Page 1
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 92/14
o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 134, 171/16, 171/31, 171/33, 171/43, 518/1,
703/11, 703/17, 709, 710/75, 710/77, 710/79, 710/80, 710/81, 710/82 a 723, zapsaných na LV
číslo 415, katastrální území Halže, obec Halže, okres Tachov
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci
Karlovarská 7
25261 Jeneč
Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č.
340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 01.04.2014 znalecký
posudek vypracoval:
Zdeněk Vašíček
Teplická 232
753 01 Hranice
telefon: 602 778 374
e-mail: [email protected] , www.posudeknemovitosti.cz
Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se
předává ve 3 vyhotoveních.
V Hranicích 07.04.2014
Page 2
- 2 -
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 134, 171/16, 171/31, 171/33,
171/43, 518/1, 703/11, 703/17, 709, 710/75, 710/77, 710/79, 710/80, 710/81, 710/82 a 723,
zapsaných na LV číslo 415, katastrální území Halže, obec Halže, okres Tachov
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Pozemky
Adresa předmětu ocenění: Halže
347 01 Halže
Kraj: Plzeňský
Okres: Tachov
Obec: Halže
Katastrální území: Halže
Počet obyvatel: 986
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 850,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu č. Pi
O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV 0,65
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60
O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města
nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším
vymezeném úseku silnice do 10 km včetně
IV 1,01
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod,
kanalizace a plyn
I 1,00
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80
O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a
zdravotní středisko, nebo škola)
IV 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 241,07 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 01.04.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z KN ze dne 27.03.2014, LV číslo 415, k.ú. Halže
- informace z nahlížení do katastru nemovitostí
- informace a údaje sdělené zástupcem objednatele paní Martinou Hellebrantovou, tel.602 509 172
- informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě
- www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
- informace z územního plánu obce
5. Vlastnické a evidenční údaje
Česká republika,
Státní statek Jeneč, státní podnik v likvidaci, Karlovarská 7, 25261 Jeneč
Page 3
- 3 -
Omezení vlastnického práva:
Není.
Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost
Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě
samém.
7. Celkový popis nemovitosti
Oceňované nemovité věci - pozemky, které se nachází na různých místech katastru obce. Pozemky
p.č. 134, 709, 710/75, 710/77, 710/79, 710/80, 710/81 a 710/82 se nacházejí jižně od středu, obce na
obchvatu obce. Pozemky p.č. 171/16, 171/31, 171/33, 171/43 a 703/17 se nacházejí v Lipové ulici.
Pozemky p.č. 518/1 a 723 se nacházejí západně od Ždárské ulice a nejsou podle územního plánu
určeny k výstavbě. Pozemek p.č. 703/11 se nachází v prodloužení ulice Ke koupališti.
Předmětem ocenění jsou pouze pozemky.
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky
Page 4
- 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,
č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky
Pozemky p.č. 134, 709, 710/75, 710/77, 710/79, 710/80, 710/81 a 710/82 se nacházejí jižně od
středu, obce na obchvatu obce. Pozemky p.č. 171/16, 171/31, 171/33, 171/43 a 703/17 se
nacházejí v Lipové ulici. Pozemky p.č. 518/1 a 723 se nacházejí západně od Ždárské ulice a nejsou
podle územního plánu určeny k výstavbě. Pozemek p.č. 703/11 se nachází v prodloužení ulice Ke
koupališti.
Ocenění
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace
Úprava základních cen pro pozemky komunikací
Znak Pi
P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace
II Místní komunikace 0,75
P2. Charakter a zastavěnost území
III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70
P3. Komerční využití
I Bez možnosti komerčního využití 1,00
P4. Povrch komunikace
I Se zpevněným povrchem 1,00
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,525
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zatřídění Zákl. cena
[Kč/m2]
Koeficienty Upr. cena
[Kč/m2]
§ 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace
§ 4 odst. 3 241,07 0,525 1,000 126,56
Typ Název Parcelní
číslo
Výměra
[m2]
Jedn. cena
[Kč/m2]
Cena
[Kč]
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
134 522,00 126,56 66 064,32
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
171/16 119,00 126,56 15 060,64
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
171/31 823,00 126,56 104 158,88
Page 5
- 5 -
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
171/33 19,00 126,56 2 404,64
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
171/43 277,00 126,56 35 057,12
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
703/11 1 911,00 126,56 241 856,16
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
703/17 19,00 126,56 2 404,64
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
709 3 644,00 126,56 461 184,64
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
710/75 40,00 126,56 5 062,40
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
710/77 4,00 126,56 506,24
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
710/79 46,00 126,56 5 821,76
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
710/80 23,00 126,56 2 910,88
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
710/81 30,00 126,56 3 796,80
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
710/82 38,00 126,56 4 809,28
§ 4 odst. 3 ostatní plocha -
ostatní komunikace
723 767,00 126,56 97 071,52
Ostatní stavební pozemky - celkem 1 048 169,92
Jiný pozemek oceněný dle § 9
Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků
Zatřídění Zákl. cena
[Kč/m2]
Koeficienty Úprava Upr. cena
[Kč/m2]
§ 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky
§ 9 odst. 4 2,36 0,25 60 % 0,94
Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. 1,-
Typ Název Parcelní
číslo
Výměra
[m2]
Jedn. cena
[Kč/m2]
Srážka
Cena
[Kč]
§ 9 odst. 4 ostatní plocha,
neplodná půda
518/1 14 114,00 0,94 14 114,-
Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. 1,-
Jiný pozemek - celkem 14 114,-
Pozemky - zjištěná cena = 1 062 283,92 Kč
Page 6
- 6 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky 1 062 283,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem 1 062 283,90 Kč
Celkem 1 062 283,90 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 062 283,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky 1 062 283,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem 1 062 283,90 Kč
Celkem 1 062 283,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 062 283,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: 1 062 280,- Kč
slovy: Jedenmilionšedesátdvatisícdvěstěosmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou.
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se
porovnáním.
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:
Page 7
- 7 -
1. Nákladová
- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po
odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí
2. Porovnávací
- porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi
3. Výnosová
- se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění
Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v
daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod.
je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu.
Metoda porovnávací
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji.
Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z
internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit
obvyklou cenu.
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi
obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu
vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky,
konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva,
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a
příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby,
vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce.
Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi
s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. .
1. Prodej, pozemek pro bydlení, 649 m2
Celková cena: 120 000 Kč za nemovitost včetně provize
Cena za m2: 185 Kč za m2
Adresa: Chodský Újezd - Štokov (okres Tachov)
Datum aktualizace: 07.02.2014
ID zakázky: 12P042
Page 8
- 8 -
Vlastnictví: Osobní
Plocha pozemku: 649 m2
Popis:
Nabízíme pozemek o výměře 649 m2. Jedná se o pozemek na okraji obce Štokov v krásné přírodě.
Příjezd po zpevněné komunikaci. Rovinatá parcela, dostupné IS jsou voda a el. energie. Dopravní
dostupnost Tachov 7 km, Planá 10 km, Plzeň 60 km.
2. Prodej, pozemek pro bydlení, 924 m2
Celková cena: 230 000 Kč za nemovitost včetně provize
Cena za m2: 249 Kč za m2
Adresa: Kočov (okres Tachov)
Datum aktualizace: 01.02.2014
ID zakázky: 368201
Vlastnictví: Osobní
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Přízemní
Plocha pozemku: 924 m2
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 120V
Doprava: Silnice
Popis:
Prodej stavební parcely v obci Kočov. Přípojka vody a elektriky je na hranici pozemku.
3. Prodej, pozemek pro bydlení, 3 362 m2
Celková cena: 550 000 Kč za nemovitost včetně provize
Cena za m2: 164 Kč za m2
Adresa: Tachov - Oldřichov (okres Tachov)
Datum aktualizace: 20.02.2014
ID zakázky: 372029
Vlastnictví: Osobní
Umístění objektu: Samota
Typ domu: Přízemní
Page 9
- 9 -
Plocha pozemku: 3 362 m2
Popis:
Nabízíme pozemky o celkové výměře 3362 m2 v Tachově - Oldřichov. Pozemky jsou ohraničeny
ze severní strany průmyslovou zónu a na jižní straně je vodní plocha. Plocha pozemků je zalesněná.
Více informací v RK.
4. Prodej, pozemek pro bydlení, 23 389 m2
Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost včetně provize
Cena za m2: 42 Kč za m2
Adresa: Planá (okres Tachov)
Datum aktualizace: 20.01.2014
ID zakázky: 0212
Plocha pozemku: 23 389 m2
Popis:
Prodáme parcelu o rozloze 23.389 m^(2) určenou jako potencionální stavební pozemek, nacházející
se ve vesnici Pavlovice. Vesnice leží asi 8 km jižně od Plané v kotlině obklopené zalesněnými
vrchy. Jediná silnice, která končí v údolí Mže sem vede z nedalekého Damnova. Pavlovice jsou
částečně osídleny chalupáři. Severní novější část vsi má název Ve vilkách. Severozápadně od vsi
leží starý čedičový lom, zatopený vodou, který je využíván ke koupání. V případě zájmu nás
neváhejte kontaktovat.
5. Prodej, pozemek pro bydlení, 932 m2
Celková cena: 45 668 Kč za nemovitost
Cena za m2: 49 Kč za m2
Adresa: Lesná (okres Tachov)
Datum aktualizace: 02.04.2014
ID zakázky: JED-1
Plocha pozemku: 932 m2
Popis:
Prodej stavebního pozemku 932 m2 v obci Lesná, k.ú.Jedlina.Jedná se dle KN o stavební pozemek
resp.zastavěnou plochu a nádvoří.Územní plán zde však není v současné době možné využít pro
mobilní obytný dům k rekreaci.V naprosto zeleném a klidném prostředí,jen 1km od Německých
hranic.
Vyhodnocení porovnávací metody:
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených
Page 10
- 10 -
porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností,
zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry
nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi
navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí:
- komunikace o výměře 7 535 m2 ve výši cca 50,- Kč/m2
- neplodná půda o výměře 14 114 m2 ve výši 20,- Kč/m
2
Metoda výnosová - nebyla použita.
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci:
Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se
stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých
věcech.
1. Práva:
Omezení vlastnického práva:
Není.
2. Závady:
Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci:
S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož
i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou
obchodovatelné.
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,
odhaduji obvyklou cenu nemovité věci
650 000,- Kč
slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na
titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k
uvedenému datu ocenění.
Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za
současného stavu.
V Hranicích 07.04.2014
Page 11
- 11 -
Zdeněk Vašíček
Teplická 232
753 01 Hranice
telefon: 602 778 374
e-mail: [email protected] , www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 92/14 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 92/14.
Page 12
- 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze:
Výpis z katastru nemovitostí 2
Snímek katastrální mapy 4
Fotodokumentace nemovitosti 1
