PROYECTO DE GRADO
PROPUESTA DE UN MODELO CATASTRO Y REGISTRO QUE
MEJORE LAS INCONSISTENCIAS DE LA INFORMACIÓN COMO
APORTE A CATASTRO MULTIPROPÓSITO (LADM).
PHD. ING. LUIS LEONARDO RODRÍGUEZ BERNAL
ANDREA CATHERINE CAMPOS DICELIZ – 20132025082
NICOLAS POVEDA SALAMANCA – 20131025046
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
ING. CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTÁ, 2019
A Dios por encima de todas las cosas, por permitir esta oportunidad
A nuestras Madres y nuestros Padres, por la vida y la educación
Al profesor Leonardo, por la enseñanza, guía y paciencia
A la Universidad y a los profesores, por la enseñanza
A los amigos, por la compañía
Infinitas Gracias.
Catherine y Nicolas, 2019.
CONTENIDO
1. DESCRIPCIÓN DE LA INVESTIGACIÓN ........................................................... 1
1.1 INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 1
1.2 IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA .................................................................. 2
1.3 JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN ....................................................... 3
1.4 HIPÓTESIS DE LA INVESTIGACIÓN ................................................................. 4
1.5 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN ............................................................... 4
1.5.1 OBJETIVO GENERAL .................................................................................... 4
1.5.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ........................................................................... 4
2. FUNDAMENTACIÓN Y ESTADO DEL ARTE ................................................... 6
2.1 MARCO CONCEPTUAL ....................................................................................... 6
2.1.1 CATASTRO ..................................................................................................... 6
2.1.2 LAND ADMINISTRATION DOMAIN MODEL ........................................... 8
2.1.3 ADMINISTRACIÓN DE TIERRAS (RRR) .................................................. 11
2.1.4 REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA .................................... 12
2.1.5 SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA. ...................................... 13
2.2 ESTADO DEL ARTE ........................................................................................... 18
2.2.1 MODELOS CATASTRO – REGISTRO ....................................................... 19
2.3 MARCO NORMATIVO ....................................................................................... 40
2.4 DISCUSIÓN DEL CAPÍTULO ............................................................................. 46
3. METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN ..................................................... 48
3.1 PERSPECTIVA METODOLÓGICA .................................................................... 48
3.2 PROCEDIMIENTO METODOLÓGICO .............................................................. 48
3.2.1 ADQUISICIÓN DE LA INFORMACIÓN .................................................... 49
3.2.2 CONSTRUCCIÓN DE VARIABLES ............................................................ 56
3.2.3 ZONA DE ESTUDIO ..................................................................................... 60
3.3 DISCUSIÓN DEL CAPÍTULO ............................................................................. 63
4. PROPUESTA DE MODELO ................................................................................ 65
4.1 DISCUSIÓN DEL CALPÍTULO .......................................................................... 70
5. VALIDACIÓN DEL MODELO ................................................................................. 71
5.1 SOFTWARE UTILIZADO ................................................................................... 71
5.2 PROCEDIMIENTO ............................................................................................... 71
5.1 DISCUSIÓN DEL CAPÍTULO ............................................................................. 77
6. CONCLUSIONES ....................................................................................................... 79
REFERENCIAS ............................................................................................................... 81
ÍNDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Modelo LADM - COL ISO19152:2012. Modernización de la administración
de tierras en Colombia - Documentación del perfil colombiano de la norma ISO19152_2012.
2017. Obtenido de: https://www.proadmintierra.info/wp-
content/uploads/2018/04/ladmcol.pdf .................................................................................. 11
Ilustración 2 Integración de las disciplinas de la geomática con los sistemas de
información geográfica (SIG). Avances en Geomática para la resolución de la problemática
del Agua en México. Tapia-Silva, Felipe Omar. 2014. Tomado de:
http://www.scielo.org.mx/pdf/tca/v5n2/v5n ......................................................................... 18
Ilustración 3 Reglas para determinar inconsistencias en la información Catastro - Registro.
El saneamiento y una propuesta para la implementación de medios relacionados con la
atención de conflictos en el registro inmobiliario. Chaves, Marlon Aguilar. 2017. Obtenido
de:
http://www.catastrolatino.org/documentos/Xsimposio_15082017/presentaciones/CostaRica
.pdf ........................................................................................................................................ 31
Ilustración 4 Concepto interrelación catastro y registro. El proyecto de interrelación
catastro - registro en Colombia. Fuente: IGAC. Tomado de:
http://www.catastrolatino.org/documentos/proyecto_interrelacion_catastro_registro_colom
bia_igac.pdf .......................................................................................................................... 36
Ilustración 5 Interrelación Catastro - Registro. El proyecto de interrelación catastro -
registro en Colombia. Fuente: IGAC. Tomado de:
http://www.catastrolatino.org/documentos/proyecto_interrelacion_catastro_registro_colom
bia_igac.pdf .......................................................................................................................... 38
Ilustración 6 Destinación Económica Predios Zona de Estudio. Elaboración propia. 2019.
Fuente: IGAC. ...................................................................................................................... 63
Ilustración 7 Esquema del modelo Catastro - Registro. Elaboración Propia. 2019. ........ 65
Ilustración 8 Modelo Físico para el MCR. Elaboración Propia. 2019 ............................. 67
Ilustración 10 Distribución de Valores Diagnóstico Catastro - Registro. Modelo Catastro
- Registro. ............................................................................................................................. 76
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1 Situaciones y posibles derechos o relaciones de las personas con los predios.
Conceptualización y Especificaciones para la operación del catastro multipropósito. 2017.
Fuente: IGAC. Tomado de:
https://www.igac.gov.co/sites/igac.gov.co/files/v.2.1.1_conceptualizacion_y_especificacion
es_para_la_operacion_del_catastro_multiproposito_16082016.pdf .................................... 39
Tabla 2 Atributos registro 1 del IGAC. Tomado de:
http://www2.igac.gov.co/igac_web/contenidos/plantilla_general_titulo_contenido.jsp?idMe
nu=139 .................................................................................................................................. 50
Tabla 3 Atributos registro 2 del IGAC. Tomado de:
www2.igac.gov.co/igac_web/contenidos/plantilla_general_titulo_contenido.jsp?idMenu=1
39 .......................................................................................................................................... 51
Tabla 4 Atributos Cartografía Base Predial Lote. Catálogo de Objetos – Subdirección de
Catastro. 2015. Tomado y adaptado de: https://geoportal.igac.gov.co/contenido/datos-
abiertos-catastro. ................................................................................................................... 53
Tabla 5 Atributos Cartografía Base Predial Construcción. Catálogo de Objetos –
Subdirección de Catastro. 2015. Tomado y adaptado de:
https://geoportal.igac.gov.co/contenido/datos-abiertos-catastro. ......................................... 54
Tabla 6 Atributos Base de Datos Registral SNR. Lineamiento técnico conceptual para el
diligenciamiento de matriz de análisis predial - MAPRE. 2018. Tomado de:
http://www.agenciadetierras.gov.co/wp-content/uploads/2018/10/POSPR-G-013-GUIA-
LINEAMIENTO-TECNICO-%C3 ....................................................................................... 55
Tabla 7 Reglas de Variables para MCR. Elaboración Propia. 2019 ................................ 68
Tabla 8 Muestra de la información registrada y contenida en la dimensión espacial del
MCR. Elaboración Propia. 2019. Fuente de datos: IGAC .................................................... 71
Tabla 9 Muestra de la información registrada y contenida en la dimensión de Catastro.
Elaboración Propia. 2019. Fuente de Datos: IGAC. ............................................................. 72
Tabla 10 Muestra de la información registrada y contenida en la dimensión de Registro.
Elaboración Propia. 2019. .................................................................................................... 73
ÍNDICE DE MAPAS
Mapa 1 Casco Urbano, Municipio de Tenjo, Cundinamarca. Elaboración Propia. 2019.
Fuente: IGAC y Municipio de Tenjo .................................................................................... 60
Mapa 2 Zona de Estudio. Elaboración Propia. 2019. Fuente: IGAC y Municipio de Tenjo
.............................................................................................................................................. 61
Mapa 3 Base Predial Zona de Estudio. Elaboración Propia. 2019. Fuente: IGAC y
Municipio de Tenjo .............................................................................................................. 62
Mapa 4 Diagnóstico Catastro - Registro Zona de Estudio. Modelo Catastro - Registro
MCR. Elaboración Propia. 2019. .......................................................................................... 77
1
1. DESCRIPCIÓN DE LA INVESTIGACIÓN
1.1 INTRODUCCIÓN
Desde la implementación del catastro Nacional para almacenar la información referente
a los bienes inmuebles en el país en sus aspectos físicos, económicos, jurídicos y fiscales se
ha buscado que esta fuente de información sea funcional para las demás entidades que desean
realizar proyectos en los cuales es necesario contemplar la información de predios, sin
embargo, al no contar con un modelo adecuado para garantizar esta función, el catastro
colombiano quedó exclusivamente en función de una determinación de cobro de impuestos.
Además, en la actualidad la información contenida dentro del catastro nacional está en mayor
parte desactualizada por la falta de recursos disponibles al Instituto geográfico Agustín
Codazzi para mantener el proceso de actualización catastral.
Por otro lado, la seguridad jurídica de la propiedad está administrada por Notariado y
Registro una entidad aparte de catastro que maneja su propia base de datos, esto junto con la
desactualización catastral, lleva a que existan discrepancias entre las dos fuentes de
información y que muchos proyectos a realizarse o realizados requieran estudios más
complejos y profundos sobre la propiedad y tradición de los predios.
En ese contexto, con la puesta en marcha del modelo LADM en Colombia como gestor
de la base de datos del catastro Nacional se espera que se pueda llegar a una solución óptima
para el caso colombiano entre las diferencias de la información de propiedad de los
inmuebles, por ende, el presente trabajo pretende revisar diversos casos en otros países donde
2
se han ejecutado modelos para dar solución a este problema y dar una propuesta de un
modelo diagnóstico para la determinación de inconsistencias en la información almacenada
en catastro y registro para la zona de estudio.
1.2 IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA
Partiendo de los altos niveles de desactualización catastral, en lo que concierne a los
predios manejados por el IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi) en el país, se tiene
que la fuente de información suministrada no es la adecuada para que las demás entidades
públicas y privadas la consulten cuando requieren ejecutar un proyecto, aunque así lo
determine la normatividad que se debe usar dicha información, se tiende a generar conflictos
cuando se revisa la propiedad jurídica del predio.
Esto último se da por la ausencia de relación entre la base de datos de Catastro y Registro,
la cual es la entidad encargada de administrar la seguridad de la propiedad en el país, pues
el modelo de catastro y de notariado no establece dicha relación.
Por otro lado, al implementar el modelo LADM en Colombia se abre una puerta para
buscar solución a este problema de discrepancia de la información entre ambas entidades,
pero el contexto del país tiene sus particularidades respecto al musculo financiero, por un
lado, para soportar la actualización masiva de la información catastral y para soportar la
continua comunicación entre ambas entidades.
Sin embargo, para encontrar dicha relación adecuadamente se debe realizar un
procedimiento preliminar de gran importancia y es sobre el cual se centra en presente
proyecto, en realizar un diagnóstico para determinar las inconsistencias de la información
3
almacenada en catastro y registro, y a partir de dichas inconsistencias generar las posibles
soluciones en el modelo relacional.
Por tales razones se espera revisar modelos establecidos en diferentes países que haya o
estén sufriendo del mismo problema y buscar ajustar o proponer un modelo que sea adecuado
para el contexto colombiano aplicable con datos almacenados para determinado municipio.
1.3 JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN
Exponiendo los motivos anteriores el presente proyecto se justifica en que proponiendo
un modelo adecuado de relación entre Catastro y Registro usando información municipal de
Tenjo, se puede solucionar las problemáticas que se generan.
Además, se puede formar la interoperabilidad de los modelos para que al consultar alguna
de las dos fuentes de información se obtenga información sobre tradición de la propiedad y
los derechos, restricciones y responsabilidades que ofrece el modelo LADM.
Por otro lado, con el modelo adecuado para el contexto colombiano se espera garantizar
que sea ejecutable a diferentes escalas de información para diferentes Municipios o
Departamentos del País y así se pueda tomar como sustento en la toma de decisiones de las
entidades públicas y privadas referente a sus proyectos.
Con el propósito que esta información garantice que el acceso a la información entre
Catastro y Registro sea verídica, confiable y con esto se evitan fraudes y discrepancias, lo
que lleva a que se beneficie las administraciones ya que tendrá una simplificación a la hora
de realizar trámites y reducción de costos y así tomar decisiones para la realización de una
reordenación de terrenos.
4
Por último, el Ingeniero Catastral y Geodesta de acuerdo a su formación académica es
capaz y cuenta con las herramientas conceptuales para la recolección, manipulación y
análisis de la información junto con la capacidad para tomar decisiones sobre el territorio
evaluando los mismos resultados buscando la gestión, ordenamiento y desarrollo sostenible
y sustentable del territorio.
1.4 HIPÓTESIS DE LA INVESTIGACIÓN
Se puede ajustar y proponer un modelo Catastro y Registro en base al modelo LADM que
garantice su ejecución para el contexto colombiano y permita la interoperabilidad entre las
dos fuentes para la toma de decisiones.
1.5 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN
1.5.1 OBJETIVO GENERAL
Elaborar un modelo catastro y registro que mejore las inconsistencias de la información
como aporte a catastro multipropósito (LADM) que contribuya a la solución de consultas de
la propiedad, derechos, restricciones y responsabilidades para la toma de decisiones.
1.5.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
• Diagnosticar y Unificar los criterios de la relación Catastro-Registro mediante
la identificación de las variables y elementos necesarios como aporte a
catastro multipropósito (LADM).
5
• Proponer y validar un modelo a partir de simulación con datos disponibles de
la zona de estudio.
• Desarrollar una herramienta SIG como aporte para la implementación y
divulgación del modelo.
• Realizar un análisis de los resultados contrastando los objetivos alcanzados
indicando aportes para la toma de decisiones y herramientas de gobierno.
6
2. FUNDAMENTACIÓN Y ESTADO DEL ARTE
Para el adecuado desarrollo del presente trabajo es necesario revisar concretamente los
conceptos, definiciones que fundamente teóricamente los temas en general que componen
conceptualmente el trabajo, además, se hace un repaso sobre los trabajos que se han realizado
en el planeta, trabajos tanto académicos como profesionales donde se ha visto la
implementación de los temas conceptualizados y que sirvan para orientar y estructurar el
desarrollo del trabajo.
2.1 MARCO CONCEPTUAL
2.1.1 CATASTRO
El catastro en cada país es fruto de su historia, de su proceso de crecimiento y desarrollo
que ha llevado a través del tiempo y que lo han llevado a almacenar la información referente
a la población y a las viviendas que se construyen, por tal razón el catastro es el inventario
y censo de los bienes inmuebles capturando la información referente a sus aspectos físicos,
jurídicos y económicos diferenciando entre inmuebles urbanos y rurales (Peña, 2003).
De la necesidad de almacenar la información referente a los bienes inmuebles se requirió
que los gobiernos emitieran normas para dar sustento legal a la creación de los catastros y
bajo esta normativa se crean las instituciones encargadas del catastro y se establece los
procesos, especificaciones e información que deben realizar dichas instituciones (Peña,
2003).
7
En ese contexto, en diferentes países se focalizo a formación del catastro orientado al
cálculo de monto tributario que debe contribuir el propietario de cada inmueble definiendo
así el catastro fiscal que entró como nuevo componente para los modelos de catastro
existentes (Erba, 2007), sin embargo, dicho calculo fiscal no es posible realizarlo sin contar
con la información levantada de los demás componentes del catastro, por ello se habla de
catastro económico a la información dentro de catastro referente a la estimación del valor
monetario del predio sin tener en cuenta expectativa de ganancias por parte del propietario,
es decir, no es un valor funcional para compraventa (Erba, 2007) dicha estimación
económica se realiza a partir de la información física del predio, la cual está denominada
dentro del catastro físico, el cual determina cuales variables y aspectos físicos del predio
deben ser levantados y son relevantes para el procedimiento económico (Erba, 2007).
Todo este conjunto de información se deberá almacenar de manera eficiente para
posibilitar la consulta y manipulación de la información, por ende, las instituciones
encargadas de catastro proceden a definir técnicamente la estructura de la base de datos
gestora de la información catastral, las variables que se capturan y las relaciones entre cada
componente, así mismo los procedimientos de inscripción de información el cual sea más
óptimo para ser aplicado en todo el territorio a cargo (Peña, 2003).
La materialización de dicha base de datos se hace mediante la cartografía catastral o
planos catastrales, los cuales buscan manifestar de manera estructurada y sencilla para los
usuarios la lectura de la información y se pueda visualizar en un contexto espacial (Escuela
Universitaria de Ingeniería técnica topográfica, 2001), claro está que dicha información se
puede representar a diferentes escalas de acuerdo a la necesidad del usuario de consultar la
información.
8
Por otro lado, los gobiernos recientemente han buscado que sus modelos de catastro
permitan disponer de la información para que demás entidades públicas y privadas puedan
consultar y manipular de acuerdo a sus necesidades, es decir, se modifique el modelo antiguo
de catastro enfocado al cálculo tributario y se convierta en un modelo interoperable con
diferentes fuentes de información para realizar análisis y estudios referentes a la gestión del
territorio relacionado con los predios y los propietarios (Diego Alfonso Erba, 2013).
Sin embargo, un error que se ha cometido en diversos casos es ejecutar una modernización
técnica de la base de datos gestora de catastro sin cambiar el concepto que se tiene, dejando
de igual forma el catastro restringido para cálculos tributarios y no para la toma de decisiones
territoriales (Erba, 2007), además, se debe evitar que el modelo de catastro multifinalitario a
emplear contenga demasiadas variables que eleven costos de procedimientos y no se logre
que las instituciones encargadas puedan ejecutarlo por falta de recursos, por tal razón se hace
énfasis en la interoperabilidad con demás bases de datos que pueden ser administradas por
otras instituciones (Erba, 2007).
En ese contexto, se recomienda que el modelo de catastro multifinalitario recoja las
variables necesarias y económicamente viables de acuerdo al contexto de país que se esté
trabajando, para que su ejecución sea eficaz y eficiente para la institución encargada y
posteriormente generar una infraestructura de datos espaciales (IDE) que permita la consulta
de la información y la manipulación de la misma (Diego Alfonso Erba, 2013),
2.1.2 LAND ADMINISTRATION DOMAIN MODEL
En el contexto global de utilizar la información catastral para mejorar la administración
de tierras y la gestión del territorio se dio lugar para la creación de un modelo relacional y
9
gestor adecuado que de soporte a la ejecución de un catastro multifinalitario y el cual, a la
vez se vuelva una herramienta eficaz para las administraciones para la manipulación de la
información y la toma de decisiones sobre el territorio, dicho modelo creado se llama Land
Administration Domain Model (a partir de ahora LADM).
Para desarrollar adecuadamente el concepto de LADM es preciso definir cada
componente que este modelo trabaja, en primer lugar, el concepto de Tierra - Territorio
(Land) hace referencia a las características físicas del espacio geográfico sobre el que se está
levantando la información, para el caso de LADM se habla de parcela o predio (Salazar,
Miranda, & Fra, 2016); por otro lado el territorio hace referencia a la relación y apropiación
que hace un conjunto de personas (población) sobre el espacio geográfico que habitan y
como las decisiones que toman los habitantes modifican, alteran y transforman su entorno
geográfico (Hernandez, 2010).
El concepto de Administración – Gestión (Administration) hace referencia al conjunto de
actividades orientadas al manejar el territorio para lograr que sea ordenado, planificado,
sostenible, eficiente e integral mediante la formulación, ejecución y evaluación de normas y
estrategias ajustándose de acuerdo al progreso logrado (Alfonso Alem, 2011). En el modelo
LADM se busca que la gestión del territorio se realice alcanzando el equilibrio entre
crecimiento económico de la población y desarrollo sostenible y sustentable (Salazar,
Miranda, & Fra, 2016).
El concepto de Dominio – Propiedad (Domain) hace referencia a los propietarios de los
predios, su seguridad jurídica de propiedad y las relaciones que tienen estos con los bienes
que poseen, dichas relaciones se manifiestan en el modelo como la administración de tierras
en derechos, restricciones y responsabilidades (Salazar, Miranda, & Fra, 2016).
10
Estos tres conceptos mencionados anteriormente sustentan la base teórica del LADM,
esta base teórica pretende además postular condiciones e impactos sobre la tenencia de la
tierra y especificaciones de la información geográfica de manera que se promueva: 1) La
integridad de los derechos sobre la tierra y todas las maneras de tenencia, 2) La integridad
del derecho de uso, 3) La integridad de las características físicas de los predios, 4) El registro
adecuado de las unidades de propiedad, 5) El registro de los métodos de adquisición de la
información, 6) El registro de la documentación para la seguridad jurídica de propiedad, 7)
transparencia, 8) Calidad, 9) El uso de estándares de información espacial, entre otros
(Salazar, Miranda, & Fra, 2016).
Por consiguiente, para el caso colombiano se implementó mediante la norma ISO
19152:2012 el modelo LADM – COL el cual adapta el modelo LADM a la realidad
colombiana, desarrollando dentro de si todos los distintos modelos necesarios para apoyar a
la administración de tierras y basado en la existencia de diferentes temáticas (clases)
independientes una de la otra que trabajan diferentes objetos territoriales, la independencia
de las temáticas se justifica en que cada una de estas será administrada por una entidad del
estado aparte con un marco normativo específico (Agencia de implementación bsf
swissphoto; INCIGE, 2017).
En la ilustración 1 se puede observar el modelo relacional del LADM – COL con las
clases que lo conforman y alimentan el modelo núcleo en el cual se realizan las operaciones
de administración de tierras y permite la interoperabilidad de la información, la revisión y
evaluación de la interoperabilidad permite a los administradores identificar las
interactuaciones de las clases con la realidad del territorio colombiano (Agencia de
implementación bsf swissphoto; INCIGE, 2017).
11
Ilustración 1 Modelo LADM - COL ISO19152:2012. Modernización de la administración de tierras en Colombia -
Documentación del perfil colombiano de la norma ISO19152_2012. 2017. Obtenido de: https://www.proadmintierra.info/wp-content/uploads/2018/04/ladmcol.pdf
Por otro lado, el núcleo del modelo LADM – COL se basa en el modelo LADM – ES, el
cual, es la traducción al español del modelo LADM.
2.1.3 ADMINISTRACIÓN DE TIERRAS (RRR)
En el marco de aplicación del LADM se establece para la administración de tierras la
implementación de Derechos, Restricciones y Responsabilidades (Rights, Restrictions and
Responsabilities) los cuales buscan primordialmente establecer relaciones entre el
propietario y su propiedad para la toma de decisiones particulares y políticas para la gestión
del territorio (Christian Lemmen, 2010).
Los derechos son elementos y relaciones formales o informales que le dan al propietario
la posibilidad a su voluntad de realizar alguna acción con su propiedad, es decir, el
propietario tiene la habilidad para hacer uso, obtener beneficios o restringir su propiedad
(Christian Lemmen, 2010), dentro del modelo estos derechos pueden agregarse o
desagregarse y sobreponerse sobre otros (Salazar, Miranda, & Fra, 2016).
12
Las restricciones son elementos y relaciones formales o informales que impiden al
propietario de ejecutar alguna acción con su propiedad, dichas restricciones son impuestas
por las administraciones haciendo parte de la gestión del territorio que tiene proyectada el
gobierno (Christian Lemmen, 2010).
Las responsabilidades son elementos y relaciones formales o informales que obligan al
propietario a ejecutar una acción con su propiedad inmueble en orden de estar incluido en
un sistema de deberes que priorizan el bien general sobre el particular, dichas relaciones y
elementos son también impuestos por las administraciones, sin embargo, estas buscan el
beneficio común de la población y están orientadas a preservar los diferentes aspectos
comunales de la propiedad (Christian Lemmen, 2010).
2.1.4 REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
El registro de la propiedad es una acción de carácter público llevada a cabo por el gobierno
y una institución encargada donde se inscriben o anotan todo documento validado por una
persona que afecte directamente la titularidad y/o derechos de los bienes inmuebles (ARAG
SE, 2014). La principal función del registro de la propiedad es brindar seguridad y
confiabilidad en la información almacenada y en presentar la historia o tradición de cada
predio sobre las modificaciones que se le han realizado en propietarios y en derechos
(Toapanta, 2011), esto cobra importancia pues es de gran interés para las personas consultar
la información jurídica de los predios teniendo seguridad de la información que se adquiere
(ARAG SE, 2014).
Los objetivos que se plantean para el registro de la propiedad buscan: 1) Servir de medio
de tradición de la propiedad, 2) Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, 3)
13
Seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias de propiedad y derechos, entre otros
(Toapanta, 2011).
En ese contexto, los documentos que en general se reciben en las instituciones para
registro son: 1) Documentos que demuestren la propiedad sobre los predios, uso y goce,
hipotecas y servidumbres, 2) Documentos que demuestren la transacción, modificación o
cancelación de la propiedad y los derechos, 3) Resoluciones juridiciales que limiten,
restrinjan o impidan la propiedad y derechos, y 4) Los contratos de alquiler, cesiones y
obligaciones (ARAG SE, 2014).
Como se ha mencionado, los gobiernos establecen una institución encargada de realizar
los procedimientos de Registro de la propiedad y divulgación de la información, en general,
dichas instituciones son de carácter jurídico por el tipo de información que almacenan,
además se les da carácter centralizado, es decir, una única institución para el territorio del
país (Tirant lo Blanch, 2016).
2.1.5 SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA.
En conjunto con los conceptos previamente explicados es necesario que se explique un
concepto que permita dar tecnicismo y aplicación a los conceptos, un concepto que esté lo
suficientemente desarrollado entre distintos expertos para ser considerado como una rama
de conocimiento, para este caso, son los Sistemas de Información Geográfica (de ahora en
adelante SIG) que se comprende como un conjunto de herramientas, técnicas y conceptos
relacionados en torno a información georreferenciada almacenada, organizada y estructurada
de tal manera que permita su manipulación, transformación y análisis de acuerdo a unos
objetivos específicos dentro de una entidad u organización (Sarría, 2005).
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Los SIG se han implementado desde la cartografía de papel donde la información
espacial y geográfica solo estaba disponible en planos, aunque los análisis que se
desarrollaban sobre los planos eran elementales o básicos para lo que se desarrolla hoy en
día, con estos análisis se encontraban rutas, lugar de inicio de la expansión de un virus o
encontraban criminales (Sarría, 2005). Con el desarrollo y la popularización de los formatos
digitales que permiten el diseño y almacenamiento de la información espacial y geográfica
se dio la oportunidad para generar la cartografía digital la cual abarca desde planos
visualizados en un computador o dispositivo a mapas dinámicos web y que igualmente
permiten la manipulación, transformación y análisis de la información a niveles más
profundos para desarrollar estudios con mayor precisión (Sarría, 2005).
Un SIG está compuesto de:
• Los Datos que se entienden como la representación digital de la realidad espacial y
geográfica de los territorios la cual se desarrolla de forma estructurada que permita
almacenar la descripción de cada elemento (Olaya, 2014), esto último hace entender
que los datos se almacenan y transfieren en formatos que se pueden entender como
bases de datos, pues la descripción de los elementos se desarrolla en atributos lo que
indica que un conjunto de datos es una tabla dentro de una base de datos con la
particularidad de incluir la representación espacial y geográfica (Sarría, 2005).
• El Análisis que se entiende como aquel proceso donde intervienen y se relacionan todos
los conceptos y técnicas conocidas para realizar determinado proceso de acuerdo a
objetivos específicos para obtener determinados resultados (Olaya, 2014), es decir,
para realizar un análisis sobre la información espacial se debe tener conocimientos de
aquellos conceptos que fundamenten el análisis como lo es, por ejemplo, matemáticas,
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topología o estadística; junto con técnicas para la manipulación de la información y
el adecuado desarrollo del análisis para cumplir los objetivos que se plantearon y
obtener los resultados esperados.
• La Visualización que se entiende como la misma representación que se ha estado
mencionando, esto es, en la medida que se trabaja con representaciones graficas de la
realidad geográfica y espacial un SIG debe ser capaz de incorporar dichas
representaciones en la cual se sustentan los trabajos georreferenciados (Olaya, 2014),
es así como en planos visualizamos los elementos geográficos de determinada manera
también debe ser posible visualizar estos elementos en el entorno informático en el
que se trabaje (Sarría, 2005). Además, el SIG debe ser capaz de generar productos
cartográficos para que los usuarios puedan visualizar los resultados de los análisis,
bien sea por medio de planos o despliegue de mapas web o móviles, para ello, de
acuerdo al ámbito de ejecución del SIG se han establecido desde la academia o
entidades de gobierno los denominados catálogos de objetos que especifican la
manera en que se debe representar gráficamente un elemento en un mapa (Olaya,
2014).
• La Tecnología es la capacidad física que se tiene disponible en los diferentes
dispositivos para realizar el SIG, esto es capacidad de procesamiento,
almacenamiento y ejecución llamándose así el hardware, además de la capacidad
virtual disponible para desarrollar, implementar y ejecutar el SIG siendo el software
comprendido por los programas especializados y desarrollados para tales fines (Olaya,
2014). Estos dos elementos no son exclusivos para la operabilidad del SIG, sino que
16
también van incluidos en los procesos de obtención de la información, por ejemplo,
las tecnologías GNSS, tecnologías topográficas o tecnologías de teledetección.
• Finalmente, el Factor Organizativo es el encargado del diseño y planificación de un SIG
en el entorno de la organización o entidad que lo esté implementando, este se encarga
de garantizar la estabilidad y operabilidad de los componentes anteriores asegurando
la interoperabilidad de los datos con otras dependencias (Olaya, 2014).
De acuerdo con Sarría (2005) las aplicaciones de un SIG son: ciencias medioambientales,
desarrollo de modelos espaciales, modelización cartográfica, modelos dinámicos,
teledetección, catastro, información pública, planeación y ordenamiento territorial,
planificación de espacios protegidos, impacto ambiental, marketing, geolocalización,
geodesia, fotogrametría, entre otras.
Con respecto al componente de datos, estos pueden ser representados en formato vectorial
o raster, el primero se entiende a la representación por medio de vectores que hacen el diseño
de los elementos espaciales y geográficos, mientras que el formato raster corresponde a la
representación por medio de una imagen donde los datos se obtienen y analizan a partir de
los niveles digitales reflejados en los pixeles de la imagen y a partir de ahí se genera el diseño
de los elementos espaciales y geográficos; ambas representaciones pueden almacenarse en
bases de datos geográficas o los diferentes formatos de archivos espaciales que se han
desarrollado (Olaya, 2014).
Por otro lado, a partir del componente de visualización se ha generado una creciente
complejidad para que las grandes entidades generadoras de datos espaciales y geográficos
mantengan y ejecuten sus SIG especialmente si son entidades de gobierno, públicas o con
políticas de distribución de información abierta, para ello se ha establecido las
17
Infraestructuras de Datos Espaciales (a partir de ahora IDE) que se entienden como
plataformas web para la divulgación e intercambio de los datos espaciales los cuales deben
seguir ciertas especificaciones y normas además de divulgarse en diferentes formatos de
archivo para garantizar la interoperabilidad con cada experto que desee utilizar los datos
(Sarría, 2005).
De la anterior se observa que a partir de la popularización de los SIG ha dejado la puerta
abierta a la discusión si este se trata de una ciencia o una herramienta pues, como se puede
ver en la ilustración 2, la amplia interoperabilidad que permite los SIG con diferentes áreas
de conocimiento y los diversos resultados que se pueden generar dejan ver que por un lado
tiene cabida dentro de las diferentes ciencias e ingenierías como herramienta pero también
se requiere de disciplina para formarse profesionalmente capaz de diseñar, desarrollar,
implementar, ejecutar y divulgar un SIG marcando así una diferencia de ser una herramienta
(Sarría, 2005).
A partir de lo anterior, diferentes autores han recurrido a llamar geomática como la ciencia
interdisciplinaria que enfoca y estructura a partir de los conceptos, instrumentos y técnicas
la manera de obtener datos espaciales para solucionar problemas con ocurrencias en el
espacio – tiempo (Tapia-Silva, 2014) donde la importancia del SIG está en ser el inclusor de
todas las disciplinas y por medio del cual se ejecuta la ciencia.
18
Ilustración 2 Integración de las disciplinas de la geomática con los sistemas de información geográfica (SIG). Avances en Geomática para la resolución de la problemática del Agua en México. Tapia-Silva, Felipe Omar. 2014.
Tomado de: http://www.scielo.org.mx/pdf/tca/v5n2/v5n
Finalmente, queda en manos del lector la posición de tome sobre los SIG dependiendo de
su percepción de las ciencias y su participación como profesional en las ciencias de la tierra.
2.2 ESTADO DEL ARTE
En este apartado se abordarán a detalle los casos donde se han implementado modelos de
integración e interrelación entre catastro y registro para diferentes países, así mismo, se
repasarán las investigaciones, estudios y propuestas que se han realizado por profesionales
y académicos en relación con modelos catastro – registro y en las temáticas que fundamental
el presente proyecto.
19
2.2.1 MODELOS CATASTRO – REGISTRO
A medida que los diferentes países avanzaron en su propia gestión y administración del
recurso tierra, atravesaron la necesidad de encontrar una forma de utilizar la información de
Catastro en relación con la información jurídica para generar normas y proyectos que brinden
soporte y soluciones a las problemáticas que surgían en cuanto a la administración de tierras
y planificación del desarrollo, por lo tanto, a continuación se expondrán diferentes casos en
distintos países explicando los modelos Catastro – Registro que se implementaron y
argumentando sus beneficios y desventajas desde el punto de vista de los autores que realizan
los estudios.
2.2.1.1 Caso Australiano
Australia está conformado por seis Estados, donde predomina el sistema inmobiliario
registral denominado Sistema Torrens, años atrás, el registro se distinguía por dos clases de
propiedad, la propiedad de quien tenía la corona y la propiedad que era adquirida de forma
testamentaria, sucesión, compraventa, donación, entre otros, así que, en determinada época
se propuso realizar un cambio con respecto a la titularidad de las propiedades y para hacer
el cambio de Registro se propuso que los que adquieren de una propiedad tuviera el derecho
de propiedad proveniente del Estado, donde se tiene una titularidad en mismas condiciones
de intocabilidad, dando así un sistema perfecto en el Registro (CIJUL, 2009).
El Registro General es una oficina gubernamental, el cual depende del Departamento de
Justicia y Seguridad Ciudadana (Departament of Justice & Community Safety, ACT
Government), uno de los objetivos más importantes es “proporcionar un servicio de alta
20
calidad, en tiempo y forma”. En esta oficina recibe, inscribe y proporciona el acceso a los
títulos registrales (CIJUL, 2009).
En su normativa, para los predios se aplicó la Ley de la Propiedad de Australia del Sur de
27 de enero de 1858, se sigue aplicando actualmente, también en otros países como Canadá,
Jamaica, Republica dominicana, entre otros. Con esta Ley se puede expedir certificados por
parte del Gobierno, esto evitó la perdida de certificados y ayudó a la reducción de precios
por enajenación y arrendamientos; en su organización Australia cuenta con una oficina de
Registro de la Propiedad, donde cuenta con un Registrador general y asesores técnicos,
jurídicos, topográficos, entre otros (CIJUL, 2009).
Por consiguiente, se considera como propietario de todas las tierras del País al Estado,
esto se da por que la Corona es dueña de todos los predios por ende no hay títulos sino
certificados de título en predios donde se aplica solo a inmuebles que se hayan tenido su
inscripción inicial (inmatriculación), para la inmatriculación de una finca es necesario
presentar el Registro de título y el plano, en la Ley Real Property Act de 1886 en su Art. 48
menciona que si el título coincide con el plano, se inscribirá por duplicado un Certificado de
titularidad donde una copia se archiva en Registro y la otra se entrega al propietario, este
documento contiene la historia de la finca, el número y registro, es necesario la
comprobación de los datos físicos y su titularidad Jurídica para unificarlos en un solo
documento que es el título y así radicarlos en la oficina que corresponde (CIJUL, 2009).
Así que, en Australia, el Catastro se encuentra en la misma oficina que el de Registro; el
encargado del control de los límites de los predios es la oficina del Catastro unido con la
oficina de Registro de la propiedad, esta relación entre estas dos instituciones se acude al
Art. 52e de la sección 5 de la Ley de la propiedad de 1886, donde se establece que el
21
Registrador General debe dar el visto bueno para poderlo inscribir en el Registro de los
Títulos de Propiedad (CIJUL, 2009).
En su organización interna y externa, el Catastro de Australia del Sur y Queensland tiene
un departamento donde se producen mapas con sus respectivos límites del predio, este es
colocado en una base de datos DCDB (Digital Cadastral Database) donde se encuentra toda
la base de datos correspondientes a la totalidad de predios registrados (CIJUL, 2009).
El LPINSW (Land and Propiety Information New South Wales) se encuentra ubicado en
New South Wales, esta empresa del Estado, ofrecen servicios sobre la consulta de título de
la propiedad, mapas topográficos y catastrales, cartografía, información espacial, fotografía
aérea, entre otros, esta información es suministrada de la Oficina del Registro de la
propiedad, un centro de información del suelo el cual pertenece a la oficina Topográfica y
una oficina de Tasas (Impuestos) (CIJUL, 2009).
Concluyendo, en el caso australiano se presenta que catastro y registro están
perfectamente relacionados, esto es gracias a la tradición que tuvieron estas dos entidades
pues el catastro australiano surgió como un elemento a adicionar al sistema registral que ya
tenían establecido y en lugar de crear una entidad aparte para gestionar el catastro, lo
agregaron como una rama del registro de la propiedad.
2.2.1.2 Caso Germánico
Los autores (CIJUL, 2009) hacen referencia a Germánico como el territorio comprendido
entre Alemania, Austria y Suiza, pues según la investigación que se realizó estos tres países
tienen modelos semejantes para la interrelación catastro jurídico, de tal manera que la
22
explicación que se de a continuación corresponde para los tres países a menos que se indique
lo contrario.
El registro de la propiedad tiene carácter constitucional por medio de folios y se fundó
como la única fuente de información que brinda seguridad jurídica sobre la propiedad,
tenencia y derechos de las fincas (predios), pero está limitado en el sentido que solo
recolecta, almacena y administra información alfanumérica sin tener cuenta información
física, económica o fiscal, para esto último se presenta como una entidad aparte al catastro,
el cual se encarga de recolectar, almacenar y administrar la información física, económica y
fiscal de las fincas pero la información de catastro no tiene validez legal, de tal manera, para
solucionar este primer conflicto, se estableció que la cartografía catastral se considere como
elemento integrado dentro del registro de la propiedad y por medio de esta relación registro
puede tener acceso a la información de catastro y esa misma información tiene validez
jurídica ante tribunales (CIJUL, 2009).
Así que, registro responde por la información jurídica de las fincas y catastro responde
por la información física, económica y fiscal de las fincas, es decir, las fincas tienen una
doble naturaleza en este sistema, la jurídica y la física gracias a que son dos entidades
separadas, en caso tal donde la información entre las entidades no concuerde se tomará como
validez la información de registro y se deberá modificar nuevamente la información de
catastro primero mediante verificación en terreno y posteriormente de acuerdo a los datos de
registro (CIJUL, 2009).
Sin embargo, existen ciertas diferencias entre los modelos catastro – registro de los tres
países que conforman el modelo germánico, por ejemplo, para Alemania y Austria el catastro
es descentralizado, es decir, cada entidad territorial es la encargada de realizar su catastro de
23
acuerdo a la normativa nacional mientras que para Suiza el catastro es centralizado, es decir,
el ministerio de economía es el encargado de realizar el catastro nacional (CIJUL, 2009),
además, para el sistema registral alemán se tiene doble naturaleza sobre la titularidad, la
primera donde se asegura la tenencia del predio y la segunda donde se establecen derechos,
deberes y responsabilidades al propietario y al predio junto con su catastro descentralizado
que se caracteriza por servir de fuente oficial para la generación de cartografía, productos
geodésicos y topográficos, y base de sistema de información territorial y geográfico (CIJUL,
2009).
En ese contexto, la relación catastro registro para el caso alemán se desarrolla a través de
un modelo relacional de base de datos donde tiene mayor jerarquía la base de datos de
registro y en los casos donde se realizan compraventas o mutaciones a los predios se
establecen por medio normas los lineamientos a seguir para llevar a cabo dichos procesos,
para ambas instituciones de debe solicitar la modificación de los datos en las bases de datos
por medio de formularios y hasta que la otra entidad no apruebe y notifique el cambio el
proceso que se esté realizando no puede concluirse (CIJUL, 2009).
Como resultado y gracias a la tradición de ambas entidades, en el caso alemán y
germánico se ha podido generar armonía entre ambas entidades, con el apoyo de
normatividad clara la comunicación y relación entre las entidades es eficaz y las bases de
datos que sirven como fuentes de información están coherentes y actualizadas a la realidad
del territorio de cada país.
24
2.2.1.3 Caso Frances
De acuerdo a la investigación de los autores (CIJUL, 2009) el caso francés arrastra la
tradición del caso germánico, pero en el siglo pasado fueron realizadas modificaciones en su
constitución de 1955 y a partir de este el sistema registral y de catastro francés se desprende
del germánico, aun así, para este caso se conserva la doble naturaleza de la propiedad jurídica
y se enfatiza en la exactitud de la representación física de los predios que debe estar
contenida en registro.
Particularmente, el registro francés se genera a partir de folios personales, es decir, para
los propietarios y no para las parcelas (predios) lo que indica que cada folio almacena
información referente a los procesos que realizan las personas con sus propiedades
inmobiliarias, a diferencia de los modelos vistos anteriormente, para el registro francés el
predio no es objeto de llevar su único folio (CIJUL, 2009). Los folios se organizan de
acuerdo a transcripciones y de inscripción, el primero se caracteriza por llevar seguimiento
a los movimientos inmobiliarios que ocurren como compraventas o mutaciones, mientras
que el segundo se caracteriza por hacer seguimiento a los cambios que se generan sobre los
propietarios como hipotecas, demandas, privilegios, etc. Esta particularidad hace notar que
para el caso francés tiene mayor relevancia el aspecto fiscal sobre los demás, ya que al tener
al propietario como protagonista de los folios inmobiliarios el gobierno tiene mejor
seguimiento sobre el comportamiento fiscal de los mismos (CIJUL, 2009).
Por otro lado, el catastro francés fue establecido en sus orígenes únicamente como una
entidad que recolecte la información física de cada predio para destinos fiscales, a medida
que se tuvieron condiciones donde este sistema era obsoleto y por medio de la constitución
de 1955 se renovó totalmente el modelo catastral de este país, el nuevo modelo catastral se
25
desarrolla de forma descentralizada por departamentos, donde cada departamento se encarga
de administrar los procesos catastrales que debe desarrollar cada municipio por su cuenta y
asegurar que la información que recolectan y almacenan pueda ser interoperable para todo
el departamento y todo el país (CIJUL, 2009).
Además, el catastro se fundamentó como entidad encargada de dar seguridad física de los
predios, es decir, que es la única fuente que entrega información sobre cabida y linderos de
los predios junto con la información de los propietarios, esto mediante fichas catastrales que
muestran un plano con la distribución física del predio y la información referente a
propietarios, agricultura, potenciales económicos, urbanismo, geografía etc. Indicando que
aun preserva la prioridad fiscal, pues a partir del catastro se cobran cuatro (4) impuestos,
aunque, el catastro recolecte información geográfica no tiene una función establecida de
servir como entidad encargada de gestión ambiental o territorial (CIJUL, 2009).
Asimismo, el catastro francés también se encarga de realizar cálculos y entregar
información referente a los valores de metro cuadrado de suelo urbano y rural mediante la
aplicación de cuatro metodologías valuatorias que se pueden denominar: valoración por
comparación, directa, contable y según alquileres. La destinación de esta función es para que
el gobierno tenga seguimiento a valores de tierras y apoyo para las entidades encargadas de
gestión de tierras y planificación territorial (CIJUL, 2009).
Ahora bien, la relación existente entre catastro registro para el caso francés parte de la
existencia de movimientos y mutaciones inmobiliarias, sea cual sea el caso, el registro emite
tres fichas: de propietario, de inmueble y de parcela. Cada una de estas se entrega con el fin
de mostrar todos los datos que se tienen referente a los propietarios e involucrados en estos
procesos inmobiliarios, entonces, la ficha de propietario tiene la validez jurídica sobre el
26
estado de las personas, la ficha inmobiliaria no tiene validez jurídica y esta muestra la
información que entrega catastro donde es catastro el que tiene la validez jurídica de los
predios, de tal manera que para realizar un movimiento o mutación se debe esperar a que
catastro efectúe el cambio y emita respuesta positiva con la nueva información del predio
afectado para que registro pueda realizar sus propias modificaciones en su base de datos
(CIJUL, 2009).
Finalmente, el modelo catastro registro francés se centra en que registro tiene la validez
jurídica sobre los propietarios y catastro tiene la validez jurídica sobre los predios, haciendo
uso de comunicación entre bases de datos y entidades Francia pudo generar armonía con la
relación de dos entidades y tener la coherencia total de los datos almacenados por ambas
entidades obteniendo así los máximos beneficios no solo con la seguridad jurídica de los
propietarios y sus propiedades sino también para el estado poder generar cobros fiscales
precisos (CIJUL, 2009).
2.2.1.4 Caso Italiano
Para el caso italiano su sistema registral tiene tradición del sistema primitivo francés con
especificas modificaciones, aun así, se realizaron modificaciones en el siglo pasado y ha
permanecido así hasta la actualidad. El registro italiano tiene sus funciones limitadas
exclusivamente a realizar seguimiento a los movimientos inmobiliarios mediante
inscripciones de los mismos y a realizar la publicación de la información de los folios de los
predios cuando sea solicitada, es decir, que, en este caso, el predio es el sujeto objeto de
inscripción en los folios (CIJUL, 2009).
27
Por otro lado, el catastro italiano tiene dos funciones principales, la primera es ser la
entidad encargada de la recolección de datos físicos de los predios para la generación del
cobro al impuesto inmobiliario sin recolectar información económica o jurídica de los
predios; la segunda es servir, a partir de su información, de entidad encargada de generar y
publicar productos cartográficos a nivel nacional (CIJUL, 2009).
A partir de su primera función, se le atribuyó al catastro como entidad con validez jurídica
de la información física de los predios justificando esta decisión en que es la entidad que
apoya el cobro de un impuesto que rige a nivel nacional y que tiene destinados los fondos
recolectados, sin embargo, la realidad de la validez jurídica de la información de catastro no
aplica del todo según la definición pues en tribunales han existido casos donde no se toma
en cuenta esto o se le ha dado un segundo lugar para tomar decisiones en los pleitos (CIJUL,
2009).
De lo que se concluye que, para el caso italiano la relación catastro registro se encuentra
en estado de observación por parte del gobierno, ya que no se ha podido establecer un modelo
que integre ambas entidades con la normativa que se tiene, y presenta conflictos cuando
registro debe acceder a información catastral y no tiene una manera de realizarlo o de
solicitar verificación y modificación de los datos en catastro (CIJUL, 2009).
2.2.1.5 Caso Español
En el contexto español, se ha dado el caso en que las entidades registrales y catastrales
han pasado por una considerable cantidad de modificaciones debido a los cambios políticos
que ha atravesado el país, dejando así, por un lado al registro español encargado de inscribir
la titularidad de las propiedades y propietarios en sus bases de datos junto con la creación de
28
su propia fuente de información geográfica para los predios, es decir, que el registro español
realiza su propio levantamiento físico de la cabida y linderos de los predios (Cruz, 2018).
Por otro lado, el catastro español quedo encargado de formar y administrar la base de
datos predial y geográfica a nivel nacional, recolectando datos físicos y económicos para dar
destinación al cálculo de impuestos sobre los inmuebles, finalmente, estas dos entidades
quedaron separadas de tener una relación que les permita tener interrelación de los datos a
pesar de que el gobierno español intentó implementar normativas y proyectos para dar
solución (Cruz, 2018).
Tal es el caso que con la ley 13 de 205 y junto con la implementación del modelo LADM
se intentó brindar una solución al problema de discrepancia de la información entre Catastro
y Registro donde cada fuente de información la administran entidades aparte y con el paso
del tiempo y la no relación entre ellas se generó un alto nivel de diferencia en la información
almacenada (Heras, 2015), esta solución se centra en la relación que debe existir entre
catastro y registro abordando dos ejes principales.
En primer lugar, establece la coordinación de catastro y registro a pesar de que son
entidades separadas, dicha coordinación se realiza a partir de la unificación de las variables
que se relacionan en ambas fuentes de información y la unificación de los criterios respecto
a la ubicación, linderos y propiedad de los predios, es decir, este apartado refuerza el registro
de la propiedad y exige que todo plano catastral sea incorporado a los folios de matrículas y
su información esté debidamente georreferenciada utilizando los sistemas de referencia
oficiales (Heras, 2015).
29
En segundo lugar, establece los perfiles de coordinación para la información territorial
los cuales están basado en los procedimientos para el saneamiento de la discrepancia de la
información entre las dos entidades y el procedimiento de inscripción de la información
gráfica catastral a los folios de matrículas, ambos procedimientos enfocados hacia la
estructuración de la información territorial que puede consultarse en la cartografía catastral
(Heras, 2015).
Consecuentemente, el registro español queda con la validez jurídica de la propiedad y de
la información física de los predios llevando a que sea catastro el que se ajuste a los
lineamientos planteados, además, el modelo normativo que se planteó deja grandes vacíos
sobre conflictos específicos, por ejemplo, ambas bases de datos tienen un identificador único
para cada predio o que el papel del catastro queda sin validez jurídica y lo deja como una
entidad generadora de cartografía y valores de suelo (Cruz, 2018).
Finalmente, a pesar de los conflictos que aun perseveran, la reforma que se realizó
presenta notables mejoras para solucionar el conflicto de duplicidad de información y la no
comunicación entre las dos entidades, esto representa un reto, pues se deben reformar los
procesos catastrales, se debe implementar la comunicación entre las entidades, implementar
la comunicación de este sistema con las administraciones públicas y la subsanación de todas
las discrepancias de la información, por su puesto, que de tener existo se obtienen grandes
beneficios como lo son la ampliación de los servicios para registro, un moderno sistema de
certificaciones catastrales y registrales, y un sistema de seguimiento a la validez y
actualización de la información (Sanz, 2015).
30
2.2.1.6 Caso Costa Rica
Con el fin de mejorar el panorama para las inversiones extranjeras, Costa Rica mediante
un convenio económico con el Banco Interamericano de Desarrollo se comprometió a
modernizar e implementar un modelo de catastro registro llamado Programa de
Regularización de Catastro y Registro Nacional, dado que por tradición este país presentaba
grandes conflictos respecto a brindar seguridad jurídica sobre la propiedad de predios, pues
las entidades de registro y catastro no tenían establecidas relación alguna para la
interoperabilidad de los datos o de procesos inmobiliarios (Salas & Núñez, 2008).
El programa implementado partía de tres componentes principales, el primero es la
formación del catastro nacional compatible con registro, el segundo es el modelo de
prevención y resolución de conflictos sobre la titularidad de la propiedad predial y el tercero
es el fortalecimiento de las entidades territoriales para el uso e implementación de la
información catastral, por ende, para dar soporte a la ejecución de este programa se creó el
Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT) el cual es una infraestructura de datos
espaciales orientada a la consulta y manipulación de los datos de catastro que se pueda
comunicar con el SIRI que es el sistema de información registral para un manejo integral de
la información almacenada por ambas entidades (Salas & Núñez, 2008).
A partir del modelo de catastro que emplean en ese país, vale la pena mencionar una
propuesta de modelo de bases de datos relacional a partir del saneamiento de la información
contenida en catastro y registro como soporte para brindar solución a los conflictos que se
generan en la tenencia de la tierra en dicho país.
31
El saneamiento que el autor plantea (Chaves, 2017) consiste en analizar y seleccionar una
o dos variables en común entre las dos entidades por medio de las cuales se puede generar
la relación y a partir de allí unificar los esquemas y elementos que cada base de datos
contiene para desplegar la información en la consulta.
Esta propuesta en enmarcada en el programa de regularización de catastro y registro, para
acoplarse al modelo de catastro el autor plantea el siguiente esquema de trabajo: Insumos -
> Compatibilización -> Control de calidad -> Validación y Saneamiento -> Carga de datos
-> Actualización (Chaves, 2017).
La validación de la información que realiza este modelo se sustenta en identificar las
inconsistencias que existen en la base catastral de su país, para ello establece 11 reglas que
en caso de incumplirse se marca el predio con inconsistencia en la información, este sirve
para el apoyo al saneamiento de estas inconsistencias mediante la relación con la
información de registro (Chaves, 2017).
Ilustración 3 Reglas para determinar inconsistencias en la información Catastro - Registro. El saneamiento y una propuesta para la implementación de medios relacionados con la atención de conflictos en el registro inmobiliario.
Chaves, Marlon Aguilar. 2017. Obtenido de: http://www.catastrolatino.org/documentos/Xsimposio_15082017/presentaciones/CostaRica.pdf
32
Como se puede observar, estas 11 reglas propuestas por el autor relacionan la información
de catastro y registro para encontrar dichas inconsistencias las cuales posteriormente se
marcan dentro del sistema que se encarga de realizar el saneamiento de la información,
asegurando que dicho saneamiento es la garantía de seguridad que se brinda a las
transacciones que se realizan en el mercado inmobiliario (Chaves, 2017).
Cómo conclusión del documento, da sugerencias para modificaciones normativas en su
país para la implementación de dicho modelo de saneamiento de las inconsistencias y como
este saneamiento aporta a la resolución de conflictos que se generan por la inconsistencia de
la información.
2.2.1.7 Caso Argentina
Es un proyecto donde participa varios integrantes del gobierno, estudiantes e
investigadores, con el fin de hacer una consolidación de la infraestructura de Datos
Espaciales de la República de Argentina (IDERA).
El objetivo de este proyecto es brindar un aporte con mayor eficiencia para la toma de
decisiones, incluyendo la formación de recursos humanos.
Lo que se quiere es obtener un visor de manera remota donde las personas se puedan
conectar desde cualquier lugar del mundo teniendo acceso a internet desde un dispositivo
con conexión a internet (Ramírez & Scarassatti, 2013).
Los objetivos principales de este proyecto son:
• La interoperabilidad entre las IDEs provinciales, locales y organizacionales.
• El intercambio de información, conocimientos, herramientas de libre acceso.
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• El acceso libre y gratuito a la información.
En este país, el Instituto Geográfico Nacional, es el encargado de mantener organizada la
cartografía y geodesia de esta República, también la provisión de servicios geográficos,
obtención y actualización de la Cartografía básica del territorio, obtención, mantenimiento,
actualización del Marco de referencia Geodésico Nacional donde se basa toda la cartografía
del país, por lo cual el proyecto IDERA es de gran importancia (Ramírez & Scarassatti,
2013).
La Ley 26.209 dice que el catastro se reconoce como un componente fundamental en la
creación de una infraestructura de datos espaciales, específicamente es un marco normativo
donde nos habla de aspectos técnicos para el funcionamiento de los catastros (Ramírez &
Scarassatti, 2013).
Finalmente, para la consolidación de una IDE, el cual quiere unificar entre diferentes
organizaciones catastrales una única base de datos, que sea interoperable con el fin de hacer
un intercambio de información de cada organización.
2.2.1.8 Caso Brasil
La CONCAR (Comisión Nacional de Cartografía) es el organismo encargado de la
Planificación, Presupuesto y Gestión con el fin de asesorar al Estado supervisando el sistema
Cartográfico Nacional y la coordinación de las políticas cartográficas y la Infraestructura de
Datos Espaciales (INDE), la cual fue creada por el Decreto Presidencial No. 6.666 del 2008
(Ramírez & Scarassatti, 2013).
El objetivo principal de la CONCAR es evitar que haya duplicidad de información y que
la información geoespacial recolectada sea utilizada al máximo.
34
Es necesario hacer el uso de normas para así tener mejores resultados en la producción,
almacenamiento, interoperabilidad de los datos entre diferentes instituciones de diferentes
territorios. Este proyecto ha sido diseñado como un instrumento de gestión para la toma de
decisiones en asuntos de política, y coordinación para la construcción de una infraestructura
de datos espaciales (Ramírez & Scarassatti, 2013).
Este modelo físico fue diseñado de acuerdo a la normativa, se muestra la importancia que
se tiene al realizar una identificación entre la relación que se tiene entre la persona y la tierra
donde se utilizó herramientas portátiles digitales para realizar la captación de datos de
territorio, mostrando así una representación gráfica de los predios. También se concluyó que
el modelo LADM sirve para los municipios que no cuentan con información catastral
(Ramírez & Scarassatti, 2013).
En las componentes RRR se incluyen para brindar información de la ocupación del suelo
donde hay una relación entre persona y objeto.
2.2.1.9 Caso Guatemala y Honduras
Se hace la implementación partiendo principalmente en cuadro municipios con el objetivo
de publicar estos datos en la web donde se va a generar una ventanilla para la integración de
los datos y así evitar duplicidad de información, a este proyecto de le denomina SIGIT
(Sistema de Información y Gestión Integral de Tierras) (Ramírez & Scarassatti, 2013).
Hay una gran dispersión entre los diferentes entes catastrales en Honduras, pero se quiere
establecer la unión entre Catastro legal y Catastro fiscal.
En Guatemala tiene un enfoque centralizado donde tiene como base el proyecto de
Gestión Integral de Tierras (GIT) el cual se compone en adquirir datos catastrales y por otro
35
lado el descentralizado en cual se encarga del mantenimiento de los datos para que así se
aumente la sostenibilidad de la información dando así a una actualización de los datos
(Ramírez & Scarassatti, 2013).
El SIGIT pretende registrar datos catastrales mediante transacciones catastrales a nivel
mundial, de uso del suelo a nivel municipal, hacer un intercambio de datos entre el registro
catastral municipal y el registro catastral Nacional, con esto se lleva a cabo los procesos de
Ordenamiento Territorial a nivel local (Ramírez & Scarassatti, 2013).
2.2.1.10 Caso Colombia
En el marco de modificar el modelo de catastro en Colombia hacia una fuente de
información que aporte al desarrollo sostenible del país desde el año 2003 se ha buscado
crear un sistema que relacione a catastro y registro para brindar seguridad física sobre la
existencia de los predios y seguridad jurídica sobre la propiedad de los mismos, el principal
objetivo de este proyecto es “modernizar el sistema de Registro – Catastro y establecer el
marco legal, institucional y técnico para lograr una descripción clara y única del derecho
de propiedad inmobiliaria.” (IGAC).
Como particularidad este programa busca la adopción de un numero único identificador
predial el cual se conecte en ambas instituciones para que por un lado brinde la descripción
física del inmueble y por otro lado brinde la información jurídica del inmueble y se
manifieste en el certificado plano predial catastral, dicho número pretende reemplazar en las
escrituras la descripción de linderos para que de esta forma toda descripción física se dirija
a los datos contenidos en catastro (IGAC).
36
El concepto general de interrelación de catastro y registro se centra en tres procesos
principales:
1) Depuración Inicial (ICARE): consiste en la extracción de los datos de ambas entidades,
aplicar la normalización de las variables de ambas fuentes de información para hacer
comparable la información, la depuración se realiza con la exportación de la
información interrelacionada.
2) Difusión Interna: Se recibe la información interrelacionada del ICARE y se transmite
a ambas entidades.
3) Interrelación permanente (IPER): Cada entidad recibe la información y actualiza sus
bases de datos.
Ilustración 4 Concepto interrelación catastro y registro. El proyecto de interrelación catastro - registro en Colombia. Fuente: IGAC. Tomado de:
http://www.catastrolatino.org/documentos/proyecto_interrelacion_catastro_registro_colombia_igac.pdf
El componente técnico se centra en el primer procedimiento: ICARE, sus siglas significan
Sistema de Evaluación y Clasificación Inicial, este es una herramienta de carácter transitorio,
37
es decir, la información transita de ambas entidades a esta herramienta para ejecutar el
procedimiento de interrelación. ICARE recibe las variables de numero predial, matricula
inmobiliaria, número de identificación, nombre de propietario y dirección en ambas
entidades (IGAC).
La normalización que realiza ICARE consiste en modificar la información de las
variables que recibe de ambas entidades para poder realizar una comparación, esta alteración
se centra en modificar la estructura de lectura de cada dato, por ejemplo, que las direcciones
estén escritas de igual forma. Es preciso realizar esta normalización para poder ejecutar la
interrelación de la información (IGAC).
Por consiguiente, el resultado que se espera tener de la implementación de este modelo
es una óptima comunicación y relación entre catastro y registro de acuerdo a los
procedimientos inmobiliarios que se realicen por parte de la población, compartiendo la
información y aumentando la eficiencia del desempeño de las entidades para reducir tiempos
y costos.
38
Ilustración 5 Interrelación Catastro - Registro. El proyecto de interrelación catastro - registro en Colombia. Fuente: IGAC. Tomado de:
http://www.catastrolatino.org/documentos/proyecto_interrelacion_catastro_registro_colombia_igac.pdf
Por otro lado, este análisis que realiza el IGAC para la implementación de un proyecto
piloto de catastro multipropósito en el marco jurídico se centra en la relación entre los folios
de matrícula inmobiliaria y los identificadores prediales para la consulta de información
física de los predios (IGAC, 2016).
Como se está trabajando sobre un proyecto piloto de la implementación del catastro
multipropósito el IGAC menciona (IGAC, 2016) que una vez realizadas las labores de
reconocimiento y levantamiento predial se debe consultar los folios de matrícula
inmobiliarios y realizar la interrelación de la información en ICARE donde se puede
presentar alguna de las siguientes situaciones.
39
Tabla 1 Situaciones y posibles derechos o relaciones de las personas con los predios. Conceptualización y Especificaciones para la operación del catastro multipropósito. 2017. Fuente: IGAC. Tomado de:
https://www.igac.gov.co/sites/igac.gov.co/files/v.2.1.1_conceptualizacion_y_especificaciones_para_la_operacion_del_catastro_multiproposito_16082016.pdf
Como se puede apreciar, con esta matriz es posible determinar las posibles relaciones
entre predio, folio e identificador catastral además de las relaciones personas – predio, esto
sustentado en el marco de LADM.
Por último, el IGAC manifiesta que en la ejecución del proyecto piloto los funcionarios
deben recolectar la información jurídica de cada inmueble en los siguientes documentos:
“Diagnóstico jurídico predial individual, informe de relaciones de informalidad a nivel
predial, informe de realidad física y jurídica de cada predio, informe de colindancia y acta
de colindancia” (IGAC, 2016).
40
2.3 MARCO NORMATIVO
Para complementar la fundamentación del presente proyecto es necesario realizar una
revisión sobre la normatividad vigente en Colombia que regule las intervenciones sobre
catastro y registro, ya que se espera que el presente proyecto se desarrolle acorde a la
normatividad.
CONPES 3958
El catastro multipropósito como bien se conoce, registra datos actualizados de la tierra,
donde esta información es basada sobre los derechos, responsabilidades, restricciones,
formas geométricas y demás, teniendo en cuenta información sobre su ocupación, uso,
urbanización y valor del predio ya sea formal o informal (Ramírez & Scarassatti, 2013).
Se tiene una visión aproximadamente de 10 años sobre el Catastro Multipropósito y sus
características son:
1. Contiene toda la información sobre la situación legal e informal de los predios.
2. Contiene información relevante de las características de los predios y sus mejoras.
3. Integra la información con el objeto de la propiedad.
4. Asegura la consistencia y certeza de los datos de los predios en lo de su competencia.
5. Integra sus sistemas con los demás de información de tierras (RRR- Derechos,
Restricciones, Responsabilidades).
6. Adopta y preserva el principio de independencia legal.
7. Facilita el acceso de público a la información del catastro.
8. Describe la realidad sobre el uso de la tierra.
9. Contiene información de los avalúos de los predios.
41
Repasando las falencias que se tienen actualmente en el anticuado modelo de catastro que
usa la nación para almacenar la información catastral, el gobierno de la republica repasa las
razones y justifica los motivos por los cuales se debe modificar dicho modelo de catastro.
Hace mención directa de la aplicación del modelo LADM para administración del
catastro, de cómo este resalta la importancia de la información sobre la propiedad, su valor
y el uso de la tierra, además plantea la relación de la población con su propiedad en términos
de restricciones, responsabilidades y derechos (RRR por sus siglas en inglés).
Para cada aspecto del catastro colombiano el documento resalta las falencias que los
valores de avalúos catastrales no reflejan la realidad económica del predio, la representación
cartográfica de las dimensiones de los predios no corresponden, la ausencia de estándares
del levantamiento de la información catastral, la presencia de un débil marco normativo
moderno que sustente la innovación del modelo y la no relación entre catastro y registro y
las discrepancias de la información entre estas dos entidades.
Por último, define la política de acción del nuevo modelo, las disposiciones normativas
que se esperan realizar y planes piloto ejecutados y a ejecutarse en el país para implementar
el modelo.
ISO 19152:2012
42
Consiste en un documento técnico que recopila las especificaciones que se deben seguir
en los pilotos y proyectos a ejecutarse en el país para la modernización del catastro y para la
administración de tierras del país.
Especifica el modelo LADM, como está organizado y las relaciones que plantea
centrándose en 5 factores principales:
• Modelo catastro – registro núcleo
• Modelo cartografía de referencia
• Modelo diagnóstico jurídico
• Modelo avalúos
• Modelo ficha predial
La norma ISO también especifica todo el contenido técnico de la base de datos gestora
de la información, las entidades que participan, las relaciones que tienen y las variables a
almacenar en la base de datos, esto para explicar detalladamente que es los que se tiene que
recolectar y levantar en los reconocimientos prediales.
Las relaciones que plantea la norma ISO del LADM permite realizar la interoperabilidad
de la información con otras fuentes de información que pueden administrar otras entidades
para aplicar la información catastral en diversos estudios y análisis de información territorial
que sea de apoyo a las administraciones públicas para la toma de decisiones.
Esta será acompañada por el convenio con la Agencia Nacional de Tierras (ANT)
teniendo en cuenta la aprobación de la información catastral se hace la inscripción en la Base
de Datos Catastrales el cual tiene como objetivo el ordenamiento social de la propiedad.
También se lleva a cabo una modelo de evaluación de la integralidad del proyecto piloto de
43
Catastro Multipropósito, este permitirá definir una metodología para el barrido predial a
nivel país.
LEY 14 DE 1983
Esta ley dictó las primeras disposiciones para el modelo de catastro colombiano,
centrándose en las contribuciones tributarias de los propietarios de los predios, don la ley
recorre los temas de avalúo catastral y tarifas de impuesto para los predios urbanos y rurales.
Además, menciona los procesos catastrales de formación, actualización y conservación
del catastro y las disposiciones del IGAC y las autoridades catastrales para administrar el
catastro nacional y otorga al IGAC la capacidad de formular la metodología y
especificaciones a seguir para el procedimiento del catastro y los lineamientos que deben
seguir las demás autoridades catastrales en el país.
RESOLUCIÓN 070 DE 2011
Con el fin de unificar las disposiciones sobre los procesos catastrales dentro del país, el
IGAC emite esta resolución la cual se centra en dictar los lineamientos, definiciones,
procedimientos y demás para el desarrollo del catastro, buscando que se logre dar una
herramienta eficiente y eficaz para las administraciones públicas y para el manejo de la
información catastral para la toma de decisiones territoriales.
Dicta los objetivos del catastro y los 4 aspectos del catastro, define los objetos físicos
sobre los cuales el catastro almacenará la información (predio, urbanización, propiedad
horizontal, etc.), define y dicta disposiciones para la inscripción de la información catastral
y las mutaciones que se generan a la propiedad, e incluye los términos de avalúo catastral,
44
zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, y disposiciones para el impuesto predial en el
país.
Otro contenido importante en la resolución es la distribución del IGAC en el país en las
unidades orgánicas y oficinas para atender los procesos catastrales y llevar a cabo los demás
procedimientos del catastro nacional.
LEY 388 DE 1997
Es la norma que rige a nivel nacional sobre la cual se ordena el territorio y se buscan
cumplir sus objetivos de ordenamiento. La norma define que es ordenamiento territorial,
cuáles son los objetivos que busca y los principios por los que se rige, define además los
instrumentos de ordenamiento para las administraciones publicas de acuerdo al tamaño de
la población que tiene cada municipio.
En sí la norma busca: Armonización con otras normas de ordenamiento, establecimiento
de mecanismos que permitan al municipio el ordenamiento del territorio, la utilización del
suelo, la ejecución de actuaciones urbanas integrales, la función social y ecológica de la
propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa
de cargas y beneficios. Estos tres últimos son de vital importancia pues son los medios por
los cuales se permiten la mayoría de acciones urbanísticas o acciones agrarias.
Además, define para los Planes de Ordenamiento Territorial sus componentes: general,
urbano y rural, los cuales son por donde se estructura y articula el ordenamiento territorial.
Y los procesos de elaboración de los POT desde formulación, aprobación de los consejos y
evaluación y seguimiento de indicadores.
45
Otro instrumento importante en la norma son los planes parciales los cuales siguen las
disposiciones de los planes de ordenamiento territorial, pero permiten crear programas y
proyectos a menor escala para complementar dichas disposiciones y así permitir a la
población un adecuado desarrollo de acuerdo a sus necesidades, sin embargo, estos deben
aplicarse sobre suelos de expansión urbana y mediante unidades de acción urbanística.
El último aspecto de relevancia en la norma es la estimación de plusvalías y la captación
de estas por parte de las administraciones en los bancos de tierras y por la población.
LEY 1579 DE 2012
La norma empieza por definir la naturaleza del registro inmobiliario y definir los objetivos
que se busca con el registro: 1) servir como tradición de dominio de los predios, 2) dar
publicidad a los instrumentos públicos que afecten los derechos de los predios, 3) servir de
seguridad jurídica de propiedad. Además, dicta los principios que sigue la institución.
Unifica las fuentes de información con las oficinas de instrumentos públicos respecto a la
tradición de los bienes inmuebles y determina que la superintendencia de notariado puede
diseñar su modelo gestor de base de datos de acuerdo al desarrollo tecnológico en un plazo
de 5 años para digitalizar la información contenida en los libros del antiguo sistema.
Define los elementos constitutivos del registro inmobiliario como: matricula inmobiliaria,
radicadores, índices, etc. Y los derechos que se tiene sobre la propiedad, los tipos de posesión
y gravámenes.
Otro contenido importante en la norma es el procedimiento registral de los bienes
inmuebles y las constancias que se emiten por las instituciones para dar garantías a dichos
procedimientos.
46
LEY 1753 de 2015
En la Ley 1753 de 1983 en su artículo 105, derogado por la Ley 1579 del 2012 (Estatuto
de Registro de Instrumentos Públicos) en el artículo 65, se habla sobre la rectificación de
áreas y linderos siempre y cuando el titular del derecho de dominio del predio y sus
colindantes por acuerdo pleno se dé la corrección de estas áreas sin que este afecte a terceros.
Esto será verificado por la correspondiente autoridad catastral.
En el artículo 180 (Programa Nacional de Delegación de Competencias Diferenciadas)
de la Ley 1753 de 2015 “Por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018
“Todos por un nuevo país”, tiene como fin tener una presentación eficiente de los bienes y
servicios del Estado, teniendo competencias y funciones a nivel nacional de comisión con la
formación, actualización y conservación Catastral y la implementación Catastros
Multipropósitos.
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), como máxima autoridad Catastral,
realiza actividades para la formación y actualización catastral multipropósito, define
estándares para realizar un adecuado levantamiento, administración de la información
catastral.
2.4 DISCUSIÓN DEL CAPÍTULO
Como se puede apreciar del estado del arte consultado el modelo de aplicación del LADM
en América latina y en Colombia ha pasado por diferentes etapas, donde los gobiernos han
realizado adaptaciones normativas para que sus procedimientos en la ejecución del modelo
47
LADM sea la más eficiente y adecuada, y han asignado recursos y disposiciones para que
las entidades encargadas puedan operar adecuadamente.
Sin embargo, la problemática común entre cada proyecto es la presencia de las
inconsistencias en la información jurídica entre catastro y registro, se ha visto el empleo de
modelos de sistemas y modelos de relación para intentar dar solución y eliminar dichas
inconsistencias.
Además, en Colombia aún no se ha implementado una norma o reforma de norma la cual
facilite, dicte y regule la implementación del catastro multipropósito en el país o que aborde
los temas de la relación catastro y registro, el IGAC como entidad encargada de catastro a
emitido sus proyectos como lo es el ICARE, pero este no tiene sustento normativo.
En ese contexto, en el modelo de Costa Rica se observa que el modelo de diagnóstico
implementado va acorde con lo que se pretende realizar en el presente proyecto, y por ende
la metodología que se proponga a realizar puede seguir dichos parámetros. También se puede
aplicar la normalización que usa el sistema ICARE para la normalización de la información
almacenada en las bases de datos de ambas entidades y facilitar así en análisis de la
información.
48
3. METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
Para este capítulo se muestra cual será el procedimiento a seguir mediante el cual se
llevará a cabo el trabajo de investigación, donde se pretende explicar en detalle cada etapa
de los determinados procedimientos y subprocesos.
3.1 PERSPECTIVA METODOLÓGICA
El análisis al estado del arte que se ha realizado en el capítulo anterior se centró
fundamentalmente en la identificación de los conflictos que han tenido diferentes territorios
en la unión de la información entre sus entidades Catastrales y Registrales y como estos
territorios han implementado sus proyectos y estrategias para dar solución a estos conflictos,
por ende, se ha realizado un estudio interpretativo a partir de los conocimientos que
presentan los autores y a partir de sus conceptos, plantear la que se considere la mejor manera
de desarrollar la investigación y el desarrollo del trabajo para dar solución al problema.
El estudio de casos es fundamental para seleccionar el tipo de investigación a utilizar en
el trabajo, dado que al revisar como otros proyectos han utilizado sus metodologías de
investigación para resolver sus problemas se tiene una idea general de como seleccionar y
como implementar el tipo de investigación adecuado.
3.2 PROCEDIMIENTO METODOLÓGICO
En este apartado se procede a describir a detalle el procedimiento completo a desarrollar,
así también los subprocesos que sean necesarios y elementos necesarios a tener en cuenta
49
para el adecuado desarrollo del proyecto, es decir, se presentarán procedimientos que
requieren acciones específicas para completar y así poder seguir con el siguiente proceso. Se
señala que los procedimientos mencionados a continuación no están presentados en orden
de seguir, el orden se presentará más adelante.
3.2.1 ADQUISICIÓN DE LA INFORMACIÓN
En este apartado se pretende explicar aquellas acciones necesarias para obtener la
información necesaria y relevante que será estudiada, analizada y transformada en el
proyecto para generar a partir de estos tres últimos un producto que dé solución al problema
planteado.
3.2.1.1 Información del IGAC
Accediendo al portal de datos abiertos del IGAC1 en se puede obtener diferentes
conjuntos de información en las temáticas de agrología, cartografía, geografía, catastro y
geodesia de cobertura nacional, estos se encuentran disponibles en diferentes formatos de
datos espaciales y alfanuméricos, estos conjuntos de información no tienen costo alguno y
están disponibles para todo público.
Para el desarrollo del presente trabajo se hace necesario obtener los conjuntos de
información de la base predial en suelo urbano, la base predial de construcciones en suelo
urbano, y los registros catastrales que se encuentran en el registro tipo 1 y tipo 2 del IGAC.
De estos conjuntos de datos se resalta la importancia de obtener el registro tipo 1 y tipo 2
los cuales se entienden como dos bases de datos alfanuméricas que almacenan toda la
1 https://geoportal.igac.gov.co/contenido/datos-abiertos-igac
50
información catastral en sus cuatro aspectos que forma el IGAC para cada predio del país,
mediante esta base de datos se puede hacer relaciones y cruces con la información espacial
que dispone el IGAC para visualizar la distribución de la información en las entidades
territoriales del país (Agencia Nacional de Tierras, 2018).
3.2.1.1.1 Registro Tipo 1 del IGAC
El registro 1 está conformado por 18 atributos que describen la información de la
dimensión física, jurídica y económica de catastro junto con la información de identificación
y ubicación de cada predio como se puede apreciar en la tabla 2.
Tabla 2 Atributos registro 1 del IGAC. Tomado de: http://www2.igac.gov.co/igac_web/contenidos/plantilla_general_titulo_contenido.jsp?idMenu=139
ATRIBUTO TIPO DE DATO DEPARTAMENTO Numérico
MUNICIPIO Numérico NÚMERO DEL PREDIO Numérico
TIPO DE REGISTRO Numérico NUMERO DE ORDEN Numérico TOTAL REGISTROS Numérico
NOMBRE Alfanumérico ESTADO CIVIL Alfanumérico
TIPO DOCUMENTO Alfanumérico NUMERO DOCUMENTO Alfanumérico
DIRECCIÓN Alfanumérico COMUNA Alfanumérico
DESTINO ECONÓMICO Alfanumérico ÁREA TERRENO Numérico
ÁREA CONSTRUIDA Numérico AVALÚO Numérico
ESPACIOS Alfanumérico VIGENCIA Numérico
El atributo de vigencia hace referencia a la fecha en la cual se realizó la formación del
catastro para el predio, es decir, indica el nivel de actualización de la información registrada
51
teniendo en cuenta los límites de tiempo que establece el IGAC para considerar
desactualizado el catastro, esto toma relevancia en el presente análisis y modelo ya que puede
darse el caso donde la información jurídica de la SNR sea más reciente respecto a la
almacenada por el IGAC.
Aunque este registro puede ser obtenido de forma libre por cualquier persona, el IGAC
restringe el acceso a ciertos atributos por protección de los datos de los propietarios, de tal
manera, para el presente proyecto se obtuvo el registro tipo 1 de la zona de estudio por medio
de la colaboración de funcionarios públicos.
3.2.1.1.2 Registro Tipo 2 del IGAC
El registro 2 está conformado por 40 atributos que describen a detalle la información de
la dimensión física, jurídica y económica de cada predio del país mediante el
almacenamiento de los datos recolectados en las fichas prediales de procesos catastrales, tal
como se muestra en la tabla 3.
Tabla 3 Atributos registro 2 del IGAC. Tomado de: www2.igac.gov.co/igac_web/contenidos/plantilla_general_titulo_contenido.jsp?idMenu=139
ATRIBUTO TIPO DE DATO DEPARTAMENTO Numérico
MUNICIPIO Numérico NÚMERO DEL PREDIO Numérico
TIPO DE REGISTRO Numérico NUMERO DE ORDEN Numérico TOTAL REGISTROS Numérico
ESPACIOS Alfanumérico MATRICULA INMOBILIARIA Alfanumérico
ZONA FÍSICA 1 Numérico ZONA ECONÓMICA 1 Numérico
ÁREA TERRENO 1 Numérico ZONA FÍSICA 2 Numérico
ZONA ECONÓMICA 2 Numérico ÁREA TERRENO 2 Numérico HABITACIONES 1 Numérico
52
BAÑOS 1 Numérico LOCALES 1 Numérico
PISOS 1 Numérico ESTRATO 1 Numérico DESTINO 1 Numérico PUNTAJE 1 Numérico
ÁREA CONSTRUIDA 1 Numérico ESPACIOS Alfanumérico
HABITACIONES 2 Numérico BAÑOS 2 Numérico
LOCALES 2 Numérico PISOS 2 Numérico
ESTRATO 2 Numérico DESTINO 2 Numérico PUNTAJE 2 Numérico
ÁREA CONSTRUIDA 2 Numérico HABITACIONES 2 Numérico
BAÑOS 2 Numérico LOCALES 2 Numérico
PISOS 2 Numérico ESTRATO 2 Numérico DESTINO 2 Numérico PUNTAJE 2 Numérico
ÁREA CONSTRUIDA 2 Numérico VIGENCIA Numérico
De tal manera, el registro 1 y 2 del IGAC como se pudo verificar con lo anteriormente
presentado conforma la fuente oficial de información de los cuatro aspectos catastrales que
forma el IGAC para cada predio y son fuente base para la construcción de variables que se
emplearán en el modelo a desarrollar.
De igual forma, el registro tipo 2 que está disponible para todo público en la página de
datos abiertos del IGAC tiene restricciones de atributos por protección de los datos de los
propietarios, y de igual manera por medio de la colaboración con funcionarios públicos de
la zona de estudio se pudo tener acceso a este registro.
53
3.2.1.1.3 Cartografía Base Catastral del IGAC
Esta fuente de información corresponde a los datos espaciales creados por el IGAC y
distribuidos de forma libre a la población, al ser información espacial es desarrollada en
diferentes formatos que permiten el almacenamiento de geometrías, como lo son puntos,
líneas o polígonos que representan la geografía de los territorios, es decir, ubicación y forma
precisa de los elementos geográficos junto con atributos que describan las características de
los elementos (Agencia Nacional de Tierras, 2018), y así mismo permitan la visualización y
manipulación de los datos con el uso de software especializado.
De tal manera, para el presente proyecto, se hará uso de la cartografía base predial de la
zona de estudio, esto se divide en la cartografía predial de lote y cartografía predial de
construcciones ya que para el alcance del modelo y de análisis de resultados son estos
conjuntos de datos espaciales los que tienen la información fundamental sobre la cual se
construirán variables.
En la tabla 4 y tabla 5 se especifican los atributos de las cartografías prediales de lotes y
construcciones respectivamente.
Tabla 4 Atributos Cartografía Base Predial Lote. Catálogo de Objetos – Subdirección de Catastro. 2015. Tomado y adaptado de: https://geoportal.igac.gov.co/contenido/datos-abiertos-catastro.
ATRIBUTO DESCRIPCIÓN CODIGO Número predial de lote
MANZANA_CO Número catastral de manzana CODIGO_ANT Número predial anterior
LONGITUD Longitud de la geometría AREA Área de la geometría
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Tabla 5 Atributos Cartografía Base Predial Construcción. Catálogo de Objetos – Subdirección de Catastro. 2015. Tomado y adaptado de: https://geoportal.igac.gov.co/contenido/datos-abiertos-catastro.
ATRIBUTO DESCRIPCIÓN CODIGO Número predial de construcción
TERRENO_CO Número predial de lote TIPO_CONST Tipología constructiva TIPO_DOMIN Tipo de dominio NUMERO_PIS Número total de pisos NUMERO_SOT Número total de sótanos NUMERO_MEZ Número de mezanines
ETIQUETA Nombre de etiqueta a la construcción CODIGO_ANT Número predial anterior
LONGITUD Longitud de la geometría AREA Área de la geometría
Estos atributos mostrados son aquellos que en la información disponible de la zona de
estudio conforman cada lote y cada construcción, para el presente proyecto se obtuvo estas
fuentes de información por medio de los datos abiertos del IGAC.
3.2.1.2 Información de la Superintendencia de Notariado y Registro
Como se ha mencionado, la SNR es la encargada de recolectar y administrar la
información referente a la titularidad jurídica de los predios, es decir, las escrituras donde
por medio de las cuales se complementa la información de la base de datos registral y se
genera los certificados de tradición y libertad que puede ser adquirido por la población para
conocer los datos, tradición y estado jurídico de los predios.
Por consiguiente, es posible acceder a la base de datos registral de la SNR, sin embargo,
su acceso es restringido para todo público, para poder acceder a ello se debe solicitar permiso
con la justificación adecuada, para el caso de este proyecto, se contó con la colaboración de
funcionarios públicos que brindaron la prestación de la información jurídica de la zona de
estudio la cual no corresponde a la base de datos de la SNR sino a información
55
complementaria a partir de la cual se construirán las variables de la parte de registro del
modelo.
3.2.1.2.1 Base de Datos Registral de la Superintendencia de Notariado y Registro
Se entiende como la fuente de información donde almacenan y administran todos los
datos relacionados con la titularidad jurídica de los propietarios sobre sus predios y forma la
fuente base por medio de la cual generan los documentos de datos básicos y certificados de
tradición y libertad que puede adquirir la población (Agencia Nacional de Tierras, 2018).
Está conformada por 32 atributos que se diligencia por cada predio registrado, estos
conforman la totalidad de la información jurídica de los propietarios y los predios tal como
se muestra en la tabla 6.
Tabla 6 Atributos Base de Datos Registral SNR. Lineamiento técnico conceptual para el diligenciamiento de matriz de análisis predial - MAPRE. 2018. Tomado de: http://www.agenciadetierras.gov.co/wp-content/uploads/2018/10/POSPR-G-013-GUIA-LINEAMIENTO-TECNICO-%C3
CAMPO DESCRIPCIÓN TIPO_DOCUMENTO Tipo de Documento
CEDULA Número de Identificación NOMBRES Nombres
APELLIDOS Apellidos ID_DEPARTAMENTO DIVPOLA DANE departamento
DPRT_NOMBRE Nombre del Departamento ID_MUNICIPIO DIVPOLA DANE municipio
MUNICIPIO Nombre del municipio MATRICULA Matrícula inmobiliaria
CEDULA_CATASTRAL_ANTERIOR Cédula catastral antigua CEDULA_CATASTRAL Cédula catastral nueva
FLIO_LINDERO Descripción de Linderos VEREDA Nombre de Vereda CIRCULO Círculo registral
NTCD_ROL_PERSONA Rol persona (de -a) ID_TIPO_PREDIO Tipo de predio
ID_ESTADO Estado DIRECCION Dirección del inmueble
ID_ANOTACION Número de anotación ID_NATURALEZA_JURIDICA Código de naturaleza jurídica
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NTCN_ESPECIFICACION Especificación NTCN_COMENTARIO Comentario
NTCN_FECHA_RADICACION Fecha de radicación NTCN_RADICACION Número de referencia
NTCN_VALOR Valor del acto registral TPDC_NOMBRE Tipo de documento con el que se registra
el acto DCMN_NUMERO Número del documento
DCMN_FECHA Fecha del documento FCRG_NOMBRE Entidad que expidió el acto registral
ID_DOCUMENTO ID_TIPO_DOCUMENTO DCMN_COMENTARIO Comentario relacionado con el
documento
Se debe resaltar que para el presente proyecto no se pudo tener acceso a esta base de datos
de la SNR, y que la construcción de variables y base de datos de información jurídica de los
predios se realizará a partir de información complementaria que fue brindada por parte de
funcionarios públicos de la zona de estudio.
3.2.2 CONSTRUCCIÓN DE VARIABLES
Dado que el presente trabajo pretende proponer un modelo catastro – registro la
construcción de variables que se desarrolla en este apartado se centrará en la explicación de
los conjuntos de información principales que brindan los datos para cada variable y así
mismo en la justificación del “por qué” de cada variable construida.
3.3.2.1 Variables de Catastro
A partir de los datos disponibles del registro 1 y 2 se pretende construir las variables del
modelo que pertenecen al catastro, para esto se debe tener en cuenta aquellos atributos que
comparten las bases de datos descritas anteriormente pues a partir de esto es que se generarán
57
las relaciones del modelo, es decir, que realizará un filtro a las fuentes de información para
formar el modelo a partir de aquellas más relevantes para reducir el tiempo de procesamiento
y que permiten obtener los resultados más relevantes sobre el estado Catastro – Registro de
la zona de estudio.
• Área de Terreno: Hace referencia a las dimensiones del terreno de cada predio, esta se
puede encontrar en el registro 1 del IGAC y generalmente se expresa en metros
cuadrados. Se construye esta variable ya que la información jurídica de registro de la
SNR da seguridad sobre las dimensiones que poseen los propietarios, por ende, se
asume que en catastro debe existir la misma dimensión registrada.
• Área construida: Hace referencia al total de área construida que se levanta sobre el
terreno de cada predio, se encuentra en el registro 1 del IGAC y generalmente se
expresa en metros cuadrados. De igual forma, la SNR da seguridad jurídica sobre la
cantidad de área construida en las propiedades y dicha cantidad se asume debe ser
igual a la registrada en catastro.
• Nombre del propietario: Se refiere al nombre del titular propietario de cada predio, se
encuentra en el registro 1 y de igual manera se justificar tener esta variable pues se
asume debe coincidir con el titular registrado en la SNR.
• Matricula Inmobiliaria: Se refiere al código que se asigna a los predios por medio del
cual se almacena en la base de datos registral de la SNR, este código tiende a verse
modificado cuando se realizan mutaciones sobre los predios y se asume que debe
coincidir con el valor almacenado en el registro 2 del IGAC.
• Cédula Catastral: Es el código de identificación que asigna el IGAC a cada lote y por
medio del cual se realizan las consultas y trámites ante esta entidad, este código se
58
suministra de igual forma a la base de datos de la SNR y se asume que debe
mantenerse coincidente a pesar de las modificaciones que se realicen al predio.
3.3.2.2 Variables de Registro
A partir de los datos disponibles de la base de datos jurídicos que fue suministrada se
pueden construir las variables que se van a utilizar para la segunda parte del modelo, estas
variables se construyen a partir de los atributos que comparte esta base de datos con el
registro 1 y 2 del IGAC.
• Área de Terreno: la base de datos registral almacena las dimensiones del lote de cada
predio de acuerdo a lo que se registra en las escrituras públicas y con ello se garantiza
la seguridad jurídica de la información en la SNR, se asume que este valor debe
coincidir con el valor almacenado en el registro 1 del IGAC.
• Área construida: así mismo, a partir de lo que se registra en las escrituras públicas la
SNR registra este valor en su base de datos para garantizar la seguridad de la
información, se asume que este valor debe ser igual al valor almacenado en el registro
1 del IGAC.
• Nombre del propietario: La base de datos de la SNR almacena los nombres de los
propietarios de los predios a partir de lo suministrado en las escrituras públicas, este
dato se asume debe ser coincidente con lo almacenado en catastro.
• Matrícula Inmobiliaria: Es el código que se asigna a los predios para identificarlos y
para realizar trámites ante la SNR, este se modifica si se realizan mutaciones sobre
los predios y se asume que debe ser coincidente con el código almacenado en catastro.
59
• Cédula Catastral: Es el código asignado por el IGAC para la identificación de los lotes
que tienen formados en catastro, este código se suministra a la SNR para ser
almacenado y se asume deben ser coincidentes entre ambas bases de datos.
3.3.2.3 Variables Espaciales
A partir de los datos espaciales geográficos de las bases prediales de la zona de estudio
se construyen las siguientes variables de acuerdo a las que se comparten con las fuentes de
información anteriores y agregando aquellas que son relevantes para enriquecer el análisis
del modelo.
• Cédula Catastral: Código de identificación de cada lote asignado por el IGAC, código
único para cada geometría y permite la interrelación con las demás fuentes de
información.
• Número de Construcciones: Cantidad de construcciones contenidas dentro de un
único lote, se obtiene a partir del análisis espacial de contenencia de los lotes con
respecto a la base predial de construcciones.
• Area de Terreno: Dimensiones de cada lote obtenidas a partir de la cantidad
representada por cada geometría en los datos espaciales, esto permite realizar una
comparación con los valores catastrales y de registro ya que permite evaluar la
exactitud de la representación de cada inmueble.
• Área Construida: Corresponde al total de las dimensiones comprendidas por las
construcciones contenidas en cada lote, se obtiene a partir de la sumatoria de las
geometrías de construcción y se unifica dado que los datos catastrales y registrales
entregan este valor unificado sin discriminar las construcciones.
60
3.2.3 ZONA DE ESTUDIO
Antes de proceder a definir el modelo y realizar su validación con los datos, se define
como zona de estudio a una determinada área del casco urbano del municipio de Tenjo,
municipio ubicado en el departamento de Cundinamarca.
Mapa 1 Casco Urbano, Municipio de Tenjo, Cundinamarca. Elaboración Propia. 2019. Fuente: IGAC y Municipio de Tenjo
Según los datos espaciales obtenidos del IGAC el casco urbano del municipio tiene una
extensión aproximada de 66 hectáreas cubriendo casi en su totalidad todas las actuaciones
urbanísticas que se pudieron apreciar en terreno y así mismo su distribución urbana conserva
las características coloniales de diseño urbano, específicamente dentro del casco urbano
están contenidos 1128 lotes urbanos cuyas tipologías constructivas van desde casas con
protección y patrimonio arquitectónico, casas tradicionales y recientes urbanizaciones en
modalidad de propiedad horizontal.
61
A partir de lo anterior, el área determinada como zona de estudio está contenida en el
casco urbano y comprende partiendo por el noroccidente en la calle 2 con carrera 2 hasta la
carrera 1F continuando sobre esta hacia el oriente hasta la calle 3A, continuando por esta
hacia el noroccidente hasta la calle 4 con carrera 1F siguiendo en dirección al oriente hasta
la calle 5, continuando por esta hasta la carrera 1 con calle 5 y a partir de esta regresar hasta
la calle 2.
Mapa 2 Zona de Estudio. Elaboración Propia. 2019. Fuente: IGAC y Municipio de Tenjo
Aproximadamente, la zona de estudio cubre un área de 6 hectáreas ubicándose en un
sector de construcción tradicional con la presencia de áreas de actividad residenciales,
comerciales y dotacionales con tratamientos urbanísticos de consolidación y conservación
según el POT del municipio.
62
Específicamente la cantidad de predios a trabajar en el presente proyecto y que están
contenidos dentro de la zona de estudio son 179 predios, como se pueden observar en el
mapa 3.
Mapa 3 Base Predial Zona de Estudio. Elaboración Propia. 2019. Fuente: IGAC y Municipio de Tenjo
De los 179 predios a trabajar en el presente proyecto 146 tienen destinación económica
habitacional, 14 comercial, 2 institucionales, 1 educativo, 1 religioso, 1 de uso público, 11
lotes urbanizables no urbanizados y 3 lotes urbanizados no construidos según los datos de
los registros 1 y 2 del IGAC.
63
Ilustración 6 Destinación Económica Predios Zona de Estudio. Elaboración propia. 2019. Fuente: IGAC.
Entre otros datos, la topografía de la zona de estudio es ligeramente inclinada de 12% a
25% según los datos del IGAC sin tener la presencia de cuerpos hídricos ni estructuras
ambientales importantes, además tiene su estructura urbana completa con cobertura de
servicios básicos y complementarios, y vías pavimentadas en buen estado de conservación.
3.3 DISCUSIÓN DEL CAPÍTULO
A partir de los lineamientos de investigación y procedimientos metodológicos que se
siguieron para obtener y organizar la información fuente junto con la determinación de la
zona de estudio a trabajar en el presente proyecto se finaliza el capítulo resaltando la
importancia de tener en cuenta cada proceso dentro del cronograma de actividades planteado
ya que a medida que se realizan estas actividades surgen complicaciones que pueden llegar
a retrasar el desarrollo del proyecto.
64
Para el presente proyecto, se pudo obtener la información de registro tipo 1, registro tipo
2 e información jurídica por medio de colaboraciones con funcionarios públicos de la zona
de estudio, para la información espacial se obtuvo mediante la plataforma de datos abiertos
del IGAC y he aquí los beneficios de contar con la disposición por parte de colegas para la
prestación de la información y los beneficios que las entidades del gobierno generen sus
plataformas de datos abiertos pues las investigaciones académicas se pueden apoyar en esta
información.
Con estas fuentes de información se construyeron las variables para cada parte del modelo
catastro – registro, estas son las variables de catastros, variables de registro y las variables
espaciales, cada una de estas tres dimensiones tiene variables compartidas que permiten
conectar, profundizar y enriquecer el análisis que se realice con el modelo y los resultados
obtenidos.
Así mismo, se seleccionó como zona de estudio un área aproximada de 6 hectáreas dentro
del casco urbano del municipio de Tenjo, Cundinamarca, comprendiendo dentro de esta zona
de estudio un total de 179 predios, se seleccionó esta zona por presentar las condiciones mas
favorables para el desarrollo del presente proyecto.
Finalmente, se espera que con la información fuente, las variables construidas y la zona
de estudio el modelo catastro – registro se pueda formular y proponer como una solución al
problema detallado a resolver por el presente proyecto y que sirva como alternativa para la
visión de catastro y desarrollo de las entidades territoriales.
65
4. PROPUESTA DE MODELO
En este capítulo se explicará el Modelo Catastro – Registro a proponer, teniendo en cuenta
la fundamentación, estado de arte y normatividad revisada anteriormente junto con los
conocimientos adquiridos en la academia, además se espera explicar claramente las
dimensiones, relaciones y estructura del modelo.
En primer lugar, el modelo Catastro – Registro (a partir de ahora MCR) comprenderá tres
dimensiones generadas a partir de las fuentes de información y de las entidades involucradas
en el problema a resolver. Por un lado, está la dimensión Catastro que surge a partir de las
variables de catastro construidas de los registros tipo 1 y 2 del IGAC, por otro lado, está la
dimensión Registro creada a partir de las variables de registro, y finalmente la dimensión
Espacial que surge a partir de las variables espaciales obtenidas de la cartografía predial de
la zona de estudio.
Ilustración 7 Esquema del modelo Catastro - Registro. Elaboración Propia. 2019.
66
Como se puede observar en la ilustración 6, las 3 dimensiones generan relaciones entre
sí y entre las 3 se genera el MCR, la jerarquía de la importancia de la dimensión se establece
por el nombre que se le da, por ejemplo, para la relación “Catastro – Espacial” la jerarquía
que predomina es la dimensión de catastro.
Ahora bien, se entenderá a cada dimensión como una base de datos independiente la una
de la otra, la independencia se logra ya que cada una de las dimensiones se crea a partir de
fuentes de información generadas por entidades separadas, aunque la dimensión de Catastro
y Espacial provengan del IGAC se tiene independencia gracias a que dentro de la
organización de esta entidad cada fuente de información es realizada por secciones
separadas.
Entonces, al tener independencia de las bases de datos se puede trabajar con las variables
de forma libre sin incurrir en errores de redundancia de la información que invalidarían las
relaciones a plantear entre cada dimensión, luego, al ser cada dimensión una base de datos
está inmersas las variables que se construyeron.
Tal como se puede apreciar en la ilustración 7 en primer lugar, la relación Catastro –
Registro comprende el análisis que se hace a las variables comprendidas entre estas dos
dimensiones, el análisis se basa en la comparación y validación de la información contenida
en ambas bases de datos, por medio de esto se estructura una parte del MCR, en segundo
lugar, la relación Catastro – Espacial es un análisis comparativo orientado a contrastar la
información almacenada dado que proviene del IGAC aunque sea realizada por diferentes
secciones, y finalmente la relación Registro – Espacial es un análisis comparativo que
explora la coherencia de la información espacial con respecto a la jurídica.
67
Por consiguiente, en cada relación existente el modelo debe ser capaz de generar nuevas
variables a partir de las interacciones que se plantearán entre las variables, estas variables
serán propias del MCR y estarán destinadas a mostrar el diagnóstico y estado de la
información catastral en relación con la información de registro esperando a partir de este
mejorar las inconsistencias o conflictos que se presenten, en esto último se justifica el motivo
por el cual hacer relevancia en construir variables de acuerdo a los datos en común entre las
diferentes fuentes de información.
De acuerdo a la Ilustración 8 el MCR analiza las variables existentes y genera un total de
cinco (5) variables propias del modelo para ser redistribuidas en la información espacial y
así poder generar productos cartográficos de acuerdo con los resultados obtenidos de la
ejecución y validación del modelo.
Ilustración 8 Modelo Físico para el MCR. Elaboración Propia. 2019
68
De tal manera, la variable MCR_CEDULA_CATASTRAL hace referencia al análisis
entre las variables de cedula catastral en las tres dimensiones, la variable
MCR_MATRICULA_INMOBILIARIA hace referencia al análisis entre las variables de
matrícula inmobiliaria presente en las dimensiones correspondientes, la variable
MCR_NOMBRE_PROPIETARIO hace referencia al análisis entre las variables de nombre
de propietario que existen en la dimensión de catastro y registro, la variable
MCR_AREA_TERRENO hace referencia a la comparación entre las áreas de terreno
registradas en las dimensiones y es el mismo caso para la variable
MCR_AREA_CONSTRUIDA. Como se mencionó previamente estas variables se retornan
a la información espacial para generar productos cartográficos sobre los resultados del
modelo.
En segundo lugar, para poder generar las variables del MCR es necesario definir las reglas
por medio de las cuales se aplicará el análisis de las variables de las dimensiones, estas reglas
se formularon a partir del comportamiento que puede darse en la información y tomando
como ejemplo el trabajo propuesto por chaves (2017), cada regla retornará un valor a la
variable del MCR en cuestión, este valor será parte fundamental del modelo para la
determinación del diagnóstico Catastro – Registro de cada predio.
Tabla 7 Reglas de Variables para MCR. Elaboración Propia. 2019
VARIABLE SIMBOLO VALOR REGLA
MCR_CEDULA_ CATASTRAL α1
0 Los datos coinciden completamente 1 Los datos coinciden parcialmente 2 Nula coincidencia de los datos
MCR_MATRICULA_ INMOBILIARIA α2
0 Los datos coinciden completamente 1 Los datos coinciden parcialmente 2 Nula coincidencia de los datos
MCR_NOMBRE_ PROPIETARIO α3
0 Los datos coinciden completamente 1 Los datos coinciden parcialmente
69
2 Nula coincidencia de los datos
MCR_AREA_ TERRENO α4
0 Los datos coinciden completamente 1 Los datos coinciden parcialmente 2 Nula coincidencia de los datos
MCR_AREA_ CONSTRUIDA α5
0 Los datos coinciden completamente 1 Los datos coinciden parcialmente 2 Nula coincidencia de los datos
Se debe mencionar que para efectuar adecuadamente la formulación de variables a partir
de estas reglas, se debe realizar la normalización de los datos contenidos dentro de las bases
de datos, es decir, que la estructura bajo la cual están escritos los datos en las variables sea
la misma para cada base de datos, con especial referencia a los datos alfanuméricos, de no
realizar este proceso es muy factible que las probabilidades de obtener errores o valores de
no coincidencia sean mayores, este proceso se realiza internamente en el administrador de
bases de datos.
Finalmente, el MCR por medio de los datos espaciales de la dimensión Espacial retornará
estos valores junto con el valor de diagnóstico predial Catastro – Registro para generar los
adecuados productos cartográficos y realizar análisis de resultados.
El valor de diagnóstico predial Catastro – Registro (VDCR) se formará a partir de los
valores resultados de las reglas de análisis de variables como la suma total de dichos valores,
el valor resultante es un indicativo del estado Catastro – Registro del predio donde a menor
valor es un estado óptimo y a mayor valor indica grandes inconsistencias en la información
y se debe proceder a revisar cada dimensión para identificar la fuente de dichos conflictos.
𝑉𝐷𝐶𝑅 = 𝛼( + 𝛼* + 𝛼+ + 𝛼, + 𝛼-
70
4.1 DISCUSIÓN DEL CALPÍTULO
Como se pudo apreciar, para la formulación del modelo a proponer en el presente
proyecto se hizo uso de los conocimientos profesionales que se disponen y de los conceptos
revisados en específico apoyándose en el panorama que ofrecen los trabajos que se han
realizado y que como tal estructuran la idea y la forma en que se construyó el modelo.
El modelo consiste en un modelo de bases de datos relacional incluyendo tres
dimensiones, las cuales corresponden a cada entidad generadora de la información a utilizar,
la dimensión de catastro cuya fuente de información son los registros tipo 1 y 2 del IGAC,
por otro lado, la dimensión de registro cuya fuente de información son los datos jurídicos de
registro y, por último, la dimensión espacial la cual consiste en los datos espaciales de
catastro con fuente del IGAC.
Ahora bien, la inclusión de las tres dimensiones asegura que el modelo sea capaz y
funcional para manipular y transformar la información de acuerdo a dar solución al problema
identificado, esto es, interrelacionar los datos de cada dimensión para arrojar como resultado
un producto cartográfico que funcione para la orientación territorial sobre la relación catastro
registro y que muestre este resultado como un atributo para ser utilizado en análisis
posteriores.
71
5. VALIDACIÓN DEL MODELO
A partir de lo anterior, con el modelo explicado se procede a validar su funcionamiento
con los datos disponibles de la zona de estudio, detallando a continuación el procedimiento
que es necesario seguir para la adecuada implementación y ejecución del modelo.
5.1 SOFTWARE UTILIZADO
El presente modelo a proponer se pretende validar, ejecutar y analizar sobre la suite de
software SIG QGIS®, desde la cual se desplegará la información espacial en formato
vectorial y raster, así mismo se desarrollará el script sobre el cual se espera automatizar la
ejecución de las tareas que van intrínsecas en el desarrollo del modelo para entregar una
herramienta SIG que complemente y facilite la implementación del modelo.
5.2 PROCEDIMIENTO
En primer lugar, se procede a estructurar la información para la dimensión espacial, ya
que está lleva la llave identificadora por medio de la cual el modelo al final retornará para la
generación de productos cartográficos, entonces, se procede a construir la información junto
con las variables espaciales para los 179 predios.
Tabla 8 Muestra de la información registrada y contenida en la dimensión espacial del MCR. Elaboración Propia. 2019. Fuente de datos: IGAC
CEDULA CATASTRAL AREA TERRENO
AREA CONSTRUIDA
CANTIDAD CONSTRUCCIONES
257990100000000030026000000000 183,3800426 183,3798736 2 257990100000000030032000000000 78,37978091 78,37950406 2 257990100000000030033000000000 77,30864551 76,2135035 2
72
257990100000000030024000000000 179,5479178 127,9887277 3 257990100000000050012000000000 241,4965515 213,1148471 3 257990100000000050022000000000 179,8371123 155,8938704 3 257990100000000050028000000000 178,4933735 177,504337 8 257990100000000050025000000000 175,3219146 126,7691443 7 257990100000000050034000000000 465,1278336 0 0 257990100000000050020000000000 270,8287205 235,0781739 3 257990100000000050032000000000 179,1843454 199,1742679 5 257990100000000450007000000000 177,2547284 177,2547284 4 257990100000000450002000000000 163,2951068 122,02696 3 257990100000000450004000000000 150,274117 150,274117 4 257990100000000450005000000000 158,2555465 158,2555465 3 257990100000000450003000000000 149,008048 149,0080666 1 257990100000000450008000000000 180,5226235 141,6910828 3 257990100000000450009000000000 258,8088982 143,4060526 2 257990100000000450010000000000 389,4344837 297,050525 2 257990100000000450901900000000 118,2957364 113,259918 1 257990100000000450001000000000 304,5511173 304,5511173 3 257990100000000450006000000000 209,0557132 0 0 257990100000000040039000000000 244,6216916 123,5404503 7 257990100000000040034000000000 244,4395436 0 0 257990100000000040036000000000 225,8953794 175,1958145 6 257990100000000040037000000000 186,8284828 163,5159475 4 257990100000000040033000000000 208,3051487 101,5545099 3 257990100000000040031000000000 210,8571575 140,1372988 4
En segundo lugar, se estructura la información de la dimensión de catastro a partir de sus
correspondientes fuentes de información, realizando el adecuado filtrado de la información
de acuerdo a los predios de la zona de estudio, así mismo eliminando los atributos de la que
no son necesarios.
Tabla 9 Muestra de la información registrada y contenida en la dimensión de Catastro. Elaboración Propia. 2019. Fuente de Datos: IGAC.
CEDULA CATASTRAL NOMBRE PROPIETARIO
AREA T.
AREA CONST.
MATRICULA INMOBILIARIA
257990100000000030026000000000 HERNANDEZ
GIRAL ROCIO-ADRIANA
184 184 50N-664827
73
257990100000000030032000000000 PENA SALINAS ANA-CECILIA 78 154 50N-20148348
257990100000000030033000000000 FORERO
GONZALEZ CLARA-INES
77 143 50N-20148349
257990100000000030024000000000 GONZALEZ
GONZALEZ RUDY-ADRIANA
180 128 50N-654720
257990100000000050012000000000 ROMERO VANEGAS LILIANA
242 269 50N-546296
257990100000000050022000000000 MIRANDA LUQUE JULIAN-ALBERTO 180 156 50N-1219804
257990100000000050028000000000 PACHON PUENTES LUZ-MARLEN 179 408 50N-20102800
257990100000000050025000000000 FARIAS RINCON FELICIANO 175 297 50N-20102244
257990100000000050034000000000 ALVAREZ GUZMAN ALFONSO
475 0 50N-20375733
En tercer lugar, tomar la información jurídica disponible y estructurar la base de datos
para la dimensión de Registro exclusivamente para los predios de la zona de estudio y
llevando a cabo el adecuado procedimiento de montaje de base de datos.
Tabla 10 Muestra de la información registrada y contenida en la dimensión de Registro. Elaboración Propia. 2019.
MATRICULA INMOBILIARIA CEDULA CATASTRAL NOMBRE
PROPIETARIO AREA
T. AREA
CONST.
50N-664827 257990100000000030026000000000 HERNANDEZ
GIRAL ROCIO-ADRIANA
184 184
50N-20148348 257990100000000030032000000000 PENA SALINAS ANA-CECILIA 78 154
50N-20148349 257990100000000030033000000000 FORERO
GONZALEZ CLARA-INES
77 143
50N-654720 257990100000000030024000000000 GONZALEZ
GONZALEZ RUDY-ADRIANA
180 128
50N-546296 257990100000000050012000000000 ROMERO VANEGAS LILIANA
242 269
50N-1219804 257990100000000050022000000000 MIRANDA LUQUE JULIAN-ALBERTO 180 156
50N-20102800 257990100000000050028000000000 PACHON PUENTES LUZ-MARLEN 179 408
50N-20102244 257990100000000050025000000000 FARIAS RINCON FELICIANO 175 297
74
50N-20375733 257990100000000050034000000000 ALVAREZ GUZMAN ALFONSO
475 0
Haciendo uso de las herramientas SIG disponibles en QGIS como lo es Join y la
Calculadora de Campos se establecen las funciones por medio de las cuales se analizan y
contrastan las variables, los resultados se almacenan dentro del modelo MCR y se retornan
estos mismos con la información espacial para generar los productos cartográficos.
#Realizar validaciones de las reglas a cada nuevo atributo
α1 = 0 if “ced_catast” == “CEDULA_CATASTRAL” AND “ced_catast”==”CED_CAT” else (1 if “ced_catast”==”CEDULA_CATASTRAL” AND “ced_catast”!=”CED_CAT” else 2)
α2 = 0 if “FMI” == “MATRICULA_INMOBILIARIA” else 1
α3 = 0 if “NOMBRE” == “PROPIETARIO” else 1
α4 = 0 if “AREA_TERRENO” == “A_TERRENO” AND “AREA_TERRENO”==”A_TERR” else (1 if “AREA_TERRENO”==”A_TERRENO” AND “AREA_TERRENO”!=”A_TERR” else 2)
α5 = 0 if “AREA_CONST” == “A_CONSTRUIDA” AND “AREA_CONST”==”A_CONST” else (1 if “AREA_CONST” == ”A_CONSTRUIDA” AND “AREA_CONST”!=”A_CONST” else 2)
#Con las reglas validadas y las variables nuevas creadas, generar el VDCR
VDCR= α1 + α2 + α3 + α4 + α5
75
Después de ejecutar el modelo se obtuvieron que las variables con desempeño optimo
fueron las correspondientes a matricula inmobiliaria y nombre de propietario, mientras que
las variables con peor desempeño fueron las correspondientes a área de terreno y área
construida, la variable de cedula catastral tuvo un rendimiento medio arrojando en algunos
predios conflictos de información.
En sí, a pesar de tener rendimientos óptimos en dos variables el 88% de los predios tiene
valores diagnósticos de 2 puntos, es decir, 158 predios de la zona de estudio presentan
conflictos en la información moderadamente altos mientras que el 7% de los predios presenta
valores de diagnóstico bajos y el 5% presenta valores diagnósticos de 3 puntos. Por un lado,
los valores diagnósticos de 1 punto se dieron en los casos donde el predio no presenta
construcciones y solo registra conflicto en las áreas de terreno de las dimensiones; los valores
de diagnóstico de 2 puntos se dieron por inconsistencias de la información en las áreas de
terreno y de construcción; finalmente los valores de diagnóstico se dieron en los casos
particulares donde además de tener inconsistencia en los valores de áreas de terreno y
construcción se presentó inconsistencia con las cedulas catastrales.
Lo que lleva a deducir que el 100% de los predios de la zona de estudio presentan
inconsistencias en los valores de áreas de terreno que están almacenados en sus respectivas
dimensiones, de no ser por el 7% que no tiene construcción también se presentaría el 100%
de inconsistencia con las áreas construidas, sin embargo, de la zona de estudio se obtuvieron
relaciones adecuadas de la información con respecto a las demás variables, esto último
gracias a que la vigencia de la fuente de información catastral es del año 2013 considerándose
actualizada para el 2019.
76
Ilustración 9 Distribución de Valores Diagnóstico Catastro - Registro. Modelo Catastro - Registro.
Además, de no presentarse inconsistencias en la información con respecto a cedulas
catastrales, matriculas inmobiliarias o nombre de propietario indica que el mercado
inmobiliario para la zona de estudio ha permanecido estático en el periodo de diferencia de
las fuentes de información.
Finalmente, el modelo permite realizar productos cartográficos junto con disponer los
resultados dentro de un formato espacial con atributos que permiten generar más relaciones
con otras fuentes de información y así profundizar el análisis de la relación catastro registro
con diversas entidades que trabajen con la administración de tierras, planificación territorial
o aspectos demográficos.
77
Mapa 4 Diagnóstico Catastro - Registro Zona de Estudio. Modelo Catastro - Registro MCR. Elaboración Propia. 2019.
Del Mapa 4 se puede observar la distribución que tiene el estado Catastro – Registro
donde efectivamente los predios con puntaje 2 están distribuidos en casi la totalidad de la
zona de estudio, la mayoría de los predios con puntaje 1 están ubicados en las áreas de
consolidación urbana mientras que los predios con puntaje 3 se dispersan aleatoriamente en
la zona de estudio.
5.1 DISCUSIÓN DEL CAPÍTULO
La validación del modelo haciendo uso de las fuentes de información oficiales de las
entidades para la construcción de variables arrojó los resultados esperados y tuvo un
comportamiento adecuado en el desarrollo e implementación del mismo, esto significa que
no se tuvieron percances mayores que impidieran llegar a buen fin.
78
Se puede esperar facilitar más el entorno gráfico sobre el cual ejecutar el modelo buscando
unificar la metodología de trabajo, es decir, que el entorno gráfico sea un instrumento por
medio del cual los usuarios tengan guía sobre el procedimiento a realizar y donde establecer
y ubicar sus fuentes de información.
79
6. CONCLUSIONES
En primer lugar, fue posible realizar el diagnostico por medio del cual se unificaron los
criterios para la construcción de variables y las dimensiones que intervienen en el modelo
propuesto basado en la fundamentación de LADM y con los trabajos revisados.
En segundo lugar, con los datos a los que se tuvo acceso y los datos recolectados fue
posible estructurar el modelo en torno a las variables y la información, y validar la aplicación
del modelo en una determinada zona de estudio obteniendo resultados diversos que permiten
realizar un análisis sobre el comportamiento de los predios con respecto a su estado catastro
y registro.
En tercer lugar, el modelo funciona como una herramienta SIG capaz de interrelacionar
datos espaciales y alfanuméricos en tres dimensiones relacionadas para finalmente retornar
los resultados de la manipulación de la información que permite generar productos
cartográficos como mapas, además de entregar la información en formato espacial para
apoyar futuros análisis que se puedan hacer con los resultados.
Por otro lado, el modelo y el trabajo de investigación desarrollados en este proyecto dejan
un primer aporte a la rama del conocimiento de las tecnologías informáticas y las ciencias
de la tierra en cuanto es posible seguir generando y profundizando en herramientas que
logren materializar las relaciones que existen entre la intervención y gestión humana en los
territorios y la solución de los conflictos que generan las decisiones tomadas por los
administradores de estos territorios, cómo lo es en este caso el problema Catastro registro y
la inconsistencia de la información.
80
Además, el presente proyecto sirvió para dejar establecidos los antecedentes donde la
profesión de ingeniero catastral y geodesta tiene las capacidades para desarrollar e
implementar modelos relacionales entre diferentes dimensiones que transformen la
información espacial y muestren como resultado productos cartográficos que permitan
enriquecer y profundizar los estudios y análisis que se hacen sobre los territorios y sus
problemáticas.
Lo anterior, deja abierto el camino para más líneas de investigación en relación con la
base conceptual del presente proyecto buscando profundizar en el nivel de análisis y
transformación de las variables ya que se analiza que es posible lograr relaciones más
complejas y a niveles más bajos de interacción para obtener resultados más amplios que
muestren mayor cantidad de información analizada, así mismo para generar mejores avances
en cuanto a la implementación de tecnologías informáticas para estudios territoriales.
Finalmente, se logró proponer un modelo Catastro y Registro que permite realizar un
análisis de contraste y comparación a las variables construidas para que a partir de estos se
realice un diagnostico al estado de la información de cada predio de la zona de estudio y
permite realizar un análisis para tomar decisiones sobre las actuaciones que se pueden y
deben realizar para mejorar las inconsistencias y conflictos de la información que se
identifiquen con el diagnóstico.
81
REFERENCIAS
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![Situaci n Problem Tica. El Problema de Investigaci n Borsotti[1]](https://static.dokumenty.site/doc/80x56/577cd9131a28ab9e78a2a1fb/situaci-n-problem-tica-el-problema-de-investigaci-n-borsotti1.jpg)
