Masarykova univerzita

Právnická fakulta Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

studijní obor: Právní vztahy k nemovitostem

Bakalářská práce

DRAŽBA NEMOVITOSTÍ

Ing. Jiří Eliáš

2013/2014

1

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem práci na téma Dražba nemovitostí zpracoval sám. Veškeré prameny a

zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod

čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.

V Brně dne 31. 10. 2014

Ing. Jiří Eliáš

2

Poděkování

Za cenné rady a odborné vedení při zpracování bakalářské práce děkuji zejména vedoucí

bakalářské práce JUDr. Janě Dudové, Ph.D.

Zároveň děkuji všem, kteří mi poskytli potřebné informace a materiály ke zpracování,

zejména pak Exekutorskému úřadu Brno-město JUDr. Karla Urbana, konkrétně exekutorské

kandidátce Mgr. Petře Eliášové.

3

Abstrakt:

Tato bakalářská práce je zaměřena na dražby nemovitostí z pohledu přímého účastníka dražeb

- dražitele. V první části práce je popsaná právní úprava této problematiky a její vývoj od roku

2001 po současnost. V dalších částech pak práce popisuje průběh samotné dražby a poukazuje

také na pletichy při veřejných dražbách a na jejích důsledky jak trestněprávní, tak

ekonomické. Závěr práce pak obsahuje doporučení autora na změny, který by dle jeho názoru

měl zákonodárce přijmout ke zvýšení transparentnosti dražeb nemovitostí.

Seznam klíčových slov:

Dražba nemovitostí, dražitel, exekuce, povinný, oprávněný, dražební vyhláška, pletichy,

elektronická dražba

Abstract:

This thesis is focused on the real estate auctions from the perspective of a direct participant in

the auctions - auctioneer. There is described the legislation in this area and its development

from 2001 to the present in the first part of this thesis. In other parts of the thesis describes the

progress of the auction itself, and also points out at public auctions intrigues and on its

criminal and also economic consequences. The coclusion of the thesis then provides the

recommendation of the author on the changes, which should, according to his opinion, the

legislator had to take to increase transparency of real estate auctions.

List of keywords:

Real estate auction, auctioneer, execution, obliged, entitled, auction notice, intrigues,

electronic auction

4

Obsah

OBSAH ...................................................................................................................................... 4

SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ..................................................................................... 5

1. ÚVOD ................................................................................................................................. 6

2. PRÁVNÍ ÚPRAVA DRAŽEB NEMOVITOSTÍ .................. ......................................... 8

2.1. DRAŽBA NEMOVITÝCH VĚCÍ PODLE OSŘ A EXEKUČNÍHO ŘÁDU ................................... 8 2.2. DRAŽBA NEMOVITÝCH VĚCÍ PODLE ZOVD ................................................................. 11

3. VÝVOJ DRAŽBY NEMOVITÝCH V ĚCÍ DLE EXEKU ČNÍHO ŘÁDU OD ROKU 2001 .......................................................................................................................................... 16

3.1. Předpoklady pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného ........ 16 3.2. Střet exekucí dle zákona o střetu exekucí .............................................................. 17 3.3. Jednotlivé fáze exekuce prodejem nemovitých věcí .............................................. 20

3.3.1. Vydání exekučního příkazu ........................................................................ 20 3.3.2. Znalecký posudek ....................................................................................... 23 3.3.3. Usnesení o ceně ........................................................................................... 27 3.3.4. Dražební vyhláška ....................................................................................... 31 3.3.5. Usnesení o příklepu ..................................................................................... 35 3.3.6. Usnesení o rozvrhu ..................................................................................... 38

4. DRAŽBA NEMOVITÝCH V ĚCÍ V PRAXI ................................................................ 42

5. PLETICHY P ŘI VEŘEJNÝCH DRAŽBÁCH ............................................................ 45

6. ELEKTRONICKÉ DRAŽBY ........................................................................................ 49

7. ZÁVĚR ............................................................................................................................. 52

5

Seznam použitých zkratek

Exekuční řád zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, ve znění pozdějších předpisů

OSŘ zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů

OZ zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

OZ 64 zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

TZ zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů

TZ 61 zákon č. 140/1961 Sb., trestní zákon, ve znění pozdějších předpisů

„velká“ novela zákon č. 396/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony

Zákon o malé privatizaci zákon č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby

ZoOM zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o střetu exekucí zákon č. 119/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro případy souběžně probíhajících výkonu rozhodnutí, ve znění pozdějších předpisů

ZoVD zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů

6

1. Úvod

Volba tématu textu má vícero důvodů. Jedním z nich je skutečnost, že dražba nemovitých

věcí je tématem stále aktuálním a v praxi často se opakujícím. Lze si vzpomenout např. na

před několika lety vzniklou finanční krizi, která svými důsledky negativně zapůsobila na

mnoho podnikatelů i dalších osob. Finanční problémy velkého počtu z nich pak musely být

řešeny např. nuceným prodejem jejich majetku, kterým jsou často i nemovité věci. Prodej

nemovitých věcí však samozřejmě nemusí být nutně vždy spojen pouze s doznívající krizí a

stejně tak nemusí jít vždy o prodej nucený - v některých případech může vzejít iniciativa

vedoucí k realizaci dražby od vlastníka nemovité věci.

Dalším významným důvodem, který mě vedl k rozhodnutí zabývat se dražbou

nemovitých věcí, byla skutečnost, že jsem se v letech 2010 – 2013 pracoval pro společnost,

jejíž podnikání spočívalo ve výkupu a následném prodeji nemovitých věcí. V uvedených

letech jsem se za uvedenou společnost účastnil několika stovek dražeb, kdy se jednalo jak o

fyzická dražební jednání či o dražby elektronické. V rámci těchto jednání jsem pak vydražil

cca 80 nemovitých věcí.

Díky komunikaci s mnoha exekutorskými úřady po celé republice jsem měl možnost

poznat nejen různý přístup jednotlivých úřadů, ale i různý výklad toho, jak by měly (ve stejné

věci) postupovat. Přestože měl postup vycházet ze stejného právního předpisu, resp. ze

stejných ustanovení, nebyl tento postup vždy shodný. Této skutečnosti bude blíže věnována

kapitola pojednávající o dražbě nemovitých věcí v praxi, kde jsou doplněny i některé případy

nesprávného postupu při dražbě.

V textu nebude popsán pouze vývoj dražeb spolu s relevantní právní úpravou. Rovněž

budou zmíněny osobní zkušenosti týkající se praktického dražebního jednání, pletich a

příkladů, které vedly až k rozhodování krajských soudů o usnesení o platnosti či rušení

usnesení o příklepu.

Co se struktury práce týče, po úvodu bude nejprve následovat kapitola týkající se

právní úpravy dražeb nemovitých věcí. Další kapitola pak bude věnována vývoji dražby

nemovitých věcí podle exekučního řádu od roku 2001, kdy budou zmíněny zejména

předpoklady pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného, střet exekucí,

jednotlivé fáze exekuce prodejem nemovitých věcí. Třetí kapitola bude zaměřena na dražbu

nemovitých věcí v praxi. Právě v této kapitole budou popsány některé praktické zkušenosti a

různý přístup exekutorů. Následovat bude kapitola zabývající se pletichami při veřejných

7

dražbách, ve které budou připomenuty trestněprávní aspekty některých protiprávních jednání

narušujících řádný průběh dražby. Dále pak budou zmíněny elektronické dražby a jejich

význam. Poté již bude následovat závěr obsahující zamyšlení nad tím, jakým směrem by se

právní úprava dražby nemovitých věcí měla vyvíjet, aby byla maximálně transparentní a v

maximální možné míře sloužila k uspokojení pohledávek věřitele a splnění závazků

povinného.

Práce si neklade za cíl přinést nové převratné myšlenek, neboť dle mého názoru v

zásadě vše dobré již bylo vymyšleno, což dokládá např. „velká“ novela1, která se vrací k

institutu předražku známého již z exekucí z první republiky. Jejím cílem je spíše předložit

některé postřehy z pohledu osoby dražitele, která není exekučním řízením samotným vůbec

spjata a není v žádném vztahu s povinným, věřitelem, exekutorem či dražebníkem a také z

pohledu někoho, kdo se prodejem nemovitých věcí zabývá profesně či jen jako někdo, kdo se

rozhodl si formou dražby pořídit si své bydlení.

Jako metoda práce byla použita především metoda popisná.

Nezbývá než doufat, že díky mé praktické zkušenosti bude v práci na problémy

týkající se dražeb nemovitých věcí dostatečně upozorněno a čtenáři budou předloženy další

případné sporné body s dražbou nemovitých věcí související.

1 Jedná se o významnou novelu OSŘ. Tato novela bude v textu ještě vícekrát zmíněna.

8

2. Právní úprava dražeb nemovitých věcí

V této kapitole bude pojednáno o právní úpravě dražby nemovitých věcí tak, jak je

normována v části šesté OSŘ a v ustanoveních hlavy IV díl 4 exekučního řádu. Následně

bude zaměřena pozornost na právní úpravu dražby nemovitých věcí zakotvenou v ZoVD. V

rámci této kapitoly budou dále zmíněny i některé rozdíly v právní úpravě podle uvedených

právních předpisů.

2.1.Dražba nemovitých věcí podle OSŘ a exekučního řádu

Dražba nemovitých věcí je komplexně upravena v šesté části OSŘ s názvem výkon

rozhodnutí. Jedná se o jeden ze způsobů výkonu rozhodnutí při vymáhání peněžitého plnění.

Do roku 2001, kdy nabyl účinnosti exekuční řád, prováděly nedobrovolné dražby nemovitých

věcí výlučně soudy. Činnost soudu při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí je

upravena v § 335 až 338 OSŘ.

Řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitých věcí je zahájeno podáním návrhu

oprávněného (věřitele) na jeho nařízení. Z návrhu musí být zřejmé označení věřitele a

dlužníka, stanovena výše vymáhané pohledávky (včetně příslušenství a nákladů nalézacího

řízení, pokud vznikly) a uvedeno rozhodnutí, kterým byla vymáhaná pohledávka přiznána

(např. platební rozkaz, rozsudek soudu, notářský zápis a jiné). Stejnopis uvedeného

rozhodnutí s doložkou vykonatelnosti musí být přiložen k návrhu na nařízení výkonu

rozhodnutí, a to s výjimkou případů, kdy je návrh na výkon rozhodnutí podáván u stejného

soudu, který současně rozhodoval jako soud prvního stupně. Dále je nutné v návrhu přesně

specifikovat nemovitou věc, u které oprávněný navrhuje výkon rozhodnutí a doložit listiny,

které stvrzují vlastnické právo povinného (vlastnické právo se zpravidla dokládá výpisem

z katastru nemovitostí). Výkon rozhodnutí prodejem nemovitých věcí lze nařídit i na

nemovité věci, které jsou ve společném jmění povinného a manžela povinného, pokud se

jedná o vymáhání závazku, který vznikl za trvání manželství, byť jen jednomu z manželů. Pro

účely výkonu rozhodnutí je za majetek patřící do společného jmění manželů považován i

majetek, který netvoří součást společného jmění proto, že byl zákonem stanovený rozsah

společného jmění manželů zúžen nebo byl vyhrazen ke dni zániku manželství.2 Zúžení

společného jmění nebo jeho vyhrazení ke dni zániku manželství vzniká na základě smlouvy

sepsané formou notářského zápisu, případně rozhodnutím soudu (v těchto případech se však

2 ust. § 262a OSŘ

9

zpravidla jedná o výsledek sporného řízení a nikoliv o dohodu manželů, proto je nutné

posuzovat zúžení společného jmění individuálně).

Jsou – li splněny všechny výše uvedené podmínky, soud rozhodne usnesením o

nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí.

Jak již bylo uvedeno výše, v roce 2001 nabyl účinnosti exekuční řád. Jedním z důvodů

vzniku tohoto zákona byla velmi pomalá činnosti soudů. Ty při provádění výkonu rozhodnutí

měly i několikaleté průtahy v řízení. V tomto zákoně je vymezena působnost soudních

exekutorů, kterým byla mimo jiné svěřena pravomoc soudů upravená v části šesté OSŘ. Jejich

činnost je označována jako činnost exekuční. Soudní exekutoři mají podle § 52 exekučního

řádu při exekuční činnosti oprávnění provádět všechny úkony, které OSŘ a další právní

předpisy jinak svěřují pouze soudu, soudci, vykonavateli či jinému zaměstnanci soudu, pokud

nestanoví tento zákon jinak.3

Nastala tak situace, kdy výkon rozhodnutí (exekuci) prodejem nemovitých věcí mohl

provádět jak soud, tak i soudní exekutor. To, zda provede výkon rozhodnutí soud, nebo

exekuci soudní exekutor, bylo zcela v dispozici oprávněného. Základním rozdílem mezi

výkonem rozhodnutí a exekucí je zejména to, že při nařízení výkonu rozhodnutí musí

oprávněný uvést způsob výkonu (srážkami ze mzdy s uvedením zaměstnavatele, přikázáním

pohledávky z účtu s uvedením bankovního ústavu a čísla účtu povinného, prodejem movitých

věcí s jejich přesným označením či prodejem nemovitých věcí atd.). Je – li podán exekuční

návrh, oprávněný nemusí způsob provedení exekuce uvádět (resp. pokud by jej uvedl, soudní

exekutor není v tomto rozsahu návrhem vázán). Soudní exekutor sám prověří majetkové

poměry povinného a i s ohledem na výši vymáhané pohledávky rozhodne, jakým způsobem

exekuci provede.

Exekuci na vymožení peněžitého plnění lze s odkazem na § 59 exekučního řádu

provést srážkami ze mzdy či jiných příjmů, přikázáním pohledávky, prodejem movitých věcí

a nemovitých věcí, postižením podniku, zřízením exekutorského zástavního práva

k nemovitým věcem povinného, správou nemovitých věcí povinného nebo pozastavením

řidičského oprávnění.

3 Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 28. 3. 2006, sp. zn. 20 Cdo 2706/2004 vyslovil, že „v řízení podle zákona č. 120/2001 Sb. je soudní exekutor nositelem delegované státní moci a vztah mezi ním a účastníkem tohoto řízení není vztahem soukromoprávním. V případném sporu mezi nimi není dána pravomoc soudu.“

10

Exekuci lze v rámci jednoho řízení provést i více, případně všemi zákonem

stanovenými způsoby, a to současně nebo postupně, je – li pro to důvod. Při rozhodování o

způsobu provedení exekuce je však exekutor povinen dodržet princip přiměřenosti. Dle toho

nemůže být forma provedení exekuce zjevně nevhodná a nepřiměřená ve vztahu k výši

vymáhané pohledávky. V tomto směru je exekutor omezen § 58 odst. 2 exekučního řádu

zakotvujícím postup při provádění exekuce. V prvé řadě je provedena exekuce přikázáním

pohledávky povinného, srážkou ze mzdy či jiných příjmů, správou nemovitých věcí,

pozastavením řidičského oprávnění nebo zřízením exekutorského zástavního práva. Pouze

pokud jsou tyto způsoby provedení exekuce k vymožení dlužné částky včetně nákladů

oprávněného a nákladů exekuce nepostačující, přistoupí soudní exekutor k prodeji movitých

věcí, k prodeji nemovitých věcí či k postižení podniku. V praxi to tedy znamená, že poté, co

je exekutor pověřen provedením exekuce, zjistí si z jemu dostupných rejstříků a evidencí

majetek povinného, tj. příjmy, zaměstnavatele, účty, vozidla, nemovité věci apod., a teprve

poté rozhodne (nezaplatí – li dlužník v zákonem stanovené třicetidenní lhůtě pohledávku

„dobrovolně“), s ohledem na výši vymáhané pohledávky, jakým způsobem exekuci provede.

Prodej nemovitých věcí povinného v dražbě je tak až jedna z posledních možností provedení

exekuce.

Vzhledem k tomu, že právní úprava prodeje nemovitých věcí není v exekučním řádu

upravena komplexně, soudní exekutor postupuje dle příslušných ustanovení OSŘ.4

Po tzv. „velké“ novele účinné od 1. 1. 2013, bylo stanoveno, na základě kterých

exekučních titulů může provést výkon rozhodnutí soud a na základě kterých rozhodnutí může

být podán exekuční návrh a provedena exekuce dle exekučního řádu.

Dle § 274 OSŘ lze nařídit a provést výkon rozhodnutí na základě:

− vykonatelných rozhodnutí soudů a jiných orgánů činných v trestním řízení, pokud

přiznávají právo či postihují majetek,

− vykonatelných rozhodnutí a smírů rozhodčích komisí,

− vykonatelných rozhodnutí a dohod státních notářství,

− notářských zápisů se svolením k vykonatelnosti,

− vykonatelných rozhodnutí a jiných exekučních titulů orgánů veřejné moci,

− rozhodnutí orgánů Evropských společenství

4 ust. § 335 a násl. OSŘ

11

− a jiných vykonatelných rozhodnutí, schválených smírů a listin, u kterých soudní

výkon zákon připouští.

Exekučním titulem se pro účely exekučního řízení vedeného soudním exekutorem dle

§ 40 exekučního řádu rozumí:

− vykonatelné rozhodnutí soudu nebo exekutora, pokud přiznává právo, zavazuje

k povinnosti nebo postihuje majetek,

− vykonatelné rozhodnutí soudů a jiných orgánů činných v trestním řízení, pokud

přiznávají právo či postihují majetek,

− vykonatelný rozhodčí nález,

− notářský zápis se svolením k vykonatelnosti,

− vykonatelné rozhodnutí a jiný exekuční titul orgánu veřejné moci

− a jiná vykonatelná rozhodnutí a schválené smíry a listiny, jejichž výkon připouští

zákon (např. seznam přihlášek konkurzních věřitelů).

Exekučním titulem je dále exekutorský zápis (uznání závazku dlužníkem a dohoda o

splátkovém kalendáři) se svolením k vykonatelnosti, pokud byl exekutorem sepsán k 31. 12.

2012.5 S účinností „velké“ novely byla soudním exekutorům odejmuta pravomoc sepisovat

exekutorské zápisy o dohodách mezi věřitelem a dlužníkem (nadále tak mohou být o

dohodách mezi věřiteli a dlužníky sepisovány pouze notářské zápisy).

2.2.Dražba nemovitých věcí podle ZoVD

Dražba nemovitých věcí nemusí proběhnout pouze podle ustanovení exekučního řádu, resp.

norem OSŘ. V této podkapitole bude rozebrána právní úprava nacházející se v ZoVD, podle

které může být nemovitá věc rovněž vydražena. Budou zde také zmíněny některé rozdíly mezi

uvedenými způsoby dražby. Hned na začátku kapitoly je třeba připomenout slova Nejvyššího

soudu, že „provádění exekuce, resp. provádění soudního výkonu rozhodnutí prodejem

(nemovitých) věcí formou dražby a dražbu realizovanou podle zákona č. 26/2000 Sb., o

veřejných dražbách, nelze ztotožňovat, protože jde o rozdílné instituty, při nichž dochází ke

zpeněžení nemovitostí a uspokojení pohledávky věřitele.“6

Problematika veřejných dražeb byla v českém právním řádu řešena již dříve.

Impulsem pro rozsáhlou diskusi o otázkách veřejných dražeb a jejich charakteru bylo zejména

5 Srov. čl. IV „velké“ novely 6 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. 29 Cdo 1361/2009.

12

přijetí zákona o malé privatizaci. Podle tohoto předpisu proběhl velký počet veřejných dražeb

provozních jednotek.7

Dne 1. 5. 2000 nabyl účinnosti ZoVD. Důvodová zpráva zdůrazňovala nutnost jeho

přijetí nedostatečnou dosavadní právní úpravou, kdy přijetí nového ZoVD bylo vyvoláno

zejména potřebou bank. „Stávající právní úprava dosud umožňuje uspokojení věřitele pouze

prodejem nemovitosti v soudním řízení o výkonu rozhodnutí. Uspokojení věřitele zpeněžením

nemovitosti dražbou prováděnou soudem je poměrně složité a časově náročné. V řadě

případů lze dosáhnout stejného výsledku veřejnou dražbou mimo soudní exekuci, která je

ostatně pro vlastníka hypotékou zatížené nemovitosti ekonomicky výhodnější. Dražba mimo

soudní exekuci není však zákonem dostatečně upravena. Proto bankovní ústavy, které

projektují poskytování hypotečních úvěrů jako svou obchodní aktivitu, požadují umožnit

zpeněžení zástav ve veřejných dražbách.“8

ZoVD je členěn na čtyři části, a to následující:

− Společná ustanovení (§ 1 - 16a)

− Dražby dobrovolné (§ 17 - 35)

− Dražby nedobrovolné (§ 36 - 61)

− Závěrečná ustanovení (§ 62 - 68)

Z výše uvedeného je zřejmé, že tento předpis rozeznává dva základní typy dražeb. Pro

oba konstruuje nejprve společnou úpravu a následně se již zabývá zvláštní úpravou, která je

specifická pro dražby dobrovolné na straně jedné a dražby nedobrovolné na straně druhé.

Společnou je zejména skutečnost, že „bez ohledu na to, zda je dražba organizována z vůle

vlastníka věci nebo zda jde o nucený výkon např. zástavního práva, je dražba podle zákona o

veřejných dražbách způsobem přechodu vlastnického práva.“9

Účastníkem dražby podle ustanovení ZoVD je ve smyslu § 2 písm. c) tohoto zákona

osoba přítomná při dražbě, která se dostavila nebo přihlásila v prostředí veřejné datové sítě na

určené adrese, a to za účelem činit podání, splňující podmínky podle ZoVD. Zde je třeba

zmínit zejména negativní vymezení účastníků dražby podle § 3 ZoVD.

7 HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 149. 8 Důvodová zpráva zákonu č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách. 9 HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 150.

13

Dražba dobrovolná je prováděna na návrh vlastníka.10 Pro účely ZoVD je za vlastníka

považována i osoba oprávněná hospodařit s předmětem dražby vlastníkem zmocněná nebo

osoba na základě zvláštního právního předpisu oprávněna předmět dražby zcizit. Za vlastníka

je zde považován i likvidátor a insolvenční správce.11 Dražba dobrovolná je prováděna na

základě písemné smlouvy o provedení dražby uzavřené mezi navrhovatelem a dražebníkem a

obsahující náležitosti podle § 19 ZoVD.12 Dražebník následně vyhlásí konání dražby dražební

vyhláškou způsobem a s obsahem podle § 20 ZoVD.

Samotný průběh dražby dobrovolné je zakotven v § 23 ZoVD. Podle tohoto

ustanovení jsou účastníci dražby povinni na vyzvání dražebníka nebo osoby jím písemně

pověřené, doložit svou totožnost, popřípadě své oprávnění jednat za účastníka dražby, doložit

své čestné prohlášení, že nejsou osobami vyloučenými z dražby, dát se zapsat do seznamu

účastníků dražby a převzít dražební číslo, jsou-li rozdávána. Rovněž je prokazováno složení

dražební jistoty, byla-li požadována. Dražit může každý, kdo se včas dostaví k zapsání do

dražby a prokáže splnění podmínek stát se účastníkem dražby. Licitátor zahájí dražbu,

přičemž učiní vyvolání, označí předmět a uvede jeho odhadnutou nebo zjištěnou ceny a popis

dalších skutečností podle § 20 odst. 1 písm. d) ZoVD, nebo alespoň odkaz na jejich popis

v dražební vyhlášce. Draží se, pokud účastníci dražby činí vyšší podání, přičemž licitátor

může snížit výši minimálního příhozu. Nebylo-li přes dvojí výzvu a příslušné prohlášení

licitátora učiněno vyšší podání, oznámí licitátor ještě jednou poslední podání a po třetí výzvě

udělí příklep účastníku dražby, který učinil nejvyšší podání.13 V případě, že několik účastníků

dražby učiní stejné nejvyšší podání, rozhoduje o osobě, které je udělen příklep, los (v případě,

že má některá z těchto osob předkupní právo k předmětu dražby, je příklep udělen této osobě).

Pokud nebylo učiněno nejnižší podání, sníží licitátor nejnižší podání o částku sjednanou ve

smlouvě o provedení dražby. Pokud nikdo neučiní ani nejnižší podání nebo není učiněno

10 ust. § 17 odst. 1 ZoVD 11 ust. § 17 odst. 4 ZoVD 12 ust. § 19 ZoVD 13 K podávání nabídek se vyjádřil i Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 6. 6. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3361/2011, kde uvedl: „Licitátor vyzývá účastníky dražby před udělením příklepu k podávání nabídek celkem třemi výzvami. Dostatečný časový prostor k podání nabídky musí licitátor poskytnout účastníkům po každé z těchto výzev a je nepřípustné, aby licitátor bezdůvodně poskytl účastníkům po každé z těchto výzev zcela rozdílnou dobu k učinění nabídky, mohou-li účastníci důvodně očekávat, že časový úsek k podání nabídky bude po každé z výzev obdobně dlouhý. V rozporu s takovým oprávněným očekáváním by byl postup licitátora, který by účastníkům dražby poskytl výrazně kratší časový prostor pro podání nabídky po třetí výzvě, ve srovnání s dobou poskytnutou pro nabídky po výzvách předcházejících. Účastníci dražby musí mít možnost tuto dobu předvídat a postup licitátora pro ně nesmí být překvapující. Není tedy možné učinit závěr, že jen proto, že zákon o veřejných dražbách neurčuje nejkratší dobu, kterou má licitátor poskytnout účastníkům dražby po výzvě k podání nabídky, by určení takové doby bylo ponecháno pouze na libovůli licitátora.“

14

nejnižší podání ani po jeho snížení, licitátor dražbu ukončí. Jinak je dražba skončena

udělením příklepu.14 ZoVD dává za splnění podmínek podle § 24 možnost napadnout dražbu

návrhem soudu, aby soud vyslovil neplatnost dražby.15

Dražba nedobrovolná je prováděna na návrh dražebního věřitele (osoba, disponující

pohledávkou zajištěnou zástavním právem k předmětu dražby, včetně soudcovského

zástavního práva), jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím,

vykonatelným rozhodčím nálezem, je doložena vykonatelným notářským či jiným

vykonatelným rozhodnutím, jehož soudní výkon připouští zákon.16

Veřejná dražba nedobrovolná je podobně jako dražba dobrovolná prováděna na

základě písemné smlouvy; smlouvu uzavírá navrhovatel a dražebník podle § 39 ZoVD.17

Dražební vyhláška v případě dražby nedobrovolné musí splňovat náležitosti podle § 43

ZoVD. Tato úprava je podobná jako v případě dražební vyhlášky u dražby dobrovolné18, kdy

rozdíly vyplývají z rozdílu mezi povahou dražby dobrovolné a nedobrovolné.

Velmi podobný je rovněž průběh dražby. Ten je v případě dražby nedobrovolné upraven v

§ 47 ZoVD. Jako rozdíl oproti průběhu dražby dobrovolné je třeba zmínit povinnost

osvědčení průběhu dražby notářským zápisem, pokud nejnižší podání činí 1 000 000 Kč.19

Kromě toho je v případě shodných nejvyšších podání favorizována nejen osoba mající

předkupní právo vůči předmětu dražby, ale i jeho spoluvlastník.20 V případě dražby

nedobrovolné se neuplatní obdoba § 23 odst. 12 ZoVD. Pokud není učiněno ani nejnižší

podání nebo nebylo-li při opakované dražbě učiněno nejnižší podání ani po jeho snížení,

licitátor dražbu ukončí.21 Nejnižší podání činí nejméně polovinu odhadu ceny předmětu

dražby, přičemž nelze snížit, nejedná-li se o opakovanou dražbu.22 I v případě dražby

nedobrovolné lze podat k soudu návrh na vyslovení neplatnosti dražby.23 V tomto případě

Nejvyšší soud vyslovil, že „veřejná nedobrovolná dražba je neplatná, jen jestliže její

neplatnost vyslovil soud; neplatnost této dražby přitom soud nemůže posuzovat v jiném řízení

14 ust. § 23 ZoVD 15 ust. § 24 ZoVD 16 ust.§ 36 ZoVD 17 ust.§ 39 ZoVD 18 ust.§ 20 ZoVD 19 ust. § 47 odst. 8 ZoVD 20 ust. § 47 odst. 11 ZoVD; uvedené ustanovení dále dodává, že pokud příslušné podání učiní více spoluvlastníků, rozhoduje nejvyšší výše spoluvlastnického podílu; v případě stejné výše potom los. 21 ust. § 47 odst. 14 ZoVD 22 ust. § 47 odst. 15 ZoVD 23 ust. § 48 ZoVD

15

než v řízení podle ustanovení § 48 odst. 3 nebo 4 zákona o veřejných dražbách, a to ani jako

otázku předběžnou. Soud může vyslovit neplatnost veřejné nedobrovolné dražby, jen jestliže

byl splněn některý z důvodů neplatnosti dražby, jež jsou taxativně vypočteny v ustanoveních

§ 48 odst. 3 a 4 zákona o veřejných dražbách.“24 Nejvyšší soud se zabýval i případem, kdy

byla prodávána ve veřejné nedobrovolné dražbě věc v podílovém spoluvlastnictví více osob.

K tomuto případu Nejvyšší soud uvedl, že „(...) otázka platnosti takové dražby (se posuzuje)

vůči každému z takových spoluvlastnických podílů na vydražené věci samostatně; není proto

vyloučeno, že bude (může být) shledáno neplatným vydražení pouze některého z více

spoluvlastnických podílů na prodané věci. Shledá-li soud důvod neplatnosti veřejné

nedobrovolné dražby pouze ohledně některého ze spoluvlastnických podílů na prodané věci,

neznamená to bez dalšího neplatnost celé veřejné nedobrovolné dražby.“25 K dražbám podle

ZoVD je pak dále třeba doplnit, že i když „vydražitel zaplatil cenu dosaženou vydražením

(nejvyšší podání) ve stanovené lhůtě a i když jde o platnou dražbu (žaloba o neplatnost

veřejné dražby podle ustanovení buď vůbec nebyla podána, nebo jí nebylo pravomocným

soudním rozhodnutím vyhověno), vydražitel nenabývá vlastnictví nebo jiné právo k předmětu

dražby, jestliže není možné spolehlivě (jednoznačně) - s přihlédnutím ke všem okolnostem

případu - dovodit, co bylo vydraženo (co vlastně tvořilo předmět dražby) nebo kdo je

vydražitelem.“26

V závěru této podkapitoly lze shrnout některé rozdíly mezi dražbou podle ZoVD na

straně jedné a dražbou prováděnou podle OSŘ na straně druhé. Za jeden z významných

rozdílů lze považovat skutečnost, že dražba podle ZoVD je prováděna na základě smlouvy.

Vyvolávací cenu v případě ZoVD představuje nejméně polovina27 odhadní ceny (viz výše), v

případě dražby OSŘ dvě třetiny.28 Dalším rozdílem je v případě ZoVD může být výše

minimálního příhozu snížena (viz výše), zatímco OSŘ toto neumožňuje. Zásadním je však

rozdíl týkající se zániku práv, který je spojen s přechodem vlastnického práva k vydražené

nemovité věci. V případě OSŘ dochází k zániku práv podle § 336l odst. 5 OSŘ, zatímco

ZoVD obsahuje odlišnou úpravu. Může se tak stát, že vydražitel teprve po udělení příklepu

zjistí, že nemovitá věc je zatížena některými právy třetích osob, která nově nabyté vlastnické

právo vydražitele k nemovité věci omezují.

24 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3802/2012. 25 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2010, sp. zn. 21 Cdo 2993/2009. 26 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 2009, sp. zn. 29 Cdo 1441/2007. 27 ust. § 47 odst. 15 ZoVD 28 ust. § 336e odst. 1 OSŘ

16

3. Vývoj dražby nemovitých věcí dle exekučního řádu od roku 2001

V této kapitole bude věnována pozornost vývoji dražby nemovitých věcí dle exekučního řádu

od roku 2001. V rámci tohoto bude věnován prostor zejména předpokladům pro provedení

exekuce prodejem nemovitých věcí povinného, střetu exekucí, jednotlivým fázím exekuce

prodejem nemovitých věcí a dalším souvisejícím otázkám.

3.1. Předpoklady pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Základním předpokladem pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného je

existence vykonatelné pohledávky oprávněného za povinným. Vykonatelnou pohledávkou se

rozumí pohledávka, která byla přiznána některým z exekučních titulů dle § 40 exekučního

řádu. O nich bylo pojednáno již v části 2.1. této práce.

Dalším předpokladem je podání tzv. exekučního návrhu. Exekučním návrhem se

rozumí písemný návrh věřitele (pro účely exekučního řízení oprávněného) na nařízení

exekuce na majetek dlužníka.

Náležitosti exekučního návrhu jsou upraveny v § 38 exekučního řádu. V exekučním

návrhu musí oprávněný uvést soudního exekutora, kterého chce pověřit provedením exekuce,

včetně uvedení jeho sídla. Dále musí návrh obsahovat označení oprávněného a povinného

(jméno a příjmení/název, trvalé pobyt/sídlo, datum narození nebo rodné číslo/IČ). V návrhu je

nutné uvést přesnou výši vymáhané pohledávky, včetně toho, zda byla pohledávka alespoň

částečně vymožena a v jakém rozsahu. Další povinnou náležitostí exekučního návrhu je

přesná specifikace exekučního titulu; originál nebo stejnopis exekučního titulu s doložkou

vykonatelnosti je potřeba připojit k exekučnímu návrhu. Návrh musí být datován a podepsán.

Exekuční návrh podává oprávněný u soudního exekutora, kterého si pro provedení

exekuce zvolil. Doručením exekučního návrhu soudnímu exekutorovi je zahájeno exekuční

řízení. Jsou – li splněny všechny zákonné náležitosti a předpoklady pro vedení exekuce,

postoupí exekutor návrh k místně příslušnému soudu se žádostí o vydání pověření k provedení

exekuce.

Do tzv. „velké“ novely byla právní úprava zahájení exekučního řízení odlišná.

Oprávněný podával tzv. návrh na nařízení exekuce, a to nejdříve k rukám místně příslušného

soudu (tím byl obecný soud dlužníka), který návrh posoudil a splňoval – li veškeré zákonné

náležitosti, vydal usnesení o nařízení exekuce a o pověření soudního exekutora k jejímu

provedení. Usnesení bylo doručeno soudnímu exekutorovi, který jej dále doručil účastníkům

17

řízení. Současně mohl zahájit kroky k zjišťování a zajišťování majetku povinného. V roce

2009 došlo k dílčí novele exekučního řádu (zákon č. 286/2009 Sb.), kdy návrh na nařízení

exekuce měl být již podán k rukám zvoleného soudního exekutora, který tento návrh posoudil

z hlediska správnosti a z hlediska všech zákonem požadovaných náležitostí a následně jej

postoupil k exekučnímu soudu (obecný soud dlužníka). Postup exekučního soudu byl shodný;

byly – li splněny všechny zákonem stanovené předpoklady, vydal usnesení o nařízení exekuce

a pověření soudního exekutora k jejímu provedení. Usnesení bylo doručováno soudnímu

exekutorovi, který jej dále doručil účastníkům řízení a prováděl kroky k zjišťování a

zajišťování majetku povinného. Proti usnesení o nařízení exekuce bylo odvolání přípustné.

Podle účinné právní úpravy soud poté, kdy obdrží žádost exekutora o pověření

k provedení exekuce, posoudí exekuční návrh i žádost exekutora a jsou – li splněny všechny

zákonem stanovené podmínky, vydá pověření k provedení exekuce, které doručí soudnímu

exekutorovi. V pověření je označen exekuční soud, exekutor, který má exekuci vést, exekuční

titul s uvedením orgánu či osoby, která jej vydala, oprávněný a povinný a podpis a datum.

Pověření není soudním rozhodnutím29 a účastníkům exekučního řízení se nedoručuje.

V okamžiku, kdy soudní exekutor obdrží pověření k provedení exekuce, může činit

kroky směřující k vymáhání pohledávky. Vyhotoví vyrozumění o zahájení exekučního řízení

(v souladu s § 44 exekučního řádu), které spolu s exekučním návrhem, kopií exekučního titulu

a s výzvou k zaplacení dlužné částky zašle povinnému. Současně exekutor prověřuje

majetkové poměry povinného a zjistí – li postižitelný majetek (v tomto případě nemovitou

věc), vydá ohledně něj exekuční příkaz (bod 3.3.1. této práce).

Vzhledem k tomu, že v exekučním řízení se již nevydává usnesení o nařízení exekuce,

ale pouze pověření exekutora, které se účastníkům nedoručuje, a vyrozumění o zahájení

exekučního řízení, které není rozhodnutím a odvolání proti němu není přípustné, nově se

může povinný bránit proti exekuci návrhem na zastavení exekuce, který lze podat ve lhůtě 30

– ti dnů od doručení výzvy k zaplacení dlužné částky (v tomto smyslu byla zvýšena procesní

ochrana práv dlužníka, neboť původně bylo možné podat odvolání do usnesení o nařízení

exekuce ve lhůtě 15 – ti dnů od doručení usnesení).

3.2.Střet exekucí dle zákona o střetu exekucí Zákon o střetu exekucí upravuje postup soudů, soudních exekutorů, správců daně a orgánů

veřejné správy při provádění exekuce za situace, kdy jsou výkony rozhodnutí (či exekucemi)

29 ust. § 41a odst. 5 exekučního řádu

18

soudů, exekutorů či orgánů veřejné správy či správcem daně souběžně postiženy tytéž

majetkové hodnoty povinného.

Ve vztahu k prodeji nemovitých věcí se jedná o situaci, kdy jsou nemovité věci

povinného postiženy více exekučními příkazy (či usneseními o nařízení výkonu rozhodnutí).

Uvedenou skutečnost exekutor zjistí při vydávání exekučního příkazu k výpisu z katastru

nemovitostí, kde jsou tato omezení zapsána v části „C“ listu vlastnictví.

Postup při prodeji nemovitých věcí za situace, kdy na nemovité věci vázne více výše

uvedených omezení vlastnického práva, je upraven takto: „Postihují – li exekuce souběžně

stejné nemovitosti povinného, provede se ta exekuce, která byla nejdříve nařízena; řízení

v ostatních exekucích se ohledně této věci dnem právní moci jejich nařízení přerušují.

Pořadí nařízení exekuce se řídí dnem, kdy příslušnému katastrálnímu úřadu:

- bylo doručeno usnesení, jímž soud nařídil výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí,

- byl doručen exekuční příkaz vydaný soudním exekutorem,

- byl doručen exekuční příkaz vydaný správcem daně.“ 30

Ve skutečnosti to tedy znamená, že soudní exekutor (či soud, správce daně atd.), který

chce provést dražbu nemovitých věcí povinného, musí v prvé řadě zkoumat z výpisu

z katastru nemovitostí, zda je jím vydaný exekuční příkaz (usnesení o nařízení výkonu

rozhodnutí) zapsán na listu vlastnictví jako první v pořadí (rozhodující pro pořadí je datum

doručení exekučního příkazu či usnesení katastrálnímu úřadu). Pokud je tato podmínka

splněna, lze zahájit úkony vedoucí k dražbě nemovitých věcí.

Pokud exekuční příkaz konkrétního soudního exekutora (či usnesení soudu) není první

v pořadí, je toto řízení ze zákona přerušeno a exekuci prodejem nemovitých věcí nemůže

tento exekutor (či soud) v daném řízení provést. Pokračovat v této exekuci lze pouze tehdy,

jestliže v dříve nařízené exekuci nebyly do jejího pravomocného skončení nemovité věci

prodány.

Může nastat i situace, kdy více exekučních příkazů (či usnesení soudů o nařízení

výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí) mají stejné pořadí, neboť byly tentýž den

doručeny příslušnému katastrálnímu úřadu. V takovém případě rozhodne obecný soud

povinného, která z těchto exekucí bude provedena.

30 ust. § 14 zákona o střetu exekucí

19

Oprávněný z exekučního řízení, v němž bylo řízení přerušeno (viz výše), má možnost

přihlásit svoji pohledávku do exekučního řízení, ve kterém bude dražba nemovitých věcí

nařízena. Takto přihlášená pohledávka bude exekutorem (či jiným orgánem) provádějícím

dražbu nemovitých věcí následně zohledněna v rámci tzv. rozvrhu podstaty (bod 3.3.5. této

práce).

Právní úprava týkající se střetu exekucí prodejem nemovitých věcí byla zásadním

způsobem dotčena „velkou“ novelou. Hlavním důvodem této změny byla skutečnost, že

v mnoha exekučních řízeních (či řízeních o výkon rozhodnutí), ve kterých bylo možné nařídit

a provést dražbu nemovitých věcí, docházelo z různých důvodů k průtahům řízení, kdy orgán

provádějící exekuci v tomto konkrétním případě nečinil žádné kroky k dražbě. Ostatní věřitelé

se tak dostávali do situace, kdy nebylo možné jejich pohledávku uspokojit, neboť jimi

zahájené exekuční řízení prodejem nemovitých věcí bylo s ohledem na pozdější pořadí

exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí přerušeno.

Nová právní úprava tak řeší situace, kdy orgán (soud, exekutor či správce daně), jehož

exekuční příkaz je prvním v pořadí, nečiní po dobu delší než tři měsíce žádné kroky k dražbě

nemovitých věcí, byť by je činit mohl a měl.31 V takovém případě může oprávněný

z přerušené exekuce vyzvat orgán, který exekuci má provádět, aby tak učinil.

V případě, že orgán, který má exekuci provádět, tomuto návrhu oprávněného

z přerušené exekuce vyhoví, vydá usnesení o přerušení exekuce a toto doručí oprávněnému

z přerušené exekuce, který podal výzvu a dále orgánu, který provádí exekuci na návrh tohoto

oprávněného. Po právní moci usnesení o přerušení exekuce pokračuje v exekuci prodejem

nemovitých věcí orgán, který vede exekuce na návrh oprávněného, který výzvu podal.

V případě, že orgán, který má exekuci provádět, výzvě oprávněného z přerušené

exekuce nevyhoví a exekuci prodejem nemovitých věcí nepřeruší, může se tento oprávněný

domáhat u soudu, aby byla exekuce nadále prováděna v jím zahájeném řízení. O tomto návrhu

oprávněného z přerušené exekuce rozhoduje soud, v jehož obvodu je nemovitá věc. Účastníky

řízení jsou v tomto případě navrhovatel (tedy oprávněný z přerušené exekuce) a účastníci

exekuce, která má být prováděna a kde je exekutor nečinný. Pokud soud návrhu oprávněného

z přerušené exekuce vyhoví, vydá o tom usnesení, které doručuje jak účastníkům řízení, tak i

orgánu, který má exekuci provést a orgánu, který má v provádění exekuce pokračovat, a to do

31 ust. § 15a zákona o střetu exekucí

20

vlastních rukou. Po právní moci rozhodnutí o přerušení exekuce pokračuje v provádění

exekuce orgán, který vedl exekuci původně přerušenou.

V případě, že v mezidobí (tedy po podání návrhu oprávněného z přerušené exekuce

k soudu, ale před vydáním usnesení dle předchozího odstavce) rozhodne orgán, který exekuci

provádí, o jejím přerušení, soud řízení o návrhu oprávněného zastaví.

3.3.Jednotlivé fáze exekuce prodejem nemovitých věcí Bylo – li na návrh oprávněného zahájeno exekuční řízení za účelem vymožení peněžité

pohledávky a pověřil – li exekuční soud soudního exekutora provedením exekuce, zahájí

exekutor úkony směřující k vymožení pohledávky.

Exekutor v prvé řadě zjišťuje majetek povinného, a to nahlédnutím do katastru

nemovitostí, zda vlastní nějaké nemovité věci, do obchodního rejstříku, zda je společníkem

obchodní společnosti nebo do registru živnostenského podnikání, zda je povinný osobou

samostatně výdělečně činnou. Dále se z registru vozidel prověřuje, zda povinný vlastní

motorové vozidlo, prověřují se stavební spořitelny a penzijní fondy, dále jsou v souladu s § 33

a 34 exekučního řádu vyzývány peněžní ústavy ke sdělení, zda povinný má veden u daného

peněžního ústavu účet a s jakým zůstatkem, činí se dotazy na zdravotní pojišťovny, u kterých

lze zjistit případného zaměstnavatele povinného, na úřady práce a odbory státní sociální

podpory, zda povinný pobírá podporu v nezaměstnanosti či exekucí postižitelné dávky státní

sociální podpory.

3.3.1. Vydání exekučního příkazu Jakmile je zjištěn majetek povinného, vystaví soudní exekutor exekuční příkaz. Exekutor je

povinen vždy zvolit takový způsob provedení exekuce, který není zřejmě nevhodný, zejména

vzhledem k nepoměru výše závazků povinného a hodnoty věci, ze které má být vymožení

pohledávky dosaženo (za dodržení principu přiměřenosti podle § 47 odst. 1 ve spojení s § 58

odst. 2 exekučního řádu, jak bylo popsáno v bodu 2.1. této práce). Ve vztahu k nemovitým

věcem povinného soudní exekutor zpravidla vydává exekuční příkaz ihned, jakmile zjistí, že

povinný nemovité věci vlastní. Samotná exekuce prodejem nemovitých věcí je však

provedena až v okamžiku, kdy ostatní způsoby provedení exekuce nevedou k uspokojení

vymáhané pohledávky.

Exekuční příkaz je rozhodnutím soudního exekutora, kterým se konkretizuje jeden ze

způsobů provedení exekuce. Náležitosti exekučního příkazu jsou obsaženy v § 48 exekučního

řádu. Exekuční příkaz obsahuje označení exekučního soudu, soudního exekutora, který vede

21

exekuční řízení, exekuční titul s uvedením orgánu, který titul vydal, označení účastníků řízení,

dále je nutné uvést výši vymáhané pohledávky, způsob provedení exekuce, označení osob,

kterým je exekuční příkaz doručován a dále výrok, poučení o odvolání datum a místo vydání

exekučního příkazu a podpis exekutora. Ve výroku exekučního příkazu k prodeji nemovitých

věcí musí být přesně specifikována nemovitá věc, která má být předmětem dražby.

Povinný nesmí majetek, který je postižen exekučním příkazem, převést na třetí osobu,

zatížit jej, či s ním jinak nakládat. Pokud by porušil tuto povinnost, je takový právní úkon

neplatný, o čemž je povinný v exekučním příkazu poučen.

Povinnému je dále uložena oznamovací povinnost, zda a kdo má k nemovité věci

předkupní právo, právo odpovídající věcnému břemeni či nájemní právo. Povinný je současně

poučen, že v případě, že tuto oznamovací povinnost nesplní, odpovídá za škodu tím

způsobenou.

Proti exekučnímu příkazu není přípustné odvolání.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí se doručuje oprávněnému, povinnému,

případně manželovi povinného, jde – li o nemovitou věc ve společném jmění manželů a dále

katastrálnímu úřadu, v jehož obvodu se postižená nemovitá věc nachází.

Soudní exekutor má poté, kdy exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí nabude

právní moci, povinnost doručit tento příkaz i s vyznačenou doložkou právní moci osobám,

které stanoví zákon,32 a to:

- osoby, které mají k nemovitým věcem předkupní právo; zpravidla se jedná o

spoluvlastníky nemovité věci (tito mají zákonné předkupní právo, jsou zapsáni

v části A listu vlastnictví), dále jsou to osoby, které mají předkupní právo zřízené

smluvně (tato předkupní práva jsou zapsána v části C listu vlastnictví);

- osoby, které mají k nemovitým věcem zřízeno věcné právo; nejčastěji se jedná o

zástavní právo zřízené za účelem zajištění pohledávky třetí osoby, např. zástava

peněžního ústavu pro zajištění hypotéky apod.,

- osoby, které mají k nemovitým věcem nájemní právo; hovoříme o nájemcích bytů,

nebytových prostor, pozemků. Existenci nájemního práva je povinen oznámit

soudnímu exekutorovi dlužník. Zpravidla však dlužníci tuto povinnost vůbec

nesplní, soudní exekutor se tak o existenci nájemního práva obvykle dozví až na 32 ust. § 335b odst. 4 OSŘ

22

základě zjištění znalce, který nemovité věci oceňuje pro účely dražby a

vypracovává znalecký posudek.

- finanční úřad a obecní úřad, v jejichž obvodu je nemovitá věc;

- finanční úřad a obecní úřad, v jejichž obvodu má povinný své bydliště (sídlo nebo

místo podnikání).

Soudní exekutor dále vyvěsí exekuční příkaz s doložkou právní moci na úřední desce

(případně na elektronické úřední desce) a o právní moci exekučního příkazu informuje i

příslušný katastrální úřad (v jehož obvodu se postižená nemovitá věc nachází), a to formou

tzv. vyrozumění o nabytí právní moci.33

Zvláštní situace nastává v okamžiku, kdy soudní exekutor zjistí, že povinný vlastní

nemovitou věc nezapsanou v katastru nemovitostí. Jedná se o budovy, u kterých buď

opomenutím, nebo mnohdy zcela záměrně není katastrální úřad o existenci takové stavby

informován (vlastník stavby nepředloží stavební povolení a následně ani kolaudační

rozhodnutí). Vlastnické právo k nemovité věci nezapsané v katastru nemovitostí lze zjistit na

příslušném stavebním úřadě, zda bylo této osobě vydáno stavební povolení a pokud bylo

vydáno, jeho kopie je soudnímu exekutorovi poskytnuta pro účely exekučního řízení.

Je – li potvrzeno, že vlastníkem nemovité věci je povinný (případně je nemovitá věc

ve společném jmění povinného a manžela povinného), vydá soudní exekutor exekuční příkaz

k prodeji nemovitých věcí, kde ve výroku uvede obvyklé pojmenování nemovité věci a

jakékoliv další údaje, které jsou mu známy (např. ze stavebního povolení nebo z kolaudačního

rozhodnutí) a označí pozemek, na němž se nemovitost nachází.34

Problematickou může být tato situace z hlediska souběhu exekucí dle zákona o

souběhu exekucí. U exekuce prodejem nemovitých věcí je rozhodující pro pořadí jednotlivých

exekučních příkazů datum jejich doručení příslušnému katastrálnímu úřadu. Vzhledem

k tomu, že v tomto případě se jedná o nemovité věci v katastru nemovitostí nezapsané,

exekuční příkaz se katastrálnímu úřadu nedoručuje. Je tak otázkou, pokud je na nemovitou

věc povinného vydáno více exekučních příkazů, jaký okamžik je rozhodující pro určení jejich

pořadí.

Z praxe soudních exekutorů vyplývá, že zpravidla respektují přednostní pořadí

exekutora, který doručil tento exekuční příkaz povinnému jako první a tím i právo tohoto

33 ust. § 335b odst. 5 OSŘ 34 ust. § 335b odst. 3 OSŘ

23

exekutora nemovité věci dražit. Není však stanoven zákonný rámec, který by toto pravidlo

potvrzoval, takže pokud by některý z exekutorů toto pravidlo nerespektoval, dá se

předpokládat, že by z jeho strany nedošlo k porušení zákona o souběhu exekucí.

3.3.2. Znalecký posudek Soudní exekutor přistupuje k vypracování znaleckého posudku až ve chvíli, kdy je exekuce

prodejem nemovitých věcí nařízena pravomocně a kdy povinný nezaplatil vymáhanou

pohledávku ve stanovené lhůtě nebo se dá z dosavadních zjištění předpokládat, že pohledávka

nebude v dohledné době uhrazena.

K vypracování znaleckého posudku určí soudní exekutor soudního znalce z oboru

stavebnictví. 35Z důvodu hospodárnosti je zpravidla vybrán znalec, který působí v oblasti, kde

se oceňovaná nemovitá věc nachází.

Soudní exekutor ustanoví znalce formou usnesení, ve kterém určí osobu znalce, dále

dobu, ve které má být posudek vypracován a počet vyhotovení znaleckého posudku.

Soudnímu znalci je v usnesení uloženo určit obvyklou cenu nemovitých věcí, které jsou

specifikovány v samotném usnesení o ustanovení znalce nebo v přiloženém exekučním

příkazu k prodeji nemovitých věcí, včetně příslušenství.

Povinný je povinen na výzvu soudu nebo soudního znalce umožnit prohlídku

nemovitých věcí. Pokud tuto povinnost nesplní, provede se ohledání nemovitých věcí (za

tímto účelem je možné zajistit do nemovitých věcí přístup i bez souhlasu povinného36).

Znalecký posudek lze vypracovat i bez ohledání nemovitých věcí, pokud povinný

neposkytne součinnosti a má – li znalec k dispozici dostatečné informace o oceňované

nemovité věci. Tato situace často nastává zejména při oceňování bytových jednotek. Znalec

získá informace z písemných podkladů z katastru nemovitostí (kupní smlouva, prohlášení

vlastníka apod.), dále ze součinností správců domu, kteří mají k dispozici konkrétnější

informace o stavu bytu a dále na základě sdělení sousedů či rodinných příslušníků.

Zákon dokonce připouští, že pro ocenění nemovitých věcí není nutné vypracovávat

znalecký posudek. Předpokladem je, že uvedená nemovitá věc již byla dříve oceněna a že se

nezměnily okolnosti rozhodující pro stanovení ceny nemovitých věcí.37 Tato situace může

nastat v okamžiku, kdy soudní exekutor, jehož exekuční příkaz je první v pořadí, přistoupí

35 Seznam všech soudních znalců je k dispozici na webové stránce české justice, a to www.justice.cz. 36 ust. § 336 odst. 3 OSŘ 37 ust. § 336 odst. 4 OSŘ

24

k ocenění nemovitých věcí. Než však dojde k nařízení dražby, povinný svoji pohledávku

zaplatí a důvody pro nařízení dražby tak pominou. V případě, kdy má povinný další exekuci,

může původně vypracovaný znalecký posudek využít soudní exekutor, který měl exekuční

příkaz původně jako druhý v pořadí a nyní může dražit.

Lhůta, kterou soudní exekutor určí pro vypracování znaleckého posudku, je pro

soudního znalce závazná a pouze ze závažných důvodů může být na žádost znalce

prodloužena. Obvykle bývala soudnímu znalci dána lhůta 30 dnů pro vypracování posudku.

Avšak vzhledem k tomu, že soudní znalec písemně vyzývá povinného ke zpřístupnění

nemovitých věcí s určením konkrétního data, kdy povinný zpravidla na tuto výzvu nereaguje

a tuto součinnost neposkytne, a teprve poté znalec učiní prohlídku nemovitých věcí, z praxe

vyplývá, že je tato lhůta pro následné místní šetření a pro vypracování znaleckého posudku

dost krátká. Soudní exekutoři tak po předchozí domluvě již stanovují lhůtu delší, např. 60

dnů.

V určitých případech může být znalec na svoji žádost zproštěn povinnosti znalecký

posudek vypracovat. Jedná se však jen o závažné důvody, jako je například zdravotní

indispozice, výkon jiné práce, která brání znalecké činnosti (v některých případech jsou znalci

zvoleni např. do obecních zastupitelstev apod. a znaleckou činnost přeruší), případně větší

množství pracovních závazků, které znalec řádně zdůvodní a ze kterých vyplývá, že by

znalecký posudek nebyl schopen ve stanovené lhůtě vypracovat. Rozhodně tak neplatí, že

znalec je zproštěn úkolu vypracovat znalecký posudek jen pro to, že se mu touto konkrétní

záležitostí nechce zabývat. V takovém případě, zejména jedná – li se o opakovaný liknavý

postup znalce, je na místě na tento přístup upozornit soud, v jehož obvodu je znalec zapsán.

Nedodrží – li znalec uloženou lhůtu, může to mít za následek snížení odměny,

popřípadě mu může být uložena pořádková pokuta až do výše 50.000,- Kč podle § 53 OSŘ.

Účelem posudku je stanovit v čase a místě obvyklou cenu nemovitých věcí. Pro

potřeby znaleckého posudku se vymezují pojmy a výchozí stanoviska následovně:

Obvyklá cena majetku a služeb je přesně definovaná v § 2 ZoOM tak, že „(m)ajetek a

služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v

tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak

25

do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího

nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například

stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními

poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi

prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku

nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

Pojem "obvyklý" (znamená běžný, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku)

existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje, lze ji zjistit analýzou trhu v dané době a

místě a odhadnout ji (nikoliv stanovit) poměrně přesně nebo jen s malým rozptylem od

průměrné hodnoty.

Tržní hodnota, jíž lze přibližně obvyklou cenu nahradit, je definována jako „(…)

hodnota, jíž je s největší pravděpodobnosti možno dosáhnout v dané době a v konkrétních

podmínkách trhu s nemovitostmi, při čemž jeho podmínky a okolnosti jsou definovány

prakticky shodně jako v případě obvyklé ceny.“38

Tržním oceněním nelze určit hodnotu nemovité věci či služby absolutně, ale jen

interpretovat chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovité věci. Z logiky věci pak

vždy půjde pouze o subjektivní názor zpracovatele, stanovený ovšem na základě znalostí a

dostupných informací k datu podání posudku. Především je třeba si uvědomit, že nemovitou

věc lze prodat jen za tolik, kolik je někdo ochoten zaplatit, a to bez ohledu na její věcnou

hodnotu.

Pro zpracování znaleckého posudku jsou nastaveny metody stanovení (odhadu)

obvyklé ceny:

1. Dle cenového předpisu

Cenový předpis se pokouší porovnávací indexovou metodou vyjádřit současný tržní

charakter nemovité věci. Výsledná cena má charakter ceny zjištěné. Obecně se tedy snaží

reagovat na situaci trhu podle konkrétní nabídky a poptávky v dané době a místě. S ohledem

na technické možnosti vyhlášky se však může, pochopitelně, jednat jen o údaje globální,

vypovídající o průměrné hodnotě daného druhu staveb ve velikostně odpovídajících obcích

příslušného okresu. Je tedy vždy na znalci, aby po zjištění ceny dle cenového předpisu

posoudil, zda v daném případě odpovídá i obvyklé ceně v konkrétním případě, a pokud tak

není, stanovil ji pokud možno jinými použitelnými metodami.

38 Že lze jako cenu obvyklou vymezit i cenu tržní, konstatuje rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2009, sp. zn. 28 Cdo 2401/2008.

26

2. Analýza trhu

Vychází se z přímého porovnání s obdobnými nemovitými věcmi. Nejdostupnějším a

nejčastěji používaným registrem je nabídka na specializovaných internetových serverech. V

nich se poměrně dobře odráží obecně vnímaná atraktivita konkrétní lokality i rozvinutost trhu

a nepochybně minimálně informativně reflektují aktuální cenovou úroveň. Zde je však nutné

si uvědomit, že inzerované ceny mají charakter cen nabídkových, určených pro pozdější

vyjednávání, které zpravidla nebývají v plné výši dosaženy a po určité době od zveřejnění

jsou i vícekrát v nabídce korigovány slevami. Naopak, nabízené ceny, které se výrazně

odchylují od ekonomické reality, aniž tento fakt reflektují a reagují na něj, nebývají dosaženy

vůbec a postupně jsou z nabídky staženy, aniž by došlo k prodeji. Podle ověřených poznatků

se dosažená kupní cena v průměru pohybuje o 10 až 20 % níže než nabídková, byla-li tato v

nabídkovém procesu navržena s ohledem na možnosti trhu.

Samotné přímé porovnání pak spočívá v tom, že nemovitá věc, jejíž obvyklá (tržní)

cena má být stanovena, je porovnána s dostatečně velkým souborem obdobných nemovitých

věcí (minimálně pět prvků), které byly v nedávném čase (obvykle se uvažuje s intervalem půl

roku) ve stejném, nebo podobném místě za známou cenu prodány, nebo je známá cena, za

kterou jsou nabízeny. Vychází se z předpokladu, že mezi souhrnem parametrů nemovité věci

(její užitnou hodnotou, atraktivitou, technickým stavem, polohou atd.) a její cenou existuje

úměra. Vyčíslením odlišností zmíněných veličin je pak vyjádřen vzájemný poměr mezi

posuzovanou nemovitou věcí a jednotlivými srovnávacími objekty a následným výpočtem je

pak možné aproximovat předpokládanou dosažitelnou cenu. Konkrétně tak, že známá

dosažená cena (resp. cena, o níž se předpokládá, že bude dosažena), té které srovnávací

nemovité věci je vydělena celkovým koeficientem odlišnosti a cena takto vypočítaná je cenou,

za kterou by měla být prodána oceňovaná nemovitá věc, pokud by tato byla odvozena od

konkrétní srovnávací nemovité věci. Tento postup je proveden u všech srovnávacích

nemovitých věcí a za nejpravděpodobnější výslednou cenu je považován aritmetický průměr

všech parciálně určených cen. Takto určená cena se pak může týkat jak měrné jednotky (m3

obestavěného prostoru, m2 podlahové plochy atp.) tak i objektu jako celku.

Je potřeba zdůraznit, že vlastní tržní cena se tvoří na trhu až s uskutečněným

prodejem. Před tímto prodejem, resp. koupí není známa její přesná výše. Z těchto důvodů a z

povahy obvyklé ceny plyne, že obvyklou cenu nelze dopředu úplně přesně a jednoznačně

vypočítat ani sebepřesnějším početním úkonem, nýbrž vždy pouze více nebo méně přesně

27

odhadnout. V případě stanovení obvyklé ceny se tedy vždy jedná jen o odborný odhad,

nikoliv o přesnou částku.

Na základě výše uvedených pravidel a principů je vypracován a soudnímu exekutorovi

předložen znalecký posudek, z něhož vyplývá výsledná cena nemovité věci.

Součástí znaleckého posudku bývají fotografie oceňované nemovité věci, dále se do

příloh zpravidla přikládá kopie listu vlastnictví, exekuční příkaz s doložkou právní moci,

usnesení o ustanovení znalce či další listiny, na základě kterých znalec posudek vypracovával.

Znalecký posudek je zpravidla předkládán ve trojím vyhotovení (každý z účastníků

řízení obdrží jedno vyhotovení a jedno zůstane soudnímu exekutorovi v exekučním spise).

V současné době je znalecký posudek předkládán současně i v elektronické podobě,

neboť posudky jsou po vydání dražební vyhlášky zveřejňovány na webových stránkách

exekutorů a dále na portálu dražeb vedeném Exekutorskou komorou ČR39, aby se s nemovitou

věcí mohli seznámit všichni potencionální zájemci o dražbu.

Vypracovaný znalecký posudek, který splňuje všechny zákonné požadavky, je

podkladem pro stanovení výsledné ceny nemovité věci, od které se dále odvíjí nejnižší podání

v samotné dražbě.

3.3.3. Usnesení o ceně Poté, kdy je exekuce prodejem nemovitých věcí pravomocně nařízena a je vypracován

znalecký posudek, jak bylo popsáno v předchozí kapitole, přistoupí soudní exekutor k vydání

rozhodnutí o ceně nemovitých věcí povinného.

Právní rámec je dán § 336a OSŘ. I tato část výkonu rozhodnutí prošla významnou

novelizací.40

V současné době je nastavena dvoukolejnost při provádění exekuce prodejem

nemovitých věcí, neboť dle výše uvedené novely řízení zahájená přede dnem nabytí její

účinnosti se dokončí podle dosavadních právních předpisů.41

V této souvislosti je na místě srovnání tzv. „staré“ úpravy (tedy před účinností „velké“

novely) a úpravy „nové“.

39 www.portaldrazeb.cz 40 novelizace provedena „velkou“ novelou 41 Čl. II odst. 1 „velké“ novely

28

Dle původního ustanovení § 336a OSŘ, na základě vypracovaného znaleckého

posudku, dle výsledků ocenění a případně dle ohledání nemovité věci určí soud (potažmo

exekutor):

- cenu nemovité věci a jejího příslušenství,

- cenu jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených

- dále se uvedou závady, které prodejem v dražbě nezaniknou

- výslednou cenu.

Právy se, ve smyslu § 336a odst. 1 písm. b) OSŘ, rozumí práva, která váznou jako

věcná břemena na cizí nemovité věci a té nemovité věci, která je předmětem ocenění, přináší

určitý prospěch. Takové právo zvyšuje hodnotu prodávané nemovité věci a promítne se tak i

do ceny výsledné. Takovým právem je např. právo věcného břemene příjezdu a přístupu přes

cizí pozemek apod.

Naopak závada váznoucí na oceňované nemovité věci její hodnotu snižuje. Jedná se o

věcná břemena, která omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch třetí osoby tak, že je

povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat.42 Práva odpovídající věcnému břemenu

jsou spojena buď s vlastnictvím nemovité věci, nebo svědčí konkrétní osobě. Oprávnění

vázané na konkrétní osobě oprávněné je určeno právě jen této osobě a nepřechází na právní

nástupce (nové vlastníky nemovité věci). Věcná břemena spojená s nemovitou věcí přecházejí

i na vydražitele.

Věcným břemenem je tak např. právo bezplatného bydlení ve vztahu k bytu či

rodinnému domu, právo užívání nebytových prostor, právo přechodu či přejezdu přes cizí

pozemek, břemeno veřejné cesty, právo čerpání vody ze studny apod.43

Jsou – li v průběhu řízení zjištěna věcná břemena, jak byla popsána v předchozích

odstavcích, v usnesení o ceně o nich musí být rozhodnuto.

Další nutnou náležitostí usnesení o ceně je určení závad, které prodejem v dražbě

nezaniknou.44 Jedná se o závady, na jejichž zachování je dán zájem nejen osob z těchto závad

oprávněných, ale i zájem společenský. Kromě závad zmíněných v předchozím odstavci se

42 Původní znění § OZ 43 Srov. TRIPES, Antonín. Exekuce v soudní praxi. 2. vyd. Praha : C. H. Beck, 2001. s. 405. 44 ust. § 336 odst. 1 OSŘ

29

takovou závadou rozumí i nájem bytu. Dále je možné lze zařadit i nájem nebytových prostor,

je – li dán společenský zájem na jejich dalším trvání.45

Mohou nastat situace, kdy je zjištěna závada na nemovité věci váznoucí, u níž soudní

exekutor dospěje k právnímu názoru, že nemovitou věc nadále nemá zatěžovat. Tyto situace

jsou řešeny v rámci poslední fáze prodeje nemovitých věcí v rámci výkonu rozhodnutí

(exekuce), v rámci rozvrhu podstaty.

Po zohlednění všech okolností, které jsou uvedeny v předchozích odstavcích, po

zohlednění veškerých práv zřízených ve prospěch oceňované nemovité věci, závad na

nemovitých věcech váznoucích a zejména po určení závad, které prodejem v dražbě

nezaniknou, je určena cena výsledná.46 Pokud na nemovité věci neváznou žádné závady či

nejsou k ní vázána žádná práva, výsledná cena bude vyjadřovat hodnotu nemovité věci včetně

jejího příslušenství. Pokud jsou práva či závada zjištěny, výsledná cena je určena rozdílem

mezi cenou nemovité věci a jejího příslušenství a cenou práv s nemovitou věcí spojených (na

straně jedné) a cenou závad na nemovité věci váznoucí (na straně druhé). Z výroku usnesení o

ceně tak musí být patrná cena nemovité věci, cena práva, které jí svědčí, cena závady, která na

ní vázne (a která nezaniká), ale i určení, že žádná závada nebyla zjištěna (případně uvést cenu

v částce 0,- Kč) a výsledná cena, která zohledňuje práva i závady, a proto může být vyšší či

nižší než cena nemovitých věcí dle výroku I. usnesení.

Usnesení o ceně nemovitých věcí musí být odůvodněno. Z odůvodnění musí být

patrné, z jakých údajů exekutor při určení ceny vycházel, oč se opíral, musí být plně

přezkoumatelné. Proti usnesení o ceně totiž zákon připouští odvolání a je tak nutné, aby

v rámci přezkumu napadeného usnesení bylo zřejmé, z jakých skutečností exekutor při

rozhodování o ceně nemovitých věcí vycházel. Usnesení o ceně nemovitých věcí je

doručováno oprávněnému (a osobám, které přistoupili jako další oprávněný), povinnému a

dále osobám, o nichž je známo, že pro ně váznou na nemovité věci práva nebo závady.47

Usnesení o ceně nemovitých věcí, které nabylo právní moci (nebylo tedy napadeno

odvoláním), je podkladem pro stanovení nejnižšího podání při vydání dražební vyhlášky. Je

na místě zmínit i často propagovaný právní názor, že jednou vydané a pravomocné usnesení o

ceně nelze změnit. Výjimkou z tohoto pravidla můžou být případy, kdy v průběhu řízení

45 Srov. TRIPES, Antonín. Exekuce v soudní praxi. 2. vyd. Praha : C. H. Beck, 2001. s. 406. 46 ust. § 336 odst. 1 písm. d) OSŘ 47 ust. § 336 odst. 4 OSŘ

30

dojde k podstatné změně stavu na nemovité věci (dojde k jejímu zhodnocení, nebo naopak

k zásadnímu poškození, např. po požáru apod.). Za této situace se jedná o důvody, které

umožňují nové ocenění nemovité věci a vydání nového usnesení o ceně.

Rozhodnutí o ceně nemovitých věcí v rámci výkonu rozhodnutí prošlo účinností

novely č. 396/2012 Sb. celkem zásadními změnami.

Po účinnosti „velké“ novely nastaly změny v rozhodování o ceně nemovité věci.

Právní rámec je dán taktéž § 336a OSŘ, kdy v návaznosti na vypracovaný znalecký posudek

bude v usnesení samostatně určena:

- nemovitá věc,

- její příslušenství,

- výsledná cena nemovité věci včetně jejího příslušenství,

- dále soudu (exekutorovi) oznámená nebo jinak známá věcná břemena, výměnky a

nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou,

- a dále i ta nájemní, pachtovní práva, výměnky a práva odpovídající věcnému

břemeni, které zaniknou.

Na rozdíl od předchozí právní úpravy (účinné před „velkou“ novelou) se již věcná

břemena, nájemní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou, nebudou oceňovat samostatně,

pouze se v konkrétním výroku usnesení o ceně výslovně uvedou.

Při ocenění se vychází ze tří základních zásad: „1) všechna tato práva, jež jsou známa

ohledně postižené nemovité věci, je nutné uvést v rozhodnutí; 2) všechna práva uvedená

v rozhodnutí přecházejí na vydražitele, ledaže se výjimečně u některých stanoví jinak a

konečně 3) všechna práva v rozhodnutí neuvedená zanikají.“48

V této souvislosti je nutné zmínit závady, které výrazně omezují možnost prodat

nemovitou věc v dražbě a u nichž zákon předpokládá, že v rámci usnesení může být

rozhodnuto o jejich zániku.49 Komentář48 hovoří o tzv. excesivních závadách, kterými se

rozumí nájemní práva a pachtovní práva za předpokladu, že výnos z nich je zcela nepřiměřený

v místě a čase obvyklém, anebo že výměnek či věcné břemeno představuje neodůvodněnou

výhodu osobě oprávněné a je taktéž zcela nepřiměřené v daném místě a čase, a to za

předpokladu, že toto právo výrazně omezuje prodej oceňované nemovité věci v dražbě. Obě

48 SMOLÍK, Petr. § 336a Usnesení o ceně. In: SVOBODA, Karel; SMOLÍK, Petr; LEVÝ, Jiří a kol. Občanský soudní řád. Komentář. Praha : C. H. Beck, 2013, s. 1155. 49 ust. § 336a odst. 2 OSŘ

31

podmínky (tedy nepřiměřenost a její souvislost s omezenou možností prodeje) musí být

splněny současně, nepostačuje pouze existence jedné z nich.

Dále pak platí, že nájemní práva, která prodejem nemovité věci v dražbě nezanikají

(např. nájem bytu), tak nezaniknou ani v případě, že nebyly zohledněny v usnesení o ceně

z důvodu a nejsou uvedeny ani v dražební vyhlášce z důvodu, že se o nich soud (exekutor)

nedozvěděl.50

Závěrem je tedy nutno shrnout, že výsledná cena nemovitých věcí (dle § 336a odst. 1

písm. c) OSŘ) bude v sobě zahrnovat cenu samotné nemovité věci, včetně jejího příslušenství,

po zohlednění práv, které nemovité věci svědčí a přejdou na vydražitele, i závad, které

prodejem v dražbě nezaniknou a vydražitel je převezme. Zásadní změnou oproti původní

úpravě totiž je, že se vydražitel nebude mít možnost u žádné závady rozhodnout, zda ji

převezme či nikoliv (v právní úpravě platné před novelou se tyto situace řešily v rámci

rozvrhového jednání).

Usnesení o ceně nemovité věci je vydáno bez nařízeného jednání, při určení ceny je

vycházeno z vypracovaného znaleckého posudku, případně dalších listin, které jsou pro určení

ceny podstatné. Rozhodnutí je doručováno účastníkům dle § 336a odst. 3 OSŘ, kdy tyto

osoby mají právo podat i odvolání.51 Dále mohou podat odvolání třetí osoby, jejichž práva

nebyla v rámci rozhodování o ceně zohledněna, neboť soud (exekutor) k nim nepřihlédl.

Odvolání není oprávněn podat spoluvlastník (doposud byla v této věci rozhodovací praxe

soudů nejednotná, některé soudy odvolání spoluvlastníků akceptovaly jako odvolání podané

osobou k tomu oprávněnou, jiné ne) ani zástavní věřitelé.52

3.3.4. Dražební vyhláška Vydání dražební vyhlášky můžeme považovat za třetí fázi výkonu rozhodnutí (exekuce)

prodejem nemovitých věcí, která nastává poté, kdy exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí

(resp. usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí) je v právní moci

(fáze první) a dále poté, kdy bylo pravomocně rozhodnuto o ceně dražených nemovitých věcí

(viz popis v bodu 3.3.3.).

50 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 2. 2012, sp. zn. 20 Cdo 1115/2010. 51 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2006, sp. zn. 20 Cdo 2329/2005. 52 Rozhodnutí Krajského soudu v Plzni sp. zn. 15Co 452/98.

32

I v této fázi exekuce prodejem nemovitých věcí se zásadně projevila „velká“ novela

OSŘ, která odlišuje způsob dražby provedené u exekucí nařízených do 31. 12. 2012 a u

exekucí po 1. 1. 2013 a je tedy opět nutné uvést některé odlišnosti.

Dražební vyhláška je rozhodnutí, kterým se určí nemovitá věc, která je předmětem

dražby, včetně jejího příslušenství, čas a místo dražebního jednání, výsledná cena, výše

nejnižšího podání, výše jistoty a způsob jejího zaplacení. Dále jsou uvedena případná

existující práva a závady s nemovitou věcí související a závady, které prodejem v dražbě

nezaniknou a další upozornění a dílčí výzvy týkající se zejména věřitelů povinného, jakým

způsobem mohou přihlásit svoji pohledávku do dražebního jednání, dále poučení pro osoby

s předkupním právem apod. Konkrétní taxativní výčet náležitostí dražební vyhlášky je

stanoven v § 336b OSŘ. V zákoně je dále uveden konkrétní výčet osob a orgánů, kterým je

dražební vyhláška doručována, kterému z účastníků se doručuje do vlastních rukou (srov. s §

336c OSŘ). Dle původní právní úpravy účinné před „velkou“ novelou je dražební vyhláška

rozhodnutím, proti které zákon připouští odvolání.

Dražbu je možné realizovat v místě dražené nemovité věci, u soudu (resp. v sídle

soudního exekutora), nebo na jiném vhodném místě (v případě většího množství zájemců je

možné realizovat dražbu v jiných vhodných prostorách, kongresových sálech apod.).

Dražební vyhláška musí být vydána nejméně 30 dnů před jejím konáním.53

Pro účely dražebního jednání se pro určení částky, která je výchozí částkou na které

dražba začíná, vychází z pravomocného usnesení o ceně nemovitých věcí (viz bod 3.3.3. této

práce). Tzv. nejnižší podání54, tj. částka, na které dražba začíná, je určena ve výši 2/3

výsledné ceny, tedy ceny určené ve znaleckém posudku. Proto, aby se zájemce o nemovitou

věc mohl dražby účastnit, je nutné uhradit tzv. jistotu.55 Pro její výši platí, že nesmí

přesáhnout 3/4 ceny nejnižšího podání. Tedy příklad, je – li nemovitá věc oceněna částkou

900.000,- Kč, činí nejnižší podání, na kterém je dražební jednání zahájeno, 2/3 z uvedené

ceny, tedy v tomto případě 600.000,- Kč. Výše jistoty, kterou musí zájemce složit proto, aby

byl připuštěn k dražbě, v tomto případě činí maximálně 450.000,- Kč (3/4 z nejnižšího

podání). Výše jistoty nesmí být vyšší, než připouští zákon, může být nižší.

53 ust. § 336d OSŘ 54 ust. § 336e odst. 1 OSŘ 55 ust. § 336e odst. 2 OSŘ

33

Dražební jednání může řídit pouze soudce, resp. soudní exekutor nebo jím pověřený

exekutorský kandidát.56 Zákon výslovně stanoví, že dražbu nemovité věci nemůže provádět

exekutorský koncipient.57

Dražitelem může být fyzická i právnická osoba, dále obec, vyšší územně právní celek

nebo i stát. Z účasti na dražbě jsou vyloučeni soudci a zaměstnanci soudů (dle exekučního

řádu tedy soudní exekutor a zaměstnanci exekutorského úřadu), dále povinný a jeho

manžel/ka a dále tzv. obmeškaný vydražitel. Tím je osoba, která se již jednou u téže nemovité

věci a v témže exekučním řízení dražby zúčastnila, vydražila nemovitou věc, ale nedoplatila

ve stanovené lhůtě nejvyšší dosažené podání a dražba tak byla marná (došlo ke zrušení

příklepu ze zákona).58

Zvláštní postavení v dražbě mají osoby s předkupním právem (jedná se zejména o

spoluvlastníky nemovitých věcí). Tyto osoby mohou uplatnit předkupní právo pouze v rámci

dražebního jednání za předpokladu, že jej nejpozději do zahájení dražebního jednání

prokázali. Předkupní právo spoluvlastníků však zpravidla vyplývá ze samotného listu

vlastnictví, což je považováno za dostatečně průkazné a další listiny (nabývací titul apod.) se

po spoluvlastnících nevyžaduje.

V případě, že do okamžiku zahájení dražebního jednání byla podána tzv. vylučovací

žaloba59, je nutné dražební jednání odročit.

Samotný průběh dražby je upraven v § 336 a násl. OSŘ. Poté, kdy je dražební jednání

zahájeno, zkonstatuje soudní exekutor, co je předmětem dražby, rozhodne, zda je prokázáno

předkupní právo (nyní nově i výhrada zpětné koupě) a oznámí, jací věřitelé přihlásili

pohledávky do dražebního jednání. Následně jsou dražitelé vyzváni, aby zahájili svá podání.

Současně je rozhodnuto o výši, o kterou mohou dražitelé navyšovat nejnižší podání (příhoz).60

Dražitelé jsou tak vázání svými podáními v tom smyslu, že mohou „přihodit“ více,

než bylo určeno, ale nemohou „přihodit“ méně. Příklep se udělí dražiteli, který učinil nejvyšší

podání. Pokud učinilo více dražitelů stejné podání, soud udělí příklep tomu dražiteli, kterému

svědčí předkupní právo (resp. výhrada zpětné koupě). Nemá – li žádný dražitel předkupní

právo, přistoupí se k losování. V tomto směru došlo k významné změně „velkou“ novelou,

56 ust. § 25 exekučního řádu 57 ust. 21 odst. 2 exekučního řádu 58 ust. § 336m odst. 2 OSŘ 59 Žaloba na vyloučení věci z výkonu rozhodnutí dle § 267 OSŘ. 60 ust. § 62 vyhlášky č. 37/1992 Sb., o jednacím řádu pro okresní a krajské soudy, ve znění pozdějších předpisů

34

kdy před novelou byl dán dražitelům prostor k tomu, aby se dohodli, komu nemovitá věc

připadne a až za předpokladu, že se nedohodnou, je přistoupeno k losování. Příklep je tak

udělen tomu dražiteli, který byl určen losem. Před samotným udělením příklepu se exekutor

dotáže přítomných dražitelů, zda někdo podává námitku do dražby. V případě, že je námitka

důvodná, je jí vyhověno a v dražbě se pokračuje. V opačném případě je námitka zamítnuta a

příklep je dražiteli, který učinil poslední nejvyšší podání, udělen.

Pokud se do dražby nepřihlásil žádný zájemce a nemovitá věc nebyla vydražena61,

dražební jednání je ukončeno. Další dražební jednání je možné nařídit nejdříve po uplynutí

lhůty 3 měsíců od bezúspěšné dražby. V tomto smyslu je nutné upozornit na odlišnost při

dražbě nemovité věci v rámci výkonu rozhodnutí a v rámci exekučního řízení. V rámci

výkonu rozhodnutí (dražbu provádí soud) je možné nařídit další dražební jednání pouze na

návrh oprávněného (tedy věřitele, v jehož prospěch je výkon rozhodnutí nařízen a prováděn).

Pokud takový návrh neučiní do jednoho roku, soud výkon rozhodnutí prodejem nemovitých

věcí zastaví.

V rámci exekučního řízení je situace odlišná. Podle § 58 odst. 3 exekučního řádu

způsob exekuce určí pověřený exekutor, který postupuje při provádění exekuce dle § 46 odst.

1 exekučního řádu rychle a účelně, přitom činí i bez návrhu úkony směřující k jejímu

provedení. Exekutor provádí exekuci až do vymožení pohledávky a jejího příslušenství. Z

uvedeného je zřejmý podstatný rozdíl v úpravě provedení výkonu prodejem nemovitých věcí

a exekucí prodejem nemovitých věcí. Soudní exekutor nepotřebuje k provedení exekuce

prodejem nemovitých věcí návrh oprávněného, nepotřebuje ani návrh oprávněného k dalšímu

dražebnímu jednání. Exekutor je povinen, poté, co mu bylo doručeno usnesení o nařízení

exekuce s pověřením k jejímu provedení (pověření exekutora k provedení exekuce), činit

úkony, kterými vede efektivně exekuci k jejímu provedení, a to do doby, kdy exekuce skončí

vynuceným splněním povinnosti (případně zastavením či upuštěním od exekuce). Exekutor je

povinen činit uvedené kroky, a to i bez návrhu oprávněného, soudu, či jiných osob.62

Při dalším dražebním jednání se nejnižší podání stanoví ve výši 1/2 ceny výsledné

(ceny stanovené v usnesení o ceně, srov. bod 3.3.3. této práce). V případě, že nemovitá věc

není vydražena ani za takto snížené nejnižší podání, zákon nevylučuje nařízení dalšího

61 Nebylo učiněno ani nejnižší podání – srov. s § 336m OSŘ.

35

dražebního jednání, ovšem výše nejnižšího podání se již nemění (minimem je 1/2 ceny

výsledné).

Po „velké“ novele OSŘ došlo k několika zásadním změnám. V prvé řadě proti

dražební vyhlášce není přípustné odvolání.63 V dražební vyhlášce se již neuvádějí práva a

závady spojené s nemovitými věcmi a závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (původní

úprava daná § 336b odst. 2 písm. f) a g) OSŘ), ale uvádí se věcná břemena, výměnky,

nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V této

souvislosti je každý, kdo má k nemovité věci nájemní, pachtovní právo, výměnek či věcné

břemeno nezapsané v katastru nemovitostí, aby takové právo oznámil a doložil listinami,

jinak takové právo zanikne příklepem. V případě zemědělského pachtu zanikne koncem

pachtovního roku.64 Dále jsou upozorněny osoby, které mají k nemovité věci předkupní právo

nebo výhradu zpětné koupě, že jej mohou uplatnit jen v dražbě. V případě, že dražený

pozemek je zatížen právem stavby65, jsou dražitelé na tuto skutečnost v dražební vyhlášce

upozorněni.

Další odlišností od předchozí právní úpravy je stanovení nejnižšího podání v případě

dalšího dražebního jednání. Jak bylo pojednáno výše, v případě, že nemovitá věc nebyla

vydražena v prvním dražebním jednání, v dalším dražebním jednání se snižuje nejnižší podání

na 50% výsledné ceny. V případě, že není nemovitá věc vydražena ani za tuto částku, je

možné nařídit (po uplynutí tří měsíců – srov. s ust. § 336m OSŘ) další dražební jednání, kde

je možné nejnižší podání snížit na 40% výsledné ceny, ve čtvrtém dražebním jednání na 30%

výsledné ceny a v pátém dražebním jednání na 25% výsledné ceny.

3.3.5. Usnesení o příklepu V případě, že je dražba úspěšná, udělí soudní exekutor dražiteli, který učinil poslední nejvyšší

podání, příklep. V usnesení o příklepu je uveden vydražitel, nemovité věci, kterých se dražba

týkala, částka, za jakou byly nemovité věci vydražena a dále výše složené jistoty a doplatek

nejvyššího podání spolu se stanovením lhůty, ve které musí být doplatek uhrazen. Usnesení o

příklepu se doručuje oprávněnému, povinnému, vydražiteli a dále dražitelům, kteří vznesli

proti udělení příklepu námitku, které nebylo vyhověno.66 Proti usnesení o příklepu je odvolání

přípustné a kromě osob uvedených v předchozí větě může odvolání podat i ten věřitel,

kterému nebyla doručena dražební vyhláška, a proto se nezúčastnil dražebního jednání. 63 ust. § 336c odst. 5 OSŘ 64 ust. § 336b odst. 3 OSŘ 65 ust. § 1240 a násl. OSŘ 66 ust. § 336k OSŘ

36

Opět je nutné zohlednit postup soudního exekutora při udělení příklepu před účinností

„velké“ novely a po ní.

V rámci úpravy před výše uvedenou novelou zákona nastávají pro vydražitele dva

rozhodné okamžiky. Prvním z nich je okamžik tzv. převzetí nemovitých věcí. Vydražitel je

oprávněn převzít vydražené nemovité věci následující den po vydání usnesení o příklepu, o

čemž je povinen informovat soud (resp. soudního exekutora).67 Odborná literatura uvádí, že

k samotné držbě vydražené nemovité věci spolu s příslušenstvím postačuje příklep udělený

při dražbě samotné, není nutné vyčkat na doručení usnesení o udělení příklepu. V případě, že

vydražitel vlastnické právo nenabude (např. nedoplatí – li ve stanovené lhůtě nejvyšší

podání), je povinen vrátit nemovitou věc povinnému zpět spolu s užitky a nahradit škodu,

která vznikla v době hospodaření vydražitele s nemovitou věcí. Převzetím nemovité věci se

vydražitel nestává vlastníkem nemovité věci.68

Druhým okamžikem je okamžik nabytí vlastnického práva, kterým nastane za splnění

dvou předpokladů, a to nabytí právní moci usnesení o příklepu a dále doplacení nejvyššího

podání ve lhůtě stanovené v usnesení o příklepu, a to zpětně ke dni udělení příklepu.

Po novele OSŘ došlo v právní úpravě týkající se příklepu k zásadním změnám. Jednou

z nich je institut „předražku“, upravený v § 336ja OSŘ. Tento institut umožňuje, aby ve lhůtě

15 – ti dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu třetí osoba navrhla navýšení nejvyššího

podání o částku minimálně o čtvrtinu vyšší, než jaké bylo nejvyšší podání. Návrh musí být

podán písemně, podpisy musí být ověřeny a podmínkou je, aby v této lhůtě byl předražek i

uhrazen (viz odst. 2 citovaného ustanovení). Po uplynutí 15- ti denní lhůty, je – li předražek

uhrazen, vyzve soudní exekutor vydražitele, aby ve lhůtě 3 dnů oznámil, zda navýší své

nejvyšší podání na částku, která byla navržena v rámci předražku. Poté vydá usnesení o

předražku69, ve kterém je usnesení o příklepu zrušeno a rozhodne, kdo je předražitelem a za

jakou cenu.

V usnesení o příklepu (o předražku) dále soud (resp. exekutor) vyzve povinného, aby

ve lhůtě 15 ti dnů od nabytí právní moci rozhodnutí předmětné nemovité věci vyklidil

(usnesení o příklepu je tak nově exekučním titulem pro případné vyklizení nemovitých věcí).

67 ust. § 336l odst. 1 OSŘ 68 TRIPES, Antonín. Exekuce v soudní praxi. 2. vyd. Praha : C. H. Beck, 2001, s. 427. 69 ust. § 336ja odst. 3 OSŘ

37

Vydražitel je oprávněn převzít vydražené nemovité věci s příslušenstvím v den, který

následuje po doplacení nejvyššího podání (nejdříve však po uplynutí 15- ti denní lhůty, viz

výše). V případě, že byl podán návrh na předražek, je možné nemovité věci převzít až dnem,

který následuje po dni, kdy bylo předražiteli doručeno usnesení o předražku.

Vlastníkem se vydražitel stane za předpokladu, že usnesení o příklepu nabude právní

moci a nejvyšší podání je ve stanovené lhůtě zaplaceno, a to ke dni vydání usnesení o

příklepu. Předražitel se stane vlastníkem nemovitých věcí s příslušenstvím až v okamžiku

nabytí právní moci usnesení o předražku (za předpokladu, že je předražek zaplacen). Proti

usnesení o příklepu i usnesení o předražku je odvolání přípustné.

Je nutné zmínit i situaci, kdy vydražitel neuhradí nejvyšší podání učiněné při dražbě

nemovitých věcí. Na tuto situaci pamatuje OSŘ v § 336m. odst. 2. Za situace, kdy vydražitel

neuhradí doplatek nejvyššího podání ve lhůtě stanovené v usnesení o příklepu (tato nesmí být

delší než dva měsíce – srov. § 336j odst. 3 písm. a) OSŘ), zákon umožňuje prodloužení lhůty

až o jeden měsíc. V případě, že vydražitel neuhradí nejvyšší podání ani v takto prodloužené

lhůtě, usnesení o příklepu se ruší marným uplynutím lhůty. Exekutor následně nařídí další

dražební jednání. V této situaci je nutné zmínit, že v případě, kdy dražba byla zahájena na

nejnižším podání ve výši 2/3 ceny výsledné, po zrušení příklepu z důvodu neuhrazení

nejvyššího podání se nařizuje další dražební jednání, kde je nejnižší podání už na 1/2 ceny

výsledné. Tzv. obmeškaný vydražitel je tak povinen uhradit náklady, které soudnímu

exekutorovi a účastníkům vznikly v souvislosti s dalším dražebním jednáním, dále škodu,

která tímto jeho jednáním vznikla, a pokud bylo v dalším dražebním jednání dosaženo nižšího

nejvyššího podání, je povinen zaplatit rozdíl na nejvyšším podání. Na tyto závazky se v prvé

řadě použije dražitelem složená jistota (složená dle § 336b odst. 2 písm. f) OSŘ). O výši

těchto závazku je rozhodováno usnesením. Je – li složená jistota vyšší než dluhy, které

jednáním obmeškaného vydražitele vznikly, vrátí se následně přeplatek obmeškanému

vydražiteli. Jsou – li dluhy vyšší a vydražitel nedoplatí tento rozdíl, lze podle vykonatelného

usnesení o dluzích podat exekuční návrh proti tomuto vydražiteli. Částky odpovídající

náhradě nákladů exekutora a účastníků řízení připadají těmto osobám. Ostatní náhrady

připadají do rozdělované podstaty.

38

Další novinkou zřízenou „velkou“ novelou OSŘ je možnost vydražitele doplatit

nejvyšší podání prostřednictvím úvěru. Je však nutné splnit některé základní předpoklady:70

- v prvé řadě je vydražitel povinen předložit smlouvu o úvěru, ve které bude úvěr

účelově vázán na úhradu nejvyššího podání;

- úvěr bude vyplacen exekutorovi ve lhůtě nejpozději 2 měsíců od právní moci

příklepu;

- je akceptován pouze úvěr poskytovaný peněžním ústavem, který je oprávněn

vykonávat činnost dle zákona o bankách.

Za předpokladu, že jsou uvedené podmínky splněny, zřídí exekutor ve prospěch

peněžního ústavu vydražitele, který úvěr poskytnul, zástavní právo na vydražených

nemovitých věcech. V případě, že není úvěr ve stanovené lhůtě zaplacen k rukám exekutora a

lhůta pro doplacení nejvyššího podání tak uplyne marně, exekutor zástavní právo zruší. Toto

rozhodnutí se doručuje pouze vydražiteli a odvolání proti němu není přípustné.71

Jsou – li splněny podmínky pro přechod vlastnického práva (právní moc a doplacení

nejvyššího podání), vyrozumí soudní exekutor o této skutečnosti příslušný katastrální úřad,

který vyznačí změnu vlastnického práva na příslušeném listu vlastnictví.

3.3.6. Usnesení o rozvrhu V případě úspěšného vydražení nemovitých věcí, v návaznosti na právní moc usnesení o

příklepu (předražku) a uhrazení nejvyššího podání, nastává další fáze prodeje nemovitých

věcí v dražbě a to rozvrh výtěžku (rozdělované podstaty).

Jeho účelem je rozdělení výtěžku z prodeje nemovitých věcí povinného mezi věřitele

dlužníka, podle pravidel stanovených příslušnými ustanoveními OSŘ.

Opět spatřujeme rozdíly v právní úpravě před a po „velké“ novele. Původní právní

úprava stanovila, že poté, co usnesení o příklepu nabylo právní moci a vydražitel doplatit

nejvyšší podání ve stanovené lhůtě, je nařízeno rozvrhové jednání.72

K tomuto jednání jsou předvoláni zákonem předvídaní účastníci řízení, tedy

oprávněný, v jehož prospěch byla exekuce nařízena, povinný, vydražitel a dále osoby, které

70 ust. § 336l odst. 4 OSŘ 71 ust. § 336l odst. 4 OSŘ 72 ust. § 337 OSŘ

39

přihlásili pohledávku řádně a včas (vyjma těch, jejichž přihláška byla odmítnuta pro

opožděnost73).

Věřitelé, kteří přihlásili své pohledávky, jsou povinni je vyčíslit ke dni rozvrhového

jednání, včetně úrokového příslušenství, dále jsou povinni uvést, do jaké skupiny pohledávka

patří (o tomto bude pojednáno v dalším odstavci) a skutečnosti, které jsou významné pro

určení pořadí přihlášené pohledávky. Dále v přihlášce uvedou, zda souhlasí s převzetím

pohledávky vydražitelem, nebo zda toto výslovně vylučují a žádají zaplacení pohledávky

z rozvrhu výtěžku. Účastníci řízení mohou taktéž při rozvrhovém jednání popřít vyčíslené

pohledávky jiných věřitelů, a to co do pravosti, jejich výše či zařazení do skupiny nebo

pořadí. Vydražitel se dále vyjádří, zda přebírá pohledávky, u nichž věřitelé nepožadovali

jejich zaplacení z rozvrhu podstaty. Musí tak učinit v průběhu rozvrhového jednání,

k pozdějším vyjádřením se již nepřihlíží.

Příslušné normy OSŘ stanoví celkem 7 skupin, do kterých jsou jednotlivé pohledávky

přihlášených věřitelů zařazovány, a to podle následujících pravidel.74 V první skupině je

pohledávka nákladů řízení vzniklých státu75 v souvislosti s prováděním dražby, nové dražby

nebo další dražby. Do druhé skupiny náleží pohledávky z hypotečních úvěrů, případně části

těchto pohledávek, které slouží ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů. Ve

třetí skupině jsou pohledávka oprávněného, pohledávka toho, kdo přistoupil jako další

oprávněný a dále pohledávky zajištěné zástavním právem. Zástavním právem se v tomto

případě rozumí jak zástavní právo smluvní, tak i zástavní práva zřízená rozhodnutím soudu

(usnesení o zřízení soudcovského zástavního práva), dále zástavní práva exekutorská (zřízená

exekučním příkazem soudního exekutora) a dále zástavní práva zřízená z rozhodnutí

příslušeného správce daně. Do třetí skupiny patří náhrady za věcná břemena nebo nájemní

práva, s výjimkou těch, o nichž bylo rozhodnuto, že nezaniknou (dle § 336a odst. 1 písm. c)

OSŘ). Do čtvrté skupiny náleží pohledávky nedoplatků výživného, do páté skupiny

pohledávky daní a poplatků, pojistného na veřejné zdravotní pojištění, pojistné na sociální

zabezpečení a příspěvků na státní politiku zaměstnanosti, pokud nebyly zařazeny do skupiny

třetí (jako pohledávky zajištěné zástavním právem, např. soudcovské zástavní právo nebo

zástavní právo zřízené správcem daně). S účinností od 1. 1. 2013 patří do šesté skupiny

73 Přihlášku lze podat nejpozději do zahájení dražebního jednání, srov. s § 336f OSŘ. 74 ust. § 337c OSŘ 75 Resp. exekutora § 66 odst. 7 zákona o střetu exekucí

40

pohledávky náhrady újmy na zdraví způsobené trestným činem. Do sedmé skupiny patří

všechny ostatní pohledávky, které nebylo možné zařadit do některé z předchozích skupin.

Jakmile jsou přihlášené pohledávky rozřazeny do jednotlivých skupin, je nutné

stanovit jejich pořadí v rámci konkrétní skupiny. U pohledávky oprávněného je pro pořadí

pohledávky rozhodující den, kdy byl podán k soudu (resp. k soudnímu exekutorovi) exekuční

návrh. U pohledávky přihlášené je pro pořadí rozhodující den, kdy byla doručena přihláška. U

pohledávky zajištěné zástavním právem je rozhodujícím dnem den vzniku zástavního práva.

V tomto smyslu je nutné uvést některé okolnosti rozhodující pro určení vzniku zástavního

práva.

Smluvní zástavní právo k nemovitým věcem vzniká okamžikem vkladu smlouvy o

zřízení zástavního práva do katastru nemovitostí. Zástavní práva zřízená rozhodnutím soudu

vznikají ke dni podání návrhu k soudu na jeho zřízení.76 Exekutorské zástavní právo vzniká

okamžikem doručení exekučního příkazu katastru nemovitostí.77 Zástavní práva zřízená

správcem daně vznikají taktéž okamžikem doručení rozhodnutí o zřízení zástavního práva

katastru nemovitostí.

Není od věci zmínit zvláštní kategorii zástavních práv vzniklých ze zákona. Typickým

příkladem bylo zákonné zástavní právo vzniklé podle (dnes již zrušeného) zákona č. 72/1994

Sb, zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, konkrétně § 15 tohoto zákona, kdy

k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z vzniklých z povinností

spojených s náklady se správou domu a pozemku vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu

vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka. Vzhledem k tomu, že

existence takového zástavního práva nevyplývala z listu vlastnictví, bylo nutné existenci

tohoto zákonného zástavního práva výslovně uvést v přihlášce pohledávky. V současné době

je právní úprava týkající se vlastnictví bytů upravena v OZ78 a vznik zákonného zástavního

práva z příslušných ustanovení již nevyplývá.

U pohledávek náhrady škody nebo nemajetkové újmy způsobené trestným činem či

z bezdůvodného obohacení získaného trestným činem, byla – li nemovitá věc zajištěna

v trestním řízení a v době podání přihlášky zajištění trvá, je pro pořadí těchto pohledávek

rozhodující den právní moci rozhodnutí o zajištění nemovité věci podle trestního řádu.

76 ust. § 338d OSŘ 77 ust. § 69a zákona o střetu exekucí 78 V § 1158 - § 1222 OZ

41

Výsledkem tohoto procesu je rozvrhové usnesení, v němž je výsledně určeno, kterému

věřiteli a v jaké výši půjde výtěžek z dražby nemovitých věcí povinného. Dále je v něm

rozhodnuto o pohledávkách, které byly popřeny co do pravosti, výše nebo zařazení do

skupiny či co do určení pořadí v rámci skupiny. Zásadním účinkem rozvrhového usnesení je,

že dnem jeho právní moci zanikají zástavní práva váznoucí na nemovitých věcech (bez ohledu

na to, zda jimi zajištěná pohledávka či nebyla uspokojena z výtěžku).

Po „velké“ novele OSŘ s účinností od 1. 1. 2013 došlo ke změně i v této části procesní

úpravy. Nově je určena sedmi denní zákonná lhůta ode dne konání první dražby, ve které je

nutné zveřejnit oznámení o přihlášených pohledávkách. V tomto oznámení je nutné se

vypořádat se všemi přihlášenými pohledávkami, včetně jejich zařazení do skupiny a pořadí ve

skupině. Dále jsou zde uvedeny přihlášky, které byly odmítnuty a z jakého důvodu. Pokud

nebylo o některé pohledávce rozhodnuto, je nutné tak učinit v dodatečném oznámení. Pokud

není vznesena žádná námitka některého z přihlášených věřitelů, nebyla – li popřena žádná

pohledávka nebo nepožádal – li alespoň jeden z věřitelů o nařízení rozvrhového jednání,

rozvrhové jednání se nenařizuje. Poté, kdy je usnesení o příklepu (předražku) v právní moci a

je doplaceno nejvyšší podání, rozhodne exekutor o rozvržení rozdělované podstaty (dle

pravidel stanovených výše).

Po právní moci rozvrhového usnesení rozešle soudní exekutor výtěžek z dražby

věřitelům, kterým byl výtěžek přiznán. Právní mocí dále zanikají zástavní práva na

vydražených nemovitých věcech, o čemž exekutor vyrozumí příslušný katastrální úřad, který

zajistí výmaz zástavních práv z příslušeného listu vlastnictví. Tímto je ukončena poslední fáze

exekuce prodejem nemovitých věcí.

42

4. Dražba nemovitých věcí v praxi

Úvodem této kapitoly je třeba připomenout, že dražba může probíhat buď podle exekučního

řádu, resp. OSŘ, nebo podle zákona o veřejných dražbách. Průběh se pak může v některých

věcech lišit - v následujícím prostoru bude soustředěna pozornost především na znaky, které

jsou oběma uvedeným způsobům společné. Vzhledem k tomu, že tato kapitola je zaměřena na

praxi, bude průběh dražby popsán zejména z pohledu dražitele.

Pro dražitele začíná dražba "přípravnou" fází. Poté, co se dražitel dozví o dražbě, v níž

je dražena vhodná nemovitá věc, je třeba zjistit podstatné informace. Tyto zjistí z dražební

vyhlášky, která by měla obsahovat všechny údaje, které před začátkem dražby potřebuje. Z

pohledu dražitele je jednou z významných informací výše jistoty. Výše jistoty a způsoby

jejího zaplacení, které může dražební vyhláška stanovit, se v obou případech liší. Jistota musí

být zaplacena před zahájením dražby, resp. ve stanovené lhůtě.

Dražitelem může být jak osoba fyzická, tak i právnická. Za právnickou osobu se

účastní dražby oprávněná fyzická osoba. Ta před zahájením dražby dražitel prokáže svoji

totožnost. Rovněž je ověřováno, zda byla zaplacena stanovená jistota.

Poté, co je dražba zahájena, probíhá přihazování. Zde je třeba upozornit, že v případě

ZoVD může být výše minimálního příhozu snížena, zatímco v případě dražby podle OSŘ toto

možné není.

Příklep je udělen dražiteli, kterým je učiněno nejvyšší podání. V případě, že je toto

podání učiněno několika osobami, rozhoduje o osobě, jíž má být příklep udělen, los. Je-li však

mezi dražiteli spoluvlastník nemovité věci nebo osoba, která má k nemovité věci předkupní

právo, je příklep v případě rovnosti podání udělen jí.

Udělením příklepu dražba končí. Výsledek dražby je možné napadnout. V případě

dražby podle OSŘ je toto možno učinit prostřednictvím odvolání, v případě dražby podle

ZoVD mohou v souladu s podmínkami v něm stanovenými vyjmenované osoby navrhnout

soudu, aby soud vyslovil neplatnost dražby.

Výše byl popsán postup tak, jak vyplývá z příslušných zákonných ustanovení. Je však

třeba říci, že zákonné znění je věc jedna a jeho reálná aplikace věc druhá, která tomuto znění

ne vždy odpovídá. Bylo-li zmíněno, že se v tomto textu objeví některé praktické poznámky z

pohledu osoby, která se v oblasti nemovitých věcí několik let pohybuje, nabízí tato kapitola

vhodné místa k některým postřehům z praxe. Tyto postřehy budou ilustrovány dvěma

43

reálnými případy, na nichž bude poukázáno, jak někteří exekutoři zákonná ustanovení

upravující dražby někdy vykládají.

V prvním případě exekutor určil v usnesení o nařízení dražebního jednání výši

dražební jistoty a způsob složení této dražební jistoty. V dražební vyhlášce navíc v souladu s

§ 336e odst. 2 OSŘ uvedl, že, v případě platby na bankovní účet soudního exekutora lze

přihlédnout jen tehdy, bylo-li před zahájením dražebního jednání zjištěno, že na účet soudního

exekutora došla. Zájemce o dražbu tak učinil a splnil i další podmínky nutné k tomu, aby se

mohl dražby účastnit. Přesto však nedošlo k jeho zápisu do seznamu dražitelů a přidělení

dražebního čísla s tím, že soudní exekutor není přítomen a přítomní exekutorští koncipienti,

případně další zaměstnanci exekutora, nemají přístup k bankovnímu účtu a nemohou tedy

složení dražební jistoty ověřit. Ze samotné účasti na dražebním jednání však odvolatel nebyl

soudním exekutorem vyloučen a této dražbě byl přítomen. I přes absenci zákonné výzvy

exekutora k uplatnění námitek před udělením příklepu dle § 336j odst. 2 OSŘ se zájemce o

dražbu rozhodl vznést námitky proti udělení příklepu s poukazem na výše uvedené.

Krajský soud v Plzni zájemci o dražbu svým usnesením ze dne 11. 4. 2011, č. j. 11Co

118/2011 - 446 vyhověl a zrušil usnesení o příklepu, když uvedl, „že hlediska § 336e odst. 2 a

§ 336h odst. 2 OSŘ opět za použití § 52 odst. 1 exekučního řádu podle názoru odvolacího

soudu třeba učinit takové opatření, aby bylo možno před zahájením dražby zjistit, zda jistota

na účet došla či nikoliv. V posuzované věci proto dospěl odvolací soud k závěru, že odvolatel

měl být k dražbě připuštěn. Nestalo-li se tak, došlo v řízení k vadě, která pro odvolatele

znamenala, že se dražby nemohl zúčastnit (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 20

Cdo 2006/2006). Odvolatel za této situace nepatří k osobám vymezeným ust. § 336k odst. 1

o.s.ř. Odvolací soud však dospěl k závěru, že je k podání odvolání legitimován na základě

odstavce třetího uvedeného ustanovení.“ 79

V jiném případě bylo třemi dražiteli učiněno shodné podání ve výši 2.250.000,- Kč. K

výzvě soudního exekutora se dražitelé nedohodli na tom, kdo z nich by se měl stát

vydražitelem. Soudní exekutor poté namísto losování vyzval k dalšímu podání, které činilo

2.350.000,- Kč a které učinili dva z dražitelů. Toto podání již nebylo zvýšeno ani po třetí

výzvě a dva dražitelé, kteří podání 2.350.000,- Kč mezi sebou uzavřeli dohody, na jejichž

základě pak byl příklep jednomu z nich udělen. Třetí dražitel namítl proti příklepu porušení

ustanovení § 336j odst. 1 OSŘ, přičemž tato námitka proti přidělení příklepu byla označena za

79 Usnesení Krajského soudu v Plzni ze dne 11. 4. 2011, č. j. 11Co 118/2011 – 446.

44

nedůvodnou námitku proti průběhu dražby. Soudním exekutorem nebylo považováno

„tvrzení“ třetího dražitele za námitky proti příklepu a vyhlásil usnesení o příklepu.

K odvolání třetího dražitele soud usnesení o příklepu i v tomto případě zrušil, když

uvedl, že „(v) přezkoumávané věci sice soudní exekutor v protokolu o dražbě uvedl, že byl

„u činěn příklep“ manželům (XY), nicméně k udělení příklepu de iure mohlo dojít až

vyhlášením usnesení o přidělení příklepu. Odvolatelka vznesla po výzvě soudního exekutora

dříve, než došlo takto k zákonnému udělení příklepu, námitku obsahující výhrady k průběhu

dražby s tím, že došlo k porušení zákona, pokud bylo pokračováno po shodném podání všech

dražitelů při položce 2.250.000,-- Kč, tedy podle svého obsahu jednoznačně námitku, která v

případě její důvodnosti bránila udělení příklepu. Soudní exekutor v napadeném usnesení

neuvedl, že byly vzneseny námitky, ale naopak uvedl, že námitky vzneseny nebyly. Navíc v

protokolu o dražbě neuvedl průběh dražby tak, jak požaduje zákon, uvedením jednotlivých

podání, včetně dražebních pokynů „poprvé“, „podruhé“ a „pot řetí“. Zatížil tak své

rozhodnutí vadou spočívající v porušení zákona a odvolacímu soudu nezbylo než jeho

rozhodnutí za užití ustanovení § 336k odst. 3 o. s. ř. změnit tak, že se příklep neuděluje.“ 80

Již na výše uvedených případech lze demonstrovat, že postup exekutorů při provádění

dražby není ve všech případech v souladu se zákonem, resp. že si příslušná zákonná

ustanovení vykládají nesprávným způsobem.

80 Usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 9. 2. 2012, č. j. 58Co 435/2011-155.

45

5. Pletichy při veřejných dražbách

V souvislosti s dražbou nemovitých věcí je třeba zmínit významný problém, který je v praxi s

dražbami spojen. Tímto problém jsou tzv. pletichy při veřejných dražbách. V rámci této

kapitoly bude nejprve představena příslušná právní úprava obsažená v trestněprávních

předpisech a následně bude přiblíženo jednání, které lze za pletichy při veřejných dražbách

považovat. Následně bude kapitola zakončena ekonomickými důsledky pletich při veřejných

dražbách.

5.1 Trestněprávní úprava Řádný průběh veřejné dražby má velký význam. Toto si dlouhodobě uvědomuje i

zákonodárce, který se rozhodl postihovat některé formy protiprávního jednání související s

veřejnými dražbami i trestněprávními prostředky.

Pletichy při veřejných držbách byly trestným činem již podle příslušných ustanovení TZ

61. Zde byla právní úprava obsažena v části druhé, hlavě druhé, oddílu druhém, který byl

věnován "Trestným činům proti hospodářské kázni". Pletich ve veřejné dražbě se pak dopustil

ten, kdo:

a) lstí nebo pohrůžkou násilí nebo jiné těžké újmy přiměl jiného, aby se zdržel účasti

na podávání návrhů při dražbě,

b) jinému poskytl, nabídl nebo slíbil majetkový nebo jiný prospěch za to, že se zdrží

podávání návrhů při dražbě, nebo

c) žádal nebo přijal majetkový nebo jiný prospěch za to, že se zdrží podávání návrhů

při dražbě.

Pokud pachatel spáchal výše uvedený trestný čin, stanovil TZ 61 pro takový případ

trest odnětí svobody v délce až dvou let, přičemž pachatel mohl být potrestán rovněž

peněžitým trestem.81 S trestným činem pletich při veřejné dražbě úzce souvisel i trestný čin

podle § 128a tohoto zákona, kterým bylo neoprávněné zvýhodnění osoby. Toho se pachatel

dopustil tehdy, pokud „v souvislosti s veřejnou soutěží nebo veřejnou dražbou v úmyslu

způsobit jinému škodu nebo opatřit sobě nebo jinému prospěch zjedná některému soutěžiteli

nebo účastníku dražby přednost nebo výhodnější podmínky na úkor jiných soutěžitelů“ .82 V

odst. 2 a 3 uvedeného ustanovení pak byly obsaženy kvalifikované skutkové podstaty

uvedeného trestného činu.

81 ust. § 128c TZ 61 82 ust. § 128a odst. 1 TZ 61

46

Ustanovení § 128a - 128c byla do TZ 61 doplněna zákonem č. 557/1991 Sb. Nově

vložená ustanovení měla napomoci zajištění řádného průběhu nejen v případě veřejných

dražeb, ale i veřejných soutěží. V době přijetí zmíněné novely bylo vložení těchto ustanovení

motivováno dle důvodové zprávy zejména tím, aby „v období přechodu naší ekonomiky na

tržní hospodářství byla zvláštní ochrana poskytnuta privatizaci a privatizovanému majetku.“83

V uvedeném období bylo nutno soustředit na zajištění řádného průběhu veřejných dražeb

zvýšenou pozornost, neboť probíhala tzv. malá privatizace, která byla uskutečňována cestou

veřejných dražeb privatizovaných provozoven.84

Ustanovení pro boj proti pletichám při veřejných dražbách přejal i TZ, který s

účinností od 1. 1. 2010 nahradil TZ 61. Trestný čin pletich při veřejné dražbě je tak v

současné době upraven v § 258 TZ, přičemž vychází z dřívější úpravy TZ 61 zmíněné výše.

Toto lze demonstrovat i důvodovou zprávou k trestnímu zákoníku, která k tomuto dodává:

„Dosavadní trestné činy zjednání výhody při veřejné soutěži a veřejné dražbě (§ 254), pletichy

při veřejné soutěži (§ 255) osnova rozšiřuje i na zadávání veřejných zakázek. U trestných činů

zjednání výhody při zadání veřejné zakázky, při veřejné soutěži a veřejné dražbě (§ 254),

pletichy při zadání veřejné zakázky a při veřejné soutěži (§ 255) a pletichy při veřejné dražbě

(§ 256) osnova umožňuje širší použití alternativních trestů (zákaz činnosti) a doplňuje zvlášť

přitěžující okolnosti, tak aby kvalifikované skutkové podstaty navazovaly na ostatní

hospodářské trestné činy.“85

5.2 Pletichy při veřejných dražbách v praxi Zatímco výše byla přiblížena platná a účinná právní úprava obsažená v TZ, v této podkapitole

bude představeno jednání, které lze označit jako pletichy při veřejných dražbách, v praxi.

Již v úvodu je třeba říci, že problém pletich se týká především dražeb probíhajících

formou osobního dražebního jednání. Celá věc je realizována tak, že před konáním dražbě je

mezi subjekty uzavřena dohoda o následném postupu. V rámci této dohody je smluveno, kdo

se při dražbě zdrží přihazování. Tato osoba se pak zdrží přihazování již záhy po zahájení

dražby, čímž umožní druhé osobě, aby získala draženou nemovitou věc za vyvolávací cenu,

případně za cenu vyvolávající cenu jen mírně převyšující. Tato cena je každopádně (výrazně)

nižší než cena odhadní. Osoba, která se zdrží přihazování (případně která při shodném podání

ustoupí), následně obdrží od vydražitele určitou finanční odměnu. Další možností je dohoda

83 Důvodová zpráva k zákonu č. 557/1991 Sb., kterým se mění a doplňuje trestní zákon. 84 ŠÁMAL, P., PÚRY, F., RIZMAN, S. Trestní zákon. 6. vydání. Praha : C. H. Beck, 2004, s. 843 85 Důvodová zpráva k zákonu č. 40/2009 Sb., trestní zákoník.

47

dražitelů o tom, že příhoz nebude učiněn nikým z nich a o vydražiteli rozhodne losování. I

zde vydražitel ostatní dražitele "odmění".

Někteří exekutoři se snaží proti pletichám ve formě dohody při shodném podání

bojovat např. neumožněním dražitelům, kteří uvedli shodné podání, odejít z dražební

místnosti - dohoda musí být provedena přímo před dražebníkem nebo možnost dohody není

vůbec připuštěna a o věci má rovnou rozhodnout losování. Lze však konstatovat, že tento

postup nemůže pletichám při veřejných dražbách zcela zamezit. V souvislosti se shodnými

podáními lze navíc doplnit, že např. exekuční řád či ZoVD shodné podání nepřipouští. V

případech obou zmíněných zákonů musí cena nabízená další osobou vždy vyšší. Navíc výklad

zákona tento postup umožňuje i exekutorům, ti však uvedené možnosti využívají pouze v

některých případech.

Existuje i další způsob dohody, kterou mohou dražitelé před zahájením dražby mezi

sebou uzavřít - podle ní neučiní podání dokonce nikdo z dražitelů. V důsledku toho není

nemovitá věc napoprvé vydražena a vyvolávací cena se následně snižuje, přičemž toto snížení

může i ve svém důsledku výtěžek použitelný pro uspokojení pohledávek věřitelů dramaticky

redukovat.86

5.3 Ekonomické pletichy při veřejných dražbách Příslušné normy TZ chrání svými ustanoveními zájmy účastníků dražby z hlediska rovného

přístupu k veřejným dražbám.87 Pletichy při veřejných dražbách mají pro zúčastněné osoby

významné ekonomické důsledky. Tento význam je umocněn skutečností, že v případě dražeb

nemovitých věcí se zpravidla jedná o milionové částky. Pokud jde o zmíněné důsledky, jsou

rozdílné pro následující dvě skupiny osob.

Pozitivní efekt má realizace dohody o postupu při dražbě pro osoby, které ji mezi

sebou uzavřely - tedy pro dražitele zúčastněné na pletichách. Vydražitel získá levně

nemovitou věc, kterou by jinak získal za výrazně vyšší cenu. Díky tomu může jejím

následným prodejem či jinou dispozicí s ní dosáhnout výrazně vyššího zisku, než kterého by

dosáhl za běžných konkurenčních podmínek. Dražitel, který odstoupil, pak získá od

vydražitele okamžitou finanční odměnu. Ta sice nedosahuje očekávaného zisku vydražitele,

nicméně ji získává zpravidla ihned. 86 V případě, že není učiněno ani nejnižší podání, resp. pokud vydražitel nezaplatí nejvyšší podání, je za podmínek podle § 336m OSŘ, nařízeno další dražební jednání. Tak může v některých případech dojít a na páté dražební jednání, kde je nejnižší podání stanoveno na 25 % výsledné ceny ve smyslu § 336a odst. 1 § 336m OSŘ. 87 ŠÁMAL, P. a kol. Trestní zákoník. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2012, s. 2636

48

Naopak veskrze negativní důsledky mají pletichy při veřejných dražbách pro dlužníka

a jeho věřitele. Nízký výtěžek z prodeje nemovitých věcí v důsledku realizace nekalých

dohod mezi dražiteli způsobuje, že pohledávky věřitelů jsou uspokojeny v menší míře a je

proto třeba postihovat i další majetek dlužníka. Obě tyto strany jsou tak poškozovány.

Z výše uvedeného je zřejmé, že pletichy při veřejných dražbách přinášejí neoprávněný

prospěch jejich účastníkům, zatímco dlužníka a jeho věřitele poškozují, a to mnohdy velmi

citelným způsobem. Vzhledem k tomu, že se nejedná o jev ojedinělý a navíc jde o vysoké

částky, rozhodl se zákonodárce již za účinnosti trestního zákona takové jednání postihovat.

Problémem však je skutečnost, že existence výše popsaných dohod je v praxi prokazována

poměrně obtížně.

Protiprávnímu jednání dražitelů označovanému jako pletichy při veřejných dražbách

mohou zabránit (alespoň do určité míry) elektronické dražby, o kterých bude blíže pojednáno

v následující kapitole.

49

6. Elektronické dražby

Právní řád prochází neustálým vývojem. Jeho ustanovení musí odpovídat době, kdy jsou

aplikována a je tak nezbytné jej průběžně přizpůsobovat moderním trendům, aby mohl

efektivně sloužit svému účelu. Vzhledem k prudkému rozvoji elektronizace bylo nezbytné

tento trend promítnout i v souvislosti s veřejnými dražbami.

Ještě dříve, než byla ustanovení o elektronických dražbách zakotvena do ZoVD, došlo

k umožnění elektronických dražeb novelizací OSŘ. Tato novelizace byla provedena zákonem

č. 286/2009 Sb., který do OSŘ vložil § 336o. Toto ustanovení umožnilo provádění

elektronických dražeb s tím, že v dražební vyhlášce musel být stanoven88

− způsob registrace dražitelů,

− způsob elektronické dražby,

− čas zahájení a ukončení elektronické dražby, během kterého lze zvyšovat

podání,

− způsob určení vydražitele v případě podle § 336j odst. 1 věty druhé,

− způsob zveřejnění usnesení o příklepu,

− termín přihlášení pohledávek,

− termín uplatnění předkupního práva a způsob sdělení rozhodnutí, zda je

předkupní právo prokázáno,

− termín uplatnění námitek proti příklepu.

Vzhledem k tomu, že uvedené ustanovení o elektronických dražbách neobsahovalo

komplexní, ale toliko rámcovou úpravu89, stanoví OSŘ pro elektronickou dražbu obdobné

použití ustanovení § 336b až 336n.90 Důvodová zpráva k účelu ustanovení o elektronických

dražbách, které novela přinesla, uvádí, že „(p)rávní úprava elektronických dražeb přináší

další zrychlení postupu soudu v rámci výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. Dražby by se

tímto způsobem mohl rovněž účastnit širší okruh osob, což by mohlo přinést i vyšší cenu a

lepší uspokojení vymáhaných pohledávek. V neposlední řadě by elektronické dražby měly

88 ust. § 336o odst. 2 OSŘ, ve znění účinném od 1. 11. 2009 89 DLOUHÁ, Eva. § 336o Elektronická dražba. In: DRÁPAL, Ljubomír; BURES, Jaroslav; DLOUHÁ, Eva a kol. Občanský soudní řád II. Komentář § 201-376. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 2538. 90 ust. § 336o odst. 4 OSŘ

50

vnést do výkonu rozhodnutí větší transparentnost, protože bude možno všechny úkony

dražitelů dohledat v elektronických záznamech.“91

Ustanovení § 336o OSŘ bylo dále novelizováno, přičemž lze připomenout, že dle

platného znění v případě, že více dražitelů učiní stejné nejvyšší podání, „udělí soud příklep

nejprve tomu dražiteli, kterému svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě. Není-li

příklep takto udělen, udělí jej dražiteli, který podání učinil jako první. Ustanovení § 336j odst.

1 věty druhé se nepoužije.“92

Ustanovení o elektronických dražbách bylo doplněno rovněž do zákona ZoVD. Zde

došlo s účinností od 1. 1. 2013 k vložení § 16a. Podle tohoto ustanovení probíhá elektronická

dražba „na adrese ve veřejné datové síti, kde se prostřednictvím technického zařízení nebo

programového vybavení realizuje přechod vlastnického nebo jiného práva, přičemž dražebník

je povinen zajistit jednoznačně identifikovatelný přenos datových zpráv od účastníků

dražby.“93 Zákon dále stanoví zvláštní náležitosti dražební vyhlášky v případě elektronické

dražby.94

Ustanovení § 16a ZoVD v souvislosti elektronickými dražbami ve svém původním

znění uvádělo, že elektronická dražba smí být prováděna pouze dražebníkem splňujícím

podmínky podle § 6 odst. 3 ZoVD.95 Podobně jako v případě § 336o OSŘ nebyla elektronická

dražba v § 16a ZoVD v jeho původním znění upravena komplexně. Ohledně dalších

záležitostí odkazovala na přiměřené použití ostatních ustanovení ZoVD.96

Tento odkaz je v platném znění nahrazen zmocněním Ministerstva pro místní rozvoj k

vydání příslušné vyhlášky,97 přičemž povinnost dražebníka splnit podmínky podle § 6 odst. 3

ZoVD byla z ustanovení vyškrtnuta - obojí v rámci novelizace provedené zákonem č.

303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace

soukromého práva. Podle jeho důvodové zprávy měla novela „zrušit stávající znění

91 Důvodová zpráva k zákonu č. 303/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 119/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro případy souběžně probíhajících výkonů rozhodnutí, zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. 92 ust. § 336o odst. 3 OSŘ 93 ust. § 16a odst. 2 ZoVD 94 ust. § 16a odst. 4 ZoVD 95 ust. § 16a odst. 5 ZoVD, ve znění účinném od 1. 1. 2013 96 ust. § 16a odst. 6 ZoVD, ve znění účinném od 1. 1. 2013 97 ust. § 16a odst. 5 ZoVD

51

ustanovení odst. 5 a 6. Ustanovení odst. 5 nedůvodně brání pořádat elektronické dražby

i ostatním dražebníkům, kteří nesplňují podmínky § 6 odst. 3, a tím dochází k jejich

diskriminaci. Zároveň se předpokládá vydání vyhlášky, která upraví podrobnosti při

stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě.“ 98

Výše uvedenou vyhláškou je vyhláška č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu

při elektronické dražbě, která nabyla účinnosti dne 30. 1. 2014. Vyhláška č. 18/2014 Sb.

upravuje registraci prostřednictvím účastníka dražby a podmínky přípustnosti jeho účasti v

dražbě,99 náležitosti detailu dražby (tzn. výčet údajů, které zde musí být uvedeny),100 a

samotný její průběh.101

V rámci úpravy průběhu elektronické dražby je stanoven počátek jejího zahájení, který

nastává prohlášením o zahájení dražby, které se zobrazí v elektronickém dražebním systému.

Dále jsou stanoveny informace, které se účastníku dražby v jejím průběhu zobrazují (dotaz na

to, zda chce skutečně učinit podání v zadané výši, výzva poprvé, podruhé a potřetí),

posouvání časového limitu pro příjem dalších podání v případě, kdy je posledních 5 minutách

před uplynutím doby, během které lze činit podání, učiněno podání účastníkem dražby, a

udělení příklepu. Rovněž je stanovena povinnost licitátora k provádění kontroly dostupnosti

adresy ve veřejné datové síti, kde elektronická dražba probíhá, prostřednictvím k tomu zřízené

služby včetně případných opatření, kdy dojde k omezení přístupu k elektronickému

dražebnímu systému.102

Vyhláška č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě dále

stanoví náležitosti záznamu o průběhu elektronické dražby a povinnost jejich ochrany proti

neoprávněnému přístupu, změně a zničení.103 Tato vyhláška rovněž stanoví požadavky na

elektronické dražební systémy.104

Cílem vyhlášky je tak v kombinaci s § 16a ZoVD poskytnut dostatečný právní rámec k

realizaci elektronických dražeb, které jsou nejen praktické pro účastníky dražby, ale je díky

nim možno účinněji bojovat proti pletichám při veřejných dražbách popsaných v

předcházející kapitole. 98 Důvodová zpráva k zákonu č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. 99 ust. § 3 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě 100 ust. § 4 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě 101 ust. § 5 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě 102 tamtéž 103 ust. § 6 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě 104 ust. § 7 vyhlášky č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě

52

7. Závěr

V textu byla alespoň v základních rysech přiblížena právní úprava dražby nemovitých věcí

spolu s dalšími otázkami, které s touto problematikou souvisí. Rozsah textu klade jistá

omezení na jeho obsah, kdy není možno obsáhnout celé téma komplexně do nejmenších

detailů. Přesto lze však mít za to, že cíl práce definovaný v úvodu byl naplněn.

Závěrem lze (i pohledem člověka působícího v praxi a majícího zkušenosti a přehled o

praktických aspektech věci) říci, že dražba nemovitých věcí by měla být v budoucnu

realizována prostřednictvím dražeb elektronických, neboť tímto způsobem může být

přinejmenším do určité míry zamezeno možným pletichám i případným chybám exekutorů.

Kromě toho lze dosáhnout i další významné výhody spojené s elektronickými dražbami, kdy

lze takto zpřístupnit možnost dražit nemovité věci daleko širšímu okruhu potenciálních

dražitelů. V případě, že je u dražby nutná jejich fyzická přítomnost, mnohdy se dražby

neúčastní z důvodu velké vzdálenosti v kombinaci s nemalým rizikem, že se příslušná dražba

neuskuteční a oni tak svůj čas a náklady spojené s cestou vynaloží zbytečně.

Další výhodou elektronických dražeb jej jejich vyšší míra transparentnosti a rovněž

efektivity. I díky praktické dosažitelnosti pro větší okruh dražitelů v nich lze dosáhnout

vyšších cen vydražených cen, díky kterým lze z výtěžku prodeje nemovité věci uspokojit

pohledávky věřitelů ve větší míře. Toto je pak výhodnější jak pro věřitele, tak i pro dlužníka,

který je prostřednictvím dražby často nucen řešit své dluhy. K tomuto také zcela jistě přispěla

poslední novela, která zavedla nejen institut předražku, ale zejména možnost pořídit si

nemovitou věc v dražbě formou hypotéky, což významnou měrou rozšířilo okruh

potenciálních dražitelů.

Kromě pozitivních stránek elektronických dražeb je však třeba zmínit i jeden z

problémů, který je s dražbami spojen. V některých případech dochází k tzv. zdržování

povinných, kdy dochází k opakovanému podávání insolvenčních návrhů povinných, díky

kterým jsou dražby na poslední chvíli odročovány. Není výjimkou, že dražba nemovitých věcí

je nařízena např. 5x a 5x je těsně před dražbou odročena z důvodu podání insolvenčního

návrhu povinného, přičemž všechny předešlé insolvenční návrhy byly soudem zamítnuty.

Toto lze podle mého názoru záměrné vyhýbání se povinnost uhradit své závazky a

poškozování věřitelů. Tento text se uvedeným problémem blíže nezabývá, nicméně s tématem

souvisí a zákonodárcem by měl být do budoucna jednoznačně řešen.

53

Rovněž je třeba zmínit skutečnost, že v současné době existuje mnoho www stránek či

portálů,105 kde je možno dražit. Mnozí exekutoři mají navíc své dražební stránky na různých

platformách. Dražby exekutorů by sice dle vnitřního stavovského předpisu měly být

uveřejňovány na www.portaldrazeb.cz, ale samotná elektronická dražba je již na jiném

portále. Navíc ne všechny dražby jsou na tomto portále dle mých zkušeností zveřejňovány a

v nemalém počtu nabízených dražeb není zveřejněno znalecké ocenění Zároveň každý, kdo

má zájem dražit se na těchto jednotlivých portálech musí zaregistrovat a zaslat potřebné

identifikační podklady, což s sebou nese ne sice nějak velké, ale přesto určité náklady.

Dražby dle ZoVD musí být povinně zveřejňovány na www.centralniadresa.cz. Tato

stránka je však velice nepřehledná a hledání dražeb velice obtížné a zdlouhavé. Jelikož o

tomto povinném zveřejňování většina lidí neví, existuje opět spousta dražebních portálů

jednotlivých společností, kde je opět nutné se registrovat atd.

Vzhledem k výše uvedené roztříštěnosti a z ní vyplývající nepřehlednosti lze do

budoucna doporučit sjednocení portálů v jeden, který bude garantovat a provozovat např.

Exekutorská komora či Ministerstvo spravedlnosti a kde povinně budou všichni exekutoři a

dražebníci zveřejňovat všechny dražby a podklady k nim.

105 Webové stránky exekutorů např.: www.exdrazby.cz www.okdrazby.cz www.drazby-exekutori.cz www.drazby-exekuce-online.cz www.drazby.exekutornovozamsky.cz Dále dražební stránky: www.eurodrazby.cz www.subasta.cz www.prokonzulta.cz www.naxos.cz www.drazbyeu.cz www.drazby.cz www.drazby.net

54

Seznam použité literatury:

[1] DRÁPAL, Ljubomír; BUREŠ, Jaroslav; DLOUHÁ, Eva a kol. Občanský soudní řád : Komentář I, § 1 až 200 za. Praha : C. H. Beck, 2009, 1579 s. ISBN 978-80-7400-107-9.

[2] DRÁPAL, Ljubomír; BUREŠ, Jaroslav a kol. Občanský soudní řád : Komentář II, § 201 až 376. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 1581-3341. ISBN 978-80-7400-107-9.

[3] HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C. H. Beck, 2008, 203 s. ISBN 978-80-7400-062-1.

[4] KASÍKOVÁ, Martina a kol. (Mgr. Zdeněk Kučera, JUDr. Vladimír Plášil, JUDr. PhDr. Karel Šimka, LL.M., JUDr. Miroslava Jirmanová, JUDr. Jaroslav Hubáček) Zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád). Komentář. 2. vyd. Praha : C. H. Beck, 2010, 658 s. ISBN 978-80-7400-179-6.

[5] SVOBODA, Karel; SMOLÍK, Petr; LEVÝ, Jiří a kol. Občanský soudní řád. Komentář. Praha : C. H. Beck, 2013, 1398 s. ISBN 978-80-7400-506-0.

[6] ŠÁMAL, P. a kol. Trestní zákoník. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2012, 3614 s. [7] ŠÁMAL, P., PÚRY, F., RIZMAN, S. Trestní zákon. 6. vydání. Praha : C. H. Beck,

2004, 1753 s. [8] TRIPES, Antonín. Exekuce v soudní praxi. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2001, 660 s.

ISBN 80-7179-483-X.

Seznam použitých právních předpisů

[1] Zákon č. 140/1961 Sb., trestní zákon, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2014].

[2] Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2014].

[3] Zákon č. 557/1991 Sb., kterým se mění a doplňuje trestní zákon. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2014].

[4] Důvodová zpráva k zákonu č 557/1991 Sb., kterým se mění a doplňuje trestní zákon. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 1991, Sněmovní tisk 1002. [cit. 30. 9. 2014] Dostupné z: http://www.psp.cz/eknih/1990fs/tisky/t1002_02.htm

[5] Vyhláška č. 37/1992 Sb., o jednacím řádu pro okresní a krajské soudy, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 19. 10. 2014].

[6] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 8. 10. 2014].

[7] Vyhláška o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 1. 10. 2014].

[8] Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 9. 2014].

55

[9] Zákon č. 119/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro případy souběžně probíhajících výkonů rozhodnutí, ve znění pozdějších předpisů, In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 9. 2014].

[10] Důvodová zpráva k zákonu č. 119/2001 Sb., kterým se mění zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 119/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro případy souběžně probíhajících výkonů rozhodnutí, zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 2009, V. volební období, 2009, Sněmovní tisk 804/0. [cit. 5. 10. 2014]. Dostupné z:

http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=5&CT=804&CT1=0

[11] Zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 9.2014].

[12] Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. WoltersKluwer ČR [cit. 29. 9. 2014].

[13] Důvodová zpráva zákonu č 137/2006 Sb., o veřejných dražbách. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 1999, III. volební období, 1999, Sněmovní tisk 156/0. [cit. 11. 10. 2014]. Dostupné z:

http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=3&CT=156&CT1=0

[14] Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 9. 2014].

[15] Důvodová zpráva k zákonu č. 40/2009 Sb., trestní zákoník. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 2008, V. volební období, 2008, Sněmovní tisk 410/0, část 1/9. [cit. 30. 9. 2014]. Dostupné z:

http://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=5&T=410

[16] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2014].

[17] Zákon č. 396/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2014].

[18] Zákon č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 6. 9. 2014].

[19] Důvodová zpráva k zákonu č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. In: Sněmovní tisky [online]. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 2013, VI. volební období, 2013, Sněmovní tisk 930/0, část 1/6. [cit. 5. 1. 2014]. Dostupné z:

http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=930&CT1=0

56

Seznam použité judikatury

[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2010, sp. zn. 21 Cdo 2993/2009. In: Beck-online [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 9. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/

[2] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. 29 Cdo 1361/2009. In: Beck-online [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 10. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/

[3] Usnesení Krajského soudu v Plzni ze dne 11. 4. 2011, č. j. 11 Co 118/2011 – 446. [4] Usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 9. 2. 2012, č. j. 58 Co 435/2011-155. [5] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 2. 2012, sp. zn. 20 Cdo 1115/2010. In: Beck-

online [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 6. 10. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/

[6] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 6. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3361/2011. In: Beck-online [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 30. 9. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/

[7] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3802/2012. In: Beck-online [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 30. 9. 2014]. Dostupné z: http://www.beck-online.cz/