1

ZNALECKÝ POSUDEK

o ceně nemovitých věcí

č. 8848-1312/2019

Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem

Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí.

Adresa předmětu ocenění: Pozemek leží na adrese Ostré, Úštěk, okres Litoměřice

Prohlídka předmětu ocenění provedena dne:

18.06.2019

Zpracováno ke dni: 18.06.2019

Zhotovitel: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz

Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 27 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.

Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 21.06.2019

2

A. Nález

1. Znalecký úkol

Stanovení obvyklé ceny podílu 1/5 pozemků parc. č. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252; 260/7; 260/8; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 a 898/3 nacházející se v obci Úštěk, okres Litoměřice, katastrální území Ostré za účelem konání dražby nemovitých věcí.

2. Základní informace

Název předmětu ocenění:

Pozemek parc. č. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252;260/7; 260/8; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 a 898/3, katastrální území Ostré

Adresa předmětu ocenění:

Ostré, Úštěk, okres Litoměřice

Kraj: Ústecký kraj

Okres: Litoměřice

Obec: Úštěk

Katastrální území:

Ostré

3. Prohlídka a zaměření

Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 18.06.2019.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastnické právo

Bártová Ladislava, Ocelíkova 672/1, Háje, 14900 Praha 4 3/12; Brabec Jan Ing., Rooseveltova 1001/16, Předměstí, 41201 Litoměřice ¼; Paluchníková Alena, č. p. 154, 27752 Nová Ves 1/5; Pleško Michal, Mezibranská 579/7, Nové Město, 11000 Praha 1 1/8; Plešková Simona, Křepkova 2134/7, Předměstí, 41201 Litoměřice 1/8; Prokeš Bohumil, Štrossova 357, Bílé Předměstí, 53003 Pardubice 1/20

3

Nemovitosti:

Pozemek parc. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252; 260/7; 260/8; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 a 898/3 nacházející se v obci Úštěk, okres Litoměřice, katastrální území Ostré.

6. Dokumentace a skutečnost

Dokumentace odpovídá skutečnému stavu.

7. Celkový popis nemovitosti

Oceňované pozemky parc. č. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 slouží k zemědělským účelům, celková rozloha pozemků činí 33.325 m2. Přepočtená rozloha pozemků, odpovídající oceňovanému podílu 1/5, činí 6.665 m2. Územní plán stanoví, že plocha pozemku je regulována jako - plochy zemědělské - chmelnice a orná půda, popř. sady (p.č. 246/1).

Samotné pozemky jsou rovinaté či mírně svažité. K pozemkům se lze dostat bez problému po zpevněné obecní cestě.

Oceňované pozemky parc. č. 260/7; 260/8 a 898/3 jsou stavební pozemky, o celkové rozloze 383 m2. Přepočtená rozloha pozemků, odpovídající oceňovanému podílu 1/5, činí 76,6 m2. Plocha pozemků je dle územního plánu regulovaná jako Plochy bydlení - bydlení individuální městského a příměstského typu.

Pozemky jsou bez porostů a jsou bez oplocení. Samotný pozemek je rovinatý. Přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu není zřízeno.

Poloha pozemku je v části obce, která je stavebně nesrostlá s její sídelní částí a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. V obci je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v místě se pobočka České pošty nenachází - nutnost dojezdu.

Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav.

V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a možnost parkování je dobrá - v blízkosti objektu.

Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné.

Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny.

4

Tabulkový popis – zemědělské pozemky

Popis oceňovaného pozemku

Rozloha 6.665 m2

Druh pozemku zemědělský pozemek

Územní plán plochy zemědělské - chmelnice a orná půda, sady

Trvalé porosty

Venkovní stavby

Sklon pozemku rovinatý

Oplocení

Přístupová cesta přístup po zpevněné obecní cestě

Tabulkový popis – stavební pozemky

Popis oceňovaného pozemku

Rozloha 77 m2

Druh pozemku stavební pozemek

Územní plán Plochy bydlení - bydlení individuální městského a příměstského typu

Trvalé porosty bez porostů

Venkovní stavby

Sklon pozemku rovinatý

Oplocení neoploceno

Přístupová cesta přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu není zřízeno

Popis okolí

Popis okolí zástavba rodinnými domy se zahradami

Poloha v obci v části obce stavebně nesrostlé se sídelní částí obce

Vybavenost

dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v místě se pobočka České pošty nenachází - nutnost dojezdu

Životní prostředí klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Spojení a parkovací možnosti zastávka vlakových a autobusových spojů, dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu

Sousedé a kriminalita bez kontaktu se sousedy, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné

Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny

Další informace

5

8. Metoda ocenění

Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 18.06.2019 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy.

Vymezení pojmu obvyklá cena:

ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1:

„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

Volba metody:

Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových.

6

B. ZNALECKÝ POSUDEK

I) Ocenění srovnávací metodou – zemědělské pozemky

Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství).

Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze.

Pozemek parc. č. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 , katastrální území Ostré

Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk

č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě

K5 - další vlastnosti

Oceňovaný

objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice plocha 6665 m

2 zemědělská půda

- -

1 Dobřeň, okres Mělník plocha 13386 m

2 zemědělská půda

- -

2 Mukařov, Lovečkovice, okres Litoměřice

plocha 18474 m

2 zemědělská půda

- -

3 Řepčice, Třebušín, okres Litoměřice

plocha 49874 m

2 zemědělská půda

- -

4 Habřina, Úštěk, okres Litoměřice plocha 5243 m

2 zemědělská půda

- -

5 Cítov, okres Mělník plocha 5682 m

2 zemědělská půda

- -

7

č

Cena požadovaná

resp. zaplacená

za 1 m2

Koef. redukce

na pramen

Cena po

redukci na

pramen

K1 - poloha

K2 - velikost

K3 - účel užití

K4 - inženýrské

sítě

K5 - další

vlastnosti

K6 - úvaha

odhadce K1 x. x K6

Cena oceňovaného

objektu odvozená ze

srovnání

1 21,96 Kč Nepoužit 21,96 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 21,96 Kč

2 15,97 Kč Nepoužit 15,97 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 15,97 Kč

3 15,04 Kč Nepoužit 15,04 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 15,04 Kč

4 19,07 Kč Nepoužit 19,07 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 19,07 Kč

5 23,76 Kč Nepoužit 23,76 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 23,76 Kč

Celkem průměr 19,16 Kč Minimum 15,04 Kč Maximum 23,76 Kč Směrodatná odchylka - s 3,75 Kč Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 15,41 Kč Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 22,91 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Do výběru pro srovnání byly zařazeny realizované prodeje srovnatelné zemědělské půdy v dostupném okolí.

Srovnávací hodnota nemovitostí celkem:

Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na

19,16 Kč/m2

*

______________6.665 m2

= 127.704 Kč

Celková cena po zaokrouhlení:

128.000,-- Kč

8

II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR – zemědělské pozemky

Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk

č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě

K5 - další vlastnosti

Oceňovaný

objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice plocha 6665 m

2 zemědělská půda

- -

1 Dobřeň, okres Mělník plocha 13386 m

2 zemědělská půda

- -

2 Mukařov, Lovečkovice, okres Litoměřice

plocha 18474 m

2 zemědělská půda

- -

3 Řepčice, Třebušín, okres Litoměřice

plocha 49874 m

2 zemědělská půda

- -

4 Habřina, Úštěk, okres Litoměřice plocha 5243 m

2 zemědělská půda

- -

5 Cítov, okres Mělník plocha 5682 m

2 zemědělská půda

- -

Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 „Postupy při oceňování majetku státu“.

Výpočet relace č.1

č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci

1 21,96 - 21,96 2 15,97 - 15,97 3 15,04 - 15,04 4 19,07 - 19,07 5 23,76 - 23,76 Maximální hodnota 23,76 (případ č.5) Minimální hodnota 15,04 (případ č.3) Relace min vs. max hodnoty 1,5798 OK Aritmetický průměr 19,16

II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu)

Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk

č. K1 - poloha K2 - velikost

K3 - účel užití

K4 - inženýrské sítě

K5 - další vlastnosti

Váha srovnání

Oceňovaný

objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice

plocha 6665 m

2 zemědělská půda

- - X

1 Dobřeň, okres Mělník plocha 13386 m

2 zemědělská půda

- - 3

2 Mukařov, Lovečkovice, okres Litoměřice

plocha 18474 m

2 zemědělská půda

- - 3

3 Řepčice, Třebušín, okres Litoměřice

plocha 49874 m

2 zemědělská půda

- - 3

4 Habřina, Úštěk, okres Litoměřice

plocha 5243 m

2 zemědělská půda

- - 3

5 Cítov, okres Mělník plocha 5682 m

2 zemědělská půda

- - 3

9

Výpočet základní ceny

č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin

1 21,96 - 21,96 3 65,88 2 15,97 - 15,97 3 47,91 3 15,04 - 15,04 3 45,12 4 19,07 - 19,07 3 57,21 5 23,76 - 23,76 3 71,28 Mezisoučet 15 287,40 Celkem 19,16

Základní cena: 19,16 Kč/m2

Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5:

19,16 * 1,0000 = 19,16 Kč/m2

Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu „Postupy při oceňování majetku státu“ je vzhledem k výše uvedenému stanovena na

19,16 Kč/m2

______________* 6.665 m2

= 127.701,40 Kč

Celková cena po zaokrouhlení:

128.000,-- Kč

10

I) Ocenění srovnávací metodou – stavební pozemky

Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství).

Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze.

Pozemek parc. č. 260/7; 260/8 a 898/3, katastrální území Ostré

Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk

č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití

K4 - inženýrské sítě

K5 - další vlastnosti

Oceňovaný

objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice plocha 76.6 m

2 pro bydlení nezasíťováno bez příjezdové cesty

1 Blíževedly, okres Česká Lípa plocha 1031 m

2 pro bydlení nezasíťováno

-

2 Dolní Habartice, okres Děčín plocha 1765 m

2 pro bydlení nezasíťováno

-

3 Stružnice, okres Česká Lípa plocha 1698 m

2 pro bydlení na pozemku

-

4 Loučky, Verneřice, okres Děčín plocha 1968 m

2 pro bydlení nezasíťováno

-

5 Dolní Týnec, Třebušín, okres Litoměřice

plocha 1208 m

2 pro bydlení nezasíťováno

-

11

č

Cena požadovaná

resp. zaplacená

za 1 m2

Koef. redukce

na pramen

Cena po

redukci na

pramen

K1 - poloha

K2 - velikost

K3 - účel užití

K4 - inženýrské

sítě

K5 - další

vlastnosti

K6 - úvaha

odhadce K1 x. x K6

Cena oceňovaného

objektu odvozená ze

srovnání

1 145,49 Kč Nepoužit 145,49 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.1000 132,26 Kč

2 198,30 Kč Nepoužit 198,30 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.1000 180,27 Kč

3 294,46 Kč Nepoužit 294,46 Kč 1.20 1.00 1.00 1.10 1.10 1.00 1.4520 202,79 Kč

4 259,15 Kč Nepoužit 259,15 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.1000 235,59 Kč

5 165,56 Kč Nepoužit 165,56 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.1000 150,51 Kč

Celkem průměr 180,28 Kč Minimum 132,26 Kč Maximum 235,59 Kč Směrodatná odchylka - s 41,10 Kč Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 139,18 Kč Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 221,38 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné.

Srovnávací hodnota nemovitostí celkem:

Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na

180,28 Kč/m2

*

______________77 m2

= 13.810 Kč

Celková cena po zaokrouhlení:

14.000,-- Kč

12

II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR – stavební pozemky

Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk

č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití

K4 - inženýrské sítě

K5 - další vlastnosti

Oceňovaný

objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice plocha 76.6 m

2 pro bydlení nezasíťováno bez příjezdové cesty

1 Blíževedly, okres Česká Lípa plocha 1031 m

2 pro bydlení nezasíťováno

-

2 Dolní Habartice, okres Děčín plocha 1765 m

2 pro bydlení nezasíťováno

-

3 Stružnice, okres Česká Lípa plocha 1698 m

2 pro bydlení na pozemku

-

4 Loučky, Verneřice, okres Děčín plocha 1968 m

2 pro bydlení nezasíťováno

-

5 Dolní Týnec, Třebušín, okres Litoměřice

plocha 1208 m

2 pro bydlení nezasíťováno

-

Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 „Postupy při oceňování majetku státu“.

Výpočet relace č.1

č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci

1 145,49 - 145,49 2 198,30 - 198,30 3 294,46 - 294,46 4 259,15 - 259,15 5 165,56 - 165,56 Maximální hodnota 294,46 (případ č.3) Minimální hodnota 145,49 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 2,0239 (relace nesmí být větší než 2) Aritmetický průměr 212,59 Odchylka max hodnoty od průměru 81,87 Odchylka min hodnoty od průměru 67,10 Bude vyřazena max hodnota (případ č.3)

Výpočet relace č.2

č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci

1 145,49 - 145,49 2 198,30 - 198,30 3 294,46 - 294,46 4 259,15 - 259,15 5 165,56 - 165,56 Maximální hodnota 259,15 (případ č.4) Minimální hodnota 145,49 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,7812 OK Aritmetický průměr 192,13

13

II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu)

Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk

č. K1 - poloha K2 - velikost

K3 - účel užití

K4 - inženýrské sítě

K5 - další vlastnosti

Váha srovnání

Oceňovaný

objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice

plocha 76.6 m

2 pro bydlení nezasíťováno bez příjezdové cesty

X

1 Blíževedly, okres Česká Lípa plocha 1031 m

2 pro bydlení nezasíťováno

- 2

2 Dolní Habartice, okres Děčín plocha 1765 m

2 pro bydlení nezasíťováno

- 2

3 Stružnice, okres Česká Lípa plocha 1698 m

2 pro bydlení na pozemku

- 1

4 Loučky, Verneřice, okres Děčín

plocha 1968 m

2 pro bydlení nezasíťováno

- 2

5 Dolní Týnec, Třebušín, okres Litoměřice

plocha 1208 m

2 pro bydlení nezasíťováno

- 2

Výpočet základní ceny

č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin

1 145,49 - 145,49 2 290,98 2 198,30 - 198,30 2 396,60 3 294,46 - 294,46 1 294,46 4 259,15 - 259,15 2 518,30 5 165,56 - 165,56 2 331,12 Mezisoučet 8 1.537,00 Celkem 192,13

Základní cena: 192,13 Kč/m2

Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5:

192,13 * 1,0000 = 192,13 Kč/m2

Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu „Postupy při oceňování majetku státu“ je vzhledem k výše uvedenému stanovena na

192,13 Kč/m2

______________* 77 m2

= 14.717,16 Kč

Celková cena po zaokrouhlení:

14.700,-- Kč

14

Souhrnná tabulkaMetoda výpočtu / nemovitost Zemědělské pozemky Stavební pozemky Celkem (Kč)Výpočet dle metody srovnávací 128 000 14 000 142 000Výpočet dle metody ÚZSVM 128 000 14 700 142 700

15

C. REKAPITULACE:

I. Výsledek dle srovnávací metody

142.000,-- Kč

II. Výsledek dle metodiky ÚZSVM

142.000,-- Kč

ZÁVĚR:

Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena podílu 1/5 předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na

140.000 Kč

Slovy: jednostočtyřicettisíc korun

Vypracoval:

XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz

V Praze, dne 21.06.2019

D. Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 8848-1312/2019 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení §127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.

16

E. Přílohy

Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě

17

18

19

20

21

22

Pořízená fotodokumentace

23

24

Srovnávané nemovitosti – zemědělské pozemky

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 13386 m2, Dobřeň,

okres Mělník

Celková cena: 294.000 Kč

Adresa: Dobřeň, okres Mělník

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

294 000 Kč Plocha pozemku (m2)

13386

Kupní smlouva podepsaná dne

10.10.2018 Současné využití zemědělská půda

Číslo řízení V-8438/2018

Slovní popis

Naše společnost Chenen Servisní a.s. se svým produktem Pudavaukci.cz zajišťuje prodej níže uvedeného pozemku. Lokalita: katastrální území Dobřeň, okres Mělník, kraj Středočeský. Předmět prodeje: pozemek ve výlučném vlastnictví parc. č. 586/19 zapsaného na LV 373. Celková výměra nabízeného pozemku: 13.386 m2. Vyvolávací cena: 402.000,- Kč Cena „KUP HNED“: 428.000,- Kč Výše minimálního příhozu: 1.000,- Kč Kauce: Kauce pro účast není vyžadována. Začátek aukce: 27. 11. 2018 9:00 Konec aukce: 11. 12. 2018 9:00 Aukce probíhá jako jednokolová, trvá

25

14 dní. Po registraci můžete podat příhoz kdykoliv mezi zahájením a ukončením aukce nebo pozemky koupit hned a aukci ukončit. Pokud si ve svém profilu nastavíte zasílání upozornění, dostanete při každém příhozu notifikaci e-mailem. Není tedy nutné aukci neustále on-line sledovat. Pokud je přihozeno v posledních 5-ti minutách aukce, aukce se automaticky prodlužuje o dalších 10 minut. Vítězná cena je vždy konečná a obsahuje veškeré související poplatky kromě daně z nabytí. Daň z nabytí nemovitosti vyřizuje a hradí kupující.

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost

26

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 18474 m2, Mukařov,

Lovečkovice, okres Litoměřice

Celková cena: 295.000 Kč

Adresa: Mukařov, Lovečkovice, okres Litoměřice

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

295 000 Kč Plocha pozemku (m2)

18474

Kupní smlouva podepsaná dne

15.01.2019 Současné využití zemědělská půda

Číslo řízení V-990/2019

Slovní popis

Lokalita: katastrální území Mukařov u Úštěku, obec Lovečkovice, okres Litoměřice Předmět prodeje: Zemědělské pozemky parcelní čísla KN 229, 303/1, 606/39, 693, 694, 696/1, 697, 700/3, 704 zapsané na LV č. 238 Celková výměra nabízených pozemků: 18 474 m2 V příloze jsou k nahlédnutí ortofotomapy pozemků a jejich přesné výměry. Na pozemcích dle LPIS hospodaří společnost Zelená Louka s.r.o. Vyvolávací cena: 250 040 Kč ( 14 Kč/m2) Upozornění: nabízíme možnost koupit IHNED za cenu 423 800 Kč (22,94 Kč/m2). Tato možnost končí 24 hodin před plánovaným ukončením aukce, tedy do 4.12.2018 10:00. V případě zájmu kontaktujte prosím naši společnost. Výše minimálního příhozu: 1000 Kč Kauce: Kauce pro účast v tomto výběrovém řízení není vyžadována. Daň z nabytí: Daň z nabytí nemovitosti vyřizuje a hradí kupující. Začátek aukce: 26. 11. 2018 8:00 Konec aukce: 5. 12. 2018 10:00 Pravidla a průběh jednokolové aukce: Jednokolová aukce probíhá metodou anglické aukce

27

(přihazuje se od vyvolávací ceny směrem nahoru) a mohou se ho po přihlášení účastnit všichni zájemci registrovaní na webu www.morepudy.cz. Ve vypsané aukci mohou účastníci v reálném čase přihazovat po dobu trvání aukce. Pokud je příhoz udán v poslední minutě, aukce se automaticky prodlužuje o další 1 min. Vítězná cena je vždy konečná a obsahuje veškeré dílčí poplatky spojené s administrativou (cena za pozemek, příprava návrhu na vklad, advokátní úschova, podání návrhu na vklad, odměna společnosti Moře Půdy, spol. s r.o.). Tato aukce je aukce s limitní cenou. Pokud vítězná cena nedosáhne limitní částky, kterou prodávající nezveřejňuje, není povinen prodávající uzavřít kupní smlouvu. Přihlášením do aukce účastník souhlasí s obchodními podmínkami uvedenými na stránce: www.morepudy.cz. V případě, že účastník aukce, který se stal vítězem aukce neuzavře v souladu s těmito obchodními podmínkami řádně a včas kupní smlouvu s prodávajícím, může po něm provozovatel požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 18.000 Kč.

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost

28

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 49874 m2, Řepčice,

Třebušín, okres Litoměřice

Celková cena: 750.000 Kč

Adresa: Řepčice, Třebušín, okres Litoměřice

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

750 000 Kč Plocha pozemku (m2)

49874

Kupní smlouva podepsaná dne

27.12.2018 Současné využití zemědělská půda

Číslo řízení V-84/2019

Slovní popis

Nabízím ke koupi zemědělskou půdu v katastrálním území Řepčice. Jedná se o 40073 m2 obdělávané orné půdy s 8,81 BPJE a 9801 m2 trvalého travního porostu. Pozemek je v jednom celku a leží vedle silnice, kde je k němu snadný přístup. Pozemek je ihned k dispozici za cenu 900.000 Kč.

29

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 20973 m

2, Habřina,

Úštěk, okres Litoměřice

Celková cena: 100.000 Kč

Adresa: Habřina, Úštěk, okres Litoměřice

30

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

100 000 Kč Plocha pozemku (m2)

20973

Kupní smlouva podepsaná dne

16.10.2018 Současné využití zemědělská půda

Číslo řízení V-9795/2018

Slovní popis

Nabízíme k prodeji ornou půdu s výbornou bonitou, vhodnou k zemědělským účelům. Pozemky v podílovém vlastnictví 1/5 se nachází v katastrálním území Habřina u Úštěku a jsou zapsány na listu vlastnictví č.934. Celková výměra pozemků na podíl 1/5 je 20 973m2.

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost

31

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 5682 m2, Cítov, okres

Mělník

Celková cena: 135.000 Kč

Adresa: Cítov, okres Mělník

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

135 000 Kč Plocha pozemku (m2)

5682

Kupní smlouva podepsaná dne

24.04.2019 Současné využití zemědělská půda

Číslo řízení V-3349/2019

Slovní popis

Prodej pozemku, 5 682m2, Citov, okres Mělník. Nabídka zemědělského pozemku obdélníkového tvaru o výměře 5 682m2 v blízkosti obce Cítov – Na výměnku. Pozemek je rovinatý a je dle katastru vedený jako orná půda - BPEJ 10100, v současné době obhospodařován bez nájemního vztahu. Na pozemku nevázne žádné omezení, přístup ze dvou stran z obecní komunikace.

32

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost

33

Srovnávané nemovitosti – stavební pozemky

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 1031 m2, Blíževedly,

okres Česká Lípa

Celková cena: 150.000 Kč

Adresa: Blíževedly, okres Česká Lípa

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

150 000 Kč Plocha pozemku (m2)

1031

Kupní smlouva podepsaná dne

22.02.2019 Současné využití pro bydlení

Číslo řízení V-1805/19

Slovní popis

Prodej stavebního pozemku v rovinném profilu v osadě Stranné v krásné přírodě mezi Vlhoštěm a Ronovem. Katastrován je jako zahrada, dle vyjádření z platného územního plánu je parcela určena k bydlení. Dosah elektřiny cca. 40 metrů, přístup přímo z hlavní komunikace. Hypotéka možná. Pro komunikaci uvádějte evidenční číslo zakázky N76840.

34

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost

35

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 1765 m2, Dolní

Habartice, okres Děčín

Celková cena: 350.000 Kč

Adresa: Dolní Habartice, okres Děčín

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

350 000 Kč Plocha pozemku (m2)

1765

Kupní smlouva podepsaná dne

14.05.2018 Současné využití pro bydlení

Číslo řízení V-2234/2018

Slovní popis

Upozornění: Tato nabídka je rezervována konkrétním zájemcem a v rezervační lhůtě není k dispozici! Hledáte klidné a slunné místo pro výstavbu Vašeho budoucího bydlení a přesto chcete mít veškerou občanskou vybavenost na dosah? Nabízíme prodej pozemku vhodného pro výstavbu rodinného domu o rozloze 1765 m2, který se nachází v Dolních Habarticích. Pozemek je obdélníkového tvaru, je mírně svažitý, elektřina a voda v dosahu. Vzdálenosti k větším městům: Benešov nad Ploučnicí 3 km, Děčín - 11 km, Ústí nad Labem - 35 km, Česká Kamenice - 10 km a Česká Lípa - 22 km. Neváhejte s prohlídkou. Financování Vám zařídí naše Hypocentrum. Lze financovat Hypoúvěrem Modré pyramidy např. s použitím vlastních zdrojů 70 000,- Kč a měsíční splátkou 1 024,- Kč se splatností 30 let. Volejte naše call centrum v době 9 - 19 hodin. Nepřijaté hovory budou vyřízeny v nejbližší době. Při komunikaci s námi uvádějte, prosím, číslo zakázky.

36

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost

37

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 1698 m2, Stružnice,

okres Česká Lípa

Celková cena: 500.000 Kč

Adresa: Stružnice, okres Česká Lípa

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

500 000 Kč Plocha pozemku (m2)

1698

Kupní smlouva podepsaná dne

26.03.2019 Současné využití pro bydlení

Číslo řízení V-2443/2019

Slovní popis

Nabízíme k prodeji rovinatý pozemek v klidné části obce Stružnice o výměře 1698 m2. Pozemek je u obecní komunikace, v klidné části obce u vedlejší silnice a je určen k zástavbě rodinného domu. Inženýrské sítě na hranici pozemku. V obci je vybudovaná plynofikace. na kterou se lze připojit. V místě obce je Mateřská škola a ZŠ I.stupně je ve vzdálenosti 2 km v obci Jezvé, Do okresního města Česká Lípa, vzdáleném 5 km je velice dobré dopravní autobusové, nebo vlakové spojení. Pro bližší informace volejte makléře. S financováním Vám rádi pomůžeme přes naše hypoteční centrum.

38

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost

39

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 1968 m2, Loučky,

Verneřice, okres Děčín

Celková cena: 510.000 Kč

Adresa: Loučky, Verneřice, okres Děčín

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

510 000 Kč Plocha pozemku (m2)

1968

Kupní smlouva podepsaná dne

21.08.2018 Současné využití pro bydlení

Číslo řízení V-4001/2018

Slovní popis

Prodej stavebního pozemku v obci Loučky u Verneřic. Jedná se o soubor na sebe navazujících pozemků o celkové výměře 1986 m2. Část pozemku 886 m2 je na LV vedeno jako zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště. Na pozemku stojí stodola. Pozemek má nezpevněnou přístupovou cestu. Elektřina je k dispozici. Verneřice jsou městečkem založeným v kopcovitém terénu na Bobřím potoce. Existovaly již počátkem 14. století, ale připomínány jsou až v roce 1384, a to včetně původně gotického kostela sv. Anny. Nabízíme bezplatné hypoteční poradenství. Pro více informací volejte makléře nabídky.

40

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost

41

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5

1. Identifikace

Prodej, Pozemek, 1208 m2, Dolní Týnec,

Třebušín, okres Litoměřice

Celková cena: 200.000 Kč

Adresa: Dolní Týnec, Třebušín, okres Litoměřice

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Cena dle kupní smlouvy

200 000 Kč Plocha pozemku (m2)

1208

Kupní smlouva podepsaná dne

16.11.2018 Současné využití pro bydlení

Číslo řízení V-10942/18

Slovní popis

Nabízíme k prodeji stavební parcelu o výměře 1.208 m2 v Třebušíně - Dolním Týnci, okres Litoměřice. Možnost výstavby rekreačního objektu nebo rodinného domu. Veškeré další informace u makléře

42

4. Fotodokumentace

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost