Real Estate Market - Summer 2006Real Estate Market - Summer 2006Real Estate Market - Summer 2006Real Estate Market - Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
Ing. Petr SUNEGA
Sociologický ústav AV ČR
Jilská 1
110 00 Praha [email protected]
http://seb.soc.cas.cz
Bytová politika a deregulace nájemného – postoje občanů
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
2
Datový zdroj
omnibusové šetření Centra pro výzkum veřejného mínění (CVVM) z března 2006. Výzkum byl realizován na vzorku 1 076 respondentů starších 15 let, kteří byli vybíráni prostřednictvím kvót. Výsledky jsou reprezentativní pro obyvatelstvo ČR starší 15 let.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
3
Spokojenost se současným stavem ve vybraných oblastech veřejného života (v %)
26,2 30,3
54,6
37,1
18,0 12,1 16,2
40,237,9
18,1
15,8
34,438,6
36,5
16,2
25,63,5
3,0
22,619,4
20,0
15,24,0
19,4
40,3
24,3 28,8 26,1
0%
20%
40%
60%
80%
100%
politikabydlení
zdravotnictví základní astředníškolství
vysokéškolství
důchodovýsystém
daňovýsystém
sociálnídávky
velmi spokojen spíše spokojen spíše nespokojen
velmi nespokojen neví, nezajímá se
Otázka: Jak jste spokojen nebo nespokojen se současným stavem následujících oblastí v ČR. N = 1 076.Zdroj: omnibus CVVM, březen 2006.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
4
Potřeba reformy ve vybraných oblastech veřejného života (v %)
29,8
47,7
9,9 8,2
36,227,8 30,4
42,3
37,5
26,523,8
33,5
36,337,3
15,0
9,5
41,5
29,8
11,710,1
10,7
11,54,1
17,8
34,4
17,224,3 20,2
0%
20%
40%
60%
80%
100%
politikabydlení
zdravotnictví základní astředníškolství
vysokéškolství
důchodovýsystém
daňovýsystém
sociálnídávky
rozhodně potřebuje spíše potřebuje spíše nepotřebuje
rozhodně nepotřebuje neví, nezajímá se
Otázka: Potřebuje nebo nepotřebuje podle Váš Česká republika zásadní reformy v následujících oblastech? N = 1 076.Zdroj: omnibus CVVM, březen 2006.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
5
Deregulace nájemného – správnost dvojích cen nájemného
8,6
19,3
31,9
19,1
21,0Rozhodně správné
Spíše správné
Spíše nesprávné
Rozhodně nesprávné
Neví, nemá na tuto věcnázor
Otázka: Je podle Vás správné nebo nesprávné, že za byt s regulovaným nájemným se platí nižší nájemné než za srovnatelný byt (z hlediska velikosti, kvality, umístění) pronajímaný na volném trhu (prostřednictvím inzerátů)?N = 1 076.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
6
Deregulace nájemného - názory na výši regulovaného nájemného (v %)
21,2
21,1
30,7
27,0Regulované nájemné bymělo být vyšší než dnes
Regulace nájemnéhoby měla být úplnězrušena
Regulované nájemné bynemělo být vyšší neždnes
Neví, nemá na tuto věcnázor
Otázka: Domníváte se, že by regulované nájemné mělo být vyšší než dnes nebo že by se dokonce regulace nájemného měla úplně zrušit? N = 1076.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
7
Deregulace nájemného – souhlas s reformou výše regulovaného nájemného (%)
2,8
39,5
24,0
8,7
7,0
18,0
souhlas s reformou bezdodatečných podmínek
souhlas s reformou, ale za splněníurčitých podmínek
původně nesouhlas s reformou, alezměna postoje ve prospěchreformy, pokud by byly splněnyurčité podmínkypůvodně nevěděli/neměli názor nareformu, ale změna postoje veprospěch reformy, pokud by bylysplněny určité podmínkynesouhlas s reformou, a to ani posplnění určitých podmínek
neví/nemají názor
Otázka: Domníváte se, že by regulované nájemné mělo být vyšší než dnes nebo že by se dokonce regulace nájemného měla úplně zrušit?N = 1 076.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
8
Deregulace nájemného – na jakou úroveň by se regulované nájemné mělo zvýšit?
39,9
17,39,5
30,0
30,7
27,5
10,6
36,0
36,0
8,8 12,022,1
0%
20%
40%
60%
80%
100%
respondenti původněnesouhlasící s reformou, kteří
změnili postoj ve prospěchreformy, pokud by byly splněny
určité podmínky
respondenti souhlasící odpočátku se zvýšením
regulovaného nájemného
respondenti souhlasící odpočátku se zrušením regulace
nájemného
frek
ven
ce o
dp
ově
dí
nájemné zvýšit na úroveň tržního nájemného
nájemné zvýšit, aby stačilo na provoz domu/bytu a přiměřený zisk pronajímateli
nájemné zvýšit, aby stačilo na provoz domu/bytu
nájemné zvýšit pouze lidem s nejvyššími příjmy
Zdroj: CVVM, březen 2006. N = 768 (pouze ti, kteří nakonec souhlasí s reformou v oblasti regulace nájemného).
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
9
Některé potenciální dopady deregulace nájemného
postupné vymizení černého trhu s nájemními byty, odstranění „nespravedlností“ z éry minulého režimu (privilegovaní x neprivilegovaní nájemníci), nastolení normálních vztahů mezi pronajímateli a nájemci.
přes dominanci pozitivních aspektů lze očekávat, že s postupující deregulací nájemného a lepší informovaností občanů o dostupnosti finančních produktů pro financování vlastnického bydlení část (zejména lépe příjmově situovaných) domácností odejde z nájemního do vlastnického sektoru bydlení (tenure choice).
odchod části příjmově silnějších domácností a postupující privatizace bytového fondu však současně vytvářejí určité riziko rezidualizace nájemního bydlení (jak soukromého, tak obecního) a s tím spojených negativních jevů jako je sociální segregace a deprivace.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
10
Některé výhrady k Zákonu o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně OZ
databáze použitá jako základ pro výpočet průměrných cen (z nichž je následně odvozena výše cílového nájemného) pro účely zákona vykazuje určité nedostatky;
pokud by tvůrci zákona při jeho přípravě chtěli být důslední, mohli zorganizovat podrobné šetření reálných cen nemovitostí v jednotlivých lokalitách, které by bylo realizováno nezávislou institucí a k jehož přípravě by byli přizváni zástupci majitelů i nájemníků a další odborníci z oblasti bydlení.
vymizení pojmu místně obvyklé nájemné ze zákona lze považovat za nestandardní, určitá forma regulace nájemného existuje prakticky ve všech zemích s významnějším podílem nájemního bydlení.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
11
Některé „problémy“ české bytové politiky
i přes „univerzální platnost“ koncepce bytové politiky pro všechny resorty angažované v oblasti bytové politiky (MMR, MPSV, MF, SFRB) existují určité názorové neshody mezi resorty, které komplikují prosazování potřebných reforem;
chybějící poptávka po feedbacku ze strany laické i odborné veřejnosti
chybějící údaje o adresátech jednotlivých forem podpory, které znemožňují podrobnější analýzy efektivity a efektivnosti
některé diskutabilní formy podpory v oblasti bydlení:
» štědrý systém státní podpory stavebního spoření
» možnost odpočtu úroků z přijatých úvěrů na bydlení
» privatizace (není podpora)
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
12
Závěr
podrobnější informace k dispozici na http://seb.soc.cas.cz (prostřednictvím stránek lze kontaktovat rovněž přímo členy týmu);
pro zájemce o přehled vývoje cen rezidenčních nemovitostí v zahraničí i v ČR, faktorech ovlivňujících ceny rezidenčních nemovitostí, metodách používaných pro analýzu vývoje cen nemovitostí apod. vyšla publikace autorů M. Luxe a P. Sunegy „Jak dobře investovat do bydlení“ (SLON).
Děkuji za pozornost!
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
13
Datový zdroj
šetření Postoje k bydlení v ČR 2001. Výzkum realizoval tým Socioekonomie bydlení (SEB) Sociologického ústavu Akademie věd ČR. Šetření proběhlo formou standardního rozhovoru v červnu a červenci roku 2001 na vzorku 3 564 osob starších 18 let. Výběr dotazovaných byl proveden metodou kvótního výběru, kvótní znaky zahrnovaly: pohlaví, věk, vzdělání, velikost místa bydliště a právní důvod užívání k bytu/domu respondenta. Sběr dat zabezpečila ve všech velikostních pásmech obcí ČR agentura STEM.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
14
Spokojenost s vlastním bydlením a se situací v oblasti bydlení obecně
14,0%
22,0%
21,0%
11,0%
14,0%
5,0%
4,0%
5,0%
2,0%2,0%
2,0%
25,0%
43,0%
16,0%
14,0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
spíše spokojen/-a
spíše nespokojen/-a
velmi spokojen/-a
velmi nespokojen/-a
neví odmítl/-a
1- velmi spokojen/-a 10 - velmi nespokojen/-a
Graf 1. Míra spokojenosti s dosavadním bydlením.
Graf 2. Spokojenost se současnou situací v oblasti bydlení v ČR.
Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001. N = 3 564.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
15
Spokojenost s dosavadním bydlením podle právního důvodu užívání domu/bytu
3,11
3,774,15
4,44,74 4,6
vlastník vlastník družstevník nájemník nájemník jiné bydlení0
1
2
3
4
5
6
rodinného domku
bytu obecního bytu
soukromého majitele
Míra spokojenosti s bydlením:1 – velmi spokojen, 10 – velmi nespokojen
Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001. N = 3 534.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
16
Spokojenost s dosavadním bydlením
mezi nejdůležitější faktory ovlivňující spokojenost s vlastním bydlením patří na rozdíl od charakteristik respondenta (jeho věku, vzdělání apod.) charakteristiky vážící se přímo k bytu/domu, kde respondent bydlí.
lidé bydlící v panelových bytových domech byli se svým bydlením méně spokojeni než ti, kteří bydlí v cihlových bytových domech.
relativně vysoký standard bydlení domácností s menším počtem členů co do počtu užívaných pokojů souvisel naopak s relativně nízkým standardem bydlení vícečlenných domácností žijících často v malých bytech.
nespokojenost s úrovní správy a údržby bytu/domu byla patrná zejména u respondentů bydlících v obecním nájemním bydlení. Soukromí majitelé měli jako správci bytového fondu „lepší pověst“ než obce; nejlepšími správci však byly respondenty hodnoceny bytová družstva.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
17
Co očekáváme od státu v oblasti bytové politiky
Starost o bydlení občanů je:
2,5 1,4
17,9
26,0
5,3
46,9
především soukromouzáležitostí občana a jehorodiny
spíše soukromou záležitostíobčana a jeho rodiny
záležitostí jak občana a jehorodiny, tak i státu nebo obce,ve které žije
spíše záležitostí státu neboobce, ve které žije
především záležitostí státunebo obce, ve které žije
neví, odmítl(-a)
Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001. N = 3 564.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
18
Co očekáváme od státu v oblasti bytové politiky
Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001. N = 3 564.
Domníváte se, že stát by měl regulovat trh s bydlením více nebo méně než v současnosti?
32,2
12,4
27,4
11,4
4,3
12,2
rozhodně více
spíše více
stejně jako doposud
spíše méně
rozhodně méně
neví/odmítl(-a)
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
19
Co očekáváme od státu v oblasti bytové politiky
Forma regulace, kterou respondenti volili, byla přímo závislá od jejich bezprostředních zájmů: nájemníci by narozdíl od vlastníků rádi regulovali nájemné a cenu domů/bytů při jejich prodeji, vlastníci (zejména rodinných domků na venkově) by na rozdíl od nájemníků rádi regulovali ceny stavebních materiálů.
s názorem, že stát by měl regulovat ceny stavebních materiálů souhlasilo téměř 62 % dotázaných, především z menších měst a obcí; s názorem, že stát by měl regulovat ceny domů a bytů při jejich prodeji souhlasilo téměř 57 % dotázaných; téměř 78 % občanů souhlasilo s nějakou formou regulace nájemného; více než 87 % respondentů souhlasilo s názorem, že stát by měl regulovat poplatky za energie spojené s bydlením.
v otázkách regulace a úlohy státu se příliš neprojevovala disproporce mezi názory mladších (do 35 let) a starších (nad 35 let) respondentů.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
20
Účinnost vybraných nástrojů bytové politiky
Počty respondentů, kterým daný nástroj napomohl/může napomoci řešit problémy s bydlením, z celkového počtu respondentů, kteří nástroj znají (v %)
20,32 20,9023,03 24,20
27,26
33,11
52,68
0
20
40
60
Podporavýstavby
domů s peč.službou
Podporavýstavby
nájemníchbytů obcemi
Podporaoprav,
rekonstrukcí amodernizacípanel. domů
Úrokovádotace k
hypot. úvěru
Příspěvek nabydlení
Úleva na daniz příjmu
Státnípříspěvek kestavebnímu
spoření
Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
21
Využití stavebního spoření
2,7
12,0
12,4
35,6
11,3
8,8
17,1
nevyužívám a nechystám se hovyužít
nevyužívám, ale chystám se hovyužít
využívám/využil(-a) jsem/hodlámvyužít hlavně ke spoření
využívám/využil(-a) jsem/hodlámvyužít na bydlení bez čerpáníúvěruvyužívám/využil(-a) jsem/hodlámvyužít na bydlení s čerpánímúvěruvyužívám, ale ještě nevím, jaks penězi naložím
neví/odmítl(-a)
Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001. N = 3 564.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
22
Přerozdělení státních výdajů v oblasti bydlení dle preferencí respondentů (v %)
Oblast, kde by peníze přidal Oblast, kde by peníze ubral
Podpora výstavby obecních nájemních bytů
30,9Možnost odečíst si úroky z úvěrů z daňového základu
46,6
Poskytování novomanželských půjček na pořízení vlastního bydlení
26,9Podpora výstavby obecních nájemních bytů
21,3
Podpora výstavby bytů pro starší a handicapované spoluobčany
22,1 Podpora stavebního spoření 15,5
Podpora stavebního spoření 15,9Poskytování novomanželských půjček na pořízení vlastního bydlení
8,5
Možnost odečíst si úroky z úvěrů z daňového základu
4,2Podpora výstavby bytů pro starší a handicapované spoluobčany
8,1
Otázka: Představte si, prosím, že máte moc dosavadní rozdělení podpor v oblasti bydlení změnit, přesněji že máte možnost peníze někde „přidat“ a jinde naopak „ubrat“. Protože máte k dispozici jen omezené množství peněz, nemůžete je pouze přidávat, aniž byste je jinde neubíral. Ve které z následujících oblastí byste se hlavně snažil uspořit a kterou oblast byste díky těmto úsporám naopak hlavně více finančně podpořil? Vyberte, prosím, vždy jen jednu oblast, kde byste peníze „přidal“ a jednu oblast, kde byste peníze „ubral“. CVVM, březen 2006. N = 904.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
23
Představy o ideálním bydlení
většina respondentů (64,5 %) považovala za ideální své současné obydlí. S rostoucím věkem a menší velikostí obce se podíl osob, které své obydlí považovaly za ideální, zvyšoval. Mezi těmi, kdo své obydlí považovaly za ideální byl výrazně vyšší podíl osob obývajících „nadměrné“ byty (počet obytných místností větší než počet osob).
Osoby, které uvedly, že své současné obydlí nepovažují za ideální, byly dotazovány, jak si své ideální obydlí představují: pokud jde o typ obydlí, jednoznačně vítězil rodinný dům (71,2 %), dále bytový dům na sídlišti (9,6 %) a bytový dům ve starší blokové zástavbě (8,6 %). Za ideální právní důvod užívání domu/bytu považovala drtivá většina respondentů (85,9 %) vlastní bydlení, následovalo bydlení nájemní (9,1 %) a družstevní (3,8 %).
v nejbližších třech letech měli v úmyslu změnit své bydliště zejména mladí lidé do 35 let věku (téměř 60 %). Převažujícími důvody, které je k takovému kroku vedly, byly přání uzavřít manželství a založit rodinu a přání osamostatnit se od rodičů.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
24
Představy o ideálním bydlení
Podíly respondentů, kteří za ideální obydlí považují své současné, podle právní formy užívání domu/bytu
82,6
52,6 52,2 48,341,0 37,3
17,4
47,4 47,8 51,759,0 62,7
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Vlastníci RD Vlastníci byt.domu, bytu vos. vlastnictví
Družstevníci Nájemníci vobecníchbytech
Ostatní Nájemníci vsoukr. bytech
Současné bydlení Jiné bydleníZdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001, N = 3 540.
Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006
Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR
25
Představy o ideálním bydlení
Žádoucnost různých druhů příslušenství, která by si lidé přáli mít ve svém ideálním obydlí
69,8
36,1
31,5
22,3
21,7
21,6
21,1
16,1
13,1
11,8
11,8
8,4
6,5
2,8
2,3
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Zahrada
Garáž
Terasa, balkón, lodžie
Velká koupelna
Velká kuchyň
Bazén
Více malých místností
Méně velkých místností
Půda, sklep
Dvůr
Dílna, ateliér
Uzavřený prostor pro hřiště, zeleň
Tělocvična, posilovna
Něco jiného
Sauna
%
Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001.