ASPEKTY OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN VYVOLANÝCH STAVBAMI TECHNICKÉ INFRASTRUKTURY

(Aspects of Easements Valuation Caused by Energy Supply Lines)

VĚCNÁ BŘEMENA V KONTEXTU NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU – POJMY A DEFINICE Z POHLEDU OCEŇOVATELE

(Easements in the Context of the New Civil Code - Concepts and Definitions from the Perspective of Valuator)

Ing.Jaroslav Hába, ZNALCI A ODHADCI - znalecký ústav, spol. s r.o., Nám.28.října 3, 602 00 Brno (+420 533 039 051, znalciaodhadci@gmail.com)

ABSTRAKT: Trasa sítě technické infrastruktury (inženýrské sítě) činí v dotčené části z nezastavěného pozemku pozemek stavební, jelikož k umístění stavby byla tato část vymezena a určena územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Umístění inženýrské sítě do pozemku nebo na pozemek je věcnou a právní závadou, která předmětný pozemek zásadním způsobem a možná i zcela navždy znehodnotí Na takto dotčené části pozemku nelze již realizovat jinou stavbu, vysadit les, zřídit rybník či provést jiná opatření ekologické stability území. Pro vlastníka se tak stává tato část pozemku v šíři zákonem stanoveného ochranného pásma inženýrské sítě zcela bezcennou, kde navíc musí strpět věcné břemeno existence cizí stavby. Za takovéto věcné břemeno náleží vlastníku pozemku spravedlivá a přiměřená náhrada. Stanovení výše náhrady by mělo vycházet z profitu osoby oprávněné z věcného břemene.Nový občanský zákoník, který má vstoupit v účinnost od 01.01.2014 navazuje na Občanský zákoník z roku 1937. Obsahuje 3081 paragrafů. Respektuje klasické principy soukromého práva, dochází ke sjednocení právní úpravy do jednoho kodexu, bohužel však dochází ale k právní i společenské diskontinuitě se současným občanským zákoníkem, dochází k nepoužitelnosti existující judikatury. Věcná břemena se nově dělí na služebnosti a reálná břemena, objevuje se celá řada staronových pojmů a definic, mezi kterými se budou muset oceňovatelé umět dobře orientovat, zákoník používá archaický jazyk.

ABSTRACT: The line of technical infrastructure network (underground utilities) transforms the relevant part of the site of undeveloped land into the building and construction site because this part was defined and determined as the building location by zoning decision or regulatory plan. Location of utilities at property or land is a factual and legal defect, which devaluates the land in question fundamentally and quite possibly forever. There can be no longer erected any other building, planted a forest, established pond or made other arrangements regarding ecological stability of the territory at such part of the land. The part of the land comprising underground utilities protection zone by law becomes completely worthless for the owner. Furthermore, he has to tolerate the existence of the easement of a foreign construction. Fair and reasonable compensation belongs to the owner of the land for such an easement. Determination of the amount of compensation should be based on profit of the easement beneficiary.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 1

The new Civil Code, which is to become effective from 1 January 2014 builds on the Civil Code of 1937. It contains 3,081 sections. It respects the classical principles of private law, the unification of the legislation into a single code, but unfortunately there is a legal and social discontinuity with the present Civil Code, and it is inapplicable to the existing case law. Easements are newly divided into servitudes and real burdens, a number of old-new terms and definitions appears, among which the valuators will need to be able to orientate well, the Code uses archaic language.

KLÍČOVÁ SLOVA: stavební pozemek, věcné břemeno vedení, spravedlivá a přiměřená náhrada, profit oprávněného, služebnosti a reálná břemena, služebnost pozemková, služebnost osobní, užívací právo, požívací právo, panující a služebný pozemek.

KEYWORDS: Building plot, Easement, Fair and Adequate Compensation, Profit of Beneficiary Easements and Real Burdens, Land Easement, Personal Easement, Usufruct, Dominant and Servient Estate.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 2

ÚVOD

1.1 Základní idea - pozemek je cennější než stavba, která na něm stojí nebo bude stát (pozemek je věc,

která se nedá průmyslově vyrobit; pozemek má, na rozdíl od stavby, povahu se skutečným atributem „navždy“)

- pozemek dotčený stavbou sítě technické infrastruktury je modelově pozemkem stavebním v šířce ochranného pásma této sítě, to je obecně panující názor (viz dále definice pojmu – stavební pozemek), opora rovněž např.v metodických materiálech České komory odhadců majetku, v judikátech a v odborné literatuře; pro výstavbu sítí probíhá územní řízení a je vydáno územní rozhodnutí (souhlas), mimo telekomunikačních sítí bývaly ještě do novely stavebního zákona ostatní stavby inženýrských sítí stavebně povolovány a kolaudovány (nyní postačí územní souhlas pro stavby dle § 103 písm.e zák.č.183/2006 Sb., účinný od 01.01.2013); podle posledních informací z ČÚZK ve věci novely katastrálního zákona se uvažuje s evidencí podzemních staveb (halové garáže, podchody, metro, tunely, zásobníky apod.), záhodno by bylo vytvořit centrální evidenci tras technické infrastruktury

- definice pojmu „stavební pozemek“ dle §2 odst.1 písm.b zák.č.183/2006 Sb. (stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem,…)

- v ochranném pásmu sítě technické infrastruktury je vlastník pozemku významně omezen (nemůže zde postavit žádnou stavbu pozemního charakteru, ani inženýrského např.park větrných elektráren, fotovoltaickou elektrárnu, ani vybudovat rybník, ani vybudovat zemědělskou farmu, silážní jámu, vysázet les, dokonce ani provádět terénní úpravy)

- k jakýmkoliv činnostem v ochranném pásmu musí mít vlastník pozemku souhlas správce nebo vlastníka sítě

1.2 Definice – ochranné pásmoOchranná pásma staveb a zařízení (resp.bezpečnostní pásma, zabezpečovací pásma) omezují určitým způsobem užívání nemovitostí a je možno na ně pohlížet jako na významná omezení vlastnických práv a kategorizovat je jako závady na nemovitostech (obdoba věcných břemen). Při oceňování věcných břemen s vazbou na liniové stavby slouží v souladu s příslušnými předpisy, technickými a jinými normami ke stanovení náhrady za omezení vlastnického práva. Ochranná pásma jsou vytvářena zejména z důvodu:·

- zajištění nerušeného provozu příslušného předmětu ochrany

- vyloučení (resp.zákazu) různých činností, které by mohly narušit plynulý chod předmětu ochrany

- zajištění ochrany zdraví, životů osob a zvířat a majetku osob

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 3

1.3 Definice – stavební pozemek Zák.č.183/2006 Sb. v §2 odst. 1 písm.b) uvádí : stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem,…Zák.č.151/1997 Sb. v § 9 uvádí : Pro účely oceňování se pozemky člení na stavební pozemky, kterými jsou1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění;10) je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí,...........(2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek (pozn.aut.: v našem případě neoceňujeme pozemek, ale hledáme míru znehodnocení majetku v důsledku zřízení VBř), který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (pozn.:tento fakt si uvědomujeme, protože ale neoceňujeme pozemek, pak vycházíme z jeho nájmu, který je zajištěn nebo určen výše uvedenými způsoby)Zák.č.338/1992 Sb., o dani z nemovitostí v §6 odst.3 (pro ilustraci) uvádí : Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora16d) anebo na základě veřejnoprávní smlouvy16d) a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb; rozhodná je výměra pozemku v m2 odpovídající půdorysu nadzemní části stavby. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud se stavba, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo která se provádí na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, stane předmětem daně ze staveb nebo pokud ohlášení nebo stavební povolení pozbude platnosti.

2 OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN (VBŘ), VYVOLANÝCH STAVBAMI TECHNICKÉ INFRASTRUKTURY

2.1 Ocenění věcných břemen Ocenění VBř se provede dle :a) zák.č.151/1997 Sb., §18… „administrativní“ cena – nevhodný název, ale vyjadřuje účel posudku, zejména pro daňové účely

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 4

b) zák.č.151/1997 Sb., §2 ….. obvyklá cena (hodnota), pro smluvní účelyRozdíl spočívá v podstatě v tom, že dle §18 se jedná pouze o výnosové ocenění, při diskontaci 20% (*5let, in rem) nebo při diskontaci 10% (*10let, in personam), ocenění je do 5 let nebo navždy (pak stejně x5 pro věcná břemena in rem).Dle §2 se jedná ve většině případů o výnosové ocenění, při diskontaci obvykle 7- 9% (in rem, in personam) nebo se jedná např. o nákladové nebo jiné ocenění.Náhrada za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu se ve většině případů rovná součtu diskontovaných budoucích příjmů (ročního užitku) na současnou hodnotu.Roční užitek vychází ze součinu plochy, která vymezuje rozsah VBř a nájmu (reálný nebo simulovaný) za tuto plochu.Rozsah VBř je dán většinou součinem střední délky pásu dotčeného pozemku a šířky zákonného ochranného pásma (nebo jiný tvar, např.lichoběžník); šířka ochranného pásma je dána příslušným zákonem (zejména zák.č.458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů zák.č.127/2005 Sb., o elektronických komunikacích, zák.č.274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu, zák.č.254/2001 Sb., o vodách nebo vl.nař.29/1959 Sb., o oprávněních k cizím nemovitostem při stavbách a provozu podzemních potrubí pro pohonné látky a ropu atd.) nebo jinak zjištěnou plochou dotčené části pozemku (ve všech případech geodeticky). Rozsah VBř může být pro účely stanovení náhrady za zřízení VBř navýšen i o tu část pozemku, které díky uložení inženýrské sítě se stane pro další využití pozemku bezcenná.(Pozn.aut: rovněž si povšimněme pojmů „zákonný rozsah věcného břemene“ a „sjednaný rozsah věcného břemene“ a významového rozdílu mezi nimi).

Při stanovení ročního užitku se buď vychází z obvyklého nebo simulovaného nájmu- obvyklý nájem (reálný z nájemních smluv, sdělení obce, databáze znalců, nabídky RK)- simulovaný nájem (z cen uvedených v kupních smlouvách, z cenových map, sdělení

obce, databáze znalců, nabídky RK, z vyhlášky, rovněž Výměr MF ČR pro dočasné zábory)

Simulovaný nájem (%) :- lesní půda (1- 4)- zemědělská půda (1- 4)- stavební (4-5, doporučeno 7- 9, velká města min.10, podle druhu a charakteru pozemku)

Nelze vycházet z dlouhodobých nájmů zemědělské půdy, když jednotky BPEJ byly vytvořeny v letech 1974-1980 především kvůli evidenci a inventarizaci půdy a poté ke zvýhodněnému postavení bývalých JZD, jedná se o zjevnou diskriminaci vlastníků, cenová informace byla prvotně chápána jako podružná. Ceny zajištěné na základě BPEJ nelze považovat za obvyklé ceny zemědělské půdy.

Poznámka: Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků vyjadřuje pětimístným číselným kódem hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. Informace o BPEJ slouží především pro zemědělské účely, ale lze je využít při zpracování projektu komplexních pozemkových úprav, případně pro další účely. Systém BPEJ je platný pro celé území ČR. Bonitace zemědělské půdy byla prováděna v letech 1974 až 1980. Bonitace je provedena pro zemědělskou půdu (les není ohodnocen), tj. pro ornou půdu a pro louky a pastviny. Bonitační výsledky jsou registrovány v republikové bonitační databázi. Izolinie BPEJ a jejich kódy jsou zakresleny v mapách SMO-5 a současně jsou k dispozici ve formě vektorových dat. Údaje o zastoupení BPEJ na jednotlivých parcelách jsou k dispozici na katastrálních a pozemkových úřadech. Charakteristika BPEJ a postup pro jejich vedení a aktualizaci je stanoven ve vyhlášce č. 327/1998 Sb., Zároveň svěřuje vedení a aktualizaci BPEJ pozemkovým úřadům, které mají za úkol zjišťovat změny půdních a klimatických podmínek pozemků terénním průzkumem, dále provádí jejich vyhodnocení, na jehož podkladě se ověřují, upřesňují či nově vymezují nové hranice rozdílných BPEJ na mapách, případně se mění číselný kód BPEJ. Správcem systému BPEJ je Výzkumný ústav

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 5

meliorací a ochrany půdy Praha – Zbraslav. Tento ústav poskytuje souhrnné údaje o BPEJ a o jejich účelových seskupeních pro řadu činností, spojených např. s ochranou přírody, využíváním půdního fondu, s územním plánováním atd. Současně je i subjektem, který odborně posuzuje např. všechna odvolání proti zařazení konkrétního pozemku do jedné z bonitovaných půdně ekologických jednotek.

Při stanovení náhrady za zřízení práva odpovídajícího VBř je třeba vycházet z toho účelu, kterému má VBř sloužit (zohlednit profit osoby oprávněné oproti újmě osoby povinné) – v návaznosti na ten fakt, že např.přeložka trasy technické infrastruktury je součástí Stavby pozemní komunikace, stát financuje vyvolané investice a pak je „bezúplatně“ předává nadnárodním společnostem.Stavby technické infrastruktury jsou obecně považovány v souladu s Klasifikací stavebních děl CC-CZ za stavby (stavební díla) – viz např. 221112 Plynovody, SKP 46.21.31.2, 221211 Řady vodovodní přívodní a zásobovací, SKP 46.21.32.1 nebo 221411 Vedení dálková VN venkovní nadzemní, SKP 46.21.34.2 apod. (současná definice stavby §2 odst.3 zák.č. 183/2006 Sb.: Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání…..). Tyto stavby však nejsou předmětem evidence v katastrálním operátu dle zák.č. 344/1992 Sb., zák.č. 265/1991 Sb. a vyhl.č. 26/2007 Sb.

2.2 Způsoby ocenění principielně

2.2.1 Umístění trasy technické infrastruktury v pozemku (samostatně, obecný případ)- lesní pozemek- zemědělský pozemek- jiný pozemek

Výpočet se provede z obvyklých cen nájmů pro daný účel, který vede ke zřízení VBř nebo ze Simulace :

- obvyklá cena lesního nebo zemědělského pozemku (je třeba rozlišit i vliv nezastavěného a nezastavitelného území, zastavěného území a zastavitelných ploch….)

- vyhlášková cena stavebního pozemku pro inženýrskou stavbu (ki, kp této stavby, podle počtu obyvatel obce, bez přirážek a srážek)

- obvyklá cena jiného pozemku (ostatní plocha, vodní plocha….)

2.2.2 Umístění trasy technické infrastruktury v pozemku (v souvislosti se stavbou pozemní komunikace, dráhy, vodní cesty)

- lesní pozemek- zemědělský pozemek- jiný pozemek

Výpočet se provede z obvyklých cen nájmů pro daný účel, který vede ke zřízení VBř nebo ze Simulace :

- obvyklá cena výkupů pozemků pro pozemní komunikaci (úsek bez ohledu na katastrální území – ocenění nesmí být skokové, ale s ohledem na důležitost a význam stavby a její technické parametry, třeba 10km úsek, prosazujeme vytvoření tzv. Liniové cenové mapy stavby, která by platila neměně po celou dobu majetkoprávní přípravy, realizace a majetkoprávního vypořádání stavby), je třeba rozlišit i vliv

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 6

nezastavěného a nezastavitelného území, zastavěného území a zastavitelných ploch…. vycházet z trvalých záborů

- obvyklá cena nájmů dočasných záborů nastavuje tržiště nájmů pro výpočet ocenění VBř (dle aktuálního Výměru MF ČR)

- vyhlášková cena stavebního pozemku pro inženýrskou stavbu (ki, kp této stavby, podle počtu obyvatel obce)

- obvyklá cena lesního nebo zemědělského pozemku - obvyklá cena jiného pozemku (ostatní plocha, vodní plocha….)

2.2.3 Umístění trasy technické infrastruktury v pozemku (obecně, zastavěná plocha a nádvoří)

- zastavěná plocha a nádvoří

Výpočet z obvyklých cen nájmů pro daný účel, který vede ke zřízení VBř nebo ze Simulace :

- obvyklé ceny pozemků pro stavbu daného charakteru, účelu, funkce – nutno zohlednit vliv územního plánu (komerce, bydlení, komunikace, park…, navrhujeme rozmezí 60-100% ceny)

2.3 OceněníK ocenění věcných břemen lze přistoupit dvěmi způsoby – vyžaduje objednatel nebo podmínky některých zákonů např. do 31.01.2013 také zák.č.416/2009 Sb.:- pro účely smluvní (dle §2 zák.č.151/1997 Sb.)- pro účely daňové nebo obdobné (dle §18 zák.č.151/1997 Sb.), a to s využitím předchozích tezí.

2.3.1 Účely smluvníPro účely smluvní text §2 a §18 zákona uvádí :Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování........ Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny......... Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je mj. výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)......... ve výpočtu dle vzorce tzv. „věčné renty“ se uvažuje s dále stanovenou úrokovou mírou.

Obecně se výpočet provádí podle vztahů :

%100⋅=uzCV ..... pro dobu „navždy“

−=iq

qzC n

n

V .1. ..... pro dobu „na určitý počet let“, „na dobu určitou“

přičemž "CV“ je cena práva odpovídajícího věcnému břemenu, "z" je roční užitek, "u" je úroková míra, „q“ je úročitel, „n“ je počet let, po něž je právo vykonáváno, „i“ je úroková míra setinná.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 7

Několik poznámek ke stanovení diskontní míryDiskontní úroková míra (pozn.: pojmy „diskontní“ a „kapitalizační“ míra bývají zaměňovány), vyjadřuje míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů. Naopak míra kapitalizace je diskontní mírou po odpočtu očekávané míry dlouhodobého růstu; rozdíl bude zřejmě mezi úrokovou míru používanou při oceňování podniků, nehmotného majetku, nemovitostí a jiná úroková míra bude ve vztahu k právům k nemovitostem, kam se věcná břemena řadí)Společným ukazatelem je, že jde o vyjádření nákladů nejlepší alternativy, nákladů, se kterými naší alternativu srovnáváme, tj. náklady obětované příležitosti, jejichž výše je dána alternativním očekávaným výnosem. Diskontování tedy chápejme jako proces přepočtu budoucích hodnot peněz v jejich nominálních hodnotách na dnešní, nižší, hodnotu. Jde vlastně o očištění budoucích nominálních částek o výnos, který v sobě mají implicitně zahrnuty vzhledem k dnešnímu dni, ke kterému je vztahujeme.

Diskontní míra je trhem určená požadovaná míra návratnosti, odvozená jako riziko asociované s určitým stupněm bezpečnosti investice. Diskontní míra vyjadřuje rovnováhu na trhu s danou investicí (v tomto případě nemovitostí) charakterizovanou jistými výnosy a mírou rizika. V principu funguje trh s nemovitostmi na bázi nabídky a poptávky a jistou paralelu s tímto principem lze taktéž nalézt i při stanovování výše diskontní sazby. Dlouhou dobu jsme uvažovali s kapitalizační mírou jako kalkulovanou úrokovou mírou pomocí stavebnicové metody. Kapitalizační míru bylo lze při této metodě stanovit jako součet čtyř základních složek :

Potom platí:

r1 skutečná míra ekonomické výnosnosti, tj. úroková míra na bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, snížená o inflační vlivy (bezrizikový reálný výnos). V současné době je doporučována dle výnosu státních dluhopisů ve výši 4 - 5%.

r2 míra průměrné očekávané inflace v hodnoceném období (poměrný pokles nebo růst) - odhad lze získat na základechnárodohospodářských prognóz (rok 2013 : ± 1%)

r3 riziková míra - nutno posoudit např. podle podmínek v dané lokalitě (obvykle 2 - 5%)

r4 míra ekonomické životnosti - předpokládaná doba trvání (1 / zbývající životnost v letech ) – 100… u věcných břemen ve vztahu k pozemkům neužijeme

Celková kapitalizační míra r se stanovovala zásadně skladbou jednotlivých složek. Pokud některá složka nebyla použita, uvedlo se zdůvodnění.Stanovení kapitalizační míry je nutno ponechat na erudici odhadce podle konkrétního případu, avšak vždy s ohledem na aktuální vývoj ekonomiky a místní podmínky. Stanovení kapitalizační míry je tedy v každém případě výsledkem odhadu. Fakt, že neexistuje žádná závazná metodika stanovení diskontní míry, indikuje dosti závažný problém, který vede k situaci, že jen na základě rozdílné volby diskontní míry mohou dva oceňovatelé dospět k diametrálně odlišné výnosové hodnotě.V praxi zemí stabilní ekonomiky se často využívá v jiných výpočtech hodnota úrokové míry z dlouhodobých úvěrů - jedná-li se potom v našem případě o zřízení věcného břemena s dobou

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 8

trvání navždy, tj. nekonečná doba trvání výnosu (renty), je možné dle odborníků hovořit o bezrizikovém výnosu. Kapitalizační míra r by se potom rovnala složce r1. Toto je ale popis ideálního stavu, který ve skutečnosti pravděpodobně nenastane, v praxi se pak jedná o součet složek r1 + r2 + r3.

S ohledem na modernější pohled na problematiku skládané kapitalizační míry a další vývoj oceňovacích technik byl ze strany IOM VŠE Praha (prof.Mařík) a ČKOM (Ing.Malý, dr.Šantrůček) učiněn konsensus a pojetí celkové míry kapitalizace skládané ze čtyř faktorů bylo změněno a v tomto smyslu byla v ČKOM vydána nová metodika, která vede k novému pojmu - VÝNOSOVÁ MÍRA NEMOVITOSTI (VMN). Následující statě jsou uvedeny s laskavým svolením České komory odhadců majetku, profesní sdružení znalců a odhadců.

VÝNOSOVÁ MÍRA NEMOVITOSTI (VMN)

Neméně důležitou složkou výpočtu (stejně důležitou jako odhad čistého stabilizovaného výnosu) je stanovení výnosové míry nemovitosti (VMN resp. r). Výnosová metoda je založena na porovnání předpokládaných výnosů z konkrétní nemovitosti s nejlepším alternativním dosažitelným výnosem ze stejně rizikového kapitálu. Pokud nepočítáme obecně se stabilními výnosy z aktiva, je třeba rozlišovat mezi pojmem VMN, kapitalizační míra a diskontní míra. Úrokovou míru, která má být použita pro výnosové oceňování nemovitostí, nelze ztotožňovat s úrokovou mírou používanou u jiných aktiv (např. oceňování cenných papírů nebo dokonce podniků). Dosud v podmínkách ČR nelze využít předpokladu úzkého propojení alternativních trhů pro investory. Trh s nemovitostmi má stále ještě svoji určitou autonomii, která se promítá i do vývoje cen resp. její volatility a výnosnosti nemovitostí, která jako investiční alternativa stále ještě značně snižuje riziko kapitálové investice. Pro další postup je třeba preferovat, aby byla kapitalizace prováděna na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitostí, což lze ztotožnit s úrokovou mírou, kterou je obvykle úročena tržní hodnota nemovitosti (ovšem jen pro daný druh nemovitostí v dané lokalitě). Jedná se tedy o výnos určitého typu nemovitosti, který je vztažen k lokálně realizovaným tržním cenám. Vztah mezi tržní úrokovou mírou, případně dalšími výnosovými mírami kapitálového trhu a kapitalizační mírou pro nemovitosti sice určitě existuje, je ale ovlivněn působením řady dalších faktorů, proto je vhodné jako cílové řešení odhadovat kapitalizační míru přímo z trhu nemovitostí, tzn. z realizovaných kupních cen pro určité druhy nemovitostí jako tzv. výnosovou míru nemovitosti (VMN). Pokud bude provedena analýza trhu a jeho vývojových tendencí, pak zjištěná kapitalizační míra „r“ bude totožná s VMN.

Řešení

A. Výnosovou míru nemovitosti (VMN totožnou s „r“) lze zjistit z relevantního lokálního trhu, tzn. pro daný druh srovnatelných nemovitostí zpětným výpočtem hodnoty „r“ z kupních cen (KC) při známé úrovni ČV a odhadu zůstatkové doby užití srovnatelných nemovitostí dosazením těchto hodnot do rovnice 1*). VMN by pak představovala střední hodnotu kapitalizační míry „r“ pro investici do daného druhu nemovitosti v dané lokalitě při její určité zůstatkové době životnosti.

B. ČKOM ve svém metodickém návrhu předpokládá periodické zpracovávání informací zjištěných z trhu nemovitostí v ČR a to metodou vícenásobné regresní analýzy a její výsledek pravidelně jedenkrát ročně zveřejňovat ve formě rovnice s vypočtenými koeficienty.

ČKOM tímto bude garantovat věrohodnost a správnost stanovených tržních koeficientů pro výpočet výnosových měr nemovitostí (VMN) pro případy praktických aplikací uvedené metodiky odbornou veřejností (a to nejen z řad členů ČKOM).

Základem této analýzy je najít korelaci mezi čistým výnosem z nemovitosti (platí to ovšem pouze pro tržně dosažitelné výnosy) a její kupní cenou. Čistý výnos je determinován a limitován způsobem užívání nemovitosti, takže je nutné zpracovat regresní analýzy pro každý typ, resp. způsob užívání nemovitosti, z čehož plyne nutnost zvolit základní kategorie pro třídění typů nemovitostí podle způsobu užívání:

Byty, bytové (nájemní) domy, rodinné domy, administrativní budovy, skladové objekty a provozní haly, hotely a penziony, čerpací stanice pohonných hmot.

Pro různé druhy užívání nemovitostí je proto třeba zjišťovat informace:- kupní ceně, - dosažitelném čistém výnosu,

- doplňující informace o regionu, - atraktivitě lokality.

Konkrétně:

- Kupní cena skutečně realizovaná (nikoliv z inzerce, ty bývají vždy vyšší než realizované),

- Čistý výnos (ČV) konstantní dosažitelný po dobu zůstatkové životnosti,

- Vliv atraktivity místa v regionu na realizované kupní ceny (LOKreg). Hodnoceno jako odstup atraktivity hodnocené obce od metropole v regionu, přičemž metropole je hodnocena stupněm LOKreg = 1,0 a odstup až do stupně LOKreg = 5,0.

- Vliv atraktivity lokality v obci (LOKm). Hodnoceno jako LOKm = 1,0 pro atraktivní místa vzhledem k charakteru užívání stavby a zejména dosažitelnosti výnosů do LOKm = 5,0 pro téměř nevhodnou (špatnou) lokalitu v obci vzhledem k charakteru užívání stavby.

Studiem charakteru tržních informací bylo zpracovateli zjištěno, že současné cenové relace tržního nájemného patrně v sobě dostatečně absorbují technický stav resp. uživatelský standard nemovitosti. Je pak otázkou víceletého sledování, půjde-li o dočasný či dlouhodobý jev.

Na propočtených vzorcích podle užití nemovitosti bylo zjištěno jak pro Prahu tak i ostatní lokality, že existuje poměrně vysoká korelace mezi čistými výnosy (ČV bez odečtu odpisů) a kupními cenami (KC). Výsledkem je poměrně důležité zjištění: Trh s nemovitostmi v ČR dosud

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 9

( )LOKmdLOKregcČVba/ČVr ×+×+×+=

( ) ( ) ( )( )LOKmLOKregCV dcba/ČVr ×××=

21 rrr +=

21 rrr +=

funguje pouze regionálně, neboť propočtená „celorepubliková“ rovnice vykazovala poměrně nízkou hodnotu směrodatné odchylky R2 nižší než 0,5 a je tedy nepoužitelná.

Rovnice pro VMN „ r „ má tvar :

Lineární – v převážné většině řešených typů nemovitostí 4*)

Logaritmický – pro některé typy nemovitostí v určitém regionu 5*)

Výsledky vícenásobné regresní analýzy uspořádané podle regionů a druhů nemovitostí, byly zpracovány na podkladě statistických údajů z jednotlivých regionů, jsou majetkem ČKOM a tabulka výstupů byla předána na jednotlivé regiony k použití.

Výsledek rovnic 4* a 5*) již představuje celkovou výnosovou míru nemovitosti a měl by nahrazovat dříve doporučovaný postup stanovení kapitalizační míry r skladbou jednotlivých faktorů (r1 až r4). Dočasně lze použít řešení podle ad B. na základě periodicky ze strany ČKOM publikovaného a tedy doporučeného rozpětí pro rizikovou složku. Pokud by měla být v současné době používána ještě skladebná metoda pro výnosové míry r, pak by již mělo jít pouze o součet dvou základních členů. Dle původního značení skutečné míry výnosnosti a rizikové míry:

kde:r1 je míra ekonomické výnosnosti, tj. tzv. bezriziková úroková míra

Podle informací z ČNB a MF ČR se v současné době používá pro stanovení úrokových měr pro dlouhodobé státní dluhopisy pouze tzv. americký aukční systém s algoritmem pro zpracování objednávek zejména institucionálních investorů. Lze proto předpokládat, že úrokové míry státních dluhopisů a potažmo reálné výnosnosti státních dluhopisů do doby splatnosti r1 již implicitně obsahují investory dlouhodobě prognózovanou míru inflace (tedy v podstatě složku označovanou dříve jako r2). Hodnotu složky r1 lze tedy ztotožnit s výnosností státních dluhopisů do doby jejich splatnosti, a to takových, jejichž doba splatnosti je srovnatelná se zůstatkovou dobou ekonomické životnosti hodnocené nemovitosti. Pro nemovitosti s dobou zůstatkové životnosti delší, než dosahují splatnosti na trhu dostupných dluhopisů, by mělo být postupováno metodou výpočtu geometrického průměru: výnosnosti státního dluhopisu na trhu dostupného s nejdelší dobou splatnosti s odhadem výnosnosti pro dobu zbývající do odhadované doby zůstatkové ekonomické životnosti hodnocené nemovitosti.Pro zjišťování reálné výnosnosti státních dluhopisů do doby splatnosti lze doporučit např. informace Conseq Finance Research nebo agenturu Bloomberg a volit především dlouhodobé státní dluhopisy se splatností 9, 10, 16 a budou-li emitovány, tak i na více let.

r2 je riziková míraPři výpočtové aplikaci tzv. zásobitele představuje hodnota r náklady na vlastní kapitál resp. výnosovou míru pro vlastní kapitál vložený do nemovitosti a výnosová metoda je založena na porovnání předpokládaných výnosů z nemovitosti s nejlepším alternativně dosažitelným výnosem ze stejného kapitálu. Složka r 1 představuje srovnání s bezrizikovou investicí do státních dluhopisů při likviditě trhu státních dluhopisů. Složka r 2 má proto logicky význam rizikové přirážky za nižší likviditu trhu nemovitostí tedy vyšší riziko investice v porovnání s trhem státních dluhopisů.

Pokud některé druhy nemovitostí vykazují rizikovou přirážku r2 minimální tzn., že takové nemovitosti oceňují investoři za téměř shodně rizikové se státními dluhopisy. V takovém případě se i princip ocenění nemovitosti podobá spíše ocenění dluhopisů, kdy výnos z pronájmu není rozhodující pro hodnotu nemovitosti – je pouze analogií renty z úroků a měl by jí i hodnotově odpovídat, prvořadá je zpravidla abnormálně vysoká hodnota pozemku a hodnota stavby je pak na druhém místě. Takové nemovitosti jsou i přes relativně vysokou cenu dobře a poměrně rychle prodejné – nemovitosti vykazují ve srovnání s běžně fungujícím trhem vysokou likviditu majetku. Běžně používané výnosové metody ocenění nemovitosti neposkytují v těchto případech výsledky konvergující k hodnotovým výsledkům z tržního porovnání. Příkladem takových nemovitostí jsou objekty na Václavském náměstí a přilehlých ulicích Prahy 1, event. lokality na Malé Straně, kde již kromě ojediněle vzniklých proluk, není možné získat stavební parcely. Výši rizika uložení kapitálu do takto oceňované nemovitosti je nutné posoudit výhradně dle místních podmínek. Další vlivy jsou již spíše orientační: známá nebo očekávaná konkurence na relevantním trhu nemovitostí, a podle případného nebezpečí ztráty likvidnosti na tomto trhu. Přirážka může zahrnovat i vlivy konjunktury a nepředvídatelné makroekonomické vlivy.

V případě aplikace zásobitele pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je složka míry ekonomické životnosti (dříve označovaná jako r4 ) již pro výpočet bezpředmětná.Doporučuje se však i při aplikaci skladebné metody konfrontovat její výsledek, tzn. hodnotu r s výnosovou mírou rezultující z regresní analýzy.

Pro odhad hodnoty založené na netržní hodnotové bázi lze aplikovat metodu tzv. jistotních ekvivalentů výnosů (JEV). Touto metodou lze stanovit kapitalizační míru r, kterou je možné dále použít společně s vývojem tempa růstu výnosů a inflačním vývojem působícím na výnosy na výchozí hodnotu čistého výnosu analogicky tak, jako s ní pracuje vzorec pro časově omezenou rentu se zásobitelem. Obvyklý postup, jak stanovit r, je založen na tom, že kapitalizační míra odráží jednak časovou hodnotu peněz (r1) a jednak odměnu za podstoupené riziko (r2), potom opět

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 10

3213 rrrrrR ++=+=

( ) ( ) 2123 T015,01Trr1,05,0r ×−−××+=

Mírami rizika jsou při obvyklém pojetí míry rozptylu (tj. rozptyl, směrodatná odchylka) Pro kalkulaci rizika je důležitý postoj investora k riziku, tedy míra averze k riziku. Míru averze k riziku lze definovat. K jejímu vyjádření můžeme použít pojem jistotního ekvivalentu výnosu (déle JEV). Pod tímto pojmem je chápán jistý obnos, který investor může získat za budoucí výnosy s určitým rozdělením pravděpodobnosti. Jinak řečeno, jaký s jistotou získaný obnos považuje investor za ekvivalentní určitému pravděpodobnostnímu rozdělení budoucích výnosu. Z tohoto rozdělení můžeme získat průměrnou očekávanou hodnotu výnosu. Výnosy zde chápeme jako peněžní toky nebo očekávané zisky např. z konkrétní nemovitosti – proto jde o tzv. individuální JEV a z toho výsledek na netržní hodnotové bázi.

Relace mezi očekávanou hodnotou výnosu a jistotním ekvivalentem muže posloužit k posouzení stupně rizikové averze. Platí, že:

• Při rovnosti jistotního ekvivalentu a očekávaných výnosů lze předpokládat neutrální postoj k riziku.• Pokud je jistotní ekvivalent vyšší než očekávaný výnos, je investor „příznivcem“ rizika.• Pokud je jistotní ekvivalent menší než očekávaná hodnota, je investor averzní k riziku. Tento postoj je obecně

považován za převládající.JEV je s jistotou dosažitelný obnos, který by investor považoval z hodnotového hlediska za ekvivalentní možnosti získat budoucí rizikové výnosy s předpokládaným rozdělením pravděpodobnosti. Jistotní ekvivalent výnosů dosažitelných na konci období může být proto při výpočtu současné hodnoty diskontován bezrizikovou diskontní mírou rf, protože se jedná o jistou částku.

SH = JEV1 . (1 + rf)-1

ČSH = SH – I

Jak již bylo řečeno, kladný rozdíl:

E(V) – JEV,

kde E(V) je střední očekávaný výnos, je vyjádřením rizikové averze investora. S rostoucí averzí k riziku stoupá riziková srážka, kterou je investor ochoten akceptovat při prodeji nejistých budoucích výnosů. Druhou možností, jak ocenit projekt, je vyjít z očekávaných výnosů E(V). Averze k riziku se pak kalkuluje do diskontní míry, která obsahuje rizikovou přirážku ∆r = r2. Tato přirážka poroste s růstem averze k riziku. Pak současná hodnota projektu bude:

SH = E(V)1 . (1 + rf + ∆r)-1

Oba postupy musí vést ke stejnému výsledku a riziková srážka z výnosu musí v konečném výsledku odpovídat rizikové přirážce ∆r = r2.

MÍRA DLOUHODOBÉHO RIZIKA ( r 3 ) zohledňuje přirážku za riziko z neurčitosti (z obtížné předvídatelnosti) dlouhodobého očekávaného vývoje tržní hodnoty nemovitosti. Působí jako jistotní srážka z aktuálně stanovené tržní hodnoty, která je-li stanovena na základě tržní výnosové míry nemovitosti r, má platnost cca ½ až 1 rok (kdy r je výsledkem regresní analýzy závislosti na regionálním trhu zjištěných čistých výnosů ČV a kupních cen KC). Má-li být proveden odhad hodnoty nemovitosti na netržní bázi MLV (zástavní hodnota nemovitosti) tzn. pro účely zřízení zástavního práva s dlouhodobou platností (5, 10, až 20 let), je třeba r zjištěné z trhu jako výsledek regresní analýzy nebo jako r = r1 + r2 ještě rozšířit o jistotní korekci - složku r3, potom dlouhodobá riziková míra nemovitosti bude složena následovně:

Konstrukce r 3 :Tak, jak plyne čas do vypršení lhůty zástavního práva, zmenšuje se pravděpodobnost, že se s TH či VHN stane podstatná změna. Je-li kvalifikovaně odhadnuta TH nemovitosti ze vstupních údajů platných alespoň 1 rok, je vcelku malá pravděpodobnost, že se tato hodnota do jednoho roku výrazně změní. Má-li odhadnutá TH nemovitosti platit cca 1 rok, pak je hodnota r zjištěná z trhu použitelná a bude poskytovat zřejmě odpovídající výsledky. Pokud je nemovitost oceňována pro účely např. zřízení zástavního práva na dlouhou řadu let, je třeba odhadovat hodnotu s dlouhodobou platností. Složka r1 , je-li odvozena z výnosnosti státních dluhopisů v délce 10 až 15 let, pak určitou predikci této dlouhodobé nejistoty zahrnuje (i když především v oblasti inflačního vývoje tzn. ceny peněz). Složka r2 , jako výslednice působení všech systematických i specifických rizik trhu nemovitostí, ale tuto predikci nejistoty z dlouhodobého vývoje zřejmě neobsahuje prakticky vůbec. V opačném případě by banky a zejména hypotéční ústavy poučeny ze současné problematické prodejnosti nemovitostí oceněných v tehdejších (dobových) tržních hodnotách nepotřebovaly zavádět různé administrativní srážky k odborně stanovené aktuální TH.

Logika řešení r 3: Ten, kdo přijal nemovitost do zástavy za určitou cenu (TH) věří, že tato cena dlouhodobě (po dobu trvání zástavního práva) spíše poroste nebo v každém případě alespoň neklesne. Ten, kdo nemovitost poskytl do zástavy, může věřit i v pravý opak. a) Ten, kdo má ve svůj prospěch zaregistrované zástavní právo si tak „koupil“ právo (nikoliv povinnost) rozhodnout o realizaci

nemovitosti prodejem v případě, že úvěr nebude splacen. Ten, kdo nemovitost do zástavy poskytl, právo o prodeji rozhodnout „prodal“, protože na výzvu kupujícího opce (zástavního věřitele) bude nucen nemovitost jako osoba povinná vydat (dobrovolně či nedobrovolně).

b) Zástavní věřitel přijímá nemovitost do zástavy s určitou hodnotou a doufá, že za ni bude prodejná až do konce zástavní lhůty. V praxi sice může zástavní věřitel požádat o realizaci kdykoliv v průběhu této lhůty, je-li porušen úvěrový tzn. závazkový právní vztah. Pro konstrukci r3 by však měla být nemovitost prodejná za tuto hodnotu i na konci zástavní lhůty.

Výpočtový model pro konstrukci r3 musí respektovat zásadu obvykle používanou při stanovení hodnoty opčních práv, že čím delší bude uvažované zástavní právo, tím nižší bude pro zástavního věřitele hodnota nemovitosti pro zástavu jako ochrana (pojistka) zástavního věřitele proti nejistotě dlouhodobého vývoje cen nemovitostí.

r1, r2. je dosazeno v procentních bodech (příklad: 0,03 bezrozměrně = 3 pr.body)

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 11

T roky trvání zástavního práva od data ocenění

Pro výpočet r3 lze aplikovat i obvykle užívané výpočtové modely pro reálné opce, kdy se volatilita hodnoty nemovitosti vyjádřená relativně pomocí VMN respektive jako její přirážka (r2 + r3) v dlouhých časových řadách limitně blíží nule, tzn. že se VMN = r1 + r2 + r3 blíží tzv. časové hodnotě peněz r1.

Poznámka: Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti pomocí zásobitele je softwarově zpracován a je nehmotným majetkem ČKOM.

2.3.2 Účely daňovéPro účely daňové nebo pro účely, kdy jsou investovány finanční prostředky státu nebo evropských fondů se pak vychází z §18, který ve svém textu výše uvedený princip poněkud modifikuje a zjednodušuje pro širší užití a pochopení a vychází v podstatě ze "stavu navždy" opět z tzv."věčné renty", avšak při použití úrokové míry 20% , resp. 10% :

V § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definováno oceňování práv odpovídajících věcným břemenům takto :

(1) Právo odpovídající věcnému břemenu18) se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny.(2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000,- Kč.(6) Právo, zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu se oceňuje podle odstavců 1 až 5.

Potom platí :

1010100 *

%%* zzCV == …….pro věcné břemeno dožití určité osoby anebo

Cv = z * t …… pro věcné břemeno na dobu určitou, pro 0 < t < 5 let

520100 *

%%* zzCV == .…… pro věcné břemeno navždy, pro t ≥ 5 let.

přičemž "CV“ je cena práva odpovídajícího věcnému břemenu, "z" je roční užitek, "t" je doba, po kterou věcné břemeno na nemovitosti vázne.

2.3.3 Využití fixní sazby k ocenění VBř („Cv, fix“)Na omezení vlastnického práva v souvislosti s přeložkami inženýrských sítí je pohlíženo jako na soubor věcných břemen, která při takové stavbě vznikají.V souladu se zák. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí a jeho prováděcí vyhlášky č. 26/2007 Sb. a Návodu na vedení Katastru nemovitostí se jedná o věcná břemena:s povinností strpět :

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 12

- věcné břemeno vedení (rozumí se zřízení a umístění, provozování, změna a údržba stavby, příp.její odstranění), vč. součástí a příslušenství a ochranného pásma

- právo obdobné věcnému břemenu volné chůze, průchodu a průjezdu (chůze a jízdy)- právo obdobné věcnému břemenu údržby a oprav- právo odstraňování porostů a dřevin ohrožujících bezpečný a spolehlivý provoz

zařízení a přístup k němus povinností zdržet se:- zřizování staveb, objektů a zařízení v rozsahu podle přiloženého geometrického plánu,- všech činností, jež by mohly vést k poškození technické infrastruktury, jejích součástí

a příslušenství

Z uváděných druhů věcných břemen, která zatěžují jednotlivé pozemky je výše uvedeným způsobem oceněno „věcné břemeno vedení“. Další věcná břemena, která pozemek současně zatěžují, je možno sloučit pro účely ocenění do „ práva obdobného věcnému břemenu chůze a jízdy za účelem údržby a oprav a dalších práv a povinností vyplývajících z příslušného zákona“, neboť oprávněný nemá žádný další důvod, aby na pozemky vstupoval nebo vjížděl technikou v jiném důvodu než k opravám a údržbě svého zařízení omezujícího vlastníka nemovitosti nebo klestil porosty. U těchto práv není možno jednoznačně určit četnost vstupů či vjezdů na pozemek, není možno specifikovat osoby, které budou vstupovat či není možno specifikovat či kvantifikovat techniku, která bude vjíždět, rovněž nelze specifikovat druh a charakter oprav a údržby, pak se jedná o věcné břemeno jehož rozsah a obsah nelze určit a tato omezení vlastnického práva oceňujeme jednotně fixní částkou ve výši 10.000.-Kč (tento postup je také uveden viz - Cenový věstník MF ČR, částka 6, Komentář k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům podle §18 zák.č.151/1997 Sb., čl.4 Právo věcného břemene pro energetiku – energetické stavby, který nebyl doposud novelizován … Energetické stavby zahrnují celou řadu elektrických rozvodů, plynovodů, ropovodů, teplovodů, zásobníků podzemních i nadzemních, regulačních zařízení atd. K nim se váže zřízení ochranných pásem spolu s řadou omezení vlastníků nemovitostí, na kterých se energetické stavby nacházejí.Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění energetické stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší, je-li stavba (např. plynovod) pod zemí (pozn.autora: s tímto názorem je nutno polemizovat a nesouhlasit). Zjištění ročního užitku se váže k té části pozemku, u které omezení vlastnického práva vyplývá z popisu věcného břemene ve sm1ouvě případně přímo v příslušném zákoně.Jde-li o stavební pozemek, stanoví se roční užitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky.Pokud toto obvyklé nájemné nelze zjistit (chybí informace o pronájmu), použije se simulované nájemné.Simulované nájemné lze určit jako dané procento z ceny pozemkua) v úrovni obvyklé cenyb) uvedené v cenové mapě obcec) zjištěné podle cenového předpisu (zákon č. 151 /1997 Sb. a vyhláška č. 279/1997 Sb.).Procentní podíl z obvyklé ceny stavebního pozemku by měl odpovídat uplatňovanému úročení vkladů v peněžních ústavech. Zpravidla se bude pohybovat mezi 4 až 5 %.Jde-li o zemědělskou půdu, stanoví se roční užitek ve výši nájemného podle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, to je ve výši 1% z ceny pozemku podle vyhlášky č. 215/1995 Sb.Jde-li o lesní pozemek, je roční užitek stanoven obdobně ve výši 1 % z ceny pozemku zjištěné podle cenového předpisu (zákon o oceňování majetku a prováděcí vyhláška).

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 13

V souvislosti s energetickou stavbou na daném pozemku mohou být zřízena věcná břemena i na jiných pozemcích s jinými vlastníky. Může jít o povinnost umožnit přístup přes přiléhající pozemek za účelem oprav energetických vedení, při haváriích atd. Nejde o zřízení trvalé cesty ani pravidelně se opakující užívání. V těchto případech nelze objektivně vymezit míru omezení vlastnických práv majitele pozemku a doporučuje se proto využít ustanovení § 18 odst. 5 a ocenit věcné břemeno částkou 10 tis. Kč.

Poznámka pro ilustraci: v posudcích, které se zpracovávaly pro ŘSD ČR, byla použita dnes již zrušená Směrnice GŘ ČR č. 46/2003 Sb., která se týkala především oceňování věcných břemen na zemědělských pozemcích – pokud byla cena věcného břemena nižší než 1.000.-Kč, pak se použila náhrada 1.000.-Kč (§3, odst.1-4), pro nezemědělské pozemky bylo postupováno podle posudku znalce, viz §3 odst. 5 (…Náhrady za věcná břemena zřizovaná na stavebních pozemcích, lesních pozemcích a ostatních pozemcích se stanoví prostřednictvím příslušných znaleckých posudků …).

Dílčí závěr k použití fixní sazby („Cv, fix“)- právo vedení je považováno za věcné břemeno (§25 odst. 3, písm. e) a § 59 odst. 1. písm. e) zák. 458/2000 Sb. v platném znění), a právo související se vstupováním na pozemky je považováno za právo, zřízené jinak než věcným břemenem, za obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, dle § 18 odst.6 se toto právo oceňuje podle §18 odstavců 1 až 5 zák.č.151/1997 Sb. (Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000,- Kč).

Ocenění práva v souvislosti se stavbou elektrického zařízení ad §25 odst. 3, písm. f, g, h) a § 59 odst. 1. písm. f, g, h) zák. 458/2000 Sb. v platném znění, odpovídá ocenění ve výši 10.000.-Kč, neboť se jedná o takové právo, které oprávněnému umožňuje výkon činností, při kterých není možno jednoznačně určit četnost vstupů či vjezdů na pozemek, není možno specifikovat osoby, které budou vstupovat či není možno specifikovat či kvantifikovat techniku, která bude vjíždět, rovněž nelze specifikovat druh a charakter oprav a údržby, pak se jedná o právo, jehož rozsah a obsah nelze určit.

2.3.4 Výsledná cena věcného břemene

Cv = Cv (§2 nebo §18) + Cv, fix

3 JINÉ PŘÍPADY OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN (VBŘ), VYVOLANÝCH STAVBAMI TECHNICKÉ INFRASTRUKTURY

3.1 Ocenění VBř staveb technické infrastruktury pro účely dle zák.č.416/2009 Sb.

Platilo do 31.01.2013…. v souvislosti s §3 odst.5 zák.č.416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury v platném znění ocenění přiměřené náhrady za zřízení práva obdobného věcnému břemenu spočívá v porovnání postupu ocenění :- dle § 2 zák.č.151/1997 Sb., tedy reálným diskontováním, které odráží věrněji stav

realitního trhu a ocenění věcného břemene se potom odvíjí pomocí vzorce tzv.pro

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 14

věčnou rentu (při délce trvání VBř „navždy“) nebo vzorcem tzv. součtu diskontovaných příjmů (při délce trvání VBř na dobu kratší než „navždy)

- dle §18 zák.č.151/1997 Sb.,přičemž jednorázovou náhradou je vyšší z obou zajištěných částek.

Textace §3 (5) :Při uzavírání smlouvy o získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě se kupní cena pozemku nebo stavby, včetně všech jejích součástí a příslušenství, a cena práva odpovídající věcnému břemeni sjednává ve výši tržní ceny obvyklé v daném místě a čase. Pokud je cena pozemku, stavby nebo věcného břemene zjištěná jiným způsobem ocenění podle zvláštního právního předpisu4) (pozn.aut.: 4) §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.) vyšší než cena tržní, použije se takto zjištěná cena. Nezbytnou součástí smlouvy je ustanovení o způsobu a lhůtě vyplacení kupní ceny nebo ceny práva odpovídajícího věcnému břemeni.

Současná textace zák.č.416/2009 Sb. ve znění zák.č.405/2012 Sb.§3b (1) Výši kupní ceny v kupní smlouvě, získávají-li se koupí potřebná práva podle §3a, lze sjednat maximálně do výšea) ceny stanovené znaleckým posudkem zvýšené o 100% v případě pozemku s výjimkou stavebního pozemku7),(pozn.aut.: 7) §9 odst. 1 písm. a) a §9 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).b) ceny stanovené znaleckým posudkem zvýšené o 15% v případě stavebního pozemku7) nebo stavby.§3b (2) Znalecký posudek, který je podkladem pro navržení výše kupní ceny v návrhu kupní smlouvy, stanoví cenu ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby8),(pozn.aut.: §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.) včetně všech jejich součástí a příslušenství. Ocenění se provede podle oceňovacího předpisu účinného ke dni odeslání návrhu kupní smlouvy a cena pozemku nebo stavby se ve znaleckém posudku určí vždy podle jejich skutečného stavu a účelu užití k tomuto dni; přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s tím, že jsou určeny k uskutečnění stavby dopravní infrastruktury.§3b (3) V případě, že se potřebná práva k pozemku nebo stavbě získávají směnnou smlouvou, použije se omezení výše sjednané ceny uvedené v odstavcích 1 a 2 obdobně. V případě, že se potřebná práva k pozemku nebo stavbě získávají smlouvou o zřízení, změně nebo zrušení práva odpovídajícího věcnému břemenu, použije se omezení výše sjednané ceny uvedené v odstavcích 1 a 2 přiměřeně.§3b (4) Omezení uvedená v odstavcích 1 až 3 se na získávání potřebných práv podle §3a použijí jen v případě, že jejich nabyvatelem je Česká republika nebo právnická osoba zřízená státem.

3.2 Ocenění VBř staveb technické infrastruktury pro účely dle zák.č. 289/1995 Sb., o lesích v platném znění

§5 Zákaz nájmu a podnájmu§5 (1) Nájem a podnájem státního lesa za účelem hospodaření v lese je zakázán.§5 (2) Podnájem lesa není dovolen, není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak.

§17 Poplatek za odnětí§17 (1) Žadatel, jemuž bylo povoleno trvalé nebo dočasné odnětí, je povinen zaplatit poplatek za odnětí (dále jen "poplatek"). Výši poplatku stanoví podle přílohy k tomuto zákonu orgán státní správy lesů v rozhodnutí podle §13 odst. 1.

VÝPOČET POPLATKU ZA ODNĚTÍ LESNÍCH POZEMKŮI. Výpočet poplatku za dočasné odnětíVýše ročního poplatku za 1 ha se stanoví podle vzorce OLP = PP . CD . f (Kč ha-1)OLP - poplatek za odnětí lesních pozemků

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 15

PP - průměrná roční potenciální produkce lesů v České republice v m3 ha-1

CD - průměrná cena dřeva na odvozním místě v Kč za m3

f - faktor ekologické váhy lesa.Průměrná roční potenciální produkce lesů v České republice je dlouhodobě neměnná a dosahuje výše 6,3 m3 ha-1.Průměrná cena dřeva na odvozním místě se stanoví z dosažených realizačních cen po odečtení nákladů na výrobu a přiblížení na odvozní místo. Tuto průměrnou cenu dřeva stanoví a vyhlašuje každoročně ministerstvo [ §49 odst. 3 písm. e)].Faktor ekologické váhy lesa se odečte z tabulky. Faktory jsou sestaveny podle kategorií a subkategorií lesů.

II. Výpočet poplatku za trvalé odnětíPoplatek za trvalé odnětí lesních pozemků (OLP) se vypočte jako kapitálová hodnota ročního odvodu při použití úrokové míry 2% , tedy podle vzorce:

PP . CD . f OLP = ------------------ (Kč ha-1) 0,02

TABULKA HODNOT FAKTORU EKOLOGICKÉ VÁHY LESA (f)

------------------------------------------------------------------ Kategorie lesů f------------------------------------------------------------------ Les hospodářský 1,4 Les ochranný a) lesy na mimořádně nepříznivých stanovištích 3,0 b) vysokohorské lesy pod horní hranicí stromové vegetace 5,0 c) lesy v klečovém lesním vegetačním stupni 5,0 Les zvláštního určení a) lesy v pásmu ochrany vodních zdrojů I. stupně 5,0 b) lesy v ochranném pásmu zdrojů léčivých vod 5,0 c) lesy národních parků 1. zóna 5,0 2. zóna 4,0 3. zóna 3,0 d) lesy ve zvláště chráněných územích 5,0 e) lesy v systému ekologické stability území 5,0 f) lesy lázeňské 4,0 g) lesy příměstské a se zvýšenou zdravotně rekreační funkcí 3,0 h) lesy výzkumných lesnických ústavů a lesnických škol 2,0 i) lesy vyhlášené za genové základny 3,5 j) lesy v uznaných oborách a samostatných bažantnicích 1,5 Lesy mimo vyhlášené kategorie a) lesy v pásmu ochrany vodních zdrojů II. stupně - (vnitřní) 4,0 II. stupně - (vnější) 2,0 III. stupně 2,0 b) lesy v chráněné oblasti přirozené akumulace vod 2,0-----------------------------------------------------------------

Otázkou dále zůstává připočítání ušlého zisku z fiktivního neuskutečněného výtěžku z titulu toho, že v trase liniové stavby les nemohl vyrůst k ceně náhrady za zřízení věcného břemena (vycházet např. z průměrné ceny dřeva na odvozním místě z dosažených realizačních cen po odečtení nákladů na výrobu a přiblížení na odvozní místo).

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 16

4 VĚCNÁ BŘEMENA V KONTEXTU NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU – POJMY A DEFINICE Z POHLEDU OCEŇOVATELE

4.1 ÚvodOd 1.ledna 2014 má vstoupit v účinnost nový občanský zákoník (NOZ). Nový občanský zákoník byl vyhlášen 22. března 2012 ve Sbírce zákonů v částce 33 pod číslem 89/2012 Sb.Oproti aktuálnímu občanskému zákoníku, který uvádí 879 paragrafů, vč.zrušených (60.stav, účinný od 01.01.2013), bude mít nový občanský zákoník 3081 paragrafů (1.stav, účinný od 01.01.2014).NOZ vychází z textu původního občanského zákoníku, který byl vypracován v 30.létech (1937). Nová očekávaná právní úprava občanského zákoníku se dotkne asi 230 stávajících předpisů. Do NOZ bude sloučen obchodní zákoník, ale i zákon o rodině, zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, zákon o vlastnictví bytů atd.Pozitiva nového občanského zákoníku :- respektuje klasické principy soukromého práva- důsledně respektuje princip smluvní volnosti, současně však dbá o ochranu

slabší smluvní strany- provádí sjednocení právních předpisů do jednoho kodexu- vytváří systematicky uspořádaný celek s jednotným pojmoslovímRizika a negativa nového občanského zákoníku :- krátká lhůta před nabytím účinnosti zákona- užívá archaický jazyk a nikoliv nezbytné dřívější instituty- dochází k právní i společenské diskontinuitě se současným zněním kodexu

(vede k narušení právního vědomí)- dochází k nepoužitelnosti existující judikatury

4.2 Definice a pojmy

4.2.1 Rozdělení věcíNový občanský zákoník rozděluje věci následovně :- věci hmotné a nehmotné (§496)- ovladatelné přírodní síly (§497)- nemovité a movité věci (§498)Rovněž jsou řešeny pojmy - zastupitelná věc, zuživatelná věc, hromadná věc, obchodní závod, pobočka, obchodní tajemství.Oceňovatele budou pravděpodobně zajímat nejvíce definice nemovitých a movitých věcí : Paragraf 498, odst. (1) uvádí : Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (pozn.: např.metro, tunely, podzemní garáže, zásobníky, vinný sklep apod.), jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (pozn.: např.právo stavby). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá (např.pozemní komunikace, dráha, inženýrské sítě apod.). O inženýrských sítích to stanoví přímo NOZ §509 (Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.).Paragraf 498, odst. (2) uvádí : Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 17

4.2.2 Součást věci (§505 – 509)Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.Stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen „stroj“) není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje. Má-li být takovým strojem nahrazen stroj, který je součástí nemovité věci, lze výhradu do veřejného seznamu zapsat, pokud proti tomu osoba zapsaná ve výhodnějším pořadí nevznese odpor. Právo odporu však nemá osoba, jejíž právo nemůže být zápisem výhrady zkráceno, ani osoba, jejíž pohledávka byla již splněna; za tím účelem může být splněna i pohledávka dosud nedospělá. Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí (pozor, jedná se o tom, že se takové stavby budou zdaňovat).

4.2.3 Příslušenství věci (§510 – 513)Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí. Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.

4.2.4 Zásadní změny Ve vztahu k nemovitostem řeší NOZ zásadní změny – stavba se stává součástí pozemku (superficies solo cedit - povrch ustupuje půdě, ve významu stavba je součást pozemku), na kterém se nachází – pro nově vznikající stavby je tato podmínka při vkladu do katastrálního operátu (nově: veřejného seznamu) závazná, při převodech nemovitostí pak je doporučeno sjednotit vlastnictví, pokud je odlišné. U těch nemovitostí, kde nebude docházet k žádným změnám vlastnictví, bude takové sjednocení vlastnictví obtížné, neboť není žádoucí ze strany státu takto do vlastnictví zasahovat (vlastnictví je nedotknutelné, mimo institut vyvlastnění ve prospěch veřejného zájmu). Nově jsou řešeny pojmy nájem, výpůjčka, výprosa a pacht.NOZ zavádí pravidlo, že stavba je součástí pozemku (§ 506), což současně znamená, že stavba i pozemek mají stejného vlastníka. Pokud je však stavba ke dni účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, neznamená to, že by se automaticky stala jeho vlastnictvím (§ 3055). Vlastník pozemku má ale ke stavbě předkupní právo. Pokud tedy vlastník bude chtít svou stavbu převést na jinou osobu, bude ji muset nejprve nabídnout vlastníkovi pozemku. Totéž platí i naopak: Vlastník stavby má předkupní právo k pozemku (§ 3056). Vysvětlivka: superficies solo cedit - je právní zásada, podle které všechny stavby, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku. Vlastník pozemku je vždy vlastníkem všech staveb na pozemku. Zásada pochází z římského práva, kde byla zformulována právníkem Gaiem (Institutiones II 73). Tato zásada platí téměř v celé Evropě. Je doplňována institutem práva stavby, který umožňuje stavět na pozemku i „nevlastníkovi“. Na našem

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 18

území tato zásada platila do roku 1950, kdy byla zrušena tzv.středním občanským zákoníkem. Od té doby v českém právu platí, že vlastník stavby může být odlišný od vlastníka pozemku, který pod ní leží. Toto má změnit nový občanský zákoník

4.3 Práva k cizím věcemVěcná břemena patří mezi věcná práva k cizím věcem, která NOZ ve svých ustanoveních rozlišuje následovně :

a) právo stavby (§1240 – 1256)b) věcná břemena (§1257 – 1308)c) zástavní právo (§ 1309 – 1394)d) zadržovací právo (§1395 – 1399)

V dalším si budeme všímat práva stavby a věcných břemen.

4.4 Právo stavbyPrávo stavby – jedná se o věcné právo k cizí věci, je to zvláštní věcné právo, nikoliv služebnost. Nově zaváděné právo stavby je postaveno na roveň nemovitostí (právo stavby je nemovitou věcí), stavba sama není samostatnou věcí, ale podléhá ustanovení o nemovitostech = superficiální zásada, vzniká tak oprávnění osoby (stavebník) mít na cizím pozemku svoji stavbu, zánik této stavby nemá vliv na právo stavby, právo stavby se zřizuje jen k celé stavbě, ke stavbě existující či nově zřizované, nelze zřídit k části, právo stavby je převoditelné, zatížitelné (například zástavou), je dědičné, může být bezúplatné i úplatné (stavební plat) – lze indexovat – atd. Obsahem práva stavby je oprávnění stavebníka - jako osoby odlišné od vlastníka pozemku - mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Právo stavby zahrnuje jednak možnost vybudovat stavbu novou, ale může spočívat i v oprávnění převzít již existující stavbu, což je užitečné zejména za účelem její opravy či modernizace. Právo stavby bude možné zřídit jako právo dočasné, s maximální délkou trvání 99 let, k vydržení může dojít po 40 letech, právo stavby vzniká zápisem do katastru nemovitostí (veřejný seznam). Nabývat je možné na základě smlouvy, vydržením nebo na základě rozhodnutí orgánu.

4.5 Právo odpovídající věcnému břemenuPrávo odpovídající věcnému břemenu slouží k tomu, aby osoba oprávněná mohla využít specifikovanou část užitné hodnoty cizí věci, která je ve vlastnictví osoby oprávněné. Pro tuto osobu to znamená, že je naopak povinen něco dát, konat, trpět nebo se něčeho zdržet. Podle obsahu povinnosti rozlišuje NOZ služebnosti a reálná břemena, což je oproti současnému OZ novinkou.

4.5.1 SlužebnostiOd reálného břemene se služebnost odlišuje právě pasivitou vlastníka věci, který je na základě služebnosti povinen:

a) ve prospěch oprávněné osoby (určené buď konkrétně či prostřednictvím věci, které služebnost svědčí) něco trpět (Vlastník umožní jiné osobě, aby přecházela přes jeho pozemek nebo na něm čerpala vodu) nebo

b) zdržet se činnosti, kterou by jinak jako vlastník mohl vykonávat (Vlastník se zaváže k tomu, že svou stavbu nebude zvyšovat, aby nezastínila sousedovi jeho výhled do krajiny).

Současná právní úprava věcných břemen neumožňuje, aby vlastník, který má více pozemků, zatížil jeden z nich ve prospěch toho druhého. Naopak NOZ takové řešení umožňuje, to může být praktické tehdy, kdy se vlastník rozhodne jeden z pozemků převést na jinou osobu, neboť si tak ušetří možné pozdější obtíže při vyjednávání s budoucím vlastníkem. Možnost zřídit služebnost ke své nemovitosti se označuje jako tzv. „vlastníkova služebnost“.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 19

Služebnosti zahrnují vše, co je nezbytné k jejich výkonu (místní zvyklosti), je možná konkurence služebností (novější právo nesmí být ale na újmu staršího), nezaniknou spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě. Nabývání služebností je možné na základě smlouvy, dědictvím, vydržením nebo rozhodnutím orgánu.Oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet. Není-li míra služebnosti určena, rozhoduje potřeba panujícího pozemku. Služebnost se nemění změnou v rozsahu služebné nebo panující věci, ani změnou hospodaření na panujícím pozemku. Pozemkovou služebnost nelze spojit s jiným panujícím pozemkem. Osobní služebnost nelze převést na jinou osobu.K prostoru pod povrchem lze zřídit užívací věcná práva jako zcizitelná a dědičná. K věci lze zřídit i několik služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším.

4.5.1.1 Druhy služebností (Easements)Protože variabilita možných služebností je velmi široká, vymezuje NOZ (§1267 a násl.) pouze některé druhy služebností. Pokud tedy v reálném životě vznikne potřeba zřídit služebnost, na kterou zákon nepamatuje, stranám v tom nic nebrání. Úprava se věnuje zvláštnostem každé z nich, které považuje za užitečné v zákoně vymezit pro ten případ, že se strany nerozhodnou pro odlišná – jim více vyhovující pravidla. NOZ se věnuje např. těmto druhům služebností:Pozemkové služebnosti - Služebnost inženýrské sítě - Opora cizí stavby - Právo na svod dešťové vody- Služebnost stezky, průhonu a

cesty- Právo pastvyOsobní služebnosti- Užívací právo- Požívací právo- Služebnost bytu

4.5.1.2 Některé pozemkové služebnostiSlužebnost inženýrské sítěSlužebnost inženýrské sítě zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat. Vlastník pozemku se zdrží všeho, co vede k ohrožení inženýrské sítě, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu za účelem prohlídky nebo údržby inženýrské sítě.Je-li to výslovně ujednáno, zahrnuje služebnost právo zřídit, mít a udržovat na služebném pozemku také potřebné obslužné zařízení, jakož i právo provádět na inženýrské síti úpravy za účelem její modernizace nebo zlepšení její výkonnosti.Oprávněná osoba zpřístupní vlastníku pozemku dokumentaci inženýrské sítě v ujednaném rozsahu, a není-li ujednán, v rozsahu nutném k ochraně jeho oprávněných zájmů.Nesnese-li záležitost při náhlém poškození inženýrské sítě odkladu, obstará její opravu oprávněná osoba i bez předchozího projednání; dotčeným osobám však neprodleně oznámí provádění opravy, její místo označí a zabezpečí. Po skončení prací uvede služebný pozemek na vlastní náklad do předešlého stavu a nahradí škodu způsobenou provedením prací.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 20

Opora cizí stavbyKdo je povinen nést tíži cizí stavby, přispěje také poměrně na udržování zdí nebo podpěr, není však povinen k podpěře panujícího pozemku.

Služebnost okapuKdo má služebnost okapu, má právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc buď volně nebo ve žlabu; svou střechu smí zvýšit jen tehdy, neztíží-li tím služebnost.Kdo má služebnost okapu, musí svodní žlab, byl-li zřízen, udržovat v dobrém stavu. Také musí, napadne-li mnoho sněhu, sníh včas odklidit.

Právo na svod dešťové vodyKdo má právo na svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek, hradí sám náklady na zařízení k tomu potřebná.Je-li k svodu potřebná strouha nebo podobné zařízení, nese náklady na jejich zřízení a údržbu vlastník panujícího pozemku.

Právo na voduKdo má právo na vodu na cizím pozemku, má k ní také přístup.Kdo má právo svádět vodu z cizího pozemku na svůj nebo ze svého pozemku na cizí, může na svůj náklad zřídit a udržovat zařízení k tomu potřebná; jejich rozsah se řídí potřebou panujícího pozemku.

Služebnost rozlivuSlužebnost rozlivu zakládá vlastníku vodního díla, které umožňuje řízený rozliv povodně, právo rozlévat na služebném pozemku vodu. Služebnost zahrnuje i právo vlastníka vodního díla mít a udržovat na služebném pozemku obslužná zařízení, a je-li to výslovně ujednáno, provádět na nich i na vodním díle úpravy za účelem jejich modernizace nebo zlepšení jejich výkonnosti. Vlastník pozemku se zdrží všeho, co vede k ohrožení vodního díla a obslužných zařízení, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu.

Služebnost stezky, průhonu a cestySlužebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali. Služebnost stezky neobsahuje právo vjíždět na služebný pozemek na zvířatech ani vláčet po služebném pozemku břemena.Služebnost průhonu zakládá právo hnát zvířata přes služebný pozemek. Se služebností průhonu je spojeno i právo jezdit jinými než motorovými vozidly.Je-li služebným pozemkem pozemek určený k plnění funkcí lesa, zakazuje se zřídit služebnost průhonu dobytka. Rozhodne-li orgán veřejné moci, že je služebný pozemek určen k plnění funkcí lesa až po zřízení takové služebnosti, služebnost zaniká.Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly.Ve služebnosti cesty není obsaženo právo průhonu.Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá.Plocha pro výkon služebnosti stezky, cesty nebo průhonu musí být přiměřená potřebě a místu. Stanou-li se stezka, cesta nebo průhon působením náhody neschůdnými, lze se domáhat, aby byla vykázána náhradní plocha, než budou uvedeny v předešlý stav.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 21

Právo pastvyNení-li určen druh, počet dobytka nebo rozsah a čas pastvy, když se právo pastvy zřídilo, chrání se pokojná desetiletá držba. Jsou-li pochybnosti, použijí se ustanovení §1279 až 1282.Právo pastvy se vztahuje na každý druh hospodářských zvířat, nikoli však na prasata a drůbež. Zvířata nadměrně znečištěná, nemocná nebo cizí jsou z pastvy vyloučena.Je-li služebným pozemkem pozemek s lesními porosty, zakazuje se zřídit služebnost pastvy dobytka.Mění-li se počet paseného dobytka v posledních deseti letech, je rozhodný průměr za první tři léta pastvy. Není-li ani tento počet zřejmý, stanoví se podle zásad slušnosti přiměřeně k rozsahu a jakosti pastvy; oprávněná osoba však nemůže na služebném pozemku pást více dobytka, než kolik ho může přezimovat s pící dodanou panujícím pozemkem. Do počtu se nevčítají sající mláďata.Doba pastvy se řídí místní zvyklostí; řádné hospodaření na pozemku se však pasením nesmí omezit nebo ztížit. Právo pastvy nezahrnuje jiné užívání. Nevylučuje zpravidla ani vlastníka služebného pozemku z práva spolupastvy. Hrozí-li škoda, musí být dobytek hlídán.

4.5.1.3 Osobní služebnostiUžívací právoSlužebností užívacího práva se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Změní-li se tyto potřeby po zřízení služebnosti, nezakládá to uživateli právo na její rozšíření. Vlastníku věci náležejí všechny užitky, které může brát bez zkrácení práva uživatele. Vlastník však nese všechny její závady a musí věc udržovat v dobrém stavu. Přesahují-li náklady užitek, který vlastníkovi zbývá, musí uživatel buď tyto zvýšené náklady nést, anebo od užívání upustit.

Požívací právoSlužebností požívacího práva se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky; poživatel má právo i na mimořádný výnos z věci. Při výkonu těchto práv je poživatel povinen šetřit podstatu věci. Na skrytou věc nalezenou v pozemku poživatel právo nemá.Poživatel přejímá všechny závady, které na věci vázly v době, kdy byla služebnost zřízena. Nese také náklady, bez nichž by se plodů a užitků nedosáhlo.Poživatel udržuje věc ve stavu, v jakém ji převzal, a hradí obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy a obvyklého pojištění proti škodám. Zmenší-li se přesto řádným užíváním věci její hodnota bez viny poživatele, není za to poživatel odpovědný.Vlastník může po upozornění poživatele provést na svůj náklad stavební práce, jejichž nutnost vyvolaly náhoda nebo stáří stavby; v takovém případě poživatel zaplatí vlastníku úplatu stanovenou podle míry, jakým se požívání zlepšilo.Nemůže-li nebo nechce-li vlastník stavební práce provést, je poživatel oprávněn provést je sám a po skončeném požívání se domáhat stejné náhrady jako poctivý držitel.Poživatel je povinen snášet stavební práce, i když nejsou nutné, nestane-li se tím jeho právu újma, anebo nahradí-li se mu všechna škoda.Vlastník hradí poživateli náklad, jímž byla věc zlepšena, za stejných podmínek, jako by byl povinen hradit jej nezmocněnému jednateli. Vynaložil-li poživatel náklady ze záliby nebo pro okrasu, má poživatel stejná práva a povinnosti jako poctivý držitel.Má se za to, že věc, když ji poživatel obdržel, byla prostřední jakosti, ve stavu způsobilém k řádnému užívání a že při ní bylo vše, co je k takovému užívání třeba.Když skončí požívání, náležejí plody ještě neoddělené vlastníkovi. Vlastník však nahradí, co na ně poživatel vynaložil, podle ustanovení o poctivém držiteli. Na jiné užitky má poživatel právo podle toho, jak dlouho požívání trvalo.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 22

Společná ustanovení k užívacímu a požívacímu právuZřídí-li se užívací nebo požívací právo k zuživatelným zastupitelným věcem, může uživatel nebo poživatel s věcmi nakládat podle své libosti. Když jeho právo skončí, vrátí stejné množství věcí téhož druhu a jakosti. Uživatel nebo poživatel jistiny uložené na úrok má právo jen na tento úrok. Úrok náleží uživateli nebo poživateli i z jistiny, která následkem nějaké změny nastoupí na místo jistiny dřívější.Uživatel nebo poživatel a věřitel rozhodují společně, má-li se co s jistinou podniknout. Nedohodnou-li se, rozhodne soud. Dlužník se dluhu zprostí jen splacením jistiny společně věřiteli a tomu, kdo je jejím uživatelem nebo poživatelem. Každý z obou, věřitel i uživatel nebo poživatel, se může domáhat jen toho, aby se pro oba složila jistina do notářské nebo soudní úschovy. Vlastník se nemůže domáhat na uživateli nebo poživateli, aby zajistil podstatu, ledaže jí hrozí nebezpečí. Nebude-li jistota dána, může se vlastník popřípadě domáhat vydání věci za slušné odbytné.

Služebnost bytuJe-li zřízena služebnost bytu, má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání. Vlastníku náleží právo volně nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost bytu nevztahuje, a nesmí mu být znesnadněn potřebný dohled. 4.5.2 Reálná břemena (Real burdens)Stávající občanský zákoník reálná břemena zvlášť neupravuje, to však není správné, neboť oproti služebnostem vykazují určité rozdílné znaky. Stejně jako další evropské státy jde proto NOZ cestou speciální úpravy s podpůrnou aplikací ustanovení o služebnostech. Reálná břemena se vyznačují tím, že zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval (dával) jí nějaký užitek – (např. jí poskytoval část úrody, která se urodila na jeho pozemku). Tímto se tedy odlišují od služebností. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Typické je pro ně dále to, že je lze zřídit buď na určitý časový úsek (na dobu určitou i neurčitou) nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304). Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro níž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena. Pro totéž reálné břemeno lze zatížit i několik věcí.Časově neomezené reálné břemeno může být zřízeno jen jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být předem určeny již při zřízení reálného břemene.Zřizuje-li se reálné břemeno právním jednáním, vzniká zápisem do veřejného seznamu.Záleží-li reálné břemeno v opakovaném plnění, může být zadržená dávka nebo její náhrada požadována jak po osobě, za jejíhož vlastnického práva dávka dospěla, tak od přítomného vlastníka, avšak jen z věci reálným břemenem zatížené.

Vlastník zatížené věci se zdrží všeho, čím by se věc zhoršila k újmě osoby oprávněné z reálného břemene.Nedostačuje-li věc reálnému břemeni z viny jejího vlastníka nebo pro nedostatek, který vyjde najevo teprve později, tou měrou, jak se mělo při jeho zřízení za to, napraví vlastník tento stav složením jistoty nebo jinak, aby osoba oprávněná z reálného břemene neutrpěla újmu.O zániku reálných břemen platí obdobně ustanovení o zániku služebností.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 23

1 ZÁVĚR Problematika oceňování práv odpovídajících věcným břemenům i přes zdánlivou jednoduchost je velmi složitou entitou znaleckého a odhadcovského posuzování. Oceňováním věcných břemen by se měla zabývat specializovaná pracoviště s právnickým, stavebním a ekonomickým potenciálem. Subjekt, který se touto problematikou častěji nezabývá, pak může zcela nevědomky předkládat své výstupy ve velmi povrchní kvalitě, které jsou postiženy neodborností a laickým pohledem a následně jsou zavádějící jak pro vlastníky nemovitostí, zadavatele, tak i pro ty, kteří s takovými posudky pracují. Problematické jsou rovněž i tzv. posudky na objednávku. Rovněž tak by oceňovatel neměl být ovlivňován různými metodikami, které mohou být v rozporu s legislativou. Problematika věcných břemen a jejich oceňování je velmi složitou maticí s velkým počtem vstupů, jejíž vyřešení je citlivým problémem, neboť se dotýká omezení vlastnických práv, povětšinou občanů k jejich nemovitostem, zejména pozemkům a právě to vyžaduje velmi pečlivý přístup ze strany oceňovatele ke každému případu zvlášť. Každý případ věcného břemena je totiž unikátem, i když může být unikátem zdánlivě podobným s tím předchozím. Zde uvedené principy a metodické přístupy byly naposledy projednány na GŘ ŘSD ČR a MF ČR (odd.263 – Oceňování majetku, odd.622 – Schvalování dispozic s majetkem státu) v údobí 12/2010 - 04/2011. Aktualizace 09/2013.

Při studiu problematiky nového občanského zákoníku a při úvahách jakým způsobem bude ovlivněno oceňování nemovitostí v blízké budoucnosti se oceňovatelé dostávají do rozpaků. Až příliš máme zafixováno rozdělení nemovitostí podle aktuálního občanského zákoníku a naučili jsme se chápat jejich vzájemné vazby, práva a právní závady s nimi spojené. Při aplikaci nového občanského zákoníku se bude jednat určitě a především o významnou změnu v myšlení a nazírání na pojem nemovitá věc a práva k cizím věcem. Bude se jednat o ocenění pozemků samostatných, pozemků se stavbami stejného vlastníka, pozemků se stavbami rozdílného vlastníka, ocenění práva stavby a práv s nemovitostmi souvisejících atd. Domnívám se, že bude potřeba mnoha metodických návodů, jak k nové problematice přistupovat. Protože se nám ale takových metodických návodů nedostává již v současnosti při každoročních změnách a legislativních experimentech (anebo je jich přespříliš mnoho), lze očekávat, že odborná i laická veřejnost bude zmatena po delší dobu. Bude mít však pod vlivem evropské integrace zřízenu služebnost průhonu a právo pastvy…. Aktualizace 09/2013.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 24

2 LITERATURA [1] BRADÁČ, Albert a kolektiv: VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z, 4.vydání, LINDE

PRAHA, 2009, Praha, 364 stran. ISBN (ISSN) 978-80-7201-761-4

[2] BRADÁČ, Albert a kolektiv: Soudní inženýrství, CERM, akademické nakladatelství, 2007, Brno, 728 stran, ISBN: 80-7204-133-9

[3] Slovenská Asociácia Ekonomických Znalcov: Mezinárodné ohodnocovacie štandardy, Bratislava, 2005, ISBN 80-969-248-5-0

[4] TRUNEČEK, Jaroslav: Věcná břemena s veřejnoprávním prvkem, 1. vydání, Nakladatelství Leges, 2010, Praha, 135 stran, ISBN: 978-80-87212-37-0

[5] KOČÍ, Roman: Zákon o pozemních komunikacích s komentářem..., 3.aktualizované a doplněné vydání, Nakladatelství Leges, 2010, Praha, 416 stran, ISBN: 978-80-87212-36-3

[6] JANDERKA, Karel: Zákon o vyvlastnění, 2.vydání, LINDE PRAHA, 2010, Praha, 171 stran, ISBN: 978-80-7201-793-5

[7] AMBRUSOVÁ, Eva, ŠROMOVÁ, Eva: Vyvlastňovací řízení od A do Z, 1.vydání, Nakladatelství ANAG, 2009, Praha, 231 stran, ISBN: 978-80-7263-554-2

[8] HÁBA, Jaroslav, JANAS, Tomáš, ŠVANCAROVÁ, Šárka: Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, 1.vydání, ABF, Nakladatelství ARCH, 2003, Praha, 184 a 176 stran, ISBN: 80-86165-79-5

[9] ZAZVONIL, Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: CEDUK,1996, ISBN 80-902109-0-2

[10]ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí, Praha: CEDUK, 2004, ISBN 80-902109-3-7

[11]KLIMEŠ, Vladimír: Metodika stanovení výše nájmů za využívání pozemků ve vlastnictví státu a obcí, 03/2000

[12]MELEN, Wenzel : Výpočet a odhad míry kapitalizace při výnosovém oceňování nemovitostí.Brno: SEKON, 2001

[13]MAŘÍK, Miloš, MAŘÍKOVÁ, Pavla: Diskontní míra v oceňování, Praha, VŠE, 2001, 101 stran, ISBN 80-245-0228-3

[14]KOSINKA, Josef: Věcné břemeno stavby na pozemku jiného vlastníka, Odhadce, ČKOM X/1, 2004

[15]HÁBA, Jaroslav, ŠVANCAROVÁ, Šárka : Některé aspekty vztahu mezi zák. č. 151/2000 Sb., o telekomunikacích a zák. č. 50/1976 Sb., stavební zákon, s ohledem na institut věcných břemen, Soudní inženýrství 13/2002, Stavební právo 1/2002

[16]ŠVANCAROVÁ, Šárka, HÁBA, Jaroslav: Vliv závad váznoucích na majetku na stanovení jeho obvyklé hodnoty pro účely bankovních zástav, Odhadce, ČKOM VIII/3, 2002

[17]THE APPRAISAL GUIDE, U.S.DEPARTMENT OF TRANSPORTATION, FEDERAL HIGHWAY ADMINISTRATION, (Guidance on appraising real estate for acquisition under the Uniform Act and 49 CFR, Part 24B; Federal Register: December 17, 2003 (Volume 68, Number 242)

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 25

[18]UNIFORM APPRAISAL STANDARDS FOR FEDERAL LAND ACQUISITIONS, Interagency Land Acquisition Conference, Washington, D.C., 2000, published by the Appraisal Institute, Chicago in cooperation with the US Department of Justice, ISBN: 0-922154-66-X

[19]KRŐLL, Ralf, HAUSMANN, Andrea: Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Luchterhand, 2003

[20]KLEIBER-SIMON-WEYVERS: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger Verlag, 2003, Köln, ISBN 3-89817-112-4

[21]METZGER, Bernhard : Wertemittlung von Immobilien und Grundstücken. Rudolf Haufe Verlag, München, ISBN 3-448-06004-6

[22]MOELLER, Richard , PESTINGER, Joachim aj.: Right-of-Way and Utilities Best Practices:Prepared by the International Scanning Study Team. Washington: FHWA-HPIP, 2002.

[23]Komentář k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům podle §18 zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, Cenový věstník, částka 6, 1999

[24]Bürgerliches Gesetzbuch : 57. Auslage, Deutscher Taschenbuch Verlag, 2006, ISBN 3-423-05001

[25]Metodika oceňování nemovitostí ČKOM, Praha

[26] DISKONTNÍ MÍRA VE VÝNOSOVÉM OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ, Jan Ulrich, Ing., Vysoké učení technické v Brně, fakulta stavební, Ústav soudního inženýrství, Údolní 53, 602 00 Brno

[27]Zákon č.89/2012, občanský zákoník ve znění účinném od 01.01.2014

[28]Nový občanský zákoník – vybrané otázky , přednáška SALANS, Salans Europe LLP, Platnéřská 4, 110 00 Praha 1, Michal Hink, 2011

[29]Změny OZ a jejich vliv na trh nemovitostí, přednáška SALANS (M.Hink), AK Dvořák & spol.(Pavel Fára), Clifford Chance (Emil Holub), 2011

[30] Vlastníkova služebnost aneb když někomu slouží vlastní věc, Vladimír Černošek, Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2012

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz 26