KẾ HOẠCH SAU CÙNG ĐƯỢC PHÊ DUYỆT - NGÀY 11

Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ Thuê Nhà

RAD

Kế Hoạch Di Dời và Chuyển Tiếp

Giai đoạn I và Giai đoạn II

KẾ HOẠCH SAU CÙNG ĐƯỢC PHÊ DUYỆT - NGÀY 11 THÁNG TÁM, 2016

Trang 1/95

Mục Lục MỤC LỤC ....................................................................................................................................................... 1

THÔNG TIN CHUNG ....................................................................................................................................... 2

TÓM TẮT DỰ ÁN ........................................................................................................................................... 8

HỖ TRỢ DI DỜI ............................................................................................................................................ 11

DỊCH VỤ DI DỜI TẠM THỜI VÀ KÉO DÀI .................................................................................................. 13

DỊCH VỤ DI DỜI VĨNH VIỄN TỰ NGUYỆN................................................................................................. 16

QUÁ TRÌNH DI DỜI ...................................................................................................................................... 19

CÁC HOẠT ĐỘNG KHÁC ............................................................................................................................... 22

KHIẾU NẠI CỦA CƯ DÂN .............................................................................................................................. 23

QUYỀN TRỞ VỀ CỦA CƯ DÂN ......................................................................................................................27

PHỤ LỤC 1 – 28 HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN. ..................................................................................................... 31

PHỤ LỤC ...................................................................................................................................................... 63

PHỤ LỤC 1: NHÓM PHÁT TRIỂN THEO CÁC KHU NHÀ Ở ..................................................................... 64

PHỤ LỤC 2: BIỂU MẪU ĐÁNH GIÁ CƯ DÂN MẪU ................................................................................ 65

PHỤ LỤC 3: THÔNG BÁO DI DỜI RAD (DƯỚI 12 THÁNG) .................................................................... 67

PHỤ LỤC 4: THÔNG BÁO DI DỜI RAD (12 THÁNG TRỞ LÊN) ............................................................... 69

PHỤ LỤC 5: THÔNG BÁO ĐỂ TRỐNG NHÀ TRƯỚC 90 NGÀY ............................................................... 71

PHỤ LỤC 6: THÔNG BÁO KHÔNG DI DỜI ............................................................................................. 72

PHỤ LỤC 7: THÔNG BÁO RAD VỀ KHẢ NĂNG HỘI ĐỦ ĐIỀU KIỆN ĐỂ HỖ TRỢ DI DỜI URA ................. 73

PHỤ LỤC 8: CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở CÔNG VÀ ĐỀ NGHỊ HỢP ĐỒNG THUÊ MỚI .......... 75

PHỤ LỤC 9: CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP… .......................................................................................... 76

PHỤ LỤC 10: TIẾP CẬN CỒNG ĐỒNG CƯ DÂN GIAI ĐOẠN I VÀ GIAI ĐOẠN II ..................................... 80

PHỤ LỤC 11: KINH NGHIỆM DI DỜI CỦA NHÓM PHÁT TRIỂN ····························································· 94

PHỤ LỤC 12: BIỂU MẪU ĐƠN KIẾN NGHỊ CỦA NGƯỜI THUÊ RAD (“KHIẾU NẠI DI DỜI SFHA”) ·········· 64

Trang 2/95

I. THÔNG TIN CHUNG Mục đích

Kế Hoạch Di Dời và Chuyển Tiếp này đưa ra các chính sách và thủ tục được các Cơ Quan Nhà Ở của Thành Phố và Quận San Francisco (Housing Authority of the City and County of San Francisco, SFHA) cũng như các Đối Tác Phát Triển của mình sử dụng để di dời cư dân từ các Cộng Đồng Nhà Ở Công do quá trình chuyển đổi từ trợ cấp Nhà Ở Công sang trợ cấp Phiếu Nhà Ở Dựa Trên Dự Án theo Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ Cho Thuê (Rental Assistance Demonstration Program, RAD).

Quyền Quay Trở Lại Của Cư Dân Quy định của Chương Trình RAD nghiêm cấm bất kỳ việc di dời không tự nguyện vĩnh viễn của cư dân do chuyển đổi. Cư dân di dời tạm thời có quyền quay trở lại nhà của mình khi công tác xây dựng đã hoàn thành và các căn hộ ở trong điều kiện khang trang, an toàn và vệ sinh. Giai đoạn khi cư dân cần được di dời tạm thời sẽ được xác định bằng thời gian cải tạo lại hoặc xây dựng cụ thể đối với mỗi dự án. Ngoài các quy định của Chương Trình RAD, SFHA và Văn Phòng Thị Trưởng về Nhà Ở và Phát Triển Cộng Đồng (Mayor’s Office of Housing and Community Development, MOHCD) sẽ yêu cầu mỗi Đội Phát Triển thực hiện một hợp đồng thuê đất và một thỏa thuận mua bán. Các tài liệu này phải quy định các nghĩa vụ và trách nhiệm của Nhà Phát Triển nhằm tuân thủ các yêu cầu về di dời và quyền quay trở lại theo Chương Trình RAD. Mỗi nhóm phát triển đều có kinh nghiệm đáng kể trong việc quản lý di dời cho cư dân, bao gồm quản lý của Đạo Luật Thu Mua Bất Động Sản và Hỗ Trợ Di Dời Đồng Nhất năm 1970, được sửa đổi (URA) như đã nêu trong Văn kiện 11. Mục tiêu

Mục tiêu của kế hoạch này nhằm giảm thiểu những khó khăn khi di dời và nhằm đảm bảo rằng mỗi cư dân di chuyển do hoạt động của dự án RAD được cung cấp đầy đủ biện pháp hỗ trợ mà cư dân hội đủ điều kiện được hưởng. Di dời là một phần thiết yếu của chuyển đổi RAD để đạt được mức độ cải thiện vốn bắt buộc tại mỗi nhà ở trong danh mục đầu tư RAD. MOHCD và SFHA cam kết thực hiện quá trình di dời sát theo các mục tiêu sau đây:

Giảm thiểu sự gián đoạn đối với các gia đình bị ảnh hưởng; Sử dụng và phối hợp các nguồn lực hạn chế một cách hiệu quả; Truyền đạt rõ ràng các quyền, lợi ích và trách nhiệm của tất cả các bên; và, Tuân theo tất cả các điều luật và quy định áp dụng ở các cấp liên bang, tiểu

bang, và địa phương. Chiến lược di dời RAD sẽ được hướng dẫn theo ba ưu tiên:

1. Không di dời vĩnh viễn không tự nguyện. 2. Thời hạn di dời vĩnh viễn hạn chế nhất có thể. 3. Di dời các cư dân hiện trường tại địa điểm và thời gian có thể.

Trang 3/95

Nền tảng Tháng Mười Hai năm 2012, Bộ Nhà Ở và Phát Triển Đô Thị Hoa Kỳ (HUD) đã thông báo cho Cơ Quan Nhà Ở của Thành Phố và Quận San Francisco (SFHA) rằng cơ quan này đã bị tuyên bố là cơ quan "có vấn đề". Do có chỉ định này, trong bài phát biểu về Tình Trạng Thành Phố vào tháng Một năm 2013 của Thị Trưởng Edwin Lee, ông đã kêu gọi quá trình hỗ trợ xây dựng lại hình ảnh Cơ Quan Nhà Ở của Thành Phố và Quận San Francisco. Trong suốt thời gian vài tháng, đại diện từ 72 tổ chức bao gồm các cư dân, các nhà cung cấp dịch vụ phi lợi nhuận, các đơn vị phát triển nhà ở giá rẻ, liên đoàn lao động địa phương, chuyên gia phát triển khu vực tư và đại diện từ HUD đã gặp gỡ để thảo luận các chiến dịch nhằm nâng cao việc cung cấp các dịch vụ cho cư dân nhà ở công. Kết quả của quá trình này là một báo cáo và kế hoạch hành động chi tiết: “Xây Dựng Lại Hình Ảnh SFHA”. Phát hiện chính trong báo cáo này được nêu ở dưới đây. “Do suy giảm nghiêm trọng về ngân sách liên bang trong những năm qua, SFHA như được cơ cấu hiện nay không thể cung cấp đầy đủ các dịch vụ nhà ở cho cư dân của mình. SFHA phải điều chỉnh cơ cấu tổ chức, quản trị, và mô hình nhà ở đã tồn tại 75 năm của mình để trở thành nhà cung cấp nhà ở chuyên nghiệp, có trách nhiệm và minh bạch hơn, đáp ứng các nhu cầu phức tạp và đa dạng của cư dân.” “Để cung cấp nhà ở và dịch vụ chất lượng nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân, SFHA sẽ cần phải phát triển mối quan hệ đối tác tăng cường với Thành Phố và Quận San Francisco, HUD, đơn vị phát triển nhà ở hợp túi tiền, các tổ chức tại cộng đồng và cư dân SFHA.” Các đề xuất trong Báo Cáo Tái Hình Dung chia thành sáu loại. Kế Hoạch Di Dời và Chuyển Tiếp RAD này trả lời cho những đề xuất liên quan đến Việc Tài Trợ và Thay Đổi Cấu Trúc Tài Chính. Những đề xuất này đã hướng dẫn SFHA hợp tác với MOHCD để đánh giá tình trạng công trình của toàn bộ khu nhà ở của SFHA và xây dựng một mô hình hỗ trợ cải tiến tình hình thực tế và nâng cấp tình trạng tòa nhà. Đánh giá của MOHCD đã phát hiện ra rằng một số lượng lớn khu đất ở công đã bị trì hoãn bảo trì và cần nâng cấp vốn chuyên sâu. Đánh giá nhu cầu thực tế gần đây nhất đã xác định cần 270 triệu đô la để bảo trì ngay cho tất cả các khu dân cư. Ngoài ra, như đã lưu ý trong báo cáo kiểm toán độc lập và thông qua đầu vào các kênh, các dịch vụ quản lý tài sản không hiệu quả dẫn đến tỷ lệ bỏ trống cao, doanh thu trải dài và tốn kém và thường xuyên phản hồi kém đối với các yêu cầu bảo trì. Kế hoạch Xây Dựng Lại Hình Ảnh SFHA kết luận rằng mô hình Cơ Quan Nhà Ở hiện tại quá phụ thuộc vào nguồn tài trợ của liên bang. Các mức tài trợ của HUD đã liên tục giảm và không bắt kịp với chi phí tăng cao trong việc quản lý và vận hành nhà ở công cộng đã lỗi thời, cản trở khả năng cung cấp đầy đủ dịch vụ, bảo trì và giám sát của SFHA. Sự không phù hợp liên tục của nguồn lực và nhu cầu đã dẫn đến suy giảm năng lực hoạt động SFHA.

Trang 4/95

Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ Thuê Nhà

Cơ Quan Nhà Ở Thành Phố và Quận San Francisco phối hợp với Văn Phòng Thị Trưởng về Nhà Ở và Phát Triển Cộng Đồng đã xác định Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ Thuê Nhà (RAD) là một mô hình khả thi để chuyển đổi danh mục đầu tư nhà ở công. RAD được cho phép theo Đạo Luật Phân Bổ Tạm Thời và Hợp Nhất năm 2012, đạo luật này đã cung cấp những khoản phân bổ trong năm tài khóa 2012 cho HUD. Mặc dù không có nguồn tài trợ mới được ủy quyền cho RAD, nhưng chương trình này đã cho phép chuyển đổi nhà ở công sang hỗ trợ thuê nhà hoặc phiếu nhà ở dựa trên dự án dài hạn. Việc chuyển đổi này cho phép các Cơ Quan Nhà Ở Công (PHAs) sử dụng khu nhà ở để đảm bảo cho khoản nợ nhằm tạo điều kiện tài trợ để cải thiện vốn. Việc cấm thế chấp khu đất ở công theo luật định đã được loại bỏ theo sự chuyển đổi RAD. Để thực hiện chuyển đổi RAD trong toàn bộ danh mục đầu tư, SFHA và MOHCD đã tham gia tám Nhóm Phát Triển thông qua một lời chào mở và Yêu Cầu Khả Năng Chuyên Môn. Nhóm Phát Triển Được Chọn là các đơn vị phi lợi nhuận ở cộng đồng với nhiều kinh nghiệm phát triển nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp ở San Francisco một cách riêng rẽ hoặc liên doanh với các đơn vị khác. SFHA, MOHDC và Đối Tác Phát Triển của họ sẽ cùng nhau chuyển Nhà Ở Công của San Francisco sang tài sản bất động sản khả thi về mặt tài chính; cải thiện chất lượng sống của cư dân; và, đảm bảo tính bền vững của nhà ở giá rẻ cho cư dân thu nhập thấp nhất và dễ bị tổn thương nhất của Thành Phố. Các định nghĩa A. Luật – Luật Nhà Ở Hoa Kỳ năm 1937, đã được sửa đổi (42 U.S.C. 1401 và tiếp theo) B. Cơ Quan – Cơ Quan Nhà Ở của Thành Phố và Quận San Francisco hoặc SFHA. C. CRAL – Luật Chính Phủ California Mục 7260 và tiếp theo, và Hướng Dẫn Thu Mua

Bất Động Sản và Hỗ Trợ Di Dời của California, Tiêu Đề 15, CCR, Mục 6000 và tiếp theo, Hướng Dẫn và được gọi chung là Luật Di Dời của California.

D. Đối Tác Phát Triển – Nhóm phát triển được chọn cho mỗi khu Nhà Ở Công được

chuyển đổi theo Chương Trình RAD được xác định trong Phụ Lục 1. E. Cư Dân Hội Đủ Điều Kiện – Bất kỳ cư dân nào của dự án tại thời điểm Bắt Đầu

Đàm Phán (ION) đang sử dụng nhà ở theo cách hợp pháp. F. Di Dời Tạm Thời Kéo Dài – Di dời mười hai tháng trở lên, trong đó người thuê nhà

vẫn có quyền quay trở lại nhà đã được chuyển đổi theo RAD. G. Hỗ Trợ Di Dời Tạm Thời Kéo Dài – Tất cả những hỗ trợ di dời hoặc các khoản

thanh toán bắt buộc theo URA cho việc di dời tạm thời kéo dài. H. HUD – Bộ Nhà Ở và Phát Triển Đô Thị Hoa Kỳ

Trang 5/95

I. Cư Dân Không Hội Đủ Điều Kiện – Cư dân sử dụng nhà ở một cách phi pháp sẽ không hội đủ điều kiện để nhận hỗ trợ di dời

J. Ngày ION – Bắt Đầu Đàm Phán cho các dự án RAD là ngày ban hành Cam Kết

Chuyển Đổi RAD (RCC). Bắt Đầu Đàm Phán theo Tiểu Bang California là ngày Tùy Chọn đối với Thỏa Thuận Thuê và Mua đối với từng khu nhà ở.

K. MOHCD – Văn Phòng Thị Trưởng Thành Phố San Francisco về Nhà Ở và Phát

Triển Cộng Đồng. L. PBV – Phiếu Nhà Ở Theo Dự Án; mẫu trợ cấp được cung cấp để chuyển đổi nhà ở

sau RAD theo Hợp Đồng Thanh Toán Hỗ Trợ Nhà Ở (HAP). M. Nhà Ở Công – Nhà ở được triển khai theo Mục 9 của Luật Nhà Ở năm 1937 bị chi

phối bởi Hợp Đồng Xây Dựng Hàng Năm (ACC) giữa HUD và SFHA cùng với việc sử dụng hạn chế theo Công Bố Ủy Thác (DOT) và bao gồm các khu nhà ở được xác định tại Phụ Lục 1.

N. RAD – Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ Thuê Nhà, Đạo Luật Phân Bổ Tạm Thời

và Hợp Nhất năm 2012 (Luật Công 112-55, phê duyệt ngày 18 tháng Mười Một, 2011) với việc thực hiện Thông Báo PIH 2012-32 BẢN SỬA ĐỔI 1 (đồng thời với Thông Báo FR 5630-N-05, 78 FR 39759- 39753 ngày 2 tháng Bảy, 2013).

O. Cải Tạo Lại – Chương trình xây dựng phải thực hiện cải thiện vật chất cho khu nhà

ở cần tăng khả năng tồn tại lâu dài khi phát triển mà có thể yêu cầu người dân phải di dời.

P. Di dời – Cư dân cần di chuyển do chuyển đổi Chứng Minh Hỗ Trợ Thuê Nhà theo

nội dung chứng minh Nhà Ở Công. Q. Thời Hạn Di Dời – Thời hạn mà cư dân cần phải được di dời, được xác định bởi

thời hạn cải tạo lại hoặc xây dựng và tùy thuộc vào mỗi khu nhà ở. R. Kế Hoạch Di Dời – Tài liệu bằng văn bản được thông qua bởi Hội Đồng Ủy Viên

của Cơ Quan Nhà Ở Thành Phố và Quận San Francisco, tài liệu này kiểm soát các chính sách và thủ tục được sử dụng bởi Đơn Vị Phát Triển trong việc thực hiện di dời tạm thời và tái sử dụng nhà ở được cải tạo.

S. Quyền Quay Trở Lại – Quyền lợi của Cư Dân Hội Đủ Điều Kiện được di dời (thông

qua di dời tạm thời hoặc di dời tạm thời kéo dài) được quay trở lại nhà ở đã chuyển đổi theo RAD sau khi hoàn thành việc cải tạo lại và/hoặc xây dựng.

T. Quyền Quay Trở Lại Nhà Ở Được Sửa Chữa Đối Với Nhà Ở Công – Pháp Lệnh

227-12 của Thành Phố San Francisco sửa đổi Luật Hành Chính San Francisco bằng cách thêm Chương 39, từ Mục 39.1 đến 39.9 và Mục 37.6; cho phép những người thuê nhà ở công có quyền quay trở lại nếu người thuê nhà không nằm trong quá trình tịch thu nhà, bị tống đạt hợp lệ và đúng cách bằng lệnh triệu tập và khiếu nại của SFHA hoặc không bị đuổi ra khỏi nhà ở do SFHA quản lý.

Trang 6/95

U. SFHA – Cơ Quan Nhà Ở của Thành Phố và Quận San Francisco. V. Di Dời Tạm Thời – Di dời dưới mười hai tháng, trong thời gian đó cư dân vẫn có

quyền quay trở lại nhà. W. Hỗ Trợ Di Dời Tạm Thời – Tất cả những hỗ trợ di dời và các khoản thanh toán bắt

buộc theo URA và CRAL cho việc di dời tạm thời. X. Sử Dụng Bất Hợp Pháp – Sử dụng bất hợp pháp là: (1) sử dụng bởi người đã

được lệnh di chuyển bởi tòa án có thẩm quyền; (2) hoặc, nếu việc thuê nhà của người đó đã được SFHA chấm dứt một cách hợp pháp có nguyên nhân, người thuê nhà đã bỏ trống các cơ sở, và việc chấm dứt đó đã không được thực hiện với mục đích trốn tránh các nghĩa vụ hỗ trợ di dời.

Y. URA – Luật Thu Mua Bất Động Sản và Hỗ Trợ Di Dời Đồng Nhất năm 1970, được

sửa đổi; bảo vệ và thực thi các quy định tại 49CFR phần 24. Z. Di Dời Vĩnh Viễn Tự Nguyện – Tùy chọn di dời dựa trên lựa chọn của cư dân khi

khoảng thời gian di dời sẽ vượt quá 12 tháng và cư dân lựa chọn không tiếp tục di dời tạm thời kéo dài như đã xác nhận bằng sự đồng ý bằng văn bản của cư dân, từ bỏ quyền quay trở lại của mình.

AA. Lợi Ích Di Dời Vĩnh Viễn Tự Nguyện – Tất cả hỗ trợ di dời và các khoản thanh

toán cao hơn các cấp độ CRAL hoặc URA. Cơ Quan Luật Pháp Hiện Hành

Tất cả các chính sách, thủ tục và hoạt động di dời sẽ được tiến hành phù hợp với các quy tắc và quy định hiện hành của Chương Trình RAD, các yêu cầu của HUD và các quy định tương ứng của pháp luật Tiểu Bang California và Thành Phố và Quận San Francisco như xác định dưới đây. 1. Đạo Luật Phân Bổ Tạm Thời và Hợp Nhất năm 2012 (Luật Công 112-55, phê duyệt

ngày 18 tháng Mười Một, 2011). 2. Các yêu cầu của Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ Thuê Nhà, Đạo Luật Phân Bổ

Tạm Thời và Hợp Nhất năm 2012 (Luật Công 112-55, phê duyệt ngày 18 tháng Mười Một, 2011) với việc thực hiện Thông Báo PIH 2012-32 BẢN SỬA ĐỔI 1 (đồng thời với Thông Báo FR 5630-N-05, 78 FR 39759- 39753 ngày 2 tháng Bảy, 2013).

3. Luật Thu Mua Bất Động Sản và Hỗ Trợ Di Dời Đồng Nhất năm 1970 (“Luật Đồng

Nhất” hoặc “URA”), đã được sửa đổi, và các quy định thực hiện tại điều 49CFR, Phần 24.

4. 24 CFR Phần 970, Chương Trình Nhà Ở Công – Phá Dỡ hoặc Bố Trí Nhà Ở Công;

24 CFR Phần 970,12 - Di Dời Cư Dân.

Trang 7/95

5. Luật Di Dời California (Luật Chính Phủ California Mục 7260 và tiếp theo và Hướng Dẫn Thu Mua Bất Động Sản và Hỗ Trợ Di Dời Đồng Nhất California, Tiêu Đề 15, CCR, Mục 6000 và tiếp theo; “Hướng Dẫn”.)

6. Quy Định Nhà Ở Công Bằng và Cơ Hội Bình Đẳng:

a. Tiêu Đề VI của Đạo Luật Dân Quyền năm 1964; b. Tiêu Đề VIII của Đạo Luật Dân Quyền năm 1968 (đã được sửa đổi bởi Luật

Phát Triển Cộng Đồng năm 1974 và Luật Sửa Chữa Nhà Ở Công Bằng 88); c. Yêu Cầu Thực Thi 11063; và, d. Mục 504 của Luật Cải Tạo Lại năm 1973; e. Luật Chống Phân Biệt Độ Tuổi năm 1975; và, f. Tiêu Đề II của Luật Người Khuyết Tật Hoa Kỳ (trong phạm vi luật áp dụng,

nếu không, điều chỉnh theo Mục 504 và Luật Sửa Đổi Nhà Ở Công Bằng). 7. Luật Tái Phê Chuẩn Về Bạo Hành Đối Với Phụ Nữ năm 2005 (VAWA). 8. Luật Cuối Cùng về Tiếp Cận Nhà Ở Bình Đẳng Bất Kể Khuynh Hướng Tình Dục

hoặc Nhận Dạng Giới Tính. 9. Thông Báo PIH 2014-17, Yêu Cầu Di Dời theo Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ

Di Dời, Nhà Ở Công trong Nội Dung Đầu Tiên. 10. Pháp Lệnh về Quyền Quay Trở Lại Nhà Được Sửa Chữa Đối Với Nhà Ở Công của

Thành Phố San Francisco. 11. Tất cả các yêu cầu và thay đổi hiện hành khác đối với các điều luật trên nếu có. Tuyên Bố về Không Phân Biệt Đối Xử

Cư dân được di dời theo di dời tạm thời, di dời tạm thời kéo dài hoặc di dời vĩnh viễn tự nguyện do cải tạo lại sẽ được chuyển tới nhà ở khang trang, an toàn, vệ sinh và hợp túi tiền khác (với giá thuê không cao hơn giá được cho phép theo Đạo Luật) trên cơ sở không phân biệt đối xử bất kể chủng tộc, màu da, tôn giáo, tín ngưỡng, nguồn gốc quốc gia, khuyết tật, tuổi tác, tình trạng gia đình, giới tính, sở thích tình dục, khuynh hướng tình dục hoặc nhận dạng giới tính và phù hợp với các điều luật Liên Bang, Tiểu Bang và Địa Phương. Tài Liệu Tham Khảo

Việc sử dụng các từ “người thuê; cư dân; gia đình; hoặc, hộ gia đình” trong tài liệu này có thể hoán đổi cho nhau và có ý nghĩa và bối cảnh như nhau; và, cho dù dùng ở số ít thì cũng sẽ bao gồm số nhiều, và ngược lại theo bối cảnh có thể yêu cầu.

Trang 8/95

II. TÓM TẮT DỰ ÁN

Đảm bảo

Cải thiện vốn đáng kể là cần thiết ở nhiều cộng đồng Nhà Ở Công để phục hồi khả năng tồn tại lâu dài. Để đảm bảo khả năng chi trả liên tục của họ, một phần quan trọng trong danh mục đầu tư Nhà Ở Công SFHA như được xác định tại Phụ Lục 1 sẽ được chuyển đổi từ trợ cấp vận hành Nhà Ở Công sang Trợ Cấp Phiếu Nhà Ở Theo Dự Án theo Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ Thuê Nhà. Kế Hoạch này chỉ áp dụng cho danh mục đầu tư Nhà Ở Công truyền thống SFHA sẽ được chuyển đổi theo RAD. Việc chuyển đổi Nhà Ở Công là một phần của cộng đồng tài chính tổng hợp theo Chương Trình HOPE VI Của Liên Bang; Chương trình HOPE của San Francisco; hoặc Sáng Kiến Choice Neighborhood được thảo luận trong các kế hoạch cụ thể của dự án. Kế hoạch này không khả năng áp dụng cho tài sản sẽ vẫn là Nhà Ở Công. Cơ Cấu Dự Án

Quyền sở hữu của mỗi khu đất Ở Công sẽ chuyển từ các Cơ Quan Nhà Ở sang Nhóm Phát Triển được chọn và/hoặc một đơn vị liên kết có liên quan của Nhóm Phát Triển. Cơ Quan Nhà Ở sẽ vẫn giữ quyền sở hữu đất và cung cấp hợp đồng thuê đất dài hạn cho đơn vị sở hữu. Nhóm Phát Triển/Chủ Sở Hữu sẽ có được những cải tiến hiện tại và chịu trách nhiệm tài trợ và hoàn thành tất cả các cải tiến vốn cần thiết và mong muốn. Các khu đất sẽ trải qua các mức độ cải tạo lại khác nhau được tài trợ bằng khoản đầu tư công và tư bao gồm các trái phiếu miễn thuế; Tín Dụng Thuế Nhà Ở Thu Nhập Thấp; tiền thế chấp tư và các quỹ cho vay công. (Phần 108 Quỹ bảo đảm cho vay sẽ không được sử dụng cho dự án này). Các kế hoạch tái phát triển cụ thể cho mỗi khu nhà ở được trình bày chi tiết và sẽ được cải tiến nữa trong các tài liệu khác nhau bao gồm; Thỏa Thuận Thuê Đất; Thỏa Thuận Mua Bán, Cam Kết Gia Nhập HAP của RAD (CHAP); Cam Kết Chuyển Đổi RAD (RCC); và các tài liệu liên quan khác sẽ cấu thành nên việc chốt giao dịch RAD. Mức Độ Cải Tạo Lại/Xây Dựng

Cải tạo lại khu đất sẽ bao gồm các công việc xây dựng tại các khu vực chung cũng như tại các nhà ở riêng lẻ. Dự kiến rằng việc cải tạo lại thực hiện ở mức độ từng căn hộ thường sẽ yêu cầu cư dân chuyển ra khỏi nhà ở. Tuy nhiên, việc xây dựng ở hầu hết các khu đất này sẽ được thực hiện thành nhiều giai đoạn và cư dân sẽ được di chuyển trong cùng một khu bất động trong chừng mực có thể, theo kế hoạch chia giai đoạn xây dựng.

Trang 9/95

Việc xây dựng khu vực chung thường được kỳ vọng sẽ hoàn thành khi cư dân đang ở trong nhà ở của họ. Nếu việc xây dựng buộc cư dân phải dọn ra khỏi nhà ở của mình, thì việc xây dựng nhà ở đó sẽ không bắt đầu cho đến khi cư dân đã được di dời một cách thích hợp sang nhà ở khác trong cùng khu đất đó hoặc ra khỏi tòa nhà đến một nhà ở khang trang, an toàn và vệ sinh. Giảm Thiểu Tác Động Bất Lợi của Việc Di Dời

Để giảm thiểu các tác động bất lợi của việc di dời đối với cư dân, chiến lược chuyển đổi RAD là một cách tiếp cận gồm hai giai đoạn. Các Giai Đoạn được thiết kế về mặt địa lý để không phải tất cả các dự án trong một khu phố/khu vực cụ thể sẽ được xây dựng tại cùng một thời điểm. Theo phương pháp chia giai đoạn này, mọi nỗ lực sẽ được thực hiện để cho các gia đình có cơ hội ở gần hệ thống nhà ở và hỗ trợ hiện tại của họ. Giai Đoạn I – Giai đoạn đầu tiên của Chuyển Đổi RAD trên toàn danh mục đầu tư gồm 14 khu nhà ở với tổng cộng 1.427 căn hộ hiện có. Chuyển đổi sau RAD, Giai đoạn I sẽ bao gồm 1.406 nhà ở dành cho cư dân và 16 nhà ở không dành cho cư dân sẽ được xem như là không gian Quản lý và/hoặc Cộng đồng cư trú. Biểu đồ dưới đây xác định các khu đất thuộc Giai Đoạn I.

KHU NHÀ Ở GIAI ĐOẠN I

# TÊN DỰ ÁN NHÀ Ở HIỆN CÓ

NHÀ Ở DÀNH CHO CƯ DÂN

SAU RAD

NHÀ Ở DÀNH CHO QUẢN LÝ

TẠI CHỖ KHÔNG ĐƯỢC TRỢ CẤP

LOẠI DỰ ÁN

1 227 Bay 51 49 1 Cao Niên/Khuyết Tật 2 990 Pacific 92 91 1 Cao Niên/Khuyết Tật 3 Robert B. Pitts 203 199 2 Gia Đình 4 939 Eddy / 951 Eddy 60 61 1 Cao Niên/Khuyết Tật 5 430 Turk 89 88 1 Cao Niên/Khuyết Tật 6 666 Ellis 100 98 1 Cao Niên/Khuyết Tật 7 Holly Courts 118 117 1 Gia Đình 8 25 Sanchez 90 89 1 Cao Niên/Khuyết Tật 9 462 Duboce 42 41 1 Cao Niên/Khuyết Tật

10 255 Woodside 110 108 1 Cao Niên/Khuyết Tật 11 1880 Pine 113 112 1 Cao Niên/Khuyết Tật 12 345 Arguello 69 68 1 Cao Niên/Khuyết Tật 13 491 31st 75 74 1 Cao Niên/Khuyết Tật 14 Hunter's Point East-West 215 211 2 Gia Đình TỔNG CỘNG 1427 1406 16

Giai Đoạn II – Giai đoạn thứ hai của công tác Chuyển Đổi RAD trên toàn danh mục đầu tư gồm 14 khu nhà ở với tổng cộng 2.066 căn hộ hiện có. Việc chuyển đổi sau RAD, Giai đoạn I sẽ bao gồm 2.043 căn hộ dành cho cư dân và 15 căn hộ không dành cho cư dân sẽ được dùng làm cho khu vực Quản Lý và/hoặc không gian cho Cộng Đồng Cư Dân. Biểu đồ dưới đây xác định các khu đất thuộc Giai đoạn II.

Trang 10/95

KHU ĐẤT GIAI ĐOẠN II

# TÊN DỰ ÁN NHÀ Ở HIỆN CÓ

NHÀ Ở DÀNH CHO CƯ DÂN

SAU RAD

NHÀ Ở DÀNH CHO QUẢN LÝ TẠI CHỖ

KHÔNG ĐƯỢC TRỢ CẤP

LOẠI DỰ ÁN

1 Ping Yuen 234 233 1 Gia Đình 2 Ping Yuen North 200 199 1 Tổng hợp 3 Westside Courts 136 134 1 Gia Đình 4 Rosa Parks 198 202 1 Cao Niên/Khuyết Tật 5 350 Ellis 96 96 0 Cao Niên/Khuyết Tật 6 320 & 330 Clementina 276 274 2 Cao Niên/Khuyết Tật 7 1750 McAllister 97 97 0 Cao Niên/Khuyết Tật 8 Alemany 158 148 2 Gia Đình 9 3850 18th Street 107 106 1 Cao Niên/Khuyết Tật

10 Mission Dolores 92 90 1 Cao Niên/Khuyết Tật 11 JFK Tower 98 97 1 Cao Niên/Khuyết Tật 12 2698 California 40 39 1 Cao Niên/Khuyết Tật 13 1760 Bush 108 107 1 Cao Niên/Khuyết Tật 14 Căn hộ Westbrook 226 221 2 Gia Đình TỔNG CỘNG 2066 2043 15

Lịch Trình Tổng Thể Của Dự Án – Biểu đồ dưới đây cho biết các ngày quan trọng dự kiến cho mỗi Giai Đoạn chuyển đổi RAD. Những ngày này phụ thuộc vào nguồn tài trợ được phân lớp phức tạp được sử dụng để hoàn thành việc cải tạo lại của mỗi khu đất. Do đó, các ngày này có thể thay đổi trong suốt quá trình chuyển đổi RAD. SFHA và MOHCD sẽ thông báo cho cư dân và các kênh cộng đồng về những thay đổi kế hoạch phát sinh.

LỊCH TRÌNH ƯỚC TÍNH CHUYỂN ĐỔI RAD CỦA CƠ QUAN NHÀ Ở THÀNH PHỐ VÀ QUẬN SAN FRANCISCO. MỐC DỰ ÁN GIAI ĐOẠN I GIAI ĐOẠN II Sớm Nhất Muộn Nhất Sớm Nhất Muộn Nhất Ngày RCC 15/08/2015 15/09/2015 01/08/2016 30/08/2016 Ngày Kết Thúc 15/10/2015 15/11/2015 26/09/2016 15/11/2016 Bắt Đầu Di Dời Tạm Thời 15/10/2015 15/11/2015 01/10/2016 01/12/2016 Bắt Đầu Xây Dựng 01/11/2015 01/12/2015 01/10/2016 01/12/2016 Hoàn Tất Xây Dựng 31/10/2016 30/09/2017 31/12/2017 31/12/2019

Đặc Điểm Nhà Ở và Nhân Khẩu Tổng Quát – Thông tin cụ thể về việc cư trú của mỗi khu nhà ở tùy thuộc vào số lượng cư dân phải di dời; loại và kích thước nhà ở; và nguồn hỗ trợ di dời cũng như chi phí dự tính có trong Hồ Sơ Di Dời Khu Nhà Ở Cụ Thể tại Phụ Lục của Kế Hoạch này.

Trang 11/95

III. HỖ TRỢ DI DỜI

Hội Đủ Điều Kiện cho Hỗ Trợ Di Dời

Cư Dân Hội Đủ Điều Kiện – Bất cứ cư dân nào cư trú hợp pháp trong dự án tại thời điểm Bắt Đầu Đàm Phán (ION), người được yêu cầu phải di chuyển từ một nhà ở theo lịch trình cần phục hồi, sẽ được xét hội đủ điều kiện để được hỗ trợ di dời. ION – Bắt Đầu Đàm Phán theo Chương Trình RAD là ngày ban hành Cam Kết Chuyển Đổi RAD (RCC) từ HUD. Dự kiến rằng sẽ có một RCC riêng biệt cho mỗi khu đất thuộc chuyển đổi RAD. Bắt Đầu Đàm Phán theo Tiểu Bang California là ngày Tùy Chọn đối với Thỏa Thuận Thuê và Mua Nhà. Có thỏa thuận riêng cho mỗi khu đất. Hội Đủ Điều Kiện để Đệ Trình Khiếu Nại Di Dời – Nếu cư dân bất kỳ thuộc một hoặc nhiều loại sau, cư dân đó sẽ hội đủ điều kiện để đệ trình khiếu nại di dời trong vòng 18 tháng kể từ ngày họ chuyển ra khỏi nhà ở công:

(1) người di chuyển vĩnh viễn do hành động của Đơn Vị Phát Triển để trốn tránh trách nhiệm cung cấp hỗ trợ di dời;

(2) người di chuyển vào hoặc sau ngày ION của dự án mà không nhận được Thông Báo Thông Tin Chung, Thông Báo Di Dời của RAD, Thông Báo Không Di Dời; hoặc Thông Báo Hội Đủ Điều Kiện cho Hỗ Trợ Di Dời URA, nếu có; và

(3) người di chuyển vĩnh viễn trước hoặc sau ngày ION, nếu HUD quyết định di dời do chuyển đổi RAD.

Cư Dân Không Hội Đủ Điều Kiện – Cư dân sử dụng nhà ở một cách phi pháp sẽ không hội đủ điều kiện để nhận hỗ trợ di dời. Sử dụng phi pháp là:

(1) sử dụng bởi người đã được lệnh di chuyển bởi tòa án có thẩm quyền;

(2) hoặc, nếu việc thuê nhà của người đó đã được SFHA chấm dứt hợp pháp có nguyên nhân, người thuê nhà đã bỏ không các cơ sở, và việc chấm dứt đó đã không được thực hiện với mục đích trốn tránh các nghĩa vụ hỗ trợ di dời

Lợi ích di dời bao gồm cả quyền quay trở về sẽ bị hủy bỏ và/hoặc chấm dứt nếu một người ban đầu được xác định hội đủ điều kiện hưởng lợi ích di dời sau đó bị đuổi thông qua thủ tục tòa án trong khoảng thời gian di dời. Việc trục xuất liên quan đến hành vi không tuân thủ yêu cầu thực hiện dự án (ví dụ như không di chuyển hoặc di dời khi được chỉ đạo, hoặc hợp tác trong quá trình di dời) sẽ không làm mất hiệu lực quyền hưởng lợi đối với các khoản thanh toán di dời và hỗ trợ khác được nêu trong URA, CRAL và Kế Hoạch này.

Trang 12/95

Những Thay Đổi về Thành Phần Hộ Gia Đình

SFHA và Nhóm Phát Triển sẽ khuyến khích người dân thực hiện những thay đổi về thành phần hộ gia đình khi cần thiết, trước khi bắt đầu di dời tạm thời. SFHA sẽ phê duyệt bổ sung thành viên hộ gia đình theo các yêu cầu quy định trong Chính Sách Sử Dụng Liên Tục và Tiếp Nhận Nhà Ở Công, Chương 9. Thông thường, tất cả các yêu cầu thay đổi về thành viên hộ gia đình sẽ được phê duyệt, ngoại trừ các cá nhân nếu không hội đủ điều kiện do tiêu chí tiền án tiền sự theo quy định tại ACOP. Cư dân sẽ được cung cấp nhà ở chuyển đổi sau RAD dựa trên số người trong hộ gia đình tại thời điểm chuyển về nhà ở lâu dài của mình sau khi di dời tạm thời với điều kiện tất cả các thay đổi về thành phần hộ gia đình đã được SFHA phê duyệt trước đó. Các thay đổi về thành phần gia đình sau RAD sẽ dựa trên các tiêu chí đặt ra trong Kế Hoạch Hành Chính của Phiếu Lựa Chọn Nhà Ở của SFHA. Điều Khoản Hỗ Trợ

Bất cứ cư dân nào được di dời sẽ được cung cấp hỗ trợ di dời bao gồm cả hỗ trợ tài chính, phù hợp với pháp luật và các quy định hiện hành. Mức độ Hỗ Trợ Di Dời và Tài Chính được cung cấp sẽ phụ thuộc vào phương pháp di dời áp dụng đối với mỗi người dân. Phương Pháp Di Dời – Bảng dưới đây xác định ba phương pháp di dời và các trường hợp trong đó mỗi phương pháp sẽ được sử dụng cho việc chuyển đổi RAD.

HẠNG MỤC DI DỜI: DI DỜI TẠM THỜI DI DỜI TẠM THỜI KÉO

DÀI DI DỜI VĨNH VIỄN TỰ

NGUYỆN

KHOẢNG THỜI GIAN: Dưới 12 tháng 12 tháng trở lên 12 tháng trở lên

QUY ĐỊNH ĐỐI VỚI CƯ DÂN:

Cư dân di chuyển từ nhà ở hiện tại đến nhà ở khác

trong cùng một khu nhà ở HOẶC đến nhà ở ngoài

khu đất đó trong vòng dưới 12 tháng VÀ quay trở lại khu đất đó sau khi xây

dựng xong.

Cư dân di chuyển từ nhà ở hiện tại đến nhà ở khác

trong cùng một khu nhà ở HOẶC đến nhà ở ngoài khu

đất đó trong 12 tháng trở lên VÀ quay trở lại khu đất đó sau khi xây dựng xong.

Cư dân di chuyển đến một nhà ở ngoài khu nhà ở đó trong hơn

12 tháng VÀ tự nguyện từ bỏ quyền quay trở lại

nhà đó sau khi xây dựng.

SỬ DỤNG DỰ KIẾN:

Phương pháp di dời sẽ được sử dụng khi người

thuê được di dời trong thời hạn dưới 12 tháng do cải tạo lại và sẽ quay trở lại

nhà ở thay thế trong dự án mà họ đã được di dời.

Phương pháp di dời sẽ được sử dụng theo lựa

chọn của người thuê nhà khi việc di dời sẽ vượt quá

12 tháng và người thuê đồng ý tiếp tục di dời tạm

thời trong khoảng thời gian thỏa thuận dựa trên các

thông tin mới về thời gian họ có thể quay trở lại.

Tùy chọn di dời dựa trên lựa chọn của cư dân khi khoảng thời

gian di dời sẽ vượt quá 12 tháng và cư dân lựa chọn không tiếp tục di dời tạm thời kéo dài.

Trang 13/95

Di Dời Tạm Thời – Việc xây dựng cải tạo lại theo dự án chuyển đổi RAD sẽ được hoàn thành mà không cần phải di dời vĩnh viễn bất kỳ người cư ngụ nào; do đó, người thuê nhà sinh sống tại các khu nhà ở RAD không được coi là người phải di dời. Tuy nhiên, hầu hết người thuê sẽ phải di dời tạm thời sang nhà ở khác trong cùng một khu nhà ở hoặc sang các nhà ở ngoài khu đất tại một vị trí khác trong khi nhà ở của họ đang được cải tạo lại. Di dời tạm thời không được vượt quá một năm. Di Dời Tạm Thời Kéo Dài – Nếu bất kỳ cư dân nào cần phải được di dời trong thời hạn hơn một năm, người thuê nhà sẽ có cơ hội để lựa chọn tiếp tục di dời tạm thời trong một khoảng thời gian thoả thuận dựa trên các thông tin mới về việc khi nào họ có thể quay trở lại dự án, hoặc có thể lựa chọn di dời vĩnh viễn tự nguyện. Di Dời Vĩnh Viễn Tự Nguyện – SFHA đã thiết kế chuyển đổi RAD để tất cả người thuê nhà sẽ hội đủ điều kiện để quay trở lại dự án. Nếu cư dân phải di dời tạm thời do xây dựng vượt quá 12 tháng, và chọn di dời vĩnh viễn tự nguyện, Đơn Vị Phát Triển phải đảm bảo được thông báo, được sự đồng ý bằng văn bản từ cư dân rằng họ đã hiểu về việc hỗ trợ tái định cư vĩnh viễn và các khoản thanh toán được cung cấp và xác nhận rằng việc chấp nhận hỗ trợ như vậy sẽ chấm dứt quyền quay trở lại dự án của họ. Ngôn Ngữ – Tất cả các thông báo bằng văn bản sẽ được cung cấp bằng cách sử dụng các ngôn ngữ sau: Tiếng Anh; Tiếng Tây Ban Nha; Tiếng Trung Hoa; Tiếng Nga; và Tiếng Việt. Các cuộc họp cư dân sẽ chỉ được tiến hành bằng các ngôn ngữ áp dụng cho dân số của dự án. Thông tin liên lạc cá nhân sẽ được tiến hành bằng tiếng Anh hoặc thông qua việc giải thích bằng miệng bằng ngôn ngữ mẹ đẻ của cá nhân đó, nếu cá nhân chỉ biết một ngôn ngữ.

DỊCH VỤ DI DỜI TẠM THỜI VÀ TẠM THỜI KÉO DÀI

Các dịch vụ và hỗ trợ tài chính sau đây sẽ được cung cấp cho cư dân di dời tạm thời hoặc vĩnh viễn. 1. Đánh Giá Nhu Cầu

Trước khi thực hiện kế hoạch này tại một khu đất cụ thể, Nhóm Phát Triển chịu trách nhiệm tiến hành đánh giá nhu cầu cá nhân cho mỗi hộ gia đình bị ảnh hưởng để xác định các nhu cầu di dời riêng của họ. Thông tin thu thập được trong quá trình đánh giá sẽ bao gồm tối thiểu các thông tin trong biểu mẫu đánh giá mẫu có trong Phụ Lục 2 của kế hoạch này.

2. Dịch Vụ Tư Vấn Di Dời

Dịch vụ tư vấn di dời sẽ bao gồm thông tin chi tiết về các nội dung sau: a. Khoảng thời gian di dời tạm thời hoặc di dời tạm thời kéo dài có thể xảy ra; b. Địa điểm nhà ở di dời tạm thời dự kiến (tại khu đất/ngoài khu đất); c. Tùy chọn, sinh sống với gia đình hoặc bạn bè trong khoảng thời gian di dời tạm

thời tùy theo lựa chọn riêng của cư dân; d. Tùy chọn bảo quản, nếu có; e. Hỗ trợ di chuyển có sẵn bao gồm hỗ trợ quá trình đóng gói và tháo dỡ;

Trang 14/95

f. Trách nhiệm của người thuê nhà trong thời gian di dời tạm thời bao gồm các yêu cầu tiếp tục phải trả tiền thuê nhà áp dụng;

g. Tất cả các quyền lợi của người thuê nhà theo Chương Trình RAD bao gồm cả quyền quay trở lại nhà của mình sau khi hoàn thành xây dựng; và,

3. Nhà Ở Di Dời Tạm Thời – Cư dân sẽ được yêu cầu di chuyển khỏi nhà ở hiện tại

của họ khi được thông báo rằng đã có nhà ở di dời tạm thời. Nhà ở di dời tạm thời phải khang trang, an toàn và vệ sinh, đồng thời được cung cấp cho người thuê nhà với chi phí không vượt quá những gì họ hiện đang chi trả trong dự án. Cần phải nỗ lực để cung cấp cho cư dân khoảng thời gian lâu nhất có thể để di chuyển đến nhà ở di dời tạm thời. Đối với những di chuyển tái định cư tạm thời trong cùng một khu đất, cư dân phải được cung cấp thông báo tối thiểu năm ngày theo lịch để di chuyển đến nhà ở di dời tạm thời. Nếu di chuyển ra khỏi tòa nhà, cư dân phải được cung cấp thông báo tối thiểu mười ngày theo lịch để di chuyển đến nhà ở tạm thời.

Dựa trên khả năng có sẵn hạn chế của nhà cho thuê ngắn hạn trên thị trường San Francisco, dự kiến rằng việc lựa chọn nhà ở để di dời tạm thời sẽ bị hạn chế. Nếu có nhiều nhà ở, cư dân sẽ được cung cấp lựa chọn nhà ở để di dời tạm thời.

4. Trợ cấp Gia đình và Bạn bè – Người thuê nhà được yêu cầu di dời khỏi khu vực

theo ý của Nhóm phát triển, lựa chọn sống cùng với các thành viên trong gia đình hoặc bạn bè trong thời gian di dời tạm thời. Nếu người thuê nhà chọn tùy chọn này, Nhóm phát triển có thể cung cấp khoản thanh toán cho chi phí hộ gia đình trực tiếp bù lại do người thêm vào trong hộ gia đình của bạn bè/gia đình. Nếu người thuê nhà chọn ở lại với gia đình hoặc bạn bè trong thời gian di dời tạm thời, thì áp dụng các quy định dưới đây:

a. Trước khi phê duyệt các tùy chọn di dời này, người thuê phải cung cấp một bản

tự xác nhận cho Đội Phát Triển có nội dung rằng nhà ở nơi họ sẽ tạm trú với gia đình hoặc bạn bè là khang trang, an toàn và vệ sinh.

b. Người thuê nhà phải tiếp tục trả tiền thuê cho căn hộ hiện tại của mình tại Dự Án RAD theo chỉ đạo của Nhóm Phát Triển.

c. Khoản hỗ trợ tái định cư sẽ được trả cho người thuê dựa trên số thành viên hộ gia đình theo bảng dưới đây.

TRỢ CẤP DI DỜI CHO GIA

ĐÌNH VÀ BẠN BÈ # THÀNH VIÊN HH

THANH TOÁN TRỢ CẤP

1 1.036 $ 2 1.381 $ 3 1.798 $ 4 2.268 $

5+ 2.661 $

d. Nếu thời gian tạm trú ít hơn 30 ngày, số tiền trên sẽ được chia theo tỷ lệ cho số ngày thực tế đã lưu trú.

Trang 15/95

e. Thanh Toán Trợ Cấp Di Dời Cho Gia Đình và Bạn Bè sẽ được cấp cho người thuê nhà mỗi tháng sau khi người thuê nhà đã thanh toán tiền thuê cho căn hộ hiện tại ở Dự Án RAD.

f. Người thuê nhà phải cung cấp tên, địa chỉ và thông tin liên lạc khác của người mà họ sẽ sống cùng trước khi nhận bất kỳ khoản Thanh Toán Hỗ Trợ Di Dời cho Gia Đình và Bạn Bè.

5. Hỗ Trợ Di Chuyển – Toàn bộ việc di dời tạm thời trong bán kính 50 dặm sẽ được

thực hiện bởi công ty vận chuyển bên thứ ba do Nhóm Phát Triển hiện hành lựa chọn. Việc di chuyển này bao gồm di chuyển từ Nhà Ở Công hiện tại sang nhà ở tạm thời và di chuyển ngược lại từ nhà ở tạm thời sang nhà ở PBV đã được cải tạo lại hoặc được xây mới. Nhóm Phát Triển có trách nhiệm đảm bảo rằng mọi đơn vị di chuyển bên thứ ba đều phải cung cấp bảo hiểm thích hợp để bồi thường cho bất kỳ và tất cả các khiếu nại do thiệt hại phát sinh đối với tài sản của cư dân trong quá trình di chuyển. Nhóm Phát Triển sẽ cung cấp thông tin bằng văn bản cho tất cả các cư dân trước khi di chuyển, quy trình và khoảng thời gian để nộp đơn khiếu nại trong trường hợp có bất kỳ thiệt hại nào xảy ra.

6. Hỗ Trợ Di Chuyển Ngoài Bán Kính Năm Mươi Dặm – Dự kiến hầu hết việc di

chuyển tái định cư tạm thời sẽ nằm trong vòng bán kính 50 dặm. Tuy nhiên, nếu người thuê nhà lựa chọn sống cùng với gia đình hoặc bạn bè ngoài bán kính 50 dặm thì việc hỗ trợ di chuyển sẽ dựa trên bảng giá thanh toán cố định gần nhất được Bộ Giao Thông Liên Bang công bố như trình bày trong bảng dưới đây, trừ khi công ty di chuyển bên thứ ba cung cấp các dịch vụ di chuyển với chi phí ít hơn số tiền trả cố định này.

Bảng giá thanh toán cố định dựa trên số phòng có đồ nội thất (không phải kích thước phòng ngủ của nhà ở). Các phòng không chứa đồ nội thất như phòng tắm và/hoặc nhà bếp không được bao gồm trong tổng số phòng.

BẢNG GIÁ CHI PHÍ DI CHUYỂN CỐ ĐỊNH

CÓ HIỆU LỰC NGÀY 22 THÁNG SÁU NĂM 2012 (Văn bản mới nhất của DOT) Các Phòng Có Đồ Nội Thất 1 2 3 4 5 Chi Phí Di Chuyển Cố Định $685 $880 $1.100 $1.295 $1.570

Các Phòng Có Đồ Nội Thất 6 7 8 Phòng Bổ Sung Chi Phí Di Chuyển Cố Định $1.815 $2.090 $2.365 $250

7. Vật Liệu và Hỗ Trợ Đóng Gói – Tất cả người thuê nhà sẽ được cung cấp vật liệu

đóng gói khi cần. Theo yêu cầu, các hộ gia đình sẽ được cung cấp hỗ trợ đóng gói và tháo dỡ.

8. Bảo quản – Nếu người thuê nhà lựa chọn sống cùng thành viên gia đình hoặc bạn

bè trong thời gian di dời tạm thời hoặc nếu khu nhà ở đó trang bị "phòng nghỉ" có đồ nội thất như nhà ở di dời tạm thời, thì đồ nội thất có thể được để ở một cơ sở bảo quản an toàn và tất cả các chi phí liên quan đến bảo quản trong thời gian di dời tạm thời sẽ được Nhóm Phát Triển hiện hành thanh toán.

Trang 16/95

Nếu vì bất kỳ lý do gì sau khi hoàn thành việc cải tạo lại/xây dựng, các mục đồ đạc được bảo quản không được người thuê nhà nhận lại sau đó, các khoản thanh toán cho việc lưu trữ sẽ chấm dứt và sẽ áp dụng Luật Nhà Nước hiện hành liên quan đến định đoạt tài sản không có người nhận.

9. Tái Kết Nối Tiện Ích – Nhóm Phát Triển có thể lựa chọn để các kết nối tiện ích dưới

tên của các hộ gia đình di dời và thanh toán các tiện ích thay mặt cho người thuê nhà trong thời gian di dời tạm thời. Tuy nhiên, nếu các tiện ích này được chuyển ra khỏi tài khoản hiện tại của người thuê nhà, khoản thanh toán phí kết nối áp dụng đối với việc chuyển đến nhà ở tạm thời và phí tái kết nối để chuyển các tiện ích trở lại nhà ở PBV đã được cải tạo lại sẽ được Đơn Vị Phát Triển thanh toán. Việc thanh toán sẽ được thực hiện cho các tiện ích cần thiết dưới tên của một thành viên trong gia đình được ủy quyền.

Tiện ích cần thiết bao gồm điện, khí đốt, nước, thoát nước, rác thải, điện thoại cố định, truyền hình cáp/vệ tinh và internet. Phí kết nối chỉ được thanh toán cho các tiện ích hiện có ở cấp độ dịch vụ tại chỗ tại Nhà Ở Công trước khi di dời tạm thời.

Nếu việc ngắt kết nối các tiện ích dẫn đến yêu cầu một khoản tiền đặt cọc để kết nối lại tiện ích, thì khoản tiền đặt cọc đó sẽ được chi trả bởi Đơn Vị Phát Triển sau khi tái kết nối tiện ích đó. Tuy nhiên, Nhà Phát Triển sẽ không thanh toán cho các hóa đơn tiện ích đến hạn trước khi bắt đầu thời hạn di dời tạm thời.

10. Tiền Đặt Cọc An Ninh và Vật Nuôi – Khoản tiền đặt cọc an ninh và vật nuôi hiện

có tại nhà ở công sẽ được chuyển cho chủ sở hữu mới sau khi kết thúc quá trình chuyển đổi RAD. Người thuê nhà sẽ không phải trả bất kỳ khoản tiền đặt cọc an ninh hoặc vật nuôi bổ sung nào cho nhà ở tạm thời hoặc để quay trở lại nhà ở PBV.

DỊCH VỤ DI DỜI VĨNH VIỄN TỰ NGUYỆN

Dịch vụ bổ sung và hỗ trợ tài chính, được mô tả dưới đây, sẽ được cung cấp khi khoảng thời gian di dời vượt quá 12 tháng và cư dân lựa chọn không tiếp tục di dời tạm thời kéo dài. 1. Dịch Vụ Tư Vấn Di Dời Bổ Sung – Thông tin bổ sung sẽ được cung cấp dựa trên

các tùy chọn có sẵn cho di dời vĩnh viễn tự nguyện bao gồm: tính sẵn có và việc sử dụng phiếu của người thuê nhà; tính sẵn có của các khoản thanh toán nhà ở thay thế; và hỗ trợ di chuyển trong khu vực ngoài bán kính 50 dặm tính từ nhà ở hiện tại

2. Hỗ Trợ Tìm Kiếm Nhà Ở – Trong phạm vi Thành Phố hoặc Quận San Francisco,

các dịch vụ di chuyển sẽ được cung cấp và tối thiểu ba nhà ở thay thế thỏa đáng sẽ được đề xuất cho cư dân. Nhà ở thay thế thỏa đáng là nhà ở đáp ứng Tiêu Chuẩn Chất Lượng Nhà Ở liên bang và phù hợp với quy mô gia đình. Bên ngoài Thành Phố hoặc Quận San Francisco, việc hỗ trợ tìm kiếm nhà ở sẽ bị giới hạn ở việc xác minh nhà ở thay thế thỏa đáng dựa trên các bản sao của hợp đồng thuê và/hoặc các cuộc điều tra nội bộ được tiến hành bởi Chủ Nhà hoặc Công Ty Quản Lý Bất Động Sản tương ứng.

Trang 17/95

1. Hỗ Trợ Thuê Nhà Ở Thay Thế (RAP) – Hỗ trợ thuê nhà ở thay thế sẽ được cung cấp để di dời vĩnh viễn tự nguyện và được tính toán theo Luật Di Dời Đồng Nhất.

Trợ cấp thuê nhà ở thay thế bằng với khoản chênh lệch của: phần nhiều hơn của: tổng số tiền phải thanh toán của người thuê nhà (tiền thuê nhà cộng với các tiện ích phải trả của người thuê nhà) tại nhà ở công hoặc 30% thu nhập được điều chỉnh hàng tháng; và số tiền thuê cộng với các tiện ích phải trả của người thuê nhà (theo lịch trình trợ cấp tiện ích trên phiếu hiện hành) tại nhà ở thay thế. Tổng số tiền trợ cấp thuê nhà được cung cấp trong khoảng thời gian 42 tháng hoặc tối đa là $7.200 trừ khi nhà ở thay thế tương đương không có sẵn trong giới hạn của khoản tiền này. Sẽ áp dụng khoản tiền vượt quá hạn mức $7.200 cho việc Hỗ Trợ Thuê Nhà Ở Thay Thế khi nhà ở thay thế tương đương không có sẵn trong giới hạn mức tiền này. Trợ cấp thuê nhà sẽ được tính theo công thức được nêu trong 49CFR24.402 (b). Phương cách cuối cùng cho nhà ở thay thế - SFHA sẽ trợ cấp bổ sung hoặc thay thế trên cơ sở từng trường hợp, có lý do chính đáng, được xem xét phù hợp với: sự sẵn có của nhà ở thay thế tương đương trong khu vực dự án; các nguồn lực sẵn có để cung cấp nhà ở thay thế tương đương; và hoàn cảnh cá nhân của người phải di dời; hoặc do một quyết định rằng: có rất ít nhà ở thay thế tương đương dành cho người phải di dời trong toàn bộ khu vực dự án; do đó, trợ cấp nhà ở của phương sách cuối cùng là cần thiết cho cả khu vực nói chung; dự án không thể được hoàn thành kịp thời mà không có phương sách trợ cấp nhà ở cuối cùng; và phương pháp được chọn đối với phương sách trợ cấp nhà ở cuối cùng có hiệu quả về chi phí, sau khi xem xét tất cả các yếu tố góp phần vào tổng chi phí dự án.

Phương pháp cung cấp nhà ở thay thế trong biện pháp cuối cùng sẽ bao gồm một khoản thanh toán nhà ở thay thế vượt quá giới hạn quy định theo URA khi không có Phiếu Chọn Nhà Ở để cung cấp cho người phải di dời. Nếu cần thiết, phải áp dụng tất cả các quy định của 49 CFR Phần 24.404 theo kế hoạch này.

3. Phiếu Người Thuê Nhà – SFHA sẽ chỉ cung cấp phiếu người thuê nhà, nếu có, cho

các hộ gia đình tại các khu nhà ở có thời hạn di dời vượt quá 12 tháng và người thuê nhà chọn di dời vĩnh viễn tự nguyện. Nếu sử dụng phiếu, nhà ở thay thế thỏa đáng là nhà ở đáp ứng Tiêu Chuẩn Chất Lượng Nhà Ở liên bang; phù hợp với quy mô gia đình; và, giá rẻ theo yêu cầu về khả năng chi trả Phiếu Lựa Chọn Nhà Ở.

Các yêu cầu về khả năng chi trả quy định rằng tổng số tiền thanh toán của người thuê nhà (tiền thuê nhà và các tiện ích phải trả của người thuê nhà dựa trên kế hoạch trợ cấp tiện ích SFHA hiện hành) không được vượt quá 40% thu nhập được điều chỉnh hàng tháng của hộ gia đình. Nếu người thuê nhà chuyển ra ngoài Thành Phố hoặc Quận San Francisco, và sử dụng phiếu, SFHA sẽ chuyển tiếp yêu cầu có thể di chuyển tới Cơ Quan Nhà Ở hiện hành nơi cư dân lựa chọn di dời.

4. Khoản Tiền Đặt Cọc An Ninh và Vật Nuôi – Khoản tiền đặt cọc an ninh cho di dời

vĩnh viễn tự nguyện sẽ được xử lý như sau:

Trang 18/95

a. Nếu sử dụng phiếu của người thuê nhà, khi có phê duyệt của nhà ở trên phiếu, SFHA sẽ trả tiền đặt cọc an ninh đầy đủ trực tiếp cho chủ nhà theo yêu cầu của chủ nhà. Khoản tiền đặt cọc an ninh và/hoặc vật nuôi tại nhà ở công của người thuê nhà sẽ được áp dụng đối với khoản thanh toán này và số dư của khoản tiền đặt cọc an ninh này sẽ ở hình thức một "khoản vay".

"Khoản vay" sẽ là số tiền chênh lệch giữa khoản đặt cọc an ninh và/hoặc vật nuôi của người thuê nhà ở công và khoản tiền đặt cọc an ninh đầy đủ theo yêu cầu của chủ sở hữu. Người thuê nhà sẽ ký thỏa thuận rằng khi dọn nhà, bất kỳ số tiền đặc cọc an ninh và/hoặc vật nuôi nào được hoàn lại sẽ được thanh toán đầu tiên cho SFHA tối đa bằng số tiền của "khoản vay" và số dư đối với người thuê nhà.

b. Nếu không sử dụng phiếu của người thuê nhà, khoản tiền đặt cọc an ninh

và/hoặc vật nuôi phải được hoàn trả đầy đủ cho người thuê nhà khi dọn khỏi nhà ở Công.

Đồ Đạc Thuộc Sở Hữu Của Cư Dân

Trong tất cả các phương pháp di dời, cư dân có trách nhiệm ngắt kết nối tất cả các mục đồ đạc mà họ đã lắp đặt hoặc gắn vào bên trong hoặc bên ngoài nhà ở của mình, ví dụ như quạt trần, ti vi gắn tường hoặc các thiết bị điện tử khác và cửa hoặc thanh chắn bảo vệ bên ngoài. Các hạng mục đã được ngắt kết nối và tháo ra khỏi vị trí lắp cố định sẽ được đóng gói và di chuyển cùng với tất cả các đồ đạc khác. Các hạng mục không được tháo sẽ được coi là bỏ đi và không có người nhận và sẽ được tháo bỏ như một phần trong công việc cải tạo lại. Việc hỗ trợ tháo các hạng mục cá nhân sẽ được cung cấp khi cần thiết theo yêu cầu đối với tiện nghi hợp lý. Các vật dụng cá nhân đã tháo rời sẽ được chuyển về nhà ở sau khi xây dựng nhưng chỉ có thể được lắp đặt lại nếu được phép theo thỏa thuận thuê nhà mới. Phiếu Của Người Thuê Nhà Khó Khăn

Trong quá trình di dời, SFHA sẽ lập phiếu doanh thu có sẵn cho các tình huống khó khăn thuộc Chương Trình Chuyển Đổi RAD. Căn cứ vào lịch sử doanh thu gần đây, SFHA ước tính rằng có thể có tổng cộng 30 phiếu nhà ở cho các trường hợp khó khăn trong mỗi Giai Đoạn của dự án chuyển đổi RAD. Nhóm Phát Triển có thể yêu cầu phiếu của người thuê nhà trên cơ sở từng trường hợp đối với việc di dời khó khăn. Di dời khó khăn sẽ được giới hạn cho các tình huống, tại đó có mối đe dọa nguy hiểm trước mắt cho gia đình, chẳng hạn như bạo lực gia đình, các chương trình bảo vệ nhân chứng, các tình huống khẩn cấp mà gia đình không kiểm soát được và có thành viên trong gia đình bị khuyết tật cần chăm sóc toàn thời gian và khu nhà ở không có căn hộ có thể đáp ứng cho người tham gia chăm sóc sống cùng.

Trang 19/95

Khó khăn cũng có thể bao gồm các khu nhà ở mà trong đó mức độ cải tạo lại sẽ yêu cầu tất cả người thuê nhà trong khu nhà ở đó phải dời đi trong khoảng thời gian quá 12 tháng do chậm trễ trong xây dựng.

IV. QUÁ TRÌNH DI DỜI

Các Bước Di Dời Sơ đồ bên phải nêu rõ các bước chung sẽ được tất cả Nhóm Phát Triển yêu cầu khi thực hiện Kế Hoạch Di Dời. 1. Quá trình di dời sẽ được thực

hiện bởi tất cả Nhóm Phát Triển để đảm bảo sự nhất quán trong việc áp dụng các chính sách của địa phương và các yêu cầu của liên bang và tiểu bang.

2. Theo các yêu cầu của RAD,

Thông Báo Thông Tin Chung (GIN) đã được SFHA ban hành cho các khu nhà ở thuộc cả Giai Đoạn I và Giai Đoạn II.

3. SFHA, MOHCD và Nhóm phát

triển cùng nhau tiến hành các cuộc họp cư dân để trình bày và xem xét Kế hoạch di dời theo dự thảo.

4. Nhóm Phát Triển đã cung cấp cho MOHCD các giả định di dời sơ bộ và ngân sách dựa trên các nhà ở trống tại hiện trường hiện tại và lịch trình chia giai đoạn xây dựng.

5. Nhóm Phát Triển sẽ tiến hành đánh giá từng cư dân để phát triển kế hoạch di dời

tạm thời cá nhân, xác định các nhu cầu đặc biệt và xác định mức hỗ trợ cần thiết cho mỗi cư dân. Nhóm Phát Triển sẽ soạn thảo Thỏa Thuận Di Dời hoặc tài liệu khác, trong đó người thuê nhà xác nhận bằng văn bản hiểu biết của họ về nhu cầu di dời tạm thời; quyền và trách nhiệm của họ trong khoảng thời gian di dời tạm thời, bao gồm quyền quay trở lại dự án sau khi hoàn thành cải tạo lại.

6. Tối thiểu 120 ngày trước khi kết thúc chuyển đổi RAD theo lịch trình, Nhóm Phát

Triển phải xác định tất cả các nhu cầu di dời (tạm thời và vĩnh viễn), xác định nguồn hỗ trợ di dời để đáp ứng tất cả các nhu cầu, và cung cấp cho MOHCD lịch trình xây dựng và di dời dự kiến chính thức.

Trang 20/95

7. Nhóm Phát Triển phải đảm bảo tất cả các dịch vụ của bên thứ ba cần thiết để thực hiện các hoạt động di dời bao gồm các công ty vận chuyển, công ty bảo quản và dịch vụ vận chuyển. Cần nỗ lực để phối hợp các dịch vụ của bên thứ ba trong số Các Nhóm Phát Triển để giảm thiểu chi phí.

8. Tối thiểu 90 ngày trước khi kết thúc RAD, Nhóm Phát Triển sẽ ban hành Thông Báo

Di Dời RAD đóng vai trò như Thông Báo về Dự Định Thu Mua. 9. Tối thiểu 90 ngày trước khi mỗi người thuê nhà di dời tạm thời, Nhóm Phát Triển

phải ra Thông Báo Bỏ Trống 90 ngày; Thông Báo Không Di Dời Vĩnh Viễn hoặc Thông Báo Hội Đủ Điều Kiện Di Dời URA, nếu áp dụng, trong đó bao gồm đề xuất về nhà ở di dời tạm thời.

10. Ba mươi ngày trước khi kết thúc RAD, Nhóm Phát Triển phải ra thông báo trước 30

ngày về việc chấm dứt Thỏa Thuận Thuê Nhà Ở Công SFHA và cung cấp hợp đồng thuê mới, sau cải tạo lại. Hợp đồng thuê mới này sẽ có hiệu lực vào ngày đầu tiên của tháng sau khi kết thúc RAD đối với mỗi khu đất. Cư dân sẽ được yêu cầu thực hiện hợp đồng thuê mới này trước ngày có hiệu lực.

11. Nhóm Phát Triển sẽ lên lịch di chuyển tái định cư tạm thời sau khi ban hành các

thông báo bắt buộc trên. Sau khi kết thúc giao dịch RAD, Nhóm Phát Triển sẽ phối hợp và hoàn tất việc di chuyển đến nhà ở di dời tạm thời căn cứ trên lịch trình chia giai đoạn xây dựng.

12. Nhóm Phát Triển chịu trách nhiệm theo dõi người thuê nhà trong thời gian di dời và

điều phối hợp dịch vụ hỗ trợ khi cần thiết. 13. Sau khi hoàn thành tất cả công trình xây dựng cải tạo lại tại tài sản, Nhóm phát triển

phải phối hợp kiểm tra Các Tiêu Chuẩn Chất Lượng Nhà Ở liên bang (HQS) trước khi ở cho mỗi nhà ở. Nhóm phát triển sẽ yêu cầu kiểm tra HQS 10 ngày trước khi hoàn thành giai đoạn cuối cùng để sẵn sàng sử dụng lại. Nếu SFHA không thể hoàn thành kiểm tra HQS trong khoảng thời gian 10 ngày như yêu cầu, Đơn Vị Phát Triển có thể tiếp tục sử dụng nhà ở và SFHA sẽ tiến hành kiểm tra HQS bắt buộc sau khi sử dụng.

14. Nhóm Phát Triển phải hoàn thành việc di chuyển quay trở lại cho tất cả người thuê

nhà đến một nhà ở thích hợp trong dự án như được mô tả trong kế hoạch này. Trì Hoãn Xây Dựng

Nếu việc trì hoãn xây dựng dẫn đến việc di dời tạm thời vượt quá một năm, Nhóm Phát Triển phải ban hành Thông Báo URA về Việc Hội Đủ Điều Kiện Di Dời. Thông báo này phải có thông tin sau: Thông tin cập nhật về thời gian dự kiến cư dân sẽ có thể quay trở lại dự án; Tùy chọn cho cư dân để lựa chọn tiếp tục di dời tạm thời dựa trên các thông tin cập

nhật hay chấp nhận di dời URA vĩnh viễn thay cho việc thực hiện quyền quay trở lại;

Trang 21/95

Nếu cư dân lựa chọn chấp nhận URA vĩnh viễn tại ít nhất ba nhà ở thay thế thỏa đáng; và,

Thông báo trước 90 ngày về thời gian họ sẽ được yêu cầu di chuyển khỏi nhà ở tạm

thời, nếu có. Nguồn Hỗ Trợ Nhà Ở Di Dời

Kế hoạch này dự kiến rằng việc di dời tạm thời của các hộ gia đình cần thiết để hoàn thành việc xây dựng cải tạo lại nói chung sẽ được thực hiện thông qua việc sử dụng nhà ở bỏ trống tại cùng một địa điểm. SFHA đã nhận được sự cho phép của HUD để chấm dứt cho thuê nhà ở bỏ trống để cho phép có sẵn nhà ở bỏ trống như là nguồn nhà ở di dời tạm thời đầu tiên. Tuy nhiên, tại một số khu vực bất động sản, sẽ không có đủ nhà ở để đáp ứng nhu cầu di dời tạm thời theo cách thức tiết kiệm chi phí. Nguồn hỗ trợ nhà ở bổ sung cho di dời tạm thời sẽ bao gồm thứ tự ưu tiên sau đây. 1. Nhà Ở Công Bỏ Trống tại các địa điểm khác trong cùng khu vực hoặc trong phạm vi

tương đối gần với nhà ở Công hiện tại của người thuê nhà. 2. Nhà ở bỏ trống trong các khu đất khác trong danh mục đầu tư bất động sản của

Nhóm Phát Triển và của MOHCD khi có sẵn theo các yêu cầu quy định hiện hành. 3. Nhà ở cho thuê trên thị trường nói chung được Nhóm Phát Triển hiện hành xác định

và chứng nhận là khang trang, an toàn và vệ sinh. 4. Các cơ sở Lưu Trú Kéo Dài được chứng nhận là khang trang, an toàn và vệ sinh

đồng thời đáp ứng các yêu cầu về quy mô gia đình mà không gây quá tải như được định nghĩa theo HQS.

5. Tất cả các cư dân phải di dời ra khỏi khu vực sẽ có tùy chọn ở với các thành viên

gia đình hoặc bạn bè trong thời gian di dời tạm thời nếu nhà ở của gia đình/bạn bè được chứng nhận là khang trang, an toàn và vệ sinh và việc lưu trú của họ sẽ không tạo ra tình trạng ở chật chội như được định nghĩa theo HQS.

Kích Thước Nhà Ở Di Dời Tạm Thời Nhà ở Công trong đó người thuê nhà đang cư trú không phải xác định kích thước nhà ở di dời tạm thời được cung cấp cho gia đình. Nhà ở di dời tạm thời có thể có kích thước bất kỳ miễn là gia đình không quá đông như được xác định theo Tiêu Chuẩn Chất Lượng Nhà Ở Liên Bang. Các hộ gia đình có thể được giới thiệu với hai nhà ở riêng biệt nếu khả thi dựa trên độ tuổi và các mối quan hệ của các thành viên gia đình. Nếu cần có hai nhà ở này để đáp ứng cho gia đình, sẽ cần nỗ lực để sử dụng hai nhà ở này trong cùng một khu đất.

Trang 22/95

Từ Chối Chấp Nhận Nhà Ở Di Dời Tạm Thời

Hành động pháp lý trục xuất người thuê nhà chỉ được tiến hành như là lựa chọn thay thế cuối cùng trong việc cung cấp các tùy chọn nhà ở di dời tạm thời cho người thuê nhà. Hồ sơ di dời sẽ được ghi chép rõ ràng để hỗ trợ các tình huống liên quan đến việc trục xuất để đảm bảo rằng việc trục xuất đã nói không phải là do hành động của Đơn Vị Phát Triển để trốn tránh trách nhiệm cung cấp hỗ trợ di dời. Tuy nhiên, hành động pháp lý để trục xuất người thuê nhà này phải được thực hiện đối với người thuê nhà từ chối chấp nhận nhà ở di dời tạm thời mà không có nguyên nhân chính đáng. Nguyên nhân chính đáng đối với việc di dời tạm thời sẽ được giới hạn như sau: • Gia đình chứng minh được rằng nhà ở tạm thời đó cho thấy mối đe dọa tức thời và

nghiêm trọng đến đời sống, sức khỏe hoặc sự an toàn của gia đình. Đơn Vị Phát Triển sẽ cung cấp cho gia đình nhà ở tạm thời bổ sung thay thế.

• Chuyên gia y tế xác nhận việc nhập viện tạm thời. Đơn Vị Phát Triển sẽ làm việc với

liên lạc khẩn cấp được xác định cho gia đình để phối hợp di dời tạm thời đối với đồ nội thất và đồ đạc cá nhân để hạn chế sự chậm trễ trong dự án.

Trong trường hợp ít có thể xảy ra khi phải thực hiện hành động pháp lý đó đối với người thuê nhà từ chối chấp nhận di dời tạm thời, thì hành động đó sẽ không ảnh hưởng đến việc tiếp nhận Lợi Ích Di Dời. Người thuê phải được thông báo bằng văn bản rằng họ sẽ được bảo lưu mọi quyền di dời và lợi ích theo luật pháp di dời Liên Bang, Tiểu Bang, và Địa Phương. V. CÁC HOẠT ĐỘNG KHÁC

Kết Thúc Hợp Đồng Thuê Nhà Ở Công

Sau khi nhận được Cam Kết Chuyển Đổi RAD (RCC), Nhóm Phát Triển sẽ cung cấp cho mỗi người thuê nhà một Thông Báo trước 30 ngày về việc Chấm Dứt Thỏa Thuận Hợp Đồng Thuê Nhà Ở Công từ SFHA. Lý do cụ thể cho việc chấm dứt hợp đồng thuê Nhà Ở Công được trích dẫn như sau:

“Khu nhà ở quý vị hiện đang sử dụng đang tham gia vào Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ Thuê Nhà (RAD) của Bộ Nhà Ở và Phát Triển Đô Thị (HUD). Vào <<date>>, HUD đã ban hành Cam Kết Chuyển Đổi RAD (RCC) để chuyển đổi khu nhà ở của quý vị từ Nhà Ở Công sang Phiếu Nhà Ở Theo Dự Án. Do đó, Hợp Đồng Thuê Nhà Ở Công của quý vị sẽ chấm dứt trong 30 ngày kể từ ngày trên thông báo này.” Đề Nghị Hợp Đồng Thuê Mới

Cùng với ban hành của việc chấm dứt thỏa thuận hợp đồng thuê Nhà ở công, Nhóm phát triển phải ban hành đề nghị hợp đồng thuê mới.

Trang 23/95

Tất cả người thuê nhà sẽ được yêu cầu thực hiện hợp đồng thuê mới có hiệu lực vào ngày đầu tiên của tháng, sau khi kết thúc giao dịch RAD. Mỗi Nhóm phát triển sẽ sử dụng một hợp đồng thuê do họ chọn nhưng sẽ bao gồm các điều khoản và điều kiện nhất định thống nhất giữa tất cả các khu đất được chuyển đổi của RAD và sẽ bao gồm, ít nhất, là các tài liệu được đính kèm sau đây.

1. Phụ Lục Thuê Nhà Phiếu Nhà Ở Theo Dự Án HUD 2. Phụ Lục Hợp Đồng Thuê Nhà RAD PBV 3. Tuyên Bố về Nghĩa Vụ Gia Đình 4. Quy Định Nhà Ở RAD

Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà Trong Khi Di Dời Tạm Thời

Việc vi phạm nghiêm trọng thỏa thuận thuê nhà hoặc thỏa thuận thuê nhà ở tạm thời và không sửa chữa vi phạm đó, trong các yêu cầu thông báo đã nêu tại hợp đồng thuê nhà, quy định của tiểu bang hoặc liên bang có thể dẫn đến hành động trục xuất trong thời gian di dời tạm thời. Lưu Giữ Hồ Sơ

SFHA có trách nhiệm lưu giữ tất cả Thông Báo Thông Tin Chung được ban hành trước khi thực hiện chương trình di dời. Nhóm Phát Triển sẽ có trách nhiệm đối với tất cả hồ sơ khác liên quan đến quá trình di dời của cư dân. Hồ sơ và tài liệu được lưu giữ đầy đủ chi tiết để chứng minh sự tuân thủ mọi yêu cầu CRAL, URA và RAD. Các hồ sơ đó phải bao gồm tất cả các thông báo và biểu mẫu khiếu nại bao gồm chứng từ thanh toán các khiếu nại và phải được lưu giữ ít nhất ba năm sau ngày mới nhất (1) ban hành của tất cả các khoản thanh toán cho người thuê nhà bị ảnh hưởng; (2) ngày hoàn thành dự án; hoặc (3) giải quyết tất cả các vấn đề phát sinh từ tranh chấp, đàm phán, kiểm toán, hoặc hành động khác. VI. KHIẾU NẠI CỦA CƯ DÂN

Tổng quan

Việc đánh giá từng cá nhân người thuê nhà phải được hoàn thành bởi Nhóm Phát Triển trước khi bắt đầu di dời sẽ hướng dẫn kế hoạch di dời tạm thời cho mỗi cư dân. Chúng tôi sẽ nỗ lực hết sức để dàn xếp các yêu cầu cư trú; tuy nhiên, chúng tôi có thể không tạo điều kiện được cho mọi yêu cầu do sự hạn chế về nhu cầu và lịch trình xây dựng. Với việc nhận thức được rằng không thể dàn xếp mọi yêu cầu, SFHA đã phát triển một quy trình khiếu kiện và giải quyết khiếu nại để xử lý các mối lo ngại và khiếu nại của người thuê nhà trong thời gian di dời tạm thời RAD. Trước khi chuyển đổi RAD, những khiếu nại không liên quan đến việc di dời tạm thời phải được xử lý theo quy định của những chính sách và thủ tục nêu trong Chính Sách Sử Dụng Liên Tục và Tiếp Nhận Nhà Ở Công của SFHA.

Trang 24/95

Sau khi kết thúc việc chuyển đổi RAD, những khiếu nại không liên quan đến di dời tạm thời sẽ được xử lý theo quy định của chính sách và thủ tục nêu trong Kế Hoạch Hành Chính Chứng Từ Lựa Chọn Nhà Ở của SFHA. Quy Trình Khiếu Nại và Giải Quyết Khiếu Nại

Quy trình sau đây sẽ được sử dụng cho các khiếu nại của Cư Dân liên quan đến quá trình di dời RAD. Người thuê nhà có thể nộp bất cứ khiếu nại nào liên quan đến việc di dời tạm thời theo Bước 1 và 2 dưới đây. Các mục có thể bị tổn hại theo Bước 3 và 4 dưới đây liên quan đến di dời tạm thời được giới hạn cho: 1) khả năng hội đủ điều kiện cho các lợi ích di dời tạm thời; 2) số tiền hỗ trợ được cung cấp theo di dời tạm thời mà người thuê nhà được hưởng theo các yêu cầu của Chương Trình RAD, Luật Di Dời California hoặc Luật Di Dời Đồng Nhất của Liên Bang; và 3) chất lượng của nhà di dời tạm thời (ngoại trừ người thuê di dời theo lựa chọn bạn bè và gia đình mà người thuê nhà tự chứng nhận nhà di dời tạm thời của mình là khang trang, an toàn, và vệ sinh). Các mục có thể được giải quyết theo Bước 3 và 4 dưới đây liên quan đến việc di dời vĩnh viễn tự nguyện bao gồm: 1) số tiền hỗ trợ được cung cấp theo di dời vĩnh viễn mà người thuê nhà được hưởng theo các yêu cầu của Chương Trình RAD, Luật Di Dời California hoặc Luật Di Dời Đồng Nhất của Liên Bang; và 2) phân loại nhà ở thay thế được cung cấp như nhà ở thay thế thỏa đáng theo Luật Di Cư California và Luật Di Dời Đồng Nhất của Liên Bang. Khiếu nại di dời có thể được nộp theo các bước dưới đây trong tối đa mười tám (18) tháng sau khi người thuê nhà đã được di dời tạm thời. Bước 1 – Giải Quyết Không Chính Thức (Tùy Chọn) Mọi khiếu nại đều được khuyến khích trình bày cách trao đổi trực tiếp với Nhân Viên Di Dời hiện hành của Nhóm Phát Triển, để khiếu nại đó có thể được thảo luận không chính thức và giải quyết mà không cần hành động thêm. Một bản tóm tắt của cuộc thảo luận như vậy phải được chuẩn bị trong vòng ba (3) ngày làm việc kể từ khi nhận được khiếu nại bằng miệng và một bản sao sẽ được trao cho người thuê nhà và một bản được giữ lại trong hồ sơ di dời. Bản tóm tắt này phải nêu rõ tên của những người tham gia, ngày họp, bản chất của việc xử lý khiếu nại và những lý do cụ thể được đưa ra, đồng thời phải tư vấn cho người thuê quyền gửi đơn khiếu nại bằng văn bản cho Quản Lý Dự Án Bước 2 – Khiếu Nại Bằng Văn Bản tới Quản Lý Dự Án Nhóm Phát Triển (Tùy Chọn)

Nếu người thuê nhà không thỏa mãn với việc giải quyết khiếu nại theo Bước 1 thì được khuyến khích nộp đơn khiếu nại bằng văn bản cho Quản Lý Dự Án trong vòng năm (5) ngày kể từ ngày nhận được bản tóm tắt cuộc thảo luận bằng miệng.

Trang 25/95

Quản Lý Dự Án sẽ trả lời khiếu nại bằng văn bản trong thời hạn năm (5) ngày kể từ ngày tiếp nhận và sẽ cung cấp xử lý đề xuất của khiếu nại đó và những lý do cụ thể đưa ra. Văn bản trả lời cũng sẽ thông báo cho người thuê nhà về quyền gửi khiếu nại bằng văn bản tới City of San Francisco Rent Board theo Pháp Lệnh 227-12, Pháp Lệnh về Quyền đối với Nhà Được Sửa Chữa của San Francisco và sẽ bao gồm mô tả về quy trình gửi khiếu nại. Bước 3 – Khiếu Nại bằng Văn Bản tới San Francisco Rent Board

Theo luật pháp địa phương, San Francisco Rent Board chịu trách nhiệm lắng nghe các khiếu nại di dời liên quan đến các dự án tái phát triển và tái cải tạo nhà ở công. Nếu không hài lòng với việc giải quyết khiếu nại theo Bước 1 hoặc Bước 2, hoặc nếu người thuê không muốn nộp đơn khiếu nại đến Nhóm Phát Triển theo Bước 1 hoặc Bước 2 thì người thuê nhà có thể nộp yêu cầu bồi thường cho San Francisco Rent Board theo các thủ tục quy định của Ban Thuê Nhà. Người thuê được khuyến nghị sử dụng biểu mẫu Kiến Nghị Của Người Thuê Nhà RAD ("Khiếu Nại Di Dời SFHA") để nộp đơn khiếu nại di dời với Ban Thuê Nhà. Việc sử dụng biểu mẫu đơn giản này sẽ giúp đảm bảo Ban Thuê Nhà có được các thông tin cần thiết để xem xét khiếu kiện di dời. Biểu Mẫu được đính kèm vào bản Kế Hoạch và có trên trang của Ban Thuê Nhà theo trang mạng:

http://sfrb.org/sites/default/files/FileCenter/Documents/2961- 1006%20RAD%20Tenant%20Petition.pdf.

Ngoài ra, Ban Thuê Nhà có thể hỗ trợ người thuê nhà trong việc điền vào mẫu đơn này và cung cấp dịch vụ dịch thuật. Để tiếp cận với các dịch vụ này, hoặc có bất kỳ câu hỏi nào về quá trình khiếu nại di dời của Ban Thuê Nhà, người thuê nhà có thể gọi vào đường dây tư vấn điện thoại của Ban Thuê Nhà theo số (415) 252-4602 hoặc trực tiếp ghé thăm Ban Thuê Nhà tại địa chỉ 25 Van Ness Avenue, Suite 320. Rent Board sẽ đóng vai trò như một bên thứ ba độc lập để xem xét các khiếu nại di dời và thực hiện các khuyến nghị tư vấn cho SFHA. Quy trình đánh giá và tư vấn đối với các khiếu nại nhận được trong bước này của chương trình RAD sẽ bao gồm một phiên điều trần được tiến hành bởi Thẩm Phán Luật Hành Chính của Rent Board và đề nghị tư vấn bằng văn bản của Thẩm Phán Luật Hành Chính đến SFHA và người thuê nhà với một bản sao gửi đến Nhóm Phát Triển. Để đảm bảo trả lời kịp thời cho người thuê nhà, phiên điều trần sẽ được tiến hành bởi Rent Board trong vòng ba mươi ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu của người thuê nhà. Rent Board sẽ cung cấp các đề xuất của mình cho SFHA trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày diễn ra phiên điều trần. Theo pháp lệnh, Nhóm Phát Triển cho dự án sẽ được lập hóa đơn theo thời gian và tài liệu cho bất kỳ chi phí hành chính nào mà Ban Thuê Nhà phải chịu trong việc xem xét những khiếu nại theo quy trình này.

http://sfrb.org/sites/default/files/FileCenter/Documents/2961-1006%20RAD%20Tenant%20Petition.pdf

http://sfrb.org/sites/default/files/FileCenter/Documents/2961-1006%20RAD%20Tenant%20Petition.pdf

Trang 26/95

Bước 4 – Quyết Định của SFHA

Sau khi nhận được đề xuất tư vấn bằng văn bản của Rent Board, SFHA sẽ ngay lập tức tham vấn Đơn Vị Phát Triển trong nỗ lực nhằm đạt được thỏa thuận chung về kết quả cuối cùng của khiếu kiện. SFHA và Đội Ngũ Phát Triển sẽ hành xử có thiện chí đối với đề xuất tư vấn của Rent Board, trừ khi đề xuất này sẽ dẫn đến việc vi phạm bất kỳ luật nào của tiểu bang hoặc liên bang. Sau khi tham vấn với Nhóm Phát Triển nhưng không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ khi nhận được đề xuất tư vấn bằng văn bản từ Rent Board, SFHA sẽ đưa ra quyết định chính thức bằng văn bản đối với người thuê nhà. Quyết định bằng văn bản này sẽ thông báo cho các bên về việc xử lý khiếu nại cuối cùng và các lý do đưa ra. Tuân Thủ Các Yêu Cầu Di Dời Tạm Thời

Thành công của quá trình chuyển đổi RAD là tiền đề hoàn thành việc cải tạo lại cần thiết trong khung thời gian xây dựng đã thiết lập và ngân sách sẽ yêu cầu tuân thủ lịch trình di dời tạm thời. Do đó, cư dân sẽ buộc phải tuân thủ tất cả các yêu cầu di dời tạm thời trong quá trình giải quyết khiếu nại bao gồm:

1. Chấp nhận đề xuất về nhà ở tạm thời. 2. Chuyển tới nhà ở tạm thời vào ngày được ấn định. 3. Quay trở lại nhà ở được giao tại dự án mà người thuê nhà đã được di dời

khỏi đó. Thông Báo về Quy Trình Khiếu Nại của Cư Dân

Người thuê nhà phải được cung cấp các văn bản hướng dẫn về quy trình giải quyết khiếu nại tại thời điểm phát hành Thông Báo Di Dời RAD. Xem Xét các Hồ Sơ của Người Khiếu Nại

Ngoại trừ những nội dung bí mật của tài liệu được pháp luật bảo vệ hoặc việc tiết lộ chúng bị pháp luật cấm, Nhóm Phát Triển sẽ cho phép người khiếu nại kiểm tra tất cả các hồ sơ và ghi chép liên quan đến khiếu nại của người đó. Quyền Được Cố Vấn Pháp Lý

Bất kỳ bên bị tổn hại nào đều có quyền được cố vấn pháp lý hoặc luật sư khác đại diện do bên đó tự thanh toán ở bất kỳ hoặc tất cả các giai đoạn của quy trình khiếu kiện đã nêu trong kế hoạch này. Xem Xét Của Tòa Án

Không nội dung nào trong Biện Pháp Giải Quyết Khiếu Nại Và Thủ Tục Khiếu Kiện này ngăn cản hoặc hạn chế người khiếu nại, Đơn Vị Phát Triển hoặc Cơ Quan này trong việc tìm kiếm xem xét của tòa án về khiếu nại khi hết khả năng thực hiện các giải pháp hành chính này như được nêu ra ở đây.

Trang 27/95

VII. QUYỀN QUAY TRỞ LẠI

Tổng quan

Chương Trình Chứng Minh Hỗ Trợ Thuê Nhà nghiêm cấm việc di dời vĩnh viễn không tự nguyện của các cư dân do chuyển đổi từ trợ cấp Nhà Ở Công sang trợ cấp Phiếu Nhà Ở Theo Dự Án. Cư dân được di dời vẫn có quyền quay trở lại nhà sau khi việc xây dựng/cải tạo lại đã được hoàn thành và nhà ở đã khang trang, an toàn và vệ sinh. Kiểm Tra Trước Khi Sử Dụng

Chủ sở hữu bất động sản sẽ thực hiện một “Chứng nhận hoàn thành giai đoạn" và nhà ở có thể ở được sau khi hoàn thành việc cải tạo lại theo từng giai đoạn được xác định trong Hợp đồng Thỏa thuận thanh toán trợ cấp nhà ở (AHAP), xác nhận rằng nhà ở phù hợp với Tiêu chuẩn chất lượng nhà ở liên bang (HQS). SFHA sẽ không tiến hành kiểm tra tạm thời trong quá trình xây dựng. Khi nộp Chứng nhận hoàn thành giai đoạn ở giai đoạn cuối cùng, chủ sở hữu phải đánh dấu vào ô yêu cầu kiểm tra HQS. SFHA sẽ lên lịch kiểm tra toàn bộ tài sản trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn xác nhận. Các cuộc kiểm tra sẽ được tiến hành theo giao thức kiểm tra SFHA tiêu chuẩn. Liên kết dưới đây cung cấp tất cả các thông tin liên quan đến yêu cầu kiểm tra HQS. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/hqs

Quay Trở Về Nhà

Cư dân sẽ được cung cấp thông báo ít nhất trước 7 ngày về ngày và giờ quay trở về nhà ở PBV đã được cải tạo lại. Cần xem xét cho các tình huống nằm ngoài kiểm soát của cư dân như các tình huống cấp cứu y tế. Việc không hoàn thành di chuyển khi được tư vấn di chuyển sẽ dẫn đến chấm dứt quyền quay trở về và chấm dứt bất kỳ hỗ trợ di dời bổ sung nào khác. Đơn vị phát triển có thể thực hiện tất cả hành động pháp lý cần thiết bao gồm cả hành động trục xuất, nếu cư dân không để trống nhà ở tạm thời như hướng dẫn. Chuyển đổi quy mô nhà thích hợp

Quy định của Chương Trình RAD nghiêm cấm bất kỳ việc di dời không tự nguyện vĩnh viễn của cư dân do chuyển đổi. Tất cả các hộ gia đình được bảo lưu quyền tuyệt đối quay trở lại dự án bất kể kích thước căn hộ sẵn có. Tuy nhiên, trong quá trình di dời và sau khi hoàn thành xây dựng, phải thực hiện mọi nỗ lực để cung cấp cho người thuê căn hộ có kích thước phù hợp theo các tiêu chuẩn trợ cấp được nêu trong Kế Hoạch Hành Chính Phiếu Chọn Nhà Ở SFHA.

http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/hqs

http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/hqs

Trang 28/95

Sau khi hoàn thành công tác xây dựng, nhà còn trống tại khu nhà ở này sẽ luôn được cấp đầu tiên cho các hộ gia đình hiện có đang cần kích thước phù hợp trước khi cấp cho các ứng viên mới trên danh sách đợi của khu nhà ở. Người thuê phải chấp nhận việc cấp căn hộ để được bố trí kích thước phù hợp. Chúng tôi thừa nhận rằng không phải tất cả các khu nhà ở sẽ có các căn hộ với “kích thước phù hợp” với nhu cầu của các hộ gia đình nên sẽ áp dụng các hướng dẫn về “xác định kích thước phù hợp” ở dưới đây. Người Thuê Nhà Ít Người

Theo đoạn trên, các gia đình sống ít người tại thời điểm trở lại sẽ được chuyển trở lại nhà có kích thước thích hợp nếu các nhà này có sẵn trong dự án cải tạo mới. Các gia đình ít người phải có số người phù hợp theo yêu cầu sau: 1. Cư dân có thể tự nguyện yêu cầu nhà ở nhỏ hơn. 2. Các hộ gia đình có số lượng phòng ngủ dư thừa lớn nhất phải có số người phù hợp

với nhà ở có kích thước thích hợp nhỏ nhất có sẵn tại khu đất đó. 3. Các hộ gia đình có cùng số lượng phòng ngủ dư thừa phải có số người phù hợp

dựa theo thời gian thuê nhà bắt đầu với ngày thuê gần đây nhất kể từ lần di chuyển ban đầu tại khu đất đó.

Nếu không có nhà ở có kích thước phù hợp, gia đình ít người sẽ được ở trong nhà ở nhỏ nhất có sẵn trong dự án phù hợp với quy mô của gia đình. Người Thuê Nhà Nhiều Người

Theo đoạn "Xác Định Kích Thước Căn Hộ Phù Hợp" ở trên, các gia đình sống đông người (xem cả hai định nghĩa bên dưới) tại thời điểm trở lại sẽ được chuyển trở lại nhà có kích thước thích hợp nếu các nhà này có sẵn trong dự án tái cải tạo mới. Đông người được xác định trong Kế hoạch Hành chính Phiếu Chọn Nhà Ở SFHA là một hộ gia đình sinh sống trong một căn hộ có ít hơn một phòng ngủ so với căn hộ nhỏ nhất mà hộ gia đình đó đủ điều kiện theo tiêu chuẩn trợ cấp SFHA. Nếu có đủ căn hộ để điều chỉnh kích thước phù hợp cho tất cả các hộ gia đình đông người thì hộ gia đình sẽ được định kích thước phù hợp theo trình tự sau: 1. Các hộ gia đình có chênh lệch lớn nhất về số lượng phòng ngủ giữa căn hộ họ đang

ở với căn hộ có kích thước phù hợp sẽ được phân vào căn hộ có kích thước phù hợp lớn nhất có sẵn trong khu nhà ở.

2. Các hộ gia đình có cùng chênh lệch về số lượng phòng ngủ giữa căn hộ họ đang ở với căn hộ có kích thước phù hợp sẽ được phân vào căn hộ phù hợp dựa trên thời gian thuê nhà bắt đầu từ ngày thuê gần đây nhất kể từ lần di chuyển ban đầu vào khu nhà ở đó.

Nếu không có sẵn căn hộ có kích thước phù hợp thì hộ gia đình sẽ được ở tại căn hộ có sẵn có kích thước phù hợp nhất theo các tiêu chuẩn trợ cấp.

Trang 29/95

Một định nghĩa khác và ít chặt chẽ hơn về hộ gia đình đông người được nêu trong các Tiêu Chuẩn Chất Lượng Nhà Ở Liên Bang là khi một hộ gia đình có nhiều hơn hai người trên một phòng để ngủ. Phòng để ngủ phải bao gồm các phòng được thiết kế như phòng ngủ và các phòng khác đáp ứng tiêu chí của HQS (xem chi tiết dưới đây*). Nhìn chung, loại tình trạng chật chội này không bao giờ được cho phép trong nhà ở do liên bang trợ cấp vì chúng được xem là sẽ tạo ra các tình trạng nhà ở dưới tiêu chuẩn. Tuy nhiên, trong trường hợp đối với Chương Trình RAD, gia đình được chuyển đổi từ nhà ở công sang nhà ở RAD và là hoặc trở nên chật chội theo định nghĩa này (ví dụ như do "Thay Đổi về Thành Viên Hộ Gia Đình" được đưa ra tại trang 13 hoặc do các thay đổi về thành viên hộ gia đình về sau như sinh thêm) phải luôn có quyền trở lại nhà và PHA phải luôn trả trợ cấp cho căn hộ đó. Bởi vì đây là nguyên tắc của quyền quay trở lại cơ bản của chương trình RAD. Nếu xuất hiện tình trạng ở chật chội như vậy trong thời gian di dời RAD và không có căn hộ tại khu nhà ở giúp giảm bớt tình trạng ở chật chội của hộ gia đình theo HQS, chủ sở hữu mới và/hoặc Công Ty Quản Lý và SFHA sẽ phối hợp chặt chẽ với nhau để xác định các lựa chọn nhà ở thay thế cho hộ gia đình đó. (Các) hộ gia đình ở chật chội sẽ có cơ hội nhận nhà ở thay thế khi có sẵn. Gia đình có thể lựa chọn tự nguyện chấp nhận một trong các tùy chọn nhà ở có sẵn mà không bắt buộc phải chấp nhận tùy chọn nhà ở thay thế. Gia đình có thể chọn ở lại căn hộ hiện tại của mình ở dự án bất kể tình trạng ở chật chội. *Định nghĩa phòng ngủ theo tiêu chí HQS: 1. Phòng phải có ít nhất một cửa sổ. Nếu các cửa sổ được thiết kế có thể sử dụng

được, thì ít nhất một cửa sổ trong phòng phải sử dụng được. 2. Phòng phải có phương tiện chiếu sáng tự nhiên hoặc nhân tạo như đèn chiếu sáng

vĩnh viễn, ổ cắm trên tường hoặc ánh sáng từ một cửa sổ trong phòng hoặc gần phòng.

3. Phòng phải không có các mối nguy hiểm về điện; tường, trần và sàn nhà phải ở tình trạng tốt và không có các lỗi gây nguy hiểm,

4. Tất cả cửa sổ và cửa ra vào có thể sử dụng từ bên ngoài phải khóa được. 5. Tất cả các cửa sổ phải không có các dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng và các tấm

pa-nô cửa không bị mất hoặc vỡ. 6. Phải có thiết bị phát hiện khói ở cùng tầng với phòng được sử dụng làm phòng ngủ

và thiết bị này phải đáp ứng các yêu cầu trong tiêu chuẩn NFPA 74. Nếu phòng được sử dụng bởi một người khiếm thính thì phải có hệ thống báo động kết nối với thiết bị phát hiện khói.

Quá trình xác định kích thước phù hợp đang diễn ra ở các Dự Án Giai đoạn I và Giai đoạn II RAD

Sau khi tất cả các khu nhà ở RAD đã qua giai đoạn cho thuê ban đầu thì yêu cầu tiếp theo sẽ là xác định kích thước phù hợp theo pháp luật Liên Bang và Địa Phương. Chi Phí Di Chuyển Trở Về

Toàn bộ chi phí và hỗ trợ sẽ được cung cấp khi trở về nhà ở mới được cải tạo lại như được nêu chi tiết trong Mục III.

Trang 30/95

Không Tái Sàng Lọc Người Thuê Nhà khi Chuyển Đổi Căn cứ quy chế RAD, khi chuyển đổi, các hộ gia đình hiện tại không phải tuân theo các điều khoản về sàng lọc lại, hội đủ điều kiện về thu nhập, hoặc quy định thu nhập mục tiêu. Do đó, hộ gia đình hiện tại sẽ được miễn trừ khỏi các điều kiện đã xảy ra trước khi chuyển đổi nhưng sẽ phải tuân theo bất kỳ yêu cầu nào về khả năng hội đủ điều kiện đang diễn ra đối với các hành động xảy ra sau khi chuyển đổi. Ví dụ, một nhà ở cho hộ gia đình vượt quá thu nhập tại thời điểm chuyển đổi sẽ tiếp tục được coi là nhà ở được hỗ trợ. Khi hộ gia đình còn lại di chuyển đi, nhà ở phải được cho gia đình hội đủ điều kiện thuê. Các yêu cầu hội đủ điều kiện cho các chương trình khác được sử dụng trong tài trợ chuyển đổi RAD như: Chương Trình Tín Dụng Thuế Nhà Ở Thu Nhập Thấp được áp dụng và người thuê nhà sẽ phải chịu những hạn chế thu nhập đó. Gia hạn Hợp Đồng Cho Thuê

Chủ sở hữu phải gia hạn tất cả hợp đồng thuê khi hết thời hạn thuê, trừ khi có nguyên nhân. Quy định này được chủ sở hữu mới kết hợp với hợp đồng thuê hoặc phụ lục thuê của người thuê nhà, nếu phù hợp. Áp dụng Tăng Tiền Thuê của Người Thuê Nhà

Nếu tiền thuê nhà hàng tháng của người thuê tăng thêm 10 phần trăm hoặc 25 đô la do chuyển đổi, khoản tăng tiền thuê này sẽ được áp dụng trong thời gian trên ba năm. Để thực hiện quy định này, HUD sẽ khước từ mục 3(a)(1) của Luật, cũng như 24 CFR § 983.3 (định nghĩa “tổng số tiền thuê nhà” (TTP)) chỉ trong phạm vi cần thiết để cho phép áp dụng tăng tiền thuê của người thuê nhà. Phương pháp dưới đây giải thích việc áp dụng dựa trên phần trăm đã được quy định mà chủ sở hữu phải tuân thủ theo thời hạn áp dụng ba năm. Trong phạm vi của phần này, "TTP tiêu chuẩn" đề cập đến Tổng Số Tiền Thuê (TTP) được tính toán phù hợp với các quy định tại 24 CFR §5.628 và "TTP đã trả gần đây nhất" đề cập đến TTP được ghi lại trên dòng 9j của Biểu Mẫu HUD 50058 gần đây nhất của gia đình Áp Dụng Ba Năm:

a. Năm Một - Bất kỳ tái xác nhận nào (tạm thời hoặc hàng năm) được thực hiện trước khi tái chứng nhận hàng năm thứ hai sau khi chuyển đổi - 33% chênh lệch giữa TTP được trả gần đây nhất và TTP tiêu chuẩn.

b. Năm Hai - Tái Xác Nhận Hàng Năm (AR) Năm Hai và bất kỳ Tái Xác Nhận Tạm Thời (IR) nào trước Năm T AR, 66% chênh lệch giữa TTP được trả gần đây nhất và TTP tiêu chuẩn.

c. Năm Ba - AR Năm Ba và tất cả tái xác nhận sau đó, toàn bộ TTP tiêu chuẩn. Trong thời gian áp dụng ba năm, khi TTP tiêu chuẩn bằng hoặc ít hơn TTP trước, thời gian áp dụng này sẽ kết thúc và người thuê sẽ trả toàn bộ TTP từ thời điểm đó.

25 Van Ness Avenue #320 San Francisco, CA 94102-6033

Trang 2/2 Trang 95/95

Điện thoại: 415.252.4602 FAX: 415.252.4699

Nếu cư dân lựa chọn không quay trở về nhà đã được cải tạo lại sau khi hết thời hạn di dời tạm thời, tất cả các hỗ trợ di dời sẽ chấm dứt. Đơn vị phát triển sẽ thực hiện tất cả hành động pháp lý cần thiết bao gồm cả hành động trục xuất, nếu cư dân không dọn ra khỏi nhà ở di dời tạm thời theo chỉ dẫn.

Page 33 of 95

VIII. APPENDICES

GENERAL DEMOGRAPHIC AND HOUSING CHARACTERISTICS

PROPERTY SPECIFIC RELOCATION PROFILES PHASE I PROPERTIES

# PROPERTY

1 227 Bay

2 990 Pacific

3 Robert B. Pitts

4 939 Eddy / 951 Eddy

5 430 Turk

6 666 Ellis

7 Holly Courts

8 25 Sanchez

9 462 Duboce

10 255 Woodside

11 1880 Pine

12 345 Arguello

13 491 31st

14 Hunter's Point East-West

Page 34 of 95

RENTAL ASSISTANCE DEMONSTRATION PROGRAM Property Relocation Profile

Updated: May 1, 2015

PROJECT INFORMATION

Development Team: Chinatown Community Development Corporation

Relocation Primary Contact: Amy Beinart Pati Boyle

[email protected] [email protected]

Property Name/Address: 227 Bay Street

Brief Description: Senior/Disabled; 4 story mid-rise; built in 1971; located on Bay Street between Powell Street and Stockton Street.

Total Units: 50 Non-Residential: 0 Occupied: 49 Vacant: 1

Unit Sizes: 0 BR 48 1 BR 2 2 BR 0 3 BR 0 4 BR 0

Construction Costs: Pending Relocation Budget: Pending

# HH at Flat Rent: 0 # HH Over LIHTC Income: 0

RELOCATION INFORMATION

Estimated Construction Period: 19.5 months: November 1, 2015 through June 15, 2017

Estimated # Phases: 6 # Moves Per Phase: 6-17

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant: 3.5 months (average) Permanent Relocation

Period Per Tenant N/A

Estimated On-Site Moves: 10 Estimated Off-Site Moves: 39

Description of Identified Off-Site Relocation Resources Available Option

Vacant units in RAD Phase II Properties YES

Units in other properties in Development Team portfolio TBD

Residents that may choose to stay with family members or friends YES

Private rental units in the market place to be identified by the Development Team YES

Other (please describe): TBD

Additional Information:

227 Bay requires work on all major building systems, including elevator, heating, domestic hot water, electrical, plumbing, fire alarm, fire sprinkler, and building envelope. In addition, there will be work in all residential units, including bathroom and kitchen remodels, window replacement, and lighting upgrades. The building has only one elevator, and refurbishment will take approximately 5 months. Residents with limited mobility will be relocated off- site during elevator renovation work. Other construction will be completed in “stacks” of 6 to 8 units. Residents will be moved off-site or within the building, if vacancies are available.

Languages at this property include English, Chinese, Spanish, and Russian.

mailto:[email protected]


Page 35 of 95



PROJECT INFORMATION

Development Team: Chinatown Community Development Center

Relocation Primary Contact: Amy Beinart Pati Boyle


Property Name/Address: 990 Pacific Avenue

Brief Description: Senior/Disabled; 7 story mid-rise; built in 1969; located on the corner of Mason Street and Pacific Avenue.


Unit Sizes: Studios 74 1 BR 18 2 BR 0 3 BR 0 4 BR 0

Construction Costs: Pending Relocation Budget: Pending

Post Rehab Residential Units 91 Post-Rehab Non-Residential 1 – Manager’s Unit



Estimated Construction Period: 23 months: November 1, 2015 through September 22, 2017

Estimated # Phases: 2 # Moves Per Phase: 4 and 90

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant: 10-12 months Permanent Relocation

Period Per Tenant TBD

Estimated On-Site Moves: 4 (Phase 1) Estimated Off-Site Moves: 90 (Phase 2)


Vacant units in RAD Phase II Properties NO





Additional Information: 990 Pacific requires a substantial seismic retrofit and work on all major building systems, including elevators, heating, domestic hot water, ventilation, electrical, plumbing, fire alarm, fire sprinkler, and building envelope. In addition, there will be work in all residential units, including bathroom and kitchen remodels, window replacement, and lighting upgrades. This combination of seismic, building systems, and unit work will require all residents to vacate the property.

Residents will remain on-site during the first 10 months of construction. During this initial construction period, 4 households will be relocated from the first floor to vacancies on upper floors of the property (Phase 1). Currently there are two vacant units and it is anticipated that there will be two additional vacancies by closing. Following Phase 1, all residents will need to be relocated off-site for up to 12 months (Phase 2).

Primary Resident Languages: English, Chinese, Spanish, and Russian.



Page 36 of 95



PROJECT INFORMATION

Development Team: Related California; Tabernacle CDC

Relocation Primary Contact: Lisa Grady Todd Clayter

[email protected]

[email protected]

Property Name/Address: Robert B. Pitts

Brief Description: Located on two blocks at Turk Street between Scott and Pierce; two and three-story detached walk-up apartments; built in 1991.


Unit Sizes: 1 BR 0 2 BR 78 3 BR 114 4 BR 11 5 BR 0 6 BR 0

Construction Costs: Relocation Budget:

# HH at Flat Rent: # HH Over LIHTC Income:


Estimated Construction Period: 18 months, November 1, 2015 – March 31, 2017


Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant: 2-3 months Permanent Relocation

Period Per Tenant 0

On-Site Moves: Off-Site Moves:

Description of Identified Off-Site Relocation Resources Estimated #HH


Units in other properties in Development Team portfolio NO

Residents that may choose to stay with family members or friends NO


Other (please describe): NO Additional Information: Construction will consist of renovation of all major building systems and upgrades of kitchens, baths and flooring.

Languages at this property are English, Spanish, and Chinese.



Page 37 of 95



PROJECT INFORMATION

Development Team: Tenderloin Neighborhood Development Corporation

Relocation Primary Contact: Chris Cummings Julianna Gudino


Property Name/Address: 939 Eddy and 951 Eddy

Brief Description: Two adjacent 4 story midrise buildings built in 1900 and 1924; located in the Western Addition Neighborhood.



Construction Costs: $6.1 million Relocation Budget: $776,000

Post Rehab Residential Units 61 Post-Rehab Non-Residential 1 – Management Office

# HH at Flat Rent: # HH Over LIHTC Income: 0


Estimated Construction Period: 12 months, November 1, 2013 – October 31, 2016

Estimated # Phases: 6 phases # Moves Per Phase: 6 - 12

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant: 2 – 12 months Permanent Relocation

Period Per Tenant 0

On-Site Moves: 60% Off-Site Moves: 40%







Additional Information: Construction includes elevator, electrical and plumbing upgrades; kitchen and bath replacements and general building repairs. Additional community space will be added in the basement level. Elevator upgrades are expected to take 60 days and residents with mobility impairments will be relocated off-site during this time period. All residents in the 939 building will be off-site during renovation; residents in the 951 building will be relocated on-site as feasible. Residents with limited mobility may need to be relocated off-site during elevator renovations.

RAD Phase II properties will be used for off-site relocation; temporary relocation units will be pre-furnished and tenant furniture will remain in their return unit.

Primary Resident Languages: English; Chinese; Spanish and Russian.



Page 38 of 95



PROJECT INFORMATION


Relocation Primary Contact: Tom Lauderbach Julianna Gudino


Property Name/Address: 430 Turk Street

Brief Description: 9 story high-rise built in 1987 serving senior and disabled households; located on Turk Street between Larkin and Hyde.







Estimated Construction Period: 14 months, November 1, 2013 – December 31, 2016

Estimated # Phases: 8 phases # Moves Per Phase: 10 – 12 units

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant: 3-4 weeks Permanent Relocation

Period Per Tenant 0






Private rental units in the market place to be identified by the Development Team NO

Other (please describe): NO

Additional Information: Construction includes upgrades of kitchens and baths; floor replacement, electrical and plumbing upgrades and general improvements. Rehab will be completed floor by floor. Elevators are currently undergoing upgrades and should be completed prior to RAD closing. The site will be sub-divided into two parcels: one will be transferred with the improvements via the ground lease; the other will be retained by SFHA.

Approximately one-half of the tenants will generally be moved on-site as needed for unit construction and approximately 50% of residents in each phase will be required to move off-site. Fully furnished hospitality units in currently vacant units in a nearby SFHA RAD Phase II property will be used for off-site relocation. Personal belongings of tenants will be placed in storage during the relocation period.




Page 39 of 95



PROJECT INFORMATION

Development Team: Community Housing Partnership

Relocation Primary Contact: Pati Boyle Alissa Mitrisin


Property Name/Address: 666 Ellis Street

Brief Description: 13 story senior high-rise built in 1971 serving senior and disabled households; located in the Tenderloin District.



Construction Costs: $13 million Relocation Budget: $530,117



Estimated Construction Period: 15 months; November 1, 2015 through December 31, 2016

Estimated # Phases: 11 # Moves Per Phase: 9

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant: 5 weeks Permanent Relocation

Period Per Tenant 0

Estimated On-Site Moves: 75% Estimated Off-Site Moves: 25%








Construction will include overall building renovation including electrical and plumbing updates; kitchen, bathroom and floor replacement and general improvements.

Building has 9 units per floor; construction will be done on a floor by floor basis; currently 7 vacancies and anticipate at least 2 more prior to commencement of construction; tenants from one floor will be moved to vacancies and construction will commence on the vacated floor; estimated construction completion 3 weeks; five additional days to complete moves.

Primary Resident Languages: English; Chinese; Spanish and Russian





Page 40 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: Bridge Housing Corporation and Bernal Heights Neighborhood Center

Relocation Primary Contact:

Bre Jones Susan Neufeld Pati Boyle

[email protected] [email protected] [email protected]

Property Name/Address: Holly Courts

Brief Description: Two story townhomes built in 1940 serving families; located between Appleton and Highland Avenues and between Patton Street and Holly Park Circle



Construction Costs: $19.3 million Relocation Budget: $1,668,809

Post Rehab Residential Units

118

Post-Rehab Non-Residential 1 – Management

Office & Community Room



Estimated Construction Period: 14 months, November 1, 2015 – December 31, 2016

Estimated # Phases: 5 phases (2 buildings per phase) # Moves Per Phase: 22-25

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant:

Phase 1-3 – 3 months; last 2 – 2/5 months

Permanent Relocation Period Per Tenant 0

On-Site Moves: 11 Off-Site Moves: 104







Additional Information: Construction includes redoing perimeter for mold remediation, asbestos abatement, replace flooring, electrical system upgrades, replacement of galvanized plumbing; replace kitchen cabinets, counters, bathroom fixtures as needed; convert 6 ADA units. Property must comply with State Historical Preservation requirements as it was the first public housing built west of Rockies and in San Francisco, therefore no work will be done to exterior design;

Languages at this property include English/Spanish/Cantonese/Vietnamese/Cambodian






Page 41 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: MEDA - Bridge

Relocation Primary Contact: Elaine Yee Adhi Nagraj


Property Name/Address: 25 Sanchez

Brief Description: 4 story mid-rise built in 1972 serving senior and disabled households; located on the corner of Duboce and Sanchez Streets


Unit Sizes: Studio 75 1 BR 14 2 BR 1 3 BR 0 4 BR 0


Estimated Construction Costs: $10 million Relocation Budget: $513,288



Estimated Construction Period: November 1, 2015 through November 30, 2016

Estimated # Phases: 9 # Moves Per Phase: 6 -12


Period Per Tenant 0


Description of Identified Off-Site Relocation Resources RESOURCES





Other (please describe): Other Public Housing YES

Additional Information: Construction will include seismic retrofitting; replacement of kitchens, baths and flooring; painting, elevator upgrades and general improvements. The building has two elevators but both will need to be off-line for approximately 30 days which is proposed at the end of the unit and common area construction. Residents would remain on-site during construction, using current vacancies to move tenants during the unit rehabilitation.

If off-site temporary relocation is needed for residents with mobility impairments while elevators are down for repairs, vacancies in other Public Housing properties (both Phase I and Phase II) would be the first option; market rate units would be the Phase II option.

Resident services are provided at this property by Northern California Presbyterian Housing Services which will remain as the service provider post-rehab. Primary Resident Languages: English; Chinese; Spanish and Russian.





Page 42 of 95

PROJECT INFORMATION




Property Name/Address: 462 Duboce

Brief Description: 4 and 6 story mid-rise built in 1971 serving senior and disabled households; located on Duboce and Herman Streets.







Estimated Construction Period: 12 months; November 1, 2015 – October 31, 2016

Estimated # Phases: 5 # Moves Per Phase: 6 - 12

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant: 6 – 8 weeks Permanent Relocation

Period Per Tenant 0

On-Site Moves: None Off-Site Moves: All














Page 43 of 95

PROJECT INFORMATION




Property Name/Address: Woodside Gardens, 255 Woodside

Brief Description: 10 story high-rise built in 1962 serving senior and disabled households; located near San Francisco’s Laguna Honda Hospital.







Estimated Construction Period: November 1, 2015 through October 31, 2016



Period Per Tenant 0















Page 44 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: Mercy Housing California, John Stewart Company

Relocation Primary Contact: Rosalba Navarro Tim Dunn [email protected]

[email protected]

Property Name/Address: 1880 Pine Street

Brief Description: 12 story high-rise built in 1973 serving senior and disabled households; located on Pine St between Gough and Octavia.


Unit Sizes: Studio 98 1 BR 14 2 BR 1 3 BR 0 4 BR 0





Estimated Construction Period: 16 months, November 1, 2015 – January 31, 2017











Additional Information: Construction includes seismic retrofitting; electrical upgrades; HVAC upgrades; kitchens and baths replaced as needed; flooring in common areas and general building repairs. Seismic work will be done on a floor by floor basis.

Tenants will be temporarily relocated to vacant units to accommodate the seismic work and the work in the units. The majority of temporary relocation will be on-site. However, some tenants will need to be temporarily relocated off- site due to lack of vacant units on-site. Off-site relocation will consist of a corporate master lease for RAD Phase II properties or market rate units and tenants will be temporarily moved in and out of these units; all tenant possessions will be moved to and from the temporary units with the tenants. Some tenants may opt to have some of their belongings stored if temporarily relocating to a smaller unit,

Primary Resident Languages: Russian; Chinese; English; and Spanish.



Page 45 of 95



PROJECT INFORMATION



Rosalba Navarro, Tim Dunn Helen Lee


Property Name/Address: 345 Arguello Boulevard

Brief Description: 5 story senior mid-rise built in 1973 serving senior and disabled households; located on Arquello Blvd. between Cornwall and Clement







Estimated Construction Period: 15 months; October 26, 2015 through January 29, 2016

Estimated # Phases: 11 # Moves Per Phase: 5 – 8










Additional Information: Construction includes seismic work to be done on majority of floors; replacement of stucco; weatherproofing; HVAC repair; electrical upgrades; fire sprinkler and alarm upgrades; kitchen and bathroom replacements as needed; conversion of 5% units that are fully accessible units; and roof replacement. The community and office spaces will be reconfigured have new finishes and will be slightly reduced as the result of the required seismic work and additional office space. Tenants will be temporarily relocated to vacant units to accommodate the seismic work being performed and the work in the units. The majority of temporary relocation will be on-site. However, some tenants will need to be temporarily relocated off-site due to lack of vacant units on-site. Off-site relocation will consist of a corporate master lease for RAD Phase II properties or market rate units and tenants will be temporarily moved in and out of these units; all tenant possessions will be moved to and from the temporary units with the tenants. Some tenants may opt to have some of their belongings stored if temporarily relocating to a smaller unit.

Primary Resident Languages: Russian, Chinese, English and Spanish




Page 46 of 95



PROJECT INFORMATION



Rosalba Navarro Tim Dunn Adam Levine


Property Name/Address: 491 31st

Brief Description: Senior/disabled; 5 story; built in 1973






Estimated Construction Period: 14 months; November 1, 2015 through December 31, 2016

Estimated # Phases: 12 # Moves Per Phase: 5 – 7



Estimated On-Site Moves: 100% Estimated Off-Site Moves: 0


Vacant units in RAD Phase II Properties N/A

Units in other properties in Development Team portfolio N/A

Residents that may choose to stay with family members or friends N/A

Private rental units in the market place to be identified by the Development Team N/A

Other (please describe): N/A

Additional Information: Construction will include roof replacement, window replacement, HVAC upgrade; reconfiguration of the first floor to enlarge entrance and reconfigure the office and community space; adding security system with cameras; replacement of kitchens, baths and floors in 37 units. Building has two elevators; upgrades to elevators will be done to have one elevator off-line at a time. No seismic work required.

All temporary relocation to be done on-site using current vacant units.

Languages at this property include: English; Russian; Cantonese; Mandarin; Korean; Vietnamese and Spanish.




Page 47 of 95


Updated: April 1, 2015

PROJECT INFORMATION

Development Team: John Stewart Company; San Francisco Housing Development Corp; Related California; Ridgepoint Non-Profit Housing Corp.

Relocation Primary Contact: Adam Levine [email protected]

Property Name/Address: Hunters Point East-West

Brief Description: 27 buildings located on 4 parcels; 4 – 14 units per building; on-site management office; limited community facilities.



Construction Costs: $46 million Relocation Budget: $2 million



Estimated Construction Period: 18 months; November 1, 2015 through May 31, 2017

Estimated # Phases: West – 6 Phases East – 8 Phases # Moves Per Phase: West – 22

East - 10 Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant:

West – 12 weeks East – 10 weeks

Permanent Relocation Period Per Tenant None



Vacant units in RAD Phase II Properties TBD


Residents that may choose to stay with family members or friends TBD

Private rental units in the market place to be identified by the Development Team TBD


Additional Information: Construction will be completed on two parallel tracks on the West and East sides of the property. Current vacancies are primarily on west side with only 4 vacancies on east side. Relocation assessments will include inquiry of tenant willingness to move off-site. Options for offsite relocation include private rental units in the market place identified by the Development Team, vacant units in the Phase II properties, or to stay with family and friends. The projects estimates moving approximately 60 households off-site to enable movement of remaining tenants on the property to enable construction phasing.

Languages at this property are English, Spanish, Chinese, Samoan


Page 48 of 95

GENERAL DEMOGRAPHIC AND HOUSING CHARACTERISTICS

PROPERTY SPECIFIC RELOCATION PROFILES PHASE II PROPERTIES

# PROPERTY

1 Ping Yuen

2 Ping Yuen North

3 Westside Courts

4 1750 McAllister

5 350 Ellis

6 320 & 330 Clementina

7 1760 Bush

8 JFK Tower

9 2698 California

10 Rosa Parks

11 Alemany

12 3580 18th Street

13 Mission Dolores

14 Westbrook Apartments

Page 49 of 95


Updated: January 2016

PROJECT INFORMATION

Development Team: Tenderloin Neighborhood Development Corporation (TNDC)

Relocation Primary Contact: Julianna Gudino

Property Name: 320 & 330 Clementina Towers

Property Address: 320-330 Clementina Street


Unit Sizes: 0 BR 204 1 BR 72 2 BR N/A 3 BR N/A 4 BR N/A

Total Development Cost: $104,277,427 Construction Costs: $42,684,065

# RAD Vouchers: 114 # Non-RAD Vouchers: 162


Estimated Construction Period: 24 months

Estimated # Phases: 14 (7 per building) # Moves Per Phase: 44 (22 per building)

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant 4 months Permanent Relocation




Vacant units in RAD Phase II Property (Clementina Towers only) 27

Units in other properties in Development Team portfolio 0

Residents that may choose to stay with family members or friends 0

Private rental units in the market place to be identified by the Development Team 23

Other (please describe):

Additional Information: Clementina Towers is located on Clementina Street between 4th and 5th. Built in 1971, the property consists of two high-rise buildings adjacent to each other and connected by a canopy-covered walkway at ground level. Community area and offices are located on the ground level of the buildings.

It is projected that there will be 31 vacancies at the time of relocation; 4 of these units will be used to relocate first floor offices during construction and the remaining 27 will be used for on-site relocation. In addition, up to 23 private market rental units may be utilized for off-site moves as needed.


Page 50 of 95

Updated: January 13, 2016

PROJECT INFORMATION


Relocation Primary Contact: Tom Lauderbach Julianna Gudino


Property Name/Address: 350 Ellis

Brief Description: 13 story high rise built in 1970 serving senior and disabled individuals. Located on Ellis Street between Jones and Taylor Street.



Construction Costs: $29 million Relocation Budget: $1,920,971

Post Rehab Residential Units 96 Post-Rehab Non-Residential 0



Estimated Construction Period: 29 months, October 11, 2016 – March 1, 2019

Estimated # Phases: 6 phases # Moves Per Phase: 16 units

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant: 4 months Permanent Relocation

Period Per Tenant 0



Vacant units in RAD Phase II Properties (350 Ellis only) 19




Other (onsite staff offices will need to relocate into vacant onsite units): 3 Additional Information: Construction includes upgrades of kitchens and baths; floor replacement, electrical and plumbing upgrades and general improvements. Rehab will be completed two floors at a time starting from the top floors.

Approximately 50% of the tenants will have the opportunity to stay on site during the rehabilitation as work will be done two floors at a time and residents will move back into the completed units. Personal belongings of tenants will be placed in storage during the relocation period.






Page 51 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: Community Housing Partnership

Relocation Primary Contact: Janine Bouie

Property Name: 1750 McAllister

Property Address: 1750 McAllister Street, San Francisco, CA 94115


Unit Sizes: 0 BR 75 1 BR 21 2 BR 1 3 BR

4 BR




Estimated Construction Period: September 2016 - July 2018




On-Site Moves: 100% Off-Site Moves: N/A


Vacant units in RAD Phase II Properties 10




Other (please describe): 0 Additional Information:



Page 52 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: 1760 Bush LP

Relocation Primary Contact: Rosalba Navarro-Jindrich

Property Name: 1760 Bush

Property Address: 1760 Bush Street, San Francisco, CA 94109

Total Units: 108 Non-Residential:

Occupied: 98 Vacant: 10


4 BR






Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant 20 Days Permanent Relocation

Period Per Tenant 0











Page 53 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: Mercy Housing California

Relocation Primary Contact: Rosalba Navarro-Jindrich, [email protected]

Property Name: 2698 California

Property Address: 2698 California St. San Francisco, CA 94115



4 BR

Total Development Cost: $ Construction Costs: $ 9,538,850



Estimated Construction Period: 263 days, October 2016 to October 2017

Estimated # Phases: 4 # Moves Per Phase: 6 to 12

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant 40 to 65 days Permanent Relocation

Period Per Tenant

On-Site Moves:

Off-Site Moves:


Vacant units in RAD Phase II Properties

Units in other properties in Development Team portfolio

Residents that may choose to stay with family members or friends

Private rental units in the market place to be identified by the Development Team






Page 54 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: MEDA – BRIDGE Housing

Relocation Primary Contact: Monica Hollins – [email protected]; Edward Parillon – [email protected]

Property Name: 3850 18th Street

Property Address: 3850 18th Street and 255 Dorland Street


Unit Sizes: 0 BR 88 1 BR 19 2 BR

3 BR

4 BR




Estimated Construction Period: October 2016 – October 2018 (24 months)

Estimated # Phases:

15

# Moves Per Phase: 7-8 units (depending on each phase)

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant 1 month Permanent Relocation

Period Per Tenant



Vacant units in RAD Phase II Properties 3850 18th Street: 10 Units; Mission Dolores: 13 Units





Additional Information: Discussion on the possibility of permanently relocation of Phase 2 residents to Phase 1 units





Page 55 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: Bridge Housing and Bernal Heights Neighborhood Center

Relocation Primary Contact: Bre Jones, 415-260-5300

Property Name: Alemany

Property Address: 992 Ellsworth Street, San Francisco, CA 94110




# RAD Vouchers:

# Non-RAD Vouchers:


Estimated Construction Period: 27.5 Months


Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant 3-6 Months Permanent Relocation

Period Per Tenant 0







Other (please describe): Midtown Units (10 Units per phase Available) 70 Additional Information:



Page 56 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: Mercy Housing California

Relocation Primary Contact: Rosalba Navarro-Jindrich, [email protected]

Property Name: JFK Tower

Property Address: 2451 Sacramento St. San Francisco, CA 94115



4 BR

Total Development Cost: $ Construction Costs: $ 16,935,672



Estimated Construction Period: 388 days, October 2016 to April 2018

Estimated # Phases: 11 # Moves Per Phase: 8 to 9

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant 35 days Permanent Relocation

Period Per Tenant

On-Site Moves:

Off-Site Moves:


Vacant units in RAD Phase II Properties

Units in other properties in Development Team portfolio

Residents that may choose to stay with family members or friends







Page 57 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: MEDA – BRIDGE Housing

Relocation Primary Contact: Monica Hollins – [email protected]; Edward Parillon – [email protected]

Property Name: Mission Dolores

Property Address: 1855 15th Street


Unit Sizes: 0 BR 68 1 BR 23 2 BR

3 BR

4 BR

Total Development Cost: $ 55,776,851 Construction Costs: $ 17,511,029



Estimated Construction Period: October 2016 – October 2018 (24 months)

Estimated # Phases: 7 # Moves Per Phase: 5-20 (differ per phase)

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant 2.5 months Permanent Relocation

Period Per Tenant



Vacant units in RAD Phase II Properties 3850 18th Street: 10 Units; Mission Dolores: 13 Units




9 units (in Phases 1 and 2); 7 units (Phase 3); and 1 unit (Phase 5)



Discussion on the possibility of permanently relocation of Phase 2 residents to Phase 1 units





Page 58 of 95

PROJECT INFORMATION


Relocation Primary Contact: Ping Yuen North: Kim Piechota, Project Mgr. [email protected], 415-929-0712

Property Name: Ping Yuen North

Property Address: 838 Pacific Avenue

Total Units: 200 Non-Residential:

Occupied:

Vacant:

Unit Sizes: 0 BR 45 1 BR 33 2 BR 100 3 BR 22 4 BR





Estimated # Phases:

6

# Moves Per Phase:

6 phases total; 0 residential units first phase; 33-46 units phases 2-5

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant 6 mos. Permanent Relocation

Period Per Tenant n/a

On-Site Moves:

2-14, assuming 2% annual attrition, and dependent on phasing plan

Off-Site Moves:

32-44, assuming 2% annual attrition and dependent on phasing plan


Vacant units in RAD Phase II Properties – Ping Yuen North only At conversion – 8 At completion - 14






Many family sized units are occupied by 1 or 2 residents due to aging in place. There is parking at this project.




Page 59 of 95

PROJECT INFORMATION


Relocation Primary Contact: PING YUEN: Shannon Dodge, Project Manager, [email protected]

Property Name: Ping Yuen

Property Address: 655 Pacific, 711-795 Pacific, 895 Pacific






Estimated Construction Period: 37.5 months

Estimated # Phases: 5 # Moves Per Phase: 2 phases of ~30 units, then 3 phases of ~60 units

Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant

2 phases of 5 months, then 3 phases of 8 months

Permanent Relocation Period Per Tenant n/a

On-Site Moves:

13-27 per phase, assuming 2% annual attrition

Off-Site Moves:

12-42 per phase, assuming 2% annual attrition


Vacant units in RAD Phase II Properties PING YUEN ONLY At conversion: 13 At completion: 27




Other (please describe): Possibly other MOHCD funded units TBD Additional Information:

Many family sized units are occupied by 1 or 2 residents due to aging in place. Prior to the completion of RAD Phase I, we are planning two smaller phases of ~30 units each. After RAD

Phase I is complete, we plan to use its temporary off-site units for 3 phases of ~60 units each residents from Phase II of RAD.

There is no parking at this project. Current management office will be converted back to a 2BR unit.




Page 60 of 95

PROJECT INFORMATION


Relocation Primary Contact: Julianna Gudino

Property Name: Rosa Parks

Property Address: 1251 Turk Street



Total Development Cost: $ 101.5M Construction Costs: $37.4M






Period Per Tenant None






Private rental units in the market place to be identified by the Development Team 21 Other (please describe): Six staff offices will temporarily relocate to vacant units onsite (tentatively phase 6). N/A Additional Information:

Existing unit count is 199. We are adding four units to bring total to 203 upon completion of rehab.



Page 61 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: Related, John Stewart, SFHDC, Ridge Point

Relocation Primary Contact: Robin Zimbler

Property Name: Westbrook Apartments

Property Address: 40 Harbor Road



Total Development Cost: $ 140,000,000 Construction Costs: $ 65,000,000





Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant 6 weeks Permanent Relocation


On-Site Moves: 202 Off-Site Moves: N/A


Vacant units in RAD Phase II Properties N/A

Units in other properties in Development Team portfolio N/A

Residents that may choose to stay with family members or friends N/A

Private rental units in the market place to be identified by the Development Team N/A

Other (please describe): N/A Additional Information:

We anticipate doing all of the relocation on-site. We currently have 21 vacant units and they are of sufficient bedroom size to accommodate the household sizes in any given phase. Two of our phases have 22 moves and one phase has 23 moves, so we do need to have two more units become vacant between now and conversion to accommodate all moves on-site.



Page 62 of 95

PROJECT INFORMATION

Development Team: Related California, Tabernacle Community Development

Relocation Primary Contact: Lisa Grady – [email protected]; Todd Clayter, [email protected]

Property Name: Westside Courts

Property Address: 2501 Sutter Street / 2545 Sutter Street

Total Units: 135 Non-Residential: 0 Occupied:

Vacant: 13

Unit Sizes: 0 BR

1 BR 83 2 BR 24 3 BR 20 4 BR 8




Estimated Construction Period: 19 Months: September 2016 – April 2018


Estimated Temporary Relocation Period Per Tenant Approx. 25 days Permanent Relocation

Period Per Tenant none

On-Site Moves: 125 (based on current vacancies) Off-Site Moves: Not anticipated





Private rental units in the market place to be identified by the Development Team NO

Other (please describe): NO Additional Information:

Construction will consist of renovation of all major building systems and upgrades of kitchens, baths and flooring. Languages at this property are English, Spanish, and Chinese.



Page 63 of 95

IX. EXHIBITS

EXHIBIT # DOCUMENT

1 Development Teams by Property

2 Sample Resident Assessment Form

3 RAD Relocation Notice (Relocation less than 12 months)

4 RAD Relocation Notice (Relocation 12 months or more)

5 90 Day Notice to Vacate

6 Notice of Non-Displacement (Relocation less than 12 months)

7 Notice of Eligibility for URA (Relocation 12 months or more)

8 30 Day Notice of Termination of Public Housing Lease and

Offer of New Lease

9 Things Every Tenant Should Know about Relocation Under RAD Frequently Asked Questions

10 Resident Engagement – Phase I and Phase II

11 Relocation Experience of Development Teams

12 RAD Tenant Petition (“SFHA Relocation Grievance”) Form

Page 64 of 95

EXHIBIT 1: DEVELOPMENT TEAMS BY PROPERTY

SFHA DEVELOPMENT TEAMS FOR RAD CONVERSION PROJECTS

DEVELOPMENT TEAM PHASE I PROJECTS

PHASE II PROJECTS

Chinatown Community Development Corporation

227 Bay Ping Yuen

990 Pacific Ping Yuen North

Co-Developers:

Related and Tabernacle CDC Robert B. Pitts Westside Courts

Tenderloin Neighborhood Development Corporation (TNDC)

939 Eddy Rosa Parks

951 Eddy 350 Ellis

430 Turk 320 & 330 Clementina

Community Housing Partnership (CHP) 666 Ellis 1750 McAllister

Co-Developers:

Bernal Heights Neighborhood Center and Bridge Housing

Holly Courts

Alemany

Co-Developers:

Mission Economic Development Agency (MEDA) and Bridge Housing

25 Sanchez 3850 18th Street

462 Duboce Mission Dolores

255 Woodside

Co-Developers: Mercy Housing

John Stewart Company

1880 Pine JFK Tower

345 Arguello 2698 California

491 31st 1760 Bush

Co-Developers:

John Stewart Company Related and SFHDC

Hunter's Point East- West

Westbrook Apartments

Page 65 of 95

EXHIBIT 2: SAMPLE RESIDENT ASSESSMENT FORM

Tenant Name: Phone #

Property Address Unit # Unit Size

Primary Language: Understand English Yes No E-mail

Emergency Contact:

Phone #

Caregiver: Phone #

Social Worker: Phone #

ADDITIONAL LEASE MEMBERS RELATIONSHI P

GENDER (Male/Female) DATE OF BIRTH

HEAD OF HOUSEHOLD SELF M F

M F

M F

M F

M F

M F

Are there any additional people residing in the unit that are not listed on the lease? (If yes, list below)

Yes No

M F

M F

Current Tenant Paid Utilities: (List provider; phone only if land line)

Electric Phone

Gas Cable

Water/Sewer Internet

Do you or any member of your household require an accessible unit? Yes No

Do you have any limitations that would prevent you from packing your belongings? Yes No Do you have family members with whom you would like to stay during the relocation period? (If yes, provide information below)

Yes No

Name Relationship:

Address Phone Number:

Will you require storage for your personal belongings during the relocation period? Yes No

Are you and other household members (if applicable) able to use stairs? Yes No

Are you willing to stay in your building if the elevator will be out of service for an Yes No

Page 66 of 95

extended period of time, possibly for several months?

Do you receive home delivered meals, in-home medical or personal care? (If yes, provide information below)

Yes No

Service Provider Type of Service

Contact Phone Number:

Service Provide Type of Service


Service Provide Type of Service


Do you have any pets? Yes No Type and

Size:

What school(s) do your children attend?

School Address :

School Address :

School Address :

If you have to move off-site during the construction, and transportation services are provided for medical appointments and the market/grocery, are you willing to temporarily move outside your current neighborhood?

Yes No

Are there other tenants in your building that you would like to stay at the same location with you during any off-site relocation period? Yes No

Name: Apartment #

Name: Apartment #

Do you have any other special needs or requests regarding relocation?

Is there any reason you would not want to exercise your right to return to the renovated property? (if yes, please provide more information)

Yes No

Additional information:

Page 67 of 95

EXHIBIT 3: RAD NOTICE OF RELOCATION (LESS THAN 12 MONTHS) [date]

Dear [resident name]:

RAD NOTICE OF RELOCATION (LESS THAN 12 MONTHS)

The property you currently occupy is participating in the Department of Housing and Urban Development’s (HUD) Rental Assistance Demonstration (RAD) program. The Housing Authority of the City and County of San Francisco previously provided you with a General Information Notice advising you that under the RAD Program, the Public Housing property in which you reside will be transferred to a new owner and convert to Project Based Vouchers.

Our company, [name of developer(s) or joint venture] intends to acquire the property you currently occupy under the RAD conversion program and this is a Notice of Intent to Acquire and a Notice of Temporary Relocation.

The level of construction that needs to be completed to rehabilitate the property you now occupy will require that you relocate for approximately [anticipated duration of relocation]. The construction will be completed in multiple phases and when the phase that impacts your portion of the building is complete, you will be able to move back to a newly renovated apartment.

YOU DO NOT NEED TO MOVE NOW but will be required to move at some time during the construction. This notice informs you that a decent, safe, and sanitary dwelling unit will be made available to you during the temporary relocation period. You will be given advance notice of when you will need to move and provided a minimum of 10 days to complete the move.

Temporary relocation assistance will be provided and will include the following:

Packing Materials and Assistance – All necessary materials needed to pack will be

provided to you and if you request, packing assistance will also be provided. Moving Assistance – A private moving company will move everything that you need

to your temporary relocation unit and return all your belongings back to your newly renovated apartment.

Storage – If you choose to stay with family or friends during the temporary relocation

period and you would like your belongings to be placed in storage, all costs of storage will be paid for you.

Under the RAD Program, you are protected by a law known as the Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisitions Act. (URA).

Page 68 of 95

We do not anticipate that your relocation will last more than the time stated above. However, one of the URA protections for persons temporarily relocated is that such relocation will not extend beyond one year. If the temporary relocation lasts more than one year, you will be contacted and offered all permanent relocation assistance as a displaced person under URA. This assistance would be in addition to any assistance you may receive in connection with temporary relocation and will not be reduced by the amount of any temporary relocation assistance previously provided. You will also have the right to appeal the determination of relocation assistance if you feel that you do not receive proper assistance.

If you have any questions about this notice and your eligibility for relocation assistance and payments, please contact [name, phone number and e-mail of contact person].

If you believe your request for relocation assistance has not been properly considered, you may file a written appeal in accordance with the Resident Grievance procedures set forth in Section VI of the SFHA RAD Relocation Plan and summarized on the flyer attached to this notice.

Remember, do not move before we have a chance to further discuss your relocation assistance. This letter is important to you and should be retained.

Page 69 of 95

EXHIBIT 4: RAD NOTICE OF RELOCATION (12 MONTHS OR MORE)

[date]

RAD NOTICE OF RELOCATION NOTICE OF ELIGIBILITY FOR URA RELOCATION ASSISTANCE

(12 MONTHS OR MORE)

Dear [resident name]: The property you currently occupy is participating in the Department of Housing and Urban Development’s (HUD) Rental Assistance Demonstration (RAD) program. The Housing Authority of the City and County of San Francisco previously provided you with a General Information Notice advising you that under the RAD Program, the Public Housing property in which you reside will be transferred to a new owner and convert to Project Based Vouchers.

Our company, [name of developer(s) or joint venture] intends to acquire the property you currently occupy under the RAD conversion program and this is a Notice of Intent to Acquire and a Notice of Temporary Relocation.

The level of construction that needs to be completed to rehabilitate the property you now occupy will require that you relocate for approximately [anticipated duration of relocation]. The construction will be completed in multiple phases and when the phase that impacts your portion of the building is complete you will be able to move back to a newly renovated apartment.

Under the RAD Program, you are protected by a law known as the Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisitions Act. (URA).

Because we expect your relocation to exceed one year, you have the choice to either: Receive extended temporary relocation assistance and return to a unit in the RAD

project once it is complete; OR Receive permanent relocation assistance and payments consistent with the URA

and forfeit your right to return to the completed RAD project. You must inform us of your choice within 30 days from the date of this letter.

YOU DO NOT NEED TO MOVE NOW. If you choose extended temporary relocation assistance, you will not be required to move sooner than 30 days after you receive notice that a temporary unit is available for you and provided a minimum of 10 days to complete the move. If you choose permanent relocation assistance, you will not be required to move sooner than 90 days after you receive written notice that comparable replacement unit(s) is available to you.

Page 70 of 95

If you choose extended temporary relocation, your relocation exceeds one year and you qualify as a “displaced person” under the URA and you may become eligible for further relocation assistance under URA.

Extended temporary relocation assistance will be provided and will include the following: Packing Materials and Assistance – All necessary materials needed to pack will be

provided to you and if you request, packing assistance will also be provided. Moving Assistance – A private moving company will move everything that you need

to your temporary relocation unit and return all your belongings back to your newly renovated apartment.

Storage – If you choose to stay with family or friends during the temporary relocation

period and you would like your belongings to be placed in storage, all costs of storage will be paid for you.

If you elect to receive permanent relocation assistance, this assistance will include all of the services above and the following additional services: Relocation Advisory Services - You will receive current and continuing information on

available comparable replacement units and other assistance to help you find another home and prepare to move.

Replacement Housing Payment and/ a Housing Choice Voucher - You may be

eligible for a replacement housing payment to rent or buy a replacement home or a Housing Choice Voucher IF one is available through SFHA. The amount of a replacement housing payments is based on several factors including: (1) the monthly rent and cost of utility services for a comparable replacement unit, (2) the monthly rent and cost of utility services for your present unit, and (3) 30% of your average monthly gross household income. There is a maximum payment that will be provided.

When you inform us of your choice of your relocation option, we will provide a minimum of three comparable replacement units and more detailed information about the replacement housing payment and/or the availability of a Housing Choice Voucher.

You shall have 18 months from the date of displacement to file any claim for relocation payments.




EXHIBIT 5: 90 DAY NOTICE TO VACATE

Page 71 of 95

90 DAY NOTICE TO VACATE [date]


We previously notified you of plans to rehabilitate the property you now occupy. At that time, you were advised the rehabilitation would require you to temporarily relocate.

We estimate that you will need to relocate for approximately [anticipated duration of relocation]. The construction will be completed in multiple phases and when the phase that impacts your portion of the building is complete, you will be able to move back to a newly renovated apartment.

We will soon be ready to implement the relocation plan in order to proceed with the rehabilitation plans for your apartment.

This is your 90 Day Notice to Vacate.

You will be required to move from your current apartment within the next 90 days. Please be assured that you are eligible for assistance to help you relocate, and that this assistance includes moving assistance, referral to a decent, safe and sanitary unit, storage if needed, and assistance returning to the project upon completion of the rehabilitation of an appropriate unit.

Temporary Housing Unit – We will provide you with a temporary housing unit [on

another floor at this property or at other location of temporary unit] for the period in which your unit will be under renovation. [more information about the temporary unit if needed]

Moving Assistance – Packing materials will be made available and assistance with packing will be provided upon request. We have hired [name of moving company] that will provide all moving services needed.

Storage – If it is not necessary for you to move your belongings to the temporary housing unit, we will provide storage in a secure and safe location during your temporary relocation period.

When it is time for construction to commence that will impact your apartment, a Relocation Specialist will contact you and provide you with a minimum of 10 days to schedule your move. If you believe your request for relocation assistance has not been properly considered, you may file a written appeal in accordance with the Resident Grievance procedures set forth in Section VI of the SFHA RAD Relocation Plan and summarized on the flyer attached to this notice.


Page 72 of 95

EXHIBIT 6: NOTICE OF NON-DISPLACEMENT

[date] Dear [resident name]:

RAD NOTICE OF NON-DISPLACEMENT (LESS THAN 12 MONTHS)

We previously notified you of plans to rehabilitate the property you now occupy. At that time, you were advised the rehabilitation would require you to temporarily relocate.

THIS IS A NOTICE OF NON-DISPLACEMENT.

You will not be required to move permanently as a result of the rehabilitation construction work. However, the level of construction that needs to be completed to rehabilitate the property you now occupy will require that you relocate on a temporary basis. The construction will be completed in multiple phases and when the phase that impacts your portion of the building is complete, you will be able to move back to a newly renovated apartment.

This notice guarantees you the following:

1. You will be able to lease and re-occupy an appropriate decent, safe and sanitary

housing unit in the project upon completion of the rehabilitation. Your monthly rent will remain the same or, if increased, your new rent and estimated average utility costs will not exceed 30% of the gross income of all adult members of your household.

2. When you move temporarily so that the repairs can be completed, you will be reimbursed for all of your extra expenses, including the cost of moving to and from the temporarily occupied unit and any additional housing costs. The temporary unit will be decent, safe and sanitary, and all other conditions of the temporary move will be reasonable.

DO NOT MOVE NOW. Since you will have the opportunity to occupy a newly rehabilitated apartment, we urge you not to move now.

If you do elect to move for your own reasons, you will not receive any relocation assistance. We will make every effort to accommodate your needs. Because Federal assistance is involved, you are protected by the Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970, as amended.


If you have any questions, please contact [name, telephone number, e-mail].

Page 73 of 95

EXHIBIT 7: RAD NOTICE OF ELIGIBILITY FOR URA RELOCATION ASSISTANCE

[date]

RAD NOTICE OF ELIGIBILITY FOR URA RELOCATION ASSISTANCE (12 MONTHS OR MORE DUE TO CONSTRUCTION DELAYS)

Dear [resident name]: The property you formerly occupied at [address] is participating in the Department of Housing and Urban Development’s (HUD) Rental Assistance Demonstration (RAD) program. You have been temporarily relocated from that property since [date.]

Your temporary relocation has exceeded one year. We currently estimate that you may return to the RAD project by [date]. You may choose to extend temporary relocation or you may choose permanent relocation assistance.

If you choose extended temporary relocation, you will remain at the same location where you currently are living under the same terms and conditions, until a RAD unit is ready for your return. If you choose permanent relocation assistance, you give up your right to return to the completed RAD project.

This is a Notice of Eligibility for Permanent Relocation Assistance.

If you choose permanent relocation assistance, you will not be required to move without at least 90 days advance written notice of the date by which you must vacate and will be provided with alternate comparable housing units. When you do move, you will be entitled to relocation payments and other assistance in accordance with Federal regulations implementing the Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisitions Policies Act of 1970, as amended (URA). Permanent relocation assistance includes the following services.

Relocation Advisory Services – You will receive current and continuing information

on available comparable replacement units and other assistance to help you find another home and prepare to move.

Packing Materials and Assistance – All necessary materials needed to pack will be

provided to you and if you request, packing assistance will also be provided. Moving Assistance – A private moving company is available to move all your

belongings or you may be paid a flat moving fee based on the number of rooms with furniture pursuant to the schedule published by the Federal Department of Transportation. The type of moving assistance will be determined based on the location of your move.

Page 74 of 95

Replacement Housing Payment and/ a Housing Choice Voucher - You may be eligible for a replacement housing payment to rent or buy a replacement home or a Housing Choice Voucher IF one is available through SFHA. The amount of a replacement housing payments is based on several factors including: (1) the monthly rent and cost of utility services for a comparable replacement unit, (2) the monthly rent and cost of utility services for your present unit, and (3) 30% of your average monthly gross household income. There is a maximum payment that will be provided.

When you inform us of your choice of your relocation option, we will provide a minimum of three comparable replacement units and more detailed information about the replacement housing payment and/or the availability of a Housing Choice Voucher. Enclosed is a brochure entitled, "Relocation Assistance to Tenants Displaced From Their Homes." Please read the brochure carefully. It explains your rights and provides additional information on eligibility for relocation payments and what you must do in order to receive these payments.




Page 75 of 95

EXHIBIT 8: PUBLIC HOUSING LEASE

30 DAY NOTICE OF TERMINATION OF PUBLIC HOUSING DWELLING LEASE OFFER OF NEW LEASE

[date]


The Public Housing Dwelling Lease for the above premises will be terminated 30 days from the date of this notice.

The specific reason for this termination is as follows:

The property you currently occupy is participating in the Department of Housing and Urban Development’s (HUD) Rental Assistance Demonstration (RAD) Program. On [date of property RCC], HUD issued the RAD Conversion Commitment (RCC) to convert your property from Public Housing to Project Based Vouchers. Thus, your Public Housing Dwelling Lease will terminate 30 days from the date of this notice.

This notice also serves to provide you an offer of a new lease for the unit you currently occupy. A copy of the new Lease, the RAD PBV Rider to the Lease, the PBV Tenancy Addendum and the PBV Statement of Family Obligations are attached for your review.

Under the Rental Assistance Demonstration (RAD) Program you have certain rights which include the following:

1. You cannot be displaced and have a right to return to the project although you may

not necessarily return to the same apartment unit. 2. You are not subject to eligibility determinations and will not be rescreened for

admission to the property. 3. Your Public Housing security and/or pet deposit(s) will be transferred to the new

owner of the property and you will not have to pay any additional security deposit. 4. Your rent under the PBV Program will continue to be based on your income

calculated in accordance with applicable federal regulations. Should you accept this offer of a new lease, you will be required to execute all of these documents by [date]. Our management office will contact you shortly to answer any questions you may have and to complete the execution of these documents.

1 Page 76 of 95

EXHIBIT 9 - FAQ'S

RENTAL ASSISTANCE DEMONSTRATION PROGRAM RESIDENT RELOCATION

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

THINGS EVERY TENANT SHOULD KNOW ABOUT RELOCATION UNDER THE RAD PROGRAM

Temporary relocation will be a necessary part of improving San Francisco’s Public Housing properties under the Rental Assistance Demonstration (RAD) Program in order to achieve the level of capital improvements needed at each property.

Over the past several months, a relocation working group comprised of representatives from the San Francisco Housing Authority; the Mayor’s Office of Housing and Community Development; Tenants’ Rights Advocate Groups; and the RAD Development Teams have worked diligently to develop a Relocation Plan that carefully documents all tenants’ rights and obligations under federal, state, and local relocation law, and assures implementation of a consistent temporary relocation process among all Development Teams. Furthermore, the Relocation Plan is designed to assure that all residents are informed of and protected by the fundamental tenants’ rights under the RAD Program as follows:

All tenants have a guaranteed right to return to the RAD property; No background re-screening of existing tenants is permitted for tenants to return to the RAD

property; and, Tenant rent will continue to be calculated using the same rent formula calculation prior to

conversion under RAD.


1. What is Relocation?

Relocation is the process of temporarily moving from your current housing unit to a temporary housing unit during construction and moving back to the property where you currently live when construction is complete.

2. Why do I have to move?

The property where you currently live is in need of substantial repairs. The construction work to upgrade the building systems and your apartment will require you to move for a temporary period of time. It will not be safe for you to remain in your apartment during construction.

3. Where will I go?

You will be provided with another decent, safe and sanitary housing unit to stay in during construction. Depending on the type of work that has to be done, you will move to another apartment elsewhere in the same property where you currently live; or, you will move to an apartment in another location; or, only if you wish to do so, you may stay with family or friends.

4. Who is in charge of Relocation?

You were previously informed that the building where you live is being transferred to a new affordable housing owner under the RAD (Rental Assistance Demonstration) Program. The new owner is responsible for the relocation process. A Relocation Specialist will meet with you to discuss any special needs you have and provide more information about relocation.



2 Page 77 of 95

5. How long will I have to be gone?

Each building needs different types of repairs. The amount of time that you have to be gone will depend on the level of construction that has to be done in your building and your apartment. In some buildings residents will only need to move for a few weeks and in other buildings residents may need to move for several months. Your Relocation Specialist will provide you with the specific information about the estimated amount of time that you will need to stay in a temporary housing unit.

6. Will everyone in my building temporarily relocate at the same time?

In most buildings, the construction work will be done in multiple phases. Relocation will correspond with the construction phases. So in most buildings, not all residents will move at the same time. You will be provided with a 90-day notice advising you of an estimated moving date. When it is time for you to temporarily relocate, you will be given 5 days’ notice to complete the move (if it’s in the same property) and 10 days’ notice to complete the move (if your temporary relocation is offsite).

7. What assistance will I receive to help me temporarily relocate?

You will receive all assistance necessary to complete the move from your current apartment to the temporary housing unit and to return to your current property as described below. All services will be paid by the new owner and there will be no costs to you.

a. Packing Materials and Assistance – You will be provided with all packing materials and if

you request, packing assistance will also be provided. b. Moving – A private moving company will move your belongings to your temporary housing

unit or to storage as required and will move them back to your apartment when construction is complete.

c. Storage – If you are moving to a temporary housing unit that is furnished or if you choose to stay with family or friends, at your request, your belongings will be placed in a safe and secure storage facility.

d. Utility Connections and Re-connections – If it is necessary and there are costs associated with disconnection and/or reconnection of utilities that you currently have in your apartment, the costs of those connection fees will be reimbursed to your or paid directly to the utility company.

e. Temporary Housing Unit – You must continue to pay your current rent while you stay in the temporary housing unit. You will not pay any additional costs for the temporary housing unit.

8. What will happen with personal items I have installed in my apartment?

You must disconnect any item that you have installed or attached inside or outside of your apartment such as ceiling fans, wall-mounted televisions or other electronic devices, and exterior security gates or bars. Items that have been disconnected and removed from the fixed mounting will be packed and moved with all other furnishings. Items not removed will be considered abandoned and unclaimed and will be removed as part of the rehabilitation work. Assistance with removing personal items will be provided as needed pursuant to a request for reasonable accommodations.



3 Page 78 of 95

NOTE: Some items may not be permitted to be reinstalled under your new lease with the new owner. You should check with your Relocation Specialist to find out if you can reinstall any item(s) when you move back to a newly renovated apartment.

9. How will my children get to school if I have to be temporarily relocated to another neighborhood?

Regardless of where you are temporarily relocated, your children will be able to remain at their current school. The new owner of your building will work with the school district to make any necessary arrangements for transportation from your temporary housing unit to the school that your children currently attend.

10. Will my pets be able to move with me to the temporary housing unit?

Your Relocation Specialist will work with you to make all necessary arrangements for your pets to move with you or to be cared for during the temporary relocation period. All service animals will be permitted to stay with you at the temporary housing unit but you must provide all required documentation.

11. What if I do not want to move to the temporary housing unit that is offered?

Your Relocation Specialist will talk with you about any special needs you may have and every effort will be made to offer multiple temporary housing options, if there are any available. You will be provided general information about your temporary housing when you meet with your Relocation Specialist. You will be required to move for temporary relocation, and failure to do so will be considered a violation of your lease agreement.

12. Do I have to sign another lease?

At the time of the RAD closing, your current property will transfer to the new owner and will convert from Public Housing to the Project Based Voucher Program. Before the transfer of ownership, the new owner will offer you a new lease for your current apartment. While you are staying at the temporary housing unit, you must comply with all of your new lease requirements for your original property, including the requirement to continue to pay rent. Failure to comply with lease requirements while staying in the temporary housing unit could result in termination of the new lease agreement for your current apartment and discontinuance of relocation assistance. If there are any additional lease requirements for your temporary housing unit, your Relocation Specialist will provide you with that information.

13. Will I be able to return to the same apartment?

You will be entitled to return to the same property but not necessarily to the same apartment. In some cases, residents currently live in units that are too large or too small for the size of their family. These residents will need to return to the most appropriate size unit that is available in the property. Fair Housing laws require that some apartments will be converted to accessible units as part of the construction. These accessible units will need to be offered to individuals with mobility, visual or hearing impairments. Thus, it may not be possible for you to return to the same apartment.



4 Page 79 of 95

14. What happens to my security and/or pet deposit?

Any security and/or pet deposits that you paid to the Housing Authority will be transferred to the new owner of your property. You will not have to pay any additional deposits.

15. What protections and guarantees do I have during the relocation process?

HUD provides protection to tenants under the RAD Program regulations which require compliance with a federal law called the Uniform Relocation Act (URA). The State of California Relocation Law and the City of San Francisco Public Housing Right to Return to Revitalized Housing Ordinance also provide relocation protection for tenants.

16. How do I file a complaint if I have a problem during the relocation process?

The RAD Relocation Plan provides a complaint resolution and grievance process for tenants. Under this process the City of San Francisco Rent Board shall act as an independent third party to review relocation claims and make advisory recommendations to the SFHA. The review and advisory process for claims received under this step for the RAD program shall consist of a hearing conducted by a Rent Board Administrative Law Judge and a written advisory recommendation from the Administrative Law Judge to you, the SFHA, and a copy to the Development Team.

FOR MORE INFORMATION, PLEASE CONTACT YOUR PROPERTY’S RELOCATION SPECIALIST.

Page 80 of 95

Resident Questions/Concerns RESPONSE

I don’t have a computer, can we get a full copy of the RAD

Relocation Plan?

Yes, the Relocation Specialist will be able to provide you with one during her office hours. If

you can’t read English, please reach out to our staff to help with translation and understanding

the document.

I’m not sure where to send my rent check because the Housing

Authority has stopped sending rent statements. To pay for your rent, go to your property manager’s office or mail it in. Nothing has changed

on how you pay for your rent.

I use to get a receipt after I paid my rent, but I don’t receive

those anymore.

The Housing Authority stopped issuing rent receipts because they were inaccurate, so if you

need a receipt, please go to your property manager’s office. You will receive a statement for

June, but it will stop after next month.

It is very difficult for some of us to go to our property

manager’s office because we are elderly and it is all the way in

North Ping Yuen.

We hear your concern, and we will let the Housing Authority know that it is difficult for

residents in this building to walk to their property manager’s office. Wewill get back to you on

what we can do to resolve this. If you pay your rent with a money order or check, it is

important to have a copy of it. On the money order, there is a number and an attachment which

is your receipt.

Should I make a copy of my check? Yes, you can also get a receipt of your check from your bank.

If I use a personal check, do I go to my bank and get a copy of

it?

You should go to the bank to get your check receipt if you have an issue with the Housing

Authority not receiving your check. If you are paying with a money order, you need the

number from the original money order to get track the payment.

Work orders? In regards to a work order, if you are trying to get something in your unit repaired and need

help, you should get a work order form from your property manager’s office. You should get a

receipt with a work order number. We have a repair advocate on our staff to help get your

repair done. But please make sure to write and submit your work order with specific details on

what needs to be repaired. For example, you should write that your bathroom sink needs to be

fixed.

On Saturday, people that go to the food pantry next door at the

church come into the building because the gate is open. This

makes us feel unsafe. You need to do something about this. I

recommend that the gate be locked at all the time.

If there are concerns with the food pantry, the Housing Authority and CCDC cannot do

anything about it. We will let the Housing Authority know that you want the gate closed, but

please remember that there is no Housing Authority staff that works on the weekend in this

building. Good news is that after conversion, when CCDC takes over, these things will not

happen anymore because they plan to have more staff on site.

Yes. When we are done with the rehabilitation project, every entrance to the building will need

a key fob.

Page 81 of 95


I received a letter from the Housing Authority that I can add

people to my lease. Are we allowed to add one member? If we

add someone, will it affect our rent?

You should only add people to the lease that are already living with you. So when conversion

comes, they can continue to live in the building. If you want to add someone to the lease, you

should talk to your property manager. The person you are trying to add will be screened. Rent

will be based off the total household income. It will always be 30% of the total household

income. Depending on how many people you add onto the lease, you could get a bigger unit if

space permits. As for immigration status, if you have someone that is undocumented living

with you right now, please find me after the meeting to talk about this. Please remember that

their income will not be included in the total household income and you might have to pay a

higher rent.

Do we have to sign any of the materials that you passed out

today?

No, you don’t.

For relocation, what district will you relocate us to? We won’t know for several months and will have a better idea when the time gets closer. We

will try and look for a safe unit near 227 Bay. In our interviews, we also asked what other

neighborhoods you hang out in. This is important information to know, so please let us know

because it will help.

When I came here 10 years ago, this place was for seniors and

people with disabilities. When we return to the building, will

there be any changes to this?

There will be no changes going forward. If you’re in a building that is for seniors and people

with disabilities, it will stay that way.

Will the units that we’ll relocate to be in the neighborhood? We will try and find units near 227 Bay.

Is CCDC taking over management and/or ownership? CCDC will take over the management of the building and provide services. We will enter into

a lease with the Housing Authority, meaning we will be the owner of the building, but the land

will be owned by the Housing Authority to ensure that the land stays 100% affordable.

Is there evidence or a document that we will get saying that

we’ll return back to the building?

In addition to the 30 and 90 day notice you’ll be getting, you will go into an agreement with

CCDC saying that you understand that you’re going to be relocated. You will also get a return

notice that will include the time frame of when you will return.

Will we know the date of when we’ll return? You will not have an approximate return date, because we won’t know the exact details till two

weeks before your return date.

Once we relocate, where do we pay our rent? It will stay the same and you will pay your rent like how you always do.

If I can use the stairs, how long will I relocate for? There are five phases and each phase of units will be 3 months.

Who will be the new manager? The new manager will be Chinatown CDC.

How will new tenants move in? Will they be screened? All residents that are in good standing will return. People on the Housing Authority waiting list

would be screened to move in.

Will the units be painted? We will be painting all the units. I can go down the list of the other work we will be doing

after the meeting if you would like.

Page 82 of 95


Are we guaranteed to return to our unit? You are guaranteed back to the building, but depending if your unit is converted to an

accessible unit, you might not return to your unit.

Will you be dealing with pest control? We are aware of this and am working with other city departments to try and make sure that this

issue is completely under control.

What are we going to do about our mail? So in my experience, if you are relocating from your unit for less than 6 months, it is best to

keep your mail coming here. We can talk about what is most comfortable for you and it also

depends on where you’ll relocate to.

What about our rent statements? We were notified that they

will stop mailing them to us after June.

I have good news. The Housing Authority will continue to send your rent statement. You will

get a notice and a letter notifying you about this.

Will all residents be relocated to the same location? We don’t know that yet. We hope to find a block of units that residents can relocate to.

How do we deal with notifying our payee or the third party

that helps us pay for rent?

We will work with you and assist you on notifying the right people about paying your rent.

Will units be cleaned? Yes

What gets moved? All personal items previously packed

What about pests and bedbugs contained in mattresses? Developer will assume responsibility for cleaning.

Have the Relocation Phases been established? Not yet but when decided there will be a posting.

What about mail and laundry? Mailboxes will remain and laundry will be provided on site.

What about in unit washers/dryers? That will be worked out in the Rules Group announced later.

What about Phones service? It was recommended hat service not be disconnected.

What about Pets? They are expected to be relocated with each resident, and those pets properly registere will be

allowed to return.

Who is responsible for moving & storage of resident’s

furniture?

Developer will hire a Professional mover with risk insurance.

When will one on one meetings begin? After residents receive the 90 day notice.

Will anyone leave property? No resident will be relocated to another property.

Can clothes and other items be stored in unit? Nothing can be left behind.

What about Plants? Will be moved to temporary units.

On-site parking available? Yet to be worked out.

Where be furniture be stored? Yet to be decided

Will residents have access to storage facility? For emergency

In regards to relocation, I suggest because I have long lasting

back pain and in addition both my legs are not good making it

difficult to get around; also I have pulmonary emphysema and

get shortness of breath; I hope CCDC can appropriately settle

into a unit.

Every effort will be made to locate temporary housing units in the same neighborhood or as

close to the same neighborhood as possible. An individual assessment will be completed and

the Relocation Specialists will discuss any special needs that you might have to assure that all

of your needs can be met during the temporary relocation period.

Page 83 of 95


Due to my health condition: weak body, dizzy all the time,

can’t walk on stairs, I wish I could relocate to a unit that is

around Chinatown area to be close to daily activities and

doctors’ offices.




of your needs can be met during the temporary relocation period

I have very serious asthma. My wife has very serious back

pain and cannot walk too much.

An individual assessment will be completed and the Relocation Specialists will discuss any

special needs that you might have to assure that all of your needs can be met during the

temporary relocation period

Residents should be given the opportunity to visit/inspect their

new dwelling unit before moving.

Upon request, Residents will be transported to view the temporary housing unit prior to

moving.

For senior residents, relocation should be within or close

proximity to their current residence as many seniors depend

on social services within the radius of their current.





Telephone land lines should be transferred to the temporary

housing unit instead of acquiring a new one as many senior

residents have the same phone number for decades.

The telephone company can transfer your number to another location. However, if temporary

relocation is going to be less than 30 days in a “hospitality suite”, it will be more feasible to

forward calls to the land line at that location. The Relocation Specialist will work with you to

determine the best option to assure you can continue to receive calls at your number.

E-mailed Patti Boyle and received no response. Patti has been notified and will contact you.

Hope to move to a place close to Chinatown with elevator.

Dre to dialysis three times a week.





Because we need to live close to Chinatown for all the

convenience such as doctors’ appointments, shopping, etc. I

have asthma; please give me a cleaner unit. Also need a one

bedroom unit, because we have many things that a larger place

will be better. We do not want to live on higher level due to

inconvenience. Thank you.




of your needs can be met during the temporary relocation period. Most residents will be

returning to the same unit from which they are relocated. Changes in size of unit may not be

possible.

Page 84 of 95


Return to 1 bedroom apartment for 1 person or do they go to a studio? Most residents will be returning to the same unit from which they are relocated.

Changes in size of unit may not be possible.

Need to have a bell on flash when someone comes to my apartment;

cannot hear a person knock; need good lighting; only 1 light in

apartment need 2 lights.

Several units will be made hearing and visually impaired accessible. The Relocation

Specialist will work with you to assure that you have any needed special equipment to

accommodate your needs.

I think there should be a special meeting to discussion relocation

more and RAD.

Since each resident may have individual needs, it is more effective to work one on one

with the Residents. The Relocation Specialists will meet with each Resident on an

ongoing basis once the Relocation process actually begins.

Please carefully consider regarding 70 year old senior, especially

those sick and disabled seniors. They cannot afford to be tossing

around with this relocation. I believe your intelligence and

knowledge should make this whole building safe and secure without

tossing these seniors around.

Unfortunately, the physical condition of the property requires significant construction

work that cannot be performed while the apartments are occupied. This work includes

special reinforcement to better secure the building in case of seismic movement

(earthquakes). We truly understand the inconvenience and hardship for residents and

assure you that staff is working very hard to meet the individual needs of each tenant.

Five years ago, my unit just got remodeled before I moved in. The

wall was painted, faucets and toilet were replaced. Refrigerator and

stove are still in good operating condition. There is not nail holes on

the wall. Because my unit is full of stuff, books and newspapers,

cabinets, desk and bookshelves, moving is something I could not

handle. I am very old now. I feel very critical and distraught.

A licensed and insured professional moving company will pack, move and unpack all

of your belongings. If you move to a “hospitality suite” that is already furnished, the

moving company will pack, move your belongings to storage and unpack everything

once the work in your building/apartment is complete. Transportation will be provided

for you and your personal items and staff will be available to assist you with any of

your needs.

If we really have to be relocated, I wish to be relocated to Chinatown

or at lease close to Chinatown. My health condition is not so good. I

have many illnesses, such as heart problem, dizziness and breathing

difficulty when walking. Mostly I am afraid of falling. I am a single

person with no children and no relatives here who I can ask for help

and support. My family doctor and hospital are around Chinatown

close to where I am living now. Therefore, I sincerely ask to relocate

me to a safe and convenient place.

Every effort will be made to locate temporary housing units in the same neighborhood

or as close to the same neighborhood as possible. An individual assessment will be

completed and the Relocation Specialists will discuss any special needs that you might

have to assure that all of your needs can be met during the temporary relocation period.

I want to move and it is okay but no sharing rooms. During temporary relocation, no Resident will be required to stay with anyone other

than their own household members.

Page 85 of 95


We have been living at the Pings a long time and it will be very

difficult to relocate.

We know that there are many residents how have lived here a long time and that’s we

have hired relocation specialist to help with the moving process. There are serious

problems with the properties and we need to make improvements which will require

you to move for your safety.

If we move in with family, are we going to still pay rent? Some people may stay with friends and family during temporary relocation. If you

choose to do that, you continue to pay your rent here, just like everyone else. In

addition, they will be given a stipend because there are expenses associated with you

living with someone to offset the cost of you living with someone. The compensation

stipend amount is in the Relocation Plan and Pati will further explain that to you if you

would like to explore that option.

Do you pay for storage? All relocation costs including storage will be paid by the project. There will be no

additional costs for you.

The plan has an approved date on it for Phase 1 and lists draft for

Phase 2. How do I tell which part is for Phase 2?

The entire document is meant for Phase 2 except for the pages relating to Phase 1

buildings. The Phase 1 plan was approved last September, but it didn’t include any

information about Phase 2 Buildings. In order to publish this draft we then took the

Phase 1 plan made small edits (clarifications, updated information from Phase 1) and

added the Phase 2 Building information.

What is the difference between the Community meetings and the

Meet and Greet?

Community meetings have a specific presentation with Q & A for tenants. Meet and

Greet is more informal so you can talk individually with TNDC staff and really get to

know them.

Storage change from TNDC was a good thing. Does it fit the SFHA

framework?

TNDC is allowed to meet tenant needs with either system (placing Tenants’ belonging

in storage or moving everything to their temporary unit).

TNDC has a one pager that gives Relocation details for Clementina is

that OK?

Yes, TNDC is encouraged to provide Tenants with information in the best way

possible. I have seen their one pager and it simply reiterates how the SFHA framework

looks for that specific property plus it gives contact information for their relocation

team

Are the Q & A and Relocation Details documents from TNDC part of

the SFHA plan that we are commenting on?

you are commenting only on the SFHA relocation plan. All other Clementina specific

documents should be discussed directly with TNDC.

When will relocation start? Relocation will start 11/11/2016

Page 86 of 95


Who will take responsibility for loss and damages due to relocation?

Why are the new units being created and for what purpose?

TNDC will assume responsibility for all property work with relocation to alleviate

stress, Andrea with the housing rights committee will also be at meetings to advocate

for tenant rights. The new units will be converted from commercial space

Will I be relocated to a different tenant base? If we stack relocation,

what about tenant health? What about pest control and security?

TNDC will try to make sure the property meets your needs through the relocation

coordinator. Dust will be managed during construction from ground to top floor.

Relocation can help with any health issues. After conversion there will be many more

staff and resources available

Once the movers take your belongings to storage, will someone help

you bring your luggage and belongings to the temporary relocation

unit?

When you move from one unit to another, the movers will move everything from your

unit here to your temporary unit. Generally, everything will go with you unless your

relocation unit has less square footage or if you are choosing friends and family.

When will I hear about the details of my relocation if I am moving in

September?

Federal law requires you to receive notification 90 days out. And you will be notified

30 and 7 days before move. But starting in April you will be meeting with the

relocation team and you will be in regular communication with the team in addition to

the relocation survey. They will be checking in with you to make sure that you are

taken care of and have the services you need.

Everyone may not be coming back to their unit – what does that

mean?

Most people will return to their unit. However, there are 2 reasons why you might not.

If we have to repair your unit and turn it into a handicap accessible unit with ramps and

lower cabinets OR if you are over- or under-housed and we have another family in the

building that needs that size unit and we can make a swap and move you in the building

to the right size unit. Under federal law, the family size determines the voucher and the

right sized unit for you.

It’s not going to be a surprise. If there are any changes that need to be made, CCDC

will be working with you in advance and you will know about it. You will see the new

unit and it will not be a surprise if you are changing units.

Do you give us prior notice regarding which units will be converted

to ADA?

Yes. We will give you prior notice and we will help you to find an appropriate unit for

you to move into.

Is there any Chinese version of the documents? Yes. There are Chinese, Spanish, Russian, Vietnamese, and English versions of all the

documents. They are all available in the Resident Services office.

Page 87 of 95


If I have to relocate to a bigger unit to a smaller unit, will it be on the

same floor? Can I request the same level? When we move to the

relocation unit, will that area be secure and safe?

At this point, we cannot say regarding the same floor. When we know, after we have

looked at all the units, we will inform you. Regarding relocation unit, we are going to

try to find a unit that is close to Chinatown as possible. We will not move you to a

location that is unsafe. It’s about safety, both for your relocation unit and for this

project.

How many units would you be converting to handicap accessibility? 5% of the units per building need to be handicap accessible. That is the law.

If CHP needs to have a tenant temporarily relocate offsite due to lack

of units onsite, you said they would ask for volunteers. What if no

one volunteers? How will CHP then decide who must be temporarily

relocated offsite?

If, for example, there are 10 units vacant in the building and we need 11 tenants to

relocate temporarily, then we will locate an outside unit on the market, and lease it with

the commercial owner. We’ll then talk to all tenants in question and decide who is best

suited to temporarily relocate offsite.

Will you fix the elevators? We will not talk about construction or development in this meeting, but nonetheless we

can guarantee that the elevators will be repaired during development. Amy will provide

details about this at a different meeting.

If a tenant’s condition is really serious, would you consider allowing

them to move just once (permanently relocate) as opposed to the

usual procedure?

You have a lease for a unit in this building, you will return to your unit in this building,

you cannot be permanently relocated offsite unless you pay for it yourself.

Once development and transition is complete, will our old contracts

with the Housing Authority be honored by CHP?

The Housing Authority should tell CHP what your needs are, but we suggest you also

tell CHP about your needs.

There are parts of your lease that the Housing Authority has not necessarily honored

(for a long time). You can expect that these things will be honored by CHP. For ex:

CHP will ensure tenants do not throw trash out of windows, or break other rules. There

will be a team of people working here to ensure the lease is honored and tenants’ needs

are met.

Gentleman in 407 and his wife are severely disabled, and they cannot

do any moving at all.

CHP is here to take care of this relocation process—there will be packers, movers, and

other individuals to assist in the process. They will do it for you. You can, however,

decide that you do not need help moving and do it all yourself. We strongly suggest,

however, that you accept this help, as moving is a lot of work.

If you have a caregiver who assists in relocation will they be paid? You caregiver will want to be at your needs assessment meeting, first of all. Secondly,

if you want assistance you must use the packers we pay for because they are insured

and bonded. Your caregiver is essentially your employee, so you would be responsible

for paying him or her to assist with the move. This is not recommended.

How long will it take for you to begin development of the 4th floor It takes 24 months to get to the end of our development process, but we’re still working

out details with the engineers and general contractors. We do not know specifically

how long it will take to get to a given floor.

Page 88 of 95


The questioner’s phone doesn’t work--how would Ana Bolton or

Celestine be able to contact her for a needs assessment, etc.?

As long as the Housing Authority is your landlord, you must address these problems of

phone, internet, etc. to them. Once CHP has taken over ownership, you can ask them to

address the problems. Because CHP already knows there’s a problem with the phones,

they will find alternative ways to connect with people when necessary (i.e. knocking on

doors, slipping paper under doors, etc.).

Can we add another elevator? The answer is no.

East Ping Yuen has a lot of mosquitoes and bugs, and majority of the

tenants are elderly. We ask to install window screens. We are fully

support of it because it’s important. We hope that we can live

peacefully with our neighbor. We hope that residents can keep the

place clean and sanitary. Residents shouldn’tbe allowed to make the

common area full of clutter. After construction, we hope to relocate

back to the original unit because we areaging and our physical

ability is worsening. Our mobility is not as good as before. We look

forward to having Chinatown CDC staff to be on-site at all time at

East Ping Yuen to expedite our communication and solve the

problems. The Ping Yuen security guards are not responsible. We

hope that we can replacethem or get new guards. (They must be

bilingual in English/Chinese.)

The work we will do on the property will repair all of these issues. Under the RAD

Program you are guaranteed the right to return to the property but necessarily to the

same unit. Some families are not in the right size units and we will have to move

everyone to the right size unit when one becomes available. Some people will need to

move into the new accessible units that will be a part of the construction. CDC also

looks forward to working with all the tenants at Ping Yuen to assure that you have a

safe place to live. We will assure that all important documents are provided in both

English and Chinese.

Since last summer, when we heard that you will take over

management from SFHA, we both look forward to and cooperating

with you. Ping Yuen has been in lack of repairs/needed attention for

years and it is time for repairs. 20 years ago, the household living in

the unit above us lives a completely different lifestyle than us. They

sleep during the day and listen to music and watch TV from night to

day. In addition, there will be occasional screaming. The noise has

led us to insomnia, lack of sleep/trouble sleeping but also affecting

our mental health.

Will I be able to keep my washer and dryer? No but will check into alternatives

I live next door to a unit being tested (Radon testing), is it safe Yes, it’s safe

Page 89 of 95

EXHIBIT 11 – DEVELOPER RELOCATION EXPERIENCE


PHASE II PROJECTS

Co-Developers: Mercy Housing

John Stewart Company

1880 Pine Kennedy Towers

345 Arguello 2698 California

491 31st 1760 Bush

Mercy Housing California Relocation Services is headed by a very experienced Relocation Manager and a team of relocation experts. The Relocation Manager will lead plans for relocating tenants during construction. The Relocation Manager has coordinated relocation for multiple Mercy occupied-rehabs, including at the Arlington Hotel, a 147 unit special needs development in San Francisco, The Madonna, a 70-unit senior/special needs property in San Francisco, The Derek Silva, a 68-unit special needs development for people with disabling HIV/AIDS in San Francisco, Martinelli House, a 66-unit senior building in San Rafael, Vista Grande and School House Station, Daly City a 24-unit and 47-unit family housing properties, Neary Lagoon, a 95-unit family development in Santa Cruz, Eden House Apartments, a 112 unit family development in San Leandro, Quinn Cottages, a 60-unit special needs development in Sacramento, and Sunset Valley Duplexes, a 66 unit family development in Wheatland, CA.

In addition, the Relocation Manager is currently coordinating the relocation of 3 Phase 1 Rental Assistance Demonstration Program (RAD) San Francisco Housing Authority developments for Mercy Housing California and the John Stewart Company. Our Team conducts extensive interviews with each resident to determine considerations in relocation, including housing, needs for supportive services, transportation to jobs, schools and/ or medical appointments, etc., to ensure that the tenants needs are being met and that all relocations laws are being adhered to.


PHASE II PROJECTS

Chinatown Community Development Corporation

227 Bay Ping Yuen

990 Pacific Ping Yuen North

Chinatown Community Development Center (Chinatown CDC) has experience meeting the requirements of the Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Act (URA) in occupied rehabilitation projects involving resident relocation. Among some examples are our efforts during occupied rehabilitations of the following buildings: Tenderloin Family Housing, a 175-unit family property rehabilitated in 2014; Notre Dame Apartments, a 200-unit senior property rehabilitated in 2000; and Golden Gate Apartments, a 72-unit family property rehabilitated in 1999. In each of these cases, Chinatown CDC staff established regular resident meetings over a year before the start of construction and developed an individualized plan to meet each residents’ needs for relocation. Prior to and during construction, the General Contractor attended resident meetings to provide updates on the relocation schedule and allow residents to provide feedback on measures taken to minimize noise, dust, and utility interruptions, and to maintain a secure building during construction.

Page 90 of 95

Chinatown CDC has hired a San Francisco-based Relocation Consultant, to plan for and execute temporary moves at 227 Bay and 990 Pacific. Chinatown CDC recently worked with this Consultant’s Team on the occupied rehabilitation of Tenderloin Family Housing and they successfully managed the project from start to finish, including resident communication and surveys, URA-related Noticing, relocation budget/plan development, securing temporary lodging, acting as liaison between residents and the construction team, coordinating packing and professional move services and collaborating with legal counsel as needed. The Team has provided temporary move support to over 3,000 households and non-profit housing developers since 1999.


PHASE II PROJECTS

Co-Developers: Related and Tabernacle CDC Robert B. Pitts Westside Courts

Co-Developers: John Stewart Company

Related and SFHDC Hunter's Point East-

West Westbrook Apartments

The Related California and Tabernacle CDC team has engaged a full-service relocation consulting firm. The John Stewart, Related and SFHDC have also engaged the same firm.

The Relocation Consultants will be responsible for all aspects of the relocation process, including coordinating notices to residents, completing tenant interviews and keeping complete records for every household. They will also contract with a moving company, storage facility and cleaning service in order to coordinate the temporary relocation of each occupied unit.

The Relocation Consulting Firm has years of experience undertaking relocation activities for wide array of institutional and real estate development firms. They are actively involved with Housing Authorities throughout the Bay area in the disposition of public housing. From Relocation Plans for disposition applications, interaction with Boards, public educational meetings, to one-on-one household counseling, clients include the San Francisco Housing Authority, Oakland Housing Authority, Housing Authority of Alameda County, Oxnard Housing Authority, County of San Mateo Housing Authority, Sacramento Housing and Redevelopment Agency (SHRA), City of Pleasanton Housing Authority and the Housing Authority of the County of Los Angeles. Projects include Hunters View in San Francisco,Arroyo Vista in Dublin, Kottinger Place in Pleasanton, Washington Plaza in Sacramento, Half Moon Village in Half Moon Bay, The Courts in Oxnard, Tassafaronga in Oakland, along with the Relocation Plans and implementation for the “Scattered Sites” of the Oakland and Alameda County Housing Authorities involving over a combined 1700 units. The firm also is working with the City of San Francisco in the redevelopment of Treasure Island. The Consultants have worked with most of the non- profit developers in the area, along with their residents, in various projects. All of the above projects have involved low-income households along with temporary relocation of over 10,000 households.

Page 92 of 95


PHASE II PROJECTS

Co-Developers: Mission Economic Development

Agency (MEDA) and Bridge Housing

25 Sanchez 3850 18th Street

462 Duboce Mission Dolores

255 Woodside

BRIDGE and MEDA has structured the relocation services at the Mission Castro Cluster comprehensively in two tiers. We have hired a Relocation Consulting Company to provide general oversight of relocation planning and advisory services, and have an individual Consultant that serves relocation coordinator that conducts the relocation planning and implementation.

The consulting firm that has conducted relocation assistance services all over California and other states. OPC is familiar with the Uniform Relocation Act (URA), the State of California Relocation Assistance Law (CRAL) and California Relocation Assistance Guidelines (CRAG).

In addition, the individual Consultant will provide day-to-day relocation planning and implementation at these properties. This Consultant has provided comprehensive relocation planning services and managed the relocation of subsidized housing residents for some of the City’s most-distressed public housing sites. The Consultant is well versed in community issues related to housing and harnesses cultural relevancy expertise to successfully interact with diverse, underserved populations and is knowledgeable and passionate about issues related to affordable housing and community development. The relocation-housing consultant has analyzed HUD’s Uniform Relocation Act and counseled the board of directors, property management and residents on relocation compliance, policies and procedures. While working for the San Francisco Housing Authority, the Consultant also provided relocation services for the City’s first HOPE SF site, at Hunters View. The Consultant successfully developed and implemented master rehousing schedules, educated residents on relocation processes, coordinated moves, provided URA specific noticing, acted as liaison for public agencies, residents, consultants, community organizations, nonprofits and the public, complied with URA regulations and met project quality standards. The Consultant also the provides relocation advisory services, performs relocations and successfully managed an emergency relocation for residents of a privately owned nonprofit project-based Section 8 complex. A Consultant will be coordinating the relocation of RAD’s

Mission-Castro Cluster 6, comprising 25 Sanchez, 462 Duboce, 255 Woodside, 3850 18th Street and 1855 15th Street.


PHASE II PROJECTS

Tenderloin Neighborhood Development Corporation (TNDC)

939 Eddy Rosa Parks

951 Eddy 350 Ellis

430 Turk 320 & 330 Clementina

TNDC most recently oversaw relocation efforts in the occupied rehabilitation of two HUD family buildings. Both buildings were simultaneously rehabbed and layered with Tax Credits. One building, located in Campbell was 100 units and the other was a 34 unit, located in Mountain View. The rehab worked entailed rightsizing over a dozen households. All households were certified prior to relocation starting to ensure credit deliveries.

TNDC’s Relocation Coordinator previously administered relocation for Mutual Housing California for three multi-family occupied rehab developments consisted of families, seniors, and disabled who occupied MHC units ranging from studios to five bedrooms. The Coordinator implemented all the URA regulations for temporary and permanent relocation and has been working for TNDC developing and implementing the RAD Relocation plan for more than one year at TNDC.

Page 93 of 95

YNDC’s Relocation Supervisor previously served as compliance specialist at TNDC and monitored and ensured compliance for a portfolio of 17 properties comprising of SRO, multi- family, and senior apartments with multi-layer funding sources including HUD, MOH, and TCAC. Prior to coming to TNDC, the Relocation Supervisor was at the Housing Authority of the City of Pittsburg processing in depth eligibility screening for Section 8 and public housing applications as well as providing job training to new employees.


PHASE II PROJECTS

Community Housing Partnership (CHP) 666 Ellis 1750 McAllister

Community Housing Partnership (CHP) has hired a San Francisco –based Relocation Consultant, to plan for and execute the requisite temporary moves at 666 Ellis Street. CHP has worked with this team on 2 other occupied rehabilitation projects in San Francisco (Senator Hotel and Cambridge Hotel). They successfully managed both projects from start to finish, including resident communication and surveys, Uniform Relocation Act-related Noticing, relocation budget/plan development, securing temporary lodging, acting as liaison between residents and the construction team, coordinating packing and professional move services and collaborating with legal counsel, as needed. This Consultant has provided temporary move support to over 3,000 households and non-profit housing developers since 1999.


PHASE II PROJECTS

Co-Developers: Bernal Heights Neighborhood

Center and Bridge Housing

Holly Courts

Alemany

Bridge Housing and Bernal Heights Neighborhood Center (Holly Courts Housing Associates, LP “the partnership”) is responsible for relocating tenants residing at Holly Courts and Alemany. There are 118 units at Holly Courts (currently 115 occupied units) and 158 units at Alemany (currently 147 occupied units). In order to complete a successful and comprehensive relocation plan the Partnership has retained the services of a Relocation Consultant to implement the relocation plan and provide relocation assistance to the tenants impacted by the rehab of the property. The Partnership has also retained the services of a Relocation Firm who provides general oversight of the relocation process, relocation planning, general relocation consulting, and best practices guidance.

Page 93 of 95

The San Francisco- based relocation specialist, has provided temporary move support to over 3000 households and non-profit housing developers. They successfully manage planning, communication and compliance from projects from start to finish, including resident communication and surveys, URA-related Noticing, relocation budget/plan development, securing temporary lodging, acting as liaison between residents and the construction team, coordinating packing and professional move services and collaborating with legal counsel as needed. The consulting firm that has conducted relocation assistance services all over California and other states. OPC is familiar with the Uniform Relocation Act (URA), the State of California Relocation Assistance Law (CRAL) and California Relocation Assistance Guidelines (CRAG).


www.sfrb.org Page 94 of 95

Phone 415.252.4602 FAX 415.252.4699

EXHIBIT 12 San Francisco Residential Rent

Stabilization and Arbitration Board

NOTE: This form is only for San Francisco residents who have a relocation grievance

and are participating in the Rental Assistance Demonstration (RAD) program.

RAD TENANT PETITION (SFHA RELOCATION GRIEVANCE)

San Francisco, CA 941 Street Number of Unit Street Name Unit Number Zip Code

Name of Building Complex (If Applicable) Entire Building Address (lowest & highest numbers) # of Units in Building

First Name Middle Initial Last Name

Mailing Address: Street Number Street Name Unit Number City State Zip Code

Primary Phone Number Other Phone Number










1006 RAD Tenant Petition 8/25/16

http://www.sfrb.org/


Page 2 of 2 Page 95 of 95

Phone 415.252.4602 FAX 415.252.4699

San Francisco Residential Rent Stabilization and Arbitration Board

RAD TENANT PETITION (SFHA RELOCATION GRIEVANCE)

I am filing this claim for the following reason(s): (Check ONLY the reasons that apply.)

❑ A. Incorrectly Found to Be Ineligible for Relocation Benefits: I was living in a RAD building before construction started, and I was told I’m not eligible to receive relocation benefits.

❑ B. Not Given All the Relocation Benefits Entitled To: I was living in a RAD building before construction started, and I was not given all of the relocation benefits (i.e. temporary housing assistance, moving assistance) that I’m entitled to.

❑ C. Temporary Unit is not Decent, Safe and Sanitary: I was temporarily relocated from my RAD building and my temporary unit is not decent, safe and sanitary. Note: This claim is not available where the tenant has voluntarily agreed to live with family or friends since

the tenant already self-certified that the family’s or friend’s unit is decent, safe and sanitary.

❑ D. Accepted Involuntary Permanent Relocation and Not Provided a Comparable Unit: I had to relocate from my RAD building for at least one year, and I elected to receive permanent relocation benefits. However, I was not provided with a comparable unit to permanently relocate.

❑ E. Accepted Involuntary Permanent Relocation and Not Given All Relocation Benefits Entitled To: I had to relocate from my RAD building for at least one year, and I elected to receive permanent relocation benefits. However, I was not given all of the relocation benefits (i.e. housing assistance, moving assistance) that I’m entitled to.

❑ I have attached copies of all written determinations I received from the Relocation Staff of the Development Team and the Project Manager.

DECLARATION OF TENANT(S)

I DECLARE UNDER PENALTY OF PERJURY UNDER THE LAWS OF THE STATE OF CALIFORNIA THAT THIS INFORMATION AND EVERY ATTACHED DOCUMENT, STATEMENT AND FORM IS TRUE AND CORRECT TO THE BEST OF MY KNOWLEDGE AND BELIEF.

NOTE: Every tenant of the rental unit who wishes to be included in this petition must sign this

declaration. Any tenant who lives in a different RAD unit must file a separate petition.

(Print Name) (Signature of Tenant) (Date)



RAD Tenant Petition 8/25/16

Date post:	28-Oct-2021
Category:	Documents
Upload:	others
View:	6 times
Download:	0 times