20
Stavebnictví | Development | Investice jaro 2018 Realitní předpovědi na rok 2018
Stavebnictví | Development | Investicejaro 2018
Realitní předpovědina rok 2018
GlosaJaký bude trh v roce 2018? .......................................................................... 3
MonitorVýsledkový servis za Q4 2017 ..................................................................... 4
AnalýzaČeská ekonomika v roce 2018Stabilní tržní prostředí s dynamickým růstem ......................................... 6
StudieRealitní předpovědi na rok 2018 Nahlédněte do budoucnosti Real Estate .................................................. 9
Analýza10 let po vypuknutí finanční krize je evropský komerční nemovitostní trh na vrcholu .................................................... 10
StudieKdo kupuje byty v Praze? ..................................................................... 12
Seriál: Ikony stavebnictvíMarkthal Rotterdam .................................................................................. 14
DaněDaňové změny v oblasti dluhového financování společností .............. 16
PrávoKrátká informace k rekodifikaci veřejného stavebního práva ............. 18
UdálostFórum českého stavebnictví 2018 se zeptalo: Bude už konečně lépe? .............................................................................. 19
Obsah
3SMART • jaro 2018
Jaký bude trh v roce 2018?
Glosa
I přes všechny obavy z bubliny se rok 2017 nesl na pozitivní vlně z předchozích let a trh nemovitostí zásadní výkyvy nezazna-menal. Nabídka stále nedokázala pokrýt poptávku, což vyhnalo ceny bytů opět vzhůru. Oproti posledním rokům se ale tempo růstu cen snížilo, nicméně ve srovnání s meziročním růstem mezd v České republice se dostupnost vlastního bydlení opět zhoršila. Tento indikátor se ukázal být jedním z nejvyšších v celé Evropské unii.
Investiční objem na trhu s komerčními nemovitostmi opět dosahoval takřka rekordních hodnot. Potvrdilo se tak, že Česká republika je i pro velké zahraniční subjekty atraktivním investič-ním místem, které nabízí stabilní výnosy a nízkou míru neob-sazenosti. Za účelem větší diverzifikace portfolia se z důvodu nejistého vývoje v budoucnu, jak tuzemští, tak zahraniční inves-toři stále více uchylují k alternativním formám investování a trh nemovitostí pro ně představuje zajímavý cíl, do kterého mohou svoje volné finanční prostředky dlouhodobě vkládat a uchovávat.
Na druhé straně trh stavebních prací stále není v předkrizové kondici. V pozemním stavitelství začaly ceny díky relativně vysoké poptávce růst, nicméně v dopravním stavitelství situace stále není příznivá a ceny jsou hluboko pod úrovní roku 2010. Bylo to také jedno z témat nedávno skončeného Fóra českého staveb-nictví. Kromě toho bylo diskutováno mnoho dalších témat, o akci a jejích hlavních závěrech si přečtěte v článku na straně 19.
Co nás čeká v roce 2018? Z hlediska české ekonomiky pravdě-podobně přijde zpomalení růstu HDP z důvodu nízkého tempa růstu eurozóny a pokračujícího zvyšování úrokových sazeb. Nezaměstnanost zůstane i nadále na velmi nízké úrovni a tlak na rychlejší růst mezd bude pokračovat. Více informací o výhledu české ekonomiky na rok 2018 se dočtete na straně 6.
Žádný z těchto faktorů by však neměl mít zásadní dopad na nemovitostní trh. Chuť investorů bude pokračovat, i když nedostatečná nabídka může potenciálně může omezit transakční činnost. Institucionální kapitál totiž bude nadále vyhledávat, za účelem eliminace budoucích rizik, prémiová aktiva s vysokými příjmy a to i navzdory vyšším cenám.
Rok 2018 bude jistě také rokem, kdy dojde k výstavbě mnoha architektonicky zajímavých budov. Ostatně tak tomu je prakticky každý rok. Pro inspiraci najdete v našem novém čísle článek o moderní multifunkční budově Markthal v nizozemském Rotter-damu, která v sobě skloubí velkolepou tržnici, mnoho restaurací a barů a luxusní apartmány v horních patrech.
Jednou z hlavních příčin vysokých nabídkových cen bytů u deve-loperských projektů jsou bezesporu zdlouhavé schvalovací a povolovací procesy před zahájením stavby. Tomuto tématu se věnuje článek ohledně rekodifikace veřejného stavebního práva, který mimo jiné právě na roztříštěnost stavebních předpisů a nutnost získat během územního a stavebního řízení celou řadu vyjádření upozorňuje.
Z výše uvedeného se domnívám, že rok 2018 bude vše, jen ne nudný. Aspoň, co se týká nemovitostního a stavebního trhu. Přeji Vám příjemné čtení, optimismus a krásné jaro!
Miroslav LinhartPartner, vedoucí oddělení nemovitostí a stavebnictvíDeloitte Advisory
3
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10000
20000
30000
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320000
340000
360000
380000
400000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10 00020 00030 00040 00050 00060 00070 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3 %
0 %
3 %
6 %
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
0
20
40
60
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
5,0 %
6,0 %
7,0 %
8,0 %
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10000
20000
30000
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320000
340000
360000
380000
400000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10 00020 00030 00040 00050 00060 00070 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3 %
0 %
3 %
6 %
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
0
20
40
60
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
5,0 %
6,0 %
7,0 %
8,0 %
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
2016 2017
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10000
20000
30000
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320000
340000
360000
380000
400000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10 00020 00030 00040 00050 00060 00070 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3 %
0 %
3 %
6 %
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
0
20
40
60
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
5,0 %
6,0 %
7,0 %
8,0 %
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10000
20000
30000
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320000
340000
360000
380000
400000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10 00020 00030 00040 00050 00060 00070 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3 %
0 %
3 %
6 %
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
0
20
40
60
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
5,0 %
6,0 %
7,0 %
8,0 %
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10000
20000
30000
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320000
340000
360000
380000
400000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10 00020 00030 00040 00050 00060 00070 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3 %
0 %
3 %
6 %
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
0
20
40
60
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
5,0 %
6,0 %
7,0 %
8,0 %
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
4
Výsledkový servis za Q4 2017
Reálny růst HDP
Počet vydaných stavebních povolení v ČR Hypotéky poskytnuté občanům
Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitel. cen ke stejnému měsíci předchoz. roku
Míra nezaměstnanosti
HDPHrubý domácí produkt (HDP) v roce 2017 vzrostl o 4,5 %. Výrazného zrychlení dynamiky bylo dosaženo součinností všech složek HDP. V první polovině roku podporovala růst domácí spotřeba a zahraniční poptávka, ve druhé polovině roku se k těmto faktorům při-dala investiční aktivita. V průběhu roku 2017 se meziroční tempo růstu HDP zvyšovalo.
ZaměstnanostNa trhu práce převažovaly příznivé tendence, ze kterých profitovaly osoby v zaměstnaneckém posta-vení. Počet pracovníků za celý rok vzrostl o 1,6 %, nejsilněji od roku 2008. Práci mělo nejvíce lidí v historii samostatné ČR. K růstu zaměstnanosti významně přispěl i vyšší počet podnikajících osob, z pohledu odvětví pak obchod, doprava, ubytování a stravování.
InflaceSpotřebitelské ceny se v roce 2017 zvýšily o 2,5 %, tedy nejvíce od roku 2012. Nejsilněji rostoucím segmentem spotřebitelského koše byly potraviny, které k celkovému růstu cen přispěly 0,9 p. b. Výrazně přispěly i zvyšující se ceny bydlení a energií a dopravy. Po letech poklesů se zvýšil i index cen prů-myslových výrobců a to o 1,8 %.
Zdroj: ČSÚ
Monitor
Makroekonomické údaje
Development
2014 20142015 20152016 2017 2016 2017
2015
2016 2017
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2014
objem poskytnutých hypotečních úvěrů
3,5 %
3,0 %
2,5 %
2,0 %
1,5 %
1,0 %
0,5 %
0,0 %
2014 2015
1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112
Mili
ardy
Kč
2013
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2014 2015 2016 2017
průměrná úroková sazba (pravá osa)
SMART • jaro 2018 5
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10000
20000
30000
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320000
340000
360000
380000
400000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10 00020 00030 00040 00050 00060 00070 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3 %
0 %
3 %
6 %
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
0
20
40
60
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
5,0 %
6,0 %
7,0 %
8,0 %
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10000
20000
30000
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320000
340000
360000
380000
400000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10 00020 00030 00040 00050 00060 00070 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3 %
0 %
3 %
6 %
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
0
20
40
60
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
5,0 %
6,0 %
7,0 %
8,0 %
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10000
20000
30000
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320000
340000
360000
380000
400000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10 00020 00030 00040 00050 00060 00070 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3 %
0 %
3 %
6 %
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
0
20
40
60
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
5,0 %
6,0 %
7,0 %
8,0 %
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10 000
20 000
30 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320 000
340 000
360 000
380 000
400 000
0.00.51.01.52.02.53.03.5
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10000200003000040000500006000070000
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5000
10000
15000
20000
25000
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3
0
3
6
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
180
0
20
40
60
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
Stavební produkce 2009–2017, podniky s 50 a více zaměstnanci, mil. Kč (b.c.)
Průměrný počet osob zaměstnaných ve stavebnictví
Průměrná hrubá měsíční mzda fyzických osob
Stav zakázek stavebních podniků za Q4 2017 v mld. Kč (b.c.)
Podíl hodnoty veřejných a soukromých zakázek u stavebních firem ke konci Q4 2017 na celkové hodnotě zakázek
Podíl počtu veřejných a soukromých zakázek u stavebních firem ke konci Q4 2017 na celkovém počtu tuzemských zakázek
Nové zakázky stavebních podniků za Q4 2017 v mld. Kč (b.c.)
StavebnictvíVýkon stavebnictví byl loni podobně jako v roce 2016 limito-ván nízkým objemem veřejných investic. Mezikvartální růst stavební produkce započatý ve druhé polovině roku 2016 byl v 1. čtvrtletí 2017 zastaven (-0,2 %) a ani druhá polovina roku zásadní impuls nepřinesla. Meziroční růst dosáhl loni 3,6 %, proti výsledku z roku 2016 (-5,8 %) to ale pro celé odvětví značilo alespoň dílčí oživení.
Firmy s největším podílem na získaných veřejných zakázkách za Q1–Q4 2017
* Uváděno jako celková hodnota zakázek ve sdružení, nikoliv jako podíl společnosti
Zdroj: ÚRS Praha, Deloitte, ČSÚ, Ministerstvo pro místní rozvoj, HypoindexAutoři: Jakub Leško, [email protected]
Jitka Nádvorníková, [email protected]
pozemní stav. – tuzemsko
veřejné
pozemní stavitelství
inženýrské stav. – tuzemsko
inženýrské stavitelství
v zahraničí
veřejné soukromé soukromé
Monitor
Oborové údaje – stavebnictví
Q4 2015
Q4 2015
Q4 2016
Q4 2016
Q4 2017
Q4 2017
2016 20172013 2014 2015
60%
40 %
20102009 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
272 603251 819
231 296215 937
199 366225 046
201 899183 557
168 272 155 757 143 433 145 984 163 453143 300 144 831
251 988
211 718 217 622
58 %
42 %
Samostatně Ve sdružení
Pořadí Společnost Počet Hodnota / tis. Kč Počet sdružení Počet – účast Hodnota* / tis. Kč
1 EUROVIA CS, a.s. 216 4 742 62 148 8 383
2 OHL ŽS a.s. 56 3 740 44 107 6 960
3 Metrostav a.s. 50 2 663 31 79 7 177
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
0
10 000
20 000
30 000
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
320 000
340 000
360 000
380 000
400 000
0.00.51.01.52.02.53.03.5
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10000200003000040000500006000070000
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
0
5000
10000
15000
20000
25000
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
-3
0
3
6
-3
0
3
6
0
30
60
90
120
150
180
0
20
40
60
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
2016 20172013 2014 2015
6
Analýza
Česká ekonomika v roce 2018Stabilní tržní prostředí s dynamickým růstem
David [email protected]
HDPRok 2017 byl ve znamení opětovného zrychlení růstu ekonomiky, k čemuž přispěl lepší než očekávaný vývoj v eurozóně a zlepšení všech složek domácí poptávky za podpory nízkých úrokových sazeb a vyššího čerpání prostředků z fondů Evropské unie.V roce 2017 se po sezónním očištění HDP zvýšil o 4,5 %. Růst spotřeby domácností zrychlil na 4,0 %, a to především díky nízké nezaměstnanosti a rychleji rostoucím mzdám. Spotřeba vládního sektoru vzrostla o 2,6 %. U investic do fi xního kapitálu se proje‑vilo zlepšené čerpání EU fondů a přetrvávající prostředí levného dluhového fi nancování. Investice se díky tomu zvýšily o 4,9 %. Také zahraniční obchod přispěl k růstu HDP, když vývoz zboží a služeb vzrostl o 6,9 %, zatímco dovoz o 6,2 %. Příspěvek čistého exportu k HDP tak činil 0,9 procentního bodu.
Sektorová dekompozice ukazuje, že nejvýrazněji k růstu celkové přidané hodnoty přispěl zpracovatelský průmysl (1,2 procentního
bodu), obchod a doprava (1,1 procentního bodu) a veřejný sektor (0,5 procentního bodu).
Rychlý růst HDP vedl k tomu, že se v průběhu roku 2017 zvětšoval rozdíl mezi skutečným výkonem ekonomiky a jejím potenciálem. Až ve 4. čtvrtletí tento rozdíl mírně klesl a ke konci roku dosáhl 1,5 %.V roce 2018 očekáváme zpomalení růstu HDP na 2,2 %. Klíčovými předpoklady jsou růst HDP eurozóny o 1,8 %, pokračující zvyšování úrokových sazeb a mírně negativní fi skální impuls. Růst HDP by se měl opírat o domácí poptávku, stěžejní příspěvky by měly přinést spotřeba domácností a fi remní investice. Příspěvek čistého exportu by měl být záporný při rychlejším růstu dovozu než vývozu.Česká ekonomika poroste rychleji než EU jako celek, a proto by měla pokračovat reálná konvergence k průměrné úrovni v EU. HDP na osobu po přepočtu podle parity kupní síly by se měl posunout na 92 % úrovně v EU.
Trh práceJiž v roce 2016 byl trh práce značně napjatý a zdálo se, že nezaměstnanost již nemá příliš prostoru k dalšímu poklesu. Nicméně akcelerace růstu ekonomiky a značný objem nových zakázek vytvořily desítky tisíc nových pracovních míst. Míra
Opětovné zrychlení růstu ekonomiky, zlepšení všech složek domácí poptávky za podpory nízkých úrokových sazeb, velký objem nových zakázek, pokles míry nezaměstnanosti, ale na druhé straně nedostatek pracovních sil na českém trhu nebo více než 15% infl ace v cenách starších bytů. Taková byla česká ekonomika v roce 2017. Co nás čeká letos?
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
-2 %
-1 %
0 %
1 %
2 %
3 %
4 %
-1 %
0 %
1 %
2 %
3 %
4 %
5 %
6 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Předpověď
Cílová inflační skupina
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0
100
200
300
400
500
600
Do 20 let 21–30 let 31–40 let 41–50 let 51–60 let 61–70 let 71 let a více
Zdroj: ČSÚ, Deloitte
Hrubý domácí produkt
Reálný růst
Analýza
nezaměstnanosti klesla z 3,6 % na konci 2016 na 2,4 % na konci roku 2017. Jde o nejnižší míru nezaměstnanosti v celé EU. Zároveň se ve stejném období zvýšila míra ekonomické aktivity (podíl zaměstnaných a nezaměstnaných na populaci v produktivním věku) ze 75,7 % na 76,3 %.
Pokračující růst poptávky po práci dále prohloubil prob‑lém nedostatku pracovních sil na českém trhu práce. Míra nezaměstnanosti se nyní nachází pod svou přirozenou mírou, která podle našeho odhadu v roce 2017 činila 3,6 %. Důsledkem tohoto přehřívání na trhu práce je stupňující se tlak na růst mezd. V roce 2016 se průměrná mzda zvýšila o 3,7 %. V roce 2017 dosáhla mzdová infl ace 7,0 %.
Do roku 2018 si česká ekonomika přinesla více než 200 tisíc neobsazených pracovních míst nabízených úřady práce. Počet nezaměstnaných osob podle dat ČSÚ přitom v lednu 2018 činil 129 tisíc. Firmy se snaží alespoň část potřebných kapacit zapl‑nit dovozem pracovních sil ze zahraničí, nicméně vzhledem k náročnosti a nákladnosti to není univerzální řešení. Proto v roce 2018 očekáváme minimální změny míry nezaměstnanosti a pokračující tlak na rychlý růst mezd.
Vnější relaceZ pohledu vnější stability nadále platí, že se česká ekonomika pohy‑buje v bezpečných mezích u všech klíčových parametrů. Matoucí může být výrazné zvýšení zahraničního dluhu, nicméně ani zde není důvod k obavám, podíváme‑li se na tuto oblast detailněji.Přebytek obchodní bilance se v roce 2017 snížil na 145 mld. Kč ze 164 mld. Kč roku 2016. Důvodem je zhoršení směnných relací. Vývozní ceny v roce 2017 klesly o 0,1 %, dovozní ceny naopak vzrostly o 1,0 %. Nejvýrazněji se zvýšily dovozní ceny nerostných paliv (15,0 %) a ostatních surovin (10,6 %). Pokud by se ceny vývozu a dovozu nezměnily, saldo obchodní bilance by se naopak o 12,6 mld. Kč zlepšilo. To vysvětluje kladný příspěvek čistého exportu k růstu HDP.
Běžný účet platební bilance dosáhl v roce 2017 přebytku 54 mld. Kč. V roce 2016 činil přebytek 74 mld. Kč. Již čtvrtý rok v řadě tak setrval běžný účet v mírném přebytku.
Zahraniční dluh České republiky v průběhu roku 2017 stoupl na 86,7 % HDP, přičemž na konci roku 2016 dosahoval 73,3 % HDP.
Tento poměrně dramatický nárůst zadluženosti souvisí s fi nančními transakcemi spojenými s přílivem vysokého objemu spekulativního kapitálu do České republiky před ukončením kurzového závazku ČNB. Při zavírání pozic zahraničních investorů bude zahraniční dluh opět klesat. Čistá investiční pozice České republiky se oproti roku 2016 mírně zlepšila a dosáhla ‑26,5 % HDP.
V roce 2018 očekáváme mírný pokles přebytku obchodní bilance. Hlavním důvodem by měl být rychlejší růst domácí poptávky než zahraniční poptávky. Domácí poptávka by se měla zvýšit o 3,5 %, efektivní zahraniční poptávka o 1,7 % (vážený průměr růstu HDP v 36 zemích světa, kde vahami jsou podíly těchto zemí na celkovém vývozu z ČR). Díky posilování kurzu koruny by se měly zlepšovat směnné relace, nicméně zároveň také klesat konkurencescho‑pnost domácí produkce. Kombinace posilování nominálního kurzu koruny a rychlého růstu mezd vede k výraznému posílení reálného směnného kurzu. Přebytek běžného účtu platební bilance by měl dosáhnout 0,9 % HDP.
Infl acePo návratu z dlouhodobé oscilace v blízkosti nuly zpět k obvyklým hodnotám se infl ace po celý rok 2017 pohybovala v rozmezí 2‑3 %. Nejvýrazněji k růstu celkové cenové hladiny přispívaly stoupající ceny potravin. Nejdříve to byly ceny másla, které v závěru roku vystřídaly ceny vajec. Nadprůměrnou infl aci zaznamenaly také ceny ve stravování a ubytování, kde se záminkou ke zdražování staly náklady na zavedení elektronické evidence tržeb. Důležitým faktorem pro růst infl ace je také růst mezd a rostoucí domácí poptávka.
Zatímco infl ace ve spotřebitelských cenách zůstává pod kontrolou, trh nemovitostí se evidentně přehřívá. Ceny nových bytů v Praze byly ve 3. čtvrtletí 2017 o 15,7 % vyšší než o rok dříve. Infl ace v cenách starších bytů v celé České republice dosáhla 11,9 %.Sílící domácí poptávka a mzdová infl ace budou klíčovými faktory pro vývoj produkčních a spotřebitelských cen zásadní i v roce 2018. Nicméně ke slovu by se měl dostat další důležitý faktor, posilování kurzu koruny. Sílící kurz snižuje ceny dováženého zboží. Zároveň vypadne z infl ace efekt jednorázového zvýšení cen v restauracích kvůli zavedení EET. Pokud se zklidní ceny potraviny a nepřijde nějaký nákladový cenový šok, měla by infl ace postupně klesat. Po většinu roku 2018 by se měla pohybovat pod 2procentním infl ačním cílem ČNB.
SMART • jaro 2018
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
-2 %
-1 %
0 %
1 %
2 %
3 %
4 %
-1 %
0 %
1 %
2 %
3 %
4 %
5 %
6 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Předpověď
Cílová inflační skupina
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Zdroj: ČSÚ, Deloitte
Infl ace
7
8
Analýza
Měnová politikaV dubnu 2017 ukončila ČNB kurzový závazek. Hrozba defl ace zmizela, tempo růstu ekonomiky akcelerovalo a objem devizových intervencí k udržení kurzu nad hranicí 27 korun za euro začal dramaticky narůstat. Po ukončení této mimořádné formy měnové politiky začal kurz koruny okamžitě posilovat. Nicméně nešlo o žádné drama. Na devizovém trhu totiž vznikla specifi cká situ‑ace. Koruna je „překoupená“, tj. existuje velký objem otevřených spekulativních pozic, které čekají na posílení kurzu a realizaci zisku prodejem korun. To znamená, že při každém výraznějším posílení automaticky vzniká opačný tlak na oslabování kurzu. V průběhu roku 2017 kurz k euru posílil o 5 %.
Nicméně posílení kurzu koruny nepředstavuje dostatečné zpřísnění měnových podmínek ke snížení tlaku na růst cen. Proto ČNB přistoupila ke zvyšování úrokových sazeb. Poprvé v srpnu, kdy klíčovou 2týdenní repo sazbu zvýšila o 20 bazických bodů na 0,25 %, podruhé v listopadu o dalších 25 bazických bodů.Od začátku roku 2018 pokračuje posilování kurzu koruny vůči euru. V únoru ČNB přispěla k dalšímu zpřísnění měnových podmínek zvýšení 2týdenní repo sazby na 0,75 %. Lze očekávat, že v průběhu roku bude ČNB ve zvyšování úrokových sazeb pokračovat. Ekono‑mika využívá výrobní kapacity více, než je obvyklé. Trh práce a real‑itní trh se přehřívají. Model reakční funkce centrální banky ukazuje, že by se 2týdenní repo sazba mohla zvýšit na 1,5 %.
Fiskální politikaV roce 2016 se saldo vládního sektoru přehouplo z chronick‑ého defi citu do mírného přebytku a v roce 2017 příznivý trend pokračoval. Ve 3. čtvrtletí se celkové příjmy vládního sektoru meziročně zvýšily o 6,9 % díky rychlému růstu ekonomiky a zlepšenému výběru daní. Výdaje stouply o 4,7 %. Přebytek vládního sektoru na roční bází stoupl z 0,6 % HDP na konci roku 2016 na 1,4 % HDP ve 3. čtvrtletí 2017. Primární rozpočtová bilance
(nezahrnuje úroky z vládního dluhu) dosáhla přebytku 2,2 % HDP. V druhé polovině roku došlo k rozvolnění fi skální disciplíny a vláda schválila zvýšení některých výdajů (zejména platů ve veřejném sektoru).
Dluh vládního sektoru mírně klesl. V prosinci roku 2016 dosahoval 33,8 % HDP, ve stejném období roku 2017 se snížil na 32,2 % HDP.V roce 2018 očekáváme zvýšení příjmů vládního sektoru o 2,2 % a růst výdajů o 5,7 %. Bilance vládního sektoru by měla zůstat kladná a dosáhnout 1,2 % HDP. Primární rozpočtové saldo by mělo činit 2,2 % HDP, resp. po cyklickém očištění 1,8 % HDP. Dluh vládního sektoru by měl pokračovat v sestupné tendenci a na konci roku by měl činit 31,1 % HDP.
Při zachování současných parametrů fi skální politiky, současné výše úrokových sazeb pro vládní dluh, růstu ekonomiky v sou‑ladu s jejím současným potenciálem a udržení infl ace v blízkosti infl ačního cíle by dluh v poměru k HDP pokračoval v dalším poklesu. Z tohoto úhlu pohledu lze považovat veřejní fi nance České republiky za dlouhodobě udržitelné.
Tento stav je refl ektován příznivým hodnocením České republiky ratingovými agenturami a nízkými rizikovými přirážkami u českých fi nančních aktiv. Rating České republiky je nyní spíše limitován ekonomickou úrovní země. Při pokračování hospodářského růstu a konvergence k vyspělejším zemím postupně stoupá pravděpodobnost přehodnocení na lepší ratingovou známku, než je aktuální stupeň AA/AA‑ (hodnocení dlouhodobých závazků v lokální/cizí měně podle agentury Standard & Poor’s).
-5 %
-4 %
-3 %
-2 %
-1 %
0 %
1 %
2 %0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
40 %
45 %
50 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
v % HDP Saldo vládního sektoru, v % HDP
92%
93%
97%
98%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Developerské projekty
Cihlové domy
Panelové domy
Rodinné domy
0
200
400
600
800
1 000
Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10
Zdroj: ČSÚ, Deloitte
Veřejné fi nance
Saldo vládního sektoru, v % HDP (pravá osa) Dluh vládního sektoru, v % HDP
9SMART • jaro 2018
Autoři: Rinse Bruggeman, Desie Driever, Wilfrid Donkers
Vzestup coworkinguProstory pro coworking se staly horkým tématem a nedávný nárůst v počtu nově otevřených prostor byl přímo fenomenální. Tento společný a efektivní způsob zajištění prostoru je atraktivní pro fi rmy, které vyžadují fl exibilitu, např. malé a rychle rostoucí společnosti, živnostníky na volné noze, technologické a mediální fi rmy a všechny podniky, které v této verzi moderního pracoviště mohou vzkvétat. Spolupráce, networking a často samozřejmě také punc současného trendu – to vše je pro coworking charakteristické.
Aby větší fi rmy nezůstaly pozadu, i ony začínají pokukovat po výhodách najmutí sdílených pracovních prostor. Náklady a fl exibilita jsou samozřejmě důležitými faktory, klíčový byl však přístup ke komunitě – kontakt se startupy a rostoucími podniky by mohl podpořit navazování nových vztahů již od počátečních fází. Partnerství s novou generací podniků by mohlo malým fi rmám pomoci dosáhnout většího růstu a zároveň naučit velké fi rmy lépe si všímat trendů a příležitostí.
Prostor napojený na technologieTechnologické pokroky jsou jedním z hlavních faktorů, které rozvoj sdílených pracovních prostor umožňují. Pokročilá IT infrastruktura s rychlým a spolehlivým internetem je zde naprostý základ. Dalším krokem je využívání internetu věcí (IoT). Budovy jsou stále chytřejší a my se začínáme učit, jak prostor lépe využívat. Tento přístup tak bude pro potřeby současných uživatelů nezbytný.
IoT v budovách umožňuje fl exibilitu a možnosti pro optimalizaci pracovního prostoru, usnadňuje budově reagování na potřeby uživatelů a upozorňuje na problémy, které vzniknou. Senzory v budově sbírají informace jako obsazenost, teplota, spotřeba energie atd. Software propojuje informace poskytnuté jednot‑livými senzory a vytváří „mozek budovy“. Ta si tak může sama diagnostikovat problémy a sdělovat potřebné informace. Stává se z ní tak živá struktura schopná rozpoznat problémy a potřeby komunity v budově.
Díky analýze dat o obsazenosti pracovních míst a zasedacích místností je možné optimalizovat pracovní prostor. Senzory zazna‑menávají obsazenost v různých časech a dnech a sledují pohyb uživatelů. Z výsledných dat pak může např. vyplynout, že některá pracovní místa jsou nedostatečně využitá, čímž vznikají příležitosti ke zlepšením.
Příležitosti IoTIoT přináší mnoho příležitostí, nicméně vzestup chytrých budov s sebou nese i nová rizika, např. kybernetická. Dalším důležitým faktorem, který je třeba mít na paměti, je soukromí uživatelů budovy. IoT by měl sloužit k tomu, aby byla budova uživatelsky pří‑větivá a k osobním údajům by měl mít přístup pouze sám zaměst‑nanec. V důsledku toho musí být kybernetické riziko a soukromí v popředí spolupráce mezi realitními společnostmi, provozovateli a IT společnostmi, kteří společně zajišťují bezpečnost moderního pracoviště.
Realitní předpovědi na rok 2018 Nahlédněte do budoucnosti Real Estate
Studie
Protože se trh nemovitostí a stavebnictví v posledních několika letech dynamicky mění, nemovitostní oddělení společnosti Deloitte začalo vydávat realitní předpovědi pro rok 2018. Jedná se o sérii článků, které od 18. ledna do 15. března vycházely jednou týdně a rozšiřovaly povědomí o budoucích trendech. Témata jednotlivých článků jsou různá, všechny ale mají jeden společný znak – ukazují jakým směrem se může trh nemovitostí ubírat. Předmětem diskuzí se tak postupně stává problematika zdraví a práce, coworkingu, fi ntechů, robotiky, kognitivní automatizace, veřejné správy nebo i využití blockchainu. Všechny prognózy jsou dostupné na stránce www.deloitte.cz/realestate a jako ochutnávku přinášíme článek o coworkingu a internetu věcí.
Témata realitních předpovědí:
1. Zdraví, práce a nemovitosti2. Coworking na vzestupu a potřeba chytrých budov3. Kdo činí realitní rozhodnutí budoucnosti4. Fintech: doplnění realitního ekosystému5. Robotika a kognitivní automatizace, 1. část6. Robotika a kognitivní automatizace, 2. část7. Proč by přední představitelé trhu s nemovitostmi
ve veřejném sektoru měli vítat disrupci a změnit své modely provozu a poskytování služeb
8. Budoucnost komerčních realit9. Blockchain
10
10 let po vypuknutí finanční krize je evropský komerční nemovitostní trh na vrcholuObjem prodejů evropských komerčních nemovitostí dosáhl v roce 2017 rekordní výše 259 miliard EUR, což předsta-vuje narůst o 9 % oproti předchozímu roku. Zhruba polovina z celoevropského investičního objemu se uskutečnila na trzích ve Velké Británii a v Německu, přičemž ve Velké Británii se realizovaly transakce ve výši 72 miliard EUR. Objem investic ve Velké Británii přitom meziročně vzrostl o 23 %. Zdá se, že se obavy z Brexitu – aspoň na nemovi-tostním trhu – zatím nenaplňují.
Analýza
Vojtěch Petrí[email protected]
Zdeněk Vaš[email protected]
Za nejzajímavější a jednu z největších transakcí v uplynulém roce lze bezesporu označit prodej admi-
nistrativní budovy 122 Leadenhall Street (známou pod přezdívkou The Cheesegrater neboli Struhadlo) za 1,15 miliardy GBP. Londýn si zároveň udržel pozici města s nejvyšším investičním objemem a nejnižší výnosovou mírou (yieldem). Průměrný prémiový yield u kanceláří v Londýně ale pravděpodobně dosáhl na svoji mini-mální hranici a v poslední době mírně roste, přičemž u ostatních měst je tento trend zatím opačný. Lze očekávat, že prémiové kancelářské yieldy již dále klesat nebudou.
Původ kapitálu na celkovém objemu investic v ČR v roce 2017
Zvýšení objemu investic zaznamenalo v roce 2017 i Německo, kde se uskutečnilo nemovitostních transakcí za 58 miliard EUR. Meziroční nárůst v tomto případě byl přibližně 11 %. Ve Francii došlo meziročně k největšímu poklesu, kdy se objem nemovi-tostních transakcí snížil o 17 % na 26,4 miliard EUR. I přesto ale Francie zůstala z hlediska investičního objemu na třetím místě. Zvýšená aktivita na nemovitostním trhu byla patrná i v Holand-sku, kde se investiční objem zvýšil o neuvěřitelných 63 % na rekordních 16,8 miliard EUR.
Český trh komerčních nemovitostí sice také následoval pozitivní vývoj na evropském trhu, nicméně meziročně došlo k mírnému poklesu investičního objemu na 3,54 miliard EUR. Oproti roku 2016, kdy český investiční trh zaznamenal rekordní výsledek o celkovém objemu 3,6 miliard EUR, se investiční aktivita snížila o 1,7 %. Hlavním důvodem nebyl nezájem investorů, ale spíše vyčerpání nabídky dostatečně objemově náročných transakcí. Největší samostatnou transakcí roku 2017 se stal prodej obchod-ního centra Olympia v Brně za 374 milionů EUR, které koupila německá investiční skupina Deutsche Euroshop od realitních fondů Rockspring a ECE. Retailový trh si také připsal i největší portfoliovou transakci, kdy česká skupina CPI dotáhla do konce akvizici 11 obchodních center situovaných v Polsku, Maďarsku, Rumunsku a v České republice, včetně regionálních center Olym-pia Plzeň a Nisa Liberec. Celková prodejní cena portfolia činila 320 milionů EUR. Z hlediska objemu dominoval nemovitostním transakcím retailový trh, následován trhem kancelářským. Jako obvykle byla většina transakčního objemu soustředěna do Prahy. Český realitní trh byl v roce 2017 zajímavý pro široké spektrum investorů. Domácí investovaný kapitál zvýšil svůj podíl na trhu na své historické maximum. České investory následovali rovněž velmi aktivní investiční skupiny z Německa a USA.
Investiční objem trhu nemovitostí v České republice v roce 2018 by neměl výrazně kolísat a bude nadále kopírovat trend vývoje na evropské úrovni. Nejvýrazněji budou pravděpodobně táhnout sektory kancelářský a maloobchodní, které by dohromady mohly přesáhnout až 80 % celkového investovaného objemu. Zvýšená poptávka po lukrativních nemovitostech v centrech měst povede rovněž k tlaku na další snižování požadovaných yieldů. Je ale na místě poznamenat, že transakční objem patrně dosáhl svého maxima, což může znamenat mírný pokles v dalších letech.
Česko Německo USA Ostatní
35%
20%
16%
29%
Zdroj: Deloitte
11SMART • jaro 2018
Analýza
Evropa Region CEE
Objem investic do komerčních nemovitostí v ČR (mil. EUR)
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Kanceláře Maloobchod Průmysl Hotely Ostatní
Objem investic do komerčních nemovitostí (mld. EUR) v roce 2017
71,8Velká
Británie
26,4Francie
58,2Německo
16,8Nizozemsko
3,5Česko
0,4Slovensko
0,8Rumunsko
1,5Maďarsko
4,9Polsko
Zdroj: ČSÚ, Deloitte
Zdroj: Deloitte, BNP Paribas
12
Studie
Kdo kupuje byty v Praze?Na základě dat portálu Cenovamapa.org jsme na počátku roku 2018 zpracovali analýzu týkající se struktury prodejů bytů a domů v Praze za 3. kvartál roku 2017. Z analýzy kromě jiného vyplývá, že nejaktivnější skupinou kupujících jsou lidé ve věku od 31 do 40 let a nejvíc nakupují v developerských projektech.
Petr Há[email protected]
Více než tři čtvrtiny prodejů spadají do kategorie standardních – to znamená prodej mezi fyzickými
osobami navzájem nebo prodej mezi fyzickou osobou a právnic‑kou osobou. V pořadí druhé nejpočetnější jsou převody jednotek z družstevního vlastnictví do osobního. Za námi sledované období se jich uskutečnilo více než 600 a představují kolem 12% ze všech transakcí v Praze.
Největší úspěch v počtu prodejů slavili tradičně transakce v developerských projektech, které se zasloužili o polovinu všech prodejů v Praze. I když jsou byty v těchto projektech dražší, představují pro kupující zajímavou investiční příležitost.
Zajímavý je taky pohled na to, zda více bytů a domů kupují ženy nebo muži. Na základě dat jsme schopní říci, že zatímco v kate‑goriích developerských projektů, cihlových domů a panelových
domů je bilance téměř vyrovnaná, v případě koupi rodinných domů jsou právě muži v převaze a jsou kupujícími v 6 z 10 pří‑padů.
Podrobnější členění standardních transakcí
Věková struktura kupujících – developerské projekty Q3 2017
Jak už bylo zmíněno, nejaktivnější skupinou kupujících jsou lidé ve věku od 31 do 40 let. Ty v Praze uskutečnili více než 60%
všech nákupů a předpokládáme, že vzhledem k ekonomické situaci bude tohle číslo v příštích letech dále růst.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
-2 %
-1 %
0 %
1 %
2 %
3 %
4 %
-1 %
0 %
1 %
2 %
3 %
4 %
5 %
6 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Předpověď
Cílová inflační skupina
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0
100
200
300
400
500
600
Do 20 let 21–30 let 31–40 let 41–50 let 51–60 let 61–70 let 71 let a více
49,69 %Developerské
projekty
21,89 %Cihlové domy
7,77 %Rodinné
domy
20,65 %Panelové
domy
13SMART • jaro 2018
Studie
Přehled prodejů dle národnosti v Q3 2017
Standardní transakce dle městské části v Q3 2017
Struktura cizinců kupující byty v developerskýchprojektech podle národnosti
Národnost Podíl
Ruská federace 32,5%
Slovenská republika 26,2%
Ázerbájdžánská republika 9,5%
Ukrajina 7,9%
Francouzská republika 3,2%
Izrael 3,2%
Čínská republika 2,4%
Běloruská republika 1,6%
Republika Kazachstán 1,6%
Republika Uzbekistán 1,6%
Struktura cizinců kupující byty v cihlových domech podle národnosti
Národnost Podíl
Slovensko 20,8%
Ruská federace 17,0%
Velká Británie 15,1%
Francouzská republika 9,4%
Spojené státy americké 5,7%
Izrael 5,7%
Italská republika 5,7%
Švýcarská konfederace 3,8%
Rakouská republika 3,8%
Lotyšská republika 1,9%
Co se týče cizinců, procentuálně nejvíce jich kupovalo byty v developerských projektech. Celkově v tomto případě tvořili
zhruba 8% všech kupujících. Naopak, nejméně kupovali rodinné domy, kde fi gurovali jen ve 2 % transakcí.
Z pohledu trhu se ve 3. kvartále 2017 nejvíce transakcí usku‑tečnilo na Praze 5, což je z velké části zapříčiněno popularitou lokality a rozmanitostí nabídky. Na druhém místě následovala
Praha 10 a těsně za ní Praha 4. Pro představu, prodeje v těchto městských částech představovaly 58% všech transakcí.
-5 %
-4 %
-3 %
-2 %
-1 %
0 %
1 %
2 %0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
40 %
45 %
50 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
v % HDP Saldo vládního sektoru, v % HDP
92%
93%
97%
98%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Developerské projekty
Cihlové domy
Panelové domy
Rodinné domy
0
200
400
600
800
1 000
Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10
-5 %
-4 %
-3 %
-2 %
-1 %
0 %
1 %
2 %0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
40 %
45 %
50 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
v % HDP Saldo vládního sektoru, v % HDP
92%
93%
97%
98%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Developerské projekty
Cihlové domy
Panelové domy
Rodinné domy
0
200
400
600
800
1 000
Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10
Občané jiných zemí Občané ČR
14
RotterdamRotterdamMarkthal
Seriál
Jakub Leš[email protected]
Rotterdam je město známé především svým obrovským přístavem a klasickou nizozemskou
architekturou. Během 2. světové války bylo ale město hustě bombardováno, historické centrum téměř zcela zničené a začali v něm vznikat nové výškové budovy a stavby, které doposud neměli obdobu. Jednou z nich je také relativně nový projekt z dílny nizozemského architektonického studia MVRDV.
Historie Markthal se začala psát v roce 2004, kdy byla městem vypsaná soutěž na návrh a realizaci nové tržnice v části Binnenrotte. Záměrem bylo vytvořit prostor, který by doplnil stávající vnější tržiště, poskytnul možnost bydlení v centru
Ikony stavebnictví
Současný vlastník: Klépierre
Počet výtahů a eskalátorů: 26
Pronájem apartmánu přes Airbnb: od 180 €/noc
Prodejní plocha tržnice: 4 600 m2
Celková podlažní plocha: 11 800 m2
Počet návštěvníků za rok: 8 000 000
Výše nákladů na výstavbu: 178 000 000 €
Developer: Provast Nederland
Prodejní cena posledníhovolného apartmánu: 276 000 €
Markthal Rotterdam v číslech
15SMART • jaro 2018
Seriál
a rovněž zvýraznil východní část centra města. Vítězný návrh vzešel od architektů ze studia MVRDV, kteří měli zkušenosti například z tvorby nizozemského pavilonu na Světové výstavě v Hannoveru nebo konverzi obilného sila v Kodani.
Koncept budovy byl v mnohých oblastech protichůdný. Objekt měl být co nejvíce otevřený a přilákat tak veřejnost a rovněž poskytovat úkryt před větrem. Autoři toho dosáhli poměrně jednoduchou myšlenkou – tvarem podkovy dokázali zabezpečit splnění obou požadavků.
Tvarem budovy ale zajímavá řešení teprve začínají. Aby mohl být zachován dojem přístupnosti, obě fasády jsou vyhotoveny ze skla a návštěvníkům tak nabízejí denní světlo v každém místě tržnice. Vnější strany podkovy jsou pak určeny pro menší obchody, restaurace nebo bary a vyšší podlaží mají lodžie pro apartmány. Celá stavba je navíc obložena přírodním kamenem v barvě okolních chodníků, čímž je zvýrazněn nový prostor – interiér tržnice.
Pro maximální osvětlení interiéru museli být fasády navrženy bez rámů nebo jakýchkoliv podpůrných konstrukcí. Řešení se našlo v lanové fasádě, která připomíná výplet tenisové rakety. Na mřížce tvo-řené ocelovými lany do výšky až 32 metrů a šířky 42 metrů tak spočívá více než 620 skleněných tabulí oddělující vnitřní svět od vnějšího. Tahle fasáda je sice v Evropě unikátní, nicméně pro ten-hle projekt představovala jediné možné řešení.
Vzhledem k tomu, že stavba je přístupná ze všech stran, byly obslužné prostory jako sklady nebo par-koviště umístěny do 4 podzemních podlaží. Východ z nich pak ústí tunelem mimo budovu na malé náměstí před ní. K přístupu k bytovým jednotkám, kterých zde je celkem 228, mohou obyvatelé využít 6 samostatných vchodů vedoucích k výtahovým halám, které se vzhledem ke tvaru objektu s při-bývajícími podlažími zmenšují. Díky atypickému tvaru mají vždy dva apartmány alespoň jedno okno orientováno do interiéru tržnice a každý apartmán má také okna směřující na stranu prosklené fasády.
Ve vnitřním prostoru na první pohled zaujme hned několik prvků. Prvním z nich je grafika pokrývající velkou část stropu a stěny. Její autorem je nizozem-ský umělec Arno Coenen a motivy jsou zejména ovoce, zelenina a rostliny – teda čerstvé produkty místních farmářů prodávajících na tržnici. Dalším elementem jsou samotné stánky. Ty mohou být jed-nopodlažní s prosklenou střechou nebo dvojpod-lažní, kde střecha slouží jako prostor pro prodejce nebo jako místo pro návštěvníky.
Co se týče vztahu k vnějšímu prostředí, budova může jít příkladem pro mnoho podobných staveb. Dokáže totiž efektivně využít kombinaci všech svých funkcí k optimalizaci teploty a vnitřního mik-roklima. To je zabezpečeno zejména promyšleným řešením fasády bez použití jakýchkoliv rozvodů či ventilačním systémem na střeše. Navíc je tepelné úložiště propojeno pod objektem s okolními budovami a umí tak podle potřeby dodávat teplo a chladit prostor i mimo vlastní interiér. Objekt je taktéž šetrný k místní fauně, konkrétně k místnímu ptactvu – na západní fasádě jsou záměrně umís-těna hnízda a úkryty.
Budova Markthal tak představuje nový směr smýš-lení, kdy architekti a samospráva tvoří významnou stavbu v centru města s cílem nabídnout obyvate-lům nejenom tržnici, ale taky nový koncept prodeje. V roce 2015 byla navíc ukončena rekonstrukce náměstí před budovou a turisté v tomhle přístav-ním městě tak mají možnost navštívit o jeden unikátní prostor více.
16
Daně
Daňové změny v oblasti dluhového financování společnostíMinisterstvo financí v uplynulých dnech zveřejnilo návrh novely daně z příjmu, v rámci které jsou mimo jiné implemen-tována směrnice Rady (EU) 2016/1164 (tzv. ATAD) zahrnující nová pravidla na daňovou uznatelnost úroků.
Hana Biolková[email protected]
Tereza [email protected]
Stávající pravidla se vztahují pouze na úroky (a sou-visející náklady, dohromady tzv. finanční výdaje)
z půjček poskytnutých od spojených osob zaúčtované do výsledku hospodaření a to do výše čtyřnásobku vlastního kapitálu. Úroky aktivované do majetku či bankovní úroky žádnému speciálnímu testu nepodléhají.
Dle plánované novely pravidla nízké kapitalizace poměřující úroky od spojených osob vůči vlastnímu kapitálu zůstávají stále v plat-nosti, k tomuto pravidlu přibude pravidlo další, kterému budou podléhat i bankovní úroky a úroky aktivované do majetku plus další náklady, které souvisí s úroky jako třeba kurzové rozdíly, úroky obsažené v úplatě za finanční leasing, pomyslný derivátní úrok atd.
V této souvislosti je třeba říci, že novému testování budou podlé-hat tzv. čisté výpůjční náklady, tzn. rozdíl mezi výpůjčními náklady a výpůjčními výnosy. Jak konkrétně se tyto čisté výpůjční náklady budou počítat a co vše do nich konkrétně spadá, není ze stávajícího znění zatím zcela jasné a bude určitě předmětem mnoha diskuzí v rámci připomínkového řízení, neboť spoustu úprav je změně pouze v rámci důvodové zprávy, nicméně v zákoně promítnuto není.
Předmětem diskuzí také zcela jistě bude období, kdy mají být do tohoto nového testu zahrnuty úroky aktivované do majetku plus další náklady, které jsou dosud účtovány rozvahově (např. zajišťo-vací operace atd.). Dle důvodové zprávy by tyto náklady měly pod-léhat novému testu až v okamžiku, kdy jsou zahrnuty ve výsledku hospodaření, nicméně z navrhovaného znění zákona tato skuteč-nost nijak nevyplývá.
Nové pravidlo stanoví limit pro uznatelnost nadměrných čistých výpůjčních nákladů částku 80 mil. Kč nebo 30% z daňového zisku před úroky, zdaněním a odpisy (tzv. daňová EBITDA). V daném případě to znamená, pokud nadměrné výpůjční náklady nepřesáhnou částku 80 mil. Kč, měly by tyto nadměrné výpůjční náklady být daňové uznatelné, pokud budou splněny stávající podmínky (tzn. splněn 4:1 debt ‑equity poměr pro půjčky od spojených osob, úroky nejsou odvozeny ze zisku, nejsou použity na akviziční financování atd.).
V této souvislosti je třeba zmínit, že z navrhovaného znění novely není zřejmé, které pravidlo bude mít přednost, způsob výpočtu je zmíněn v důvodové zprávě, dle které budou nejprve úroky od spojených osob podléhat pravidlům nízké kapitalizace a teprve následně ty úroky, které by mohly být považovány za daňově uznatelné plus ostatní náklady (bankovní úroky, akti-vované úroky, hedging atd.) budou podrobeny testu 80 mil. Kč nebo 30% daňová EBITDA.
Ty náklady, které budou považovány za daňově neuznatelné dle testu 30% EBITDA nebo 80 mil. Kč by následně měly být přeno-sitelné neomezeně do budoucna. Jak přesně bude možnost pře-
Daně
nášení těchto neuplatněných nákladů v praxi fungovat (evidování, zaznamenávání v čase, způsob vykazování, možnost prodloužení období k daňové kontrole atd.) v této chvíli není zcela zřejmé.
Explicitně jasná je momentálně úprava pouze v oblasti přenášení těchto neuplatněných nákladů ve vztahu k právnímu nástupnictví, kdy návrh novely možnost přenášení neuplatněných ztrát v tomto případě výslovně neumožňuje. V daném případě to znamená, že pokud společnost, která eviduje takto neuplatněné náklady, zanikne v rámci přeměny, není možné tyto náklady přenést na nástupnickou společnost a tyto náklady budou tzv. ztraceny navždy (na rozdíl třeba od daňové ztráty, kterou přenést možné je).
Tato novela by měla být účinná od 1. ledna 2019. Dle přechodných ustanovení by se tato novela měla týkat pouze úroků z nově uza-vřených smluv až na výjimku vztahující se k úrokům, které jsou sou-částí ocenění majetku, kdy tomuto pravidlu budou podléhat pouze úroky zařazené po 17. červnu 2016. Opět pouze dle důvodové zprávy by i dodatky ke smlouvám měly zapříčinit, že tyto úroky budou podléhat novému testu. Nicméně aktuálně není zřejmé, jaké dodatky způsobí zahrnutí úroků do nového testu – zda všechny dodatky, tedy např. i ty které mění pouze např. majetek určený k zástavě či třeba způsob dokládání bance splnění podmínek, nebo pouze ty, které mají vliv na výši úroků (např. úroková sazba, změna výše jistiny, prodloužení doby splatnosti atd.).
V této souvislosti si vás dovolujeme informovat, že u německého ústavního soudu leží spor o pravidla daňové uznatelnosti úroků, které byly fakticky základem pro směrnici Rady (EU) 2016/1164, která je aktuálně implementována do české legislativy.
Základem sporu je, že část úroků byla „navždy“ ztracena jako daňově neuznatelná, protože podle pravidel o omezení úroků
nebyla společnost schopna odečíst všechny své úrokové výdaje. Takto přenášené úroky do budoucna následně propadly z titulu reorganizace.
Spolkový soud rozhodl, že pravidlo omezení úroků (30% EBITDA nebo 3 mil. EUR) porušuje zásadu objektivního čistého příjmu podle německé ústavy, která v zásadě umožňuje odečet všech nákladů, které jsou skutečně spojeny se zdanitelnou činností. Soud rozhodl, že toto porušování není oprávněné; zejména, že v konkrétním případě by pravidlo o omezení úroků nemohlo být odůvodněno jako opatření proti vyhýbání se daňovému riziku, protože se specifický případ týkal čistě vnitrostátní struktury, která nezahrnuje žádné financování mimo Německo; tj. neexis-tovalo žádné riziko, že by se daňové příjmy přesunuly z Německa do jiné jurisdikce.
Aktuálně tento případ leží u německého ústavního soudu a čeká se na rozhodnutí. Zůstává otázkou, zda a jakým způsobem rozhodnutí federálního finančního soudu a / nebo Spolkového ústavního soudu ovlivní diskuse na úrovni EU v souvislosti s výše uvedenou směrnicí. Nabízí se otázka, pokud bude toto omezení zrušeno v případě vnitrostátního financování, zda by stejná výhoda neměla být následně poskytnuta i pro přeshraniční financování tak, aby nedocházelo k omezení základních práv svobody usazování a / nebo svobody volného pohybu kapitálu.
V této souvislosti také vznikají otázky, jakým způsobem dochází k přesunu zisků prostřednictvím úroků, pokud je úrok stanoven na bázi tržních cen a / nebo se jedná o úroky placené bance, u kterých se zjevně nejedná o přesun zisků v rámci skupiny společností do jurisdikcí s nižším zdaněním, a zda by takto položené otázky u Evropského soudního dvora neměly šanci na úspěch.
17SMART • jaro 2018
Krátká informace k rekodifi kaci veřejného stavebního právaV posledních letech se stále více diskutuje o potřebě rekodifikace veřejného stavebního práva v České republice, a to nejen mezi odbornou veřejností. Ministerstvo pro místní rozvoj již na podzim minulého roku zveřejnilo základní teze, ze kterých by měly nové stavební předpisy v budoucnu vycházet a nad kterými teď diskutuje.
Filip Balouš[email protected]
V posledních letech se stále více diskutuje o potřebě rekodifi kace veřejného stavebního práva v České
republice, a to nejen mezi odbornou veřejností. Ministerstvo pro místní rozvoj již na podzim minulého roku zveřejnilo základní teze, ze kterých by měly nové stavební předpisy v budoucnu vycházet a nad kterými teď diskutuje.
V současnosti platný a účinný zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), je spolu s dalšími stavebně povolovací proces ovlivňujícími předpisy (např. zákon o posuzování vlivů na životní prostředí, zákon o ochraně přírody a krajiny) ze strany laické i odborné veřejnosti často kritizován pro svou složitost a nepřehlednost, částečně způsobenou též množstvím nekoncepčních novel, kterých bylo za necelých dva‑náct let jeho existenci více než dvacet.
Právě roztříštěnost stavebních předpisů a nutnost získat během územního a stavebního řízení celou řadu vyjádření a závazných, mnohdy nekoordinovaných, stanovisek mnoha dotčených sub‑jektů přispívá k současnému neblahému trendu, kdy se výstavba komerčních i soukromých objektů prodlužuje řádově nejen o měsíce, ale v mnoha případech i o celé roky.
Na stávající nelichotivý trend reagovala již předchozí ministryně pro místní rozvoj Karla Šlechtová, která v září minulého roku před‑ložila vládě dokument obsahující základní teze pro budoucí reko‑difi kaci veřejného stavebního práva v České republice (dostupný z https://www.mmr.cz/getmedia).
Ačkoliv se jedná o relativně obecný dokument, lze z něho vyčíst, že mezi nosná témata při tvorbě budoucích stavebních předpisů bude beze sporu patřit snaha o zjednodušení stávajících správ‑ních procesů, o rychlejší elektronizaci a digitalizaci činností sta‑vebních úřadů i o zkvalitnění jejich personálního a technického vybavení. K tomu je však nutné dodat, že tyto kroky se rozhodně neobejdou bez značného navýšení jejich rozpočtů.
Za velmi pozitivní krok Ministerstva pro místní rozvoje lze označit již současný trend spojování vícero stavebních řízení do jednoho integrované řízení, jehož výsledkem je vydání jediného správního rozhodnutí, čímž by mělo dojít nejen ke zrychlení celého řízení, ale rovněž k jeho výraznému zlevnění. Zároveň bude taktéž nutné hlouběji přehodnotit stávající strukturu obecných a zvlášt‑
ních stavebních úřadů, jejich počet a rozložení jejich působností.Dokument předložený vládě se naopak vůbec nevyjadřuje k pří‑padnému zavedení tzv. „předběžné držby“, kterou se již někteří poslanci snažili do stávajícího stavebního zákona prosadit při schvalování poslední novely stavebního zákona v dubnu minu‑lého roku. Tento návrh by investorům umožnil realizaci některých staveb dříve, než bude předmětný pozemek pod touto stavbou vyvlastněn v rámci klasického vyvlastňovacího řízení. Zavedení tohoto institutu do české právní úpravy schvaluje zejména Mini‑sterstvo dopravy, které si od jeho zavedení, ačkoliv by se zřejmě pohybovalo na hraně ústavnosti, slibuje rychlejší a efektivnější stavbu dálnic a dalších liniových staveb.
Že celý proces rekodifi kaci bude jistě složitý a velmi zdlouhavý naznačuje mimo jiné fakt, že spolu s platným a účinným stavebním zákonem bude rovněž nezbytné pozměnit, a v některých případech i zásadně přepracovat, množství zvláštních zákonů, které se povolo‑váním staveb a jejich následnou realizací zabývají, a kterých je v sou‑časné době v právním řádu České republiky více než osmdesát.
Snahu zpřehlednit stávající stavební předpisy je beze sporu možné označit za pozitivní krok na cestě ke zlepšení veřejného stavebního práva. Avšak vzhledem ke skutečnosti, že legislativní proces je teprve ve svých začátcích a vlastně ještě ani neexistuje věcný záměr nového zákona, je alespoň rámcová podoba návrhu zákona, která by mohla být posouzena z hlediska svého přínosu, stále v nedohlednu.
Odhadnout tak, alespoň přibližně, výslednou podobu budoucích stavebních předpisů zatím stále není možné. Lze tedy jen doufat, že nová legislativa skutečně přinese alespoň některé z výše uve‑dených pozitivních změn.
Právo
18
Rekodifikace veřejného stavebního práva
Základní teze Tento materiál předložila ministryně pro místní rozvoj Karla Šlechtová na jednání Vlády ČR dne 18. září 2017. Rozvoj ve všech oblastech www.mmr.cz
První polovina Fóra českého stavebnictví poskytla prostor pro setkání politických a ekonomických špiček s vrcholnými představiteli oboru stavebnictví. Předseda vlády ČR v demisi Andrej Babiš nejprve představil vizi dalšího rozvoje s důrazem na investiční program vlády, na něho s prezentacemi navá-zali Václav Matyáš (Svazu podnikatelů ve stavebnictví) a Petr
Zahradník (Česká spořitelna). V následné panelové diskuzi šlo zejména o představení vládního programu na období let 2018–2021 s důrazem na podporu investic a stavebnictví.
Po dopoledním bloku pokračoval program panelem se zku-šenostmi z reálného světa stavbařů. Vystoupili v něm Roman Blažíček (Lasselsberger), Herbert Bartik (Urban Innovation Vie-nna), Tomáš Čoček (Sekce 1. náměstka z ministerstva dopravy) a Jan Binter (CAD Studio). Otevřeli témata budoucího rozvoje odvětví, přínosu dopravního stavitelství, BIM jako motoru digita-lizace a téma dostupného bydlení nejen ve Vídni.
V odpoledních hodinách následovaly 3 paralelní panelové diskuze. Mezi investory se řešila hlavně výstavba v Praze a její překážky. Zároveň se hovořilo o potřebě zkrácení schvalovacích procesů a snížení regulace na rezidenčním trhu. V dalším panelu odborníci na digitalizaci a Stavebnictví 4.0 diskutovali o budouc-nosti odvětví. Poslední z debat týkající se právních aspektů se shodla na tom, že legislativa v současné podobě je jednou z příčin špatné situace v investiční výstavbě.
Fórum českého stavebnictví 2018 se zeptalo: Bude už konečně lépe?Letošní konference se nesla v duchu nepříznivé situace českého stavebnictví, se kterou se ale stavební společnosti a další firmy odmítají smířit, a tak hledají vlastní cesty, jak uspět na trhu. Živě se proto diskutovalo zejména o Staveb-nictví 4.0 a BIM, o přínosu nových technologií a o potřebě změny myšlení více otevřenému možnostem digitalizace. Organizátoři si společně s účastníky odnesli řadu zajímavých informací, ale taktéž rozporuplné pocity z problémů v klíčových oblastech. Opravdu už bude lépe?
Událost
19SMART • jaro 2018
© 2018 Pro více informací kontaktujte Deloitte Česká republika., SPS v ČR
Napište nám – za jakékoliv Vaše náměty či dotazy děkujeme.
Václav Matyáš, SPS v Č[email protected], www.sps.cz
Miroslav Linhart, [email protected], www.deloitte.com
Vít Kutnar, ÚRS [email protected], www.urspraha.cz
Tomáš Krásný, Blue [email protected], www.blueevents.eu
Archiv SMART
Veškerá minulá čísla můžete nalézt kliknutím na záložku SMART stavebnictví na www.sps.cz nebo na www.deloitte.cz/realestateNaleznete zde také SMART v anglickém jazyce.
Kalendář akcíCFO Congress 201816. 5. 2018ČNB Praha
Prague Property Forum 201829. 5. 2018Corinthia Hotel Praha
reSITE 201814.–15. 06. 2018Forum Karlín Praha
