+ All Categories
Home > Real Estate > Jak na prodej bytu nebo domu s RK

Jak na prodej bytu nebo domu s RK

Date post: 13-Apr-2017
Category:
Upload: lenka-bartosova
View: 213 times
Download: 7 times
Share this document with a friend
15
PRODEJ NEMOVITOSTI BEZ CHYBY Přesný postup prodeje s realitní kanceláří v 10 krocích Publikace od www.attic-reality.cz
Transcript
Page 1: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

PRODEJ NEMOVITOSTI BEZ CHYBY

Přesný postup prodeje s realitní kanceláří v 10 krocích

Publikace od

www.attic-reality.cz

Page 2: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

Obsah

1 2 3 4 5

6 7 8 9 10

Rámcové podmínky obchodu

Zprostředkovatelská smlouva

Inzerce Prohlídky Zájemce

Podpis rezervační smlouvy

Rezervační poplatek Podpis kupní smlouvy Předávací protokol Daňové povinnosti

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Page 3: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

1. Klient domluví s makléřem rámcové podmínky obchodu

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Měli byste se domluvit na

ceně nemovitosti, případně na přibliž-ném plánu úpravy ceny po určitých ča-sech

marketingové strategii (kde a jak probíhá inzerce, apod.)

kdy je možné dělat prohlídky nemovi-tosti

co pro Vás makléř udělá, resp. co je v ceně provize

výše provize

výhradní či nevýhradní spolupráce

Poznámka Cílem je domluvit podmínky spolupráce. Vy-jasněte si s makléřem, co od něj očekáváte a jestli se může zavázat, že to zařídí.

Page 4: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Mýtus: Když má někdo

exkluzivitu, přicházím o možnosti.

Většina lidí si myslí,

že když dá nemovitost jen jedné realitní kanceláři,

tak přichází o další možnosti.

Jak to má být: Správný makléř má svoje kontakty a dokáže se domlu-vit s dalšími makléři.

Makléř, který dostal exkluzivní zastoupení je jediný, kdo může veřejně inzerovat (a to je dobře, protože čím více inzercí jedné nemovitosti, tím menší důvěryhod-nost).

Rada: vždy zajistěte, aby Vaše nemovitost byla veřej-ně inzerovaná na každém realitním serveru jen jednou. Pomůžete tím hlavně sobě. Zvýší se Vaše úspěšnost prodeje.

Makléř, má-li exkluzivitu, může o své nemovitosti říci dalším makléřům, kteří mohou mít přímo klienta nebo ho též pomohou vyhledávat již bez inzerce právě mezi svými klienty a kontakty a za to se s nimi makléř, který má exkluzivní zastoupení, samozřejmě podělí o svoji provizi. Tím Vy máte nemovitost perfektně nabízenou, ale není zmatek v inzerci. S klienty jiných realitních

makléřů pak hovoří nakonec vždy makléř s exkluzivním zastoupením, který o nemovitosti ví nej-víc. Běžná praxe je i ta, že cizí makléři hledají v exkluzivních nabídkách nemovitosti, které by mohly vyhovovat jejich klientům, oslovují makléře a ptají se, zda je možná spolupráce na prodeji. Má-li makléř ex-kluzivní zastoupení, může bez problémů jakoukoli spo-lupráci přijmout a prodej tím urychlit. Bez exkluzivního zastoupení možnost spolupráce odpadá.

Správný nejvhodnější postup prodeje tedy je: Makléř využije svojí exkluzivity a může v případě potřeby pře-dat informaci, že Vaší nemovitost prodává i ostatním.

Vy komunikujete jen s jedním makléřem, což Vám šetří čas a o vše ostatní se postará již makléř s exkluzivním zastoupením tak, aby to bylo co nejvýhodnější jak pro Vás, tak pro něj. Váš a jeho zájem je totiž naprosto totožný – prodat Vaši nemovitost co nejrychleji za co nejvyšší cenu, neboť výše provize se většinou odvíjí od prodejní ceny a čím dříve je nemovitost prodána, tím menší režii makléř má a tedy vydělá nejvíce.

Page 5: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

2. Klient podepíše zprostředkovatelskou smlouvu

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Mýtus: zprostředkovatelská

smlouva mě váže a je výhodná jen

pro makléře

Zprostředkovatelskou smlouvu je výhodné podepisovat vždy a zvláště, jedná-li se o ex-kluzivní zastoupení.

Správná smlouva je pro obě strany výhodná. Vy máte jistotu, že makléř udělá správnou práci. Ve smlouvě musí být zakotveno, na čem jste se domluvili, co přesně pro Vás udě-lá a co se stane, když to nedodrží.

Makléř zase při exkluzivním zastoupení ví, že může do prodeje více investovat, tím mno-hem lépe a viditelněji inzerovat Vaši nemovi-tost, protože má jistotu, že se mu vynaložené prostředky nakonec vrátí.

Jak je to doopravdy: Správná zprostředkovatelská smlouva dává na papír to, na čem se dohodneme a váže obě strany tak, aby dodržely, co slíbily. Navíc při podpisu ex-kluzivní smlouvy se do Vaší nemovitosti určitě více investuje (dražší inzerce, častější aktualiza-ce, aby byl vždy inzerát mezi prvními, profesionál-ní fotografie, širší prezentace nebo dokonce vlast-ní webové stránky).

Vzor správné zprostředkovatelské smlouvy pro Vás připravujeme.

Page 6: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

3. Makléř inzeruje nemovitost dle dohody s Vámi

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Jak bylo napsáno v bodě 2

Když je prodej exkluzivní, makléř ví, že se mu investice vrátí. Proto investuje více.

Tak zvané topování, které umožnují inzertní servery, stojí dost peněz. Tato funkce zajišťu-je, že Váš inzerát je zobrazován mezi prvními a to Vám dává výhodu. Díky tomu si Vaší ne-movitosti všimne více lidí a Vy rychleji a také možná dokonce i za více peněz máte mož-nost svoji nemovitost prodat.

Page 7: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

4. Makléř provádí prohlídky a průběžně informuje majitele

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Tip 1 Pokud máte nemovitost, ve které již nebydlíte, je ideální svěřit makléři klíče (neměl by Vás do toho nutit, ale tuto možnost Vám nabídnout).

Ušetříte si tím spoustu času. Navíc makléř mů-že dělat prohlídky kdykoliv a být v pohotovosti. Když mu klient zavolá, že chce prohlídku za hodinu, může to udělat. Navíc může dělat pro-hlídky brzy ráno, pozdě večer, nebo i o víken-dech.

Tip 2 Když si vyberete realitní kancelář, která půso-bí v dané lokalitě, máte jistotu, že to k Vaší nemovitosti mají blízko. My působíme na Praze 3 a zde i bydlíme, takže můžeme pro-hlídky dělat kdykoliv a okamžitě.

A rychlost je velmi důležitá, mnohdy právě díky ní se vyhrává v konkurenčním trhu. Po-kud makléř domluví prohlídku až na další tý-den, nebo nedokáže být pohotový, klient si zatím může vybrat nemovitost jinou.

Správný přístup: Makléř má pravidelně komunikovat s Vámi, jak se prodej vyvíjí. Kolik měl prohlídek, jestli je vážný zájemce. Kolik má naplánovaných prohlídek na další týden atd. Ve smlouvě o zprostředkování si toto můžete domluvit. Zda Vám má makléř raději volat nebo raději psát e-mail a jak často, prostě se domluvíte tak, aby spolupráce a komunikace pro Vás byla co nejkomfortnější a aby Vás zase mak-léř přehnanou četností referencí spíš neobtě-žoval.

Pokud se nemovitost nedaří prodat a je patr-né, že za danou cenu je nemovitost neprodej-ná, makléř by Vás měl na to upozornit a na-vrhnout snížení ceny.

Page 8: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

5. Rozhodnutý klient kontaktuje makléře

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Objeví-li se první klient, který má zájem o koupi

Vaší nemovitosti, makléř Vás okamžitě

kontaktuje a domluví se na dalším postupu

a termínech.

Page 9: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

6. Makléř domlouvá termín podpisu rezervační smlouvy

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Makléř Vám i kupujícímu pošle návrh rezervač-ní smlouvy a jejích příloh, abyste si vše mohli prostudovat, zkontrolovat, zeptat se na event. nejasnosti a odsouhlasit jejich finální znění .

Správný makléř Vám taky detaily smluv dokáže vysvětlit a musí Vás celým procesem provést.

Po odsouhlasení smluv je možné smlouvy po-depsat.

Vzor správné rezervační smlouvy pro Vás připravujeme.

Tip Rezervační smlouva musí být třístranná.

To znamená, že jí podepisujete Vy jako pro-dávající, kupující a zprostředkovatel (zástupce realitní kanceláře). Vždy rezervač-ní smlouvu podepisujte i Vy. Sice tomu musí-te věnovat čas navíc, ale když je rezervace dvoustranná (bez Vašeho podpisu) tak je pak špatně vymahatelná v případě, že ji kupující nechce dodržet. Vyhněte se tomuto problé-mu a vždy trvejte na třístranné rezervaci.

Pokud byste opravdu nemohli být u rezervač-ní smlouvy přítomni, může za Vás podepiso-vat na základě plné moci zprostředkovatel nebo kdokoli jiný.

Page 10: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

7. Kupující posílá rezervační poplatek na účet zprostředkovatele.

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Když je rezervační poplatek na základě podpi-su rezervační smlouvy připsán na účtu zpro-středkovatele, makléř musí všem stranám po-tvrdit a napsat kvitanci, že ho již obdržel.

Po jeho přijetí makléř domluví termín podpisu kupní smlouvy (někdy budoucí kupní smlouvy).

Pokud kupující potřebuje úvěr, čeká se na jeho vyřízení.

Page 11: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

8. Kupující a prodávající podepisují kupní smlouvu

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Dále návrh na vklad kupní smlouvy

do katastru nemovitostí.

V případě úvěru kupujícího podepisují i zástavní smlouvy

a jejich návrh na vklad a často i smlouvu

o advokátní úschově.

Smlouvy se v případě advokátní úschovy

podepisují přímo v kanceláři advokáta.

Při podpisu smluv je potřeba podepsat návrhy na vklad. Jeden ke kupní smlouvě a případně jeden k zástavní smlouvě. Podání jednoho návrhu na vklad stojí 1 000 Kč a platí si jej většinou kupující.

Makléř při podpisu smluv vyúčtuje provizi a rezervační poplatek. Vydá příjmové a výdajové doklady, fakturu a eventuálně vrací přeplatek z rezervačního poplatku prodávajícímu.

Příklad Rezervační poplatek byl 100 000 Kč a provize makléři je 70 000 Kč.

Při podpisu kupní smlouvy Vám makléř rozdíl vrátí. Přinese Vám tedy potřebné daňové doklady a 30.000 Kč.

Page 12: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

8. pokračování

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Dále je třeba, aby makléř po podpisu vykonal: Na katastr makléř odnese návrh na vklad zástavní smlouvy a katastrem orazítkovaný návrh na vklad zástavní smlouvy dodá ku-pujícímu, který ji pak ihned spolu s podepsanou zástavní smlouvou dodá úvěrující bance, která uvolní peníze na účet prodávajícího nebo do advokátní úschovy dle podmínek, domluvených v kupní smlouvě

Jakmile banka uvolní peníze, odnese makléř na katastr návrh na vklad kupní smlouvy, který má do té doby u sebe (event. může mít listiny v úschově advokát)

Výjimečně banka požaduje k čerpání i vklad kupní smlouvy, to je možné, vše dle úvěrové a kupní smlouvy, musí se však vždy v tomto případě smluvně dostatečně ochránit všechny strany, hlavně prodávající.

Makléř sleduje návrhy na vklad a o provedení vkladu informuje všechny strany, případně vy-zvedne list vlastnictví s provedenou změnou, ten dodá advokátovi, aby mohl uvolnit příslušnou částku z advokátní úschovy na účet prodávající-ho dle smlouvy o úschově

V úschově nejčastěji zůstává částka ve výši 4% na zaplacení daně z nabytí nemovité věci, kterou advokát uvolňuje z úschovy na základě doručení daňového přiznání s razítkem podatelny FÚ. Da-ňové přiznání většinou zajišťuje makléř, nedohod-nou-li se s prodávajícím jinak.

Daňové přiznání většinou zajišťuje

makléř, nedohodnou-li se s prodávajícím jinak.

Page 13: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

9. Makléř připraví předávací protokol

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

do něj popíše stav nemovitosti,

počet předávaných klíčů, vybavení a stavy

všech měřičů energií

Připraví také formuláře pro převod elektřiny a plynu.

(U prodeje rodinných domů i převod vody a kanalizace)

Page 14: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

10. Realitní kancelář vypracuje daňové přiznání

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Prostředky na zaplacení

této daně jsou nejčastěji uloženy

v advokátní úschově, ze které se uvolní

na účet FÚ.

V lednu následujícího roku musí kupující podat již sám daňové přiznání k dani z nemovitosti, na což ho makléř upozorní. Prodávající může v lednu následujícího roku dát na FÚ oznámení, že již nemovi-tost nevlastní a že daň z nemovitosti bu-de platit již nový vlastník. Za daný rok platí daň z nemovitosti vždy ten, kdo vlastní danou nemovitost 31. ledna téhož roku.

Page 15: Jak na prodej bytu nebo domu s RK

Prodej nemovitosti bez chyby www.attic-reality.cz

Případ je ukončen!

Gratulujeme.


Recommended