ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 6148-113/2018
o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci –
pozemky na LV č.44, LV č.1609, LV č.1610, LV č.1611, LV č.1639, LV č.2075,
katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, okres Písek
Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Strakonice
JUDr. Erik Smola, soudní exekutor
Palackého náměstí 106
386 01 Strakonice
Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci –
212 EX 8120/10-23
Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno
s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.441/2013 Sb.,
k provedení zákona č.151/1997 Sb.,
o oceňování majetku a o změně některých zákonů,
v aktuálním znění zákona, (oceňovací vyhláška),
ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb.,
č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s
účinností od 1.1.2018.
Oceněno ke dni: 9. listopad 2018
Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš
znalec a odhadce
Bítovská 1227
140 00 Praha 4 - Michle
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních.
2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.
Celkem posudek obsahuje 29 stran a přílohy.
V Praze, dne 10. prosince 2018
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 2 -
ÚVOD
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona
č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování
majetku):
obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
(Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména
vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní
oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního
vztahu k nim.)
METODY URČENÍ HODNOTY
Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami:
- metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na
pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.
- metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z
výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace
tohoto výnosu.
- metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným
předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné
funkčně související věci.
Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou pozemky, je cena zjištěná určena na
základě koeficientů, podle platné oceňovací vyhlášky.
Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění
zákona) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou
zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška,
podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné v podstatě
porovnávací metodou na základě bonitních koeficientů. Tvůrce vyhlášky pro určení
porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů.
Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné,
vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací.
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 3 -
NÁLEZ
1. Bližší údaje o nemovité věci
Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Protivín (kód: 733857), obec
Protivín.
Nemovitou věc tvoří:
LV 44
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1722/2 trvalý travní porost 1556
1722/7 trvalý travní porost 2
1739 ostatní plocha ostatní komunikace 2119
1768 trvalý travní porost 4656
1848 trvalý travní porost 117280
1852/1 ostatní plocha ostatní komunikace 1304
1863 trvalý travní porost 17060
1867 trvalý travní porost 6918
1868 trvalý travní porost 6468
1887 ostatní plocha ostatní komunikace 76
1889 trvalý travní porost 144
1910/5 orná půda 34
1999/11 trvalý travní porost 1491
Celkem 159108
LV 1609
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
2165/9 orná půda 59
2165/211 orná půda 427
2206/10 orná půda 3431
Celkem 3917
LV 1610
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
2782/38 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 7
2782/42 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 106
2782/47 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 26
Celkem 139
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 4 -
LV 1611
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1617/2 trvalý travní porost 2662
1618/1 ostatní plocha jiná plocha 3073
1569/11 trvalý travní porost 4895
1580/2 orná půda 5286
1599 orná půda 1914
3056/36 orná půda 68
1607/2 trvalý travní porost 109
3056/34 trvalý travní porost 8309
1607/1 trvalý travní porost 2301
1612 trvalý travní porost 13208
1620/6 orná půda 951
1616/1 trvalý travní porost 1248
1628 trvalý travní porost 1466
Celkem 45490
LV 1639
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1888 ostatní plocha manipulační plocha 176
Celkem 176
LV 2075
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1910/3 orná půda 1237
2771/2 ostatní plocha manipulační plocha 6058
Celkem 7295
Pozemky evidované LV č.44 navazují severovýchodně na průmyslovou oblast, která se
nalézá na severní okraji obce.
Pozemky na LV č.1609 jsou u jižního břehu rybníka Rabyně přibližně 1 km
severovýchodně od sídelní části obce Protivín.
Pozemky na LV č.1610 se nalézají u vodního toku Blanice, přibližně 160 východně od
obce.
Pozemky evidované na LV č.1611 jsou severně nad průmyslovou oblastí.
Pozemek na LV č.1639 jsou se nalézá pod silniční komunikací I. třídy č.20 na severní kraji
obce.
Pozemky na LV č.2075 jsou západně od řeky Blanice a přibližně 110 m od obce.
Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.20, která
spojuje obec se Pískem, Českými Budějovicemi, Prahou, aj. Písek se nalézá 15 km severně,
České Budějovice jsou 38 km jihovýchodním směrem, Praha je 110 km na sever. Hromadná
dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na
Písek, České Budějovice, Prahu a okolní obce.
Podle Malého lexikonu obcí žije v obci Protivín 4879 stálých obyvatel. V obci se nalézá
základní sortiment služeb občanské vybavenosti. Obce Protivín je ve správním obvodu obce
s rozšířenou působností obce Písek, pověřený obecní úřad je též v obci Písek.
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 5 -
2. Podklady pro vypracování posudku
Usnesení o ustanovení znalce ze dne 10.07.2018 č.j. 212 EX 8120/10-23.
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín,
list vlastnictví č.44, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018.
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín,
list vlastnictví č.1609, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018.
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín,
list vlastnictví č.1610, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018.
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín,
list vlastnictví č.1611, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018.
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín,
list vlastnictví č.1639, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018.
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín,
list vlastnictví č.2075, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018.
Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Protivín (kód: 733857)
Platný územní plán obce Protivín.
Místní šetření dne 09.11.2018.
3. Vlastnictví
Podle údajů z katastru nemovitostí je jako spoluvlastník (spoluvlastnický podíl ve výši id.
1/288) nemovité věci na listů vlastnictví č.44, č.1609, č.1610, č.1611, č.1639 a č.2075, vše
katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín zapsán:
Ing. Bohumil Pexídr
identifikátor: 360811/025
Jiráskova 149
398 11 Protivín
4. Přílohy posudku
Výpis z katastru nemovitostí
Mapa geografického systému
Mapa širších souvislostí
Mapa ortofoto
Inzerce srovnatelných nemovitých věcí
5. Předmětem ocenění jsou
1) Pozemky LV 44
2) Pozemky LV 2075
3) Pozemky LV 1609
4) Pozemky LV ZEM
5) Pozemky LV 1610
6) Pozemky LV 1611 VP3
7) Pozemek LV 1611 DS3
8) Pozemek LV 1639 DS3
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 6 -
* * *
Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné.
Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci
nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit,
nebo zpochybnit.
Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití
v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele.
* * *
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 7 -
POSUDEK A OCENĚNÍ
CENA ZJIŠTĚNÁ
1. Pozemky LV 44
Oceněno podle § 6 vyhlášky.
1.1 Popis
Pozemky evidované na LV č.44, celková výměra 159108 m2, katastrální území Protivín
(kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských
pozemků. Tak jsou i oceněny.
LV 44
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1722/2 trvalý travní porost 1556
1722/7 trvalý travní porost 2
1739 ostatní plocha ostatní komunikace 2119
1768 trvalý travní porost 4656
1848 trvalý travní porost 117280
1852/1 ostatní plocha ostatní komunikace 1304
1863 trvalý travní porost 17060
1867 trvalý travní porost 6918
1868 trvalý travní porost 6468
1887 ostatní plocha ostatní komunikace 76
1889 trvalý travní porost 144
1910/5 orná půda 34
1999/11 trvalý travní porost 1491
Celkem 159108
1.2 Úprava ceny pozemku
Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb
v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž
kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti
od nejblíže položeného bodu na hranici území obce:
Obce s počtem 25-50 tis. obyvatel
- území sousedních obcí (80%) 80% _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem přirážky a srážky 80%
1.3 Části pozemku dle BPEJ
BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m2 Celkem Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
53201 6.61 11.90 2022.00 24057.76
55800 7.87 14.17 105237.00 1490787.34
55301 6.29 11.32 48350.00 547418.70
6.95 12.51 3499.00 43772.49 _______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena pozemku 159108.00 2106036.29
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 8 -
1.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za celou výměru 159108.00 m2 = Kč 2.106.036,29
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemky LV 44 Cena celkem Kč 2.106.036,- _______________________________________________________________________________________________________________
2. Pozemky LV 2075
Oceněno podle § 6 vyhlášky.
2.1 Popis
Pozemky evidované na LV č.2075, celková výměra 7295 m2, katastrální území Protivín
(kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských
pozemků. Tak jsou i oceněny.
LV 2075
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1910/3 orná půda 1237
2771/2 ostatní plocha manipulační plocha 6058
Celkem 7295
2.2 Úprava ceny pozemku
Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb
v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž
kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti
od nejblíže položeného bodu na hranici území obce:
Obce s počtem 25-50 tis. obyvatel
- území sousedních obcí (80%) 80% _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem přirážky a srážky 80%
2.3 Části pozemku dle BPEJ
BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m2 Celkem Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
55800 7.87 14.17 1237.00 17523.34
6.95 12.51 6058.00 75785.58 _______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena pozemku 7295.00 93308.92
2.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za celou výměru 7295.00 m2 = Kč 93.308,92
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemky LV 2075 Cena celkem Kč 93.309,- _______________________________________________________________________________________________________________
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 9 -
3. Pozemky LV 1609
Oceněno podle § 6 vyhlášky.
3.1 Popis
Pozemky evidované na LV č.1609, celková výměra 3917 m2, katastrální území Protivín
(kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských
pozemků. Tak jsou i oceněny.
LV 1609
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
2165/9 orná půda 59
2165/211 orná půda 427
2206/10 orná půda 3431
Celkem 3917
3.2 Úprava ceny pozemku
Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb
v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž
kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti
od nejblíže položeného bodu na hranici území obce:
Obce s počtem 25-50 tis. obyvatel
- území sousedních obcí (80%) 80% _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem přirážky a srážky 80%
3.3 Části pozemku dle BPEJ
BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m2 Celkem Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
53201 6.61 11.90 1100.00 13087.80
56701 1.39 2.50 2817.00 7048.13 _______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena pozemku 3917.00 20135.93
3.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za celou výměru 3917.00 m2 = Kč 20.135,93
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemky LV 1609 Cena celkem Kč 20.136,- _______________________________________________________________________________________________________________
4. Pozemky LV ZEM
Oceněno podle § 6 vyhlášky.
4.1 Popis
Pozemky evidované na LV č.1611 – část zemědělského užití, výměra 7735 m2, katastrální
území Protivín (kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území
zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny.
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 10 -
LV 1611 - Zem
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1569/11 trvalý travní porost 2000
1617/2 trvalý travní porost 2662
1618/1 ostatní plocha jiná plocha 3073
Celkem 7735
4.2 Úprava ceny pozemku
Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb
v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž
kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti
od nejblíže položeného bodu na hranici území obce:
Obce s počtem 25-50 tis. obyvatel
- území sousedních obcí (80%) 80% _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem přirážky a srážky 80%
4.3 Části pozemku dle BPEJ
BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m2 Celkem Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
56701 1.39 2.50 2163.00 5411.83
55800 7.87 14.17 2499.00 35400.83
6.95 12.51 3073.00 38443.23 _______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena pozemku 7735.00 79255.89
4.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za celou výměru 7735.00 m2 = Kč 79.255,89
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemky LV ZEM Cena celkem Kč 79.256,- _______________________________________________________________________________________________________________
5. Pozemky LV 1610
Oceněno podle § 8 vyhlášky.
5.1 Popis
Pozemky evidované na LV č.1610, celková výměra 139 m2, katastrální území Protivín
(kód: 733857), obec Protivín. Pozemky jsou součástí vodního toku, oceněny jsou jako
pozemky vodní plochy.
5.2 Výměra pozemku
p.č.2782/38 7 = 7.00 m2
p.č.2782/42 106 = 106.00 m2
p.č.2782/47 26 = 26.00 m2
_________________________________________
celkem = 139.00 m2
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 11 -
5.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui _______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85
4879
2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.70
Ostatní obce
3. Poloha obce 6 0.80
V ostatních případech
4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00
Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00
Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava
6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00
Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení,
pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot 0.4760
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.4760
5.4 Výpočet ceny pozemku (§ 8 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku = Kč 573,-
ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč
Koeficient pozemku vodní plochy x 0.0600 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 34,38
Cena za celou výměru 139.00 m2 = Kč 4.778,82
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemky LV 1610 Cena celkem Kč 4.779,- _______________________________________________________________________________________________________________
6. Pozemky LV 1611 VP3
Oceněno podle § 9 vyhlášky.
6.1 Popis
Pozemky evidované na LV č.1611 část VP3, výměra 36289 m2, katastrální území Protivín
(kód: 733857), obec Protivín. Dle územního plánu jsou pozemky v zóně VP3.
Podle platného územního plánu:
„VP – LEHKÁ PRŮMYSLOVÁ VÝROBA, POTRAVINÁŘSKÁ VÝROBA A SKLADY
VP(STAV) VP2-VP6 (NÁVRH)
A) Hlavní využití - stavby pro výrobu a skladování - 21 – B) Přípustné využití - stavby k zajištění podmínek pro užívaní staveb výroby a skladování v
souladu s jejich účelem - stavby administrativní, výzkumné, vývojové související s hlavním
využitím - stavby dopravní a technické infrastruktury - garáže, parkoviště - vodní plochy,
veřejná zeleň - obchody, sklady, služby, opravny
C) Podmíněně přípustné využití - pro plochy VP2, VP3, VP4, bude veškerá výstavba
zasahující částečně do záplavového území podmíněna vybudováním protipovodňového
opatření - služební a pohotovostní byty, ubytovací zařízení související s hlavním a přípustným
využitím - zemědělské provozy bez možnosti vyhlášení pásma hygienické ochrany
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 12 -
D) Nepřípustné využití - stavby a činnosti, které vyžadují ochranu před negativními vlivy
okolního prostředí (samostatné bydlení, školská a dětská zařízení)“.
6.2 Výměra pozemku
p.č.1569/11 2895 = 2895.00 m2
p.č.1580/2 5286 = 5286.00 m2
p.č.1599 1914 = 1914.00 m2
p.č.3056/36 68 = 68.00 m2
p.č.1607/2 109 = 109.00 m2
p.č.3056/34 8309 = 8309.00 m2
p.č.1607/1 2301 = 2301.00 m2
p.č.1612 13208 = 13208.00 m2
p.č.1620/6 951 = 951.00 m2
p.č.1616/1 1248 = 1248.00 m2
_________________________________________
celkem = 36289.00 m2
6.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui _______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85
4879
2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.70
Ostatní obce
3. Poloha obce 6 0.80
V ostatních případech
4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00
Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00
Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava
6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00
Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení,
pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot 0.4760
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.4760
6.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00
Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00
Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky 3 0.00
Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00
Mimo chráněné území a ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku 1 0.00
Bez omezení užívání
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 13 -
6. Ostatní neuvedené 2 0.00
Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem 0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
6.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti _______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00
Nabídka odpovídá poptávce
2. Vlastnické vztahy 5 0.00
Nezastavěný pozemek
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00
Bez vlivu nebo stabilizovaná území
4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 -0.04
Negativní - spoluvlastnictví
5. Ostatní neuvedené 2 0.00
Bez dalších vlivů
6. Povodňové riziko 2 0.80
Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)
7. Význam obce - 1.00
Znak není posuzován
8. Poloha obce - 1.00
Znak není posuzován
9. Občanská vybavenost obce - 1.00
Znak není posuzován _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem 1. až 5. znak -0.04
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 0.8 = 0.768
6.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, výroba) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 0.40
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku 4 0.00
Výrobní objekty
3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce 1 0.00
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci
4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku 2 0.00
Příjezd po zpevněné komunikaci
5. Parkovací možnosti 3 0.02
Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných)
6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00
Poloha bez vlivu na komerční využití
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 14 -
7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00
Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * 0.02
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 0.4 = 0.408
6.7 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku = Kč 573,-
ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč
Index cenového porovnání x 0.3130
I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.768 x 0.408
Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 53,80
Cena za celou výměru 36289.00 m2 = Kč 1.952.518,76
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemky LV 1611 VP3 Cena celkem Kč 1.952.519,- _______________________________________________________________________________________________________________
7. Pozemek LV 1611 DS3
Oceněno podle § 9 vyhlášky.
7.1 Popis
Pozemek p.č.1628 evidovaný na LV č.1611, výměra 1466 m2, katastrální území Protivín
(kód: 733857), obec Protivín. Dle územního plánu je pozemek v zóně DS3.
Podle platného územního plánu:
„ÚP navrhuje plochy DS1 a DS3 pro úpravu křižovatek se silnicí I/20, plochu DS4 pro
přeložku silnice III/1404 Protivín – Skály jižně od železniční trati Protivín“.
7.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00
Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00
Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky 3 0.00
Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00
Mimo chráněné území a ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku 1 0.00
Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené 2 0.00
Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem 0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 15 -
7.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti _______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00
Nabídka odpovídá poptávce
2. Vlastnické vztahy 5 0.00
Nezastavěný pozemek
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00
Bez vlivu nebo stabilizovaná území
4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 -0.04
Negativní - spoluvlastnictví
5. Ostatní neuvedené 2 0.00
Bez dalších vlivů
6. Povodňové riziko 2 0.80
Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)
7. Význam obce - 1.00
Znak není posuzován
8. Poloha obce - 1.00
Znak není posuzován
9. Občanská vybavenost obce - 1.00
Znak není posuzován _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem 1. až 5. znak -0.04
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 0.8 = 0.768
7.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 0.45
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku 4 0.00
Výrobní objekty
3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce 1 0.00
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci
4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku 2 0.00
Příjezd po zpevněné komunikaci
5. Parkovací možnosti 3 0.05
Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných)
6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00
Poloha bez vlivu na komerční využití
7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00
Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * 0.05
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.05) x 0.45 = 0.473
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 16 -
7.5 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku = Kč 573,-
ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč
Index cenového porovnání x 0.3630
I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.768 x 0.473
Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 62,40
Cena za celou výměru 1466.00 m2 = Kč 91.477,96
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek LV 1611 DS3 Cena celkem Kč 91.478,- _______________________________________________________________________________________________________________
8. Pozemek LV 1639
Oceněno podle § 9 vyhlášky.
8.1 Popis
Pozemek p.č.1888 evidovaný na LV č.1639, výměra 176 m2, katastrální území Protivín
(kód: 733857), obec Protivín. Dle územního plánu je pozemek v zóně DS3.
Podle platného územního plánu:
„ÚP navrhuje plochy DS1 a DS3 pro úpravu křižovatek se silnicí I/20, plochu DS4 pro
přeložku silnice III/1404 Protivín – Skály jižně od železniční trati Protivín“.
8.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00
Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00
Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky 3 0.00
Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00
Mimo chráněné území a ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku 1 0.00
Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené 2 0.00
Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem 0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
8.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti _______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00
Nabídka odpovídá poptávce
2. Vlastnické vztahy 5 0.00
Nezastavěný pozemek
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 17 -
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00
Bez vlivu nebo stabilizovaná území
4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 -0.04
Negativní - spoluvlastnictví
5. Ostatní neuvedené 2 0.00
Bez dalších vlivů
6. Povodňové riziko 4 1.00
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
7. Význam obce - 1.00
Znak není posuzován
8. Poloha obce - 1.00
Znak není posuzován
9. Občanská vybavenost obce - 1.00
Znak není posuzován _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem 1. až 5. znak -0.04
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 1 = 0.960
8.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 0.45
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku 4 0.00
Výrobní objekty
3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce 1 0.00
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci
4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku 2 0.00
Příjezd po zpevněné komunikaci
5. Parkovací možnosti 3 0.05
Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných)
6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00
Poloha bez vlivu na komerční využití
7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00
Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * 0.05
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.05) x 0.45 = 0.473
8.5 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku = Kč 573,-
ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč
Index cenového porovnání x 0.4540
I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 0.473
Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,04
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 18 -
Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,04
Cena za celou výměru 176.00 m2 = Kč 13.735,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek LV 1639 DS3 Cena celkem Kč 13.736,- _______________________________________________________________________________________________________________
CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE
1) Pozemky LV 44 Kč 2.106.036,-
2) Pozemky LV 2075 Kč 93.309,-
3) Pozemky LV 1609 Kč 20.136,-
4) Pozemky LV ZEM Kč 79.256,-
5) Pozemky LV 1610 Kč 4.779,-
6) Pozemky LV 1611 VP3 Kč 1.952.519,-
7) Pozemek LV 1611 DS3 Kč 91.478,-
8) Pozemek LV 1639 DS3 Kč 13.736,- _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Kč 4.361.249,-
Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky Kč 4.361.250,- _______________________________________________________________________________________________________________
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 19 -
METODA SROVNÁVACÍ
1. Pozemky zemědělské
1.1 Popis
K ocenění nemovité věci v katastrálním území Protivín (kód:733857), obec Protivín:
LV 44
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1722/2 trvalý travní porost 1556
1722/7 trvalý travní porost 2
1739 ostatní plocha ostatní komunikace 2119
1768 trvalý travní porost 4656
1848 trvalý travní porost 117280
1852/1 ostatní plocha ostatní komunikace 1304
1863 trvalý travní porost 17060
1867 trvalý travní porost 6918
1868 trvalý travní porost 6468
1887 ostatní plocha ostatní komunikace 76
1889 trvalý travní porost 144
1910/5 orná půda 34
1999/11 trvalý travní porost 1491
Celkem 159108
LV 2075
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1910/3 orná půda 1237
2771/2 ostatní plocha manipulační plocha 6058
Celkem 7295
LV 1609
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
2165/9 orná půda 59
2165/211 orná půda 427
2206/10 orná půda 3431
Celkem 3917
LV 1611 - Zem
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1569/11 trvalý travní porost 2000
1617/2 trvalý travní porost 2662
1618/1 ostatní plocha jiná plocha 3073
Celkem 7735
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 20 -
LV 1610
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
2782/38 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 7
2782/42 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 106
2782/47 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 26
Celkem 139
Pozemky jsou dle územního plánu zemědělského využití.
Pro ocenění je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci
je srovnávána s hodnotou obdobných pozemků. Základní podmínkou pro použití této metody
je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou
charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu.
Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi.
Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích
nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané
nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs).
Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru
oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na
základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí
(SJTC) a indexu oceňované nemovité věci.
Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou
jednotlivé srovnávací nemovité věci.
Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné
odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí.
Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp.
přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích
nemovitých věcí.
Za standardní nemovité věci jsou považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci
Protivín a okolí, dobře dostupné, rovinné, s nezpevněnou přístupovou cestou, a bez dalších
vlivů na cenu.
Jednotkou je zde metr čtvereční plochy.
Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek
realitních kanceláří.
Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní
obslužnost, svažitost, přístupovou cestu, a další vlivy.
Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění.
Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 zemědělských pozemků, u nichž jsou
známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient
redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany
inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 21 -
1.2 Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou i
Nab
ídko
vá
cen
a [
Kč]
KR
C
Cen
a p
o
KR
C [
Kč]
Plo
ch
a [
m2]
Jed
no
tko
vá
cen
a [
Kč/m
2]
k1
Lo
kalita
k2
Do
pra
vn
í
ob
slu
žn
ost
k3
Svažit
ost
teré
nu
1 260 000 0,95 247 000 8947 27,61 0,95 Krč, Protivín 1,00 dobře
dostupný 1,00 rovinný
2 2 100 000 0,95 1 995 000 76633 26,03 0,95
Albrechtice nad
Vltavou,
Jehnědno
1,00 dobře
dostupný 0,95
mírně
svažitý
3 238 680 0,95 226 746 9180 24,70 0,95 Ražice, Štětice 1,00 dobře
dostupný 1,00 rovinný
4 286 910 0,95 272 565 11035 24,70 0,95 Kestřany, Zátaví 1,00 dobře
dostupný 1,00 rovinný
5 699 000 0,95 664 050 27806 23,88 0,90 Albrechtice nad
Vltavou 1,00
dobře
dostupný 0,90 svažitý
i k4
Vyu
žit
í
po
zem
ku
k5
Op
locen
í
k6
Svažit
ost
teré
nu
k7
Pří
stu
po
vá
cest
a
k8
Dalš
í vlivy -
jin
de
nezah
rnu
té
I S
JTC
O
1 1,00 VD 1,00 neoplocený
/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,00 332,50
2 1,00 VD 1,00 neoplocený
/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,13 325,68
3 1,00 skladování 1,00 neoplocený
/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,19 383,19
4 1,00
skladování,
zemědělská výroba
1,00 neoplocený
/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 0,90
stavba ve
špatném
technickém
stavu
0,90 341,20
5 1,00 výroba,
skladování 1,00
neoplocený
/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,25 316,16
1.3 Jednotková cena pozemků
Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5
Minimum použitých hodnot 316,16 Kč
Maximum použitých hodnot 383,19 Kč
Průměr použitých hodnot [SJTC] 339,75 Kč
Směrodatná odchylka 23,22 Kč
Průměr minus směrodatná odchylka 316,53 Kč
Průměr plus směrodatná odchylka 362,97 Kč
Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 3/5
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 22 -
1.4 Cena oceňovaných pozemků
Plocha [m2] 36289,00 Koeficienty odlišnosti 339,75 Kč
Lokalita Protivín k1 1,00
Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03
Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05
Využitelnost pozemku VP3 k4 1,00
Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00
Svažitost terénu rovinný k6 1,00
Přístupová cesta zpevněná k7 1,05
Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90
Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 1,02
Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 346,55
Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 VP 12 575 772,-
Plocha [m2] 1466,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč
Lokalita Protivín k1 1,00
Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03
Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05
Využitelnost pozemku DS k4 0,30
Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00
Svažitost terénu rovinný k6 1,00
Přístupová cesta zpevněná k7 1,05
Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90
Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,31
Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 105,32
Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 DS 154 399,-
Plocha [m2] 176,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč
Lokalita Protivín k1 1,00
Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v místě k2 1,05
Inženýrské sítě elektro, voda k3 1,00
Využitelnost pozemku DS k4 0,30
Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00
Svažitost terénu rovinný k6 1,00
Přístupová cesta zpevněná k7 1,05
Další vlivy - jinde nezahrnuté bez vlivu k8 1,00
Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,33
Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 112,12
Srovnávací cena pozemků LV č. 1639 164 367,92
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 23 -
2. Pozemky průmyslové
2.1 Popis
K ocenění nemovité věci v katastrálním území Protivín (kód:733857), obec Protivín:
LV 1611 - VP3
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1569/11 trvalý travní porost 2895
1580/2 orná půda 5286
1599 orná půda 1914
3056/36 orná půda 68
1607/02 trvalý travní porost 109
3056/34 trvalý travní porost 8309
1607/01 trvalý travní porost 2301
1612 trvalý travní porost 13208
1620/6 orná půda 951
1616/1 trvalý travní porost 1248
Celkem 36289
LV 1611 - DS3
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1628 trvalý travní porost 1466
Celkem 1466
LV 1639
p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)
1888 ostatní plocha manipulační plocha 176
Celkem 176
Pozemky jsou dle územního plánu průmyslového užití, případně užití jako komunikace.
Pro ocenění je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci
je srovnávána s hodnotou obdobných pozemků. Základní podmínkou pro použití této metody
je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou
charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu.
Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi.
Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích
nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané
nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs).
Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru
oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na
základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí
(SJTC) a indexu oceňované nemovité věci.
Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou
jednotlivé srovnávací nemovité věci.
Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné
odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí.
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 24 -
Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp.
přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích
nemovitých věcí.
Za standardní nemovité věci jsou považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci
Protivín a okolí, dobře dostupné, rovinné, s nezpevněnou přístupovou cestou, a bez dalších
vlivů na cenu.
Jednotkou je zde metr čtvereční plochy.
Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek
realitních kanceláří.
Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní
obslužnost, svažitost, přístupovou cestu, a další vlivy.
Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění.
Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 zemědělských pozemků, u nichž jsou
známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient
redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany
inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.
2.2 Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou
i Nab
ídko
vá
cen
a
[Kč]
KR
C
Cen
a p
o
KR
C [
Kč]
Plo
ch
a
[m2]
[K
č/m
2]
k1
Lo
kalita
k2
Do
pra
vn
í
ob
slu
žn
ost
k3
Inžen
ýrs
ké
sítě
1 3 249 750 0,95 3 087 263 9285 333 0,95 Semice,
Písek 1,00
dobře dostupný,
HD v dosahu 1,00 elektro, voda
2 1 899 000 0,95 1 804 050 4902 368 1,10 Topělecká,
Písek 1,03
velmi dobře
dostupný, HD v
dosahu
0,95 elektro/dostu
pné
3 9 600 000 0,95 9 120 000 20000 456 1,05 Vrbenská,
Blatná 1,03
velmi dobře
dostupný, HD v
dosahu
1,05
elektro, voda,
kanalizace
nebo plyn
4 4 742 000 0,95 4 504 900 14670 307 0,95 Ševětín 1,00 dobře dostupný,
HD v dosahu 1,00 elektro, jímka
5 3 301 376 0,95 3 136 307 7936 395 1,10 Strakonice 1,03
velmi dobře
dostupný, HD v
dosahu
1,05
elektro, voda,
kanalizace
nebo plyn
i
k4
Vyu
žit
eln
ost
po
zem
ku
k5
Op
locen
í
k6
Svažit
ost
teré
nu
k7
Pří
stu
po
vá
cest
a
k8
Dalš
í vlivy -
jin
de
nezah
rnu
té
I S
JTC
O
1 1,00 VD 1,00 neoplocený
/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,00 332,50
2 1,00 VD 1,00 neoplocený
/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,13 325,68
3 1,00 skladování 1,00 neoplocený
/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,19 383,19
4 1,00
skladování,
zemědělská
výroba
1,00 neoplocený
/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 0,90
stavba ve
špatném
technickém
stavu
0,90 341,20
5 1,00 výroba,
skladování 1,00
neoplocený/bez vlivu
1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,25 316,16
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 25 -
2.3 Jednotková cena pozemků
Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5
Minimum použitých hodnot 316,16 Kč
Maximum použitých hodnot 383,19 Kč
Průměr použitých hodnot [SJTC] 339,75 Kč
Směrodatná odchylka 23,22 Kč
Průměr minus směrodatná odchylka 316,53 Kč
Průměr plus směrodatná odchylka 362,97 Kč
Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 3/5
2.4 Cena oceňovaných pozemků
Plocha [m2] 36289,00 Koeficienty odlišnosti 339,75 Kč
Lokalita Protivín k1 1,00
Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03
Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05
Využitelnost pozemku VP3 k4 1,00
Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00
Svažitost terénu rovinný k6 1,00
Přístupová cesta zpevněná k7 1,05
Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90
Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 1,02
Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 346,55
Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 VP 12 575 771,-
Plocha [m2] 1466,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč
Lokalita Protivín k1 1,00
Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03
Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05
Využitelnost pozemku DS k4 0,30
Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00
Svažitost terénu rovinný k6 1,00
Přístupová cesta zpevněná k7 1,05
Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90
Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,31
Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 105,32
Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 DS 154 399,-
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 26 -
Plocha [m2] 176,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč
Lokalita Protivín k1 1,00
Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v místě k2 1,05
Inženýrské sítě elektro, voda k3 1,00
Využitelnost pozemku DS k4 0,30
Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00
Svažitost terénu rovinný k6 1,00
Přístupová cesta zpevněná k7 1,05
Další vlivy - jinde nezahrnuté bez vlivu k8 1,00
Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,33
Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 112,12
Srovnávací cena pozemků LV č. 1639 164 367,92
METODA SROVNÁVACÍ – REKAPITULACE Srovnávací cena pozemků LV č. 2075 4 997 582,28
Srovnávací cena pozemků LV č. 2075 212 138,60
Srovnávací cena části pozemků LV č.1609 113 906,36
Srovnávací cena části pozemků LV č. 1610 1 535,95
Srovnávací cena části pozemků LV č. 1611 ZEM 236 149,55
Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 VP 12 575 771,51
Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 DS 154 399,12
Srovnávací cena pozemků LV č. 1639 164 367,92
Celková srovnávací cena pozemků 18 455 851,29
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 27 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA
Předmětem odhadu obvyklé ceny jsou pozemky v katastrální území Protivín (kód: 733857),
obec Protivín, okres Písek. Pozemky dle územního plánu se převážně nalézají v zónách pro
zemědělské a průmyslové užití. Pozemky se částečně nalézají v záplavové zóně.
Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci:
- Lokalita: v obci Protivín, - Dopravní dostupnost – silniční komunikace I. třídy č.20 – Praha – České Budějovice
Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci:
- Spoluvlastnictví - Z části záplavová oblast
Pro tento konkrétní případ je cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky.
Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění zákona)
jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou,
stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při
stanovení ceny v podstatě porovnávacím způsobem na základě koeficientů, přičemž tvůrce
vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází
ověřitelných údajů.
Porovnatelné nemovité věci
Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí
oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná
se o nemovité věci stejné charakteristiky – pozemky
Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k
jednání.
Z důvodů výše uvedených je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací.
1) Cena zjištěná nemovité věci Kč 4.361.250,-
2) Cena zjištěná nemovité věci (spoluvlastnický podíl 1/288) Kč 15.140,-
3) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč 18.455.851,-
4) Cena spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci stanovená metodou srovnávací
Kč 64.083,- _______________________________________________________________________________________________________________
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 28 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje,
že obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci –
pozemky na LV č.44, LV č.1609, LV č.1610, LV č.1611, LV č.1639, LV č.2075,
katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, okres Písek,
po zaokrouhlení je:
64 000,- Kč Slovy: šedesát čtyři Kč
Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí
předpokládá absenci neodstranitelných právních vad.
Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - pozemky se částečně nachází v záplavové oblasti - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce,
zahájení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního
orgánu, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti – k podílu 1/288).
Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení:
1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovité věci: 4.361.250,- Kč
b) Spoluvlastnického podílu id. 1/288: 15.140,- Kč
2. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva ani závady, které by dražbou
nezanikla.
3. Nemovitá věc není, ani její část, kulturní památkou ve smyslu zvláštního předpisu. 4. Cena obvyklá, za kterou je spoluvlastnický podíl id. 1/288 na nemovité věci prodejný,
po zaokrouhlení: 64.000,- Kč.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Praze, dne 10.prosince 2018
....................
vypracoval
Znalecký posudek č.6148-113/2018
- 29 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze
ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví.
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 6148-113/2018.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Melš
znalec a odhadce
Bítovská 1227
140 00 Praha 4 – Michle
tel. 603 25 39 38
e-mail: [email protected]