Výnosový způsob Výnosový způsob oceňování majetkuoceňování majetku
Ing. David Slavata, Ph.D.Ing. David Slavata, Ph.D.Oceňování majetku AOceňování majetku A
MetodyMetody
Věčná rentaVěčná rentaDočasná rentaDočasná rentaDiskontované peněžní tokyDiskontované peněžní toky
Věčná rentaVěčná renta
Výnos po nekonečně dlouhou dobuVýnos po nekonečně dlouhou dobu
VH1 = ČRV / RVH1 = ČRV / R
ČRV……..ČRV…….. Čistý roční výnosČistý roční výnos
R…………R………… Míra kapitalizaceMíra kapitalizace
Dočasná rentaDočasná renta Výnos je zajištěn po určitou dobuVýnos je zajištěn po určitou dobu S následným prodejem za předpokladu stejných čistých S následným prodejem za předpokladu stejných čistých
výnosůvýnosů Bez následného prodeje za předpokladu stejných čistých Bez následného prodeje za předpokladu stejných čistých
výnosůvýnosů S následným prodejem při různých čistých výnosechS následným prodejem při různých čistých výnosech Bez následného prodeje při různých čistých výnosechBez následného prodeje při různých čistých výnosech
VH2a = VH2a = ČRV x (1 – (1/(1+R)ČRV x (1 – (1/(1+R)nn)/R))/R)VH2b = VH2b = ČRV x (1 – (1/(1+R)ČRV x (1 – (1/(1+R)nn)/R) + PC)/R) + PCnn/(1+R)/(1+R)nn
ČRV……….ČRV………. Čistý roční výnosČistý roční výnosR…………..R………….. Míra kapitalizaceMíra kapitalizacen……………n…………… Počet letPočet letPC………….PC…………. Prodejní cenaProdejní cena
Diskontované peněžní tokyDiskontované peněžní toky
Peněžní tok je zajištěn po určitou dobuPeněžní tok je zajištěn po určitou dobu S následným prodejemS následným prodejem Bez následného prodejeBez následného prodeje Různý čistý peněžní tok v jednotlivých rocíchRůzný čistý peněžní tok v jednotlivých rocích
VH3 = SUM (t=1…n) ČTVH3 = SUM (t=1…n) ČTtt/(1+R)/(1+R)tt + PC / (1+R) + PC / (1+R)nn
ČT….ČT…. Čistý peněžní tokČistý peněžní tokPC….PC…. Prodejní cenaProdejní cenaR……R…… Míra kapitalizaceMíra kapitalizacen……n…… Počet letPočet let
Příjmy a výnosyPříjmy a výnosy
MP = MČN + MZSMP = MČN + MZS
MČN = SM2 x ZP + NVYB + MZSMČN = SM2 x ZP + NVYB + MZS
MP …………………….MP …………………….Měsíční příjemMěsíční příjemMČN ………………….MČN …………………. Měsíční čistý výnosMěsíční čistý výnosMZS……………………MZS…………………… Měsíční zálohy za službyMěsíční zálohy za službySM2……………………SM2…………………… Sazba za mSazba za m22
ZP………………………ZP……………………… Započitatelná plochaZapočitatelná plochaNVYB………………….NVYB………………….Nájem za vybavení bytuNájem za vybavení bytu
NákladyNáklady
Daň z nemovitostiDaň z nemovitosti Pojištění stavbyPojištění stavby Provoz a údržbaProvoz a údržba Náklady na pronájem pozemkuNáklady na pronájem pozemku Náklady na správu nemovitostiNáklady na správu nemovitosti OdpisyOdpisy Úroky z hypotékyÚroky z hypotéky 40% výnosů (podle vyhl.03/08 Sb.)40% výnosů (podle vyhl.03/08 Sb.)
VýdajeVýdaje
Všechny nákladové položky + níže Všechny nákladové položky + níže uvedenéuvedené
Splátka jistiny z hypotékySplátka jistiny z hypotékyVrácená kauceVrácená kauceZaplacené vodnéZaplacené vodnéZaplacené stočnéZaplacené stočnéČištění komínůČištění komínů
Čistý výnos a čistý peněžní Čistý výnos a čistý peněžní toktok
ČV = ČN – NČV = ČN – N
ČN……….ČN………. Čistý nájemČistý nájemN…………N………… NákladyNáklady
ČT = P – VČT = P – V
ČT………..ČT……….. Peněžní tokPeněžní tokP………….P…………. Veškeré příchozí platbyVeškeré příchozí platbyV………….V…………. Veškeré odchozí platbyVeškeré odchozí platby
Zdroje informacíZdroje informací
Účetní dokladyÚčetní doklady PorovnánímPorovnáním VýpočtemVýpočtem Konzultací s odborníkemKonzultací s odborníkem Dotazováním Dotazováním
Míra kapitalizaceMíra kapitalizace
Očekávaný výnos z investice Očekávaný výnos z investice Její výše je závislá na riziku spojeném Její výše je závislá na riziku spojeném
s danou investicís danou investicíČím vyšší je riziko tím vyšší je míra Čím vyšší je riziko tím vyšší je míra
kapitalizacekapitalizace
Riziko a investiceRiziko a investice
Nejméně rizikovéNejméně rizikové - vklad v bance- vklad v bance
- investice do zlata- investice do zlata
- koupě nemovitosti- koupě nemovitosti
- koupě akcií- koupě akcií
- vklad v kampeličce- vklad v kampeličce
Nejvíce rizikové Nejvíce rizikové - půjčka neznámému - půjčka neznámému bezdomovci bezdomovci
Lesnický reprodukční procesLesnický reprodukční proces
Lesní porostLesní porostSmýcení lesního porostuSmýcení lesního porostuProdej dřevaProdej dřevaVýnosVýnosPříprava pozemku k zalesněníPříprava pozemku k zalesněníZalesněníZalesněníÚdržba porostuÚdržba porostuNákladyNáklady
Struktura lesního porostuStruktura lesního porostu
Stejnoletý,Stejnoletý,Monokulturní,Monokulturní,
Hodnota lesní půdyHodnota lesní půdy
Bu = R/(1+i)Bu = R/(1+i)uu
R…..čistý důchod v době R…..čistý důchod v době obmýtíobmýtí
i…….lesní úroková mírai…….lesní úroková míra
Ocenění lesního porostuOcenění lesního porostu
Metoda porostní nákladové hodnotyMetoda porostní nákladové hodnotyMetoda porostní očekávané hodnotyMetoda porostní očekávané hodnotyMetoda věkových hodnotových Metoda věkových hodnotových
křivek a věkových hodnotových křivek a věkových hodnotových faktorůfaktorů
Metoda porostní nákladové Metoda porostní nákladové metodymetody
Hodnota lesního porostu se vypočítá Hodnota lesního porostu se vypočítá podle pořizovacích nákladů na porost.podle pořizovacích nákladů na porost.
HK = (B+V+c) x (1+i)HK = (B+V+c) x (1+i)mm – (B+V) – (D – (B+V) – (Daa x x (1+i)(1+i)m-am-a + D + Dbb….)….)
B….náklady ušlých příležitostíB….náklady ušlých příležitostíV….náklady na správuV….náklady na správuc….náklady na zalesněníc….náklady na zalesněníD….roční výnosy z těžby dřeva do věku mD….roční výnosy z těžby dřeva do věku mi…..lesní míra kapitalizacei…..lesní míra kapitalizace
Metoda porostní očekávané Metoda porostní očekávané hodnotyhodnoty
Všechny realizované čisté příjmy v Všechny realizované čisté příjmy v budoucích hodnotách, budoucích hodnotách, diskontovaných k momentu ocenění.diskontovaných k momentu ocenění.
HEHEmm = A = Auu / (1+i) / (1+i) u-mu-m
Au….hodnota porostu ve věku obmýtíAu….hodnota porostu ve věku obmýtíu……věk porostu v době obmýtíu……věk porostu v době obmýtíi……lesní míra kapitalizacei……lesní míra kapitalizacem….věk porostum….věk porostu
Metoda věkových hodnotových Metoda věkových hodnotových křivek a věkových hodnotových křivek a věkových hodnotových
faktorůfaktorůKombinace obou předchozích metodKombinace obou předchozích metodMetodu používá platná vyhláškaMetodu používá platná vyhláškaZákladem je pevně stanovená Základem je pevně stanovená
hodnota dřívíhodnota dříví
Škola čistého výnosu z lesaŠkola čistého výnosu z lesa
Les je chápán jednosložkověLes je chápán jednosložkově
Lesnický reprodukční procesLesnický reprodukční proces
Hospodář přebírá strukturalizovaný Hospodář přebírá strukturalizovaný lesles
Provádí v jednom roce těžbu, Provádí v jednom roce těžbu, zalesnění a údržbu dřevinzalesnění a údržbu dřevin
Struktura lesního porostuStruktura lesního porostu
RůznověkýRůznověký
MultikulturníMultikulturní
Ocenění lesního porostuOcenění lesního porostu
W = ČRV / iW = ČRV / i
ČRV….. čistý roční výnos,ČRV….. čistý roční výnos,
i……….. lesní míra kapitalizacei……….. lesní míra kapitalizace
Děkuji za pozornostDěkuji za pozornost