Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 3394 / 55 / 2014Typ nemovitosti
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garážev současném stavu
Účel ocenění sjednání ceny při prodejiPředmět oceněníBudova RD č.p. 146, LV č. 553 na pozemku parc.č. 1pozemek parc.č. 1, LV č. 553AdresaKraj Zlínský kraj Město Kroměříž Počet
obyvatel28971
Kat. území Miňůvky Ulice Miňůvky č.p. 146Část obce dle LV Postoupky
ObjednatelJUDr Karel Urban Exekutorský úřad BrnoMinská č.p. 5461600 Brno
Tel.E-mailIČDIČ
Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky
Ne
VlastnictvíStejný vlastník všech nemovitostí
Klčová Marie - Kroměříž, Postoupky 146
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Ing. Smetanová VladimíraJ. Homoly 3739/5767 01 Kroměřížemail: [email protected] tel: 724 897355 573335464
Dne 19.8.2014Licence číslo Ke dni 15.5.2014
0428Prohlídka dne
15.5.2014
Počet stran textu
6 Počet stran příloh
4
Obvyklá cena - současný stavZapočitatelná podl. plocha 51.4 m2 8 000 Kč/m2 411 200 KčObvyklá cena - současný stav 410 000 Kč
Čtyřistadeset tisíc KčKomentář k ceněOdhadovaná obvyklá cena ve výši 410 000,- Kč je nižší než cena obchodovaná v roce 2011. Dle vyjádření majitelky měla v ceně přislíbené napojení elektro a dokončení koupelny. V současném stavu je dům standardně neobyvatelný.
1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitostiDobrá poloha v klidné části stavebně nesrostlé s bývalým okresním městem. Dům by potřeboval finanční injekci.
Podmínky platnosti cenyCena platná bez podmínek a omezení. Zástava a exekuce prodejem zaniknou.
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 1 465 000 KčJeden milion čtyřistašedesátpět tisíc Kč
Vyhodnocení rizikANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostíANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudacíANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaciANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikaceANO Zástavní právo zapsané na LV
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánuNE Právní zánik stavbyNE Stavba na cizím pozemkuNE Dočasná stavbaNE Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictvíNE Probíhající obnova operátuNE PřestavekNE PlombaNE Přídatné spoluvlastnictvíNE Věc nemovitá situována v záplavovém územíNE Věc nemovitá v území s ekologickou zátěžíNE Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné
zdroje)NE Věc nemovitá v území s přírodními rizikyNE Ztížený přístup k nemovitostiNE Umístění věci nemovité v chráněném územíNE Umístění věci nemovité v památkové zóněNE Umístění věci nemovité v ochranném pásmuNE Stavba je v demoličním pásmuNE Demograficky negativně zatížená lokalitaNE Reálná břemena / věcná břemenaNE SlužebnostiNE Reálné břemeno doživotního užívání/požíváníNE Předkupní právoANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuceNE Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdrojeNE Zajišťovací převod právaNE Právo stavbyNE Nezbytná cestaNE Přednostní pořadí pro jiné právoNE Historická zástavní práva převzatá do KNNE Výměnek / Budoucí výměnekNE Ostatní finanční omezeníNE Nájemní smlouvaNE Pachtovní smlouvaNE Stavba se zhoršeným technickým stavemNE Stavba dlouhou dobu neužívanáNE Stavba dlouhou dobu rozestavěnáNE Stavba kapacitně předimenzovanáNE Výhrada vlastnického právaNE Výhrada zpětné koupěNE Výhrada zpětného prodeje
2
NE Koupě na zkouškuNE Výhrada lepšího kupceNE Vzdání se náhrady škody na pozemkuNE Zákaznická základnaNE Podzemní stavba se samostatným účelovým určenímNE Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitostiNE Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z
veřejných prostředkůNE Zákaz zcizení nebo zatíženíNE Jiné rizikoVyhodnocení aktuálního nabývacího tituluMomentálně není dům obchodován
Vyhodnocení předchozího nabývacího tituluKupní smlouva 2011 za 500 000,- Kč. Vzhledem k tomu, že nemovitost nebyla napojená na elektřinu (bez hodin) a pravá část domu byla rozestavěná v hrubé stavbě, se sjednaná cena jeví jako vysoká.
PodkladyVýpis z katastru nemovitostí LV č. 553, vyhotovil aktuální náhled.Snímek kat. mapy pro k.ú. Miňůvky, vyhotovil náhled.situace, vyhotovil www.cuzk.cz.
Datum předání kompletních podkladů 19.8.2014
PřílohyVýpis z katastru nemovitostí LV č. 553, vyhotovil aktuální náhled.Snímek kat. mapy pro k.ú. Miňůvky, vyhotovil náhled.situace, vyhotovil www.cuzk.cz.
MístopisPoloha a význam obce v rámci ČR a regionuKroměříž je významné město regionu, bývalé okresní město na střední Moravě, zemědělská oblast Hané, při dálnici D1Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...Umístění v obci
odloučená část obce Okolní zástavba
zástavba RD
Doprava vlaková a autobusová, soulad s ÚPD, vybavenost odpovídající bývalému okresnímu městu, rozvinuté střední školství, Justiční akademie, zámek a zahrady zapsané na seznamu památek UNESCO. Město festivalů a kulturních akcí. Nesrostlá místní část oddělená od města dálnicí D1, v ní minimální vybavenost. Umístění mimo záplavovou a zátopovou oblast.Informace o nemovitostiZděný dům v nesrostlé místní části, s přilehlým dvorkem. Napojený pouze na vodu a kanalizaci. Problematicky obyvatelný. Dispoziční řešení a vybavení: vstup z ulice do místnosti, která slouží jako koupelna, s WC za závěsem, hrubý beton, bez omítky, umyvadlo. Za ní místnost bez dveří, prosvětlení luxfery, má být budoucí koupelna, podlaha beton. Zadní chodba s betonem. Kuchyně s trámovým podhledem, betonem, kamny petra, bez vody, pokoj s PVC, nízkým podhledem. Nefunguje elektřina, v kuchyni vařič na PB, voda pouze v provizorní koupelně u vstupu. Dvorek před domem oplocený, částečně zpevněný.
Přístup a příjezd k nemovitostempřímo z veřejné komunikace parc.č. 54 ve vlastnictví obce.Přístupová komunikacePřístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový.Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
Popis nemovitostiPočet PP 0 Počet
NP1 Počet
podkroví0 Zastavěná plocha
1.NP76.3 m
2
Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Ne
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Technický stav
3
Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků 80Opotřebení odhadem 60 %
Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
nevykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnostizáklady betonové s izolací, zdivo s omítkou, dřevěný valbový krov, trámové stropyPopis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivyfasáda hladká, valbová střecha s pálenými taškami, klempířské prvky pozinkované, dřevěné kastlové výplně
Minulé rekonstrukceBudova po částečné rekonstrukciKonstrukce Rozsah Rok
provedeníPodlahy betonyInstalace rozvody v provizorní koupelně 2010
Nákladová cena (stavba bez opotřebení)Obestavěný prostor
366 m3
Cena 4 000 Kč/m3 Cena celkem
1 465 000 Kč
PozemkyPozemky tvořící funkční celek se stavbouVýměra 173 m
2Cena pozemků
300 Kč/m2 Cena celkem
52 000 Kč
Inženýrské sítěElektro přivedeno na hranici pozemku Voda z řadu napojenoVoda ze studny není Kanalizace do řadu napojenoKanalizace do žumpy
není Kanalizace do septiku
není
Kanalizace do vlastní ČOV
není Plyn z veřejného rozvodu
není
Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není
Popis provedení budovyKonstrukce Provedení Konstrukce Provedení
základy a zemní práce
betonové s izolací, část původní
svislé konstrukce zděné
vodorovné konstrukce, stropy
trámový podhled v kuchyni, rovný podhled
konstrukce střechy
valbová
krytina střech pálená taška klempířské konstrukce
pozinkované
úpravy vnitřních povrchů
část omítky vápenné úpravy vnějších povrchů
omítky hladké
vnitřní obklady nejsou schody nejsoudveře a vrata náplňové okna dřevěná kastlovápovrch podlah beton, PVC vytápění lokální tuhá palivaelektroinstalace vč. bleskosvodu
bez hodin vnitřní vodovod studená umyvadlo a WC
vnitřní kanalizace od WC a umyvadla vnitřní plynovod neníohřev teplé vody není ost.vnitř.vybavení
(výtahy, VZT,EPS a pod.)
není
Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1Vybavení koupelny Vybavení kuchyněumyvadlo, WC mísa za závěsem u vstupu kuchyňská linka, vařič PBVybavení kuchyně součástí obvyklé ceny NePři ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé cenyPočet samostatných WC 0
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)PENB k dispozici Ne
4
PENB zákonná povinnost Ano
1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha
chodba a provizorní koupelna s WC 8.78 m2
1.0 8.78 m2
koupelna budoucí hrubá stavba 8.27 m2
1.0 8.27 m2
chodba zadní 10.35 m2
1.0 10.35 m2
kuchyně 10.80 m2
1.0 10.80 m2
pokoj 13.20 m2
1.0 13.20 m2
Součet ploch za podlaží 51.40 m2
51.40 m2
5
Srovnávací metoda1. srovnatelná nemovitostZdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje duben 2014Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP 0 Počet NP
1 Počet podkroví
0 Zastavěná plocha 1.NP
109.5 m2
Podlahová plocha 87.0 m2
Celková výměra všech pozemků
1571.0 m2
Cena za nemovitost 390 000 Kč 4 500 Kč/m2
Redukce ceny 0 %Redukovaná cena 390 000 Kč 4 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanouRD na okraji zástavby obce Šelešovice, doprava vlaková i autobusová. Objem 682m3, nefunkční studna, bez sociálního zařízení, obtížně obyvatelný. Oproti hodnocenému horší dostupnost k městu.
2. srovnatelná nemovitostZdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje červenec 2013Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP 0 Počet NP
1 Počet podkroví
0 Zastavěná plocha 1.NP
58.0 m2
Podlahová plocha 46.0 m2
Celková výměra všech pozemků
90.0 m2
Cena za nemovitost 600 000 Kč 13 000 Kč/m2
Redukce ceny 0 %Redukovaná cena 600 000 Kč 13 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanouZděný RD na okraji Kroměříže, za řekou, v záplavové oblasti, naproti sila. Všechny sítě, malá předzahrádka a dvorek, k modernizaci. Oproti hodnocenému lepší poloha vzhledem k vybavenosti obce.
6
3. srovnatelná nemovitostZdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje červenec 2014Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP 0 Počet NP
1 Počet podkroví
0 Zastavěná plocha 1.NP
110.1 m2
Podlahová plocha 77.3 m2
Celková výměra všech pozemků
563.0 m2
Cena za nemovitost 800 000 Kč 10 300 Kč/m2
Redukce ceny 0 %Redukovaná cena 800 000 Kč 10 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanouZděný RD ve Věžkách dispozice 4+KK, kuchyňský kout umístěný ve vstupní chodbě. objem 528m3, topení lokální na tuhá paliva. Užíváno jako chalupa. V místě doprava pouze autobusová, poměrně hustá, všechny sítě. Oproti hodnocenému vzdálenější poloha od města, fungující původní koupelna.
Vyhodnocení srovnávací metodyRozpětí redukovaných cen 4 500 - 13 000 Kč/m2 390 000 - 800 000 KčStanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
8 000 Kč/m2
Jednotkovou cenu hodnoceného domu odhaduji ve výši uprostřed intervalu cen porovnávaných nemovitostí. Je v ní zohledněna dlouhodobá rozestavěnost koupelny a odpojení elektro.
Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmuNemovitost je užívána vlastníkem
Vypracoval Ing. Smetanová VladimíraJ. Homoly 3739/5767 01 Kroměříž podpis
Licence číslo0428
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2.5.1995 pod č.j.Spr. 3595/94pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3394-55/14 znaleckéhodeníku.Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3394-55/14 podle připojené likvidace.
Fotodokumentace
7
koupelna, WC za závěsem
vstup elektro zadní místnost - má být budoucí koupelna
zadní chodba kuchyně bez vody
kuchyně pokoj
8
vstupní pohled
9
10
11
12