Stanovení trţní hodnoty provozní budovy
č.p. 704 včetně příslušenství a pozemků parc.č.
2762/18, 2762/19 a 3211/1, katastrální území
Blučina, obec Blučina
č. posudku 451-135/2011
Zhotovitel: APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako „Zhotovitel“)
Koněvova 2660/141
130 83 Praha 3
IČO: 261 03 451
Zadavatel: JUDr. Oldřich Řeháček, Ph.D. (dále též jako „Zadavatel“)
CITY TOWER
Hvězdova 1716/2b
140 78 Praha 4
Insolvenční správce dluţníka
BUSINESS MANAGING SERVICES CZ, s.r.o
Posudek obsahuje celkem 26 stran textu včetně titulní strany a 13 stran příloh a je vyhotoven ve
čtyřech výtiscích. Zadavateli se předává ve třech výtiscích (Vyhotovení č. 1, Vyhotovení č. 2,
Vyhotovení č. 3) a jedno vyhotovení (Vyhotovení č. 4) je uloţeno v archivu Zhotovitele.
VYHOTOVENÍ č. 3
Obsah:
1 ÚVOD ..................................................................................................... 4
1.1 Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 4 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 4 1.3 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 5 1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 5 1.5 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 5 1.6 Podkladové materiály .................................................................................................... 6 1.7 Pouţitá literatura ........................................................................................................... 7
2 IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ......................................................................... 8
2.1 Popis základních problematik provozní činnosti ve vztahu k ţivotnímu prostředí ........ 8
3 IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ...................................................................... 9
3.1 Technický popis ............................................................................................................. 9 3.2 Poloha ......................................................................................................................... 10 3.3 Infrastruktura ............................................................................................................... 11 3.4 Dopravní poměry ......................................................................................................... 11 3.5 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 11
4 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU ..................................................................... 13
4.1 Popis současné situace na realitním trhu ................................................................... 13 4.2 Předpokládané vyuţití Nemovitosti ............................................................................. 13
5 METODY OCENĚNÍ ................................................................................... 15
5.1 Nákladová metoda ...................................................................................................... 15 5.2 Výnosová metoda ........................................................................................................ 15 5.3 Porovnávací metoda ................................................................................................... 16
6 ANALÝZA HODNOTY ................................................................................ 17
6.1 Volba metody .............................................................................................................. 17 6.2 Výpočet nákladovou metodou ..................................................................................... 17 6.3 Výpočet porovnávací metodou .................................................................................... 19 6.4 Výpočet výnosovou metodou ...................................................................................... 21
7 REKAPITULACE ....................................................................................... 23
8 ZÁVĚREČNÝ VÝROK ................................................................................. 24
9 ZNALECKÁ DOLOŢKA ............................................................................... 25
10 PŘÍLOHY ............................................................................................ 26
Tabulky:
Tabulka č. 1: Činnosti Společnosti dle klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE) ............ 8
Tabulka č. 2: Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou ................................... 18
Tabulka č. 3: Stanovení výše hrubých potenciálních výnosů Nemovitosti .......................... 21
Tabulka č. 4: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti .................... 22
Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty nemovitosti výnosovou metodou .................................... 22
Obrázky:
Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Nemovitosti v širším okolí obce Blučina ............................ 9
Obrázek č. 2: Fotomapa Nemovitosti s vyznačením ................................................... 10
4
1 Úvod
1.1 Účel a předmět ocenění
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé budovy č.p.
7041 nacházející se na pozemku parc.č. 3211/1 včetně venkovních úprav a příslušných
pozemků parc.č. 3211/1, 2762/18 a 2762/19, vše k. ú. Blučina 605808, obec Blučina,
vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, jak je zapsáno na LV č. 2 111, ve
vlastnictví společnosti BUSINESS MANAGING SERVICES CZ a.s. (Dále téţ jako
„Nemovitost“).
Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 3 Identifikace Nemovitosti.
1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky
Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami:
1. Nebylo provedeno ţádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých
Zadavatelem.
2. Tento znalecký posudek je pouţitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny
v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze
zobecňovat k jakýmkoli jiným případům.
3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je pouţitelná po dobu
6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, ţe se výrazným způsobem
nezmění trţní podmínky.
4. Informace z jiných zdrojů neţ od Zadavatele, na nichţ je zaloţeno celé nebo část
ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.
5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za
omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku
a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry.
6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v trţních podmínkách.
Nepředpokládá, ţe by důvodem k přezkoumání tohoto trţního ocenění mělo být
zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu
ocenění.
7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi
aplikovanými zákony a předpisy v ČR.
1 Pozn. K datu ocenění nebylo č.p. zaneseno v KN, kde je budova stále vedena bez č.p./če
5
8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu
ocenění, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty.
9. Konstatujeme, ţe nemáme ţádné současné ani budoucí zájmy na předmětu
ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách
a současně neexistuje ţádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti
s výsledkem znaleckého posudku.
1.3 Rozhodné datum ocenění
Cena obvyklá Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 2. srpna 2011.
1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena
ZÁKON č. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)
ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a sluţeb, odst. 1:
„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena
při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností
trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné
nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
1.5 Vymezení pojmu hodnota
1.5.1 Definice trţní hodnoty dle Standardu 1 IVS 20052:
„Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi
ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými
partnery po náleţitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez
nátlaku.“
Takto stanovenou a definovanou trţní hodnotu lze pro tento posudek povaţovat za cenu
obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb.
2International Valuation Standards 2005, str. 82-83.
6
1.5.2 Pojmy definice trţní hodnoty dle IVS3
„...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla
zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,
„...by měl být majetek směněn...“ - odráţí skutečnost, ţe hodnota majetku je
odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,
„...k datu ocenění...“ - poţaduje, aby stanovená trţní hodnota byla časově
omezena,
„...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat
za kaţdou cenu,
„...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený
prodávat za kaţdou cenu,
„...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi
osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná
společnost, vlastník-nájemce),
„...po náleţitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven
nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející
v úvahu,
„...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně...“ - kupující i prodávající
byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku,
jeho vyuţití a stavu trhu k datu ocenění,
„...a bez nátlaku...“ - ţádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
1.6 Podkladové materiály
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly předány Zadavatelem
a na základě osobně sdělených informací. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2 111, katastrální území Blučina vyhotovený
dne 2. 8. 2011,
Kopie snímku pozemkové mapy na oceňovanou Nemovitost,
Cenová mapa města Brna,
Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 145-145/2007/ČS zpracovaný Ing. Václavem
Hoplíčkem dne 3. 11. 2007.
Smlouva o nájmu Nemovitostí č. 010/2009 uzavřená mezi společností Alec
Precision Technology a.s. a ISAT s.r.o. (dále též jako „Nájemce“) dne 1. 10. 2009
(dále též jako „Nájemní smlouva“),
Soupis nákladů týkající se provedených rekonstrukcí a oprav na Nemovitosti
poskytnutý Nájemcem na místním šetření,
3 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr.
a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Trţní hodnota, s. 22-24.
7
Místní šetření a obhlídka byla provedena dne 5. 8. 2011 za účasti zástupce společnosti GAUTE,
a.s. p. Lenky Zavřelové, zástupce Nájemce p. Pavla Jurgy a zástupce Zhotovitele p. Jiřího
Hrabce.
Dále byla pouţita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva
financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního
(ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např.
sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
1.7 Použitá literatura
1. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Economica, 2008. 134 s.
ISBN 978-80-245-0728-6.
2. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha:
Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8.
3. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vyd. Praha:
CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2.
4. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s.
ISBN978-80-245-1211-2.
5. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s.
ISBN 80-902109-3-7.
6. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství
CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0
Zákony a vyhlášky
7. Obchodní zákoník, Zákon č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
8. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
9. Znalecký standard č. 1/2005 Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního
inţenýrství.
8
2 Identifikace vlastníka
Název: BUSINESS MANAGING SERVICES CZ a.s.
Identifikační číslo: 269 49 989
Sídlo: Praha, Bořivojova 878/35, PSČ 130 00
CZ-NACE
Tabulka č. 1: Činnosti Společnosti dle klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE)4
93200: Výroba ostatních dílů a příslušenství pro motorová vozidla
256200: Obrábění
282000: Výroba ostatních strojů a zařízení pro všeobecné účely
469000: Nespecializovaný velkoobchod
471000: Maloobchod v nespecializovaných prodejnách
477800: Ostatní maloobchod s novým zboţím ve specializovaných prodejnách
2.1 Popis základních problematik provozní činnosti ve vztahu k životnímu prostředí
Moţná kontaminace půdy z titulu uţívání budovy k zemědělským účelům v minulosti nebyla
zhotovitelem ověřována.
4 Zdroj: Český statistický úřad – Registr ekonomických subjektů
9
3 Identifikace Nemovitosti Oceňovaná Nemovitost se nachází východně od obce Blučina u silnice ve směru na dálniční
sjezd z dálnice D2 (Brno-Bratislava). Jedná se o původní zemědělskou budovu, která prošla
částečnou rekonstrukcí. Nyní je uţívána nájemcem, jako sklad, prodejna a administrativní
zázemí prodeje satelitních přijímačů.
Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Nemovitosti v širším okolí obce Blučina
Blučina je menší obec v okrese Brno-Venkov, nacházející se asi 15 km jiţně od Brna.
V blízkosti se nachází dálnice D2 se sjezdem. Kromě dálnice neprochází obcí ţádné významné
dopravní komunikace ani ţeleznice. Nemovitost se nachází na úpatí kopce Výhon (355 m. n.
m.).
3.1 Technický popis
Jedná se o montovaný objekt, většinou přízemní s vestavbou kancelářských prostor, volně
stojící, nepodsklepený. Objekt opláštěn zdivem z plynosilikátu, z části pouze původní plechy.
Vstup do Nemovitosti je proveden z východní části. V severní část se nachází vjezd pro
kamiony s rampou a vstupem do Nemovitosti, stejný vjezd je i v jiţní části Nemovitosti. Střecha
je plechová (dle nájemce do objektu zatéká, především v jihovýchodní části).
Vestavěné kancelářské prostory jsou dvoupodlaţní, zděné – tyto prostory však dosud nebyly
zkolaudovány. Okna jsou plastová. Ve východní části se nachází také temperovaný sklad, ve
kterém nájemce kompletuje výrobky.
10
Mimo část vstupu, kanceláří a temperovaného skladu nemá zbytek nemovitosti strop. Tato část
je uţívána jako sklad výrobků určených k prodeji a expedici. Podlahy v této části skladu
nesnesou trvalé zatíţení.
Celá Nemovitost je oplocena.
Jiţně od Nemovitosti se nachází parkoviště vyuţívané zaměstnanci Nájemce a zákazníky.
3.2 Poloha
Nemovitost se nachází východně od obce Blučina v nesouvislé zástavbě podobných
nemovitostí bývalého zemědělského druţstva i novějších nemovitostí. Nemovitost se nachází
cca 1 km od sjezdu z dálnice D2.
Pozemek parc.č. 2762/20 nacházející se severovýchodně od Nemovitosti tvoří část příjezdové
komunikace do Nemovitosti je vlastněn jiným vlastníkem.
Obrázek č. 2: Fotomapa Nemovitosti s vyznačením
Výše zastavěné plochy Nemovitosti byla převzata z Odhadu obvyklé ceny nemovitostí č. 145-
145/2007/ČS zpracovaného Ing. Václavem Hoplíčkem a následně upravena o hodnotu
získanou od zástupce Nájemce na místním šetřením týkající se vestavby kanceláří.
Celková uţitná plocha tedy činí 2 300 m2.
11
3.3 Infrastruktura
Nemovitost má zavedenu elektřinu. Plyn a voda jsou do Nemovitosti zavedeny, ovšem nemají
vlastní měřící zařízení. Nemovitost měřící zařízení sdílí s areálem západně od Nemovitosti
(bývalé zemědělské druţstvo).
Kanalizace je vyvedena do odpadní jímky. Moţnosti případného napojení na obecní kanalizaci
či další IS nebyly Zhotovitelem v rámci šetření zjišťovány.
3.4 Dopravní poměry
Parkování je moţno na parkovišti jiţně od Nemovitosti. Příjezd větších vozů (TIR) k Nemovitosti
je veden přes pozemek cizího vlastníka.
Obec Blučina je obsluhována autobusovou dopravou v rámci integrované dopravy
Jihomoravského kraje. Ţelezniční trať obcí Blučina neprochází.
3.5 Majetkoprávní vztahy
Dle předloţeného výpisu z KN není Nemovitost zatíţena věcným břemenem.
Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem smluvním ve prospěch
společnosti Česká spořitelna, a.s.
Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem smluvním ve prospěch
Finančního úřadu Brno I.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j.
103 Nc-995/2009-10.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti
dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Pardubice č.j. 029 EX-532/2009-17.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j.
103 Nc-1646/2009-5.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti
dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 137Ex-11915/2009-14.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j.
110 Nc-1814/2009-6.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j.
77 Nc-1449/2009-5.
12
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti
dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Znojmo č.j. 133 EX-598/2009-10.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j.
26 Nc-2394/2009-6.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydána Draţební vyhláška.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j.
26 EXE-566/2010-12.
Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem exekutorským ve
prospěch společnosti Strojírenský zkušební ústav, s.p.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti
dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 107 EX-17/2010-18.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti
dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 107 EX-903/2009-14.
Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem exekutorským ve
prospěch společnosti SyNext s.r.o.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j.
78 EXE-1758/2010-19.
Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti
dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 107 EX-939/2010-19.
Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem soudcovským ve
prospěch společnosti DOBROVOLNÝ – TRANSPORT a SPEDICE, s.r.o.
Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem exekutorským ve
prospěch společnosti VB Leasing CZ, spol. s r.o.
13
4 Analýza realitního trhu
4.1 Popis současné situace na realitním trhu
V nedávné době prošel realitní trh celosvětově velkou krizí, kterou způsobil propad amerických
hypoték v roce 2008 a dosud se z tohoto poklesu zcela nevzpamatoval.
Finanční krize zasáhla realitní trh s komerčními nemovitostmi přímo (poklesem cen těchto
nemovitostí) ale i nepřímo přes sniţování ploch potřebných k výrobě a skladování výrobků u
výrobních firem, vzhledem k poklesu jejich odbytu.
To způsobilo zvýšení míry neobsazenosti výrobních a skladových prostor a tlak na další sníţení
prodejních cen či cen pronájmů komerčních nemovitostí.
Zvláště u výrobních nemovitostí v horším technickém stavu či v nevýhodných polohách bez
dobrého dopravního spojení, došlo k velice výraznému sníţení jejich prodejních cen
a prodlouţení doby těchto prodejů. Naopak u nemovitostí s dobrou polohou a dopravní
dostupností jakoţ i při vysokém technickém standardu není pokles cen tak výrazný.
Vzhledem k mírně optimistickému výhledu naší i německé ekonomiky (která je největším
odběratelem české produkce) lze v současnosti očekávat stabilizaci těchto cen a v delším
časovém horizontu opětovné postupné zvyšování v návaznosti na růst ekonomiky.
4.2 Předpokládané využití Nemovitosti
Oceňovaná Nemovitost tvoří uzavřený kompaktní celek, který je plně uţíván Nájemcem.
Nájemní smlouva (dále téţ jako „Nájemní smlouva“) je uzavřena na dobu neurčitou (resp. na
dobu určitou, ale s automatickým prodlouţením za stávajícího stavu neoznámí-li jedna ze stran
opak) s moţností výpovědi bez udání důvodu.
Výše nájemného je stanovena na 840 000 Kč ročně s moţností navýšení dle indexu
spotřebitelských cen ČSÚ.
Na základě článku 8 Nájemní smlouvy je Nájemce oprávněn provádět v Nemovitosti veškeré
stavební úpravy bez souhlasu vlastníka, pokud tyto neznehodnotí Nemovitost. Dle odstavce
3 článku 8 se pronajímatel zavazuje uhradit veškeré náklady vynaloţené na stavební úpravy
Nemovitosti a to tak, ţe Nájemce ke dni ukončení nájmu vystaví fakturu za souhrn takto
provedených úprav.
Nemovitost má kanalizaci vyvedenou do jímky, kterou je třeba pravidelně vyváţet. Měření
spotřeby vody a plynu je společné pro Nemovitost a areál nacházející se západně od
oceňované Nemovitosti.
Současné uţívání nemovitosti jako sklad a výrobní prostory s kancelářským zázemím
povaţujeme za optimální, předpokládáme však nutnost počáteční investice do zajištění střechy,
zpevnění podlah a izolování Nemovitosti. Také bude třeba dořešit kolaudaci kancelářské
vestavby.
14
4.2.1 Analýza Nemovitosti - silné a slabé stránky
Analýza Nemovitosti z hlediska jeho silných i slabých stránek.
I. Silné stránky
Dobrá poloha Nemovitosti v blízkosti dálnice D2.
Nemovitost obsazena Nájemcem – generuje příjem.
II. Slabé stránky
Vestavba kancelářských prostor dosud nezkolaudována.
Plyn a voda jsou sdíleny se sousední nemovitostí – nutno oddělit.
Není napojeno na obecní kanalizaci.
Přístup z komunikace částečně přes pozemek cizího vlastníka.
Horší technický stav Nemovitosti
15
5 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se vyuţívají různé metody pro stanovení hodnoty
nemovitosti, které lze sdruţit do tří základních metod:
nákladová,
výnosová,
porovnávací.
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých
metod.
Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně pouţívaných metod. Na jedné
straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na
straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např.
druh a vyuţití nemovitosti).
5.1 Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem vyuţití
a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se
nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek
pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje
ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě
staveb se připočítává hodnota pozemků.
Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských
ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného poloţkového rozpočtu apod.
Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím
zejména ke stáří stavby, předpokládané ţivotnosti, údrţbě, provedeným stavebním změnám
a opravám, závadám a způsobu uţívání.
5.2 Výnosová metoda
Základem pro odvození trţní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného
výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu,
zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné
hodnoty těchto výnosů.
Tato skupina metod vychází z důsledného vyuţití poznatku, ţe hodnota statku je určena
očekávaným uţitkem pro jeho drţitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost,
jsou tímto uţitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění
nemovitosti bezprostředně. Při hledání trţní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy
16
u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké
výnosy očekává konkrétní subjekt.
Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou
dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory.
Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník
nemovitosti očekává. Je důleţité zváţit, zda hrozí moţný výpadek nájemného a zohlednit tuto
skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníţí o fixní i variabilní
náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň
z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda,
plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údrţbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod.
Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběţnou
výměnu stavebních komponentů s krátkodobější ţivotností, které se opotřebovávají
a zastarávají rychleji neţ stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové
úpravy, zařizovací předměty, aj.)
Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi
výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na
současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosaţením tohoto výnosu.
Diskontní sazbu můţeme také chápat jako náklad na vloţený kapitál, respektive očekávanou
výnosnost, kterou investor poţaduje za investovaný kapitál.
5.3 Porovnávací metoda
Porovnávací metoda je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými
nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na
její poloze. Pokud je to moţné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi
podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných
nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
17
6 Analýza hodnoty
6.1 Volba metody
Za účelem stanovení ceny obvyklé dané Nemovitosti jsme pouţili tři metody ocenění, a to
metodou nákladovou (pouţitím metodiky Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a
účelovou jednotku URS Praha), porovnávací a výnosovou.
6.2 Výpočet nákladovou metodou
Výpočet hodnoty Nemovitosti vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m3
celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m3, ke které jsou připočteny náklady
na umístění stavby. Výše hodnoty příslušenství a vedlejších staveb byla stanovena určeným
procentem z hodnoty stavby hlavní.
Velikost obestavěného prostoru Nemovitosti byla získána z Odhadu obvyklé ceny nemovitostí č.
145-145/2007/ČS zpracovaného Ing. Václavem Hoplíčkem, který byl poskytnut
Zadavatelem. Obestavěný prostor Nemovitosti činí 13 935,57 m3.
Jednotková cena za m3 byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a
účelovou jednotku (ÚRS Praha 2011).
Jednotková cena za 1 m3 obestavěného prostoru byla stanovena 3 114 Kč pro typ „Haly pro
skladování (mimo zemědělské)“.
Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně
tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění
stavby, které jsou ve výši 2%.
Výsledná reprodukční hodnota byla poníţena na základě opotřebení, které bylo určeno
odborným odhadem v průměrné výši 50 %.
K věcné hodnotě Nemovitosti byla přičtena hodnota venkovních úprav (oplocení, zpevněné
plochy parkoviště, rampa) a to ve výši 10% z věcné hodnoty hlavní stavby.
Hodnota pozemků byla přičtena k věcné hodnotě Nemovitostí. Hodnota pozemků ve výši 100
Kč/m2 byla stanovena na základě analýzy obdobných pozemků.
18
Tabulka č. 2: Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou
Celková věcná hodnota Nemovitosti určená nákladovou metodou je dána jako součet hodnoty
Nemovitosti včetně příslušenství a pozemku.
Hodnota Nemovitosti je nákladovou metodou stanovena po zaokrouhlení
na 24 330 000 Kč.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby
Skladový areál
Obestavěný prostor celkem (m3) 13 936
Jednotková cena (Kč/m3) 3 611
NUS (%) *) 2%
Jednotková cena celkem (Kč/m2) 3 114
Reprodukční hodnota 43 395 365 Kč
% opotřebení 50%
Věcná hodnota hlavní stavby 21 697 682 Kč
Věcná hodnota venkovních úprav 2 169 768 Kč
Věcná hodnota staveb 23 867 451 Kč
Pozn.:
*) NUS - náklady související s umístěním stavby
Výpočet věcné hodnoty Pozemku
Celková výměra pozemku (m2) 4 633
Cena dle analýzy cen pozemků 100
Celková hodnota pozemku 463 300 Kč
Výpočet věcné hodnoty Nemovitosti
Věcná hodnota Nemovitosti 24 330 751 Kč
19
6.3 Výpočet porovnávací metodou
Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových obchodních transakcí prodejů nemovitostí
v obdobných lokalitách v blízkosti dálnice D2 či obdobně významných dopravních tahů, které
byly nabízeny jako Nemovitosti pro výrobu a skladování s kancelářským zázemím.
Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány nabídkovým koeficientem, který upravuje
nabízenou cenu o přepokládanou míru sníţení, na níţ by se dohodl potenciální nájemce
s vlastníkem.
Při porovnání byly vzaty v úvahu specifika a omezení námi oceňované Nemovitosti pomocí
korekčních koeficientů. Především byly brány v potaz právní vztahy týkajícíc se námi
oceňované Nemovitosti, viz kapitola 4.2 Předpokládané využití Nemovitosti.
Porovnávané nemovitosti
Porovnávaná nemovitost č. 1, Hrušovany u Brna
Dvě skladové a výrobní haly s kancelářským zázemím. Součástí jsou také šatny a sociální
zařízení. Celková zastavěná plocha činí 1415 m2. Nemovitost se nachází v průmyslovém
areálu v Hrušovanech u Brna. Konstrukční systém hal je ocelový s vyzdívkou. Výška hal je 5
a 6,8 m. Jedna z hal není dosud zkolaudovaná. Do obou hal je moţný vjezd nákladním vozem.
Zdroj: sreality.cz
Porovnávaná nemovitost č. 2, Břeclav
Skladová hala na okraji města Břeclavi v malé průmyslové zóně. V Hale se nachází kancelářské
prostory slouţící jako zázemí objektu. Zbytek je uţíváno jako skladovací prostor. Dostatek
parkovacích a manipulačních ploch okolo nemovitosti.
Zdroj: sreality.cz
Porovnávaná nemovitost č. 3, Starovičky
Přízemní volně stojící skladové (výrobní) haly o zast. ploše cca 323 m2. Objekt je rozčleněn
svislými konstrukcemi na dílnu, garáţe, sklad a denní místnost se soc. zázemím a šatnou.
Zdroj: Platinum Reality
Porovnávaná nemovitost č. 4, Brno - Šlapanice
Nemovitost vyuţívaná jako sklady, dílny a kanceláře, celková uţitná plocha 1413 m2. Součástí
objektu je i menší kancelářské zázemí a sociální zařízení. Zpevněné plochy před nemovitostí.
Zdroj: Dumrealit
Porovnávaná nemovitost č. 5, Brno – Maloměřice
Dvě vytápěné haly s pozemkem, STP a příjezdovou komunikací v Brně - Maloměřicích. Hala
1 je ţelezobetonová o zastavěné ploše 568 m2, 36,50 m x 15,55 m. Je volně stojící a má jedno
nadzemní podlaţí, výšku 6 m, 2x dvoukřídlá vrata, vchodové dveře. V budově jsou veškeré IS,
vytápění lokální plynové, hygienické zařízení. V současné době je objekt rozdělen na dva
sklady, šatny a umývárny, kancelář. U haly na pozemku vlastní plynový zásobník. Hala 2 je
zděná, samostatně stojící o ZP 114 m2, 15,15 x 8,50 m, výška 3 m, vytápění elektrické. Okolo
20
hal je zpevněná plocha k manipulaci, dále ostatní pozemek o ploše 3232 m2, na kterém je
moţnost další výstavby. Zabezpečení objektu-napojení na pult centrální ochrany.
Zdroj: IREAL agency
Samotný výpočet včetně porovnání viz Příloha č. 2: Výpočet tržní hodnoty Nemovitosti
porovnávací metodou.
Hodnota Nemovitosti je porovnávací metodou stanovena po zaokrouhlení
na 8 740 000 Kč.
21
6.4 Výpočet výnosovou metodou
Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu
Nemovitosti za předpokladu, ţe Nemovitost bude uţívána jako skladová hala s kancelářským
zázemím.
Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích.
V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého provozního výnosu, který bude generován
pronajatou Nemovitostí.
Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota
budoucích čistých provozních výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz
prostřednictvím diskontní sazby.
V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - trţeb a s nimi souvisejícími
náklady.
6.4.1 Potenciální hrubý výnos
V současnosti je Nemovitost pronajata na základě Nájemní smlouvy za nájemné ve výši
840 000 Kč ročně (70 000 Kč měsíčně) s moţností navýšení dle indexu spotřebitelských cen
ČSÚ. Dle analýzy nájmů v obdobných komerčních nemovitostí v blízké lokalitě povaţujeme tuto
částku za horní hranici obvyklého nájemného.
Pro stanovení hodnoty Nemovitosti výnosovým způsobem tedy předpokládáme trvání nájmu za
stávajících podmínek, ovšem bez navyšování.
6.4.2 Výpadek nájemného
Při pouţití výnosové metody je nutno uvaţovat i riziko výpadku nájemného, které můţe být
způsobeno např. tím, ţe se nepodaří pronajmout celá Nemovitost, nebo ţe při změně
nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému
výpadku nájemného po dobu, neţ prostory vyuţívá a nájem platí, nový nájemník.
Pro následující výpočet uvaţujeme s výpadkem nájemného ve výši 10% ročně. Předpokládáme
výpadek Nájemce ve výši 10 % (tedy 90 % obsazenost).
Tabulka č. 3: Stanovení výše hrubých potenciálních výnosů Nemovitosti
6.4.3 Celkové roční náklady
Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím
a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, běţná údrţba nad rámec definovaný v nájemních
smlouvách, pojištění apod.), byly získány odborným odhadem, viz Tabulka č. 4: Výše nákladů
Stavba Typ Plocha
m2Nájem
Skladová hala se zázemím 2300,00 70 000 Kč
Výnosy z ročního pronájmu 2 300,0
Kč/rok
840 000 Kč
840 000 Kč/rok
22
spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti. Předpokládá se, ţe náklady na energie,
opravy a údrţba menšího rozsahu by byla hrazena potenciálním nájemcem Nemovitosti.
Tabulka č. 4: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti
6.4.4 Výpočet diskontní sazby
Princip výnosového ocenění spočívá v tom, ţe diskontováním budoucích ročních výnosů
získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu
ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosaţením
tohoto výnosu. Diskontní sazbu můţeme také chápat jako náklad na vloţený kapitál, respektive
očekávanou výnosnost, kterou investor poţaduje za investovaný kapitál.
Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme diskontní sazbu ve výši 12 %.
Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty nemovitosti výnosovou metodou
Hodnota Nemovitosti stanovená výnosovou metodou činí 4 800 000 Kč.
Poloţka nákladů
Daň z nemovitosti (odborný odhad) 5 000 Kč
Pojištění Nemovitosti 25 000 Kč
Opravy a udrţba většího rozsahu (odborný odhad) 150 000 Kč
Roční náklady celkem 180 000 Kč/rok
Roční výnosy (Kč/rok) 840 000 Kč
Procento obsazenosti (%) 90%
Korigované výnosy (Kč/rok) 756 000 Kč
Celkové roční náklady (Kč/rok) 180 000 Kč
Čistý roční výnos (Kč/rok) 576 000 Kč
Diskontní sazba (%) 12,0%
Výnosová metoda celkem 4 800 000 Kč
23
7 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 2. srpna 2011 stanovena:
Nákladovou metodou: 24 330 000 Kč
Porovnávací metodou: 8 740 000 Kč
Výnosovou metodou: 4 800 000 Kč
Pro účely trţního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zváţení všech významných
aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotě vypočtené metodou porovnávací, která
dle našeho názoru vystihuje hledanou cenu obvyklou.
Důvodem k přiklonění k výsledku metody porovnávací jsou především ty skutečnosti, ţe
výsledek, dosaţený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné trţní hodnotě Nemovitosti
v daném místě a čase a ţe zohledňuje i právní vady oceňované Nemovitosti.
24
8 Závěrečný výrok
Na základě pouţitých podkladů a předpokladů, uvedených v tomto znaleckém posudku jsme
dospěli k závěru, ţe cena obvyklá budovy č.p. 704 nacházející se na pozemku parc.č. 3211/1
včetně venkovních úprav a příslušných pozemků parc.č. 3211/1, 2762/18 a 2762/19, vše k. ú.
Blučina 605808, obec Blučina, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, činí po
zaokrouhlení k datu ocenění 2. srpna 2011:
8 740 000 Kč
Slovy: osm milionů sedm set čtyřicet tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem
č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých
zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být
reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro pouţívání
v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez
předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
25
9 Znalecká doložka
Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti,
jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících,
a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem
spravedlnosti České republiky, č. j. 109/2008-OD-ZN/3 pro znaleckou činnost v oboru
Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění:
Posuzování a přezkoumávání účetnictví podnikatelských a nepodnikatelských subjektů,
finančních institucí a organizací veřejného sektoru, Stanovování reálné hodnoty pro účely
zákona o účetnictví, stanovování převodních a zúčtovacích cen mezi spojenými osobami pro
daňové účely, posuzování inventarizace majetku, ekonomické a finanční rozbory, Expertní
činnost v oboru české a mezinárodní účetní standardy, Expertní činnost v oboru daně, daňový
systém ČR a EU, mezinárodní smlouvy o zamezení dvojího zdanění, Posuzování a vymezování
činností výzkumu a vývoje v kontextu daňových úlev, Oceňování naturální mzdy a jiných
nepeněţních příjmů, Oceňování movitých věcí (strojů, přístrojů, zařízení, technologických celků,
motorových vozidel, výpočetní techniky, aj.), Oceňování nemovitostí (budov, bytů a nebytových
prostor, pozemků, aj.) a práv k nemovitostem (zástav, břemen, aj.), Oceňování nehmotného
majetku (know-how, licencí, ochranných známek, patentů, software, aj.), Oceňování finančního
majetku (cenných papírů, obchodních a vypořádacích podílů, obchodního majetku a jmění,
pohledávek, aj.), Oceňování podniků (částí podniků, práv k podnikům, aktiv a pasiv podniků,
prodeje a nájmu podniků), Oceňování nepeněţitých vkladů dle obchodního zákoníku,
Přezkoumávání a posuzování přeměn obchodních společností (fúze, převod jmění na
společníka, rozdělení, změna právní formy), Posuzování a přezkoumávání vztahů, smluv, cen
a dalších skutečností podle obchodního zákoníku.
Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 451-135/2011 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ………………………………………
Ing. Jiří Hrabec
Podpis za znalecký ústav: …………………………………………
Ing. Andrea Paslerová
V Praze dne 25. 8. 2011
26
10 Přílohy
Příloha č. 1: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2 111, k. ú. Blučina
Příloha č. 2: Výpočet trţní hodnoty Nemovitosti porovnávací metodou
Příloha č. 3: Fotopříloha
Příloha č. 1: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2 111, k. ú. Blučina
Příloha č. 2: Výpočet trţní hodnoty Nemovitosti porovnávací metodou
P. č. Lokalita Celk. nabídková cena počet
Nabídková
cenaKoef. Nab.
Ceny
Koef.
Polohy
Koef.
Tech.
Stavu
Koef.
právní
vztahy
Koef.
Celkem Upravená cena/m2
(Kč) m2 (Kč/m2) - - - - (Kč/m2)
1 Hrušovany u Brna 12 000 000 1 415 8 481 Kč 0,70 1,00 1,00 0,95 0,65 5 512 Kč/m2
2 Břeclav 18 785 000 1 260 14 909 Kč 0,70 0,90 0,90 0,90 0,40 5 963 Kč/m2
3 Starovičky 1 170 000 323 3 622 Kč 0,70 1,10 1,20 0,90 0,90 3 260 Kč/m2
4 Šlapanice 4 500 000 1 413 3 185 Kč 0,70 0,90 1,20 0,90 0,70 2 229 Kč/m2
5 Brno - Maloměřice 16 500 000 3 914 4 216 Kč 0,70 0,90 1,00 0,90 0,50 2 108 Kč/m2
Váţený průměr z nabídek 3 815 Kč/m2
Oceňovaná nemovitost
Lokalita Celková hodnota Počet Hodnota/m2
(Kč) m2 (Kč/m2)
Blučina 8 740 000 Kč 2 300 3 800 Kč/m2
Příloha č. 3: Fotopříloha
Pohled na Nemovitost z příjezdové komunikace,
pozemek parc.č. 2762/20příímo před Nemovitostí
Parkoviště za Nemovitostí
Temperovaný sklad v Nemovitosti Hlavní skladová část Nemovitosti
Kancelářská vestavba Severní strana Nemovitosti, pohled od hlavní
komunikace