LIFELONG EDUCATIONAL PROJECT ON BROWNFIELDSLEONARDO DA VINCI PILOT PROJECT CZ /04/B/F/PP-168014

BROWNFIELDS PŘÍRUČKA

Interdisciplinární nástroj zaměřený na problematiku

regenerací brownfields

Květen 2006

Autoři:Dr. Uwe Ferber, Projektgruppe Stadt +Entwicklung LeipzigDr. Paul Nathanail, University of NottinghamJřina Bergatt Jackson, IURS PrahaMarcin Gorski, Ph.D., Rafal Kryzwon Ph.D., Lukasz Drobiec,Ph.D., Slezská polytechnikaDoc. PhDr. Dagmar Petríková Ph.D., Prof. Ing. arch.. Maroš Finka Ph.D. SPECTRA, STU Bratislava, FA

Editoval:Dr. Uwe Ferber

Korektura anglické verze:Dr. Paul Nathanail

Tento projekt byl financován s podporou Evropské komise. Tato publika-ce však uvádí názory autorů a Evropská komise není odpovědná za užití zde obsažených informací.

3

Obsah

1 Poděkování BROWNFIELDS: PROJEKT CELOŽIVOTNÍHO VZDĚLÁVÁNÍ 6

2 Úvod (autor kapitoly Jirina Bergatt Jackson) 72.1 Důvody pro vznik této příručky 72.2 Proč je tato příručka napsána? 82.3 Struktura příručky 9

3 Přehled opětovného rozvoje brownfields jako stimul pro… 93.1 Co jsou to brownfields? 93.1.1 Poznání, že problém je problém! 103.1.2 Terminologie a vliv terminologie 123.1.3 Užití principu subsidiarity 133.1.4 Směřujme správně jakoukoliv technickou pomoc 143.1.5 Sociální a ekonomické síly působící v restrukturalizaci 153.1.6 Dekoncentrace sídel a změny v osídlení 153.2 Kolik brownfields máme v naší společnosti? 153.2.1 Určování velikosti a srovnávání brownfields 153.2.2 Kdo je skutečný nositel řešení problému? 163.2.3 Kdo jsou další hlavní aktéři v revitalizaci brownfields? 173.2.4 Jak to dělat či nedělat? 183.3 Vývojový diagram – Přehled procesu regenerace brownfields 20

BOX 1: Brownfields a jejich historický vývoj 22

4 Brownfields – potřeba politiky, strategie a institucionálního rámce 244.1 Hlavní národní bariéry znovuužití brownfields 244.2 Potřeba národní politiky pro brownfields 264.3 Potřeba národní, regionální a místní strategie 264.4 Potřeba pro mezioborové, mezivládní a meziprofesní spolupráce 274.5 Potřeba vzdělávacích nástrojů 284.6 Potřeba pro vyjádření problému v národním rozvojovém Programu 28

BOX 2: Příklad “vizualizace” brownfields v registru katastrálního úřadu a jiná řešení 30

BOX 3: Studie o počtu brownfields v České republice 31

5 Plánování revitalizace brownfields – územní podmínky 345.1 Nalezení potenciálu pro rozvoj brownfields 345.2 Posouzení problematiky volného nebo nevyužitého území 365.3 Posouzení environmentálních rizik, spojených s již využívaným územím 375.4 Důležitost místního rozvoje a územně plánovací iniciativy 385.5 Plánovací a manažérský kontext opětovného rozvoje brownfields 395.6 Tabulka a přehled procesu regenerace brownfields 40

6 Technická a environmentální hlediska 446.1 Průzkumy a analýzy předcházející opětovnému využití brownfieds 446.2 Orientační průzkumy a analýzy 44

BOX 4: Ztráta integrity staveniště 49

4

6.3 Technické a jiné parametry nemovitosti 506.4 Kontaminace 556.5 Hospodaření s půdou a zemní práce 59

BOX 5: Případová studie Wałbrzych 61

6.6 Management rizik a komunikační rizika 62

7 Ekonomické aspekty regenerace brownfields 64

8 Aspekty nemovitého majetku 678.1 Co je to „půda“? 678.2 Kdo kontroluje, co se stane s půdou? 688.3 Kdo je ovlivnitelný tím, co se stane s půdou? 688.4 Kdo ovlivňuje co se stane? 688.5 Jaká jsou omezení týkající se území brownfields? 698.6 Informace 70

9 Financování renovace brownfields 709.1 Obvyklé bankovní půjčky 709.2 Rizikové investice – Čas jsou peníze 719.3 Specifické financování brownfields 719.4 Financování ze strukturálních fondů a z kohezního fondu 719.5 Národní programy 729.6 Další mezinárodní a národní finanční zdroje a granty 729.7 Nutnost kombinovat různé zdroje financování 72

10 Aspekty právní odpovědnosti při regeneraci brownfields 7310.1 Cíle a limity podnikání 7310.2 Trestní odpovědnost 7310.3 Smluvní odpovědnost 7310.4 Profesionální nedbalost 7410.5 Zodpovědnost třetí strany 7410.6 Ochrana vašich vlastních zájmů 7410.7 Přesné používání slov a pojmů 7410.8 Chyby ve výpočtech 7510.9 Úloha finančního stropu 75

BOX 6: O environmentální odpovědnosti v Evropě a USA 76

11 Kulturní a sociální aspekty regenerace brownfields 7811.1 Zlepšování image a vnímání 7811.1.1 Jak dosáhnout, aby nevyužívané nemovitosti přispěly ke kvalitě životního prostředí 7811.2 Příspěvek k udržitelnému urbanistickému rozvoji čtvrti 7911.3 Dostupnost 8011.3.1 Jak vytvářet udržitelné nové komunity? 8111.4 Identifikace 8311.5 Historie 83

12 Regenerace brownfields a účast občanů 84

Box 7: Jak organizovat platformu dotčených subjektů 86

5

Literatura 87

Seznam obrázků 89

Seznam tabulek 90

Seznam boxů 90

6

Kapitola 1

1 Poděkování BROWNFIELDS: PROJEKT CELOŽIVOTNÍHO VZDĚLÁVÁNÍ – LIFELONG EDUCATIONAL PROJECT (LEPOB)

Cíle projektu:

Projekt LEPOB byl navržen tak, aby odstranil chybějící znalosti v znovu užívání a regeneraci brownfields nejrychlejším a nejefektivnějšímzpůsobem prostřednictvím všech dostupných regionálních programů. Projekt přispívá k ší-ření evropských zkušeností a vytváří fórum pro zkoumání a řešení problémů brownfieldsspecifických pro východní a střední Evropu.Materi-ály projektu jsou připraveny tak, aby podporovaly přenos znalostí mezi jinými pro-jekty a ze-měmi (zejména mezi potenciálními partnery z baltického a balkánského regionu).

Závěry

Závěry týkající se znovu užití a regenerace brownfields navrhované jinými projekty EU,jako jsou CLARINET, CABERNET a WELCOME udávají, že hlavní bariérou pro regeneraci opuštěných a znečištěných ploch je nedo-statečná znalost a dostupnost vzdělávání a praktického výcviku zainteresovaných osob. Nejdůležitější k řešení této problematiky je interdisciplinární přístup. Profesní specialisté, lektoři, administrativní pracovníci, pracovníci s rozhodovací pravomocí, investoři a potenci-ální investoři potřebují materiály a výcvik v zá-sadách udržitelného urbanistického rozvoje. Takovéto materiály jsou nedostupné (dokon-ce i v zakládajících zemích EU je jen málo as-pektů regenerace brownfields pokryto odpo-vídajícími výukovými modely).

Řešení v projektu LEPOB

Tento projekt je založen na profesních zkuše-nostech ve středoevropském prostoru napříč jednotlivými disciplinami a nabízí vhodné ná-stroje pro celoživotní vzdělávání.

Vzdělávací materiály vytvořené projektem se snaží přistupovat k problematice brownfieldsz hlediska nejrůznějších témat a profesních přístupů. Všechny výukové materiály jsou při-praveny tak, že vyhovují svým obsahem po-žadavkům střední Evropy. Materiály jsou na-vrhovány zásadně tak, aby okamžitě zlepšily znalosti autorizovaných profesních specialistů v těchto zemích. Tito profesionálové aktivně působí v širokém měřítku na postech konzul-tantů, zaměstnanců veřejné správy a samo-správy, výkonné moci a politiků. Tito profesi-onálové mohou okamžitě užívat projektem vyprodukované materiály a implementovat získané znalost.

Projekt vytvořil obecně použitelné materiály, které mohou být snadno přeneseny do jiných zemí. Z těchto materiálů mohou být vytvoře-ny specifické verze pro jednotlivé země. Jed-notlivé výstupy projektu jsou vytvořeny verze v angličtině, češtině, polštině a slovenštině. Tyto materiály jsou nabízeny k využití přede-vším těm organizacím, které finančně podpo-rovaly projekt. Všechny výukové moduly byly předváděny na výukových seminářích pro lek-tory od podzimu 2005.

Šíření výsledků LEPOB

Na základě tohoto projektu a jeho výsledků vznikají v partnerských organizacích návrhy projektů, financovaných z lokálních zdrojů,vytvářejí se skupiny specialistů různých obo-rů, kteří se systematicky a dlouhodobě věnují problematice brownfields. Výukové materiály,které vznikly s podporou tohoto projektu jsou využitelné buď přímo nebo po rozšíření pro výuku na univerzitách v Evropě. Projekt při-pravil také zkušené lektory.

Komunikace v projektu LEPOB

Byly vytvořeny regionální webové stránky, kde jsou zveřejněny příručky, obecné materiály pro kurzy, některé z těchto materiálů jsou také v národních verzích. Tyto materiály jsou volně dostupné ke stažení.

7

Kapitola 2

Partneři projektu:VŠB – Technická Univerzita Ostrava CZIURS – Institut pro udržitelný rozvoj sídel o.s Praha CZČKAIT Praha CZPolytechnika Slezská Gliwice PLSPECTRA, STU Bratislava, FA SKUniversity of Nottingham UKProjektguppe Stadt+Entwicklung Lipsko DESKSI Bratislava SKPolská komora stavebních inženýrů, Katowice PL

Kontakty na LEPOBVŠB-TU OstravaFakulta stavebníLudvíka Podéště 1875708 33 Ostrava - Poruba Česká republikawww.fast.vsb.cz/lepob

2 Úvod (autor kapitoly Jirina Bergatt Jackson)

Brownfields vznikají jako očekávaný výsledekprůmyslové nebo jiné restrukturalizace v kte-rékoliv zemi. Dynamické změny a přechod z plánované do tržní ekonomiky zanechaly v zemích střední a východní Evropy extrémně velkou zátěž ve formě brownfields a se zmen-šenou schopností jejich trhu vrátit – recyklo-vat – tento majetek zpět do jiného efektivního využívání.

Náprava a nové využívání brownfields budevyžadovat významné finanční zdroje a obdo-bí nápravy může trvat dekády. Revitalizace brownfields však může významným způso-bem přispět k rozvoji národních ekonomik a představuje významný sociální a environ-mentální problém, zejména v regionech, kde je vysoká nezaměstnanost. Pro města střední Evropy jsou brownfields měřítkem jejich ur-banistických schopností. Problém nemusí být tedy posuzován jako celoevropský, ale je nebo měl by být v centru pozornosti středoevrop-ských zemí, zejména pro jeho přímý vliv na jejich konkurenceschopnost. Brownfields vestřední Evropě také ilustrují jak jeden palčivý urbanistický problém a jeho náprava jsou pro-měnlivé v regionálním kontextu. To zdůrazňu-je chyby procesu rozšíření EU při řešení těchto situací. Vysvětluje to také, že se musí odehrát změny na mnoha úrovních, aby tyto změny ovlivnily komplexní (z hlediska multidiscipli-nárního a hlediska všech zainteresovaných osob) ekonomický rozvoj a problémy řízení transformujících se ekonomik. To otvírá nedo-tčenou oblast širokých potřeb pro vzdělávání a transfer know-how.

2.1 Důvody pro vznik této příručky

Tato příručka je připravena pro inženýry a dal-ší zainteresované odborníky pro porozumění, jak znovu využívat brownfields. Inženýři sesami zpravidla definují jako precizní lidé, kteří

8

Kapitola 2

je horizontální informace, které se vztahují k různým hlediskům znovu využití brownfi-elds, s kterými se inženýři běžně nesetkávají při své normální práci a které jsou obvykle ře-šeny jinými odborníky. Řešení problematiky brownfields představuje práci v multidisci-plinárních týmech a jako člen týmu by se měl inženýr s těmito problémy seznámit a řešit je spolu s jinými odborníky. Takové disciplíny jako jsou například plánování výstavby, trh s nemovitostmi, plánování, financování, revi-talizace, posouzení nebo otázky rizik, odpo-vědnosti nebo účasti veřejnosti se dotýkají znovu užití brownfields a v jejich termino-logii také specifické role inženýrské profese,která se angažuje v projektech znovu užití brownfields.

Věříme, že informace, které jsou uvedeny v této příručce budou shledány jako užiteč-né a že rozšíří profesionální rozhled a poro-zumění inženýrů.

2.2 Proč je tato příručka napsána?

Tato příručka byla připravena, aby vyplnila mezeru ve znalostech, která z různých příčin existuje v středoevropském regionu ve zno-vu užívání a regeneraci brownfields. Příručkaje určena především pro autorizované osoby, které jsou nebo budou angažovány v pro-cesech znovu vyžití brownfields. Příručka jetaké určena jako studijní materiál pro širší využití v modulech celoživotního vzdělávání ve střední Evropě. Jak tato příručka, tak i ma-teriály pro semináře a kurzy byly připraveny projektem LEPOB od října 2004 do září 2006 a byly financovány s podporou programu Le-onardo da Vinci.

Byla vytvořena také proto, že žádná podobná holistická příručka není v regionu dostupná a ani žádná jiná kniha na toto téma, která by kladla důraz na středoevropský region. Na začátku tohoto projektu bylo odsouhlaseno, že bude vytvořena příručka napsaná v ang-ličtině se speciálním důrazem na střední Ev-ropu. Protože někteří ze specialistů mohou

vždy očekávají informace založené na logice, důkazech a číslech. Jejich znalosti jsou ob-vykle velice exaktní, hluboké a specializované a jejich odborná příprava je prováděna tak, že očekává informace, které je ještě více zaměřují a specializují v jejich vlastním oboru.

Tato příručka to ale tak nedělá – příručka byla navržena tak, aby neprohlubovala technické znalosti inženýrů, ale rozšiřovala je a zvětšo-vala jejich horizontální znalosti, dávajíce jim rozhled a porozumění týkající se urbanismu a území brownfields pro jejich nové využití naúroveň, které jsou mimo jejich běžné profes-ní zaměření. Můžeme se ptát, proč by inženýr měl chtít nebo potřebovat toto všechno znát, proč by měl studovat rozsáhlý text nebo sedět hodiny na kurzech.

Bude inženýr lepším inženýrem, jestliže po-rozumí širším aspektům výstavby a obnovy území? Udělá ho to užitečnějším a vyhledáva-nějším jeho klienty, jestliže těmto problémům porozumí? Může snadněji získat souhlas zain-teresovaných stran, jestliže vnímá strategické důvody, které má společnost pro nové užití pozemků? Bude se moci lépe zapojit do pro-jektových týmů, jestliže bude lépe rozumět požadavkům a problémům, kterými se zabý-vají jiní specialisté? Získá nové zakázky, které se týkají příležitostí, jež vznikají ve vytvářejí-cím se trhu s užitými pozemky? Vytvoří jim to pracovní příležitosti, které by nemohly být zís-kány, jestliže nenajdou společnou řeč se svými klienty? Může mu to pomoci vytvořit oblasti obchodního zájmu aniž by přemýšlel napří-klad o možném riziku a finančních aspektechznovu využití pozemků?

Je nad možnosti jednotlivého inženýra posou-dit, zda celoživotní vzdělávání pro něj zname-ná prohloubení jeho existujících znalostí nebo zda se rozšiřuje také horizontální porozumění jiným předmětům, z nichž některými se zabý-vá tato příručka. Uvědomme si, že s naší lítostí nelze na 100 stránkách vytvořit z čtenáře ex-perta na brownfields a tato příručka poskytu-

9

Kapitola 3

mít jazykovou bariéru, projekt LEPOB vytvořil speciální české, polské a slovenské vydání, do kterého jsou přidány popisy lokálních systé-mů a detailů.

Protože tato příručka byla financována za při-spění programu Leonardo da Vinci, je nabíze-na volně pro využití jinými stranami, které ji mohou užívat, překládat a mohou připravo-vat specifické lokální jazykové verze. Partneřisdruženi v projektu LEPOB také nabízejí spo-lupráci na nových projektech, kde by byla vyu-žita tato příručka, případně jiné produkty pro-jektu. Autoři se domnívají, že takováto forma šíření může být zvláště užitečná v balkánském a pobaltském regionu, kde převládají podob-né podmínky a problémy.

2.3 Struktura příručky

Příručka je rozdělena do 12 sekcí, kde každá z kapitol 3–11 se zabývá zvláštním tématem. Kapitoly jsou doplněny řadou bloků, které ilu-strují detailně téma. Text je také doprovázen řadou užitečných vývojových diagramů, ob-rázků, tabulek a ilustrací, které doplňují infor-mace. Odkazy na literaturu udávají další pra-meny, které obsahují know-how.

Musíme však zdůraznit, že poznání o brown-fields se nepřetržitě vyvíjí. Přesto, že byla věno-vána aktuálnosti informací značná pozornost a nejsou většinou starší než dva roky, některé informace a doporučované postupy v této pří-ručce mohou být překonány.

3 Přehled opětovného rozvoje brownfields jako stimul pro jejichplánování a vývoj (autor kapitoly Jirina Bergatt Jackson)

Studijní výsledek – “úroveň vnímání”

Po studiu této kapitoly budete schopni vnímat následující:o Co je to brownfields a jaké různé typy tří-

dění existujío Proč není snadné prosadit znovuužití

brownfieldso Jaké síly působí na brownfieldso Potřeba tvorby plánů s brownfieldso Potřebu měření a stanovení rozsahu pro-

blematikyo Kdo jsou hlavní zainteresované osoby při

znovu užití brownfieldso Proč je důležité se učit z chyb jiných

Otázka znovu užití brownfields se dostala nadůležité místo v politické činnosti rozvinutých zemí v sedmdesátých letech minulého stole-tí. Nyní je silně spojena s obecnějšími záleži-tostmi udržitelného rozvoje měst a regionů. Znovu užití brownfields nejen posiluje vita-litu a efektivnost městských center, ale také přispívá k tlaku na omezení využití zeměděl-ských pozemků („greenfields“) na okraji měst.Efektivní, ekonomické a udržitelné užívání po-zemků také přímo podporuje národní konku-renceschopnost. Udržitelné užívání pozemků, udržitelné urbanistické předpisy, udržitelná urbanistická politika, udržitelný environmen-tální, ekonomický a kulturní rozvoj se dotýkají problému znovu užívání brownfields.

3.1 Co jsou to brownfields?

Je mnoho definicí brownfields a rozdíl je ze-jména mezi americkým a evropským pojetím tohoto pojmu. Evropské vnímání vidí brown-fields jako opuštěné, nedostatečně využívanénebo prázdné území, které může, ale nemusí mít ekologickou zátěž, na kterém předcházejí-

10

Kapitola 3

cí užití skončilo a trh nebyl schopen bez něja-kého druhu intervence ho znovu využívat. Co je a co není brownfield také záleží podstatněna místních okolnostech. Co je považováno za brownfields podle jedné normy, může být slib-ný podnik podle jiné normy. Je také důležité si uvědomit, že některý brownfield může být ješ-tě částečně v užívání. Ačkoliv mnoho brown-fields není již dlouho v užívání, standardnípopis „nedostatečně využívaný“ implikuje, že území v této kategorii nejsou plně využívána. V případě, kdy území není déle užíváno, by je vlastník klasifikoval jako brownfield, ikdyž jináčást pokračuje v produktivním užívání. Sku-tečnost, že nemůžeme absolutně a exaktně definovat, co jsou a co nejsou brownfields,způsobuje jednu z bariér jejich znovu užívání. Zde je definice, která byla nyní široce akcepto-vána v evropském prostoru.

Brownfields jsou plochy, které:• jsou dotčeny předcházejícím užíváním

a užíváním okolních pozemků• jsou opuštěné nebo nedostatečně využívané• mají skutečné nebo očekávané problémy

s kontaminací• jsou hlavně v městských oblastech• vyžadují zásah, aby mohly být vráceny

k prospěšnému využívání

Obr. 3.1

Obr. 3.1., 3.2 Obslužná budova a vlečka ocelárny v Krakově Foto: archiv IURS, autor Y.G.Garb

3.1.1 Poznání, že problém je problém!

Nerozeznání problému a jeho historie je pro-blém! Na počátku nemusí být jasné, že zchát-ralá železnice, zrušená kasárna nebo kontami-nované území továrny vytvářejí jednu a tutéž a vážnou záležitost. Dalším problémem je nedostatek údajů a měřítek, jak extenzivní brownfields mohou být. Toto je nemožné říci,když nejsou dostupné žádné jasně stanovené definice nedostatečně využívané půdy neborozdílné druhy a parametry takového území, nejsou žádné registry těchto území, ani od-hady nebo zmapování. A dokonce na počátku rozpoznání brownfields jako pojmenovanéhoproblému je ještě zklamání a rozdrobení od-povědnosti, vedení a koordinace tohoto pro-blému.

11

Kapitola 3

Obr. 3.3

Typy brownfields podle jejich předcháze-jícího užití

Se změnou režimů na konci osmdesátých let minulého století, většina odvětí průmys-lu středoevropských zemí rozpoznala rychle svou nadbytečnost, neschopnost konkurovat svou efektivností a produkty, které byly nabí-zeny. Spirála úpadku se začala odvíjet. Staré trhy zmizely, fungování společností proda-ných v různých typech privatizačních procesů mělo krátké trvání, jen prohlubovalo rozpad vlastnických vztahů. Někdy tyto prodeje ne-vedly k fungujícím firmám, ale byly pro účelzískávání majetku. Některý majetek byl pro-najat pro jiné užívání ve zchátralé formě a na přesyceném trhu. Takovéto sekundární užití (například vrakoviště aut) mohla dále znečiš-ťovat půdu. Fyzická degradace těchto ploch byla často provázena degradací vlastnických vztahů a integrity. Během privatizačního pro-cesu, vlastníci a konkurzní správci měli ten-denci majetek rozdrobit do malých částí, které

se stály méně schopné nového rozvoje. Jiné plochy se staly nepoužitelné, protože neměly jasné vlastnické vztahy nebo se staly záruka-mi pro zástavy, často vysoce přehodnocené ve srovnání s jejich skutečnou hodnotou. Slo-žitost vlastnických vztahů k nemovitostem odradila nové aktivity a investice do těchto ploch. Tento proces vyústil do bezpočtu prů-myslových brownfields.

Navíc k postprůmyslovým brownfields vzni-kaly brownfields z důvodu demilitarizace:prázdné nebo nevyužívané rozsáhlé základ-ny v okolí středoevropských měst. Rozsáhlé brownfields na železničních a přilehlých po-zemcích často zcela znečistěných a drasticky nevyužívaných jsou v mnoha centrech střední Evropy. Bezpočet zemědělských brownfieldsmůže být nalezen v malých českých a sloven-ských obcích jako pozůstatek éry kolektivního družstevnictví. S poklesem počtu obyvatel, zdravotním, sportovním a kulturním zabezpe-

12

Kapitola 3

čením, restrukturalizací vzdělávacích systémů vznikají institucionální, rekreační a kulturní brownfields, které vstupují na trh s nemovi-tostmi. Ohromně podinvestované a zchátralé obytné bloky mohou být označovány jako re-zidenční brownfields.

Typy a kategorizace brownfields mohou býtrozděleny a analyzovány několika způsoby. Zde jsou ukázány dvě takové klasifikace. Ta-bulka 1 ukazuje roztřídění ploch podle před-cházejícího užití. Tabulka 2 třídí plochy podle jejich komerčního využití, je to nyní široce akceptovaný model, vytvořeny v projektu CA-BERNET ¹.

Tabulka 1: Typy brownfields type podle je-jich předcházejícího užití

• Průmyslové• Vojenské• Železniční a dopravní• Zemědělské• Institucionální (školy, nemocni-

ce, věznice)• Obchodní (nákupní střediska,

úřady)• Kulturní (kulturní domy, kina)• Rekreační (sportovní hřiště, par-

ky, volné prostory)

Land Value (After Reclamation)

Reclamation Costs

Self-developing SitesA: Private-driven projects

Potentional development sitesB: Public-private parntership

Reserve SitesC: Public-driven projects

¹ Viz také www.cabernet.org.uk

Dokonce i když problém je identifikován,řešení nemusí být snadné

Když si uvědomíme problém, jeho řešení ne-musí být vždy přímočaré, snadné nebo jedno-duché. Jak nesnadný je úkol likvidace brown-fields je ukázáno na příkladu vyvinutého úsilív Anglii. Anglie je jedna z mála zemí, kde exis-tuje dlouhodobá politika užívání země, podpo-ra znovu využívání brownfields a monitoringznovu užívání brownfields na národní úrovni.Z tohoto důvodu jsou dostupná ke zkoumá-ní dlouhodobá srovnatelná data. Po třiceti letech soustředěného úsilí, které se zabýva-lo každoročně znovu užíváním hektarů půdy brownfields, bylo dosaženo jen velmi maléhosnížení absolutní velikosti území brownfields.Vítězstvím v tomto případě bylo, že se území brownfields nezvětšovalo a že mnoho hektarůpůdy bylo renovováno a vráceno zpět k nové-mu prospěšnému užití.

Cíl 60 % všech nových obydlí na brownfields

Vznikbrownfield

17 000 ha „zdravého jádra“

Regenerace brownfield

21 % za 3 roky

Obr. 3.3 Obrázek očisty podle projektu Cabernet

3.1.2 Terminologie a vliv terminologie

Slovo “brownfields” je překládáno do různýchnárodních jazyků zcela odlišným způsobem. Tento překlad pak může podstatně ovlivnit chápání, co jednotlivé národy rozumí, když popisují svoje brownfields. Například v polšti-ně termín “teren poprzemysłowy” implikuje, že brownfields jsou výhradně průmyslovéhopůvodu a tak to není. Nastává pak problém, jak popsat neprůmyslové brownfields. Nao-pak v češtině neexistuje pevně stanovený od-borný termín pro brownfields. Terminologiese v češtině mění a dokonce ministerstva pra-cují se svou odlišnou definicí.

Tabulka 2: Typy brovfieldů podle pravdě-podobnosti jejich znovuvyužití

13

Kapitola 3

Také je nutno dodat, že termín brownfields jevelmi vhodný, když je užíván k upoutání pozor-nosti veřejnosti nebo vytváření regionálních či národních priorit. Pokud však hledám investo-ry je nemoudré hovořit o území brownfields,protože pro mnoho investorů tento termín může implikovat znečištěné a obtížně využi-telné parcely. Pro tyto účely je výhodné opus-tit terminologii brownfields a hovořit napří-klad o území pro nové urbanistické využití.

3.1.3 Užití principu subsidiarity

Pro využití půdy v evropském prostoru z eko-nomického hlediska je důležitý princip subsi-diarity. Mezi jednotlivými státy se široce mění místní normy, praxe, předpisy, zvyky a to je důvod, proč získat srovnatelná data o využití půdy a brownfields může být obtížné. Ve vět-šině států využití pozemků je lokální a je de-legováno na základě principu podřízenosti na místní samosprávy. V této době národní poli-tika speciálně v nových členských státech EU je ještě v kolébce.

Půda jako omezený a ohrožený zdroj

Pozemky určené k zastavění nejsou typicky považovány za omezený a ohrožený zdroj tak, jak je to pro životní prostředí, nerosty, vodu nebo zeleň. Zatímco brownfields mohou býtovlivněny některými médii (voda, půda, do-konce vzduch), jsou také mnohem jemnější dopady na životní prostředí (nedostatek ener-gie, vybavení infrastrukturou, upřednostňo-vání konverze zemědělské půdy), stejně jako na sociální a ekonomické vlivy. Tyto je daleko obtížnější kvantifikovat jako přínos ze znovuvyužití brownfields. Rozsah odpovídajících in-dikátorů a měřítek, spojený s jinými prioritami EU pro využití půdy nebo brownfields. Znovuužití brownfields ovlivňuje soukromý sektordaleko hlubším a komplikovanějším způso-bem než jiné problémy. Mezera v celkových systematických informacích o brownfieldsnení pevně stanovena jen důležitostí tohoto problému, ale pokrokem, který byl ve světo-

vém měřítku udělán i v jiných environmentál-ních ukazatelích a informacích. Tam, kde byly environmentální cíle široce podporovány Ev-ropskou unií a jinými mezinárodními progra-my, tam mohly být zaměřeny na volný prostor a zemědělskou půdu nebo na kvalitu ovzduší vody a pobřeží – tj. na média, která se mohou šířit přes hranice. V těchto oblastech se mo-hou vytvářet dohlížecí a monitorovací systé-my, které produkují pravidelně údaje. Avšak registry nebo analýzy nedostatečně využíva-ných nebo potenciálně znečišťovaných měst-ských pozemků a budov nezískaly stejný druh podpory navzdory své důležitosti pro obnovu urbanizovaných území.

Plánování s problémem

Bez porozumění brownfields, inventarizacea analýz nemůže společnost porozumět pro-blému a nemůže připravit aktivní měřítka, která by mohla ulehčit a vymezit problém je-jich brownfields. To je alarmující zvláště, kdyžsi uvědomíme všechny bariéry, které brown-fields mají nebo které jen omezují procentopozemků, které by mohly být znovu užity pro moderní průmyslové a obchodní účely. Jen jisté procento takových brownfields je do-statečně dobře umístěno a může být zařaze-no do zón s vyšším užitím, které mohou být kompatibilní s jejich současným umístěním. Jiná brownfields (dokonce území bez envi-ronmentálního poškození, vlastnických nebo majetkoprávních problémů) mají často špatné umístění nebo jsou tak nadbytečná na trhu, že v horizontu dekád nebude pro jejich rozvoj žádná šance. Prostorové, strategické a ekono-mické plánování by se této skutečnosti mělo věnovat.

14

Kapitola 3

Obr. 3.4, 3.5, 3.6 Příklady regenerací

3.1.4 Směřujme správně jakoukoliv technic-kou pomoc

Problémy ekonomického využití půdy jsou podřízeny národní odpovědnosti a nebyly a dodnes nejsou součástí přístupových priorit EU. Toto je také důvod proč přístupové období nových členských států odsunulo priority eko-nomie využití pozemků a prostorové pláno-vání a zaměřilo se pouze na splnění přímých přístupových požadavků. Při neexistenci pří-stupových priorit bylo také těžké získat tech-nickou pomoc EU (Technical Assistance (TA)) pro užití pozemků a revitalizaci brownfieldsnebo získat napojení TA na správné instituce. Například v České republice byla technická pomoc v oblasti brownfields napojena napobídkovou investiční agenturu CzechInvest, která je řízena Ministerstvem průmyslu a ob-chodu. Se čtyřletou pomocí TA a jako výsledek projektu, který byl TA podporován byly získá-ny poznatky, že:• brownfields nejsou osamocený problém

průmyslu nebo problém, který může řešit jedno ministerstvo

• efektivní řešení může být dosaženo jen ši-rokou a efektivní spoluprací mezi instituce-mi, mezi profesemi a mezi odbory institucí, aplikací velmi korektních a pečlivě vybra-ných priorit

• musí být přímá vládní odpovědnost a útva-ry ministerstev musí komunikovat tak, aby mohlo být dosaženo řešení

• hlavními iniciátory problémů by měly být regiony a místní samosprávy, které řešení musí zahrnout do svých strategických do-kumentů

• znovu užití brownfields se musí objevitv národních, regionálních a místních priori-tách pro financování období 2007–2013

• regionální a místní samosprávy musí být vzdělávány tak, aby tyto problémy řešily korektně

• na národní úrovni musí být poskytnu-ta vhodná strategie pro řešení problémů brownfields (právní rámec a připravenostk financování)

15

Kapitola 3

• odpovědnost za řešení těchto problémů by mělo být stanoveno na vládní úrovni

Důležitost načasování

Dokonce relativně nekomplikované projekty brownfields vyžadují přípravu 3 nebo 4 roky.Pro místní samosprávy je důležité, aby moh-ly těžit efektivně z dalšího kola strukturálních fondů. Protoje nutné nejprve v regionální spo-lupráci brownfields identifikovat, stanovit ve-likost a analyzovat problém skutečný typ pro-blému. Na tomto základě musí region vytvořit vhodnou strategii a identifikovat problémya připravovat projekty k dosažení těchto pri-orit.

3.1.5 Sociální a ekonomické síly působící v re-strukturalizaci

Brownfields jsou vytvořeny sociálními a eko-nomickými silami restrukturalizace. Zchátralé pozemky, stagnující právní normy, viditelná zkáza a symptomy dlouhodobé nezaměstna-nosti a dezintegrace společnosti mají velmi škodlivý ekonomický a fyzický vliv na okolí. Tyto vlivy směřují k výstavbě na zelené lou-ce. Projevy brownfields jsou také úzce spjatyse změnami z industriální do postindustriální společnosti. Takové tlaky jako příčina, přiná-šejí podstatné změny. Není to jen ekonomi-ka a ekonomické změny, ale také prostorové normy a celkově způsob života. Tyto nové for-my aktivit by měly být, jako politika a priority zahrnuty do řešení brownfields. Jen tak budezajištěna jejich nová hospodárnost a způsob znovu užití v postindustriální společnosti, kde je potřeba mnohem méně prostoru pro výro-bu, ale mnohem více prostoru pro služby, spo-třebu a odpočinek.

3.1.6 Dekoncentrace sídel a změny v osídlení

Brownfields střední Evropy musí být takéuvedeny do kontextu s poklesem populace a s neomezeným rozvojem obchodu, prů-myslu a bydlení na zelené louce. Mnoho měst ruinovaných ekonomickým poklesem ztrácí obyvatele, aktivity a kapitál, částečně kvůli snižování počtu populace a částečně vzhle-dem ke konkurenci vznikajících příměstských oblastí; obyvatelé těchto oblastí cítí příležitost ke svému možnému rozvoji daleko silněji.

Například Budapešť má velké množství brown-fields. Během poslední jedné a půl dekádyztratila 200 000 obyvatel, což činí 10 % její populace. Rozvoj stavenišť na zelené louce je extenzivní a místní samosprávy v okolí města jsou schopny budovat takové projekty nezá-visle bez uvažování strategických plánů a po-třeb metropole. Strategie k omezení dekon-centrace urbárních aktivit je proto nutné také zaměřit na znovu využití brownfields Avšakv mnoha dalších městech kde zřejmě nastu-puje nekontrolovaná a navzdory průkaznému poklesu populace a dekoncentračním tren-dům urbanisté dlouhodobě plánují scénář populačního růstu. Takové dekoncentrační procesy mohou být také uvažovány v potenci-álu znovu využívání brownfields, která nejsouumístěna v oblasti růstu. Vhodné politika a ná-stroje jsou také potřebné k tomu, aby přivedly investice, obyvatele a aktivity zpět na území brownfields.

3.2 Kolik brownfields máme v naší společ-nosti?

3.2.1 Určování velikosti a srovnávání brown-fields

Většina našich komunit si uvědomuje, že mají problémy s brownfields. Během předcháze-jící socialistické společnosti takový problém nevznikal a pro současnou postsocialistickou společnost tyto problémy nejsou dostatečně adresné. Doposud existuje málo obecných přístupů pro inventarizaci a klasifikaci brown-

16

Kapitola 3

fields². To je důvod, proč dostupné národní údaje o počtu a typu brownfields, pokud vů-bec existují, nejsou plně srovnatelné a a po-rovnání jednoho regionu s ostatními je velmi obtížná. Většina z našich obcí neví, v jakém rozsahu a jakého typu brownfields má. Jenvelmi málo obcí má široké porozumění nebo analýzy své vlastní situace v oblasti brownfi-

² Toto jsou první pokusy sjednotit přístup k brownfields prostřed-nictvím projektů fi-nancovaných EU, jako jsou RESCUE nebo síťCABERNET. Existuje také řada vhodných příkladů financovanýchz různých projektů typu INTERREG.

elds. Ale zacházet s tímto problémem korekt-ně, to potřebuje brownfields nejen znát, alehlavně je potřeba rozumět správně prioritám jejich opětovného užití a tyto priority správně stanovit. Je a bude totiž daleko víc brownfi-elds než prostředků které je mohou zrehabili-tovat. Navíc je a to je to nejdůležitější, existuje jen omezené množství aktivit umístitelných na tato území.

Obr. 3.7 7 Schématický plán analýzy brovnfieldu v Říčanech, Česká republika. Tato mapa je součástí inventarizace brownfields vytvořené v České republice. Viz takéwww.brownfieldsinfo.cz. Pramen: Ing Arch Bařinka, DHV CR, spol s.r.o

3.2.2 Kdo je skutečný nositel řešení problé-mu?

Lze přirozeně předpokládat, že skutečným no-sitelem problému jsou vlastníci brownfields.Vlastníci brownfields a jejich postoj k znovuužití jejich pozemků se mohou měnit, ale ne-řešené brownfields obtěžují celou společnost.Neřešené brownfields odrazují investory, sni-žují hodnotu okolního majetku a působí další

pokles bezprostředního okolí. To je důvod proč komunity, města a jejich samospráva mají hrát aktivní roli v: • identifikaci brownfields• zmírnění účinků brownfields• v pomoci poradenství a podpoře vlastníků,

kteří se chtějí zabývat svými brownfields• aktivnější podpora znovu užití brownfields• aktivnější činnost k plánování využití a užití

pozemků• veřejná propagace projektů brownfields• ochrana před vznikem nových brownfields

17

Kapitola 3

Jak je uvedeno, problém brownfields zůstávána místních samosprávách a místní samosprá-vy jsou klíčovými zainteresovanými osobami v tomto problému. Ve střední Evropě je čas-to nedostatek kompetence při řešení tohoto problému na lokální úrovni a dokonce velmi dobře informované a odhodlané místní samo-správy mají často zmařeny své snahy na něko-lika frontách: • vlády a legislativci musí formulovat a schvá-

lit nezbytné pozměňovací návrhy platných právních předpisů

• finanční prostředky jsou v rukou soukro-mých finančních institucí a programů stát-ních agentur

• jsou to regiony, které stanoví priority pro strukturální fondy

• majetek je v rukou soukromých vlastníků

Pokud je národní kapacita brownfields nasy-cena, jen ty místní autority s velkou iniciativou a schopností pro kreativní užití velmi omeze-ných nástrojů a zdrojů budou moci efektivně regenerovat své brownfields.

3.2.3 Kdo jsou další hlavní aktéři v revitaliza-ci brownfields? Aktéři/zainteresované osobya zájmové skupiny v novém rozvoji brownfi-elds

V předcházejícím odstavci jsme popsali místní samosprávu jako jednu z klíčových zaintere-sovaných subjektů v revitalizaci brownfieldsna lokální úrovni. Avšak zainteresovaných subjektů k znovu užití a revitalizaci brownfi-elds je mnoho a mohou ovlivnit znovu užití brownfields z několika různých úrovní. Zdejsou ilustrovány některé z možností. Abychom dosáhli funkčního řešení, musí obvykle být ve vzájemné interakci různé zájmové skupiny. Bez osobní iniciativy (soukromé nebo institu-cionální), která podporuje vhodné strategie bývá problém jen nakousnut a ne odpovída-jícím způsobem vyřešen.

Obr. 3.8, 3.9, 3.10 Příklady aktivit zainteresovaných osob, které se udály v průběhu let v továrně Vaňkovka v Brně. Dnes je území přeměněno na obchodní centrum. Foto : Ing arch E Staňková, Vaňkovka NGO

18

Kapitola 3

Tabulka 3: Zainteresované osoby

Zainteresovaní na personální úrovni• vlastníci brownfields• problém řešící konzultanti• nevládní organizace • jednotliví občané• jednotliví úředníci

Zainteresovaní na místní úrovni • vlastníci brownfields• místní investoři• místní samospráva• místní statutární orgány• finanční instituce• techničtí, realitní a právní konzultanti

Zainteresovaní na regionální úrovni • orgány regionální samosprávy• regionální finanční instituce• regionální rozvojové agentury• regionální statutární úřady• regionální investoři• veřejnost regionu

Zainteresovaní na národní úrovni • vláda• parlament• dotčené orgány a instituce• národní regulační úřady• národní finanční instituce• státní investoři

Zainteresovaní na globální úrovni a úrovni EU• Evropská komise a Evropský parlament• Departmenty EU• globální investoři• globální finance• globální vlastníci brownfields

3.2.4 Jak to dělat či nedělat?

Znovu užití a revitalizace brownfields je jakjsme již ukázali komplexní a nesnadný pro-blém. V mnoha zemí pro to existuje řada pří-kladů. V některých zemích je problém řešen masivními národními programy a celostátní nebo regionální podporou investic a vznikem nových institucí. V jiných zemích je však pro-blém řešen vytvořením vhodného právního rámce a regulačního systému, který umožňu-je soukromou iniciativu, vyžaduje soukromou odpovědnost a regulační systém a nápravné akce. Příklady, co dělat a jak to dělat, jsou tu-

díž nesnadno transplantovatelné a existuje mnoho rozdílů nejen mezi národními právní-mi systémy, ale také mezi možnostmi jednot-livých národních institucí, národních cest ke koordinaci těchto problémů a důrazu na roli státu. Zvolit správný model není vždy snad-né, zvláště, když je problém tak široký jako je znovu užití brownfields a jejich revitalizace. Jetaké velmi důležité si uvědomit, že revitaliza-ce brownfields se učí zejména prováděním. Ti,kteří při tom nezbytně čas od času dělají chy-by, se budou z nich také učit. Nyní jsou však k dispozici experimenty zemí, které přistoupi-

19

Kapitola 3

ly k revitalizaci brownfields před více než 30lety. Proto je tedy více než 30 let zkušeností, jak dělat jednu chybu za druhou, a to by moh-lo být jistou prevencí proti tomu, abychom nepadali z jedné jámy do druhé. Místo toho abychom měli poučeně hledat ideální řešení využití a revitalizace brownfields.

Obr. 3.11, 3.12, 3.13, 3.14, 3.15, 3.16 Fotky a ilustrace : pokud není uvedeno jinak Ing. arch E Staňková, Vaňkovka NGO

20

Kapitola 3

3.3 Vývojový diagram – Přehled procesu regenerace brownfields – nutnost integrovanéhoa iterativního přístupu

Tabulka 4: Proces regenerace brownfields

Zdroj: Parsons Brinckerhoff (2004), Česká strategie regenerace brownfields, CSF, PHARE projekt EuropeAid/113183/D/SV/CZ, (Srpen 2004)

Strategie BOX 3.1

Stav Co to znamená v praxi Dopady na veřejný sektor

Rekultivace Obnovení podmínek na staveništi tak, že odpovídají ‘greenfield’

Náklady mohou být vysoké, a jestliže ne-byly uhrazeny developerem, pak je úhrada z veřejných zdrojů je rozhodující.

Bez působení veřejného sektoru (a finan-cování) v tomto stadiu je nepravděpodob-né, že se podaří rekultivace.

Definování cílů projektua příprava

Riziková analýza a ohodnocení stave-niště

Příprava programu prací (Náklady a harmonogram)

Zajištění financování a potřebnýchpovolení

Výběr a schválení dodavatelů

Tyto úkoly musí být provedeny a odsouhla-seny příslušnými orgány předtím než bu-dou zahájeny jakékoliv práce na staveništi.

Budou vyhlášena výběrová řízení pro ur-čení dodavatelů, zvláště když budou užity fondy EU. Je potřebné příslušná opatření, aby se zabránilo problémům.

Je také třeba v tomto stadiu seřídit předpi-sy z oblasti životního prostředí.

Demolice a asanace Demolice a odstranění budov a ji-ných konstrukcí

Odstranění (pokud je to vhodné) podzemních staveb

Likvidace nebezpečných odpadů (azbest atd.)

Toto může být nákladná položka, zvláště když je nutno odstraňovat podzemní stav-by.

Je potřeba komplexně splnit požadavky z oblasti ochrany životního prostředí (az-best, ropné látky).

Dekontaminace Vyčištění (nebo odstranění a uložení) kontaminované zeminy

Vyčištění kontaminovaných podzem-ních vod

Odstranění nebo vyčištění odpadů z předcházejícího užívání

Pro významně kontaminovaná staveniště bude tato operace tvořit hlavní položku nákladů.

Toto období může být poměrně dlouhé (několik let) a může být použito rozfázová-ní.

Je nutné užít nejlepší dostupné technolo-gie a postupy (best practice).

Obnova a terénní úpravy Stabilizace terénu (je-li to nutné)

Terénní úpravy staveniště (zatravně-ní, výsadba stromů atd.

Závisí jak na stavu staveniště, tak na pláno-vaném novém užití.

Jsou to klíčové aktivity pro atraktivnost a prodejnost

21

Kapitola 3

Tabulka 4: Proces regenerace brownfields

Nová výstavba Dokončení transformace nevyuži-tého brownfield na staveniště, kterémůže být plně využíváno.

Nová výstavba může být prováděna ve-řejným sektorem (pro jeho vlastní užití), soukromým sektorem a prostřednictvím přístupu PPP.

Některé veřejné investice (např. infrastruk-tura) mohou být použity dokonce pro pro-jekty soukromého sektoru.

Infrastruktura a služby Přístupové komunikace, komunika-ce na staveniště, parkoviště, veřejné osvětlení atd.

Zásobování vodou, kanalizace, elek-třina, plyn, horkovody

Jiné služby (telekomunikace, IT atd.).

Některé položky mohou být zajišťovány ve fázi obnovy.

Některé náklady mohou být uhrazeny ob-cemi nebo veřejnými službami.

Výstavba objektů Běžné projekty výstavby. Přichází v úvahu v případech, kdy veřejný sektor má zájem užívat budovy nebo při vý-stavbě objektů pro prodej nebo pronájem nebo když není nalezen vhodný investor.

Provoz a údržba Obzvláště, když budou budovy pro-najímány.

Rozhodující jsou místní zastupitelské orgá-ny.

Pokud příjmy z pronájmu jsou nízké v dů-sledku selhání trhu, může být také potřeb-ná veřejná podpora.

Otázky k podpoře dalšího studia, které umožní dosáhnout vyšší úrovně „porozumění”

Q1 Uveďte, co se rozumí pod pojmem brownfields a napište definici brownfields

Q2 Uveďte jaké jsou hlavní zdroje informací o brownfields (knihy, webové stránky, články, konference, kurzy atd.)

Q3 Uveďte, jak jsou brownfields začleněny do místního, regionálního a národního plánování a ekonomického rozvoje

Q4 Uveďte, jak komunity registrují brownfields. Jestliže jsou inventarizovány, uveďte jaká je užívaná obecně definova-ná metodologie sběru dat, kdo tyto inventarizace provádí a kdo je řídí

Q5 Uveďte 3 lokální projekty revitalizace brownfields a uveďte hlavní bariéry těchto projektů v jejich návrhové a rea-lizační fázi, popište roli a činnosti jednotlivých zainteresovaných osob v těchto projektech a připravte 3 případové studie

Q6 Uveďte, co vám není jasné z těchto tří studií

22

Kapitola 3

BOX 1: Brownfields a jejich historický vývoj³

Historický vývoj středoevropských měst a příležitost, kterou představují brownfi-elds

Většina východoevropských a středoevrop-ských měst vzhledem k jejich historickému vývoji a změnám při přechodu do tržní eko-nomiky má mnoho nedostatečně využíva-ných pozemků typu brownfields. Tato územíreprezentují “díry” v urbanistických plánech s významnými ztrátami v ekonomické efek-tivnosti, sociální soudržnosti a kvalitě života. Ve stejném období probíhá výstavba na ze-mědělské půdě místo toho, aby byla umístě-na na regenerovaných brownfields. Města sevylidňují a snižuje se jejich ekonomický výkon a konkurenceschopnost.

Nicméně mnoho městských brownfields můžebýt znovu využíváno. Brownfields nejsou jenhrozbou pro společnost, ale představují také nové příležitosti. Konkurenčně schopně se roz-víjející města a regiony jsou v popředí zájmu všech rozvinutých národů a zárukou toho, že si udrží schopnost dále se rozvíjet.

Dědictví socialismu vytvořilo ve středoevrop-ských městech soubor brownfields (viz obr.3.17). Neexistoval žádný trh s nemovitostmi nebo kapitálový trh, státní společnosti neu-važovaly cenu půdy, když prováděly výstav-bu nebo operativní rozhodnutí. Suroviny a výroba byly regulovány podle plánů a kvót. Nepružnost a špatné odhady o požadavcích a dodávkách vedly k velkým plochám pro skladování surovin a finálních výrobků. Pod-niky neodpovídaly za prostorové a finančnínedostatky takovéto výstavby a jejich areály byly často mnohem větší než obdobné podni-ky v kapitalistických ekonomikách.

Obr. 3.17. Procento pozemků věnovaných současnému nebo minulému průmyslo-vému užití v postsocialistických městech a srovnání s vyspělými ekonomikami

³ Jackson, J. and Garb, Y.(2002–2004):, various brownfields papers ⁴ Kessides (2000)

Středoevropská města (dokonce i ta, která nejsou silně industrializována) mají dvakrát až třikrát větší prostor pro současné a minulé průmyslové užití než jejich západní protějšky. Podíl pozemků věnovaných průmyslovému užití je vysoký a města se pak potýkají s re-strukturalizačními problémy a využitím brown-fields.

Vývoj těchto měst během socialistického plá-nování dal brownfields jiný ráz. Za průmyslo-vými zónami nastal překotný růst sídlišť (často pro dělníky z těchto továren) a tak se stalo, že touto expanzí průmyslové podniky najednou zabíraly hodnotné pozemky v centru. Tyto změny v osídlení změnily jeho hustotu v cen-trech a představují velkou zátěž středoevrop-ských měst (viz níže).

23

Kapitola 3

Tato situace vyžaduje kompetentní strategic-ké plánování a urbanistická řešení. Vyžaduje také aktivní, kreativní, mezioborové organi-zační úsilí a financování, aby takováto zátěžbyla zlikvidována a města se osvobodila z je-jich stagnace. Veřejná správa musí poskytovat široký rozsah koordinovaných vstupů (politika, nástroje, plánování, financování, výcvik), cožje počátek zvýšení atraktivnosti brownfieldsúzemí na trhu. Ale během období horečných společenských a systémových změn urbanisté a úředníci středoevropských zemí nebyli vždy schopni reagovat na potřeby znovuvyužití městských území. Nebyl také zájem veřejnosti se angažovat v těchto problémech.

Schopnost městských samospráv řešit problé-my brownfields byla ochromena jinými práv-ními předpisy z doby socialismu, ve kterých měly pozemky jen malou tržní hodnotu. Do-dnes v některých těchto zemích půda a maje-tek jsou stále zatíženy velmi nízkou daní. Ab-sence těchto daní má několik dampingových účinků na regeneraci brownfields. Vlastníci mají malý zájem nabízet svoje pozemky k re-generaci a upřednostňují jednoduše „sedět“ na svém majetku. Města jsou ochuzována o důležitý zdroj příjmů, který by mohl vyplý-vat z rozvojových projektů. Jestliže majetkové daně jsou určeny přímo místním samosprá-vám, pak daně mohou poskytovat předvída-telný a velice výnosný zdroj, který umožňuje městům půjčky pro účely zcelování pozemků, zlepšování infrastruktury a jiné snahy. Tyto

Obr. 3.18 Hustoty osídlení jako funkce vzdálenosti od městského centra (typická pro středoevropská města⁵)

fondy ve spojení se zlepšeným a pružným plánováním by mohly chátrající města učinit mnohem schopnějšími konkurence.

Se zvyšujícím počtem projektů řešících pro-blémy brownfields vzniká přirozený tlak na vy-tváření pracovních sítí umožňujících výměnu zkušeností právě mezi středoevropskými ze-měmi, které mají velmi podobné právní před-pisy a předpisy týkající se jejich brownfields.

⁵ Brzeski, J.(2001): „Guidelines for Developing Local Land Manage-ment Strategy,“ Krakow Real Estate Research Institute

Obr. 3.19 V blizkosti bydlení a brownfieldu ve Štenberku. Foto D. Sedlák

24

Kapitola 4

4 Brownfields – potřeba politiky,strategie a institucionálního rámce⁶ (autor kapitoly Jirina Bergatt Jackson)

Výukové cíle – „úroveň poznání”

Po přečtení této kapitoly budete schopni si uvědomit následující:o Co zabrání znovuužití brownfields – hlavní

bariéryo Potřeba pro zviditelnění a určení problémů

brownfields– politika brownfields a strate-gie brownfields

o Pracovní vzor řešení brownfields– mezio-borová a mezisektorová spolupráce, potře-ba vedení a koordinace

o Jak překonat chybějící know-how brownfi-elds–vzdělávací nástroje

o Jak získat národní a jiné financování brown-fields – využití NDP a jiných programů

Na rozdíl od jiných urbanistických problémů je otázka brownfields relativně bezkonfliktní,protože řešení není zásadně nebo podstatně k prospěchu některých vlastníků za finančníprostředky jiných. Znovuužití městských po-zemků je více než v jiných případech výhrou s prospěchem pro vlastníky jak v soukromém, tak veřejném sektoru.

Existuje však ještě jeden problém. Potíže jsou v komplexnosti problému a ve vazbách a koordinaci činností vyžadovaných pro řeše-ní (vazby mezi několika disciplinami a velké množství vlastníků); v nedostatku jasně sta-novené odpovědnosti a v získání prospěchu z celkového řešení, jehož vyhodnocení vyža-duje skutečně hluboké porozumění dynamice rozvoje města.

4.1 Hlavní národní bariéry znovuužití brownfields

Bezpočet bariér rozvoje brownfields činí pro-jekty na jejich likvidaci komplikované, dlouho-dobé, finančně náročné a rizikové. To odrazujepotenciální investory, kteří nemohou přijímat rizika, která pro ně využití pozemků na brown-fields představuje. Kromě toho existují abs-traktní problémy (nedostatek poznatků, insti-tucionální odpovědnost a strategie). V tomto množství překážek je znovuužití brownfieldsa nedostatek vhodných nástrojů, které mohou brzdit tržní uplatnění brownfields zcela prag-matickým a konkrétním způsobem. Některé z těchto vlivů se mohou zdát nepředvídatelné a komplikované detaily administrativních pra-videl a procedur. Například mnoho velkých brownfiels je rozdrobeno mezi množství vlast-níků privatizačním procesem a vytvoření sou-vislého území je předpokladem pro velký pro-jekt. Přitom právní nástroje pro tento účel jsou zcela nejisté. Měsíce a roky práce mohou být věnovány jednomu vzdorujícímu vlastníkovi. Více než 30leté odpisy nákladů nademolici a dekontaminaci může udělat z brownfieldsrelativně neatraktivní investici ve srovnání s ji-nými činnosti nebo s výstavbou na zelené lou-ce. Místní plánovací systém je často nepružný a tajemný, vyžaduje důkladné studium a často působí i frustrace, například při změnách úče-lu užívání dřívější průmyslové zóny na vhod-nější komerční nebo bytové využití. Také úrov-ně provedené dekontaminace nemusí vždy neodrážet zamýšlený způsob užití staveniště.

Mnohem vážnější překážka pro regeneraci brownfields je omezená připravenost ve srov-nání s připraveností pozemků na greenfields.Snadnější dostupnost infrastruktury (komu-nikace, kanalizace, elektřina) a ignorování externalit způsobují, že investoři a instituce na všech úrovních podporují rozvoj stavenišť greenfields, zejména těch, která vznikají kolemradiálních dálnic. Brownfields tím dále ztrácíaktivitu a investice a aktivity, které by mohly být jinak umístěny na brownfields se do nich

⁶ Jackson, J. and Garb , Y. ITDP (2003): Facilitating brownfield rede-velopment in Central Europe: overview and proposals

25

Kapitola 4

nedostávají. Opětovné využití brownfields vevětšině středoevropských měst by měly být podporovány roky, ne-li dekády let.

Poslední a důležitá bariéra znovuužití brown-fields je nedostatek technických nástrojůa odborného know-how. Některé z nich jsou zcela jednoduché: jednoduchou metodou pro místní orgány je provést audit a stanovit prio-rity pro brownfields, vytvořit si registr brown-fields území. Nejlépe je jsou li jejich nejzá-važnější parametry také vztažené ke katastru nemovitostí, takže kupující může jednoznač-ně znát stav staveniště a prodávající může zaznamenat druh vyčištění nebo provedené průzkumy. Například postupy dekontaminace by měly umožňovat větší integraci budoucího využití území a návrhy nového využití by měly zpětně reflektovat realitu kontaminace. Tonapříklad umožní podstatné snížení nákladů na dekontaminaci a pomůže to zejména tam, kde se nejedná o ty nejlepší tržní lokace. Kom-plikovanější finanční, právní a administrativnínástroje se vyžadují např. pro podporu PPP. Hlavní bariéry zde obvykle nejsou finanční, alejsou to otázky poznání, koordinace a nadměr-né administrativy a právního rámce, které tak brání vhodnému využití brownfields.

Je nepředstavitelné si myslet, že všechny pře-kážky znovuužití brownfields mohou být od-straněny nebo zmírněny jednotně pro všechna brownfields. Při analyzování výstupů několikaprojektů a z početných seminářů v regionech, které zahrnovaly široké spektrum vlastníků, bylo zjištěno, jak je pro investory významné snížení bariér znovuužití brownfields. Bariérysamy o sobě však nemohou být odstraněny, jestliže:• soukromí investoři nevidí v brownfields in-

vestiční příležitost • bude přežívat nedostatek integrace, vedení

a strategie na státní úrovni • nebude zajištěna vedoucí role města • bude pokračovat neporozumění společ-

nosti

Jako klíčové téma pro odstranění bariér pro znovuužití brownfields je zvyšující nutnost ko-ordinace na národní, regionální a místní úrov-ni. Stanovení měřítek, politiky a administrativ-ních spojení a produktivní užití soukromého kapitálu je pro tento proces podstatné.

Následuje souhrn klíčových bariér znovuužití brownfields

Know-how, koordinace a motivace

Neodpovídající způsob porozumění problé-mu brownfields a jeho finančním a sociálnímdůsledkům na všech úrovních

Nízká úroveň politické odpovědnosti pro zno-vuužití brownfields na všech úrovních

Absence celkové strategie, hlavně na národní úrovni, ale také na nižších úrovních

Neodpovídající kooperace a přenos znalostí mezi disciplínami, institucemi a odbory uvnitř institucí

Neodpovídající know-how potenciálních zá-jemců, včetně soukromých investorů, míst-ních orgánů, regionů a ministerstev

Nástroje a politika• Nedostatek jasně určené politiky a strate-

gie• Nedostatečná transparentnost a vymaha-

telnost práva v některých oblastech pláno-vání, prodeje a užití brownfields

• Nedostatek prostředků k zajištění nebo omezení environmentálních dopadů

• Neadekvátní nástroje pro zcelování pozem-ků

• Nepružné plánovací nástroje• Nedostatečné fiskální nástroje a stimuly• Příliš uniformní a nepostačujícícm způso-

bem definované předpisy pro dekontami-naci

• Neexistence unifikovaného přístupu k in-ventatizaci brownfields a jejich kritickýchparametrů

• Nedostatek analytických nástrojů a zásad

26

Kapitola 4

pro stanovení priorit investic• Nedostatek srovnávání technických a ji-

ných nákladů a postupů s mezinárodními dobrými zkušenostmi

Širší podmínky trhu

Dokonce s odpovídajícími znalostmi, koordi-nací, technickými nástroji a politikou je obno-va obtížná v následujících situacích:• Neexistuje expandující turbulentní trh• Nejsou li připraveny finance místního ve-

řejného sektoru (pro druhořadě a těžce po-škozená staveniště a z privátního sektoru nebo EU fondů pro relativně dobře umístě-ná staveniště)

• Neexistuje li omezení na okamžitou do-stupnost stavenišť na zelené louce. (Tato dostupnost představuje skrytou podpo-ru greenfields, rozšiřování infrastrukturya v dlouhodobém měřítku podporu pro ne-efektivní prostorové skladby. Toto by moh-lo být vyjádřeno jako “odstranění podpory greenfields”)

4.2 Potřeba národní politiky pro brown-fields

Absence jasné národní politiky, která by ak-tivně podporovala rozvoj a regenerac měst a obcí (včetně ale ne exklusivně i brownfields)dopadá na místní úroveň a způsobuje nízkou místní angažovanost a koordinaci. Bez takové politiky bude obtížné podnítit nezbytnou po-litickou vůli k provedení požadovaných změn v celém rozsahu institucí a sfér. Tato politika nemusí být dlouhá a nebo komplikovaná. Co však potřebuje vyjádřit vládní záměry a pod-poru. Je také potřebné mít zpětnou vazbu a monitoring, abychom se mohli ujistit, čeho jsme dosáhli.

Jako příklad zde můžeme uvést anglickou vládní politiku podporující rozvoj na brownfields, kte-rou zavedl Tony Blaire, když se stal ministerským předsedou. Jeho politika jasně stanovila, že 60 % nových domů bude postaveno na půdě brownfields⁷. Po více než 10 letech byla tato po-

litika nejen dodržena, ale dokonce překročena. S politikou spojená realizační opatření získala silnou veřejnou podporu a posílila záměr růz-ných institucí na různých vládních úrovních pro obnovu brownfields. Vznikly tak nové pracovnímetody a byly vytvořeny nové nástroje, což způ-sobilo masivní zvýšení vědomostí o problému brownfields a podstatně to zvýšilo možnosti je-jich opětovného využití.

4.3 Potřeba národní, regionální a místní strategie

Komu by měly být tisíce brownfields určeny?Podle čeho by měly být stanoveny priority je-jich využití? Odkud by měly přijít finance? Čímje řízeno toto úsilí? Kdo by měl být odpovědný za národní politiku a koordinaci na mezivlád-ní a mezioborové bázi. Bez jasně stanovených nositelů tohoto problému a jasné strategie bude nesnadné donutit politickou moc k akci.

Tudíž strategii lze považovat za zásadní. Ná-rodní strategie by měla poskytnout kohezivní rámec, pomocí kterého může vláda omezit ši-roký okruh problémů, které brání v regeneraci a opětovném rozvoji brownfields.

To by mělo poskytnout rámec, na jehož zákla-dě jsou rozvíjeny regionální strategie, které jsou kompatibilní a doplňkové k národní stra-tegii. To pomáhá středně a dlouhodobě uspo-kojovat potřeby průmyslu, obchodu a veřejné-ho a soukromého sektoru v každém regionu.

Zapojením všech relevantních vlastníků a zpří-stupněním všech informací se může vytvořit komplexní strategie, která lépe odráží specific-

⁷ Tato politika byla zpočátku kritizována jako úplný nesmysl. Jižní hrabství prohlásila, že nemají takové množství brownfieldsa severní hrabství, že jich mají tolik, že by je trh nemohl vstřebat. Od té doby jih vytvořil dostatečné množství stavenišť na brownfi-elds a sever víceméně zakázal novou výstavbu na zelené louce, což pomohlo využití brownfields.

27

Kapitola 4

ké potřeby vlastníků v regionu. To také způso-bí, že jak regionální, tak místní vlastníci budou považovat tuto strategii za svoji. Taková stra-tegie je pak spojena s ekonomickým rozvojem a se sociální a environmentální strategií regio-nu. Může být také například stanoven příspě-vek brownfields k naplnění kvantifikovanýchobjektivních potřeb. To zahrnuje specifické cílena množství půdy na brownfields, které musíbýt regenerováno ročně pro rozdílná užití (tj. průmysl, bydlení, rekreaci a volný čas, veřejná prostranství atd.).

Jednotlivé regionální strategie regenerace brownfields by měly zahrnovat řadu rozdíl-ných programů, každý s jeho specifickýmirysy. Existuje mnoho možností, které by měly odrážet skutečnou situaci v brownfields regio-nu a stanovit vybrané regionální priority.• Některé programy musí být navrženy tak,

aby zajistily požadavky na pozemky užíva-né pro průmyslové a komerční účely a tak přispěly k ekonomickému rozvoji a vytvá-ření pracovních příležitostí.

• Jiné programy mohou zmírňovat problé-my brownfields v nekomerčních lokalitách.Programem zde bude demolice, dekonta-minace, terénní úpravy a zajištění služeb.

• Další programy mohou být navrženy napří-klad pro specifické cíle, jako je podpora tu-rismu nebo zvýšení volnočasových aktivit.

• Jiné programy mohou být zaměřeny na podporu přípravy projektů na brownfields

4.4 Potřeba pro mezioborové, mezivládní a meziprofesní spolupráce

Efektivní znovuužití a revitalizace brownfieldsje rozsáhlá meziprofesní, mezivládní a mezi-oborová záležitost, která vyžaduje důraznou a široce akceptovanou politiku. Bez dostateč-né úrovně spolupráce na všech stupních bude úsilí promarněno, pokrok bude brzděn a pení-ze budou vyhozeny z okna.

Řešení problému brownfields nezáleží jen nakvalitní horizontální spolupráci všech vlast-níků, ale také na vertikální spolupráci mezi národními, regionálními a místními úřady, re-gulačními orgány a na spolupráci a vtažení do procesu soukromých a jiných vlastníků, kteří mají své částečné zkušenosti a znalosti speci-fických národních bariér, které brání zvýšeníúrovně revitalizace brownfields. Všechny tytostrany musí být aktivní a účastnit se efektivní-ho řešení.

Naneštěstí, je v zemích střední Evropy nízká historická zkušenost s meziinstitucionální, mezivládní a mezidisciplinární spoluprací. To činí komplexní a efektivní řešení velmi obtíž-ným. Navíc naše profesní vzdělání obvykle neposkytuje dostatečnou pomoc při řešení mezioborových problémů, ke sladění aktivit různých partnerů.

Problém brownfields pak pokračuje v “sezenína mnoha židlích” a často “mezi nimi”. Každá z těchto židlí představuje rozdílný útvar nebo rozdílná hlediska dotčených stran. Takové “židle” obvykle mají pevný a velmi vysoký technický standard, který zahrnuje individu-ální úroveň odpovědnosti a v určitém časo-vém úseku se zabývá jen dílčím problémem brownfields. Obvykle a hlavně vlivem nepří-tomnosti vhodného koordinátora, pak nejsou schopny vnímat celkový obraz. Toto zabraňuje prospěchu z synergie různých expertíz, které by měly vytvořit všezahrnující a efektivní řeše-ní brownfields.

28

Kapitola 4

Potřeba vedení a koordinace

K dosažení efektivního znovu-užití brownfields je potřebnézainteresovat různá oddělení a vlastníky a dosáhnout tak stra-tegických nebo politických cílů. Aby toho však mohlo být dosaže-no musí být problém brownfields zdůvodněna prezentován stravitelně pro národní (místní, regionální) orgány. To může být obtížné re-alizovat, zvláště když se vyskytuje výše zmí-něný fragmentovaný a buňkový přístup a je nedostatek údajů, které by dostatečně, jasně a koherentně popisovaly daný problém. Jen v případě, když si plně uvědomíme negativ-ní dopad brownfields na národní, regionálnínebo místní konkurenceschopnost, tak bude nalezen vhodný způsob řešení. Takové řeše-ní však vyžaduje, aby znovuužití brownfieldsa revitalizace byly zařazeny jako priorita ná-rodní (lokální, regionální). To také vyžaduje přímou odpovědnost člena takového orgá-nu (obvykle místopředsedy vlády, náměstka hejtmana a místostarosty). ´

Vedle politické role je pak nezbytná také role koordinační. Koordinátora však potřebujeme vybavit určitými kompetencemi a malými po-čátečními finančními prostředky “priming”.⁸ Jen tak může taková role fungovat..

Lobování, motivování, komunikace, vzdělává-ní, příprava strategických dokumentů a postu-pů je podkladem pro splnění cílů a hlavním úkolem pro takovou schválenou osobu.

4.5 Potřeba vzdělávacích nástrojů

Z početných analýz, které byly provedeny v centrální Evropě je zřejmé, že největší bari-érou znovuužití brownfields nejsou, jak je ob-vykle předpokládáno, peníze, ale nedostatek

know-how vlastníků, specifické vysvětlovánía vzdělávání, které jim umožní, aby jednali užitečně a efektivně při formulování vhodné politiky, strategie a vytváření nástrojů a pro-gramů, které by jim umožnily využití brownfi-elds v jejich zemi. Takové vzdělávání a transfer know-how jsou obvykle doporučovány k ho-rizontální a vertikální aplikaci prostřednictvím vlastníků z veřejného nebo soukromého sek-toru.

Je také důležité, že vzdělávání je obvykle mnohem levnější než jakýkoliv jiný přenos know-how a že vzdělávání může mít širší vliv. Speciální vzdělávací balíčky mohou skutečně vytvářet jisté know-how, které má být přene-seno. Know-how je obvykle přinášeno (míst-ními nebo zahraničními konzultanty) nebo získáno při provádění skutečných činnos-tí. Avšak vykonávání věcí bez dostatečného know-how může být zdrojem chyb, které mo-hou být mnohem dražší než samotné zakou-pení takového know-how.

Součástí transferu vzdělávání a know-how z oblasti brownfields je také projekt LEPOBs jeho vzdělávací.produkty. Projekt LEPOB podporuje holisticé vzdělávání určené pro ce-loživotní vzdělávání autorizovaných inženýrů se vztahem k této oblasti. Vzdělávací produkty mohou být také snadno upraveny pro použití pro jiné typy dotčených stran.

4.6 Potřeba pro vyjádření problému v ná-rodním rozvojovém Programu a nových operačních programech EU (OP)

Jak již bylo vysvětleno, revitalizace brown-fields je nákladná záležitost, která vyžadujevelmi účelné užití počátečních veřejné inter-vence a případně i veřejných financí a taképřípravu právního rámce podorujícího znovu-užití brownfields. Některé z těchto prostředkůtaké mohou přijít z kohezních a strukturálních

⁸ Počáteční finanční prostředky (priming finance means) je v an-gličtině rybářský termín pro malou návnadu (veřejné finance) prochycení velké ryby (soukromé finance)

29

Kapitola 4

fondů EU, pokud obnova brownfields splňujeněkteré priority těchto fondů. Když je nápra-va brownfields dobře zařazena do národníchstrukturálních priorit, pak příspěvek z národ-ních zdrojů a další financování budou bezpeč-nější. Je to proto, že prospěch z financováníEU pro brownfields posiluje národní financo-vání a nemůže být tak snadno vystaven krá-cení rozpočtu. V České republice se pro řešení brownfields strukturální fondy využívají. Jakvšak ukazují první zkušenosti, není snadné uží-vat zvláště kohezní fond efektivně, hlavně pro časově náročnou přípravu projektů a také pro nedostupnost podstatných projektů (zvláště pro brownfields s odstraňováním ekologickézátěže – velké veřejné instituce a orgány, které by mohly předkládat velké projekty společně tyto projekty doposud nepředkládají). Užití ta-kového financování efektivně proto vyžadujedlouhodobé předchozí plánování a přípravu a také komunikací s vlastníky, o jejich plánech a zajištění jejich odezvy.

V menších projektech je snadnější (a existu-jí příklady) konverze brownfields pro veřej-né a nebo komerční účely pomocí programu SRPOP a v OP průmysl. Zkušenosti ukazují, že později formulované programy řeší problém obnovy brownfields lépe. To může být řečenoo dokumentech strukturálních fondů pro Pra-hu, kde obnova brownfields je definována vel-mi dobře a pružné. Užití strukturálních fondů pro obnovu brownfields však také vyžadujepodstatné veřejné financování situace (národ-ně, regionálně a místně), jak již bylo diskuto-váno v předcházející kapitole.

Je si ale nutné uvědomit, že situaci našich brownfields v převážné většině případů bu-dou řešit čistě soukromé prostředky v rámci obvyklých tržních relací. Čím nižší budou ba-riery rozvoje na brownfiedls, tím vyšší budevstup soukromých investorů do jejich řešení. OP SF by se proto měly zaměřovat zejména na snižování rozvojových barier brownfields prosoukromé invatory a měly trvat na co největší spoluúčasti soukromých prostředků na řešení brownfields.

Otázky k usnadnění dalšího studia, které vám umožní dosáhnout úrovně “porozu-mění”

Q1 Uveďte hlavní bariéry znovuužití brownfi-elds ve vaší zemi, porovnejte je a prodisku-tujte s kolegy

Q2 Máte národní(regionální politiku pro brownfields ve vaší zemi- jestliže ano, tak diskutuje s kolegy , zda je vhodná- jestliže ne, popište co by měla tato politi-ka stanovit

Q3 Máte národní (regionální) strategii pro brownfields ve vaší zemi?- jestliže ano, tak diskutujte s kolegy, zda je vhodná- jestliže ne, uveďte, jak by měla být vytvo-řena a jaké by měly být její hlavní cíle

Q4 Uveďte, které národní instituce se zabývají problematikou brownfields ve vaší zemia jaká část právního systému představuje bariéry pro znovuužití brownfields

Q5 Uveďte, které regionální instituce se zabý-vají aspekty brownfields ve vaši zemi.

Q6 Diskutujte s jinými, jak si společnost ve vaší zemi uvědomuje problematiku brownfi-elds

Q7 Uveďte jako nástroje pomáhají společnosti pro znovuužití brownfields a jaké nástrojebudou používány v budoucnosti

Q8 Diskutujte s jinými a uveďte, zda odborní-ci ve Vaší zemi jsou vhodným způsobem připravováni dostatečně pro horizontální spolupráci a týmovou práci

Q9 Diskutujte s jinými a uveďte, jak problém brownfields je promítnut do NDP a jinýchprogramů, které zpřístupňují financování

30

Kapitola 4

Tabulka 5: Příklady registrů a jejich užití

Typ registru Obsah registru Způsob záznamu Správce registru

Územní plán a plánovací dokumentace

Definuje způsob užitípozemků a rozvojový potenciál, dostupný pro veřejnost

Většinou ve formě výkresů, doprovázených psanými dokumenty s právně připojenými nebo nepři-pojenými částmi.

Odbor územního plánová-ní a stavebního řádu

Registr chráněných území Tento registr obsahuje růz-né aspekty ochrany území (např. biotopy, národní parky, rezervace, městské památkové zóny, atd.)

Většinou ve formě odděle-né zobrazených dokumen-tů a datových záznamů, které mohou být využí-vány ve spojení s jinými registry.

Sektorové národní nebo regionální instituce nebo jednotlivé regionální nebo místní útvary, většinou ale ne výlučně z oblasti životního prostředí

Registr brownfields Počet a typ brownfields nanárodní, regionální, místní úrovni

V databankách a ve for-mátu (GIS)

Útvary pro ekonomický rozvoj, strategii

Registr volných pozemků Zobrazuje úroveň aktivit trhu s pozemky

Obvykle v počtech nebo plochách volných pozem-ků nebo ve formátu (GIS)

Realitní kanceláře a/nebo odbory plánování

Registr nedostatečně vyu-žívaných pozemků

Zobrazuje nedostatečnou úroveň ekonomických aktivit

Srovnávání je obtížné, je nezbytné vést pravidelné záznamy a sledovat trendy

Ekonomický rozvoj, pláno-vání, realitní kanceláře

Registr pozemků s očeká-vaným nebo prokázaným environmentálním poško-zením

Zobrazuje rozsah národ-ních, regionálních a míst-ních problémů kontamino-vaných pozemků

Rozsáhlé databáze, které mohou mít vazbu na GIS, ale mohou být také ob-saženy v registru katastru nemovitostí

Odbory environmentál-ních rizik, národní, regi-onální a místní odbory životního prostředí, regulační orgány nebo katastrální úřady

Registr sanovaných po-zemků 1

Zobrazuje sanované po-zemky a udává standardy a historii pozemku

Rozsáhlé databáze, které mohou mít vazbu na GIS, ale mohou být také ob-saženy v registru katastru nemovitostí

Odbory environmen-tálních rizik , národní, regionální a místní odbory životního prostředí, regu-lační orgány nebo katast-rální úřady

Registr činností na sanova-ných pozemcích

Zobrazuje co se provádělo na staveništi s kontamino-vanými materiály. Poskytu-je detailní obraz.

Podrobný psaný popis nebo grafické – nejlépe3D zobrazení, které může být také součástí registru nemovitostí.

Útvary plánování, regulač-ní orgány nebo katastrální úřady

BOX 2: Příklad “vizualizace” brownfields v re-gistru katastrálního úřadu a jiná řešení

Jak již bylo vysvětleno, analýza a inventarizace brownfields pomáhá městům a regionům po-soudit velikost a typ jejich brownfields problé-mů. Registry zviditelňují jisté aspekty brown-fields a mohou také pomoci investorům získat

informace. Musíme si ale uvědomit, že jed-notlivé brownfield se může současně objevitv několika takových registrech, přičemž každý registr vypovídá o specifických aspektech. Re-gistry také často popisují hlavní bariéry využití brownfields.

31

Kapitola 4

Tabulka 5: Příklady registrů a jejich užití

Registr sanovaných pozemků s prováděným dalším monitoringem

Zobrazuje potřebu pro dlouhodobé monitorování některých vyčištěných pozemků

Podrobný psaný popis nebo grafy, které mohou být také součástí registru nemovitostí.

Útvary plánování, regulač-ní orgány nebo katastrální úřady

Registr environmentálních zátěží

Zobrazuje problém a určuje (obvykle viníka znečištění) zabezpečení financování nebo garanceodpovědnost za odstraně-ní ekologické zátěže

Detailní popis smluvních záruk, zabezpečení finan-cování, pojištění a právní smlouvy, které také mo-hou být obsaženy v regist-ru katastru nemovitosti

Pojišťovny, registry smluv a registry katastrálních úřadů

Registr katastrálního úřadu Zobrazuje hlavně název a omezení váznoucí na pozemku; může však také obsahovat položky z výše uvedených registrů.

Katastrální úřad Katastrální úřad

Tyto registry nejsou ve všech zemích přístup-né veřejnosti a údaje často nejsou shromaž-ďovány celostátně. Shromažďovaná data ne-mají také vždy národně odsouhlasený formát. Ve středoevropském prostoru jsou nejvíce využívány registr pozemků a nemovitosti na katastrálních úřadech a územně plánovací do-kumenty. V České republice, Polsku, Slovensku a Velké Británii však nejsou užívány katastrální registry k zaznamenávání informací o brown-fields (ekologické poškození atd.). V Německu,Holandsku, Maďarsku dostupné národní ka-tastrální registry vlastnictví ze zákona konta-minace, sanační amonitorujícíc opatření vzta-hující se k pozemkům registrují (včetně všech možných poškození, nápravných opatření a také zajištění odpovědnosti vztažené k tako-výmto pozemkům).

BOX 3: Studie o počtu brownfields v České re-publice

Tento příklad nejprve ilustruje, co je třeba v oblasti brownfields vykonat a dále ukazujemožné směry nápravy. Do září 2004 nebyly v České republice k dispozici souhrnné údaje ani vzorky dat, které by pomohly identifiko-vat problém brownfields na regionální nebonárodní úrovni. Jen některá města ČR měla

k dispozici indikátory a údaje vypracované americkou NGO ITDP. Další údaje byly získány z projektu “National Brownfield RegenerationStrategy for the Czech Republic” financovanouze zdrojů PHARE 2001. Údaje jsou uvedeny v tab. 7. Ze zprávy lze vyvozovat, že v druhém nejvíce průmyslovém Ústeckém kraji: • se předpoklad o povaze problému podstat-

ně lišil od skutečného stavu, • 0,46% plochy kraje jsou brownfields,• 43% všech brownfields bylo užito pro byd-

lení,• jen 15% ploch brownfieldss byly průmyslo-

vé (nebo quasiindustriální) povahy, • více než 45% brownfields bylo menší veli-

kosti než 1 hektar,• 27% stavenišť (a 26% plochy) mělo země-

dělskou povahu, • pouze 63 (méně než 10% v počtu, ale 20%

velikostí) brownfields v kraji mělo provede-no průzkum strategického potenciálu pro nové užití,

• důležitost srovnání shromážděných údajů se strategickými požadavky je zřejmá.

Na základě dat získaných v tomto podrobně prozkoumaném regionu mohla být provede-na predikce celkové situace v ČR.

32

Kapitola 4

Zpráva předpokládá, že ČR může mít mezi 8500 až 11700 brownfields s celkovou plo-chou 270 až 380 km². Jiné odhady uvádějí jak optimističtější, tak pesimističtější údaje o po-čtu mezi 6500 až 12500 brownfields s plochoumezi 250 a 400 km2 (od 0.34% do 0.54% cel-kové plochy státu). Viz tabulka 6. Plné znění zprávy v angličtině a češtině lze nalézt na ad-

Tabulka 6: Minimální a maximální hodnoty pro kraje České republiky⁹

Počet brownfields Plocha brownfields (km²)

Kraj Minimum (No) Maximum (No) Minimum (km²) Maximum (km²)

Ústecký 758 758 24.77 24.77

Hl. m. Praha 633 1107 20.61 36.04

Středočeský 1069 1512 34.83 49.24

Jihočeský 436 748 14.19 24.35

Plzeňský 479 754 15.61 24.55

Karlovarský 174 421 5.68 13.72

Liberecký 396 653 12.91 21.26

Královéhradecký 366 752 11.92 24.50

Pardubický 523 663 17.03 21.60

Vysočina 383 633 12.49 20.63

Jihomoravský 575 1320 18.73 42.00

Tabulka 7: Brownfields v Ústeckém kraji podle kategorie a celkové plochy¹⁰

Počet brownfields

Category (Type) Size (Hectares)

1a 1b 2a 2b 3a 3b 4a 4b 5 CelkemCelková plocha (ha)

≤ 1 [ha] 5 317 13 12 1 61 409 204

1–5 [ha] 160 10 1 35 3 46 255 682

5–10 [ha] 40 11 1 3 55 416

10–50 [ha] 13 2 1 13 1 5 35 810

50–100 [ha] 1 2 3 215

100–200 [ha] 1 1 150

200–500 [ha] 0 0

>500 [ha] 0 0

Celkový počet 5 531 0 25 2 73 4 3 115 758 2477

Celková plocha [ha] 4 1205 0 115 33 637 175 11 297 2477

⁹ Parsons Brinckerhoff (2004): Czech Brownfield Regeneration Strategy, CSF, PHARE project EuropeAid/113183/D/SV/CZ,Strategy, table 6.3 and 6.5

¹⁰ Parsons Brinckerhoff (2004), Czech Brownfield Regeneration Strategy, CSF, PHARE project EuropeAid/113183/D/SV/CZ, table 6.3 and 6.5

rese http://www.regenerace.org. Tato zpráva také uvádí jak relativně jednoduše lze prosa-zovat myšlenky regionálních a národních pro-blémů brownfields. Zpráva zdůrazňuje důleži-tost regionálních rozdílů a potřebu zpracování regionálních analýz k nimž jsou pak stanoveny specifické priority.

33

Kapitola 4

Tabulka 8: Členění brownfields podle velikosti a původního užití

Počet brownfields

Velikost [ha] Původní užití

≤ 1 1–5 5–10 10–50 50–100 100-200 200-500 >500 CelkemCelková plocha (ha)

Průmysl 12 27 9 11 1 60 498

Skládky odpadu 1 4 1 2 1 1 10 261

Petrochemie, ener-getika

1 2 1 3 7 87

Armáda 1 4 2 6 1 14 272

Zemědělství 51 120 29 5 205 658

Železnice 7 5 12 15

Lehký průmysl 9 22 9 2 42 196

Školství 7 5 1 1 14 155

Rezidenční 259 20 279 38

Jiné 61 46 3 5 115 297

Celkový počet 409 255 55 35 3 1 0 0 758 2477

Co můžeme získat využitím brownfields?

Opomíjení brownfields zvětšuje probléma prodražuje znovuvyužití.

Uveďme v krátkosti co ztrácíme nevyužíváním území brownfields:• Každý hektar představuje možnost vytvo-

ření 50 pracovních míst.• Každý hektar umožňuje umístění 30–45 by-

tových jednotek.• Dobře fungující urbanizované území před-

stavuje významný daňový výnos.• Vytvoření parku představuje nejen zlepše-

ní životního prostředí, ale přináší obvykle i zvýšení tržní hodnoty sousedních nemo-vitostí.

• Zalesněné území zlepšuje vzhled krajiny a přímo ovlivňuje životní prostředí.

• Nové rozčlenění území do parcel otvírá nové možnosti využití pozemků a umožňu-je zlepšení jejich infrastruktury.

Opětovné využití brownfields přináší vítězstvína všech frontách:• Národní, regionální i místní konkurence-

schopnosti

• Ekonomickém využitím půdy ve společnosti • Atraktivnosti pro potencionální investory• Možnosti zaměstnání• Technických a kulturních standardech spo-

lečnosti• Environmentálních standardech společ-

nosti• Zdravotních hlediscích• Udržitelného rozvoje společnosti

Co se může stát, jestliže nebudeme konat nic?

Nebudeme-li podporovat znovuvyužití brown-fields, bude rozvoj pokračovat na zelené louce. Následkem toho bude vznik dalších brownfi-elds a exitující urbanizované území bude ztrá-cet své investiční aktivity a svoji atraktivnost a spirálový efekt bude brzdit další rozvoj úze-mí. Nevyužívaná území brownfields nebudougenerovat daňové příjmy, bude vzrůstat ne-zaměstnanost a nebude generován spotřební daň a daň s přidané hodnoty¹¹.

¹¹ V České republice jsou náklady na jednu nezaměstnanou osobu zhruba 1000 Euro za měsíc.

34

Kapitola 5

To také způsobí, že stávající infrastruktura na brownfields nebude využívána a investice doní budou ztraceny.

To sníží celkovou konkurenceschopnost nejen jednotlivých komunit, ale ohrozí služby a vý-robu v celé oblasti.

V národním měřítku to způsobí, že investoři nebudou do těchto deprimovaných oblastí chtět investovat a nezaměstnanost a úpadek tak bude dále vzrůstat.

5 Plánování revitalizace brownfields– územní podmínky (autoři kapitoly Doc. PhDr. Dagmar Petríková, Ph.D., Prof. Ing. arch. Maros Finka, Ph.D.)

5.1 Nalezení potenciálu pro rozvoj brown-fields

Rozvoj urbanizovaného území představuje mnoho problémů. Harmonizace zájmů v ob-lasti funkčního využití území rozdílnými sub-jekty rozvoje a splnění funkčních požadavků na prostorovou kvalitu jsou určeny širokou škálou subjektivních a objektivních faktorů a cílů. Jednu z nejdůležitějších rolí hrají ome-zené zdroje a efektivnost jejich využívání.

Omezení využití zelených území a nové využití území brownfields patří k prioritám, zejménav těch případech, kdy mají vhodnou, již existu-jící infrastrukturu a přispívají ke snížení nekon-trolovaného rozrůstání města, k udržitelnosti rozvoje města a zachování kvality života. Od-povědnost za dosažení udržitelného, požado-vaného a konkurenceschopného městského prostředí je nedůležitější z hlediska zvýšené odpovědnosti městských úřadů.

Rozvoj města je „hrou“ mnoha „hráčů“, ale čin-nost nebo nečinnost městských úřadů doká-že dostatečně ovlivnit směřování rozvoje, ve kterém hraje důležitou úlohu znovužívání, nedostatečné využití nebo degradace brown-fields a/anebo využití greenfields pro novouvýstavbu. Z toho důvodu potřebujeme speci-fický strategický přístup k regeneraci brown-fields jako součásti komplexních rozvojovýchstrategií města. Strategie na místní úrovni jsou zvlášť důležité, ale v mnoha případech rozsah problémů spojených s regenerací brownfi-elds přesahuje kapacitu městských úřadů, a to i v případě velkých měst. Navíc se zdá, že úpa-dek městských území různé velikosti se stává

35

Kapitola 5

známým průvodním znakem procesu trans-formace průmyslové společnosti na postprů-myslovou společnost na konci 20. a začátku 21. století. Specifický přístup k regeneracibrownfields na národní a mezinárodní úrovnimusí být integrální součástí komplexní pro-storověplánovací politiky na národní a regio-nálních úrovních.

Součástí strategie rozvoje na všech výše uve-dených úrovních je posouzení rozvojového potenciálu brownfields, protože v řadě přípa-dů jsou lokalizační rozhodnutí ovlivněna stát-ní politikou a často i vyšší politikou. Typickým příkladem jsou státní dotace na zřízení prů-myslových nebo technologických parků na zelených plochách, přičemž současně má vět-šina měst a obcí problémy s nevyužitými nebo zanedbanými územími starých průmyslových oblastí, které mají dobrou dopravní dostup-nost, vyhovující technickou infrastrukturou v rámci struktury města. Vytváří se tím důležitý rozvojový potenciál dostupných brownfields,navzdory často existující staré environemen-tální zátěži. Výhody lokalizace nových aktivit, jako potenciálu pro regeneraci brownfields jepotřeba posoudit nejen z hlediska mikroeko-nomických účinků pro potenciální investory, ale i z hlediska environmentálních, sociálních a ekonomických dimenzí udržitelného rozvo-je z hlediska místních, regionálních, národních a mezinárodních úrovní.

Při analyzování rozvojového potenciálu brownfields musí být brány v úvahu následu-jící aspekty:• vnitřní charakteristiky území• podrobná funkční charakteristika (součas-

né a minulé územně – plánovací údaje)• charakteristiky zastavovaného území• charakteristiky sociálního a socio-kulturní-

ho prostředí (včetně kulturních přínosů)• charakteristiky přírodního prostředí (včet-

ně znečištění ovzduší a půdy)• charakteristiky právního prostředí (včetně

územně plánovacích regulativů)• charakteristiky ekonomiky daného území• velikost daného území• vlastnické podmínky• umístění území ve funkční a fyzické struk-

tuře města• úloha území v organismu města• existující rozvojové strategie, plány a pro-

gramy regenerace brownfields a relevantnísubjekty

• vnější podmínky rozvoje

Základem pro analýzu rozvojového potenciá-lu brownfields a pro tvorbu strategie rozvojejejich regenerace jsou podrobné informace. Například, dobře fungující katastr je podstat-ný pro hledání rozvoje brownfields. Agentu-ry pro životní prostředí si vytvářejí databáze známých a potenciálních kontaminací, situací ve znečištění ovzduší a důležitých hodnot pří-rodního prostředí. Zvláště systémy informací o životním prostředí, které spojují celý rozsah relevantních informací, se vytvářely v mnoha zemích a byly založeny na interakci s údaji GIS, jako např. územně-plánovací kategorie a re-gulativy urbanistického plánování a územní rozhodnutí. Kromě sběru relevantních úda-jů o brownfields je rovněž důležitý správnývýklad těchto údajů ve vztahu k potenciálu brownfields.

Příklad Ostravy, Česká republika – systema-tický přístup k inventarizaci brownfields

Ostrava začala vytvářet inventarizaci brownfields na úrovni města v roce 1999.Inventarizace se skládá z digitální mapy a z textových popisů. V databázi inventa-rizace se nachází asi 100 brownfields. In-ventarizace obsahuje všechna místa, která byla postižena průmyslem (včetně důlních odkališť, kalových jam aj.). Nemovitosti v in-ventarizaci zahrnují asi 15 %) zastavěného území města. Inventarizace také obsahuje informace, které by mohly být zajímavé pro budoucí investory/developery. Jedním z cílů

36

Kapitola 5

inventarizace je umožnit městu, aby vybralo nejvhodnější místa z databáze a připravilo speciální nabídku pro investory. Předchá-zející činnosti na těchto pozemcích byly ze-jména výroba oceli, chemický průmysl, hor-nictví. Poškození životního prostředí se týká zejména půdy a spodní vody a vyskytují se tam všechny úrovně kontaminace (nízká, střední, vysoká/nebezpečná), v závislosti na předcházejícím typu činnosti. Mnoho z těch-to pozemků se nachází v blízkosti centra města, vzhledem k historii jeho rozvoje. Měs-to Ostrava poskytuje finanční podporu pro-jektům regenerace z rozpočtu města a tyto finanční prostředky se zatím využily na prů-zkumy, plány rozvoje, výkup území, technic-kou infrastrukturu a jiné.

5.2 Posouzení problematiky volného nebo nevyužitého území v územně-plánovací dokumentaci

Navzdory skutečnosti, že strategie regenerace brownfields musí být integrované do rozvojo-vé politiky, na což bylo již poukázáno v před-cházejícím textu, je problematika brownfieldsprimárně spojena s urbanistickým plánová-ním a rozvojovými strategiemi, za které jsou odpovědny města a obce. Národní politiky se soustřeďují na identifikaci brownfields a napotřebu vnějších intervencí na jejich regene-raci. Každá strategie regenerace brownfieldsvyžaduje i místní prvek na prozkoumání šir-ších dopadů regenerace na okolí.

Suverenita územního plánování tvoří součást teritoriální suverenity, která je respektovaná ve všech evropských demokraciích a míst-ní státní správa a samospráva hrají klíčovou úlohu v managementu regenerace brownfi-elds, jako integrální součásti procesů územ-ního plánování. V rámci územně-plánovacích procesů jsou stanoveny regulativy funkčního uspořádání ve městech a obcích, které se tý-kají funkční a fyzické struktury, rozvojových

strategií, limitů, schémat a vzorů uspořádání. V tomto směru je územně-plánovací doku-mentace důležitým, ale ne jediným nástrojem aktivní politiky regenerace. Do popředí zde vy-stupuje potřeba holistického přístupu k rege-neraci brownfields, integrující environmentál-ní, sociální a ekonomické dimenze a procesní charakter opětovné integrace brownfields dofunkční urbanistické struktury.

Města a obce mohou sehrát aktivní úlohu při podpoře regenerace brownfields tím, žezabezpečí komplexní rámec, ve kterém bu-dou integrovány sektorové politiky (fiskální– subvence, příplatky, daně, evironmentální – limity, poplatky, směrnice, příkazy, sociální – dávky, veřejné služby, zdroje – suroviny, fi-nanční, infrastrukturální, lidské kapacity). Ko-ordinace sektorových politik, alokace zdrojů, koordinace využívání zdrojů v čase a prostoru je ústřední úlohou plánování prostorového rozvoje a zejména územního plánování.

V souvislosti s porozuměním omezeným mož-nostem zajištění udržitelnosti rozvoje lidstva vzrostla úloha prostoru/území, jako jednoho ze zdrojů, které jsou limitované. Zelené plo-chy, které se nacházejí mimo zastavěné území města a obce a často i uvnitř městské struktu-ry se už nedefinují jako prázdná nebo nevyu-žitá území, protože právě ony hrají důležitou úlohu při ekologické a psychologické kvali-tě městského prostředí a městského života. Strategie udržitelného rozvoje svou orientací na intenzifikaci funkčního využití pozemkůuvnitř zastavěného území měst a obcí sleduje cíl zamezení urbanistickému rozmachu. Kaž-dá funkční oblast ve městě svými fyzickými strukturami (budovami, technickou a sociální infrastrukturou, atd.) je předmětem procesů rozvoje, které reprezentují životní cyklus. Dy-namika takových procesů závisí na dynamice inovačních cyklů společnosti jako celku a ze-jména jejich určitých funkčních segmentů.

Inovační cykly výrobních sektorů se zkrátily a akcelerují dynamiku životního cyklu měst-

37

Kapitola 5

ských funkčních a fyzických struktur. Flexibilní městské struktury jsou za určitých podmínek schopné se adaptovat na nové požadavky přirozenými evolučními procesy, ale v mnoha případech fáze úpadku, která následuje za fází dynamického rozvoje a stabilizace je mimo rámec přirozeného rozvoje města nebo regio-nu jako celku, vzhledem ke zpomalení, nepři-způsobení fyzické struktury nebo vzhledem k nepříznivým vnějším podmínkám a nejsou schopné začít nový vývoj využitím vnitřního potenciálu. Je velmi důležité zachytit už první symptomy takového vývoje (nedostatečně vy-užívání území, environmentální nebo sociální degradace území, atd.), anebo pomocí per-manentního monitoringu prostorového roz-voje, jako integrální součásti aktivit plánování a managementu na místní úrovni, reagovat vhodnými podpůrnými opatřeními mnohem efektivněji ve srovnání s potřebou nastarto-vání komplexního regeneračního procesu na existujícím brownfield.

V určitých případech může být nižší rozvojová dynamika způsobená specifickými společen-skými zájmy v určitých oblastech, která může být motivována specifickými hodnotamifunkční nebo fyzické struktury dané oblasti. Takový zájem může být vyjádřený požadav-kem ochrany kulturního dědictví nebo život-ního prostředí a může stanovit omezení pro extenzivní rozvoj. Takovéto oblasti vyžadují specifické přístupy k plánování, kdy se iden-tifikují specifické hodnoty a zavede se pro něspecifický režim, který vyžaduje a umožní ak-tivaci rozvojového potenciálu, založenou na udržitelném rozvoji dané oblasti ve spojitosti s ekonomickou dimenzí udržitelnosti. Tento slabý článek lze překonat pouze systematic-kou územní plánovací iniciativou.

5.3 Posouzení environmentálních rizik, spo-jených s již využívaným územím v územně--plánovací dokumentaci

Synergie nárůstu počtu obyvatel, postupující urbanizace a přechod ekonomiky založené na

průmyslu k znalostní ekonomice klade nesmír-nou zátěž na zdroje a životní prostředí. Města, jako taková se spoléhají na rovnováhu mezi vstupy, vyjádřenou fyzickými zdroji (suroviny, energie, stavební materiály, prostor) a schop-ností nakládat s výstupy, vyjádřenou tvorbou odpadů uložených do zázemí měst.

Potřebnost reagovat na současné požadavky bez toho, aniž bychom ohrožovali požadavky budoucích generací nás vede k porozumění environmentálním rizikům, která se vztahu-jí k současnému využívání území. Přijetí no-vých technologií při výstavbě, dopravě, vod-ním hospodářství a recyklaci energií se stalo hlavním zájmem udržitelného rozvoje měst. Postmoderní hodnotový systém a očekávání kvality života vykazují narůstající intoleranci k environmentálním rizikům, která se vztahu-jí k existujícímu využívání území nebo k plá-novanému rozvoji. Pojmy jako revitalizace brownfields, revitalizace krajiny, revitalizaceurbanistické struktury se staly integrální sou-částí rozvojových strategií. Navzdory tomu, že proces revitalizace se vztahuje na rozličné as-pekty prostorové kvality, dominuje mu kvalita životního prostředí.

Reflexe environmentálních rizik, která se vzta-hují k již využívanému území vyžadují v územ-ně plánovací dokumentaci následující kroky:

Analýza – výběr, specifikace a charakteristikaabiotických a biotických komplexů v souvis-losti se socio-ekonomickou situací. Výstupem tohoto kroku je série analytických map, které udávají ekologické podmínky území, geologii, hydrologii, podnebí, půdu, biodiverzitu, po-zitivní a negativní charakteristiky odpovídají-cích celků, atd.

Interpretace – vytvoření tzv. „hlavních cha-rakteristik“ (např. citlivost, ekologická důleži-tost, únosná kapacita, atd.), které představují základnu pro hodnocení environmentálních problémů a také pro vyloučení některých ná-vrhů.

38

Kapitola 5

Hodnocení – soustřeďují se na hodnocení sou-časného využívání území, založeného na eko-logických (zejména krajinně-ekologických) limitech, které vycházejí z interpretace hlav-ních charakteristik území. Hlavním výsledkem tohoto kroku je vyhodnocení současné funkce území, jeho nepříznivých dopadů z hlediska ekologie určení ekologických problémových oblastí, tj. oblastí, kde současná funkce neod-povídá ekologickým (zejména krajinně-ekolo-gickým principům – zásadám).

Návrhy – vytvoření série opatření na řešení environmentálních problémů daného úze-mí a následná optimalizace prostorového a funkčního uspořádání území. Návrhy je mož-né rozdělit do následujících kategorií:• návrhy na minimalizaci/eliminaci envi-

ronmentálních rizik, která jsou spojená s opatřeními, zaměřenými na odstranění environmentálních problémů (např. dekon-taminace půdy, užití nových technologií na čistění ovzduší, které budou minimalizovat znečistění) bez omezování současné /plá-nované funkce území,

• návrhy na minimalizaci/eliminaci environ-mentálních rizik, která ovlivňují současnou /plánovanou funkci území

• návrhy na růst ekologické stability a biodi-verzity,

• návrhy na ochranu a zachování životního prostředí

• návrhy na ochranu přírodních zdrojů.

5.4 Důležitost místního rozvoje a územně plánovací iniciativy

Úspěšná regenerace brownfields je komplex-ním úsilím, které vyžaduje spojené aktivity různých vlastníků a účastníků procesu rege-nerace. Navzdory tomu, že na dosažení koor-dinovaného přístupu je nejdůležitější místní úroveň, spolupráce se státními institucemi, regionálními úřady a sousedícími městy je mi-mořádně přínosná. Pokud jedno město v regi-onu stanoví přísné regulativy vůči výstavbě na greenfields, ale sousední města a obce umož-

ní tuto výstavbu, bude skutečně těžké přinutit investory využívat pro výstavbu brownfields.Regionální spolupráce a aktivní politika státu, podporující regeneraci brownfields, v kombi-naci s iniciativou v oblasti územního plánová-ní na místní úrovni, jsou předpokladem na za-bezpečení udržitelného rozvoje města, včetně regenerace brownfields.

Potenciální projekty často krachují v jejich ranném stádiu vzhledem k nepřítomnosti jas-ných strategií založených na společně připra-vených vizích a cílech, na nedostatečné koor-dinaci v rámci vlastníků, chybějící vzájemné důvěře, často nedostatečné koordinaci v rám-ci místní státní správy a samosprávy (oddělení navzájem nekomunikují, jejich spolupráce je omezovaná vzhledem ke vzájemné rivalitě). Tyto problémy jsou často znásobeny nedo-statečnou zkušeností a vědomostmi na úrovni místní státní správy a samosprávy a místních vlastníků, ačkoliv pochopení hloubky proble-matiky brownfields je podstatné pro jejichúspěšnou regeneraci. Z toho hlediska je rea-listický odhad vlastních místních kapacit pro strategii rozvoje, plánování, programování a management regeneračního procesu velmi důležitou součástí počáteční fáze procesu re-generace brownfields.

Příklad Bratislava – Rača, Slovenská re-publika – tvůrčí vize místního rozvoje a zainteresování vlastníků

Strategická vize obsahuje rozvoj místních komunit a městských území na atraktivní místa pro život a rozvoj služeb a vybavenos-ti. Současně to zahrnuje i propojení přírod-ních částí s výrobními územími a obchodní vybaveností na předměstí.

Městská část Bratislava – Rača, která má vel-ké oblasti brownfields ve své jihovýchodníčásti byla schopná zformulovat svou vlastní vizi a rozvojovou strategii na místní úrovni v úzké spolupráci s místními dotčenými sub-

39

Kapitola 5

jekty a širokou účastí veřejnosti. Současně to bylo koordinováno se zájmy sousedících městských částí a s vizí celého hlavního měs-ta SR Bratislavy, která existovala v rámci pří-pravy územního plánu města a jeho rozvojo-vé strategie. To umožnilo integrovat místní a externí zdroje s aktivní podporou místní komunity a implementovat jasnou strategii regenerace.

Ve většině zemí je územně plánovací proces zdlouhavý a komplikovaný. Zpracování místní-ho plánu trvá dlouho a proces jeho připomín-kování a schvalování v městském zastupitel-stvu je ještě delší. Pro většinu brownfields bybylo lepší, kdyby se plánovací činnosti, včetně různých výzkumů a zpracovávání studií mohly sloučit do efektivního procesu plánování, kte-rý by se uskutečnil pod vedením plánovacího a rozhodovacího úřadu, s přirozenou autoritou a důvěryhodností v očích vlastníků. Takovým subjektem byl v minulosti místní úřad územ-ního plánování, kde bylo možné účinně vyu-žít také iniciativu ostatních vlastníků a všech účastníků procesů územního plánování.

5.5 Plánovací a manažerský kontext opě-tovného rozvoje brownfields, místní mana-gement území a místní plánování

Nový rozvoj brownfields je komplexní proces.Zásadní změna fyzického prostředí – městské systémy a přírodní ekosystémy jsou doprová-zeny revitalizací místní ekonomiky a sociální systémy jsou integrovány do synergie nového udržitelného rozvoje. Navíc tento integrač-ní komplexní proces vyžaduje společné úsilí většiny vlastníků s různými zájmy, kapacitami a schopnostmi.

Praxe rozvojového procesu brownfields uka-zuje, že zajištění udržitelného rozvoje na bý-valých brownfields neznamená jen investicedo eliminování environmentální zátěže nebo rehabilitaci místní ekonomiky v samotném území brownfields. Naopak – udržitelnost při

revitalizaci brownfields závisí na dlouhodo-bé komplexní integraci do organizmu města. V tomto kontextu neexistuje možnost řešit vhodným způsobem problémy dalšího roz-voje brownfields izolovanými rehabilitačnímiaktivitami.

Jen strategický, na cíl orientovaný přístup jako integrální součást místního managemen-tu využití území, který je zasazen do rámce systematického plánování rozvoje, může ga-rantovat efektivnost investic do regenerace brownfields.

Příklad Essenu, Německo – různorodost aktivit a rozvoj image

Využití území brownfields Zollverein v Ka-tenbergu jako inovační lokality podnikatel-ského a kulturního centra je součástí udrži-telné integrované koncepce rozvoje. Design Platform jako profesionální vzdělávací a vý-zkumný ústav, Metaforma jako mezinárodní výstava designu, Zollverein design park jako průmyslové území a přemístění Ruhr muzea jako výstaviště pro průmyslovou kulturu, přírodní historii a kulturní historii budou dal-šími vystavovanými bloky v tomto rozvojo-vém projektu. Území 10.000 m2 Zollverein se stane domovem pro firmy z oblasti desig-nu, architektury, výstavby výstavišť, rekla-my, marketingu a komunikací. Kompetence v oblasti designu se soustředí právě zde a vý-znamným způsobem přispěje k ekonomic-ké situaci a situaci na trhu pracovních míst. Prestižní prostředí Centra světového dědictví bude garantovat vysokou úroveň. Současně bude zajištěno pokračování konceptu Zoll-verein. „Tvůrčí obec“ bude postavena na sta-veništi původního skladu materiálu z zollve-reinských dolů. Bude tu prostor pro zahájení podnikání a pro mladé firmy, studenty a ab-solventy Zollvereinské školy managementu a designu, kteří budou mít možnost otevřít profesionální kontakty nebo si sami založit firmy. Průmyslový design park skýtá nové

40

Kapitola 5

příležitosti: pro firmy, pro ekonomiku a proZollverein.

5.6 Tabulka a přehled procesu regenera-ce brownfields – potřeba integrovanéhoa iteraktivního přístupu

Relativně široká intepretace pojmu brown-fields, vyplývající ze široké škály typů brown-fields určuje různorodost problémů a jejichkombinací, před kterými stojí proces regene-race. Navíc, výběr vhodného přístupu, metod a nástrojů pro regeneraci brownfields nezávisí jen na specifickém problému, ale zejména naspecifické rámcové situaci procesu regenera-ce, která současně doprovází i další rozvoj na regenerovaném území. Navzdory tomu, logi-ka procesů urbanistického rozvoje, kam patří i regenerace brownfields, umožňuje definovatrámec tohoto procesu ve formě postupných hlavních kroků/fází s jejich specifickými úko-

ly, přístupy, metodami a nástroji, které tvoří součást integrujícího systému. Některé z nich jsou velmi normativní, některé vykazují silné projevy neoliberálního přístupu k urbanistic-kému rozvoji. Navíc, definice takového systé-mu neznamená, že každý proces regenerace brownfields musí sledovat celou strukturu fázía kroků stejným způsobem (ani v reálné pra-xi tomu tak není). Některé fáze z modelového diagramu je možné zapojit do praxe, některé získávají na dominantnosti v závislosti na spe-cifické stránce brownfields nebo specifičnostirámcové situace.

Diagram je základnou „spolupracujícího stra-tegického, na cíl orientovaného přístupu k re-generaci“, který je navrhovaný v této kapito-le a který rozvíjí myšlenku spolupracujícího strategického, na cíl orientovaného přístupu k programovaní, které využívá východiska středoevropské kultury plánování a praxe re-generace brownfields.

Tabulka 9: Hlavní kroky v procesu regenerace brownfields

Hlavní kroky Postupnost

Benchmarking – stanovení srovnávacích kriterií a hodnot (retro-spektivní metody)

1. Analýza problémů a potenciálu – diagnóza (včetně SWOT analýzy, klíčových problémů environmentálního, ekonomického a sociálního charakteru)

2. Analýza vlastníků a formulace rámce pro spolupráci

Vize (výhledové metody) 3. Analýza cílů a alternativ (včetně vypracování scénářů)

Předvídání(výhledové metody)

Plánování4. Příprava plánů a sladění zájmů (včetně sladění společ-ných cílů, definování priorit a přípravy strategie)

Zpracováníprogramu

5. Formulování programu a negociace (definování činnos-tí, prostředků, předpokladů, indikátorů, vstupů)

Implementace(metody managementu projektu)

6. Implementace navržených opatření, realizace progra-movaných činností, koordinace činností a opatření mezi dotčenými subjekty v reálném čase a prostoru

Monitorování a úpravy (retrospektivní metody)

7. Monitoring implementace programu (zkoumání a hod-nocení procesu implementace a zpětná vazba včetně stra-tegického hodnocení vlivů na životní prostředí a exante hodnocení

8. Monitoring trvalého rozvoje (posouzení udržitelnosti rozvoje)

9. Úprava strategií vzhledem k výsledkům monitoringu

„Potenciál“ jako součást vizí, které využívají výhledové techniky

41

Kapitola 5

Benchmarking (stanovení srovnávacích krité-rií a hodnot) se vztahuje k prvním dvěma kro-kům navrženého přístupu, obsahuje využívání retrospektivních metod, které pomáhají řešit současnou situaci status quo určitého brown-fields. Pomáhají zejména:• definovat vnější hranice určitého brown-

fields a jeho funkční pozici v rámci městaa města-regionu s využíváním vědeckých přístupů,

• analyzovat situaci a identifikovat klíčovéproblémy daného brownfields (např. zne-čistění, částečné využívání funkcí, slabá ekonomická konkurenceschopnost, nega-tivní demografické trendy, neobývané bytya domy, kulturní segregace a sociální vy-loučenost) .

Analýza místa jako základna pro aktivní využí-vání je výsledkem ve fázi tvorby vizí a předví-dání a představuje jednu z hlavních podmínek pro efektivní proces regenerace. Komplexnost procesu regenerace brownfields spočívá vesložitosti, jako jedné z hlavních charakteristik brownfields, která vyžaduje široké výzkumnéa hodnotící aktivity, které se soustřeďují na identifikaci problémů a potenciálu samotné-ho území brownfields a na identifikaci externí-ho potenciálu a podmínek pro proces regene-race brownfields. Soustava kritérií pro analýzumísta sestává ze čtyř hlavních skupin: ekono-mická kritéria, ekologická kritéria, sociální kri-téria a kritéria urbanistické struktury. Obsahují následující kriteria:

Tabulka 10: Ekonomická kritéria

Místní obchodní činnosti

Endogenní dynamika hospodářství

Závislost na vnějších investicích

Investice (soukromý a veřejný sektor)

Fluktuace podniků (migrace do/vně)

Poptávka po maloobchodním zboží a službách

Nabídka maloobchodního zboží a služeb

Hodnota pozemků/cena pronájmu

Zahájení podnikání

Tabulka 11: Ekologická kritéria

Emise z místního průmyslu/domácností/dopravy

Znečištění ovzduší

Znečištění vody

Znečištění půdy

Kontaminace nebezpečným odpadem

Hladina hluku

Snížení biodiverzity

Nedostatek otevřených prostor

Nedostatek zelených prostor

Veřejně přístupná zeleň

Nebezpečí přírodních katastrof (např. záplavy)

Tabulka 10: Ekonomická kritéria

Volné prostory pro průmyslové, komerční a administrativ-ní účely

Rozsah příležitostí pro místní zaměstnanost

Úroveň nezaměstnanosti

Prostorový nesoulad mezi lidmi a pracovními příležitostmi

Tabulka 12: Sociální kritéria

Změna obyvatelstva

Stárnutí obyvatelstva (více starých lidí)

Úmrtnost

Imigranti, etnické a menšinové skupiny

Úroveň sociální segregace

Úroveň příjmů

Úroveň chudoby

Úroveň sociálních transferů

Zdravotní podmínky

Nedostatky ve vzdělání

Úroveň kriminality

Úroveň občanské zainteresovanosti

Úroveň občanských aktivit

Výdaje na bydlení ve vztahu k příjmu

Hustota obyvatel ve vztahu k zastavovanému území

Obsazenost bytů/místností

42

Kapitola 5

Tabulka 13: Kritéria urbanistické struktury

Bariéry ve vnímání města

Image/vnímání zvenku

Image/vnímání zevnitř

Obraz města / městská struktura

Kvalita bydlení

Volná místa k bydlení a prostory pro administrativu

Stav budov, např.

- stav renovace

- stav vnitřních rozvodů

- velikost bytů

Vlastnictví pozemků / budov, např.

- různorodé vlastnictví

- veřejné vlastnictví

- nedostatek pronajímatelů

Množství a kvalita socio-kulturní infrastruktury

Množství a kvalita technické infrastruktury

Fáze tvorby vizí, která staví na „potenciálu“ charakteristiky brownfields, pomáhá budo-vat scénáře a možné strategické koncepty pro proces regenerace na daných brownfieldsv souladu s jejich specifickými problémy, kte-ré byly identifikovány v přecházející fázi. Tentokrok spojuje metody zaměřené na perspek-tivy, jako např. přípravu scénářů, vizionářské workshopy, predikce, atd.

Fáze předvídání obsahuje dva kroky – pláno-vání a programování, které se také spoléhají na techniky zaměřené na budoucnost.

Krok plánování konfrontuje alternativy a scé-náře, které byly vypracovány ve fázi tvorby vizí s možnostmi dosáhnout stanovené cíle, za pomoci určité rozvojové strategie. Proto je potřebná vzájemná souhra mezi fází tvor-by vizí a krokem plánování ve fázi předvídání, aby se dosáhly přesnější rozhodnutí o budou-cích scénářích a odpovědných strategiích. Je to založeno na předpokladu, že tvorba vizí se spoléhá na využívání subjektivních technik a předvídání se opírá víc o kvantitativní, vě-decké techniky, jako např. modelování. Důle-žitým rysem této fáze je zainteresování sou-časných a potenciálních vlastníků do procesu

předvídání. Je velmi důležité, aby vlastníci do-sáhli spojení cílů a hierarchie priorit pomocí ochrany jejich zájmů, jako nejdůležitějšího kroku strategie rozvoje. Jen spojení cílů a prio-rit dokáže zabezpečit úspěšný proces revitali-zace, protože právě to se stává nevyhnutelnou podmínkou na získání podpory vlastníků pro implementaci strategie.

Krok programování jako součást fáze před-vídání můžeme chápat jako krok integrující strategie a částečných strategií na základě ná-vrhu systému navzájem provázaných aktivit a opatření, koordinovaných v čase a prostoru. Důležitou součástí kroku programování je po-drobné definování vstupu, zdrojů a indikátorůočekávaných výstupů.

Fáze implementace představuje realizaci navr-hovaných opatření a programovaných aktivit, koordinaci těchto aktivit a opatření mezi do-tčenými subjekty v reálném čase a prostoru, v souladu s rozvojovými plány a programy im-plementace.

Za touto fází následuje monitorování, které se-stává podobně jako fáze předvídání z více kro-ků. Krok monitorování programu implementace zkoumání a hodnocení procesu implementa-ce, jeho zpětnou vazbu včetně strategického hodnocení vlivů na životní prostředí, exante hodnocení, kde se na základě retrospektiv-ních metod stanoví, zda byl projekt regenera-ce úspěšný nebo ne, v závislosti na výstupech, pomocí při identifikaci problémových míst,úskalí, řešení a vhodné praxe. Je to velmi důle-žité pro proces sebevzdělávání na všech úrov-ních, od místní po mezinárodní.

Krok monitoringu trvalého rozvoje se zabývá dlouhodobým zkoumáním procesů urbanis-tického rozvoje, které se soustřeďují na otázky udržitelnosti při hodnocení rozvoje.

Krok úprav a přizpůsobování obsahuje kroky, které přebírají nebo prověřují implementační aktivity nebo i rozvojové strategie, které jsou založeny na výstupech z monitoringu a po-stupu programu implementace a na rozvoji

43

Kapitola 5

rámcových podmínek pro implementaci pro-gramu.

Následující diagram obsahuje podrobnou struk-turu aktivit:

1. Benchmarking (stanovení porovná-vacích kriterií a hodnot)

1.1. Analýzy problémů a potenciálu – dia-gnóza

1.1.1. Identifikace sil ke změně1.1.2. Identifikace základních problémů1.1.3. Sběr informací1.1.4. Vyhodnocení zdrojů1.1.5. Vyhodnocení omezení1.2 Analýza vlastníků1.2.1 Identifikace vlastníků1.2.2 Identifikace zájmů vlastníků1.2.3 Identifikace kapacity vlastníků1.2.4 Identifikace schopností vlastníků spolu-

pracovat

2. Tvorba vizí2.1. Analýza cílů a alternativ2.1.1. Identifikace očekávaných výstupů2.1.2. Identifikace dlouhodobých a krátkodo-

bých cílů2.2. Vytvoření vizí – alternativy a scénáře

3. Předvídání3.1. Plánování3.1.1. Mediace zájmů mezi vlastníky 3.1.2. Definice společných cílů3.1.3. Definice společných priorit3.1.4. Vytvoření alternativních strategií3.1.5. Vyhodnocení strategií3.1.6. Příprava plánu3.2. Plánování3.2.1. Definování plánu implementace aktivit

v alternativách3.2.2. Identifikace potřebných vstupů pro ur-

čité aktivity3.2.3. Identifikace dostupných zdrojů pro po-

třebné vstupy3.2.4. Identifikace relevantních vlastníků pro

určité aktivity3.2.5. Negociace mezi vlastníky 3.2.6. Definování priorit

3.2.7. Definování pilotního projektu3.2.8. Návrh akčního plánu – rozvoj programu

operacionalizace plánu a sladění vybra-ných aktivit s definovaným systémemvztahů (aktivity koordinované v čase a prostoru a obsahu)

3.2.9. Definice indikátorů pokroku

4. Implementace – management projektu4.1. Realizace akčního plánu – implementa-

ce navržených opatření, realizace pro-gramových aktivit, koordinace aktivit a opatření mezi dotčenými subjekty v reálném čase a prostoru

4.2. Souhrnný management využití území

5. Monitorování 5.1. Monitorování programu implementace5.1.1 Exante hodnocení / strategické hodno-

cení vlivů na životní prostředí5.1.2 Zkoumání procesu implementace5.1.3 Hodnocení procesu implementace5.2. Monitorování trvalého rozvoje5.2.1. Zkoumání procesů rozvoje5.2.2. Vyhodnocení udržitelného rozvoje

Otázky na ulehčení dalšího učení,které vám pomohou dosáhnout úrovně „porozumění“

• Které aspekty je potřeba brát v úvahy při analý-ze rozvojového potenciálu brownfields?

• Jak můžeme řešit environmentální rizika, která jsou spojena s funkcemi stanovenými v územ-ně-plánovací dokumentaci?

• Které jsou hlavní rámcové kroky v plánování, jež se zabývá revitalizací brownfields?

• Jaká jsou hlavní kriteria pro analýzu staveniš-tě?

• Které faktory obsahují tato kritéria?• Jaká je struktura aktivit , které je třeba uskuteč-

nit pro systémově plánovaný proces regenera-ce brownfields?

44

Kapitola 6

6 Technická a environmentální hlediska (autoři kapitoly Rafal Krzywon Ph.D., Lukasz Drobiec Ph.D., Marcin Gorski, Ph.D.)

Výukový cíl – “úroveň poznání”

Po přečtení této kapitoly si budete schopni uvědomit následující:a) Jak přistupovat k průzkumům lokací a jaké

jsou rozdíly mezi jednotlivými druhy prů-zkumů

b) Jak a proč vlastnictví ovlivňuje rozvojové možnosti

c) Jak a co ovlivňuje opětovnou využitelnost brownfields nemovitostí

d) Jaký vliv může mít kontaminace e) Jak přistupovat k rizikům

Obecně představuje opětovné využití brown-fields ve srovnání s výstavbou na greenfieldsdaleko složitější problém. Existuje mnoho faktorů, které vyžadují dodatečné průzkumy a dodatečné konzultace. Proto jsou s rozvo-jem na brownfields obvykle spojena mnohemvyšší rizika. V případě celkových rekonstrukcí či demolic a prací na ekologickém vyčištění a následné nové výstavbě, může být na tako-výchto projektech stráveno několik let. Aby se zájem investorů nepotlačil viditelnými pro-blémy spojenými s rozpadávajícími se nemo-vitostmi, je často obecná praxe, že prodávající zejména z ekonomických důvodů odstraní pouze nadzemní části konstrukcí a staveb. To může vést developery a investory k mylným předpokladům, že jejich inženýři mohou začít s přípravou rozvojového projektu. Opak však bývá pravdou.

6.1 Průzkumy a analýzy předcházející opě-tovnému využití brownfieds

Průzkum brownfield a příprava staveniště jekomplexní činnost, při které kooperuje tým různých konzultantů obvykle vedený vedou-

cím projektu. Plochy brownfields jsou zkou-mány z mnoha hledisek od nákupu a jeho roz-vojových možností až k možným regulačním opatřením. Průzkum území brownfields je ob-vykle složitější, protože se na něm nacházejí stavby. Tyto nemovitosti také byly často ovliv-něny způsobem předešlého využití. Minulé procesy, které zde probíhaly, na nich často zanechaly neblahé stopy. Obecně brownfieldss menší rozlohou mají lepší předpoklady pro opětovné využití než veliká brownfields a ta-ké ta, která byla silně zastavěna. Nemovitosti, kterým předcházel bankrot uživatele, mají také specifické problémy.

Při přístupu k jakékoli nemovitosti a obzvláště typu brownfield je důležité vědět, jaká úroveňprůzkumu je zadávána, čeho má dosáhnout a proč se bude provádět. Musíme si připome-nout, že průzkumné práce mohou být prová-děny pro různé účely a může být požadována různá úroveň podrobnosti v různých etapách průzkumu. Následující tabulka vysvětluje typy a úrovně průzkumů.

6.2 Orientační průzkumy a analýzy

Cílem je získat maximální množství význam-ných informací, jejich vyhodnocení a využití při rozhodovacím procesu v oblasti například investiční, technické nebo designerské. Nej-důležitější výhoda takových procedur je po-měrně vysoká vypovídací hodnota informací pořízených za pokud možno nižší finančnínáklady. Avšak vlastní prohlídka a ohledání nemovitostí spolu se zkoumáním místních podmínek je vždy nezbytné.

Předběžný průzkum může být různého dru-hu a může sloužit k různým účelům. V pří-padě brownfields jeden druh předběžnéhoprůzkumu může například sloužit k vyhod-nocení situace zda a jak jsou stávající nemo-vitosti kontaminovány. Využitelné pro tento účel mohou být například některé staré sondy, existující audity životního prostředí (povinné pro některé druhy průmyslu), nebo jakékoliv

45

Kapitola 6

hodnotící dokumenty. Informace o předešlé výrobě, procesech a užívaných látkách ukazují na možné zdroje kontaminace, a spojovány se znalostí o užití staveniště a údaji z map, pro-hlídek, diskusí mohou být velmi významné. Za pomoci geoenvironmentálních map, geo-logických archivů, informací místních samo-správ o environmentálních záležitostech a ji-ných dostupných zdrojů mohou být například shromážděny dostatečné podklady pro zhod-nocení pravděpodobnosti kontaminace (jistě, pravděpodobně a nepravděpodobně) a pro vyhodnocení rizik (akutní, střední, bezpečné) nebo pro šíření kontaminantů (dalekosáhlé, blokované přírodními bariérami atd.). Je také nutné zvážit jaké se předpokládá další možné užití nemovitostí (rezidenční bydlení, obchod-ní, rekreační, průmyslové). V jiných druzích průzkumů je například nutné identifikovata vyhodnotit všechna další možná rozvojová rizika (známé, očekávané, nepravděpodobné). Obvykle také je potřeba popsat a vyhodno-tit zajímavé části konstrukcí, budov vybave-ní atd. Všechny tyto průzkumy pak umožňují navrhnout optimální řešení. Optimální ale obvykle znamená určitý kompromis vedoucí k zohlednění co nejširší škály více a méně pří-znivých faktorů. Nelze opomenout, že mnohé průzkumy slouží jako podklady pro investiční rozhodování a umožňují zvážit možnosti fi-nancování (soukromé, PPP, jen veřejné). Roz-vojové projekty na brownfields však obvyklenetroskotají na nemožnostech technických řešení, ale troskotají na možnostech návrat-nosti prostředků potřebných právě na tech-nická řešení. Obsah a šířka průzkumu se vždy řídí zadáním klienta.

Významné informace pro předběžný průzkum mohou být rozděleny do následujících sku-pin:• Externí podmínky

» Situace místního trhu nemovitostí» Sociální a demografické trendy» Ekonomické trendy

• Informace o nemovitosti

» Obchůzka» Prohlídka nemovitosti, hodnocení situace

» Stav vegetace, živočichů, barev a zápachů» Všechny dostupné fotografie» Fotografický průzkum» Interview dřívějších zaměstnanců, zaměstnavatelů, sousedů, svědků

• Všeobecné informace» Podrobnosti o konstrukci objektů» Projekt » Únosnost základové půdy» Dispozice, rozměry, rozpětí – rozestup» Užitý materiál» Tech. zařízení budov, distribuční sítě

• Obecné mapy» Plán města, místní mapy » Obecný městský plán» Limitace územního plánu» Plán distribučních a rozvodných sítí » Schémata křížových vazeb » Schéma omezení využití pozemků» Podklady GIS, ortofoto mapy» Katastrální mapa» Dopravní informace a mapy» Povodňové mapy

• Specifické mapy:» Soubor geoenvironmentálních map:~ Geologická mapa~ Inženýrsko-geologická mapa~ Hydrogeologická mapa~ Mapa přírodních zdrojů~ Mapa geochem reaktivity skalního podloží~ Mapa základové půdy~ Půdní mapa~ Mapa geochemického složení povr-chových vod~ Mapa geofyzikálních indikací a inter-pretací~ Mapa geofaktorů – konkurence zájmů~ Mapa geofaktorů – mapa krajinných pozoruhodností~ Mapa chráněných území a biotopů» Srážková mapa (srážky – přívalové srážky)

46

Kapitola 6

» Kulminační průtokové rychlostí blíz-kých toků» Blízké sondy a jejich vyhodnocení» Environmentální audity

• Záznamy o užívání» Způsob užití, procesy, způsob výroby, užité technologie» Objemy, frekvence» Užívané látky» Změny v užívání, konec užívání (data)» Kulturní a historické tech. dědictví» Kvalita vody v blízkých studních» Nehody, nebezpečí, náhlá úmrtí, požáry, úniky látek

• Informace v archivech a hist. dokumenty

Tabulka 14: Druhy, typy a úrovně průzkumů

Proč Pro kohoKdo je zapojen do

přípravy Co je výsledek Za kolik

Průzkum od stolu

(informace je získá-vána z dostupných veřejných zdrojů – internet, tisk, brožurky prodejců nebo agentů, ve-řejné záznamy)

počáteční pohled

orientační informa-ce pro usnadnění dalšího průzkumu

pro klienta uvažují-cího o nákupu

developera uvažu-jícího o rozvoji

konzultanty, aby mohli poskytnout první stručné rady klientům

pro prodávající, aby porozuměli staveništi

jednotlivci, kteří získávají poznatky

jednotlivci, kteří jsou pověřeni vy-hledáváním

1–3 strany popisu nenákladná služba, někdy poskytovaná bezplatně

Orientační prů-zkum

(může pokrývat různá hlediska jako vlastnictví, užití pozemků, hodnota staveniště, nákla-dy a potenciální hodnota možného rozvoje)

stanovit hlavní fak-ta o staveništi

identifikovat hlavnírizika

klienta k usnadnění nákupu

d e v e l o p e r a k usnadnění po-čátečního návrhu rozvoje

konzultanty, aby mohli poradit s ná-vrhem rozvoje

pro regulační orgá-ny, aby mohly for-mulovat počáteční názor na znovuuži-tí staveniště

pro prodávajícího, aby porozuměl rizi-kům spojeným se staveništěm

specialista projek-tového řízení nebo praktičtí znalci, kte-ří mohou přizvat další strany

10–20 stránková zpráva

do 100 000 Kč

» Anály, komentáře» Staré městské plány» Předcházející užití lokality» Hodnocení jakýchkoliv souvisejících projektů (rekonstrukce, konverze)

• Porovnání právních předpisů » Změny v povolených koncentracích » Změny v ochraně území» Změny ve využití území

Bohužel ne všechna potřebná data mohou být nalezena pod jednou střechou. Požadavky na různé úřady a instituce jsou obvykle nezbyt-né, některé zdroje jsou dostupné pouze na objednávky. Je tudíž doporučováno pracovat na více nemovitostech ve stejné době.

47

Kapitola 6

Tabulka 14: Druhy, typy a úrovně průzkumů

Podrobný průzkum

(zde může být ně-kolik typů průzku-mu, které vycházejí z rozdílných sku-tečností a rizik, kte-ré mohou vyplývat z průzkumu)

potvrdit stávající poznatky a zázna-my

analyzovat hlavní fakta

klienta na potvrze-ní rozhodnutí o ná-kupu

pro developera k formulování roz-vojového návrhu

konzultanty, aby mohli připravit specifické rady

pro regulační or-gány, aby mohly formulovat poža-davky

konzultanti-specia-listé nebo právníci

zprávy různého typu, v souladu s objednávanými dokumenty

nákladné

na základě soukro-mé dohody, (která může být regulová-na profesní úrovní)

Specializované prů-zkumy například:

právní titul, vlast-nictví a nezadluže-nost

environmentální znečištění

demoliční plán a zchátralost

dostupnost infra-struktury, podmín-ky a vlastnictví

základová půda a podmínky zaklá-dání

statický posudek existujících staveb

finanční provedi-telnost

Popis developer-ského návrhu

ocenění nemovi-tosti

riziková analýza

potvrdit stávající poznatky a zázna-my specializované agendy

analyzovat hlavní fakta specializova-né agendy

pro klienta k vypra-cování rozhodnutí o nákupu

d e v e l o p e r a k usnadnění po-čátečního návrhu rozvoje

konzultanty, aby mohli poradit v po-kračujících jedná-ních

regulační orgány, aby mohly vypra-covat jejich poža-davky

konzultanti-specia-listé nebo právníci

zprávy různého typu, v souladu s objednávanými dokumenty

nákladné

na základě soukro-mé dohody, (která může být regulová-na profesní úrovní)

Řádná prověrka (due diligence)

– hloubkové ana-lýzy a hodnocení všech známých do-stupných informací

Pro komplexní pro-jekty může být pro-váděno na střední a podrobné úrovni

K potvrzení nebo odmítnutí investič-ního rozhodnutí

pro klienta k přije-tí nebo odmítnutí nákupního rozhod-nutí

pro developera pro přijetí nebo odmít-nutí rozvojového návrhu

s p e c i a l i z o v a n ý tým vedený zkuše-ným projektovým managerem kon-zultantem nebo klientem pověřený ředitel

nákup/rozhodnutí o rozvoji

může být vyžado-vána zpráva, defi-nující hlavní body pro formulaci roz-hodnutí

může být velmi ná-kladné

zahrnuje řadu od-borníků

na základě soukro-mé dohody, (která může být regulová-na profesní úrovní).

48

Kapitola 6

Záležitosti vlastnictví

Nerealistická očekávání vlastníků brownfieldsbyla zařazena mezi největší překážky britský-mi odborníky na brownfields (přehled Y Syms,Releasing Brownfields, Centre of Built Envi-ronment in Sheffield Hallam University, 2001).Nerealistická očekávání obvykle vznikají hlav-ně z nedostatku porozumění, jaké dodatečné náklady jsou spojeny s rozvojem brownfields.

Vlastnictví spojené s brownfields má několikrozdílných aspektů. Jsou to: • Vlastníkova schopnost a vůle jednat• Rizika spojená s vlastnictvím majetku a re-

gistrovaná práva jiných osob, která se k po-zemku mohou vztahovat

• Rizika spojená s úvěrovými riziky na brown-fields

• Rizika spojená s právy jiných osob, která nejsou viditelná ve veřejných registrech (le-asing, nájmy, odpisy nájemce atd.)

Ne všichni vlastníci jsou dobří a nebo kom-petentní a vlastníci brownfields byli zpravidlajiž jednou vytlačeni změnami trhu. Ne všich-ni vlastníci jsou schopni se svými brownfieldsnakládat. Někteří jsou neschopni jednat z dů-vodu věku nebo nemoci, jiní žijí v zahraničí. Vlastníci také nemusí být vždy nalezeni nebo zůstávají neznámí. Také jsou tu vlastnící, kte-ří jsou až příliš známí, ale nemají žádný zájem jednat. To, že vlastnící nejednají může mít růz-né příčiny. Jen jednou z nich bývá, že nemají finanční prostředky k takovému jednání. Čas-to vlastníci koupili majetek ke spekulaci a usu-zují, že ještě nenastal čas jednat. Nebo také mají v držení velký majetek, ale podnikání s majetkem není jejich hlavní činností a nikdo je nedonutí, aby efektivněji užívali svoje akti-va (to je typické pro zařízení vlastněná státem, železnici a podobně).• Situace, ve které jsou vlastníci nemovitos-

ti na její regeneraci sami zainteresováni, je ten nejdůležitější předpoklad pro úspěch a nápravu brownfields.

• V jiných případech to může být místní sa-

mospráva, která bere iniciativu do svých rukou. Může to činit buď formálním způso-bem, například pomocí nástrojů územního plánování a nebo také neformálním způso-bem a to zejména pomocí, poradenstvím a povzbuzování různých vlastníků.

• Iniciativa pomáhat vlastníkům brownfieldsmůže být také vedena regionální nebo ná-rodní agenturou.

Počet vlastníků/spoluvlastníků, kteří vlastní jakéhokoliv brownfield je tím nejvíce vypoví-dajícím indikátorem možných změn pro nové užití. • Jediný vlastník je obvykle nejpříznivější si-

tuací. • Se zvyšujícím se počtem vlastníků se ob-

vykle snižují předpoklady pro obnovu. • Společné rozvojové cíle mohou být jen ob-

tížně realizovány v případě široké struktury vlastníků.

Zkušenosti z Krakova, které se týkají výstavby Techniczny Park Kraków Wschód (Technical Park Krakow East) mohou posloužit jako pří-klad. Moc minulého polského režimu slučovat pozemky v osmdesátých letech byla absolut-ní, ale z nějakých příčin nebyla chráněná zóna pro Sendzimira Steel zkompletována. O 20 let později, kdy se ochrana vlastnických práv stala mnohem přísnější, to vedlo k široké pa-letě vlastnických vztahů v oblasti plánované investice (obr. 6.1). Vzniklé problémy zpozdily investici o 6 roků. Bylo nezbytné připravit do-datečně dlouhodobé akce založené na kon-kretní dlouhodobé akviziční strategii.

Dalším aspektem k úvaze vztahující se k vlast-nictví brownfields je kvalita vlastnického titulua rizika s ním spojená. V registrech katastrál-ních úřadů jsou vlastnící nemovitostí a zájmy jiných osob na takovém vlastnictví viditelné a registrovatelné. Tyto registry jsou užívány k záznamům a sledování historie vlastnictví. Avšak v každé zemi jsou v katastrálních regis-trech zvláštnosti, které činí některé tituly ne-bezpečnými. Také některé kategorie nemovi-

49

Kapitola 6

tostí nejsou viditelné v katastrálním registru. Například u nás to jsou podzemní stavby. Ty nejsou zjistitelné v českém katastru nemovi-tostí. Brownfields však mají obvykle více rizikspojených s vlastnickým titulem. Často nezá-visle na vlastnických vztazích se v katastrech mohou také vyskytovat i jiné zájmy. V katast-ru tudíž uvidíme hypotéky a garance půjček, různá práva jiných osob jako jsou například práva na podporu procházející infrastruktury pod nebo nad zemí, nebo různá práva zajišťu-jící přístup k pozemkům atd. Vlastnictví, které bylo historicky dlouho užíváno má obvykle se sebou spojená větší rizika a tato rizika se zvy-šují, jestliže nejsou seriozně zvážena.

Zadluženost a bankrot

Fyzická degradace brownfields je často pro-vázena degradací jejich vlastnických vztahů a integrity. Jeden z procesů, který obvykle degraduje vlastnictví brownfields je zadlu-ženost a bankroty. Zadluženost předchází bankrot. Nerealistické částky jsou často zajiš-ťovány vlastnictvím existujících nemovitostí, které však mají z vlastní povahy tendenci ke snižování své hodnoty. Když příjmy z podni-kání neumožňují splácet dluhy, pak nastupuje exekutor. Zpočátku, kdy problémy s hotovostí začínají, má majitel také trend vlastnictví dělit a rozprodávat je po malých částech. Zbývající

Obr. 6.1: Rozdělení plochy do parcel v místě výstavby Technical Park KrakówWschód

vlastnictví po takovýchto dispozicích obsahu-je velké množství vlastnických omezení s vy-sokou zátěží a riziky zadlužení a nový kupující neakceptuje tato rizika obvykle bez kompen-zace. To činí nákup méně schůdný a neatrak-tivní pro nový rozvoj.

BOX 4: Ztráta integrity staveniště

Privatizační proces a jeho některé nepravidel-nosti měly nepředvídatelný účinek na přípra-vu regenerace brownfields. Zde je popsánaztráta vhodné prostorové a finanční integrity,která se odehrála během české privatizace. Proces je znám také jako tunelování a majetek privatizovaných společností se ztenčoval. Vy-chytralé převody majetku byly klíčovým prv-kem. Cílem tohoto tunelování bylo přesunout co nejvíce majetku společnosti do chráněné-ho soukromého vlastnictví za co nejnižší ceny. Zbývající část privatizované společnosti byla přivedena k úpadku a ukončila činnost – to bylo často jediným záměrem nákupu. Společ-nosti, jejichž aktiva byla převedena, byly často ve vztahu k prodávajícímu, ale formálně izolo-vané nečinností práva a jeho praktickou nevy-mahatelností. Takto převedený majetek musel být pak znovu prodán, aby poskytl ještě další ochranu proti možným dopadům práva a pří-padnému odhalení.

Odkazem privatizačního procesu byl tudíž vel-ký počet společností v konkursní správě. Kon-kurzní správci měli malý zájem na identifikacispecifických břemen (ekologické znečištěnínapř.). Jejich mandát spočíval jednoduše v do-sažení rychlého prodeje za co nejvyšší cenu. Zvýhodněný prodej byl rizikem pro kupce.

Privatizační proces a následný prodej majetku v konkurzním řízení také vedl k rozšiřující se fragmentaci nemovitostí do stupně, který zne-hodnotil a znesnadnil mnoho potencionálních rozvojových projektů. Rozdrobování a rozpro-dávání majetku které správcům zvýšilo příjmy však přilákalo spekulativní kupce, kteří často kupovali jen kousky pozemků a zaměřovali se speciálně na jejich budoucí vyšší hodnotu. Za

50

Kapitola 6

čas se některá velká brownfields změnila z jed-noho vlastníka na jejich tucty. V některých případech dokonce pozemky a budovy byly rozděleny a registrovány odděleně v katastru nemovitostí což české právo umožňovalo.

Jako výsledek tohoto fragmentačního proce-su, potenciální developeři byli často vystaveni ohromným problémům zcelování takového rozdrobeného vlastnictví. Seciálně při absenci takových nástrojů jako je povinný výkup, smě-na a nebo bezpečné předkupní právo. Možná, jako reakce na absolutní státní moc předchá-zejících dekád, současné možnosti povinného výkupu jsou velmi omezené a možné jen když nemovitost je zónou pro zařízení veřejného zájmu nebo veřejné infrastruktury ve schvá-leném územním plánu. Ale v mnoha evrop-ských společnostech běžně existují mecha-nismy, které umožňují developerům pracovat na zcelení pozemků, aniž by příliš riskovali, že nezískají potřebné pozemky a nebo, že utrží finanční ztrátu. Bez možnosti zcelení nemovi-tostí do jednotného vlastnictví, které umožní bezpečnou realizaci investičního záměru zů-stane mnoho brownfields nevyužíváno, nebobude i nadále drženo spekulativně.

Komunikační a dopravní dostupnost

Kvalita komunikační infrastruktury podporu-je příležitosti pro využití všech nemovitos-tí a platí to také pro brownfields. V případěbrownfields existující síť pozemních komuni-kací, zásobování energiemi, telekomunikační systém, zásobování vodou a potrubní systé-my umožňují ušetřit potenciálním investorům finanční prostředky. Komplexnost a rizikaspojená s vlastnictvím takovéto infrastruktury nebo jejich zchátralost může však tyto výho-dy zrušit. Pro snadný rozvoj na brownfield jespojení s metropolí podstatné, stejně jako pří-stup k silnicím pro motorová vozidla v době, kdy nákladní automobilová přeprava je domi-nantní pro transport zboží. Přístup k železnici, vodním cestám a letecké dopravě je také vý-znamný a je vyžadován zejména u velmi silně urbanizovaných regionů.

Centrálně umístěná brownfields jsou obvykletaké vyhledávána pro vysokou úroveň exis-tující veřejné dopravy (na příklad pozemky bývalé TATRY v Praze 9 ležely mezi dvěma tramvajovými linkami, vedle autobusového nádraží, vedle hlavní železniční trati, přiléha-jící k vnitřnímu a vnějšímu silničnímu okruhu a navíc měly soukromý vstup z metra).

6.3 Technické a jiné parametry nemovitosti

Hodnota existujících staveb může být zvažo-vána mnoha způsoby a budovy jsou hodno-ceny pro mnoho účelů. Nejdůležitější obvykle však je hodnota jejich ekonomické využitel-nosti (tržní hodnota). Některé konstrukce ač-koliv jsou bezcenné nebo dokonce se zápor-nou hodnotou (vzhledem ke skutečnosti, že musí být zbourány) mohou být umístěny na velmi hodnotném místě a to způsobuje, že se taková nemovitost prodává za vysokou cenu. Platí to ale i obráceně, velmi kvalitní nemovi-tost špatně umístěná se bude prodávat s dis-kontem, jak říkáme „pod cenou“.

Jestliže existující konstrukce mohou být eko-nomicky využity, jejich hodnota pro společ-nost a vlastníka se zvyšuje a navíc historický duch lokality zůstává zachován. Jestliže celá konstrukce nemůže být zachována, pak ale-spoň její nejvýznamnější části by měly být uchráněny tak, aby byla připomínána historie tohoto místa.

Technická a morální hodnota staveb

Předpokládá se, že nově konstruovaná budo-va je technicky plně hodnotná. Během užívání budova ztrácí svou technickou hodnotu, kte-rá vyplývá z trvanlivosti stavebních materiálů. Předpokládá se, že průmyslové budovy po 50 letech nemají žádnou technickou hodnotu (účetně a i daňově jsou takové budovy také odepsané). Technická hodnota průmyslových budov se může lišit ve srovnání k zůstatkové hodnotě obytných budov nebo jiných budov, které mohou mít delší morální a fyzický cyklus než průmyslové budovy. Průmyslové budovy

51

Kapitola 6

jsou totiž vystaveny silným vibracím a nára-zům způsobených stroji, interakcí s agresivní-mi chemickými látkami a velkými teplotními vlivy. Jejich životnost je také silně omezena změnami výrobních technologií a technic-kých norem. Také se může stát, že nemovitost je technicky naprosto způsobilá, ale morálně naprosto zastaralá.

Historická hodnota staveb

Historická hodnota budov často převyšuje jejich technickou, morální nebo ekonomic-kou hodnotu. Společnost chrání tyto hodnoty vhodnými ochrannými opatřeními. Cíle a me-chanismy takové ochrany se mohou v jednot-livých státech lišit. Vnímání kulturních hodnot nemovitostí je nyní běžným jevem pro byto-vé, občanské a obchodní objekty. Ale pro prů-myslové nemovitosti nejsou vždy jejich kul-turní hodnoty stejně vnímány a jejich přežití je tedy ohroženo. Průmyslová archeologie se vyvíjí pomalu. Avšak naše památková legisla-tiva zahrnuje ochranu i kulturně technických památek. Tato ochrana by měla umožnit for-mulování regulérních archeologický přehledů, popisů, hodnocení a také konzervaci a nebo nové využití významných průmyslových pa-mátek. Navzdory tomu, že ne všechny budovy jsou oficiálně právně chráněny, mohou přestomít podstatnou historickou hodnotu. Historic-ká hodnota staveb může být odvozena z růz-ných hledisek. Některá z nich jsou popsána zde: • Unikátnost (první, nejlepší, nejmenší, nej-

rozsáhlejší, atd.)• Umělecká nebo řemeslná kvalita konstruk-

ce• Souvislost s důležitými historickými udá-

lostmi nebo osobami• Hodnota vyplývající z urbanistického kon-

textu (stavba je hodnotná z hlediska podo-by města)

• Hodnota z hlediska dotváření panoramatu města (komíny, kostelní věže apod.)

• Krajinná hodnota (budova je hodnotná vzhledem ke krajině)

Nadměrná velikost a velký počet historicky hodnotných průmyslových budov a konstruk-cí často převyšují požadavky trhu a proces jejich zachování a znovuvyužití se tím stává obtížnější. Díky společenskému vnímání histo-rické a estetické hodnoty městského prostře-dí může zvyšující se zájem místní komunity o historii zabránit zruinování a nebo demolici těchto objektů. Investoři se však mohou cítit omezení památkovou ochranu budov, která může působit jako překážka požadovanému rozvoji. Je často nutné přistoupit na kompro-misy a to jak na straně investorů, tak také na straně ochránců historických památek. Roz-sah akceptovatelného znovuvyužití historic-ky hodnotných budov musí však investorům povolovat něco více než pouhou rekonstrukci s malými odchylkami v existujících konstruk-cích. To také umožní, aby konstrukce a budovy po adaptaci byly nově a moderně užívané, to znamená podstatně přetvořené, rekonstruo-vané a konvertované do konečné společensky využitelné podoby.

Nezbytnost přizpůsobování rychlým změ-nám technologií a způsobu života vyvolává stále častější rekonstrukce a renovace budov. Z těchto příčin není mnoho budov nebo sku-pin budov originální konstrukce a je potřeba zvažovat co vlastně je potřeba chránit. Názorů bývá obvykle mnoho. To činí ochranu kultur-ních a kulturně technických památek kom-plikovanější. Hodnotné průmyslové budovy a nejlépe zachované originály mohou být na-příklad konvertovány do muzeí technologií. Tam také mohou být uloženy nejstarší a nej-lépe zachované zařízení a stroje, které mohou přicházet z jiných budov, umístěných blízko továrnám, které byly likvidovány.

Měli bychom si uvědomit, že nejen budovy, nebo skupiny budov mají historickou hodno-tu, ale že existují také památky průmyslových činností, dokonce skládky průmyslových od-padů. Příkladem je region Falun ve Švédsku, místo tisícileté tradice tavení kovů, kde se na-cházejí staré skládky strusky a kupy hlušiny¹².

52

Kapitola 6

Potenciál existujících staveb k opětovné-mu užití

Analyzujeme-li vhodnost k transformaci, která se týká druhu budov, měli bychom rozlišovat následující kategorie: • nejméně vhodné, prakticky nemožné ke

konverzi jsou: monolitické technologické budovy a objekty jako jsou komíny, chladír-ny, pece, kontejnery, nadjezdy, stejně jako budovy sloužící speciálním technickým

¹² Frelund A. (1991): „Swedish Planning in Time of Transition The Swedish Society for Town and Country Planning”, Gavle

funkcím, jako jsou například šachty těžních věží

• středně vhodné, obtížně konvertovatelné, jsou velké a výškové vícepodlažní monoli-tické budovy

• nejvhodnější, snadno konvertovatelné jsou, institucionální budovy, malé více nebo jednopodlažní rámové výrobní haly s infrastrukturou a kancelářské budovy.

Tabulka 15: Možnosti transformace průmyslových konstrukcí

Průmysl Druh budovy Nový způsob užití Komentář

Všechny kancelářejídelnyšatnyumývárnylaboratořenízké haly (do 6m) izolovanévysoké haly (nad 6m) izolova-néhasičské zbrojnice, opravnysilnice pro motorová vozidla železniční vlečkysila, zásobníky plynu a kapalindopravní galerie, nadjezdy, potrubní vedení, teplárny, vodní kanály a zásobníky čis-tírny odpadních vod, redukční stanice plynu, trafostanice, te-lekomunikační vedení

úřady, bytygastronomieúřady, bytyúřady, bytyúřadyobchodní domy, obchod sportsport a zábavahalykonverzerozebráníkonverze pro veřejné a prů-myslové účely

Konverze silnic záleží na jejich umístění a třídě

Oděvní a textilní Vícepodlažní a malé (do 5m) izolované a s malými trakty

Úřady, školy, byty

Inženýrská odvětví Vícepodlažní a malé (do 5m) izolované a s malými trakty

Úřady, školy, byty

Doly Řetízkové šatny, koupelny, lampárny, kontrolní místnosti, třídírny, Těžní věžeŠachty a konstrukce těžních strojů

Sport, bazény, tělocvičnyTělocvičnyúřadyzábavarozebrání

Konverze třídíren na některé sorty

Ocelové věže mohou být po-nechány jako body místního zájmu

53

Kapitola 6

Tabulka 15: Možnosti transformace průmyslových konstrukcí

Tepelné elektrárny Haly s turbínami, kotelny, mlýnice, elektrostatické filtrykomíny a chladící věže,Transformátorové stanice a sklady látek

sport a zábavahaly

rozebránírozebrání

Nízké komíny jsou zachovány jako relikty

Válcovny a ocelárny Přidružené provozy, vysoké pece, ocelárny, válcovny, ko-várny

rozebrání Haly jsou příliš vysoké a neizo-lované

koksovny Koksovací baterie a kontejne-ry

rozebrání Čištění půd

Chemické závody Potrubní instalace, nádrže, re-aktory a kolony

rozebrání Čištění půd

cementárny Rotační pece incinerating plants

Potravinářský průmysl Všechny technologické kon-strukce

rozebrání Pro sanitární účely

Obr. 6.2 Výrobní závod a monumentální věž šachty Julie ve Walbrzychu (Polsko) konvertovaná na muzeum technologiegy

54

Kapitola 6

Oprava a zpevňování konstrukcí

Změna ve způsobu užívání je obvykle dopro-vázena potřebou rekonstrukce. Ta je často spo-jena se změnou zatížení budovy a potřebou odstranit některé prvky nosné konstrukce. Takové zásahy do konstrukčního systému bu-dovy způsobí změny v rozdělení vnitřních sil, které často vedou k nezbytnosti vyztužit ně-které prvky konstrukce. Potřeba pro vyztužo-vací práce a opravy může vyústit také z dlou-hotrvajícího užívání v obtížných podmínkách, které působí mnoho mechanických defek-tů nebo poškození, které snižují trvanlivost konstrukčních materiálů. Procesy přetváření a zpevňování existujících budov jsou někdy více obtížné a cenově náročnější než navrho-vání a postavení nových konstrukcí. Vyžaduje se znalost technologií výstavby starých bu-dov, schopnost provádět testování materiálu a používání zařízení, které takovéto zesilování umožňuje. Konečné rozhodnutí o možných formách rekonstrukce může být učiněno pou-ze experty s mnohaletou stavební praxí.

Kontaminovány předešlými procesy, které se v nemovitostech vyskytovali mohou být také stavební matriály existujících objektů (oleje, těžké kovy, atd.). Účinky vnitřního znečiště-ní budov a rizika pro člověka jsou zvláště zá-važná. Z tohoto důvodu kontaminované části budov často musí být odstraněny a nahrazeny novými, zdravými materiály. Dekontaminace betonových konstrukcí oleji může být prove-dena odstraněním kontaminovaného betonu, což je obtížná a drahá činnost.

Demolice

Výsledkem demolice je odstranění konstrukcí nebo jejich částí ze zemského povrchu nebo také z podzemí. Demolice a odvoz je často preferován investory jako nejsnadnější a nej-rychlejší volba, jestliže zajišťuje některé z těch-to cílů:• odstraňuje stigma minulého užívání• redukuje rizika projektu konstrukcí• redukuje rizika kontaminovaných konstrukcí

• může pomoci urychlit proces výstavby• může se ukázat jako cenově nejefektivnější

(levnější než komplexní rekonstrukce)• může vytvořit vyšší hodnotu staveniště

Ale na druhé straně má demolice velmi nega-tivní účinky:• vykořeňuje historické spojení lokalit• je nákladný proces, zvláště když se přemís-

ťuje velké množství materiálu• je nejméně udržitelnou volbou užití nebo

znovuvyužití materiálu (materiál je odvá-žen pryč a nový materiálu musí být na sta-veniště přivezen

• má vysoké požadavky na dopravu• zvyšuje rizika nehod pro pracovníky a ve-

řejnost• může vyvolávat veřejný odpor vzhledem

k prašnosti a dopravnímu hluku

Demolice konstrukcí také vyžaduje schválení a další omezení národními právními předpisy (plánovací a environmentální). Speciální certi-fikáty způsobilosti mohou být vyžadovány proněkteré typy demolicí. Příprava nebo zadání demoliční smlouvy je speciální práce.

Často bývá zvolena demolice jen do úrovně terénu, například když je společensky důle-žité odstranění deprimujících konstrukcí a ri-zik pro veřejnost. Tato praxe však ponechává velké množství problémů právě v zemi. Je to vzhledem k tomu, že je v takových případech obvykle existuje nedostatek záznamů k tomu, co se skutečně přihodilo. Vznikají tak neočeká-vaná a nákladná překvapení pro nic netušící budoucí investory.

Avšak v situaci, kdy neexistuje dostatečná tržní poptávka, která by pomohla využít zanedbaná brownfields, může být demolice na úroveň te-rénu a následné zatravnění nebo jednoduché osázení velmi prospěšné řešení pro místní ko-munitu. Demolice může také být kombinová-na s využitím materiálů (buď jako konstrukční materiály nebo výplňové materiály) na sta-veništi nebo i mimo staveniště. Znovuvyuži-tí materiálů může vyžadovat specializované

55

Kapitola 6

mobilní úpravny (drtiče, třídiče, atd.). Nové využití materiálů z demolic mimo staveniště a dokonce na staveništi musí splňovat národní předpisy o zacházení s odpady, které mohou omezovat znovuužití těchto materiálů.

6.4 Kontaminace

Kontaminace je zpravidla (ale ne vždy) výsled-kem lidské činnosti (průmyslové, zemědělské, jiné) a vztahuje se k půdě, vodě a vzduchu. Na lokalitách, které byly v minulosti využívány k různým účelům, mohou být dodnes přítom-ny škodlivé látky. Kontaminovány mohou být: a) zeminy,b) povrchová, podzemní a odpadní voda,c) stavební konstrukce.

Ke kontaminaci zemin a podzemních vod mohlo docházet:• při haváriích (havarijní poruchy zařízení,

požáry, a pod.), nebo: • systematicky, pozvolně (neopatrné naklá-

dání se škodlivými látkami, nevhodné skla-dování škodlivých látek, pozvolné úkapy a úniky z technologií a z potrubních vede-ní, vypouštění náplní při opravách strojů, tankování pohonných hmot, usedání škod-livého prachu z odsávání od strojů a z ven-tilace, úniky z netěsných jímek, nádrží a ka-nalizací, atd.).

Nejobvyklejšími škodlivými látkami přímo ve starých konstrukcích bývají zejména:

• asbest (izolace zdí, střech, potrubí a růz-ných technologií),

• nátěry (suříkové barvy na kov s olovem), • impregnace podlah oleji,• někdy bývají škodlivinami impregnovány

i vnitřní omítky (prašné provozy, moření kovů, galvanovny a pod.).

Není neobvyklé, že na opuštěných průmyslo-vých lokalitách se nacházejí dodnes napří-klad:

• uskladněné škodliviny z minulé výroby a skladování,

• různé nádrže a jímky (nadzemní či podzem-ní) se zbytky původních náplní,

• transformátory a jističe s olejovými nápl-němi, často i s obsahem PCB,

• značné znečištění mohou obsahovat také staré kanalizace a potrubní řády.

Kontaminace také není statická, ale často se pohybuje. Ekologické zátěže jsou mobilní ně-kolika způsoby. • Vypouštění, vyluhování prosakování škod-

livin do povrchových nebo podzemních vod

• Vypouštění, sublimování či únik do ovzdu-ší

• Přemístěním z místa původu na jiné místo ( obvykle lidský faktor, ale ne exklusivně)

Když je zvažováno nové užití brownfields, musíbýt vždy posouzena možná rizika vzhledem k jeho předchozímu užívání. Teoreticky by měla být zaznamenána nebo zdokumentová-na všechna možná rizika vzhledem k předcho-zímu užívání pozemku, která mohou pomoci identifikovat typ, rozsah a možné účinky zne-čištění. Taková dokumentace často neexistuje nebo je neúplná nebo nespolehlivá. Měli by-chom si také uvědomit, že ekologické hodno-cení a vnímání rizik pro lidské zdraví se rychle mění. Tak například některé procesy považo-vané před pouhými 20 lety za standardní jsou dnes považovány za velice rizikové.

Ve většině budov jsou to jejich uživatelé (zá-kazníci, pracovníci, manažeři atd.), kteří mají nejlepší znalosti o tom které procesy a které látky byly používány a kde k tomu docházelo. Podniky jsou však uzavřeny, lidé odešli nebo zemřeli a informace jsou ztraceny. Pak nezbý-vá nic jiného než zaměstnat specialisty, kteří zjistí možná rizika. Toto bude nutné i v přípa-dech, kdy se bude užívat pozemek již sanova-ný, ale pro odlišné účely.

Informace o kontaminaci na národní či regio-nální bázi často chybí. Jako příklad lze uvést informace v další tabulce 16. V naší republice existuje registr kontaminovaných míst SEKM, který se nachází na uvedené stránce.

56

Kapitola 6

Systém evidence kontaminovaných míst SEKM

zdroj : http://sez.cenia.cz/mapmaker/sez/

Současná podoba databáze je výsledkem ře-šení několika projektů MŽP. Jedná o otevřený systém evidence zátěží životního prostředí., resp. kontaminovaných míst. Systém umož-ňuje evidenci informací o kontaminovaných místech podle pokynů Evropské agentury pro životní prostředí – EEA. Databáze obsahuje kromě evidence starých zátěží životního pro-středí (databáze SESEZ), která je jako jediná část databáze průběžně aktualizována a kon-tinuálně doplňována o nové lokality, i důleži-té archivní databáze skládek. Nezávisle je zde rovněž integrována evidence ekologických auditů. Systém evidence kontaminovaných míst sestává z grafické mapové části a částiatributové (textové, položkové). Součástí pro-gramového vybavení databáze je samostatný freeware program SEZ (zpracovaný ve Visual FoxPro), který slouží především jako pomůcka pro metodicky a odborně jednotný postup při externím plnění databáze, s jeho pomocí je rovněž možné vyhodnocovat priority pro od-straňování starých ekologických zátěží a po-řídit data pro reporting EEA v oblasti „conta-minated sites“. Jeho samostatnou součástí je rozsáhlá nápověda a nástroje určené k údržbě dat. Systém je významným integrujícím prv-

kem v posuzování rizikovosti lokalit v rámci celé ČR i jednotlivých krajů a výkonným ná-strojem pro objektivizaci posuzování rizik a priorit pomocí geoanalýzy uložených dat.

Systém je průběžně plněn daty z celé repub-liky a je k dispozici veškeré státní správě a od-borné veřejnosti. Profesní komerční organiza-ce jsou informovány o datové struktuře a po bezplatném úvodním seznámení obdrží zdar-ma software SEZ, pomocí něhož mohou své výsledky předávat přímo v digitální podobě pro import do databáze. Před zahájením poři-zování záznamu je nutné vyžádat si komplet-ní aktuální stav záznamu od správce centrál-ní databáze (MŽP odbor ekologických škod, RNDr. Jan Gruntorád CSc., e-mail:jan_grunto-rad@env.cz). Podrobnosti – viz rubrika „Staré ekologické zátěže“ na adrese: www.env.cz.

Proces zjišt´ování a odstraňování kontami-nace

Hodnocení rizikovosti kontaminace opuště-ných lokalit je velice odborný více etapový proces. Směrnice FNM ČR A MŽP pro přípravu a realizaci zakázek řešících ekologické závazky při privatizaci č. 3/2004. V prvním kroku prově-řujeme závažnost podezření, že lokalita může být kontaminována a zjišťujeme, jaké škodlivi-ny se na ní s největší pravděpodobností mo-hou vyskytovat. Tyto informace se snažíme zís-kat z údajů o historii využívání lokality – o jaký druh výroby se jednalo, v kterém období pro-bíhala, jaké byly používané technologie, jak ¹³ VROM, RIVM (2003), updated

Tabulka 16: Zvýšení počtu záznamů o kontaminaci v Holandsku¹³

RokPočet záznamů o kontami-

naciPředpokládané náklady na dekontaminaci (mld. EURO)

Typ pozemku

1982 2000 2 Skládky odpadu

1987 10000 10 Průmyslem využívané pozemky

1995 200000 40 Historický průmysl

2003 400000 70 Komplexní přehled

2005 700000

57

Kapitola 6

bylo nakládáno s odpady, atd. Nabízející se zde k využití archivy průmyslových podniků, archivy obcí, výpovědi pamětníků, zápisy v ka-tastru nemovitostí, místní názvy, staré mapy, zprávy o starších průzkumech znečištění, zá-znamy úřadů o ekologických haváriích atd. Důležitá je přímá terénní rekognoskace loka-lity, při které se zaměřujeme na posouzení sta-vu stávajících objektů, na identifikaci starýchnádrží a jímek, starých kanalizací, na skládky odpadů, na navážky, na indikace znečištění zemin, jakými může být odlišný charakter ve-getace nebo různě zbarvená místa na povr-chu terénu. Získané informace slouží k formu-lování podezření na závažnost, rozsah a typ kontaminace, k identifikaci možných ohnisekznečištění a k identifikaci škodlivin, které by sena lokalitě mohly potenciálně vyskytovat.

Toto podezření je nutno v dalším kroku pro-věřit orientačním průzkumem, při kterém se provádí přímé vzorkování a analýzy zemin, půdního vzduchu, podzemních vod, odpadů, obsahu jímek a nádrží. Při orientačním prů-zkumu se snažíme na základě dříve získaných indicií umisťovat vzorkovací body do míst (ohnisek), kde lze očekávat nejvyšší koncent-race škodlivin. Předchozí analýza historie vy-užívání lokality a identifikace potenciálníchkontaminantů umožňuje efektivní zaměření a tím i zlevnění laboratorních analýz vzorků. Náklady na orientační průzkum se u menších lokalit pohybují typicky na úrovni do 100 –200 tisíc Kč, u rozsáhlejších lokalit je nutno počítat s podobnou cenou na 1 hektar plochy. Cca 30 až 40% ceny průzkumu reprezentují obvykle laboratorní analýzy. Potvrdí-li orientační prů-zkum existenci kontaminace, je nutno tuto ověřit a vyhodnotit podrobným průzkumem, který již obvykle ústí do zpracování analýzy rizik. Analýza rizik je podkladem pro rozhodo-vání o nezbytnosti sanace, resp. o omezeních v možnostech dalšího funkčního využití loka-lity. Navrhuje-li analýza rizik sanaci, vymezuje

i její koncepci, cíle a parametry. Průzkumné práce je nezbytné provádět pode metodické-ho pokynu MŽP pro zajištění průzkumu konta-minovaných míst (13/2005). Analýza rizik (AR ) se zpracovává podle metodického pokynu MŽP ke zpracování analýzy rizik kontaminova-ných míst č. 12/2005.

AR jak pro projekty soukromých investorů tak pro projekty financované veřejnými prostřed-ky se realizuje podle platného „Metodického pokynu MŽP č. 12/2005. Cílové parametry případné sanace se zpravidla odvodí zpět-ným výpočtem ze zjištěných zdravotních rizik. Analýza rizik obsahuje i návrh způsobu pro-kázání dosažení cílových parametrů sanace a v případě komplikované kontaminace pří-padně i studii proveditelnosti sanačních pra-cí. Nevhodným řešením je odvození cílových parametrů sanace od kriteriálních hodnot A, B a C metodického pokynu MŽP z roku 1996. Kriteriální hodnoty slouží, jako signální, první porovnávací údaje, ale tyto hodnoty nemají žádný konkrétní vztah k danému území. Není tedy zaručeno, že budou reálně při sanačních pracích dosažitelné a to znamená další zdrže-ní při realizaci zásahu. Ministerstvo životního prostředí důsledně požaduje, aby se cílové parametry sanace odvozovaly zpětným výpo-čtem od reálných výpočtů zdravotních rizik. Jediným akreditovaným úřadem, který může posoudit reálnost vypočtených zdravotních rizik je Státní zdravotní ústav. Pokud jsou zdra-votní rizika významná a jsou překročeny limity od platných norem (vyhláška na pitnou a po-vrchovou vodu, limity zákona o odpadech a pod) není třeba analýzu rizik zpracovávat a je nutné neprodleně přistoupit k sanaci sta-ré ekologické zátěže. Viz také stránky odboru ekologických škod na www.env.cz

Jako příklad také může posloužit projekt na vyčištění přístavu v Gdaňsku, viz staré mapy a letecké snímky (Obr. 6.3).

Národní právní předpisy mohou požadovat

58

Kapitola 6

přesnou formu a kategorie průzkumů a ná-rodní regulační agentury obvykle verifikujínebo certifikují provedenou rizikovou analýzu.V některých zemích mohou být také vyžado-vány certifikáty o dokončení vyčištění a dosa-žení příslušných limitů kontaminace. Vyžaduje se také zvláštní způsobilost a certifikace k pro-vádění těchto průzkumů.

Nejdůležitějším problémem ekologického znečištění je jeho potencionální vliv na lidské zdraví. Toto riziko může být definováno jakokvalitativní a kvantifikovaná charakteristikapůsobící pozitivně nebo negativně na zdraví lidí a může mít škodlivé vlivy. Na brownfields mohou být tato rizika ovlivněna:• Charakterem území• Identifikací a volbou indikátorů chemic-

kých složek (hodnocení vztahu: dávkování – odezva)

• Hodnocení expozice lidí při specifickýchscénářích vystavení nebezpečí (frekvence, expozice)

• Odhadem toxicity chemických látek (karci-nogenní a nekarcinogenní)

• Charakteristikou rizik.

Možnost využití některých brownfields je

přímo závislá na způsobu jejich znečištění. Čím větší je znečištění, tím větší jsou obvyk-le náklady na odstranění ekologické zátěže. Tyto náklady pak mohou snižovat šance na budoucí užití brownfields. Za takových pod-mínek vyčištění může být provedeno pouze v lokalitách, kde trh je schopen unést tyto náklady nebo, kde je dostupná dotace z veřej-ných zdrojů. Co je skutečně v zemi, může být stanoveno až úplným průzkumem staveniště, náprava může být prokázána až po vyčištění. Někdy je obtížné stanovit náklady nápravy, zejména, když dekontaminace trvá dlouho (znečistěná podzemní voda může být odčer-pávána i několik let). Stanovení nákladů pro sanaci může být finančně náročná a rizikovázáležitost. Kvalita a zkušenosti konzultantů a spolehlivý průzkum snižují neplánované ná-klady a zvyšují šanci na úspěch. Obr. 6.4 uka-zuje model řešení ekologických rizik.

Environmentalní hlediska brownfields

Příroda je mocná léčitelka a nedostatečně využívaná nebo opuštěná staveniště jsou pří-ležitostí k trvalému usazení řady rostlinných a živočišných druhů. Úvahy vztažené k ekolo-gické ochraně mohou ovlivnit a často dokon-ce zabránit znovuvyužití takového brownfield.

Obr. 6.3 Příklady historických informací užitých při rekonstrukci přístavu Gdaňsk; a) letecká mapa z 2. světové války b) zachované plány z roku 1929¹⁴

¹⁴ Poborski P. (2004): “Project management and risk management for brownfields revitalization process”, Proceedings Lepob Seminar 17.12.2004.

59

Kapitola 6

Během let mohou z náletu semen vyrůst stro-my, jejichž průměr dosáhne meze vyžadující schválení a vzniknout požadavky na náhradní výsadbu nebo dokonce na přesazení.

Příroda může také fungovat jako léčitel kon-taminace. To může být vynikající metoda, po-kud nejsou produkty z pozemků využívány ke konzumaci lidmi nebo zvířaty. Některé rostli-ny jsou schopny některé látky konvertovat na neškodné nebo dokonce prospěšné látky pro životní prostředí.

Přírodní čištění je proces, při kterém je příroda schopna během let snižovat úroveň znečistě-ní. Může se jednat o organické i anorganické polutanty. Vhodné typy bakterií mohou roz-kládat nebezpečné látky. Tato činnost bakterií může být buď přirozená nebo uměle vyvolaná a řízená. Výsledky tohoto čištění jsou relativně dlouhodobé a mohou trvat i řadu let (někdy 50 i více). Tento proces by měl být monitoro-ván, abychom byli jisti o tom, co se již stalo a aby se proces odehrával zamýšleným způ-sobem. Tento proces je relativně levný a je vhodný pro pozemky s nekomerčním využi-tím (taková brownfields jsou častá). Důležitýmprvkem tohoto procesu je viditelnost a zane-seni informací o čištění do veřejných registrů. Zveřejnění v registrech pozemků pak umožní kupujícím tyto informace získat nebo ověřit. U nás se tato opatření zatím v katastru nemo-vitostí neregistrují.

6.5 Hospodaření s půdou a zemní práce

Kdy je zemina „zemina“ a kdy je zemina odpad nebo nebezpečný odpad?

Při regeneracích brownfields probíhá řadazemních prací, kdy je nakládáno se zeminou a jsou zvažovány její atributy. Zemina je pře-vážena, čištěna a nebo zpevňována. Nejvhod-nější je případ, kdy všechna zůstane na stave-ništi (ze zemních prací nebo z těžby).To samé může být řečeno o materiálu z demolice, ale to není vždy možné. Když se projekt na brown-

fields připravuje, zvláště velký nebo takový, přikterém se připravuje mnoho změn konstrukcí nebo zemních prací, pak je nezbytné uvažovat a plánovat hospodaření s zeminou. Manage-ment těchto prací může zahrnovat jak sanační tak rekultivační práce, nebo rekultivační práce mohou být prováděny až ve stadiu realizace projektu.

V některých zemích se zvyšují poplatky za ukládání přebytečné zeminy na skládkách a je vyvíjen tlak na stavební firmy, aby většinastavebních materiálů a zeminy zůstalo na sta-veništi. Techniky čištění kontaminované zemi-ny na staveništi a čištění celého staveniště by vždy mělo odpovídat předpokládanému no-vému užití. Zacházení s přebytečnou zeminou a kontaminovanou zeminou by mělo být sta-noveno již ve stádiu prvních úvah o možném využití, protože to může ovlivnit celý projekt. V kvalitních pokrokových přístupech projekt uvažuje o hospodaření se zeminou a její sana-cí současně. To pomáhá umístit většinu znečiš-těných částí do míst staveniště, kde to nevadí a kde nebudou ohrožovat svou expozicí oby-vatele (například pod základy nebo parkoviš-ti). Náklady na vyčištění nebo odklizení konta-minované zeminy ze staveniště mají velký vliv na finanční úspěšnost projektu. Jestliže budouprovedena pragmatická rozhodnutí a budou použity nové metody čištění, pak mohou být náklady sníženy (často umístěním a izolová-ním kontaminované zeminy na staveništi), což bude zvyšovat možnosti revitalizace pro více brownfields.

Direktiva EU zakazuje ukládání znečištěné ze-miny, a proto skládkování je možné jen u ze-miny, která není znečištěna. Národní předpisy interpretují tuto směrnici různým způsobem a problém s ukládáním zeminy jako odpadu se v jednotlivých zemích liší.

Geotechnické vlivy na půdu

60

Kapitola 6

Rozsah geologických změn způsobený před-chozím využíváním závisí na typu průmyslo-vých aktivit prováděných na daném území. Protože velikost těchto změn je rozdílná, měli bychom rozlišovat:• Oblasti s žádnými nebo velmi malými změ-

nami. Budovy, které byly využívány k čin-nosti v této oblasti jsou malé s relativně mělkými základy (přibližně 2 m pod povr-chem) a zemina nebyla nikdy odstraňová-na.

• Plochy se změněnou strukturou půdy mělce pod povrchem (do 5 m). Plochy po demolici průmyslových objektů, malé deponie zemi-ny a mělká povrchová těžba. Nové budovy nemohou být zakládány klasickými meto-dami (základové patky, základové pasy).

• Oblasti z významnou změnou půdy. Vyso-ké skládky, výsypky. Nové budovy jsou za-kládány speciálními metodami (výměnou základové půdy, hutněním, vyztužováním, pilotáží).

Eroze, sedimentace, přirozené zpevňování

Eroze má obvykle nepříznivý účinek na pod-mínky na staveništi. Například silná eroze způ-sobená povětrnostními vlivy může destabili-zovat skládky strusky a lomy. Ochranou proti těmto vlivům je výsadba hluboce kořenících rostlin. Eroze u budov působí ztrátu jejich technické a užitné hodnoty. Vlivem vody, větru a vzduchu se také vytváří vegetace na částech konstrukcí, což může působit další poškození. Řídká vegetace je pro plochy nevyužívaných brownfields typická.

Užití vybraných průmyslových odpadů pro re-generace a rekultivace

Hlavním zdrojem tvorby odpadů v průmys-lových urbanizovaných oblastech, je těžba surovin, hutní a energetický průmysl.Zde jsou odpady obvykle ukládány na nadzemních skládkách. Jen asi polovina těchto materiálů nachází nové užití. Způsoby jejich opětovné-ho využívání se ovšem rychle rozvíjejí.

Díky různému granulometrickému, mineralo-

gickému a chemickému složení průmyslových odpadů mohou tyto usnadňovat proces jejich znovuvyužití. Tento proces musí být pečlivě odborně řízen a dávkovaná množství látek by neměla vyvolat ekologickou hrozbu v připra-veném substrátu. Například:• Odpady z těžby uhlí mohou být užity v me-

talurgii železných a neželezných kovů. • Uhelné kaly mohou být využity pro rekulti-

vaci skal a rekultivaci těžebních hald.• Odpady z energetického průmyslu mohou

být užitečné pro rekultivaci odpadu z těžby (omezují zvětrávání pyritu).

Metody zpevňování podloží

Některé části brownfields, zejména průmyslo-vých, mohly být v minulosti užívány pro ulože-ní různých typů odpadů a ty vytvářejí podloží. Může se stát, že na zdánlivě souvislém podkla-du se vyskytují oblasti se skrytými kapsami po starých skládkách a úložiště odpadu se nachá-zejí pod několika centimetry zeminy. To může způsobit problémy při zakládání na takových-to půdách, případně i stavbě zabránit, vzhle-dem k neobvykle nízké nebo nedostatečné nosnosti půdy. To vše může způsobit problé-my se zakládáním jak existujících, tak nových budov. Abychom zajistili bezpečnost základo-vých prací, musí být užito zpevňování nebo nahrazení podloží. Metody zlepšování zákla-dové půdy zahrnují zvýšení únosnosti stejně jako redukci sedání, snížení vodopropustnosti a zvýšení únosnosti pro dynamická zatížení.

Při volbě metod zlepšování základové půdy by měly být vzaty do úvahy následující faktory:• Požadovaná únosnost, tuhost, stlačitelnost,

propustnost.• Morfologické charakteristiky oblasti, její

velikost, stejně jako požadovaná hloubka zpevnění, druh zeminy a její vlastnosti.

• Dostupnost materiálů potřebných pro zpevnění.

• Čas nutný pro stavební práce a jejich cena.• Vliv na životní prostředí.

61

Kapitola 6

Splnění poslední podmínky je často zanedbá-no při úvahách o volbě zpevňovacích metod. Měli bychom si však uvědomit, že změny v podloží jsou prakticky nevratné. Požadav-ky na materiály přidané do podloží podléhají stejným normám a předpisům jako ostatní stavební materiály a ty jsou často přísnější než požadavky na půdu a kvalitu podloží. Staveb-ní inženýři, kteří provádějí výběr metod zpev-nění by si měli uvědomit jejich možné násled-ky (eroze, změny vodního režimu, znečištění podzemních vod a vliv na sousední budovy).

BOX 5: Případová studie Wałbrzych

V roce 2004 město Walbrzych schválilo „Místní program revitalizace pro období 2004–2006 a další roky“. Tento plán zahrnuje i mikropro-gram „KOPALNIA („důl“). Tento důl Thorez byl uzavřen v roce 1996, je nyní přeměněn v mu-zeum a byl zařazen na seznam technických památek. Mikroprogram byl podporován růz-nými institucemi, cílem bylo vytvořit atraktiv-ní turistické prostředí s novou ekonomickou, sociální a kulturní funkcí. Cílem bylo také vy-tvoření nových pracovních příležitostí v sekto-ru turistiky. To vše bylo dosaženo stavebními a rekonstrukčními pracemi firem, které rekon-struovaly staré důlní zařízení a podzemí dolu, cestovní kanceláře nabídly průvodcovské služ-by a byla vytvořena další místa v oblasti sprá-vy objektů, bezpečnostních služeb, stravová-ní, ubytování a úklidových služeb, propagace, výroby suvenýrů atd. Tyto činností přispěly k ekonomickému růstu oblasti a snížily neza-městnanost.

Hlavní činnosti mikroprogramu jsou následu-jící:• Zlepšení technického stavu budov a důlního

zařízení a uchování technické památky jako součásti Muzea průmyslu a technologií

• Vytvoření turisticky atraktivního prostře-dí a zpřístupnění dolu turistům. Vytvoření multimediálního prostředí – simulace hlu-ku tvořeného těžbou, jízda ve vozících ta-

žených důlní lokomotivou chodbami dolu, promítání filmů dokumentujících činnosthorníků, důlních záchranářů, život horníků a jejich rodin.

• Odstranění všech korodujících ocelových prvků z nevyužívaných částí dolu – zabrá-nění šíření znečištění životního prostředí. Po vyčištění může být systém vodního hos-podářství dolu využíván vodárnami města Walbrzych.

• Vytvoření kulturní a turistické infrastruktu-ry – výstavní sály, koncertní sály, kina, ka-várny, knihovny, restaurace, musea, parko-viště, toalety, obchody se suvenýry.

• Vytvoření sociální infrastruktury – vytvoření prostoru pro nevládní organizace (asociace, kluby mládeže, studentské kluby) a kulturní centra (část existujících prostor bude upra-veno pro umělecké dílny a hobby dílny).

• Rozvoj infrastruktury pro vzdělávání – pro-story pro další vzdělávání školáků, studen-tů a dospělých, ve kterých lze získat nové dovednosti a kvalifikaci.

• Úpravu interiérů na nahrávací studia, ve-řejné knihovny a čítárny, místnosti s přístu-pem na Internet.

• Rozvoj kongresové turistiky – adaptace interiérů na konferenční sály, restaurace, nákupní centra, střediska služeb, toalety a parkoviště.

Po úpravách objektů bude možné, aby ne-vládní organizace, kulturní a umělecké institu-ce organizovaly:

1) Různé regionální oslavy a festivaly na kte-rých budou prezentována vymírající řemesla – například těžkou a nebezpečnou práci hor-níků. Tyto aktivity přispějí k ochraně technic-kého dědictví a rozvoji industriální turistiky.

2) Trvalé výstavy historie města Walbrzych jako průmyslového města (hornictvní, sklář-ství a výroba porcelánu, hutnictví, výroby va-gónů a vozidel atd.) a také krátkodobé výsta-vy, konference, semináře a veletrhy a trhy se starožitnostmi.

62

Kapitola 6

Finální verze mikroprogramu „KOPALNIA“ bude vytvořena v kooperaci mezi kulturními institucemi jako součást rozvojového progra-mu turistické zóny města Walbrzych.

Z celého programu bude těžit město Walbr-zych a nevládní organizace.

Projekt byl financován z ERDF a programuESF.

6.6 Management rizik a komunikační rizi-ka

Při opětovném využití brownfields se konzul-

tanti a investoři setkávají s vyššími riziky než je obvyklé pří rozvoji na zelené louce. Škála těch-to rizik je poměrně široká a dopady ovlivňují různé subjekty různým způsobem. Tabulka 18 toto ilustruje.

Tabulka 18: Možné způsoby zmírnění rizik

Typ rizikaTypy možných zmírnění rizik

pojištěnízáruky

kontraktůpokuty záruky plnění jiné

Koupě staveniště × × ×

Finanční dostupnost ×

Právní odpovědnost × × × ×

Právní odpovědnost kon-zultanta

× × × ×

Tabulka 17: Hlavní rizika zainteresovaných subjektů

Typ subjektuTyp rizika

právní finanční technické zdravotní jiné

investor, finanční instituce × ×

developer × × × × ×

právník × ×

konzultant z oboru realit × × × ×

konzultant životního prostředí × × × × ×

konzultant projektant × × × ×

místní orgány × × ×

veřejnost × ×

Rizika mohou být efektivně kontrolována, po-kud jejich snižování je jasně a korektně stano-veno. Následující tabulka uvádí základní způ-soby snížení nebo přenesení rizik. Kategorie “jiné” závisí na zkušenostech: ¹⁵

• investora• developera • týmu profesionálů • schvalujících a regulačních orgánech• veřejnosti a PR

¹⁵ Wcisło E. (1998): “Health risk valuation in the process of brownfields cleaning”, Proceedings Forum: Risk Abatement Center For Central andEastern Europe, Katowice

63

Kapitola 6

Dostatečné zkušenosti developerů a týmu projektantů a konzultantů jsou klíčem ke sní-žení rizik nového využívání brownfields. Např.v případě ekologického znečištění nekompe-tentní průzkum může způsobit kompletně

chybné doporučení, které může i způsobit přemístění zátěže, (během odebírání vzorků, narušením vodonosných vrstev atd.) To ob-dobně platí pro práci konzultantů.

Obr. 6.4 : Process scheme of solutions to environmental risk caused by polluted areas¹⁷.

¹⁷ Gasidło K. (1998): „Transformation Problems of postindustrial areas”, SUT Gliwice

Tabulka 18: Možné způsoby zmírnění rizik

Odpovědnost realitních kanceláří

× ×

Odpovědnost kontrak-tora

× × × × ×

Odpovědnost developera za projekt

× × × × ×

Environmentální odpo-vědnost

není místně dostupné, ale je v přípravě

× × × ×

Odpovědnost třetích stran

× ×

Rizika plánování × ×

Rizika protestů veřejnosti ×

64

Kapitola 7

7 Ekonomické aspekty regenerace brownfields (autor kapitoly Dr. Paul Nathanail)Tato kapitola vychází ze závěrů projektu CA-BERNET (Concerted Action on Brownfield andEcotnomic Regeneration Network = Cílená činnost k řešení zanedbaných brownfields a vytváření sítě jejich ekonomické regenera-ce) v období let 2002–2005. CABERNET je pří-stup k udržitelné regene-raci brownfields; proaktuální informace jsou čtenáři odkázání na webovou stránku www.cabernet.org.uk.

Jedním z hlavních cílů regenerace brownfieldsje ekonomická uskutečnitelnost jednotlivých projek-tů. Ta může být ovlivněná různými fak-tory, které se mohou výrazně časem měnit. Ekonomické podmínky mohou být ovlivněny:• nepřímými i přímými náklady na regeneraci,• předvídanými výnosy / návratem ze stave-

niště,• typem financování a s tím spojenými fi-

nančními riziky,• výškou národních a místních daní a vníma-

ným rizikem jejich fluktuace,• dohodami o rozvoji mezi vlastníkem po-

zemku a / nebo samosprávou a stavebním investorem.

Koncepční modely vyžadují koncepční myš-lení o procesu regenerace brownfields a takpomáhají rozšířit způsob rozhodování o jed-notlivých objektech. Projekt CABERNET navíc pomáhá při rozvo-ji národních politik díky zkušenostem získaným při vyvíjení a zvažová-ní škály koncepčních modelů. Modely byly vy-užité při diseminačních aktivitách CABERNET a měly velmi pozitivní ohlas.

Využití koncepčního modelu na charakteri-zování různých typů z hlediska jejich ekono-mické reali-zovatelnosti a poukázáním na to, jak se jejich situace může měnit na základě různorodosti v poloze objektu, nákladů na po-třebnou úpravu a ošetření pozemku a jiných ekonomických podmínek, může napomoci politikům identifikovat strategie, které mohou

zlepšit ekonomickou realizovatelnost rege-nerace. Různé druhy regenerace brownfieldsz hlediska jejich ekonomického stavu, mohou být ilustrovány koncepčním modelem ABC.

Koncepční model ABC projektu CABERNET identifikuje tři typy objektů podle jejich ekono-mické situace (například podle nákladů potřeb-ných na regeneraci, hodnoty pozemku, atd.). Objekty jsou rozděleny do třech kategorií: • Kategorie A – tyto objekty reprezentují vy-

soce ekonomicky realizovatelné a rozvojo-vé projekty , které jsou realizované soukro-mým sektorem

• Kategorie B – tyto objekty jsou charakteri-zované tím, že jsou na hranici dosažení zis-ku. Tyto projekty jsou často financovány nabázi veřejně-soukromého partnerství nebo spolupráce

• Kategorie C – objekty v této kategorii ne-jsou ve stavu, aby regenerace mohla být zisková. Regenerace těchto objektů závisí zejména na projektech veřejného sektoru nebo samosprávy s nižší ekonomickou re-alizovatelností. Na stimulování regenerace těchto objektů je potřeba veřejné fitnanco-vání nebo specifické právní nástroje (např.daňové stimuly).

Model A-B-C vyzdvihuje hnací síly pro rege-neraci brownfields. Koncepční model mohouvyužít instituce, které jsou zodpovědné za roz-voj regionu a investování v regionu. Model jim umožní určit strategie pro různé typy brown-fields. Identifikováním typu a zvážením fakto-rů, které ovlivňují kate-gorii, tj. zda je objekt v kategorii A, B nebo C. Veřejné a soukromé organizace mohou přezkoumat intervenční možnosti a regenerační strategie. Využití to-hoto koncepčního přístupu na přezkoumá-ní faktorů, které ovlivňují změnu kategorie, např. z kategorie B do kategorie A může vést k rozvoji strategií specifických pro konkrétníbrownfields, což může být také prospěšné.Několik samosprávných orgánů v současnosti využívá této kategorie na přezkoumání míst-ních brownfields a na vytvoření neformálníevidence brownfields v regionu .

65

Kapitola 7

Obr. 7.1: Ekonomické složky Modelu A-B-C (po ukončení projektu CABERNET, 2005)2005)

Model A-B-C vyzdvihuje hnací síly pro rege-neraci brownfields. Koncepční model mohouvyužít instituce, které jsou zodpovědné za roz-voj regionu a investování v regionu. Model jim umožní určit strategie pro různé typy brown-fields. Identifikováním typu a zvážením fakto-rů, které ovlivňují kate-gorii, tj. zda je objekt v kategorii A, B nebo C. Veřejné a soukromé organizace mohou přezkoumat intervenční možnosti a regenerační strategie. Využití to-hoto koncepčního přístupu na přezkoumá-ní faktorů, které ovlivňují změnu kategorie, např. z kategorie B do kategorie A může vést k rozvoji strategií specifických pro konkrétníbrownfields, což může být také prospěšné.Několik samospráv-ných orgánů v současnos-ti využívá této kategorie na přezkoumání míst-ních brownfields a na vytvo-ření neformálníevidence brownfields v regionu¹⁷.

Politika a právní předpisy

Projekt CABERNET upozornil na fakt, že revita-lizace rostoucího počtu brownfields v Evropěje nevyhnutelnou součástí evropské globální konkurenceschopnosti. Specifické aspektybrownfields jsou potřebné pro vyvíjení téma-tických strategií a jiných iniciativ Evropské ko-mise na zvýšení udrži-telnosti a tím i evropské konkurenceschopnosti.

Agentury specializující se na regeneraci mo-hou nabídnout několik udržitelných řešení pro

Land Value (After Reclamation)

Potentional development sitesB: Public-private parntership

Reserve SitesC: Public-driven projects

Self-developing SitesA: Private-driven projects

Land Value (After Reclamation)

Reclamation Costs

Obr. 7. 2: Model A-B-C (po ukončení projektu CABERNET, 2005)

¹⁸ REFERENCE to add

66

Kapitola 7

problémy s lokalitami brownfields.- ProjektCABERN’ET věří, že je důležité kriticky zhod-notit úlohu těchto specializovaných agentur, abychom lépe pochopili jejich působení.

Místní samosprávy hrají klíčovou roli při městské regeneraci a rozvoji. Samosprávy stanovují hranice aktivit týkajících se rozvoje vydáváním místních nařízení a územním plá-nováním, čímž se snaží předcházet nechtěné městské aglomeraci. Také hrají aktivní úlohu při podpoře městské regenerace poskytová-ním politického rámce a zdrojů, které mohou dát podnět k regeneraci městských lokalit brownfields v celé Evropě. Aby splnily tutoúlohu, potřebují být místní samosprávy vzá-jemně propojené se sousedními obcemi na regionální, národní a evropské úrovni. Speci-fické strategické přístupy brownfields jsou proregeneraci potřebné na úrovni městských sa-mospráv. Vytváření strategií pro brownfieldsna národní úrovni neeliminuje lokality brown-fields bez aktivní účasti místních samospráv.Strategie brownfields jsou jasně propojenés územním plánováním a rozvojovými strate-giemi a proto spadají do odpovědnosti místní samosprávy. Bez lokálního prvku v jakékoliv strategii brownfields se národní programy proregeneraci někdy zaměřují jen na samotné lo-kality, bez prozkoumání širšího dopadu zása-hu do celého okolí. Strategie městské obnovy musí být založeny na hodnověrných údajích a místní samospráva je nejlepším místem pro shromaždování takových údajů.

Rozvoj brownfields se týká mnoha klíčovýchoblastí politiky EU, jako například regionální politiky, dopravy, ochrany půdy, hospodář-ského rozvoje a životního prostředí. V mnoha z těchto oblastí je už regulace a politika cel-kem vyvinutá, v ostatních oblastech se tepr-ve vyvíjí. Je důležité stanovit exis-tující linie a identifikovat oblasti pro další nebo potenci-ální rozvoj. V současnosti je už jasné, že reno-vace brownfields dobře zapadá do některých

strategií EU pro udržitelnost, stanovujíce pro-po-jení mezi jednotlivými politikami EU a pře-klenujíce propast mezi EU a regiony a obcemi v členských státech.

CABERNET učinil několik závěrů týkajících se ekonomických aspektů regenerace brownfi-elds. Podstatný podíl území není v dohledné budoucnosti ekonomicky realizovatelný (úze-mí v kategorii „C“). Takové trvale nevyužité území brownfields má často nepříznivé vlivyna udržitelnost a konku-renceschopnost ev-ropských měst a regionů. Projekt CABERNET věří, že financování EU a členských států je ne-vyhnutelné a finanční prostředky by měly býtpoužity na prospěšné využívání ekonomicky nerealizovatelných území brownfields (např.permanentní nebo dočasné nízkoúrovňové aktivity). Srovnávání nákladů a užitné hod-noty zamezuje rozvoji a regeneraci četných území brownfields potenciálních pro rozvoj(území v kategorii „B“) v celé Evropě. Politika hospodářské soutěže EU má mimovolný efekt, díky kterému mají členské státy omezenou schopnost rozvíjet veřejně-soukromé part-nerství ke zjednodušení procesu regenerace ekonomicky nerealizovatelných území (ob-jektů jiným způsobem jako takovým, kde part-nerem jsou za soukromý sektor malé a střední podniky a/nebo se objekt/území brownfieldsnachází v dotovaném regionu EU. CABERENT věří, že efektivní veřejno-soukromá partner-ství, která byla založena na překlenutí rozdílu mezi náklady a užitnou hodnotou, která často zamezují komerční regeneraci mnoha objek-tů/území brownfields potenciálních pro roz-voj, by neměly podléhat politice hospodářské soutěže EU.

Řízení finančního rizika

Řízení finančního rizika implikuje snížení ri-zika, snížení ztrát nebo jejich kombinaci (Fin-namore et al. 2002). Riziko může být sníženo vyvarováním se riziku nebo kontrolou rizika.

67

Kapitola 8

Zůstatkové riziko může být financováno pro-střednictvím pojištění, „kaptivního“ pojištění (tj. vlastního zajištění), obli-gacemi nebo jiný-mi finančními nástroji. Přenos rizika by měl za-jistit také případy, kdy se nabyvatel stane ne-solventním. Poskytnutí stoprocentního krytí závazku se obyčejně dosáhne kombinací více metod.

8 Aspekty nemovitého majetku (autor kapitoly Dr. Paul Nathanail)

Výsledek učení – úroveň „uvědomování“

Cílem této kapitoly je rozvinout schopnost uvědomit si aspekty nemovitostí relevantní pro inženýry při regeneraci brownfields

Po přečtení této kapitoly si budete vědomí ná-sledujícího:• Co je to půda• Kdo kontroluje co se s ní stane• Kdo je ovlivnitelný tím, co se stane s půdou

a kdo ovlivňuje co se stane• Jaká jsou omezení týkající se území brown-

fields• Jakou roli hrají informace8.1 Co je to „půda“?• Půda – zem, povrch, terén, pevnina. Půda

sahá až za povrch Země. Od zemského po-vrchu směrem dolů, do středu Země a na-horu, do nekonečného prostoru.

• (www.co.saint-croix.wi.us/Departments/RegisterOfDeeds/definitions.htm).

• Ve státě Massachussetts v USA (http://www.massrelaw.org/glossary/r.htm) je půda považována za všeobecný pojem, za-hrnující povrch a věci trvalého charakteru, jako jsou stromy, plodiny, ropa a nerosty v zemi, pokud neexistuje specifická výjim-ka.

• Půda a všechno pevně spojené k půdě, jako jsou budovy, oplocení a věci spojené s bu-dovami, jako jsou zabudované osvětlení, potrubí a vytápěcí systémy nebo jiné před-měty osobního vlastnictví, ačkoliv v někte-rých státech mohou existovat jemné odliš-nosti

• Je možné se odvolat na práva, týkající se nemovitého majetku nebo majetku jako takového.

• Ekonomové definují půdu, která zahrnujevšechny zdroje nacházející se ve volné pří-rodě, jako geografické polohy, ložiska ne-rostů, dokonce i části elektromagnetického pole. Půda je jednou ze třech funkcí výroby; dalšími jsou práce a kapitál.

68

Kapitola 8

8.2 Kdo kontroluje, co se stane s půdou? • Pojem půdy je velmi úzce spjat s právy růz-

ných zemí, díky kterým mohou kontrolovat, co se s půdou stane. V některých právních oblastech je půda používaná ekvivalentně s nemovitosti – ve významu budov, infra-struktury a služeb.

• Majitelům půdy jsou udělena určitá privile-gia.

• Bývalí majitelé mohou omezit privilegia budoucích majitelů prostřednictvím smluv zahrnutých v listě vlastnictví.

• Uživatelé kontrolují půdu do takové míry, kterou jim dovolí majitel půdy. V některých případech mohou uživatelé získat určitá privilegia i bez souhlasu majitele půdy.

• Vlády a jiné orgány založily regulační úřady, aby kontrolovaly, co se stane s půdou; pře-dešly poškození, ochránily cenné součásti a napravily nebo zajistily nápravu jakékoliv škody, která se může stát. Regulátoři na poli životního prostředí regulují vliv půdy a čin-ností na ní na životní prostředí – ovzduší, vodu, ekosystémy a možná i lidské zdraví. Kulturní a přírodní dědictví může mít míst-ní, regionální, národní a globální význam. Majitelé půdy mají závazky chránit určité dědictví. Systémy plánování na využívání půdy kontrolují, co se s půdou stane. V ně-kterých oblastech se činnosti uskutečňují bez pomoci plánovacích autorit. Stavební kontrola reguluje, jak má být povolená vý-stavba uskutečněná.

• Banky, věřitelé, pojišťovny se mohou spo-léhat na hodnotu půdy jako jistinu jejich finanční podpory.

• Práva využívat nerosty pod územím nepa-tří pouze majiteli půdy. Tato práva mohou patřit státu nebo určitým jednotlivcům. Na-příklad, ve Velké Británii rudy drahých kovů patří Koruně – Království. Výsada odběru podzemních vod je obyčejně kontrolovaná z důvodu prevence nepříznivých vlivů na vodní kolektory nebo související povrcho-vé vodní zařízení.

8.3 Kdo je ovlivnitelný tím, co se stane s pů-dou? • Tak jako ti, kteří mohou využít kontrolu

nebo přinejmenším vliv na půdu, jiní mo-hou být ovlivněni tím, co se s půdou stane

• Na okolní sousedy pozemku může mít re-generace pozitivní vliv. Pozemek může být zkvalitněný vizuálně. Mohou být vytvořena nová pracovní místa. Mohou být zpřístup-něná nová zařízení. Avšak regenerace může přinést i negativní vlivy – ceny pozemků stoupnou a bydlení se stane cenově ne-dostupným. Zvýší se hustota dopravního provozu. Infrastruktura bude přetížená. Překročí se kapacita lokálních služeb, jako jsou místní školy a zdravotní péče.

• Společnost jako celek je také ovlivnitelná. Veřejné finance mohly být využity na pod-poru lokální regenerace. Tyto fondy mohly být využité – nebo lépe proinvestované – někde jinde. Výhody, jako zvýšený příjem z daní, snížení kriminality nebo zlepšení kvality životní úrovně mohou ukousnout z koláče velkého projektu regenerace.

8.4 Kdo ovlivňuje co se stane?• Odstavec se věnuje angažovanosti obča-

nů v rozhodovacím procesu. V některých zemích je angažovanost veřejnosti a veřej-né diskuse s občany dlouhodobou tradicí. Účinnost takové tradice a angažovanosti veřejnosti není vždy nutně vysoká. Veřejné diskuse mohou pouze představovat určité pochody končící předběžným výsledkem.

Tabulka 20: Kontrola půdy

Majitel

Dřívější majitel

Uživatel

regulátor (životní prostředí, dědictví, využití půdy, stavební rozvoj)

banky, věřitelé, pojišťovny

majitel práv na nerosty

stát

koruna – království (ve Velké Británii vlastní zlato)

držitel licence (odběry podzemních vod)

sousedé

69

Kapitola 8

Otázka schopnosti jednotlivých občanů pochopit větší „dobro“ zůstává nezodpově-zená. Procesy angažující veřejnost do větší míry zajisté zpomalují rozhodovací proces, ale není dokázáno, zda vlastně napomá-hají předcházet nesprávným rozhodnutím nebo vylepšovat správné rozhodnutí.

• Nesprávné informování nebo dezinformo-vání může mít negativní dopad. Utajování je také dobrým způsobem pro šíření speku-lací a řečí.

8.5 Jaká jsou omezení týkající se území brownfields?• Richard Florida by možná tvrdil, že nedo-

statečná kreativita a inovace je hlavním omezením. Avšak tato část zkoumá ome-zení týkající se možností využití půdy na území brownfields. Většina těchto omezeníse vztahuje na rozvoj využití jakéhokoliv typu území, nejen na území brownfields.V určitých případech se mohlo argumen-tovat, že nevyhnutelnost regenerace území brownfields spojená s přáním redukovánírozvoje takzvaných zelených ploch a tím i redukce živelného zastavování městských ploch by měla vyústit do zrušení některých takovýchto omezení pro území brownfi-elds. Také by bylo možné argumentovat, že některá omezení by měla být posílena v ne-prospěch takzvaných zelených ploch.

• Mnoho zákonů omezuje, co je možné vy-konat na území vzhledem na plochu, před-cházející využití nebo i pozemky a nemovi-tosti v sousedství tohoto území.

• Právní listiny a dokumenty určující vlast-nictví nemovitostí mohou dopředu zame-zovat určitým druhům využití území nebo požadovat jen určité druhy využití území. Například právní dokumenty pro nemovi-tosti rezidenčního charakteru často ome-zují komerční využití.

• Nájemníci nemovitostí budou vázáni smluv-ními podmínkami nájmu. Smlouvy o nájmu obsahují mechanizmy týkající se omezová-

ní a kladení závazků budoucích nájemníků. Například pronájmy povrchu země pozem-ku („pie crust leases“) omezují práva a po-vinnosti nájemců po základy stavby nebo konstrukce, případně do určité hloubky pod povrch země. Opravné klauzule v ná-jemních smlouvách zavazují nájemce od-povídat za škody, které způsobí. Přísnější formy takových klauzulí vyžadují opravy škod objevených po dobu pronájmu i v pří-padě, že tuto škodu nezpůsobily. Historické znečistění by mohlo být příkladem skryté-ho poškození, které bude nakonec muset napravit nic netušící nájemník

• I práva jiných představují omezení. Napří-klad sousedé mohou mít právo na omezení úrovně hluku, na přechod přes část pozem-ku za účelem přístupu na vlastní pozemek nebo právo vědět, jak je oblast udržovaná.

• Plány územního využití existují na různých stupních. Určují, jaké druhy územního vy-užití budou povoleny regulačními orgány v jejich oblasti jurisdikce. Majitelé půdy – jako samozřejmě i ostatní – mají možnost vyjádření a tak ovlivnit tyto plány předtím než se začnou realizovat. Environmentální faktory určitě zabraňují nebo zakazují jisté formy územního využití.

• Kulturní a národní dědictví může být na území brownfields. Kulturním dědictvímmohou být samotné opuštěné a zpust-lé budovy – důl, tovární komín, hrnčířská pec. Přírodní dědictví ve formě vzácných rostlin, zvířat nebo dokonce celého habita-tu se může rozvinout jako důsledek bývalé průmyslové činnosti na území. Balderton Landfill v Nottinghamshire ve Velké Britániije domovem vzácných orchidejí, odpad na území má vysoké pH, které těmto rostlinám prospívá. Wigan, na severozápadě Anglie má několik „Sites of Special Scientific Inte-rest – SSSI (území speciálního vědeckého zájmu), která jsou zatopena samozásobitel-ské kotliny vytvořené zhroucením podloží po těžbě uhlí.

70

Kapitola 9

• Majitelé půdy mají takzvanou povinnost péče (Duty of Care) vůči sousedům a lidem na jejich pozemku. Ve Velké Británii se tato povinnost vztahuje na poskytování pod-pory sousedního pozemku a zabezpečení bezpečnosti osob vstupujících na jeho po-zemek s povolením nebo bez něho.

• Smlouvy stanoví, co se očekává od každé smluvní strany. Omezují práva a povinnos-ti obou stran. Ve Velké Británii podléhají smluvní podmínky právu. Určité požadav-ky v rozporu s právem budou považované za nelegální a tím i anulované a neplatné i v případech, kdy je strany dobrovolně při-jaly.

8.6 Informace• Říká se, že hodnota nemovitostí je ovlivně-

na třemi faktory – poloha, poloha a poloha. Zatímco si nepřejeme odporovat této otře-pané pravdě, bylo by také možné tvrdit, že osoba nebo organizace, si přeje vlastnit nebo obývat toto území na základě infor-mací, které jsou o území dostupné.

• Informace užitečné pro potenciální inves-tory, obyvatele a developery zahrnují: a) Současné formální a neformální využití

nemovitostíb) Předcházející využití nemovitostic) Alokační plány prostorového využití

zeměd) Dostupná infrastruktura, zařízení a služ-

bye) Podmínky místního trhu nemovitostíf ) Environmentální souvislostig) Historie činností spojených s povolová-

ním a…h) Evidence o nápravných aktivitách

• Různé národní práva a navrhované inicia-tivy EU nabízejí potenciálním kupcům /ná-jemníkům právo na přístup k určitým infor-macím o nemovitosti, o které uvažují.

9 Financování renovace brownfields

Výsledek učení – úroveň „uvědomění“Po přečtení této kapitoly si budete vědomí ná-

sledujícího• Regenerace brownfields není laciná zá-

ležitost! Financování obyčejně pochází z různých zdrojů v různých fázích regene-račního procesu. Očekávání financujícíchsubjektů jsou různá, ale očekává se určitý druh návratnosti nákladů – ať už finanční,společenský, environmentální nebo politic-ký.

• Investoři ze soukromého sektoru by v ide-álním případě chtěli dosáhnout nízké riziko a vysokou návratnost. Vztah mezi těmito dvěma faktory – a způsob, jakým jsou vní-mané – diktuje dostupnost financovánía míru kontroly na projektu, kterou investor očekává.

• Záměrem této kapitoly je rozvinout uvě-domění si finančních aspektů relevantníchpro inženýry při regeneraci brownfields:Kdo platí; kdo je zaplacen a za co; kdo z to-ho profituje; a kdo nese riziko.

• Finance na regeneraci brownfields mohoupocházet z několika zdrojů:Investování – ať už s vysokým nebo nízkým rizikemPůjčkaGrant/podpora (charita) ve formě struktu-rálních fondů EU, národních nebo regionál-ních dotacíHybridy – kombinace výše uvedených dru-hů financování

9.1 Obvyklé bankovní půjčky• Banky půjčují peníze na určité účely vý-

měnou za splacení půjčky a dostatečné úrokové sazby. Finanční prostředky bank jsou obyčejně zaručené hodnotou nějaké formy záruky. V případě, že splácení vázne a půjčka nebude splacená, záruka se stane majetkem banky, která může následně tuto záruku zpeněžit a znovu získat své peníze.

71

Kapitola 9

dobu jednoho roku prostřednictvím koupě pozemku, výstavby domů a jejich prodeje dvakrát za jeden účetní rok společnosti. To stejné množství kapitálu může tedy gene-rovat dvakrát větší zisk než kdyby proběhl pouze jeden cyklus.

9.3 Specifické financování brownfields• Ve většině zemí neexistuje specifické finan-

cování brownfields – vlastně ani pojembrownfields – hnědé území není ani defi-novaný ani chápaný.

9.4 Financování ze strukturálních fondů a z kohezního fondu • Brownfields – jsou neodmyslitelnou sou-

částí městského plánu našich měst, ačko-liv nové členské státy ještě neprokázaly schopnost využít regionálně orientované projekty pro městské plánování. Je to pro-to, že priority Cíle 1 (pod který spadá vět-šina území střední a východní Evropy) se koncentrují na městskou obnovu mnohem méně než Cíl 2. Proto je pro nové členské státy a jejich místní samosprávy „novinkou“ využívání územních rozvojových progra-mů, které jim mohou pomoci při řešení pro-blematiky brownfields.

• V současnosti existují priority strukturální-ho financování pro státy střední a východníEvropy pro oblast obnovy, avšak často se zaměřují zejména na průmyslové využití nebo výhradně na environmentální aspek-ty. Avšak na základě výzkumu typu a po-lohy území/objektů brownfields v Českérepublice je zjevné, že je potřebné stanovit mnohem širší priority pro podporu obnovy brownfields.

• Stanovení širších a prospěšnějších priorit vztahujících se na brownfields by mělo býtvýzvou docílenou v nové vlně strukturál-ního financování přes jednotlivé Operačníprogramy. Avšak na stanovení správných priorit podporujících opětovné využití brownfields na národních a regionálníchúrovních je potřeba, aby lidé na rozhodo-vací úrovni získali minimálně na jednom

Častou formou ručení je pozemek.• Nekryté půjčky nejsou časté, představují

vyšší míru úroků a bývají podrobeny přís-ným kontrolám na záruku, že půjčka je splácená včas.

• Úroková míra pro kryté a nekryté půjčky bude záviset na mnoha faktorech:

• Záruka – čím pravděpodobnější poskyto-vatel půjčky dostane zpět minimálně svůj kapitál, tím nižší bude úroková míra;

• Odhad úvěruschopnosti – čím lepší je his-torie organizace týkající se splácení dluhů, tím jednodušeji může organizace získat fi-nance a tím nižší budou úrokové sazby,

• Hospodářsko-ekonomické podmínky regi-onu, krajiny a světa ovlivní jednoduchost získání finančních prostředků a výší úroko-vé sazby;

• Morální zásady – určití poskytovatelé půj-ček využijí tzv. filtru „etické nebo firemníkultury“, aby předešli financování neakcep-tovatelných projektů nebo aby podpořili fi-nancování žádoucích projektů. Příklady žá-doucích regeneračních projektů by mohly zahrnovat sociální bytovou výstavba, určité druhy dopravní infrastruktury nebo ekolo-gicky neškodné typy výstavby.

9.2 Rizikové investice – Čas jsou peníze• Určití investoři jsou ochotní akceptovat

nižší stupeň záruky nebo dokonce žádnou s cílem získat vyšší míru návratnosti. Příslo-ví „čas jsou peníze“ není nikde pravdivější než při rizikovém investování. Kapitál exis-tuje, aby přinesl výnos. Čím déle trvá získá-vání výnosu, tím vyšší musí výnos být, aby odůvodnil investici. V kontextu regenerace brownfields „čím déle trvá určit, co je po-třebné s objektem udělat, zda je na to po-třeba získat povolení a potom začít mít pří-liv příjmu, tím musí být vyšší míra výnosu.

• Veřejné společnosti fungují na ročním cyklu: každý rok vydávají výroční zprávy o své činnosti a vyplácejí dividendy svým akcionářům. V sektoru bytové výstavby je možné, aby kapitál pracoval až dvakrát po

72

Kapitola 9

příkladu představu, jaký typ problémů mají (problémy mohou být v každém regionu jiné) a kde se brownfields nacházejí. Na zá-kladě výsledků českého výzkumu o území brownfields se zdá, že v současnosti větši-na území je „superlepidlem“ pro místní trh.

• Ve snaze vytvořit Jednotný evropský trh vy-užívá EU strukturální fondy na snížení, po-kud není možné eliminování rozdílů mezi různými regiony v Evropě. Regiony trpící deindustrializací nebo jinou formou hos-podářských nevýhod mohou po určité ob-dobí využívat financování ze strukturálníchfondů na vytvoření nové infrastruktury pro rozvoj hospodářství regionu.

• Rozšiřováním EU a zvyšováním hospodář-ské úrovně ztrácejí regiony možnost finan-cování ze strukturálních fondů. Rozšíření EU v roce 2004 způsobilo, že mnoho nových členských států získalo možnost využívání strukturálních fondů a některé regiony sta-rých členských států tuto možnost ztratily.

• Strukturální fondy a kohezní fond EU jsou základními nástroji na podporu sociální a hospodářské restrukturalizace v EU. Před-stavují více než třetinu rozpočtu EU a jsou využívány na vyrovnání nerovnováhy mezi regiony a podporu rozvoje regionů pro-střednictvím:a. rozvoje infrastruktury a telekomunikacíb. rozvoje lidských zdrojů ac. podpory výzkumu a vývoje.

9.5 Národní programy • Členské státy mají vymezené národní fi-

nanční prostředky na podporu národních cílů. Tyto cíle by mohly zahrnovat rozvoj infrastruktury, zabezpečení výstavby soci-álních bytů, rozvoj zdravotních a vzděláva-cích zařízení. Brownfields na územích městmohou nabídnout míru flexibility v řízeníměstských pozemků, co je dělá atraktivní-mi pro národní fondy

• Státní nebo bývalé státní podniky mohou

pro veřejnou pokladnu představovat vý-znamné dlouhodobé závazky. Národní fon-dy jsou potom alokované na řízení těchto závazků. Program partnerství „CoalfieldRegeneration“ ve Velké Británii má pů-vod v závazcích z bývalého znárodněného uhelného průmyslu ve Velké Británii.

9.6 Další mezinárodní a národní finančnízdroje a granty

Soutěž mezi orgány místní samosprávy o zdroje na (soukromé a veřejné) financováníregenerace území brownfields bude nelítost-ná, nejen na financování programů na rehabi-litaci území, ale hlavně na investice a činnosti na bydlení. Jen pružně reagující regiony s in-formacemi o územích brownfields a místnísamosprávy budou odměněné přístupem k různým mezinárodním grantům a finanč-ním balíkům nebo financováním ze zdrojůEU, zejména kohezního fondu a strukturálních fondů a také objeví různé možnosti místního financování a grantů.

9.7 Nutnost kombinovat různé zdroje fi-nancování• Pro specifické účely jsou často dostupné

různé druhy financování. Financování zesoukromého sektoru je obyčejně dostupné pouze v případě pravděpodobného výno-su z investice. Téměř určitě budou potřeba i projekty hybridního financování.

• Majitelé budou možná muset investovat něco ze svých finančních zdrojů předemna rozšíření informace, aby umožnili třetí straně rozhodnout se, zda a jak chtějí inves-tovat nebo půjčit finance na navrhovanýprojekt regenerace. Dokonce i v případě financování z veřejného sektoru je potřeb-ný čas a úsilí na poskytnutí požadovaných informací k získání oprávnění pro veřejné

73

Kapitola 10

10 Aspekty právní odpovědnosti při regeneraci brownfields (autor kapitoly Dr. Paul Nathanail)Výsledek učení – úroveň „uvědomění“

Cílem této kapitoly je rozvinout poznatky o zdrojích právní odpovědnosti pro inženýry, kteří se zabývají problematikou regenerace brownfields Po přečtení této kapitoly si bude-te vědomí následujícího• Z čeho vzniká trestní odpovědnost• Z čeho vzniká smluvní odpovědnost • Co může způsobit profesionální nedbalost• Z čeho vychází zodpovědnost ke třetím

stranám• Jak chránit vlastní zájem

10.1 Cíle a limity podnikání

Základním principem podnikání je, že by člo-věk neměl očekávat, že dostane něco zadar-mo. Práce, kterou vykonává inženýr, ale i jiná, musí být zaplacená, pokud v ní má pokračo-vat a finanční návratnost a vystavení se rizikumusí být akceptovatelné pro projekt. Zapama-tujme si, že soudy neak-ceptují argument, že klient měl očekávat méně než je smysluplná profesionální služba, protože věděl, že pla-tí méně než je průměrná cena této práce na trhu. Standardy je potřebné dodržovat. Když některá specifická práce včetně její správynemůže být profesionálně vykonaná za cenu, kterou zá-kazník chce zaplatit, inženýr by měl práci odmítnout…

10.2 Trestní odpovědnost

Trestní odpovědnost vzniká na základě činu nebo přestupku, který vyústí do trestní udá-losti – byl porušen zákon a je tedy možné žalovat. Příklady, které jsou relevantní pro in-ženýrskou činnost před-stavují také ohrožení zdraví a bezpečnosti, kdy osoba, za kterou jste odpovědný se zraní nebo zemře. Pro projekt nebo smlouvu jsou také trestné činy finanční-ho zneužití, které mohou přejít do discipli-nár-ního postižení zaměstnavatelem až po žalobu v případě, kdy se jedná o velké sumy.

10.3 Smluvní odpovědnost

Smlouva není nic víc než slib nebo soubor sli-bů, které jsou vynutitelné soudem. Tam, kde slib nebyl dodržený, nevinná strana má nárok žádat odškodnění od strany, která slib poru-šila. Míra poškození je suma požadovaného finančního odškodnění, která dává nevinnéstraně možnost odstranit škody a dostat se do situace, jako kdyby se žádná škoda nebyla stala – uvedením v předešlý stav. Některá po-škození jsou tak vážná, že opravňují nevinnou stranu odstoupit od smlouvy. Soudy mohou také uložit specifický úkon a žádat, aby strana,která škodila vykonala to, co slíbila, že vykoná (AGS Loss Prevention Alert: Contractual Risk Management, www.ags.org.uk).

Účinný management rizika projektu vyžaduje, aby se rizika předem identifikovala a přidělilaosobě nebo organizaci, která nejlépe dokáže riziko přijmout a mangemovat řídit? Často je to založené na ekonomice. Zákazník může zaplatit víc některým ze svých poradců, aby se mohl vypořádat s rizikem nebo se zákazník může rozhodnout vzít riziko na sebe. Nane-štěstí je dost běžnou praxí, že i v rámci smlou-vy se zúčastněné strany snaží hodit riziko na tu druhou stranu. Osvícenější přístup by spočíval ve spolupráci, která by snížila riziko projektu jako celku.

Kontraktační odpovědnost plyne z činu nebo přestupku, který porušuje nebo je v protikla-du s ustanoveními smlouvy na základě které inženýr pracuje.

Kontrakty obyčejně specifikují, co se musídosáhnout a kdy. Některé kontrakty obsahují finanční tresty pokuty za pozdní dodání, cožmůže být velmi nepříjemné.

I přesto, že ne každá chyba se zakládá na ne-dbalosti, mohou v následujících situacích vzniknout požadavky:• Je chyba způsobená inženýrem nebo na-

příklad nedostatkem na stavbě• Tato chyba se rovná nedbalosti• Osoba se opírá o chybu a utrpí škodu jako

74

Kapitola 10

výsledek nedbalosti• Osoba, která způsobila chybu mohla čestně

a důvodně předpokládat, že osoba, která se spoléhá na… se o ni bude opírat.

10.4 Profesionální nedbalost

Inženýři by si měli uvědomit, že mají právní a profesionální odpovědnost využívat svou kvalifikaci, zručnost, opatrnost a to i v posta-vení zaměstnanců stejně jako i v postavení zaměstnavatelů dostatečně kvalifikovanýcha zkušených pracovníků (AGS Loss Prevention Alert: Contractual Risk Ma-nagement).

Každý profesionál svému zákazníkovi a celé veřejnosti. dluží povinnost opatrnosti. Pokud nedodrží pravidlo výkonu, které je v souladu s jednáním kompetentního inženýra jedná se o profesionální nedbalost. Nedbalost a zejmé-na profesionální nedbalost je však definovanáv právním systému každé země jinak

10.5 Zodpovědnost třetí strany

Třetí strana může mít za určitých okolností výhody ze smlouvy, ve které není partnerem. Třetí strana může také zavést určitý bod do smlouvy, pokud smlouva dává ji toto právo. Smlouvy je proto třeba důkladně přezkoumat z hlediska práv třetí strany. Je možné jasně vyloučit nebo modifikovat práva třetí stranytím, že se vloží samostatný paragraf, který se jí týká a doporučuje se, aby se tak i postupo-valo. Takový paragraf obsahuje výrok, že „na-vzdory všem jiným věcem zabezpečením ve smlouvě, nic ve smlouvě neuděluje práva žád-né jiné osobě, která není výslovně v kontraktu uvedená“. Ještě může však existovat specifickánárodní legislativa, která se zabývá právy tře-tích stran – např. v UK Kontrakt (práva třetích stran), Zákon 1999.

10.6 Ochrana vašich vlastních zájmů

Ujistěte se, že váš zákazník zaplatí. Při vyjed-návání kontraktu by se inženýr měl pokusit o určení finanční stability nového nebo sou-časného zákazníka. Platí tento zákazník ob-vykle včas? Někdy je lepší odejít od takového

zákazníka, který vždy žádá odklad zaplacení faktury nebo aspoň by měl inženýr být smluv-ně chráněný proti odkladu zaplacení.

Ujistěte se, že váš kontrakt je platný. Většina kontraktů bude uzavřena s různými organiza-cemi, jako např. partnerskými firmami, míst-ními úřady nebo veřejnými subjekty. Takové organizace mohou jednat jen prostřednictvím svých ředitelů, úředníků nebo zaměstnanců, kteří mají právo jednat za organizaci a zavázat se ke kontrahovaným vztahům. Vzniká otáz-ka, jak si může být inženýr jistý, že osoba, se kterou jedná, má pravomoc vstoupit do kon-traktu tohoto druhu. Mohou z toho vzniknout dost vážné problémy. Inženýr věří, že kontrakt, který uzavřel je platný a nemusí to tak být. Ačkoliv inženýr může mít pravdu na základě toho, že dotyčný pracovník se nesprávně uve-dl jako osoba, kte-rá má pravomoc podepiso-vat kontrakt, pracovník (často zaměstnanec se mzdou) nebude mít dosta-tek finančníchprostředků na to, aby škodu vyrovnal.

Je potřeba mít také na mysli, že podobné problémy se vyskytnou i při změnách smluv. Striktně vzato, změny jsou vlastně nové kon-trakty, pro které je potřebné posoudit ty stej-né prvky jako nabídku, přijetí nabídky, termín a pokud se jedná s určitou organizací, zase jde o to, kdo z této organizace má pravomoc od-souhlasit navrhované změny.

10.7 Přesné používání slov a pojmů

V celém kontraktu je potřeba používat přesné významy slov a pojmů. Některá slova nemají definici používání v průmyslu jako např. „hlí-na“ a neměly by být používány jinak než jsou definované. Podobně výraz „s trochou písku“představuje specifkované procento písku a měl by být používán jen takto. Ujistěte se, že zpráva používá správné výrazy se správným významem a správným způsobem.

Neposkytujte víc údajů než je potřebné. Např. vyhněte se nadsazeným výrokům. Nehovořte, že něco je „velmi velké“, když slovo „velké by postačovalo. Nehovořte, že něco je podstatné,

75

Kapitola 10

když ve skutečnosti je to jen výhodné. Neho-vořte, že koncepce je strašná, kdy je jen nežá-doucí. Vyhněte se zbožným přáním. Například nehovořte, že daná možnost je jediná, když ve skutečnosti tím myslíte, že je nejlepší. Ne-vyrábějte víc informací než je nutné a dávejte jen takové informace, které můžete dokázat. Vyhněte se frázovitým výrokům, jinými slovy, ujistěte se, že to co je napsané je to, co jste opravdu mínili říci. Zvažujte, zda slovo nebo fráze mohou mít i jiný význam, který je právě tak dů-ležitý jako ten, který jste uvedli vy.

10.8 Chyby ve výpočtech

Výpočty se používají v mnoha aspektech in-ženýrské činnosti a všechny chyby mohou mít vážný dopad na informace, doporučení a návr-hy, které se nacházejí v technické zprávě pro-jektu. Pokud výpočty nejsou součástí zprávy, je dost těžké je zkontrolovat. Používání počí-tačů, vybavených buď zakoupeným software nebo interně vypracovanými programy, zvýši-lo riziko výpočtů, které obsahují chybu, která se potom přenáší dále. Některé typy takových chyb uvádíme:• Nepochopený formát údajů (např. úrov-

ně, které jsou uvedené v tabulce nejsou ve stejném pořadí).

• Základní aritmetické chyby (např. 2+2=5).• Zmatek s jednotkami, zejména když se pře-

vádí mezi různými systémy jednotek a když se vkládají údaje do počítačového progra-mu.

• Nesprávné vlastnosti materiálů, který vy-plynuly z chyb v laboratoři nebo chyby v analýze dostupných výsledků.

• Nesprávný základ výpočtu. Například se předpoklad o tvaru smykové plochy sesu-vu svahu…

Ke kontrole a odsouhlasení výpočtů je třeba vždy zavést vhodná opatření na sledování kvality. Aritmetické a jiné kontroly by měli dě-lat zkušení pracovníci ve všech výpočtech, kte-ré mohou ovlivnit to, co je napsané ve zprávě. V některých případech jsou odůvodněné i du-

plicitní výpočty, které udělá jiný tým nebo jiná organizace.

10.9 Úloha finančního stropu

Construction Industry Council.2004. Škole-ní o odpovědnosti, únor 2004, Management odpovědnosti na základe finančního stropuwww.cic.org.uk

Finanční strop se týká odpovědnosti v kon-traktu (např. jmenování konzultanta) a je k to-mu, aby omezilo škody, které platí konzultant zákazníkovi na základě dohodnuté sumy. V právním systému UK nemůže být odpověd-nost vyloučená nebo omezená ve vztahu ke způsobení smrti nebo osobního zranění. Stra-ny ve smlouvě se však mohou dohodnout na omezení každé jiné odpovědnosti ve vě-cech, které se mohou vyskytnout, např. při porušení kontraktu nebo nedbalosti. Dá se to udělat růz--nými způsoby. Jednou z metod je dohodnout se na finančním krytí, za které už konzultantnebude ručit. Vyrovnání ze strany společnosti s ručením omezeným či partnerství s ručením omezeným bu-de jen do výšky stropu jejich pojištění a majetku s.r.o., ale i v případě jed-notlivce nebo partnerství je vyrovnání v praxi stanoveno podobně – žádný jednotlivec nebo partner nemá neomezené prostředky. Finanč-ní strop dává zákazníkovi a též konzultantovi určitý stupeň jistoty, který by jinak neměli.

Rozsah stropu závisí na podmínkách kontrak-tu a obvykle dává následující možnosti:• Strop se může vztahovat na ,každý požada-

vek v tom smyslu, že každý požadavek by byl krytý jeho plnou hodnotou.

• Strop se může aplikovat sumárně. V tomto případě se nároky „sloučí“ podle specifickéudálosti, která způsobila ztrátu/škodu.

• Může se též aplikovat jako celkový limit a v tom případě bez ohledu na to, kolik požadavků vzniklo z této události, která způsobila ztrátu/škodu. Odpovědnost kon-zultanta nesmí přesáhnout stanovenou hodnotu. Tato možnost poskytuje největší jistotu ve vztahu k potenciálnímu ohrože-

76

Kapitola 10

ní.

Jakýkoliv navrhovaný strop musí být dán na vědomí dalším stranám kontraktu. Preferuje se přístup, ve kterém se věci předem dohod-nou a odsouhlasí. Pokud se postupuje takto, bude mnohem těžší pro druhou stranu dovo-lávat se práva soudně. Pokud se uskutečňuje opakovaný výkon pro stejného zákazníka, po-každé je třeba obnovit dohodu o finančnímkrytí. Z každého jednání je třeba mít záznamy a uchovat i všechnu korespondenci, zejména pokud druhá strana není plně oprávněna za-stupovat. Také pomáhá, když existuje záznam o tom, jak se vypočítala výška finančního stro-pu.

Neexistuje jednoduchý vzorec na to, jak by se měl finanční strop vypočítat. Někdy se na-vrhuje, že by měl být násobkem poplatku. Na každý projekt se však musíme dívat z hlediska jeho věcné podstaty. Je potřeba vzít v úvahu mnoho faktorů, jako např.:• Pravděpodobná povaha a rozsah rizika pro-

jektu, při současné jeho velikosti, složitost, atd.

• Posouzení škod, které by bylo třeba zaplatit v případě nároků za nedbalost (např. nákla-dy opakované práce/náklady na výstavbu).

• Zdroje, které konzultant očekává na vyrov-nání odpovědnosti.

• Jakékoliv předcházející jednání mezi zú-častněnými stranami.

• Rozsah a strop konzultanta.

Souhrnně:

Tato kapitola se soustředila na různé formy právní odpovědnosti, se kterými se může se-tkat inženýr při plnění jeho profesionálních povinností. Můžeme je následovně sumarizo-vat:• Seznamte se s tím, co se očekává, že máte

vykonat.• Ujistěte se, že to dokážete vykonat.• Ujistěte se, že jste připraveny to vykonat.

• Podepište kontrakt.• Udělejte co máte udělat.• Dokažte, že jste udělali to, co jste měli udělat.

BOX 6: O environmentální odpovědnosti v Ev-ropě a USA

V Evropské unii obecně

Neexistuje legislativa, která by se přímo týka-la brownfields a právní odpovědnosti. Avšakenvironmentální legislativa (Směrnice o vodě) obsahuje nulovou politiku, která hovoří o tom, že je nutné nedat šanci znečišťovat prostředí na žádnou povolenou úroveň. Směrnice o en-vironmentální odpovědnosti by měla vstoupit v platnost v roce 2006 a přináší princip „znečiš-ťovatel platí“ jako hlavní bod budoucího zne-čišťování prostředí. Evropská environmentální agentura (EEA) hraje jen koordinační úlohu.

V UK

Hlavní princip odstranění znečištění je, aby bylo „vhodné k použití“. Úrovně sanace jsou postaveny na přístupu k rizikovosti na jed-notlivých pozemcích (novelizace v roce 2000 k Zákonu o ochraně životního prostředí, EEA 1990). Úrovně sanace před započetím obnovy se vyžadují jen v případech porušení environ-mentální licence nebo povolení. Princip „zne-čišťovatel platí“ se uplatňuje v široké míře.

Úřad, který rozhoduje (obvykle místní úřad) identifikuje stranu, která je odpovědná za sa-naci. Je to uživatel (který zapříčinil nebo vědo-mě povolil znečištění) nebo, pokud se taková strana nedá nalézt, je to majitel (věřitelé a in-vestoři jsou obvykle vyloučeni). Tato strana musí sanaci provést nebo se od ní vyžaduje, aby pokryla náklady sanace, kterou uskuteční úřad (existují možnosti vzdát se nároku a sní-žení v určitých případech).

Dalším úřadem je Environmentální agentura, kterou založilo ministerstvo životního prostře-dí (DEF-RA – Department for Environment, Food and Rural Affairs), které je odpovědnéi za zvláštní lokality se závažným rizikem a mě-lo by vydat směrnice, které zabrání dalšímu

77

Kapitola 10

znečištění.

Zajistit vyčištění a sanaci lokace je v UK osvo-bozené od daně ze skládky odpadu.

V Holandsku

Zákon o ochraně půdy je hlavním statutem pro kontaminované území. Kontaminace, která se stala před rokem 1987 je předmětem řešení na všech úrovních řízení, využívá se přístup založený na rizikovosti a funkčně orientované a existující právní formy na předplacení nákla-dů. Území kontaminovaná po roce 1987 musí být okamžitě úplně vyčištěné a musí umožnit různé budoucí funkce. Odpovědnost tu padá na majitele – provozovatele – nájemce, který může také dokazovat, že je nevinný (případy žádné přímé zainteresovanosti nebo pokud o tom nemohli vědět). Hlavní úřady jsou míst-ní úřady. Speciální případy spadají pod minis-terstvo životního prostředí (VROM Ministry for Housing, Physical Planning and Environ-ment).

Na podporu regenerace, je odstranění znečiš-tění před rokem 1987 osvobozeno od daně a za specifických podmínek se půda s určitouúrovní kontaminace může opětovně využít pro výstavbu

V Německu

V Německu se odhaduje 362 000 kontamino-vaných pozemků. Spolkové země Německa měly rozdílné přístupy k odpovědnosti, posu-zování a sanaci a až Federální zákon o ochra-ně půdy (1999) za-vedl všeobecná pravidla a ujasnil otázky sanace ve vztahu k odpadům.

Vojenské základny a bývalé státem vlastněné doly a továrny se dostaly pod správu federál-ní vlády, spolu s jejich environmentální odpo-vědností.

Aplikuje se princip „znečišťovatel platí“. Zne-čišťovatelé musí dekontaminovat pozemky (před rokem 1997 jen tehdy, když to bylo do-kázáno) na úrovně , které jsou vhodné na na-

vrhovanou funkci a podmínky, kterým budou vystaveny (rozdílné úrovně znečišťujících látek si vyžadují různou regulaci).

V USA

V roce 1980 Kongres uzákonil „Zákon o kom-prehenzivním environmentálním reagování, kompenzaci a odpovědnosti“ (CERCLA, který je také známý jako „Superfond“ ) jako odpověď na rostoucí obavu o zdraví a environmentání riziko, kterému byly vystaveny tyto opuštěné rizikové divoké skládky odpadů a také proto, aby se tyto pozemky vyčistily. Superfond pro-gram vede americká agentura EPA ve spolu-práci s jednotlivými státy a jejich vládami¹⁸ .

Na podporu regenerace je dobrovolný čistící program, který umožňuje majitelům a jejich navrhovatelům, aby dobrovolně vydali jejich pozemky do státem regulovaného procesu čištění pozemků. Po realizaci dostane dobro-volná strana dokument, který objasňuje stav pozemku. Ve všech státech USA se posuzuje konečné využití a specifický přístup se uplat-ňuje jen v některých státech.

V USA na rozdíl od Kanady existuje „obrana nevinného majitele“ a federální „ochrana zod-povědnosti věřitele“. V Kanadě i soukromá osoba a i finanční instituce, která zabezpečujekapitál se musí stát odpovědnou.

¹⁸ www.epa.gov

¹⁹ Hlavním zdrojem informací byla Závěrečná zpráva „Internnational Brownfields Redevelopment“, kterou připravil International EconomicDevelopment Council, 2005

78

Kapitola 11

regenerace území brownfields, ale i regenera-ce celých čtvrtí.

Vnímání tohoto image zvenku je stejně důle-žité jako jeho vnímání vlastními obyvateli. Cí-lem projektového týmu proto musí být kulti-vovat pozitivní image regenerovaného území mezi těmi, kteří budou žít a pracovat na da-ném území, v zájmu budování pocitu soudrž-nosti komunity dané čtvrtě. Je všeobecným pravidlem, že negativní image se spojován se špatným vzhledem, chátrajícími budovami a sociálně pejorativním označováním. Špatný vzhled čtvrti může vést k poklesu jistoty in-vestorů. Zřejmou součástí problému je potom opozice vůči regeneraci brownfields, např.strach ze změny.

Existuje velké množství nástrojů, za pomoci kterých je možné tyto problémy řešit: první kroky spočívají v analýze existujícího image území a přípravě rozvojové koncepce pro da-nou městskou čtvrť. Je důležité tyto nástroje účinně v území implementovat i když v počá-teční fázi představují jen vytvoření informač-ních panelů.

Klíčové veřejné investice, např. prostřednic-tvím Evropského regionálního rozvojového fondu by mohly změnu image podpořit.

Jedním z prostředků účinné změny image města a celé čtvrti mohou být dočasné funkce a funkce měkčího konečného využití brownfi-elds, jako např. zelené území.

Všechny strany, které jsou zainteresované na rozvoji území si musí vytvořit vzájemnou dů-věru v procesu regenerace brownfields zapomoci obyvatel a místní ekonomiky. Pomoci mohou i prezentace (jako např. LA 21) a zave-dení nezávislého experta na zprostředkování a urychlení regenerace.

11.1.1 Jak dosáhnout, aby nevyužívané nemo-vitosti přispěly ke kvalitě životního prostředí

Vzhledem k rychlým změnám v národním hospodářství a neexistující krátkodobé po-ptávce po budovách a místech, existuje ve

11 Kulturní a sociální aspekty regenerace brownfields (autor kapitoly Dr. Uwe Ferber)

Dosažené výsledky výuky – „úroveň poznání“

Po prostudování této kapitoly budete znát:• Které jsou významné sociální a kulturní as-

pekty brownfields• Jak zahrnout tyto aspekty do strategie re-

generace

Kromě ekonomických a environmentálních aspektů regenerace brownfields hrají i sociálnía kulturní aspekty důležitou úlohu při úspěš-nosti projektů jejich regenerace.

V procesu rozhodování o vhodném využi-tí území a urbanistickém návrhu pro území brownfields je velmi důležité posoudit míst-ní čtvrť a potenciální dopady projektu na její území a obyvatele. Je to mimořádně důležité, protože území brownfields jsou často historic-ky úzce propojená se svým okolím a nacházejí se v hustě obývaných městských čtvrtích.

Celkovým cílem je zvýšit vhodnou koexisten-ci většího počtu funkcí, ale také vytvořit urči-tou identitu v rámci čtvrtě a zvýšit její image. Hlavní otázky, které si v tomto kontextu musí-me uvědomit jsou: „Jaký prospěch mají okolní čtvrtě z navrhovaných urbanistických funkcí?“ a „Jakou zátěž představují navrhované urba-nistické funkce pro okolní čtvrtě?“ Proces spo-luúčasti, do kterého jsou zapojeni obyvatelé okolních čtvrtí představuje dobrý prostředek na dosažení udržitelnosti a akceptovatelnosti projektu.

11.1 Zlepšování image a vnímání

Brownfields mají – díky svému vzhledu– častonegativní image v očích veřejnosti, který navíc často může znamenat negativní dojem i pro celou čtvrť, zejména když je vznik brownfieldsdoprovázen ztrátou zaměstnání a růstem míry nezaměstnanosti v určitých čtvrtích. Takovýto negativní dojem je potom zřejmou překážkou

79

Kapitola 11

městech mnoho území, která dávají základ zpustošenému obrazu a snižují kvalitu oblasti. Je třeba zajistit, aby opuštěné oblasti a budo-vy neměly negativní dopad na své okolí a ne-zanesly tento image do nemovitosti v dané oblasti. To by mohlo způsobit spirálovitý envi-ronmentální a sociální úpadek. Státní a místní úřady, vlastníci nemovitostí a investoři by měli umožňovat dočasné řešení pro velké prázdné pozemky, neobsazené budovy a prázdné ob-chody v pasážích nebo v centrech míst, kde není bezprostřední perspektiva regenerace.

Klíčové návrhy obsahují:• Podporu dočasných funkcí těch nemovi-

tostí, kde je očekávána regenerace• Zlepšení vzhledu opuštěných budov a úze-

mí

Nalezení dočasného využití opuštěné budovy nebo území může zlepšit jejich vzhled a zre-dukovat kriminalitu a vandalizmus v okolí tím, že zabezpečí aktivitu a dozor.

Dočasné využití by mělo být:• zabezpečeno pro velká i malá území, budo-

vy a obchody a zejména pro ty, které jsou v blízkosti obytných oblastí a center měst, aby se zastavil spirálovitý účinek úpadku.

• vhodné pro danou lokalitu. Aspirace míst-ních úřadů na konečné využití území by ne-mělo omezovat možnost hledat vhodného dočasného nájemce.

• také by nemělo bránit pozdější regeneraci. Na zabezpečení dlouhodobé perspektivy nemovitosti by měly být uzavřené vhodné pronájmy.

11.2 Příspěvek k udržitelnému urbanistic-kému rozvoji čtvrti

Regenerace brownfields by měla zajistit rov-nováhu mezi potřebnými změnami a konti-nuitou existující komunity. Ve vztahu k pro-storovým a architektonickým aspektům je to možné garantovat pomocí zachování průmys-lových památek, jako např. tvorba krajiny (ote-vření zelených prostor, cyklistických chodníků, atd.). Bylo by velkou chybou zakomponovat do rozvojových plánů beztvarou architektu-ru a urbanistický návrh. Je potřeba přijmout rozhodnutí, která se týkají kontinuity image oblasti a nového smyslu pro budoucnost soci-ální identifikace. Zejména je důležitá interak-ce s otevřenými veřejnými prostorami. Mnoho projektů rozvoje nemovitostí trpí tím, že zane-dbávají veřejné prostory na úkor chráněných soukromých prostorů. Je to možné posuzovat také jako komerční nevýhodu, protože mnozí investoři nemovitostí bydlí v blízkosti.

Udržitelnost v tomto kontextu znamená, že je potřeba definovat vhodnou funkci využi-tí území a jeho urbanistické ztvárnění, které umožňuje sociální, ekonomické a ekologické výhody a synergie, jak pro území tak i pro spo-lečnost a současně minimalizuje nebo kom-penzuje nepříznivé důsledky.

Tyto cíle se týkají zejména procesu participa-tivního plánování, které odhaluje a integruje zájmy, nápady a obavy obyvatelstva, které žije v sousedství. Přispívá to také k vysoké akcep-tovatelnosti projektu, což může být podstatné pro jeho realizaci.

Z tohoto hlediska se doporučují následující činnosti:• Analyzovat historický a skutečný význam

místa pro městskou čtvrť/ sousedství / oko-lí a využít tento poznatek pro vytvoření vize projektu.

Obr 11.1: Kammgarnspinnerei in Leipzig

80

Kapitola 11

• Pokusit se vytvořit výhody a přecházet, mi-nimalizovat nebo kompenzovat negativní důsledky pro společenství, které žije v dané čtvrti

• Analyzovat a dokumentovat ekonomické, environmentální, sociální, kulturní a este-tické důsledky projektu pro danou čtvrť.

• Posoudit kumulativní důsledky, zabezpečit posouzení alternativ a posoudit zahraniční vlivy.

• Pokusit se odvodit z okolní urbanistické struktury a kultury nápady pro urbanistické ztvárnění a krajinářské úpravy.

• Integrovat ty části čtvrti, které jsou nejvíc postižené projektem do celkové prostoro-vé koncepce regenerace brownfields.

Možné výhody a synergie pro čtvrť a její obyva-tele, které mohou vyplynout z projektu regene-race brownfields, mohou být následující:• Možnosti zlepšení pro zdraví a rekreaci

obyvatel (např. také využití území, které se vážen jen s nižší hustotou dopravy, opatře-ní ke zpomalení dopravy, podniky s malým množstvím emisí, přístup ke zdravotnímu středisku, zelené prostory pro různé využi-tí).

• Sportovní zařízení (např. sportoviště, fitnescentrum, koňské/cyklistické nebo turistické trasy).

• Zkrácení vzdáleností k obchodům a služ-bám nebo zlepšený přístup do okolí.

• Volný čas a zábava (např. restaurace, kavár-ny, bufety, kina).

• Vzdělávací a sociální infrastruktura (např. školy, školky, mládežnická centra, sportov-ní kluby).

• Prostředí vhodné pro rodiny s dětmi (např. malé uličky, funkce, které nezvyšují dopra-vu, opatření pro zpomalení dopravy, sociál-ní infrastruktura, dětská hřiště, zelené pro-story).

• Vzrůst cen nemovitostí. • Bezpečnost, snížená kriminalita (např.

osvětlení ulic, opatření proti antisociálnímu chování, nevytváření tmavých prostor).

• Identita (např. zachování a opětovné vyu-žívání historických budov, používání míst-ních jazyků a náboženského přesvědčení).

• Zvýšený počet obyvatel (jako synergický efekt využití čtvrti pro komerční nebo prů-myslové účely nebo bydlení).

Ve vztahu k možným nepříznivým důsledkům regenerace brownfields je potřeba posouditnásledující prvky:• Hluk/vibrace• Doprava• Přerušení dodávky energií (elektřiny, vody,

plynu…)• Prašnost• Znečištění kouřem (otázka zdraví)• Potenciální znečištění/doprava znečišťují-

cích prvků• Zápach• Estetika/vnímané vizuální znečištění• Poškození přírodního prostředí• Ničení (např. vnímání znehodnocení budo-

vy vzhledem k nové infrastruktuře)• Pokles ceny nemovitostí• Nárůst pronájmů / sociální přemístění• Nová konkurence pro existující podniky

11.3 Dostupnost

Hlavním cílem je regenerovat brownfields tak,aby byly v souladu s jejich bezprostředním okolím. To znamená vytvoření napojení a pře-konávání existujících bariér, jakož i zabezpe-čení prostorového a časově integrovaného systému různých dopravních prostředků.

Mnoho průmyslových brownfields je dob-ře umístěno ve vnitřních městských čtvrtích. Oproti tomu se však v mnoha případech roz-voj dopravní infrastruktury týká zejména mo-torizované dopravy, protože je chápaná jako důležitý ekonomický faktor. A skutečně eko-nomický úspěch regenerovaného brownfieldsspočívá často v zájmu investorů o dostupnost tohoto území pro motorizované dopravní sys-témy (vzdálenost k dálnicím, letištím, atd.) pro dodávku a rozvoz zboží, ale také pro dostup-nost pro zákazníky a zaměstnance. K tomu,

81

Kapitola 11

aby se zabezpečila dostupnost udržitelným způsobem, je nutné zajistit dostupnost všem věkovým skupinám a také všem dopravním prostředkům podle specifických místníchpodmínek.

Dostupnost je hlavně sociálním cílem, protože motivuje nejen mobilní část obyvatel, ale i in-validních občanů k tomu, aby využívali tato revitalizovaná místa. Tento cíl má také ekono-mické přínosy. Zpřístupnění revitalizovaných areálů pro všechny obyvatele zlepšuje šance těchto pozemků na trhu a vytváří synergii tím, že přitahuje co nejvyšší množství zákazníků. Může být také velkým přínosem pro životní prostřední. Udržitelné přeorientované dopra-vy je potřeba ke snížení trendu jednostranné situace orientované na automobilovou mobi-litu a na zvýšení ekologických druhů dopra-vy. Dostupnost v tomto kontextu podporuje i tento všeobecný cíl.

Vnitroměstské brownfields představovaly čas-to „zapomenuté území“, které není přístupné veřejnosti, existovaly bariéry mezi jednotli-vými urbanistickými obvody. Situace odděle-ných urbanistických obvodů klade překážky dostupnosti jednotlivých míst ve čtvrtích a ta-ké je překážkou i pro urbanistické navrhování a celkový obraz města. Vyřešením těchto pro-blémů a překonáním těchto omezení se stává, že právě spojení různých obvodů, v kterých se nacházejí bývalé brownfields, jsou důležitýmcílem územního plánování a urbanistického navrhování. Bývalé brownfields by měly býtintegrovány a vytvářet spojení a přechody, které spojí jednotlivé obvody a zpřístupní brownfields veřejnosti. K dosažení požadavkůtakových spojení je potřeba udělat komplexní analýzu možných cílů a zdrojů v okolních čtvr-tích.

11.3.1 Jak vytvářet udržitelné nové komunity?

Na brownfields by měly vzniknout nové čtvrti.Úkolem je vytvářet nové čtvrti, které podpoří rozvoj silných a různorodých komunit a které si vytvoří pozitivní vztahy k již existujícím čtvr-tím, které také často potřebují zlepšení.

Územní plány pro nové obytné soubory mohu ovlivnit rozvoj silné místní identity a zabezpe-čit takovou veřejnou vybavenost, která napo-máhá rozvoji společenského života a odpovídá potřebám a požadavkům místních obyvatel.

Hlavní principy pro vytváření nových komunit spočívají v následujících opatřeních: • Nové čtvrti mají mít místní středisko v do-

stupné pěší vzdálenosti• Je v nich různorodost funkcí a uživatelů• Návrh prostorového rozložení ulic podpo-

ruje pěší a cyklistický pohyb• Množství otevřených prostorů je integrová-

no do života čtvrti• Služby a infrastruktura jsou udržitelné

a umožňují další nárůst.

Udržitelné čtvrti by měly mít nejen aktivní po-lyfunkční centrum, ale měly by také přitahovat různorodé lidi, s rozdílnými rodinnými struk-turami a požadavky na bydlení.• Umístění bydlení/zaměstnání by mělo být

v hustších částech areálu a blízko veřejné dopravy.

• Měla by existovat nabídka různorodých typů budov, velikostí a hustot, přičemž čás-ti s vyššími hustotami by měly být blízko k centrům a k veřejné dopravě. Počet bytů stejného typu by neměl překročit 50 % bytů.

• V každém areálu by měla být smíšená forma vlastnictví a podnájmu budov, která bude odrážet různorodé potřeby existujících a budoucích domácností. Finanční těžkos-ti a těžkosti spojené s provozem a údržbou bytů se budou řešit pomocí včasného pláno-vání a společných manažerských struktur.

Veřejné otevřené prostory by měly být inte-grální součástí krajinářských struktur v no-vých čtvrtích a měly by zahrnovat důležité ekologické oblasti (existující nebo vytvořené), zelené pásy a vodní cesty, stejně jako výsadbu v ulicích, Výstavbu parkovišť, hřišť, krajinářská nebo zpevněná náměstí. Veřejný otevřený prostor bude mít významnou úlohu, jestliže:

82

Kapitola 11

• Otevřené prostory budou součástí sítě a ne izolované prvky krajiny. Prostory pro rekre-aci by měly být spojené s pěší a cyklistickou vybaveností a měly by být zabezpečeny přechody pro volně žijící živočichy.

• Urbanistický plán areálu je navržený tak, že hlavní průčelí budou směřována na ote-vřené prostory, budou vytvářet prostor pro aktivitu a zvyšovat bezpečnost a vybave-nost. Areály, kde je možné riziko kriminální činnosti, jako např. hromadné garáže, by neměly být umístěny v blízkosti veřejných parků, bez adekvátního zabezpečení.

• Prostory a budovy v sousedství poskytují aktivity pro lidi v různou denní dobu, jako např. hřiště, kavárny, pohostinství, obcho-dy a občanské vybavení. Některé prostory by měly být polyfunkční a mohly by jich v určitých hodinách dne využívat i školy a společenské skupiny.

• Hlavní krajinné oblasti jsou umístěny podél klíčových pěších a cyklistických tras a ne-jsou odtrženy od denní pěší dopravy.

• Existující prvky, jako např. nábřeží řek, ka-nály, zajímavé budovy, výhledy a blízkost k veřejné dopravě je potřeba využívat pro umístění otevřených veřejných prostor.

• Mikroklimatické podmínky (sluneční světlo a vítr) musí být vhodné pro navrhované vy-užití krajiny.

Intenzifikace a různorodost budov, typůa funkcí dokáže zvýšit kvalitu a chuť bydlet v existující rezidenční oblasti v Thames Gate-way London. Prvky úspěšného přístupu jsou následující:• Znovu užití opuštěných a nevyužitých bu-

dov nebo pozemků a využití možnosti čás-tečné nebo výběrové regenerace vytváří různorodost bytového a domovního fon-du.

• Zavedení různorodých typů domů a budov a polyfunkční výstavby, zejména v blízkosti center a dopravních uzlů.

• Zvýšit počet a kvalitu bytů na místech, kde existující hustota nestačí pro otevření ob-

chodů a jiné vybavenosti. Takovéto mož-nosti se vyskytují jen ve specifických mís-tech v blízkosti center a veřejné dopravy.

• Změna velikostí a přestavba existujících bytů, aby se z nich staly vhodné byty, které odpovídají současným nárokům na bydle-ní. Patří k tomu spojení většího počtu ma-lých bytů do většího, přerozdělení domů na byty, reorganizace vnitřního rozdělení ve prospěch flexibilních místností a zlepšeníkoupelen.

• Diverzifikace a spojení bytových jednoteks existujícími obytnými soubory, aby se tím rozšířila sociální a věková skladba obyvatel a přispělo se ke stabilizaci komunit.

Obr.11.2, 11.3:: Chemnitz Ukázka tvorby zelených ploch

83

Kapitola 11

11.4 Identifikace

Nezávisle na konečném využití brownfieldszůstává nejvyšším cílem rozvoj udr itelných čtvrtí s vyšší valitou života. V minulosti se vě-novalo velmi málo pozornosti čtvrtím, kde lidé bydlí, pracují a tráví svůj vo ný čas.

Jedním z klíčových prvků vysoké hodnoty ur-banistické kvality je dobré napojení na otevře-né prostory, design takovýchto prostor, dobrá kvalita pěší, cyklistické a veřejné dopravy a ta-ké dobrý cit pro místo (geni s loci).

Klíčem k zabezpečení kvalitní urbanistické re-konstrukce jsou procesy plánování, které řídí kompetentní odborníci na urbanistické plá-nování a do kterých může vstoupit veřejnost. Úspěch na realizaci kvality mohou přinést jen inovační a kooperativní procesy plánování a také metody, do kterých vstupují všechny zainteresované osoby (návrhové workshopy) a kde existují i potřebné finanční zdroje.

11.5 Historie

Mnohé z areálů, které se mění, mají za sebou období, ve kterém fungovaly jako motory, kte-ré nastartovaly průmyslovou revoluci – uhelné doly, kamenolomy a vodní kanály. Spolu se za-víráním těžkého průmyslu se tyto často obrov-ské areály stávaly zanedbané nebo opuštěné. Mnohé z nich se využívaly neformálně jako hřiště a rekreační oblasti, ale většinou byly po-nechané svému osudu, staly se opomíjenými a často i nebezpečnými. Změna těchto areálů znamená především nalezení nového význa-mu a smyslu pro tyto oblasti. Současně to při-nášelo nové významné dopravní spojení pro lidi, kteří bydlí a pracují v okolí.

Obyvatelé, kteří bydlí v blízkosti brownfieldsse neradi dívají zpět, připomínajíc si probl my, které vedly k úpadku místního průmyslu a místních čtvrtí, ale rádi oslavují tu zvláštnost minulosti a současnosti svých čtvrtí, na kterou mohou být hrdí. Starší generace si pamatuje původní průmysl a úlohu, kterou v něm sehrá-la. Mladí lidé objevují historii své oblasti, zapo-

jují se do rozhodování, které ovlivňuje jejich budoucnost a získávají nový respekt pro mís-ta, ve kterých žijí.

Otázky, pro další samostatné studium: • Jaké jsou hlavní sociální a kulturní aspekty,

teré se spojují s regenerací brownfields?• Jaké možné výhody a synergie dokáží inici-

ovat projekty regenerace brownfields?• Jaké jsou možné postupy a faktory úspěš-

ných projektů regenerace brownfields?

84

Kapitola 12

12 Regenerace brownfields a účastobčanů (autor kapitoly Dr. Uwe Ferber)

Po prostudování této kapitoly budou zvládá-ny následující okruhy:o Jaká je úloha a důležitost účasti veřejnosti

při regeneraci brownfields?o Jaké jsou příklady úspěšných realizací?o Jak organizovat účast veřejnosti a zaintere-

sovaných účastníků řízení

Účast veřejnosti na rozhodování není jen pro-jevem demokracie, ale může také přispět ke kvalitě a úspěchu projektů regenerace brown-fields a to i při projektech s krátkodobými cília i při takových, které si kladou dlouhodobě udržitelné cíle. Účast veřejnosti je pro projekty regenerace brownfields významná a důležitáz mnoha důvodů: • Velká restrukturalizace průmyslu často

vede nejen k opuštěným a poškozeným územím, ale také k opuštěným a zničeným komunitám. Procesy, při kterých se hledá nová budoucnost a nová identita, jak pro čtvrť, tak i pro místní obyvatele, musí pro-bíhat paralelně, jestliže má být regenerace smysluplná a skutečně udržitelná.

• Brownfields jsou často umístěny ve vnitř-ních částech měst nebo v těch městských částech, kde lidé bydlí. Dopad regenerace brownfields může velmi postihnout ty, kte-ří žijí a pracují v okolí. Tito lidé jsou proto hlavními účastníky a měli by být zapojeni do rozvoje strategií regenerace.

• Názory místních komunit mohou mít velký vliv na rozvojové procesy, zejména ve vzta-hu k možné opozici a mohou též přispívat k řešení regenerace z hlediska místní per-spektivy a hledání takového řešení, které bude výhrou pro všechny zúčastněné.

• Brownfields jsou běžně spojovány s otáz-kami znečištění (skutečného nebo pociťo-vaného) a vztahují se také na riziko, které představují pro zdraví obyvatel. Místní lidé

budou proto mít zvláštní zájem na správ-ném managementu rizik.

• Regenerace brownfields představuje hlav-ní příležitost, jak přispět k požadavku udr-žitelného rozvoje. Jedním z hlavních princi-pů udržitelného rozvoje je postavit místní obyvatele do centra rozhodování. Nedávné prověřování úspěšných projektů ukázalo, že regenerace brownfields, která selhá přiadekvátním zainteresovaných místních obyvatel nepatří k udržitelné regeneraci brownfields a nese sebou mnohem většírizika selhání. ²⁴

K hlavním dokumentům, které jsou závazné pro účast veřejnosti patří:

Dohoda EHK OSN o přístupu k informacím, účasti veřejnosti na rozhodovacím procesu a spravedlivém přístupu ke spravedlnosti v zá-ležitostech životního prostředí (tzv. Dohoda z Aarhusu), která byla podepsána představiteli 35 evropských vlád a

Evropské unie dne 25. června 1998 v dánském městě Aarhus. Tato „Evropská dohoda o lid-ských právech“ je známá jako Dohoda z Aar-husu. Směrnice EK č. 35/2003 o účasti veřej-nosti na tvorbě plánů, koncepcí a programů, které se vztahují k životnímu prostředí byla přijata, aby přispěla k implementaci závazků, které vyplývají z Aarhuské dohody tím, že vy-žaduje účast veřejnosti na tvorbě plánů, kon-cepcí a programů, které se vztahují k životní-mu prostředí.

„Dohoda z Aarhusu“ představuje referenč-ní rámec pro dobrou praxi tím, že poskytuje základní postupy pro účast veřejnosti a spe-cifikuje typy rozhodnutí, na která by se mělavztahovat. Účast veřejnosti při přijímání roz-

²⁴ Úřad vicepremiéra, BURA, London (2002): Learning from experi-ence. The BURA Guide to Achieving Effective and Lasting Regenera-tion.(Příručka k dosažení učinné a trvalé regenerace).UK Sustainable Development Commission. December 2003. www.sd-commission.gov.uk

85

Kapitola 12

hodnutí je životně důležitá. Přináší výhody pro rozhodnutí jednotlivců, ale i všeobecnější pro zajištění demokracie.

Cílem „Dohody z Aarhusu“ je podporovat od-povědnost a transparentnost rozhodovacích procesů na všech úrovních a posílit účast ve-řejnosti při rozhodování o otázkách životního prostředí a společenského rozvoje.

Existují tři pilíře pro podporu účasti veřejnosti a transparentního rozhodování:• přístup a právo veřejnosti na informace

o životním prostředí,• právo veřejnosti zúčastnit se rozhodování,

která se dotýkají životního prostředí,• právo na spravedlnost v otázkách životního

prostředí.

Principy účasti veřejnosti na rozhodování podle hlavních dokumentů – Bílá kniha o ev-ropském řízení, Dohoda z Aarhusu a Směrnice EK 35/2003:

OTEVŘENOST, která představuje schopnost institucí sdělovat svá rozhodnutí přístupným a srozumitelným jazykem.

PARTCIPACE, která by měla zasahovat celý řetězec politiky, od koncepce až po realizaci a být chápána jako způsob, kterým se zajišťuje důvěra.

ODPOVĚDNOST, s důrazem na jasnou definicirolí a převzetí odpovědnosti.

MINIMÁLNÍ STANDARDY, které ačkoliv nejsou právně závazné, posouvají praktický přístup na přístup, který poskytuje možnosti ke kon-zultacím.

JASNÝ OBSAH – veškerá komunikace by měla být jasná a stručná a měla by obsahovat všechny potřebné informace pro usnadnění odezvy.

CÍLOVÉ SKUPINY – zainteresované osoby (rele-vantní strany) by měli dostat příležitost k vyjá-dření svých názorů.

PUBLIKACE – Evropská komise by měla zajis-tit adekvátní publicitu pro zvýšení poznatků

a přizpůsobit komunikaci všem cílovým sku-pinám bez toho, aniž by se vyloučily jiné ná-stroje. Je potřeba veřejné konzultace zpřístup-ňovat na internetu.

ČASOVÉ ÚSEKY PRO PARTICIPACI – nejméně 8 týdnů by mělo být umožněno pro přijímání odpovědí na písemná veřejná oznámení a se-tkání s veřejnosti by měla být ohlášena nejmé-ně 20 dní dopředu.

UZNÁNÍ a ZPĚTNÁ VAZBA – výsledky otevře-ných veřejných konzultací by měly být vysta-vené na webových stránkách, které mají jed-noduchý přístup přes internet.

PROSTŘEDKY: účast veřejnosti na regeneraci brownfields by měla mít za cíl jít dále než jsouprávní normy formálních postupů prostorové-ho plánování a měla by být chápaná jako „sys-tematický pokus zainteresování občanů do návrhu, rozhodování o území, realizace a vy-hodnocování projektů regenerace brownfi-elds, aby tím byla zajištěna jejich společenská akceptovatelnost. (RESCUE 2004-II).

Na základě definice z RESCUE projektu bylavypracována následující soustava cílů pro udržitelnou účast veřejnosti na rozhodování o projektech regenerace brownfields:• Dosáhnout lepší kvalitu informovanosti• Dosáhnout lepší kvalitu informačních toků

v rozhodovacích procesech a účinnější vy-užívání informací

• Zavést spravedlivější proces jednání a lepší řešení konfliktů

• Zlepšit efektivnost procesu účasti veřej-nosti ve vztahu k trvání a nákladům tohoto procesu

• Dát větší pravomoc občanům, zejména těm, kteří reprezentují neorganizované zá-jmy

• Delegovat odpovědnosti na nižší úrovně rozhodování a stimulovat smysl pro vlast-nictví.

Nejlepší praxe pro účast veřejnosti – projekt ECOREGEN. Ecoregen přístup k revitalizaci území je založený na dvou hlavních princi-pech:

86

Kapitola 12

• Místní obyvatelé by měli být plně zapoje-ni do celého procesu tvorby nových funk-cí pro ta místa v jejich čtvrti, která se stala opuštěnými a zanedbanými.

• Příroda je často nejlepší a nejúčinnější „lé-kař“ degradovaného území a potenciál pří-rody by se měl využít v maximální možné míře.

Tyto hlavní principy jsou chápány jako úplné doplňkové ke kterémukoliv rozvoji, ať již na přírodních zelených plochách nebo v nově budovaném prostředí.

Ecoregen přístup hledá možnosti, jak využívat přírodní potenciál území k tomu, aby tam bylo možné vybudovat zařízení, která splňují potře-by místní komunity. Je zaměřený na udržitelné životní prostředí, které je vhodné pro lidský ži-vot způsobem, který oživuje přírodní procesy a respektuje hodnotu přírodního a i člověkem vytvořeného dědictví, nacházejícího se v za-nedbaných a opuštěných územích.

Box 7: Jak organizovat platformu dotčených subjektů

Problém regenerace brownfields se týká širo-kého spektra organizací a jednotlivců, z nichž všichni odborně chápou určitý výsek proble-matiky. Všichni čelí určitým těžkostem, které jim brání v záměru dosáhnout efektivní proces revitalizace brownfields. Často tyto problémynemohou vyřešit ti, kteří je přímo pociťují a na druhé straně ti, kteří tento proces řeší, nemusí těžkosti tohoto typu pociťovat. Z tohoto dů-vodu vzniká potřeba komunikace a partici-pace, která může využít zkušeností jednotliv-ců a zprostředkovat je těm, jejichž úlohou je realizovat požadované změny na odstranění daných problémů. Tento proces často také vyžaduje další a hlubší výzkum, který bude spojovat a pokrývat celé spektrum expertízy. Takový výzkum může být dost nákladný a pro jednotlivce a malé organizace nedostupný. Může však být pro ně mnohem dostupnější, pokud by byli členy širší platformy. Synergie, které vycházejí z takové spolupráce nepřiná-

šejí užitek jen členům, ale i celé společnosti. V takovém případě synergie vedla přímo k re-dukci bariér při opětovném využívání brown-fields a k podpoře jejich revitalizace.

Platformu dotčených subjektů na místní, re-gionální nebo státní úrovni by mohli vytvořit a podporovat různí účastníci, kteří předsta-vují dotčené subjekty v procesu revitalizace brownfields. Je však potřeba, aby iniciativapro vytvoření takové platformy vyšla od na-vrhovatele, kterým může být státní nebo sou-kromá firma, která je natolik prozíravá, že chcedosáhnout všechny možné výhody z takovéto akce. Hlavními dotčenými subjekty jsou ze-jména ti, kteří nesou na svých bedrech pro-blémy, investoři a různí konzultanti, finančníinstituce, kontraktační jednotky, regulující subjekty, státní, regionální nebo místní stát-ní správy a samosprávy, rozvojové agentury a jiné. Všechny tyto subjekty musí na sebe brát určité riziko, s kterým je proces revitali-zace brownfields spojený a přitom musí takéjednat v nedostatečném nebo nepružném le-gislativním prostředí a bojovat s malou nebo neexistující sektorovou a profesionálně průře-zovou spoluprací.

Jak se to může stát?

Navrhovatel vybere určité dotčené subjekty, aby vytvořily přípravný výbor pro plánování a sestavení takové platformy. Přípravný výbor potom připraví návrh činností platformy a do-kumentace potřebné pro její zaregistrování. Tuto organizaci může spravovat rada, ve kte-ré by měli být špičkoví reprezentanti hlavních dotčených subjektů. Na úrovni této rady mo-hou vznikat hlavní výhody vzhledem k tomu, že právě tato rada může nabídnout lepší poro-zumění a zkušenosti s problémy brownfields od hlavních představitelů nebo strategických vedoucích v organizacích dotčených subjek-tů. Na úrovni rady pomohou při vyjasňování možných přístupů k horizontálním řešením také neformální diskuse. Rada by měla také určit strategické úkoly pro organizaci a navrh-

87

Kapitola 12

nout jejich směřování. Jednou z hlavních úloh managementu této mimovládní organizace je získat dostatečné finanční zdroje na svou čin-nost z vnějšku (za pomoci členů, projektu, slu-žeb), které umožní organizaci fungovat jako expertní jednotka.

Další úkoly takové organizace jsou:• Propagace této problematiky na celostátní

úrovni a hledání nových a účinnějších řeše-ní

• Koncentrace znalostní báze• Sběr údajů a vhodné indikátory• Vytvoření expertních konzultačních a re-

ferenčních zdrojů, které budou dostupné i jiným dotčeným subjektům a také veřej-nosti

• Návrhy na právní úpravy a změny a lobová-ní za novelizaci právního rámce

• Účast ve výborech, které se zabývají brown-fields a navazujícími problémy

• Kontakty na mezinárodní expertízu• Spolupráce na národních a mezinárodních

projektech

Co je potřeba k realizaci?• Identifikovat vhodné dotčené subjekty

a svolat iniciační zakládající setkání na nej-vyšší strategické úrovni

• Ustanovit přípravný výbor a jmenovat čle-ny odpovědné za registraci nové organiza-ce

• Připravit dohodu nebo podobný doku-ment, ve kterém budou uvedeny cíle, úkoly a pravidla této organizace

• Po registraci svolat setkání, zvolit radu, sta-novit úkoly a určit management

Otázky, které ulehčí další studium:- Jaké jsou hlavní dokumenty a principy účas-

ti občanů?- Jaké jsou přístupy v projektech RESCUE

a ECOREGEN?

Literatura:ASSESSMENT POLICY AND MANAGEMENT: Vol.4, No.2, pp. 171-197, Imperial College Press, London.

BEQUEST (2001): Final Report 2000-1, Contract No. ENV 4 CT/97-607, EC.

BONIFAZI, ALESSANDRO, CLAUS KOGELHEIDE (2005): ”Integrating Citizen Participation in Sustainable Brownfields Regeneration: ma-instream and innovation in Europe.” IN: Zeit-schrift für Wirtschaftsgeographie 1/2005.

BRZESKI, J. (2001): „Guidelines for Developing Local Land Management Strategy.“ Crakov Real Estate Research Institute.

CABE (2004)

CABE (2004): “Creating successful master-plans.”

CABERNET (2001-2004): “2nd Periodic Report EVK4-CT-2001-2004. Concerted Action on Brownfield and Ecocnomic Regeneration Ne-twork.” www.cabernet.org.uk

CABERNET (2005): “Citizen Participation in Brownfield Regeneration. Position Statement.“www.cbarnet.org.uk

CENTRE FOR URBAN AND REGIONAL ECOLO-GY (CURE): http://www.art.man.ac.uk/PLAN-NING/cure/research.html

COST-C9 Action: Processes to reach urban quality: http://ecolu-info.unige.ch/recherche/COST-C9/#E

Cross impact method of forecasting: http://www.iit.edu/~it/cross.html

CURWELL, S. AND DEAKIN, M. (2002): “Sus-tainable Urban Development: BEQUEST.” In: “Building Research and Information.” IN: Spon Press Vol. 30, No. 2, London.

DEAKIN, M., CURWELL, C. AND LOMBARDI, P. (2002): “Sustainable Urban Development: the Framework and Directory of Assessment Me-thods.” IN: “Journal of Environmental”.

88

Kapitola 12

DEAKIN, M., MITCHELL, G. AND LOMBARDI, P. (2002): “Urban Sustainability Assessment: a preliminary appraisal of current techniques.” IN: “Urbanistica” Vol. 118: 50-54.

EU (2001) SEA Directive 2001/42/EC.

FRELUND A. (1991): “Swedish Planing in Time of Transition The Swedish Society for Town and Country Planing.” Gavle.

GASIDŁO K. (1998): “Transormation Problems of postindustrial areas.” SUT Gliwice.

HEMPHILL, L., MCGREAL, S. AND BERRY, J. (2002): “An aggregated weighting system for evaluating sustainable urban regeneration.” IN: “Journal of Property Research.” Vol. 19, No. 4.

JACKSON, J. AND GARB, Y. ITDP (2003): “Faci-litating brownfield redevelopment in CentralEurope: overview and proposals”

JACKSON, J. GARB, Y. (2002-2004): various brownfields papers

KESSIDES (2000)

LICHFIELD PLANNING, Planning for Develop-ment: http://lichfieldplanning.co.uk

LUDA D4, D7, D9 Improving the quality of life in large urban distressed areas, Contract Nr. EVK4 – CT 2002 – 00081 41

NIJKAMP, P. AND DELFT, A. (1977): “Multi-cri-teria analysis and regional decision-making.” Martinus Nijhoff Social Sciences Division, Lei-den.

NIJKAMP, P., RIETVELD, P. AND VOOGD, H. (1990): “Multicriteria Analysis for Physical Plan-ning”.

PAHLEN, GERNOT AND ROGGE, PETER (2005): “Sustainable land use and urban design on brownfield sites – a key factor fur spatial andeconomic development especially in old indu-strial regions.” IN: „Zeitschrift für Wirtschafts-geographie“ 1/2005.

PARSONS BRINCKERHOFF (2004): “Czech

Brownfield Regeneration Strategy.” CSF, PHA-RE project EuropeAid/113183/D/SV/CZ, Stra-tegy, table 6.3 and 6.5

PARSONS BRINCKERHOFF (2004): “Czech Brownfield Regeneration Strategy.” CSF, PHA-RE project EuropeAid/113183/D/SV/CZ, table 6.3 and 6.5

POBORSKI P. (2004): “Project management and risk management for brownfields revita-lization process.” Proceedings Lepob Seminar 17.12.2004.

Quality of life capital approach: http://www.qualityoflifecapital.org.uk/pdfs/report_6_substitution.pdf

RATCLIFFE, J., AND STUBBS, M., (1996): “Urban Planning and Real Estate Development.” IN: “UCL Press”, London.

RESCUE (Regeneration of European Sites in Cities and Urban Environments) (2004-I): “Gui-dance on Sustainable Land Use and Urban Design on Brownfield Sites. (Work Package 4,Deliverable 4.1)” – www.rescue-europe.com

RESCUE (Regeneration of European Sites in Cities and Urban Environments) (2004-II): “Me-thodologival Guide. Best Practices for Citizen Participation in Brownfield Regeneration.(Work Package 5, Deliverable 5.1)” – www.re-scue-europe.com

ROGERS, RICHARD (LORD ROGERS OF RIVER-SIDE) & OFFICE OF THE DEPUTY PRIME MINIS-TER (1999): “Towards an Urban Renaissance.” ODPM, London

THAMES GATEWAY LONDON (2001): “Heroic Change: Securing Environmental Quality in Thames Gateway.” London.

UNITED NATIONS /ECONOMIC COMMISSION OF EUROPE (1998): “Convention on access to information, public participation in decision making and access to justice in environmental matters.” Aarhus.

UNITED STATES AND GERMAN BILATERAL WORKING GROUP ON REDEVELOPMENT OF

89

POTENTIALLY CONTAMINATED SITES (2004): “Site-specific Management Approaches andRedevelopment Tools.“ www.bilateral-wg.org

URBAN TASK FORCE (1999): “Towards an Ur-ban Renaissance.” DETR, London.

VROM, RIVM (2003), updated

WCISŁO E. (1998): “Health risk valuation in the process of brownfields cleaning.” ProceedingsForum: Risk Abatement Center For Central and Eastern Europe, Katowice.

WCISŁO E. (1998): “Health risk valuation in the process of brownfields cleaning.” ProceedingsForum: Risk Abatement Center For Central and Eastern Europe, Katowice.

Seznam obrázkůObr. 3.1., 3.2 Obslužná budova a vlečka ocelár-ny v Krakově Foto: archiv IURS, autor Y.G.Garb

Obr. 3.3 Obrázek očisty podle projektu Caber-net

Obr. 3.4, 3.5, 3.6: Příklady regenerací

Obr. 3.7 Schématický plán analýzy brovnfiel-du v Říčanech, Česká republika. Tato mapa je součástí inventarizace brownfields vytvořenév České republice. Viz také www.brownfields-info.cz. Pramen: Ing Arch Bařinka, DHV CR, spol s.r.o

Obr. 3.8, 3.9, 3.10 Příklady aktivit zaintereso-vaných osob, které se udály v průběhu let v to-várně Vaňkovka v Brně. Dnes je území přemě-něno na obchodní centrum. Foto : Ing arch E Staňková, Vaňkovka NGO

Obr. 3.11, 3.12, 3.13, 3.14, 3.15, 3.16 Fotky a ilu-strace : pokud není uvedeno jinak Ing. arch E Staňková, Vaňkovka NGO

Obr. 3.17. Procento pozemků věnovaných současnému nebo minulému průmyslovému užití v postsocialistických městech a srovnání s vyspělými ekonomikami

Obr. 3.18 Hustoty osídlení jako funkce vzdále-nosti od městského centra (typická pro stře-doevropská města)

Obr. 3.19 V blizkosti bydlení a brownfieldu veŠtenberku. Photo D.Sedllák

Obr. 6.1: Rozdělení plochy do parcel v místě výstavby Technical Park Kraków-Wschód

Obr. 6.2 Výrobní závod a monumentální věž šachty Julie ve Walbrzychu (Polsko) konverto-vaná na muzeum technologie

Obr. 6.3 Příklady historických informací uži-tých při rekonstrukci přístavu Gdaňsk; a) le-tecká mapa z 2. světové války b) zachované plány z roku 1929 .

Obr. 6.4 : Procesní schéma řešení ekologických rizik.

90

Obr. 7.1: Ekonomické složky Modelu A-B-C (po ukončení projektu CABERNET, 2005)

Obr. 7. 2: Model A-B-C (po ukončení projektu CABERNET, 2005)

Obr. 11.1 Kammgarnspinnerei in Leipzig

Obr.11.2, 11.3:: Chemnitz Ukázka tvorby zele-ných ploch

Seznam tabulekTabulka 1: Typy brownfields type podle jejichpředcházejícího užití

Tabulka 2: Typy brovfieldů podlepravděpo-dobnosti jejich znovuvyužití

Tabulka 3: Zainteresované osoby

Tabulka 4: Proces regenerace brownfields

Tabulka 5: Příklady registrů a jejich užití

Tabulka 6: Minimální a maximální hodnoty pro kraje České republiky

Tabulka 7: Brownfields v Ústeckém kraji podlekategorie a celkové plochy

Tabulka 8: Členění brownfields podle velikostia původního užití

Tabulka 9: Hlavní kroky v procesu regenerace brownfields

Tabulka 10: Ekonomická kritéria

Tabulka 11: Ekologická kritéria

Tabulka 12: Sociální kritéria

Tabulka 13: Kritéria urbanistické struktury

Tabulka 14: Stavební průzkum

Tabulka 15: Možnosti transformace průmyslo-vých konstrukcí

Tabulka 16: Zvýšení počtu záznamů o konta-minaci v Holandsku

Tabulka 17: Typy environmentálních průzku-mů

Tabulka 18: Hlavní rizika zainteresovaných subjektů

Tabulka 19: Kontrola půdy

Seznam boxůBOX 1: Brownfields a jejich historický vývoj

BOX 2: Příklad “vizualizace” brownfields v re-gistru katastrálního úřadu a jiná řešení

BOX 3: Studie o počtu brownfields v České re-publice

BOX 4: Ztráta integrity staveniště

BOX 5: Případová studie Wałbrzych

BOX 6: O environmentální odpovědnosti v Ev-ropě a USA

Box 7: Jak organizovat platformu dotčených subjektů

91