,06 122,68
Podkroví + zastřešení 41,27 49,32
Celkem 58,06 286,54
Oceňovaný objekt č. 2 splňuje definici rekreační chaty podle § 2, písm. d), odst. 1
vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.
6.2.3. Administrativní ocenění objektu č. 2 – porovnávací způsob
Tabulka č. 25 – ocenění porovnávacím způsobem
Ocenění rekreační chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Obec Blansko
Počet obyvatel obce 20769
Kraj Jihomoravský Katastrální území Hořice u Blanska
Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2
Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota
Součet resp. Koeficient
Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s
nemovitostmi
Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05
2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku II. 0,00
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Bez vlivu II. 0,00
Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,270
1 Životní prostředí a atraktivita oblasti
Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39
V. 0,20
2 Přírodní lokality Les nebo vodní plocha je v místě
III. 0,00
3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00
4 Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku
III. 0,00
5 Hromadná doprava Dobrá dostupnost II. 0,00
6 Parkovací možnosti Garáž III. 0,02
7 Obchod a služby v okolí Obchody nebo služby II. 0,00
8 Sportoviště V místě - přístupné veřejnosti II. 0,05
9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00
52
10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Bez vlivu III. 0,00
11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00
Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 1,106
0 Typ stavby Podsklepený s podkrovím IV. A
1 Druh stavby Rekreační chata II. 0,00
2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm včetně II. -0,03
3 Střešní konstrukce Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby
III. 0,03
4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)
II. 0,00
5 Vybavení WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout
IV. 0,10
6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00
7 Příslušenství stavby Příslušenství zvyšující cenu chaty
IV. 0,04
8 Výměra pozemků užívaných se stavbou
Nad 400 m2 III. 0,03
9 Kriterium jinde
neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00
10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II. 1,05
Stáří stavby (roků) 28
S Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,9
Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 1,334
Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 2 615,91
Výměra stavby Celke
m m3 286,54
Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 749 562,49
Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 749 560
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 749 560,- Kč
6.2.4. Ocenění pozemků
Tabulka č. 26 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Obec Blansko
Cenová mapa je – není není
Počet obyvatel obce 20769
Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm. i Kč/m2 400
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1
Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného
Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 30%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 30%
53
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2
Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci
Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -7%
1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro rekreační chatu s pěkným výhledem do okolí. Nedaleko
chaty se nacházejí lesy.
2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu
Tabulka č. 27 – ocenění pozemku č. 174
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 174
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Výměra pozemku m2 55
Umístění pozemku pozemek zastavěný rekreační chatou
Stavba umístěná na pozemku rekreační chata
Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 1037,81
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 1013,94
Cena pozemku bez Kp Kč 57 079,31
Cena pozemku s Kp Kč 55 770
Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 174, a proto se
ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Tabulka č. 28 – ocenění pozemku č. 175
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 175
Druh pozemku Ostatní plocha
54
Výměra pozemku m2 321
Umístění pozemku pozemek zastavěný rekreační chatou
Stavba umístěná na pozemku rekreační chata
Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
Úprava podle § 28 odst. 5 0,40
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 415,12
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 405,57
Cena pozemku bez Kp Kč 133 254,24
Cena pozemku s Kp Kč 130 190
Pozemek tvoří funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 174, a proto se ocení podle
§ 32 odst. 2 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Tabulka č. 29 – ocenění pozemku č. 173/2
Ocenění stavebního pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 173/2
Druh pozemku Orná půda
Výměra pozemku m2 154
Umístění pozemku pozemek zastavěný rekreační chatou
Stavba umístěná na pozemku rekreační chata
Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 30%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 520
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 483,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
Úprava podle § 28 odst. 5 0,40
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 415,12
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 405,57
55
Cena pozemku bez Kp Kč 63 928,82
Cena pozemku s Kp Kč 62 460
Tabulka č. 30 – rekapitulace ocenění pozemků
Rekapitulace oceněných pozemků
Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp
zastavěná plocha a nádvoří 174 55 55 770
Ostatní plocha 175 321 130 190
Orná půda 173/2 154 62 460
Celkem 248 420
6.2.5. Administrativní ocenění objektu č. 2 – nákladový způsob
Tabulka č. 31 – nákladové ocenění
Výpočet ceny - rekreační chata
Rekreační chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ A podsklepený
Střecha sedlová podkroví
Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 650
Koeficient využití podkroví Kpod 1,12
Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 848,00
Obestavěný prostor objektu OP m3 286,54
Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05
Koeficient změny cen staveb (příloha č.38 vyhlášky,dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC:111 2,146
Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977
Koeficient vybavení stavby
Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl
(př. 15) % Pod.č. Koef.
Uprav.
podíl
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
1 Základy Izolované S 0,063 100 0,063 1,00 0,0630
2 Podezdívka neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
3 Svislé konstrukce zděné tl. 25 cm S 0,274 100 0,274 1,00 0,2740
4 Stropy dřevené spalné S 0,102 100 0,102 1,00 0,1020
5 Zastřešení umožňující podkroví S 0,091 100 0,091 1,00 0,0910
6 Krytina pálená taška z křidlice N 0,040 100 0,040 1,54 0,0616
7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,007 100 0,007 1,00 0,0070
8 Úprava povrchů omítky vnitřní štukové, vnější štukové, pobíjené dřevěné
S 0,081 100 0,081 1,00 0,0810
9 Schodiště Dřevěné S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410
10 Dveře dřevěné plné S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300
56
11 Okna dřevěné zdvojené S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510
12 Podlahy PVC S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400
13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310
14 Elektroinstalace světelná a motorová S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300
15 Rozvod vody studená, teplá S 0,021 100 0,021 1,00 0,0210
16 Zdroj teplé vody Bojler S 0,010 100 0,010 1,00 0,0100
17 Rozvod propan-butanu Ne C 0,002 100 0,002 0,00 0,0000
18 Kanalizace kuchyň, WC, koupelna S 0,020 100 0,020 1,00 0,0200
19 Záchod Splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040
20 Okenice Chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000
21 Vnitřní vybavení umyvadlo, WC, vana S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220
22 Ostatní Krb, kuchyňský sporák S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220
Celkem 1,000 1,000 1,0016
Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 1,0016
Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 4 170,76
Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 4 074,83
Rok odhadu 2013
Rok pořízení 1985
Stáří S roků 28
Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky
Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet
Opotřebení O % 35,44
Výchozí cena CN Kč 1 195 089,84
Stupeň dokončení stavby D % 100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 1 195 089,84
Odpočet na opotřebení 35,44 % O Kč -423 491,67
Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 771 598,18
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 771 598,18
Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 753 850
Tabulka č. 32 – výpočet analytického opotřebení
Analytická metoda výpočtu opotřebení
Pol.
č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C
(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)
1 Základy 0,06290 28 175 0,16000 1,00639
2 Podezdívka 0,00000 28 135 0,20741 0,00000
57
3 Obvodové stěny 0,27356 28 140 0,20000 5,47125
4 Stropy 0,10184 28 100 0,28000 2,85144
5 Zastřešení 0,09085 28 100 0,28000 2,54393
6 Krytina 0,06150 28 60 0,46667 2,87007
7 Klempířské konstrukce 0,00699 28 50 0,56000 0,39137
8 Úprava povrchů 0,08087 28 45 0,62222 5,03195
9 Schodiště 0,04093 28 100 0,28000 1,14617
10 Dveře 0,02995 10 50 0,20000 0,59904
11 Okna 0,05092 28 50 0,56000 2,85144
12 Podlahy 0,03994 28 50 0,56000 2,23642
13 Vytápění 0,03095 28 40 0,70000 2,16653
14 Elektroinstalace 0,02995 28 35 0,80000 2,39617
15 Rozvod vody 0,02097 15 50 0,30000 0,62899
16 Zdroj teplé vody 0,00998 15 40 0,37500 0,37440
17 Rozvod propan-butanu 0,00000 28 40 0,70000 0,00000
18 Kanalizace 0,01997 28 40 0,70000 1,39776
19 Záchod 0,00399 10 40 0,25000 0,09984
20 Okenice 0,00000 28 40 0,70000 0,00000
21 Vnitřní vybavení 0,02196 10 40 0,25000 0,54912
22 Ostatní 0,02196 15 40 0,37500 0,82368
Celk. 1,00 35,43597
Opotřebení analytickou metodou 35,44 %
Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 753 850,- Kč
6.2.6. Věcná hodnota
Tabulka č. 33 – věcná hodnota
Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rekreační chata
Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ
Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 4 170,76
Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000
Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 4 170,76
Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá
Použitá jednotková cena Kč/m3 4 170,76
Výměra objektu m3 286,54
Výchozí cena Kč 1 195 089,84
Stupeň dokončení stavby % 100
58
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 195 089,84
Opotřebení podle cenového předpisu Kč -423 491,67
Časové cena stavby v současném stavu Kč 771 598,18
Náklady na dokončení Kč 0
Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 771 600
6.2.7. Venkovní úpravy
Tabulka č. 34 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Vodovodní přípojka
Umístění: Blansko
Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 10
CZ-CC 2222
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1998
Stáří S roků 15
Předpokládaná životnost Z roků 50
Opotřebení O % 30,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 867,52
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 8 675,21
Opotřebení Kč -2 602,56
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 6 072,64
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 5 930
Tabulka č. 35 – venkovní úprava – přípojka elektro
Přípojka elektro
Umístění: Blansko
Popis: 3fázová, kabel AL 16 mm2, v zemi
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 8
CZ-CC 2224
59
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1985
Stáří S roků 28
Předpokládaná životnost Z roků 50
Opotřebení O % 56,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 140
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 315,46
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 2 523,70
Opotřebení Kč -1 413,27
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 110,43
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 080
Tabulka č. 36 – venkovní úprava – žumpa
Žumpa
Umístění: Blansko
Popis: z monolitického betonu
Technický stav: dobrý
Výměra L: m3 6
CZ-CC 2223
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1985
Stáří S roků 28
Předpokládaná životnost Z roků 90
Opotřebení O % 31,11%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 5 182,59
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 31 095,54
Opotřebení Kč -9 674,17
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 21 421,37
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 20 930
60
Tabulka č. 37 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Kanalizační přípojka
Umístění: Blansko
Popis: Přípojka kanalizace DN 150, potrubí kameninové
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 6
CZ-CC 2223
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1985
Stáří S roků 28
Předpokládaná životnost Z roků 90
Opotřebení O % 31,11%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1180
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 2 658,89
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 15 953,36
Opotřebení Kč -4 963,27
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 10 990,10
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 740
Tabulka č. 38 – venkovní úprava – ploty
Ploty
Umístění: Blansko
Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,
nátěr
Technický stav: dobrý
Výměra L: m2 pohl. Pl. 61
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1990
Stáří S roků 23
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 76,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240
Koeficient polohový K5 - 1,05
61
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 32 988,31
Opotřebení Kč -25 291,04
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 7 697,27
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 7 520
Tabulka č. 39 – venkovní úprava – plotová vrátka
Plotová vrátka
Umístění: Blansko
Popis: Vrátka ocelová s dřevěnou výplní
Technický stav: dobrý
Výměra L: kus 1
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1990
Stáří S roků 23
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 76,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1500
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 379,95
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 379,95
Opotřebení Kč -2 591,30
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 788,66
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 770
Tabulka č. 40 – venkovní úprava – plotová vrátka
Plotová vrátka
Umístění: Blansko
Popis: Vrata ocelová s dřevěnou výplní
Technický stav: dobrý
Výměra L: kus 1
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
62
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1990
Stáří S roků 23
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 76,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 3600
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 8 111,88
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 8 111,88
Opotřebení Kč -6 219,11
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 892,77
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 850
Tabulka č. 41 – venkovní úprava – ploty
Ploty
Umístění: Blansko
Popis: Plot dřevěný latový na ocelové sloupky, nátěr
Technický stav: dobrý
Výměra L: m2 pohl. Pl. 10
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1990
Stáří S roků 23
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 76,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 435
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 980,19
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 9 801,86
Opotřebení Kč -7 514,76
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 2 287,10
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 2 230
63
Tabulka č. 42 – venkovní úprava – ploty
Ploty
Umístění: Blansko
Popis: Podezdívka z monolitického betonu, výška 50 cm
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 10
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1990
Stáří S roků 23
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 76,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 950
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 2 140,64
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 21 406,35
Opotřebení Kč -16 411,54
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 4 994,82
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 4 880
Tabulka č. 43 – rekapitulace venkovních úprav
Rekapitulace venkovní úpravy
Druh Cena v Kč
Vodovodní přípojka 5 930
Přípojka elektro 1 080
Žumpa 20 930
Kanalizační přípojka 10 740
Ploty 14 630
Plotová vrátka 2 620
Celkem 55 930
64
6.2.8. Trvalé porosty
Tabulka č. 44 – seznam trvalých porostů na pozemku
Č. Název Stáří Počet Skupina
1 Borovice lesní 22 1 Jehličnaté stromy I
2 Cypříšek Lawsonův 15 2 Jehličnaté keře II
3 Jabloň 20 2 JHKM-Vk
Tabulka č. 45 – ocenění okrasných rostlin
Ocenění okrasných rostlin dle § 41 odst. 2 a přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pol.
č. Název
Stáří (roků)
ZC
Kč/ks Počet
Sní-žení ceny
(%)
Zdůvodnění snížení
Zvýšení ceny
(%)
Min.
ZC
ZCU
Kč/ks
Cena celkem
(Kč)
104 Borovice lesní 22 15840 1 0 -- 0 15840 15840 15840
453 Cypříšek Lawsonův 15 1280 2 0 -- 0 1280 1280 2560
Celkem okrasné porosty Kč 18 400
Koeficient stanoviště okrasných rostlin, resp. typu zeleně KZ -
položka:
5 - zeleň u bytových a rodinných domů, rekreačních domů a chalup, rekreačních a zahrádkářských chat
0,75
Koeficient polohový - příloha č. 14 1,05
Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15
1
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp 14 490
Tabulka č. 46 – ocenění ovocných dřevin
Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Druh
porostů Kód Věk
ZC -
cena
za ks,
m2
Min.
ZC
Zvýšení (max. 25 %)
Snížení (max. 80 %)
ZCU Počet Cena celkem
roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2
( ks nebo m2) (Kč)
Jabloň JHKM-Vk 20 2033 2033 0 0 2033 2 4066
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 4 066
Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 3, pozn. 15
1
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 4 070
65
6.2.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy
Tabulka č. 47 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy
Klíč třídy polohy Popis Třída
I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska 2
II - Intenzita využití pozemku
pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1
III - Dopravní relace k velkoměstu
okrajová část města Blanska, s normální pěší dosažitelností k hromadné dopravě
2
IV - Obytný sektor neuvažuje se
V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod
neuvažuje se
Průměr 1,67
VI - Povyšující faktory Nejsou 0
VII - Redukující faktory Nejsou 0
Výsledná třída polohy 1,67
Nejbližší nižší celá třída polohy 1
K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 5
Nejbližší vyšší celá třída polohy 2
K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6
Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 5,67
Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 1 329 025,99
Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 79 835,48
Výměra pozemků celkem (Pc) m2 530
Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 58,06
Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×
Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy ? ano
Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)
m2 174,18
Výměra přebývající plochy (Pp) m2 355,82
Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 458,35
Cena základní plochy (Cz) Kč 79 835,48
Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25
Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 114,59
Cena přebývající plochy (Cp) Kč 40 772,57
Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 120 610
66
6.3. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 3
6.3.1. Popis chaty
Třetí oceňovaná nemovitost se nachází v zahrádkářské kolonii „Bačina“ vesnice
Olešná, která je částí města Blanska. V okolí chaty se nachází lesy.
Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou zahrádkářskou chatu s plochou střechou.
V 1. PP se nachází 3 místnosti sloužící jako sklep. V 1. NP se nachází obývací pokoj
s kuchyňským koutem. WC je přístupné zvenku.
Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 33 let, chata je v dobrém stavu
díky pravidelné údržbě.
K chatě náleží jeden pozemek, který je oplocen a nachází se na něm vodovodní
přípojka, elektro přípojka, žumpa. Dále se na pozemku nachází ovocné dřeviny. Na
pozemku je dostatek místa pro parkování.
6.3.2. Výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 48 – výpočet obestavěného prostoru
Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP
1. PP m M m m2 m3
Sklep 4,00 3,70 2,00 14,80 29,60
1. PP celkem 14,80 29,60
Délka Šířka Výška ZP OP
1. NP m M m m2 m3
1. NP + zastřešení 4,10 3,80 2,90 15,58 45,18
WC 1. část 3,25 0,50 3,60 1,63 5,85
WC 2. část 1,20 0,20 3,60 0,24 0,86
1. NP celkem 17,21 51,90
Tabulka č. 49 – rekapitulace obestavěného prostoru
Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)
1. PP 14,80 29,60
1. NP 17,21 51,90
Celkem 17,21 81,50
67
Oceňovaný objekt č. 3 splňuje definici zahrádkářské chaty podle § 2, písm. d), odst.
2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.
6.3.3. Administrativní ocenění objektu č. 3 – porovnávací způsob
Tabulka č. 50 – ocenění porovnávacím způsobem
Ocenění zahrádkářské chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Obec Blansko
Počet obyvatel obce 20769
Kraj Jihomoravský Katastrální území Olešná u
Blanska
Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst.2
Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota
Součet resp. Koeficient
Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s
nemovitostmi
Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05
2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku II. 0,00
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Bez vlivu II. 0,00
Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,120
1 Životní prostředí a atraktivita oblasti
Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39
V. 0,20
2 Přírodní lokality Les nebo vodní plocha je v místě
III. 0,00
3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00
4 Dopravní dostupnost Problematický příjezd k hranici pozemku
II. -0,01
5 Hromadná doprava Špatná dostupnost I. -0,02
6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00
7 Obchod a služby v okolí Žádné I. -0,05
8 Sportoviště Žádné I. 0,00
9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00
10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Bez vlivu III. 0,00
11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00
Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 0,857
0 Typ stavby Podsklepený bez podkroví III. F
1 Druh stavby Zahrádkářská chata I. 0,02
2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm včetně II. -0,03
3 Střešní konstrukce
Plochá střecha nebo krov umožňující podkroví (nevyužito)
II. 0,00
68
4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)
II. 0,00
5 Vybavení WC ve stavbě III. 0,00
6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00
7 Příslušenství stavby Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty
III. 0,00
8 Výměra pozemků užívaných se stavbou
Nad 400 m2 III. 0,03
9 Kriterium jinde
neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00
10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II. 1,05
Stáří stavby (roků) 33
s Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,8
Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 0,912
Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 1 787,72
Výměra stavby celke
m m3 81,50
Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 145 698,91
Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 145 700
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 145 700,- Kč
6.3.4. Ocenění pozemků
Tabulka č. 51 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Obec Blansko
Cenová mapa je – není Není
Počet obyvatel obce 20769
Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm.. i Kč/m2 400
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1
Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného
Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 40%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 40%
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2
Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný nebo betonový povrch)
Položka č. 2.1 Srážka do 10 % -10%
Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci
Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%
Nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy - více než 1,5 km
Položka č. 2.5 Srážka do 5 % -5%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -22%
69
1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro zahrádkářskou chatu. Nedaleko chaty se nacházejí lesy.
Klidná oblast.
2.1 - Přístup k pozemku po prašné cestě.
2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.
2.5 - Vzdálenost nad 1, 5 km.
Tabulka č. 52 – ocenění pozemku č. 317
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 317
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Výměra pozemku m2 16
Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou
Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata
Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -22%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 436,80
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 937,37
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 915,81
Cena pozemku bez Kp Kč 14 997,96
Cena pozemku s Kp Kč 14 650
Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 317, a proto se
ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Tabulka č. 53 – ocenění pozemku č. 318
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 318
Druh pozemku Zahrada
Výměra pozemku m2 758
70
Umístění pozemku kolem zahrádkářské chaty
Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata
Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -22%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 436,80
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
Úprava podle § 28 odst. 5 0,40
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 374,95
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 366,33
Cena pozemku bez Kp Kč 284 211,43
Cena pozemku s Kp Kč 277 670
Tabulka č. 54 – rekapitulace ocenění pozemků
Rekapitulace oceněných pozemků
Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp
zastavěná plocha a nádvoří 317 16 14 650
Zahrada 318 758 277 670
Celkem 292 320
6.3.5. Administrativní ocenění objektu č. 3 – nákladový způsob
Tabulka č. 55 – nákladové ocenění
Výpočet ceny - zahrádkářská chata
Zahrádkářská chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ F podsklepený
Střecha plochá bez podkroví
Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 310
Koeficient využití podkroví Kpod 1,00
Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 310,00
Obestavěný prostor objektu OP m3 81,50
Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05
Koeficient změny cen staveb (příloha č.38 vyhlášky, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC: 111 2,146
Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977
Koeficient vybavení stavby
71
Pol.č Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl
(př. 15) % Pod.č. Koef.
Uprav.
podíl
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
1 Základy Neizolované S 0,084 100 0,084 1,00 0,0840
2 Podezdívka neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
3 Svislé konstrukce dřevěné oboustranně obité, tvárnice tloušťky 25 cm
S 0,292 100 0,292 1,00 0,2920
4 Stropy dřevené spalné S 0,120 100 0,120 1,00 0,1200
5 Zastřešení krov neumožňující podkroví S 0,069 100 0,069 1,00 0,0690
6 Krytina Plechová S 0,049 100 0,049 1,00 0,0490
7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,008 100 0,008 1,00 0,0080
8 Úprava povrchů omítky vnitřní štukové a dřevěné, impregnace, vnější štukové
S 0,094 100 0,094 1,00 0,0940
9 Schodiště Není C 0,023 100 0,023 0,00 0,0000
10 Dveře dřevěné plné S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310
11 Okna dřevěné, jednoduchá S 0,050 100 0,050 1,00 0,0500
12 Podlahy PVC S 0,039 100 0,039 1,00 0,0390
13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,032 100 0,032 1,00 0,0320
14 Elektroinstalace světelná P 0,031 100 0,031 0,46 0,0143
15 Rozvod vody neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
16 Zdroj teplé vody neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
17 Rozvod propan-butanu neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
18 Kanalizace neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
19 Záchod Splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040
20 Okenice Chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000
21 Vnitřní vybavení umyvadlo, WC, S 0,026 100 0,026 1,00 0,0260
22 Ostatní Krb, sporák S 0,030 50 0,015 1,00 0,0150
22 Ostatní Rozvod vody, jímka N 0,030 50 0,015 1,54 0,0231
Celkem 1,000 1,000 0,9504
Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,9504
Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 2 805,29
Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 2 740,77
Rok odhadu 2013
Rok pořízení 1980
Stáří S roků 33
Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky
Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet
Opotřebení O % 47,58
Výchozí cena CN Kč 228 631,50
Stupeň dokončení stavby D % 100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 228 631,50
72
Odpočet na opotřebení 47,58 % O Kč -108 790,84
Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 119 840,67
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 119 840,67
Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 117 080
Tabulka č. 56 – výpočet analytického opotřebení
Analytická metoda výpočtu opotřebení
Pol.
č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C
(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)
1 Základy 0,08839 33 150 0,22000 1,94453
2 Podezdívka 0,00000 33 135 0,24444 0,00000
3 Obvodové stěny 0,30725 33 80 0,41250 12,67414
4 Stropy 0,12627 33 80 0,41250 5,20855
5 Zastřešení 0,07260 33 80 0,41250 2,99492
6 Krytina 0,05156 33 40 0,82500 4,25365
7 Klempířské konstrukce 0,00842 33 40 0,82500 0,69447
8 Úprava povrchů 0,09891 33 45 0,73333 7,25339
9 Schodiště 0,00000 33 100 0,33000 0,00000
10 Dveře 0,03262 10 50 0,20000 0,65238
11 Okna 0,05261 33 50 0,66000 3,47237
12 Podlahy 0,04104 33 50 0,66000 2,70845
13 Vytápění 0,03367 33 40 0,82500 2,77789
14 Elektroinstalace 0,01500 20 35 0,57143 0,85742
15 Rozvod vody 0,00000 10 50 0,20000 0,00000
16 Zdroj teplé vody 0,00000 33 40 0,82500 0,00000
17 Rozvod propan-butanu 0,00000 33 40 0,82500 0,00000
18 Kanalizace 0,00000 33 50 0,66000 0,00000
19 Záchod 0,00421 10 40 0,25000 0,10522
20 Okenice 0,00000 33 40 0,82500 0,00000
21 Vnitřní vybavení 0,02736 10 40 0,25000 0,68395
22 Ostatní 0,01578 33 40 0,82500 1,30214
22 Ostatní 0,02431 10 40 0,25000 0,60766
Celk. 1,00 47,58348
Opotřebení analytickou metodou 47,58 %
73
Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 117 080,- Kč
6.3.6. Věcná hodnota
Tabulka č. 57 – věcná hodnota
Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Zahrádkářská chata
Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ
Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 2 805,29
Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000
Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 2 805,29
Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá
Použitá jednotková cena Kč/m3 2 805,29
Výměra objektu m3 81,50
Výchozí cena Kč 228 631,50
Stupeň dokončení stavby % 100
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 228 631,50
Opotřebení podle cenového předpisu Kč -108 790,84
Časové cena stavby v současném stavu Kč 119 840,67
Náklady na dokončení Kč 0
Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 119 840
6.3.7. Venkovní úpravy
Tabulka č. 58 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Vodovodní přípojka
Umístění: Blansko
Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 15
CZ-CC 2222
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 2003
Stáří S roků 10
Předpokládaná životnost Z roků 50
Opotřebení O % 20,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385
Koeficient polohový K5 - 1,05
74
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 867,52
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 13 012,81
Opotřebení Kč -2 602,56
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 10 410,25
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 170
Tabulka č. 59 – venkovní úprava – přípojka elektro
Přípojka elektro
Umístění: Blansko
Popis: kabel AL 25 mm2, v zemi
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 18
CZ-CC 2224
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1993
Stáří S roků 20
Předpokládaná životnost Z roků 50
Opotřebení O % 40,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 195
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 439,39
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 7 909,08
Opotřebení Kč -3 163,63
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 4 745,45
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 4 640
Tabulka č. 60 – venkovní úprava – žumpa
Žumpa
Umístění: Blansko
Popis: z montovaného betonu
Technický stav: dobrý
Výměra L: m3 5
CZ-CC 2223
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
75
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1980
Stáří S roků 33
Předpokládaná životnost Z roků 90
Opotřebení O % 36,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 5 182,59
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 25 912,95
Opotřebení Kč -9 501,42
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 16 411,54
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 16 030
Tabulka č. 61 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Kanalizační přípojka
Umístění: Blansko
Popis: Přípojka kanalizace DN 150, potrubí kameninové
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 3
CZ-CC 2223
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1980
Stáří S roků 33
Předpokládaná životnost Z roků 90
Opotřebení O % 36,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1180
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 2 658,89
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 7 976,68
Opotřebení Kč -2 924,78
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 5 051,90
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 4 940
76
Tabulka č. 62 – venkovní úprava – ploty
Ploty
Umístění: Blansko
Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,
nátěr
Technický stav: Dobrý
Výměra L: m2 pohl. Pl. 117
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1991
Stáří S roků 22
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 73,33%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 63 272,66
Opotřebení Kč -46 399,95
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 16 872,71
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 16 480
Tabulka č. 63 – venkovní úprava – plotová vrátka
Plotová vrátka
Umístění: Blansko
Popis: Vrátka ocelová z výplní z drátěného pletiva
Technický stav: Dobrý
Výměra L: kus 1
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1991
Stáří S roků 22
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 73,33%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1450
Koeficient polohový K5 - 1,05
77
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 267,29
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 267,29
Opotřebení Kč -2 396,01
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 871,28
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 850
Tabulka č. 64 – venkovní úprava – plotová vrátka
Plotová vrátka
Umístění: Blansko
Popis: Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků
Technický stav: Dobrý
Výměra L: kus 1
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1991
Stáří S roků 22
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 73,33%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 3420
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 7 706,29
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 7 706,29
Opotřebení Kč -5 651,28
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 2 055,01
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 2 010
Tabulka č. 65 – rekapitulace venkovních úprav
Rekapitulace venkovní úpravy
Druh Cena v Kč
Vodovodní přípojka 10 170
Přípojka elektro 4 640
Žumpa 16 030
Kanalizační přípojka 4 940
Ploty 16 480
78
Plotová vrátka 2 860
Celkem 55 120
6.3.8. Trvalé porosty
Tabulka č. 66 – seznam trvalých porostů na pozemku
Č. Název Stáří Počet Skupina
1 Jabloň 30 6 JHKM-Vk
2 Višeň 25 1 V-vt
3 Hrušeň 29 4 JHKM-Vk
4 Angrešt 20 2 A-vt
5 Rybíz červený 16 3 RBč-vt
6 Ořešák vlašský 30 1 OV-vt
7 Slíva 20 1 SMR-vt
Tabulka č. 67 – ocenění ovocných dřevin
Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Druh
porostů Kód Věk
ZC -
cena
za ks,
m2
Min.
ZC
Zvýšení (max. 25 %)
Snížení (max. 80 %)
ZCU Počet Cena celkem
roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2
( ks nebo m2) (Kč)
Jabloň JHKM-Vk 30 1402 1402 0 0 1402 6 8412
Višeň V-vt 25 491 491 0 0 491 1 491
Hrušeň JHKM-Vk 29 1465 1465 0 0 1465 4 5860
Angrešt A-vt 20 25 25 0 0 25 2 50
Rybíz červený
RBč-vt 16 52 52 0 0 52 3 156
Ořešák vlašský
OV-vt 30 3033 3033 0 0 3033 1 3033
Slíva SMR-vt 20 829 829 0 0 829 1 829
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 18 831
Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15
1
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 18 830
79
6.3.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy
Tabulka č. 68 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy
Klíč třídy polohy Popis Třída
I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska, zahrádkářská oblast 2
II - Intenzita využití pozemku
pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1
III - Dopravní relace k velkoměstu
okrajová část města Blanska, cesty bez dokončovacích prací (nezpevněné)
1
IV - Obytný sektor neuvažuje se
V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod
neuvažuje se
Průměr 1,33
VI - Povyšující faktory Nejsou 0
VII - Redukující faktory Nejsou 0
Výsledná třída polohy 1,33
Nejbližší nižší celá třída polohy 1
K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 5
Nejbližší vyšší celá třída polohy 2
K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6
Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 5,33
Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 346 616,54
Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 19 527,69
Výměra pozemků celkem (Pc) m2 774
Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 17,21
Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×
Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy ? ano
Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)
m2 51,63
Výměra přebývající plochy (Pp) m2 722,37
Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 378,22
Cena základní plochy (Cz) Kč 19 527,69
Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25
Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 94,56
Cena přebývající plochy (Cp) Kč 68 304,37
Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 87 830
80
6.4. REKREAČNÍ CHATA Č. 4
6.4.1. Popis chaty
Třetí oceňovaná nemovitost se nachází nedaleko rybníka Olšovec v chatové oblasti
obce Jedovnice. V okolí chaty se nachází rybník a lesy.
Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou rekreační chatu s obytným podkrovím.
Střecha chaty je sedlová. V 1. PP se nachází 2 místnosti sloužící jako sklep. V 1. NP se
nachází obývací pokoj, kuchyně a chodba se schody do podkroví. V podkroví jsou 2
ložnice.
Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 26 let, chata je v dobrém stavu
díky pravidelné údržbě.
Chata je postavena na obecním pozemku, ale v rámci diplomové práce budeme
předpokládat, že pozemek náleží stejnému majiteli jako chata. Totéž platí i pro pozemek,
který náleží k chatě. Na pozemku se nachází okrasné dřeviny. Dále se na pozemku nachází
vodovodní přípojka, přípojka elektro a žumpa. Na pozemku je dostatek místa pro
parkování.
6.4.2. Výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 69 – výpočet obestavěného prostoru
Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP
1. PP m M m m2 m3
Sklep 5,50 6,50 2,00 35,75 71,50
1. PP celkem 35,75 71,50
Délka Šířka Výška ZP OP
1. NP m M m m2 m3
Obývací pokoj 5,50 4,30 2,42 23,65 57,23
Kuchyně + chodba + WC 2,20 7,20 2,42 15,84 38,33
1. NP celkem 39,49 95,57
Délka Šířka Výška ZP OP
m M m m2 m3
Podkroví + zastřešení 3,50 6,50 4,37 22,75 64,16
Celkem podkroví + zastřešení 22,75 64,16
81
Tabulka č. 70 – rekapitulace obestavěného prostoru
Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)
1. PP 35,75 71,50
1. NP 39,49 95,57
Podkroví + zastřešení 22,75 64,16
Celkem 39,49 231,23
Oceňovaný objekt č. 4 splňuje definici rekreační chaty podle § 2, písm. d), odst. 1
vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.
6.4.3. Administrativní ocenění objektu č. 4 – porovnávací způsob
Tabulka č. 71 – ocenění porovnávacím způsobem
Ocenění rekreační chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Obec Jedovnice
Počet obyvatel obce 2729
Kraj Jihomoravský Katastrální území Jedovnice
Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 3041
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2
Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota
Součet resp. Koeficient
Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,900
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu
s nemovitostmi
Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05
2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na cizím pozemku I. -0,05
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Bez vlivu II. 0,00
Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,400
1 Životní prostředí a atraktivita oblasti
Oblíbené rekreační oblasti IV. 0,15
2 Přírodní lokality Význačná přírodní lokalita V. 0,15
3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00
4 Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku
III. 0,00
5 Hromadná doprava Dobrá dostupnost II. 0,00
6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00
7 Obchod a služby v okolí Obchody a služby (lékař) III. 0,05
8 Sportoviště V místě - přístupné veřejnosti II. 0,05
9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00
82
10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Bez vlivu III. 0,00
11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00
Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 0,973
0 Typ stavby Podsklepený s podkrovím IV. A
1 Druh stavby Rekreační chata II. 0,00
2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm II. -0,03
3 Střešní konstrukce Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby
III. 0,03
4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)
II. 0,00
5 Vybavení WC ve stavbě III. 0,00
6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00
7 Příslušenství stavby Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty
III. 0,00
8 Výměra pozemků užívaných se stavbou
Nad 400 m2 III. 0,03
9 Kriterium jinde
neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00
10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II. 1,05
Stáří stavby (roků) 26
s Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,9
Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 1,226
Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 3 729,55
Výměra stavby celkem m3 231,23
Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 862 382,98
Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 862 380
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 862 380,- Kč
6.4.4. Ocenění pozemků
Pro městys Jedovnice není cenová mapa pozemků, a proto je výpočet proveden
pomocí § 28 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Městys Jedovnice má 2729 obyvatel. Dle § 28 odst. 1, písm. j vyhlášky č. 3/2008
Sb., v aktuálním znění, vypočteme cenu podle vzorce
ZC = Cp x 2,00,
Cp se vypočte podle vzorce
Cp = 35 + (a – 1000) x 0,007414,
kde a při počtu obyvatele méně jak 1000 se rovná 1000.
83
Dále se základní cena upravuje přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 vyhlášky
č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Chata je postavena na obecním pozemku a také k ní náleží obecní pozemek. Pro
účely DP budeme předpokládat, že pozemky patří stejnému majiteli. Pozemek p.č. 2541
náležící oceňované chatě, také náleží dalším čtyřem chatám, a proto jsem ho spravedlivě
rozdělil. Pozemek p.č. 2541 má výměru 500 m2.
Tabulka č. 72 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Obec Jedovnice
Cenová mapa je – není Není
Počet obyvatel obce 2729
Koeficient úpravy Cp z § 28 odst. 1 písm. j. 2
Základní cena stavebního pozemku Kč/m2 95,64
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1
Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného
Položka č. 1.2.4 Srážky do 30 % Přirážky do 125 % 60%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 60%
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2
Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci
Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -7%
1.2.4 - Výborná poloha pozemku pro rekreační chatu. Blízko chaty se nacházejí lesy a
rybník.
2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.
Tabulka č. 73 – ocenění pozemku č. 2544
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 2544
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Výměra pozemku m2 45
Umístění pozemku pozemek zastavěný rekreační chatou
Stavba umístěná na pozemku rekreační chata
Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. j, odst. 2
84
Základní cena ZC Kč/m2 95,64
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 60%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 153,024
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 142,31
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 1,419
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 305,40
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 433,37
Cena pozemku bez Kp Kč 13 743,10
Cena pozemku s Kp Kč 19 500
Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 2544, a proto se
ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Tabulka č. 74 – ocenění pozemku č. 2541
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 2541
Druh pozemku Ostatní plocha
Výměra pozemku m2 500
Umístění pozemku kolem rekreační chaty
Stavba umístěná na pozemku rekreační chata
Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5
Základní cena ZC Kč/m2 95,64
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 60%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 153,024
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -7%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 142,31
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 1,419
Úprava podle § 28 odst. 5 0,40
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 122,16
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 173,35
Cena pozemku bez Kp Kč 61 080,45
Cena pozemku s Kp Kč 86 670
85
Tabulka č. 75 – rekapitulace ocenění pozemků
Rekapitulace oceněných pozemků
Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp
zastavěná plocha a nádvoří 2544 45 19 500
Ostatní plocha 2541 500 86 670
Celkem 106 170
6.4.5. Administrativní ocenění objektu č. 4 – nákladový způsob
Tabulka č. 76 – nákladové ocenění
Výpočet ceny - rekreační chata
Rekreační chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ A podsklepený
Střecha sedlová podkroví
Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 650
Koeficient využití podkroví Kpod 1,09
Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 798,50
Obestavěný prostor objektu OP m3 231,23
Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 0,85
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC:
111 2,146
Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 1,243
Koeficient vybavení stavby
Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl
(př. 15) % Pod.č. Koef.
Uprav.
Podíl
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
1 Základy neizolované S 0,063 100 0,063 1,00 0,0630
2 Podezdívka neuvažuje se S 0,000 100 0,000 1,00 0,0000
3 Svislé konstrukce zdivo tl. 25 cm S 0,274 100 0,274 1,00 0,2740
4 Stropy dřevené spalné S 0,102 100 0,102 1,00 0,1020
5 Zastřešení krov umožňující podkroví S 0,091 100 0,091 1,00 0,0910
6 Krytina plechová S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400
7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,007 100 0,007 1,00 0,0070
8 Úprava povrchů pobíjené dřevěné, vnitřní omítky S 0,081 100 0,081 1,00 0,0810
9 Schodiště dřevěné S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410
10 Dveře dřevěné plné S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300
11 Okna dřevěné, jednoduchá S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510
12 Podlahy palubky S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400
13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310
14 Elektroinstalace světelná a motorová S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300
86
15 Rozvod vody studené P 0,021 100 0,021 0,46 0,0097
16 Zdroj teplé vody není C 0,010 100 0,010 0,00 0,0000
17 Rozvod propan-butanu není C 0,002 100 0,002 0,00 0,0000
18 Kanalizace z kuchyně, WC, umyvadla S 0,020 100 0,020 1,00 0,0200
19 Záchod splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040
20 Okenice chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000
21 Vnitřní vybavení umyvadlo, WC, S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220
22 Ostatní sporák, kuchyňská linka S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220
Celkem 1,000 1,000 0,9587
Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,9587
Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 3 145,02
Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 3 909,26
Rok odhadu 2013
Rok pořízení 1987
Stáří S roků 26
Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky
Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet
Opotřebení O % 37,54
Výchozí cena CN Kč 727 223,44
Stupeň dokončení stavby D % 100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 727 223,44
Odpočet na opotřebení 37,54 % O Kč -272 974,46
Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 454 248,99
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 454 248,99
Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 564 630
Tabulka č. 77 – výpočet analytického opotřebení
Analytická metoda výpočtu opotřebení
Pol.
č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C
(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)
1 Základy 0,06572 26 150 0,17333 1,13909
2 Podezdívka 0,00000 26 135 0,19259 0,00000
3 Obvodové stěny 0,28582 26 80 0,32500 9,28901
4 Stropy 0,10640 26 80 0,32500 3,45795
5 Zastřešení 0,09492 26 80 0,32500 3,08504
6 Krytina 0,04172 26 40 0,65000 2,71212
87
7 Klempířské konstrukce 0,00730 26 40 0,65000 0,47462
8 Úprava povrchů 0,08449 26 45 0,57778 4,88181
9 Schodiště 0,04277 26 100 0,26000 1,11197
10 Dveře 0,03129 10 50 0,20000 0,62587
11 Okna 0,05320 15 50 0,30000 1,59598
12 Podlahy 0,04172 26 50 0,52000 2,16970
13 Vytápění 0,03234 15 40 0,37500 1,21263
14 Elektroinstalace 0,03129 26 35 0,74286 2,32467
15 Rozvod vody 0,01008 10 50 0,20000 0,20153
16 Zdroj teplé vody 0,00000 26 40 0,65000 0,00000
17 Rozvod propan-butanu 0,00000 26 40 0,65000 0,00000
18 Kanalizace 0,02086 26 50 0,52000 1,08485
19 Záchod 0,00417 10 40 0,25000 0,10431
20 Okenice 0,00000 26 40 0,65000 0,00000
21 Vnitřní vybavení 0,02295 10 40 0,25000 0,57372
22 Ostatní 0,02295 26 40 0,65000 1,49167
Celk. 1,00 37,53653
Opotřebení analytickou metodou 37,54 %
Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 564 630,- Kč
6.4.6. Věcná hodnota
Tabulka č. 78 – věcná hodnota
Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rekreační chata
Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ
Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 3 145,02
Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000
Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 3 145,02
Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá
Použitá jednotková cena Kč/m3 3 145,02
Výměra objektu m3 231,23
Výchozí cena Kč 727 223,44
Stupeň dokončení stavby % 100
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 727 223,44
Opotřebení podle cenového předpisu Kč -272 974,46
Časové cena stavby v současném stavu Kč 454 248,99
88
Náklady na dokončení Kč 0
Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 454 250
6.4.7. Venkovní úpravy
Tabulka č. 79 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Vodovodní přípojka
Umístění: Jedovnice
Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové
Technický stav: Dobrý
Výměra L: m 15
CZ-CC 2222
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 2003
Stáří S roků 10
Předpokládaná životnost Z roků 50
Opotřebení O % 20,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385
Koeficient polohový K5 - 0,85
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 702,28
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 10 534,18
Opotřebení Kč -2 106,84
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 8 427,34
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 1,419
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 11 960
Tabulka č. 80 – venkovní úprava – přípojka elektro
Přípojka elektro
Umístění: Jedovnice
Popis: 3fázová, kabel AL 16 mm2, v zemi
Technický stav: Dobrý
Výměra L: m 10
CZ-CC 2224
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1987
89
Stáří S roků 26
Předpokládaná životnost Z roků 50
Opotřebení O % 52,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 140
Koeficient polohový K5 - 0,85
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 255,37
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 2 553,74
Opotřebení Kč -1 327,94
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 225,80
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 1,419
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 740
Tabulka č. 81 – venkovní úprava – žumpa
Žumpa
Umístění: Jedovnice
Popis: z monolitického betonu
Technický stav: Dobrý
Výměra L: m3 6
CZ-CC 2223
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1987
Stáří S roků 26
Předpokládaná životnost Z roků 90
Opotřebení O % 28,89%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300
Koeficient polohový K5 - 0,85
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 4 195,43
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 25 172,58
Opotřebení Kč -7 272,08
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 17 900,50
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 1,419
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 25 400
90
Tabulka č. 82 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Kanalizační přípojka
Umístění: Jedovnice
Popis: Přípojka kanalizace DN 150, potrubí kameninové
Technický stav: Dobrý
Výměra L: m 5
CZ-CC 2223
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1985
Stáří S roků 26
Předpokládaná životnost Z roků 90
Opotřebení O % 28,89%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1180
Koeficient polohový K5 - 0,85
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 2 152,44
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 10 762,19
Opotřebení Kč -3 109,08
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 7 653,11
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 1,419
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 860
Tabulka č. 83 – rekapitulace venkovních úprav
Rekapitulace venkovní úpravy
Druh Cena v Kč
Vodovodní přípojka 11 960
Přípojka elektro 1 740
Žumpa 25 400
Kanalizační přípojka 10 860
Celkem 49 960
91
6.4.8. Trvalé porosty
Tabulka č. 84 – seznam trvalých porostů na pozemku
Č. Název Stáří Počet Skupina
1 Smrk ztepilý 25 15 Jehličnaté stromy I
Tabulka č. 85 – ocenění okrasných rostlin
Ocenění okrasných rostlin dle § 41 odst. 2 a přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pol.
č. Název
Stáří (roků)
ZC
Kč/ks Počet
Sní-žení ceny
(%)
Zdůvodnění snížení
Zvýšení ceny
(%)
Min.
ZC
ZCU
Kč/ks
Cena celkem
(Kč)
103 Smrk ztepilý 25 15840 15 0 -- 0 15840 15840 237600
Celkem okrasné porosty Kč 237 600
Koeficient stanoviště okrasných rostlin, resp. typu zeleně KZ -
položka:
5 - zeleň u bytových a rodinných domů, rekreačních domů a chalup, rekreačních a zahrádkářských chat
0,75
Koeficient polohový - příloha č. 14 0,85
Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15
1
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp 151 470
6.4.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy
Tabulka č. 86 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy
Klíč třídy polohy Popis Třída
I - Všeobecná situace rekreační oblast s turistickým ruchem 3
II - Intenzita využití pozemku
pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1
III - Dopravní relace k velkoměstu
okrajová část obce Jedovnice, s normální pěší dosažitelností k hromadné dopravě
2
IV - Obytný sektor neuvažuje se
V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod
neuvažuje se
Průměr 2,00
VI - Povyšující faktory nejsou 0
VII - Redukující faktory nejsou 0
Výsledná třída polohy 2,00
Nejbližší nižší celá třída polohy 2
K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6
Nejbližší vyšší celá třída polohy 2
K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6
92
Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 6,00
Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 727 233,44
Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 46 419,16
Výměra pozemků celkem (Pc) m2 545
Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 39,49
Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×
Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy? ano
Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)
m2 118,47
Výměra přebývající plochy (Pp) m2 426,53
Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 391,82
Cena základní plochy (Cz) Kč 46 419,16
Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25
Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 97,96
Cena přebývající plochy (Cp) Kč 41 780,96
Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 88 200
93
6.5. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 5
6.5.1. Popis chaty
Pátá oceňovaná nemovitost se nachází v místní části Žižlavice, vesnice Těchov a je
částí města Blanska. V okolí chaty se nachází lesy.
Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepenou zahrádkářskou chatu s pultovou
střechou. V 1. NP se nachází jedna místnost sloužící jako sklad.
Do chaty není přivedena elektřina ani voda. Stáří chaty je 27 let, chata je v dobrém
stavu díky pravidelné údržbě.
K chatě náleží dva pozemky, které jsou oploceny a nachází se na nich ovocné
dřeviny. Před pozemkem se nachází prostor k parkování.
6.5.2. Výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 87 – výpočet obestavěného prostoru
Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP
m m m m2 m3
Podezdívka 4,00 4,00 0,40 16,00 6,40
Podezdívka celkem 16,00 6,40
Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP
m m m m2 m3
1.NP + zastřešení 4,00 4,00 2,90 16,00 42,40
1. NP + podezdívka celkem 16,00 42,40
Tabulka č. 88 – rekapitulace obestavěného prostoru
Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)
1. NP 16,00 48,80
Celkem 16,00 48,80
Oceňovaný objekt č. 5 splňuje definici zahrádkářské chaty podle § 2, písm. d), odst.
2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.
94
6.5.3. Administrativní ocenění objektu č. 5 – porovnávací způsob
Tabulka č. 89 – ocenění porovnávacím způsobem
Ocenění zahrádkářské chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Obec Blansko
Počet obyvatel obce 20769
Kraj Jihomoravský Katastrální území Těchov
Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2
Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota
Součet resp. Koeficient
Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu
s nemovitostmi
Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05
2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku II. 0,00
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Bez vlivu II. 0,00
Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,140
1 Životní prostředí a atraktivita oblasti
Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39
V. 0,20
2 Přírodní lokality Les nebo vodní plocha je v místě
III. 0,00
3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00
4 Dopravní dostupnost Problematický příjezd k hranici pozemku
II. -0,01
5 Hromadná doprava Dobrá dostupnost II. 0,00
6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00
7 Obchod a služby v okolí Žádné I. -0,05
8 Sportoviště Žádné I. 0,00
9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00
10 Změny v okolí s vlivem
na cenu nemovitosti Bez vlivu III. 0,00
11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00
Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 0,728
0 Typ stavby Nepodsklepený bez podkroví I. I
1 Druh stavby Zahrádkářská chata I. 0,02
2 Svislé konstrukce Dřevěné jednostranně obíjené I. -0,05
3 Střešní konstrukce Krov neumožňující zřízení podkroví
I. -0,01
4 Napojení stavby na sítě Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie
I. -0,06
5 Vybavení Bez základního příslušenství I. -0,10
95
6 Vytápění stavby Bez vytápění I. -0,06
7 Příslušenství stavby Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty
III. 0,00
8 Výměra pozemků užívaných se stavbou
Nad 400 m2 III. 0,03
9 Kriterium jinde
neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00
10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II. 1,05
Stáří stavby (roků) 27
s Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,9
Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 0,788
Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 1 545,36
Výměra stavby celkem m3 48,80
Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 75 413,38
Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 75 410
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 75 410,- Kč
6.5.4. Ocenění pozemků
Tabulka č. 90 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Obec Blansko
Cenová mapa je – není Není
Počet obyvatel obce 20769
Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm.. i Kč/m2 400
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1
Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného
Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 40%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 40%
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2
Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný nebo betonový povrch)
Položka č. 2.1 Srážka do 10 % -7%
Není v místě možnost napojení na veřejný vodovod
Položka č. 2.2 Srážka do 5 % -5%
Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -19%
1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro zahrádkářskou chatu. Nedaleko chaty se nacházejí lesy.
Klidná oblast.
96
2.1 - Přístup k pozemku po prašné cestě.
2.2 – V místě není veřejný vodovod, možnost zřízení studny na pozemku.
2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.
Tabulka č. 91 – ocenění pozemku č. 760
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 760
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Výměra pozemku m2 16
Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou
Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata
Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -19%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 453,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 973,43
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 951,04
Cena pozemku bez Kp Kč 15 574,81
Cena pozemku s Kp Kč 15 220
Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 760, a proto se
ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Tabulka č. 92 – ocenění pozemku č. 761/2
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 761/2
Druh pozemku Ostatní plocha
Výměra pozemku m2 27
Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou
Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata
Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5
Základní cena ZC Kč/m2 400
97
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -19%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 453,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
Úprava podle § 28 odst. 5 0,40
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 389,37
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 380,41
Cena pozemku bez Kp Kč 10 513,00
Cena pozemku s Kp Kč 10 270
Pozemek tvoří funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 760, a proto se ocení podle
§ 32 odst. 2 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
Tabulka č. 92 – ocenění pozemku č. 761/1
Ocenění stavebního pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 761/1
Druh pozemku Orná půda
Výměra pozemku m2 449
Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou
Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata
Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -19%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 453,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
Úprava podle § 28 odst. 5 0,40
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 389,37
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 380,41
Cena pozemku bez Kp Kč 174 827,24
Cena pozemku s Kp Kč 170 810
98
Tabulka č. 92 – rekapitulace ocenění pozemků
Rekapitulace oceněných pozemků
Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp
zastavěná plocha a nádvoří 760 16 15 220
Ostatní plocha 761/2 27 10 270
Orná půda 761/1 449 170 810
Celkem 196 300
6.5.5. Administrativní ocenění objektu č. 5 – nákladový způsob
Tabulka č. 93 – nákladové ocenění
Výpočet ceny - zahrádkářská chata
Zahrádkářská chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ I nepodsklepený
Střecha pultová podkroví
Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 930
Koeficient využití podkroví Kpod 1,00
Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 930,00
Obestavěný prostor objektu OP m3 48,80
Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC:111 2,146
Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977
Koeficient vybavení stavby
Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl
(př.15) % Pod.č. Koef.
Uprav.
podíl
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
1 Základy neizolované S 0,082 100 0,082 1,00 0,0820
2 Podezdívka betonová S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400
3 Svislé konstrukce dřevěné jednostranně obité S 0,280 100 0,280 1,00 0,2800
4 Stropy dřevené spalné S 0,101 100 0,101 1,00 0,1010
5 Zastřešení krov neumožňující podkroví S 0,072 100 0,072 1,00 0,0720
6 Krytina plechová S 0,050 100 0,050 1,00 0,0500
7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,008 100 0,008 1,00 0,0080
8 Úprava povrchů nátěry, impregnace S 0,101 100 0,101 1,00 0,1010
9 Schodiště není C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
10 Dveře dřevěné plné S 0,032 100 0,032 1,00 0,0320
11 Okna dřevěné, jednoduchá S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510
12 Podlahy PVC S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410
13 Vytápění není C 0,032 100 0,032 0,00 0,0000
14 Elektroinstalace není C 0,030 100 0,030 0,00 0,0000
99
15 Rozvod vody neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
16 Zdroj teplé vody neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
17 Rozvod propan-butanu neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
18 Kanalizace neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
19 Záchod není C 0,003 100 0,003 0,00 0,0000
20 Okenice není C 0,020 100 0,020 0,00 0,0000
21 Vnitřní vybavení není C 0,029 100 0,029 0,00 0,0000
22 Ostatní není C 0,028 100 0,028 0,00 0,0000
Celkem 1,000 1,000 0,8580
Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,8580
Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 1 798,00
Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 1 756,64
Rok odhadu 2013
Rok pořízení 1986
Stáří S roků 27
Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky
Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet
Opotřebení O % 35,40
Výchozí cena CN Kč 87 742,31
Stupeň dokončení stavby D % 100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 87 742,31
Odpočet na opotřebení 35,40 % O Kč -31 064,41
Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 56 677,90
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 56 677,90
Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 55 370
Tabulka č. 94 – výpočet analytického opotřebení
Analytická metoda výpočtu opotřebení
Pol.
č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C
(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)
1 Základy 0,09557 27 150 0,18000 1,72028
2 Podezdívka 0,04662 27 135 0,20000 0,93240
3 Obvodové stěny 0,32634 27 80 0,33750 11,01399
4 Stropy 0,11772 27 80 0,33750 3,97290
5 Zastřešení 0,08392 27 80 0,33750 2,83217
6 Krytina 0,05828 10 40 0,25000 1,45688
100
7 Klempířské konstrukce 0,00932 10 40 0,25000 0,23310
8 Úprava povrchů 0,11772 27 45 0,60000 7,06294
9 Schodiště 0,00000 27 100 0,27000 0,00000
10 Dveře 0,03730 27 50 0,54000 2,01399
11 Okna 0,05944 27 50 0,54000 3,20979
12 Podlahy 0,04779 10 50 0,20000 0,95571
13 Vytápění 0,00000 27 40 0,67500 0,00000
14 Elektroinstalace 0,00000 27 35 0,77143 0,00000
15 Rozvod vody 0,00000 27 50 0,54000 0,00000
16 Zdroj teplé vody 0,00000 27 40 0,67500 0,00000
17 Rovod propan-butanu 0,00000 27 40 0,67500 0,00000
18 Kanalizace 0,00000 27 50 0,54000 0,00000
19 Záchod 0,00000 27 40 0,67500 0,00000
20 Okenice 0,00000 27 40 0,67500 0,00000
21 Vnitřní vybavení 0,00000 27 40 0,67500 0,00000
22 Ostatní 0,00000 27 40 0,67500 0,00000
Celk. 1,00 35,40414
Opotřebení analytickou metodou 35,40 %
Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 55 370,- Kč
6.5.6. Věcná hodnota
Tabulka č. 95 – věcná hodnota
Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Zahrádkářská chata
Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ
Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 1 798,00
Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000
Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 1 798,00
Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá
Použitá jednotková cena Kč/m3 1 798,00
Výměra objektu m3 48,80
Výchozí cena Kč 87 742,31
Stupeň dokončení stavby % 100
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 87 742,31
Opotřebení podle cenového předpisu Kč -31 064,41
Časové cena stavby v současném stavu Kč 56 677,90
Náklady na dokončení Kč 0
101
Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 56 680
6.5.7. Venkovní úpravy
Tabulka č. 96 – venkovní úprava – ploty
Ploty
Umístění: Blansko
Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,
nátěr
Technický stav: dobrý
Výměra L: m2 pohl. Pl. 93
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1995
Stáří S roků 18
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 60,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 50 293,66
Opotřebení Kč -30 176,19
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 20 117,46
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 19 650
Tabulka č. 97 – plotová vrátka
Plotová vrátka
Umístění: Blansko
Popis: Vrátka ocelová z výplní z drátěného pletiva
Technický stav: dobrý
Výměra L: kus 1
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1995
Stáří S roků 18
102
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 60,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1450
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 267,29
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 267,29
Opotřebení Kč -1 960,37
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 306,91
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 280
Tabulka č. 98 – rekapitulace venkovních úprav
Rekapitulace venkovní úpravy
Druh Cena v Kč
Ploty 19 650
Plotová vrátka 1 280
Celkem 20 930
6.5.8. Trvalé porosty
Tabulka č. 99 – seznam trvalých porostů na pozemku
Č. Název Stáří Počet Skupina
1 Jabloň 27 2 JHKM-Vk
2 Angrešt 25 2 A-vt
3 Rybíz bílý 10 2 RBč-vt
4 Ořešák vlašský 27 2 OV-vt
103
Tabulka č. 100 – ocenění ovocných dřevin
Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Druh porostů Kód Věk
ZC -
cena
za ks,
m2
Min.
ZC
Zvýšení (max. 25 %)
Snížení (max. 80 %)
ZCU Počet Cena celkem
roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2
( ks nebo m2) (Kč)
Jabloň JHKM-Vk 27 1591 1591 0 0 1591 2 3182
Angrešt A-vt 25 25 25 0 0 25 2 50
Rybíz bílý RBč-vt 10 99 99 0 0 99 2 198
Ořešák vlašský
OV-vt 27 3027 3027 0 0 3027 2 6054
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 9 484
Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15
1
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 9 480
6.5.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy
Tabulka č. 101 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy
Klíč třídy polohy Popis Třída
I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska, zahrádkářská oblast 2
II - Intenzita využití pozemku
pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1
III - Dopravní relace k velkoměstu
okrajová část města Blanska, s normálně pěší dostupností k veřejné dopravě
2
IV - Obytný sektor neuvažuje se
V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod
neuvažuje se
Průměr 1,67
VI - Povyšující faktory nejsou 0
VII - Redukující faktory nejsou 0
Výsledná třída polohy 1,67
Nejbližší nižší celá třída polohy 1
K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 5
Nejbližší vyšší celá třída polohy 2
K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6
Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 5,67
Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 141 303,25
Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 8 488,18
Výměra pozemků celkem (Pc) m2 492
Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 16,00
104
Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×
Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy? ano
Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)
m2 48
Výměra přebývající plochy (Pp) m2 444
Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 176,84
Cena základní plochy (Cz) Kč 8 488,18
Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25
Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 44,21
Cena přebývající plochy (Cp) Kč 19 628,92
Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 28 120
105
6.6. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 6
6.6.1. Popis chaty
Šestá oceňovaná nemovitost se nachází ve vesnici Češkovice, která spadá pod
vesnici Těchov a je částí města Blanska. V okolí chaty se nachází lesy.
Jedná se o jednopodlažní, podsklepenou zahrádkářskou chatku s obytným
podkrovím. Střecha chaty je sedlová. V 1. PP se nachází 3 místnosti sloužící jako sklep.
V 1. NP se nachází obytná místnost s kuchyňským koutem a schody do podkroví. WC je
přístupné zvenku. V podkroví se nachází jedna ložnice.
Do chaty je přivedena elektřina i voda. Stáří chaty je 39 let, chata je v dobrém stavu
díky pravidelné údržbě.
K chatě náleží jeden pozemek, který je oplocen a nachází se na něm vodovodní
přípojka, přípojka elektro a žumpa. Dále se na pozemku nachází ovocné dřeviny a zahradní
altán. Před pozemkem je prostor k parkování.
6.6.2. Výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 102 – výpočet obestavěného prostoru
Obestavěný prostor Délka Šířka Výška ZP OP
1. PP m m m m2 m3
Sklep 5,00 3,20 2,15 16,00 34,40
1. PP celkem 16,00 34,40
Délka Šířka Výška ZP OP
1. NP m m m m2 m3
1. NP 5,00 3,20 2,22 16,00 35,52
WC 1,80 1,05 2,22 1,89 4,20
1. NP celkem 17,89 39,72
Délka Šířka Výška ZP OP
m m m m2 m3
Podkroví + zastřešení 5,00 3,20 2,63 16,00 30,24
Zastřešení WC 1,80 1,05 1,15 1,89 1,09
Celkem podkroví + zastřešení 17,89 31,33
106
Tabulka č. 103 – rekapitulace obestavěného prostoru
Rekapitulace ZP (m2) OP (m3)
1. PP 16,00 34,40
1. NP 17,89 39,72
Podkroví + zastřešení 17,89 31,33
Celkem 17,89 105,45
Oceňovaný objekt č. 6 splňuje definici zahrádkářské chaty podle § 2, písm. d), odst.
2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, viz kapitola 3.11.
6.6.3. Administrativní ocenění objektu č. 6 – porovnávací způsob
Tabulka č. 104 – ocenění porovnávacím způsobem
Ocenění zahrádkářské chaty porovnávacím způsobem podle § 26 a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Obec Blansko
Počet obyvatel obce 20769
Kraj Jihomoravský Katastrální území Těchov
Indexovaná průměrná cena příloha č. 20, tab. 1 IPC Kč/m3 1961
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26 odst. 2
Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Pásma Použitá hodnota
Součet resp. Koeficient
Index trhu It - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu
s nemovitostmi
Poptávka je nižší než nabídka II. -0,05
2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku II. 0,00
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Bez vlivu II. 0,00
Index polohy Ip - příloha 18a, tabulka č. 3 1,320
1 Životní prostředí a atraktivita oblasti
Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39
V. 0,20
2 Přírodní lokality Les i vodní plocha je v místě IV. 0,05
3 Poloha v zástavbě Bez vlivu II. 0,00
4 Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku
III. 0,00
5 Hromadná doprava Dobrá dostupnost II. 0,00
6 Parkovací možnosti Dobré II. 0,00
7 Obchod a služby v okolí Obchod nebo služby II. 0,00
8 Sportoviště V místě - přístupné veřejnosti II. 0,07
107
9 Obyvatelstvo a okolí Bezproblémové okolí II. 0,00
10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Bez vlivu III. 0,00
11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00
Index konstrukce a vybavení Iv - příloha č. 20, tabulka č. 2 0,916
0 Typ stavby Podsklepený s podkrovím IV. A
1 Druh stavby Zahrádkářská chata I. 0,02
2 Svislé konstrukce Zdivo do tl. 30 cm včetně II. -0,03
3 Střešní konstrukce Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby
III. 0,03
4 Napojení stavby na sítě Elektr. Proud, voda, žumpa (septik)
II. 0,00
5 Vybavení WC ve stavbě III. 0,00
6 Vytápění stavby Lokální vytápění II. 0,00
7 Příslušenství stavby Příslušenství zvyšující cenu chaty
IV. 0,04
8 Výměra pozemků užívaných se stavbou
Nad 400 m2 III. 0,03
9 Kriterium jinde
neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00
10 Stavebně-technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II. 1,05
Stáří stavby (roků) 39
S Koeficient stáří ev. Rekonstrukce -s- 0,8
Koeficient cenového porovnání I podle § 26 odst. 2 I=It x Ip x Iv 1,148
Cena upravená CU=IPC x I Kč/m3 2 251,55
Výměra stavby celkem m3 105,45
Cena stavby vč.ev.příslušenství bez pozemku Kč 237 425,57
Cena stavby po zaokrouhlení bez pozemku Kč 237 430
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky činí 237 430,- Kč
6.6.4. Ocenění pozemků
Tabulka č. 105 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Obec Blansko
Cenová mapa je – není Není
Počet obyvatel obce 20769
Základní cena stavebního pozemku §28 odst. 1 písm.. i Kč/m2 400
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 1
Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného
Položka č. 1.2.3 Srážky do 40 % Přirážky do 165 % 40%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 1 40%
108
Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 tabulky č. 2
Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný nebo betonový povrch)
Položka č. 2.1 Srážka do 10 % -7%
Není v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci
Položka č. 2.3 Srážka do 7 % -7%
Celkem srážky a přirážky z přílohy č. 21 tabulky č. 2 -14%
1.2.3 - Dobrá poloha pozemku pro zahrádkářskou chatu. Nedaleko chaty se nacházejí lesy.
2.1 - Přístup k pozemku po prašné cestě.
2.3 - Možnost připojení pouze na vlastní žumpu.
Tabulka č. 106 – ocenění pozemku č. 921
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 921
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Výměra pozemku m2 15
Umístění pozemku pozemek zastavěný zahrádkářskou chatou
Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata
Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. I, odst. 2
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -14%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 481,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 1033,51
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 1009,74
Cena pozemku bez Kp Kč 15 502,70
Cena pozemku s Kp Kč 15 150
Pozemek tvoří jednotný funkční celek s chatou a pozemkem p.č. 921, a proto se
ocení podle § 28 odst. 5 vyhlášky 3/2008 Sb., v aktuálním znění.
109
Tabulka č. 107 – ocenění pozemku č. 922
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Pozemek číslo p. č. 922
Druh pozemku Zahrada
Výměra pozemku m2 515
Umístění pozemku kolem zahrádkářské chaty
Stavba umístěná na pozemku zahrádkářská chata
Ocenění podle § 32 odst. 2, § 28 odst. 5
Základní cena ZC Kč/m2 400
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.1 % 40%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 Kč/m2 560
Přirážky a srážky podle přílohy č. 21 tab. č.2 % -14%
ZC po úpravě podle přílohy č. 21 tab. č.1 a č.2 Kč/m2 481,60
Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146
Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,977
Úprava podle § 28 odst. 5 0,40
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki bez Kp Kč/m2 413,41
ZCU podle § 28 odst. 2 s Ki a Kp Kč/m2 403,90
Cena pozemku bez Kp Kč 212 903,80
Cena pozemku s Kp Kč 208 010
Tabulka č. 108 – rekapitulace ocenění pozemků
Rekapitulace oceněných pozemků
Druh pozemku p. č. Výměra Celkem s Kp
zastavěná plocha a nádvoří 921 15 15 150
Zahrada 922 515 208 010
Celkem 223 160
110
6.6.5. Administrativní ocenění objektu č. 6 – nákladový způsob
Tabulka č. 109 – nákladové ocenění
Výpočet ceny - zahrádkářská chata
Zahrádkářská chata podle § 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ A podsklepený
Střecha sedlová podkroví
Základní cena dle typu z přílohy č. 7 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 650
Koeficient využití podkroví Kpod 1,12
Základní cena po 1. úpravě = ZC x Kpod x Křad ZC Kč/m3 1 848,00
Obestavěný prostor objektu OP m3 105,45
Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 - 1,05
Koeficient změny cen staveb (příloha č.38 vyhlášky,dle CZ-CC) Ki - CZ-CC: 111 2,146
Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,977
Koeficient vybavení stavby
Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl
(př.15) % Pod.č. Koef.
Uprav.
podíl
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
1 Základy izolované S 0,063 100 0,063 1,00 0,0630
2 Podezdívka neuvažuje se C 0,000 100 0,000 0,00 0,0000
3 Svislé konstrukce zděné tl. 25 cm S 0,274 100 0,274 1,00 0,2740
4 Stropy dřevené spalné S 0,102 100 0,102 1,00 0,1020
5 Zastřešení umožňující podkroví S 0,091 100 0,091 1,00 0,0910
6 Krytina Plechová S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400
7 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0,007 100 0,007 1,00 0,0070
8 Úprava povrchů omítky vnitřní štukové, vnější štukové
S 0,081 100 0,081 1,00 0,0810
9 Schodiště železné, schody dřevěné S 0,041 100 0,041 1,00 0,0410
10 Dveře dřevěné plné S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300
11 Okna dřevěné zdvojené S 0,051 100 0,051 1,00 0,0510
12 Podlahy PVC,desky S 0,040 100 0,040 1,00 0,0400
13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,031 100 0,031 1,00 0,0310
14 Elektroinstalace světelná a motorová S 0,030 100 0,030 1,00 0,0300
15 Rozvod vody studená P 0,021 100 0,021 0,46 0,0097
16 Zdroj teplé vody není C 0,010 100 0,010 0,00 0,0000
17 Rozvod propan-butanu není C 0,002 100 0,002 0,00 0,0000
18 Kanalizace kuchyň, WC S 0,020 100 0,020 1,00 0,0200
19 Záchod splachovací S 0,004 100 0,004 1,00 0,0040
20 Okenice chybí C 0,018 100 0,018 0,00 0,0000
21 Vnitřní vybavení umyvadlo S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220
22 Ostatní kuchyňská linka, sporák S 0,022 100 0,022 1,00 0,0220
111
Celkem 1,000 1,000 0,9587
Koeficient vybavení (z výpočtu výše) K4 - 0,9587
Zákl. cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K4 × K5 ×Ki Kč/m3 3 991,95
Zákl. cena upravená s Kp ZCU = ZC x K4 x K5 × Ki × Kp ZCU Kč/m3 3 900,14
Rok odhadu 2013
Rok pořízení 1974
Stáří S roků 39
Způsob výpočtu opotřebení (lineárně / analyticky) analyticky
Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet
Opotřebení O % 45,15
Výchozí cena CN Kč 420 951,61
Stupeň dokončení stavby D % 100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 420 951,61
Odpočet na opotřebení 45,15 % O Kč -190 072,11
Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 230 879,50
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu? ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 230 879,50
Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti (zaokrouhleno) CN Kč 225 570
Tabulka č. 110 – výpočet analytického opotřebení
Analytická metoda výpočtu opotřebení
Pol.
č. Konstrukce a vybavení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100×A×B / C
(1) (2) (13) (14) (15) (16) (17)
1 Základy 0,06572 39 175 0,22286 1,46454
2 Podezdívka 0,00000 39 135 0,28889 0,00000
3 Obvodové stěny 0,28582 39 140 0,27857 7,96201
4 Stropy 0,10640 39 100 0,39000 4,14954
5 Zastřešení 0,09492 39 100 0,39000 3,70204
6 Krytina 0,04172 25 40 0,62500 2,60781
7 Klempířské konstrukce 0,00730 25 50 0,50000 0,36509
8 Úprava povrchů 0,08449 39 45 0,86667 7,32272
9 Schodiště 0,04277 39 100 0,39000 1,66795
10 Dveře 0,03129 39 50 0,78000 2,44091
11 Okna 0,05320 39 50 0,78000 4,14954
12 Podlahy 0,04172 39 50 0,78000 3,25454
13 Vytápění 0,03234 14 40 0,35000 1,13179
14 Elektroinstalace 0,03129 14 35 0,40000 1,25175
112
15 Rozvod vody 0,01008 14 50 0,28000 0,28214
16 Zdroj teplé vody 0,00000 39 40 0,97500 0,00000
17 Rovod propan-butanu 0,00000 39 40 0,97500 0,00000
18 Kanalizace 0,02086 14 40 0,35000 0,73019
19 Záchod 0,00417 14 40 0,35000 0,14604
20 Okenice 0,00000 39 40 0,97500 0,00000
21 Vnitřní vybavení 0,02295 14 40 0,35000 0,80320
22 Ostatní 0,02295 30 40 0,75000 1,72115
Celk. 1,00 45,15296
Opotřebení analytickou metodou 45,15 %
Cena zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky činí 225 570,- Kč
6.6.6. Věcná hodnota
Tabulka č. 111 – věcná hodnota
Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Zahrádkářská chata
Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizaci předpisu, podle ČSÚ
Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 3 991,95
Index přepočtu od poslední novelizace předpisu 1,000
Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 3 991,95
Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá
Použitá jednotková cena Kč/m3 3 991,95
Výměra objektu m3 105,45
Výchozí cena Kč 420 951,61
Stupeň dokončení stavby % 100
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 420 951,61
Opotřebení podle cenového předpisu Kč -190 072,11
Časové cena stavby v současném stavu Kč 230 879,50
Náklady na dokončení Kč 0
Časové cena stavby po předpokládaném dokončení Kč 230 880
113
6.6.7. Venkovní úpravy
Tabulka č. 112 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Vodovodní přípojka
Umístění: Blansko
Popis: Přípojka vody DN 40 mm, plastové
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 18
CZ-CC 2222
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1999
Stáří S roků 14
Předpokládaná životnost Z roků 50
Opotřebení O % 28,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 385
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 867,52
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 15 615,37
Opotřebení Kč -4 372,30
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 11 243,07
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 10 980
Tabulka č. 113 – venkovní úprava – přípojka elektro
Přípojka elektro
Umístění: Blansko
Popis: 3fázová, kabel AL 16 mm2, v zemi
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 15
CZ-CC 2224
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1999
Stáří S roků 14
Předpokládaná životnost Z roků 50
Opotřebení O % 28,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 140
114
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 315,46
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 4 731,93
Opotřebení Kč -1 324,94
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 3 406,99
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 3 330
Tabulka č. 114 – venkovní úprava – žumpa
Žumpa
Umístění: Blansko
Popis: z monolitického betonu
Technický stav: dobrý
Výměra L: m3 6
CZ-CC 2223
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1983
Stáří S roků 30
Předpokládaná životnost Z roků 90
Opotřebení O % 33,33%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 2300
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 5 182,59
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 31 095,54
Opotřebení Kč -10 365,18
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 20 730,36
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 20 250
Tabulka č. 115 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Kanalizační přípojka
Umístění: Blansko
Popis: Přípojka kanalizace DN 200, potrubí kameninové
Technický stav: dobrý
Výměra L: m 3
CZ-CC 2223
115
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1998
Stáří S roků 15
Předpokládaná životnost Z roků 90
Opotřebení O % 16,67%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1555
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 503,88
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 10 511,64
Opotřebení Kč -1 751,94
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 8 759,70
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 8 560
Tabulka č. 116 – venkovní úprava – ploty
Ploty
Umístění: Blansko
Popis: Plot se strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek,
nátěr
Technický stav: dobrý
Výměra L: m2 pohl. Pl. 111
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1995
Stáří S roků 18
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 60,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 240
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 540,79
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 60 027,91
Opotřebení Kč -36 016,75
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 24 011,16
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 23 460
116
Tabulka č. 117 – venkovní úprava – plotová vrátka
Plotová vrátka
Umístění: Blansko
Popis: Vrátka ocelová z výplní z drátěného pletiva
Technický stav: dobrý
Výměra L: kus 1
CZ-CC 111
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 1995
Stáří S roků 18
Předpokládaná životnost Z roků 30
Opotřebení O % 60,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 1450
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 3 267,29
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 3 267,29
Opotřebení Kč -1 960,37
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 1 306,91
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 1 280
Tabulka č. 118 – venkovní úprava – altán zahradní
Altán zahradní
Umístění: Blansko
Popis: Altán dřevěné vázané konstrukce, částečná výplň stěn, podlaha,
střecha
Technický stav: dobrý
Výměra L: m2 ZP 8
CZ-CC 2222
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki - 2,146
Rok odhadu rok 2013
Rok pořízení rok 2000
Stáří S roků 13
Předpokládaná životnost Z roků 50
Opotřebení O % 26,00%
Základní cena podle přílohy č. 11 ZC Kč/m 3250
Koeficient polohový K5 - 1,05
Základní cena upravená bez Kp ZCU = ZC × K5 × Ki Kč/m 7 323,23
Výchozí cena (bez Kp) CN = ZCU × L Kč 58 585,80
117
Opotřebení Kč -15 232,31
Cena ke dni odhadu bez Kp Kč 43 353,49
Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) Kp - 0,977
Cena ke dni odhadu s Kp Kč 42 360
Tabulka č. 119 – rekapitulace venkovních úprav
Rekapitulace venkovní úpravy
Druh Cena v Kč
Vodovodní přípojka 10 980
Přípojka elektro 3 330
Žumpa 20 250
Kanalizační přípojka 8 560
Ploty 23 460
Plotová vrátka 1 280
Altán zahradní 42 360
Celkem 110 220
6.6.8. Trvalé porosty
Tabulka č. 120 – seznam trvalých porostů na pozemku
Č. Název Stáří Počet Skupina
1 Jabloň 35 3 JHKM-Vk
2 Meruňka 15 1 Me-vt
3 Hrušeň 35 1 JHKM-Vk
4 Angrešt 10 1 A-vt
5 Rybíz červený 10 2 RBč-vt
118
Tabulka č. 121 – ocenění ovocných dřevin
Ocenění ovocných dřevin podle § 41, přílohy č. 34 vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
Druh porostů Kód Věk
ZC -
cena
za ks,
m2
Min.
ZC
Zvýšení (max. 25 %)
Snížení (max. 80 %)
ZCU Počet Cena celkem
roků Kč Kč max. 25 % max. 80 % Kč/ks, Kč/m2
( ks nebo m2) (Kč)
Jabloň JHKM-Vk 35 1086 1086 0 0 1086 3 3258
Meruňka Me-vt 15 1346 1346 0 0 1346 1 1346
Hrušeň JHKM-Vk 35 1086 1086 0 0 1086 1 1086
Angrešt A-vt 10 73 73 0 0 73 1 73
Rybíz červený
RBč-vt 10 99 99 0 0 99 2 198
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena bez Kp Kč 5 961
Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39, pozn. 15
1
Celkem ovocné porosty zahrádkový typ - cena s Kp Kč 5 960
6.6.9. Ocenění Neageliho metodou třídy polohy
Tabulka č. 122 – ocenění Neageliho metodou třídy polohy
Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy
Klíč třídy polohy Popis Třída
I - Všeobecná situace okrajová část města Blanska, zahrádkářská oblast 2
II - Intenzita využití pozemku
pozemek s využitím k rekreaci, zastavěný zahrádkářskou chatou 1
III - Dopravní relace k velkoměstu
okrajová část města Blanska, s normální pěší dosažitelností k hromadné dopravě
2
IV - Obytný sektor neuvažuje se
V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod
neuvažuje se
Průměr 1,67
VI - Povyšující faktory nejsou 0
VII - Redukující faktory nejsou 0
Výsledná třída polohy 1,67
Nejbližší nižší celá třída polohy 1
K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (%) 5
Nejbližší vyšší celá třída polohy 2
K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (%) 6
Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 5,67
Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku (RC, CNs) Kč 604 787,09
Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 36 329,97
Výměra pozemků celkem (Pc) m2 530
119
Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami celkem (Pzs) m2 17,89
Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotkové ceny pozemku (n) 3 ×
Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy? ano
Základní plocha použitá pro výpočet jednotkové ceny pozemku (Pz)
m2 53,67
Výměra přebývající plochy (Pp) m2 476,33
Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m2 676,91
Cena základní plochy (Cz) Kč 36 329,97
Koeficient ceny přebývající plochy (k) 0,25
Jednotková cena přebývající plochy (JCp) Kč / m2 169,23
Cena přebývající plochy (Cp) Kč 80 608,59
Cena pozemků celkem (CP) (zaokrouhleno) Kč 116 940
6.7. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM
Při oceňování cenovým porovnáním použijeme nepřímé porovnání, které se nazývá
metoda standardní ceny. Nejdříve si vytvoříme databázi srovnávaných nemovitostí. Při
tvorbě této databáze jsem čerpal ze serveru www.sreality.cz.[9] Díky malé nabídce se
porovnávané nemovitosti nachází po celém okresu Blansko. Databáze se nachází v příloze
č. 8.
Metoda nepřímého porovnání je prováděna vzhledem k etalonu:
Zděná chata o dispozici 2+kk, udržovaná, v dobrém stavu v obci Hořice. Velikost
pozemku 500m2, ZP40 m2, obestavěný prostor 250 m3. V 1.NP se nachází kuchyňský kout,
společenská místnost a WC se sprchovým koutem. V podkroví se nachází ložnice. Chata je
celá podsklepená, je napojena na vodovod, elektřinu a žumpu. Možné celoroční použití.
Venku se nachází ohniště a možnost posezení. Vytápění na tuhá paliva, objekt na
polosamotě. Před chatou se nacházejí dobrá parkovací místa.
Pak byl etalon redukován těmito koeficienty:
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny
K1 Koeficient úpravy na polohu objektu
K2 Koeficient úpravy na velikost
120
K3 Koeficient úpravy velikosti pozemku
K4 Koeficient úpravy na stavebně technický stav
K5 Koeficient úpravy na dostupnost objektu
K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce
IO Index odlišnosti – je součinem všech předchozích koeficientů
Tabulka č. 123 – výpočet průměrné ceny etalonu
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku
Č.
Cena
požadovaná resp.
zaplacená
Koef. re-
dukce na
pramen
ceny
Cena po
redukci na
pramen
ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6
IO
(1-6)
Cena
oceň objektu
Kč Kč Polo-
ha
Veli-
kost
Poze-
mek
technický stav
dostupnost
objektu
úvaha znalce
Kč
1 400 000 0,85 340 000 1,00 0,77 1,20 0,98 1,00 1,00 0,91 375 475
2 150 000 0,85 127 500 0,90 0,31 0,80 0,98 1,02 1,00 0,22 571 465
3 1 890 000 0,85 1 606 500 0,95 1,80 1,00 1,02 1,00 1,10 1,92 837 321
4 1 495 000 0,85 1 270 750 0,95 0,65 1,10 1,10 1,00 1,10 0,82 1 546 127
5 440 000 0,85 374 000 0,95 0,65 1,05 0,98 1,00 1,00 0,64 588 599
6 499 000 0,85 424 150 1,00 1,12 0,80 1,00 0,95 0,95 0,81 524 523
7 199 000 0,85 169 150 0,95 0,35 0,90 0,95 0,98 0,98 0,27 619 530
8 599 000 0,85 509 150 1,00 2,03 0,80 1,02 1,00 1,05 1,74 293 455
9 900 000 0,85 765 000 1,00 1,23 1,00 1,00 1,00 1,00 1,23 621 951
10 280 000 0,85 238 000 1,00 1,60 1,00 0,95 0,95 0,98 1,42 168 184
Celkem průměr Kč 614 663
Minimum Kč 168 184
Maximum Kč 1 546 127
Výsledná cena nemovitostí (etalonu) zjištěná metodou standardní jednotkové ceny
je 614 663,- Kč což je 2458,- Kč/m3. Cenu přepočtenou za 1 m3
nyní použijeme v
následující tabulce pro výpočet cen jednotlivých chat.
121
Tabulka č. 124 – výpočet cen za 1 m3 jednotlivých chat
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku
Č.
Cena
etalonu
za m3
Obestavěný prostor
K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO
(1-6)
Cena oceň. objektu
Kč m3 poloha velikost pozemek technický
stav
dostupnost
objektu
úvaha znalce
Kč/m3
1 2 458 95,20 1 1,20 1,00 1,00 0,98 1,00 1,23 1 990,61
2 2 458 286,54 1 0,80 1,05 1,00 1,00 0,95 0,80 3 080,20
3 2 458 81,50 1 1,20 0,90 1,05 1,08 1,00 1,22 2 006,99
4 2 458 231,23 1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 2 731,11
5 2 458 48,80 1 1,20 1,00 1,15 1,05 1,00 1,45 1 696,34
6 2 458 105,45 1 1,20 1,00 1,00 1,05 1,00 1,26 1 950,79
Na závěr vynásobíme obestavěný prostor chaty cenou za 1 m3 chaty. A tím
dostaneme výslednou cenu.
Tabulka č. 125 – výsledné ceny objektů metodou nepřímého porovnání
Ocenění cenovým porovnáním
Chata Cena v Kč
1. 189 510
2. 882 600
3. 163 570
4. 631 510
5. 82 780
6. 205 710
6.8. OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM
Oceňování touto metodou není zcela vhodné pro nemovitost typu rekreační a
zahrádkářská chata v dané lokalitě. Ocenění výnosovým způsobem je založeno na
porovnání výnosů ze stejného typu nemovitostí a na stejném místě. Tato metoda nebyla
použita z tohoto hlavního důvodu, že v inzerátech realitních kanceláři se nevyskytují
nabídky pronájmů rekreačních objektů v městě Blansku. Výjimečně se vyskytují nabídky
v městysu Jedovnice a to s výraznými cenovými rozdíly.
122
7. SOUHRN VÝSLEDKŮ A VYHODNOCENÍ
V této kapitole jsou všechny vypočtené ceny chat přehledně rozčleněny do tabulek a
k lepší názornosti i do grafů. V prvních šesti kapitolách jsou shrnuty výsledky šesti
oceňovaných chat. V dalších jsou porovnány jednotlivé metody.
7.1. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 1
Tabulka č. 126 – administrativní ocenění chaty č. 1
Ocenění chaty administrativním způsobem
Zahrádkářská chata 264 890
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 264 890
Pozemek st. 4004 16 220
Pozemek 1263/5 222 250
Celkem pozemky 238 470
Ovocné dřeviny 11 600
Okrasné rostliny 40 450
Celkem trvalé porosty 52 050
Cena celkem 555 410
Tabulka č. 127 – nákladové oceněné chaty č. 1
Ocenění chaty nákladovou metodou
Zahrádkářská chata 259 520
Vodovodní přípojka 7 120
Žumpa 25 320
Kanalizační přípojka 22 820
Přípojka elektro 1 730
Ploty 10 300
Plotová vrátka 1 600
Opěrné zdi 11 400
Celkem venkovní úpravy 80 290
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 339 810
Pozemek st. 4004 16 220
Pozemek 1263/5 222 250
Celkem pozemky 238 470
Ovocné dřeviny 11 600
Okrasné rostliny 40 450
Celkem trvalé porosty 52 050
Cena celkem 630 330
123
Tabulka č. 128 – věcná hodnota chaty č. 1
Ocenění chaty věcnou hodnotou
Zahrádkářská chata 265 630
Vodovodní přípojka 7 290
Žumpa 25 910
Kanalizační přípojka 23 360
Přípojka elektro 1 770
Ploty 10 550
Plotová vrátka 1 630
Opěrné zdi 11 670
Celkem venkovní úpravy 82 180
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 347 810
Celkem pozemky (Neageliho metoda) 94 690
Ovocné dřeviny 11 600
Okrasné rostliny 40 450
Celkem trvalé porosty 52 050
Cena celkem 494 550
Tabulka č. 129 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 1
Ocenění chaty nepřímým porovnáním 189 510
´
Obrázek č. 3 – graf jednotlivých cen chaty č. 1
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
Administrativni
ocenění Nákladové
ocenění Časová cena Nepřímé
porovnáné
124
7.2. REKREAČNÍ CHATA Č. 2
Tabulka č. 130 – administrativní ocenění chaty č. 2
Ocenění chaty administrativním způsobem
Rekreační chata 749 560
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 749 560
Pozemek 174 55 770
Pozemek 175 130 190
Pozemek 173/2 62 460
Celkem pozemky 248 420
Ovocné dřeviny 4 070
Okrasné rostliny 14 490
Celkem trvalé porosty 18 560
Cena celkem 1 016 540
Tabulka č. 131 – nákladové oceněné chaty č. 2
Ocenění chaty nákladovou metodou
Rekreační chata 753 850
Vodovodní přípojka 5 930
Žumpa 20 930
Kanalizační přípojka 10 740
Přípojka elektro 1 080
Ploty 14 630
Plotová vrátka 2 620
Celkem venkovní úpravy 55 930
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 809 780
Pozemek 174 55 770
Pozemek 175 130 190
Pozemek 173/2 62 460
Celkem pozemky 248 420
Ovocné dřeviny 4 070
Okrasné rostliny 14 490
Celkem trvalé porosty 18 560
Cena celkem 1 076 760
125
Tabulka č. 132 – věcná hodnota chaty č. 2
Ocenění chaty věcnou hodnotou
Rekreační chata 771 600
Vodovodní přípojka 6 070
Žumpa 21 420
Kanalizační přípojka 10 990
Přípojka elektro 1 110
Ploty 14 980
Plotová vrátka 2 680
Celkem venkovní úpravy 57 250
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 828 850
Celkem pozemky (Neageliho metoda) 120 610
Ovocné dřeviny 4 070
Okrasné rostliny 14 490
Celkem trvalé porosty 18 560
Cena celkem 968 020
Tabulka č. 133 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 2
Ocenění chaty nepřímým porovnáním 882 600
Obrázek č. 4 – graf jednotlivých cen chaty č. 2
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
Administrativni
ocenění Nákladové
ocenění Časová cena Nepřímé
porovnáné
126
7.3. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 3
Tabulka č. 134 – administrativní ocenění chaty č. 3
Ocenění chaty administrativním způsobem
Zahrádkářská chata 145 700
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 145 700
Pozemek 317 14 650
Pozemek 318 277 670
Celkem pozemky 292 320
Ovocné dřeviny 18 830
Celkem trvalé porosty 18 830
Cena celkem 456 850
Tabulka č. 135 – nákladové oceněné chaty č. 3
Ocenění chaty nákladovou metodou
Zahrádkářská chata 117 080
Vodovodní přípojka 10 170
Žumpa 16 030
Kanalizační přípojka 4 940
Přípojka elektro 4 640
Ploty 16 480
Plotová vrátka 2 860
Celkem venkovní úpravy 55 120
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 172 200
Pozemek 317 14 650
Pozemek 318 277 670
Celkem pozemky 292 320
Ovocné dřeviny 18 830
Celkem trvalé porosty 18 830
Cena celkem 483 350
127
Tabulka č. 136 – věcná hodnota chaty č. 3
Ocenění chaty věcnou hodnotou
Zahrádkářská chata 119 840
Vodovodní přípojka 10 410
Žumpa 16 410
Kanalizační přípojka 5 050
Přípojka elektro 4 750
Ploty 16 870
Plotová vrátka 2 930
Celkem venkovní úpravy 56 420
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 176 260
Celkem pozemky (Neageliho metoda) 87 830
Ovocné dřeviny 18 830
Celkem trvalé porosty 18 830
Cena celkem 282 920
Tabulka č. 137 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 3
Ocenění chaty nepřímým porovnáním 163 570
Obrázek č. 5 – Graf jednotlivých cen chaty č. 3
.
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
Administrativni
ocenění Nákladové
ocenění Časová cena Nepřímé
porovnáné
128
7.4. REKREAČNÍ CHATA Č. 4
Tabulka č. 138 – administrativní ocenění chaty č. 4
Ocenění chaty administrativním způsobem
Zahrádkářská chata 862 380
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 862 380
Pozemek 2544 19 500
Pozemek 2541 86 670
Celkem pozemky 106 170
Okrasné rostliny 151 470
Celkem trvalé porosty 151 470
Cena celkem 1 120 020
Tabulka č. 139 – nákladové oceněné chaty č. 4
Ocenění chaty nákladovou metodou
Zahrádkářská chata 564 630
Vodovodní přípojka 11 960
Žumpa 25 400
Kanalizační přípojka 10 860
Přípojka elektro 1 740
Celkem venkovní úpravy 49 960
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 614 590
Pozemek 2544 19 500
Pozemek 2541 86 670
Celkem pozemky 106 170
Okrasné rostliny 151 470
Celkem trvalé porosty 151 470
Cena celkem 872 230
129
Tabulka č. 140 – věcná hodnota chaty č. 4
Ocenění chaty věcnou hodnotou
Zahrádkářská chata 454 250
Vodovodní přípojka 8 430
Žumpa 17 900
Kanalizační přípojka 7 650
Přípojka elektro 1 230
Celkem venkovní úpravy 35 210
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 489 460
Celkem pozemky (Neageliho metoda) 88 200
Okrasné rostliny 151 470
Celkem trvalé porosty 151 470
Cena celkem 729 130
Tabulka č. 141 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 4
Ocenění chaty nepřímým porovnáním 631 510
Obrázek č. 6 – Graf jednotlivých cen chaty č. 4
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
Administrativni
ocenění Nákladové
ocenění Časová cena Nepřímé
porovnáné
130
7.5. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 5
Tabulka č. 142 – administrativní ocenění chaty č. 5
Ocenění chaty administrativním způsobem
Zahrádkářská chata 75 410
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 75 410
Pozemek 760 15 220
Pozemek 761/2 10 270
Pozemek 761/1 170 810
Celkem pozemky 196 300
Ovocné dřeviny 9 480
Celkem trvalé porosty 9 480
Cena celkem 281 190
Tabulka č. 143 – nákladové oceněné chaty č. 5
Ocenění chaty nákladovou metodou
Zahrádkářská chata 55 370
Ploty 19 650
Plotová vrátka 1 280
Celkem venkovní úpravy 20 930
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 76 300
Pozemek 760 15 220
Pozemek 761/2 10 270
Pozemek 761/1 170 810
Celkem pozemky 196 300
Ovocné dřeviny 9 270
Celkem trvalé porosty 9 270
Cena celkem 281 870
131
Tabulka č. 144 – věcná hodnota chaty č. 5
Ocenění chaty věcnou hodnotou
Zahrádkářská chata 56 680
Ploty 20 120
Plotová vrátka 1 310
Celkem venkovní úpravy 21 430
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 78 110
Celkem pozemky (Neageliho metoda) 28 120
Ovocné dřeviny 9 270
Celkem trvalé porosty 9 270
Cena celkem 115 500
Tabulka č. 145 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 5
Ocenění chaty nepřímým porovnáním 82 780
Obrázek č. 7 – graf jednotlivých cen chaty č. 5
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
Administrativni
ocenění Nákladové
ocenění Časová cena Nepřímé
porovnáné
132
7.6. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA Č. 6
Tabulka č. 146 – administrativní ocenění chaty č. 6
Ocenění chaty administrativním způsobem
Zahrádkářská chata 237 430
Altán zahradní 42 360
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 279 790
Pozemek 921 15 150
Pozemek 922 208 010
Celkem pozemky 223 160
Ovocné dřeviny 5 960
Celkem trvalé porosty 5 960
Cena celkem 508 910
Tabulka č. 147 – nákladové oceněné chaty č. 6
Ocenění chaty nákladovou metodou
Zahrádkářská chata 225 570
Altán 42 360
Vodovodní přípojka 10 980
Žumpa 20250
Kanalizační přípojka 8 560
Přípojka elektro 3 330
Ploty 23 460
Plotová vrátka 1 280
Celkem venkovní úpravy 110 220
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 335 790
Pozemek 921 15 150
Pozemek 922 208 010
Celkem pozemky 223 160
Ovocné dřeviny 5 960
Celkem trvalé porosty 5 960
Cena celkem 564 910
133
Tabulka č. 148 – věcná hodnota chaty č. 6
Ocenění chaty věcnou hodnotou
Zahrádkářská chata 230 880
Altán 43 350
Vodovodní přípojka 11 240
Žumpa 20730
Kanalizační přípojka 8 760
Přípojka elektro 3 410
Ploty 24 010
Plotová vrátka 1 310
Celkem venkovní úpravy 112 810
Celkem stavby (včetně venkovních úprav) 343 690
Celkem pozemky (Neageliho metoda) 116 940
Ovocné dřeviny 5 960
Celkem trvalé porosty 5 960
Cena celkem 466 590
Tabulka č. 149 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 6
Ocenění chaty nepřímým porovnáním 205 710
Obrázek č. 8 – graf jednotlivých cen chaty č. 6
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
Administrativni
ocenění Nákladové
ocenění Časová cena Nepřímé
porovnáné
134
7.7. SROVNÁNÍ VŠECH METOD OCENĚNÍ
V následující souhrnné tabulce jsou všechny ceny jednotlivých chat získané
různými způsoby ocenění. Tyto ceny obsahují i pozemky, venkovní úpravy a trvalé
porosty.
Tabulka č. 150 – srovnání cen všech chat
Oceňovací metoda
Chata č. 1 Chata č. 2 Chata č. 3 Chata č. 4 Chata č. 5 Chata č. 6
Porovnávací metoda
555 410 1 016 540 456 850 1 120 020 281 190 508 910
Nákladová metoda
630 330 1 076 760 483 350 872 230 281 870 564 910
Věcná hodnota
494 550 968 020 289 920 729 130 115 500 466 590
Nepřímé porovnání
189 510 882 600 163 570 631 510 82 780 205 710
Obrázek č. 9 – graf srovnání cen všech chat
Z výše uvedené tabulky a grafu lze vyčíst, že nejvyšší hodnoty jsou zjištěny
nákladovou metodou a v jednom případě administrativní cenou. Důvodem může být, že se
chata nenachází ve stejné lokalitě jako ostatní chaty, ale zhruba o 10 km v městysu
Jedovnice, dále mohou být důvodem rozdíly ve velikosti obestavěného prostoru chat,
konstrukčním provedením, stáří chat, údržbou chat a velikosti pozemků. Nejnižší cena je u
všech případů metoda nepřímého porovnání.
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
Chata
č. 1
Chata
č. 2
Chata
č. 3
Chata
č. 4
Chata
č. 5
Chata
č. 6
Porovnávací metoda dle
vyhlášky
Nákladová metoda
Věcná hodnota
Nepřímé porovnání
135
Dále lze z grafu vyčíst, že žádná z metod nemá vyrovnané hodnoty. Tato skutečnost
může být dána tím, že oceňované chaty se docela liší ve velikostech obestavěných
prostorů. A proto je lepší metody srovnávat podle ceny jednotkové ceny za 1 m3
.
Jednotkové ceny za 1 m3 jsou počítány z celkové ceny chaty. V této ceně je zahrnuta cena
venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků. V následující tabulce jsou uvedeny
obestavěné prostory chat.
Tabulka č. 151 – přehled obestavěných prostorů chat
Chata č. 1 Chata č. 2 Chata č. 3 Chata č. 4 Chata č. 5 Chata č. 6
Obestavěný prostor 95,20 286,54 81,50 231,23 48,40 105,45
Pro výpočet potřebujeme ceny chat, tyto ceny nám poskytuje tabulka č. 150.
Tabulka č. 152 – jednotkové ceny za 1 m3
Oceňovací metoda Chata č. 1 Chata č. 2 Chata č. 3 Chata č. 4 Chata č. 5 Chata č. 6
Porovnávací metoda dle vyhlášky
5 834 3 548 5 606 4 844 5 810 4 826
Nákladová metoda 6 621 3 758 5 931 3 772 5 824 5 357
Věcná hodnota 5 195 3 378 3 557 3 153 2 386 4 425
Nepřímé porovnání 1 991 3 080 2 007 2 731 1 710 1 951
Obrázek č. 10 – graf porovnávající jednotkové ceny za m3
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
Chata
č. 1
Chata
č. 2
Chata
č. 3
Chata
č. 4
Chata
č. 5
Chata
č. 6
Porovnávací metoda dle
vyhlášky
Nákladová metoda
Věcná hodnota
Nepřímé porovnání
136
Z výše uvedené tabulky a grafu je patrné, že čím je menší chata, tím vyšší je
jednotková cena za 1 m3. A naopak největší chaty by měli mít nejmenší jednotkové ceny za
1 m3. Toto však neplatí u metody nepřímého porovnání. Tato metoda není vhodná pro tuto
práci, protože se v dané lokalitě málo vyskytují inzeráty na prodej chat, a proto se při
tvorbě databáze používaly inzeráty z celého okresu Blansko.
Ceny podle porovnávací metody jsou v rozmezí 3 500 – 5 800. Ceny podle
nákladové metody jsou v rozmezí 3 800 – 6 600 a ceny podle věcné hodnoty (časové ceny)
jsou v rozmezí 2 400 – 5 200.
Nejvhodnější metodou pro ocenění chaty je podle mě administrativní ocenění
metodou porovnávací. Tato metoda nejlépe zohledňuje lokalitu, sportovní a rekreační
vyžití, jestli je chata udržovaná nebo neudržovaná, služby v okolí atd. Podle vyhlášky je
základním způsobem ocenění rekreačních chat metoda porovnávací.
Nákladová metoda nejvíce zohledňuje opotřebení chat a použije se v případě, kdy
v příloze č. 20 vyhlášky 3/2008 Sb., není uvedena základní cena chaty nebo v případě u
rozestavěné chaty.
137
8. ZÁVĚR
Cílem mé práce byla analýza způsobů ocenění nemovitosti typu rekreační a
zahrádkářská chata v lokalitě Blansko. V úvodní části jsem se zaměřil na popis lokality
Blansko, na objasnění základních pojmů z oceňování nemovitostí a popisem jednotlivých
metod použitých v diplomové práci.
V praktické části jsem ocenil čtyři zahrádkářské a dvě rekreační chaty v okolí města
Blanska. V této části jsou chaty popsány a oceněny. Dále jsou oceněny pozemky, trvalé
porosty a venkovní úpravy.
Hlavním důvodem návštěvy této lokality je Moravský kras a to zejména jeho
zpřístupněné jeskyně, dalšími lákadly jsou husté turistické a cykloturistické trasy,
horolezectví, windsurfing atd. Dále nabízí návštěvu několika zámků a hradů. To jsou jen
některé důvody, proč je tato lokalita žádaná.
V závěrečné části jsem se zabýval vyhodnocení a zvolením nejlepší metody pro
ocenění nemovitosti typu rekreační a zahrádkářská chata. Při výběru metody ocenění je
také důležité vědět, pro jaký účel cenu potřebujeme. Administrativní ocenění využijeme
hlavně pro potřeby finančních úřadů, zejména při darování nemovitosti nebo dědictví. Při
poskytování úvěru bankovního ústavu bývá využita metoda přímého porovnání.
Jako nejvhodnější metodu jsem zvolil ocenění chaty metodou porovnávací dle
vyhlášky. Tato metoda dokáže nejlépe posoudit kvalitu nemovitosti z hlediska konstrukce
a vybavení, polohy nemovitosti a situaci na místním trhu.
138
9. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY
[1] Bradáč A., a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání.
Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o, Brno 2009, 753 s., ISBN 978-80-7204-
630-0
[2] Vyhláška č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
[3] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním
znění
[4] Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., v aktuálním znění
[5] Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
[6] www.blanensko.cz
[7] www.jedovnice.cz
[8] www.blansko.cz
[9] www.sreality.cz
139
10. SEZNAM TABULEK
Tabulka č. 1 – výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 2 – rekapitulace obestavěného prostoru
Tabulka č. 3 – ocenění porovnávacím způsobem
Tabulka č. 4 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Tabulka č. 5 – oceněné pozemku č. 4004
Tabulka č. 6 – ocenění pozemku č. 1263/5
Tabulka č. 7 – rekapitulace ocenění pozemků
Tabulka č. 8 – nákladové ocenění
Tabulka č. 9 – výpočet analytického opotřebení
Tabulka č. 10 – věcná hodnota
Tabulka č. 11 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Tabulka č. 12 – venkovní úprava – přípojka elektro
Tabulka č. 13 – venkovní úprava – žumpa
Tabulka č. 14 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Tabulka č. 15 – venkovní úprava – ploty
Tabulka č. 16 – venkovní úprava – plotová vrátka
Tabulka č. 17 – venkovní úprava – opěrné zdi
Tabulka č. 18 – rekapitulace venkovních úprav
Tabulka č. 19 – seznam trvalých porostů na pozemku
Tabulka č. 20 – ocenění okrasných rostlin
Tabulka č. 21 – ocenění ovocných dřevin
Tabulka č. 22 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Tabulka č. 23 – výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 24 – rekapitulace obestavěného prostroru
Tabulka č. 25 – ocenění porovnávacím způsobem
Tabulka č. 26 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
140
Tabulka č. 27 – ocenění pozemku č. 174
Tabulka č. 28 – ocenění pozemku č. 175
Tabulka č. 29 – ocenění pozemku č. 173/2
Tabulka č. 30 – rekapitulace ocenění pozemků
Tabulka č. 31 – nákladové ocenění
Tabulka č. 32 – výpočet analytického opotřebení
Tabulka č. 33 – věcná hodnota
Tabulka č. 34 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Tabulka č. 35 – venkovní úprava – přípojka elektro
Tabulka č. 36 – venkovní úprava – žumpa
Tabulka č. 37 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Tabulka č. 38 – venkovní úprava – ploty
Tabulka č. 39 – venkovní úprava – plotová vrátka
Tabulka č. 40 – venkovní úprava – plotová vrátka
Tabulka č. 41 – venkovní úprava – ploty
Tabulka č. 42 – venkovní úprava – ploty
Tabulka č. 43 – rekapitulace venkovních úprav
Tabulka č. 44 – seznam trvalých porostů na pozemku
Tabulka č. 45 – ocenění okrasných rostlin
Tabulka č. 46 – ocenění ovocných dřevin
Tabulka č. 47 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Tabulka č. 48 – výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 49 – rekapitulace obestavěného prostoru
Tabulka č. 50 – ocenění porovnávacím způsobem
Tabulka č. 51 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Tabulka č. 52 – ocenění pozemku č. 317
Tabulka č. 53 – ocenění pozemku č. 318
Tabulka č. 54 – rekapitulace ocenění pozemků
141
Tabulka č. 55 – nákladové ocenění
Tabulka č. 56 – výpočet analytického opotřebení
Tabulka č. 57 – věcná hodnota
Tabulka č. 58 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Tabulka č. 59 – venkovní úprava – přípojka elektro
Tabulka č. 60 – venkovní úprava – žumpa
Tabulka č. 61 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Tabulka č. 62 – venkovní úprava – ploty
Tabulka č. 63 – venkovní úprava – plotová vrátka
Tabulka č. 64 – venkovní úprava – plotová vrátka
Tabulka č. 65 – rekapitulace venkovních úprav
Tabulka č. 66 – seznam trvalých porostů na pozemku
Tabulka č. 67 – ocenění ovocných dřevin
Tabulka č. 68 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Tabulka č. 69 – výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 70 – rekapitulace obestavěného prostoru
Tabulka č. 71 – ocenění porovnávacím způsobem
Tabulka č. 72 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Tabulka č. 73 – ocenění pozemku č. 2544
Tabulka č. 74 – ocenění pozemku č. 2541
Tabulka č. 75 – rekapitulace ocenění pozemků
Tabulka č. 76 – nákladové ocenění
Tabulka č. 77 – výpočet analytického opotřebení
Tabulka č. 78 – věcná hodnota
Tabulka č. 79 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Tabulka č. 80 – venkovní úprava – přípojka elektro
Tabulka č. 81 – venkovní úprava – žumpa
142
Tabulka č. 82 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Tabulka č. 83 – rekapitulace venkovních úprav
Tabulka č. 84 – seznam trvalých porostů na pozemku
Tabulka č. 85 – ocenění okrasných rostlin
Tabulka č. 86 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Tabulka č. 87 – výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 88 – rekapitulace obestavěného prostoru
Tabulka č. 89 – ocenění porovnávacím způsobem
Tabulka č. 90 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Tabulka č. 91 – ocenění pozemku č. 760
Tabulka č. 92 – ocenění pozemku č. 761/2
Tabulka č. 92 – ocenění pozemku č. 761/1
Tabulka č. 92 – rekapitulace ocenění pozemků
Tabulka č. 93 – nákladové ocenění
Tabulka č. 94 – výpočet analytického opotřebení
Tabulka č. 95 – věcná hodnota
Tabulka č. 96 – venkovní úprava – ploty
Tabulka č. 97 – plotová vrátka
Tabulka č. 98 – rekapitulace venkovních úprav
Tabulka č. 99 – seznam trvalých porostů na pozemku
Tabulka č. 100 – ocenění ovocných dřevin
Tabulka č. 101 – ocenění Neageliho metodou třídy poloh
Tabulka č. 102 – výpočet obestavěného prostoru
Tabulka č. 103 – rekapitulace obestavěného prostoru
Tabulka č. 104 – ocenění porovnávacím způsobem
Tabulka č. 105 – ocenění pozemků – úprava základní ceny
Tabulka č. 106 – ocenění pozemku č. 921
143
Tabulka č. 107 – ocenění pozemku č. 922
Tabulka č. 108 – rekapitulace ocenění pozemků
Tabulka č. 109 – nákladové ocenění
Tabulka č. 110 – výpočet analytického opotřebení
Tabulka č. 111 – věcná hodnota
Tabulka č. 112 – venkovní úprava – vodovodní přípojka
Tabulka č. 113 – venkovní úprava – přípojka elektro
Tabulka č. 114 – venkovní úprava – žumpa
Tabulka č. 115 – venkovní úprava – kanalizační přípojka
Tabulka č. 116 – venkovní úprava – ploty
Tabulka č. 117 – venkovní úprava – plotová vrátka
Tabulka č. 118 – venkovní úprava – altán zahradní
Tabulka č. 119 – rekapitulace venkovních úprav
Tabulka č. 120 – seznam trvalých porostů na pozemku
Tabulka č. 121 – ocenění ovocných dřevin
Tabulka č. 122 – ocenění Neageliho metodou třídy polohy
Tabulka č. 123 – výpočet průměrné ceny etalonu
Tabulka č. 124 – výpočet cen za 1 m3 jednotlivých chat
Tabulka č. 125 – výsledné ceny objektů metodou nepřímého porovnání
Tabulka č. 126 – administrativní ocenění chaty č. 1
Tabulka č. 127 – nákladové oceněné chaty č. 1
Tabulka č. 128 – věcná hodnota chaty č. 1
Tabulka č. 129 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 1
Tabulka č. 130 – administrativní ocenění chaty č. 2
Tabulka č. 131 – nákladové oceněné chaty č. 2
Tabulka č. 132 – věcná hodnota chaty č. 2
Tabulka č. 133 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 2
144
Tabulka č. 134 – administrativní ocenění chaty č. 3
Tabulka č. 135 – nákladové oceněné chaty č. 3
Tabulka č. 136 – věcná hodnota chaty č. 3
Tabulka č. 137 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 3
Tabulka č. 138 – administrativní ocenění chaty č. 4
Tabulka č. 139 – nákladové oceněné chaty č. 4
Tabulka č. 140 – věcná hodnota chaty č. 4
Tabulka č. 141 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 4
Tabulka č. 142 – administrativní ocenění chaty č. 5
Tabulka č. 143 – nákladové oceněné chaty č. 5
Tabulka č. 144 – věcná hodnota chaty č. 5
Tabulka č. 145 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 5
Tabulka č. 146 – administrativní ocenění chaty č. 6
Tabulka č. 147 – nákladové oceněné chaty č. 6
Tabulka č. 148 – věcná hodnota chaty č. 6
Tabulka č. 149 – ocenění cenovým porovnáním chaty č. 6
Tabulka č. 150 – srovnání všech metod ocenění
Tabulka č. 151 – přehled obestavěných prostorů jednotlivých chat
Tabulka č. 152 – jednotkové ceny za 1 m3
145
11. SEZNAM OBRÁZKŮ
Obrázek č. 1 – Blansko
Obrázek č. 2 – Jedovnice
Obrázek č. 3 – graf jednotlivých cen chaty č. 1
Obrázek č. 4 – graf jednotlivých cen chaty č. 2
Obrázek č. 5 – graf jednotlivých cen chaty č. 3
Obrázek č. 6 – graf jednotlivých cen chaty č. 4
Obrázek č. 7 – graf jednotlivých cen chaty č. 5
Obrázek č. 8 – graf jednotlivých cen chaty č. 6
Obrázek č. 9 – graf srovnání všech metod ocenění
Obrázek č. 10 – graf porovnávající jednotkové ceny za 1 m3