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MU en Metody Ocenky

Date post: 14-Nov-2015
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Metodologia otsenki
49
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Часть 3 Основные методы оценки объектов недвижимости Казань – 2012
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  • 3

    2012

  • -

    ()

    3.

    080502 080200

    2012

  • 093(075.8)338 ______ 12

    12 . 3. : 080502 080200/ .: .. : , 2012. 48 .

    - -

    . . .

    . 2. . 33. . 11.

    .

    , , ..., . ..

    093(075.8)338 ______

    -

    , 2012

    .., 2012

  • - 3 -

    1

    : ( -1969)

    :

    ,

    .

    * * *

    :

    = V (69-84 84-91 91-01) 1.18 , : () 1 . (

    ) 1969 . , ;

    . ,

    . ,

    ..; V (.).

    ; 69-84 1969 .

    1984 .; 84-91 1984 .

    1991 .; 91-01 - 1991 .

    2001 .; 2001 .

    ( );

    ; 1.18 - (),

    - .

    :

    .

    1. 16 2012 .

  • - 4 -

    28

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    1 . 20,4 . (. 85,85 - . .). 2795 ..

    .

    ,

    .

    .

    ,

    [2]: - ,

    , 2% , 1=1,02;

    (+4,1%), (+0,8%) , , (+0,7%). , 2 = (100 + 4,1+0,8+0,7)/100 = 1,056;

    , .

    : (+0,5% ). , 3=1,005 : = 1,021,0561,005 = 1,083.

    :

    - ( 4,2%) = 0,958. - (-0,4%) =0,996. :

    = 0,958 0,996 = 0,954 1 .

    : = 20,4 1,083 0,954 = 21,08 .

  • - 5 -

    ( 1969 .) : 69 = 21,08 2795 = 58 919 .

    ( 1984 .) : 84 = 58919 1,18 1,03 = 71 610 .

    1,18 1.01.1984 . ( 94 11.05.83 .); 1,03 . 1991 . :

    91 = 71610 1,6 0,97 = 111 139 . 1,6 1.01.1991 . ( 14- 06.09.90.); 0,97 .

    -

    1991 .: = 111139 0,08 = 8 891 .

    8% ( . .85 . 28). ( 1991 .): = 111139 8891 = 102 248 .

    2001 ., : 102248 7,8 4,53 = 3 612 831 .

    (. 1.1):

  • - 6 -

    1.1.

    %%

    1991 ., .

    -

    2000

    -

    .

    , .

    1. 26 2311,66 10,6 4,97 121783 2. 7 622,37 15,5 3,44 33185 3. 11 978,01 9,3 4,24 38565 4. 11 978,01 9,8 4,3 41213 4. 12 1066,92 12,6 3,63 48799 5. - 0 0 9,8 3,74 0 6. - 24 2133,84 11 4,16 97645 7. 9 800,19 10 5,19 41530 100 8891 422720

    *: 1. 1 2

    .

    - , ,

    . ..

    .2 100%. 2. .4 1.01.2000 .

    830 20.12.1999 . 3. . 5 10 2012 .

    572 20.07.2011 ., .

    16.05.2012 . ( 15%) :

    = (3612831 + 422720) 1,15 = 4 640 884 .

    . 1-2.

  • - 7 -

    2

    :

    :

    ,

    .

    * * * ,

    ,

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    .

    ,

    [6].

    :

    i = i 100 %/ i , (1) : i ,

    i-

    ;

    i i-

    () , .

    .

    () ().

  • - 8 -

    (i) () :

    = [(i i )/100%]. (2) :

    . 2000 . , 2009 . , 2010. - .(. . 1). 16 2012 .

    (. 2.1). 1. .

    : . 28, . 85. 2. 3- ,

    . 2.2.

    3. (.4) 1.

    4. (.5) .2 .4.

    5. 5 . . .

    :

    = /100% = 4640884 4640884 29/100% = 3 295 028 .

  • - 9 -

    (. 3): = 3295028+ 1720000= 5 015 028 .

    ,

    . 1 . 2.2.

    2.1

    .

    .

    .28, . 85,

    %

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    ,

    :

    100%/, %

    .

    :

    .2 .4 /100%, %

    1 2 3 4 5

    1. 8 150 12100/150= 8 0,64

    2.,

    19 150 12100/100=8 1,52

    3. 3 25 12100/25= 48 1,44

    4. 13 150 8 1,04

    5. 10 20 60 6,0

    6. 9 30* 40

    (2100/30)*0,5=3,3 (12100/40)*0,5= 15

    (3,3+15)*9/100 = 1,65

    7.

    21 8* 3*100/8= 38 8

    8. . .-. -

    . -

    8 30 40 3,2

    9. 9 20 60 5,4

    100% 28,89

  • - 10 -

    : 29%.

    *: 2000 . 2009 ., 2010 . (. . 1). :

    = 12 , = 3 (), = 2 ().

    2.2

    , ( )

    (1,2 . .)

    1 2 3 1.

    : ., ;

    150-125 100-80

    150-125 100-80

    2. : ..,

    ., .

    .

    . .

    150-125 100 (3 ..) 50 (4 ..)

    125-100 60-50

    30 3. :

    .

    ..

    60 75

    40-30

    60-50 30

    4. :

    125 125 100

    125 125

    100-80 5. :

    100 75

    6. :

    .

    . .

    150-125 80-60

    60

    125 75 50

  • - 11 -

    7. : . .

    .

    .

    .

    50 25 20 30

    12-8

    50 25 15 30 8

    8.

    30 60-80

    30-40 50-60

    20

    30-40 60-50

    12-10 30-20

    10 1 2 3

    9. :

    50-40 50-40

    70 50 50

    30 10. 40-60 40 11.

    : .

    5 5 8

    8

    6 12. 30-40 30-40 13. 30 40-30 14. ,

    .

    30-40 20-25

    40-15 15-25

    15. 30-20 30 16. 20 17. 25 20

  • 12

    3

    : ()

    : .

    * * *

    1 . ( 3- ; 6 . ; - ).

    2 . -.

    3 .

    .

    : .

    4 . . :

    , 16 2012 .

    , (.3.1).

    - (.3.2).

    1- 3.2 -.

    : , -

    ( ). .

    2.1. ,

    - (. 3.1).

  • 13

    3.1

    .

    ( 33 10 2012 .)

    ,

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    ,

    2

    ,

    .

    ( )

    1 2,

    -

    *.

    -

    1. ,

    1998 740 12000000 16 216 10 2012 .

    ,

    2 240 2

    2. ,

    2002 820 10600000 12 927 10 2012 .

    ,

    3 280 2 3. ,

    2006 580 9800000 16 897 10 2012 .

    ,

    1 400 2,

  • 14

    5-10% . 5%. - 1 :

    1 = 12 000*0,05 = 600 .. -

    2, 3 (. .3.2). , :

    1 = 12000 600 = 11 400 .. 2 = 10600 530 = 10 070 .. 3 = 9800 490 = 9 310 .. 2.2. 3 ,

    (. . 1.4.).

    ( 5 ), . . 3.1: 1 = 9310 4655 ((4655 /4)*3,80773) = 4655 4431 = + 224 .. 8%

    4 .

    2.3 - 2 5% (. . 1.5.)

    2 = 10070 10070/0,95 = +530 . :

    2 = 10600 + 530 = 10 600 .. . 2.4.

    -. ..

    .

    .

    . 2.5. - -

  • 15

    3.2

    ..

    1 2 3 1 1. -

    1.1

    .. 679 740 820 580

    . .. 2150 2240 3280 1400

    1.2

    -

    ( .)

    -

    1.3

    -

    1.4

    - . . .

    50% , 50%

    , .

    1.5

    -

    -

    5% -

    1.6 ( ) -

    1.7

    -

    -

    1 . .

    . 2450 2860 2340 2940

    1.8

    2000 1998 2002 2006

    I II I II

    1.9 .. ??? 12000 10600 9800 2 2. , ..

    2.1

    (-5%)

    - -

    600 530 490

    -

    11400 10070 9310

    2.2

    - - 0 0 +224

  • 16

    -

    11400 10070 9534

    2.3

    - -

    0 +530 0

    -

    11400 10600 9534

    2.4

    - -

    0 0 0

    -

    11400 10600 9534

    2.5

    .

    ( .)

    .. 0 0 312

    -

    11400 10600 9222

    2.6

    . (800 /.)

    1792 2624 1120

    -

    9608 7976 8102

    3 1 .

    . 12984 9727 13969

    3.1

    -

    - -

    14,3% 22,2% 20,4%

    -

    11127 11886 11119

    3.2

    /. - +4,0% 5,6% 2,7%

    -

    11572 11220 10819

    3.3

    -

    % 0% +10% 5%

    -

    1 .

    11572 12342 10278

    4

    . 3437 480 3839

    -

    % 28,6% 4,5% 39,2%

    5 100%/ 3,497 22,222 2,551

    6

    - - 12,37% 78,61% 9,02%

  • 17

    .

    3 . , ,

    .

    3-5% () . 3,5% .

    - 3, :

    3 = (9534 0,800*1400)*100/(1005,7) = 8 923 .. : 5,7% - 3 ( .3.3). 0,800 1 . . ,

    .;

    1400 - 3, 2; , :

    3 = 8923*3,5/100 = 312 .. . 2.6. -

    () . ,

    -.

    . 3.1. ( 1 2012 .) 1 . . 800 . :

    1= 1 = 0,800*2240 = 1792 .. 1 :

    1 = 11400 1792 = 9608 .. .. .3.

    1 . -:

    . = 9608000/740 = 12 984 . (.3- . 3.2)

  • 18

    1 . .

    . 3.1. [5].

    1:

    1 =( 2450/2860)*100 100% = 14,3% 1 = 12984 12984*14,3/100 = 11 127 . .. . 3.2.

    ,

    [5]. , 70% , [3].

    . 3.3.

    :

    = *100/(*0,7); , :

    = 12*100/(175*0,7) = 9,8%.

    1:

    100% 100% 9,8% =----------------- = -----------------= +1,04 ( +4%),

    100% 100% 13,3%

    , - 1 4%, , .

    1 . 1

    :

    1 = 11127*1,04 = 11 572 . ,

    .

  • 19

    3.3.

    -

    1 2 3 1. , 12 14 10 6 2. , 175 150 175 150 3. , % 9,8% 13,3% 8,2% 5,7% 4. , % 4% -5,6% -2,7%

    . 3.3. -

    (. 3.4): 3.4

    So/S 1,50 0,93

    * : 15% -, .. 1.

    (So) - (S):

    1 = 679/740 = 0,92, , =1; 2 = 679/820 = 0,8, +10%

    . 3.4., .. = 1,1; 3 = 679/580 = 1,17, 5%

    . 3.4., .. = 0,95; -.

  • 20

    *

    : , . -:

    2 = 11220*1,1 = 12 342 .

    1 . .

    .

    -.

    4 .

    , 1:

    1 = 12000 11,572*740 =3 437 . . : 3437*100/12000 = 28,6% :

    1 1/% = 100%/28,6% = 3,497 28,270.

    100% : 1 = 3,497*100%/28,270 = 12,37% 2 = 22,222*100%/28,270 = 78,61% 3 = 100 (12,37+78,61) = 9,02% 1 .

    :

    = 11572*0,1237 + 12342*0,7861 + 10278*0,0902= 12 061 . :

    = 12061 * 679 = 8 189 419 .

  • 21

    :

    8189419 + 800 .*2150. =9 909 419 . ( 9 910 ..)

    :

    ,

    9 910 . . ( ).

    , .

    V PV= 4431 .. 1 (1 + i/k)n*k PV = P * .

    i/k PMT = 4655/4 = 1163,75 .. i = 8% (0,08) 1163,75 + 1163,75 + 1163,75 + 1163,75 = 4655 .. n = 1 k = 4

    ! ! ! ! ! ! T 0 1 2 3 4 (1 )

    . 3.1. ()

  • 22

    4

    : ( )

    :

    (). * * *

    , ..

    .

    :

    = : ,

    - ;

    - .

    (), .. : = - ,

    , , -

    ;

    ( , , ..);

    .

    :

    . ,

    . 16.05.2012 .

    1. , :

    = 300 610 12 = 2 196 000 ./,

  • 23

    300 , . 1 . . ( 2012 .); 610 . ., .

    5-10%. 5% .

    , : = 2 196 000 * 0,05= 109 800 .

    : = = 2196000 109800 = 2 086 200 . . 4.1. ( 6),

    . .

    4.1

    ./. .

    .

    1. 2 610

    ,

    .

    2. ./ . 300

    3.

    () . 2196000 .2*.1*12

    4.

    % 5

    5.

    % 0

    6.

    . 2086200

    .3*(100-.4)/100*(100-

    .5)/100 6. 2086200 7. . 1078926 4.2

    8.

    . 1007274

    .6-.7

    9. (20%) . 201455 .8*0,20

    10

    . 805819 .8-.9

  • 24

    2.

    (. . 4.2):

    4.2

    ( + )

    . .

    1. . 15803 .2*.4 2.

    2 2150 .

    3. ./2 2450

    4. ./2 7,35

    = 2450 /. 1 . =

    2450*0,3%

    5. . 73512

    2,2%

    (0,022*.6) 6. . 3341436

    . .

    7. . 16707

    0,5%

    (0,005*.6) 8. . 25559 4.3

    9. . 62586 3%

    : . 194167

    3.

    : , , , . .

    32 ./. [5]:

    1 = 610 * 32 *12 = 234 240 .

  • 25

    ,

    .

    .

    2 2 , 4 . , 10 . . (30,2%):

    2 =(4 *10000*1,302)*12 = 624 960 .

    4. () .4.3 .

    1. , .

    2. () . (. .2.1., 2)

    4.3

    .

    .

    ,

    %

    .

    -

    ,

    .

    , .

    .

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  • 30

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    6. : . / .., .. . .: , 2010. 752 .

    7. : / . .. .. - .: , 2005. 496 .

    8. .., .., .. . 2. . .. .270115/ . : 2006.34.

    9. .. . 1. . . . .

    270115/ . : 2007. 32 . 10. .., ..

    .

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  • - 41 -

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  • - 42 -

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    1. 2 , 3. 4. 5. 6. 7. 8. . . 9.

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    100 100 100 100

    . 35

    ,

    . .: - 1970. - . 35-36.

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    3600 3820 4000 4120 4390

  • - 43 -

    ( .24)

    1. 2 , 3. 4. 5. 6. 7. 8. . .-.

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  • - 44 -

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    -

    1. 2 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

    11 32 8 9

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    1 2 3 4 5

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    18,0 18,9 19,8 20,7 22,5

    17,6 18,5 19,1 20,2 22,0

    14,2 14,9 15,6 16,3 17,8

  • - 45 -

    ( .22) -

    1. 2 , 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

    15 38 13 6 8 7 3 2 8

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    4

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    . .

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    1 1,00 0,98 0,92 0,77 0,71 2 1,02 1,00 0,94 0,78 0,73 3 1,09 1,06 1,00 0,84 0,78 4 1,30 1,27 1,19 1,00 0,93 5 1,40 1,37 1,29 1,10 1,00

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    2. - , . , .

    1979 = 125 890

    8 100 000 9 101

    2210 1860

    3. , . . ,10

    1970 = 150 778,9

    12 800 000 16 433 2320 6240

    2. 4. ,

    . , ., 3

    1977 = 100 2097,3

    10 800 000 5150

    3140

    2840 5. , . . , 8

    1974 = 125 1791,1

    11 700 000 6533 2650 6550 6. 1959 2032 10 200 000 5020 3260

  • - 2 -

    . .

    . . ,38 = 100 2820 - 48

    ..

    3.

    7. (.2),., .- . , .

    , .

    1980 = 100 141,5

    960 000 6784

    367

    2160 8. , ., .

    1972 = 125 182

    1 560 000 8 571

    242 6470

    9. (.3), . ., . ,

    1978 = 100 124

    640 000 5161 186 2340 4.

    10. -

    . , .

    1976 = 75

    246

    1 400 000 5 691

    308

    2130

    11. , 141,5 . . ,5

    1980 = 100

    208 1 450 000 6 971

    326 . -

    2430 12. (), 150 . .

    1991 = 85

    218 1 600 000 7 339

    347 . -


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