- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3596 – 128 - 18 o obvyklé ceně nemovitých věcí poz. parc. čís. 1781/2 – ostatní plocha, 1792/6 – trvalý travní porost, 1792/7 – trvalý travní porost, st. 1710 – zastavěná plocha a nádvoří (součást: rodinný dům čp. 21, Amerika), st. 1711 – zastavěná plocha a nádvoří (součást: zemědělská stavba bez čp./če.), 1780/7 – ostatní plocha, 1780/18 – trvalý travní porost, katastrální území Votice, obec Votice, okres Benešov Účel posudku: Pro potřeby insolventního řízení Objednatel: Mgr. Lukáš Hojdn, LL.B., advokátní kancelář IČ: 05017319 Francouzská 299/98 101 00 Praha 10 Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové čp. 1200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474, 607 521 826 e-mail: [email protected]Obsahuje: 15 stran textu, vč. titulní strany. Předává se ve dvojím vyhotovení + v elektronické podobě Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 10.06.2018 Datum: V Milevsku, dne 10.06.2018
Transcript
- 1 -
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3596 – 128 - 18 o obvyklé ceně nemovitých věcí
poz. parc. čís. 1781/2 – ostatní plocha, 1792/6 – trvalý travní porost, 1792/7 – trvalý travní porost, st. 1710 – zastavěná plocha a nádvoří (součást: rodinný dům čp. 21, Amerika), st. 1711 – zastavěná plocha a nádvoří (součást: zemědělská stavba bez čp./če.), 1780/7 – ostatní plocha, 1780/18 – trvalý travní porost, katastrální území Votice, obec Votice, okres Benešov
ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové čp. 1200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474, 607 521 826 e-mail: [email protected] Obsahuje: 15 stran textu, vč. titulní strany. Předává se ve dvojím vyhotovení + v elektronické podobě Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 10.06.2018 Datum: V Milevsku, dne 10.06.2018
- 2 -
1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Písemná objednávka ze dne 17.05.2018. Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10.06.2018, vyhotovený dálkovým přístupem:
A. Vlastník: LV 2890 v SJM Rota Petr Amerika 21
259 01 Votice
Vajnerová Marcela Mezouň čp. 11
267 18 Mezouň
B. Pozemky: st. 1710 zastavěná plocha a nádvoří (součást: rodinný dům čp. 21, Amerika) st. 1711 zastavěná plocha a nádvoří (součást: zemědělská stavba bez čp./če.) 1780/7 ostatní plocha 1780/18 trvalý travní porost
Katastrální území Votice, obec Votice, okres Benešov 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10.06.2018, vyhotovený dálkovým přístupem:
A. Vlastník: LV 2968 Rota Petr Amerika 21
259 01 Votice
B. Pozemky: 1781/2 ostatní plocha 1792/6 trvalý travní porost 1792/7 trvalý travní porost
Katastrální území Votice, obec Votice, okres Benešov 1.1.3 Místní šetření bylo provedeno dne 21.04.2016 a 10.06.2018. Vstup do objektu mi
nebyl umožněný. 1.1.4 Kopie katastrální mapy ze dne 10.06.2018 vyhotovená dálkovým přístupem. 1.1.5 Vyhláška Ministerstva financí č. č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování
majetku ve znění vyhl. 457/2017 Sb. 1.2 Popis oceňovaných nemovitých věcí:
Samostatně stojící soubor nemovitých věcí se nachází v části obce Amerika jihovýchodním směrem od zastavěné části obce Votice. Budovy s pozemky jsou užívané jako Hřebčín Amerika.
Nemovité věci jsou umístěné cca 800 m východním směrem od zastavěného území obce Votice v části zvaná Amerika. Příjezd k nemovitým věcem je po nezpevněné
- 3 -
komunikaci, parkovací možnosti jsou na pozemcích ve funkčním celku dobré. Okolní zástavbu tvoří rezidenční zástavba a nemovitosti určené k individuální rekreaci.
Část pozemku 1792/7 z LV 2968 je v územním plánu obce Votice určena pro výrobu ZPV – zemědělská a průmyslová (rozvoj).
Tvar budov zakreslený v katastrální mapě zcela neodpovídá skutečnému stavu zjištěnému při místním šetření. Zemědělská stavba na pozemku 1792/7 není zakreslená a zapsaná do KN.
Na poz. parc. čís. st. 1710, st. 1711, 1870/7 v kú. Votice zřízeno (podrobněji viz.
výpis listu vlastnictví v příloze ocenění): - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Rota Petr - Rozhodnutí o úpadku ( § 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Rota Petr - Zahájení exekuce - Rota Petr - Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu - Zástavní právo smluvní - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na poz. parc. čís. 1780/18 v kú. Votice zřízeno (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví
v příloze ocenění): - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Rota Petr - Rozhodnutí o úpadku ( § 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Rota Petr - Zahájení exekuce - Rota Petr - Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
Na nemovitých věcech je dle LV 2968 pro kú. Votice zřízeno (podrobněji viz. výpis
listu vlastnictví v příloze ocenění): - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Rota Petr - Rozhodnutí o úpadku ( § 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Rota Petr - Zahájení exekuce - Rota Petr - Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
2 Posudek: 2.1 Stavební pozemek 2.2 Zemědělský pozemek 2.3 Rodinný dům čp. 21, kú. Votice, část Amerika 2.4 Zemědělská stavba bez čp./če. na st. 1711, kú. Votice 2.5 Zemědělská stavba bez čp./če. na 1792/7, kú. Votice
- 4 -
2.1 Stavební pozemek: Obec Votice, ke které přináleží část Amerika, má ke dni ocenění 4 596 obyvatel.
Předmětem ocenění jsou poz. parc. čís. st. 1710, st. 1711, 1780/7 a 1792/7 v kú. Votice, obec Votice, okres Benešov. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem čp. 21 a zemědělskými stavbami bez čp./če. (účel užití staveb převážně pro chov koní). Pozemek 1780/7 – ostatní plocha jiná plocha tvoří příjezdovou komunikaci do areálu hřebčína Amerika. Podrobné situování pozemku je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Přístup a příjezd k předmětným nemovitým věcem je od obce Lysá po pozemku 1755 (ostatní plocha – ostatní komunikace), který je ve vlastnictví Města Votice, Komenského nám. 700, 259 01 Votice. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra stavebních pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální a mapy v příloze. 2.1.2 Popis a výměry: LV 2890, kú. Votice st. 1710 zastavěná plocha a nádvoří 116 m2 (součástí pozemku je rodinný dům čp. 21, Amerika) st. 1711 zastavěná plocha a nádvoří 300 m2 (součástí pozemku je zemědělská stavba bez čp./če.) 1780/7 ostatní plocha – jiná plocha 844 m2 (pozemek je využívaný jako ostatní plocha – ostatní komunikace v kú. sídelní části obce, s nezpevněným povrchem v nezastavěném území) LV 2968, kú. Votice 1792/7 - část dle územního plánu určena pro výrobu ZPV – zemědělská a průmyslová (rozvoj) cca 4 000 m2 2.1.3 Výpočet základní ceny upravené: Základní cena stavebního pozemku Votice
Dle tab. č.1, příl. 2 ZCv Kč/m2 1 805,00
Úprava základní ceny stavebního pozemku Označení znaku
Název znaku Hodnota koeficientu
O1 Velikost obce Velikost obce podle počtu obyvatel:
II. 4 579 0,85 O2 Hospodářsko – správní význam obce IV. Ostatní obce 0,70 O3 Poloha obce VI. V ostatních případech 0,80 O4 Technická infrastruktura v obci
V obci je: I. Elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn 1,00 O5 Dopravní obslužnost obce
V obci je: II. Autobusová zastávka, vlaková zastávka 0,95 O6 Občanská vybavenost obce
Občanská vybavenost obce: I. Kompletní vybavenost 1,00
Základní cena stavebního pozemku – obec Votice (ZC x 01x02x03x04x05x06)
ZC Kč/m2 816,00
- 5 -
2.1.4 Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu - příl. č. 3, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota
TI
1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi
I. Poptávka je nižší než nabídka -0,06
2 Vlastnictví nemovitosti V. Stavba i pozemek stejný vlastník 0,00 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na
prodejnost II. Bez vlivu 0,00
5 Ostatní neuvedené II. Bez vlivu 0,00 6 Povodňové riziko II. Bez vlivu 0,00
Index trhu: IT = 1,00 x ( 1,00 – 0,06 ) 0,94
Výpočet indexu omezujících vlivů pozemků – příl. č. 3, tab 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota
PI
1 Geometrický tvar pozemku II. Bez vlivu na využití 0,00 2 Svažitost pozemku a
expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15 %, ostatní
orientace 0,00
3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 5 Omezené užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00
Index omezujících vlivů na pozemek: I o = 1 – 0,00 1,00
Výpočet indexu polohy – příl. č. 3, tab. 3: Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota
VI
1 Druh a účel užití stavby Rezidenční stavby v obcích nad 2 000 obyvatel
1,00
2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí
I. Rezidenční zástavba 0,04
3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí -0,04 4 Možnost napojení pozemku
na inženýrské sítě II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě
v obci -0,10
5 Občanská vybavenost v okolí pozemku
III. V okolí nemovité věci není dostupná občanská vybavenost obce
-0,02
6 Dopravní dostupnost V. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti na pozemku ve funkčním celku
0,00
7 Hromadná doprava I. Zastávka nad 1000 m -0,07 8 Poloha pozemku z hlediska
komerční využitelnosti IV. Možnost komerčního využití 0,08
9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00
Index polohy: Ip = 1,00 x ( 1 – 0,11 ) 0,89
- 6 -
Výpočet indexu polohy – příl. č. 3, tab. 4: Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota
VI
1 Druh a účel užití stavby Zemědělství 0,30 2 Převažující zástavba v okolí
pozemku I. Rezidenční zástavba -0,01
3 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě
I. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci
0,00
4 Dopravní dostupnost k hranici pozemku (areálu)
I. Příjezd po nezpevněné komunikaci -0,01
5 Parkovací možností III. Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných)
0,00
6 Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti
III. Výhodná poloha 0,00
7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez vlivu 0,00 Index polohy: Ip = 0,30 x ( 1 – 0,02 ) 0,294
2.1.5 Výpočet ceny: Parc. čís. Druh pozemku Výměra (m2) Základní cena (Kč/m2) St. 1710 Zastavěná plocha a nádvoří 116,00 816,00 Úprava základní ceny pozemku Index trhu IT
0,940 Index omezujících vlivů na pozemek Io
1,000 Index polohy IP
0,890 Index cenového porovnání IT x IO x IP
0,837 Cena upravená (zaokrouhleno):
Kč 683,00 Cena poz. st. 1710, kú. Votice CN Kč 79 228,00
Parc. čís. Druh pozemku Výměra (m2) Základní cena (Kč/m2) St. 1711 Zastavěná plocha a nádvoří 300,00 816,00 Úprava základní ceny pozemku Index trhu IT
0,940 Index omezujících vlivů na pozemek Io
1,000 Index polohy IP
0,294 Index cenového porovnání IT x IO x IP
0,276 Cena upravená (zapkrouhleno):
Kč 225,00 Cena poz. st. 1711, kú. Votice CN Kč 67 500,00
Parc. čís. Druh pozemku Výměra (m2) Základní cena (Kč/m2) 1780/7 Ostatní plocha – jiná plocha 844,00 816,00 Úprava základní ceny pozemku Znak Kvalitativní pásma P1 Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota
1 Kategorie a charakter komunikace
III. Místní komunikace -0,25
2 Charakter a zastavěnost území
I. V katastrálním území sídelní části obce, v nezastavěném území
0,05
3 Povrchy II. S nezpevněným povrchem -0,03 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního
využití 0,30
Index: I = 0,30 x ( 1 – 0,23 ) 0,231 Základní cena upravená ZCU Kč/m2 188,00 Cena poz. 1780/7, kú. Votice ZCU x L Kč/m2 158 672,00
- 7 -
Parc. čís. Druh pozemku Výměra (m2) Základní cena (Kč/m2)
1792/7 část
Trvalý travní porost 4 000,00 816,00
Úprava základní ceny pozemku Index trhu IT
0,940 Index omezujících vlivů na pozemek Io
1,000 Index polohy IP
0,294 Index cenového porovnání (Zemědělské stavby)
IT x IO x IP 0,276
Pozemek určený k zastavění 0,300
Cena pozemku Kč/m2 68,00 Cena poz. 1792/7, kú. Votice CN Kč 272 000,00
2.1 Cena stavebních pozemků celkem: LV 2890
Kú. Votice LV 2968
Kú. Votice St. 1710 79 228,00 Kč St. 1711 67 500,00 Kč 1780/7 158 672,00 Kč 1792/7 - část 272 000,00 Kč Cena celkem: 305 400,00 Kč 272 000,00 Kč
2.2 Zemědělský pozemek: 2.2.1 Popis: Půdy hluboké až středně hluboké v mírně chladném klimatickém regionu a produkčně málo významné. Dle cenové mapy zemědělských pozemků je obvyklá cena v kú. Votice v rozmezí 18,00 – 25,00 Kč/m2. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o půdy produkčně málo významné, je obvyklá cena stanovená na hodnotu 20,00 Kč/m2. 2.2.2 Úprava základní ceny dle přílohy č. 5: Katastrální území Votice + 40,00 % 2.2.3 Ocenění zemědělských pozemků : LV 2890, kú. Votice Parc.č. Druh Výměra ZC
2.3 Rodinný dům čp. 21, kú. Votice, část Amerika 2.3.1 Popis:
Rodinný dům je umístěný na konci příjezdové cesty vpravo. Dům je ke dni ocenění využívaný k rodinnému bydlení. Dům je samostatně stojící, bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím. Stavba je obdélníkového půdorysu, zastřešená pultovou střechou.
Skutečný stav neodpovídá zakreslení stavby do katastru nemovitostí. 2.3.2 Výměry: Rodinný dům čp. 21 – výpočet výměr
OP ZP
Celkem Cca 570 m3 Cca 190 m2 Podlažnost: 1,00
2.3.3 Index konstrukce a vybavení: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota
VI
0 Typ stavby Bez podsklepení, bez účelového využití podkroví
B
1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Standardní 0,00 3 Tloušťka obvodových stěn II. Cca 45 0,00 4 Podlažnost I. 1,00 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. ? 0,00 6 Způsoby vytápění stavby III. ? 0,00 7 Základní příslušenství v RD III. ? 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. ? 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu -0,05 10 Vnější stavby tvořící
příslušenství III. Zemědělské stavby o ZP nad 25 m2 0,00
11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou
III. Nad 800 m2 0,00
12 Kritérium jinde neuvedené V. Oblast s vyšší úroveň sjednaných cen 0,10 13 Stavebně technický stav II. Stavba v dobrém stavu 1,00 x 0,95
Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1 + 0,05 ) x 0,95 0,998
2.3.4 Obvyklá cena nemovitostí: Základní cena dle typu z příl.č. 24, tab. 1 ZC Kč/m3 2 151,00 Index konstrukce a vybavení IV
0,998 Základní cena upravená ZC x IV ZCU Kč/m3 2 146,69 Obestavěný prostor OP m3 570,00 Index trhu IT
0,837 Cena rodinného domu čp. 21, kú. Votice
OP x ZCU x IT x IP CSp Kč 1 024 168,14
2.4 Zemědělská stavba bez čp./če.na poz. 1711, kú. Votice 2.4.1 Popis:
Zemědělská stavba je umístěná na konci příjezdové cesty vlevo. Stavba je využívaná k ustájení koní. Přední část objektu je pravděpodobně využívaná jako ubytovací část. Objekt je zděný, krytina tašková a plechová, oplechování částečné. Stavba je nepravidelného půdorysu, přední část je zastřešená pultovou střechou, zadní část určená k ustájení koní je zastřešená kombinací sedlových střech. Je bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím, na části je podkroví určené ke skladování.
- 9 -
Skutečný stav neodpovídá zakreslení stavby do katastru nemovitostí.
2.4.2 Výměry pro ocenění: Výpočet výměr – Zemědělská stavba bez čp./če.
OP ZP
1.NP 1 000,00 m3 340,00 m2 Zastřešení 300,00 m3 120,00 m2 Celkem Cca 1 300,00 m3 340,00 m2
2.4.3 Koeficienty: Výpočet ceny Budova pro zemědělství čp./če. Typ O Rok odhadu 2018 Stáří rok Základní cena dle typu z přílohy č.8 vyhlášky ZC/ Kč/m3 2 695,00 Obestavěný prostor objektu OP m3 1 300,00 Koeficient K1 – příl. č. 10 K1 - 0,939 Koeficient K2 – 0,92 + 6,60/340 K2 - 0,939 Koeficient K3 – 2,10/3,00 + 0,30 K3 - 1,000 Koeficient vybavení stavby K4 - 0,800 Koeficient polohový K5 - 1,000 Koeficient změny cen staveb Kj - 2,189
Opotřebení Cca 50,00 % Výpočet ceny nákladovým způsobem Základní cena upravená ZCU Kč/m3 4 161,26 Obestavěný prostor objektu OP m3 1 300,00 Výchozí cena CN Kč 5 409 648,59 Odpočet na opotřebení 50,00 % OK Kč -2 704 824,29 Cena dokončeného objektu CČ Kč 2 704 824,29 Index trhu IT
0,940 Index polohy IP
0,294 IndexPP IPP
0,276 Cena zemědělské stavby bez čp./če., na st. 1711, kú. Votice Kč 746 531,50
2.5 Zemědělská stavba bez čp./če.na poz. 1792/7, kú. Votice: 2.5.1 Popis:
Stavba není zapsaná na LV. Zemědělská stavba je umístěná na konci příjezdové cesty vpravo před rodinným domem. Stavba je využívaná k ustájení koní. Objekt je dřevěný, krytina plechová, bez oplechování. Stavba je obdélníkového půdorysu, zastřešená pultovou střechou. Je bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím, bez účelového využití podkroví.
.
2.5.2 Výměry pro ocenění: Výpočet výměr – Zemědělská stavba bez čp./če.
OP ZP
1.NP 270 m3 90 m2 Celkem 270 m3 90 m2
- 10 -
2.5.3 Koeficienty: Výpočet ceny Vedlejší stavba bez čp./če. Typ C Rok odhadu 2018 Stáří rok Základní cena ZC/ Kč/m3 1 055,00 Obestavěný prostor objektu OP m3 270,00 Koeficient vybavení stavby K4 - 0,800 Koeficient polohový K5 - 1,000 Koeficient změny cen staveb Kj - 2,142
Opotřebení Cca 50,00 % Výpočet ceny nákladovým způsobem Základní cena upravená ZCU Kč/m3 1 807,84 Obestavěný prostor objektu OP m3 270,00 Výchozí cena CN Kč 488 118,96 Odpočet na opotřebení 50,00 % OK Kč -244 059,48 Cena dokončeného objektu CČ Kč 244 059,48 Index trhu IT
0,940 Index polohy IP
0,294 IndexPP IPP
0,276 Cena zemědělské stavby bez čp./če., na 1792/7, kú. Votice Kč 67 360,41
3 Cena celkem – rodinný dům s příslušenstvím: LV 2890
Kú. Votice LV 2968
Kú. Votice 3.1 Stavební pozemek 305 400,00 Kč 272 000,00 Kč 3.2 Zemědělský pozemek 586 700,00 Kč 141 180,00 Kč 3.3 Rodinný dům čp. 21 1 024 168,14 Kč 3.4 Zemědělská stavba bez čp./če. (st. 1711) 746 531,50 Kč 3.5 Zemědělská stavba bez čp./če. (1792/7) 67 360,41 Kč Cena nemovitosti celkem: 2 662 799,64 Kč 480 540,41 Kč Zaokrouhleno: 2 662 800,00 Kč 480 540,00 Kč
4 Obvyklá cena nemovitostí – tržní hodnota ke dni ocenění: V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”
- 11 -
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění nemovité věcí (vyhl. 457/2017 Sb.) Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné prodeje a vyhodnocované nabídky neměly být starší než 12 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí (prodeje a kupní smlouvy nemovitých věcí uskutečněné v roce 2017 – informace z katastru nemovitostí), vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí porovnávacím způsobem Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z uskutečněných prodejů a z nabídek a obdobných nemovitých věcí v místě v roce 2017 a 2018. Rodinný dům Ondřejovec - Zvěstov Prodej rodinného domu v obci Ondřejovec. Stavba je po částečné rekonstrukci. Chalupa má novou střechu, plastová okna, ústřední topení ovládané mobilem. V objektu jsou krbová kamna s výměníkem napojeným na okruh vytápění. V obci není vodovod (pitná voda ze studny), ani kanalizace (septik). Vyhledávaná rekreační oblast. Rodinný dům Sedlec - Prčice Prodej rodinného domu, který se nachází v klidném prostředí s pěkným výhledem na sjezdovku Monínec. V přízemí domu je prádelna, kotelna, 2x sklep a garáž pro 2 auta. V 1. patře je kuchyně, spíž, obývací pokoj, 2 ložnice, koupelna s vanou, WC. V podkroví je velká hala, 2 prostorné pokoje a 2 prostory vhodné pro šatny. Topení ústřední na tuhá paliva, krb, kamna a el. akumulační kamna. Na pozemku je vlastní studna. V blízkosti domu je chlév cca.40 m2 a oplocený dvůr pro hospodářská zvířata. Za domem prostorná zahrada která je oplocena. Rodinný dům Votice Prodej rodinného domu ve Voticích v ul. Palackého. Rodinný dům o ZP 130 m2, plocha pozemku 1157 m2, voda, kanalizace, zemní plyn. Stavba v dobrém stavu po částečné rekonstrukci. V rodinném domě jedna bytová jednotka 4+1 s příslušenstvím. Částečně podsklepeno. Rodinný dům Kamenná Lhota Prodej chalupy 5+1 v Kamenné Lhotě, okr. Benešov u Prahy. Částečná rekonstrukce proběhla v roce 2013. K domu patří zahrada o výměře 1084 m2 a stodola s kůlnou o výměře 224 m2. Obytná plocha domu je 257 m2. Voda je napojena na obecní vodovod, ale na pozemku se nachází i vlastní studna. Topení je řešeno přímotopy a krbovými kamny, odpad
- 12 -
septikem. V Popovicích vzdálených 1,5 km je pošta, pohostinství, obchod s potravinami, obecní úřad, rybníky k rybaření nebo koupání a autobusová Seznam porovnávaných objektů: Název Cena
6 Rekapitulace: Popis obce: Město Votice je položeno na hlavní silnici E 55 (Praha - České Budějovice - Vídeň), 59 km jižně od Prahy, 18 km jižně od Benešova a 30 km severně od Tábora. Má cca 4 500 obyvatel a je přirozeným centrem cca patnáctitisícového regionu. Votice leží ve Středních Čechách, jižním směrem od města Benešov. Městečko se rozkládá ve východní části Středočeské pahorkatiny a u jižního okraje přírodního parku Džbány. Od okrajových částí města se zvedají zalesněné stráně kopců. V okolí města je vybudováno značné množství malých rybníků. Jeden z rybníků u západního a jeden u východního okraje města slouží jako přírodní koupaliště. Nedaleko jižního okraje města je vybudovaná sjezdovka s lyžařským vlekem a v jejím sousedství je motokrosová dráha. Ve městě se křižují lokální cyklistické trasy, severním směrem se můžeme po cyklostezce vydat k zámku Konopiště. Votice jsou výchozím bodem několika značených turistických tras. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost v dostupné vzdálenosti - vyhledávaná rekreační oblast Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku - zanesení staveb do katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému stavu
Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: nejsou zjištěná 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální
7 Hodnocení - závěr:
Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitých věcech je obvyklá cena nemovitých věcí z LV 2890 pro kú. Votice stanovená na hodnotu 2 660 000 Kč, za kterou jsou nemovité věci ke dni ocenění prodejné. Obvyklá cena je stanovená ke dni 10.06.2018, pokud nedojde ke změně tržního prostředí, je předpoklad, že obvyklá cena se v této výši bude pohybovat po dobu 12 měsíců.
Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitých věcech je obvyklá cena nemovitých věcí z LV 2968 pro kú. Votice stanovená na hodnotu 480 000,00 Kč, za kterou jsou nemovité věci ke dni ocenění prodejné. Obvyklá cena je stanovená ke dni 10.06.2018, pokud nedojde ke změně tržního prostředí, je předpoklad, že obvyklá cena se v této výši bude pohybovat po dobu 12 měsíců.
- 13 -
Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C LV 2890 a LV 2968 v kú. Votice. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Obvyklá cena nemovitých věcí z LV 2890 v kú. Votice ke dni 10.06.2018 činí: 2 660 000,00 Kč Slovy: dvamiliónyšestsetšedesáttisíckorunčeských Obvyklá cena nemovitých věcí z LV 2968 v kú. Votice ke dni 10.06.2018 činí: 480 000,00 Kč Slovy: čtyřistaosmdesáttisíckorunčeských V Milevsku 10.06.2018 Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 3596 – 128 – 18 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 128/18.
- 14 -
Fotodokumentace rodinného domu čp. 21, na st. 1710, kú. Votice
Fotodokumentace zemědělské stavby bez čp./če. na st. 1711, kú. Votice
- 15 -
Fotodokumentace zemědělské stavby bez čp./če. na 1792/7, kú. Votice
Kopie katastrální mapy území
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě
Ověřuji pod pořadovým číslem 110855752-28040-180829180125, že tento dokument, který vznikl
převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož
převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 15 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku
Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb.
prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy.
Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek dne 29.08.2018
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek
( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky )
Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.
