1
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 1383-67/13
o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 1526 na parcele č. 3514, pozemků parc.č.
3514 a 3515, se všemi součástmi a příslušenstvím, v obci Praha, k.ú. Záběhlice a o
jednotlivých právech a závadách s nemovitostmi spojených
Objednatel znaleckého posudku: 149 EX 62/12
Exekutorský úřad Praha - východ
Milešovská 1326/4
130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 30.10.2013 znalecký
posudek vypracovala:
Ing. Jarmila Blahová
Milešovská 1
130 00 Praha 3
telefon: 777 170 138, 222 721 761
e-mail: [email protected], [email protected]
Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh, celkem 29
listů. Objednateli se předává ve 2 tiskových vyhotoveních a elektronicky.
V Praze 5.12.2013
2
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 1526 na parcele č. 3514,
pozemků parc.č. 3514 a 3515, se všemi součástmi a příslušenstvím, v obci Praha, k.ú.
Záběhlice a o jednotlivých právech a závadách s nemovitostmi spojených.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.1526
Adresa předmětu ocenění: Severovýchodní VI 1526/31
140 00 Praha 4
Kraj: Hl.m. Praha
Okres: Hl.m. Praha
Obec: Praha
Katastrální území: Záběhlice
Počet obyvatel: 1 241 664
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka byla provedena dne 30.10.2013.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z katastru nemovitostí k datu 4.11.2013
- kopie mapy katastrální nahlížením do katastru
- kolaudační rozhodnutí z 15.11.1926 (na základě stavebního povolení z 27.11.1925)
- část původní projektové dokumentace z roku 1925
- plán na postavení garáže z roku 1939
- část projektové dokumentace na přístavbu rodinného domu z roku 1991
- různé doklady z archivu stavebního úřadu Prahy 4, týkající se nepovolených stavebních
úprav
- cenová mapa stavebních pozemků
- informace a údaje sdělené na Stavebním úřadu Prahy 4
- vlastní fotografická dokumentace ze dne 30.10.2013
- skutečnosti zjištěné na místě
- průzkum situace v místě a okolí
- různé odborné publikace
- realitní časopisy, informace na internetu a v realitních kancelářích
- vlastní databáze porovnávacích cen
- různé metodiky bankovních ústavů ČR
- odborné semináře Komory soudních znalců, Ústavu soudního inženýrství Brno, České
komory odhadců majetku, Ministerstva financí ČR, UnicreditBank, a.s.
- cenové zprávy, cenové věstníky, finanční zpravodaje
- rozpočtové ukazatele stavebních objektů
- platné oceňovací a stavební předpisy
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby: Jiří Kubíček, Slovinská 752/7, 101 00 Praha 10, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku: Jiří Kubíček, Slovinská 752/7, 101 00 Praha 10, vlastnictví: výhradní
3
6. Celkový popis nemovitosti
Nemovitosti sestávají z rodinného domu, tvořícího polovinu dvoudomu, venkovních úprav,
trvalých porostů a pozemků.
Rodinný dům je od roku 1991 na základě stavebního povolení přestavován, ale dosud
nedokončen, protože byly provedeny nepovolené změny stavby. Dne 20.12.1999 bylo vydáno
rozhodnutí o odstranění stavby, resp. té části, která byla postavena v rozporu se stavebním
povolením. Dne 12.1. 2000 bylo vlastníkem podáno odvolání proti tomuto rozhodnutí, ale
později bylo vzato zpět, takže „rozhodnutí o odstranění stavby” nabylo v roce 2000 právní
moci. Od té doby se pravděpodobně nedělo nic. Stavba je tedy stále rozestavěná a
pravděpodobně i neobydlená cca 20 roků.
Shrnuto:
Byla provedena přístavba ve větším rozsahu, než bylo povoleno, proto se musí příslušná
část přístavby ubourat a provést i další změny tak, aby stavba byla v souladu se
stavebním povolením. Teprve potom bude stavba legální. Návrh investora (pana
Kubíčka) na dodatečné povolení stavby nebyl akceptován. Rozhodnutí o odstranění
stavby (resp. části stavby) je pravoplatné.
Oceňované nemovitosti jsou umístěny v oblíbené čtvrti „Starý Spořilov”, kde se nacházejí
většinou malé řadové domy a dvojdomy, postavené v letech 1926 až 1930. Oblast je
památkově chráněna.
Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci a je možnost napojení na veškeré sítě. Při
prohlídce bylo zjištěno, že je elektřina k domu odpojena dodavatelem. Veškerá občanská
vybavenost je umístěna na blízkém sídlišti. Dopravní spojení je autobusové.
Nemovitosti nebyly zpřístupněny, proto je posudek vypracován podle dostupné
dokumentace a podkladů, získané jednak na Stavebním úřadu Praha 4 a jednak v
archivu tohoto úřadu a podle vlastního ohledání z ulice Severovýchodní VI, Severní II a
ze zadního nepojmenovaného náměstíčka. Stav objektu uvnitř a rozsah vnitřních úprav
není znám, je odhadnut.
7. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1a) Rodinný dům
1b) Venkovní úpravy
2. Ocenění pozemků
2a) Pozemky
3. Ocenění trvalých porostů
3a) Trvalé porosty
Obvyklá cena
4
B. ZNALECKÝ POSUDEK
1) Výpočet orientačně podle vyhlášky
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č.
350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č.
460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1a) Rodinný dům
Popis
Celková situace:
Polovina zděného dvoudomu, postaveného v roce 1926. Dům je částečně podsklepen, má
přízemí a podkroví takového tvaru, že se fakticky jedná o 2. nadzemní podlaží a dále má
poměrně nízký podstřešní prostor - půdu, který je ale pravděpodobně také využit
(nepravomocně). Dům je právě v přestavbě, z původního domu 3+1 na dům 6+1, dvě WC, 1
koupelna. Původní stavba je cihelná, dostavba tvárnicová (porobeton).
Historie nemovitosti:
1926 - počátek užívání
1939 - přístavba garáže
1982 - nemovitost koupil současný vlastník
1991 - stavební povolení na rekonstrukci a přístavbu domu a zároveň na demolici garáže
od 1993 až 94 - problémy s nepovolenými změnami na stavbě
1999 - nařízení o odstranění stavby, nabylo právní platnosti dne 29.5. 2000
Toto nařízení o odstranění stavby neznamená odstranění celé stavby, nýbrž jen nepovolených
prvků, což je zejména:
prodloužení střechy nad zádveřím, chybně osazené některé dveře a některá okna, v horním
půdním prostoru vybudován WC, sprcha a dílna o nízké podchodné výšce, přístavba na severu
rozšířena o 110 cm, nesprávné zábradlí, nesprávný přesah střechy, nesprávná krytina,
dispoziční změny.
Pokud by se ovšem trvalo na tom, že rozšíření přístavby o 110 cm směrem na sever se musí
zrušit, potom by se musela zbourat možná celá přístavba, záleží hlavně na tom, jak jsou
uloženy stropní nosníky a z jakého materiálu jsou. Pro případné plné nebo částečné bourání
by bylo nutné provést prováděcí dokumentaci a statický posudek, což nelze v rámci tohoto
posudku.
5
Nemovitost nebyla zpřístupněna, proto byla celková rozestavěnost odhadnuta. Výpočet byl
proveden na současný stav, tak jak se jeví při pohledu zvenku, za pomoci projektové
dokumentace. Pokud bylo skutečně v reálu provedeno větší rozšíření, než je na dokumentaci,
potom by vypočítaná částka (věcná hodnota) byla o něco vyšší. Stav původní části domu
rovněž není znám (zda je odstraněno vybavení a stavba připravena k rekonstrukci nebo ne).
Zatřídění pro potřeby ocenění
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 5, typ B
Svislá nosná konstrukce: Zděná
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Střecha: se šikmou nebo strmou střechou
Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111
Výpočet jednotlivých ploch
Název Plocha [m2]
1.PP 7,80*4,40+7,00*3,03+1,75*3,25 = 61,22
1.NP 7,80*11,70+5,60*0,30+2,70*2,60 = 99,96
2.NP 7,80*11,70+5,60*0,30 = 92,94
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Název Zastavěná.
Plocha
Konstr. výška
1.PP 61,22 m2
2,40 m
1.NP 99,96 m2
2,88 m
2.NP 92,94 m2
2,65 m
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název Obestavěný prostor [m3]
1.PP (7,80*4,40+7,00*3,03+1,75*3,25)*(2,50) = 153,04 m3
1.NP (7,80*11,70+5,60*0,30+2,70*2,60)*(2,88) = 287,88 m3
2.NP (7,80*11,70+5,60*0,30)*(2,65) = 246,29 m3
Zastřešení 92,94*3,10/2+(4,50*3,90*3,50)/6 = 154,29 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ Obestavěný
prostor
1.PP PP 153,04 m3
1.NP NP 287,88 m3
2.NP NP 246,29 m3
Zastřešení Z 154,29 m3
Obestavěný prostor - celkem: 841,50 m3
6
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce Provedení Hodnocení
standardu
Část
[%]
1. Základy Betonové S 100
2. Zdivo zděné S 100
3. Stropy dřevěné, želbet a montované S 100
4. Střecha sedlová dřevěná S 100
5. Krytina bonnský šindel S 100
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100
7. Vnitřní omítky hladké S 100
8. Fasádní omítky nastavované S 100
9. Vnější obklady chybí C 100
10. Vnitřní obklady keramické S 100
11. Schody standardní S 100
12. Dveře plné a prosklené S 100
13. Okna dřevěná dvojitá a zdvojená S 100
14. Podlahy obytných místností parkety, prkna, textil S 100
15. Podlahy ostatních místností dlažba, teraco S 100
16. Vytápění plynové ústřední S 100
17. Elektroinstalace třífázová S 100
18. Bleskosvod chybí C 100
19. Rozvod vody studená i teplá S 100
20. Zdroj teplé vody kombi kotel S 100
21. Instalace plynu zemní plyn S 100
22. Kanalizace ze všech míst S 100
23. Vybavení kuchyně sporák S 100
24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo S 100
25. Záchod 2 x splachovací S 100
26. Ostatní chybí C 100
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby
(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení OP
[%]
Část
[%] K
UP
[%]
PP
[%]
Roz
[%]
Dok
[%]
1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 7,44 100,00 7,44
2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 23,37 100,00 23,37
3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 8,81 100,00 8,81
4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5,45 100,00 5,45
5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 3,35 100,00 3,35
6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 0,84 70,00 0,59
7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 6,50 70,00 4,55
8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 3,25 70,00 2,28
9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,41 50,00 1,21
11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 2,52 100,00 2,52
12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 3,46 50,00 1,73
13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,45 100,00 5,45
7
14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,31 60,00 1,39
15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 1,15 60,00 0,69
16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 4,61 50,00 2,31
17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 4,30 50,00 2,15
18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 3,14 80,00 2,51
20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 1,89 50,00 0,95
21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 100,00 0,52
22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 2,94 100,00 2,94
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 100,00 0,52
24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 5,35 50,00 2,68
25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 0,42 50,00 0,21
26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
Součet upravených objemových podílů: 95,40 Rozestavěnost: 83,59
Koeficient vybavení K4: 0,9540
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl upravený rozestavěností,
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení OP
[%]
Část
[%]
UP
[%]
PP
[%] Stáří Živ.
Opotř.
části
Opotř. z
celku
1. Základy S 7,44 60,00 4,46 5,34 87 150 58,00 3,0972
1. Základy S 7,44 40,00 2,98 3,56 20 83 24,10 0,8580
2. Zdivo S 23,37 60,00 14,02 16,76 87 130 66,92 11,2158
2. Zdivo S 23,37 40,00 9,35 11,18 20 63 31,75 3,5497
3. Stropy S 8,81 60,00 5,29 6,33 87 130 66,92 4,2360
3. Stropy S 8,81 40,00 3,52 4,21 20 63 31,75 1,3367
4. Střecha S 5,45 20,00 1,09 1,30 87 130 66,92 0,8700
4. Střecha S 5,45 80,00 4,36 5,21 20 63 31,75 1,6542
5. Krytina S 3,35 100,00 3,35 4,01 20 40 50,00 2,0050
6. Klempířské konstrukce S 0,59 30,00 0,18 0,22 50 50 100,00 0,2200
6. Klempířské konstrukce S 0,59 70,00 0,41 0,49 20 40 50,00 0,2450
7. Vnitřní omítky S 4,55 90,00 4,10 4,90 87 90 96,67 4,7368
7. Vnitřní omítky S 4,55 10,00 0,45 0,54 20 50 40,00 0,2160
8. Fasádní omítky S 2,28 100,00 2,28 2,73 87 90 96,67 2,6391
10. Vnitřní obklady S 1,21 100,00 1,21 1,45 50 50 100,00 1,4500
11. Schody S 2,52 100,00 2,52 3,01 87 130 66,92 2,0143
12. Dveře S 1,73 100,00 1,73 2,07 87 90 96,67 2,0011
13. Okna S 5,45 40,00 2,18 2,61 87 90 96,67 2,5231
13. Okna S 5,45 60,00 3,27 3,91 20 50 40,00 1,5640
14. Podlahy obytných místností S 1,39 100,00 1,39 1,66 50 55 90,91 1,5091
15. Podlahy ostatních místností S 0,69 100,00 0,69 0,83 50 55 90,91 0,7546
16. Vytápění S 2,31 100,00 2,31 2,76 20 30 66,67 1,8401
17. Elektroinstalace S 2,15 40,00 0,86 1,03 87 87 100,00 1,0300
17. Elektroinstalace S 2,15 60,00 1,29 1,54 20 30 66,67 1,0267
19. Rozvod vody S 2,51 100,00 2,51 3,00 20 25 80,00 2,4000
20. Zdroj teplé vody S 0,95 100,00 0,95 1,14 20 30 66,67 0,7600
21. Instalace plynu S 0,52 50,00 0,26 0,31 50 50 100,00 0,3100
21. Instalace plynu S 0,52 50,00 0,26 0,31 20 30 66,67 0,2067
22. Kanalizace S 2,94 40,00 1,18 1,41 87 90 96,67 1,3630
8
22. Kanalizace S 2,94 60,00 1,76 2,10 20 60 33,33 0,6999
23. Vybavení kuchyně S 0,52 100,00 0,52 0,62 30 30 100,00 0,6200
24. Vnitřní vybavení S 2,68 50,00 1,34 1,60 50 50 100,00 1,6000
24. Vnitřní vybavení S 2,68 50,00 1,34 1,60 20 30 66,67 1,0667
25. Záchod S 0,21 50,00 0,11 0,13 50 50 100,00 0,1300
25. Záchod S 0,21 50,00 0,11 0,13 20 30 66,67 0,0867
Opotřebení: 61,8355
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: = 1 975,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9540
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 3,1840
Základní cena upravená [Kč/m3] = 15 448,97
Plná cena: 841,50 m3 * 15 448,97 Kč/m
3 = 13 000 308,26 Kč
Výpočet nedokončené stavby
Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,8359
Nedokončená stavba = 10 867 087,68 Kč
Opotřebení analytickou metodou: 61,8355 % - 6 719 718,- Kč
Rodinný dům - zjištěná cena = 4 147 369,68 Kč
1b) Venkovní úpravy
Popis
Ve špatném stavu, oceňuji 2 % z hlavní stavby.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby.
Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 %
Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav
Název stavby Cena stavby
Rodinný dům 4 147 369,68 Kč
Celkem: 4 147 369,68 Kč
Ocenění
Cena staveb celkem: 4 147 369,68
2,00 % z ceny staveb * 0,0200
Venkovní úpravy - zjištěná cena = 82 947,39 Kč
2. Ocenění pozemků
2a) Pozemky
Popis
9
Pozemky sestávají ze zastavěné plochy a zahrady, které spolu tvoří jednotný funkční celek.
Pozemky budou oceněny podle platné cenové mapy k datu ocenění.
Ocenění
Ostatní stavební pozemky
Typ Název Parcelní
číslo
Výměra
[m2]
Jedn. cena
[Kč/m2]
Cena
[Kč]
§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a
nádvoří
3514 74,00 4 560,00 337 440,-
§ 27 cenová mapa zahrada 3515 176,00 4 560,00 802 560,-
Ostatní stavební pozemky - celkem 1 140 000,-
Pozemky - zjištěná cena = 1 140 000,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3a) Trvalé porosty
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné
zjednodušeným způsobem: § 42
Celková cena pozemku: Kč 1 140 000,00
Celková výměra pozemku m2
250
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2
50
Cena pokryvné plochy porostů Kč 228 000,00
Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065
Cena smíšeného porostu: = 14 820,00
Trvalé porosty - zjištěná cena 14 820,- Kč
Rekapitulace výsledných cen podle vyhlášky (orientačně)
1. Ocenění staveb
1a) Rodinný dům 4 147 369,70 Kč
1b) Venkovní úpravy 82 947,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem 4 230 317,10 Kč
2. Ocenění pozemků
2a) Pozemky 1 140 000,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem 1 140 000,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3a) Trvalé porosty 14 820,- Kč
10
3. Ocenění trvalých porostů celkem 14 820,- Kč
Celkem 5 385 137,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: 5 385 140,- Kč
2) Porovnávací hodnota
Porovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitostí srovnatelných lokalitou, velikostí a
charakterem s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání se provádí na základě vlastního
průzkumu nemovitostí a vlastní databáze, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku,
internetu, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními
kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena se
zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Základní parametry oceňované nemovitosti:
Polovina dvoudomu z roku 1926
2 nadzemní podlaží, částečně podsklepeno
Stavebně technický stav – 20 let rozestavěná přístavba
Obestavěný prostor 842 m3 podle závazného a povoleného projektu, ve skutečnosti
překročeno na 924 m3
Zastavěná plocha 1.NP podle závazného a povoleného projektu 100 m2, ve skutečnosti
překročeno na 109 m2
V domě budoucí byt 6+1 s příslušenstvím (1 x koupelna s WC, 1 x WC)
Vytápění plynové ústřední plánováno
Užitná plocha podle projektu 190 m2, podle skutečnosti 210 m2
Pozemek 250 m2
Rovinatý pozemek nepravidelného lichoběžníkového tvaru
Všechny sítě
Přístup: zpevněná asfaltová komunikace
Umístění: ve vilové čtvrti „Starý Spořilov“, která byla celá postavena v letech 1926 až 1930 a
je nyní památkově chráněna. V docházkové vzdálenosti od občanské vybavenosti a stanice
autobusu.
Analýza:
Tento případ je velmi atypický, protože oceňovaná nemovitost je nedokončená přístavba
k rodinnému domu, která byla postavena větší než podle povoleného projektu, a proto
se musí příslušná část ubourat.
Žádné takové nemovitosti na prodej na Spořilově ani v celé Praze nebyly nalezeny,
11
nejsou tedy porovnávací nemovitosti, proto se dá porovnávací metoda použít jen jako
pomocná metodika, následujícím způsobem:
Na Spořilově je několik prodávaných domů, které lze porovnat k budoucímu oceňovanému
domu po správné dostavbě. Od výsledku bude nutné odečíst náklady na demolici a náklady na
dostavbu ve správných proporcích. Tuto částku bude nutné ještě zmenšit určitým
koeficientem, protože zdaleka ne každý potencionální zájemce o dům v této oblasti bude
ochoten takto složitou stavbu koupit. Také proto, že při demolici může vzniknout
neočekávaný problém. Okruh zájemců se tak zužuje. Výsledkem bude orientační odhad kupní
ceny této nemovitosti.
Nabídkové ceny rodinných domů v této oblasti se pohybují v rozmezí 4,6 až 10 milionů,
nejčastěji v rozmezí 4,6 až 6,6 mil. Kč, v závislosti na velikosti domu a pozemku, na typu
domu (řadový, samostatný) a stavebně technickém stavu. Reálné ceny bývají nižší, zpravidla
o 10 až 20 %, cca 4 až 6 milionů.
Příklady nabízených srovnávaných nemovitostí:
Všechny rodinné domy jsou na Spořilově. Vybrány byly jen tyto typy: polovina dvoudomu,
samostatný, řadový krajový. Řadové vnitřní jsou zpravidla o něco levnější, protože mají
malou možnost rozšíření přístavbou a menší pozemky, proto nebyly porovnávány. Všechny
tyto domy jsou si podobné – částečně podsklepeno, dvě nadzemní podlaží, z toho 2.NP často
formou podkroví a bývá i malý úložný prostor pod střechou. Zpravidla 1 byt 3+1 až 4+1.
Porovnávací
nemovitosti Nabídko
vá cena
mil. Kč
Užitková
plocha
Kč/m2
Velikost, typ Stav Pozemek
m2
Koef.
porov
návací
Váha Upravená
reálná
cena
Kč/m2
1)
Spořilov
4,6 56 100
Řadový koncový,
částečně pod úrovní
terénu,
UP 82 m2+ garáž
Před reko 225 0,70 0,80 31 400
2)
Severní VI
7,15 54 200 Samostatný,
UP 132 m2 +
možnost garáže
Po vnitřní
reko
296 0,65 0,85 29 900
3) Severní III
6,69 49 500 Polovina
dvoudomu, kryté
parkovací stání,
UP 135 m2
Po reko
před 10
roky
199 0,65 0,85 27 300
4)
Severní X
8,79 46 300 Samostatný, UP
190 m2, možnost
parkování na
pozemku
Po
částečné
reko
417 0,65 0,87 26 200
5)
Severní II
8,79 41 800 Samostatný, UP
210 m2
Po vnitřní
reko
310 0,65 0,87 23 600
Průměr 49 580 27 680
V porovnávacím koeficientu je zohledněna zejména lokalita, stav, vybavení a velikost domu,
sítě, velikost pozemku.
Váha znamená předpokládané snížení nabídkové ceny na cenu reálnou.
12
Nabídková jednotková cena činí zaokr. 49 600,- Kč/m2
Reálnou jednotkovou porovnávací cenu odhaduji na zaokr. 27 700,- Kč/m2
Domy pouze řadové, zde neuváděné, mají nabídkové ceny zpravidla 30 až 40 000,- Kč/m2
užitkové plochy.
Není jasné, jak vypadají interiery oceňovaného domu, ale budu vycházet z průměrné
odhadované reálné ceny, tj.
27 700,- Kč/m2.
Započítávám hodnotu domu podle projektu:
Oceňovaný dům by teoreticky měl asi tuto hodnotu:
190 m2 x 27 700,- Kč/m2 = 5 263 000,- Kč, zaokr. 5 300 000,- Kč
Náklad na demolice a stavební úpravy:
Na demolici je nutné vypracovat projekt a mít povolení stavebního úřadu. V tomto případě
předpokládám převážně ruční rozebírání. K nákladům na demolici nutné připočítat dopravu a
poplatky za skládku.
Je zapotřebí odbourat asi 82 m3 čistého kubíkového objemu na severní straně, dále
prodlouženou střechu a zdivo nad zádveřím na jižní straně. Ve skutečnosti se bude muset
v daném případě pravděpodobně vybourat více, protože jde jen o částečnou demolici a
zbývající konstrukce musí navazovat. Záleží také na tom, v jakém směru jsou položeny nové
stropní trámy. K tomu dále celková úprava střechy, pravděpodobně to znamená snesení buď
části nebo celého krovu a změny některých oken a dveří, vybourání místnůstek v půdním
prostoru atd. dle požadavků stavebního úřadu. Celkem odhaduji na bourání 250 m3
obestavěného prostoru za 1200,- Kč/m3 včetně dopravy a skládkovného, nutné vše rozebírat
ručně, potom náklady budou:
250 m3 x 1200,- Kč/m3 = 300 000,- Kč
Následuje dostavba příslušných částí stavby v rozsahu cca 150 m3.
150 m3 x 6 000,- Kč/m3 = 900 000,- Kč
13
Celkem náklady na požadované změny v rozhodnutí o odstranění stavby:
300 000 + 900 000 = 1 200 000,- Kč
Hodnota nemovitosti po provedených požadovaných stavebních úpravách:
5 300 000 - 1 200 000 = 4 100 000,- Kč
Vlastní koeficient prodejnosti:
Vzhledem k obtížnosti celého procesu, jeho atypičnosti, předpokládám menší zájem
případných kupců, nižší asi o 20 %. Nejen proto, že celý proces je administrativně a finančně
náročný, ale i proto, že při bouracích pracích mohou nastat nepředvídatelné okolnosti. A také
proto, že není jasné, v jakém stavu je původní budova vevnitř.
4 100 000 x 0,80 = 3 280 000,- Kč
Odhad kupní ceny domu ve stávajícím stavu:
3 300 000,- Kč
14
3) Práva a závady s nemovitostí spojené
Právní závady
Znalkyni nejsou známy žádná jiná práva a závady s nemovitostí spojená, kromě těch, které
jsou zapsány ve výpisu z katastru nemovitostí.
V přiloženém aktuálním výpisu z katastru nemovitostí jsou zapsána tato omezení vlastnického
práva:
- zástavní právo smluvní
- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
- zástavní právo exekutorské
Všechny výše uvedené závady se vyřeší dražbou (zaniknou v souvislosti s dražbou).
Další právní závady:
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní
předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti
vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.
Věcná břemena:
Ve výpisu z katastru nemovitostí není zapsáno žádné věcné břemeno, které by zatěžovalo
oceňované nemovitosti.
Nájemní práva:
Vlastníkem nemovitostí, panem Kubíčkem, nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy.
Vzhledem k tomu, že dům je v přestavbě a je neobyvatelný, nepředpokládám, že by nějaké
nájemní smlouvy existovaly.
Práva s nemovitostí spojená:
Žádná mimořádná práva kromě výše uvedených nejsou s nemovitostí spojená.
Cena práv a závad, které v dražbě nezaniknou 0,- Kč
15
C. Rekapitulace cen
Jedná se o atypický případ, obvyklá cena fakticky neexistuje, proto byl posudek
proveden v rámci možností a výsledkem není odhad ceny obvyklé, nýbrž odhad kupní
ceny.
Administrativní cena (orientačně podle platné
vyhlášky) v proporcích podle povoleného projektu a ve stávajícím
stavebně technickém stavu (odhadem, bez možnosti
prohlídky vnitřních prostor), za předpokladu, že
vnitřek není zdevastován
5 385 140,- Kč
Orientační porovnávací hodnota
v proporcích podle povoleného projektu, bez nutnosti
bourání a stavebních úprav a ve stávajícím stavebně
technickém stavu (odhadem, bez možnosti prohlídky
vnitřních prostor), za předpokladu, že vnitřek není
zdevastován
5 300 000,- Kč
Odhad nákladů na částečnou demolici a
zpětnou dostavbu
s přihlédnutím k příp. horšímu celkovému stavu domu
a jeho vnitřního vybavení
- 1 200 000,- Kč
Odhad nepředvídatelných nákladů při demolici
a zpětné dostavbě
s přihlédnutím k příp. horšímu celkovému stavu domu
a jeho vnitřního vybavení
- 800 000,- Kč
Odhad rozmezí kupní ceny nemovitosti 3 000 000 až 3 600 000,- Kč
Odhad kupní ceny nemovitosti 3 300 000,- Kč (slovy: Třimilionytřistatisíc Kč)
Odhad ceny práv a závad, která v dražbě
nezaniknou 0,- Kč
Odhad výsledné ceny nemovitosti 3 300 000,- Kč (slovy: Třimilionytřistatisíc Kč)
Ing. Jarmila Blahová
Milešovská 1
130 00 Praha 3
telefon: 777 170 138, 222 721 761
e-mail: [email protected], [email protected]
V Praze 5.12.2013
16
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského
soudu v Ústí nad Labem ze dne 8. 12. 1995 pod č.j. Spr. 5430/95 pro obor ekonomika,
odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1383-67/13 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1383-67/13.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze:
Fotodokumentace nemovitosti 1
Výpis z katastru nemovitostí strana 1 1
Výpis z katastru nemovitostí strana 2 1
Snímek katastrální mapy 1
Původní projektová dokumentace 1
Přístavba - půdorys suterénu (1.PP) 1
Přístavba - půdorys přízemí (1.NP) 1
Přístavba - podkroví (2.NP) 1
Přístavba - řez stavbou 1
Nařízení odstranění stavby strana 1 1
Nařízení odstranění stavby strana 2 1
Nařízení odstranění stavby strana 3 1
Mapa oblasti 1
17
dvoudům dvoudům
východní štít detail východního štítu
skříňka na elektroměr detail jižního průčelí
detail západního průčelí severovýchodní část
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29