A.A. STANDARDY HODNOTYSTANDARDY HODNOTY

Miloš Mařík

B.B. VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍVÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍNEMOVITOSTÍNEMOVITOSTÍ

ČÁST AČÁST A

STANDARDY HODNOTYSTANDARDY HODNOTYPŘI OCEŇOVÁNÍPŘI OCEŇOVÁNÍ

Miloš Mařík

Standardy hodnoty

Co má být výsledkem procesu zvaného ocenění

(podniku, nemovitosti)

?

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Veřejnost: objektivní hodnota

Účetní: fair value

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Obchodní zákoník:

§ 59 Nepeněžitý vklad může být jen majetek:

jehož hospodářská hodnotahospodářská hodnota je zjistitelná

který může být použit ve vztahu k předmětu podnikání

§ 183b – Povinná nabídka na převzetí:„Cena nebo směnný poměr uvedené v povinné nabídce na převzetí musí být přiměřené hodnotěpřiměřené hodnotě účastnických cenných papírů.“

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Znalci:

V posudcích najdeme zpravidla jediný výsledek: „tržní hodnota“.

Je ale tržní hodnota jediným možným výsledkem znaleckého

posudku?

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Základním vodítkem pro odhadce jsou v tomto případě:

International Valuation Standards

European Valuation Standards

IDW Standard 1 (podniky)

+

+

Miloš Mařík

Mezinárodní oceňovací standardy

Například IVS rozeznávají mimo tržní hodnoty ještě:

hodnotu při stávajícím využití (value in use)

hodnotu pokračujícího podniku (going concern)

investiční hodnotu (investment value)

pojistitelnou hodnotu (insurable value)

hodnotu pro zdanění (assessed value)

hodnotu zbytkového materiálu (salvage value)

likvidační hodnotu (liquidation value)

zvláštní hodnotu (special value)

Miloš Mařík

Evropské oceňovací standardy

Podle EVS opět rozeznáváme:

tržní hodnotu (market value) hodnotu při stávajícím využití (existing use value)férovou hodnotu (fair value)hodnotu při používání (value in use)hodnotu při alternativním využití(alternative use value)amortizované reprodukční náklady(depreciated replacement cost)

Miloš Mařík

Německý standard

Jiné názory na hodnotu ve vztahu k podniku nalezneme v německém standardu IDW S1:

hraniční hodnoty

rozhodčí hodnota

objektivizovaná hodnota

X

(Verkehrswert)

Miloš Mařík

Americké standardy

V USA jsou rozlišovány tyto kategorie:

férová tržní hodnota (fair market value)tržní hodnota (market value)férová hodnota (fair value)věrná hodnota (true value)investiční hodnota (investment value)vnitřní hodnota (intrinsic value)fundamentální hodnota (fundamental value)pojišťovací hodnota (insurance value)účetní hodnota (book value)hodnota použití (use value)zástavní hodnota (collateral value)

Miloš Mařík

ČR – zákon o oceňování

Zákon o oceňování č. 151/1997 - § 2:

(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Miloš Mařík

ČR – zákon o oceňování

Zákon o oceňování č. 151/1997 - § 2:

(3) Jiným způsobem oceňování je:

nákladový způsob

výnosový způsob

porovnávací způsob

oceňování podle jmenovité hodnoty

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Dílčí poznámky:Dílčí poznámky:

Ve vyspělém světě vládne značný zmatek

Je třeba se tím zabývat?

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Důvody pro:Důvody pro:

1. Hospodářské statky nemají jedinou „objektivní hodnotu“.

2. Hodnota závisí na účelu.

3. Varianta hledané hodnoty do značné míry determinuje postup ocenění, tedy volbu:

zdrojů dat,

metod.

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Tržní hodnota:Tržní hodnota:

tržní diskontní míra

tržní (objektivizovaná) data pro finanční plán

Investiční hodnota:Investiční hodnota: Investor do značné míry určuje:

povahu dat

diskontní míru

Miloš Mařík

Co má být výsledkem ocenění?

Základní úkoly:Základní úkoly:

A. Zvolit vhodné standardy hodnoty pro českou praxi v členění (?):

pro podniky,

pro ostatní majetek.

B. Promyslet kombinace podnětů k ocenění a standardů hodnoty (tj. pro jaký případ jakou hodnotu)

Miloš Mařík

Náčrt možného postupu pro oceňování podniků

a)a) Volba standardů hodnoty:Volba standardů hodnoty:

Hraniční hodnoty odpovídají investiční hodnotě

Rozhodčí hodnota

Objektivizovaná hodnota

Tržní hodnota

Zastavitelná hodnota

Miloš Mařík

Náčrt možného postupu pro oceňování podniků

Fair value ≠ konkrétní standard hodnoty

Vnitřní hodnota odpovídá investiční hodnotě

Going concern value

??

Výnosová hodnota

DRC – blíží se substanční hodnotě

Miloš Mařík

Náčrt možného postupu pro oceňování podniků

b) Přiřazení standardů hodnoty jednotlivým b) Přiřazení standardů hodnoty jednotlivým účelům oceněníúčelům ocenění

Tržní hodnoty4. Fúze

Investiční hodnota xTržní hodnota

3. Vklad podniku

Hraniční a rozhodčí hodnota

2. Prodej pro konkrétní případ

Tržní hodnota (jsou-li podmínky)

1. Prodej obecnému zájemci

Standard hodnotyPodnět k ocenění

ČÁST BČÁST B

JEŠTĚ JEDNOU K JEŠTĚ JEDNOU K VÝNOSOVÉMU OCEŇOVÁNÍ VÝNOSOVÉMU OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍNEMOVITOSTÍ

Diskontní míraDiskontní míra

OdpisyOdpisy

Miloš Mařík

Nemovitosti a diskontní míra

Diskontní míraDiskontní míra

Pro ocenění nemovitostí výnosovou metodoukapitalizační mírakapitalizační míra

Jedině správný postup:

výnosová míra nemovitosti vyvodit z dat trhu

Regionální a dále členěné kapitalizační míry

Miloš Mařík

Nemovitosti a diskontní míra

Zásada symetrie:Zásada symetrie:

Konstrukce výnosů(peněžního toku)

Konstrukce kapitalizační míry

X

Výnosy bez odpočtu odpisů

Kapitalizační míra včetně odpisů

Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

Lze rozlišit dvě pojetí:

1.1. Současná praxe v ČRSoučasná praxe v ČR

Odpisy = částka, kterou je nutno ročně odložit z čistého výnosu, abychom získali při zadaném úročení obnos odpovídající věcné hodnotěvěcné hodnotě nemovitosti, a to ke konci předpokládané životnosti

Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

Prakticky nahlíženo:Postavím stavbu

Budu ji na konci životnosti stavět ve stejné podobě znovu

Nebo ji budu stále opravovat, aby vydržela do nekonečna

Z reprodukční hodnoty? Z věcné hodnoty?

Technický pohled

Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

2.2. Ekonomický pohledEkonomický pohled

Rozhodující význam má ekonomická hodnota, nikoliv věcná hodnota

Rozhodující je pohled kupujícího

protožeprotože

Tržní hodnotaTržní hodnota((~~ výnosové hodnotě) výnosové hodnotě)

Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

Odepisuji z ceny, za kterou Odepisuji z ceny, za kterou koupím, ne z odhadu nákladů na koupím, ne z odhadu nákladů na

znovuvybudováníznovuvybudování

(obě hodnoty se mohou rovnat, (obě hodnoty se mohou rovnat, ale nemusí)ale nemusí)

Miloš Mařík

Nemovitosti a odpisy

Odpisy v rámci výnosového Odpisy v rámci výnosového ocenění chápeme jako periodickou ocenění chápeme jako periodickou tvorbu kapitálových rezervtvorbu kapitálových rezerv, která má vyrovnat snížení hodnoty nemovitosti v důsledku stáří a opotřebování (návratnost kapitálu)

Odpočet odpisů se však neprovádí, protože odpisy budou kalkulovány při výpočtu zásobitele.

Miloš Mařík

Příklad - zadání

Čistý výnos nemovitosti před odpisy 51

Zůstatková životnost 30 let

Diskontní míra (bez odpisů) 5 %

Inflace 0 %

Věcná hodnota: a) 784

b) 584

Jaká je výnosová (tržní) hodnota budovy?

Miloš Mařík

Příklad – doporučené řešení

1. Doporučené řešení(pomocí zásobitele):

7840500511

151VHN

30

,,

Miloš Mařík

Příklad – doporučené řešení

..................

7841 530746Součet 0 49 51 2 4930 49 46 51 5 9529 95 44 51 713928139 42 51 918127181 40 51 1122126

704 15 51 36719 6719 14 51 37733 5733 14 51 37747 4747 13 51 38760 3760 12 51 39772 2772 12 51 39784 1

Zůstat. cena k poč. roku

Amorti-zace

VýnosÚrokZůstat. cena k poč. roku

Poř.

Miloš Mařík

Příklad – obvyklý postup, VH=784

1. Obvyklý postup

a) Věcná hodnota = 784 = výnosová = tržní

Roční odpis:

Roční zisk:

8117841051

050a 30 ,

,

,

Z = ČV – Odpis = 51 – 11,8 = 39,2

Miloš Mařík

Příklad – obvyklý postup, VH=784

Úroková míra:

kde: r2 = 0 %

r1 + r2 = 5 %

r4 = 11,8 / 784 = 1,5 % (průměrná odpisová sazba)

r = 5 % + 1,5 % = 6,5 %

r = r1 + r2 + r3 + r4

Miloš Mařík

Příklad – obvyklý postup, VH=784

Pak podle obvyklého postupu:

Při zachování symetrie čitatele a jmenovatelebez odpisu:

s odpisem:

7846030650

239rZ

VHN ,

,

Chyba spočívající v asymetrii

784050239

rrZ

VHN31

,

,

7840650

811239rrr

OZVHN

431

,

,,

Miloš Mařík

Příklad – obvyklý postup, VH=584

b) Věcná hodnota = 584 < tržní hodnota

Amortizace:

Roční zisk:

Výnosová hodnota bez odpisu:

79,8584105,1

05,0a

30

Z = ČV – Odpis = 51 – 8,79 = 42,21

84405,0

21,42

rr

ZVHN

31

Miloš Mařík

Závěr

Je-li nákladové ocenění << tržní ocenění

Klasická metoda může vést k nadhodnocení

Je-li nákladové ocenění >> tržní ocenění

Klasická metoda může vést k podhodnocení

Miloš Mařík

Závěr

Navrhuji zařadit do „metodik“ ČKOM pro výnosové oceňování nemovitostí metodu:

na bázi zásobitele,

s omezenou životností,

bez explicitního propočtu odpisů.

Děkuji za pozornost

Přeji mnoho úspěchů při hledání správné hodnoty