Nájem dle nového ob čanského zákoníku

Real Estate Market Autumn 2013Real Estate Market Autumn 2013

Jan Šolc

17.10.2013

Obsah• Přehled závazkových vztahů z titulu „přenechání věci k užití jinému“

upravených v NOZ

• Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi dle NOZ

• Shrnutí hlavních změn v úpravě nájmu dle NOZ

• Obecná ustanovení o nájmu

• Nájem prostoru sloužícího podnikání

• Vybraná specifika ustanovení o nájmu bytu

17.10.2013 2

Přehled závazkových vztah ů z titulu “p řenechání v ěci k užití jinému” upravených v NOZ

• Výprosa (§2189 a násl.) – bezplatné přenechání věci k užívání bez sjednání doby a účelu užívání (věc lze kdykoli žádat zpět)

• Výpůjčka (§2193 a násl.) - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání

• Nájem (§2201 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné

• Pacht (§2332 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci

317.10.2013

Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi

NÁJEM• užívání, již ne požívání;

nespotřebitelnost věci

• dočasnost

• úplata – nájemné

• druhy – na obecná ustanovení o nájmu navazuje speciální úprava: (i)

PACHT• užívání a požívání – brání plodů a

užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim

• dočasnost

• úplata – pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace

nájmu navazuje speciální úprava: (i) nájmu bytu a domu (k bydlení), (ii) nájmu prostoru sloužícího podnikání, (iii) podnikatelského nájmu movitých věcí, (iv) nájmu dopravního prostředku a (v) ubytování

• forma - písemná forma vyžadována jen u nájmu bytu a u některých jednotlivých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení)

• druhy – zemědělský pacht, pacht závodu

• forma - není výslovně stanovena písemná forma

• úprava stručnější, přiměřené použití ustanovení o nájmu

417.10.2013

Nová úprava nájmu – shrnutí hlavních zm ěn

• Dispozitivní právní úprava

• Závazek p řenechat v ěc (i část věci, i budoucí věc) k do časnému užívání

• U nemovité v ěci možný zápis nájmu do katastru nemovitostí :• návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem i nájemce)• Nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele

• Zajišt ění pln ění povinností• Nájem - pronajímatel již nemá k movitým věcem nájemce umístěným v• Nájem - pronajímatel již nemá k movitým věcem nájemce umístěným v

předmětu nájmu zástavní právo k zajištění nájemného (právo zadržovací ano)

• Případná neplatnost nájemní smlouvy• Relativní neplatnost – pro rozpor s dobrými mravy, se zákonem (pokud to smysl

a účel zákona vyžaduje) nebo pokud zakládá nemožné plnění• Nedostatek formy – je možné dodatečně zhojit, neplatnost možné namítat

pouze, nebylo-li již podle smlouvy plněno

517.10.2013

Nová úprava nájmu – shrnutí hlavních zm ěn (pokračování)

• Obnovování nájemní smlouvy p ři nevyklizení p ředmětu nájmu - § 2230• Zachováno, ale pro neobnovení nájmu již není třeba žalovat na vyklizení,

postačí písemná výzva pronajímatele (1 měsíc); neplatí pro byty - zvláštníúprava v § 2285

• Pronajímatel bude mít nově právo dát předem najevo, že nájem skončí – tímbude automatické obnovení vyloučeno

• možnost postoupení (nájemní) smlouvy - § 1895 („převzetí“ nájmu novýmnájemcem)

617.10.2013

Nová úprava nájmu - obecná ustanovení (§2201 a násl.)

Předmětem nájmu m ůže být

• Věc nemovitá nebo její část

• Nezuživatelná věc movitá nebo její část

• Věc, která v budoucnu teprve vznikne (je-li možné ji dostatečně přesně určit při uzavření smlouvy)

Doba trvání Doba trvání

• Doba určitá nebo neurčitá (nájem nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité, v těchto 50 letech lze ale vždy vypovědět pouze z důvodů a ve výpovědní době stanovené ve smlouvě)

Zhodnocení

• Změna věci jen se souhlasem pronajímatele

• Dojde-li změnou ke zhodnocení věci, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná dle míry zhodnocení

717.10.2013

Nová úprava nájmu - obecná ustanovení (pokračování)

Údržba a opravy

• Běžnou údržbu provádí nájemce, ostatní údržbu a (všechny) opravy pronajímatel

• Strany se vždy mohou dohodnout jinak

Nájemné

• Měsíčně pozadu, ve sjednané (jinak v obvyklé) výši• Měsíčně pozadu, ve sjednané (jinak v obvyklé) výši

Změna vlastnictví ( §§2221 – 2224)

• Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí nanabyvatele

• Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět žádnou stranou - rozdíl oproti§ 680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutnovykonat v 3měsíční lhůtě

• Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné

817.10.2013

Nová úprava nájmu – obecná ustanovení (pokračování)

• Ochrana dobré víry nabyvatele v případě změny vlastníka formou převoduvlastnického práva (singulární sukcese)• přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních

povinnostech věděl• u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není

pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči původnímupronajímateli nejsou dotčena; výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movitévěci - 1 měsícvěci - 1 měsíc

Podnájem ( §§2215)

• Dle NOZ lze podnájem sjednat pouze se souhlasem pronajímatele (dispoz.); OZ– opačný přístup, lze podnajmout, pokud není smlouvou výslovně zakázáno(přechod. ustanovení!)

• Pokud nájemní smlouva sjednána v písemné formě, souhlas je nutný taképísemně

• Podnájem lze sjednat jen na dobu nájmu, k delší době se nepřihlíží

917.10.2013

Nová úprava nájmu - obecná ustanovení (pokračování)

Zánik a zhoršení v ěci

• Zánikem věci nájem končí

• Částečný zánik – volba nájemce mezi výpovědí bez výpovědní doby nebopřiměřenou slevou z nájemného

• Věc se stane nepoužitelnou ke sjednanému/obvyklému účelu bez důvodů nastraně nájemce – právo výpovědi nájemce bez výpovědní dobystraně nájemce – právo výpovědi nájemce bez výpovědní doby

Výpov ěď

• Doba určitá – nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby

• Doba neurčitá – nájem končí výpovědí, která nemusí být odůvodněna (movitávěc – 1 měsíc, nemovitá věc – 3 měsíce)

• Výpověď bez výpovědní doby – v případě, že strana poruší své povinnosti zvlášťzávažným způsobem a působí tím druhé straně značnou újmu (výpověď musí býtodůvodněná, i u nájmu na dobu neurčitou)

1017.10.2013

Nájem a p řechodná ustanovení NOZ (§3028 a násl., § 3074)

Všeobecná ustanovení

• Novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí:• práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti• právní poměry týkající se věcných práv; jejich vznik, práva a povinnosti z nich

vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadníchpředpisů

• jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to strany• jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to stranyujednají; jinak se řídí dosavadními předpisy

• I na práva a povinnosti posuzované podle dosavadních předpisů se použijíustanovení části první hlavy I. NOZ (základní zásady soukromého práva)

• Nejsou dotčena ustanovení právních předpisů práva veřejného a jiných právníchpředpisů upravujících zvláštní soukromá práva (pokud NOZ nestanoví výslovněněco jiného).

1117.10.2013

Nájem a p řechodná ustanovení NOZ (pokračování)

• Nájem se řídí NOZ, i když zapo čal již p řed účinností NOZ (vyloučit již v dnesuzavíraných smlouvách některá ustanovení NOZ)

• Katalog ustanovení doporučených k vyloučení - pro pronajímatele x pro nájemce

• Vznik nájmu a práva a povinnosti z něj vzniklé před účinností NOZ se řídídosavadní úpravou

• Pacht – není výslovně upraven (obecné přechodné ustanovení o závazcích)• Pacht – není výslovně upraven (obecné přechodné ustanovení o závazcích)

1217.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(§2302 a násl.)

• NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb.

• Předmět nájmu• Prostory nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti• Účel nemusí být výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě (pokud prostor převážně

slouží podnikání)• Pokud něco není výslovně upraveno, použijí se přiměřeně obecná ustanovení o

nájmu

• Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolauda čního souhlasu• NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru - platnost NS není podmíněna

rozhodnutím stavebního úřadu• NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva (§ 1 odst. 1:

"Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“) -

• Zákaz „podstatné“ změny činnosti (§2304)

1317.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(pokračování)

• Převod nájmu společně s převodem podnikání – písemná forma a předchozí písemný souhlas pronajímatele (§ 2307)

• Služby – nezbytné služby, ale lze vyloučit poskytování služeb pronajímatelem

• Skončení nájmu na dobu ur čitou – 3 měsíční výpověď ze stanovených důvodů (§2308-9) a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost)(§2308-9) a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost)

• Obdobné použití ustanovení o skončení nájmu bytu (?) § 2311

• Skončení nájmu na dobu neur čitou – 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu – 3 měsíční (nájem nad 5 let – 6 měsíční)

• Námitky proti výpov ědi – do 1 měsíce od výpovědi, a pokud výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o přezkoumání (prekluzivní lhůta) §2314

• Náhrada za převzetí zákaznické základny (obvyklá cena) § 2315

1417.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(pokračování)

Skon čení nájmu na dobu ur čitou

• Nájemce může vypovědět:• ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen;• přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti

a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo• porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti• porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti

• Pronajímatel může vypovědět: • má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání

dalšímu užívání prostor;• porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že

přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb.

1517.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(pokračování)

• Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylu čovaných z aplikace (k diskuzi)

• rozdíly v pohledu pronajímatele x nájemce

Obecná ustanovení o závazcích:

• § 1765 a § 1766 (podstatná změna okolností - aplikovatelnost na nájem• § 1765 a § 1766 (podstatná změna okolností - aplikovatelnost na nájem?)

• §1977 a násl. a § 2002 a násl. (odstoupení při prodlení/porušenípovinnosti)

• § 2000 (smlouva zavazující člověka na dobu jeho života či kohokoli navíce než 10 let)

• další

1617.10.2013

Nájem prostoru sloužícího podnikání(pokračování)

• Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylu čovaných z aplikace (k diskuzi)

Ustanovení o nájmu:

• § 2221 (2) – závaznost ustanovení o pronajímatelových povinnostech při změněvlastnictví - otázka efektivní obrany z pohledu nájemce

• § 2223 – odstupné při výpovědi

• § 2232 – výpověď bez výpovědní doby při porušení povinnosti zvlášť závažnýmzpůsobem a způsobení značné újmy druhé straně

• § 2303 a § 2311 – obdobné použití ustanovení o nájmu bytu (služby, ukončení vpřípadě smlouvy na dobu určitou)

• § 2305 – právo na loga a štíty (v praxi často odlišná úprava)

• (veškerá) ustanovení o právu na jednostranné ukončení nájmu (za předpokladu,že smlouva obsahuje vlastní taxativní a konečnou úpravu ukončování)

• § 2315 (náhrada za převzetí zákaznické základny) a řada dalších

1717.10.2013

Vybraná specifika nájmu bytu(§2302 a násl.)

• Písemná forma

• Byt nebo dům pronajatý k zajištění bytových potřeb nájemce a případně členů jeho domácnosti (ne rekreace); podnikat v bytě lze, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům

• Jistota – max. 6 měsíčních nájmů

• Nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí – nelze sjednat právo pronajímatele na výpověď z důvodu změny vlastnictvídůvodu změny vlastnictví

Ochraná řská ustanovení pro nájemce

• Skutečnost, že prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu

• Nepřihlíží se k ustanovením ukládajícím nájemci

• povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu

• jinou, v daných okolnostech zjevně nepřiměřenou povinnost

• Platnost smlouvy - nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou, pokud nájemce užívá po 3 roky v dobré víře, že nájem je po právu

• Pronajímatel nemůže namítat neplatnost smlouvy pro nedostatek písemné formy

1817.10.2013

Vybraná specifika nájmu bytu(pokračování)

Nájemné

• Strany sjednávají výši nájemného (jinak místně obvyklé nájemné, v případě nedohody rozhoduje soud)

• Strany sjednávají související plnění a služby zajišťované pronajímatelem, jinak platí zákonný výčet tzv. „nezbytných služeb“.

• Lze sjednat každoroční zvyšování nájemného; jinak pronajímatel může • Lze sjednat každoroční zvyšování nájemného; jinak pronajímatel může navrhnout zvýšení až do výše místně obvyklého nájemného, max. však 1x ročně a to o max. o 20% za poslední 3 roky, pokud nájemce nesouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud (obdobně platí o ohledně návrhů nájemce na snížení)

• Při provedení úprav ke zlepšení stavu domu či úsporám energií a vody možno dohodou zvýšit nájem o max. 10% z vynaložených nákladů ročně; pokud souhlasí 2/3 nájemníků, platí zvýšení i pro ostatní nájemce

1917.10.2013

Vybraná specifika nájmu bytu(pokračování)

• Nepřítomnost nájemce v bytě - pokud delší než 2 měsíce, musí nájemce určit svého zástupce pro účely zajištění vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí ( jinak je zástupcem pronajímatel)

• Podnájem části bytu bez souhlasu pronajímatele je možný , jen pokud nájemce v bytě trvale bydlí; jinak vždy jen se souhlasem pronajímatele (fikce udělení)

• Smrt nájemce - přechod nájmu, na dobu dvou let (nejde-li o osoby pod 18 či nad • Smrt nájemce - přechod nájmu, na dobu dvou let (nejde-li o osoby pod 18 či nad 70 let)

• Není-li po smrti nájemce přechod nájmu, nájem se dědí s tím, že strany mohou nájem vypovědět

• Nájemce může vypovědět při kvalifikované změně okolností oproti době uzavřenísmlouvy (po nájemci nelze rozumně požadovat, aby pokračoval) - § 2287

• Výpověď daná pronajímatelem – ze zákonných důvodů, bez nutnosti přivolenísoudu

2017.10.2013

Kontakt

Jan Šolc

Advokát

T: +420 236 082 215E: jan.solc@dentons.com

DĚKUJI ZA POZORNOST

2117.10.2013

DĚKUJI ZA POZORNOST