Plan Loal d’ Urbanisme de POUGNY · L'enquête publique est réalisée conformément au chapitre...

Vu pour être annexé à la délibération du

conseil communautaire de la CCPG en

date du 17/12/2015.

PLU approuvé le

Modification simplifiée n°2

04/02/2014

17/12/2015

Pour copie conforme

41 boulevard Voltaire 01 000 BOURG EN BRESSE

Tel : 04 74 21 99 80 - Fax : 04 74 21 87 58 - E-mail : [email protected]

Plan Local d’Urbanisme de

POUGNY

Modification simplifiée n°2

Intégration de la loi Alur au règlement de la zone Uc

1. Notice de présentation

Dossier d’approbation

N O T I C E D E P R É S E N T A T I O N – M O D I F I C A T I O N S I M P L I F I É E N °2

PL U D E P O U G N Y

2

Sommaire

1. PRÉAMBULE ............................................................................................................................................ 3

1.1 Les objectifs de la modification simplifiée ................................................................................... 3

1.2 Le choix de la procédure ............................................................................................................... 3

2. CONDITIONS DE CONSTRUCTIBILITÉ DE LA ZONE UC DU RÈGLEMENT ORIGINEL ................................................... 6

2.1 Rappels : qu’est ce que la zone Uc ? ............................................................................................ 6

2.2 Analyse de la constructibilité du règlement initial de la zone Uc (COS) ................................... 12

2.3 Conclusion ................................................................................................................................... 12

3. IMPACTS DE LA LOI ALUR ........................................................................................................................ 13

3.1 Règles de recul et hauteur maximale des constructions (CES non réglementé) ...................... 13

3.2 Conclusion ................................................................................................................................... 21

4. RÈGLES ENVISAGÉES POUR UNE URBANISATION EN COHÉRENCE AVEC LE TISSU URBAIN EXISTANT ....................... 22

4.1 Le CES .......................................................................................................................................... 22

Tableau récapitulatif des simulations de surfaces de plancher maximale autorisées par le

règlement avant loi Alur, après loi Alur, et après modification du PLU ......................................... 26

4.2 L’implantation des constructions par rapport aux limites ........................................................ 27

4.3 L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété . 27

4.4 La hauteur des constructions ..................................................................................................... 28

4.5 L’aspect extérieur des constructions ......................................................................................... 29

4.6 Les espaces libres ........................................................................................................................ 30

4.7 Conclusion ................................................................................................................................... 30

Tableau récapitulatif des modifications apportées au règlement .......................................... 30



3

1. PRÉAMBULE

1.1 Les objectifs de la modification simplifiée

Le PLU de la commune de Pougny approuvé le 04/02/2014, est appelé à être soumis à une procédure

de modification simplifiée, conformément aux articles L.123-13, L.123-13-1, L.123-13-2 et L.123-13-3

du code de l’urbanisme.

Les dispositions de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi

Alur, concernent les PLU.

La loi modifie l’article L.123-1-5 du code de l’urbanisme et supprime le coefficient d’occupation des

sols (COS), ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le

règlement du PLU. Cette suppression agit également sur les outils qui pouvaient être mis en œuvre

sur la base du COS, notamment sur les bonus de constructibilité ou « sur-COS », la mise en œuvre du

versement pour sous densité, mais aussi la répartition de la surface de plancher maximale autorisée

sur le périmètre d’un lotissement.

L’objectif de la modification simplifiée est de maitriser le développement urbain sur la commune de

Pougny, en intégrant de nouvelles dispositions au sein du règlement de la zone Uc permettant de

garantir la cohérence actuelle du tissu urbain existant.

L’idée est donc d’évaluer les conditions de constructibilité offertes par le règlement originel (avant la

loi Alur), puis de constater l’application subséquente de la loi Alur, et d’en déduire les modifications à

porter au règlement dans un souci de transposition au tissu urbain existant.

1.2 Le choix de la procédure

L’article L.123-13 du code de l’urbanisme stipule notamment que :

« I. ― Le plan local d'urbanisme fait l'objet d'une révision lorsque l'établissement public de

coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, la

commune envisage :

1° Soit de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement

durables ;

2° Soit de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;

3° Soit de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des

paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de

nuisance ;



4

[…]

Au regard des objectifs de la présente procédure précédemment définis, aucun des critères ci-dessus

n’est applicable.

L’article L.123-13-1 du code de l’urbanisme stipule que :

« Sous réserve des cas où une révision s'impose en application des dispositions de l'article L. 123-13, le

plan local d'urbanisme fait l'objet d'une procédure de modification lorsque l'établissement public de

coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, la

commune envisage de modifier le règlement, les orientations d'aménagement et de programmation

ou le programme d'orientations et d'actions.

La procédure de modification est engagée à l'initiative du président de l'établissement public de

coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, du maire

qui établit le projet de modification et le notifie au préfet et personnes publiques associées

mentionnées aux I et III de l'article L. 121-4 avant l'ouverture de l'enquête publique ou, lorsqu'il est

fait application des dispositions de l'article L. 123-13-3, avant la mise à disposition du public du projet.

Lorsque le projet de modification porte sur l'ouverture à l'urbanisation d'une zone, une délibération

motivée de l'organe délibérant de l'établissement public compétent ou du conseil municipal justifie

l'utilité de cette ouverture au regard des capacités d'urbanisation encore inexploitées dans les zones

déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d'un projet dans ces zones. »

En conclusion, l'objet de la présente procédure est de mettre en place la loi Alur et la mise à jour

réglementaire qui l'accompagne (suppression des COS, des surfaces minimales de terrain). Toutefois,

au regard de la suppression du COS notamment, et pour maintenir une constructibilité globalement

équivalente, l'objectif est aussi d'amender le règlement pour tendre à retrouver et conserver les

formes urbaines d'origine. Le projet ne prévoit pas de réduction de zone A ou N, ni d'un EBC, ni d'une

zone de protection. Il n'induit pas de risques de nuisances.

En outre, les articles L.123-13-2 et L.123-13-3 du code de l’urbanisme stipulent que :

« Sauf dans le cas des majorations des possibilités de construire prévues au deuxième alinéa de

l'article L. 123-1-11 ainsi qu'aux articles L. 127-1, L. 127-2 , L. 128-1 et L. 128-2, lorsque le projet de

modification a pour effet :

1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de

l'application de l'ensemble des règles du plan ;

2° Soit de diminuer ces possibilités de construire ;

3° Soit de réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser ;

Il est soumis à enquête publique par le président de l'établissement public de coopération

intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, le maire.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074075&idArticle=LEGIARTI000006814792&dateTexte=&categorieLien=cid










5

L'enquête publique est réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de

l'environnement. Lorsque la modification d'un plan local d'urbanisme intercommunal ne concerne que

certaines communes, l'enquête publique peut n'être organisée que sur le territoire de ces communes.

Le cas échéant, les avis émis par les personnes associées mentionnées aux I et III de l'article L. 121-4

sont joints au dossier d'enquête.

A l'issue de l'enquête publique, ce projet, éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui ont

été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission

d'enquête, est approuvé par délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de

coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, du conseil

municipal. »

« I.-En dehors des cas mentionnés à l'article L. 123-13-2, et dans le cas des majorations des

possibilités de construire prévues au deuxième alinéa de l'article L. 123-1-11 ainsi qu'aux articles L.

127-1, L. 127-2 , L. 128-1 et L. 128-2, le projet de modification peut, à l'initiative du président de

l'établissement public de coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de

l'article L. 123-6, du maire, être adopté selon une procédure simplifiée. Il en est de même lorsque le

projet de modification a uniquement pour objet la rectification d'une erreur matérielle.

II.-Le projet de modification, l'exposé de ses motifs et, le cas échéant, les avis émis par les personnes

associées mentionnées aux I et III de l'article L. 121-4 sont mis à disposition du public pendant un

mois, dans des conditions lui permettant de formuler ses observations. Ces observations sont

enregistrées et conservées. Les modalités de la mise à disposition sont précisées, selon le cas, par

l'organe délibérant de l'établissement public compétent ou par le conseil municipal et portées à la

connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette mise à disposition.

Lorsque la modification simplifiée d'un plan local d'urbanisme intercommunal n'intéresse qu'une ou

plusieurs communes, la mise à disposition du public peut n'être organisée que sur le territoire de ces

communes.

A l'issue de la mise à disposition, le président de l'établissement public ou le maire en présente le bilan

devant l'organe délibérant de l'établissement public ou le conseil municipal, qui en délibère et adopte

le projet éventuellement modifié pour tenir compte des avis émis et des observations du public par

délibération motivée. »

La loi ALUR édictant l’utilisation de la modification simplifiée pour asseoir ses prescriptions,

notamment la suppression du COS, c’est cette procédure qui est ici retenue.


http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074075&idArticle=LEGIARTI000031105132&dateTexte=&categorieLien=id









6

2. CONDITIONS DE CONSTRUCTIBILITÉ DE LA ZONE UC DU RÈGLEMENT ORIGINEL

2.1 Rappels : qu’est ce que la zone Uc ?

La zone Uc identifie les secteurs situés en périphérie. Ces secteurs sont essentiellement

pavillonnaires à ce jour mais sont voués à se densifier pour participer à l’épaississement du secteur

de la Gare.

C’est une zone destinée à accueillir à terme, une densité de type habitat groupé/collectifs

horizontaux en renouvellement urbain. Elle a un caractère principal d’habitation, de services de

proximité et de petit artisanat non nuisant. Afin d’assurer une mutation au coup par coup raisonnée

et acceptée par les habitants, les règles de densité y sont adaptées par rapport à la zone Ub (COS de

0,30 en zone Uc contre 0,40 en zone Ub).

Seul le secteur des Hutains (Pougny) fait l’objet d’une orientation d’aménagement et de

programmation. Celle-ci prévoit la nature et l’implantation des constructions (une partie Est avec de

l’habitat individuel et/ou individuel groupé et une partie Ouest avec de l’habitat de type petit

collectif horizontal R+1+c ou R+1 - 1 construction maximum - ou habitat individuel groupé).

L’échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation indicatif prévoit 3 à 5 logements sur la

tranche 1 et 5 à 10 sur la tranche 2.

Extrait de l’OAP sur le secteur des Hutains – PLU en vigueur



7

Articles concernés Synthèse des règles de la zone Uc

Art. 5 :

CARACTERISTIQUES DES

TERRAINS

- pour être constructible, tout terrain doit avoir une superficie

suffisante pour pouvoir réaliser le système d’assainissement

individuel, conforme aux normes et règlements en vigueur.

Art. 6 :

IMPLANTATION DES

CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT

AUX VOIES ET EMPRISES

PUBLIQUES

Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou

d’intérêt collectif peuvent être implantés jusqu’en limite de l’emprise

des voies publiques et des voies privées ouvertes au public.

Cette disposition s’applique lorsque la règle de la zone concernée

impose un retrait pour les constructions.

Cette disposition ne s’applique pas aux équipements publics ou

d’intérêt collectif pour les implantations par rapport aux RD hors

agglomération.

Complémentairement en zone Uc uniquement

Pour les autres constructions et leurs annexes, les retraits minimum

sont les suivants :

- Voies publiques et des voies privées ouvertes au public réalisées à

l’intérieur de la zone, RD en agglomération : 8 m par rapport à l‘axe de

l’emprise des voies publiques et des voies privées ouvertes au public

réalisées à l’intérieur de la zone.

- Chemins ruraux : 9,50 m par rapport à l‘axe de l’emprise des voies

publiques et des voies privées ouvertes au public réalisées à l’intérieur

de la zone.

- RD hors agglomération : 18 m par rapport à l‘axe de l’emprise de la

voie.

Pour les secteurs concernés par des orientations d’aménagement et

de programmation :

Se référer complémentairement aux orientations d’aménagement et

de programmation pour les dispositions spécifiques complémentaires

si elles existent.

Nous identifions dans l’OAP sur le secteur « des Hutains » un

recul minimum de 5 m non clos par rapport à la voie de

desserte interne.



8

Art.7 :

IMPLANTATION PAR RAPPORT

AUX LIMITES DES PROPRIETES

VOISINES

EN ZONE Uc UNIQUEMENT

La distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au

point de la limite séparative qui en est le plus rapproché, doit au

moins être égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux

points sans pouvoir être inférieure à 4mètres. Cette disposition ne

s’applique pas sur la limite commune entre deux maisons jumelées.

Les annexes non accolées du bâtiment principal, peuvent être édifiées

jusqu’en limites (débords de toit compris) à condition que la longueur

cumulée de leurs façades en vis-à-vis des propriétés privées voisines

ne dépasse 6 m et que la hauteur maximum ne dépasse pas 3,50 m au

faitage. Dans les autres cas, les annexes non accolées devront

respecter un recul de 4 m minimum.

Dans le cas d‘annexes accolées à un bâtiment principal existant, la

distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au

point de la limite séparative qui en est le plus rapproché, doit au

moins être égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux

points sans pouvoir être inférieure à 4m.

Pour les piscines, un retrait minimal de 3m sera exigé.

La reconstruction après sinistre peut être admise sur l’emprise des

fondations antérieures.


de programmation :



si elles existent.

Art.8 :

IMPLANTATION DES

CONSTRUCTIONS LES UNES PAR

RAPPORT AUX AUTRES SUR

UNE MEME PROPRIETE OU

PLUSIEURS PROPRIETES LIEES

PAR UN ACTE AUTHENTIQUE

Pour les bâtiments principaux : il sera demandé que les baies éclairant

les pièces en rez-de-chaussée ne soient pas masquées par aucune

partie d'immeuble qui, à l'appui de ces baies, serait vue sous un angle

de plus de 45° au-dessus du plan horizontal.

Schéma illustratif (à titre indicatif)



9

Pour les annexes : non règlementé.


de programmation :



si elles existent.

Art. 9 :

EMPRISE AU SOL

Le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) n’est pas réglementé.

Art. 10 :

HAUTEUR MAXIMALE DES

CONSTRUCTIONS

Le présent article ne s‘applique pas aux constructions et installations

nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

EN ZONE Uc ET EN ZONE Uh UNIQUEMENT

La hauteur totale des constructions ne devra pas excéder 9 m au

faîtage et 7m à l’acrotère pour les toitures terrasses, en tout point pris

à l’aplomb du terrain naturel avant toute opération de déblai ou

remblai.


Pour les annexes, la hauteur totale mesurée à partir du sol naturel

avant travaux à la médiane, ne devra pas excéder 5m au faîtage.

Il pourra être dérogé à ces règles dans le cadre de rénovation ou de

réhabilitation de constructions existantes et uniquement pour des

raisons de mise en conformité thermique et d’étanchéité. Cette

dérogation sera possible jusqu’à +0,40 m.

Seuls les éléments techniques tels que cheminées, ventilations,

peuvent dépasser ces cotes sous réserve qu’ils fassent l’objet d’une



10

nécessité technique démontrée et d’un traitement architectural

assurant leur intégration.


de programmation :



si elles existent.

Art. 13 :

ESPACES LIBRES ET

PLANTATIONS

En zone Ub et en zone Uc uniquement Les plantations, en limites séparatives, seront réalisées

préférentiellement avec des essences locales dont la liste est annexée

au présent réglement.

Pour toute opération de plus de 500 m2 de surface de plancher, 20%

minimum du tènement doit être réalisé en espaces verts, dont

minimum la moitié d’un seul tenant, à usage collectif. Ces espaces

devront être organisés de telle façon à participer à l’agrément du

projet et ne devront pas être situés dans les espaces résiduels et

difficiles d’accès.

La réalisation de chemins piétons et de pistes cyclables vient en

déduction à la réalisation d’un espace vert d’un seul tenant.

Art. 14 :

COEFFICIENT D’OCCUPATION

DES SOLS

Le COS n’est pas réglementé dans le cadre de l’aménagement d’un

bâtiment existant et répertorié comme patrimonial avec volume

identique.

Le COS n’est pas réglementé pour les constructions d’intérêt public ou

d’intérêt collectif.

Au titre de l’article L.123-1-1 du Code de l’Urbanisme, une partie qui a

été détachée d’un terrain depuis moins de dix ans et dont les droits à

construire

résultant de l’application du COS ont été utilisés partiellement ou en

totalité, il ne peut être construit que dans la limite des droits qui n’ont

pas déjà été utilisés.

Si le COS applicable au terrain est augmenté après la division, la

minoration des droits à construire résultant de l’application du premier

alinéa est calculée en appliquant le COS existant à la date de

délivrance du permis de construire.

Si le COS applicable au terrain est diminué après la division, la

minoration éventuelle des droits à construire est calculée en



11

appliquant le COS existant à la date de la division.

En zone Uc uniquement

Le COS est de 0,30.



12

2.2 Analyse de la constructibilité du règlement initial de la zone Uc (COS1)

Pour un terrain de 1500 m²

L’application du COS fixé à 0,3 en zone Uc, engendre les constructibilités suivantes (limitées par le

COS) :

1500 m² (surface terrain) X 0.3 (COS) = 450 m² de surface de plancher



COS) :




COS) :


2.3 Conclusion

En conclusion, la combinaison des règles autorisait des projets de type individuel pur ou groupé voire

petit collectif. L’emprise au sol des constructions était de fait réduite, si l’on souhaitait réaliser un

étage.

Le facteur limitant du COS par rapport à l’emprise au sol, générait déjà dans le règlement initial une

restriction du CES2 à 0.3 en zone Uc, pour une construction de plain-pied ou en rez-de-chaussée en

totalité.

1 Le coefficient d’occupation du sol correspondait au rapport entre la surface constructible et la surface du

terrain 2 Le coefficient d'emprise au sol (CES) correspond au rapport entre la surface d'emprise des constructions au

sol et la surface du terrain



13

3. IMPACTS DE LA LOI ALUR

L’application de la loi Alur supprime l’article 5 (superficie minimale des terrains constructibles) et

l’article 14 (COS).

3.1 Règles de recul et hauteur maximale des constructions (CES non réglementé)

La zone Uc propose différentes hauteurs de construction ; nous retenons toutefois dans notre étude

une hauteur maximale de 9 m au faitage.

Les règles de recul par rapport aux limites séparatives prévoient une distance au moins égale à la

moitié de la hauteur de la construction sans pouvoir être inférieure à 4 m sauf pour les maisons

jumelées. Dans ce cadre, nous retenons dans tous les cas, un retrait de 4 m et une hauteur de

construction de 2.5 niveaux (voir coupe ci-après).

Concernant la hauteur des constructions, au regard des reculs par rapport aux limites séparatives, le

schéma ci-après simule les bâtiments réalisables avec le maximum possible respectant la hauteur et

le recul des limites séparatives, de façon maximaliste.

Zone Uc

Coupe de principe du bâtiment type utilisé pour le calcul du nombre de niveaux

par rapport à l'emprise au sol au regard des limites séparatives

En revanche, le règlement prévoit des retraits divers :

- un retrait de 8 m par rapport aux emprises publiques,

- un recul plus important en cas de RD hors agglomération (18 m par rapport à l’axe de l’emprise de

la voie)

- un retrait de 9.50 m pour les chemins ruraux.



14

En outre, l’OAP sur le secteur des Hutains prévoit un recul de 5 m de la voie de desserte interne.

Nous retenons toutefois, les cas les plus courants rencontrés d’un retrait de 8 m par rapport à l’axe

de l’emprise publique.

Nous considérons donc :

- un premier cas, le plus favorable, à savoir une largeur d’emprise publique de 16 m, créant

donc un recul nul, permettant de s’implanter en limite d’emprise publique ;

- un deuxième cas, avec une voie réduite à 5 m (cas minimal rencontré dans la zone du fait que

les largeurs de voies soient relativement variables), soit un recul sur le terrain de 5.50 m de

l’emprise publique (axe à 2.50 m de la limite, avec recul de 8 m de l’axe).



15

Premier cas : voie large, possibilité d’implantation en limite d’emprise publique

Nous retenons un premier cas où la construction doit respecter l’alignement par rapport à l’emprise

publique et un retrait de 4 mètres par rapport aux limites séparatives (retrait minimum).


Les règles de recul génèrent des possibilités d’une emprise au sol variable selon la forme et les

dimensions du terrain ; pour un terrain de 30 m x 50 m, et si l’on considère une voie et trois limites

séparatives par exemple, l’emprise au sol maximale serait de 1092 m² (soit un CES de 0.73).

La constructibilité aboutit à une surface d’espaces couverts de 2730 m² (avec une hauteur de 2.5

niveaux) et une surface de plancher de 2482 m². Le gain par rapport à la constructibilité du

règlement originel (avec COS) est de l’ordre de + 2032 m².

2.5 (niveaux) x 1092 m² (emprise au sol) = 2730 m² de surface d’espaces couverts

2730 m² (surface d’espaces couverts) / 1.1 (épaisseur des murs) = 2481.8 m² de surface de plancher

2481.8 m² (surface de plancher max application après loi Alur) – 450 m² (surface de plancher max du règlement originel) = +2031.8 m²

S = 26 m x 42 m = 1092 m²

* dans l’illustration, le retrait de 4 mètres des limites séparatives est un retrait minimum et non systématique.



16






niveaux) et une surface de plancher de 1527.3 m².

Le gain par rapport à la constructibilité du règlement originel (avec COS) est de l’ordre de + 1227 m².




S = 21m x 32 m = 672 m²




17






niveaux) et une surface de plancher de 573 m².





S = 21 m x 12 m = 252 m²




18

Deuxième cas : voie réduite, implantation à 5.50 m de la limite d'emprise publique

Nous retenons un deuxième cas où la construction doit respecter un retrait de 5.50 mètres par

rapport à l’emprise publique (voie minimale de 5 mètres de largeur) et un retrait de 4 mètres par

rapport aux limites séparatives (retrait minimum).




séparatives par exemple, l’emprise au sol maximale serait de 861 m² (soit un CES de 0.57), une

surface d’espaces couverts de 2152.5 m² (avec une hauteur de 2.5 niveaux) et une surface de

plancher de 1957 m².


2.5 (niveaux) x 861 m² (emprise au sol) = 2152.5 m² de surface d’espaces couverts

2152.5 m² (surface d’espaces couverts) / 1.1 (épaisseur des murs) = 1956.8 m² de surface de plancher


S = 20.5 m x 42 m = 861 m²




19




séparatives par exemple, l’emprise au sol maximale serait de 496 m² (soit un CES de 0.5), une surface

d’espaces couverts de 1240 m² (avec une hauteur de 2.5 niveaux) et une surface de plancher de 1127

m².





S = 15.5m x 32 m = 496 m²




20




séparatives par exemple, l’emprise au sol maximale serait de 186 m² (soit un CES de 0.37), une

surface d’espaces couverts de 465 m² (avec une hauteur de 2.5 niveaux) et une surface de plancher

de 423 m².





S = 15.5 m x 12 m = 186 m²




21

3.2 Conclusion

La suppression du COS a donc pour effet d’augmenter fortement la constructibilité de la zone Uc

pour les grands et petits terrains.

Dans ce cadre, il est relevé des potentialités de constructions sur des terrains plus ou moins

importants.

La hauteur de construction réglementée à 9 m au faitage en zone Uc, permet d’envelopper des

constructions d’une hauteur adaptée à la zone (jusqu’à R+1+c en zone Uc), mais avec un risque

d’étalement bien réel.



22

4. RÈGLES ENVISAGÉES POUR UNE URBANISATION EN COHÉRENCE AVEC LE TISSU

URBAIN EXISTANT

4.1 Le CES

Le facteur limitant du COS par rapport à l’emprise au sol générait déjà, dans le règlement originel, de

facto, une restriction du CES à 0.3 en zone Uc. Cette règle peut donc être étudiée.

Dans les situations existantes, nous observons des CES assez variables, généralement compris entre

0.05 et 0.2 pour l’individuel pur. Les formes mitoyennes secteur de la Gare observent des CES plus

importants (jusqu’à 0.7).

Pour rappel, la zone Uc doit accueillir une certaine densification (habitat groupé/collectifs

horizontaux).

Par exemple, au secteur des Hutains (environ 0.59 ha), l’OAP propose à titre indicatif la réalisation de

8 à 15 logements.

Un CES à 0.3 ne devrait donc pas obérer la possibilité de réaliser du petit collectif.

Les effets d’un CES à 0.3, 0.2 et 0.15 sont simulés ci-après.

Effet d’un CES à 0.3


L’application d’un CES à 0.3 génère une surface de plancher maximale de l’ordre de : 1023 m², avec

une différence de l’ordre de +573 m² par rapport au règlement originel (avant loi Alur).

1500 m² (surface terrain) X 0.3 (CES) = 450 m² d’emprise au sol



1022.7 m² (surface de plancher max application après loi Alur) - 450 m² (surface de plancher max règlement originel) = +572.7 m²



23


L’application d’un CES à 0.3 génère une surface de plancher maximale de l’ordre de : 681.8 m², avec

une différence de l’ordre de +382 m².






















24

























25















En conclusion, le potentiel constructible se trouve augmenté, par rapport au règlement initial (avant

application de la loi Alur), avec l’application d’un CES à 0.3, 0.2 ou 0.15.

Il faut noter d’une manière générale que ces CES sont toujours plus restrictifs que les règles de recul

actuellement applicables (en l’absence de COS). Toutefois, un CES à 0.3 double toujours le potentiel

constructible du règlement originel (avant application de la loi Alur).

Un CES à 0.15 permet de quasiment stabiliser le potentiel constructible du règlement originel (avec

COS).

Il est proposé d’établir un CES à 0.15 pour les opérations de moins de 500 m² de surface de plancher

(sous-entendu logements individuels) et un CES de 0.3 pour les opérations de plus de 500 m² de

surface de plancher (sous-entendu formes groupées et petits collectifs).

Une exception est proposée pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou

d’intérêt collectif.



26

Même si le potentiel est augmenté avec l’application de ces CES par rapport au règlement initial, une

restriction plus forte ne correspondrait plus à la réalité des caractéristiques urbaines identifiées.

Cette rédaction de l’article 9 est proposée :

« En zone Uc, l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 15% de la surface de l’unité foncière,

ou dans le cas d’une opération de plus de 500 m² de surface de plancher, 30% de la surface de l’unité

foncière.

L’emprise au sol des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt

collectif n’est pas réglementée. »

Tableau récapitulatif des simulations de surfaces de plancher maximale autorisées par le

règlement avant loi Alur, après loi Alur, et après modification du PLU :

Simulations

surface de

plancher

maximale au

règlement

initial

Simulations surface de

plancher maximale après loi

Alur

Simulations surface de plancher avec

des nouvelles règles pour une

urbanisation en cohérence avec le tissu

urbain existant

Règles

étudiées

COS de 0.3

Règles de recul et hauteur

maximale (2.5 niveaux)

1er cas : voie large

3ème cas : voie réduite

CES de 0.3

et hauteur

maximale

(2.5

niveaux)

CES de 0.2

et hauteur

maximale

(2.5

niveaux)

CES de 0.15

et hauteur

maximale

(2.5

niveaux)

Terrain de

1500 m²

450 m² de

surface de

plancher (SDP)

2482 m² SDP (1er cas)

1957 m² SDP (3ème cas)

1023 m² SDP 682 m² SDP 511 m² SDP

Terrain de

1000 m²

300 m² SDP

1527m² SDP (1er cas)


682 m² SDP 454 m² SDP 341 m² SDP

Terrain de

500 m²

150 m² SDP

573 m² SDP (1er cas)


341 m² SDP 227 m² SDP 170 m² SDP



27

4.2 L’implantation des constructions par rapport aux limites

Les règles de recul ne devraient pas être limitantes par rapport aux nouveaux CES instaurés.

Il faut noter que la règle existante propose pour les constructions principales :

- un recul par rapport aux limites séparatives qui soit lié à la hauteur du bâtiment (h/2 sans

pouvoir être inférieur à quatre mètres) ; elle autorise également la réalisation de maisons

jumelées (implantation en limites séparatives). Ces règles apparaissent adaptées au tissu

existant.

- un retrait par rapport à l’emprise publique qui soit lié à la largeur de la voie.

Mais les règles de recul ne géreront pas la volumétrie souhaitée des constructions et le maintien

d’espaces libres en cohérence avec le tissu existant notamment pour les grands terrains.

4.3 L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Le règlement du PLU réglemente actuellement l’implantation des constructions sur une même

propriété. L’analyse des règles nous conduit à voir qu’un bâtiment doit se distancer d’un autre

bâtiment d’environ sa hauteur.

Cette règle peut s’avérer insuffisante dans le cas de grands terrains, surtout si la hauteur de

construction est faible.

Dans les situations existantes, nous observons par exemple, en zone Uc :

o des reculs variables entre les constructions individuelles (généralement compris

entre 10 et 25 m);

o quelques constructions mitoyennes

Il est donc envisagé de compléter la règle initiale en générant, pour les opérations d’une certaine

importance :

o une distance de recul en lien avec la longueur du bâtiment (pour les longs

bâtiments);

o et une distance minimale d’implantation indépendante de la hauteur de la

construction. Cette règle sera utile dans le cas de grands tènements autorisant



28

plusieurs constructions individuelles en rez-de-chaussée (faible hauteur) par

exemple.

Il est donc proposé cette rédaction de l’article 8 :

« Pour les bâtiments principaux : il sera demandé que les baies éclairant les pièces en rez-de-chaussée

ne soient pas masquées par aucune partie d'immeuble qui, à l'appui de ces baies, serait vue sous un

angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal.

De plus, en zone Uc, pour les opérations de plus de 500 m² de surface de plancher, la distance

minimale à respecter entre deux constructions non contigües situées sur un terrain appartenant au

même propriétaire, ne peut être inférieure à la longueur du linéaire de façade bâtie la plus longue des

différents bâtiments, divisée par deux. Cette distance ne peut être inférieure à 8 mètres.

Pour les annexes non réglementé. »

Cette règle peut devenir plus restrictive, concernant la surface de plancher maximale autorisée, que

le CES de 0.3 imposé pour les opérations de plus de 500 m² de surface de plancher.

4.4 La hauteur des constructions

Les règles proposées par le règlement sont généralement en cohérence avec la réalité du tissu urbain

existant. Ces règles sont donc maintenues.



29

4.5 L’aspect extérieur des constructions

Un risque est identifié concernant la volumétrie des constructions sur les grands terrains, avec la

possibilité de création de constructions d’une longueur inadaptée, au regard des silhouettes urbaines

pavillonnaires ou mitoyennes de la zone Uc.

En effet, les règles liées à l’emprise au sol, aux espaces libres et aux reculs ne permettent pas de

gérer la volumétrie des constructions pour les grands terrains.

A noter, on observe un linéaire de façade bâtie jusqu’à 23 m en zone Uc, sur de l’habitat individuel

pur ou mitoyen (par parcelle).

Ainsi, un linéaire de façade bâtie des parties closes et couvertes est imposé à 25 mètres au

maximum, en article 11 (aspect extérieur des constructions). Au regard des constructions souhaitées

en zone Uc, ce linéaire de façade ne va pas compromettre la réalisation de petits collectifs ou

logements groupés.

« En zone Uc, pour chaque bâtiment à usage d’habitation, le linéaire de chaque façade des parties

closes et couvertes est limité à 25 mètres. Les annexes, lorsqu’elles sont accolées, sont comprises dans

le linéaire de façade. »



30

4.6 Les espaces libres

Les espaces libres sont actuellement réglementés, en zone Uc, pour les opérations de plus de 500 m²

de surface de plancher, à 20% minimum du tènement (en espaces verts, dont minimum la moitié

d’un seul tenant, à usage collectif).

Dans les situations existantes, les espaces libres et plus précisément les espaces verts sont

généralement très importants, mais variables par parcelle (10% pour des constructions mitoyennes à

75 % pour des maisons individuelles).

Cette règle apparait donc insuffisante, notamment pour les grands terrains autorisant plusieurs

constructions.

Il est donc envisagé une rehausse de la part d’espaces verts par parcelle jusqu’à 50% au lieu de 20%,

pour toute nouvelle opération de plus de 500 m² de surface de plancher.

Le CES fixé à 0.30 pour ces opérations de plus de 500 m² de surface de plancher, autorise 70 %

d’espaces libres. La règle des espaces libres n’est donc pas restrictive par rapport aux CES, mais bien

en cohérence.

4.7 Conclusion

Un CES est instauré à 0.15 et à 0.30 pour les opérations de plus de 500 m² de surface de plancher en

zone Uc. Cette modification est cohérente avec les principales caractéristiques du tissu urbain

observé.

Ces CES permettent de réduire l’écart observé sur les possibilités constructives, entre le règlement

initialement mis en œuvre et l’application de la loi Alur, en cohérence avec le tissu urbain existant.

Pour ne pas remettre en cause les caractéristiques urbaines de la zone, sur des grands terrains, il a

été proposé de revoir les règles concernant l’implantation des constructions sur une même propriété

et les espaces libres et d’instaurer des linéaires de façades.

Certaines de ces règles pourraient se révéler restrictives quant à la surface de plancher maximale

autorisée, par rapport au CES de 0.30.

Tableau récapitulatif des modifications apportées au règlement :

Les éléments de texte modifiés apparaissent en gras. Les éléments supprimés apparaissent en barré

et en rouge et les éléments ajoutés : en souligné, italique et en vert.



31

Articles concernés Synthèse des règles de la zone Uc

Art. 5 :

CARACTERISTIQUES DES

TERRAINS

Non réglementé. Néanmoins au regard des contraintes techniques liées à la réalisation d’un dispositif d’assainissement individuel, pour être constructible, tout terrain doit avoir une superficie suffisante pour pouvoir réaliser le système d’assainissement individuel, conforme aux normes et règlements en vigueur.

Art.8 :

IMPLANTATION DES

CONSTRUCTIONS LES UNES PAR

RAPPORT AUX AUTRES SUR

UNE MEME PROPRIETE

Pour les bâtiments principaux : il sera demandé que les baies éclairant les pièces en rez-de-chaussée ne soient pas masquées par aucune partie d'immeuble qui, à l'appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal.


De plus, en zone Uc, pour les opérations de plus de 500 m² de surface

de plancher, la distance minimale à respecter entre deux

constructions non contigües situées sur un terrain appartenant au

même propriétaire, ne peut être inférieure à la longueur du linéaire

de façade bâtie la plus longue des différents bâtiments, divisée par

deux. Cette distance ne peut être inférieure à 8 mètres.

Pour les annexes : non règlementé. Pour les secteurs concernés par des orientations d’aménagement et de programmation : Se référer complémentairement aux orientations d’aménagement et de programmation pour les dispositions spécifiques complémentaires si elles existent.

Art. 9 :

EMPRISE AU SOL

Le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) n’est pas réglementé en zones Ua, Uh, Ue et Uf. En zone Uc, l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 15%

de la surface de l’unité foncière, ou dans le cas d’une opération de

plus de 500 m² de surface de plancher, 30% de la surface de l’unité

foncière.

L’emprise au sol des constructions et installations nécessaires aux



32

services publics ou d’intérêt collectif n’est pas réglementée.

Art. 11 :

ASPECT EXTERIEUR

Le présent article ne s‘applique pas aux constructions et installations

nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

11.1 – DISPOSITIONS GENERALES

En aucun cas, les constructions, installations et divers modes

d‘utilisation du sol ne doivent par leur dimension, leur situation ou

leur aspect extérieur porter atteinte au caractère ou à l‘intérêt des

lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains.

Des modifications ayant pour but d‘améliorer l‘insertion de la

construction à son environnement et son adaptation au terrain,

peuvent être exigées pour l‘obtention du permis de construire.

Dans le cas d‘un projet architectural s‘inscrivant dans l‘évolution du

cadre bâti ou participant au développement des énergies

renouvelables et ne répondant pas pour partie au règlement figurant

aux alinéas du présent article, des adaptations au présent article

pourront être instruites. Le demandeur ou l’auteur du projet doit alors

justifier de la bonne insertion des dispositions architecturales du

projet, dans le site et l’environnement bâti ou naturel.


de programmation :



si elles existent.

11.2 – DISPOSITIONS PARTICULIERES

11.2.1- BATIMENTS REPERES COMME PATRIMONIAUX :

Le projet de restauration des bâtiments repérés patrimoniaux, au titre

de l’article L.123.1.5.7° du Code de l’ Urbanisme, doit respecter

l‘aspect, les volumes, le caractère, les proportions, les formes, et

d‘une façon générale le dessin des détails.

En outre :

• Les ouvertures supplémentaires devront être proches de l’existant

et dans le même rythme. Les ouvertures en toiture sont autorisées.

• Les couleurs des façades devront respecter le nuancier communal

annexé au présent règlement,

• Les toitures devront être conservées à l’identique (hors ouvertures



33

autorisées). Il pourra être dérogé à ces règles dans le cadre de

rénovation ou de réhabilitation de construction et uniquement pour

des raisons de mise en conformité thermique et d’étanchéité. Cette

dérogation sera possible jusqu’à +0,40m.

11.2.2- SECTEURS D’HABITAT ANCIEN REPERES AU TITRE DE L’ARTICLE

L123-1-5-7°

Pour les constructions neuves, les réhabilitations, et les rénovations,

engagées dans les périmètres délimités au titre de l’article L123-1-5-7°

du Code de l’Urbanisme, identifiés au diagnostic comme des tissus

urbains à protéger et à mettre en valeur, compte tenu de leur

caractère identitaire et patrimonial :

• Les volumes et les couleurs des façades ne devront pas être en

rupture avec les constructions environnantes comprises dans les

périmètres précités.

• L’aspect des toitures devra respecter la morphologie urbaine

environnante (pentes, …). Ainsi, les toitures terrasses seront

interdites.

• Les toitures pourront être surélevées uniquement pour des raisons

de mise en conformité thermique et d’étanchéité. Cette surélévation

sera possible jusqu’à +0,40 m.

Les clôtures existantes constituées de murs et murets doivent être

conservées à l'exception des percements.

11.2.3- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES :

Nota : pour les secteurs ou bâtiments concernés par une servitude de

protection de type L123-1-5-7, ces dispositions s’appliquent sous

réserve de leur compatibilité avec les paragraphes 11.2.1 et 11.2.2.

Les constructions, tant par leur composition que par le traitement des

accès doivent s‘adapter au terrain naturel, en limitant les

modifications des pentes.

Pour les terrains d’une pente inférieure à 10%, la hauteur maximale

des déblais ne devra pas excéder 1m et celle des remblais 1m et être

réalisés en une seule fois.

Pour les terrains d’une pente supérieure à 10%, la hauteur maximale

des déblais ne devra pas excéder 1,30m et celle des remblais 2m, et

être réalisés en une seule fois. Les terrasses successives sont

recommandées, si elles sont espacées d’un 1 mètre minimum.

La hauteur des affouillements nécessaires pour accéder aux garages



34

en sous-sol ne pourra excéder 2,50m sur une largeur maximale de 5m

(sur la base du terrain naturel).

Les murs de soutènement rendus nécessaires devront présenter une

hauteur de 1,50 m maximum. La réalisation de mûrs de soutènement

successifs est autorisé.

Ils feront l‘objet d‘un traitement spécifique végétalisé et/ou

architectonique.

11.2.4 - FAÇADES DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES :




Teintes :

La coloration des façades et les éléments de superstructure, tels le

bardage, doit respecter les teintes du nuancier de couleurs annexé au

présent règlement et disponible en mairie.

Les enseignes doivent être intégrées à la façade.

Les paraboles collectives doivent être dissimulées par tout moyen

adapté et sont imposées pour toute construction de plus de 250 m2

de surface de plancher.

Aspect :

L’emploi à nu des matériaux de construction destinés à être couverts

est interdit.

Composition :

Les murs aveugles apparents des bâtiments doivent être en harmonie

avec les autres façades.

Les façades des annexes implantées à 1,50 m ou moins des limites

séparatives ne devront présenter aucune ouverture.

En zone Uc, pour chaque bâtiment à usage d’habitation, le linéaire

de chaque façade des parties closes et couvertes est limité à 25

mètres. Les annexes, lorsqu’elles sont accolées, sont comprises dans

le linéaire de façade.

11.2.5- TOITURES, ASPECTS DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES :





35


Teinte :

Les teintes doivent être compatibles avec celles existantes (de teinte

sombre et mate) et être compatibles avec le nuancier de couleurs

annexé au présent règlement et disponible en mairie.

Pentes :

Les toitures terrasses autorisées :

- Si elles sont végétalisées.

- Et/ou si elles sont directement accessibles et rattachées aux

logements et locaux.

- Et/ou si elles ne constituent pas de par leur emprise un élément

essentiel des constructions et à condition qu’elles s’intègrent de

manière harmonieuse à la volumétrie générale (éléments

d’articulation entre 2 bâtiments, …).

Les débords de toitures ne seront pas inférieurs à 0,50 m, sauf en cas

de pignon construit en limite et pour les constructions dont la

dimension rendrait un tel débord disproportionné. Cette règle ne

s‘applique pas aux toitures de bâtiments existants :

en cas d’extension et/ou modification de toiture, cette dernière doit

être de pente similaire à la toiture principale.

Aspect :

Pour les toitures à pans, les matériaux de couverture doivent être

d’aspect tuile (mécanique-plate, plate ou écaillée).

L‘usage de panneaux solaires, en toiture, est autorisé si ces derniers

respectent la pente générale du toit et s’ils sont intégrés en se

substituant aux matériaux de couverture, sauf spécificité technique.

11.2.6- CLOTURES, HAIES, DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES :




Hauteur :

Les clôtures seront d‘une hauteur totale maximum de 2 m en limite

séparatrice comportant ou non un mur bahut. Dans ce cas la hauteur

maximale du mur bahut est limitée à 0,50m.



36

Les haies végétales si elles existent auront une hauteur maximum de 2

m.

Composition :

Les clôtures doivent être constituées par un dispositif à claire-voie de

forme simple.

Elles pourront être aussi constituées d’un mur plein de hauteur

comparable aux ouvrages mitoyens.

Les clôtures en panneaux d’éléments préfabriqués sont interdites en

interface avec le domaine public.

Les haies végétales si elles existent seront réalisées avec des essences

locales dont la liste est annexée au présent règlement.

Les clôtures et les haies ne devront créer aucune gêne pour la visibilité

et la sécurité dans les carrefours et les voies. Pour des raisons de

sécurité, la hauteur maximale des haies végétales situées à moins de

25 m de l‘axe des carrefours et de celles situées à l‘intérieur du rayon

de courbure des virages, est fixée à 0,80 m.

Art. 13 :

ESPACES LIBRES ET

PLANTATIONS

Les plantations, en limites séparatives, seront réalisées



13.1- EN ZONE Ua ET EN ZONE Uh UNIQUEMENT




13.2- EN ZONE Ub ET EN ZONE Uc UNIQUEMENT




Pour toute opération de plus de 500 m2 de surface de plancher, 20%

50% minimum du tènement doit être réalisé en espaces verts, dont

minimum la moitié d’un seul tenant, à usage collectif. Ces espaces

devront être organisés de telle façon à participer à l’agrément du

projet et ne devront pas être situés dans les espaces résiduels et

difficiles d’accès.

La réalisation de chemins piétons et de pistes cyclables vient en

déduction à la réalisation d’un espace vert d’un seul tenant.



37

Art. 14 :

COEFFICIENT D’OCCUPATION

DES SOLS

14.1- GENERALITES

Le COS n’est pas réglementé dans le cadre de l’aménagement d’un

bâtiment existant et répertorié comme patrimonial avec volume

identique.

Le COS n’est pas réglementé pour les constructions d’intérêt public

ou d’intérêt collectif.

Au titre de l’article L.123-1-1 du Code de l’Urbanisme, une partie qui

a été détachée d’un terrain depuis moins de dix ans et dont les droits

à construire résultant de l’application du COS ont été utilisés

partiellement ou en totalité, il ne peut être construit que dans la

limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés.

Si le COS applicable au terrain est augmenté après la division, la

minoration des droits à construire résultant de l’application du

premier alinéa est calculée en appliquant le COS existant à la date de

délivrance du permis de construire.

Si le COS applicable au terrain est diminué après la division, la

minoration éventuelle des droits à construire est calculée en

appliquant le COS existant à la date de la division.

14.2- EN ZONE Ua UNIQUEMENT

Le COS n’est pas règlementé.

14.2- EN ZONE Ub UNIQUEMENT

Le COS est de 0,40.

14.3- EN ZONE Uh UNIQUEMENT

Le COS est de 0,35.

14.4- EN ZONE Uc UNIQUEMENT

Le COS est de 0,30.

Non réglementé

Date post:	20-Jun-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	0 times
Download:	0 times

Plan Loal d’ Urbanisme de POUGNY · L'enquête publique est réalisée conformément au chapitre...

Documents