PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ Z HLEDISKA DANÍ Z PŘÍJMŮ A DPH · Daň z přidané hodnoty Zákon...

SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o.

Bakalářský studijní program: Ekonomika a management

Studijní obor: Účetnictví a finanční řízení podniku

PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ Z HLEDISKA DANÍ Z PŘÍJMŮ A DPH

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Autor: Kristýna JANOVSKÁ

Vedoucí bakalářské práce: Ing. Mgr. Olga HOCHMANNOVÁ

Znojmo, 2013

PODĚKOVÁNÍ

Děkuji vedoucí mé bakalářské práce Ing. Mgr. Olze Hochmannové za odbornou

pomoc, cenné rady a připomínky.

ABSTRAKT

Bakalářská práce se zabývá problematikou zdanění příjmů z pronájmu nemovitostí z hlediska

daní z příjmů a z hlediska daně z přidané hodnoty. V teoretické části jsou popsány možnosti

zdaňování pronájmu u fyzické osoby a právnické osoby z pohledu nájemce i pronajímatele a

vysvětleny základní pojmy týkající se daně z příjmů a daně z přidané hodnoty. V praktické

části je na příkladech názorné srovnání různých možností zdanění příjmů z pronájmu u

fyzické osoby, pana Koudelky v roce 2012 a v roce 2013. U právnické osoby, firmy VJH

s.r.o., je proveden rozbor vlivu nákladů vynaložených na opravu nemovitosti nebo na

technické zhodnocení. Z hlediska DPH je u fyzické i právnické osoby analyzován rozdíl

pronájmu nemovitostí plátci nebo neplátci DPH.

KLÍČOVÁ SLOVA

Pronajímatel, nájemce, daň z příjmu, daň z přidané hodnoty

ABSTRACT

This thesis deals with the taxation of rental properties with regard to taxes on income and in

terms of value added tax. In the theoretical part describes the options for the taxation of

leasing for individuals and legal entities from the perspective of both the tenant and the

landlord and explain the basic concepts related to income tax and value added tax. The

practical part of the illustrative examples comparisons between different options of taxation of

rental income for individuals, Mr. Koudelka in 2012 and 2013. For legal entities, companies

VJH Ltd., is an analysis the influence of costs incurred to repair the property or the technical

evaluation. In terms of VAT is a natural or legal person analyzed the difference rental

properties VAT payers or non VAT payers.

KEY WORDS:

Lessor, renter, income tax, value addend tax

OBSAH

1 ÚVOD ................................................................................................................................ 7

2 CÍL PRÁCE A METODIKA ..................................................................................................... 8

3 TEORETICKÁ ČÁST .............................................................................................................. 9

3.1 Základy z daňové teorie ................................................................................................ 9

3.1.1 Daňová soustava ............................................................................................................... 9

3.1.2 Charakteristika daní ........................................................................................................ 10

3.2 Definice pojmů ........................................................................................................... 11

3.3 Pronájem z hlediska daně z příjmů u pronajímatele ..................................................... 13

3.3.1 Právnické osoby .............................................................................................................. 13

3.3.2 Fyzické osoby .................................................................................................................. 13

3.3.3 Nemovitost ve společném jmění manželů ..................................................................... 14

3.3.4 Částečné využití nemovitosti i k osobní potřebě fyzické osoby ..................................... 15

3.3.5 Nemovitost v podílovém spoluvlastnictví ...................................................................... 15

3.3.6 Nepeněžní příjem pronajímatele ................................................................................... 15

3.3.7 Oprava nemovitosti pronajímatelem ............................................................................. 16

3.3.8 Technické zhodnocení uskutečněné pronajímatelem ................................................... 17

3.3.9 Odpisy nemovitostí - z hlediska daně z příjmů .............................................................. 17

3.4 Pronájem z hlediska daně z příjmu u nájemce ............................................................... 22

3.4.1 Technické zhodnocení provedené nájemcem ................................................................ 22

3.4.2 Odpisy technického zhodnocení nájemcem .................................................................. 22

3.4.3 Opravy a udržování provedené nájemcem .................................................................... 23

3.5 Pronájem z hlediska DPH ............................................................................................. 23

3.5.1 Osoba povinná k dani ..................................................................................................... 23

3.5.2 Uplatňování DPH při pronájmu nemovitostí .................................................................. 24

3.5.3 Uplatňování DPH u pronájmu nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví ..................... 24

3.5.4 Místo plnění ................................................................................................................... 25

3.5.5 Datum uskutečnění zdanitelného plnění ....................................................................... 25

3.5.6 Krácení odpočtu daně z přidané hodnoty ...................................................................... 25

3.5.7 Změna a rozsah použití dlouhodobého majetku z pohledu DPH ................................... 27

4 PRAKTICKÁ ČÁST............................................................................................................... 29

4.1 Fyzická osoba .............................................................................................................. 29

4.1.1 Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – pronajímatel - podle § 7 ZDP 29

4.1.2 Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – podle § 9 ZDP .......................... 33

4.1.3 Rozbor daně z přidané hodnoty ...................................................................................... 36

4.1.4 Výpočet čistého zisku s vlivem DPH a daně z příjmů fyzických osob .............................. 40

4.2 Právnická osoba .......................................................................................................... 42

4.2.1 Daň z příjmů právnických osob z pronájmu nemovitostí – pronajímatel ....................... 43

4.2.2 Daň z příjmů právnických osob z hlediska nájemce ........................................................ 48

4.2.3 Rozbor daně z přidané hodnoty ...................................................................................... 50

5 ZÁVĚR ............................................................................................................................. 57

6 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ......................................................................................... 59

7 SEZNAM POUŽITÝCH TABULEK A GRAFŮ ........................................................................... 60

7

1 ÚVOD

Pronájem nemovitostí z hlediska daní je velice často řešeným problémem daňových

poplatníků, kteří pronajímají své nemovitosti. Tato bakalářská práce se snaží ukázat

možnosti řešení daně z příjmů a daně z přidané hodnoty při pronájmu nemovitostí.

Práce je rozdělena na dvě části, na teoretickou část a praktickou. V teoretické části se

zabývá nejprve vysvětlením základních pojmů, jako jsou například nájem, podnájem,

nemovitost, vysvětluje práva a povinnosti každého nájemce a pronajímatele.

Teoretická část se nejprve zaměřuje na daň příjmů z hlediska pronajímatele - fyzické

osoby, právnické osoby. Připomíná i nepeněžní příjmy, které mohou vzniknout

pronajímatelům a objasňuje rozdíl mezi technickým zhodnocením nemovitosti a opravou

nemovitosti. Dále se také zaměřuje na nájemce, na jeho daňové povinnosti či výhody při

zhodnocení nebo opravě pronajaté nemovitosti.

Druhá polovina teoretické části je zaměřena na pronájem nemovitosti z hlediska daně

z přidané hodnoty. Zde se zabývá povinností registrace k DPH, místem plnění, stanovením

data uskutečnění zdanitelného plněním a krácením odpočtů DPH pomocí koeficientů.

Praktická část je věnována pronájmu nemovitostí z hlediska daně z příjmů a daně

z přidané hodnoty srovnáním roků 2012 a 2013 u fyzické a právnické osoby. Jsou zde

uvedeny příklady různého zdanění, se kterými se nejčastěji setkáváme v praxi a to

z pohledu zdanění pronajímatele a nájemce. Práce ukazuje jak správně postupovat při

výpočtu daní z příjmů a daní z přidané hodnoty, kdy je např. potřeba krátit nárok na

odpočet DPH.

V praktické části v příkladech u zdanění fyzické osoby je provedeno srovnání vlivu

zařazení nemovitosti do obchodního majetku na daň z příjmů, možnost při uplatnění

výdajů paušálem nebo skutečných výdajů. U právnické osoby je práce zaměřena na rozdíl

výpočtu daně z příjmů právnických osob při vynaložení výdajů a jejich možnosti uplatnění

do nákladů, pokud se jedná o opravu nemovitosti nebo její technické zhodnocení.

8

2 CÍL PRÁCE A METODIKA

Cílem práce je vytvořit ucelenou příručku pro střední podnikatele a fyzické osoby, které se

setkávají s problematikou pronájmu nemovitostí z hlediska daně z příjmů a daně z přidané

hodnoty. Pronájmem nemovitostí se zabývají a setkávají nejen velké firmy, ale i

podnikající a nepodnikající fyzické osoby a nenašla jsem na trhu žádnou ucelenou

publikaci, která by se tímto zdaňováním zabývala. I já se v praxi okrajově zabývám

pronájmy nemovitostí z hlediska daňového, tak i pro mě by taková publikace byla

přínosem. Mou snahou bylo vytvořit přehled toho nejdůležitějšího, s čím se praxi nejčastěji

setkáváme. Tato problematika je tak obsáhlá, že jsem se zaměřila opravdu na nejčastější

možnosti, které mohou nastat při pronájmu. V praktické části jsem se snažila ukázat

daňové řešení situací, které jsou spojeny s pronájmem nemovitostí.

V teoretické části jsem se snažila vytvořit rozbor daně z příjmu a DPH z hlediska

pronajímatele a nájemce, vysvětlit důležité pojmy, které se k pronájmu vztahují a vybrat

zákony, které s pronájmy souvisejí pro případ dalšího doplnění.

Metodika práce

Informace pro teoretickou část jsem čerpala hlavně ze zákona o dani z příjmů, zákona o

účetnictví, ze zákona o dani z přidané hodnoty, občanského zákoníku a odborných článků

v daňových publikacích.

V praktické části jsem vycházela z praxe, z nejčastějších řešení situací s pronájmy,

s kterými se setkávají nejen daňoví odborníci, ale i široká veřejnost.

9

3 TEORETICKÁ ČÁST

3.1 Základy z daňové teorie

Daň

„Daň je definována jako povinná, nenávratná, zákonem určená platba do veřejného

rozpočtu. Je to platba neúčelová a neekvivalentní. Daň se pravidelně opakuje v časových

intervalech (např. každoroční placení daně z příjmů), nebo je nepravidelná a platí se za

určitých okolností (např. při každém převodu nemovitosti).“ 2

3.1.1 Daňová soustava

V České republice se daňová soustava dělí na daně přímé a nepřímé, které představují

příjmy státního rozpočtu. Daňová soustava byla reformována několikrát.

Přímé daně – představují zdanění příjmů poplatníka

- daň z příjmů fyzických a právnických osob

- daň z nemovitosti

- daň dědická, darovací a z převodu nemovitosti

- daň silniční

Nepřímé daně – jsou zahrnuty v ceně zboží nebo služeb placené poplatníkem při jejich

koupi

- daň z přidané hodnoty

- daň spotřební

- ekologické daně

10

3.1.2 Charakteristika daní

Daň z příjmů fyzických osob

Zákon č. 586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů upravuje daň z příjmů fyzických osob.

Poplatníky této daně jsou fyzické osoby, které mají na území České republiky bydliště

nebo se zde obvykle zdržují, mají daňovou povinnost, která se vztahuje jak na příjmy

plynoucí ze zdrojů na území České republiky, tak i na příjmy plynoucí ze zdrojů

v zahraničí. Předmětem daně jsou:

a) příjmy ze závislé činnosti a funkční požitky,

b) příjmy z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti

c) příjmy z kapitálového majetku

d) příjmy z pronájmu

e) ostatní příjmy

Základem daně je částka, o kterou příjmy plynoucí poplatníkovi ve zdaňovacím období

přesahují výdaje prokazatelně vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení příjmů,

pokud dále u jednotlivých druhů příjmů není stanoveno jinak. Do základu daně se

nezahrnují příjmy osvobozené od daně a příjmy, pro které je dále stanoveno, že se z nich

daň vybírá zvláštní sazbou daně podle § 36 ze samostatného základu daně. Sazba daně z

příjmů v roce 2012 a v roce 2013 činí 15%.

Daň z příjmů právnických osob

Tuto daň upravuje také zákon č. 586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Poplatníky

daně z příjmů právnických osob jsou osoby, které nejsou fyzickými osobami a i

organizační složky státu dle zvláštního předpisu. Předmětem daně jsou příjmy z veškeré

činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li stanoveno jinak. Základ daně je rozdíl,

o který příjmy, s výjimkou příjmů, které nejsou předmětem daně, a příjmů osvobozených

11

od daně, převyšují výdaje (náklady), a to při respektování jejich věcné a časové souvislosti

v daném zdaňovacím období. Pro zjištění základu daně se u poplatníků vychází

z hospodářského výsledku. Sazba daně v roce 2012 a 2013 činí 19%.

Daň z přidané hodnoty

Zákon 235/2004 Sb., upravuje daň z přidané hodnoty. Osoby povinné k dani jsou fyzické

nebo právnické osoby, které samostatně uskutečňují ekonomickou činnost, které mají sídlo

nebo místo podnikání v tuzemsku a pokud jejich obrat přesáhne částku Kč 1 000 000,- za

nejvýše 12 bezprostředně po sobě jdoucích kalendářních měsíců. Osobou povinnou k dani

se stane subjekt i v případě, že poskytne nebo přijme službu od registrovaného plátce

v jiném členském státě Evropské unie nebo nákupem zboží od zahraničního plátce v částce

překračující Kč 326 000,- bez DPH. Plátcem DPH se subjekt může stát dobrovolně, pokud

jeho obrat nepřesahuje částku obratu povinné registrace. Zdaňovacím obdobím bylo do

roku 2012 kalendářní čtvrtletí, pokud obrat plátce předcházející kalendářní rok nedosáhl

Kč 10 mil. Pokud obrat plátce dosáhl 10 mil., je zdaňovacím obdobím kalendářní měsíc.

Plátce, jehož obrat dosáhl alespoň částky 2 mil., je oprávněn si zvolit za zdaňovací období

kalendářní měsíc. Od 1.1.2013 je zdaňovacím obdobím při registraci nově vzniklého plátce

kalendářní měsíc. 9

3.2 Definice pojmů

Nemovitost – pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem ( ObčZ § 119).

Pronájem – typ závazku, který vznikne uzavřením nájemní smlouvy, dle které

pronajímatel poskytuje za úplatu nebo jiné plnění nájemci předmět pronájmu používat a

brát z něj užitky po dohodnutou dobu (odlišnost od výpůjčky, která je vždy bezplatná a je

tedy bezplatnou obdobou nájmu). Předmět nájmu zůstává ve vlastnictví pronajímatele.

12

Podnájem – nájemce může pronajatou věc nejen užívat, ale brát z ní užitky, to znamená,

že může dát pronajatou věc do podnájmu. Existují omezení, pokud to nevylučuje smlouva

nebo zákon (např. nájem bytu), musí pronajímatel udělit písemný souhlas s podnájmem

(ObčZ § 666).

Pronajímatel – přenechává za úplatu věc nájemci, aby ji dočasně užíval a bral z ní užitky,

jeho povinností je přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému

užívání, užívání obvyklému a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat. (ObčZ § 664).

Pronajímatel je oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá

věc řádným způsobem (ObčZ § 665).

Nájemce – je oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě, nebylo-li dohodnuto

jinak, přiměřeně povaze a určení věci. Změny ve věci je nájemce oprávněn provádět jen se

souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen

v případě, že se k tomuto pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn

požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn,

k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou,

ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu

protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Provede-li nájemce změny na věci bez

souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do

původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná

škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy (ObčZ § 667). Nájemce je povinen

oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřeby oprav, které má provést

pronajímatel. Při porušení této povinnosti odpovídá nájemce za škodu tím způsobenou a

nemá nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost věc pro

vady věci, jež nebyly včas pronajímateli oznámeny. Nájemce je povinen snášet omezení

v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném pro provedení oprav a udržování věci (ObčZ §

668). Jestliže nájemce vynaložil na věc náklady při opravě, ke které je povinen

pronajímatel, má nárok na náhradu těchto nákladů, jestliže oprava byla provedena se

souhlasem pronajímatele, nebo jestliže pronajímatel bez zbytečného odkladu opravu

neobstaral, ačkoli mu byla oznámena její potřeba. Jinak může nájemce požadovat jen to, o

13

co se pronajímatel obohatil (ObčZ § 669). Nájemce je povinen pečovat o to, aby na věci

nevznikla škoda. Je povinen dát věc pojistit, jen jestliže to stanoví smlouva (ObčZ § 670).

10

3.3 Pronájem z hlediska daně z příjmů u pronajímatele

3.3.1 Právnické osoby

Právnické osoby jsou povinny vést účetnictví dle Zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb.

Jejich výnosy z pronájmu nemovitostí se zahrnují do hospodářského výsledku a jsou

povinny přiznat daň z příjmů právnických osob. Sazba daně z příjmů právnických osob je

pro rok 2012 i rok 2013 19 %. Tyto výnosy je nutné časově a věcně rozlišit do období, se

kterými časově souvisí. K těmto výnosům mohou subjekty uplatnit náklady, které

s pronájmem souvisí.

3.3.2 Fyzické osoby

Fyzické osoby, které pronajímají své nemovitosti, příjmy z pronájmu zdaňují jako

a) nepodnikatelský příjem z pronájmu

b) příjem z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti

Sazba daně z příjmů fyzických osob v roce 2012 i v roce 2013 je 15 %. Fyzická osoba se

může rozhodnout, zda svoji pronajímanou nemovitost zařadí do svého obchodního

majetku. Pokud svou nemovitost zařadí do obchodního majetku, příjmy z pronájmu

nemovitosti zdaní podle § 7 ZDP. Podle definice v § 4 odst. 4 ZDP bude obchodním

majetkem taková nemovitost, o které bylo či je účtováno nebo byla vedena v evidenci

majetku a závazků pro účely stanovení základu daně a daně z příjmů.

14

Dle Zákona o dani z příjmů se dnem vyřazení majetku z obchodního majetku poplatníka

rozumí den, kdy poplatník o tomto majetku naposledy účtoval nebo jej naposledy uváděl

v daňové evidenci.

Fyzická osoba, která svou nemovitost nezařadila do obchodního majetku daní příjmy

z pronájmu podle § 9 ZDP. Rozdíl mezi zdaňováním pronájmu nemovitosti podle § 7 a

podle § 9 ZDP je zejména v tom, že z příjmu z nemovitosti nezařazené do obchodního

majetku se nehradí zdravotní ani sociální pojištění. Z pohledu zdanění jsou také odlišné

možnosti osvobození při pozdějším prodeji takové nemovitosti. Osvobození podle § 4 odst.

1 písm. a) a b) ZDP je možné uplatnit po pěti letech od nabytí nemovitosti, nebo po dvou

letech užívání nemovitosti k bydlení. Pokud je nemovitost zahrnuta do obchodního

majetku je možno toto osvobození použít až po pěti po vyřazení z obchodního majetku.

Fyzické osoby mohou vykazovat výdaje, které souvisí s pronájmem třemi způsoby:

a) skutečné výdaje podle § 23 až § 33 ZDP

b) vedou účetnictví a oproti výnosům z pronájmu uplatňují související náklady

c) vykážou výdaje procentem z příjmů ve výši 30 %. 12

3.3.3 Nemovitost ve společném jmění manželů

V případě, že pronajímaná nemovitost je ve společném jmění manželů, platí pro zdanění

příjmů z pronájmu:

a) příjmy z pronájmu nemovitosti, která není zařazena do obchodního majetku a

zdaňování těchto příjmů je podle § 9 ZDP se zdaní jen u jednoho z manželů.

Manželé se mohou rozhodnout, u kterého se tyto příjmy budou zdaňovat. U zdanění

těchto příjmů se mohou i střídat a to např. po zdaňovacích obdobích, jeden rok

zdaní příjem manžel, druhý manželka pro optimalizaci jejich základu daně. Pokud

mají manželé v společném jmění manželů více majetku, který pronajímají, příjmy

z těchto pronájmů se zdaňují společně u jednoho. Pokud pronajímanou nemovitost

vlastnil jeden z manželů před uzavřením manželství a tato nemovitost je vyloučena

ze společného jmění manželů, tyto příjmy zdaňuje pouze vlastník této nemovitosti.

15

b) u příjmů z pronájmu nemovitosti zdaňovaného podle § 7 ZDP rozlišujeme, zda je

nemovitost využívána pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost

jedním z manželů nebo oběma manžely. Nemovitost vkládá do obchodního

majetku jen jeden z manželů, a ten obvykle zdaňuje příjmy z tohoto pronájmu.

Pokud ale v nemovitosti podnikají oba, zdaňují příjmy z pronájmu a uplatňují

související výdaje v poměru, v jakém nemovitost využívají ke své činnosti. 12

3.3.4 Částečné využití nemovitosti i k osobní potřebě fyzické osoby

Pronajímaná nemovitost může být částečně využívána i k osobní potřebě fyzické osoby.

Při společném využití je potřeba krátit související výdaje, které se vztahují k celé

nemovitosti. Míra krácení záleží na individuálním posouzení konkrétní situace. Je možné

podle § 24b ZDP požádat správce daně o závazné posouzení poměru výdajů spojených

s provozem nemovitosti, pokud je částečně využívána i pro osobní potřebu vlastníků.

Doporučované kritérium je např. poměr pronajímané podlahové plochy k celkové ploše

nebo délka nájmu v daném zdaňovacím období. 12

3.3.5 Nemovitost v podílovém spoluvlastnictví

Pronajímanou nemovitost může vlastnit více právnických nebo fyzických osob. Příjmy

z pronájmu nemovitosti dosažené společně více poplatníky se rozdělují v poměru shodném

s jejich vlastnickými podíly k nemovitosti. V případě, že příjmy z pronájmu nemovitosti

užívání věci ve spoluvlastnictví mají jen někteří spoluvlastníci, na základě písemné

smlouvy, uzavřené mezi všemi spoluvlastníky, rozdělují se tyto příjmy podle smlouvy.12

3.3.6 Nepeněžní příjem pronajímatele

Nepeněžní příjem pronajímatele nemovitosti jsou výdaje vynaložené nájemcem na

pronajaté nemovitosti se souhlasem pronajímatele nad rámec smluveného nájemného a

nehrazené pronajímatelem:

16

a) za zdaňovací období, ve kterém došlo k ukončení nájmu, pokud nepeněžním

plněním jsou výdaje uvedené v § 24 odst. 2 písm. z) b) ZDP a výdaje na dokončené

technické zhodnocení § 33 ZDP, v případě, že o hodnotu technického zhodnocení

nezvýšil pronajímatel vstupní cenu majetku, ani nebylo v průběhu nájmu

odpisováno nájemcem. Toto nepeněžní plnění se ocení zůstatkovou cenou, kterou

by měl majetek při rovnoměrném odpisování nebo znaleckým posudkem.

b) ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení uvedeno do užívání,

pokud o hodnotu technického zhodnocení pronajímatel nemovitosti zvýšil vstupní

nebo zůstatkovou cenu. Toto nepeněžní plnění se ocení ve výši výdajů

vynaložených nájemcem § 23 ZDP, odst. 6. 5

3.3.7 Oprava nemovitosti pronajímatelem

Aby nemovitost mohla sloužit nájemci k účelu, pro který si ji najal, musí být udržována.

Údržbu a opravy může provést pronajímatel nemovitosti, ale i nájemce. Oprava není na

rozdíl od technického zhodnocení v Zákoně o dani z příjmu vymezena, ale je vymezena ve

Vyhlášce č. 500/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů v § 47 odst. 2 Písm. a) a také

v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb., v § 652 odst. 2, jako činnost, kterou se zejména

odstraňují vady věci, následky jejího poškození nebo účinky opotřebení. Opravou se

rozumí náklady vynaložené na odstranění fyzického opotřebení nebo poškození za účelem

uvedení do předchozího stavu, mohou přitom být použity i jiné materiály, díly, součásti

nebo technologie, než které byly použity původně, pokud tím nedojde k technickému

zhodnocení.

Udržováním se zpomaluje fyzické opotřebení, předchází se jeho následkům a odstraňují se

drobnější závady. Opravovat a udržovat majetek lze až po jeho zařazení do užívání.

V průběhu životnosti tohoto majetku jsou všechny náklady spojené s opravami a

udržováním považovány za náklady na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Při

posuzování, zda se jedná o opravu nebo technické zhodnocení můžeme využít pokyn GFŘ

D-6. 10

17

3.3.8 Technické zhodnocení uskutečněné pronajímatelem

Technické zhodnocení nemovitosti většinou hradí pronajímatel nemovitosti, protože si

zhodnocuje svůj majetek. Technickým zhodnocením se rozumí výdaje na dokončené

nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud

převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku Kč 40 000.

Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje nepřesahující stanovené částky, které

poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj podle § 24 odst. 2 písm. zb).

Rekonstrukcí se rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo

technických parametrů.

Modernizací se rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku § 33 ZDP. 5

3.3.9 Odpisy nemovitostí - z hlediska daně z příjmů

Odpis je peněžní vyjádření fyzického i morálního opotřebení dlouhodobého majetku.

Nemovitost odpisuje vlastník nemovitosti. Vlastník má právo tento majetek promítnout

formou odpisů, do daňově uznatelných nákladů. Pokud vlastník nemovitost odpisovat

nechce, může přenést tuto možnost odpisování na nájemce. 4

Hmotný majetek je vymezen v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění

pozdějších předpisů, v § 26.

Při odepisování hmotného majetku se postupuje podle § 26 až § 32 ZDP, přičemž musí být

odpisy za každý jednotlivý hmotný majetek uplatňované jako daňový výdaj, vedeny

průkazným způsobem po celou dobu odpisování. Odpisováním hmotného majetku se

rozumí zahrnování daňových odpisů z tohoto majetku evidovaného u poplatníka, který se

vztahuje k zajištění zdanitelného příjmu, do výdajů k zajištění tohoto příjmu. Hmotný

majetek, o kterém poplatník účtuje nebo jej vede v evidenci majetku a závazků podle § 7 b

ZDP, je pro účely daně z příjmů považován za součást obchodního majetku poplatníka. U

18

poplatníků daně z příjmů fyzických osob lze daňové odpisy hmotného majetku uplatnit

pouze u příjmů z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 ZDP a příjmů

z pronájmu podle § 9 ZDP. 12

Při snižování základu daně pomocí daňových odpisů musí pronajímatel brát v úvahu, že

ZDP v této souvislosti rozlišuje:

a) stavbu časově omezenou, např. dle rozhodnutí stavebního úřadu jde o dočasnou

stavbu na dobu deseti let. V takovém případě se vstupní cena rovnoměrně odepíše

právě po tuto dobu existence stavby,

b) stavbu časově neomezenou. V takovém případě se provádí daňové odpisy

rovnoměrně nebo zrychleně, a to minimálně po dobu závislou na zařazení stavby

do odpisové skupiny (pro zařazení se použije číselník Klasifikace stavebních děl

CZ-CC a příloha č. 1 ZDP).

Hmotný majetek § 30 odst. 1 ZDP rozlišuje šest odpisových skupin s dobou odpisování od

3 do 50 let. Pro účely odpisů nemovitostí jsou skupiny 4, 5 a 6.

Tabulka č. 1: Zařazení nemovitostí do odpovídající odpisové skupiny

Odpisová

skupina

Doba

odpisování

Druh nemovitosti

4 min. 20 let oplocení, lehké budovy (dřevo, plast), sila, apod.

5 min. 30 let většina nemovitostí

6 min. 50 let

administrativní budovy, obchodních domy, hotely, budovy

pro společenské a kulturní účely, muzea, knihovny,

kostely, kulturní památky

Zdroj: vlastní zpracování

Zařazení nemovitosti do odpisové skupiny se stanovuje podle jeho hlavního užívání

v souladu se stavebním zákonem. U nemovitosti používané k několika účelům je pro

zařazení do odpisové skupiny rozhodující převažující podíl užívání. Došlo-li u nemovitosti

ke změně hlavního užívání a v důsledku této změny se mění i zatřídění do odpisové

19

skupiny, provede poplatník změnu zatřídění tohoto majetku v období, ve kterém ke změně

došlo (může se stát, že vlastník bytového domu původně pronajímal jen byty a odpisoval

dům v 5. odpisové skupině na 30 let a po nějakém čase z větší části předělal byty na

kanceláře a v důsledku toho je třeba dům přeřadit do 6. odpisové skupiny a odpisování se

bude od tohoto okamžiku provádět v 6. odpisové skupině).

Nemovitost můžeme odepisovat na základě skutečně vynaložených nákladů na její

pořízení. Součástí těchto pořizovacích nákladů je nejen kupní cena, ale také další výdaje

spojené s jejím pořízením. Nemovitost je třeba zařadit nejpozději pět let po jejím pořízení.

U nemovitosti pořízené během roku, je možné uplatnit celou výši vypočteného ročního

odpisu. Daňové odpisy na rozdíl od účetních odpisů, které vycházejí ze skutečné doby

používání majetku, nerozlišují, kdy byl v průběhu majetek k odpisování zařazen.

Odpisy hmotného majetku pro účely výpočtu daně z příjmů podle § 26 odst. 8 ZDP není

poplatník povinen uplatnit a může odpisování hmotného majetku přerušit na rozdíl od

odpisů účetních. Při dalším odepisování musí pokračovat způsobem, jako by odpisování

přerušeno nebylo, a to za podmínky, že v době přerušení odpisování poplatník neuplatnil

výdaje paušální částkou. V paušálních výdajích jsou již odpisy zahrnuty.

Způsoby odpisování

Poplatník si může určit metodu odpisování, zda zvolí odpisy rovnoměrné nebo zrychlené.

Nemůže však tento zvolený způsob měnit během průběhu odpisování. Zrychlený odpis

umožňuje v prvé polovině doby odpisování odepsat více než v případě rovnoměrného

odpisu, který je stejnoměrně rozložen do celé doby odpisování. U nemovitostí jsou

nejčastěji používané rovnoměrné odpisy a to z důvodů možných budoucích technických

zhodnocení. Technické zhodnocení, které je u nemovitostí velice časté, prodlouží celkovou

dobu odpisování nemovitostí. V případě rovnoměrných odpisů toto prodloužení bude kratší

než při zrychlených odpisech. Další výhodou rovnoměrných odpisů je, že lze uplatnit i

nižší odpis než stanoví zákon nebo neuplatnit odpis vůbec, pro optimalizovali daňového

výsledku. Fyzické osoby, které uplatňují výdaje procentem z příjmů nebo které využívají

nemovitost i pro osobní potřebu, ti přerušení odpisů či uplatnění nižších rovnoměrných

odpisů použít nemohou.

20

Rovnoměrné odpisy

Rovnoměrné odpisování upravuje § 31 ZDP č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Podle § 31

odst. 7 ZDP při rovnoměrném odpisování se stanoví odpisy hmotného majetku za dané

zdaňovací období ve výši jedné setiny součinu jeho vstupní ceny a přiřazené roční

odpisové sazby. Poplatník může na základě svého rozhodnutí použít i sazby nižší než

uvedené maximální sazby. V případě provedení technického zhodnocení na majetku, který

je odpisován rovnoměrným způsobem, zvyšuje hodnota provedeného technického

hodnocení vstupní cenu na tzv. zvýšenou vstupní cenu. Odpis se stanoví ze zvýšené

vstupní ceny majetku za dané zdaňovací období ve výši jedné setiny součinu jeho zvýšené

vstupní ceny a přiřazené roční odpisové sazby pro zvýšenou vstupní cenu. 4

Tabulka č. 2: Roční odpisová sazba při rovnoměrném odpisování

Odpisová skupina V prvním roce

odpisování

V dalších letech

odpisování

Pro zvýšenou

vstupní cenu

4 2,15 5,15 5,0

5 1,4 3,4 3,4

6 1,02 2,02 2

Zdroj: ZDP § 31

VC – vstupní cena nemovitosti

OS – odpisová sazba

Pronajímatel nemovitosti, který má zařazenou nemovitost do 5. odpisové skupiny si bude

uplatňovat odpis v prvním roce odepisování 1,4 % z pořizovací ceny, v dalších letech

odpisování 3,4 % z pořizovací ceny nemovitosti.

21

Zrychlené odpisy

V případě zvolení metody zrychlených odpisů pronajímatel nemovitosti nesmí odpisy

přerušit ani krátit pro optimalizaci svého daňového výsledku. Musí odpisy uplatnit ve výši,

kterou stanový zákon o dani z příjmů. V případě provedení technického zhodnocení na

odpisované nemovitosti metodou zrychlených odpisů, zvyšuje hodnota provedeného

technického zhodnocení podle § 29 odst. 3 ZDP jednak vstupní cenu a zároveň i

zůstatkovou cenu na tzv. zvýšenou zůstatkovou cenu v tom zdaňovacím období, ve kterém

bylo technické zhodnocení dokončeno a uvedeno do stavu způsobilého k obvyklému

užívání. V roce, ve kterém došlo k technickému zhodnocení se odpis stanoví jako podíl

dvojnásobku zvýšené zůstatkové ceny majetku a přiřazeného koeficientu zrychleného

odpisování platného pro zvýšenou vstupní cenu. V dalších letech jako podíl dvojnásobku

zůstatkové ceny majetku a rozdílu mezi přiřazeným koeficientem zrychleného odpisování

platným pro zvýšenou zůstatkovou cenu a počtem let, po které byla nemovitost odpisována

ze zvýšené zůstatkové ceny. Při každém novém technickém zhodnocení se použije vždy

koeficient pro zvýšenou zůstatkovou cenu. 5

Tabulka č. 3: Koeficienty pro zrychlené odpisování

Odpisová skupina V prvním roce

odpisování

V dalších letech

odpisování

Pro zvýšenou

zůstatkovou cenu

4 20 21 20

5 30 31 30

6 50 51 50

VC – vstupní cena

k1 – koeficient v prvním roce odpisování

22

V dalších letech odpisování se výše odpisu stanoví jako podíl dvojnásobku jeho zůstatkové

ceny a rozdílu mezi přiřazeným koeficientem a počtem let, po které byl již majetek

odpisován.

ZC – zůstatková cena

k – koeficient v dalších letech odpisování

n – počet let, po které byl majetek odpisován

3.4 Pronájem z hlediska daně z příjmu u nájemce

3.4.1 Technické zhodnocení provedené nájemcem

Technické zhodnocení na pronajatém majetku, které uskutečnil a hradil na něj výdaje

nájemce, který musí mít písemný souhlas od pronajímatele, může odpisovat, pokud

pronajímatel nezvýší vstupní cenu nemovitosti. Technické zhodnocení je zařazeno do

stejné odpisové skupiny, ve které je zařazena pronajímaná nemovitost. Pokud pronajímatel

umožní nájemci na jeho náklady provést technické zhodnocení na pronajatém majetku a

nedojde následně k vypořádání s nájemcem, tak u pronajímatele dochází k nepeněžnímu

příjmu. Tímto nepeněžním příjmem jsou výdaje vynaložené nájemcem se souhlasem

pronajímatele nad rámec smluveného nájemného. U pronajímatele se zvyšuje vstupní cena

v roce ukončení pronájmu, a to o částku nepeněžního příjmu. Nepeněžní plnění se ocení

zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování nebo znaleckým

posudkem. 4

3.4.2 Odpisy technického zhodnocení nájemcem

Technické zhodnocení, které uskutečnil a hradil výdaje nájemce se souhlasem

pronajímatele a pronajímatel nezvýšil o provedené technické zhodnocení vstupní cenu

23

nemovitosti s písemným souhlasem pronajímatele zařadí technické zhodnocení do stejné

odpisové skupiny jako je nemovitost a uplatňuje si odpisy dle ZDP. Pro nájemce není

důležité, zda pronajímatel uplatňuje odpisy rovnoměrným nebo zrychleným způsobem

odpisování, jestli pronajímatel odpisy nepřerušil nebo kolikátým rokem pronajímatel

nemovitost odpisuje. Nájemce začne uplatňovat odpisy technického zhodnocení sazbou

nebo koeficientem pro první rok odpisování. Po skončení nájemního vztahu mezi

pronajímatelem a nájemcem si může nájemce daňovou zůstatkovou cenu technického

zhodnocení uplatnit do nákladů pouze do výše, v jaké obdrží náhradu výdajů vynaložených

na toto technické zhodnocení od pronajímatele nebo od nového nájemce. 11

3.4.3 Opravy a udržování provedené nájemcem

Pronajímatel může smluvně převést povinnost k opravám a údržbě nemovitosti na

nájemce. Pokud ujednání o této povinnosti v nájemní smlouvě chybí, pak zůstává

povinnost provádět opravy a údržbu na pronajímateli, s výjimkou drobných oprav a běžné

údržby. Nájemce se může s pronajímatelem dohodnout, že opravu pronajaté nemovitosti

zajistí sám. V tomto případě má nájemce právo požadovat po pronajímateli nemovitosti

úhradu vynaložených výdajů. Pokud nájemce zajistí opravu na nemovitosti bez souhlasu

pronajímatele, nemůže po pronajímateli požadovat úhradu svých vynaložených výdajů.

3.5 Pronájem z hlediska DPH

3.5.1 Osoba povinná k dani

Osoba povinná k dani je fyzická nebo právnická osoba, která samostatně uskutečňuje

ekonomické činnosti nebo právnická osoba, která nebyla založena nebo zřízena za účelem

podnikání, pokud uskutečňuje ekonomické činnosti. Ekonomickou činností z hlediska daní

z přidané hodnoty u pronájmu nemovitostí se považuje soustavné využití hmotného

majetku za účelem získávání příjmů podle § 5 odst. 1, 2 Zákona o dani z přidané hodnoty.

24

Příjmy z pronájmu nemovitostí se zahrnují do obratu podle § 6 ZDPH, kterým se rozumí

pro účely zákona souhrn úplat bez daně. Osobou povinnou k dani se ze zákona stane

osoba, která má sídlo nebo místo podnikání v tuzemsku a její obrat přesáhne částku Kč

1 milion za nejvýše 12 bezprostředně po sobě jdoucích kalendářních měsíců. V případě

sdružení bez právní subjektivity se stanou plátci daně z přidané hodnoty i ostatní členové,

pokud je jeden z účastníků sdružení plátce DPH.

3.5.2 Uplatňování DPH při pronájmu nemovitostí

Pronájem nemovitostí, staveb, bytů a nebytových prostor, je plněním osvobozeným od

daně z přidané hodnoty bez nároku na odpočet DPH na vstupu. Osvobození se nevztahuje

na krátkodobý nájem stavby bytů a nebytových prostor a míst k parkování vozidel.

Krátkodobým nájmem stavby, bytů a nebytových prostor se rozumí nájem, popřípadě

včetně vnitřního movitého vybavení či dodání elektřiny, tepla, chladu, plynu nebo vody

nejdéle na 48 hodin nepřetržitě. Krátkodobý nájem podléhá základní sazbě DPH, která

v roce 2012 činí 20 % a v roce 2013 činí 21%. 9

Pronajímatel - plátce DPH se může rozhodnout, zda u pronájmu nemovitosti plátcům DPH

pro uskutečňování jejich ekonomické činnosti bude k nájemnému připočítávat DPH.

Nájemné podléhá základní sazbě. Pokud pronajímatel pronajímá svou nemovitost neplátci

DPH bude vždy toto nájemné osvobozeno od daně bez nároku na odpočet.

3.5.3 Uplatňování DPH u pronájmu nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví

Nemovitost, kterou pronajímá více spoluvlastníků a nájemní smlouva je uzavřena se všemi

spoluvlastníky, tak spoluvlastník, který je plátce daně z přidané hodnoty se může

rozhodnout uplatňovat daň u nájmu svého spoluvlastnického podílu jinému plátci daně

z přidané hodnoty v případě, že je na tento pronájem sepsaná samostatná nájemní smlouva.

Pokud nemovitost pronajímá jeden spoluvlastník na základě zmocnění ostatních

spoluvlastníků nebo je nájemní smlouva uzavřena většinovým vlastníkem bez souhlasu

ostatních vlastníků, může pronajímatel, uvedený ve smlouvě, nájemci, který je také plátce

DPH připočítávat daň, i když dalšími spoluvlastníky jsou neplátci DPH.

25

3.5.4 Místo plnění

Podle § 10 ZDPH je místem plnění při poskytnutí služby vztahující se k nemovitosti,

včetně služby znalce, odhadce a realitní kanceláře, služby ubytovací, udělení práv na

užívání nemovitosti a služby při přepravě a koordinaci stavebních prací, jako jsou zejména

služby architekta a stavebního dozoru, je místo, kde se nemovitost nachází. 9

3.5.5 Datum uskutečnění zdanitelného plnění

Podle § 21 odst. 5, § 51 odst. 2 se za den uskutečnění zdanitelného plnění při pronájmu

nemovitostí považuje den uvedený ve smlouvě, ke kterému dochází k využití práv. U

osvobozeného nájmu nemovitostí se považuje plnění za uskutečněné nejpozději poslední

den každého kalendářního roku. V případě osvobozených plnění bez nároku na odpočet je

povinnost přiznat tato plnění v den uskutečnění zdanitelného plnění nebo v den přijetí

úplaty, podle toho, který den nastane dřív. 8

3.5.6 Krácení odpočtu daně z přidané hodnoty

Pokud pronajímatel, který je plátce daně z přidané hodnoty a používá přijatá zdanitelná

plnění jak k plněním s nárokem na odpočet daně, tak k plněním bez nároku na odpočet

daně, je povinen tento nárok krátit pomocí koeficientu. Odpočet se v průběhu kalendářního

roku uplatňuje zálohově na základě stanoveného zálohového koeficientu podle údajů za

předchozí kalendářní rok a za poslední zdaňovací období kalendářního roku se provede

vypořádání odpočtu daně. V případě registrovaných měsíčních plátců DPH v daňovém

přiznání za 4. čtvrtletí a v případě registrovaných měsíčních plátců DPH v přiznání k dani

z přidané hodnoty za měsíc prosinec.

Výše odpočtu daně v krácené výši se vypočítá jako součin daně na vstupu u přijatého

zdanitelného plnění, u kterého má plátce nárok na odpočet daně v krácené výši a

koeficientu. Koeficient se vypočítá jako procentní podíl, v jehož čitateli je součet částek

26

základů daně nebo hodnot plnění plátcem uskutečněných s nárokem na odpočet daně

uvedených v § 72 odst. 1 ZDPH a v jeho jmenovateli je celkový součet hodnoty v čitateli a

součet hodnot plnění plátcem uskutečněných osvobozených od daně bez nároku na odpočet

daně. Do součtu částek základu daně nebo hodnot plnění plátcem se započítávají také

přijaté úplaty, pokud z těchto přijatých úplat plátci vznikla povinnost přiznat daň nebo

uskutečněná plnění. Vypočtený koeficient se zaokrouhlí na celé procento nahoru.

Do výpočtu koeficientu se nezapočítává:

a) prodej dlouhodobého majetku, pokud tento majetek plátce využíval pro svou

ekonomickou činnost

b) poskytnutí finančních služeb a převod nebo nájem pozemků, staveb, bytů a

nebytových prostor, a to pouze pokud jsou doplňkovou činností plátce

uskutečňovanou příležitostně.

Je-li hodnota ve jmenovateli podílu vypočteného kladné číslo a hodnota v jeho čitateli nula

nebo záporné číslo, je koeficient 0 %. Je-li hodnota ve jmenovateli tohoto podílu nula nebo

záporné číslo a hodnota v jeho čitateli nula nebo kladné číslo, je koeficient 100 %. Je-li

koeficient vyšší než 95 %, považuje se tento koeficient za roven 100 %. 9

Odpočet daně z přidané hodnoty v poměrné výši

Pokud je přijaté zdanitelné plnění používáno jak k ekonomické činnosti, tak i

k soukromým účelům, uplatňuje se po novele ZDPH účinné od 1. 4. 2011 nárok na odpočet

daně pomocí poměrného koeficientu, který vyjadřuje míru využití k ekonomické činnosti.

V případě pronájmu nemovitosti podléhá odpočet daně, v období pro úpravu odpočtu daně

10 let, počínaje kalendářním rokem pořízení nemovitosti, pokud se poměrný koeficient

v daném roce odchýlí o více než 10 procentních bodů. Údaje o poměrném koeficientu se

do daňového přiznání za období po účinnosti novely ZDPH od 1. 4. 2011 samostatně

neuvádí. 9

27

3.5.7 Změna a rozsah použití dlouhodobého majetku z pohledu DPH

U nemovitosti, kterou pronajímatel, plátce DPH bude delší čas využívat pro svou

podnikatelskou nebo jinou činnost, mohou nastat v každém roce významně odlišné

podmínky pro nárok na odpočet DPH. Mohou se změnit zdanitelná plnění na plnění

osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně nebo naopak, potom pronajímatel použije

úpravu odpočtu daně, která slouží ke korekcím těchto odpočtů.

Změny v rozsahu použití dlouhodobého majetku se posuzují samostatně za každý

kalendářní rok v rámci lhůty pro úpravu odpočtu daně, a to ve srovnání s rokem jeho

pořízení. Změna v rozsahu použití je:

a) pronajímatel uplatnil původní odpočet daně v plné výši a následně tento majetek

použije pro účely, pro které má nárok na odpočet daně v částečné výši nebo nárok

na odpočet daně nemá

b) pronajímatel uplatnil původní odpočet daně v částečné výši a následně tento

majetek použije pro účely, pro které nárok na odpočet daně nemá nebo pro účely,

pro které má nárok na odpočet daně v plné výši

c) pronajímatel neměl nárok na odpočet daně a následně tento majetek použije pro

účely, pro které má nárok na odpočet daně v plné výši nebo v částečné výši

d) pronajímatel uplatnil původní odpočet daně v částečné výši a vznikne rozdíl mezi

poměrnými koeficienty nebo vypořádacími koeficienty.

Lhůta pro úpravu odpočtu daně činí u staveb, bytů a nebytových prostor a jejich

technického zhodnocení a u pozemků deset let a začíná běžet kalendářním rokem pořízení

nemovitosti. Pro úpravu odpočtu daně u dlouhodobého majetku vytvořeného vlastní

činností, zejména u technického zhodnocení nemovitosti, lhůta pro úpravu odpočtu počíná

kalendářním rokem, v němž byl tento majetek uveden do užívání.

Částka úpravy odpočtu daně za příslušný kalendářní rok se vypočítá ve výši 1/10 ze

součinu částky daně na vstupu a mezi ukazatelem nároku na odpočet daně ke kalendářnímu

roku, v němž se provádí úpravy odpočtu daně a ukazatelem nároku na odpočet daně ke

kalendářnímu roku, v němž byl původní odpočet daně uplatněn nebo ke kalendářnímu

roku, v němž byl majetek pořízen, pokud plátce nárok na odpočet daně neměl.

28

Podle § 78 ZDPH úpravu odpočtu daně je plátce povinen provést, pokud rozdíl mezi

ukazateli nároku na odpočet daně je větší než 10 procentních bodů. Je-li vypočtená částka

úpravy odpočtu daně kladná, tak je plátce oprávněn úpravu provést, je- li záporná, pak je

plátce povinen úpravu provést. 8

29

4 PRAKTICKÁ ČÁST

4.1 Fyzická osoba

Pronajímaná nemovitost se nachází v obci Vestec u Prahy ve Středočeském kraji. Jedná se

o rodinný dům, jehož jediným vlastníkem je pan Emil Koudelka. Na pořízení tohoto domu

si vypůjčil peníze od Komerční banky formou hypotečního úvěru. Při plánování stavby a

sepisování smlouvy s bankou již věděl, že bude 51% využívat k bydlení a 49%

k podnikání. Pokud by to bylo naopak, pak by nedostal na stavbu hypoteční úvěr na bytové

potřeby. Je oprávněn uplatnit úroky pro snížení základu daně z příjmů v souladu se

zákonem č. 586/1992 Sb. na část nemovitosti, kterou používá k bydlení. Nemovitost byla

zkolaudována dne 5.4.2004 a dle znaleckého posudku byla cena celé nemovitosti Kč

4 280 000,-.

4.1.1 Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – pronajímatel -

podle § 7 ZDP

Pan Koudelka je fyzická osoba podnikající ve zprostředkování obchodu a služeb a je

registrovaný čtvrtletní plátce DPH, vede daňovou evidenci. Žije v domácnosti s jedním

dítětem, s desetiletým synem, kterého má ve vlastní péči po rozvodu s manželkou. 49%

nemovitosti zařadil do obchodního majetku, do 5. odpisové skupiny s rovnoměrným

odpisem po dobu 30 let. Hodnota zařazené části nemovitosti je ve výši Kč 2 097 200,-.

Tuto část dlouhodobě pronajímá firmě Tiskbal ,s.r.o., která se zabývá polygrafickou

výrobou a je registrovaným měsíčním plátcem DPH. Dohodnutá cena měsíčního

nájemného je 42 000,- Kč + DPH.

Pan Koudelka měl tyto skutečné výdaje, které souvisejí s 49% pronajímané části

nemovitosti.

30

Tabulka č. 4 – vyjádření nákladů/výdajů na nemovitost v roce 2012

Náklady Částka v Kč

Opravy na nemovitosti 225 000,-

Provozní náklady 156 362,-

Odpis nemovitosti 71 305,-

Náklady celkem 452 667,-

Graf č. 1 – skutečné výdaje na nemovitost za rok 2012

Tabulka č. 5 – příjmy z pronájmu v roce 2012

Příjmy Kč

Z pronájmu nemovitosti

12 x 42 000,- 504 000,-

Při výpočtu daně z příjmů k těmto částkám připočte pan Koudelka příjmy a výdaje ze

zprostředkování obchodu a služeb. Rozdíl příjmů a výdajů ze služeb a obchodu byl Kč

1 056 497,- (příjmy Kč 2 100 500 – výdaje Kč 1 044 003).

31

Výpočet daně z příjmů fyzických osob při uplatnění skutečných výdajů

Dílčí základ daně z podnikání pana Koudelky obsahuje nejen rozdíl příjmů a výdajů ze

zprostředkování obchodu a služeb, ale také rozdíl příjmů a výdajů z pronájmu nemovitosti,

protože má nemovitost vloženou do obchodního majetku.

Tabulka č. 6 - dílčí základ daně:

Zprostředkování obchodu a služeb 2 100 500 – 1 044 003 = 1 056 497

Pronájem nemovitosti 504 000 – 452 667 = 51 333

Celkem 1 107 830

Tabulka č. 7 – výpočet daně z příjmu fyzických osob:

Rok 2012 Rok 2013

dílčí základ daně z podnikání §

7 zákona 1 107 830 1 107 830

odečet úroků (uplatněno 51%

zaplacených úroků) -82 524 -82 524

základ daně snížený o

nezdanitelné části základu

daně

1 025 306 1 025 306

základ daně zaokrouhlený 1 025 300 1 025 300

daň podle zákona (15%) 153 795 153 795

sleva na poplatníka -24 840 -24 840

daň po uplatnění slev 128 955 128 955

daňové zvýhodnění na děti -13 404 -13 404

zbývá doplatit 115 551 115 551

Srovnáním roku 2012 a roku 2013 při použití stejných údajů nedošlo při výpočtu daně

z příjmů fyzických osob k žádným změnám – daň z příjmů je stejná. Podnikateli vznikne

32

povinnost placení pololetních záloh na daň z příjmu fyzických osob ve výši Kč 46 220,-.

První záloha je splatná do 15. 6. a druhá záloha do 15.12.

Výpočet daně z příjmů fyzických osob při uplatnění výdajů paušálem

Podle zákona o dani z příjmů má pan Koudelka možnost uplatňovat výdaje paušálem, který

je stanoven ve výši 60% jeho příjmů z podnikání dle § 7 odst. 7 písm. b) ZDP a 30%

z příjmů z pronájmu dle §7 odst. 7 písm. d) ZDP.


Zprostředkování obchodu a služeb 2 100 500 – 1 260 300 = 840 200


Celkem 1 193 000


Rok 2012 Rok 2013


7 zákona 1 193 000 1 193 000




nezdanitelné části zákl. daně 1 110 476 1 110 476


daň podle zákona (15%) 166 500 166 500



daňové zvýhodnění na děti -13 404 0


33

Srovnáním roku 2012 a roku 2013 při použití stejných údajů došlo k rozdílu daně z příjmů

fyzických osob vzhledem ke změnám, které nastaly v roce 2013 při uplatnění výdajů

paušálem. Pokud pan Koudelka uplatňuje výdaje paušálem nemůže si uplatnit daňové

zvýhodnění na dítě a proto bude platit vyšší daň než v roce 2012.

Shrnutí:

Pro pana Koudelku je z hlediska placení daní vhodnější v roce 2012 použít při zdanění

příjmů fyzických osob paušální výdaje, ale v roce 2013 by bylo lepší použít skutečné

výdaje, vzhledem k legislativním změnám, ke kterým došlo.

4.1.2 Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – podle § 9 ZDP

V případě, že pan Koudelka nezahrne nemovitost do obchodního majetku bude zdaňovat

své příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmů.

Výpočet daně z příjmů fyzických osob při uplatnění skutečných výdajů




Při nezařazení nemovitosti do obchodního majetku lze uplatnit pouze skutečné výdaje bez

odpisů, které nevznikají.

34


Rok 2012 Rok 2013


7 zákona 1 056 497 1 056 497

dílčí základ daně z pronájmu

podle § 9 zákona 122 638 122 638

základ daně 1 179 135 1 179 135




nezdanitelné části základu

daně

1 096 611 1 096 611


daň podle zákona (15%) 164 490 164 490



daňové zvýhodnění na děti -13 404 -13 404


V případě nevložení nemovitosti do obchodního majetku daň z příjmů fyzických osob pana

Koudelky je vyšší, protože nezařazením nemovitosti do obchodního majetku nevzniká

nákladová položka odpisů. Při sestavování daňového přiznání daně z příjmů fyzických

osob dojde k rozdělení dílčích základů daně. Dílčí základ daně z pronájmu nemovitostí je

uveden samostatně na řádku č. 39 daňového přiznání. Není součástí dílčího základu

z podnikání podle § 7 zákona.

35

Výpočet daně z příjmů fyzických osob při uplatnění výdajů paušálem

Podle zákona o dani z příjmů má pan Koudelka možnost uplatňovat výdaje paušálem, který

je stanoven ve výši 30% jeho příjmů z pronájmu nemovitosti. Základ daně z podnikání

bude stanoven skutečnými výdaji.

Tabulka č. 12 - základ daně:




Rok 2012 Rok 2013

dílčí základ daně z podnikání § 7

zákona

1 056 497 1 056 497

dílčí základ daně z pronájmu podle §

9 zákona

352 800 352 800

základ daně 1 409 297 1 409 297


zaplacených úroků)

-82 524 -82 524

základ daně snížený o nezdanitelné

části základu daně

1 326 773 1 025 306


daň podle zákona (15%) 199 005 199 005



daňové zvýhodnění na děti -13 404 0


36

Při nezařazení nemovitosti do obchodního majetku se daň z příjmů fyzických osob pana

Koudelky zvýší v roce 2012 i v roce 2013, jeho zálohy na daň z příjmů by byly ve výši ¼

poslední známé daňové povinnosti a to v případě roku 2013 je Kč 43 541,- čtvrtletně,

protože daňová povinnost přesáhla částku Kč 150 000,-. Při použití paušálních výdajů u

pronájmu v roce 2013 je možné uplatnit výdaje nejvýše do částky Kč 600 000,-.

Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – nájemce

Firma Tiskbal s.r.o. bude nájemné, které platí panu Koudelkovi za pronájem nemovitosti,

kde provozuje svoji podnikatelskou činnost za účelem vytváření zisku zahrnovat do svých

nákladů a to částkou Kč 12 000,- za měsíc, tj. Kč 504 000,- za rok. Pokud firma platí

nájemné dopředu musí tento náklad časově a věcně rozdělit do období, s nimiž souvisí.

4.1.3 Rozbor daně z přidané hodnoty

a) Z hlediska pronajímatele

Nájemce plátce DPH

Pronajímatel a nájemce se v nájemní smlouvě dohodli, že pronajímatel každý poslední den

v měsíci vystaví na platbu nájemného řádný daňový doklad a nájemce mu zaplatí nájemné

v hotovosti. Pronajímatel i nájemce jsou plátci DPH, proto se dohodli dle § 56 odst. 4

ZDPH č. 235/2004 Sb., že k nájemnému bude připočtena daň z přidané hodnoty v základní

sazbě. Pan Koudelka je čtvrtletním plátcem DPH, proto bude do svého přiznání k dani

z přidané hodnoty při výpočtu daně na vstupu a daně na výstupu ze zprostředkování služeb

a obchodu, také zahrnovat příjmy a výdaje, které souvisejí s pronájmem části nemovitosti.

37

Tabulka č. 14 – náklady z pronájmu nemovitosti z pohledu DPH v roce 2012

Náklady Základ

daně Kč

Sazba

DPH

%

DPH Celkem Kč

s DPH - od

plátců

Celkem Kč - od

neplátců DPH

Opravy na

nemovitosti

155 000 20 31 000 186 000 70 000

Provozní

náklady

125 000 20 25 000 150 000 31 362

Celkem 280 000 56 000 336 000 101 362

Tabulka č. 15 – příjmy z pronájmu nemovitosti z pohledu DPH v roce 2012

Příjmy

z pronájmu

nemovitosti

Základ daně

Kč Sazba DPH Celkem Kč s DPH

12 x 42 000 504 000 20 100 800 604 000

Výpočet DPH za rok 2012

Do výpočtu daně z přidané hodnoty nepatří náklady na opravy od neplátců DPH a provozní

náklady od neplátců DPH. Tyto náklady (výdaje) pouze snižují daňový základ pro daň

z příjmů fyzických osob.

Daň na výstupu – daň na vstupu = vlastní daňová povinnost (nadměrný odpočet)=

100 800 – 56 000 = 44 800

Pan Koudelka odvede finančnímu úřadu za rok 2012 daň z přidané hodnoty Kč 44 800,-

z pronájmu nemovitosti.

38

Nájemce neplátce DPH

I když je pan Koudelka registrovaným plátcem DPH a má zařazenou nemovitost

v obchodním majetku, jeho daně z příjmů podléhají § 7 ZDP, může být toto nájemné

osvobozeno od daně z přidané hodnoty podle § 56 Zákona o dani z přidané hodnoty č.

285/2004. Příjmy z nájemného bude vykazovat v daňovém přiznání k DPH v řádku č. 50

jako plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně z přidané hodnoty. To

znamená, že daň z přidané hodnoty u výdajů souvisejících s osvobozeným nájmem si

nebude možné uplatnit jako daň na vstupu.

Do výdajů pro výpočet základu daně z příjmů fyzických osob pana Koudelky vstupují

výdaje, které souvisejí s pronájmem nemovitosti včetně DPH.

Nájemce plátce DPH i neplátce DPH

Pokud by pan Koudelka pronajímal tři čtvrtiny části nemovitosti firmě Tiskbal s.r.o. a

jednu čtvrtinu firmě XY, která není plátcem daně z přidané hodnoty, může vystavovat

firmě Tiskbal s.r.o. daňové doklady za pronájem s DPH a firmě XY daňové doklady za

pronájem bez DPH. V tomto případě bude nájemné vykazováno v přiznání k DPH na

řádcích 1(nájemné pro plátce DPH) a řádek 50 (nájemné osvobozené pro neplátce). Pan

Koudelka bude muset v tomto případě DPH na vstupu, která souvisí s výdaji na

pronajímanou část nemovitosti, krátit koeficientem dle § 79 Zákona o dani z přidané

hodnoty č. 285/2002 Sb.

Tabulka č. 16 – příjmy z pronájmu

Nájemné DPH v Kč Cena celkem s DPH

Jan Moudrý -

neplátce DPH

10 500,- - -

Tiskbal, s.r.o. –

plátce DPH

31 500,- 6 300,- 37 800,-

39

Tabulka č. 17 - výdaje, které se týkají celé části pronajímané nemovitosti za rok

Náklady Základ

daně Kč

Sazba

DPH

%

DPH Celkem Kč

s DPH-pláci

Celkem Kč-

neplátci

Opravy na

nemovitosti od plátce

DPH

155 000 20 31 000 186 000 70 000

Provozní náklady od

plátce DPH

125 000 20 25 000 150 000 31 362

Celkem 280 000 56 000 336 000 101 362

Jestliže pan Koudelka má výdaje, u kterých má nárok na odpočet daně z přidané hodnoty a

souvisejí i s osvobozeným plněním, musí ve svém přiznání k dani z přidané hodnoty tento

nárok krátit pomocí koeficientu pro krácení odpočtu.

Tento koeficient se vypočítává:

= = 0,69

Daň na vstupu budeme krátit koeficientem 0,69.

Do základu daně z příjmů fyzických osob vstupují výdaje, které souvisejí s pronájmem

včetně neuplatněné části daně z přidané hodnoty díky koeficientu.

40

4.1.4 Výpočet čistého zisku s vlivem DPH a daně z příjmů fyzických osob

a) Pronajímatel plátce DPH a nájemce jako plátce DPH

Pro přehlednější výpočet čistého zisku z pronájmu nemovitosti jsem použila pouze příjmy

z pronájmu nemovitosti a výpočet daně jsem zjednodušila bez odpočtů a nezdanitelných

částek od základu daně z příjmů fyzických osob.

Graf č. 2 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce plátce DPH

Celkové příjmy včetně daně z přidané hodnoty za rok 2012 Kč 604 800,-. Z toho odvod

finančnímu úřadu na dani z příjmu fyzických osob činí Kč 18 390,- a na dani z přidané

hodnoty Kč 44 800,-. Celkové výdaje na část pronajaté nemovitosti včetně DPH na vstupu

je Kč 437 362,-. Čistý příjem k použití je Kč 104 248,-.

41

b) Pronajímatel plátce DPH a nájemce jako neplátce DPH

Celkové příjmy pana Koudelky v tomto případě budou činit za rok 2012 Kč 504 800,-.

Z těchto příjmů odvode finančnímu úřadu na dani z příjmu fyzických osob Kč 9 990,- a na

dani z přidané hodnoty neodvede nic, neboť nájemné pro neplátce je osvobozené od DPH.

Celkové výdaje na část pronajaté nemovitosti včetně DPH na vstupu zůstávají stejné ve

výši Kč 437 362,-. Čistý příjem k použití pana Koudelky je Kč 56.648,-.

Graf č. 3 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce neplátce DPH

c) Pronajímatel plátce DPH a nájemce jako plátce DPH i neplátce DPH

Případ, kdy pan Koudelka bude pronajímat svou nemovitost z ¼ neplátci DPH a ze ¾

plátci DPH.

42

Graf č. 4 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce neplátce i plátce DPH

Celkové příjmy jsou ve výši Kč 579 600,-. Odvod finančnímu úřadu na dani z přidané

hodnoty bude Kč 37 800,- a na dani z příjmu fyzických osob Kč 16 290,-. Výdaje za

provoz nemovitosti budou Kč 437 362,-. Panu Koudelkovi v tomto případě zůstane Kč

92 348,-.

4.2 Právnická osoba

Firma VJH s.r.o. podnikající v oblasti reklamy je vlastníkem nemovitosti, která se nachází

v Praze 10 – Strašnicích. Nemovitost firma VJH s.r.o. koupila v roce 2004. Na nákup

použila bankovní úvěr. Hodnota nemovitosti byla stanovena znalcem ve výši Kč

10 500 000,-. Nemovitost je zařazena do 5. odpisové skupiny s rovnoměrnými odpisy.

V nemovitosti jsou pronajímány bytové i nebytové prostory. Byty v nemovitosti jsou o

velikosti 2+kk a 3+kk a jsou pronajímány nepodnikajícím fyzickým osobám a tvoří 25%

z celkové plochy nemovitosti. Ostatní prostory jsou využívány jako nebytové. V části

nemovitosti má firma VJH s.r.o. kanceláře, které tvoří 30% z celkové plochy nemovitosti.

Zbylých 45% celkové plochy pronajímá společnosti Data s.r.o., která prostory využívá

jako kanceláře a sklad zboží. Firma VJH s.r.o. i firma Data s.r.o. jsou registrovaní měsíční

plátci DPH.

43

Byt 2+kk je pronajímán pani Novákové za měsíční částku Kč 8 000,- K nájmu paní

Nováková každý měsíc platí zúčtovatelnou zálohu na služby (odvoz odpadu, úklid

společných prostor, topení, plyn) ve výši Kč 3 000,-. Byt 3+kk je pronajímán panu

Slámovi za měsíční částku Kč 10 000,-. K nájmu pan Sláma každý měsíc platí

zúčtovatelnou zálohu na služby ve výši Kč 4 000,-. Nebytové prostory jsou pronajímány

firmě Data s.r.o. za měsíční nájemné ve výši Kč 47 000,- a zúčtovatelnou měsíční zálohu

na služby ve výši Kč 13 000,-.

Výnosy firmy VJH za rok 2012 související s reklamní činností byly Kč 2 480 000,- a

náklady spojené s reklamní činností činily Kč 1 850 000,-. Pro rok 2013 pro názornost

jsem použila náklady a výnosy ve stejné výši jako v roce 2012.

4.2.1 Daň z příjmů právnických osob z pronájmu nemovitostí – pronajímatel

Pronajímatel, firma VJH s.r.o. provedla v roce 2012 výměnu radiátorů ústředního topení

v celé nemovitosti za modernější, ale se stejnými vlastnostmi v celkové částce Kč

180 000,- V roce 2013 se firma rozhodla, že vymění starý kotel na pevná paliva za nový

plynový také v částce Kč 180 000,-. Pro rozbor daní z příjmů právnických osob jsem

použila stejné částky investic, abych názorně ukázala vliv těchto nákladů na daň z příjmů

právnických osob.

Zálohy, které nájemci platí za služby pronajímateli a i následné vyúčtování služeb

spojených s pronájmem jsou účtovány přes zúčtovací vztahy, a proto nevstupují do

nákladů ani výnosů firmy VJH s.r.o..

44

a) Technické zhodnocení a opravy provedené pronajímatelem

Tabulka č. 18 – náklady

Náklad Rok 2012 – částka Kč Rok 2013 – částka Kč

Provozní náklady 250 000 250 000

Opravy na nemovitosti 240 000 60 000

Odpis 357 000 363 000

Reklamní činnost 1 850 000 1 850 000

Celkem 2 697 000 2 523 000

Tabulka č. 19 – výnosy

Příjmy Částka Kč

Paní Nováková 96 000

Pan Sláma 120 000

Firma Data s.r.o. 564 000

Výnosy z reklamní činnosti 2 480 000

Celkem 3 260 000

45

Graf č. 5 – náklady a výnosy firmy VJH s.r.o. za rok 2012

Graf č. 6 – náklady a výnosy firmy VJH s.r.o. za rok 2013

Výsledek hospodaření za rok 2012 firmy VJH s.r.o. je 563 000.

- z reklamní činnosti = výnosy – náklady = 2 480 000 – 1 850 000 = 630 000

- z pronájmu nemovitosti = výnosy – náklady = 780 000 – 847 000 = -67 000

46

Výsledek hospodaření za rok 2013 firmy VJH s.r.o. je 737 000.

- z reklamní činnosti = výnosy – náklady = 2 480 000 – 1 850 000 = 630 000

- z pronájmu nemovitosti = výnosy – náklady = 780 000 – 673 000 = 107 000

Tabulka č. 20 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy VJH s.r.o.

Rok 2012 Rok 2013

Základ daně po úpravě 563 000 737 000

Sazba daně v % 19 19

Daň z příjmů právnických osob 106 970 140 030

V roce 2012 i v roce 2013 investovala firma VJH s.r.o. do nemovitosti stejnou finanční

částku, v roce 2012 na výměnu radiátorů, kterou považujeme za opravu dle § 24 ZDP a na

výměnu kotle v roce 2013, kterou považujeme za technické zhodnocení majetku dle § 33

ZDP. Výdaje na investici v roce 2012 firmě VJH s.r.o. snižují v celé částce Kč 180 000,-

výsledek hospodaření. Výdaje vynaložené na investici v roce 2013 nelze celou částkou

zahrnout do nákladů zdaňovacího období, ale zvyšují zůstatkovou cenu nemovitosti a do

daňových nákladů vstupují prostřednictvím odpisů. Proto firma v roce 2013 má vyšší

daňovou povinnost než v roce 2012.

a) Technické zhodnocení provedeno nájemcem

V roce 2013 provedl nájemce firma Data s.r.o. se souhlasem pronajímatele bez příslibu

úhrady výměnu starého kotle na pevná paliva za nový plynový. Výměna kotle činila Kč

180 000,-.

47

Tabulka č. 21 – náklady související s pronájmem nemovitosti firmy VJH s.r.o.

Náklad Rok 2012 – částka Kč Rok 2013 – částka Kč

Provozní náklady 250 000 250 000

Opravy na nemovitosti 240 000 60 000

Odpis 357 000 357 000

Reklamní činnost 1 850 000 1 850 000

Celkem 2 697 000 2 517 000

Výsledek hospodaření za rok 2012 = výnosy – náklady = 3 260 000 – 2 697 000 = 563 000

Výsledek hospodaření za rok 2013 = výnosy – náklady = 3 260 000 –2 517 000 = 743 000

Graf č. 7 – porovnání nákladů a výnosů firmy VJH s.r.o.

48

Tabulka č. 22 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy VJH s.r.o.

Rok 2012 Rok 2013

Základ daně po úpravě 563 000 743 000



V případě, že náklady na technické zhodnocení nebo opravu uhradí nájemce, tyto náklady

neovlivní výsledek hospodaření a daň z příjmů právnických osob u pronajímatele. Výdaj

na technické zhodnocení pronajaté části nemovitosti zahrne do svých nákladů firma Data

s.r.o. formou odpisů (v odpisové skupině 5). V případě ukončení nájemní smlouvy, dříve

než dojde k daňovému odpisu technického zhodnocení, má nájemce nárok na úhradu

zůstatkové ceny. Pronajímateli vznikne nepeněžní příjem ve výši zůstatkové ceny

technického zhodnocení.

4.2.2 Daň z příjmů právnických osob z hlediska nájemce

Nájemné, které platí firma Data s.r.o. za pronajaté prostory, je pro firmu tuto firmu

nákladem vynaloženým na dosažení, zajištění a udržení příjmu a snižuje její výsledek

hospodaření. Firma Data s.r.o. se zabývá opravami elektroniky.

Tabulka č. 23 – náklady firmy Data s.r.o.

2012 2013

Nájemné 12 x 47 000 564 000 564 000

Ostatní náklady 1 200 000 1 200 000

Odpis technického

zhodnocení

0 2520

Celkem 1 764 000 1 766 520

49

Tabulka č. 24 – příjmy firmy Data s.r.o.

2012 2013

Příjmy z podnikání 3 500 000 3 500 000

Výsledek hospodaření za rok 2012 = výnosy – náklady = 3 500 000 – 1764 000 =

1 736 000

Výsledek hospodaření za rok 2013 = výnosy – náklady = 3 500 000 – 1 766 520 =

1 733 480

Graf č. 8 – porovnání nákladů a výnosů firmy Data s.r.o.

Tabulka č. 25 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy Data s.r.o.

Rok 2012 Rok 2013

Základ daně po úpravě 1 736 000 1 733 000



50

V roce 2013 má firma Data s.r.o. menší daňovou povinnost než v roce 2012, protože za-

hrnula do nákladů výdaje na výměnu plynového kotle formou odpisů v částce Kč 2 520,-.

Tyto odpisy bude uplatňovat do nákladů po dobu 30 let nebo po dobu nájmu, pokud skončí

dříve než uplynutím doby odpisování. Od roku 2014 bude odpis ve výši Kč 6 120,-.

4.2.3 Rozbor daně z přidané hodnoty

a) Z hlediska pronajímatele – nájemce plátce i neplátce

Pronajímatel firma VJH s.r.o., která je registrovaným měsíčním plátce DPH se dohodla

s nájemcem firmou Data s.r.o., která je také registrovaným měsíčním plátcem DPH, že

k nájemnému bude připočtena daň z přidané hodnoty dle § 56 odst. 4, Zákona č. 235/2004

Sb. Paní Novákové a panu Slámovi pronajímatel připočítávat DPH nebude, neboť dle § 56,

Zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, je nájem pozemků, staveb, bytů a

nebytových prostor osvobozen od daně z přidané hodnoty.

Tabulka č. 26 – přehled DPH na vstupu v roce 2012

Náklady Základ

daně Kč

Sazba

DPH

%

DPH Celkem Kč

s DPH - od

plátců

Celkem Kč -

od neplátců

DPH

Provozní náklady

na nemovitost

200 000 20 40 000 240 000 50 000

Opravy na

nemovitosti

180 000 20 36 000 216 000 60 000

Odpis 357 000

Náklady na

reklamní činnost

1 850 000 20 370 000 2 220 000 0

Celkem 2 230 000 446 000 2 676 000 467 000

51

Tabulka č. 27 – přehled DPH na výstupu v roce 2012

Příjmy

z pronájmu

nemovitosti

Základ daně

Kč Sazba DPH Celkem Kč s DPH

Reklamní

činnost

2 480 000 20 496 000 2 976 000

Data s.r.o. 564 000 20 112 800 676 800

Paní Nováková 96 000 0 Osvobozeno dle § 56

ZDPH

96 000

Pan Sláma 120 000 0 Osvobozeno dle § 56

ZDPH

120 000

Celkem 3 260 000 608 800 3 868 800

Náklady společnosti VJH s.r.o., ze kterých má nárok na odpočet daně z přidané hodnoty a

souvisejí i s osvobozeným plněním, musí ve svém přiznání k dani z přidané hodnoty tento

nárok daně na vstupu krátit pomocí koeficientu.

Tento koeficient se vypočítává:

= = 0,94

Dle tohoto výpočtu bude firma VJH s.r.o. krátit DPH na vstupu u zdanitelných plnění,

která souvisí s pronájmy a zároveň s reklamní činností (osvobozenými i neosvobozenými).

52


Tabulka č. 28 – daň na výstupu

Zdanitelná plnění Základ daně DPH

Reklamní činnost 2 480 000 496 000

Pronájem neosvobozený od DPH 564 000 112 800

Celkem (řádek č.1 přiznání k DPH) 3 044 000 608 800

Plnění osvobozená od daně bez nároku na

odpočet daně (řádek č.50 přiznání k DPH) 216 000 -

Tabulka č. 29– daň na vstupu

Nárok na

odpočet Základ daně

DPH v plné

výši

DPH krácený

odpočet

DPH odpočet

krácený

koeficientem

0,94

Provozní

náklady na

nemovitost

200 000 40 000 37 600

Opravy na

nemovitosti

180 000 36 000 33 840

Reklamní

činnost

1 850 000 370 000

Celkem - 370 000 - 71 440

Výpočet: Daň na výstupu – daň na vstupu = vlastní daňová povinnost (nadměrný

odpočet)= 608 800 – 370 000 – 71 440 = 167 360

53

b) Z hlediska pronajímatele – nájemce neplátce

Tabulka č. 30 – přehled DPH na vstupu v roce 2012

Náklady Základ

daně Kč

Sazba

DPH

%

DPH Celkem Kč

s DPH - od plátců

Celkem Kč -

od neplátců

DPH Provozní

náklady na

nemovitost

200 000 20 40 000 240 000 50 000

Opravy na

nemovitosti

180 000 20 36 000 216 000 60 000

Odpis 357 000

Reklamní

činnost

1 850 000 20 370 000 1 850 370 0

Celkem 2 230 000 446 000 2 306 370 467

000

Tabulka č. 31 – přehled DPH na výstupu v roce 2012

Příjmy z pronájmu

nemovitosti

Základ daně

Kč Sazba DPH

Celkem Kč

s DPH

Reklamní činnost 2 480 000 20 496 000 2 976 000

Data s.r.o. 564 000 0 Osvobozeno dle § 56

ZDPH

Paní Nováková 96 000 0 Osvobozeno dle § 56

ZDPH

Pan Sláma 120 000 0 Osvobozeno dle § 56

ZDPH

Jestliže společnost VJH s.r.o. má náklady, u kterých má nárok na odpočet daně z přidané

hodnoty a souvisejí i s osvobozeným plněním, musí ve svém přiznání k dani z přidané

hodnoty tento nárok daně na vstupu krátit pomocí koeficientu. U nákladů, které souvisejí

pouze s osvobozeným nájmem, si nemůže DPH na vstupu uplatnit.

54

Výpočet koeficientu pro krácení DPH:

= =

0,76

Firma VJH s.r.o. bude krátit DPH na vstupu u zdanitelných plnění, která budou souviset

jak s reklamní činností, tak i s pronájmy (osvobozenými) koeficientem 0,76.


Tabulka č. 32 – daň na výstupu

Zdanitelná plnění Základ daně DPH

Reklamní činnost 2 480 000 496 000

Celkem (řádek č.1 přiznání k DPH) 2 480 000 496 000

Plnění osvobozená od daně bez nároku na

odpočet daně (řádek č.50 přiznání k DPH)

780 000 -

Tabulka č. 33 – daň na vstupu

Nárok na

odpočet Základ daně

DPH v plné

výši

DPH krácený

odpočet

DPH odpočet

krácený

koeficientem

0,76

Provozní

náklady na

nemovitost

200 000 0 40 000 30 400

Opravy na

nemovitosti

180 000 0 36 000 27 360

Reklamní

činnost

1 850 000 370 000 0 0

Celkem - 370 000 - 57 760

55

Výpočet:

Daň na výstupu – daň na vstupu = vlastní daňová povinnost (nadměrný odpočet)=

496 000 – 427 760 = 68 240

V případě, že se koeficient změní o 10 procentních bodů, je nutné provést úpravu odpočtu

daně u dlouhodobého majetku a technického zhodnocení.

Shrnutí:

Pokud firma VJH s.r.o. pronajímá nemovitost neplátcům DPH nemůže si uplatnit odpočet

daně z přidané hodnoty z nákladů, které souvisejí pouze s tímto osvobozeným plněním, ale

tyto náklady v celé výši (včetně DPH) snižují výsledek hospodaření. V případě, že by

firma VJH s.r.o. neměla v nemovitosti své kanceláře a pronajímala nemovitost pouze

neplátcům DPH, nemůže uplatňovat žádný odpočet u nákladů z pronájmu nemovitosti.

Daň na výstupu při pronájmu nemovitosti plátcům i neplátcům daně z přidané hodnoty je

vyšší, protože k nájemnému pro plátce je připočteno DPH, ale je i vyšší možnost uplatnění

daně na vstupu.

Graf č. 9 – DPH při pronájmu plátci i neplátci

56

Daň na výstupu při pronájmu nemovitosti pouze neplátcům je nižší, ale firma si nemůže

uplatnit celý odpočet u opravy topení nebo technického zhodnocení,které souvisí s celou

nemovitostí, ale pouze odpočet krácený.

Graf č. 10 – DPH při pronájmu neplátcům

Pro firmu VJH s.r.o. je nevýhodné pronajímat nemovitost pouze neplátcům DPH, protože

si nemůže uplatnit odpočet z nákladů souvisejících s pronájmem a proto se zvyšují náklady

a čistý zisk je nižší.

57

5 ZÁVĚR

Účelem této bakalářské práce bylo vytvořit rozbor daní z příjmů a rozbor daní z přidané

hodnoty z hlediska příjmů z pronájmu u fyzické a právnické osoby.

U fyzické osoby pana Koudelky, který pronajímá svou nemovitost právnické osobě, jsem

srovnávala vliv zařazení nemovitosti do obchodního majetku na daň z příjmů fyzických

osob. Pro fyzickou osobu je vhodnější vložit nemovitost do obchodního majetku,

v případě, že při výpočtu daně z příjmů fyzických osob uplatňuje skutečné výdaje. Pokud

by nemovitost neměl zařazenou do obchodního majetku, nevzniká nákladová položka

odpisů. Dále jsem porovnávala výši daně z příjmů při uplatnění skutečných a paušálních

nákladů. Vzájemně jsem srovnávala roky 2012 a 2013. Z hlediska zatížení fyzické osoby

daní z příjmů je vhodnější použití paušálních výdajů v případě, že skutečné výdaje budou

menší než 30 % příjmů z pronájmu nemovitosti. Pro pana Koudelku je vhodnější použití

skutečných výdajů, a to i v roce 2013, protože výdaje související s pronájmem přesáhly

30 % příjmů. V roce 2013 by použitím paušálních výdajů nemohl uplatnit daňový bonus na

dítě.

Z pohledu nájemce nemá vliv na výši nákladů spojených s nájmem vložení nemovitosti do

obchodního majetku.

U fyzické osoby, pana Koudelky, který je registrovaným plátcem daně z přidané hodnoty

je vhodnější pronajímat nemovitost plátcům DPH z hlediska výše čistého zisku. Při

pronájmu neplátci DPH nelze uplatnit odpočet DPH z nákladů souvisejících

s osvobozeným nájmem, tyto částky jdou do výdajů a tím snižují čistý zisk. Z hlediska

odvodu daně z přidané hodnoty je vhodnější pronajímat nemovitost neplátcům DPH a

uplatnit osvobození od daně z přidané hodnoty dle § 56 ZDP.

Pro fyzickou osobu, která je registrovaným plátcem DPH, je vhodnější pronajímat

nemovitost plátcům DPH a nájemné účtovat s daní z přidané hodnoty.

V případě pronájmu nemovitosti právnickou osobou, firmou VJH s.r.o. jsem srovnávala

vliv investice do nemovitosti, která byla provedena v roce 2012 a 2013 jako oprava nebo

technické zhodnocení. Výdaje vynaložené na opravu nemovitosti jsou daňově účinným

nákladem a lze je zahrnout do nákladů v plné výši. Pokud na nemovitosti provede

58

pronajímatel technické zhodnocení, do daňových nákladů vstupuje investice formou

odpisů. Proto má firma VJH s.r.o. v roce 2012 nižší daňovou povinnost než v roce 2013.

Provede-li technické zhodnocení nájemce na své náklady se souhlasem pronajímatele,

zvyšuje hodnotu nemovitosti pronajímateli a vynaložené finanční prostředky budou

uplatňovány do nákladů formou odpisů technického zhodnocení. Pro nájemce je toto řešení

nevýhodné, protože musí zařadit technické zhodnocení do stejné odpisové skupiny jako je

pronajatá nemovitost. Většina nájemních vztahů zanikne dříve, než dojde k celkovému

odpisu technického zhodnocení, v tomto případě má nájemce nárok na finanční vyrovnání.

Toto řešení je výhodné pro pronajímatele, protože mu nevznikají výdaje.

Z hlediska daně z přidané hodnoty je pro firmu VJH s.r.o., která je registrovaným plátcem

DPH výhodnější pronajímat nebytové prostory plátcům DPH. V případě, že by pronajímala

pouze neplátcům DPH, nemohla by si uplatnit odpočet DPH z nákladů souvisejících

s pronájmem nemovitosti a zvyšovala si tím náklady a snižovala čistý zisk.

59

6 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

1 DISMAN, Marek MĚŠŤÁNEK, Petr. Zásadní judikatura k nájmu a podnájmu

nebytových prostor. 1. vyd. Praha : LINDE, 2012. 304 s. ISBN 978-80-7201-891-8.

2 KUBÁTOVÁ, Květa. Daňová teorie a Politika. 3.vyd. Praha : ASPI Publishing, 2003.

264 s. ISBN 80-86395-84-7.

3 KUNEŠ, Zdeněk. DPH u nemovitostí a ve výstavbě 2010. 2. aktual. vyd. Olomouc :

ANAG, 2010. 168 s. ISBN 978-80-7263-592-4.

4 LOŠŤÁK, Milan PRUDKÝ, Pavel. Hmotný a nehmotný majetek v praxi 2011. 13.

aktual. vyd. Olomouc : ANAG, 2011. 304 s. ISBN 978-80-7263-660-0.

5 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2012, Úplná znění platná k 1.1.2012. 21. vyd.

Praha : GRADA, 2012. 264 s. ISBN 978-80-7263-742-3.

6 PITTERLING, Marcel. Daňově uznatelné výdaje. 3. aktual. vyd. Praha : WOLTERS

KLUWER ČR, 2010. 132 s. ISBN 978-80-7357-483-3.

7 RONOVSKÁ, Kateřina., DOBEŠOVÁ, Lenka., MELZER, Filip., HRDLIČKA,

Miloslav. Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt. 1. vyd. Praha : GRADA,

2012. 128 s. ISBN 978-80-247-4204-5.

8 VYCHOPEŇ, Jiří. Nemovitosti v podnikání. 1. vyd. Praha : ASPI, 2008. 144 s. ISBN

978-80-7357-400-0.

9 Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty ve znění pozdějších předpisů

10 Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník.

11 BĚHOUNEK, Pavel. Účetnictví v praxi č. 2/2011. WOLTERS KLUWER, 2011.

ISSN 1211-7307.

12 BRYCHTA, Ivan. Účetnictví v praxi č. 10/2012. WOLTERS KLUWER, 2012. ISSN

1211-7307.

60

7 SEZNAM POUŽITÝCH TABULEK A GRAFŮ

Tabulka č. 1: Zařazení nemovitostí do odpovídající odpisové skupiny 18

Tabulka č. 2: Roční odpisová sazba při rovnoměrném odpisován 20

Tabulka č. 3: Koeficienty pro zrychlené odpisování 21

Tabulka č. 4 – vyjádření nákladů/výdajů na nemovitost v roce 2012 30

Tabulka č. 5 – příjmy z pronájmu v roce 2012 30

Tabulka č. 6 - dílčí základ daně 31

Tabulka č. 7 – výpočet daně z příjmu fyzických osob 31





Tabulka č. 12 - základ daně 35


Tabulka č. 14 – náklady z pronájmu nemovitosti z pohledu DPH v roce 2012 37

Tabulka č. 15 – příjmy z pronájmu nemovitosti z pohledu DPH v roce 2012 37

Tabulka č. 16 – příjmy z pronájmu 38

Tabulka č. 17 - výdaje, které se týkají celé části pronajímané nemovitosti za rok 39

Tabulka č. 18 – náklady 44

Tabulka č. 19 – výnosy 44

Tabulka č. 20 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy VJH s.r.o. 46

61

Tabulka č. 21 – náklady související s pronájmem nemovitosti firmy VJH s.r.o 47

Tabulka č. 22 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy VJH s.r.o 48

Tabulka č. 23 – náklady firmy Data s.r.o 48

Tabulka č. 24 – příjmy firmy Data s.r.o 49

Tabulka č. 25 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy Data s.r.o 49

Tabulka č. 26 – přehled DPH na vstupu v roce 2012 50

Tabulka č. 27 – přehled DPH na výstupu v roce 2012 51

Tabulka č. 28 – daň na výstupu 52

Tabulka č. 29– daň na vstupu 52

Tabulka č. 30 – přehled DPH na vstupu v roce 2012 53

Tabulka č. 31 – přehled DPH na výstupu v roce 2012 53

Tabulka č. 32 – daň na výstupu 54

Tabulka č. 33 – daň na vstupu 54

Graf č. 1 – skutečné výdaje na nemovitost za rok 2012 30

Graf č. 2 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce plátce DPH 40

Graf č. 3 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce neplátce DPH 41

Graf č. 4 – přehled výdajů a čistého zisku – nájemce neplátce i plátce DPH 42

Graf č. 5 – náklady a výnosy firmy VJH s.r.o. za rok 2012 45

Graf č. 6 – náklady a výnosy firmy VJH s.r.o. za rok 2013 45

Graf č. 7 – porovnání nákladů a výnosů firmy VJH s.r.o 47

Graf č. 8 – porovnání nákladů a výnosů firmy Data s.r.o 49

62

Graf č. 9 – DPH při pronájmu plátci i neplátci 55

Graf č. 10 – DPH při pronájmu neplátcům 56

Date post:	07-Oct-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	56 times
Download:	0 times

PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ Z HLEDISKA DANÍ Z PŘÍJMŮ A DPH · Daň z přidané hodnoty Zákon...

Documents