Kupní a nájemní smlouvy z Kupní a nájemní smlouvy z pohledu finančního úřadupohledu finančního úřadu

22. května 200822. května 2008

Stanovení ceny za nemovitosti a Stanovení ceny za nemovitosti a věci movitévěci movité

Různý daňový režim věcí movitých a nemovitýchRůzný daňový režim věcí movitých a nemovitých

Cenu je vhodné již ve smlouvě rozdělit na jednotlivé částky za Cenu je vhodné již ve smlouvě rozdělit na jednotlivé částky za věci movité a za nemovitostivěci movité a za nemovitosti

I cenu za jednotlivé budovy a pozemky je vhodné již ve I cenu za jednotlivé budovy a pozemky je vhodné již ve smlouvě rozdělit na jednotlivé částky, mohou mít různý daňový smlouvě rozdělit na jednotlivé částky, mohou mít různý daňový a odpisový režima odpisový režim

Aplikace DPH (převod staveb, bytů a nebytových prostor je Aplikace DPH (převod staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně po uplynutí tří let od nabytí nebo osvobozen od daně po uplynutí tří let od nabytí nebo kolaudace, kolaudace, převod pozemků je osvobozen od daně, s převod pozemků je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků)výjimkou převodu stavebních pozemků)

Daň z převodu nemovitosti se počítá z ceny nemovitosti včetně Daň z převodu nemovitosti se počítá z ceny nemovitosti včetně jejích součástí a příslušenstvíjejích součástí a příslušenství

DPHDPH§56 odst. 4 a 5 z.č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty:§56 odst. 4 a 5 z.č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty: Nájem Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostorpozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je je

osvobozen od daně (bez nároku na odpočet). osvobozen od daně (bez nároku na odpočet). Osvobození se Osvobození se nevztahujenevztahuje nana krátkodobý nájem stavby krátkodobý nájem stavby

bytů a nebytových prostor, bytů a nebytových prostor, nájem prostor a míst k nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo trvale instalovaných zařízení a strojůtrvale instalovaných zařízení a strojů. Krátkodobým nájmem . Krátkodobým nájmem stavby, bytů a nebytových prostor se rozumí nájem, stavby, bytů a nebytových prostor se rozumí nájem, popřípadě včetně vnitřního movitého vybavení či dodání popřípadě včetně vnitřního movitého vybavení či dodání elektřiny, tepla, chladu, plynu nebo vody, nejdéle na 48 elektřiny, tepla, chladu, plynu nebo vody, nejdéle na 48 hodin nepřetržitě.hodin nepřetržitě.

Plátce se může rozhodnout, že u nájmu Plátce se může rozhodnout, že u nájmu pozemků, staveb, pozemků, staveb, bytů a nebytových prostorbytů a nebytových prostor jiným plátcům pro účely jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností se uplatňuje uskutečňování jejich ekonomických činností se uplatňuje daň. Plátce je povinen oznámit správci daně nejpozději do daň. Plátce je povinen oznámit správci daně nejpozději do 30 dnů ode dne uzavření nájemní smlouvy uplatňování 30 dnů ode dne uzavření nájemní smlouvy uplatňování daně u tohoto nájmu.daně u tohoto nájmu.

Osvobození nájmu od DPHOsvobození nájmu od DPH

Za nebytové prostory se pro účely zákona o dani z přidané Za nebytové prostory se pro účely zákona o dani z přidané hodnoty považují mimo jiné části veřejně přístupných hodnoty považují mimo jiné části veřejně přístupných prostorů budov (§ 1 z.č. 116/1990 Sb.)prostorů budov (§ 1 z.č. 116/1990 Sb.)

Pronájem prostoru k umístění výherních hracích automatů, Pronájem prostoru k umístění výherních hracích automatů, automatů na nápoje a občerstvení, části společných prostor automatů na nápoje a občerstvení, části společných prostor spolu s venkovním prostranstvím - nutno přesně spolu s venkovním prostranstvím - nutno přesně specifikovatspecifikovat

FÚ může považovat pronájem za jiný druh pronájmu než za FÚ může považovat pronájem za jiný druh pronájmu než za pronájem prostor či za jiný druh plnění a vyměří DPH.pronájem prostor či za jiný druh plnění a vyměří DPH.

Vymezení pronajímaných prostorVymezení pronajímaných prostor

Při uzavírání nájemní smlouvy je nutné brát ohled na různý Při uzavírání nájemní smlouvy je nutné brát ohled na různý charakter jednotlivých pronajímaných prostor (ploch)charakter jednotlivých pronajímaných prostor (ploch)

Pronajímané prostory a plochy nutno řádně vymezit v Pronajímané prostory a plochy nutno řádně vymezit v prostoru budovy i mimo niprostoru budovy i mimo ni

Platí i pro parkovací místaPlatí i pro parkovací místa

Vhodné je přesné zakreslení pronajímaných prostor v Vhodné je přesné zakreslení pronajímaných prostor v přílohách smlouvypřílohách smlouvy

Evropská judikatura a praxe Evropská judikatura a praxe finančního úřadu ohledně nájmufinančního úřadu ohledně nájmu

Rozhodnutí ESD C 275/01 Sinclair Collins Ltd. – umístění Rozhodnutí ESD C 275/01 Sinclair Collins Ltd. – umístění automatu na cigarety v obchodním zařízení není automatu na cigarety v obchodním zařízení není pronájmem, neboť nájemce nemá právo kontrolovat či pronájmem, neboť nájemce nemá právo kontrolovat či omezit přístup do prostoru, ale pouze udržuje a doplňuje omezit přístup do prostoru, ale pouze udržuje a doplňuje automaty, přístup nájemce je omezen otevírací dobou automaty, přístup nájemce je omezen otevírací dobou pronajímatelepronajímatele

FÚ porovnává smluvní ujednání a faktický stav, např. FÚ porovnává smluvní ujednání a faktický stav, např. zkoumá, zda jsou pronajaté prostory skutečně vymezeny či zkoumá, zda jsou pronajaté prostory skutečně vymezeny či kdo je užívákdo je užívá

Kompenzace, odstupnéKompenzace, odstupné Odstupné, kompenzace – je nutno zkoumat charakter Odstupné, kompenzace – je nutno zkoumat charakter

platby (za co se poskytuje)platby (za co se poskytuje)

Kompenzace za rent free pro případ nedodržení Kompenzace za rent free pro případ nedodržení ekonomické délky nájmuekonomické délky nájmu

Dohoda o narovnání ohledně ukončení nájemní smlouvy – Dohoda o narovnání ohledně ukončení nájemní smlouvy – záleží na charakteru platby, jestli se uplatní odstupné nebo záleží na charakteru platby, jestli se uplatní odstupné nebo smluvní pokuta. Nutno zkoumat, za jaké protiplnění smluvní pokuta. Nutno zkoumat, za jaké protiplnění (výhodu) se platba poskytuje(výhodu) se platba poskytuje

Smluvní pokutu lze platně uložit pouze za porušení Smluvní pokutu lze platně uložit pouze za porušení povinnosti, nikoliv za výkon práva (§544 obč.z.)povinnosti, nikoliv za výkon práva (§544 obč.z.)

JUDr. Dana Kořínková, Ph.D., LL.M.JUDr. Dana Kořínková, Ph.D., LL.M.

Vítkova 23Vítkova 23186 00 Praha 8 – Karlín186 00 Praha 8 – Karlín

tel.: 222 313 505tel.: 222 313 505fax: 222 313 555fax: 222 313 555

www.akkorinkova.czwww.akkorinkova.czkorinkova@akkorinkova.czkorinkova@akkorinkova.cz

Děkuji za pozornostDěkuji za pozornost

Podnikání zahraničních osob na území České republiky

Zahraniční osobou se rozumí fyzická osoba s bydlištěm nebo právnická osoba se sídlem mimo území České republiky.

Zahraniční osoby mohou podnikat na území České republiky za stejných podmínek a ve stejném rozsahu jako české osoby, pokud ze zákona nevyplývá něco jiného.

Výjimky: specifické výkony činností

Oprávnění zahraniční osoby podnikat na území České republiky

vzniká ke dni zápisu této osoby, popřípadě organizační složky jejího

podniku, v rozsahu předmětu podnikání zapsaném do

obchodního rejstříku. Návrh na zápis podává zahraniční osoba.

Neplatí pro fyzickou osobu, která je

a) státním příslušníkem členského státu Evropské unie, jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Švýcarské konfederace,

b) rodinným příslušníkem osoby podle písmene a), který má v České republice právo pobytu,

c) státním příslušníkem třetího státu, kterému bylo v členském státě Evropské unie přiznáno právní postavení dlouhodobě pobývajícího rezidenta,

d) rodinným příslušníkem osoby podle písmene c), kterému bylo v České republice vydáno povolení k dlouhodobému pobytu.

Majetková účast zahraničních osob v českých právnických osobách

Zahraniční osoba se může podílet na založení české právnické osoby nebo

se účastnit jako společník nebo člen v české právnické osobě již založené.

sama českou právnickou osobu založit nebo se stát jediným společníkem české právnické osoby, pokud tento zákon jediného zakladatele nebo jediného společníka připouští.

Právnická osoba může být založena pouze podle českého práva.

Majetek zahraniční osoby související s podnikáním v České republice a majetek právnické osoby se zahraniční majetkovou účastí může být v České republice vyvlastněn nebo vlastnické právo omezeno jen na základě zákona a ve veřejném zájmu, který není možno uspokojit jinak. Proti takovému rozhodnutí lze podat opravný prostředek u soudu.

Při opatřeních uvedených v odstavci 1 musí být poskytnuta bez prodlení náhrada odpovídající plné hodnotě majetku dotčeného těmito opatřeními v době, kdy byla uskutečněna, která je volně převoditelná do zahraničí v cizí měně.

GÜRLICH & Co. advokátní kancelář

Politických vězňů 19, Praha 1 Tel: 222 101 591 Email: info@akrg.cz www.akrg.cz www.golegal.cz