Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com

zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 9851-1351/2014

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem - objektu č.p. 1256 - bydlení, příslušející k části obce Žatec, na pozemku p.č. St. 1433, včetně pozemku p.č. St. 1433 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 4649/44 - zahrada, vše v k.ú. Žatec, obec Žatec, okres Louny. Objednavatel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 32535/09-39 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 14.8.2014 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com

Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 20 stran a 8 stran příloh. V Přerově, dne 8.9.2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol

Na základě usnesení, ze dne 6.8.2014 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 32535/09-39, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem - objektu č.p. 1256 - bydlení, příslušející k části obce Žatec, na pozemku p.č. St. 1433, včetně pozemku p.č. St. 1433 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 4649/44 - zahrada, vše v k.ú. Žatec, obec Žatec, okres Louny.

Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství.

Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží.

Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.

V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno:

“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí

spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb.

V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby

v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,

které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými

okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky

přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné

nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní

hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena

vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 3

Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 14.8.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 14.8.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a povinného, pana Milana Glajcha.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

Výpis z katastru nemovitostí č. 1657, pro k.ú. Žatec, obec Žatec, okres Louny, vyhotovený objednavatelem dne 5.8.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.

Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Žatec, obec Žatec, okres Louny, vyhotovená znaleckým ústavem dne 14.8.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.

Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR.

Údaje sdělené objednavatelem.

Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.

Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd.

Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený,

nepronajatý.

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 4

4. Vlastnické a evidenční údaje

Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Žatec Katastrální území: Žatec (794732)

List vlastnictví číslo: 1657

Vlastníci:

1. Glajch Milan Podíl: 1/2 Lva Tolstého 1256, 43801 Žatec

2. Glajch Valdemar Podíl: 1/2 Lva Tolstého 1256, 43801 Žatec

5. Celkový popis předmětu ocenění

Jedná se o podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod mansardovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, vnitřní části obce Žatec, v řadové zástavbě jako řadový krajní. Předmět ocenění se nachází na adrese Lva Tolstého č.p. 1256, 43801 Žatec. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 6966/2 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Žatec, náměstí Svobody 1, 43801 Žatec. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 5+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 70 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový stavebně technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako zanedbaný. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby:

Za rodinným domem, vlevo (pohled z ulice), je situována dřevěná kůlna pod sedlovou střechou krytou provizorní krytinou z PVC.

b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - dřevěné latě na zděných sloupcích a zděné podezdívce - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - kovová vrata s drátěným pletivem v ocelových rámech - betonové schody do RD - přístupový chodník z betonové dlažby - přípojky IS

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 5

Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových

materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6. Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 1256

2) Pozemky

a) Pozemky

3) Ocenění porovnávací metodou

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 6

B. POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem

ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (viz. odhad obvyklé ceny).

Popis znaku Hodnocení znaku Pi

1 Situace na dílčím (segmentu)

trhu s nemovitými věcmi

III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00

2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek,

jehož součástí je stavba (stejný vlastník)

0,00

3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00

4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

I. Negativní –0,04

5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,960 i = 1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném

funkčním celku 1,00

2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí

I. Rezidenční zástavba 0,02

3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na

inženýrské sítě, které má obec I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v

obci nebo obec bez sítí 0,00

5 Občanská vybavenost v okolí pozemku

I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

0,00

6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti

0,00

7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m –0,02 8 Poloha pozemku z hlediska

komerční využitelnosti I. Bez možnosti komerčního využití 0,00

9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i = 2

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 7

Ocenění

1) Objekty

1.a) Vyhláška 441/2013 Sb.

1.a.1) Rodinný dům č.p. 1256 – § 13

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126

Podlaží:

Název Zastavěná plocha I.NP 10,35×11,08+2,12×0,68 = 116,12 m2 II.NP 10,35×11,08 = 114,68 m2 I.PP 5,39×6,50+4,95×6,50 = 67,21 m2 Součet: = 298,01 m2

Obestavěný prostor (OP):

Spodní stavba (5,39×6,50+4,95×6,50)×2,75 = 184,83 m3 Vrchní stavba 10,35×11,08×6,32+2,12×0,68×3,53 = 729,85 m3 Zastřešení 10,35×11,08×4,41×0,50 = 252,86 m3 Obestavěný prostor – celkem: = 1 167,54 m3

Vybavení:

Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy – smíšené s izolací 4,30 % Standardní 2. Zdivo – smíšené 24,30 % Podstandardní 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 9,30 % Standardní 4. Střecha – mansardová 4,20 % Standardní 5. Krytina – taška pálená 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody,

parapety) 0,70 % Standardní 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky – stříkané hladké 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se

10. Vnitřní obklady – keramické (kuchyně, koupelna s WC) 2,40 % Standardní 11. Schody – betonové (do sklepa) 3,90 % Podstandardní 50 %

– dřevěné s dřevěnými stupni a zábradlím Standardní 50 % 12. Dveře – dřevěné náplňové do dřevěných zárubní 3,40 % Standardní

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 8

Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 13. Okna – dřevěná ven-dovnitř otvíratelná 5,30 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností – textilní krytina, prkenné

(původní) 2,30 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností – betonové, Teraco, PVC,

prkenné (původní) 1,40 % Standardní 16. Vytápění – lokální kamny na tuhá paliva, plynovým

topením WAF, kamna 4,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace – 230V 4,00 % Podstandardní 18. Bleskosvod – ano 0,50 % Standardní 19. Rozvod vody – studená i teplá 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler, kotel na tuhá paliva 1,60 % Standardní 21. Instalace plynu – ano, zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně – plynový sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení – 2x vana, umyvadlo 5,00 % Standardní 25. Záchod – 2x splachovací WC 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4:

Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 2. Zdivo –0,54 × 24,30 % – 0,1312 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % – 0,0040

11. Schody –0,54 × 3,90 % × 50 % – 0,0105 13. Okna –0,54 × 5,30 % – 0,0286 16. Vytápění –0,54 × 4,20 % – 0,0227 17. Elektroinstalace –0,54 × 4,00 % – 0,0216 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,00 % – 0,0300 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,7514 Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: 0,8000

Ocenění:

Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1260 Základní jednotková cena upravená: = 3 231,52 Kč/m3 Základní cena upravená: 1 167,54 m3 × 3 231,52 Kč/m3 = 3 772 928,86 Kč

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 9

Určení opotřebení analytickou metodou:

Konstrukce: 1. Základy – standardní

Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 4,30 % / 0,7514 + 3,434 %

2. Zdivo – podstandardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 24,30 % × 0,46 / 0,7514 + 8,926 %

3. Stropy – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 9,30 % / 0,7514 + 7,426 %

4. Střecha – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 4,20 % / 0,7514 + 3,354 %

5. Krytina – standardní Opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 3,00 % / 0,7514 + 3,194 %

6. Klempířské konstrukce – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 0,70 % / 0,7514 + 0,652 %

7. Vnitřní omítky – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 6,40 % / 0,7514 + 5,110 %

8. Fasádní omítky – standardní Opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 3,30 % / 0,7514 + 3,513 %

10. Vnitřní obklady – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,40 % / 0,7514 + 2,236 %

11. Schody – podstandardní 50 % Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 3,90 % × 50 % × 0,46 / 0,7514 + 0,836 %

11. Schody – standardní 50 % Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 3,90 % × 50 % / 0,7514 + 1,817 %

12. Dveře – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 3,40 % / 0,7514 + 2,715 %

13. Okna – podstandardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 5,30 % × 0,46 / 0,7514 + 2,271 %

14. Podlahy obytných místností – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 2,30 % / 0,7514 + 1,837 %

15. Podlahy ostatních místností – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 1,40 % / 0,7514 + 1,304 %

16. Vytápění – podstandardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 4,20 % × 0,46 / 0,7514 + 1,800 %

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 10

17. Elektroinstalace – podstandardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 4,00 % × 0,46 / 0,7514 + 1,469 %

18. Bleskosvod – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 0,50 % / 0,7514 + 0,466 %

19. Rozvod vody – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,80 % / 0,7514 + 2,608 %

20. Zdroj teplé vody – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 1,60 % / 0,7514 + 1,491 %

21. Instalace plynu – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,50 % / 0,7514 + 0,333 %

22. Kanalizace – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 2,90 % / 0,7514 + 2,316 %

23. Vybavení kuchyně – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 0,50 % / 0,7514 + 0,466 %

24. Vnitřní vybavení – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 5,00 % / 0,7514 + 4,658 %

25. Záchod – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 0,40 % / 0,7514 + 0,373 %

Opotřebení analytickou metodou celkem: = 64,605 % Odpočet opotřebení: 3 772 928,86 Kč × 64,605 % – 2 437 500,69 Kč

Cena po odečtení opotřebení: = 1 335 428,17 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10:

Index trhu: IT = 0,960

Index polohy: IP = 1,000

Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN = 1 335 428,17 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP × 0,960 Cena stavby: CS = CSN × pp = 1 282 011,04 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2 Cena po úpravě: = 641 005,52 Kč Rodinný dům č.p. 1256 – určená cena: 641 005,52 Kč

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 11

2) Pozemky

2.a) Vyhláška 441/2013 Sb.

2.a.1) Pozemky – § 4

Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3

Název obce: Žatec Název okresu: Louny Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi

1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam

obce III. Ostatní města a všechny obce v okr.

Praha-východ, Praha-západ 0,85

3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava či

integrovaná doprava, železniční zastávka

a autobusová zastávka

1,00

6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby,

zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

1,00

Základní cena výchozí: ZCv = 910,– Kč/m2

Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 587,86 Kč/m2

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím

Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 681 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2.

Index trhu: IT = 0,960

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Pi

1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace

0,00

2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i = 1 Index polohy: IP = 1,000

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,960

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 12

§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří

Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 564,3456 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč] St. 1433 Zastavěná plocha a nádvoří 145 81 830,11 4649/44 Zahrada 536 302 489,24 Součet: 681 384 319,35

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2 Cena po úpravě: = 192 159,68 Kč Pozemky – určená cena: 192 159,68 Kč

3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v

publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny

vzorku.

Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo,

předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu

(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např.

jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),

- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),

- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),

- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 13

- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

1) RD Kryry, okres Louny RD 2 x 3+1 s garáží a zahradou na okraji města Kryry. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s plastovými a dřevěnými okny a mansardovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 180 m2, obytná je cca 150 m2. Jedna bytová jednotka prošla v roce 2009 celkovou rekonstrukcí. V přízemí se nachází zádveří, chodba, betonové schodiště s dřevěným zábradlím, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, toaleta a komora. V patře je chodba, kuchyň, tři pokoje, koupelna, toaleta a balkon. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další bytovou jednotku. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží samostatně stojící garáž s dálkově ovládanými vraty, sklad, kůlna, dlážděný dvorek a pěkná udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 378 m2. Nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení. Nabídková CENA: 2 199 000,- Kč 2) RD Žatec, okres Louny Rodinný dům stojí na pozemku o rozloze 749 m2. Dispozice domu je 3+1 s garáží.Rekonstrukce probíhala v posledních letech průběžně. V domě jsou nová plastová okna a je zavedena elektřina i plyn. Dům je ve výborném stavu. V místě je veškerá občanská vybavenost. Nabídková CENA: 2 600 000,- Kč 3) RD Žatec, okres Louny RD o dispozici 7+1 v okrajové části města Žatec. Dům je řešen jako dvougenerační se dvorem a zahradou. Dispozičně řešen: v suterénu kuchyň, pokoj, a místnost pro plynový kotel. Přízemí: kuchyň, ložnice, obývací pokoj a soc. zařízení. V patře: dva pokoje a soc. zařízení. Rozvod ústředního topení ve všech místnostech a chodbách domu, ohřev je zajištěn plynovým kotlem. Schodiště domu a některé místnosti opatřeny dlažbou a plovoucí podlahou. Dům procházel od r. 2006 celkovou rekonstrukcí. (nová střecha, plastová okna, fasáda, elektr. rozvod, odpad, voda). Zahrada s altánem. Po zahradě elektr. rozvod a rozvod vody. Elektr. 220V/380V. V blízkosti nákupní středisko. 200m od domu zastávka MHD. Celková plocha nabízené nemovitosti s pozemkem je 629m^(2). Nabídková CENA: 2 700 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 14

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými

vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit,

najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek

a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu

oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají

relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.

Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,

„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán

termín adjustace (adjustment)

Adjustace je založena na následujících předpokladech:

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti

porovnávané (než vzorek)

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti

porovnávané (než vzorek)

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku

- dobrá docházková dostupnost k objektům občanské vybavenosti

- kompletní občanská vybavenost města

- možnost napojení na kompletní IS

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:

- údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni

- pouze lokální vytápění objektu

- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu

Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp.

zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu

s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení

a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný.

Seznam porovnávaných objektů:

RD Kryry, okres Louny

Výchozí cena (VC): 2199000,– Kč

Množství (M): 1,00 celek

Kpolohy: 0,95

Kvybavení: 1,00

Kobjektivizační: 1,05

Kkonstrukce: 1,00

Kpozemku: 1,00

Ktechnického stavu: 1,05

Jednotková cena (JC): 2 099 534,55 Kč

Váha (V): 1,0

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 15

RD Žatec, okres Louny Výchozí cena (VC): 2600000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 476 190,48 Kč Váha (V): 1,0

RD Žatec, okres Louny Výchozí cena (VC): 2700000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,10 Jednotková cena (JC): 2 337 662,34 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu)

Minimální jednotková cena za celek: 2 099 534,55 Kč Průměrná jednotková cena za celek (∑ (JC × V) / ∑ V): 2 304 462,46 Kč

Maximální jednotková cena za celek: 2 476 190,48 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty:

Stanovená jednotková cena za celek: 2 310 000,– Kč

Jednotkové množství: × 1,00 celek

Porovnávací hodnota: = 2 310 000,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2

Cena po úpravě: = 1 155 000,– Kč

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 16

Úprava ceny koeficientem:

Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního

spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu

neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou

zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin

spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví × 0,800 Cena po úpravě: = 924 000,– Kč Výsledná porovnávací hodnota: 924 000,– Kč Výsledná porovnávací hodnota: 925 000,– Kč

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 17

C. REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky

a poptávky.

Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný.

Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme

za obvyklou.

REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu

Cena objektů 641 010,– Kč Cena pozemků 192 160,– Kč

Celková cena podle cenového předpisu 833 170,– Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 925 000,– Kč Movité věci 0,– Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. 0,– Kč Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.* 0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 18

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

925 000,– Kč Cena slovy: devětsetdvacetpěttisíc Kč

Zpracovatelé posudku: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 8.9.2014

........................................

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. Ing. Tomáš Vingrálek znalecký ústav jednatel

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 19

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v

oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady

věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a

zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační

techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku,

ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků,

ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a

odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9851-1351/2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.

...................................................

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

znalecký ústav

sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha

kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov

e-mail: info@posudek.com

www.posudek.com

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9851-1351/2014

stránka č. 20

E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy