OCEŇOVÁNÍ

STAVEBNÍCH POZEMKů

Ing. David Slavata, Ph.DOceňování majetku B

Stavební pozemky jsou §9 zákona:

Nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku

zastavěné plochy a nádvoří, evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích

pozemků…určeny k zastavění, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku

zagrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. ….

Evidované v katastru nemovitostí s právem stavby

Stavební pozemky jsou §9 zákona:

Zastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu

pozemku zastavěné plochy a nádvoří, evidované v katastru nemovitostí v druhu

pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny,

plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí

Ocenění stavebních pozemků §10 zákona

Podle cenové mapy § 2 vyhl.

Podle postupu uvedeného v §3-§5 vyhl.

Cenová mapa

Mapy se samostatným oceněním jednotlivých parcel

Mapy zónové

Cenové mapy

Jsou předkládány obcemi před vydáním Ministerstvu financí

Jsou uveřejňovány v Cenovém věstníku Jsou veřejně dostupné Lze do nich bezplatně nahlížet

Cenová mapa obsahuje:

Grafickou část Mapa 1:5000

Popisné údaje

Ceny pozemků

Textovou část Analýza místního trhu s

nemovitostmi Popis předlohy

mapového podkladu Komentář ke zdrojům

cen Popis postupu

zpracování

Ocenění dle cenové mapy

Stavební pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec (§10 zákona)

Metodika tvorby

Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách

Postup podle SM Ostravy

1. Shromáždění a roztřídění cen, které byly získány z listinného operátu KN

2. Rozdělení parcel do jednotlivých sourodých skupin

3. Porovnání pozemků s cenami obdobných pozemkových celků na základě jejich charakteristik

4. Konečná aktualizace grafické části cenové mapy

5. http://gisova.ostrava.cz/webmaps/mapacena/viewer.htm

Postup ocenění podle §3 vyhlášky

1. AC = ZCU x Vým

2. ZCU = ZC x I

3. I = It x Io x Ip

4. ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6

Postup ocenění podle §3

ZCv (příl.č. 2): Tabulka č.1

O1 – O6 (příl. č.2): Tabulka č. 2

Pi (příl. č.3): Tabulka č. 1 - č. 4

PŘÍKLAD

Oceňte pozemky, které se nachází v k.ú. Opava – Předměstí p.č. 2702/287 zahrada o výměře 403m2, p.č. 2702/286 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 409m2, p.č. 2702/282 ostatní plocha o výměře 147m2. Pro Opavu nebyla vyhotovena cenová mapa.

Popis

Pozemky tvoří jednotný funkční celek v oblasti Kylešovského kopce. Lokalita je z hlediska bydlení velice atraktivní, nachází se nedaleko centra města.

Na pozemku p.č. 2702/286 se nachází bytový dům na adrese B. Němcové 28, Opava

Pozemek p.č. 2702/282 je plocha před domem osázená zelení, na které se nachází vstup do domu

Pozemek p.č. 2702/287 je oplocená zahrada, která je využívaná obyvateli domu. Nacházejí se zde záhonky a ovocné dřeviny.

Ocenění p.č. 2702/286

Podle příl. č. 2 tab. č. 1 je ZC pro Opavu 1650Kč/m2

ZCU = ZC x I

It (index trhu) = P5 x (1+ sum Pi)

It = 1,00

Io (index omezujících vlivů) = 1 + sum Pi

Io = 1,00

Ip = P1 x (1 + sum Pi)

Ip = 1

ZCU = 1650 x 1 = 1650 Kč/m2

AC = 1650 x 409 m2 = 674 850 Kč

Ocenění p.č. 2702/287

Podle příl. č. 2 tab. č. 1 je ZC pro Opavu 1650Kč/m2

ZCU = ZC x I

It (index trhu) = P5 x (1+ sum Pi)

It = 1,00

Io (index omezujících vlivů) = 1 + sum Pi

Io = 1,00

Ip = P1 x (1 + sum Pi)

Ip = 1

ZCU = 1650 x 1 = 1650 Kč/m2

AC = 1650 x 403 m2 = 664 950 Kč

Ocenění p.č. 2702/282

Podle příl. č. 2 tab. č. 1 je ZC pro Opavu 1650Kč/m2

ZCU = ZC x I

It (index trhu) = P5 x (1+ sum Pi)

It = 1,00

Io (index omezujících vlivů) = 1 + sum Pi

Io = 1,00

Ip = P1 x (1 + sum Pi)

Ip = 1

ZCU = 1650 x 1 = 1650 Kč/m2

AC = 1650 x 147 m2 = 242 550 Kč

REKAPITULACE

Poz. p.č. 2702/286 zastavěná plocha a nádvoří: 674 850,-

Kč

Poz. p.č. 2702/287 zahrada: 664 950,-Kč

Poz. p.č. 2702/287 ostatní plocha: 242 550,-Kč

Cena nemovitých věcí celkem:1 582 350,-Kč

PŘÍKLAD

Oceňte pozemek p.č. 106/4 v k.ú. Svatoňovice ostatní plocha o výměře 1682m2.

Popis

Jedná se o pozemek, který tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem p.č. 34/1. Obec Svatoňovice je obcí s vysokou mírou nezaměstnanosti s počtem obyvatel 324. Možnost práce je minimální, neatraktivní lokalita pro rekreaci, zemědělský ráz.

Ocenění poz. 106/4

Podle příl. č. 2 tab. č. 1 je ZCv pro okr. Opava 1650Kč/m2

ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6

ZC = 212,058 Kč

ZCU = ZC x I

It (index trhu) = P5 x (1+ sum Pi)

It = 0,94

Io (index omezujících vlivů) = 1 + sum Pi

Io = 1,00

Ip = P1 x (1 + sum Pi)

Ip = 0,5562

ZCU = 212,058 x 0,5228 = 110 Kč/m2

AC = 110Kč x 1680 m2 = 184 800 Kč

Děkuji za pozornost