Znalecký posudek číslo 142/2006 - Megapol · cen, financování, účetnictví a daní platné v...

ZNALECKÝ ÚSTAV ZAPSANÝ

MINISTERSTVEM SPRAVEDLNOSTI ČR

Znalecký posudek číslo 142/2006

ve věci

stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) souboru aktiv sloužících provozování podniku společnosti

Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ 45475016 se sídlem Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno

Objednatel posudku: Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ 45475016, Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno, jednající správcem konkursní podstaty, jímž je Mgr. Jiří Zrůstek. Datum vyžádání posudku: 04. ledna 2006 Ocenění provedeno ke dni (den ocenění): 31. prosince 2005 Termín vypracování a předání posudku: 08. březen 2006 Účel, pro který je posudek zpracován: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) souboru aktiv sloužících provozování podniku objednatele ve smyslu §27a zákona číslo 328/1991Sb. O konkursu a vyrovnání v platném znění pro účely dobrovolné veřejné dražby aktiv podniku v rámci konkursu. Počet listů posudku: 68 + 99 přílohy Počet předaných vyhotovení: 2 + 1 archivní Vyhotovení: První

Posudek vypracoval Doc. Ing. Pavel LEGÁT, CSc.,

Znalecký ústav zapsaný pod zn. 44/2000-Zn Urbánkova 24, 624 00 BRNO

Doc. Ing. Pavel LEGÁT, CSc., Znalecký ústav, 44/2000-Zn Znalecký posudek číslo 142/2006

Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o. – soubor aktiv podniku

STRANA 2

OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY

Tržní ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Oceňovatel vychází z vlastních databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti všech podkladů předložených objednatelem. Oceňovatel tudíž neodpovídá zejména za: 1.1. Pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým i nemovitým věcem. 1.2. Pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedené tržní ocenění. 2. Oceňovatel vychází z toho, že informace získané z podkladů předložených objednatelem jsou věrohodné a správné a nejsou tudíž ve všech případech ověřovány z hlediska jejich přesnosti a úplnosti. 3. Oceňovatel zpracovává tržní ocenění podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny tržní situace, ke kterým by došlo po předání tohoto ocenění. 4. Tržní hodnota v tomto tržním ocenění stanovená respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době oceňování. 5. Hodnoty v provedeném tržním ocenění stanovené jsou určeny pouze pro objednatele ocenění a jsou platné pouze pro uvedený účel. Oceňovatel nenese odpovědnost za použití těchto údajů jinou osobou případně účel. 6. Oceňovatel v současné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z podnikání, které je předmětem tohoto ocenění o jeho odměna za zpracování ocenění nezávisí na dosažených závěrech a hodnotách. 7. Oceňovatel nepodnikal žádná šetření minulých ani současných způsobů použití předmětného majetku a v případě ocenění nemovitostí ani sousedních pozemků za účelem stanovení kontaminace. Hodnota je stanovena za předpokladu, že žádná kontaminace předmětného majetku ani jeho okolí neexistuje. 8. Oceňovatel zachovává vůči třetím osobám mlčenlivost o všech skutečnostech, o nichž se při zpracování tohoto ocenění dozvěděl.



STRANA 3

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. při zpracování tohoto posudku jsem neshledal žádné skutečnosti, které by

nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Veškeré použité doklady byly doloženy vlastníkem nebo objednavatelem tohoto posudku,

2. při zpracování tohoto posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující

podmínky pro stanovení hodnoty podniku, tak, jak jsou uvedeny dále, 3. tento posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit

dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty, 4. moje odměna nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách, a že

nejsem a nebudu nijak zainteresován na podnikání, které je předmětem tohoto znaleckého posudku.

Doc. Ing. Pavel Legát, CSc.,



STRANA 4

1. ÚVOD

1.1. Cíl znaleckého posudku Cílem tohoto znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) souboru aktiv sloužících provozování podniku Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ 45475016, Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno, a to ve smyslu §27a zákona číslo 328/1991Sb. O konkursu a vyrovnání v platném znění pro účely dobrovolné veřejné dražby souboru aktiv podniku v rámci konkursu. Dnem ocenění je 31. prosinec 2005. Ocenění dlouhodobého majetku je provedeno na bázi koeficientů platných pro rok 2006 a akcentuje tak připravovaný prodej souboru aktiv v roce 2006.

1.2. Aktuálnost a právní rámec oceňování Se vznikem tržního prostředí a rozvojem soukromého podnikání u nás nastávají situace, kdy je potřeba:

a) koupit či prodat nějaký podnik, b) fúzovat dva nebo více podniků či provést jinou podnikovou přeměnu, c) uvést podnik na burzu, d) zjistit hodnotu podniku při likvidaci, e) zjistit podklad k placení různých daní, apod.

Dnes existují zejména podmínky pro podnikové akvizice a fúze, které jsou v západních zemích již dlouhou dobu významným prvkem ekonomiky. Je tedy nezbytné dokázat ocenit firmu jako celek nebo její vybranou část, případně vybrané majetkové složky. V některých případech je nutno i na soubor majetkových složek pohlížet z hlediska jejich ocenění jako na funkceschopný celek.

Nastává řada dalších situací, kdy je potřeba majetek (podnik, část podniku) ocenit, např.:

a) nepeněžitý vklad majetkové složky do nově zakládaného podniku, b) poskytování úvěru, c) zvýšení základního kapitálu (např. nová emise), d) dědictví (majetkové vypořádání v rodině, finanční úřad), e) pojištění, f) rozhodování o možnostech sanace a likvidace, g) nákup a prodej v rámci běžné investiční činnosti.

Přes výše uvedené důvody je dnes pro ocenění podniku obecně k dispozici jen malé množství literatury, a to převážně překladové. Tato literatura je však zatížena přístupem a okolnostmi, kterých se používá v zemi jejího vzniku. Oceňovací postupy se totiž mezi



STRANA 5

různými zeměmi liší. V naší situaci probíhá proces seznamování se se všemi používanějšími postupy a aplikace těch nejvhodnějších na české podmínky. Při této aplikaci postupů se musíme vyrovnat s krátkou dobou a nevyrovnaností tržního prostředí u nás, s krátkou dobou fungování podniků na tržních principech a s následnou nekonzistencí ekonomických údajů o oceňovaném podniku. Z dalších podstatných okolnosti, se kterými je třeba se vyrovnat při dnešním oceňování podniku, je potřeba uvést zejména: ∗ poměrně častou a značnou nekonzistentnost vstupních dat, ∗ absenci reálných finančních a obchodních plánů firem v krátkodobém i střednědobém

horizontu (o dlouhodobém horizontu nemluvě), ∗ častá absence kvalitního manažerského řízení firem, ∗ rozkolísanost ekonomiky, ∗ velkou volatilitu toků a stavů ekonomiky, ∗ neexistenci seriózních prognóz hospodářství jako celku a jednotlivých odvětví zvlášť, ∗ obecnou nestabilitu firem, ∗ malou předvídatelnost státní hospodářské politiky.

Ekonomika jako taková ještě neopustila transformační období a z toho plyne potřeba kritického využití zahraničních metodik a postupů v domácí praxi. Daleko větší je tím pádem role oceňovatele (znalce), jeho zkušenost a znalosti, schopnost tvůrčího přístupu ke konkrétnímu ocenění. Právní rámec úředního oceňování majetku řeší v současné době zejména:

1) Zákon číslo 151/1997Sb. O oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška ministerstva financí číslo 540/2002Sb. v platném znění, kterou se provádějí

některá ustanovení zákona č.151/1997Sb. O oceňování majetku. Tyto normy řeší způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (majetku) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, zejména zákonem č.248/1992Sb. O investičních fondech a investičních společnostech, zákonem č.338/1992Sb. O dani z nemovitostí ve znění zákona č. 242/1994Sb., apod. Pouze pro některé situace vyžaduje zákon výslovně ocenění formou znaleckého posudku. Pro celou řadu dalších situací je plně postačující a praktičtější běžné ocenění metodikou vycházející z těchto právních norem.

Zákon č.151/1997Sb o oceňování majetku se zabývá oceňováním podniku v hlavě šesté Podnik, § 24. Účelné je uvést citaci pouze prvních dvou odstavců:

(1) Podnik a nebo jeho část (dále jen “podnik”) se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů

majetků zjištěných podle tohoto zákona sníženým o ceny závazků. (2) Stanoví-li tak vyhláška, oceňuje se podnik výnosovým způsobem, popřípadě jeho

kombinací s oceněním podle odstavce 1.



STRANA 6

2. TEORETICKÁ ČÁST

2.1. Základní pojmy Cena je pojem používaný pro částku, která je požadována, nabízena nebo zaplacena za zboží nebo službu.1) Vzhledem k finančním možnostem, motivacím nebo speciálním zájmům kupujícího nebo prodávajícího může nebo nemusí mít cena zaplacená za zboží či služby vztah k hodnotě, kterou tomuto zboží nebo službě mohou připisovat jiní. Cena je však obecně indikací relativní hodnoty připisované zboží konkrétním kupujícím v konkrétních podmínkách. Trh je systém (místo), kde se se zbožím a službami obchoduje mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu bez zbytečných omezení.2) Hodnota je ekonomický pojem, je výrazem schopnosti zboží být předmětem směny. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase,3) podle konkrétní definice hodnoty. Hodnota by měla být výsledkem střetu nabídek kupujícího a prodávajícího. Protože tato podmínka není splněna, je prováděno ocenění. Výsledkem je potom stanovení tržní hodnoty podniku, ale ta není hodnotou směnnou, již realizovanou, ale potencionálním východiskem pro cenové jednání o individuální koupi.

Tržní hodnota4) je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery při náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Hodnota podniku proto není totožná s cenou, jak je tomu často (ne vždy!) obvyklé u jiného zboží. Podnik jako zboží se vyznačuje specifiky:

1) vzácností, vynucující si nahrazení působení trhu individuálním jednáním o

podmínkách směny, 2) nízkou mírou organizovanosti trhu. Nedochází k soustřeďování nabídky a poptávky,

objektivně existuje nedostatečná konkurence, 3) jedinečností podniku. Tržní hodnotou rozumíme v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGOVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) finanční částku, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího, a znají všechna relevantní fakta o jmění. Podnik je nejčastěji chápán jako soubor hmotných, osobních a nehmotných složek podnikání.5)

Patří k němu tedy i práva, věci a nejobecněji všechny majetkové hodnoty sloužící podnikání. Důležité je uvědomění si skutečnosti, že podnik není jen souhrnem věcných



STRANA 7

výrobních faktorů, tzn. např. strojů, budov a zásob. Součástí podniku jsou i nehmotná práva (např. licence, značky), dále jeho pověst založená na dosavadní existenci, výsledcích a činnosti (goodwill), a dále (někdy zejména) lidský potenciál daný sestavou a kvalifikací pracovníků a managementu podniku. Čistý obchodní majetek je obchodní majetek očištěný o závazky vzniklé v souvislosti s podnikáním, u právnické osoby pak o veškeré závazky.6) Obchodním majetkem rozumíme souhrn všech majetkových hodnot, patřících podnikateli a sloužících nebo určených k podnikání, u právnické osoby jde pak o majetek veškerý. Jde tedy o věci, pohledávky, a jiné penězi ocenitelné hodnoty. Likvidační hodnota je množství peněz, které můžeme získat prodejem jednotlivých částí podniku. Zároveň tvoří i dolní hranici hodnoty podniku při majetkovém ocenění. Nebývá snadné ji určit. Konkrétní výnos z prodeje závisí totiž na mnoha nesnadno odhadnutelných okolnostech.

2.2. Metody pro oceňování majetku Ocenění majetku si klade za cíl vyjádřit jeho hodnotu pomocí určité peněžní částky. Přitom může jít o ocenění jednotlivé majetkové složky, souboru majetkových složek či podniku jako celku. Rozhodujícím kriteriem pro volbu oceňovací metody je účel ocenění a s ním související okolnosti (zejména funkceschopnost oceňovaného majetku v budoucím období). Výsledná hodnota oceňovaného majetku, kterou hledáme, se může opírat i o použití více oceňovacích metod. V zásadě užíváme tři okruhy oceňovacích metod: ∗ Ocenění na základě analýzy majetku (majetkové ocenění, někdy účetní ocenění). ∗ Metody opírající se o analýzu výnosů (výnosové metody). ∗ Ocenění na základě analýzy trhu (tržní metody). 2.2.1. Metoda účetní hodnoty Metoda účetní hodnoty vychází především z informací zjištěných v účetnictví. Základem je rozvaha (bilance) podniku. Zde je možné identifikovat jednak celkový rozsah majetku (aktiv), jednak kapitálu (pasiv), ze kterého byl majetek pořízen. Hodnota čistého obchodního majetku (vlastního kapitálu) se získá jako rozdíl aktiv a cizích zdrojů.

Aktiva celkem – cizí zdroje = vlastní kapitál (Book Value)

Tato metoda má relativně malou vypovídací schopnost, hlavním nedostatkem je zobrazování v neaktuálních historických cenách a zobrazování pouze toho, co se nachází v účetních evidencích (viz. definice podniku, případně čistého obchodního majetku, vlastního kapitálu), ale informuje o současných proporcích majetkové a zdrojové struktury podniku.



STRANA 8

2.2.2. Metoda substanční (věcné) hodnoty Substanční hodnotou podniku rozumíme souhrn relativně samostatných ocenění jeho jednotlivých majetkových složek. Tato metoda je nejbližší pojetí § 24, odst.1) zákona č.151/1997Sb. O oceňování majetku. Majetkové složky oceňujeme podle poměrně objektivních pravidel k datu ocenění a za předpokladu, že podnik (obecně oceňovaná majetková složka) bude pokračovat ve své činnosti (princip going concern). Ve většině případů se tedy snažíme zjistit reprodukční hodnoty jednotlivých aktiv (obecně oceňovaných majetkových složek), v případě potřeby snížené o opotřebení. Jde tedy v podstatě o ocenění nákladové, při němž se snažíme přiblížit tržní ceně, za kterou bychom mohli majetek k datu ocenění pořídit a přitom vycházíme z objektivizovaných nákladů na pořízení majetku nového a snižujeme je o opotřebení majetku k datu ocenění. Pokud oceňujeme pouze aktiva podniku či jeho části, používáme označení substanční hodnota brutto. Uvedenou metodu ocenění lze použít nejen pro oceňování podniku resp. jeho části, ale i pro ocenění jednotlivých majetkových složek resp. jejich souborů. Odečteme-li od hrubé substanční hodnoty reálné ocenění všech závazků, získáme substanční hodnotu netto. 2.2.3. Ocenění jednotlivých složek aktiv a pasiv

Dlouhodobá (stálá) aktiva Dlouhodobá aktiva tvoří jednak složky movitého a jednak složky nemovitého majetku

Dlouhodobý majetek Pozemky - základem pro stanovení hodnoty pozemků je přesné zjištění stavu evidence v katastru nemovitostí, výměry jednotlivých parcel, označení parcelními čísly, určení druhu (zastavěná plocha, komunikace, ostatní plocha, zemědělský pozemek atd.). K tomu použijeme výpisy z katastru nemovitostí, snímky katastrálních map a geometrické plány. V ocenění jednotlivých pozemků je rovněž třeba vyjádřit všechny druhy břemen, kterými je pozemek zatížen. Pro ocenění pozemků (porovnání se stavem v účetnictví) je možno použít následující metody:

⇒ metoda tržního porovnání - Metoda je založena na principu porovnání s cenami

srovnatelných pozemků v místě nedávno zaplacené. Cena porovnatelných pozemků je upravena srážkami a přirážkami odrážejícími kvalitativní faktory jako jsou poloha, kvalita, míra stavební připravenosti, apod.

⇒ cenová mapa pozemků - V České republice je pro některá města tato mapa zpracována - ceny za 1 m2 pozemku jsou získány z údajů o realizovaných převodech vlastnictví pozemků v určité oblasti.

⇒ indexová metoda oceňování pozemků - Metoda spočívá ve stanovení průměrné ceny a indexů, kterými se tato průměrná cena upravuje pro konkrétní podmínky. Metodu je



STRANA 9

také možné použít pro srovnání ceny dvou nebo více pozemků, když u některých je známa kupní cena. Pro každý z pozemků se vypočte index a pomocí porovnání indexů je možno porovnat i ceny pro pozemky, u nichž zatím prodejní cena není známa.

⇒ metoda třídy polohy (Naegeliho metoda) - Metoda byla vyvinuta švýcarským architektem Wolfgangem Naegelim na základě velkého množství srovnání realizovaných cen nemovitostí s druhem stavby na nich postavených, polohou pozemku a intenzitou využití. Podstata spočívá v tom, že cena stavebního pozemku je v určité relaci k celkové ceně nemovitosti. Tato metoda se používá tam, kde nejsou k dispozici žádné porovnatelné oceňovací objekty. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí klíče třídy polohy. jedná-li se o nezastavěný pozemek, pak je nutno reálně zvažovat, jaký nejlukrativnější objekt by na něm bylo možno vystavět, vypočítat jeho reprodukční cenu a z této ceny vycházet a pokud by se jednalo o pozemek stavebně nepřipravený, bylo by nutno náklady na vybudování přípojek odečíst od ceny pozemku.

Budovy a stavby - Východiskem pro stanovení věcné hodnoty bude přehled budov, které má podnik k dispozici - to je nutné porovnat opět se skutečným stavem. Věcnou hodnotu staveb je potom možné zjistit následujícími metodami:

⇒ zjištění výchozí ceny rozpočtem - Jedná se o nejpodrobnější a nejpřesnější, ale

současně o nejpracnější metodu. Tato metoda rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro každý druh a provedení se násobí položkovou jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací nebo ceníků. Součtem (po připočtení příslušných přirážek) se obdrží reprodukční cena. Ceníkové položky lze zjistit např. z podkladů vydávaných ÚRS Praha, a.s. nebo RTS Engineering, s.r.o. Brno atd. Tuto metodu lze použít v případech, kdy jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení - tzn. prakticky jenom u staveb nově vybudovaných, resp. u takových, u nichž existuje podrobná stavebně technická dokumentace s uvedením použitých stavebních hmot i konstrukcí zakrytých a tato dokumentace souhlasí se skutečností.

⇒ metoda agregovaných položek - Agregované položky představují sdružení několika rozpočtových položek do jedné, kdy jsou sloučeny položky stavebních prací tak, že tvoří ucelenou konstrukci - vydává např. RTS Engineering, s.r.o. Brno nebo pomocí metodiky firmy A-Consult plus, s.r.o. Praha.

⇒ propočet ceny pomocí THU - Jedná se o podstatně jednodušší metodu, která je celkově méně přesná, ale pro odhad věcné hodnoty dostatečně přesná. Princip spočívá ve zjištění výměry celé stavby (např. obestavěného prostoru, zastavěné plochy, délky, hloubky, výšky apod.) a pro danou jednotku se v katalogu technicko hospodářských ukazatelů (THU - “Rozpočtové ukazatele stavebních objektů ÚRS”) zjistí jednotková cena srovnatelného objektu. Vynásobením se zjistí reprodukční cena. Tato reprodukční cena je následně upravena o míru opotřebení - je třeba určit předpokládanou životnost a určit výši opotřebení (fyzického i morálního) a takto dostaneme věcnou hodnotu. Jednotková cena srovnatelného objektu je převzata z rozpočtových ukazatelů stavebních objektů vydaných ÚRS Praha, a.s., tato jednotková cena je upravena koeficientem vybavení stavby (KB), koeficientem zastavěné plochy (KZP), koeficientem výšky podlaží (KV), jsou připočteny vedlejší rozpočtové náklady (VRN) a je přepočtena cenovým indexem (I) na cenovou úroveň příslušného roku, ke kterému se provádí ocenění.



STRANA 10

Vzorec pro výpočet jednotkové ceny oceňovaného objektu (JCO):

JCO = JCS x I x KB x KZP x KV x (100 + VRN) : 100,

JCS.........................jednotková cena srovnatelného objektu, I ............................index přepočtu cenových úrovní, KB.........................koeficient vlivu vybavení stavby, KZP ......................koeficient vlivu zastavěné plochy, KV .......................koeficient vlivu výšky podlaží, VRN......................vedlejší rozpočtové náklady v %. Metoda stanovení věcné hodnoty nemovitosti Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: a) stavby, b) venkovní úpravy, c) pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb jsou těmito vstupními údaji : 1) délka [m], 2) zastavěná plocha [m2], 3) obestavěný prostor [m3], 4) vnitřní využitelná plocha [m2], 5) stáří stavby, 6) reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, příp.

1 m délky, 7) opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: 7.1.stáří stavby a stav běžné údržby, 7.2.technické a morální opotřebení, 7.3.provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, 7.4.předpokládanou životnost (další trvání stavby).

U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z:



STRANA 11

1) výměry podle výpisu z KN nebo geometrického plánu, 2) druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.), 3) umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1m2

pozemku. Uvedou se požadavky, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Tato metoda v zásadě odpovídá postupům daným zákonem číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a vyhlášce ministerstva financí číslo 540/2002Sb. v platném znění. Výnosová metoda stanovení hodnoty nemovitosti Zjišťuje se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz, případně z modelování těchto nákladů a výnosů porovnáním s realizovatelnými náklady a výnosy obdobných nemovitostí. Do nákladů se započítávají odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitostí z výnosové metody je pak určena : a) stanovením množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu, b) stanovením odpovídající kapitalizační míry, c) využitím kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní

úroveň Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti

Tato metoda pro ocenění nemovitosti ( stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je použita tato metoda, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnávání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustále zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje.



STRANA 12

Aplikace metod oceňování nemovitostí Každá z výše uvedených metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržní ceny, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných projektů). Z výpočtových metod se v současné době nejčastěji používají metody stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by pokud možno neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti. Dlouhodobý nehmotný majetek (nehmotná aktiva) Mezi dlouhodobý nehmotný majetek (nehmotná aktiva) patří patenty, licence, ochranné známky, obchodní jméno, náklady na výzkum a vývoj atd. Při stanovení tržní hodnoty lze vyjít buď z nákladů pořízení, nebo např. z metody licenční analogie, Metoda licenční analogie vychází z výdajů, které by výrobce musel za licenci zaplatit, kdyby nevlastnil svůj patent a musel získat souhlas k využívání od třetí osoby. Hodnotu tzv. goodwillu lze určit jenom pomocí výnosové metody, a to v rámci oceňování podniku jako celku. Jedná se o metodologicky neustálenou oblast oceňování podniku, kde má velkou váhu vlastní relativně exaktně koncipovaný přístup oceňovatele.

Význam oceňování goodwillu velmi roste v závislosti na tom, jak se po několika desetiletích stává značka, pověst a tradice opět významnou majetkovou hodnotou. Za určitých okolností může jít o jednu z nejpodstatnějších položek substance podniku. Pokud se jedná o samostatně ocenitelný dlouhodobý nehmotný majetek, jako jsou například oprávnění k určité činnosti nebo k využívání některých zdrojů, použijeme skutečnou cenu, která byla zaplacena. Další složky dlouhodobého nehmotného majetku, jako jsou licence, patenty, značky, autorská práva, lze započítat do substanční hodnoty tehdy, jestliže jsme schopni odhadnout nebo zjistit jejich reprodukční náklady k datu ocenění. Pokud jsou k dispozici příslušná data, může být v některých případech účelné použít výnosové ocenění i pro nehmotná aktiva.

Mezi dlouhodobý nehmotný majetek (nehmotná aktiva) patří i software. Ten oceňujeme většinou v zůstatkových cenách z účetnictví vzhledem k tomu, že rychle zastarává.

Dlouhodobý finanční majetek Pro účely účetní evidence jej oceňujeme pořizovací cenou. Nejčastější formou dlouhodobého finančního majetku jsou investice do cenných papírů. Jejich ocenění představuje samostatnou kapitolu v oceňování podniku i oceňování jako



STRANA 13

takovém. Oceňujeme v nominální hodnotě, v případě že se neobchoduje na BCPP nebo na RM-Systému. Cenné papíry, které se veřejně obchodují, jsou oceněny v tržních cenách. U dlouhodobého finančního majetku v podobě cenných papírů je třeba zásadně zohledňovat, zda dlouhodobý finanční majetek zajišťuje podstatný vliv (více než 20 %) nebo rozhodující vliv (více než 50 %) na ovládání jiného subjektu. To má zásadní vliv na její faktickou hodnotu, která pak může mít zásadní vliv na její cenu i cenu podniku jako celku. Ocenění pouze v nominálu, resp. pořizovací ceně z účetnictví může být zcela zavádějící. Dlouhodobý finanční majetek může mít podobu i investic do uměleckých děl. V tomto případě je při ocenění nutná součinnost se znalcem-specialistou.

Oběžná (krátkodobá) aktiva

Zásoby Při ocenění zásob je výchozí jejich účetní hodnota. Zásoby oceňujeme pořizovací cenou a náklady na jejich pořízení. Jestliže je takto stanovená cena vyšší než reálná prodejní cena zásob, ocení se zásoby v prodejní ceně. V účetnictví podniku jsou zásoby oceněny: ⇒ pořizovacími cenami pro zásoby zakoupené, ⇒ u zásob vytvořených vlastní činností se provede ocenění úplnými vlastními náklady,

pokud dodavatelé nenabízejí za srovnatelné produkty ceny výhodnější (totéž platí pro polotovary a hotové výrobky),

⇒ pro zásoby, u kterých nelze zjistit vlastní náklady, se zásoby ocení reprodukčními pořizovacími cenami,

⇒ u bezplatně získaných zásob, přebytků, odpadů apod. se cena zjistí odborným odhadem, ⇒ zásoby materiálu - porovnáme skladové ceny s aktuálními tržními cenami a eventuelně

přeceníme. V případě, že se tytéž zásoby během roku nakupují za různé ceny, je možné provést ocenění: ⇒ váženým aritmetickým průměrem pořizovacích cen nebo vlastních nákladů, ⇒ metodou FIFO (First-In, First-Out) - ocenění, kdy první ceny pro ocenění přírůstku

zásob se použije jako první ceny pro ocenění úbytku zásob.

Ocenění zásob je třeba dále upravit o případné srážky s ohledem na zastarání, neprodejnost, příliš velké zásoby, poškození.

Pohledávky Provede se analýza veškerých pohledávek s ohledem na lhůty jejich splatnosti, platební morálku a solventnost dlužníků. Krátkodobé a dlouhodobé úročené pohledávky oceníme na úrovni nominální hodnoty. Dlouhodobé pohledávky neúročené je třeba přepočítat na současnou hodnotu. Na současnou hodnotu je nutné přepočítat i pohledávky po lhůtě



STRANA 14

splatnosti. Základem je bezriziková úroková míra, použitá pro výnosovou hodnotu. Hodnota pohledávek je snižována o rozsah nedobytných pohledávek. Přecenění pohledávek k datu ocenění je možné: ⇒ metodou indexování časovým faktorem, ⇒individuálním přeceněním, které je však možné pouze u relativně menšího souboru

pohledávek. U pohledávek se oceňují i pohledávky (a analogicky u závazků) vedené v podrozvahových evidencích. Zde se oceňuje jejich reálná hodnota (dobytnost) k datu ocenění se zohledněním nákladu na jejich získání, např. soudních poplatků, apod.

Finanční majetek Finanční majetek podniku tvoří převážně peníze na účtech peněžních ústavů a peníze v pokladně. Do účetní evidence se zachycují v nominální hodnotě. Nezpracovávají se k nim žádné opravné položky. Ocenění je v nominálu.

Pasiva Rezervy Rezervy na rozdíl od rezervních fondů (ty se vytváří přídělem ze zisku a jsou součástí vlastního jmění) představují zadržené částky určené jednak na případná rizika (ztráty při podnikání apod.) a jednak na přesně vymezené budoucí výdaje (např. na opravy hmotného majetku).

Tvoří se na vrub nákladů a člení se na zákonné a na ostatní. Forma těchto rezerv nemusí být v aktivech vykázána v jediné položce (např. na peněžním účtu), ale může být vázána i v jiných složkách majetku (např. v cenných papírech nebo splatných pohledávkách), vždy ale v takových aktivech, které lze snadno a rychle přeměnit v peníze v době, kdy je potřeba rezervu čerpat. Tiché rezervy v rozvaze nenajdeme v podobě samostatně vyčíslené položky - jsou to skryté rezervy. Jejich tvorbu umožňují zákonem stanovené předpisy pro oceňování, které v určitém případě připouštějí ocenit majetek na principu nejnižší hodnoty resp. připouštějí pouze ocenění na bázi historických cen. Tím podnik může uplatnit zásadu opatrného oceňování, která v určitých případech směřuje k tvorbě tichých rezerv. Tiché rezervy vznikají před sestavením rozvahy - tedy před vykázáním hospodářského výsledku, a to některým z těchto způsobů: • nižším oceněním aktiv než je jejich skutečná časová cena či hodnota, • vyšším oceněním závazků (v pasivech), • zrychlenými odpisy. Dlouhodobé a krátkodobé závazky Krátkodobé závazky (běžná pasiva, krátkodobá pasiva) jsou splatné v podstatě do jednoho roku (úkolem je spolu s vlastními zdroji financovat běžný provoz podniku). Jsou



STRANA 15

to dluhy vůči dodavatelům výrobků, zboží, služeb, krátkodobé bankovní úvěry, závazky vůči zaměstnancům. Krátkodobé závazky oceňujeme v nominální hodnotě.

Dlouhodobé závazky (neběžná, fixní pasiva) mají splatnost delší než jeden rok. Jsou určeny k financování těch složek aktiv, které mají delší životnost - rozšíření podniku, pořízení strojního vybavení apod. Patří sem dlouhodobé bankovní úvěry, podnikem vydané dlouhodobé dluhopisy a směnky k úhradě apod. Dlouhodobé závazky oceňujeme rovněž v nominální hodnotě. Bankovní úvěry. Jedná se o dlouhodobé nebo krátkodobé bankovní úvěry. Je nutné znát jejich stav, strukturu, splácení úroků a splátkový kalendář jak jistiny, tak úroků. Dlouhodobé úvěry poskytují banky např. na pořízení určitého majetku, který bude produkovat výnosy jako zdroj splátek úvěrů a úroků. Mezi krátkodobé úvěry patří např. obchodní úvěr, eskontní úvěr, lombardní úvěr, kontokorentní úvěr. Výslednou substanční hodnotu stanovíme potom následovně: Substanční hodnota spočívá v postupném aktuálním tržním ocenění jednotlivých položek aktiv, sečtení jednotlivých hodnot a odečtení všech položek cizích zdrojů. Substanční hodnota ponechává stranou ocenění nehmotných složek jako např. goodwill. AKTIVA A. Pohledávky za upsaný vlastní kapitál B. Stálá (dlouhodobá) aktiva B.I. Dlouhodobý nehmotný majetek B.II. Dlouhodobý hmotný majetek B.III. Nedokončený dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek B.IV. Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek B.V. Dlouhodobý finační majetek C. Oběžná (krátkodobá) aktiva C.I. Zásoby C.II. Dlouhodobé pohledávky C.III. Krátkodobé pohledávky C.IV. Finanční majetek D. Ostatní aktiva PASIVA A. Vlastní kapitál A.I. Základní kapitál A.II. Kapitálové fondy A.III. Fondy tvořené ze zisku A.IV. Hospodářský výsledek minulých let A.V. Hospodářský výsledek běžného období B. Cizí zdroje



STRANA 16

B.I. Rezervy B.II. Dlouhodobé závazky B.III. Krátkodobé závazky B.IV. Bankovní úvěry C. Ostatní pasiva Výpočet substanční hodnoty Pohledávky za upsaný vlastní kapitál A. Dlouhodobý nehmotný majetek + B.I. Dlouhodobý hmotný majetek (budovy, pozemky, stroje)

+ B.II.

+B.III. + B.IV. Dlouhodobý finanční majetek + B.V. STÁLÁ (DLOUHODOBÁ) AKTIVA CELKEM

B

Zásoby + C.I. Dlouhodobé pohledávky + C.II. Krátkodobé pohledávky + C.III. Finanční majetek + C.IV. OBĚŽNÁ (KRÁTKODOBÁ) AKTIVA CELKEM

C

STÁLÁ (DLOUHODOBÁ) AKTIVA + B OBĚŽNÁ (KRÁTKODOBÁ) AKTIVA + C BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA AKTIVA CELKEM Rezervy + B.I. Dlouhodobé závazky + B.II. Krátkodobé závazky + B.III. Bankovní úvěry + B.IV. CIZÍ ZDROJE CELKEM B BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA AKTIVA CELKEM CIZÍ ZDROJE - CIZÍ ZDROJE NETTO SUBSTANČNÍ HODNOTA 2.2.4. Metody výnosové Tyto metody vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele a tímto užitkem jsou u podniku očekávané příjmy. Metodu lze v principu (po modifikaci na konkrétní podmínky) použít nejen pro ocenění podniku jako celku, ale i pro ocenění jednotlivé funkční majetkové složky (nebo funkčního souboru majetkových složek), jsme-li schopni dostatečně přesně kvantifikovat budoucí výnosy a náklady spojené s fungováním oceňované majetkové složky. Proto hovoříme-li o stanovení hodnoty podniku, lze uvedené závěry zobecnit i na složku (složky) majetku.



STRANA 17

Užívají se v zásadě tři základní výnosové metody: ∗ metoda diskontovaných peněžních toků (cash flow) ∗ metoda kapitalizovaných zisků ∗ kombinované metody Metoda diskontovaných peněžních toků (metoda DCF) Tato metoda pracuje především s budoucností společnosti a je dobře využitelná u zralých a relativně stabilizovaných firem. Investor očekává, že jeho investice mu v budoucnu přinese výnos, základem propočtu je proto časová hodnota výnosů. V tomto případě jsou budoucí peněžní toky převáděny (diskontovány) na současnou hodnotu k datu ocenění.

Hodnota podniku se tedy rovná sumě současných hodnot budoucích peněžních toků s ohledem na riziko.

( ) ( ) ( ) ( ) ( )nn

n

ii ik

CFik

CFik

CFik

CFik

CFHodnota

+++

++

++

+=

+=∑

= 1........

1111 33

22

1

11

CF1 ….... volné cash flow v období i,

ik ........... diskontní míra (% p.a./100), n ............ počet let. Členění metod DCF podle způsobu kalkulace peněžních toků:

1. DCF Entity (entity = jednotka, v tomto slova smyslu podnik jako celek). Je to základní

způsob ocenění metodami DCF. Výpočet probíhá ve dvou krocích. Nejprve vyjdeme z peněžních toků, které by byly k dispozici jak pro vlastníky, tak pro věřitele. Jejich diskontováním získáme hodnotu podniku jako celku, hodnotu brutto Hb.Od ní pak ve druhém kroku odečteme hodnotu cizího kapitálu ke dni ocenění a získáme tak hodnotu vlastního kapitálu, tj. hodnotu netto Hn.

2. DCF Equity (equity = vlastní kapitál). Vyjdeme pouze z toků, které jsou k dispozici pouze vlastníkům podniku. Jejich diskontováním získáme přímo hodnotu vlastního kapitálu Hn.

3. DCF APV (APV = Adjusted Present Value = upravená současná hodnota). Výpočet sestává opět ze dvou kroků. V prvním kroku se zjišťuje hodnota brutto jako součet dvou položek – hodnoty podniku za předpokladu nulového zadlužení a současné hodnoty daňových úspor z úroků. Ve druhém kroku se pak odečte cizí kapitál a výsledkem je hodnota netto Hn. Vstupní předpoklady metody DCF: 8)

1. Vychází z předpokladu, že výnos podniku je v zásadě časově neomezený (běžně se nepředpokládá existence výnosu z likvidace).

2. Hodnota peněžního toku v jednotlivých letech může být proměnlivá. 3. Použitá diskontní míra může být pohyblivá. 4. Z podniku může být odebráno pouze tolik peněžních prostředků, aby nebyla ohrožena

jeho majetková substance. 5. Majetek podniku je rozdělen na část nezbytnou pro vlastní provoz a majetek ostatní.

Výnosové ocenění se týká především té části, která je provozně nezbytná. 6. Změny v podniku jsou uvažovány pouze v rozsahu, který je již v současném stavu

zakotven a je známý.



STRANA 18

7. Kapitálové trhy jsou efektivní. 8. Kapitálová struktura je tvořena pouze vlastním jměním a dluhem.

Základní vzorce Základní (teoretická) jednofázová metoda

( )∑= +

=n

ii

ib ik

FCFH1 1

kde FCFi ...... volné cash flow v roce i, ik .......... diskontní míra (kalkulovaná úroková míra), n ........... počet let.

Dvoufázová metoda Jde v praxi o standardní metodu. Časové období rozkládáme na dvě části (fáze):

1. Nejbližší období například 5-7 let, kdy lze relativně poměrně přesně určit peněžní toky. 2. Další období, kdy předpokládáme konstantní nekonečně dlouhý peněžní tok, tzv.

pokračující hodnotu (PH). t0

1. fáze 2. Fáze Prognóza Pokračující hodnota

( ) ( )T

T

ii

ib ik

PHik

FCFH ++

+= ∑

= 111

Je nutno určit CF (FCF, FCF = Free Cash Flow)) v první fázi a určit konstantně se vyvíjející CF (FCF) ve druhé fázi. Toto FCF ve 2.fázi je pokračující hodnota PH. Pokračující hodnotu (PH) lze vypočíst několika způsoby. V praxi se nejčastěji užívá: 1. Gordonův vzorec



STRANA 19

PHFCFi g

T

k=

−+1

,

kde FCFT+1... je volný peněžní tok posledního roku prognózy, ik ......... je diskontní míra, předpokládáme že ik >g, g ......... je tempo růstu volného peněžního toku během 2. fáze.

Určení tempa růstu g (např.) : • tempo růstu poroste tak, jak roste hrubý domácí produkt (tempo růstu hrubého

domácího produktu je pro zejména teritoriálně různé ekonomiky rozdílné), • aritmetický (lépe geometrický) průměr - n-tá odmocnina z dosavadního vývoje zisku. 2. Parametrický vzorec:

ZP T+1 x (1 – g / rI ) PH = ik - g ,

ZP …….. zisk po dani, g ………. tempo růstu, rI ………. rentabilita investic, ik ………. kalkulovaná úroková míra.

3. Věčná renta:

ZP PH = ik .

Použití vzorců pro pokračující hodnotu: Gordonův vz ....…… když rI ≈ ik, PH parametrický vz. ……... když rI > ik, Věčná renta ……... když rI = ik. Základním východiskem výnosových metod je stanovení volného CF v první i druhé fázi prognózy a dále kvalifikovaný odhad diskontní úrokové míry pro prognózované období.



STRANA 20

Stanovení Cash Flow (CF) resp. Free Cash Flow (FCF)

+ Zisk z provozní činnosti před daněmi (ZPD) - Upravená daň z příjmů (=ZPD x daňová sazba) = Zisk z provozu po daních (ZP) + Odpisy + Ostatní náklady v provozním zisku, které nejsou výdaji v běžném období = Předběžný peněžní tok z provozu - Investice do provozně nutného pracovního kapitálu - Investice do pořízení provozně nutného investičního majetku = Volný peněžní tok (FCF)

Stanovení diskontní míry Diskontní míra je stanovena na úrovni vážených kapitálových nákladů metodou WACC (WACC = Weighted Average Costs of Capital). Respektuje skutečnost, že podnik je financován jak vlastním (např.akciovým) kapitálem, tak cizími zdroji.

( )WACC r T DV

r EVD E= − +1 ,

kde WACC ..... jsou vážené kapitálové náklady, rD ............ jsou náklady na cizí kapitál, rE ............ je výnos vlastního (akciového kapitálu) - náklady na vlastní kapitál, T ............. je sazba daně z příjmu platná pro oceňovaný subjekt, D ............. jsou dluhy (z nichž se platí úrok - hodnota cizího kapitálu, E ............. je vlastní jmění - (hodnota vlastního kapitálu), V ............. jsou celková pasiva -celková hodnota vloženého kapitálu. Postupové kroky ke zjištění WACC:

1. Určení proporce vlastního a cizího kapitálu (váhy jednotlivých složek kapitálu na

celkovém upraveném kapitálu). 2. Určíme náklady na cizí kapitál. 3. Určíme náklady na vlastní kapitál. 4. Vlastní propočet průměrných vážených nákladů kapitálu. ad 1) Váhy jednotlivých složek kapitálu V prvním kroku určíme váhy jednotlivých složek kapitálu na celkovém upraveném kapitálu - bez kapitálu, z něhož neplatíme žádné přímé úroky. V praxi se používá tzv. cílová struktura kapitálu. Cílová struktura kapitálu může být odvozena několika způsoby: a) Odhad, jaká je asi současná kapitálová struktura v tržní hodnotě.



STRANA 21

Jedná se především o tržní hodnoty akcií, protože lze očekávat, že největší rozdíly budou mezi účetní a tržní hodnotou vlastního kapitálu. Nejsou-li k dispozici tržní hodnoty cenných papírů, pomůžeme si odhadem. Tržní hodnotu dluhopisů, které nejsou běžně obchodovány, lze určit na základě znalostí budoucích plateb s tímto dluhopisem spojených. Dále je potřeba odhadnout rating dluhopisu, což nám pomůže odhadnout výnos do doby splatnosti. Pomocí výnosu do doby splatnosti pak spočítáme současnou hodnotu budoucích plateb - to je základ pro odhad tržní hodnoty. Závazky z finančního leasingu je třeba posuzovat stejně jako ostatní dluhy - vyjdeme ze současné hodnoty požadovaných plateb, kapitalizační míra by měla odrážet rizikovost plateb. U bankovních úvěrů je možno vycházet z účetně vykazovaných hodnot. Pokud jsou k dispozici reálné hodnoty a výnosy do doby splatnosti dluhopisů s podobným rizikem, je možné přepočítat i bankovní úvěry na tržní hodnotu. Tržní hodnota vlastního jmění (vlastního kapitálu) se určí pomocí běžných tržních cen.

b) Zjištění, jaká je kapitálová struktura srovnatelných společností. c) Zjištění, jakou kapitálovou strukturu lze z hlediska zájmů majitelů podniku považovat

za žádoucí

Na základě současné struktury kapitálu a informací o struktuře ve srovnatelných podnicích je pak stanovena struktura cílová. ad 2) Určení nákladů na cizí kapitál rD:

• u úvěrů - vážený aritmetický průměr, • u obligací zjistíme výnos do doby splatnosti.

Cizí kapitál může zahrnovat tyto složky:

• bankovní úvěry, • obligace, • leasingové financování, • jiné druhy úvěrů.

Náklady na cizí kapitál propočteme jako vážený průměr z efektivních úrokových sazeb, které platíme z nejrůznějších forem cizího kapitálu. Vzorec pro výpočet efektivní úrokové míry:

( )( )

DU d S

it

nt t

t=− +

+=∑

1

1

1,

kde: D ..... je čistá částka peněz získaná výpůjčkou, Ut ..... jsou úrokové platby, d ....... je sazba daně z příjmu, St ...... je splátka dluhu v případě průběžného splácení, n ....... je počet období, kdy jsou prováděny platby z dluhu, i ........ je hledaná úroková míra, která vyjadřuje výši efektivního úroku. Tento způsob je použitelný jenom v případě pevně stanovených úroků z dluhů, pokud jsou proměnlivé úroky, použijeme upravený postup. Výnos do doby splatnosti v takovém případě odhadneme pomocí rizikové třídy (ratingu) posuzovaného dluhopisu - v našich podmínkách je nezbytné toto zatřídění odhadnout. U dluhopisů, které jsou zatíženy vyšším



STRANA 22

rizikem, nemůžeme počítat, že slibovaný výnos do doby splatnosti bude odpovídat výnosu očekávanému. Do cizího kapitálu se nezahrnují neúročená pasiva jako jsou závazky vůči dodavatelům. Předpokládá se, že platby za tyto závazky jsou obsaženy v provozních peněžních tocích. Dále je třeba podíl na celkovém upraveném kapitálu počítat na základě tržních hodnot (nikoliv účetních). ad 3) Určení nákladů na vlastní kapitál rE:

Náklady na vlastní kapitál jsou dány výnosovým očekáváním příslušných investorů. Princip je tedy stejný, jako při posuzování nákladů na cizí kapitál. Problém nastane, jestliže chceme prakticky určit, kolik vlastní kapitál stojí - nikde není stanoveno, kolik má vlastní kapitál vynést. Evropský způsob spočívá na odhadech, v anglosaských zemích se prosadil koncept, který se opírá o teorii kapitálového trhu. Uplatnila se tzv. analýza akcionářské hodnoty. Z množství různých modelů kapitálového trhu se zatím nejvíce uplatňuje model oceňování kapitálových aktiv (Capital Asset Pricing Model - CAPM). Metoda CAPM Tato metoda vysvětluje vztah mezi úrovní kursu a rizikem (cenného papíru). Riziko je přitom kvantifikováno pomocí směrodatné odchylky výnosnosti cenného papíru od jeho průměrných výnosů. Předpoklady pro použití metody CAPM jsou následující:

• investor usiluje o maximalizaci svého majetku na konci období, • existuje dokonalý trh, trh je zcela transparentní (všichni investoři mají k dispozici volně

a bezúplatně všechny informace), investoři očekávají stejný vývoj do budoucnosti, nejsou žádné náklady na uskutečnění tržních transakcí, pomíjí se vliv daní, pro půjčku i výpůjčku je k dispozici neomezené množství zdrojů při stejné úrokové míře.

r r r re f m f= + −β ( ) ,

kde: r f. ............ je bezrizikový výnos, β ............. je koeficient - míra systematického rizika konkrétní akcie (vyjadřuje, o kolik se změní

výnosnost akcie konkrétního podniku při jednotkové změně výnosnosti kapitálového trhu jako celku),

rm ............. je výnos celého kapitálového trhu, (rm - rf) .... prémie za riziko (doporučuje se kalkulovat 5 - 6 %). Tento postup se může bez větších problémů použít jen u akciových společností jejichž akcie jsou veřejně obchodovány a jsou obchodovány v takovém rozsahu, aby podklady z minulosti byly statisticky dostatečně spolehlivé. U podniků, jejichž akcie nejsou veřejně obchodovány, se použije náhradní řešení - např.: • technika analogie (použije se beta podobných podniků, které jsou obchodovány), • technika stanovení účetní hodnoty beta. Obě techniky staví na minulých údajích a předpokladu, že tyto minulé údaje lze bez větší chyby použít do budoucnosti.



STRANA 23

Dividendový model Tento model se používá pro oceňování akcií. Je založen na představě, že hodnota akcie je dána současnou hodnotou příjmů, které z této akcie můžeme očekávat. Příjem z akcie je dán očekávanými dividendami v jednotlivých letech a prodejní cenou akcie za n let. Současná hodnota příjmů z akcie je dána vztahem:

( ) ( )PV

Dr

Prt

nt

tn

n=+

++=

∑1 1 1

,

kde: Dt ..... je dividenda, r ....... je požadovaná výnosnost, Pn .... je prodejní cena akcie za n let, g ...... je tempo růstu.

Za předpokladu nekonečného držení akcie dostaneme

PVD

r gt=

− .

Úpravou vzorce můžeme vypočítat požadovanou výnosnost:

gPVD

r t +=.

Požadovaná výnosnost akcií, která odpovídá nákladům na vlastní kapitál rE,tak může být určena, odhadneme-li dividendový výnos pro příští rok a tempo růstu g pro další období, tzn. jestliže máme k dispozici odhady dividend i tempa růstu dividend pro celý kapitálový trh. Nyní můžeme spočítat průměrnou očekávanou výnosnost trhu akcií. Odečteme-li od této hodnoty bezrizikovou úrokovou míru, dostaneme další odhad tržní prémie za riziko. ad 4) Propočet průměrných vážených nákladů kapitálu Nejdříve vypočteme průměrný náklad na všechny druhy kapitálu. Potom dosadíme do níže uvedené rovnice:

( )WACC r T DV

r EVD E= − +1 .



STRANA 24

2.3. Metodika oceňování složek dlouhodobého hmotného movitého majetku K individuálnímu ocenění jednotlivých složek či skupin složek majetku přistupujeme zejména v těchto případech: 1. Ocenění konkrétního majetku pro nejrůznější účely manipulace s tímto majetkem

(prodej, nepeněžitý vklad, zástava, dar, dědictví atd.). 2. Ocenění většího celku metodou substanční, tj. zjištění věcné hodnoty majetku, jeho

časové ceny (např. v rámci ocenění podniku v případě, kdy z nějakého důvodu nemůžeme nebo nechceme použít výnosové metody - nemáme k dispozici dostatek historických dat pro finanční analýzu atd.).

3. Ocenění jednotlivých částí majetku cenou obecnou, obvyklou, tržní s přihlédnutím k požadované rychlosti likvidace sníženou o náklady spojené s prodejem jednotlivých částí majetku (např. chceme likvidovaný podnik prodávat po částech atd.).

Základní cíl, který musí v tomto případě metodika ocenění sledovat, je zjištění časové ceny oceňovaných majetkových složek, tj. jejich reprodukční ceny snížené o aktuální opotřebení. Měřítkem aktuálního opotřebení stroje respektive jiného druhu majetku, je jeho základní amortizace. Základní amortizace (ZA v %) Základní (Technická) amortizace je snížení technického života stroje v %, stanovených podle amortizačních stupnic nebo amortizačních křivek v závislosti na stáří nebo na době provozování stroje. V tomto smyslu amortizační stupnice udávají nikoliv amortizaci v závislosti na rocích provozu stroje, ale doplněk základní amortizace do 100% (čili jakési procentuálně vyjádřené zbytkové hodnoty stroje v závislosti na rocích jeho provozu). Technická hodnota (TH v %) Procentuálně vyjádřený zbytek technického života stroje ke dni ocenění v porovnání se strojem továrně novým (TH = 100%) a jeho prognózovanou životností. Technická hodnota TH v % se stanoví podle vztahu:

TH THN ZA PS= × − × ±( ) ( )100 100104 ,

kde: THN je výchozí technická hodnota,

ZA je základní amortizace, hodnotu (100-ZA najdeme pro příslušný rok užívání stroje přímo v amortizačních tabulkách,

PS je přirážka nebo srážka dle zjištěného technického stavu při prohlídce. Výchozí technická hodnota (THN v %) Technická hodnota nového stroje nebo stroje po generální opravě ve vztahu k hodnotě stroje továrně nového. Výchozí technická hodnota továrně nového stroje se stanoví ve výši 100%, u strojů po generální opravě provedené ve specializované opravně nebo ve výrobním závodě se stanoví výchozí technická hodnota 90%.



STRANA 25

Odlišně lze THN stanovit s vyčerpávajícím zdůvodněním, např. vyšší u strojů výrazně zmodernizovaných, u kterých došlo ke zvýšení užitných vlastností a přitom toto není zohledněno ve zvýšené výchozí ceně nebo naopak THN nižší např. u strojů po generální opravě s evidentně podstandardní úrovní opravy. Přirážky a srážky při hodnocení technického stavu stroje ( ± PS) Přirážky a srážky se stanoví na základě výsledku prohlídky stroje. Přirážkou se ohodnotí zejména prokazatelné zvýšení užitné hodnoty po provedené běžné opravě nebo pokud je zřejmé, že stroj byl minimálně využíván. Srážkou se ohodnotí zejména zjevná porucha některého dílu stroje, vyšší opotřebení, nedostatečná údržba, deformace, koroze, znečištění stroje únikem provozních náplní, závady elektrické instalace, porušení bezpečnostních předpisů atd. Při hodnocení vlivu oprav na technickou hodnotu stroje nesmí zvýšení překročit hodnotu stroje továrně nového. Jakkoliv rozsáhlou a nákladnou opravou (v krajním případě složením stroje ze skupin a dílů továrně nových) nemůže být sestaven stroj, který by měl lepší vlastnosti než stroj továrně nový. Výchozí cena (CN v Kč) Výchozí cena stroje nebo zařízení je v podstatě reprodukční cenou, tj. cenou, kterou by bylo nutné vynaložit na pořízení stejného stroje či zařízení v době oceňování. Výchozí cenou je: a) V případě, že oceňovaný stroj je dostupný na trhu, je výchozí cenou pořizovací cena

nového stroje stejného typu zjištěná u výrobce, oficiálního prodejce nebo dovozce. b) V případě, že oceňovaný stroj se jako nový již nevyrábí, nedováží ani není dostupný na

trhu, stanoví se výchozí cena: b 1) Cenovým porovnáním

Porovnávají se zejména druh stroje, účel jeho používání, koncepce konstrukce stroje (použité konstrukční materiály, druh pohonu, univerzálnost použití atd.), výkonové parametry (velikost, hlavní rozměry, rozměry pracovních orgánů, max. počet výrobků za jednotku času atd.), kvalita provedení (životnost podstatných skupin, technická úroveň výroby, ekologie provozu atd.), podmínky výroby (stroj sériového provedení, kusová výroba, individuální výroba), cena stroje na zahraničním trhu, dostupnost servisu, náhradních dílů, opravitelnost.

b 2) Přepočtem historické ceny Pořizovací cena z podnikové evidence se přepočítá indexem růstu cen v příslušném

oboru od doby pořízení do data ocenění (indexy jsou pravidelně vydávány ČSÚ). Při použití pořizovací ceny v zahraniční měně je nutno provést přepočet měny kurzem k datu ocenění a zohlednit další okolnosti (clo, DPH, dovozní přirážku atd.).

Ve výchozí ceně je vždy třeba zohlednit technickou úroveň oceňovaného stroje tj. vliv morálního opotřebení. Časová cena (CČ v Kč) Časová cena zohledňuje stupeň opotřebení oceňovaného stroje ke dni ocenění. Vypočítá se vynásobením výchozí ceny CN výslednou technickou hodnotou stroje TH podělenou 100:



STRANA 26

CC CN TH= ×100

.

Výpočet obecné ceny (COB v Kč) Obecná cena stroje se vypočte vynásobením časové ceny CČ zjištěným koeficientem prodejnosti KP:

COB CC KP= × . Stanovení koeficientu prodejnosti (KP) Koeficient prodejnosti KP se vypočte z prodejních a časových cen strojů stejného případně srovnatelného typu opakovaných v období ocenění v dané lokalitě při prodejích na otevřeném trhu:

KP = průměrná cena prodejní/průměrná cena časová.

Pokud není oceňovaný stroj předmětem běžných prodejů, nelze koeficient prodejnosti vypočítat. V takovémto případě lze obecnou cenu stanovit pouze přibližně. 2.3.1. Základní pojmy a postup při oceňování hmotného movitého majetku Základní vztah pro cenu obvyklou (tržní hodnotu) lze zapsat následovně:

CO = CČ x K5

CČ = CV x K1 x K2 x K3 x K4

CO = cena obvyklá CČ = cena časová K1 až K4 = koeficienty (indexy) K5 = koeficient prodejnosti

1) Výchozí cena Jedná se v podstatě o reprodukční cenu. Jako výchozí cena může být použita historická pořizovací cena. K výpočtům mohou být použity výchozí pořizovací ceny v souladu se standardem dle Albert Bradáč – Úřední oceňování majetku 2005, CERM 2005, ISBN 80-7204-372-2, str. 279. Může být též použito pořizovacích cen z podnikové účetní evidence HIM vlastníka oceňovaného majetku. 2) K 1 – Index cen Používají se indexy cen získané ze systému časových řad ARAD (server ČNB ČR). ARAD je veřejná databáze, která je součástí informačního servisu České národní banky. Jejím cílem bylo vytvořit jednotný systém prezentace časových řad agregovaných statistických údajů. Převážná část těchto údajů pochází ze statistických zpracování prováděných přímo v ČNB. Je zde však možnost získat data převzatá z externích zdrojů, například z ČSÚ. Vybrané statistické údaje z ČSÚ jsou zde publikovány s jeho svolením.



STRANA 27

3) K 2 – Index MO Index morálního opotřebení. Tento index postihuje relativní morální opotřebení předmětného zařízení. 4) K 3 – Index TP/S Technická přirážka nebo srážka vzhledem ke stavu zařízení, opravám a údržbě. 5) K 4 – Index TH Technická hodnota věci. Technickou hodnotu s indexem TH = 1 (100 %) má továrně nový stroj, nepoužívaný a ne starší jednoho roku. 6) K 5 – Koeficient prodejnosti Tento koeficient postihuje momentální relativní prodejnost věci dle názoru znalce a okamžité situace na trhu s předmětným aktivem. Motorová vozidla se běžně oceňují podle znaleckého standardu č.I, schváleného ministerstvem spravedlnosti ČR dne 29.01.1990 pod č.j.36/90 -org. (Doc. Ing. Bradáč Albert, CSc.), poslední platná verze Znaleckého standardu č.I je verze 1-B z roku 1996, dále podle metodiky oceňování hmotného movitého majetku pro účely úvěrového řízení v České spořitelně, a.s., vypracované VUT-ÚSI v Brně (I.vydání 1995, Ing. Krejčíř Pavel, hlavní metodik) a navazujících odborných metodik v oboru oceňování majetku například v oblasti pojištění motorových vozidel. U ocenění osobních automobilů, užitkových a nákladních automobilů může být také použita metoda porovnávací, protože v dnešní době rozvinutý trh s ojetými osobními i nákladními automobily poskytuje pro použití této metody dostatek tržně prověřených informací. 2.4. Specifika oceňování pohledávek Při oceňování pohledávky můžeme vyjít například z metodiky popsané v literatuře [22] a [23], kde se oceňuje pohledávka z pohledu možné cese, tedy z pohledu, jakou hodnotu má pohledávka pro cesionáře. Hodnota pohledávky je daná její cenou při cesi. 2.4.1. Pohled na oceňování pohledávek z hlediska substančních metod oceňování Provede se analýza pohledávek s ohledem na lhůty jejich splatnosti, platební morálku a solventnost dlužníků. Krátkodobé a dlouhodobé úročené pohledávky ve lhůtě splatnosti oceníme v podstatě na úrovni nominální hodnoty. Dlouhodobé pohledávky neúročené a pohledávky po lhůtě splatnosti je třeba přepočítat odhadnutým koeficientem jejich zpeněžitelnosti (časovým, rizikovým faktorem) zohledňujícím pravděpodobnost jejich úspěšného vymožení či prodeje. Tyto koeficienty jsou většinou stanovovány empiricky (na základě zkušeností z podnikové sféry, likvidátorů a správců konkurzní podstaty) v závislosti na časovém intervalu po lhůtě splatnosti pohledávky. V literatuře [16] jsou například udávány tyto hodnoty uvedené v tabulce číslo 1.



STRANA 28

Tabulka 1: Tabulka vymožitelnosti pohledávek dle doby po splatnosti Počet dnů po lhůtě splatnosti Vymožitelnost v % ve lhůtě splatnosti 97 až 100 do 30 dnů 90 30 až 90 dnů 70 90 až 180 dnů 50 180 až 365 dnů 20 nad 365 dnů 0 Uvedené hodnoty nepředstavují dogma, je s nimi nutno pracovat uváženě a slouží spíše k orientačnímu ocenění většího bloku různorodých pohledávek než k ocenění individuální pohledávky o větší nominální hodnotě. U pohledávek se oceňují i pohledávky vedené v podrozvahových evidencích (například vyfakturované pohledávky ze smluvních pokut). Zde se oceňuje jejich reálná hodnota (dobytnost) k datu ocenění se zohledněním nákladu na jejich získání (vymožení), např. soudních poplatků, apod. Přecenění pohledávek k datu ocenění je tedy možné provést: ⇒ metodou indexování časovým - rizikovým faktorem, ⇒ individuálním přeceněním, které je však možné pouze u relativně menšího souboru

pohledávek. Metodu lze v podstatě použít i tehdy, když dlužník s věřitelem nespolupracuje a neposkytuje mu o sobě požadované ekonomické informace. O tuto metodu (modifikovanou na konkrétní podmínky v bankovním sektoru) se v podstatě opírá opatření ČNB č. 193/1998Sb. 2.4.2. Pohled na oceňování pohledávek z hlediska výnosových metod oceňování Při použití výnosových metod oceňování majetku vycházíme z toho, že základní vlastností takto oceňovaného majetku je přinášet v budoucnu volné peněžní toky svým vlastníkům. Lze-li vytvořit hodnověrný časový plán splácení pohledávky ať už z volných peněžních toků pocházejících z vlastní provozní činnosti dlužníka či z volných peněžních toků pocházejících z postupných prodejů majetku dlužníka při postupném útlumu či restrukturalizaci jeho činnosti, můžeme pro ocenění pohledávky použít výnosových metod (ocenit pohledávku současnou hodnotou budoucích předpokládaných volných peněžních toků určených k jejímu splácení). Vytvoření hodnověrného splátkového kalendáře předpokládá plnou spolupráci dlužníka, i tak je nutno do použité diskontní úrokové míry zakomponovat faktor zvýšeného rizika. Další zvýšení diskontní úrokové míry respektuje riziko spojené s uhrazováním pohledávky volnými peněžními toky z postupných prodejů majetku dlužníka. Podrobně je metoda popsána v literatuře [23], zejména v souvislosti s oceňováním individuálních pohledávek bank za dlužníky z úvěrových obchodů.



STRANA 29

3. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE, NÁLEZ A OCENĚNÍ Soubor aktiv sloužících provozování podniku je tvořen majetkem a jinými penězi ocenitelnými složkami a osobními složkami podniku podniku Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ 45475016, Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno. 3.1. Vlastník oceňovaného souboru aktiv Obchodní jméno : Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ : 45475016, Jednající : správcem konkursní podstaty Mgr. Jiřím Zrůstkem, Sídlo : Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno, Zapsaná : v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 4739, Základní kapitál : 102.000,-Kč, zapsaný, plně splacen. Společníci: - Ing. Jiří Zimula, Bohuslava Martinů 15, Brno, jehož vklad do základního kapitálu

stávající společnosti činí 51.000,-Kč (relativní výše podílu 50%, vklad splacen ve výši 100%),

- Miroslav Ponížil, Dornych 78, Brno, jehož vklad do základního kapitálu stávající společnosti činí 51.000,-Kč (relativní výše podílu 50%, vklad splacen ve výši 100%).

Předmětem podnikání společnosti je: - podnikání v oblasti nakládání s odpady, - kovářství, - zámečnictví, - výroba nástrojů, - slévání železných i neželezných obecných kovů, - obchodní živnost : nákup zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej. Společnost byla založena v roce 1992. Zpočátku byla zaměřena na výrobu uměleckých odlitků a kování z neželezných kovů a jejich slitin. Dalším důležitým oborem podnikání byly rekonstrukce litinových a neželezných prvků památkových objektů. Doplňkovým oborem byl výkup železného a neželezného šrotu a následné nakládání s tímto odpadem. V roce 1994 odkoupil podnik slévárnu šedé litiny od TOS Svitavy, a.s. a vytvořil zde provoz s cca 90 zaměstnanci a kapacitou 2.200 tun odlitků ročně. Výroba odlitků z šedé litiny se tak stala nosným výrobním programem podniku. Hlavním vyráběným sortimentem jsou odlitky pro výrobu částí obráběcích a jiných strojů (skříně, lože, supporty, vřeteníky, stojany, trubky, řemenice, víka atd.). Usnesením Městského soudu v Brně ze dne 2. prosince 2002, č.j. 69 Nc 4484/2002, které nabylo právní moci dne 17. dubna 2003, byla nařízena exekuce proti povinnému Kovolijecká huť & Georg Mettal, spol. s r.o., IČ: 45 47 50 16 k uspokojení pohledávky oprávněného Zdravotní pojišťovna METAL-ALIANCE, Kladno, Čermákova 1951. Provedením exekuce byl pověřen exekutor JUDr. Jitka Studená, Exekutorský úřad v Přerově, Palackého 46. Usnesením Městského soudu v Brně ze dne 19. června 2003, č.j. 64E 34/2003, které nabylo právní moci dne 25. března 2004, byl nařízen výkon rozhodnutí prodejem podniku



STRANA 30

Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ: 45 47 50 16 k uspokojení pohledávek oprávněného: Okresní správa sociálního zabezpečení, Erbenova 1, Svitavy. Správcem podniku byl ustanoven: Ing. Vlasta Kovalová, Renneská 43, Brno. Usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 4.října 2005 číslo jednací 45 K 45/2005-18 byl prohlášen konkurs na majetek dlužníka Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o. , se sídlem Brno, Bohuslava Martinů 15. Konkursní správce: Mgr. Jiří Zrůstek Blansko, Čelakovského 6 3.2. Metodika stanovení hodnoty souboru aktiv sloužících provozování podniku 3.2.1. Právní aspekty Podnik a obchodní jmění je definován v §5 a §6 zákona číslo 513/91Sb. obchodního zákoníku v platném znění následujícím způsobem. § 5 (1) Podnikem se pro účely tohoto zákona rozumí soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit. (2) Podnik je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu. Tím není dotčena působnost zvláštních právních předpisů vztahujících se k nemovitým věcem, předmětům průmyslového a jiného duševního vlastnictví, motorovým vozidlům apod., pokud jsou součástí podniku. § 6 (1) Obchodním majetkem podnikatele, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákona rozumí majetek (věci, pohledávky a jiná práva a penězi ocenitelné jiné hodnoty), který patří podnikateli a slouží nebo je určen k jeho podnikání. Obchodním majetkem podnikatele, který je právnickou osobou, se rozumí veškerý jeho majetek. (2) Pro účely tohoto zákona se soubor obchodního majetku a závazků vzniklých podnikateli, který je fyzickou osobou, v souvislosti s podnikáním označuje jako obchodní jmění (dále jen „jmění”). Jměním podnikatele, který je právnickou osobou, je soubor jeho veškerého majetku a závazků. (3) Čistým obchodním majetkem je obchodní majetek po odečtení závazků vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním, je-li fyzickou osobou, nebo veškerých závazků, je-li právnickou osobou. (4) Vlastní kapitál tvoří vlastní zdroje financování obchodního majetku podnikatele a v rozvaze se vykazuje na straně pasiv. Právní rámec ocenění z pohledu předmětu ocenění je dán zákonem č.328/1991Sb. (Zákon o konkursu a vyrovnání) v platném znění a pokud jde o použité metody, lze podpůrně vycházet s ustanovení daných zákonem č.151/1997Sb. (Zákon o oceňování majetku) a vyhláškou číslo 540/2002Sb. v platném znění.



STRANA 31

Zákon číslo 328/1991Sb. O konkursu a vyrovnání v platném znění upravuje problematiku prodeje souboru aktiv sloužících provozování podniku následovně: § 18a (1) Podnik3) se do soupisu zapisuje jako soubor; ze soupisu však musí být zřejmé, co vše do tohoto souboru patří ke dni soupisu. (2) Prohlášením konkursu nekončí provozování podniku. Toto provozování bude ukončeno jen tehdy, rozhodne-li tak po vyjádření věřitelského výboru soud. (3) Po prohlášení konkursu do rozhodnutí soudu o ukončení provozování podniku může správce se souhlasem věřitelského výboru učinit opatření potřebná k zajištění dalšího provozování podniku,3a) a se souhlasem věřitelského výboru uzavřít smlouvy o úvěru za účelem financování vývozu poskytnutého podle zvláštního zákona (§ 14a odst. 1); ustanovení zvláštních zákonů o podmínkách provozování podniku, popřípadě výkonu povolání či podnikání tím nejsou dotčena. 3) § 5 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. § 27a Se souhlasem soudu a po vyjádření věřitelského výboru může správce zpeněžit věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které slouží provozování podniku, jednou smlouvou; jinak se pro tuto smlouvu přiměřeně použijí ustanovení obchodního zákoníku;4b) z úpadce na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti z pracovněprávních vztahů s výjimkou nároků vzniklých do účinnosti smlouvy. Výtěžek tohoto prodeje je součástí celkového výtěžku zpeněžení konkursní podstaty a nemůže sloužit pouze ke krytí závazků souvisejících s prodávaným podnikem. 4b) § 476 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Zákon 151/1997Sb. – Zákon o oceňování § 24 Oceňování podniku (1) Podnik nebo jeho část (dále jen "podnik") se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků zjištěných podle tohoto zákona sníženým o ceny závazků. (2) Stanoví-li tak vyhláška, oceňuje se podnik výnosovým způsobem, popřípadě jeho kombinací s oceněním podle odstavce 1. (3) Ocenění podniku výnosovým způsobem se zjistí jako součet diskontovaných budoucích čistých ročních výnosů podniku. Způsob zjištění těchto výnosů a diskontování stanoví vyhláška. (4) Jestliže je při prodeji podniku sjednaná cena vyšší než cena zjištěná podle odstavce 1 nebo 2, ocení se podnik cenou sjednanou. Rozdíl mezi sjednanou cenou a cenou zjištěnou se považuje za cenu dobré pověsti podniku. 3.2.2. Aspekty ocenění Při stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) souboru aktiv sloužících provozování podniku je tedy dle výše uvedených právních norem možno postupovat v zásadě dvěma metodami: - metodou substanční, tedy ocenit cenou obvyklou jednotlivé složky aktiv, přitom je

účelné vycházet z položek rozvahy sestavené ke dni ocenění (31.12.2005) a z inventurních soupisů majetku dodaných vlastníkem. Ocenění jednotlivých položek je posléze provedeno s přihlédnutím k obsahové náplni jednotlivých položek rozvahy. Položky rozvahy, u nichž účetnictví zobrazuje stav věrně, není nutno oceňovat a jejich účetní hodnotu lze považovat za cenu obvyklou,



STRANA 32

- metodou výnosovou, tedy ocenit soubor aktiv sloužících provozování podniku z hlediska jejich produkční schopnosti analogickým postupem, jakým se oceňuje jmění podniku, tedy na základě diskontovaných budoucích dosažitelných čistých peněžních toků z provozování tohoto souboru aktiv,

Protože hospodaření podniku úpadce prošlo v uplynulých letech značnými výkyvy, bude jako nosná metoda zvolena metoda substančního ocenění jednotlivých, částečně agregovaných, položek souboru aktiv sloužících provozování podniku. Výnosový přístup bude aplikován podpůrně na hospodářské výsledky roku 2005, v němž došlo následkem zlepšení podmínek na trhu slévárenských výrobků ke stabilizaci produkce podniku a k využití jeho produkční schopnosti. Při stanovení hodnoty aktiv jsou oceněny následující položky:

1. Dlouhodobý majetek nemovitý (pozemky a stavby) je oceněn cenou obvyklou (tržní hodnotou) výnosovým způsobem s ohledem na jeho hospodářskou využitelnost a tržní cena nájmů ve srovnatelném místě k datu ocenění, Vlastníkem byly dodány inventurní soupisy:

- pozemků, - staveb.

Dále byly vlastníkem dodány listiny prokazující vlastnické právo (výpis z katastru nemovitostí) a kopie katastrální mapy.

2. Dlouhodobý majetek movitý je oceněn cenou obvyklou v souladu s metodikou

popsanou v části 2.3. tohoto znaleckého posudku. Vlastníkem byly dodány následující inventurní soupisy:

- dlouhodobého majetku (hmotného i nehmotného), který byl odepisován daňově,

- dlouhodobého majetku (hmotného i nehmotného), který nebyl odepisován daňově,

- dlouhodobého majetku (hmotného i nehmotného), který je veden pouze v operativní evidenci,

- dlouhodobého majetku (hmotného), který není evidován v účetnictví a byl nalezen při inventuře.

Tyto soupisy byly doplněny soupisy majetku podle příslušných účtů a podle umístění majetku. Samostatně jsou oceněny osobní a užitkové automobily nabyté po splaceném leasingu, neboť při jejich ocenění se postupuje podle speciální metodiky.

3. Oběžná aktiva, kde předmětem znaleckého ocenění jsou pohledávky po lhůtě

splatnosti. Ostatní položky oběžných aktiv (zejména zásoby) jsou v účetnictví vlastníka zobrazeny dostatečně věrně a byly aktualizovány provedenou inventurou. Vlastníkem byly dodány inventurní soupisy pohledávek po lhůtě splatnosti, u těchto pohledávek jsou stanoveny jejich souhrnné ceny obvyklé oceněním substanční metodou v závislosti na době po splatnosti, a to ve skupinách podle doby po splatnosti.

Ostatní položky aktiv nebyly předmětem přecenění tímto znaleckým posudkem, protože jejich dostatečně věrný obraz v podobě ceny obvyklé je zachycen v účetnictví



STRANA 33

vlastníka. Opravná položka aktivní (oceňovací rozdíl k nabytému majetku) byla z rozvahy při ocenění aktiv vyloučena. 3.3. Podklady pro ocenění

1. Výpis z obchodního rejstříku Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ

45475016, Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, číslo vložky 4739.

2. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4551, k.ú.760960 Svitavy-předměstí. 3. Kopie katastrální mapy, k.ú. Svitavy-předměstí, mapový list 0-8/32. 4. Účetní výkazy (rozvaha, výkaz zisku a ztráty) společnosti Kovolijecká huť &

Georg Metall, spol. s r.o. ze roky 2002, 2003, 2004. 5. Účetní výkazy (rozvaha, výkaz zisku a ztráty) společnosti Kovolijecká huť &

Georg Metall, spol. s r.o. k 03.10.2005 a k 31.12.2005 včetně inventury majetkových účtů ke dni 31.12.2005.

6. Inventurní soupisy: - dlouhodobého majetku (hmotného i nehmotného), který byl odepisován daňově, - dlouhodobého majetku (hmotného i nehmotného), který nebyl odepisován daňově, - dlouhodobého majetku (hmotného i nehmotného), který je veden pouze v operativní evidenci, - dlouhodobého majetku (hmotného), který není evidován v účetnictví a byl nalezen při inventuře.

7. Technické průkazy oceňovaných osobních a dodávkových automobilů. 8. Seznam pohledávek po lhůtě splatnosti k 31.12.2005. 9. Znalecký posudek o ceně nemovitostí číslo 1031/2003 ze dne 20. května 2003

podaný znalcem Ing. Radoslavem Vaňáčkem, Pod Nemocnicí 9, 625 00 Brno. 10. Znalecký posudek č. 869-135/03 o stanovení hodnoty hmotného majetku ze dne

31.července 2003 podaný AREAS BRNO spol. s. r.o. Znalecký ústav, Jílkova 2503/203, 615 00 Brno.

11. Znalecký posudek číslo 080/2004 ve věci ocenění složek jmění a stanovení ceny podniku společnosti Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ 45475016 se sídlem Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno. Ocenění provedeno ke dni 31.03.2004, posudek vyhotoven ke dni 31.05.2004, posudek podal Doc. Ing. Pavel Legát, CSc., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR pod zn. 44/2000 –Zn.

12. Smlouvy ve vztahu k možnostem užívání těch prostor areálu TOS Svitavy a.s., které nejsou majetku úpadce.

13. Místní šetření v sídle společnosti Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o. provedené dne 01.03.2006.

14. Informace sdělené zástupci a zaměstnanci společnosti Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o.



STRANA 34

3.4. Ocenění nemovitostí Předmětem ocenění je soubor nemovitostí, umístěný v bývalé části areálu podniku TOS Svitavy, a.s., k.ú. Svitavy-předměstí. Tato část je vyznačená v kopii katastrální mapy v příloze tohoto znaleckého posudku. Vlastník majetku: Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o. Adresa vlastníka majetku: Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno IČ: 45475016 Kód katastrálního území: 760960 Název katastrálního území: Svitavy-předměstí Název obce: Svitavy, kód 577731 Kód okresu: 3609 Název okresu: Svitavy List vlastnictví: 4551 Poloha v obci: zóna obytná, rozsáhlé chráněné území Místní šetření: 01.03.2006 a dříve v souvislosti se ZP číslo 080/2004 3.4.1. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou následující části nemovitosti (stavby, jiné objekty, pozemky), uvedené v tabulce číslo 2. Rozměry jednotlivých oceňovaných objektů byly čerpány z dokumentace a ze znaleckého posudku uvedeného v kapitole 3.3 Podklady pro ocenění pod položkou ad. 11. Tabulka 2: Součásti oceňovaných nemovitostí

HLAVNÍ STAVBY Číslo Položka Parcela p.č. Vyhl. č.540/2002Sb.

1Administrativní budova 1561/14 §3 2Sklad modelů 1561/11 §3 3Garáž 1561/10 §8 4Hlavní objekt slévárny 1561/14 §3 5Přístavba slévárny 1561/14 §3 6Formovna 1561/14 §3 7Cídírna 1561/14 §3 8Přístavek cídírny 1561/14 §3 9Ocelový přístřešek-šrotárna 1561/14 §3

10Přístřešek jeřábové dráhy 1561/17 §3 VEDLEJŠÍ STAVBY Číslo Položka Parcela p.č. Vyhl. č.540/2002Sb.

11Sklad olejů 1561/10 §7 12Ocelový přístřešek-sklad forem 1561/14 §7 13Regulační stanice plynu 1561/14 §7

VENKOVNÍ ÚPRAVY



STRANA 35

Číslo Položka Parcela p.č. Vyhl. č.540/2002Sb. V1 Vozovka §4 V2 Vozovka z panelů §10 V3 Přípojka vody §10 V4 Kanalizace dešťová §10 V5 Kanalizace splašková §4 V6 Šachty dešťové kanalizace §10 V7 Šachty splaškové kanalizace §10 V8 Plynovod §10 V9 Plot z vlnitého plechu §10 V10 Plot z drátěného pletiva §10 V11 Dřevěný plot do bet.sloupků §10 V12 Zděný plot do sloupků §10 V13 Plechový plot do sloupků §10

POZEMKY p.č. druh výměra (m2)

1561/7 zastavěná plocha 234 1561/10 zastavěná plocha 50 1561/11 zastavěná plocha 508 1561/12 zastavěná plocha 19 1561/14 zastavěná plocha 3510 2246/2 ostatní plocha 3272 Poznámka Geometrickým plánem číslo 1206-412/2000 byla z parcely p.č. 2246/2 oddělena parcela p.č. 3387 o výměře 21m2 (zastavěná plocha, na níž je umístěn objekt Prefa garáže). V předaném výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 4551) však tato skutečnost zanesena není. Vzhledem k velikosti nově vzniklé parcely nemá tato skutečnost téměř žádný vliv na výši ocenění. V souvislosti s objekty budou oceněny i rozvody médií, které jsou v účetnictví evidovány samostatně. Do hodnoty souboru aktiv sloužících provozování podniku vstupují zůstatkovou účetní cenou. 3.4.2. Stanovení výnosové hodnoty nemovitosti Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu tržní ceny, respektive obvyklé ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosovou hodnotu nemovitostí je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou

kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu),

2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitostí za delší časové období na současnou hodnotu tj. stanovení hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitostí.

Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování proměnného toku příjmů za delší časové období. Je ale také nutné odhadnout a diskontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období.



STRANA 36

V přechodném období ekonomiky, ve kterém se stále ještě Česká republika nachází, je však toto vytváření dlouhodobějších prognóz často problematické a diskutabilní. Je proto diskontování budoucích výnosů vhodnější k používání v již stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde již nedochází k výraznějším změnám vstupních údajů pro výpočet a kde trh s nemovitostmi je již bez větších výkyvů stabilizovaný. Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu tržní ceny je zatím dávána přednost způsobu stanovení výnosové hodnoty kapitalizací stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle vztahu

výnosová hodnota = (stabilizovaný výnos/míra kapitalizace) x 100. Při kapitalizace trvale dosažitelného ročního výnosu je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžitého ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos z nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitostí, není možné považovat za hodnotu fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především na výši úrokové míry z vkladů, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitostí výnosovou metodou v úvahu a považovat ji za jeden z podkladů odhadu tržní ceny. Metoda vychází z předpokladu, že majitel nemovitosti pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozováním a pronajímáním objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tvz. „věčnou rentu“ nemovitosti (staveb a pozemku). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření věčné renty je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením zdrojů na obnovu stavby tak, aby byl „střádán“ kapitál na konstrukce a modernizace prodlužující životnost budov, nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Volba míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Vychází se při tom z možného průměrného bezrizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitosti (tj. zvýšení o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti). Míra kapitalizace může kvantitativně postihovat i takové faktory, jakými jsou nespecifikované ekologické zátěže, nejistota v množství a kvalitě budoucích nájemců, prodej oceňované nemovitosti v rámci souboru majetku, požadavek na rychlost realizace prodeje atd.). Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze „čisté nájemné“, bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním nemovitosti (např.: teplo, teplou vodu, vodné a stočné, elektrickou energii, případně další služby). Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosů. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, tj. pro odhad obvyklé ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti.



STRANA 37

Výnosová hodnota se tedy zjišťuje u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz, případně z modelování těchto nákladů a výnosů porovnáním s realizovatelnými náklady a výnosy obdobných nemovitostí. Do nákladů se započítávají odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Pro výpočet výnosové hodnoty samostatně pronajímatelných budov a výrobních hal jsou roční náklady spojené s provozem oceňovaných nemovitostí jako celku stanoveny na základě statistických údajů z databází a v souladu s ustanovením §22 odst.4 vyhlášky číslo 540/2002Sb. v platném znění. Diskontní úrokovou případně kapitalizační míru volíme většinou v souladu s vyhláškou číslo 540/2002Sb. ve znění její poslední novely vyhláškou číslo 452/2003Sb. ve výši podle přílohy číslo 15 vyhlášky. Tato kapitalizační míra však ne v každém případě reflektuje objektivně existující specifická rizika či tržní výhody. Tyto faktory mohou použitou kapitalizační míru ovlivnit směrem zejména k vyšším, ale i nižším hodnotám. Současná hodnota nemovitostí z výnosové metody je pak určena : d) stanovením množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu, e) stanovením odpovídající kapitalizační míry, f) využitím kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní

úroveň Při výpočtu výnosové hodnoty lze alespoň podpůrně použít postup, kterým se cena zjištěná stanovuje v souladu s ustanoveními §21 a §22 vyhlášky číslo 540/2002Sb. v platném znění. Tyto paragrafy upravují oceňování určitých nemovitostí výnosovým způsobem (viz. následující citace). §21 vyhlášky č. 540/2002Sb. v platném znění (1) Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, která by se oceňovala při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se taková stavba výnosovým způsobem. (2) Je-li pronajata část stavby typu B, F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 2 a typu C, I, J podle přílohy č. 3, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem užití, ocení se výnosovým způsobem. Nájemné v nepronajatých částech se dopočte ve výši obvyklého nájemného (§ 2 odst. 1 zákona). (3) Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců 1 a 2, ale i stavbám oceňovaným nákladovým způsobem, zahrne se do výnosového způsobu tehdy, převažuje-li jeho užití spolu se stavbou oceňovanou výnosovým způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak. (4) Stavby pro energetiku, jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice, se pro účely výnosového ocenění posuzují vždy jako stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu. § 22 vyhlášky č. 540/2002Sb. v platném znění (1) Cena nemovitostí uvedených v § 21 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce

CV = N/p x 100, kde



STRANA 38

CV …. cena zjištěná výnosovým způsobem, N … roční nájemné upravené podle následujících odstavců, P … míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 15; u staveb s víceúčelovým užitím se

použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace.

(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného, a nejsou-li k disposici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení obvyklé ceny (§ 2 odst. 1 zákona). Použití obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněno. Do podlahové plochy se nezapočítávají společné prostory staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Nepronajaté prostory, jejichž stavebně technický stav (havárie) neumožňuje užívání bez závad nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, se do výpočtu nájemného nezahrnou. (3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí. (4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo část stavby podle odstavců 2 a 3 se sníží o: a) nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, b) 5 % z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků (§ 10 zákona) nebo § 28, jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejného subjektu, přičemž se vychází pouze ze zastavěné plochy stavbou oceňovanou podle § 21 odst. 1 a 2, c) odpisy vypočtené z ceny zjištěné nákladovým způsobem podle vzorce

o = (CN x i)/((1+i)n +1), kde o… výše ročního odpisu, CN… cena oceňované stavby zjištěná dle hlavy první včetně příslušenství, bez Kp, i… úroková míra setinná 0,03, n… předpokládaná další ekonomická životnost stavby v letech, nejvýše 30, přitom při použití analytické metody výpočtu opotřebení 1 ≤ n ≤ 30, při použití lineární metody výpočtu opotřebení 1 ≤ n ≤ C - B a C ≥ B/,85; C se zaokrouhlí na celé číslo, B… skutečné stáří stavby v letech, C… předpokládaná celková životnost stavby v letech, d) náklady na údržbu a opravy ve výši 0,5 % pro stavbu ve velmi dobrém stavu a ve výši až 1% pro stavbu ve stavu horším, a to z ceny stavby včetně příslušenství zjištěné nákladovým způsobem, bez odpočtu opotřebení a bez Kp, e) náklady na správu podle účetní evidence, f) částku daně z nemovitosti, není-li stavba od daně osvobozena, g) částku pojistného, je-li nemovitost pojištěna. (5) Roční nájemné upravené podle odstavce 4 nesmí být nižší než 40 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3. (6) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí. Při stanovení ceny obvyklé nemovitostí, které jsou součástí souboru oceňovaných aktiv, vyjdeme z údajů o těchto nemovitostech a z jejich ocenění cenou zjištěnou znaleckým posudkem číslo 080/2004 dle bodu ad. 11 podkapitoly 3.3. tohoto znaleckého posudku. 3.4.3. Hlavní stavby - popis



STRANA 39

1. Administrativní budova Administrativní budova se nachází uprostřed areálu, má dvě NP, je nepodsklepená se sedlovou střechou s malým spádem. 1.NP – kanceláře, laboratoře, sklad, je propojeno se svařovnou. 2.NP – kanceláře, chemická laboratoř, šatny, sociální zázemí – přístupné i vnějším ocelovým schodištěm. Obvodové zdivo z tvárnic tl. 25cm, základy, střešní vazníky a stropy – betonové konstrukce. Krytina střechy ze svařovaných asfaltových pásů, klempířské konstrukce pozinkované, vnitřní omítky vápenné, vnější vápenocementové s nástřikem. Obklady na WC, v umývárnách a sprchách. Schody betonové. Dveře hladké, prosklenné a laťové, okna dřevěná zdvojená, podlahy PVC, dlažby. Kotelna na ZP v 1.NP, elektroinstalace 220/380V, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody, kanalizace a plynu. Kuchyňka u místnosti ředitele, speciální výbava laboratoří. Objekt nese známky dobré údržby, stáří 61 roků. PZP (průměrná zastavěná plocha podlaží) PVP (průměrná výška podlaží) 1.NP: 31,90x10,30 =327,57m2 2,78m 2.NP: 31,90x10,30 =327,57m2 2,78m Stáří 63 let, životnost 100 let. 2. Budova skladu modelů Budova má dvě NP, je nepodsklepená se sedlovou střechou s malým spádem. Budova je využitá jako sklad, dílny a ubytovna, místnosti tohoto druhu jsou v obou NP. Obvodové zdivo z tvárnic tl. 25cm, základy, střešní vazníky a stropy – betonové konstrukce. Krytina střechy ze svařovaných asfaltových pásů, klempířské konstrukce pozinkované, vnitřní omítky vápenné, dvouvrstvé, vnější vápenocementové s nástřikem. Obklady na WC, v umývárnách a sprchách v prostoru ubytovny. Schody betonové. Dveře hladké, prosklenné a laťové, okna dřevěná v 1.NP jednoduchá, ve 2.NP zdvojená, podlahy PVC, dlažby. Vytápění akumulačními kamny, elektroinstalace 220/380V, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody z elektrického bojleru, kanalizace. Objekt nese známky dobré údržby, stáří 61 roků. PZP (průměrná zastavěná plocha podlaží) PVP (průměrná výška podlaží) 1.NP: 49,80x10,30 =512,94m2 2,79m 2.NP: 49,80x10,30 =512,94m2 2,78m Stáří 63 let, životnost 100 let. 3. Garáž Jde o monolitickou betonovou garáž na betonových základech, osazená na podezdívce do výšky 1m. Střecha plochá, krytina ze svařovaných asfaltových pásů, stěny a povrch upravené pačokováním, podezdívka omítnutá. Podlaha betonová, vrata ocelová, větrání mřížkami. Objekt nese známky dobré údržby, stáří 9 roků. OP (obestavěný prostor) =3,35x5,45x3,45=62,99m3. Stáří 10 let, životnost 60 let. 4. Hlavní objekt slévárny Jde o jednoprostorovou halu, nepodsklepenou, o jednom nadzemním podlaží se soustavou technologických kanálů. Základy jsou betonové, ostatní konstrukce kovové. Příhradový skelet se sloupy, příhradovými sedlovými vazníky, ocelovými a dřevěnými krokvemi,



STRANA 40

střešními deskami s plechovou krytinou v kombinaci s asfaltovými svařovanými pásy. Obvodový plášť je cihelný s pruhem jednoduše zasklených ocelových oken, dveře a vrata ocelová. Zdivo omítnuté, ocelové konstrukce opatřené nátěry. Elektroinstalace 220/380V, silová. Podlaha betonová, schody ocelové, vytápění teplovzdušnými agregáty na ZP, vodovod, kanalizace, zemní plyn, rozvod teplé vody. Stáří 61 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. PZP (průměrná zastavěná plocha podlaží) PVP (průměrná výška podlaží) 1.NP: 60,80x16,40 =997,12m2 10,70m Stáří 63 let, životnost 100 let. 5. Přístavba slévárny Jde o jednoprostorovou halu o jednom nadzemním podlaží, nepodsklepenou, s pultovou střechou, přistavenou podél delší strany hlavní haly slévárny v roce 1977. Základy jsou betonové, ostatní konstrukce kovové. Obvodový plášť je cihelný s pruhem jednoduše zasklených ocelových oken. Zdivo omítnuté, ocelové konstrukce opatřené nátěry. Podlaha betonová, vytápění teplovzdušnými agregáty na ZP, elektroinstalace 220/380V. Strřešní krytina ze svařovaných asfaltových pásů. Stáří 27 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. PZP (průměrná zastavěná plocha podlaží) PVP (průměrná výška podlaží) 1.NP: 60,30x4,50 =271,35m2 7,85m Stáří 29 let, životnost 100 let. 6. Objekt formovny Jde o jednoprostorovou halu o jednom nadzemním podlaží, nepodsklepenou, s technologickými kanály. Základy jsou betonové, ostatní konstrukce kovové sloupy kruhového profilu a příhradovými, pultovými střešními nosníky. Obvodový plášť haly je vyzdívaný. Zateplení střechy je provedeno heraklitovými deskami, prosvětlení haly střešními světlíky. Krytina pozinkovaný plech. Úprava povrchů omítkou a nátěry. Ocelové schody součástí technologie. Vrata a dveře ocelová a sololitová. Okna ocelová, jednoduchá, podlahy betonové. Vytápění teplovzdušnými agregáty na zemní plyn. Elektrická instalace 220/380V, bleskosvod, rozvod vody, zemního plynu, kanalizace, bez rozvodu teplé vody. Stáří 27 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. PZP (průměrná zastavěná plocha podlaží) PVP (průměrná výška podlaží) 1.NP: 41,65x15,29 =636,83m2 8,15m Stáří 29 let, životnost 100 let. 7. Objekt cídírny Jde o jednoprostorovou halu o jednom nadzemním podlaží, nepodsklepenou, s polootevřenou vestavbou lakovny. Základy jsou betonové, konstrukční systém železobetonový, montovaný, těžký skelet se střešními, sedlovými, nízkými vazníky. Obvodový plášť haly je vyzdívaný. Střešní desky betonové, kazetové, krytina ze svařovaných asfaltových pásů. Klempířské práce z pozinkovaného plechu.Úprava povrchů omítkou a nátěry. Vrata a dveře ocelová a sololitová. Okna ocelová, jednoduchá, podlahy betonové. Vytápění teplovzdušnými agregáty na zemní plyn. Elektrická instalace 220/380V, bleskosvod, rozvod vody, zemního plynu, kanalizace. Stáří 27 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. PZP (průměrná zastavěná plocha podlaží) PVP (průměrná výška podlaží) 1.NP: 18,50x30,60 =566,10m2 9,80m



STRANA 41

Stáří 29 let, životnost 100 let. 8. Objekt přístavku cídírny Zděná dvoupodlažní stavba s plochou střechou, obsahuje sociální zařízení pro cídírnu a slévárnu. Základy jsou betonové, obvodové konstrukce zděné, stropy železobetonové. Plochá střecha má krytinu ze svařovaných asfaltových pásů, klempířské práce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné, dvouvrstvé, venkovní vápenocementové. Podlahy betonové, PVC i dlažba. Dřevěné dveře i zdvojená okna. Ve 2.NP vlastní kotel na zemní plyn a ohřev teplé vody. Elektroinstalace 220/380V, bleskosvod, rozvody vody, zemního plynu, teplá voda, kanalizace. Stáří 27 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. PZP (průměrná zastavěná plocha podlaží) PVP (průměrná výška podlaží) 1.NP: 18,50x6,20 =114,70m2 3,60m 2.NP: 18,50x6,20 =114,70m2 3,60m Stáří 29 let, životnost 100 let. 9. Objekt ocelový přístřešek - šrotárna Stavba o jednom NP, nepodsklepená, situovaná podél obvodové zdi hlavního objektu slévárny. Zastavěná plocha větší než 150m2, OP větší než 400m3, jde tedy o halovou stavbu. Konstrukční řešení kovové sloupy na betonových patkách, průvlaky z trubek, opatřené nátěry. Střecha pultová s dřevěnými krokvemi, podbíjením a plechovou krytinou. Jde o stavbu v jednoduchém provedení. Stáří 27 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. PZP (průměrná zastavěná plocha podlaží) PVP (průměrná výška podlaží) 1.NP: 12,00x30,00 =360,00m2 6,70m Stáří 29 let, životnost 100 let. 10. Objekt ocelový přístřešek – jeřábová dráha Jednoduchá, otevřená ocelová konstrukce, kryjící jeřábovou dráhu. Zastavěná plocha větší než 150m2, OP větší než 400m3, jde tedy o halovou stavbu. Základy a podlaha betonové, svislé a střešní konstrukce i nosníky jeřábové dráhy ocelové. Stáří 27 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. PZP (průměrná zastavěná plocha podlaží) PVP (průměrná výška podlaží) 1.NP: 9,50x24,00 =228,00m2 8,30m Stáří 29 let, životnost 100 let. 3.4.4. Vedlejší stavby 11. Objekt VS - sklad olejů Zděná, jednopodlažní, nepodsklepená stavba s plochou střechou. Základy betonové, obvodové zdivo cihelné tl.30cm, plochá střecha s krytinou ze svařovaných asfaltových pásů. Vnitřní omítky vápenné, hrubé, vnější brizolitová. Elektroinstalace 220/380V, bleskosvod, uzemnění, dvoje ocelová vrata. Stáří 27 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. Tvoří vedlejší stavbu ke slévárně. OP (obestavěný prostor) =5,90x8,70x3,47=178,12m3 Stáří 29 let, životnost 80 let.



STRANA 42

12. Objekt VS – ocelový přístřešek – sklad forem Zděná, jednopodlažní, nepodsklepená stavba s plochou střechou z trapézového plechu.. Stáří 8 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. Tvoří vedlejší stavbu ke slévárně, slouží účelově jako přístřešek na skladování forem. OP (obestavěný prostor) =3,40x11,25x5,11=195,46m3 Stáří 10 let, životnost 40 let. 13. Objekt VS – objekt regulační stanice plynu a kompresorovny Zděná, jednopodlažní, nepodsklepená stavba s plochou střechou. Základy betonové, obvodové zdivo cihelné tl.30cm, plochá střecha s krytinou ze svařovaných asfaltových pásů. Vnitřní omítky vápenné, hrubé, vnější brizolitová. Elektroinstalace 220/380V, bleskosvod, uzemnění, dvoje ocelová vrata. Stáří 27 roků, technický stav dobrý, prováděna běžná údržba. Tvoří vedlejší stavbu ke slévárně. OP (obestavěný prostor) =12,20x3,70x3,45=155,73m3 Stáří 29 let, životnost 80 let. 3.4.5. Ocenění hlavních a vedlejších staveb Cena obvyklá hlavních a vedlejších staveb je stanovena na základě jejich ocenění výnosovým způsobem. Vychází se přitom z teoretického základu, popsaného v části 3.4.2. tohoto znaleckého posudku. Pronajímatelná plocha jednotlivých objektů (resp. jejich podlaží) je stanovena na základě typu objektu a jeho zastavěné plochy, vychází se z předpokladu pronájmu souboru nemovitostí případně skupin objektů jako celku. Nákladové parametry (odpisy, náklady na údržbu, pojištění a provoz objektů) jsou odvozeny vyhláškovým způsobem, základem výpočtu jsou nákladové ceny bez Kp s opotřebením a bez opotřebení stanovené přepočtem cen zjištěných znaleckým posudkem číslo 080/2004 přepočtem prostřednictvím tehdy a ke dni ocenění platných koeficientů Ki, Kp a opotřebení. Dosažitelné roční nájemné za jednotku plochy je stanoveno na základě údajů z databáze znalce a údajů získaných z realitních nabídek z počátku roku 2006 (srovnatelné nabídky, zejména v místě, v podstatě neexistují, proto byly zahrnuty nabídky z lokalit vzdálenostně od Brna resp. Hradce Králové i významově co do možnosti využití objektů podobné). Při výpočtu je použito kapitalizační míry Km podle vyhlášky číslo 540/2002Sb. V platném znění, tato je modifikována (zvýšena) rizikovou přirážkou Rp (respektuje riziko nepronajmutí objektu případně nedosažení předpokládané výše nájemného) podle charakteru objektu. Výpočet ceny obvyklé staveb s použitím výnosové metody ocenění je proveden v tabulkách číslo 3a, 3b a 3c. Tabulka 3a: Výnosové ocenění staveb

Položka p.č. 2 004 2004 2005 2004 ZP NP stáří život. n



STRANA 43

CENA ZJ. Ki Ki Kp (m2) Administrativní budova 1561/14 1 850 430 1,765 1,827 0,571 327,57 2 63 100 37 327,57 Sklad modelů 1561/11 2 909 430 1,746 1,795 0,759 512,94 2 63 100 37 512,94 Garáž 1561/10 47 370 1,703 1,762 0,368 18,26 1 10 60 50Hlavní objekt slévárny 1561/14 2 587 530 1,746 1,795 0,368 997,12 1 63 100 37Přístavba slévárny 1561/14 799 000 1,746 1,795 0,368 271,35 1 29 100 71Formovna 1561/14 2 652 630 1,746 1,795 0,368 636,83 1 29 100 71Cídírna 1561/14 2 643 790 1,746 1,795 0,368 566,10 1 29 100 71Přístavek cídírny 1561/14 1 487 290 1,765 1,827 0,571 114,70 2 29 100 71 114,70 Ocelový přístřešek-šrotárna 1561/14 2 068 690 1,746 1,795 0,759 360,00 1 29 100 71Přístřešek jeřábové dráhy 1561/17 1 416 540 1,746 1,795 0,759 228,00 1 29 100 71Sklad olejů 1561/10 97 060 1,703 1,762 0,368 51,33 1 29 80 51Ocelový přístřešek-sklad forem 1561/14 77 170 1,703 1,762 0,368 38,25 1 10 40 30Regulační stanice plynu 1561/14 84 860 1,703 1,762 0,368 45,14 1 29 80 51 CELKEM: Tabulka 3b: Výnosové ocenění staveb - pokračování

Položka Kvy pron.pl. nájemné nájemné odpisy údržba náj.poz. čisté náj. (m2) (Kč/m2/r) (Kč/r) (Kč/r.) (Kč/r.) (Kč/r.) (Kč/r)

Administrativní budova 60% 197 850 167 450 50 692 60 209 2 184 54 365 60% 197 850 167 450 167 450Sklad modelů 75% 385 400 154 000 59 552 70 733 3 420 20 295 75% 385 400 154 000 154 000Garáž 95% 17 400 6 800 1 181 1 076 122 4 421Hlavní objekt slévárny 90% 897 450 403 650 109 237 129 745 6 649 158 019Přístavba slévárny 90% 244 450 109 800 9 359 21 404 1 809 77 228Formovna 90% 573 450 257 850 31 070 71 060 4 246 151 474Cídírna 90% 509 450 229 050 30 966 70 823 3 775 123 486Přístavek cídírny 80% 92 400 36 800 11 304 25 854 765 -1 123 80% 92 400 36 800 36 800Ocelový přístřešek-šrotárna 95% 342 300 102 600 11 748 26 869 2 400 61 583Přístřešek jeřábové dráhy 95% 217 300 65 100 8 044 18 399 1 520 37 137Sklad olejů 90% 46 350 16 100 2 329 2 883 342 10 546Ocelový přístřešek-sklad forem 95% 36 300 10 800 4 561 1 899 255 4 085Regulační stanice plynu 90% 41 300 12 300 2 036 2 521 301 7 442 CELKEM: Tabulka 3c: Výnosové ocenění staveb - pokračování

Položka čisté náj. Km-vyhl. Rp Km-použ. výnos.hodnota (Kč/r) (%) (%) (%) (Kč)

Administrativní budova 54 365 7,00% 2,50% 9,50% 2 334 895 167 450 7,00% 2,50% 9,50% Sklad modelů 20 295 6,00% 2,50% 8,50% 2 050 530



STRANA 44

154 000 6,00% 2,50% 8,50% Garáž 4 421 10,00% 3,00% 13,00% 34 008 Hlavní objekt slévárny 158 019 10,00% 3,00% 13,00% 1 215 531 Přístavba slévárny 77 228 10,00% 3,00% 13,00% 594 062 Formovna 151 474 10,00% 3,00% 13,00% 1 165 185 Cídírna 123 486 10,00% 3,00% 13,00% 949 892 Přístavek cídírny -1 123 10,00% 3,00% 13,00% 274 439 36 800 10,00% 3,00% 13,00% Ocelový přístřešek-šrotárna 61 583 6,00% 3,00% 9,00% 684 256 Přístřešek jeřábové dráhy 37 137 6,00% 3,00% 9,00% 412 633 Sklad olejů 10 546 6,00% 3,00% 9,00% 117 178 Ocelový přístřešek-sklad forem 4 085 6,00% 3,00% 9,00% 45 389 Regulační stanice plynu 7 442 6,00% 3,00% 9,00% 82 689 CELKEM: 9 960 687 Rozvody médií samostatně vedené v účetnictví V souvislosti s objekty je nutno ocenit i rozvody médií, které jsou v účetnictví evidovány samostatně. Do hodnoty souboru aktiv sloužících provozování podniku vstupují zůstatkovou účetní cenou, kterou lze v tomto případě považovat za cenu obvyklou. Jsou uvedeny v tabulce číslo 4. Tabulka 4: Rozvody médií – cena obvyklá

Inv. č. Položka PC (Kč) ÚZC (Kč) 21942166 Vnitřní rozvod plyn 372 139 Kč 324 473 Kč21942169 Rozvod středotlakého plynu 32 120 Kč 19 712 Kč21942171 Rozvod středotlakého plynu 13 175 Kč 8 099 Kč21942172 Rozvod nízkotlakého plynu 11 926 Kč 7 273 Kč21942173 Venkovní rozvody nn 29 422 Kč 18 001 Kč21942174 Vnitřní rozvod silnoproudu 288 132 Kč 176 460 Kč21942183 Rozvod stlačeného vzduchu 92 201 Kč 38 686 Kč CELKEM: 839 115 Kč 592 704 Kč 3.4.6. Venkovní úpravy Venkovní úpravy dále popsané lze chápat jako příslušenství souboru staveb hlavních, neboť s nimi je lze užívat. Popis venkovních úprav a jejich zařazení je uveden v tabulce číslo 5. Tabulka 5: Zařazení venkovních úprav

Popis SKP Číslo pol. ZC/jednotkaKomunikace pozemní (silnice) z kameniva obalovaného živicí 46.23.11.2 4.1 (5) 1 401,00Zpevněná plocha - panely silniční 46.23.11.5 8.3.19 1 180,00Šachta kanalizační dešťová vč. poklopu - prefa dílce - hl. 3 m 46.21.41.4 2.2.2 9 450,00Šachta kanalizační splašková vč. poklopu - prefa dílce - hl. 3 m 46.21.41.4 2.2.2 9 450,00



STRANA 45

Plot z vlnitého plechu na ocel. sloupky do patek 46.21.64.4 13.11 645,00Plot ze strojového pletiva na ocel. sloupky 46.21.64.4 13.1 240,00Plot dřevěny do beton. sloupků 46.21.64.4 13.6 435,00Plot zděný 46.21.64.4 13.5 780,00Plot plechový 46.21.64.4 13.2 450,00 Cenu obvyklou pro venkovní úpravy stanovíme na bázi ceny zjištěné. V tabulce číslo 6a, 6b je uvedena cena obvyklá na bázi ceny zjištěné každé položky venkovních včetně použitých koeficientů dle vyhlášky číslo 540/2002Sb. v platném znění (vychází ze znaleckého posudku číslo 080/2004 kde jsou dosazeny aktuální koeficienty Ki, Kp a stáří-opotřebení úpravy). Tabulka 6a: Výpočet ceny obvyklé venkovních úprav

Položka Pol. č. Počet

jednotekZC

(Kč/j.) K5 Ki Kp ZCU

(Kč/j.) Silnice 4.1 (5) 905,62 1 401,00 1,05 1,928 0,361 1 023,86Zpevněná plocha 8.3.19 891,48 1 180,00 1,05 1,928 0,361 862,35Šachta kanalizační dešťová 2.2.2 3,00 9 450,00 1,05 1,932 0,361 6 920,47Šachta kanalizační splašková 2.2.2 3,00 9 450,00 1,05 1,932 0,361 6 920,47Plot z vlnitého plechu 13.11 51,15 645,00 1,05 1,828 0,361 446,92Plot ze strojového pletiva 13.1 340,30 240,00 1,05 1,828 0,361 166,30Plot dřevěný 13.6 43,05 435,00 1,05 1,828 0,361 301,41Plot zděný 13.5 64,80 780,00 1,05 1,828 0,361 540,46Plot plechový 13.2 30,00 450,00 1,05 1,828 0,361 311,81 Tabulka 6b: Výpočet ceny obvyklé venkovních úprav - pokračování

Položka Počet

jednotek ZCU

(Kč/j.) CO bez opotř. Opotř. Cena obvyklá Silnice 905,62 1 023,86 927 230,42 Kč 72,50% 254 988,37 Kč Zpevněná plocha 891,48 862,35 768 771,27 Kč 72,50% 211 412,10 Kč Šachta kanalizační dešťová 3,00 6 920,47 20 761,40 Kč 58,75% 8 564,08 Kč Šachta kanalizační splašková 3,00 6 920,47 20 761,40 Kč 58,75% 8 564,08 Kč Plot z vlnitého plechu 51,15 446,92 22 860,10 Kč 85,00% 3 429,01 Kč Plot ze strojového pletiva 340,30 166,30 56 590,81 Kč 85,00% 8 488,62 Kč Plot dřevěný 43,05 301,41 12 975,83 Kč 56,67% 5 622,86 Kč Plot zděný 64,80 540,46 35 022,11 Kč 42,50% 20 137,71 Kč Plot plechový 30,00 311,81 9 354,20 Kč 85,00% 1 403,13 Kč 1 874 327,53 Kč Celkem: 522 609,96 Kč3.4.7. Přípojky Přípojky dále popsané lze chápat jako příslušenství souboru staveb hlavních, neboť s nimi je lze užívat. Cenu obvyklou pro venkovní úpravy stanovíme na bázi ceny zjištěné. Z této skutečnost se odvíjí stanovení koeficientu Kp. Popis jednotlivých přípojek a jejich zařazení je uveden v tabulce číslo 7. Tabulka ý: Zařazení přípojek



STRANA 46

Pol. Popis přípojky Pol. č. SKP ZC (Kč/jed.)

A Přípojka vody DN 50 mm - potrubí ocelové 1.1.3 46.21.41.1 420,00

B Kanalizace dešťová DN 200 mm - potrubí kameninové 2.1.2 46.21.41.4 1 450,00

C

Kanalizace splašková DN 300 mm - potrubí plastikové - za větší hloubku uložení se cena zvyšuje dle platné prováděcí vyhlášky o 20%

12.1 (1) z přílohy č. 5 prováděcí vyhlášky 46.21.41.4 2 595,60

D Plynovod DN do 40 mm 4.1 46.21.42.3 305,00 V tabulkách číslo 8a, 8b je pak uveden výpočet ceny obvyklé na bázi ceny zjištěné každé položky přípojek včetně použitých koeficientů dle vyhlášky číslo 540/2002Sb. v platném znění. Tabulka 8a: Výpočet ceny obvyklé přípojek

Položka SKP ZC ZCU K5 Ki Kp Kč (Kč/m)

Přípojka vody 46.21.41.1 1,05 1,932 0,361 420,00 307,58Kanalizace dešťová 46.21.41.4 1,05 1,932 0,361 1450,00 1061,87Kanalizace splašková 46.21.41.4 1,05 1,932 0,361 2595,60 1900,82Plynovod 46.21.42.3 1,05 1,932 0,361 305,00 223,36 Tabulka 8b: Výpočet ceny obvyklé přípojek- pokračování

Položka ZCU délka CO bez Opotřebení Cena (Kč/m) (m) opotřebení % obvyklá

Přípojka vody 307,58 25,00 7 689,41 Kč 78,33% 1 666,04 Kč Kanalizace dešťová 1061,87 70,00 74 330,95 Kč 58,75% 30 661,52 Kč Kanalizace splašková 1900,82 90,00 171 073,96 Kč 58,75% 70 568,01 Kč Plynovod 223,36 105,00 23 452,70 Kč 72,50% 6 449,49 Kč Celkem: 109 345,05 Kč 3.4.8. Pozemky Při stanovování ceny obvyklé pozemků se vychází z těchto skutečností: - cenová mapa stavebních pozemků města Svitavy není zveřejněna, - město Svitavy je bývalé okresní město, základní cena stavebního pozemku činí podle

§28 odst.1) písm.i) vyhlášky číslo 540/2002Sb. v platném znění částku 400,-Kč/m2. U pozemků stanovíme jejich cenu obvyklou na bázi ceny zjištěné. Pozemky se nacházejí v části obce s obytnou zástavbou a lze konstatovat, že účel jejich použití je vzhledem



STRANA 47

k jejich poloze nevýhodný (občané si stěžují na ekologickou zátěž vyvolanou průmyslovou činností na předmětných pozemcích). Proto upravíme základní cenu srážkou v souladu s přílohou č.18 položka 2.3 srážkou ve výši -30%. Další úpravy podle přílohy číslo 18 vyhlášky jsou srážka ve výši –5% (položka 11.1 - ochranné pásmo) a přirážkou ve výši 10% (položka 15 – možnost napojení na rozvod plynu). Výpočet ceny obvyklé pozemků je uveden v tabulkách číslo 9a, 9b. Tabulka 9a: Stanovení ceny obvyklé pozemků Parcela č. Druh pozemku Výměra (m2) Přir./sráž. Přir./sráž.

1561/7 zastavěná plocha 234 -30% -5%+10%1561/10 zastavěná plocha 50 -30% -5%+10%1561/11 zastavěná plocha 508 -30% -5%+10%1561/12 zastavěná plocha 19 -30% -5%+10%1561/14 zastavěná plocha 3510 -30% -5%+10%

2246/2 ost. plocha, ost. komunikace 3272 -30% -5%+10% CELKEM: 7593 Tabulka 9b: Stanovení ceny obvyklé pozemků - pokračování Parcela č. Výměra (m2) ZC v Kč/m2 Ki Kp Koef. Cena obvyklá

1561/7 234 294,00 1,795 0,361 1,0 31 205,62 Kč 1561/10 50 294,00 1,795 0,361 1,0 6 667,87 Kč 1561/11 508 294,00 1,795 0,361 1,0 67 745,54 Kč 1561/12 19 294,00 1,795 0,361 1,0 2 533,79 Kč 1561/14 3510 294,00 1,795 0,361 1,0 468 084,37 Kč

2246/2 3272 294,00 1,795 0,361 0,6 261 807,19 Kč Celkem: 838 044,39 Kč 3.4.9. Rekapitulace cen obvyklých nemovitostí Rekapitulace cen obvyklých zaokrouhlených na celé koruny je uvedena v tabulce číslo 10. Tabulka 10: Rekapitulace cen obvyklých nemovitostí Administrativní budova 2 334 895 KčSklad modelů 2 050 530 KčGaráž 34 008 KčHlavní objekt slévárny 1 215 531 Kč



STRANA 48

Přístavba slévárny 594 062 KčFormovna 1 165 185 KčCídírna 949 892 KčPřístavek cídírny 274 439 KčOcelový přístřešek-šrotárna 684 256 KčPřístřešek jeřábové dráhy 412 633 KčSklad olejů 117 178 KčOcelový přístřešek-sklad forem 45 389 KčRegulační stanice plynu 82 689 KčRozvody médií 592 704 KčVenkovní úpravy 522 610 KčPřípojky 109 345 KčStavby celkem 11 185 346 KčPozemky 838 044 KčNemovitosti celkem 12 023 390 Kč 3.5. Ocenění ostatních složek souboru aktiv sloužících provozování podniku Ostatními složkami souboru aktiv sloužících provozování podniku se rozumí složky popsané v podkapitole 3.2.2. tohoto znaleckého posudku. Při ocenění dlouhodobého majetku se postupuje v souladu s metodikou popsanou v kapitole 2.3. a při oceňování pohledávek po lhůtě splatnosti v souladu s metodikou popsanou v kapitole 2.4. tohoto znaleckého posudku, tedy cenou obvyklou. Výchozími údaji pro ocenění jsou položkové inventurní seznamy oceňovaného majetku s pořizovacími cenami a rokem pořízení, pro některé položky byly historické pořizovací ceny z části převzaty ze znaleckého posudku uvedeného v kapitole 3.3 Podklady pro ocenění pod položkou ad.10. Dále bylo přihlédnuto k celkovému fyzickému stavu konkrétních majetkových položek. Manipulovatelnost a účelovost použití majetkových položek je zohledněna zejména koeficienty prodejnosti. 3.5.1. Dlouhodobý majetek odepisovaný daňově Jde o dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek, odepisovaný daňově i účetně. Majetek se nachází v podniku ve Svitavách, jde především o technologické vybavení slévárny. Položkové ocenění je uvedeno v tabulce číslo 11, podrobná tabulka ocenění včetně použitých koeficientů je uvedena v příloze tohoto znaleckého posudku. Tabulka 11: Ocenění dlouhodobého majetku odepisovaného daňově Inv. číslo Položka Rok poř. Hist. PC C.obvyklá

Kč Kč 13950001 software Eko-Line 1995 27 720,00 910 13970001 sowtavare OPTI 1997 288 084,00 13 794 22010001 Quik Lab/E přístroj 2001 129 000,00 80 524



STRANA 49

22930002 bruska 1993 14 447,00 3 876 22940002 Počítač Galaxy PC386-40 mhz 1994 44 120,00 649 22940003 počítač ESCOM 486DX2 50MHz/VLB 1994 42 498,00 625 22940006 Počítač PC AT 486/SX 1994 30 880,00 454 22940007 licí pánev 1994 15 000,00 3 563 22941349 suška písku SCH/R 25 1994 533 579,00 126 761 22943286 Rozvaděč RM 3 1994 144 074,00 34 227 22944511 Stroj formovací FRP A 030/1 1994 121 357,00 28 830 22944718 Bruska stojanová AHS 600/1 1994 108 539,00 13 571 22945624 Přesné váhy L220 P 1994 20 138,00 5 628 22945928 Váha analytická AC 2109 1994 131 597,00 36 780 22950001 pneumat. bruska ATA 1995 19 232,00 4 923 22950002 Vstřelovací stroj KS 25,přísl. 1995 35 892,00 9 189 22950003 tel. ústředna 1995 82 402,52 15 635 22960001 PC 586/75 PCI 16MB RAM přísl. 1996 62 366,00 1 604 22960003 PC TXMP 120-P16E-2G-LAN 1996 42 168,00 1 085 22960004 PC TXMP 120-P32E-2G-LAN-2M 1996 47 733,00 1 228 23000036 přípravna písku MK1 1994 60 016,00 14 258 23001371 tryskač záv.TPZ3,rameno 2*3.2t 1994 55 677,00 13 227 23001380 pískomet SF 2-63-12 1994 606 027,00 143 971 23001384 odluč. elektromagnet.PEO 800A 1994 59 816,00 14 210 23001385 síto polygonové POA 32 1994 43 087,00 10 236 23001386 upravna písku kompl.dopr.pásy 1994 3 673 056,00 923 924 23001387 třídič elektromag. GMZ 650 1994 131 597,00 31 263 23003277 odlučovač vodní MHG4/A/L90 1994 88 384,00 20 997 23003278 odlučovač vodní MHG4/A/L90 1994 94 000,00 22 331 23003279 odlučovač vodní MHG6/A/L90 1994 102 210,00 24 282 23003280 odlučovač vodní MHG6/A/L90 1994 102 210,00 24 282 23003295 zařízení odsávací-mačecí nádrž 1994 64 149,00 15 240 23003296 zařízení odsávací-stříkací box 1994 41 925,00 9 960 23006035 jeřáb mostový 5 t - hala 1994 97 009,00 27 113 23006041 jeřáb mostový 5 t - u máčírny 1994 72 127,00 20 159 23006152 traź válečková 1994 67 785,00 16 103 23006328 jeřáb mostový 3.2 t-u tryskačů 1994 112 687,00 31 495 23006329 jeřáb mostový 2 t - jaderna 1994 97 373,00 27 215 23006330 jeřáb mostový 1 t - desky 1994 75 840,00 21 197 23006347 jeřáb most. 3.2t-venk.jeřáb.dr 1994 101 872,00 28 472 23946382 jeřáb mostový 1t- máčírna odl. 1994 77 980,00 21 795 23960001 soustruh hrotový,tzp SU 50 1996 41 000,00 34 272 23960003 videokamera CANON 1996 24 647,50 3 043 23980001 odprašovací zařízení do kuplov 1998 5 465 885,90 2 990 490 23990001 Compressor GA50VSD FF 1999 834 757,00 422 003 23990002 Vzdušník 1999 248 900,00 125 829 23990003 tlumič hluku 1999 209 650,00 105 986 23990004 tlumič hluku 1999 209 650,00 105 986 23990005 bruska kyvadlová BM-1 1999 83 747,00 42 337 24947218 elektrický ohřívač vody 1250 l 1994 19 930,00 5 570 29010001 model Pacholek 4 jader.GUSSSTA 2001 65 000,00 13 754 29010002 mod.Pacholek Asko,jader.GUSSTA 2001 52 500,00 11 109 29010003 model Vejir A22844 2jad. Storv 2001 120 000,00 25 392



STRANA 50

29010004 model PacholekASDO300 Gusstahl 2001 45 000,00 9 522 29010005 model Trubky HA304I Storvik 2001 66 500,00 14 071 29020001 model Pacholek 800kN GUSSSTAHL 2002 70 000,00 21 903 29020002 model Kantenpoller - Guss Stah 2002 95 000,00 29 726 29970002 model-Johan Vinj Merna - Norsk 1997 25 000,00 2 993 29970003 model - Haufe MU Merna - SRN 1997 35 000,00 4 190 29980001 model HQ 1924-1 Storvik 1998 60 000,00 6 882 29980003 model HQ 1924-3 Storvik 1998 60 000,00 6 882 29980004 model HQ 1931 Storvik 1998 65 000,00 7 456 29980005 model HQ 1926 Storvik 1998 70 000,00 8 029 29980006 model HQ 1927 Storvik 1998 70 000,00 8 029 29980007 model 218915 Haufe Muller 1998 46 500,00 5 334 29980008 model 111260 Johan Vije 1998 50 000,00 5 735 32980001 or.obraz-Žena dělajíci placky 1998 20 023,00 25 000 29050001 model Kantenpoller 200KN 2005 60 000,00 45 540 29050002 model 200KN Guss Stahl 2005 55 000,00 41 745 5 974 394 3.5.2. Dlouhodobý majetek daňově neodepisovaný Jde o dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek, daňově jednorázově odepsaný při pořízení a odepisovaný účetně. Veškerý položky majetku se nacházejí v podniku ve Svitavách, jde především o strojní zařízení a přístroje. Položkové ocenění je uvedeno v tabulce číslo 12, podrobná tabulka ocenění včetně použitých koeficientů je uvedena v příloze tohoto znaleckého posudku. Osobní a užitkové automobily po leasingu jsou oceněny samostatně v kap.3.5.5. Tabulka 12: Ocenění dlouhodobého majetku daňově neodepisovaného Inv. číslo Položka Rok poř. Hist. PC ks C.obvyklá C.obvyklá

Kč/ks Kč/ks Kč 28010001 osob.autom. Škoda Octavia 2001 1 kap.3.5.5. 28010002 osob.autom. Škoda Octavia 2001 1 kap.3.5.5. 28960001 nábytek 1996 4 950,00 1 1 324 1 32428960002 trezor 1996 6 150,00 1 2 847 2 84728960005 kopírka CANON NP 1010 1996 19 500,00 1 1 474 1 47428000001 docházkový system 2000 22 710,00 1 5 892 5 89228980003 chlad. kombi Eurotech FD 250 1998 8 762,30 1 1 453 1 45328980004 televizor OTAVA 20RDCX uhl.51 1998 6 901,00 1 1 077 1 077

1800001 software účetnictví Main 1994 13 350,00 1 471 47128000001 počítač Leo Kubby K6 1994 25 150,00 1 370 37028000002 torketovací stroj 1994 13 000,00 1 1 625 1 62528000003 desta 1622 1994 14 900,00 1 3 539 3 53928000004 model HQ 1924-2-TEST - Storvik 1998 34 000,00 1 3 900 3 90028000005 model SANĚ EG303-01.090Microbo 1998 22 000,00 1 2 523 2 523

2800004 telef. záznamník 1997 5 233,00 1 626 6262800008 poličky,garnýže 1994 7 842,00 1 1 154 1 1542800011 kontejnery na líh 1994 4 680,00 3 1 308 3 924



STRANA 51

2800014 popis.pero na kov 1997 5 426,00 1 727 7272800016 spirály el. pec. 1997 9 457,90 1 3 080 3 080

28000168 soustruh hrotový SV 18,v.č.882 1994 15 324,00 1 17 983 17 9832800017 elek. pec 1997 9 650,00 1 3 142 3 1422800018 regulátor-elek.pece 1997 9 416,00 1 3 066 3 066

28000483 frézka svislá FA4V 1994 16 399,00 1 11 457 11 45728000743 pila rámová hydraulická PR 300 1994 17 704,00 1 4 206 4 20628001370 tryskač ppásový PTB 3 1994 230 192,00 1 54 686 54 68628001379 rošt vytloukací ZRNS 063B 1994 31 609,00 1 7 509 7 50928001383 stroj obracecí 1994 347 883,00 1 82 646 82 64628003285 rozvaděč RM 2 1994 32 142,00 1 8 983 8 98328003287 rozvaděč RM 4 1994 18 334,00 1 5 124 5 12428003288 rozvaděč RM 5 1994 15 641,00 1 4 372 4 37228003289 rozvaděč RM 1 1994 42 165,00 1 11 785 11 78528004003 kupolní pec, v.č. 6484 1994 167 253,00 1 39 734 39 73428004004 kupolní pec v.č. 6485 1994 167 253,00 1 39 734 39 73428005203 mísič laboratorní 1994 20 138,00 1 4 784 4 78428005597 iometr MS-20 1994 10 963,00 1 1 371 1 37128006139 šikmý výtah typ VK II - 600 kg 1994 25 267,00 1 6 003 6 00328006140 šikmý výtah typ VK II - 600 kg 1994 22 502,00 1 5 346 5 34628006208 vozík akumul. plošin. AP 1522 1994 15 061,00 1 3 578 3 57828006323 vozík akumulátorový kolejový 1994 34 515,00 1 8 200 8 20028006327 jeřáb sloupový otočný 500 kg 1994 34 371,00 1 8 165 8 16528010001 model Trubky HA277 IV- Storvi 2001 35 000,00 1 7 406 7 40628010002 kopírka RICOH FT 4615 2001 35 860,00 1 6 070 6 07028010003 model.deska 1800*1800 2001 21 720,00 1 3 907 3 90728010004 Pickup Felicia 1.9 1998 1 000,00 1 kap.3.5.5. 28010005 Zakružovací stroj ZSM-2001 2001 35 000,00 1 18 571 18 57128010006 PC Leo Celeron s příslu. 2001 22 380,00 1 3 410 3 41028030001 radiální vrtačka VR 4 2003 25 000,00 1 16 009 16 00928030002 model MUNDSTUCK - Haufe Muller 2003 16 000,00 1 5 614 5 61428940001 licí pánev č.d.12/286/95 1994 6 000,00 1 1 425 1 42528940002 sklonná váha č.d.12/286/95 1994 3 000,00 1 838 83828940003 vahadlo č.d.12/286/94 1994 1 000,00 1 237 23728940004 vahadlo č.f.12/286/94 1994 1 600,00 1 380 38028950001 tiskárna Epson LQ-100 čf.12/32 1995 6 865,00 1 376 37628950002 televizor BTUP-SABA čf.23/306 1995 5 400,00 1 473 47328950003 žebřík hliníkový 3x11 čd.95138 1995 7 428,60 1 1 901 1 90128950004 pult výdejní-pokladna f12/1169 1995 4 500,00 1 1 152 1 15228950009 model KK 9899 1995 8 199,00 1 1 122 1 12228950012 páskovací stroj 1997 5 000,00 1 1 915 1 91528960010 Bruska vibr. GSS 23E 1996 4 117,20 1 1 377 1 37728960011 rám 600x600x180 z ČKD PRAHA 1996 1 749,72 5 585 2 92528960012 rám 600x600x180 z ČKD Praha 1996 4 029,76 6 1 347 8 08228960013 rám 600x600x250 z ČKD Praha 1996 1 709,72 5 572 2 86028960014 tvrdoměr DURESTA z ČKD PRAHA 1996 6 937,50 1 1 071 1 07128960015 licí pánev 1.5t z ČKD Praha 1996 9 937,50 1 3 323 3 32328960016 licí pánev 3t z ČKD Praha 1996 11 937,50 2 3 392 6 78428960022 formovací stroj z Brandýse n.L 1996 96 500,00 1 27 426 27 42628960023 Sekací kladivo 1996 7 383,00 1 2 099 2 099



STRANA 52

96280025 posilovač kroutícího momentu 1996 7 084,00 1 2 014 2 01496280026 Přilba CAB 4 - čistírna 1996 10 040,00 2 2 853 5 70696280027 Dýchací přístroj CAB-5-čistír. 1996 8 000,00 1 1 050 1 05096280028 čerpadlo S13 JEDNC.250 1996 16 266,99 2 4 623 9 24696280029 Vestavěná skříň - ARCHIV 1996 12 500,00 1 1 929 1 92996280031 Kosma - manažerské křeslo 1996 9 619,67 1 1 485 1 48596280032 Irene-manažerské křeslo 1996 6 240,16 2 963 1 92696280033 frézka horizontální 4-512/111 1996 9 424,00 1 2 678 2 67897280034 Skříň v čistírně na filtry 1997 6 150,00 1 1 031 1 03197280035 Měřící lupa 1997 4 475,00 1 750 75097280036 Přístroj CO2-ekonom 1997 19 900,00 1 3 335 3 33597280037 Pneu bruska 1997 5 553,90 2 2 127 4 25497280038 Euro závěs na jeřáb 1997 12 516,00 1 4 075 4 07597280041 UPS APC BACK 250 EC 1997 10 413,00 1 698 69897280042 UPS APC BACK 400 EC 1997 5 329,00 1 358 35897280043 Pneu bruska PB 50C-45YK 1997 5 951,60 2 2 280 4 56097280044 Sekací kladivo SEK 5-1CA 1997 10 057,50 2 3 852 7 70497280045 Vozík na palety 1997 9 950,00 1 3 239 3 23997280046 Páskovač BO - 6 1997 8 200,00 1 2 670 2 67097280047 Fréza Festo 1997 8 981,10 1 2 924 2 92498280001 slévárenský rám D a S Ivančice 1998 19 606,00 3 7 455 22 36598280002 hasící přístroj práškový 1998 12 600,00 1 2 457 2 45798280006 model HQ 1929 - Norsko 1998 18 000,00 1 2 065 2 06598280007 plynová kamna 1998 6 003,80 1 2 283 2 28398280008 pneu bruska obvodová-čistírna 1998 5 646,00 1 2 147 2 14799280001 Owamat 4 1999 25 243,00 1 10 847 10 84799280002 tryskač stolový 1999 18 500,00 1 7 949 7 94928050001 rám 1250x1700 - vl.výroba 2005 39 158,00 4 33 284 133 136

CELKEM: 739 514 Celkem: 739.514,-Kč. 3.5.3. Dlouhodobý majetek v operativní evidenci Jde o dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek, daňově i účetně jednorázově odepsaný při pořízení. Veškeré položky majetku se nacházejí v podniku ve Svitavách, jde o drobnější nástroje a přístroje. Položkové ocenění je uvedeno v tabulce číslo 13, podrobná tabulka ocenění včetně použitých koeficientů je uvedena v příloze tohoto znaleckého posudku. Tabulka 13: Ocenění dlouhodobého majetku daňově neodepisovaného Inv. číslo Položka Rok poř. Hist. PC ks C.obvyklá C.obvyklá

Kč/ks Kč/ks Kč 99000002 tel.Nokia 6150 sim karta 2000 11 045 1 669 66999000003 hand free k mobilu 2000 6 547 1 396 39699950020 otačecí židle 1995 1 385 1 113 11399950039 psací stroj Brother 1995 3 990 1 464 46499950040 skříňka zásuvková 1995 1 652 2 192 384



STRANA 53

99970004 Zahrádka OCT 1997 2 429 1 346 34699970005 Zahrádka Oct. 1997 2 429 1 346 34633000002 tiskárna STAR LC 90 1994 1 500 1 33 3333000003 pneum.bruska komplet 1994 6 900 1 1 639 1 63933000004 el.akumul.tlak.bojler 5P 1994 1 599 1 380 38033000005 kladkostroj el. 1994 2 048 1 486 48633000006 bruska úhlová Narex EBU 18-BA 1994 3 598 1 529 52933000008 rám 820*640*300 1994 786 10 187 1 87033000009 rám 820*640*210 1994 786 10 187 1 87033000010 rám 600*400*170 1994 786 6 187 1 12233000011 rám 600*400*100 1994 786 3 187 56133000012 rám 2500*1000*330 1994 786 2 187 37433000013 rám 1600*1600*500 1994 1 000 2 237 47433000014 rám 600*600*300 1994 587 6 139 83433000015 tlaková nádoba na nátěr 1994 5 000 2 1 187 2 37433000016 model M160 - UNI GERATE 1994 10 000 1 1 250 1 25033000017 model M156 - UNI GERATE 1994 10 000 1 1 250 1 25033000018 pila rámová hydraul.typ PR 200 1994 4 000 1 950 95033000019 bruska nástrojová 1994 6 000 1 751 75133000020 frézka na drážkování 1994 5 000 1 1 187 1 18733000022 pneum.bruska komp. PB50C-45YK 1994 6 900 1 1 639 1 63933000028 míchačka jádrov. písku MJP 50 1994 6 106 1 1 451 1 45133000056 pánev licí 1994 5 407 1 1 284 1 28433000057 pánev licí 1994 5 407 1 1 284 1 28433000058 pánev lisí bubnová 1994 5 031 1 1 195 1 19533000307 vrtačka VS 32 1994 8 816 1 2 464 2 46433000591 bruska stojanová dvoukotoučová 1994 8 473 1 2 368 2 36833000620 bruska svoukotoučová,MEZ Židen 1994 5 163 1 1 443 1 44333000984 míchačka jádrov.písku MJP 100 1994 8 308 1 1 974 1 97433001078 svářečka TRIODYN 320 1994 5 339 1 1 492 1 49233001086 svářečka ČKD 500 1994 6 221 1 1 739 1 73933001193 úpravna písku A355 1994 122 907 1 29 198 29 19833001286 úpravna písku UJ 355 1994 127 351 1 30 254 30 25433001333 formovací stroj FRPA 10/1 1994 5 034 1 1 196 1 19633001350 chladička písku CHM 20/1 1994 8 914 1 2 117 2 11733001351 formovací stroj FRPA 030/1A 1994 8 725 1 2 073 2 07333001367 úpravna písku MK 355 1994 119 740 1 28 446 28 44633001373 stůl apretační AS 1500/II 1994 12 229 1 2 905 2 90533001378 rošt vytloukací ZNRH5 1994 14 582 1 3 465 3 46533001381 mísič žlabový 1994 14 000 1 3 326 3 32633001382 stroj zarovnávací 1994 8 389 1 1 993 1 99333001391 kabina stříkací 1994 49 805 1 11 832 11 83233001400 vulkanizační zařízení - 500mm 1994 6 418 1 1 525 1 52533001402 vulkanizační zařízení -zdroj 1994 5 010 1 1 190 1 19033001480 vulkanizační zařízení - 650mm 1994 6 475 1 1 539 1 53933001485 svářečka ČKD KS 250 1994 9 275 1 2 592 2 59233002149 sušárna elektrod 1994 5 000 1 1 187 1 18733002170 rozvod stlačeného vzduchu-vnit 1994 8 003 1 1 901 1 90133003030 ventilátor vysokotlaký 1994 5 629 1 1 337 1 33733003032 ventilátor vysokotlaký 1994 5 629 1 1 337 1 337



STRANA 54

33005060 slévárenská druhovací váha 1994 8 083 1 2 259 2 25933005194 mikroskop osvětlovací 1994 47 302 1 6 958 6 95833005436 přístroj na zk.propus.for.hmot 1994 8 712 1 2 070 2 07033005438 přístroj na stan.vlhk.for.hmot 1994 8 005 1 1 901 1 90133005439 přístroj na zkouš.pev.for.hmot 1994 48 445 1 11 509 11 50933005440 přístroj na pěchov.form.hmot 1994 16 583 1 3 940 3 94033005442 kalorimetr SPEKOL 1994 13 422 1 1 678 1 67833005445 přístroj na stan.velik.zrn pís 1994 18 459 1 2 308 2 30833005479 skříň sušící 1994 6 508 1 1 546 1 54633005497 elektrolyzer EP4 1994 11 912 1 2 830 2 83033005504 digestoř 1994 7 986 1 1 897 1 89733005538 váhy přesné sklonné 1994 7 727 1 1 137 1 13733005592 přístroj na přípr.labor.vody 1994 5 350 1 1 271 1 27133006037 jeřáb mostový 3.2 t - hala 1994 101 892 1 24 206 24 20633006082 kladkostroj el.LMIII30,200kg 1994 14 975 1 4 185 4 18533006234 linka licí 1994 116 297 1 27 628 27 62833006306 kladkostroj elek. 500kg-uložen 1994 7 305 1 2 042 2 04233006319 vysokozdviž.vozík DESTA 2522N 1994 127 616 1 30 317 30 31733006332 lopata mechanická 1994 6 612 1 1 571 1 57133006334 kladkostroj el.N105/16EX2/STAH 1994 131 924 1 36 871 36 87133006370 vozík vysokozdv.elek.ruč.veden 1994 8 605 1 2 044 2 04433006379 dopravní pás přenosný 1994 5 862 1 1 392 1 39233007193 regály modelových desek-sklady 1994 102 102 1 24 256 24 25633007204 kamna akumulační 1994 7 020 1 1 668 1 66833007205 kamna akumulační 1994 7 020 1 1 668 1 66833010001 model HA 284 Storvik 2001 7 300 1 3 873 3 87333010002 fax RICOH 115 2001 6 641 1 1 967 1 96733010003 modelu nálitky 2001 400 1 72 7233010004 model francouzský marky 2001 41 40 8 32033010005 jaderník 20 7001 2001 1 850 1 982 98233010006 Maketa,forma SPICE Storvik 2001 1 030 1 185 18533010008 kontejnery na vodní sklo 2001 4 290 4 2 276 9 10433010009 paleta ohradova 2001 1 600 7 849 5 94333010010 bedna na strusku1500*1020*1050 2001 3 000 3 1 592 4 77633010011 kontej.na odpady2200*1500*1580 2001 5 000 6 2 653 15 91833010012 bedna na kaly,písek,kov.střísk 2001 2 000 4 1 061 4 24433010013 bedna na kaly,písek,kov.třísky 2001 2 000 1 1 061 1 06133010014 sedačka,stolek, stěna 2001 15 790 1 8 378 8 37833010015 modelová deska 1500*1500 2001 7 250 1 3 847 3 84733010016 Sbijecí kladivo SK 9-1 2001 12 307 1 5 208 5 20833010017 přímá el.bursku SGP 25 E 2001 5 402 1 2 286 2 28633010018 úhlová bruska AGP 180-5 2001 5 639 1 2 387 2 38733010019 el. ruční pila EPK 2001 2 100 1 889 88933010020 okružní pila strojní SOP-160 2001 6 000 1 3 745 3 74533010021 bruska dvojkotoučová stojanová 2001 3 000 1 1 873 1 87333020001 svářečka ALFIN 120 2002 12 760 1 8 784 8 78433020002 tiskárna EPSON LQ 570 2002 1 500 1 399 39933020003 tiskárna EPSON LQ 570 2002 1 500 1 399 39933020004 vozík paletizační 2002 9 664 1 5 655 5 65533020005 sada modelů Alstom 2002 10 330 1 2 747 2 747



STRANA 55

33030001 stojan na lití housek 2003 14 975 3 9 590 28 77033030002 rozbrušovací pila RP 2003 2003 11 800 1 7 557 7 55733030003 stojan s 2 kokilami - Norsko 2003 9 264 4 5 932 23 72833030004 Bedna na závaží - Norsko 2003 3 580 4 2 292 9 16833030005 rám 800x800 2003 1 000 30 640 19 20033990001 míchačka 50 l 1999 5 000 1 2 149 2 14933990002 čerpadlo k pasu D1 1999 5 000 1 2 149 2 14933990003 čerpadlo kolové pojízdné 1999 3 000 1 1 289 1 28933990004 pneum.bruska - obvodová 1999 13 920 1 5 981 5 98133990005 pneum.bruska- obvodová 1999 13 920 1 5 981 5 98133050001 pracovní stůl 2005 126 2 92 18433050002 svěrák 2005 126 2 97 19433050003 skříň 2005 252 1 184 18433050004 napínač-páskovač BO-51 ruční 2005 8 490 1 6 187 6 187 CELKEM: 575 313 Celkem: 575.313,-Kč. 3.5.4. Dlouhodobý majetek nalezený při inventuře Jde o drobný majetek s dobou užívání delší než jeden rok, který byl již většinou jednorázově daňově i účetně odepsán a nebyl ke dni ocenění v účetní evidenci společnosti. Ocenění cenou obvyklou bylo provedeno porovnávací metodou při inventurách konaných v květnu 2004 v souvislosti se zpracováním znaleckého posudku číslo 080/2004 (šlo především nábytek, nářadí, drobné přístroje a nářadí, ceny stanovila inventurní komise a ve spolupráci se znalcem). Položkový seznam nalezeného majetku s cenami stanovenými v roce 2004 je uveden v příloze tohoto znaleckého posudku. Celková cena obvyklá tohoto majetku činila v roce 2004 částku 1.015.811,-Kč. Při ocenění tohoto majetku k datu 31.12.2005 vycházíme z toho, že obsah tohoto soubor majetku nebyl dle údajů úpadce nijak měněn. Pro ocenění je zvolena zjednodušená metoda, vycházející z průměrné zbytkové životnosti majetkových složek souboru 7 roků a respektující zvýšené stáří položek souboru srážkou -20%. Celková cena obvyklá tohoto majetku činí tedy ke dni ocenění tímto znaleckým posudkem částku 1.015.811,-Kč x 80% = 812.649,-Kč. 3.5.5. Osobní a užitkové automobily po leasingu Ocenění bylo provedeno podle Znaleckého standardu č.I, verze 1-B z roku 1996, ceny byly ověřeny metodou cenového porovnání, protože trh s ojetými motorovými vozidly je v ČR dostatečně relevantní. Všechny oceňované automobily byly ohledány a dostatečně identifikovány. U všech byl konstatován stav dobré údržby, technický stav byl adekvátní době užívání a počtu najetých km. Položka 1 Škoda Octavia 1,8 SLXi



STRANA 56

BZH 27-75 Uveden do provozu 02.07.1997, ke dni ocenění najeto 177.000km. ZAD = 67,50% ZAP = 98,50% ZA = 83,00% THVR = 17,00% TP série AN číslo 716868 Položka 2 Škoda Octavia 1,8 SLXi BZH 27-76 Uveden do provozu 02.07.1997, ke dni ocenění najeto 159.000km. ZAD = 67,50% ZAP = 89,50% ZA = 78,50% THVR = 21,50% TP série AN číslo 716867 Položka 3 Škoda Pickup LX 1,9D BSE 70-81 Uveden do provozu 21.12.1998, ke dni ocenění najeto 67.000km. ZAD = 60,00% ZAP = 28,91% ZA = 44,46% THVR = 55,54% TP série AO číslo 175705 Tabulka 14: Ocenění automobilů po leasingu

Položka 1 Položka 2 Položka 3 BZH 27-75 BZH 27-76 BSE 70-81

Výchozí cena 500 000 500 000 235 000Redukce výchozí ceny podle stavu technologie 100,00% 100,00% 100,00%Výchozí cena po redukci 500 000 500 000 235 000Výchozí cena pneumatik prvomontáže 12 500 12 500 10 000Redukovaná cena vozidla 487 500 487 500 225 000Redukovaná technická hodnota vozidla 17,00% 21,50% 55,54%THVR x CR 82 875 104 813 124 965Časová cena pneumatik na vozidle 9 375 9 375 4 000Časová cena mimořádné výbavy 0 0 0Časová cena vozidla 92 250 114 188 128 965Koeficient prodejnosti 1,15 1,15 1,10Obvyklá cena vozidla 106 088 131 316 141 862 CELKEM: 379 265 Kč. 3.5.6. Pohledávky po lhůtě splatnosti



STRANA 57

Vlastníkem byly dodány inventurní soupisy pohledávek po lhůtě splatnosti, u těchto pohledávek jsou stanoveny jejich souhrnné ceny obvyklé oceněním substanční metodou v závislosti na době po splatnosti s využitím jemněji členěné tabulky číslo 1. Výsledek ocenění je uveden v tabulce číslo 15. Tabulka 15: Ocenění pohledávek po lhůtě splatnosti

Počet dnů po splatn. Nominální hodnota (Kč) Výtěžnost Ocenění (Kč) 30 2 196 129,32 90,00% 1 976 516,3960 1 091 866,82 80,00% 873 493,4690 232 949,30 70,00% 163 064,51

180 583 110,35 50,00% 291 555,18365 94 675,12 20,00% 18 935,02

nad 365 626 042,94 0,00% 0,00CELKEM: 4 824 773,85 3 323 564,55 korekce brutto hodnoty -1 501 209,30 korekce opravnými položkami 0,00 korekce položky rozvahy -1 501 209,30 Celková korekce brutto hodnoty pohledávek po lhůtě splatnosti je částkou -1.501.209,30 Kč. Přitom v účetnictví nejsou vedeny opravné položky k pohledávkám po lhůtě splatnosti. 3.5.7. Zásoby Jedinou položkou zásob, vyžadující přecenění oproti účetní hodnotě, je část nedokončené výroby, na níž nebude pokračováno a která bude vrácena zpět do tavby jako materiál. Jde o část nedokončené výroby v účetním ocenění 77.477,40 Kč, vrácení do tavby je na úrovni ceny materiálu cca 30% z účetní hodnoty nedokončené výroby. Korekce účetní hodnoty zásob bude tedy v částce 77.477,40 Kč x 70% = 54.234,18 Kč. 3.5.8. Krátkodobý finanční majetek Krátkodobý finanční majetek představují peněžní prostředky v pokladně a na běžných účtech v celkový výši dle rozvahy 2.354 tis.Kč (dle obratové předvahy 2.353.915,30 Kč). Tyto peněžní prostředky nejsou zahrnuty do oceňovaného souboru aktiv sloužících provozování podniku. 3.6. Produkční schopnost souboru aktiv sloužících provozování

podniku



STRANA 58

Soubor aktiv sloužících provozování podniku nelze v tomto případě ocenit některou z výnosových metod. Důvod je jednak ryze formální – podnik v sobě nese i závazky a tato podmínka při ocenění souboru aktiv sloužících provozování podniku splněna není. Druhým důvodem je rozkolísanost provozního hospodářského výsledku v uplynulém období a neexistence finančního plánu podniku pro období budoucí. Na druhé straně se můžeme pokusit metodou analogickou výnosové metodě alespoň částečně kvantifikovat produkční schopnost předmětného souboru aktiv sloužících provozování podniku. K tomuto účelu vyjdeme z účetních výkazů podniku za roky 2001 až 2005, uvedených v tabulkách číslo 16 a 17. Tabulka 16: Rozvaha za roky 2001 až 2005

Zdroj – účetní výkazy 3.10.2005 31.12.2005 2001 2002 2003 2004 2005 2005

ROZVAHA AKTIVA CELKEM 26 260 26 538 24 787 23 851 24 596 26 345Stálá aktiva 17 209 16 220 15 057 13 956 13 232 13 102Pohledávky za upsaný kapitál Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek 17 209 16 220 15 057 13 956 13 232 13 102Zálohy na DHM Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva 9 026 10 280 9 721 9 869 11 364 13 238Zásoby 5 844 5 095 4 441 5 581 6 193 4 071Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky 2 625 4 314 4 397 3 350 4 096 6 813Krátkodobý finanční majetek 557 871 883 938 1 075 2 354Krátkodobý fin. majetek (proCF) Ostatní aktiva 25 38 9 26 0 5Časové rozlišení 25 38 9 26 5

2001 2002 2003 2004 2005 2005 PASIVA CELKEM 26 260 26 538 24 787 23 851 24 596 26 345Vlastní kapitál -5 884 -11 011 -16 118 -22 372 -19 594 -24 111Základní kapitál 102 102 102 102 102 102Vlastní akcie a obchodní podíly Kapitálové fondy 10 10 10 10 Fondy ze zisku 10 10Hosp. výsledek minulých let -2 406 -5 996 -11 123 -16 229 -22 484 -19 706Hosp. výsledek běžného období -3 590 -5 127 -5 107 -6 255 2 778 -4 517 Cizí zdroje 32 001 36 698 40 905 46 223 44 190 50 456Rezervy 6 215 9 458 4 217 2 920 Dlouhodobé závazky



STRANA 59

Krátkodobé závazky 18 523 20 975 32 118 38 733 39 620 45 886Bank. úvěry a výpom. dlouhodobé Bank. úvěry a výpom. krátkodobé 7 263 6 265 4 570 4 570 4 570 4 570 Ostatní pasiva 143 851 0 0 0 0Časové rozlišení 143 851

Tabulka 17: Výsledovka za roky 2001 až 2005

VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY 3.10.2005 31.12.2005 2001 2002 2003 2004 2005 2005

Provozní činnost Provozní náklady celkem 54 099 41 552 40 548 51 351 36 040 14 430Náklady na prodané zboží 248 155 642 128 255 81Výkonová spotřeba 31 122 21 263 20 133 30 008 25 294 8 280Osobní náklady 15 433 13 824 12 902 14 441 9 907 3 101Daně a poplatky 85 91 80 49 85 20Odpisy 934 1 104 1 205 1 101 784 341Zůst. cena prodan. inv. majetku 306 207 65 80 217 64Změna stavu rez.a opr.pol. 5 388 3 565 -5 022 -1 290 -3 240 Ostatní provozní náklady 583 1 343 10 543 6 834 2 738 2 543Převod provozních nákladů Provozní výnosy celkem 52 316 36 748 36 126 48 049 42 292 11 789Tržby za prodané zboží 258 181 619 137 280 87Výkony 48 431 36 143 35 174 47 503 41 630 11 624Tržby z prodan. dlouhod. majetku 759 368 241 397 379 76Změna stavu rez.a opr.pol. 2 765 18 Ostatní provozní výnosy 103 38 92 12 3 2Převod provozních výnosů Obchodní marže 10 26 -23 9 25 6Přidaná hodnota 17 319 14 906 15 018 17 504 16 361 3 350Zisk z provozní činnosti -1 783 -4 804 -4 422 -3 302 6 252 -2 641 Finanční operace Finanční náklady celkem 1 386 1 105 1 109 2 375 1 726 282Prodané CP a vklady Tvorba rezerv 18 1 -1 Tvorba opravné položky Nákladové úroky 1 134 881 907 1 549 1 095 Ostatní finanční náklady 234 223 203 826 631 282Převod finančních nákladů Finanční výnosy celkem 2 59 83 43 14 7Tržby z prodeje CP a vkladů Výnosy z finančních investic Výnosy z krátk. fin. majetku Zúčtování rezerv do výnosů 1 18 Zúčtování opr. pol. do výnosů



STRANA 60

Výnosové úroky 1 1 1 1 Ostatní finanční výnosy 40 83 42 13 7Převod finančních výnosů Zisk z finančních operací -1 384 -1 046 -1 026 -2 332 -1 712 -275 Mimořádná činnost Náklady celkem 12 14 0 0 0 1 601Náklady 12 14 1 601Výnosy celkem 46 737 341 7 123 0Výnosy 46 737 341 7 123 Zisk z mimořádné činnosti 34 723 341 7 123 -1 601 Zisk z běžné činnosti -3 167 -5 850 -5 448 -5 634 4 540 -2 916Celkový zisk -3 133 -5 127 -5 107 -5 627 4 663 -4 517 Daně celkem 457 0 0 628 1 885 0Daň z běžné činnosti 447 626 1 853 Daň z mimořádné činnosti 10 2 32 Celkový zisk po zdanění -3 590 -5 127 -5 107 -6 255 2 778 -4 517

Z výše uvedených účetních výkazů je patrné, že provozní hospodářský výsledek je podstatně ovlivňován tvorbou a rozpouštěním rezerv, prodejem dlouhodobého majetku a zásob a ostatními provozními náklady, jejichž velká část má příčinu v zátěži závazky vzniklými v minulosti, které zavedly podnik až do úpadku. Analýzou byly kvantifikovány ostatní provozní náklady, tvořené především předepisovanými sankcemi za pozdní placení daní a zdravotního a sociálního pojistného. Očistíme-li provozní hospodářský výsledek o výše uvedené vlivy, lze konstatovat, že soubor aktiv sloužících provozování podniku je schopen produkovat provozní hospodářský výsledek v řádu milionů Kč ročně – viz. tabulka číslo 18. Tabulka 18: Očištění provozního HV Očištění provozního HV 2001 2002 2003 2004 3.10.2005 31.12.2005Zisk z provozní činnosti -1 783 -4 804 -4 422 -3 302 6 252 -2 641Hospodářský výsledek z tvorby rezerv -2 623 -3 547 5 022 1 290 3 240 0Hospodářský výsledek z prodeje majetku 453 161 176 317 162 12Očištěný HV z provozní činnosti – 1 387 -1 418 -9 620 -4 909 2 850 -2 653Ostatní provozní náklady celkem 583 1 343 10 543 6 834 2 738 2 543Ostatní provozní náklady vylučované 80 27 9 656 5 849 2 089 2 416Očištěný HV z provozní činnosti - dosažitelný 467 -1 391 36 940 4 939 -237



STRANA 61

Vyjdeme-li z očištěného provozního hospodářského výsledku za období 01.01.2005 až 03.10.2005 (do prohlášení konkursu), lze extrapolací stanovit dosažitelný provozní HV k 31.12.2005 (za předpokladu, že by konkurs nebyl prohlášen) ve výši

4.939 tis.Kč x 4/3 = 6.585 tis.Kč. Následující tabulka číslo 19 pak metodou věčné renty orientačně stanovuje výnosovou hodnotu oceňovaného souboru aktiv z očekávaných budoucích peněžních toků na úrovni výše uvedeného provozního hospodářského výsledku po zdanění daní z příjmů právnických osob. Při výpočtu byla použita kapitalizační míra ve výši 17,50% p.a. stanovená stavebnicovou metodou, její složky jsou uvedeny v tabulce číslo 20. Tabulka 19: Orientační výpočet výnosové hodnoty

6 585 prognóza ročního provozního zisku (tis.Kč) 24% sazba daně z příjmů právnických osob

5 005 provozní HV po zdanění (tis.Kč) 5 005 volný peněžní tok po zdanění (tis.Kč)

17,50% kapitalizační míra 28 599 výnosová hodnota souboru aktiv (tis.Kč)

Tabulka 20: Stanovení kapitalizační míry Určení diskontní míry - vše v % Bezriziková diskontní míra (dluhopisy) 3,50%Riziko spojené s firmou jako takovou 3,00%Riziko časové (nesprávnosti odhadu) 6,00%Riziková prémie vlastního kapitálu 8,00%Předpokládaná inflace (minusem) 3,00%Diskontní míra pro stálé ceny (použitá) 17,50%

Výsledky provedených propočtů ukazují, že produkční schopnost souboru aktiv sloužících provozování podniku odpovídá jeho hodnotě stanovené na základě majetkového položkového ocenění tohoto souboru. 3.7. Rizikové faktory V této části znaleckého posudku budou uvedeny základní faktory, představující pro zájemce o koupi a provozování souboru oceňovaných aktiv sloužících provozování podniku do budoucna hypotetický rizikový faktor. Jde o faktory, které v podstatě nejsou (nebo jsou jen velmi obtížně a nepřesně) kvantifikovatelné, přesto je musí zájemce o koupi do svých rozhodovacích procesů nějakým (v podstatě subjektivním) způsobem zahrnout. Jde zde především o práva a povinnosti provozovatele předmětného podniku úpadce ve vztahu k majiteli areálu TOS Svitavy a.s. vyplývající z dříve uzavřených smluv mezi společnostmi TOS Svitavy a.s. a Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o.



STRANA 62

Základním dokumentem pro tyto vztahy je: „Smlouva o prodeji části podniku, uzavřená podle §476 a násl. Obch. zákoníku“ Prodávající: TOS Svitavy, a.s., 568 17 Svitavy, Říční 1, IČ 150 340 20 Kupující: Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., Brno, Bohuslava Martinů 15, IČ 454 75 016 Uzavřená dne 31.03.1994. CITACE ZE SMLOUVY VII. Práva a povinnosti kupujícího 7.2. Do doby zřízení samostatného vjezdu z ulice vítězná má kupující právo po celou provozní dobu slévárny používat příjezdové cesty z ulice Říční po vyznačené vnitřní komunikaci (příloha č.8 smlouvy). Kupující se zavazuje neprodleně po podpisu této smlouvy jednat s vlastníky nemovitostí za účelem zřízení samostatného vjezdu z ulice Vítězná do objektu slévárny. Po získání povolení k výstavbě samostatného vjezdu zahájit souběžně práce k oplocení objektu slévárny. 7.3. Kupující si převede na své náklady plynovou a vodovodní přípojku k objektu slévárny. Kupující dále požádá VČEZ o povolení k dodávkám el. Energie od prodávajícího TOS Svitavy, a.s. 7.4. Prodávající se zavazuje zajistit kupujícímu dodávky stlačeného vzduchu, tepla a tepelné užitkové vody na základě samostatné smlouvy. 7.5. Prodávající umožní kupujícímu používat stávající telef. linky, které jsou umístěny v objektu slévárny, za úplatu skutečných hovorů a poměrnou část nákladů nájemného za telefonní ústřednu. Kupující se zavazuje zaplatit prodávajícímu za tyto služby vyúčtované náklady. 7.7. Kupující má právo na zajištění přístupu jeho zaměstnanců do stravovacího zařízení TOS Svitavy, a.s. po určených trasách (příloha č.8). VII. Práva a povinnosti prodávajícího 8.2. Prodávající se zavazuje dodávat za úplatu sjednané množství potřebné energie na základě zvláštní smlouvy. 8.3. Kupující a prodávající uzavřeli nájemní smlouvu, týkající se parcely p.č.2050/2 kat.území Svitavy-předměstí (příloh č.9 této smlouvy). 8.4. Prodávající se zavazuje umožnit kupujícímu přístup a příjezd ke slévárně z ulice Vítězná po vymezené trase vnitřní komunikace TOS Svitavy a zpět po celou provozní dobu slévárny do doby než bude zřízen samostatný vjezd (situační plánek – příloha č.8). 8.5. Prodávající umožní přístup zaměstnancům kupujícího do stravovacího zařízení TOS Svitavy a.s. po dohodnuté trase. 8.6. Prodávající si vyhrazuje právo po dobu průjezdu vozidel přes vrátnici TOS Svitavy a.s. u zaměstnanců kupujícího provádět jejich kontrolu. Pracovníci slévárny jsou povinni při průchodu vrátnicí na výzvu strážného prokázat se průkazkou opravňující ke vstupu do objektu TOS Svitavy a.s. a podrobit se případné kontrole. V této smlouvě definovaná práva a povinnosti obou smluvních stran ve vztahu k provozování předmětné části podniku kupujícím v areálu prodávajícího TOS Svitavy a.s. jsou následně podrobně upravena v následujících jednotlivých dílčích smlouvách.



STRANA 63

Smlouva o vzájemné spolupráci uzavřená podle §269 odst.2 obchodního zákoníku Dodavatel: TOS Svitavy, a.s., 568 17 Svitavy, Říční 1, IČ 150 340 20 Odběratel: Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., Brno, Bohuslava Martinů 15, IČ 454 75 016 Uzavřená dne 31.03.1994. Celá kopie této smlouvy je uvedena v příloze znaleckého posudku. Smlouva o poskytování závodního stravování uzavřená podle §269 odst.2 obchodního zákoníku Dodavatel: TOS Svitavy, a.s., 568 17 Svitavy, Říční 1, IČ 150 340 20 Odběratel: Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., Brno, Bohuslava Martinů 15, IČ 454 75 016 Uzavřená dne 04.05.1994. Celá kopie této smlouvy je uvedena v příloze znaleckého posudku. Nájemní smlouva a její dodatek č.1 ze dne 25.03.2004 a dodatek č.3 ze dne 29.03.2005. Pronajímatel: TOS Svitavy, a.s., 568 17 Svitavy, Říční 1, IČ 150 340 20 Nájemce: Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., Brno, Bohuslava Martinů 15, IČ 454 75 016 Uzavřená dne 31.03.1994. Celá kopie této smlouvy včetně obou dodatků je uvedena v příloze znaleckého posudku. Spolupráce úpadce v oblastech dle výše uvedených s bývalým prodávajícím TOS Svitavy a.s. nebyla v uplynulých letech dle sdělení jednatelů a společníků úpadce zatížena žádnými podstatnými problémy. Přesto je třeba na existenci těchto smluv upozornit jako na hypotetický rizikový faktor (problém by mohl teoreticky vzniknou například při prodeji areálu TOS Svitavy a.s. třetí osobě). 3.8. Rekapitulace Výše zjištěné výsledky ocenění dlouhodobého majetku a korekcí oběžných aktiv (pohledávek, zásob) a vyloučení krátkodobého finančního majetku použijeme ke stanovení souhrnné hodnoty souboru aktiv sloužících provozování podniku úpadce v tabulce číslo 21 (součet ocenění jednotlivých oceňovaných položek aktiv, oběžná aktiva zde vstupují v účetní hodnotě snížené o vypočtenou korekci). Tabulka 21: Rekapitulace – stanovení ceny obvyklé souboru aktiv sloužících provozování podniku



STRANA 64

Dlouhodobý majetek Dlouhodobý majetek vykazovaný v rozvaze 13 102 000 Ocenění složek dlouhodobého majetku A. Nemovitý majetek 12 023 390 1. Pozemky 838 044 2. Stavby 11 185 346 B. Hmotný a nehmotný dlouhodobý majetek 8 481 134 1. Daňově odepisovaný dlouhodobý majetek 5 974 394 2. Daňově neodepisovaný dlouhodobý majetek 739 514 3. Dlouhodobý majetek v operativní evidenci 575 313 4. Nalezený neevidovaný dlouhodobý majetek 812 649 5. Automobily po leasingu 379 265 Dlouhodobý majetek celkem - po ocenění 20 504 525 Oběžná aktiva vykazovaná v rozvaze 13 238 000 Ocenění oběžných aktiv korekcemi jejich položek Korekce pohledávek po lhůtě splatnosti -1 501 209 Korekce zásob (nedokončená výroba) -54 234 Korekce krátkodobého finančního majetku -2 353 915 Oběžná aktiva celkem - po korekci (ocenění) 9 328 642 Časové rozlišení vykazované v rozvaze 5 000 HODNOTA AKTIV CELKEM - po ocenění 29 838 166 HODNOTA AKTIV CELKEM - po ocenění (na celé tis.Kč) 29 838 000 Hodnota souboru aktiv sloužících provozování podniku, stanovená ke dni ocenění výše citovanými metodami, popsanými v tomto znaleckém podsudku, činí po zaokrouhlení na celé tisíce částku

=29.838.000,-Kč=, (slovy Dvacetdevětmilionůosmsettřicetosmtisíc korun českých).

4. ZÁVĚREČNÉ HODNOCENÍ Po provedeném šetření, vyhodnocení a zaokrouhlení konstatuji a uvádím ve věci ocenění souboru aktiv sloužících provozování podniku společnosti Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ 45475016, Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno. A. Podnik společnosti, jehož soubor aktiv je předmětem ocenění, je popsán (včetně

charakteristiky složek jeho aktiv) v kapitole 3 tohoto znaleckého posudku. B. Při ocenění jednotlivých položek souboru aktiv sloužících provozování podniku



STRANA 65

bylo použito jako základní metody substančního ocenění, u nemovitostí pak metody výnosové a u některých položek, kde to bylo opodstatněné pak vyhláškových cen v souladu se zákonem číslo 151/1997Sb. a vyhláškou číslo 540/2002Sb. v platném znění. Metoda stanovení cen obvyklých jednotlivých majetkových složek je popsána v kapitolách 2. a 3. tohoto znaleckého posudku. Výpočet je doplněn diskuzí produkční schopnosti předmětného souboru aktiv.

C. Cena obvyklá (tržní hodnota) souboru aktiv sloužících provozování podniku

společnosti, stanovená ke dni ocenění výše citovanými metodami, popsanými v tomto znaleckém podsudku, činí po zaokrouhlení na celé tisíce částku

=29.838.000,-Kč=,

(slovy Dvacetdevětmilionůosmsettřicetosmtisíc korun českých). D. V části 3.7. tohoto znaleckého posudku jsou popsány rizikové faktory finančně

nekvantifikovatelné. E. Dnem ocenění jmění je 31. prosinec 2005. Ocenění dlouhodobého majetku je

provedeno na bázi koeficientů platných pro rok 2006 a akcentuje tak připravovaný prodej souboru aktiv sloužících provozování podniku v první polovině roku 2006.

5. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti České republiky dne 7.září 2000 pod čj. 44/2000 – Zn pro znaleckou činnost



STRANA 66

v oboru ekonomika

s rozsahem znaleckého oprávnění

• oceňování podniků, • oceňování movitého a nemovitého majetku, • oceňování technologií, • oceňování nehmotného majetku, • oceňování nepeněžitých vkladů do obchodních společností, • oceňování majetku a závazků při transformaci obchodních společností, • hodnocení projektů transformací obchodních společností.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 142/2006 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle uzavřené dohody. Otisk kulaté pečetě

Doc. Ing. Pavel Legát, CSc.

6. LITERATURA 1. Mařík, M.: Určování hodnoty firem. Ekopress Praha, 1998. ISBN 80-86119-09-2. 2. Fišerová, E., Fišer, J.: Soubor souvztažností k podvojnému účetnictví. Refis, 1995.

ISBN 80-901649-9-4. 3. Zákon č.513/1991Sb. Obchodní zákoník v platném znění. 4. Zákon č. 151/1997Sb. O oceňování majetku. 5. Vyhláška MF č. 279/1997Sb. ve znění vyhlášky č. 173/2000 Sb. 6. Vyhláška MZe č. 285/1997Sb. 7. Zazvonil, Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech. CEDUK, 1996. ISBN 80-

902109-0-2.



STRANA 67

8. Kovanicová, D., Kovanic, P.: Poklady skryté v účetnictví, díl I. a II. Polygon, 1997. ISBN 80-85967-47-2.

9. Synek, M. a kol.: Manažerská ekonomika. GRADA, 1996. ISBN 80-7169-211-5. 10. Král, B. a kol.: Nákladové a manažerské účetnictví. Prospektrum, 1997. ISBN 80-

7175-060-3. 11. Tepper, T., Kápl, M.: Peníze a vy. Prospektrum, 1994. ISBN 80-85431-96-3. 12. Grünwald, R.: Finance podniku. VŠE, 1997. 13. Grünwald, R.: Finanční analýza. VŠE, 1996. 14. Bradáč, A. a kol.: Soudní inženýrství. CERM – akademické nakladatelství, s.r.o. Brno,

1997. ISBN 80-7204-057-X. 15. Bradáč, A., Krejčíř, P, Hallerová, A.: Úřední oceňování majetku. CERM – akademické

nakladatelství, s.r.o. Brno, 2000. ISBN 80-7204-158-4. 16. Mlčoch, J.: Oceňování podniku. LINDE Praha, a.s., 1998. ISBN 80-7201-145-6. 17. Copeland, T., Koller, T., Murrin, J.: Stanovení hodnoty firem. VICTORIA

PUBLISHING, a.s.. ISBN 80-85605-41-4. 18. Kislingerová, E.: Oceňování podniku. Praha. C.H. Beck 1999. ISBN 80-7179-227-6. 19. Doucha, R.: Finanční analýza podniku. Praktické aplikace. VOX CONSULT Praha,

1996. 20. Fireš, B., Zelenka, V.: Oceňování aktiv a dluhů v účetnictví, 2. rozšířené vydání. Praha,

Management Press, 1997. ISBN 80-85943-24-7. 21. Jokl, M.V., Jokl, M.P., Jokl, D.J.: Teorie oceňování nemovitostí. IOM VŠE Praha,

1999. ISBN 80-7079-622-7. 22. Šantrůček, J.: Pohledávky, jejich cese a hodnota. Pracovní materiál semináře IOM VŠE

Praha, září 2000. 23. Šantrůček, J.: Pohledávky, jejich cese a hodnota. IOM VŠE Praha, 2000. ISBN 80-245-

0019-8. 24. Maříková, P., Mařík, M.: Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku.

Ekonomická přidaná hodnota. Tržní přidaná hodnota. EKOPRESS, Praha 2001. ISBN 80-86119-36-X.

25. Jurečka, J.: Ocenění ochranné známky. IOM VŠE Praha, 2000. ISBN 80-7079-983-8. 26. Šantrůček, L.: Fúze, akvizice. Obchodní právo a hodnota. IOM VŠE Praha, 2001.

ISBN 80-245-0235-6. 27. Grünwald, R.: Finanční analýza pro oceňování podniku. IOM VŠE Praha, 2000. ISBN

80-245-0032-9. 28. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí (IV. přepracované a doplněné vydání).

CERM – akademické nakladatelství, s.r.o. Brno, 1998. ISBN 80-901663-4-2.

7. PŘÍLOHY Přílohy jsou přiloženy v kopiích. 1. Znalecké oprávnění. 1 list 2. Výpis z obchodního rejstříku Kovolijecká huť & Georg Metall,

spol. s r.o., IČ 45475016, Bohuslava Martinů č.15, 602 00 Brno. 1 list 3. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4551, k.ú.760960 Svitavy-předměstí. 4 listy 4. Kopie katastrální mapy, k.ú. Svitavy-předměstí, mapový list 0-8/32. 1 list 5. Účetní výkazy (rozvaha, výkaz zisku a ztráty) společnosti.



STRANA 68

Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o. za roky 2002 až 2004. 8 listů 6. Účetní výkazy (rozvaha, výkaz zisku a ztráty) společnosti

Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o. ke dni 03.10.2005. 3 listy 7. Účetní výkazy (rozvaha, výkaz zisku a ztráty) společnosti

Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o. ke dni 31.12.2005. 3 listy 8. Obratová předvaha k datu 31.12.2005. 4 listy 9. Seznam pohledávek po lhůtě splatnosti k 31.12.2005. 8 listů 10. Inventurní seznamy:

- nemovitého majetku 2 listy - dlouhodobého majetku, který byl odepisován daňově 6 listů - dlouhodobého majetku, který nebyl odepisován daňově 4 listy - dlouhodobého majetku, který je veden v operativní evidenci 4 listy

11. Položkové podrobné ocenění - dlouhodobého majetku, který byl odepisován daňově, 3 listy - dlouhodobého majetku, který nebyl odepisován daňově, 3 listy - dlouhodobého majetku, který je veden v operativní evidenci, 4 listy - dlouhodobého majetku, který byl nalezen při inventuře. 11 listů

12. Sdělení ekonomky Ing. Polové o struktuře ostatních provozních nákladů. 1 list 13. Smlouvy mezi společnostmi TOS Svitavy a.s.

a Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o.: - Smlouva o vzájemné spolupráci. 5 listů - Smlouva o poskytování závodního stravování. 2 listy - Nájemní smlouva a její dodatek č.1 ze dne 25.03.2004 a dodatek č.3 ze dne 29.03.2005. 8 listů

14. Technické průkazy oceňovaných osobních a dodávkových automobilů. 3 listy 15. Fotopříloha 10 listů Přílohy celkem 99 listů

Date post:	10-Feb-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	10 times
Download:	0 times

Znalecký posudek číslo 142/2006 - Megapol · cen, financování, účetnictví a daní platné v...

Documents