PRODEJ NEMOVITOSTI BEZ REALITKY

11 kroků jak prodat svépomocí a bez chyby

Publikace od

www.attic-reality.cz

Ü Ç Ä ġ Ğ

ÚVOD

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Rozhodli jste se, že chcete prodat byt nebo dům. A teď Vás čeká rozhodnutí, jestli prodat s realitní kanceláří nebo svépomocí. A třeba jste už také přímo rozhodnutí, že to zvládnete sami.

Ať je to jak chce, my jsme pro Vás připravili přesný postup v 11 krocích. V této brožuře najdete co musíte při prodeji udělat a také přehled nejdůležitějších věcí, na které určitě nesmíte zapomenout.

Poznámka Pokud si u některého z bodů nebudete vědět rady, ozvěte se nám. Rádi Vám po-můžeme.

Můžete začít hned tady: http://www.prodejbezchyby.cz/dotaz

4

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Víte o někom, kdo bude prodávat byt? Udělejte jim radost a sdílejte tuto publikaci také

svým přátelům, aby i oni měli jasný návod

a vyvarovali se chyb.

Kroky při prodeji nemovitosti

1. Ocenění nemovitosti 2. Prezentace nemovitosti 3. Inzerce nemovitosti 4. Vyřizování hovorů a domluvení prohlídek 5. Prohlídka nemovitosti 6. Konečně zájemce

7. Vyjednávání 8. Rezervační smlouva (a je vůbec třeba?) 9. Podpis kupní smlouvy, zástavní smlouvy, smlouvy o úschově 10. Předání bytu 11. Daňové přiznání a další povinnosti po úspěšném prodeji

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

1. Ocenění nemovitosti

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Pro rychlý prodej je cena nemovitosti klíčová. Z naší

zkušenosti víme, že cena je ten nejdůležitější faktor.

Při volbě strategie máte dvě možnosti.

1. Zkusit větší cenu a postupně snižovat

Je to jistě způsob, který můžete použít. Na první pohled se také zdá být jako jediný správný.

Pokud na prodej nespěcháte, je to možná cesta. Uvědomte si jen, že Vás to bude stát více peněz, protože budete inzerovat dlouho. A kvalitní inzerce, pokud inzerujete jednu nemovitost, stojí relativně dost peněz.

V lokalitách, kde se toho nabízí málo, je těžké odhadnout přesnou cenu okamžitě a pak stejně musíte „zkoušet“.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

2. Okamžitě nabídnout odpovídající cenu a prodat rychle

Dle statistik inzertních serverů, jsou nemovitosti, které jsou okamžitě inzerovány za spravedlivou cenu, prodány rychleji a navíc i za více peněz, než při nabídce, která leží na internetu dlouhou dobu a její cena se postupně snižuje.

To dává smysl. Vžijte se do kůže kupujícího. Najdete na internetu nemovitost, která se Vám líbí, a dáte si jí do svého seznamu.

Znovu se podíváte na inzerát po týdnu a zjistíte, že nemovitost je levnější.

Co to ve Vás vyvolá?

Budete rychle volat, aby Vám nabídka neutekla? Nebo budete přemýšlet, jestli ještě nepočkat na lepší cenu?

Pokud Vás cena zaujme rovnou, určitě zavoláte. Jestliže však máte na výběr více času a váháte, rádi si možná počkáte.

Proč taky koupit nemovitost za více peněz, než je nutné? Takto přemýšlí většina kupujících, a proto také statistiky říkají to, co říkají.

Pokud chcete zvolit tuto strategii a vyhnout se tomu, aby se Vaše nemovitost stala „ležákem“, musíte dobře odvodit cenu nemovitosti.

TIP Nehodnoťte cenu podle nemovitostí na internetu.

Pokud se podobná nemovitost jako Vaše inzeruje například za 3 000 000 Kč, nezna-mená to, že je to také hodnota Vaší nemo-vitosti.

Musíte si uvědomit, že 3 000 000 Kč je ce-na, za kterou podobnou nemovitost té Vaší nikdo nekoupil! Je to tedy spíše cena ne-prodejní, než prodejní.

Podle statistik jsou ceny inzerovaných ne-movitostí dražší oproti skutečnosti o 10–15%, někdy však i o více než 50%.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Jak najít správnou cenu Makléř, který zná Vaší lokalitu, Vám dokáže

cenu říci velmi dobře. Můžete tedy realitní makléře požádat alespoň o cenovou analýzu. Vyberte si makléře, který se specializuje na Vaši lokalitu (prodává ve Vaší lokalitě nejví-ce nemovitostí).

Dále můžete využít cenové mapy jako je http://cenovamapa.gekonsro.cz. To je zřejmě nejlepší veřejná mapa. Najdete tam prodejní ceny domů a bytů a také ná-jem bytů. Berte však, že cena je průměrná a neodpovídá vždy reálné ceně za konkrétní nemovitost.

Dobře odhadnout cenu je úkol pro profesio-nála. Pokud jste se však rozhodli prodat ne-movitost sami, máte určitě dost času a chuti si vše nastudovat a strávit tím spoustu času.

Pokud vezmete tyto zdroje (využijte i realitní servery, ale pamatujte na jejich nepřesnost) a vypracujete si souhrn, dojdete k ceně, která by měla být v rozumných mezích.

Poté uvidíte, jak půjde nemovitost na odbyt a případně cenu upravíte stejně jako v první variantě.

Nově je dobrý nástroj také na www.cenovamapa.org, Ten je však již pla-cený. Výhodou této mapy je, že čerpá z katastru nemovitostí a z vložených kup-ních smluv. Můžete tedy najít nemovitosti v okolí, které již byly prodané a dozvědět se za jakou cenu se prodaly.

Další možností je využít odhad a nechat si nemovitost odhadnout tržně. Na internetu najdete i rychlé odhady, které stojí málo peněz. Doporučujeme však využít znalce. To je ta nejspolehlivější možnost, i když zároveň ta nejdražší.

Pokud si nevíte se zjištěním ceny rady, ozvěte se nám, rádi Vám poradíme. Pro Prahu 3 máme zpracované cenové mapy a jsme schopni najít reálnou cenu Vaší nemovitosti. Jděte na www.prodejbytubezchyby.cz/cenovamapa, anebo nám napište.

2. Prezentace nemovitosti

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Výhodou prodeje nemovitosti je jistě i to, že za Vás inzertní servery na internetu udělají dost práce. Relativně jednoduše dostanete svoji nemovitost na internet, kde je spoustu dalších nemovitostí a kde se vyskytuje Vaše cílová skupina klientů (kupujících).

Tato výhoda má však i stinnou stránku a tou je to, že se zde vyskytuje velmi mnoho nemovitostí. Vaší nemovitost tedy zveřejníte, ale musíte jí také dostat přes velikou konkurenci ke svému kupujícímu. Záleží samozřejmě, v jaké lokalitě prodáváte, ale například v centru Prahy je nemovitostí opravdu nepočítaně.

Dalším důležitým faktorem je prezentace nemovitosti. Je skvělé, že máte dobrou nemovitost s dobře odhadnutou cenou. Ale pokud se o tom nikdo nedozví, nebude to mít žádný smysl.

Prodej nemovitosti není jenom inzerát. Je to mnoho věcí, které je potřeba dělat profesionálně a prezentace nemovitosti (tedy marketing) je jedna z nich.

Jistě víte, že marketingu se věnují firmy, které nedělají nic jiného. I my na to využíváme profesionály. Proto zacházejte s Vaší nemovitostí, jako by to byl produkt Vaší firmy, pro který máte zajištěný perfektní marketing.

I přes tyto výhody, je však potřeba marketing nepodcenit.

Níže Vám představíme pár tipů, které Vám při prodeji Vaší nemovitosti pomohou.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

1. Co prodáváte?

Nejprve si uvědomte, co prodáváte.

„Co prodávám?“ „To je snad jasné, prodávám byt“.

Ano prodáváte byt, nebo jinou nemovitost, ale opravdu Váš zákazník hledá byt? Když jste Vy hledali byt, hledali jste byt nebo spíše domov?

Váš zákazník hledá v případě bytu či domu svůj nový domov. Tam, kde bude trávit čas s rodinou, odpočívat po práci a bavit se.

Prodávejte domov a to, co domov pro Vaše zákazníky představuje. Získáte tak jednoznačnou výhodu před konkurencí. Dokonce budete daleko před většinou makléřů!

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

2. Kdo je Váš zákazník?

Jak bude asi Váš kupec vypadat? Prodáváte garsonku? Kdo jí asi koupí? Mladý pár? Starší dáma, či pán?

Představte si Vaší cílovou skupinu a vystavujte nemovitost přímo pro ně. Napište si, co je zajímá. Mladý pár bude více zajímat, kde jsou např. restaurace či bary, zda si večer v 10 hodin může koupit rohlík ve večerce, nebo jak daleko je zastávka MHD. Naopak starší dáma (pán) bude chtít klid, bude jí (ho) zajímat, jestli je v blízkosti supermarket, jestli se má kde projít atd.

Představte si svého zákazníka, vžijte se do jeho potřeb a směřujte svůj marketing na konkrétní osobu.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

3. Jak ho oslovit

Jste skvělí! Už teď jste daleko, daleko před ostatními. Pojďme tedy Vašeho zákazníka se svým domovem oslovit.

Jak napsat text už jsme Vám vlastně řekli. Pište o tom, co zajímá Vaší cílovou skupinu.

Jen málo procent lidí zajímá, jak vysoké jsou stropy, jak velký je obývací pokoj atd. Neříkáme, abyste fakta neuvedli, jistě jsou klíčovými prvky při prodeji Vaší nemovitosti, ale vždy pamatujte také na to, abyste přidali i něco navíc.

První dojem, který vzniká již při pohledu na úvodní fotky, je nejdůležitější.

Když fotografie navodí atmosféru a podtrhnout to co píšete, zvítězíte nad ostatními. Další fotky již mohou být víceúčelové, např. zdůrazněná prostorná komora atd.

Vždy však připravte byt na focení. Ukliďte! Dejte věci pryč z poličky, ze stolu a prezentujte svůj byt v tom nejlepším světle. Důležité je, aby fotky co nejméně ukazovaly Vaši osobnost a byly spíše co nejvíce univerzální.

Pokud na to nemáte čas a chuť, můžete si najmout profesionální firmu.

Zkuste popsat, jak se Vám zde báječně žilo, např. právě díky balkónu na jih či díky prostorné koupelně s rohovou vanou atd.

Možná to zní divně, ale právě kvůli těmto věcem považujete tento byt za svůj domov.

Věřte nám, že Váš kupec si ho koupí přesně ze stejných důvodů a ne proto, že má strop místo 245cm právě 250cm.

Další věci jsou fotografie. My jsme za to, dělat vše profesionálně. Proto, pokud nezvládnete udělat kvalitní fotografie, najděte si profesionála.

Prvních 3–5 fotek v inzerci by mělo zájemce navnadit.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Marketing a stejně tak marketing nemovitosti jsou vlastní obory. Tyto tipy Vám však dají jasnou výhodu a při jejich dodržení zajisté předstihnete konkurenci.

Kromě jiného se můžete rozhodnout, jestli použijete informační tabuli s nápisem „na prodej“. To doporučujeme hlavně v případě, že kolem Vaší nemovitosti projede denně hodně aut nebo, pokud chcete oslovit přímo své sousedy.

Existují samozřejmě i další možnosti, prostřednictvím kterých můžete zviditelnit prodej Vaší nemovitosti, jedná se např. o sociální sítě či speciální weby.

Je toho na Vás moc? Chcete poradit?

Rádi Vám poradíme a pomůže-me. Sami využíváme služeb marketingových profesionálů pro prodej svých služeb a stej-nými principy prodáme i Váš produkt – Váš dům.

Kontaktujte nás na www.prodejbytubezchyby.cz/prezentace

3. Inzerce nemovitosti

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Teď už tedy máme cenu nemovitosti, její prezentaci, profesionální fotky a jdeme inzerovat.

Nyní si musíte zvolit, kde budete inzerovat a kolik peněz budete investovat.

Naše společnost inzeruje přibližně na 12 serverech a investuje do prodeje nemovitostí relativně veliké sumy.

Pokud je prodej nemovitosti rychlý, tak se nic neděje, pokud se však prodej nemovitosti protáhne např. na půl roku či dokonce na rok, investice se tím pádem prodraží.

Posuďte sami.

Vybrali jsme pro Vás top servery a vypsali jsme, kolik Vás inzerce bude stát. (Ceny jsou z ceníku ze dne 20. 8. 2015).

Na tyto servery Vám doporučujeme nezapomenout. Jeden z těchto serverů je však pouze pro realitní kanceláře. Ten tedy využijte pouze v případě, že se nakonec rozhodnete využít služeb realitní kanceláře.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Největší inzertní servery

Ceny uvedené u inzertních serverů jsou buď za den či za měsíc, vše se odvíjí od zvoleného portálu. Topování je služba, kterou když využijete, tak Váš inzerát poskočí na první místo v seznamu. (Reality.cz mají obdobnou službu, ale jedná se o banner, který je v popředí a je zvýrazněn před ostatními nabídkami).

www.sreality.cz – 60 Kč/den při 1 inzerátu. 25 Kč za topování. www.reality.cz – 1 nabídka za 1měsíc – 499 Kč, 1nabídka za 2 měsíce – 799 Kč, 1 nabídka za 3 měsíce – 999 Kč. Pokud chcete inzerát zviditelnit, bude Vás to stát 100kč/týden. www.reality.idnes.cz – více variant. Základní 1 inzerát/1den = 3,35 Kč, Topování 1,50 Kč. www.realhit.cz – je jen pro realitní kanceláře.

sreality.cz/reality.cz/reality.idnes.cz – jsou servery, na kterých by Vaše nemovitost neměla chybět. Dále můžete využít třeba Annonci. Dlouhodobě nejlepším serverem jsou sreality.cz, do inzerce na tomto serveru se určitě vyplatí zainvestovat.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Bezrealitky.cz a další servery zdarma

Můžete využít i servery bezrealitky.cz a další inzerci, která je zdarma.

Vždy se ovšem vyplatí zkombinovat minimálně 3 top servery s dalšími servery, které jsou zdarma. Ovšem nikdy se nezaměřujte pouze na ty servery, kde nic neplatíte! Připravte se na jednu věc. A to tu, že jsou tyto servery (myšleno servery s inzercí zdarma) extrémně monitorovány realitními makléři.

Proto vždy očekávejte, že z těchto serverů Vám bude chodit mnohem méně přímých zájemců než od placených serverů.

Jedinou možností, jak se tomu vyhnout je, vybrat si jednu realitní kancelář a svěřit jí prodej exkluzivně.

Další nevýhodou těchto serverů je, že na ně většinou chodí zájemci, kteří nemají moc peněz a snaží se získat nemovitosti „o provizi levněji“. Proto se pečlivě rozhodněte, zda chcete oslovit také tuto skupinu lidí.

Pokud jste první 3 kroky udělali správně a investujete do inzerce (především do velikých a ověřených serverů), ozve se Vám brzy první zájemce o prohlídku Vaší nemovitosti.

Většinou Vám budou volat realitní makléři. Často se může také stát, že se i ze zájemce nakonec vyklube makléř. Trh v České republice je v tomhle velmi špatný a mnohdy nevyzpytatelný.

Bohužel je to věc, která poté lidi odrazuje od samotné inzerce. Vždyť ani text „RK prosím nevolat“ nefunguje. Někteří makléři vyhledávají přesně tyto inzeráty a považují to za osobní výzvu. Tomu se však bohužel nevyhnete.

V současné době si realitní kanceláře také velmi často monitorují dané inzerce. Tento monitoring jim vyhledá nemovitosti, které jsou inzerované bez realitních kanceláří a na ty se poté zaměří, aby sjednali obchod.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Je to hodně peněz? Nevíte jak to udělat?

Nechcete riskovat takové investice

s nejasným výsledkem?

Vždy můžete převést riziko na realitního makléře. My Vám rádi poradíme a pomůžeme.

Kontaktujte nás na www.prodejbytubezchyby.cz/inzerce a společ-ně najdeme optimální cestu.

4. Vyřizování hovorů a domluvení prohlídek

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Mezi makléři, kteří chtějí prodat Vaši nemovitost a Vy je musíte „slušně“ odmítat, Vám volají i první zájemci.

Pamatujte na důležitost prvního dojmu u prezentace (vždy záleží na prvním dojmu o Vás jako prodávajícím). Lidé chtějí jednat s příjemnými lidmi. Jelikož se jedná o prodej, kde je také důležitý vztah, musíte umět tento vztah vytvořit.

To Vám potom pomůže i v případném vyjednávání, pokud se v obchodu posunete dál.

Dále si uvědomte jednu věc. Zájemce pravděpodobně bude mít více nemovitostí na zvážení, a pokud dojde k situaci, že nebude vědět kterou z nich si vybrat, bude se rozhodovat podle toho, kdo měl příjemnější vystupování.

Nezapomeňte na to! I to Vám může ovlivnit cenu nemovitosti!

V rámci toho Vám doporučujeme, nekomplikujte to, buďte člověk, se kterým je radost obchodovat.

Naopak vyjděte klientovi vstříc a se vším mu pomozte.

Pokud víte, že při telefonním rozhovoru umíte potenciální zájemce o Vaší nemovitost zaujmout a že se s Vámi dobře povídá, máte již předem vyhráno. Pokud však víte, že telefon není Vaše silná stránka, měli byste rozhovor po telefonu trénovat. Vyzkoušejte si hovor např. s partnerem.

Dáme Vám jeden tip, usmívejte se do telefonu, úsměv je slyšet a pomůže Vám to udělat dobrý dojem.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Pokud se nemůžete prodeji věnovat celý den, tak tady budete mít nevýhodu proti makléřům. Ti zvedají telefony téměř celý den a hlavně si mohou domluvit prohlídku kdykoliv.

O víkendu, brzo ráno, pozdě večer (pokud to majitel dovolí, nebo v nemovitosti nebydlí). Bohužel rychlejší vyhraje! A pokud pracujete 9 nebo třeba i 12 hodin v práci, kde nemůžete zvedat telefony, budete mít veliký problém.

V tomto případě Vám doporučujeme raději předat obchod realitnímu makléři. Neriskujte, že neprodáte majetek v hodnotě milionů, kvůli desetitisícům!

Nechcete tomu věnovat tolik času?

Svěřte to flexibilním profesionálům.

Kontaktujte nás a my Vám rádi pomůžeme. Jsme tu od toho.

Začněte na www.prodejbytubezchyby.cz/telefon

Celkově si uvědomte, kdy můžete zvedat telefony a kdy můžete dělat prohlídky. Měli byste být co nejflexibilnější!

A pokud nebudete moci udělat prohlídku okamžitě, ale až např. za týden, můžete také o kupce přijít!

Dejte si proto dohromady termíny, případně zjistěte, zda Vás v době Vaší nepřítomnosti nemůže zastoupit někdo jiný.

5. Prohlídka nemovitosti

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Gratulujeme, máte v bytě zájemce, který může koupit Vaší nemovitost. Víme, že těch prvních dojmů už je mnoho, ale tady budete potřebovat udělat ještě jeden.

Poprvé, kdy uvidí potencionální zájemce Vaší nemovitost i Vás, dbejte na stejné věci, jako v bodech předchozích. Vytvořte dobrý dojem tím, že prohlídka bude příjemná.

Buďte ta „osoba, se kterou se dobře jedná“, hodně Vám to pomůže.

V konečném důsledku může rozhodovat detail.

Uvědomte si jednu věc z psychologie prodeje a to tu, že lidé se nerozhodují na základě faktů, ale na základě pocitů!

Jestli si tedy zájemce vybere Váš byt, nebo byt konkurenční záleží na tom, jaký z toho bude mít pocit. Určitě tedy nechcete, aby v zájemci zůstal pocit „to bylo jak u doktora“ místo toho „tam jsem se cítil jako doma“.

Máme pro Vás tip na nešvar, který často vidíme. A tím jsou povlaky na obuv.

Chtěli bychom Vám doporučit, abyste na ně u klientů netrvali. Hodně tím ztratíte a získáte pouze to, že nemusíte uklidit. Opět se vžijte do Vašich zájemců.

Jak byste se cítili Vy? Představte si, že jste na internetu našli krásný byt, přesně ten, který hledáte, dokážete si představit, jak bude Vaším domovem a už se těšíte na prohlídku. Pak přijdete ke dveřím a majitel Vás navleče do nevkusných návleků, které Vám ještě dají pocit, že jste přišli někam k doktorovi. To Vám moc pozitivních pocitů nezanechá.

Za nás doporučujeme raději poté uklidit, ale neodhánět si zájemce!

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

V tomto bodě si ujasněte, že je prohlídka nemovitosti jednoznačně obchodním jednáním.

Obchodníci po celém světě se tvrdě vzdělávají, aby byli ti nejlepší. Jděte do toho jen, pokud se v tom cítíte dobře. V opačném případě zvažte, jestli by to neměl dělat profesionál.

Jestli chcete s tímto jednáním pomoci, nebo nemáte na prohlídky čas, rádi Vám nabídneme své služby.

Kontaktujte nás na www.prodejbytubezchyby.cz/prohlidky

6. Konečně zájemce

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

A je to. Zájemce se našel. Gratulujeme, máte za sebou již polovinu práce. Teď je ještě potřeba pustit se do právních věcí.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

V tuto chvíli musíte vědět, co bude dalším krokem.

Budete podepisovat rezervační smlouvu? Smlouvu o smlouvě budoucí? Máte zařízenou úschovu u advokáta? Jak si zavážete zájemce, abyste mohli stáhnout inzerci a neplatit tolik peněz a na druhou stranu měli jistotu, že zájemce již necukne?

Na tyto otázky si musíte zodpovědět dříve, než k nim ve skutečnosti dojde. Když Vám zavolá klient a řekne: „nemovitost chci“ – jaký bude Váš další postup? Co řeknete? Nevíte? V tomto případě se vraťte zpět k daným otázkám.

V tuto chvíli to vypadá, že máte vyhráno, ale pokud nevíte co dál, zájemce Vám stále může utéct.

Rozhodně nechcete, abyste byli jeho pokusný králík.

Při výběru advokáta je důležité zjistit, kolik obchodů s podobnými nemovitostmi má již za sebou. Hledejte specialistu. Nechcete ani právníka, který zařizuje prodeje činžovních domů, kancelářských budov či obchodních center. Tyto obchody fungují také jinak.

A už vůbec nechcete právního specialistu na rozvody. Proto, vždy dbejte na správný výběr a rozhodování!

Píšeme tento manuál proto, abyste prodej zvládli jako profesionálové.

A pokud se to nepodaří, o zájemce můžete klidně ještě přijít.

V tomto bodě je však rada jednoduchá – vždy využijte zkušeného advokáta, který má za sebou více realitních obchodů!

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Můj strýc je právník!

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Dvakrát promyslete, jestli služeb svého strýce využijete.

Pokud je to ten správný specialista, jděte do toho. Pokud však dělá VŠECHNO, nebo jeho specialitou je právo rodinné či obchodní, hledejte někoho jiného.

Možná bude naštvaný, ale uchráníte sebe a i klid večeře např. o Vánočních svátcích. Asi by mezi Vámi nebyla dobrá atmosféra, pokud by Vám z vlastní nezkušenosti prodej nemovitosti zkazil a Vy jste přišli o peníze.

Rozhodli jste se prodat nemovitost svépomocí? V tomto případě musíte vše zařídit a jednotlivě platit sami.

V případě využití realitní kanceláře je vše zahrnuto v provizi a Vás nic netrápí.

Ale pokud jste již rozhodnutí, a pokud nejste specialista na realitní obchody, neváhejte si najít kvalifikovanou pomoc.

Nakonec, úschovu (pokud budete dělat) stejně sami nezařídíte.

Na advokátovi rozhodně nešetřete.

Nepřeplácejte zbytečně, ale nešetřete!

Jedná-li se o prodej nemovitosti za několik milionů, investovat tisíce korun do advokáta se vyplatí.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Nemáte advokáta specialistu?

Nevíte si rady při výběru?

Ozvěte se nám a my Vám pomůžeme.

Můžeme za Vás v tomto bodě taky obchod dotáhnout. Společně určitě najdeme ideální cestu.

Na www.prodejbytubezchyby.cz/pravo najdete vše potřebné.

Nebo nás můžete přímo kontaktovat na www.prodejbytubezchyby.cz/kontakt.

7. Vyjednávání

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Kapitola, která by mohla popsat celou knihu, a stejně by tam nebylo vše.

Po marketingu a prodeji je toto další dovednost, kterou budete potřebovat zvládnout. Možná jste si již na začátku neuvědomovali, do čeho všeho se pouštíte.

Pokud ale chcete a věříte si, tak to i zvládnete.

Je ale zapotřebí si uvědomit, zda na prodej nemovitosti a další činnosti s tím souvisejícími, máte žaludek a nervy a zda se jimi chcete vůbec zabývat.

Co uděláte, když k Vám přijde zájemce a řekne, že tuto nemovitost bere hned? Ale zároveň požaduje snížit cenu nemovitosti alespoň o 10%?

Je to pro Vás dobrá cena nebo jste ochotni snížit cenu pouze o 5%? Pokud proti Vám bude stát profesionál a v případě, pokud se rozhodnete snížit danou cenu o 10%, ve skutečnosti bude jeho cíl dostat od Vás slevu alespoň ve výši 5%. Jak budete v tomto případě jednat? Jaký bude Váš postup?

Nezapomeňte na to, že profesionální vyjednávači mají jasné strategie a vědí, co mají dělat.

Pro dané vyjednávání je vždy důležité vytvořit si se zájemcem (vyjednavačem) vztah důvěry (zmiňovaný již v předchozích bodech), pokud jste však udělali vše správně, tak máte hotovo.

Opravdu si myslíte, že jste zdárně u konce? Bohužel, chce to však ještě víc. Vyjednávat totiž nebudete jen o ceně, nýbrž také o dalších věcech a to hlavně o smluvních podmínkách.

To za Vás může udělat zkušený advokát, ale bude Vás to stát další peníze, a pokud s tím nemáte dlouhodobé zkušenosti, rozhodně Vám doporučujeme vyhledat specialistu.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

My vyjednáváme každý den několikrát a v realitách umíme

chodit.

Víme, že musíme najít kompromis mezi oběma strana-mi, protože ve vyjednávání se každý musí cítit jako vítěz (proč by taky jinak na dohodu řekli ano).

Pokud se na vyjednávání necítíte, svěřte to nám. Budeme se za Vás bít tak, abyste nakonec získali dohodu, se kterou budete maximálně spokojeni.

Kontaktujte nás na www.prodejbytubezchyby.cz/kontakt a společ-ně pro Vás získáme skvělou dohodu.

8. Rezervační smlouva (a je vůbec třeba?)

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Pokud nevyužíváte služeb realitního makléře, možná si říkáte, zda jsou vůbec tyto služby potřebné. My Vám rozhodně doporučujeme tento krok udělat, tzn. využít těchto služeb.

Již u samotné rezervační smlouvy, je velmi důležité je využít.

Např. díky rezervační smlouvě si můžete vzít nevratný rezervační poplatek. Na základě jeho zaplacení můžete s klidným svědomím stáhnout inzerát a víte, že pokud si to kupující rozmyslí, Vaše škoda (myšleno dny, které jste neinzerovali) bude řádně nahrazena.

Jestliže nemáte za sebou realitního makléře, musíte si s takovou smlouvou pomoci sami nebo využít právního poradce.

Rozhodně použijte právníka či advokáta! Vždy pošlete předpřipravenou smlouvu kupujícímu k odsouhlasení. Správný poradce Vám také dokáže detaily smluv vysvětlit a celým procesem Vás provést.

Po odsouhlasení smluv je možné přistoupit k podpisu. Po podpisu smlouvy Vám kupující pošle rezervační poplatek.

Ten je při obchodu s realitním makléřem uschován u RK, tady se však s kupujícím musíte domluvit, že peníze pošle rovnou Vám a nebo můžete trvat na úschově bankovní či advokátní. To Vás případně bude stát další peníze.

Vždy je potřeba upozornit kupujícího e-mailem společně s potvrzením, že peníze byly doručené na zvolený účet.

V případě, že Vám peníze v pořádku dorazily na účet či do úschovny, stáhnete inzerát z internetu! Pokud máte na nemovitost úvěr, nastává teď doba, kdy musíte zařídit vyplacení.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

To samé pokud bere úvěr kupující.

Rezervační smlouva a rezervační poplatek mu dává čas (většinou 30 dní, pokud se strany nedomluví jinak) na vyřízení úvěru.

Tyto dvě varianty můžou probíhat současně. Pokud banka nefiguruje, může být obchod uskutečněn téměř okamžitě.

Díky rezervační smlouvě, ale máte čas odsouhlasit a připomínkovat si navzájem kupní smlouvu. Její příprava bude trvat delší čas, jelikož zde musí být vše správně, aby prošla zápisem na katastru nemovitostí.

Rezervační smlouva Vám vlastně dává časový prostor pro vyřešení veškerých detailů týkající se obchodu.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Již se dostáváte do právní stránky

obchodu. Zde je potřeba dělat

vše správně a profesionálně.

My Vám to chceme

ulehčit.

Proto jsme pro Vás připravili vzor rezervační smlouvy s popisy jednotlivých bodů, které se mohou výrazně měnit.

I tak ale vždy využijte služeb odborníka. Každý obchod je jiný a smlouvy tomu musí odpovídat.

Pokud si nevíte rady, nebo chcete s procesem obchodu pomoci, jsme tu pro Vás. Napište nám, zavolejte anebo můžete nechat Vaše údaje a my se Vám ozveme.

Napište nám na www.prodejbytubezchyby.cz/chciradu.

9. Podpis kupní smlouvy, zástavní smlouvy, smlouvy o úschově a katastr nemovitostí

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Dostali jste se do bodu podpisů smluv. To je skvělé, gratulujeme!

Pokud jste nás poslechli, máte při sobě skvělého a

zkušeného advokáta.

Ale i přesto Vám dáme návod, abyste věděli, co

musí advokát udělat a na co si dát pozor!

V tomto bodě je podpisů více.

Podepisujete kupní smlouvu a dále potřebujete podepsat návrh na vklad nemovitosti. Tento návrh budete dělat jen jednou (ve dvou vyhotoveních), společně s kupní smlouvou. A podruhé pouze v případě, že kupující kupuje nemovitost na úvěr.

Návrh na vklad je listina katastru nemovitostí. Tu použijete při podání smluv na katastr. 1 vklad stojí 1 000 Kč.

Návrh na vklad ke kupní smlouvě musíte zařídit Vy nebo Váš právník. K zástavní smlouvě si kupující přinese vlastní návrh, připravený od banky.

Pokud je nemovitost kupovaná na úvěr, podepisují se ještě zástavní smlouvy (ty Vám přinese kupující od banky).

Nezapomeňte, že kupní smlouva musí s těmito smlouvami souhlasit. Dále si přinese zástavní smlouvy. Touto smlouvou souhlasíte se zřízením zástavního práva na Vaší nemovitosti.

Pokud jste se domluvili na využití advokátní úschovy, budete podepisovat i smlouvu o úschově. Tu může dělat jen advokát, který může úschovu provádět anebo notář (ne každý advokát může dělat advokátní úschovu).

Nevíte zda je ve Vašem případě úschova nutná? Kontaktujte nás a my Vám poradíme.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Katastr nemovitostí pro Prahu a Prahu východ

a západ najdete na adrese:

Pod Sídlištěm 1800/9, Praha 8

Pokud nemáte realitního makléře, který za Vás vše obstará, musíte to zvládnout sami.

V první řadě navštívíte katastr nemovitostí. Ten najdete pro Prahu a Prahu východ a západ v Kobylisích.

Pokud je nemovitost kupovaná na úvěr, půjdete tam dvakrát. Nebo tam může zajít kupující, záleží na domluvě.

Nicméně když je obchod zařizován realitním makléřem, řeší všechno on.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Vklad zástavních smluv

Jak to má být: na katastr odnesete pouze zástavní smlouvy a 2x návrh na vklad zástavní smlouvy.

Ten necháte na podatelně (V Praze je potřeba jít na správnou podatelnu. Buď Hlavní město Praha, Praha Východ nebo Praha Západ). Jeden návrh na vklad jim tam necháte se zástavní smlouvou a druhý Vám orazítkovaný vrátí.

Orazítkovaný návrh na vklad přinesete kupujícímu, který ho pak ihned spolu s podepsanou zástavní smlouvou dodá úvěrující bance. Ta poté uvolní peníze na účet prodávajícího nebo do advokátní úschovy dle podmínek domluvených v kupní smlouvě.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Vklad kupní smlouvy

Vklad provedete, jakmile budou peníze na Vašem účtu nebo na účtu úschovy.

Je jedno, jestli jsou peníze z banky nebo od kupujícího. Vklad kupní smlouvy provedete

až ve chvíli, kdy jsou všechny peníze na účtu, dle podmínek kupní smlouvy.

Než se tak stane tak kupní smlouvy má u sebe standardně realitní makléř v úschově.

V tomto případě zvolte druhou variantu a tou je úschova smlouvy u advokáta či

notáře.

Jak to má být: Na katastr odnesete kupní smlouvu a 2x návrh na vklad k této kupní smlouvě. Ten ne-

cháte na podatelně (V Praze je potřeba jít na správnou podatelnu. Buď Hlavní město Praha, Praha Východ nebo Praha Západ). Jeden návrh na vklad jim tam necháte s kupní smlouvou a druhý Vám orazítkovaný vrátí.

Orazítkovaný návrh na vklad si okopírujte a dodáte ho i kupujícímu. Budete čekat, než uplyne ochranná lhůta, tzn. 20 dní a pak cca 7–14 dní (většinou je to do 1 týdne), než katastr vklad provede.

Sledujte návrhy na vklad dle jejich spisové značky na katastru. Jak bude vklad prove-den, kontaktujte kupujícího a hlavně advokáta či notáře, kteří dělají úschovu. Ten na základě nového Listu Vlastnictví (ideálně ho vyzvedněte na Czech Pointu na jakékoliv poště) uvolní příslušnou částku na Váš účet.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Poznámka: V úschově nejčastěji zůstává částka ve výši 4% na za-placení daně z nabytí nemovité věci, kterou advokát uvolňuje z úschovy na základě doručení daňového při-znání s razítkem podatelny Finančního úřadu.

Daňové přiznání standardně zajišťuje makléř. Jelikož ho, ale Vy nemáte, musíte to zvládnout sami nebo si musíte zaplatit účetního.

Gratulujeme, je to dlouhá cesta a máte za sebou hodně úkolů. Vy jste to však zvládli!

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Pokud si však nevíte rady nebo je to na Vás časově velmi

náročné, nechce se Vám ani dlouze

vybírat vhodného advokáta,

jsme tu pro Vás my.

Pracujeme s dlouhodobě ověřenými partnery, kteří využívají i developerské firmy. Zajistíme vše tak, abyste neměli žádné starosti. Vše Vám vysvětlíme a v právním procesu budeme po ruce.

Kontaktujte nás na www.prodejbytubezchyby.cz/kontakt.

Připravujeme pro Vás i vzory smluv s komentáři. Budete mít základní přehled o smlouvách a také o potřebných formulářích. Navíc u bodů, kde je více variant, a kde jsou zásadní změny, Vám dáme informace na co si dát pozor.

Najdete je brzy na www.prodejbytubezchyby.cz/smlouvy.

10. Předání bytu

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Poslední věcí je odečtení potřebných měřičů, mezi které patří – plyn, teplá a studená voda, elektroměr.

Vždy vypište aktuální stav a na měřiče se koukejte s kupujícím, abyste oba viděli, že se do formulářů píší správné údaje. Měřič můžete i vyfotit.

Také nezapomeňte uvést číslo měřiče.

Po tom, co jsou potřebné údaje vyplněné, podepište předávací protokol.

Nezapomeňte, že je také potřeba převést energie na nového majitele.

Každý dodavatel má svoje formuláře a postup, jak změnit odběratele. Může se také stát, že bude chtít nový vlastník jiného dodavatele a pak je postup jiný.

Nejlepší je kontaktovat přímo daného dodavatele a zjistit si potřebné informace přímo u něj.

Vše je dokončeno, peníze jsou na Vašem účtu a je zapsán nový majitel na katastru nemovitostí. Je tedy čas byt předat a obchod úplně uzavřít.

Proto je potřeba připravit předávací protokol – ten obsahuje osobní údaje a kontakt na předávajícího i přebírajícího. Dále tam jsou údaje o předávané nemovitosti a jejím vybavení. Také je nezbytně nutné vypsat seznam a počet předávaných klíčů.

Převádět můžete: Plyn – je-li vlastní plynoměr (nepřevádí se pro centrální plynové topení) Elektřinu Vodu – u prodeje rodinných domů Kanalizaci – u prodeje rodinných domů

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Máte hotovo? Výborně. Obchod máte dokončen. Je pouze potřeba udělat pár posledních věcí, aby bylo vše vyřízeno také s úřady.

Na to se podíváme v posledním bodě.

Stejně jako vzory smluv jsme pro Vás připravili i předávací protokol. Dále seznam převodních formulářů a návod jak postupovat.

Můžete si je zdarma stáhnout na www.prodejbytubezchyby.cz/smlouvy.

11. Daňové přiznání a další povinnosti po úspěšném prodeji

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Do 3 měsíců od převodu nemovitosti na nového vlastníka, je potřeba podat daňové přiznání.

Standardně daňové přiznání připravuje realitní makléř.

Zde si musíte poradit sami anebo si vzít na pomoc účetního. Na příslušném úřadě (Finanční úřad) by Vám měli umět se vším poradit.

Pokud jste dělali advokátní úschovu, prostředky na zaplacení daně jsou stále v advokátní úschově.

Pro její zaplacení je potřeba splnit podmínky smlouvy o úschově. Standardně je potřeba doručit advokátovi či notáři daňové přiznání orazítkované od Finančního úřadu (potvrzení, že bylo podané) a na základě toho peníze z úschovy uvolní.

TIP V lednu následujícího roku musí kupující podat již sám daňové přiznání k dani z nemovitosti, na což ho raději upozorněte.

Vám doporučujeme v lednu následujícího roku dát na FÚ oznámení, že již nemovitost nevlastníte a že daň z nemovitosti bude platit již nový vlastník.

Za daný rok platí daň z nemovitosti vždy ten, kdo vlastní danou nemovitost a to až k 31. lednu téhož roku.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Závěr A je to! Máte to za sebou!

Byl to dlouhý proces, který je často velmi komplikovaný a náročný. Pokud jste se drželi tohoto manuálu prodeje, věříme, že jste obcho-dem prošli snadno a bez větších problémů. Těší nás, že jste dokončili obchod a můžete se věnovat dalším věcem.

Budeme moc rádi, když nám napíšete referenci na tento manuál a hlavně když ho budete sdílet svým přátelům, kteří tímto procesem budou v budoucnu také procházet.

Dali jsme Vám to nejlepší z nás. A i když by o některých kapitolách šla napsat samostatná kniha, měli jste díky našemu návodu jasný náskok.

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Gratulujeme k úspěšnému prodeji

a jsme rádi, že jsme Vám touto

formou mohli pomoci.

Autor

Prodej nemovitosti bez realitky www.attic-reality.cz

Ing. Lenka Bartošová ATTIC reality Tuto publikaci napsala Ing. Lenka Bartošová, majitelka realitní kanceláře ATTIC reality, pů-sobící na Praze 3. Při psaní vycházela z vlast-ní, více než patnáctileté zkušenosti v oboru. Předává Vám všechny své zkušenosti s tím, co se sama snaží ve své praxi prosazovat.

Zákazník je partner, který v nás skládá důvěru, že s jeho majetkem naložíme co nejlépe. A pro nás je důležité jeho důvěru nezklamat.

Pro více informací navštivte stránky www.attic-reality.cz.

@vladaurbanek Publikaci Vám přináší vladaurbanek.cz. Pomáháme firmám a podnikatelům vydělávat peníze na internetu.

Více informací najdete na www.vladaurbanek.cz.