INFORMACE K POSKYTNUTÉMU ÚVĚRUProdukt participace na úvěru společnosti RC Europe Property a.s.

2

Shrnutí: RC Europe Property a.s. je česká společnost podnikající v oblasti developmentu a pronájmu

kancelářských budov, obchodních center, residenčních projektů a zařízení z oboru zdravotnictví.

Majiteli skupiny RC Europe jsou pan Miloslav Hartman a pan Jan Prokop, kteří skupinu založili roku

2005. Společnost působí především ve střední a východní Evropě, konkrétně v České republice,

Rumunsku a Srbsku. Společnosti jako Lidl, CCC Shoes, Deichmann, Takko, Pepco, Jysk, ČEZ Romania

jsou hlavními nájemníky v rámci nemovitostního portfolia. RC Europe Property a.s. je příjemcem

úvěru od ZFP Finance, s.r.o. Na tomto úvěru se mohou investoři podílet prostřednictvím participací.

3

ÚVĚR A JEHO PARAMETRY 4

ZÁKLADNÍ POPIS PRODUKTU 4

O RC EUROPE PROPERTY A.S. 5

MANAGEMENT 5

ANALÝZA SPOLEČNOSTI RC EUROPE PROPERTY A.S. 6

ANALÝZA PORTFOLIA PROJEKTŮ 6

Česká republika 6

Rumunsko 9

Srbsko 14

KLASIFIKAČNÍ POPIS PORTFOLIA 16

FINANČNÍ ANALÝZA VYBRANÝCH UKAZATELŮ 18

MAKROEKONOMICKÁ ANALÝZA 19

PRÁVNÍ ANALÝZA 23

ANALÝZA RIZIK 23

KOVENANTY A CONTROLLING 24

DISCLAIMER 25

4

ÚVĚR A JEHO PARAMETRYÚvěr je poskytován společností ZFP Finance, s.r.o., kdy úvěrová smlouva je uzavřena mezi RC Europe Property a.s., IČ 277 56 734, se sídlem Nádražní 238/7, 682 01 Vyškov a ZFP Finance, s.r.o., IČ 051 39 546, se sídlem 17. listopadu 3112/12, 690 02 Břeclav.

Výše úvěru je sjednána na 230.000.000 Kč. Úrok z úvěru činí 4,5 % p.a. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru. Čerpání úvěru je rozděleno do tranší, kdy velikost jedné tranše je minimálně 25.700.000 Kč, anebo v jakékoliv výši dostupné k poslednímu dni v měsíci, a to pouze v období čerpání. Poplatek za úvěr hrazený RC Europe Property a.s. je ve výši čtyři procenta per annum. Splátky úroků jsou nastaveny pololetně, tedy 30. 6. a 31. 12. kalendářního roku, a do data splatnosti úvěru.

Ve prospěch úvěrující ZFP Finance, s.r.o. bude zřízeno zajištění úvěru ve formě zástavního práva ke 100 % akcií RC Europe Property, a.s., které bude zapsáno v centrální evidenci zaknihovaných cenných papírů. Úvěr bude dále zajištěn osobním ručením majitelů skupiny RC Europe Property a.s., pana Miloslava Hartmana a pana Jana Prokopa.

ZÁKLADNÍ POPIS PRODUKTUPopisovaným produktem je participace na úvěru definovaném výše. Participace v sobě zahrnuje podíl investora na právech a povinnostech, včetně rizik, spojených s úvěrem.

Tabulka č.1: Parametry participacePARAMETRY PRODUKTU

Druh produktu Participace na úvěruÚčel úvěru Financování rozvoje skupiny RC Europe

Property a.s. a refinancování závazkůVýše úvěru 230.000.000 KčSmluvní strany Úvěrující: ZFP Finance, s.r.o.

Úvěrovaný: RC Europe Property a.s.Období nabízené participace Do 30. 9. 2019Výnos pro participanta/začátek úročení 4,5 % p.a./vždy od 1. dne v měsíci následujícím

po koupi participaceTyp úročení JednoduchéMožnost předčasného splacení úvěru Ano, nejdříve 31. 12. 2021Splatnost 30. 6. 2023Min. výše investice participace 50.000 Kč

5

O RC EUROPE PROPERTY A.S.RC Europe Property a.s. je společnost vlastněná českým kapitálem. Podniká v oblasti developmentu a provozování kancelářských budov, obchodních center, residenčních projektů a zařízení z oboru zdravotnictví. Majiteli společnosti jsou pan Miloslav Hartman a pan Jan Prokop. Společnost založili v roce 2005. Teritoriální působení společnosti je především ve střední a východní Evropě, převážně pak v České republice, Rumunsku a Srbsku. Společnosti jako Lidl, CCC Shoes, Deichmann, Takko, Pepco, Jysk, ČEZ Romania jsou hlavními nájemníky v rámci nemovitostního portfolia. V současné době zahrnuje portfolio celkem 21 projektů z toho je 8 ve fázi developmentu, kdy většina projektů bude dokončena v letech 2019 a 2020.

Management

Do roku 2019 realizoval současný management třicet projektů pro Penny Market a čtyři projekty pro společnost TESCO. Celkově skupina vybudovala více než 18.000 m2 retailových parků, 26.500 m2 kancelářských ploch a více než 100 dokončených projektů.

Jan Prokopzakladatel a spolumajitel RC Europe Property a.s.

Miloslav Hartmanzakladatel a spolumajitel RC Europe Property a.s.

Martin Grünwald člen představenstva za finance a akvizice RC Europe Property a.s.

6

ANALÝZA SPOLEČNOSTI RC EUROPE PROPERTY A.S.Analýza portfolia projektů

Teritoriálně jsou projekty RC Europe Property a.s. umístěny v České republice, Rumunsku a Srbsku. Celkový počet projektů je 21, z toho osm projektů je ve fázi developmentu a 13 projektů je funkčních, generující pravidelné měsíční cash flow a přidanou hodnotu pro akcionáře.

Tabulka č. 2: Fáze projektůFÁZE PROJEKTŮ POČET PLOCHAProjekty ve fázi provozu 13 42.000 m2

Projekty ve fázi developmentu 8 43.400 m2

Celkem 21 85.400 m2

Česká republika

V České republice vlastní RC Europe Property a.s. celkem 6 projektů, které jsou ve stádiu, kdy přinášejí pravidelné výnosy.

1. Central Vyškov• Sídlo RC Europe Property a.s.• V současné době probíhá postupná rekonstrukce budovy. Úplné dokončení je plánováno na rok

2021. V portfoliu skupiny od roku 2018.• Kancelářské prostory jsou pronajaty RC Europe, Notář, ČPP, Generali pojišťovna.

7

2. Central Brno• Budova v centru města Brna na ulici Poštovská.• Hlavním nájemcem je společnost CETIN, OpticLab, Institut biostatistiky a Masarykova

Univerzita. Budova je v portfoliu od rok 2015.• V půdních prostorech budou nově zbudovány bytové jednotky.

3. NEST Retail Park Uherské Hradiště• Retailový park, který sousedí s Kauflandem v Uherském Hradišti.• Otevřeno v 3/2019.• Nájemníci Datart, Pepco, Rossmann, Pet center.

8

4. NEST Retail Park Vyškov• Retailový park ve Vyškově.• Otevřeno 12/2017.• Nájemníci Sportisimo, Pepco, CCC Shoes.

5. RC Clinic• Projekt, který se zaměřuje na oblast healthcare v Praze.• Rekonstrukce proběhla již v roce 2014 a to s maximální citlivostí k původní architektuře.

Budova je chráněnou kulturní památkou.• Nájemníky je téměř 20 dentistů a specialistů z oboru.

9

6. Poliklinika Zlín• Jeden z nejnovějších přírůstků do portfolia, který se zaměřuje na oblast zdravotnictví ve Zlíně.• Budova je dobře udržovaná, stavba byla dokončena roku 1954 a skupina RC plánuje její

rekonstrukci s cílem učinit z budovy reprezentativní polyfunkční zdravotnické zařízení odpovídající současným náročným standardům.

• Nájemníky jsou soukromí lékaři, Benu lékárna a několik komerčních jednotek pro úplnou obslužnost pacientů.

Rumunsko

V Rumunsku působí RC Europe Property a.s. v celkem 9 projektech. Spolupráce je zaměřena na nájemníky ČEZ Romania, Pepco, Deichman, Takko, Jysk, Lidl apod.

7. NEST Retail Park Gherla• Retailový park ve městě Gherla umístěný mezi obchodními řetězci Kaufland a Lidl.• Projekt má otevření naplánováno na rok 2021.• Zamýšleným nájemcem má být skupina Pepco.

10

8. NEST Retail park Miercurea Ciuc• Retailový park ve městě Miercurea Ciuc.• Projekt má být otevřen na přelomu roku 2019/2020.• Plánovaným nájemcem je Lidl, Pepco, Jysk, a mnozí další.

9. NEST Retail park Dorohoi• Retailový park ve městě Dorohoi.• Projekt je otevřený a funkční od roku 2017, otevření druhé fáze je proběhlo v dubnu roku 2019.• Nájemníky jsou Pepco, Deichmann, Takko, Jysk, TXM apod.

11

10. NEST Retail Park Oradea• Retailový park ve městě Oradea.• Otevření projektu je plánováno na přelomu roku 2019/2020.• Plánovaným nájemcem bude Pepco, CCC Shoes, Sportisimo, Jysk a další.

11. Kancelářská budova Craiova• Budova se nachází u města Craiova a je zařazena mezi nejkrásnější „zelené“ budovy v zemi.• Projekt je otevřený od roku 2015 a od té doby je v portfoliu skupiny.• Nájemcem je ČEZ Romania.

12

12. Kancelářská budova Pitesti• Budova se nachází ve městě Pitesti. V roce 2013 se umístila v žebříčku nejkrásnějších „zelených“

staveb v Rumunsku. • Projekt je otevřený od roku 2013 a od té doby je v portfoliu skupiny.• Nájemcem je ČEZ Romania.

13. Central Pitesti• Budova se nachází ve městě Pitesti, kde je lokálně známá také jako „Electrica“.• Proběhla rozsáhlá rekonstrukce budovy s cílem ji zmodernizovat a zatraktivnit pro nájemce.

Tento cíl se podařil a budova byla pronajata v rekordně krátkém čase.• Nájemcem je Textron Fleet, RCS-RDS, Editura Paralelal 45 atd., celkem je v budově 60

nájemníků Nemovitost je v portfoliu skupiny od roku 2017.

13

14. Central Drobeta• Budova se nachází ve městě Drobeta-Turnu Severin.• V nově zrekonstruovaných prostorách mají svou kancelář ČEZ Romania nebo Vodafone.• Nájemníky jsou místní firmy. Celková obsazenost dosahuje 80 %.

15. Central Slatina• Budova se nachází ve městě Slatina, kde je označována jako „ředitelství ČEZ“.• Do portfolia skupiny přibyla v roce 2018. Budova je atraktivní svojí polohou, nachází se v samém

centru města.• Nájemcem je ČEZ Romania.

14

Srbsko

V Srbsku působí RC Europe Property a.s. v celkem 3 projektech. Projekty jsou postupně dokončovány. Spolupráce je zaměřena na nájemníky Takko Fashion, Deichmann, DM Drogerie, JYSK apod.

16. NEST Retail Park Kraljevo 1. a 2. fáze výstavby• Budova se nachází ve městě Kraljevo.• První fáze byla dokončena v roce 2017 a druhá fáze je ve stádiu developmentu s plánovaným

otevřením roku 2020.• Nájemníky jsou Intersport, DM Drogerie, Takko Fashion, Deichmann, Delhaize, LC Waikiki,

Koton apod.

17. NEST Retail Park Užice• Retailový park ve městě Užice s poměrně rozvinutou dopravní infrastrukturou.

Projekt je umístěný přímo naproti stávajícímu supermarketu Lidl.• Projekt je ve výstavbě, kdy otevření je naplánováno na konec roku 2019.• Nájemníky jsou Takko Fashion, Deichmann, DM Drogerie, Jysk a mnozí další.

15

17. NEST Retail Park Obrenovac• Retailový park poblíž hlavního města Bělehrad, kde klienti naleznou vše pro pohodlný nákup.

Situován je přímo naproti veřejnému bazénu. • Projekt je v režimu developmentu, otevření na plánováno na konec roku 2020.• Již nyní jsou podepsány nájemní smlouvy na 52% pronajímatelné plochy.

16

KLASIFIKAČNÍ POPIS PORTFOLIA

Sektorový pohled

Geografický pohled

Popis projektů v Rumunsku

Popis projektů v České republice

Popis projektů v Srbsku

Graf č. 1: Skladba portfolia RC Europe Property a.s. – Sektorový pohled

Z výše uvedeného grafu je patrné, že převážnou část, tedy 60 % portfolia, tvoří kancelářské budovy, 29 % portfolia vytvářejí retailové parky a nejmenší zastoupení, s podílem 11 %, má sektor zdravotnictví.

17

Graf č.2: Popis portfolia RC Europe Property a.s. – Geografické pohled podle m2

Geografický pohled ukazuje, že největší část pronajímatelných ploch se nachází v Rumunsku, a to celých 50 % z celkové výměry 41,2 tisíc m2. 38 % plochy zastupuje Česká republika a nejmenší váhu má v tuto chvíli Srbsko, ve výši 12 %.

Tabulka č. 3: Skladba projektů v RumunskuPROJEKT VÝNOS CELKOVÁ PLOCHA OBSAZENOSTCraiova kancelářská budova 33,8 mil. Kč 5750 m2 100 %Pitesti kancelářská budova 27,0 mil. Kč 4308 m2 100 %Drobeta kancelářská budova 4,2 mil. Kč 2267 m2 80 %Pitesti kancelářská budova 6,3 mil. Kč 2540 m2 96 %Slatina kancelářská budova 4,9 mil. Kč 2135 m2 100 %Dorohoi retail park 9,4 mil. Kč 3582 m2 100 %

Tabulka č.4: Skladba projektů v České republicePROJEKT VÝNOS CELKOVÁ PLOCHA OBSAZENOSTUherské Hradiště retail park 6,8 mil. Kč 1843 m2 100 %Vyškov retail park 5,4 mil. Kč 1569 m2 100 %Brno, ulice Poštovská kancelářská budova 15,0 mil. Kč 5770 m2 98 %

Praha, klinika 4,9 mil. Kč 817 m2 95 %Zlín, poliklinika 12,9 mil. Kč 3694 m2 96 %Vyškov, kancelářská budova 1,4 mil. Kč 1991 m2 47 %

Tabulka č. 5: Skladba projektů v SrbskuPROJEKT VÝNOS CELKOVÁ PLOCHA OBSAZENOSTKraljevo 1.fáze retail park 14,7 mil. Kč 4954 m2 100 %

Celkový roční výnos výše uvedených projektů je okolo 147 mil. Kč s tím, že výnos je přepočítán do české koruny za předpokladu směnného kurzu 25,73 Kč/EUR.

18

FINANČNÍ ANALÝZA VYBRANÝCH UKAZATELŮ

WAULT

LTV

ICR

WAULTPrůměrná zbývající doba trvání všech uzavřených nájemních smluv RC Europe Property a.s.

Výsledek WAULT 8,9 je pozitivní vzhledem k době, na jakou se poskytuje úvěr. Úvěr je sjednán na 4 roky.

Loan to Value (LTV)Tento ukazatel představuje poměr mezi výší úvěru a celkovou hodnotou portfolia nemovitostí. K datu této analýzy je LTV 69,5 %

V případě úspěšného umístění participací se LTV zvýší na hodnotu 76,4%. LTV bude sloužit jako kovenant a společnost RC Europe Property a.s. se zavázala po dobu trvání úvěru nepřekročit hodnotu 85,0 %.

Ukazatel úrokového kryti (ICR)Do výpočtu ICR jsou zahrnuty jenom projekty, které generují stabilní příjem, tedy nepočítá se s projekty, které jsou v tuto chvíli ve fázi developmentu. Vychází se ze skutečnosti, že stávající portfolio projektů RC Europe Property a.s. má dostatečnou finanční schopnost pokrýt úroky z úvěru. ICR je po LTV dalším kovenantem. Minimální hodnota ICR je ve smlouvě o úvěru stanovena na 1,5, a společnost RC Europe Property a.s. se zavázala po dobu trvání úvěru tuto hodnotu dodržet.

Tabulka č. 6 – Odhad výše ICR od roku 2019 – 2023

VÝŠE ICR/ROK2019 2020 2021 2022 20231,93 1,51 1,53 1,57 3,48

WAULT 8,9 (odhad)

LTV 69,5 % (odhad)

19

MAKROEKONOMICKÁ ANALÝZA

CBRE očekává pozvolný růst dlouhodobých úrokových sazeb a jen krátkodobé výkyvy během nadcházejících let. Je očekáváno, že HDP v Evropě poroste, ale dynamika růstu bude menší než v letech 2018 a 2017. Situace kolem zadlužení Itálie, Řecka nebo Francie může mít za následek nepredikovatelné důsledky, tzv. Black Swan. I přes slabší ekonomický růst můžeme očekávat, že poptávka po komerčních nemovitostech bude růst.

Vliv kurzových změn

RC Europe Property a.s. může podstupovat kurzové riziko, a to z důvodu, kdy platby za nájem jsou v eurech a úvěr je v české koruně. Pokud by na finančních trzích došlo k velkým výkyvům, a to hlavně na měnovém páru EUR/CZK, tak tato změna může mít negativní dopad na ukazatele ICR a LTV. Riziko bude sníženo vhodným zajišťovacím instrumentem na měnovém páru EUR / CZK.

Rumunsko

V rámci rizik je nutné analyzovat i pohled makroekonomický, a to teritoriálně na Rumunsko a Českou republiku, kde souhrnně má RC Europe Property a.s. 88 % svých aktivit.

Graf č.3: Vývoj HDP Rumunska v letech 2009 – 2017 v USD

Graf výše nám ukazuje vývoj HDP Rumunska za posledních 8 let. Z něho můžeme konstatovat, že Rumunsko dosahuje růstu HDP a výhled je odhadován Světovou bankou na stabilní růst v nejbližších letech. Z pohledu nemovitostního trhu se jedná o pozitivní zprávu. Zvýšená ekonomická aktivita vede obvykle k růstu hodnoty nemovitostí a k růstu poptávky nájmu po komerčních nemovitostech. Na druhou stranu Rumunsko je čím dál více otevřenější ekonomikou, a to ji dává větší zranitelnost vůči světové ekonomice.

20

V současné době dosahuje míra nezaměstnanosti v Rumunsku nejnižších hodnot za posledních několik let. Konkrétně nezaměstnanost v Rumunsku je na úrovni 3,8 % (graf č. 4), tedy prostor pro další snižování nezaměstnanosti je omezený. Obvykle z pohledu makroekonomiky dochází při dosažení přirozené míry nezaměstnanosti k růstu mezd, to potvrzuje graf č. 5. Růst mezd je pro nemovitostní trh pozitivní. Pokud by došlo k významnějšímu růstu nezaměstnanosti a tím i k poklesu mezd, jedná se o faktor negativní ohledně investic do nemovitostí.

Graf č. 4: Vývoj nezaměstnanosti Rumunska v letech 2018 – 2019

Graf č. 5: Vývoj průměrné mzdy v Rumunsku v letech 2014 – 2018

Shrnutí makroekonomického pohledu: Rumunsko vykazuje pozitivní trend v rámci makroekonomických ukazatelů. Pro nemovitostní trh je to pozitivní výsledek. Na druhou stranu, každý investor musí akceptovat, že riziko otevřenosti ekonomiky vůči světovému hospodářství, či jakákoliv negativní změna ve světe, se projeví v rumunské ekonomice významně a rychle.

21

Česká republika

Graf č. 6: Vývoj HDP České republiky v letech 2009 – 2017 v USD

HDP České republiky denominované v USD vykazuje stabilní výsledky. Rok 2015 byl ve znamení deflace a oslabení domácí měny, proto pokles HDP denominovaného v USD. Rozhodnutí místní centrální banky se ukazuje jako správné a Světová banka očekává, že do roku 2020 dosáhne HDP České republiky 220 mld. USD. Z tohoto pohledu se jedná o pozitivní očekávání pro nemovitostní trh

Graf č. 7: Vývoj nezaměstnanosti České republiky v letech 2018 – 2019

Míra nezaměstnanosti v posledních měsících dosahuje nejnižších hodnot za poslední dekádu, a to okolo 3 %. Ekonomika dosahuje přirozené míry nezaměstnanosti.

22

Graf č.8 : Vývoj průměrné mzdy v České republice v letech 2014 – 2018

Vývoj průměrné mzdy, dle grafu č. 8, ukazuje, že v uplynulých 5 letech dochází k jejímu růstu a dynamika v posledních letech zrychluje. Zrychlování tempa růstu přisuzujeme dosažení přirozené míry nezaměstnanosti (Graf č. 7).

Shrnutí makroekonomického pohledu na Českou republiku: Česká republika vykazuje solidní ekonomické výsledky, které podporují pozitivní očekávání ohledně nemovitostního trhu. Rok 2015 ukazuje chování centrální banky, která oslabila a uměle držela svoji měnu několik let podhodnocenou. To představuje proto riziko i do budoucna. Otevřenost české ekonomiky je dalším rizikovým faktorem, který je podpořen provázaností na Německou ekonomiku a automobilový sektor.

Srbsko

Srbská ekonomika za posledních 5 let roste průměrně meziročně o více než 1,0 %. V roce 2018 byl zaznamenán růst spotřebitelské poptávky, a to je pro retail parky pozitivní zpráva. Další silný růst spotřebitelské poptávky není očekáván, a to převážně z důvodu vyšší nezaměstnanosti, která dosahuje 13,0 %.Srbsko, které má potenciál v dohledné době vstoupit do EU, je i právě z tohoto důvodu nyní atraktivní pro zahraniční investory. Např. CTP Invest (výstavba průmyslových a logistických parků), Immofinanz (vlastní ca 75 retail parků v CEE), z českých investorů např. skupina SEBRE a UDI Group (oba residenční a office development).

23

PRÁVNÍ ANALÝZA

ZFP Finance, s.r.o. provedlo právní prověrku RC Europe Property a.s. a jejích dceřiných či propojených společností v tomto rozsahu:

1. Kontrola veřejných rejstříků.2. Kontrola zahraničních SPV ve smyslu oprávnění k podnikání a zda proti nim nejsou

vedena soudní řízení.3. Kontrola všech společností v evidenci exekucí a insolvenčních rejstříků.4. Kontrola vlastníků zahraničních SPV ohledně majetkové účasti RC Europe Property

a.s. Bylo zjištěno následující:a. NEST retail park Oradea je vlastněn z 98 % společností RC Europe Property a.s., z 1 % panem

Miloslavem Hartmanem a z 1 % panem Janem Prokopem.b. NEST retail park Gherla je vlastněn z 98 % společností RC Europe Property a.s., z 1 % panem

Miloslavem Hartmanem a z 1 % panem Janem Prokopem.c. NEST retail park Miercurea Ciuc je vlastněn z 98 % společností RC Europe Property a.s., z 1 %

panem Miloslavem Hartmanem a z 1% panem Janem Prokopemd. NEST retail park Dorohoi je vlastněn z 80 % společností RC Europe Property a.s., z 20 %

společností Attoni Development SRL. Společnost Attoni Development SRL vlastní pan Andrei Rati, který působí ve skupině Rc EUROPE již díle než 10 let v posledních letech CEO Rumunsku.

e. Craiova Office (CEZ) je vlastněn z 98 % společností RC Europe Property a.s., z 1 % panem Miloslavem Hartmanem a z 1% panem Janem Prokopem

f. Pitesti Office (CEZ) je vlastněn z 98 % společností RC Europe Property a.s., z 1 % panem Miloslavem Hartmanem a z 1% panem Janem Prokopem

g. Kancelářská budova Central Drobeta je vlastněna z 99,9972 % RC Europe Property a.s., zbývající obchodní podíly vlastní majitelé skupiny pan Jan Prokop a pan Miloslav Hartman.

h. Kancelářská budova Central Pitesti je vlastněna z 99,9245 % RC Europe Property a.s., zbývající obchodní podíly vlastní majitelé skupiny pan Jan Prokop a pan Miloslav Hartman.

i. Společnost RC East Region SRL je vlastněna z 97,5 % RC Europe Property a.s., zbývající obchodní podíly vlastní majitelé skupiny pan Jan Prokop a pan Miloslav Hartman.

Rumunské právo umožňuje právnické osobě vlastnit ze 100 % v Rumunsku pouze jednu právnickou osobu, proto jsou u výše uvedených společností pan Jan Prokop a Miloslav Hartman minoritní spoluvlastníci. V ostatních SPV je 100 % vlastníkem RC Europe Property a.s.

5. Úvěrové riziko je zajištěno zástavou akcií RC Europe Property a.s. a osobním ručením za splacením úvěru ze strany pana Jana Prokopa a pana Miloslava Hartmana.

ANALÝZA RIZIK

V rámci analýzy uvádíme následující rizika, která vnímáme jako nejvýznamnější:1. Developerské rizikoPři developmentu každého projektu jsou rizika, a to ve smyslu:i. Časového zpoždění a tím zvýšeného konečného nákladu celého projektu.ii. Navýšení nákladu na výstavbu.iii. Rizika spojená s povolovacím řízením.

2. Kreditní riziko nájemcůRiziko defaultu některého z významných nájemníků a s tím související riziko ukončení nájemní smlouvy.

24

3. Měnové rizikoSpolečnost RC Europe Property a.s. inkasuje velkou část svých příjmů v eurech, kdy úvěr je poskytován v české koruně. Zde nám plyne možné kurzové riziko. V případě negativního scénáře může být úvěrovaný tímto rizikem ohrožen.

4. Tržní rizikoV rámci tržního rizika je společnost ohrožena změnou poptávky a nabídky na trhu komerčních budov. Růstem tržních úrokových sazeb a celkovou změnou související s hospodářskými cykly. Vlivem výše popsaných faktorů může společnost vykázat pokles příjmů, růst nákladů. Ve výsledku může být ohrožena schopnost dostat svým závazkům.

5. Právní rizikoRC Europe Property a.s. může být ohrožena právními riziky, a to změnou právního prostředí. Zvlášť u Srbska, které není součástí Evropské unie, je právní nejistota vyšší. Sekundárně se právní riziko dotýká i případných sporů a vymáhání následných pohledávek.

6. Daňové rizikoPůsobnost RC Europe Property a.s. v rozvíjejících se zemích v Evropě může být ohrožena v důsledku daňových změn, například daní z nemovitosti, sektorovou daní a jinými daněmi, jež mají vliv na podnikatelské prostředí v zemi.

Je nutné zdůraznit, že uvedená rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná. Rizika se snažíme eliminovat zajištěním a průběžnou manažerskou kontrolou veškerých procesů RC Europe Property a.s. prostřednictvím nominace kompetentní osoby za ZFP Finance, s.r.o. do představenstva RC Europe Property a.s.

KOVENANTY A CONTROLLING

1. LTVRC Europe Property a.s. je povinna dodržovat kovenant LTV ve výši maximálně 85 %. Kontrola bude probíhat pololetně.

2. ICRRC Europe Property a.s. je povinna dodržovat kovenant ICR v minimální výši 1,5. Kontrola bude probíhat pololetně.

3. Účel úvěruRC Europe Property a.s. je povinna využívat získané finanční prostředky pouze v souladu s účelem úvěru. Použití bude kontrolováno na základě výpisu z účtu, který je k tomu zřízen.

4. Vnitropodnikové půjčkyRC Europe Property a.s. je povinna reportovat jakékoliv půjčky v rámci holdingu. Reporting musí obsahovat výši úvěru, jeho splatnost a zajištění.

25

5. Kontrola developmentuRC Europe Property a.s. je povinna reportovat rozpočty jednotlivých developerských projektů, zda jsou v souladu s plánem.

6. DivesticeRC Europe Property a.s. je povinna získaná finanční plnění z prodejů aktiv deponovat na speciální účet nebo použít na další investice.

DISCLAIMER

Společnost ZFP Finance, s.r.o. se sídlem 17. listopadu 3112/12, 690 02 Břeclav, zapsaná u Krajského soudu v Brně, spisová značka C 93779, IČ 051 39 546 upozorňuje potenciální investory na výše popsaná rizika a další okolnosti, a vymezuje také zřeknutí se odpovědnosti ze strany ZFP Finance, s.r.o. vůči investorům a dalším subjektům, jak je dále uvedeno.

ZFP Finance, s.r.o. upozorňuje, že tyto informace mají pouze informativní charakter a informují pouze o minulosti a předpokládaném vývoji. Dále upozorňuje, že z historických nebo aktuálních hodnot nelze závazně predikovat budoucí stav nebo vývoj.

Zveřejněné informace nelze považovat za nabídku, doporučení k prodeji nebo nákupu participací, nebo učinění jakéhokoliv právního jednání. Při zpracování informací ZFP Finance, s.r.o. vycházela z informací poskytnutých RC Europe Property a.s., kdy informace byly v určité míře zkontrolovány tam, kde je to u nich uvedeno, avšak ZFP Finance, s.r.o. neodpovídá za úplnost, pravdivost, přesnost a správnou interpretaci takto získaných informací.

Informace jsou určeny potenciálním investorům do participací, přičemž se předpokládá, že budou činit vlastní investiční rozhodnutí a budou posuzovat výhodnost možné participace zcela samostatně, přičemž mají dostatečné infomace ohledně ceny, rizik, nebezpečí a jedině oni sami na svou odpovědnost vyhodnocují svoji právní, finanční a daňovou situaci.

ZFP Finance, s.r.o. upozorňuje, že rizika, která jsou v dokumentu uveřejněna jsou pouze nejpodstatnější rizika, nejedná se o vyčerpávající přehled. Další rizika spojená s participacemi na úvěru jsou popsána ve smluvní dokumentaci mezi investorem do participace a ZFP Finance, s.r.o., přičemž společnost investorům důrazně doporučuje se s nimi seznámit.

ZFP Finance, s.r.o. nepřebírá jakoukoliv odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoliv informace poskytnuté v tomto dokumentu.

ZFP Finance, s.r.o. nedoporučuje sjednání výpůjček nebo vynakládání většího množství finančních prostředků, než má investor k dispozici, nebo využití finančních prostředků určených pro jiné účely, než je participace na úvěrech, které investor činí zcela na vlastní riziko.

ZFP Finance, s.r.o. doporučuje investorovi před sjednáním participace na úvěru vyhledání nezávislé odborné pomoci nebo poradenství, a to zvlášť v případě, kdy vznikají na straně investora jakékoliv pochybnosti ohledně rizik.Tento dokument je pouze informativní a není součástí smluvní dokumentace mezi ZFP Finance, s.r.o. a investorem do participace. ZFP Finance, s.r.o. v souvislosti s poskytnutím úvěru RC Europe Property a.s. a nabídkou participací na něm neposkytuje platební služby.