Nabušenápřednáška o formách investování do realitSoučasná situace na rezidenčním trhu...

Nabušená přednáška o formách investování do realit

Současná situace na rezidenčním trhu

Nabídkové ceny bytů v ČR vzrostly o 50,5% od roku 2010

- z toho v Praze o 74,5%

- v ČR bez Prahy o 26,5%

Sekundární trh:

Index realizovaných cen v ČR vzrostl o 42% od roku 2010

Index realizovaných cen v Praze vzrostl o 47% od roku 2010

Nájmy v ČR 2016 - 2019 vzrostly o 22% (Praha 18%, České Budějovice 33%, Brno 27%, Pardubice 30%,

Ústí nad Labem 30%)

Nárůst stavební produkce 1Q 2019 o 11,6%

Nejvíce zahájených bytů v ČR za 1Q za posledních 11 let, meziročně +25,6% (Praha nejvíce za 5 let)

Proč to nestačí k poklesu cen nemovitostí?



Proč rostou ceny nemovitostí?

Nabídka

- Hospodářský cyklus

- Kurz koruny

- Inflace

- Stavitelství

- Růst nákladů na vstupu Daňové změny

- Zásoba bytů

- Povolovací proces

Poptávka

- Index vlastnictví bytů

- Migrace

- Úvěrování

- Mzdy / Schopnost dosáhnout na úvěr

- Volný kapitál - Investiční byty

- Chování lidí

Pomalá výstavba nesouvisí s ekonomickým cyklem ale s byrokracií!

Všechno špatně….

147

148

149

150

151

152

153

154

155

156

157

158

159

160

161

162

163

164

165

166

135 140 145 150 155 160 165 170

Vanuatu

Nepál

Nigérie

Tanzanie

Albánie

Venezuela

Čad

Barbados

Uruguay

Česká republika

Gaza

Niger

Chorvatsko

Bolívie

Timor-Leste

Burundi

Rovníková Guinea

Guyana

Kongo

Pákistán

Index obtížnosti

Proces povolování staveb

Průměr projektu – 8 let

Index vlastnictví bytu

0

20

40

60

80

100

120

Rumunsko Slovenko ČR Německo Rakousko Dánsko Francie Velká Británie Nizozemí Švýcarsko Chorvatsko Maďarsko Polsko

Index vlastnictví nemovitosti

78%

96%

90%

50% 57% 62%64% 63%

67%

42%

90%86%

84%

Statistika prodeje bytů v Praze 2019

4 651

3 8623 450 3 576

3 354

297

258367

318

397

365434

508

95

281

388348

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Prosinec 2018 Leden 2019 Únor 2019 Březen 2019 Duben 2019

Po

čet

BJ

Volné Prodané Rezervované Předrezervované

Bytová zásoba 15 151 BJ, vyprodanost 72%

Zásoba bytů na 10 měsíců

Bytová situace v Praze

Dokončeno10%

201925% 2020

42%

202117%

Neupřesněno6%

Ve výstavbě90%

Dostupné byty dle roku kolaudace 04/2019

Výprodej bytů na sekundárním trhu

Statistika prodejnosti novostaveb Praha

2 691

3 791

4 859 4 950

5 700

6 200

6 650

5 500

4 900

1 240

4 651

3 354

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*

Poče

t b

ytů

Prodané byty Nabídka volných bytů

Nízké %, hypoteční boom, zahraniční poptávka

Migrace Praha

7 901 7 8866 810

5 719

2 878 2 733 2 8273 352

4 4815 227

2 7583 734

4 218

2 465

9 96811 271

8 791

2 0463 311 3 706

-604

7 319

6 031

10 27110 880

11 076

-2 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Přírůstek stěhováním a zahájené byty v Praze

Počet zahájených bytů Přírůstek stěhováním

Bytová situace v Praze

6 391

4 011

3 053

5 153

3 331

5 229

5 702

6 937

8 1247 901 7 886

6 810

5 719

2 878

2 733

2 827

3 352

4 481

5 227

2 758

3 734

2 795

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Poče

t za

háj

ený

ch b

ytů

Počet zahájených bytů v Praze V Praze je potřeba stavět minimálně 5 000bytů ročně.

Chybí zhruba 20 000 bytů

Zahájené a dokončené byty Praha

2016 - Prodáno o 140% více než zahájeno

Stavební povolení 2006-2019*

-59%

-24% -24%

-17%

-36%

-23%

-31% -30%

-5%

-22%

-45%

-39%

-23%

-17%

-70%

-60%

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

Hl.

m. P

rah

a

Stře

do

česk

ý

Jih

oče

ský

Plz

eňsk

ý

Kar

lova

rský

Úst

ecký

Lib

erec

ký

Krá

lové

hra

dec

ký

Par

du

bic

ký

Vys

oči

na

Jih

om

ora

vský

Olo

mo

uck

ý

Zlín

ský

Mo

ravs

kosl

ezsk

ý

Změn

a v

%

Sjednané hypotéky a zahájené byty Praha

20 107

24 46425 553

22 771

20 133

4 4815 227

2 7583 734 4 218

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2014 2015 2016 2017 2018

Poskytnuté hypotéky Zahájené byty

4,5x více hypoték než bytů

10x více hypoték než bytů

6x více hypoték než bytů

Průměrné ceny bytů Praha

Kdo v Praze prodává byty?

Vyprodanost developerských společností:

Central Group: 79%Finep: 81%PSN: 56%YIT Stavo: 52%Crestyl: 96%Vivus: 59%Skanska: 87%JRD Development: 84%Geosan Development: 93%

Zmenšují se developerské projekty:

2017 – 112 bytů na projekt2019 – 72 bytů na projekt

Byty by byly, ale…

Největší plánované projekty v Praze:

- Rohan City (200 000 m2)

- Smíchov City (200 000 m2)

- Žižkov City (160 000 m2)

- Modřany (90 000 m2)

- Zličín (360 000 m2)

- Tesla Hloubětín (2 000 bytů)

V připravovaných projektech je 96 000 bytů.

V povolovacím stádiu je 47 000 bytů.

Výhled Comsense analytics

• Omezení hypoték příjmem a vlastními zdroji

• Zpožděný efekt růstu sazeb po fixacích

• Růst poptávky po nájmech, růst nájmů

• Vyprodávání bytů na sekundárním trhu

• Korekce cen bytů

Co by Praze pomohlo

Uvolnění brownfieldů, nový územní plán, novela stavebního zákona,jeden stavební úřad v Praze

Úvěrování

Extrémně nízké sazby, boom hypoték

Objem sjednaných hypoték -32% (2018), -42% (2017)

Objem hypoték -29% (2018), -36% (2017)

Sazby vzrostly od 1,77% (2016) na 2,9% (2019)

Ceny bytů mezitím vzrostly o 9%

Praha:

Objem sjednaných hypoték -11%, objem hypoték -7%, ceny bytů +11%

Zvyšování sazeb ČNB má zpožděný efekt!

Investiční bytyV Praze registrováno 12 170 bytů na Airbnb (600 tis. bytů v Praze - 2%)

- z toho celé byty (82%), pokoj (16%), sdílený pokoj (2%)

- celé byty 1,6% z celkového bytového fondu

80% celých bytů se pronajímá na Praze 1, Praze 2

4,50%

6,36%

9,05%

7,69%

-4,21%

2,30%

-6,00%

-4,00%

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

2017 2018 2019*

Meziroční tempo růstu cen nájmů v Praze

Ceny bytů Nájem

Poradci a realitní byznys

Co může poradce v oblasti RE na trhu dělat?

Hypotéky

Hypotéky na finančněporadenském trhu

67,4

32,6

Broker Trust

Ostatní produkce Hypotéky

62,77

37,23

Partners

Ostatní produkce Hypotéky

Co za to?

1,6 – 1,8 % z objemu

Realitní služby

Co za to?

1– 4 % z ceny nemovitosti

Reputační riziko?

Fondové produkty

Otevřený podílový fond

Nemovitostní OPF

• Pouze s těmi, kteří už prokázali, že to umí.

Nemovitostní FKI

• 10,8 % p.a. od založení (2014)

• Cca 1,5 mld. Kč AUM

• 11,7 % p.a. od založení (2017)

• Cca 3,5 mld. Kč AUM

Co za to?

cca 3 % entry fee

1– 3 % bonifikace

0,3 – 0,8 % podíl na mng fee

Reputační riziko?

Nízké, protože:

Vysoká regulace

Valuace má jasná pravidla (RICS)

Drop max 10 % v krizovém scénáři

Dluhopisy

• Ovládat finanční analýzu

• Rozumět principům valuace nemovitostí

• Orientovat se ve finančních výkazech

• Trochu detektiv

= být hodně dobrej, případně to nechat na chytřejších

Jak se nespálit?

Co za to?

do 0,5 % / rok splatnosti (ok)

až po

1+ % / rok splatnosti (shit)

Reputační riziko?

Vysoké, protože:

Nízká regulace

Množství nesmyslných projektů

Podvody

A jiné vysoce toxické záležitosti

Co za to?

Kolem 10 %

Reputační riziko?Tančete, dokud hraje hudba.

Závěr

Produkt Co přínáším? Co za to? Reputační riziko

Hypotéka splnění potřeby 1,6 - 1,8 % z objemu minimální

OPF zhodnocení prostředků 3 % vstup, podíl na mng. fee nízké

FKI zhodnocení prostředků 3 % vstup plus až 2 % bonifikace přijatelné

Bond zhodnocení prostředků 0,5 - 1 %/rok splatnosti vysoké

Divnoprodukt sliby nesmysl (10 % z objemu) extrémní

Podnikání nemovitostních společností

Investice do nemovitostních projektů

VS.

Development Operující nemovitosti

Development vs. Držba nemovitostí

Development

Objektivně vzniká přidaná hodnota – tržní hodnota je na konci větší než náklady

Riziko nedokončení projektu

Riziko totálního finančního krachu – vysoký loss givendefault

Snese menší úroveň zadlužení

Optimální pro dluhopisové financování

Je to opravdu těžký a tvrdý byznys, který se musí umět

Držba

Střednědobá držba kolem 5 let je v podstatě spekulace

Hezky to vypadá na fotkách, když budovy stojí

Ztráty nejsou obvykle zcela fatální, ale láká tento segment podvodníky

Snese větší zadlužení

Optimální pro realitní fondy pro retail – buy & hold

Problém je valuace

Malý příklad nemovitostního projektu

Retail park nemovitost okresní město („krabice“)

3000 m2 ČPP plochy jako 80% z HPP

nájem 10 EUR/m2

10 let nájemní smlouvy

Bajvoko cena projektu s top nájemníkem

Klasický byznys realitního developeraInvestiční náklady

Zastavěná plocha 40%

ČPP/HPP 80%

HPP m2 3750

Pozemek m2 9375

Akvizice pozemku/m2 2 000 Kč

Pozemek 18 750 000 Kč

PSN á ČPP 25 000 Kč

PSN 75 000 000 Kč

Projekční náklady 5,00%

Projekční náklady 3 750 000 Kč

Ostatní soft costs 2%

Ostatní soft costs 1 500 000 Kč

Park+kom m2 3000

Park a kom/m2 2 000 Kč

Parking a komunikace 6 000 000 Kč

Akvizice 18 750 000 Kč

PSN stavba 75 000 000 Kč


Projekce 3 750 000 Kč

Soft costs 1 500 000 Kč

Celkem realizace 105 000 000 Kč

Zdroj Objem Váha Cena peněz

Vlastní zdroje 42 000 000 Kč 40% 0%

Banka 63 000 000 Kč 60% 5%

Dluhopisy - Kč 0% 8%

Celkem 105 000 000 Kč 100% 3,00%

Doba (roky) 3

IRR projektu 12,2%

IRR podnikatel 21,76%

Úrokové krytí 457,77%

DSCR 2,046

Vlastní zdroje40%

Banka60%

Dluhopisy0%

Struktura financování

EBITDA 43 259 049 Kč

EBIT 33 809 049 Kč

ROA EBITDA 41,20%

Exit 148 259 049 Kč

Kč(42 000 000)

Kč75 809 049

-60 000 000 Kč

-40 000 000 Kč

-20 000 000 Kč

- Kč

20 000 000 Kč

40 000 000 Kč

60 000 000 Kč

80 000 000 Kč

100 000 000 Kč

Investice Exit

Podnikatelovo cashflow

Věřitelé v tomto případě úplně v pohodě

Agresivnější přístup realitního developeraInvestiční náklady


ČPP/HPP 80%

HPP m2 3750

Pozemek m2 9375


Pozemek 18 750 000 Kč


PSN 75 000 000 Kč





Park+kom m2 3000









Doba (roky) 3

Exit 148 259 049 Kč

Proto tak rádi pákují ☺

Vlastní zdroje20%

Banka60%

Dluhopisy20%

Struktura financováníZdroj Objem Váha Cena peněz


Banka 63 000 000 Kč 60% 5%

Dluhopisy 21 000 000 Kč 20% 8%

Celkem 105 000 000 Kč 100% 4,60%


EBIT 28 769 049 Kč

ROA EBITDA 41,20%

IRR projektu 12,2%

IRR podnikatel 33,33%


DSCR 1,505

Kč(21 000 000)

Kč49 769 049

-30 000 000 Kč

-20 000 000 Kč

-10 000 000 Kč

- Kč

10 000 000 Kč

20 000 000 Kč

30 000 000 Kč

40 000 000 Kč

50 000 000 Kč

60 000 000 Kč

Investice Exit


Občas se to ale ne úplně povede

Nájem 10 EUR > 9,5 EUR

Doba 3 roky > 4 roky

Cena pozemku 2000 Kč > 2500 Kč

Stavební náklady + 10%

ČPP / HPP -5%

Nic, z čeho by člověk v první fázi dělal drama

Shareholder to ale pak vidí malinko jinak…

A pak si říkáš, proč chodíš do práce

Doba (roky) 4

A úroky lepí podnikatel ze svýho

Vlastní zdroje20%

Banka60%

Dluhopisy20%

Struktura financováníInvestiční náklady


ČPP/HPP 75%

HPP m2 3750

Pozemek 9375


Pozemek m2 23 437 500 Kč


PSN 77 343 750 Kč





Park+kom m2 3000











Banka 67 317 188 Kč 60% 5%

Dluhopisy 22 439 063 Kč 20% 8%

Celkem 112 195 313 Kč 100% 4,60%


EBIT - 206 130 Kč

ROA EBITDA 18,22%

Exit 132 633 120 Kč

IRR projektu 4,3%

IRR podnikatel -0,23%


DSCR 1,201

Kč(22 439 063)

Kč22 232 933

-30 000 000 Kč

-20 000 000 Kč

-10 000 000 Kč

- Kč

10 000 000 Kč

20 000 000 Kč

30 000 000 Kč

Investice Exit


Byznys amatérského realitního developera

Nájem 10 EUR > 8 EUR Špatný hlavní nájemník, špatná lokalita

Doba 3 roky > 5 roky Nevyšlo plánované povolení

Cena pozemku 2000 Kč > 4000 Kč Myslel jsem, že bude větší zastavěná plocha

Stavební náklady + 20% Neumím to + čas

ČPP / HPP -5% Špatně nakreslený projekt

Obsazenost při exitu 80% Nemám vztahy k obsazení, pronajímám sám, agentury nemají zájem

Nájemní smlouvy 10 let > 5 let Nikdo nechce na déle

Už i oni pak ke konci tuší, že to nebude „značka ideál“

Byznys amatérského realitního developeraInvestiční náklady


ČPP/HPP 75%

HPP m2 3750

Pozemek 9375


Pozemek m2 37 500 000 Kč


PSN 84 375 000 Kč





Park+kom m2 3000











Banka 80 268 750 Kč 60% 5%

Dluhopisy 26 756 250 Kč 20% 8%

Celkem 133 781 250 Kč 100% 4,60%

EBITDA - 27 660 594 Kč

EBIT - 46 122 407 Kč

ROA EBITDA -20,68%

Vlastní zdroje20%

Banka60%

Dluhopisy20%

Struktura financování

IRR projektu -7,4%

IRR podnikatel NA

Úrokové krytí -149,83%

DSCR 0,846

Doba (roky) 4

Exit 106 120 656 Kč

Banka vezme cca 100 milionůNa dluhopisové věřitele zbyde asi 6 milionů (odepíšou přes 80% hodnoty)Vlastník přišel o vše

I takoví jsou mezi námi ale…

Srandy10%

Marketing5%

Investování85%

Progresivní alokace aktiv developerů

Alokace viz amatér ☺

Celebrity, reklama, show pro investory

Mercedes, BMW, Audi, Dubaj, Rolex, Kempinski, Instastoriesmatroš

…ti se ovšem obvykle neobtěžují vlastními zdroji ☺

Fyzikální zákon

Jen prodávejte blbci ☺ Bez distribuce

Držba nemovitosti standardní investor

Čisté roční nájemné 9 252 000 Kč

Cena nemovitosti 148 259 049 Kč

Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 100%


NOI akvizice 6,24%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 65%

Banka 96 368 382 Kč

Dluhopisy % 0%

Dluhopisy - Kč

Vlastní zdroje % 35%

Vlastní zdroje 51 890 667 Kč

Market exit yield 6,24%

Když kupuješ za reálnou market price, tak v zásadně nemáš důvod více pákovat a jsi v pohodě přes 15%

Rok Datum Cashflow Cash/Equity

0 14.05.2019 - 51 890 667 Kč NA

1 13.05.2020 2 564 034 Kč 4,9%

2 13.05.2021 2 910 976 Kč 5,6%

3 13.05.2022 3 263 701 Kč 6,3%

4 14.05.2023 3 622 353 Kč 7,0%

5 13.05.2024 90 542 623 Kč 174,5%

Celkem 51 013 020 Kč 98,3%

ROE/IRR 98,31% 15,8%

Rok Amortizace dluhu

1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

ROE 98,31%

IRR 15,8%

Banka Vše ok

Dluhopisy Vše ok

Banka 96 368 382 Kč

Dluhopisy - Kč


Držba nemovitosti standardní investor, trh jde proti tobě (sazby + 1%)



Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 100%


NOI akvizice 6,24%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 65%

Banka 96 368 382 Kč

Dluhopisy % 0%

Dluhopisy - Kč





0 14.05.2019 - 51 890 667 Kč NA

1 13.05.2020 2 564 034 Kč 4,9%

2 13.05.2021 2 910 976 Kč 5,6%

3 13.05.2022 3 263 701 Kč 6,3%

4 14.05.2023 3 622 353 Kč 7,0%

5 13.05.2024 67 948 684 Kč 130,9%

Celkem 28 419 081 Kč 54,8%

ROE/IRR 54,77% 10,0%

Banka 96 368 382 Kč

Dluhopisy - Kč


ROE 54,77%

IRR 10,0%

Banka Vše ok

Dluhopisy Vše ok


1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

I s tím se dá žít, pořád tam máš 10% p.a. hrubýho

Cíl držba nemovitosti agresivnější investorČisté roční nájemné 9 252 000 Kč


Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 100%


NOI akvizice 6,24%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 65%

Banka 96 368 382 Kč

Dluhopisy % 20%

Dluhopisy 29 651 810 Kč





0 14.05.2019 - 22 238 857 Kč NA

1 13.05.2020 784 926 Kč 3,5%

2 13.05.2021 1 131 868 Kč 5,1%

3 13.05.2022 1 484 592 Kč 6,7%

4 14.05.2023 1 843 244 Kč 8,3%

5 13.05.2024 59 111 705 Kč 265,8%

Celkem 42 117 477 Kč 189,4%

ROE/IRR 189,39% 25,0%

ROE 189,39%

IRR 25,0%

Banka Vše ok

Dluhopisy Vše ok


1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

Banka 96 368 382 Kč



Když dobře koupím, tak jsem na tom super a dělám 25% p.a. s dobrým financováním

Úroky bondy 6%

Koupil draho agresivní investorČisté roční nájemné 9 252 000 Kč


Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 120%


NOI akvizice 5,20%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 65%

Banka 115 642 058 Kč

Dluhopisy % 20%






0 14.05.2019 - 26 686 629 Kč NA

1 13.05.2020 - 908 489 Kč -3,4%

2 13.05.2021 - 538 419 Kč -2,0%

3 13.05.2022 - 162 566 Kč -0,6%

4 14.05.2023 219 214 Kč 0,8%

5 13.05.2024 36 161 501 Kč 135,5%

Celkem 8 084 613 Kč 30,3%

ROE/IRR 30,29% 5,2%

Banka 115 642 058 Kč



Úroky bondy 6%

ROE 30,29%

IRR 5,2%

Banka Vše ok

Dluhopisy CF problém


1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

To už rozhodně není komfortní situace, ale když máš vydané bondy, tak kupuješ, protože musíš

Koupil draho a neprodloužená smlouvaČisté roční nájemné 9 252 000 Kč


Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 120%


NOI akvizice 5,20%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 65%

Banka 115 642 058 Kč

Dluhopisy % 20%






0 14.05.2019 - 26 686 629 Kč NA

1 13.05.2020 - 908 489 Kč -3,4%

2 13.05.2021 - 538 419 Kč -2,0%

3 13.05.2022 - 162 566 Kč -0,6%

4 14.05.2023 219 214 Kč 0,8%

5 13.05.2024 28 665 332 Kč 107,4%

Celkem 588 444 Kč 2,2%

ROE/IRR 2,21% 0,4%


1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

ROE 2,21%

IRR 0,4%

Banka Vše ok

Dluhopisy CF problém

Banka 115 642 058 Kč



Při prodeji je 5 let kratší nájemní smlouva než při nákupu, už není zisk žádný, věřitelé tak na hraně

Koupil draho,neprodloužil, nedal nicČisté roční nájemné 9 252 000 Kč


Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 120%


NOI akvizice 5,20%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 65%

Banka 115 642 058 Kč

Dluhopisy % 34%






0 14.05.2019 - 1 779 109 Kč NA

1 13.05.2020 - 2 402 940 Kč -135,1%

2 13.05.2021 - 2 032 870 Kč -114,3%

3 13.05.2022 - 1 657 017 Kč -93,1%

4 14.05.2023 - 1 275 237 Kč -71,7%

5 13.05.2024 2 263 361 Kč 127,2%

Celkem - 6 883 812 Kč -386,9%

ROE/IRR -386,92% 0,0%

Banka 115 642 058 Kč



ROE -386,92%

IRR 0,0%

Banka Vše ok

DluhopisyDostanou 88% jistiny+úroky


1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

Podnikatel nemá nic, skoro nic ale nedal, dluhopisoví věřitelé odepíšou část jistiny

Koupil draho, neprodloužil, nedal nic a klesla obsazenost na 90% po 5letech, trh jde proti tobě (sazby + 1%)


1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

Banka 115 642 058 Kč



Už dost bolavej default, banka pořád v pohodičce, proto tak rády financují



Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 120%


NOI akvizice 5,20%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 65%

Banka 115 642 058 Kč

Dluhopisy % 34%






0 14.05.2019 - 1 779 109 Kč NA

1 13.05.2020 - 2 402 940 Kč -135,1%

2 13.05.2021 - 2 032 870 Kč -114,3%

3 13.05.2022 - 1 657 017 Kč -93,1%

4 14.05.2023 - 1 275 237 Kč -71,7%

5 13.05.2024 - 31 991 129 Kč -1798,2%

Celkem - 41 138 301 Kč -2312,3%

ROE/IRR -2312,30% NA

ROE -2312,30%

IRR NA

Banka Vše ok

DluhopisyDostanou 32% jistiny + úroky

Část poslal na srandy + předchozí ☺


1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

ROE -2564,63%

IRR NA

Banka Vše ok

DluhopisyDostanou 18% jistiny + úroky

Banka 115 642 058 Kč



Prostě prodáš víc dluhopisů, než kolik potřebuješ na koupi baráku. Když ho vyfotíš hezky z dronu a umyješ okna, tak to v propagačním materiálu nikdo nepozná bez konsolidovaných výkazů ☺☺☺

Banka má srandu z dluhopisových naivů



Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 120%


NOI akvizice 5,20%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 65%

Banka 115 642 058 Kč

Dluhopisy % 44%






0 14.05.2019 - 1 779 109 Kč NA

1 13.05.2020 - 3 470 405 Kč -195,1%

2 13.05.2021 - 3 100 335 Kč -174,3%

3 13.05.2022 - 2 724 482 Kč -153,1%

4 14.05.2023 - 2 342 702 Kč -131,7%

5 13.05.2024 - 50 849 680 Kč -2858,2%

Celkem - 64 266 713 Kč -3612,3%

ROE/IRR -3612,30% NA

Stejná tragédie fond se stane fonduBanka 88 955 429 Kč

Dluhopisy - Kč



1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

Dost černý scénář a riziko pořád celkem ok <neprodloužil, odešlo 10% nájemníků, koupil o 20% dráž, růst sazeb o 1% > ztráta 22%

Příklad hodně špatné práce správce



Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 120%


NOI akvizice 5,20%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 50%

Banka 88 955 429 Kč

Dluhopisy % 0%

Dluhopisy - Kč





0 14.05.2019 - 88 955 429 Kč NA

1 13.05.2020 3 078 493 Kč 3,5%

2 13.05.2021 3 416 540 Kč 3,8%

3 13.05.2022 3 760 369 Kč 4,2%

4 14.05.2023 4 110 125 Kč 4,6%

5 13.05.202455 201 204

Kč 62,1%

Celkem - 19 388 699 Kč -21,8%

ROE/IRR -21,80% -5,3%

ROE -21,80%

IRR -5,3%

Banka Vše ok

Dluhopisy Vše ok

A co by měl dělat fond?



Tržní yield 6,24%

Akvizice trh 105%


NOI akvizice 5,94%

Inflace p.a. 2,50%

Banka % 50%

Banka 77 836 001 Kč

Dluhopisy % 0%

Dluhopisy - Kč





0 14.05.2019 - 77 836 001 Kč NA

1 13.05.2020 3 850 182 Kč 4,9%

2 13.05.2021 4 174 885 Kč 5,4%

3 13.05.2022 4 505 370 Kč 5,8%

4 14.05.2023 4 841 783 Kč 6,2%

5 13.05.2024 90 200 695 Kč 115,9%

Celkem 29 736 914 Kč 38,2%

ROE/IRR 38,20% 7,3%

Banka 77 836 001 Kč

Dluhopisy - Kč


ROE 38,20%

IRR 7,3%

Banka Vše ok

Dluhopisy Vše ok


1 4,0%

2 4,0%

3 4,0%

4 4,0%

5 4,0%

Že fond koupí za real market price nemůže čekat ani největší naiva, ale v zásadě není nutné > když se fond obarák dobře stará, tak udělá hrubého 7,3% p.a. pro investory, 2% náklad na fond > 5% čistýho a všichnispokojení

Fondům a rozumným bondům zdar a šejdířům zhoubu!

Date post:	28-Jul-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	3 times
Download:	0 times

Nabušenápřednáška o formách investování do realitSoučasná situace na rezidenčním trhu...

Documents