Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Jemnická 4/ 887, Praha 4
Agenda ekonomické informace 2006
a od 1.1. do 30.9.2007
rekonstrukce – velká (stav příprav, proces výběru, další
postup.
oprava výtahů – uvedení do souladu s EU normou
volba nových členů výboru
Jak fungoval Výbor 1997-2007
Maximální důraz na ekonomiku: Podprůměrné ceny, nadprůměrná kvalita Eliminace nepotřebných investic Vyjednávání s dodavateli Udržení skvělé ceny správy
Výsledkem jsou úspory ve statisících.
Filosofie bezplatné práce v orgánech V orgánech SVJ pracovali všichni bez nároku na odměnu Někteří dokonce hradili z vlastních prostředků některé věci
SVJ (např. pan Kopřiva: pozemky, plůtky, sekačka atd.)
Výsledkem je úspora 1.200.000 Kč za 10 let!
Jak fungoval Výbor 1997-2007
Zcela bezkorupční prostředí: Prioritou byla cena a kvalita I doporučené firmy procházeli vyjednáváním a konfrontací Kontrolovali jsme kvalitu práce Dařilo se nám snižovat cenu prací tak, že jsou rozhodně
pod průměrem běžných cen v Praze
Motivace Výboru a Kontrolního orgánu Ekonomika - hospodaření Péče o společný majetek – udržování hodnoty Kontrola - předcházení tunelování, kontrola dodavatelů
Orgány SVJ Jemnická1997-2007
Výbor Jan Sedláček – předseda (volen v několika obdobích, 10. rok)
Petr Pulkrábek – člen (volen minule, 2. rok)
Aleš Holubec – člen (volen ve dvou obdobích, 4. rok)
Na minulém shromáždění byla neplatně zvolena paní Čermáková – legislativní důvody (nebyla členkou SVJ)
Zaniklo členství Jaroslava Vejse – prodal jednotku
Vlastník pověřený kontrolou Tomáš Frkal (volen v několika obdobích, 10. rok)
Orgány SVJ Jemnická1997-2007
Činnosti Provoz – měsíční sledování reportů Anesa Dlužníci – opatření Sledování legislativy Kontrola investic = pouze schválené investice ze strany
Shromáždění Havarijní opravy = zajištění havarijních stavů (Bytoservis,
Aneso – zásahy), následné rozhodování o navrhovaných systémových řešeních Kontrola hospodaření Anesa Snaha posuzovat stav budovy a společných prostor a
navrhovat opatření
Prohry1997-2007
Asi neexistuje žádná výrazná prohra
Částečné prohry posledního roku:
Zpoždění podkladů pro rekonstrukci Energetický audit Studie postupu rekonstrukce plášťě a zateplení Změny – program PANEL
Nedokonalé řešení problémů s nepřizpůsobivými obyvateli!
Výhry1997-2007
Úspory ve statisících, spíše v milionech!
Tým lidí ochotný nasazovat se pro SVJ a navíc poskládaný z lidí s různými profily - technickým, ekonomickým, legislativním a obchodním.
1.274.552 Kč na vlastním účtu u GE k 28.11.
Dobře nastavené procesy se správcem – fy Aneso.
Dva pohledy
V orgánech SVJ jsou zastoupeny oba dva pohledy na společný majetek v SVJ:
Majitel – bydlící Majitel – nebydlící, se zájmem o zvyšování
hodnoty a kvality SVJ
Bohužel v domě existuje ještě třetí typ osob: Majitel, který pronajímá a jediné co ho zajímá jsou peníze! Kvůli maximalizaci zisku udělá cokoliv, nevadí mu nepřizpůsobiví lidé, vadí mu možné snížení zisků investicí do kvalitních oprav.
? 3,2 M Kč ?
? 2,4 M Kč ?
Hodnota 3,2 nebo 2,4?
1997
Který byl v Jemnické nejhezčí?
2007
Který je v Jemnické nejošklivější?
Co se stane za dalších 10 let?
V přírodě ve skutečnosti k žádným zázrakům směrem k organizaci, řádu a zlepšování NEDOCHÁZÍ!
2. zákon termodynamiky: Entropie v čase narůstá.
Je-li dům po 10 letech nejhorší v ulici a začíná-li být „průchoďákem“ a ubytovnou, co se stane za dalších 10 let, nepostavíme-li se k tomu čelem?
???
Proč je výhodná kvalitní rekonstrukce pro majitele - bydlícího
Zvýší se komfort bydlení
Zajistí se fixace technologických problémů panelové konstrukce tak, aby v příštích 15-20 letech nedocházelo k dalšímu výraznému zhoršování technického stavu budovy – tím se ušetří na vynucených nekoncepčních opravách
Zvyšuje se (okamžitě!) hodnota vlastního majetku
2. den po provedené rekonstrukci
Prodáte svojí nemovitost v tomto domě o min. 400.000 Kč dráž!
A to jste investovali 259.000 Kč (v nejhorším případě), respektive začali jste hradit fond oprav ve výši kolem 2.771 Kč (13/1000).
2. den po provedené rekonstrukci
Zkomplikujete život spekulantům, jimž jde jen o peníze!
Tržní nájemné není možné posunovat v konkurenčním prostředí nekonečně vzhůru – tzn. donutíte i spekulující majitele, kteří klidně pronajímají byty nepřizpůsobivým obyvatelům snížit jejich „zisk“ o cca 2.000 měsíčně.
Proč je výhodná kvalitní rekonstrukce pro majitele - nebydlícího
Pokud nejsem ryzí spekulant a nejde mi jen o maximalizaci zisku IHNED:
Dojde k trvalejšímu zhodnocení a eliminaci rizik v budoucnosti. Zaplatím za to zřejmě propadem v měsíčních příjmech, které budou představovat až 1500-2200 Kč měsíčně. Zároveň budu muset v roce rekonstrukce kompenzovat nepohodlí nájemníků.
Zvyšuje se však hodnota a do jisté míry i komfort bydlení nájemníků.
Možná se nechají odradit ti, kteří ubytovávají nepřizpůsobivé = větší atraktivita pro mé slušné nájemníky.
Hodnota dále poroste a majetek nebude rychle devastován!
Pádné důvody k rekonstrukci
Zastavení devastace našeho společného majetku
Zvýšení komfortu pro bydlící
Eliminace rizik v budoucnosti
Okamžité zhodnocení
Úspory na nekoncepčních vynucených opravách a úspory na rostoucích cenách energií
A možná: zkomplikování situace těm, kteří chtějí jen krátkodobý efekt.
Znáte nás 10 let Ano, předkládáme Vám nepopulární návrh.
Ano, možná to připomíná Churchillův „pot, krev a slzy“.
Ale na rozdíl od mnoha anonymních družstev, či obřích SVJ nás znáte a viděli jste, jak jsme hospodařili.
Jsme ochotní pokračovat dál, budeme-li mít Vaši důvěru.
Když nám pomůžete udělat toto nepopulární rozhodnutí...
Nastavíme průhledná pravidla hry: Volba výběrové komise (návrh 10 členná, 8 členů = usnášeníschopná, tzn. Orgány SVJ + 6)
Komise zahájí výběrové řízení
Vybereme dva dodavatele do finále a povedeme jednání o ceně s cílem ušetřit.
Budeme kontrolovat průběh rekonstrukce.
Dál budeme bezplatně a co nejúsporněji řídit provoz.
V průběhu roku 2007...
Jsme dospěli k nezvratnému přesvědčení
že bez zásadní investice a provedení kvalitní rekonstrukce hrozí další postupná devastace našeho společného majetku,
že nebudeme-li se schopni dohodnout a realizovat tento záměr, dostáváme se do bodu, kdy náš majetek začíná hodnotu ztrácet.
Naše přesvědčení je tak silné a naše argumenty tak relevantní, že bychom Vás rádi pro tuto myšlenku získali a společně ji realizovali...
Možná se tu objeví
někteří lidé, kteří nevidí riziko nečinnosti
někteří lidé, kteří neznají celou naši 10 letou historii a přirozeně nemohou věřit automaticky neznámým lidem
názor, že se investice nikdy nevrátí
Jak bychom chtěli pokračovat
Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“), tedy: plášť, opravu technologických prvků konstrukce, zateplení, výtahy? (BEZ OHLEDU na možnosti financování, pokud chceme, můžeme dál hledat cesty)
Jaké možnosti financování se nabízí? Jak umožnit financování této potřeby i těm, pro které by mohl být úvěr či splátky překážkou?
Jak umožnit těm, kteří se chtějí podílet na pracech spojených s organizací, výběrem a kontrolou firem a činností, aby se mohli účastnit?
Jak zajistit celkovou dokonalou průhlednost všech kroků?
Jak motivovat i ty nerozhodné?
Zásadní omyly nepodepsanéhodokumentu
1) Podsunuje, že se cena týká zatepleníCena se týká: a) opravy pláště - konstrukce, b)
zasklení všech lodžií, c) plastových oken.2) Podsunuje, že návratnost neexistuje
Ke zhodnocení dojde 2. den po provedené rekonstrukci. V zásadě je to investice BEZ RIZIKA! Je to 1 stavební spoření!
3) Chyba v ekonomické rovině:Z nějakého důvodu míchá jablka a hrušky a navíc
tvrdí, že cena energií bude konstantní!4) Chybně tvrdí, že se jedná o opravu extrémně drahou (viz bod 1)
Zřejmě se domnívá, že je to částka za zateplení.5) Říká, že se návratnosti nikdo nedožije
Předpokládáme, že se zhodnocení dožijeme všichni a bohužel se jistě dočkáme i rychlejší návratnosti zateplení než pisatel míní.
Ze 6 tvrzení je 5 chybných
Jedna obava je ale správná: Zvýšení příspěvku do fondu oprav o cca 2.200 Kč
Možná si to skutečně zkusme představit jako jedno stavební spoření na částku 250.000 Kč.
Nezastíráme, že je to velice nepopulární a že to představuje významnou zátěž.
Je třeba říci, že fond oprav máme stále extrémně nízký a i proto je ten skok velký. Zároveň úspory vystačí zhruba na rekonstrukci výtahů – což je opět důsledek nízkých předchozích záloh do fondu. Před deseti lety jsme si ale řekli, že fond necháme nízký a bude-li něco potřeba v budoucnosti, tak to budeme řešit.
Fond oprav bude při zvolení komplexní rekonstrukce po dobu 10 let o cca 20-30% vyšší než je obvyklé v Praze.
Závěr
Existují přesvědčivé argumenty pro provedení námi
navrhovaných oprav
Oprava technologických prvků panelového domu
Zateplení
Jednotné zasklení – má i efekt další ochrany lodžií
v budoucnosti.
Ke zhodnocení dojde okamžitě
Jsme schopni garantovat dobrý průběh celé akce
Pravděpodobně...
se nás buď nesešli 2/3, nebo je třeba ještě čas na
rozmyšlenou...
Proto navrhujeme: Poslední pokus prosadit komplexní rekonstrukci
(19.3.2008)
Nebude-li schválena rekonstrukce, pak zastávají Výbor i “Vlastník pověřený kontrolou” zcela odlišné postoje a odstoupí, aby umožnili řídit fungování SVJ osobám, které budou více reprezentovat většinové názory.
Rozhodli jsme se...
S ohledem na to, že připravujeme nejkontroverznější
projekt za celých 10 let, rozhodli jsme se tentokrát,
že nebudeme hlasovat o členech Výboru.
Změna rozhodnutí o členech Výboru a Kontrolním orgánu
Bude-li někdo chtít toto rozhodnutí změnit a zařadit tento bod programu, musí pro něj získat nadpoloviční většinu.
* * *
Pakliže se neshodneme na rekonstrukci ani v březnu
2008 celý výbor na příštím Shromáždění odstoupí a
Vy si vyberete nové vedení SVJ.
Jak bychom chtěli pokračovat
Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“), tedy: plášť, opravu technologických prvků konstrukce, zateplení? (BEZ OHLEDU na možnosti financování, pokud chceme, můžeme dál hledat cesty)
Na jakých formách financování se dohodneme? Jaké možnosti financování se nabízí? Jak umožnit financování této potřeby i těm, pro které by mohl být úvěr či splátky překážkou?
Jak umožnit těm, kteří se chtějí podílet na pracech spojených s organizací, výběrem a kontrolou firem a činností, aby se mohli účastnit?
Jak zajistit celkovou dokonalou průhlednost všech kroků?
Výtahy
Zcela mimo rekonstrukci chceme provést
opravu výtahů – soulad s normou EU
Z vlastních prostředků na účtu
Hlasovat budeme zvlášť
Bude-li schválena, bude realizována v roce 2008.
Rekonstrukce
Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“):
Plášť – opravy lodžií (technologické prvky)
Plasty – plastová okna a dveře
Konstrukce – odstranění „papundeklu“
Zateplení – otázkou je „jak moc“ - změny PANEL
Zasklení – jednotnost, vyšší komfort, ochrana opravených prvků!
Rekonstrukce
Orientační náklady (zvýšení DPH, možná úspora na základě výběru, toto je rámec investice):
Financování
Možnosti:
Hotovostní úhrada do konkrétního termínu Úvěr 10 let Úvěr 15 let – snížení splátek
Otevřenost
Každý člen SVJ se může nechat nominovat do
Výběrové komise a být jejím aktivním členem
Podílet se na činnosti komise a jejím rozhodnutí
Nechceme žádná omezení.
Nechceme žádné „zákulisní hry“.
Průhlednost všech kroků
Povinnosti zvolené komise:
Vypracovat zápis o každém jednání
Obsahem musí být zejména výsledky hlasování, úkoly a termíny dalších kroků
Zveřejnit zápis na internetu
Vyvěsit zápis na nástěnce
Výsledek: každý spoluvlastník je informován!
2006