14785 2003588 byt-tovarni-bohumin-okres-karvina-2021-01 …

1

ZNALECKÝ POSUDEK

o ceně nemovitých věcí

č. 12835-57/2021

Objednatel znaleckého posudku: AAA INSOLVENCE OK v.o.s. insolvenční správce dlužníka Lettrichová Lucie, bytem Třanovského 10, 735 53 Dolní Lutyně Reální 172/2 702 00 Ostrava

Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení KSOS 34 INS 3520/2020.

Adresa předmětu ocenění: Tovární 423, Bohumín, okres Karviná

Prohlídka předmětu ocenění provedena dne:

09.01.2021

Zpracováno ke dni: 09.01.2021

Zhotovitel: XP invest, s. r. o.-znalecký ústav v oboru Ekonomika, Ceny a odhady-nemovitosti, Ing. Jana Fichnová Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 15.01.2021

2

A. Nález

1. Znalecký úkol

Stanovení obvyklé ceny družstevního podílu, který je spojen s právem nájmu bytové jednotky č. 423/14 a podílu ve výši 715/44475 na společných částech budovy č.p. 423, 424, 425 a pozemcích parc. č. 1191/5, 1191/9, 1191/10, 1191/11, 1191/14, 1191/16, 1191/18 a 1191/81 v obci Bohumín, okres Karviná, katastrální území Záblatí u Bohumína pro potřeby insolvenčního řízení KSOS 34 INS 3520/2020.

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 423/14

Adresa předmětu ocenění: Tovární 423, Bohumín, okres Karviná

Kraj: Moravskoslezský kraj

Okres: Karviná

Obec: Bohumín

Ulice: Tovární

Katastrální území: Záblatí u Bohumína

Počet obyvatel: 20 518 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 416,00 Kč/m2

Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi

O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad

5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D

III 0,85

O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna)

II 1,03

O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn

I 1,00

O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a autobusová zastávka

II 0,95

O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

I 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 294,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření

Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 09.01.2021. Prohlídka byla za přítomnosti paní Lettrichové.

3

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, technické řešení systému INEM, fotodokumentace, Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 488/2020 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastnické právo

Stavební bytové družstvo Bohumín, Studentská 444, Nový Bohumín, 73581 Bohumín

Nemovitosti:

Družstevní podíl, který je spojen s právem nájmu bytové jednotky č. 423/14 a podílu ve výši 715/44475 na společných částech budovy č.p. 423, 424, 425 a pozemcích parc. č. 1191/5, 1191/9, 1191/10, 1191/11, 1191/14, 1191/16, 1191/18 a 1191/81 v obci Bohumín, okres Karviná, katastrální území Záblatí u Bohumína.

6. Dokumentace a skutečnost

Dokumentace odpovídá skutečnému stavu.

7. Celkový popis nemovitosti

Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v typovém panelovém bytovém domě. Stavba má celkem 8 nadzemních podlaží a má jedno podzemní podlaží. V domě se nachází půda a není zde vybudováno obytné podkroví. Základy má železobetonové izolované, konstrukce objektu je panelová a stropy jsou železobetonové montované. Tvar střechy je valbový, střešní krytinu tvoří plech s nátěrem a pro konstrukci klempířských prvků byl použit plech. Vnější omítky jsou tvořeny břízolitem a dům není zateplen. Dům má tyto společné prostory: vstupní prostor, schodiště, výtah, kočárkárna, sušárna, sklad a půda.

Na základě sdělení osoby přítomné během prohlídky byl objekt postaven v roce 1991.

V roce 2008 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: okna - celková, dále v roce 2017: lodžie - celková.

Objekt má stěny provedené podstandardně, střecha je bez vady, okna v objektu jsou bez vad, podlahy v objektu jsou bez závad, vady vybavení nejsou zřejmé a rozvody jsou bez vad. Bytový dům je v dobrém stavu.

Vlastnictví oceňované bytové jednotky je družstevní, zbývá doplatit anuitu ve výši 26.346 Kč. Je umístěna v 5. podlaží objektu a dispozičně se jedná o 3+1. Součástí bytové jednotky je chodba o výměře 10,36 m2, kuchyně o výměře 8,85 m2, pokoj o výměře 12,18 m2, pokoj o výměře 21,21 m2, pokoj o výměře 11,95 m2, koupelna o výměře 2,86 m2, WC o výměře 1,04 m2, lodžie o výměře 2,96 m2, sklepní kóje o výměře

4

1,97 m2. Podlahová plocha činí 68,44 m2. Podlahová plocha vč. příslušenství činí 73,37 m2.

Bytové jádro je umakartové. Vnitřní úpravu povrchů tvoří vápenocementové omítky, tapety a dřevěné obložení V bytové jednotce jsou instalována plastová okna s dvojsklem, v celé jednotce s žaluziemi. Obytné prostory jsou orientovány na sever a jih. Vybavení koupelny tvoří klasická vana a umyvadlo a na WC je klasická toaleta. Použité vnitřní dveře jsou dřevěné plné a dřevěné prosklené, někde chybí, zárubně dveří jsou ocelové a vchodové dveře jsou dřevěné. Je zde instalována kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. V bytě jsou použity jako osvětlovací technika lustry, v některých místnostech osvětlovací technika chybí.

V obytných místnostech je lino, v kuchyni jsou podlahy tvořeny keramickou dlažbou, koupelna má lino a chodba má položenou keramickou dlažbu.

Mezi další vybavení bytu patří digestoř, anténní a síťové rozvody a odvětrání prostorů ventilátory.

V bytě je zavedena elektřina o napětí 230V a je napojen na rozvodnou síť elektrického proudu. Objekt je připojen na vodovodní řad, je napojen na veřejnou kanalizaci a je zde zaveden zemní plyn. Byt je vybaven ústředním topením (dálkové) a topná tělesa jsou závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově.

Stěny bytu jsou bez vad, okna jsou bez vad, podlahy jsou zastaralé, vybavení je zastaralé a rozvody v bytě jsou bez vad. Oceňovaná bytová jednotka je v dobrém stavu.

Na pozemku se nacházejí okrasné dřeviny a není oplocen. Pozemek je rovinatý. K objektu je bezproblémový přístup po zpevněné obecní cestě.

Bytový dům je situovaný ve východní části obce a charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě bytovými domy. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V obci jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. V obci je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení a kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití. V obci jsou nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty.

Životní prostředí v okolí domu je klidné, bez zdraví ohrožujících vlivů, v bezprostřední blízkosti se ale nachází čistírna odpadních vod. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav.

V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů, jsou zde dobré parkovací možnosti přímo u objektu.

Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné.

Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny.

5

Bytovou jednotku lze převést do osobního vlastnictví po zaplacení správního poplatku, doplacení anuity (možné vždy k pololetí a konci kalendářního roku) a případných dalších pohledávek vůči SBD.

Tabulkový popis

Popis bytového domu

Typ bytového domu typový panelový bytový dům

Počet nadzemních podlaží 8

Počet podzemních podlaží 1

Dům byl postaven v roce 1991

Zdroj informace o době výstavby na základě sdělení přítomné osoby

Rozsah rekonstrukce domu

Konstrukce Rozsah Rok

okna celková 2008

lodžie celková 2017

Základy železobetonové izolované

Konstrukce panelová

Stropy železobetonové montované

Střecha valbová

Krytina střechy plechová s nátěrem

Klempířské prvky plechové

Vnější omítky břízolitové

Vnitřní omítky vápenocementové

Společné prostory bytového domu vstupní prostor, schodiště, výtah, kočárkárna, sušárna, sklad, půda

Popis stavu bytového domu dobrý

Vady bytového domu

rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: bez vad okna: bez vad střecha: bez vad zdivo: podstandardní prvek

Popis bytové jednotky

Dispozice bytové jednotky 3+1

Podlaží bytové jednotky 5

Bytové jádro umakartové

Typ oken v jednotce plastová s dvojsklem

Orientace oken obytných místností sever, jih

Koupelna(y) klasická vana, umyvadlo

Toaleta(y) klasická toaleta

Vstupní dveře dřevěné

Typ zárubní ocelové

Vnitřní dveře dřevěné plné, dřevěné prosklené, chybí

6

Osvětlovací technika lustry, chybí

Kuchyně kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů

Popis místností a rozměry v m2

Ostatní prostory Chodba 10,36 m2

Kuchyně Kuchyně 8,85 m2

Pokoj Pokoj 12,18 m2



Koupelna, WC Koupelna 2,86 m2

Koupelna, WC WC 1,04 m2

Podlahová plocha 68,44 m2

Příslušenství Lodžie 2,96 m2

Příslušenství Sklepní kóje 1,97 m2

Podlahová plocha vč. příslušenství 73,37 m2

Elektřina 230V

Vodovod vodovod

Svod splašek veřejná kanalizace

Plynovod ano

Řešení vytápění v bytě ústřední dálkové

Topná tělesa závěsné radiátory

Řešení ohřevu vody v bytě dálkově

Podlahy v bytě místnosti: lino kuchyně: keramická dlažba koupelna, WC: lino chodba: keramická dlažba

Popis stavu bytové jednotky dobrý

Rekonstrukce

Vady bytové jednotky

rozvody: bez vad vybavení: zastaralý prvek podlahy: zastaralý prvek okna: bez vad zdivo: bez vad

Popis pozemku bytového domu

Trvalé porosty okrasné dřeviny

Sklon pozemku rovinatý

Oplocení neoploceno

Přístupová cesta k objektu přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě

Popis okolí Popis okolí zástavba bytovými domy

Poloha v obci východní část obce

Vybavenost

úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních

7

zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty

Životní prostředí klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, v bezprostřední blízkosti se nachází čistírna odpadních vod, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Spojení a parkovací možnosti zastávka autobusových a vlakových spojů, dobré parkovací možnosti přímo u objektu

Sousedé a kriminalita vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné

Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny

Další informace Bytovou jednotku lze převést do osobního vlastnictví po zaplacení správního poplatku, doplacení anuity (možné vždy k pololetí a konci kalendářního roku) a případných dalších pohledávek vůči SBD.

8

8. Metoda ocenění

Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 09.01.2021 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy.

Vymezení pojmu obvyklá cena:

ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1:

„Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.“

ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 2:

„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“

Volba metody:

Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě ocenění majetku dle platného cenového předpisu a porovnání ze sjednaných cen. Základní metodika, která je v rámci porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových.

9

B. ZNALECKÝ POSUDEK

I) Ocenění dle platného cenového předpisu

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb., č. 225/2017 Sb. a č. 237/2020 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb., č. 457/2017 Sb., č. 188/2019 Sb. a č. 488/2020 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku č. Pi

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá poptávce

II 0,00

2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku

V 0,00

3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná území

II 0,00

4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Družstevní vlastnictví.

I -0,04

5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu

záplav IV 1,00

7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha – východ, Praha – západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality

III 1,00

8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem nebo katastrální území vyjmenovaných obcí v tabulce č. 1 přílohy č. 2 (kromě Prahy a Brna)

II 1,10

9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

I 1,05

V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5

Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,109 i = 1

V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5

Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,960 i = 1

10

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi

1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku

I 1,00

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční zástavba

I 0,04

3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec:

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00

5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce

II -0,01

6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti

VI 0,00

7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce

II -0,04

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti komerčního využití

II 0,00

9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - V bezprostřední

blízkosti se nachází čistírna odpadních vod. I -0,02

11

Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i = 2

V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky:

Koeficient pp = IT * IP = 1,098

V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0:

Koeficient pp = IT * IP = 0,950

1. Bytová jednotka č. 423/14

1.1. byt

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec 10 001 – 50 000

obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 18 005,- Kč/m2

11

Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy

chodba: ( 4,047*1,188+1,808*1,446+

1,031*2,845 )

* 1,00 = 10,36 m2

kuchyně: ( 2,217*3,992 ) * 1,00 = 8,85 m2

pokoj: ( 4,275*2,849 ) * 1,00 = 12,18 m2

pokoj: ( 4,055*5,230 ) * 1,00 = 21,21 m2

pokoj: ( 4,209*2,839 ) * 1,00 = 11,95 m2

zasklená lodžie: ( 2,765*1,072 ) * 0,70 = 2,07 m2

koupelna: ( 1,784*1,602 ) * 1,00 = 2,86 m2

WC: ( 1,154*0,902 ) * 1,00 = 1,04 m2

sklepní kóje: ( 1,774*1,110 ) * 0,10 = 0,20 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: 70,72 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. Vi

1. Typ stavby: Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna,

sklad II 0,00

3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové

strany - s výhledem III 0,03

6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro

II -0,10

7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)

III 0,00

8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt se zanedbanou údržbou –

(předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85

Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850

9

Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,850 = 0,636 i = 1

Nemovitá věc je součástí pozemku

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,109

Index polohy pozemku IP = 0,990

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 18 005,- Kč/m2 * 0,636 = 11 451,18 Kč/m2

CBP = PP * ZCU * IT * IP = 70,72 m2 * 11 451,18 Kč/m2 * 1,109 * 0,990= 889 117,66 Kč

Cena stanovená porovnávacím způsobem = 889 117,66 Kč

12

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

1.2. Pozemky

Ocenění

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,109

Index polohy pozemku IP = 0,990

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi

1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 %

včetně - ostatní orientace IV 0,00

3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a

ochranné pásmo I 0,00

5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6

Index omezujících vlivů IO = 1 +Pi = 1,000 i = 1

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,109 * 1,000 * 0,990 = 1,098

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zatřídění Zákl. cena [Kč/m2]

Index Koef. Upr. cena [Kč/m2]

§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří, funkční celek § 4 odst. 1 294,- 1,098 322,81

Typ Název Parcelní

číslo Výměra

[m2] Jedn. cena [Kč/m2]

Cena [Kč]

§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří

1191/5 774 322,81 249 854,94

§ 4 odst. 1 ostatní plocha - zeleň 1191/9 91 322,81 29 375,71 § 4 odst. 1 ostatní plocha - zeleň 1191/10 91 322,81 29 375,71 § 4 odst. 1 ostatní plocha - zeleň 1191/11 104 322,81 33 572,24 § 4 odst. 1 ostatní plocha - zeleň 1191/14 53 322,81 17 108,93 § 4 odst. 1 ostatní plocha - zeleň 1191/16 54 322,81 17 431,74 § 4 odst. 1 ostatní plocha - zeleň 1191/18 34 322,81 10 975,54 § 4 odst. 1 ostatní plocha 1191/81 45 322,81 14 526,45 Stavební pozemky - celkem 1 246 402 221,26

Pozemky - zjištěná cena celkem = 402 221,26 Kč

13

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na porostech

1.3. Trvalé porosty

Okrasné rostliny: příloha č. 39.

Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč /

jedn.] Úpravy [%] Upr. cena

[Kč / jedn.] Cena [Kč]

smrk pichlavý na pozemku p.č.: 1191/16 10 roků 1,00 ks Jehličnaté stromy II 2 610,- 2 610,- 2 610,-

ptačí zob obecný na pozemku p.č.: 1191/16 15 roků 2,00 ks Listnaté keře opadavé a stálezelené I

1 090,- - 5 % 1 035,50 2 071,-

zlatice prostřední na pozemku p.č.: 1191/16, 1191/18 10 roků 4,00 ks Listnaté keře opadavé a stálezelené I

520,- - 5 % 494,- 1 976,-

Součet: 6 657,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,000 Celkem - okrasné rostliny = 4 992,75 Kč

Trvalé porosty - zjištěná cena celkem = 4 992,75 Kč

Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky

1.2. Pozemky = 402 221,26 Kč 1.3. Trvalé porosty = 4 992,75 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 407 214,01 Kč

Bytová jednotka bez spoluvlastnického podílu = 889 117,66 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 407 214,01 Kč Spoluvlastnický podíl: 715 / 44 475 Hodnota spoluvlastnického podílu: 407 214,01 Kč * 715 / 44 475 = 6 546,55 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 6 546,55 Kč

Bytová jednotka č. 423/14 - zjištěná cena = 895 664,21 Kč

14

Rekapitulace ocenění dle platného cenového předpisu

1. Bytová jednotka č. 423/14 895 664,20 Kč 1.1. Oceňovaný byt 889 117,66 Kč 1.2. Pozemky 6 466,29 Kč 1.3. Trvalé porosty 80,27 Kč = 895 664,20 Kč

Výsledná cena - celkem: 895 664,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: 895 660,- Kč

15

II) Ocenění srovnávací metodou

Metoda porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství).

Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze.

Bytová jednotka č. 423/14

Bytová jednotka č. 423/14, v ulici Tovární, obec Bohumín

č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 -

konstrukce K5 - další vlastnosti

Oceňovaný

objekt Tovární, Bohumín, okres Karviná

3+1, 68.44 m

2 Dobrý Panelová družstevní vlastnictví s možností převodu do osobního

1 Tovární, Bohumín, okres Karviná 3+1, 76 m

2 Velmi dobrý Panelová osobní vlastnictví

2 Mírová, Bohumín, okres Karviná 3+1, 60 m


3 Nerudova, Bohumín, okres Karviná 3+1, 75 m


16

č

Cen

a p

ožad

ovan

á re

sp.

zapl

acen

á za

1

m2

podl

ahov

é pl

ochy

Koe

f. r

eduk

ce

na

pra

men

Cen

a p

o re

dukc

i na

pra

men

K1

- po

loh

a

K2

- ve

likos

t

K3

- st

av

K4

- k

onst

ruk

ce

K5

- da

lší

vlas

tnos

ti

K6

- úv

aha

odha

dce

K1

x. x

K6

Cen

a oc

eňov

anéh

o ob

jekt

u

odvo

zená

ze

srov

nán

í

1 11.842,11 Kč Nepoužit 11.842,11 Kč 1.00 0.97 1.10 1.00 1.05 1.00 1.1204 10.569,54 Kč 2 18.000,00 Kč Nepoužit 18.000,00 Kč 1.02 1.03 1.08 1.00 1.05 0.99 1.1795 15.260,71 Kč 3 16.000,00 Kč Nepoužit 16.000,00 Kč 1.02 0.97 1.10 1.00 1.05 1.03 1.1770 13.593,88 Kč Celkem průměr 13.141,37 Kč Minimum 10.569,54 Kč Maximum 15.260,71 Kč Směrodatná odchylka - s 2.378,10 Kč Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 10.763,27 Kč Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 15.519,47 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce - příslušenství Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou také srovnatelné.

Srovnávací hodnota nemovitostí celkem:

Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na

13.141,37 Kč/m2

*

68,44 m2

= 899.396 Kč

Celková cena po zaokrouhlení:

899.000 Kč

17

III) Ocenění dle metodiky ÚZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR



konstrukce K5 - další vlastnosti

Oceňovaný


3+1, 68.44 m

2 Dobrý Panelová družstevní vlastnictví s možností převodu do osobního







Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 „Postupy při oceňování majetku státu“.

Výpočet relace č.1

č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci

1 11.842,11 - 11.842,11 2 18.000,00 - 18.000,00 3 16.000,00 - 16.000,00 Maximální hodnota 18.000,00 (případ č.2) Minimální hodnota 11.842,11 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,5200 OK Aritmetický průměr 15.280,70

III. a) Výpočet dle metodiky ÚZSVM (Postupy při oceňování majetku státu)



konstrukce K5 - další vlastnosti Váha srovnání

Oceňovaný


3+1, 68.44 m

2 Dobrý Panelová družstevní vlastnictví s možností převodu do osobního X


2 Velmi dobrý Panelová osobní vlastnictví 2





Výpočet základní ceny

č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin

1 11.842,11 - 11.842,11 2 23.684,22 2 18.000,00 - 18.000,00 2 36.000,00 3 16.000,00 - 16.000,00 2 32.000,00 Mezisoučet 6 91.684,22 Celkem 15.280,70

18

Základní cena: 15.280,70 Kč/m2

Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5:

15.280,70 * 0,9933 = 15.178,83 Kč/m2

Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu „Postupy při oceňování majetku státu“ je vzhledem k výše uvedenému stanovena na

15.178,83 Kč/m2

* 68,44 m2

= 1.038.839,13 Kč


1.040.000,-- Kč

III. b) Výpočet dle metodiky MFČR

Vyloučení extrémní hodnoty

č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci

1 11.842 - 11.842,11 2 18.000 - 18.000,00 3 16.000 - 16.000,00 Střední hodnota 15.280,70 Medián 16.000,00 Rozdíl max-min 6.157,89 Minimum 11.842,11 Maximum 18.000,00

Rozdělení četnosti

Třídy Četnost Pravděpodobnost 11.842 až 13.895 1 0.33333333333333 13.895 až 15.947 0 0 15.947 až 18.000 2 0.66666666666667

19

Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu:

od 15.947,37 Kč/m2 do 18.000,00 Kč/m2

* 68,44 m2

od 1.091.438,00 Kč do 1.231.920,00 Kč


od 1.090.000,-- Kč do 1.230.000,-- Kč

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

13.895

až

11.842

15.947

až

13.895

18.000

až

15.947

Četnost

Četnost

20

C. REKAPITULACE:

I. Výsledek ocenění dle platného cenového předpisu

895.660,-- Kč

I. Výsledek dle srovnávací metody

899.000,-- Kč

II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM

1.040.000,-- Kč

II. b) Výsledek dle metodiky MFČR

od 1.090.000,-- Kč do 1.230.000,-- Kč

ZÁVĚR:

Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitosti je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na

900.000 Kč

Slovy: devětsettisíc korun

Vypracoval:

XP invest, s. r. o.-znalecký ústav v oboru Ekonomika, Ceny a odhady-nemovitosti, Ing. Jana Fichnová Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: [email protected]

V Praze, dne 15.01.2021

D. Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 12835-57/2021 znaleckého deníku.

21

E. Přílohy

Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě

22

23

Mapy oblasti

24

Snímek z povodňového informačního systému

25

Pořízená fotodokumentace

26

27

28

Srovnávané nemovitosti

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1

1. Identifikace

Prodej, Byt, 76 m2, Tovární, Bohumín,

okres Karviná

Celková cena: 900.000 Kč

Adresa: Tovární, Bohumín, okres Karviná

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))

Adresa Tovární, Bohumín, okres Karviná Dispozice 3+1 Cena dle kupní smlouvy

900 000 Kč Stav objektu Velmi dobrý

Kupní smlouva podepsaná dne

09.11.2020 Podlahová plocha 76

Číslo řízení V-6734/2020-803 Plocha užitná 76 Poznámka k ceně 960 000 Kč za nemovitost, včetně provize,

včetně právního servisu Vlastnictví Osobní

Konstrukce budovy Panelová

29

Slovní popis

Naše společnost Vám exklusivně nabízí byt v osobním vlastnictví s lodžií po částečné rekonstrukci v 9. patře. Klidná a žádaná oblast Bohumína - Záblatí. Prostorná předsíň. Bezbariérový přístup od přízemí až po samotné patro (2 výtahy). Většinová rekonstrukce největšího obývacího pokoje proběhla v roce 2018. Týkala se laminátových podlah a části stěny v kamenném designu (obklad). V ostatních pokojích PVC linoleum. Nová plastová okna se žaluziemi a parapety. Voda a odpady v plastu. Vstup na lodžií z ložnice. Výhled na 2 světové strany. Koupelna se sprchovacím (masážním) koutem a místem pro pračku. Samostatné WC Kombi. Rohová kuchyňská linka se spíží a el. spotřebiči. K bytu náleží zabezpečený sklep. Obytný dům si prošel revitalizací v podobě nové střechy, nových výtahů (2017), nových stoupaček, nového vstupního vchodu s poštovními schránkami a kamerového systému. Velkým plusem je dostupnost městské hromadné dopravy a dostatek parkovacích míst. Maximální občanská vybavenost ve všech směrech. Doporučujeme prohlídku. Průkaz energetické náročnosti v energetické třídě "D". Finanční poradenství zajistíme zdarma se zvýhodněným úročením. Pro více informací kontaktujte našeho makléře. Těšíme se na vaší prohlídku.

4. Fotodokumentace

30

5. Mapové zobrazení

Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost


1. Identifikace

Prodej, Byt, 60 m2, Mírová, Bohumín,

okres Karviná

Celková cena: 1.080.000 Kč

Adresa: Mírová, Bohumín, okres Karviná


31


Adresa Mírová, Bohumín, okres Karviná Dispozice 3+1 Cena dle kupní smlouvy

1 080 000 Kč Stav objektu Velmi dobrý



Číslo řízení V-2125/2020-803 Plocha užitná 60 Poznámka k ceně 1 190 000 Kč za nemovitost, včetně provize,

včetně DPH, včetně právního servisu Vlastnictví Osobní

Konstrukce budovy Panelová

Slovní popis

Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví v Bohumíně na ulici Mírová. Byt se nachází v nízké zástavbě v 3 patře z celkových 4 pater, v domě, který prošel celkovou revitalizací (zateplení, fasáda, zvonky, schránky, odpady i voda v plastu). Byt o výměře 60 m2 prošel rekonstrukcemi - plastová okna, nová koupelna i WC v keramickém obkladu, nová plovoucí podlaha v celém bytě, nové obložky včetně dveří, v kuchyni příprava na kuchyňskou linku s novým obkladem, v celém bytě nové LED osvětlení, odpady a voda v plastu. V bytě byla provedena částečně nová elektroinstalace. Byt byl vkusně rekonstruován do jednoho barevného tónu. Výhodou bytu jsou velmi nízké náklady na bydlení, oddělená koupelna a WC a výborná lokalita v blízkosti centra města. Momentálně se projednává výstavba balkonu ke všem bytům. Klidná lokalita v blízkosti centra města, s veškerou občanskou vybaveností v dosahu - škola, školka, obchody, lékař, lékárna, nemocnice, MHD, vlakové nádraží, nájezd na dálnici, atd. Před domem dostatek parkovacích míst. S financováním bytu vypomůžou naší specialisté. Nájem pro 1 osobu včetně fondu oprav je 1.500,- Kč proto je byt výbornou investiční příležitostí. Doporučujeme.

4. Fotodokumentace

32




1. Identifikace

Prodej, Byt, 75 m2, Nerudova, Bohumín,

okres Karviná

Celková cena: 1.200.000 Kč

Adresa: Nerudova, Bohumín, okres Karviná

33



Adresa Nerudova, Bohumín, okres Karviná Dispozice 3+1 Cena dle kupní smlouvy

1 200 000 Kč Stav objektu Velmi dobrý



Číslo řízení V-2151/2020-803 Plocha užitná 75 Poznámka k ceně 1 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize Umístění objektu Klidná část

obce Konstrukce budovy Panelová Vlastnictví Osobní

Slovní popis

Nabízíme k prodeji ve výhradním zastoupení byt 3+1 v osobním vlastnictví, který se nachází v 6.patře. Podél tří pokojů je lodžie se dvěma vstupy. Z kuchyně se vchází na druhý balkon.V bytě nové omítky, plovoucí podlaha, v koupelně i WC keramické obklady, kuchyňská linka včetně myčky nádobí. K bytu náleží sklepní kóje. Dům prošel revitalizací, zateplení,plastová okna. Rádi pomůžeme se zajištěním financování. Makléř doporučuje prohlídku.

34

4. Fotodokumentace



Date post:	17-Nov-2021
Category:	Documents
Upload:	others
View:	3 times
Download:	0 times

14785 2003588 byt-tovarni-bohumin-okres-karvina-2021-01 …

Documents