FB4 Elektronická verze Vyhotovení č.: Znalecký posudek č. 038-2019/4020 O ceně stavby č.p. 58 na p.p.č. 88 - zastavěná plocha a nádvoří (pozemek jiného vlastníka) v obci a k.ú. Bransouze, okres Třebíč Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo 108 pro k.ú. 609471 - Bransouze je zapsáno vlastnické právo pro A.B.C. spol. s r.o. v likvidaci, IČ: 18127584 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň-město JUDr. Zdeněk Zítka 108 EX 2041/08 Palackého n. 28, 301 00 Plzeň Posudek vypracoval dne 16. května 2019: Petr Brodský, Třibřichy 5. 537 01 Chrudim Posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku
Transcript
FB4 Elektronická verze
Vyhotovení č.:
Znalecký posudek č. 038-2019/4020
O ceně
stavby č.p. 58 na p.p.č. 88 - zastavěná plocha a nádvoří (pozemek jiného vlastníka) v obci a k.ú. Bransouze, okres Třebíč
Vlastník nemovitosti:
Na listu vlastnictví číslo 108 pro k.ú. 609471 - Bransouze je zapsáno vlastnické právo pro
A.B.C. spol. s r.o. v likvidaci, IČ: 18127584
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Plzeň-město JUDr. Zdeněk Zítka
108 EX 2041/08 Palackého n. 28, 301 00 Plzeň
Posudek vypracoval dne 16. května 2019:
Petr Brodský, Třibřichy 5. 537 01 Chrudim Posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 2 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro exekuci majetku dlužníka: A.B.C. spol. s r.o. v likvidaci, IČ: 18127584, č.j. 108 EX 2041/08 Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 24. dubna 2019. Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je stavba č.p. 58 na p.p.č. 88 - zastavěná plocha a nádvoří (pozemek jiného vlastníka) v obci a k.ú. Bransouze, okres Třebíč Ocenění je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest
ke dni 16. května 2019
Nález, výměry a ocenění 1 - stavba č.p. 58 Nález: Zděný výrobní objekt, zcela zdevastovaný a vybydlený. Stavba byly provozována jako výrobna bionafty a lisovna olejů, zcela původní účel a stáří nelze přesně odhadnout, mohlo se však jednat o údržbářské dílny ČD (ČSD), neboť stavba stojí na pozemku ve vlastnicví právě Českých drah a bezprostředně navazuje na kolejiště nádraží Bransouze. Stáří odhadem 40 – 50 let, nedokončená přístavba cca 15 – 20 let. Technický stav je velmi špatný, mnohem horší je však devastace vnitřního zařízení a konstrukcí krátkodobé životnosti; vytrhané dveře i se zárubněmi, omlácené obklady, vytlučená nebo i vyrvaná okna.
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 3 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pohled z přilehlé komunikace
Pohled od kolejiště
Vnitřní stav
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 4 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vnitřní stav
Vnitřní stav
Katastrální mapa s leteckým snímkem
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 5 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Obec Bransouze
Severní část okresu Třebíč
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 6 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Charakteristika nemovitosti Stavba jiný Konstrukce cihlová Stav zdevastovaný Vlastnictví právnická osoba Výměry a dispozice
Podlaží
výměry zastavěná plocha [m2]
výrobní hala 11,75 x 19,12 224,66 patrová část 9,06 x 12,66 114,70 výtah 3,3 x 2,81 9,27 spojovací krček 5,7 x 4,15 23,66 nedokončená přístavba 11,05 x 7,35 81,22 Zastavěná plocha celkem
453,51 m2
Ocenění Obvyklá cena oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce
Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf,
kde Hv hodnota dle vzorku, Cvz cena vzorku, Ku koeficient úpravy na reálnou cenu, Vvz výměra vzorku, Vnem výměra oceňované nemovitosti, Kf cenotvorný koeficient. Vzorek 1 Prodej výrobní haly, prostoru 545 m², Kamenice - část obce Kamenice, okres Jihlava 3 200 000 Kč (5 872 Kč za m²) Na prodej komerční objekt v městyse Kamenice. Kamenice leží 18 km východně od Jihlavy. Zastavěná plocha a nádvoří 545 m2. Původně v této budově byla škola. Poté se v roce 1992 budova přestavěla na pekárnu. Proběhly rozsáhlé rekonstrukce, včetně izolace, nová elektrika, plynové topení… Nová střecha 10 let. Pekárna je stále v provozu. Nemovitost má různá komerční využití. Jak pro výrobu, tak obchod. Nemovitost lze přestavět na 4 bytové jednotky o velikosti cca 100 m2. Celková cena:3 200 000 Kč za nemovitost Cena za m²:5 872 Kč ID zakázky:143-N05077 Aktualizace:29.04.2019 Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:545 m2 Užitná plocha:545 m2 Plocha podlahová:545 m2 Topení:Ústřední plynové Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 7 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
obr. 1 Identifikace vzorku www.srealityy.cz - ID zakázky 143-N05077 Datum zpracování 10.05.2019 Nabídková cena 3 200 000,00 Kč Ku = 0,95 koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba neuvedeno Konstrukce smíšená Stav dobrý Vlastnictví neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 545,00 m2 Zastavěná plocha 545,00 m2 Podlahová plocha 545,00 m2 Pozemky
Pol. číslo
pozemek výměra [m2]
Celkem
545
Cenotvorné faktory
Skup.
cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *)
součet skupiny [%]
koef. Kf
1 Technický stav a vybavení +60 +60 2 Okamžitá využitelnost +70 +70 3 Umístění v rámci mikroregionu 0 0 4 Právní závady (stavba na cizím pozemku) +40 +40 5 Zátěže +25 +25 Kf = 1,60 x 1,70 x 1,00 x 1,40 x 1,25 =
4,76
*) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 3 200 000,00 Kč x 0,95 / 545,00 m2 x 453,51 m2 / 4,76 = 531 443,00 Kč Míra shody (váha) 1
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 8 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vzorek 2 Prodej výrobní haly, prostoru 1 500 m², Puklice - část obce Puklice, okres Jihlava 5 200 000 Kč (3 467 Kč za m²) Nabízíme k prodeji výrobní areál, který je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, voda z vlastních studní a kanalizace do žumpy. Objekt slouží k víceúčelovému využití a navazují na něj i další výrobní objekty a pozemky. V areálu je také prostorný byt 3+1 o celkové ploše 141 m2. Na byt navazují sklady, kanceláře, výrobní prostory a další objekty, které sloužily jako balírna a sušička. Areál má také svoji kotelnu. Bližší informace při prohlídce.
· Celková cena: 5 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize · Cena za m²: 3 467 Kč · ID zakázky: 689281 · Aktualizace: 06.05.2019 · Stavba: Smíšená · Stav objektu: Dobrý · Umístění objektu: Klidná část obce · Typ domu: Patrový · Podlaží: 1. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního · Plocha zastavěná: 1569 m2 · Užitná plocha: 1500 m2 · Plocha podlahová: 1500 m2 · Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod · Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední dálkové · Odpad: Septik · Elektřina: 120V, 230V, 400V · Doprava: Vlak, Silnice, Autobus · Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle
vyhlášky · Vybavení: ano · Výtah: ne
obr. 1 Identifikace vzorku www.srealityy.cz - ID zakázky 689281 Datum zpracování 10.05.2019 Nabídková cena 5 200 000,00 Kč Ku = 0,95 koeficient úpravy na reálnou cenu
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 9 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Charakteristika nemovitosti Stavba neuvedeno Konstrukce smíšená Stav dobrý Vlastnictví neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 1 500,00 m2 Zastavěná plocha 1 569,00 m2 Podlahová plocha 1 500,00 m2 Pozemky
Pol. číslo
pozemek výměra [m2]
Celkem
0
Cenotvorné faktory
Skup.
cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *)
součet skupiny [%]
koef. Kf
1 Technický stav a vybavení +30 +30 2 Okamžitá využitelnost +30 +30 3 Umístění v rámci mikroregionu +5 +5 4 Právní závady (stavba na cizím pozemku) +40 +40 5 Zátěže +25 +25 Kf = 1,30 x 1,30 x 1,05 x 1,40 x 1,25 =
3,10538
*) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 5 200 000,00 Kč x 0,95 / 1 569,00 m2 x 453,51 m2 / 3,10538 = 459 808,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Prodej výrobní haly, prostoru 1 300 m², Ostašov - část obce Ostašov, okres Třebíč 3 990 000 Kč (3 069 Kč za m²) Ve výhradním zastoupení nabízíme: Prodej komerčního objektu v Ostašově u Třebíče po celkové rekonstrukci včetně nových přístaveb (hala, kanceláře) v okrajové části obce. Celková výměra pozemku m2. Vhodné využití: skladování, montáž, výroba, administrativní zázemí, atd. Zabezpečovací zařízení, telefonní a počítačové rozvody, napojení na veškeré inženýrské sítě.
· Celková cena: 3 990 000 Kč za nemovitost, + provize RK · Cena za m²: 3 069 Kč · Poznámka k ceně: + provize, výrazná sleva ! · ID zakázky: koDVO000191 · Aktualizace: 23.02.2019 · Stavba: Cihlová · Stav objektu: Velmi dobrý · Typ domu: Přízemní
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 10 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
· Užitná plocha: 1300 m2 · Parkování: · Voda: Místní zdroj · Topení: Ústřední plynové · Plyn: Plynovod · Telekomunikace: Telefon · Elektřina: 400V · Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle
vyhlášky · Výtah: ne
obr. 1 obr. 2 Identifikace vzorku www.srealityy.cz - ID zakázky koDVO000191 Datum zpracování 10.05.2019 Nabídková cena 3 990 000,00 Kč Ku = 0,95 koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba neuvedeno Konstrukce cihlová Stav velmi dobrý Vlastnictví neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 1 300,00 m2 Pozemky
Pol. číslo
pozemek výměra [m2]
Celkem
1 300
Cenotvorné faktory
Skup.
cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *)
součet skupiny [%]
koef. Kf
1 Technický stav a vybavení +60 +60 2 Okamžitá využitelnost +30 +30 3 Umístění v rámci mikroregionu -15 -15 4 Právní závady (stavba na cizím pozemku) +40 +40 5 Zátěže +25 +25 Kf = 1,60 x 1,30 x 0,85 x 1,40 x 1,25 =
3,094
*) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 11 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Hv = 3 990 000,00 Kč x 0,95 / 1 300,00 m2 x 453,51 m2 / 3,094 = 427 385,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 4 Prodej výrobní haly, prostoru 2 153 m², Uhřínov - část obce Uhřínov, okres Žďár nad Sázavou 4 990 000 Kč (2 318 Kč za m²) Nabízíme k prodeji soubor zděných budov s uzavřeným dvorem, dvěma vjezdy, sloužící k výrobě i skladování. Jedná se o tyto budovy - sociální s bytem, zámečnická dílna, lakovna, sklad lakovny a sklady. Celý komplex je zabezpečen alarmem, čidla pohybu, dva vjezdy, oploceno,2x vrata, napojeno na plyn a elektřinu, vlastní studna, přípojka kanalizace, septik, střechy sedlové a pultové, dřevěné krovy, tašky pálené, klempířské konstrukce z pozink. plechu, vápenné omítky, patrové budovy mají betonové schodiště, v nové budově skladu lakovny je i nákladní výtah o dvou stanicích, nosnost 700 kg,ohřev vody - el. bojlery nebo komb. plynový kotel, vytápění - nová budova podlahové teplovodní s plyn. kotlem, starší budovy a byt - dálkové s radiátory, ústřední a el. přímotopné, podlahy jsou s povrchem teraco dlažby, okna dřevěná dvojitá a zdvojená, plastová, vrata kovová s ditermálními skly. Stavby stojí na vl. pozemku,všechny stavby disponují vl. sociálním zázemím - WC, pisoáry, umyvadla, sprchy, šatny, jídelna, dílny atd. V případě bližšího zájmu lze zaslat znalecký posudek, kde je vše blíže specifikované. Volné do 3 měsíců od rezervace. specifikované. Volné do 3 měsíců od rezervace.
· Celková cena: 4 990 000 Kč za nemovitost · Cena za m²: 2 318 Kč · ID zakázky: 143-N04662 · Aktualizace: 29.04.2019 · Stavba: Smíšená · Stav objektu: Velmi dobrý · Typ domu: Patrový · Podlaží: 2 · Plocha zastavěná: 826 m2 · Užitná plocha: 2153 m2 · Plocha podlahová: 2153 m2 · Parkování: 5 · Rok kolaudace: 2000 · Rok rekonstrukce: 1998 · Voda: Místní zdroj · Topení: Lokální elektrické, Ústřední plynové · Plyn: Plynovod · Odpad: Septik · Elektřina: 230V, 400V · Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus · Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 12 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
obr. 1 obr. 2 Identifikace vzorku www.srealityy.cz - ID zakázky 143-N04662 Datum zpracování 10.05.2019 Nabídková cena 4 990 000,00 Kč Ku = 0,95 koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba neuvedeno Konstrukce smíšená Stav velmi dobrý Vlastnictví neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 2 153,00 m2 Zastavěná plocha 826,00 m2 Podlahová plocha 2 153,00 m2 Pozemky
Pol. číslo
pozemek výměra [m2]
Celkem
2 153
Cenotvorné faktory
Skup.
cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *)
součet skupiny [%]
koef. Kf
1 Technický stav a vybavení +60 +60 2 Okamžitá využitelnost +70 +70 3 Umístění v rámci mikroregionu -5 -5 4 Právní závady (stavba na cizím pozemku) +40 +40 5 Zátěže +25 +25 Kf = 1,60 x 1,70 x 0,95 x 1,40 x 1,25 =
4,522
*) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 4 990 000,00 Kč x 0,95 / 826,00 m2 x 453,51 m2 / 4,522 = 575 573,00 Kč Míra shody (váha) 1
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 13 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 14 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Závěrečná část posudku Obvyklá cena stavby č.p. 58 na p.p.č. 88 - zastavěná plocha a nádvoří (pozemek jiného vlastníka) v obci 590363 - Bransouze, k.ú. 609471 - Bransouze, okres Třebíč, činí ke dni ocenění, to jest
ke dni 16. května 2019
500 000,00 Kč
slovy: pětsettisíc Kč
Na nemovitosti nebyly zjištěny závady ve smyslu služebností (věcných břemen)
V Třibřichách, dne 16. května 2019
Znalecký posudek č. 038-2019/4020 Elektronická verze Strana 15 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 038-2019/4020 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu 2019038. V Třibřichách, dne 16. května 2019
