ZNALECKÝ POSUDEK

č. 115/16

o obvyklé ceně podílu id. 5/56 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 73/1, součástí je stavba:

Mstišov, č.p. 147, objekt bydlení, pozemku p.č. 73/2, pozemku p.č. 74, součástí je stavba:

Mstišov, č.p. 221, objekt bydlení, pozemku p.č. 75, 76/1 a 78 s příslušenstvím, LV číslo 4,

katastrální území Mstišov, obec Dubí, okres Teplice

a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi

Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych,

soudní exekutor

Hradecká 3

130 00 Praha 3

Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX

6083/10-38

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.

340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění

vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 23.03.2016

znalecký posudek vypracoval:

Zdeněk Vašíček

Teplická 232

753 01 Hranice

telefon: 602 778 374

e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz

Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se

předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 12.04.2016

- 2 -

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol

Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 5/56 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 73/1,

součástí je stavba: Mstišov, č.p. 147, objekt bydlení, pozemku p.č. 73/2, pozemku p.č. 74, součástí

je stavba: Mstišov, č.p. 221, objekt bydlení, pozemku p.č. 75, 76/1 a 78 s příslušenstvím, LV číslo

4,

katastrální území Mstišov, obec Dubí, okres Teplice

a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Rodinný dům

Adresa předmětu ocenění: Náměstí Svobody 221

417 01 Dubí

Kraj: Ústecký

Okres: Teplice

Obec: Dubí

Katastrální území: Mstišov

Počet obyvatel: 8 034

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu č. Pi

O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85

O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad

5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ

III 0,85

O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí

(oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna)

II 1,03

O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod,

kanalizace a plyn

I 1,00

O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě

příměstská doprava

I 1,00

O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod,

služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní)

služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

I 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 886,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření

Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.03.2016 za přítomnosti paní Libuše Ferkové, tel.

702 493 125.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

- výpis z KN ze dne 18.03.2016, LV číslo 4, k.ú. Mstišov

- informace z nahlížení do katastru nemovitostí

- informace a údaje sdělené objednatelem

- informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky

- skutečnosti a výměry zjištěné na místě

- www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz

- 3 -

5. Vlastnické a evidenční údaje

Bilý Miroslav, Písečná 2990/3, 41501 Teplice 1/56

Buryanská Božena, Krušnohorská 1567/15, Trnovany, 41501 Teplice 5/56

Danč Bedřich, Ruská 264/128, 41701 Dubí 17/168

Ferková Libuše, náměstí Svobody 221, Mstišov, 41703 Dubí 17/168

Gizmanová Irena, M. Švabinského 656, Teplické Předměstí, 41801 Bílina 17/168

Harvanová Danuše, Štúrova 656/74, Trnovany, 41501 Teplice 1/56

Juhasová Růžena, Antonína Sovy 631, Teplické Předměstí, 41801 Bílina 17/168

Kišš Michal, Ke Koňskému trhu 116/3, 40004 Trmice 1/56

Klíma Petr, Masarykova třída 1602, Trnovany, 41501 Teplice 1/21

Korpová Monika, č. p. 72, 41724 Jeníkov 17/168

Kováčová Magdaléna, M. Švabinského 609, Teplické Předměstí, 41801 Bílina 17/168

Nanárová Eva, Dr. Horákové 627/7, Krásné Březno, 40007 Ústí nad Labem 17/168

Wulfová Kvetoslava, U Radnice 229, Neštěmice, 40331 Ústí nad Labem 17/168

Omezení vlastnického práva:

Dražební vyhláška

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Nařízení exekuce - Bilý Miroslav

Nařízení exekuce - Buryanská Božena

Nařízení exekuce - Gizmanová Irena

Nařízení exekuce - Harvanová Danuše

Nařízení exekuce - Juhasová Růžena

Nařízení exekuce - Korpová Monika

Nařízení exekuce - Kováčová Magdaléna

Nařízení exekuce - Wulfová Kvetoslava

Zahájení exekuce - Buryanská Božena

Zahájení exekuce - Danč Bedřich

Zahájení exekuce - Gizmanová Irena

Zahájení exekuce - Harvanová Danuše

Zahájení exekuce - Wulfová Kvetoslava

Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu

Zástavní právo soudcovské

Jiná omezení nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost

Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě

samém.

7. Celkový popis nemovité věci

Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu místní části na náměstí Svobody, v zástavbě

rodinných domů. Jedná se o rodinný dům č.p. 221 na mírně svažitých, neoplocených pozemcích.

Dům č.p. 147 je z větší časti zdemolován. Rodinný dům č.p. 147 má nulovou cenu, neboť obvyklá

cena demolice (zbourání a odklizení materiálu a úprava terénu) převyšuje cenu použitelného

materiálu. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty.

Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z

informací sdělených účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO,

některé míry byly odhadnuty. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do

katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.

- 4 -

Z výpisu z KN je z kapacitních důvodů přiložena pouze první a poslední stránka.

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

3. Ocenění trvalých porostů

3.1. Trvalé porosty

- 5 -

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.

121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,

č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013

Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí

některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku č. Pi

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než

nabídka

I -0,06

2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl.

podílu pozemku k jednotce)

III -0,01

3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo

stabilizovaná území - Území je stabilizované.

II 0,00

4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00

5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu

záplav

IV 1,00

5

Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930

i = 1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad

2000 obyvatel

Název znaku č. Pi

1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním

celku

I 1,00

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí -

Rezidenční zástavba

I 0,04

3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,03

4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec -

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

I 0,00

5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je

částečně dostupná občanská vybavenost obce

II -0,01

6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci,

s možností parkování na pozemku

VII 0,01

7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti

komerčního využití

II 0,00

9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v

okolí - V místech dochází často ke krádežím.

I -0,30

10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00

11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

- 6 -

11

Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,800

i = 2

Koeficient pp = IT * IP = 0,744

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům Dvoupatrový, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na

pozemku p.č. 73/1. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizace je svedena do žumpy. Objekt je

užíván více než 100 let. Během užívání byl minimálně opravován. V posledních letech je údržba

zcela zanedbána.

Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, záchod a dva byty velikosti

3+1 a 1+1. V druhém nadzemním podlaží se nachází chodba, koupelna se záchodem a dva byty

velikosti 3+1 a 1+1.

Popis konstrukcí a vybavení

Konstrukce Provedení

1. Základy kamenné, bez izolace

2. Zdivo smíšené

3. Stropy s rovným podhledem, poškozené,

propadlé

4. Střecha plochá

5. Krytina IPA - zatéká

6. Klempířské konstrukce pozinkované

7. Vnitřní omítky vápenné

8. Fasádní omítky vápenocementové, poškozené

9. Vnější obklady ne

10. Vnitřní obklady keramické

11. Schody betonové

12. Dveře dřevěné

13. Okna zdvojené, dřevěné

14. Podlahy obytných místností PVC

15. Podlahy ostatních místností PVC, beton, dlažby

16. Vytápění lokální na tuhá paliva

17. Elektroinstalace 220 V

18. Bleskosvod ne

19. Rozvod vody studené

20. Zdroj teplé vody ne

21. Instalace plynu ne

22. Kanalizace ano

23. Vybavení kuchyně kamna na tuhá paliva

24. Vnitřní vybavení vana

- 7 -

25. Záchod splachovací

26. Ostatní ne

Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti

bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.

V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - zbytky oplocení, zpevněné plochy a přípojky sítí.

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Rodinný dům § 35 porovnávací metoda

Poloha objektu: Ústecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel

Stáří stavby: 100 let

Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 286,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1. NP: 13,90*10,35+2,15*1,80 = 147,74 m2

2. NP: 13,90*10,35 = 143,87 m2

Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška

1. NP: 147,74 m2

3,10 m

2. NP: 143,87 m2

2,95 m

Obestavěný prostor

1. NP: (13,90*10,35)*(3,10)+(2,15*1,80)*(3,10) = 457,98 m3

2. NP: (13,90*10,35)*(3,10) = 445,98 m3

zastřešení: (13,90*10,35)*(1,00*0,5)+(2,15*1,80)*(0,50*0

,5)

= 72,90 m3

Obestavěný prostor - celkem: = 976,86 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 147,74 m2

Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 291,61 m2

Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,97

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. Vi

0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny

zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou

I typ B

1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00

2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo

zdivo smíšené nebo kamenné

I -0,08

3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00

4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01

5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej.

kanal. nebo domovní čistírna

IV 0,04

6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04

- 8 -

7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné

podstand. nebo mimo stavbu RD

II -0,05

8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00

9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb

nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2

II 0,00

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01

12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00

13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná

rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)

V 0,40

Koeficient pro stáří 100 let:

s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500

Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

12

Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,206

i = 1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930

Index polohy pozemku IP = 0,800

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 286,- Kč/m3 * 0,206 = 264,92 Kč/m

3

CSP = OP * ZCU * IT * IP = 976,86 m3 * 264,92 Kč/m

3 * 0,930 * 0,800= 192 539,57 Kč

Cena stanovená porovnávacím způsobem = 192 539,57 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité.

Ocenění

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku č. Pi

1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00

2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 %

včetně; ostatní orientace

IV 0,00

3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00

4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a

ochranné pásmo

I 0,00

5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00

6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou mírně svažité. II 0,00

6

Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000

i = 1

- 9 -

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930

Index polohy pozemku IP = 0,800

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,800 = 0,744

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny

odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zatřídění Zákl. cena

[Kč/m2]

Index Koef. Upr. cena

[Kč/m2]

§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 886,- 0,744 659,18

Typ Název Parcelní

číslo

Výměra

[m2]

Jedn. cena

[Kč/m2]

Cena

[Kč]

§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a

nádvoří

73/1 282,00 659,18 185 888,76

§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a

nádvoří

74 154,00 659,18 101 513,72

§ 4 odst. 1 trvalý travní porost 75 685,00 659,18 451 538,30

Stavební pozemky - celkem 1 121,00 738 940,78

Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace

Úprava základních cen pro pozemky komunikací

Znak Pi

P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného

prostranství a drah

I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy

letišť v délce 2 101 m a více

-0,30

P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00

P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00

P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00

P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60

4

Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,420

i = 1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zatřídění Zákl. cena

[Kč/m2]

Koeficienty Upr. cena

[Kč/m2]

§ 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace

- 10 -

§ 4 odst. 3 886,- 0,420 1,000 372,12

Typ Název Parcelní

číslo

Výměra

[m2]

Jedn. cena

[Kč/m2]

Cena

[Kč]

§ 4 odst. 3 ostatní plocha 73/2 241,00 372,12 89 680,92

Ostatní stavební pozemek - celkem 241,00 89 680,92

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6

Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5:

Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % Celková úprava ceny: 100,00 %

Název Parcelní číslo BPEJ Výměra

[m2]

JC

[Kč/m2]

Úprava

[%]

UC

[Kč/m2]

Cena

[Kč]

trvalý travní

porost

76/1 25311 3 524,00 5,76 100,00 11,52 40 596,48

trvalý travní

porost

78 25311 766,00 5,76 100,00 11,52 8 824,32

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 4 290,00 m

2 49 420,80

Pozemky - zjištěná cena = 878 042,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů

3.1. Trvalé porosty Pozemky jsou osázeny trvalými porosty.

Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47

Celková cena pozemku: Kč 738 940,78

Celková výměra pozemku m2

1 121,00

Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2

150,00

Cena pokryvné plochy porostů Kč 98 877,00

Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045

Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 4 449,47

Trvalé porosty - zjištěná cena = 4 449,47 Kč

- 11 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům 192 539,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem 192 539,60 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky 878 042,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem 878 042,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů

3.1. Trvalé porosty 4 449,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem 4 449,50 Kč

Celkem 1 075 031,60 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 075 031,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům 192 539,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem 192 539,60 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky 878 042,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem 878 042,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů

3.1. Trvalé porosty 4 449,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem 4 449,50 Kč

Celkem 1 075 031,60 Kč

- 12 -

Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 075 031,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: 1 075 030,- Kč

slovy: Jedenmilionsedmdesátpěttisíctřicet Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ

Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou.

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v

obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které

mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních

poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se

rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi

prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo

službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se

porovnáním.

Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:

1. Nákladová

- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých

věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí

2. Porovnávací

- porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi

3. Výnosová

- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí

Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.

Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění

Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v

daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod.

je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového

předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené

analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno

konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu.

Metoda porovnávací

Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s

- 13 -

obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji.

Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z

internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit

obvyklou cenu.

Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi

obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha

objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky,

konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva,

vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a

příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby,

vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce.

Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi,

konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.eu, sreality.cz, reality.cz

a na další.

1. Prodej rodinného domu 102 m2, pozemek 102 m2 Školní náměstí, Hostomice

379 000 Kč

Exkluzivně nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům. Velice výhodná investice. Dům je

připraven k rekonstrukci.V domě jsou plovoucí podlahy. Leží na klidném místě, nedaleko centra

Hostomic.Je vhodný pro ty, co zamýšlí pronajímání bytů. Doporučujeme!

Celková cena: 379 000 Kč za nemovitost

Hypotéka: 788,12 Kč měsíčně

ID zakázky: 094-N02252

Aktualizace: Včera

Stavba: Cihlová

Stav objektu: Před rekonstrukcí

Poloha domu: Řadový

Typ domu: Patrový

Podlaží: 3

Plocha zastavěná: 102 m2

Užitná plocha: 102 m2

Plocha pozemku: 102 m2

Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná

Vybavení:

2. Prodej rodinného domu 200 m2, pozemek 262 m2 Městské příkopy, Duchcov

- 14 -

440 000 Kč

K prodeji rodinný řadový dům v Duchcově ulice Městské příkopy. Dům je potřeba zrekonstruovat v

současnosti je neobývaný a je částečně podsklepený, nová střecha lze vybudovat celkem 5-6 bytů o

dispozici 1+1. Dispozičně je dům situovaný v 1.NP samostatná garáž a 2 prostorné místnosti +

vstup na menší zahradu cca 20 m2, ve 2.NP se nachází 5 obytných místností a dále prostorná půda

kde lze vybudovat další obytné místnosti. K domu jsou připojeny veškeré IS. Zajistíme případné

financování. Více konkrétních informací u makléře 7 dní v týdnu.

Celková cena: 440 000 Kč za nemovitost, včetně provize

Hypotéka: 1 580,51 Kč měsíčně

Poznámka k ceně: rychlé jednání možná sleva

ID zakázky: 104

Aktualizace: 11.03.2016

Stavba: Cihlová

Stav objektu: Před rekonstrukcí

Poloha domu: Řadový

Umístění objektu: Centrum obce

Typ domu: Patrový

Podlaží: 3

Plocha zastavěná: 262 m2

Užitná plocha: 200 m2

Plocha pozemku: 262 m2

Plocha zahrady: 20 m2

Sklep:

Parkování:

Garáž:

Voda: Dálkový vodovod

Plyn: Plynovod

Odpad: Veřejná kanalizace

Elektřina: 230V, 400V

Doprava: Vlak, MHD, Autobus

3. Prodej rodinného domu 700 m2, pozemek 675 m2 Kostomlatská, Světec

- 15 -

488 000 Kč

Rodinný dům se nachází v obci Světec, okres Teplice pod Českým středohořím. Dům je řadový,

patrový, se sedlovou střechou. V domě je kromě přízemí a prvního patra i půdní prostor. Přízemí

domu sloužilo jako prodejna s příručními sklady. Přízemí je tedy možné ponechat jako nebytový

prostor, případně vrátit zpět na bytový prostor 2+1. V patře je bytový prostor 3+1. ve druhém patře

je k dispozici prostorná podkrovní místnost. V průjezdu domu je možné parkování pro dvě vozidla.

V domě je elektřina i vodovodní přípojka. Dům je celý podsklepený. Přípojka na kanalizaci je před

domem. Za domem je vybetonovaný dvorek, na kterém je vedlejší stavba, která sloužila dříve jako

pekárna. Tato budova je vhodná k podnikání, například jako zámečnická dílna, truhlářství, opravna

aut apod. V okolí je velké přírodní udržované koupaliště s možností rybolovu. Financování Vám

výhodně zajistím.

Celková cena: 488 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu

Hypotéka: 1 767,36 Kč měsíčně

ID zakázky: 2287/1171

Aktualizace: 06.04.2016

Stavba: Cihlová

Stav objektu: Před rekonstrukcí

Poloha domu: Řadový

Typ domu: Patrový

Podlaží: 3

Plocha zastavěná: 325 m2

Užitná plocha: 700 m2

Plocha podlahová: 700 m2

Plocha pozemku: 675 m2

Plocha zahrady: 350 m2

Voda: Dálkový vodovod

Topení: Jiné

Odpad: Septik

Komunikace: Asfaltová

Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná

Vyhodnocení porovnávací metody:

Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených

porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností,

zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry

- 16 -

nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi

navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 250-300 tis. Kč.

Metoda výnosová - nebyla použita.

Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi:

Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování

majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se

stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých

věcech.

1. Práva:

Omezení vlastnického práva:

Dražební vyhláška

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Nařízení exekuce - Bilý Miroslav

Nařízení exekuce - Buryanská Božena

Nařízení exekuce - Gizmanová Irena

Nařízení exekuce - Harvanová Danuše

Nařízení exekuce - Juhasová Růžena

Nařízení exekuce - Korpová Monika

Nařízení exekuce - Kováčová Magdaléna

Nařízení exekuce - Wulfová Kvetoslava

Zahájení exekuce - Buryanská Božena

Zahájení exekuce - Danč Bedřich

Zahájení exekuce - Gizmanová Irena

Zahájení exekuce - Harvanová Danuše

Zahájení exekuce - Wulfová Kvetoslava

Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu

Zástavní právo soudcovské

Jiná omezení nebyla zjištěna.

2. Závady:

Nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití,

jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci

jsou obchodovatelné.

Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,

odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí

280 000,- Kč

- 17 -

z toho podíl id. 5/56:

25 000,- Kč

slovy: Dvacetpěttisíc Kč

Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na

titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k

uvedenému datu ocenění.

Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za

současného stavu.

V Hranicích 12.04.2016

Zdeněk Vašíček

Teplická 232

753 01 Hranice

telefon: 602 778 374

e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze

dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 115/16 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 115/16.

- 18 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze:

Výpis z katastru nemovitostí 2

Snímek katastrální mapy 1

Fotodokumentace nemovitosti 1

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -