ZNALECKÝ POSUDEK č. 5545 – 125 / 2019 · Součásti: zděné oplocení z kamene omítnuté,...

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 5545 – 125 / 2019

dle Usnesení č.j. 129 EX 4061/17-36 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim

Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874

Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.

mail: [email protected] Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák

Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle §22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti.

Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX

4061/17-36 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne 04.02.2019.

Posudek obsahuje: 23 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 13.04.2019

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 5545 – 125 / 2019

2

Obsah posudku strana

A NÁLEZ...............................................................................................................................3 1 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 2 Místní šetření ...............................................................................................................3 3 Den ocenění .................................................................................................................3 4 Podklady ......................................................................................................................3

B POSUDEK .........................................................................................................................4 1 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................4 2 Ocenění ........................................................................................................................5

C REKAPITULACE ..........................................................................................................17

D ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................18

E PŘÍLOHY........................................................................................................................18


3

A NÁLEZ

1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 129 EX 4061/17-36.

Jedná se o ocenění nemovitých věcí:

Součásti: zděné oplocení z kamene omítnuté, oplocení ze strojového pletiva na kovových sloupcích vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, opěrné zdi u vjezdu do garáže, terasa, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu. Součástí pozemku parc.č. 720/2 je rostlinstvo: ovocné stromy (neudržovaná extenzivní výsadba), okrasné keře a okrasné stromy.

2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 10.04.2019 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku, s poznámkou České pošty, s.p., že adresát je na uvedené adrese neznámý. Na místě jsme nikoho nezastihli. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst.

3 DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 13.04.2019, což je den ocenění.

4 PODKLADY

výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1087, k.ú. Mělník, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.01.2019

snímek katastrální mapy usnesení č.j. 129 EX 4061/17-36 barevná fotodokumentace


4

informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí znalecký posudek č. 2507-015/2018, zpracovala Ing. Jana Tarabová, Sportovní 3206, Mělník dražební vyhláška č. 6/2018 ze dne 07.11.2018, vydal Finanční úřad pro Středočeský kraj, územní

pracoviště v Mělníce usnesení o příklepu č.j. 167 EX 12910/-233 ze dne 21.10.2014 - soudní exekutor JUDr. Igor

Ivanko zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb.

vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů

Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016

Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Petr Ort - Oceňování nemovitostí v praxi, Leges s.r.o., 2017 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení

technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2019 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,

Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2019 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017

B POSUDEK

1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou.


5

2 OCENĚNÍ

Popis:

Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Nachází se mimo záplavové území, je o velikosti 5+1, součástí domu je garáž. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Rodinný dům se nachází v širším centru města Mělník (do centra je vzdálenost cca 400 m), k okraji Prahy je vzdálenost cca 26 km. Přístup ke stavbě je z ulice K Mostu, přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady.

Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 2951:

Doba výstavby: dle zjištěných podkladů, kolaudace před 41 lety; údržba: zanedbaná

Počet podlaží: podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je pravděpodobně zčásti upravené podkroví)

Základy: betonové pasy

Nosné konstrukce: zděné z cihel a tvárnic tl. 45 cm; nezatepleno

Stropy: s rovným podhledem

Střecha: tvar valbový s vikýři; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky)

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy: vnitřní omítky a keramické obklady - pravděpodobně v koupelnách

Vnější povrchy: brizolit; obklad soklu

Schody: nezjištěno

Dveře: nezjištěno Vrata: výklopná

Okna: dřevěná s dvojitým jednoduchým zasklením

Povrch podlah: pravděpodobně betonová mazanina; finální povrchy nezjištěny

Vytápění: ústřední rozvod do radiátorů, kotel nezjištěn

Ohřev teplé vody: nezjištěno

Vnitřní vodovod: nezjištěno, pravděpodobně je rozvod proveden

Hygienické vybavení: 2x koupelna; 2x WC

Vnitřní kanalizace: odkanalizování od všech zařizovacích předmětů

Vnitřní plynovod: nezjištěno


6

Elektroinstalace: proveden rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod je instalován

Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno

Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace součástí a příslušenství.

Pravděpodobná dispozice:

1.PP: garáž, chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti

1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, koupelna, WC, obývací pokoj, kuchyně, spíž, pokoj; terasa

2.NP: chodba, schodišťový prostor, koupelna, WC, 3x pokoj, půdní prostor; terasa

Srovnávací parametry:

Název Zastavěná

plocha [m2]

Užitná plocha

[m2]

Rodinný dům č.p. 2951 158,73 291,29

Pozemky po zaokrouhlení 159 574

Závady technické povahy:

Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již pravděpodobně s omezenou funkčností. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou pravděpodobně funkční, již nemusí odpovídat nárokům současného standardu.

Rizika ekonomické povahy:

Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.

Závady právní povahy:

Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1087 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.


7

Srovnávací nemovité věci (SN):

1) Rodinný dům

Nabídková cena: 3 400 000 Kč Lokalita: ulice Na Stráni, Mělník Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 149 m2 Užitná plocha: 210 m2 Plocha podlahová: 121 m2 Plocha pozemku: 1047 m2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Samostatně stojící rodinný dům, zděný z cihel, okna plastová, krytina pálená taška. Fasáda, střecha a okna - stáří cca 10 let. Dispozice 4+1: vstup, chodba, dvě průchozí místnost, obývací pokoj, kuchyně se spižírnou, pokoj, WC a koupelna; v suterénu: dílna, kůlna a sklad. Podlahy: dlažba, koberce. Vytápění plynovým kotlem. Dům se nachází mimo záplavovou oblast.

Zdroj: Realitní kancelář STING, s.r.o. Kpt. Jaroše 271/1, 27601 Mělník Tel.: 800 103 010 www.rksting.cz


8

2) Rodinný dům

Nabídková cena: 4 353 000 Kč Lokalita: Mělník, okres Mělník Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Rohový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 210 m2 Užitná plocha: 170 m2 Plocha pozemku: 301 m2 Garáž: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Dům 5+2kk, měřiče elektřiny a vody pro každé patro zvlášť. V přízemí se nachází vstupní chodba, která dále pokračuje do přístavby s kuchyní (v současné době využívána jako komora, technická místnost) a koupelna; mezi-podlaží: ložnice a dva dětské pokoje, schody do 2.NP: komora, druhá koupelna, kuchyně s jídelním koutem a obývací pokoj, pokoj s vestavěnou skříní a balkonem. V přízemí - podlahy: položené OSB desky (lakované, broušené); dvoukřídlá špaletová okna. V patře místnosti prošli kompletní rekonstrukcí, podlahy plovoucí, dřevěná okna. V obývacím pokoji krbová kamna. Vytápění plynovým kotlem. Dům má půdní prostor a sklep 6,5 m2. Součástí zahrady je kůlna a ve spodní části pod domem je garáž. Dům nemá dokončenou fasádu.

Zdroj: Realitní kancelář Finpos Pod Vrchem 2986, 27601 Mělník www.rkfinpos.cz


9

3) Rodinný dům

Nabídková cena: 4 980 000 Kč Lokalita: ulice Žitná č.p. 1766, Mělník Stavba: Cihlová Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 146 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha pozemku: 1461 m2 Garáž: Ano Odpad: Jímka Popis: Rodinný dům je rozdělen na dva byty 2+1 a 4+1, se společnou verandou a kotelnou. Menší byt je vytápěn horkovodem, větší byt je vytápěn elektrokotlem s přípravou na napojení na horkovod. Technické zázemí (bojlery, elektrokotel a výměník) je umístěno ve společné kotelně. Byt 2+1 o užitné ploše 60 m2 má dispozici: obývací pokoj, ložnice, kuchyň, chodba, spíž a koupelnou s WC. Podlahy: linoleum, koupelna keramická dlažba. Plastová okna. V kuchyni el. trouba s se sporákem na PB, kuch. linka a digestoř. V koupelně vana, umyvadlo a WC. Byt 4+1 o užitné ploše 90 m2 má dispozici: obývací pokoj, pracovna, 2x ložnice, kuchyň se spíží, chodba, koupelnou a samostatné WC. K bytu dále náleží terasa. Podlahy: linoleum, WC a koupelna keramická dlažba. Některá okna plastová, zbytek oken dřevěných. V kuchyni kuchyňská linka, el. trouba s el. sporákem, digestoř. V koupelně umyvadlo, vana, sprchový kout. U domu se nachází vedlejší stavba: garáž a skladovací prostor o zastavěné ploše 96 m2.

Zdroj: Realitní kancelář Mělnická dražební a realitní, s.r.o. Českolipská 1375/59, 27601 Mělník www.mdrk.cz


10

4) Rodinný dům

Nabídková cena: 4 990 000 Kč Lokalita: Mělník, okres Mělník Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Užitná plocha: 215 m2 Plocha podlahová: 184 m2 Plocha pozemku: 844 m2 Garáž: Ano Rok kolaudace: 2017 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední elektrické Odpad: ČOV pro celý objekt Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům 5+kk s dvougaráží. Dispozice: přízemí - obývací pokoj s krbem, kuchyňský kout se zařízenou kuchyní s vestavnými spotřebiči, ložnice, koupelna, WC, technická místnost; patro: 3 pokoje, koupelna s WC, chodba. Dvougaráž s vraty na elektrický pohon, s přímým vstupem do domu.

Zdroj: Realitní kancelář Reality 89, s.r.o. T. G. Masaryka 464, 27713 Kostelec nad Labem www.reality89.cz


11

5) Rodinný dům

Nabídková cena: 5 990 000 Kč Lokalita: ulice Spojovací, Mělník Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 95 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 795 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Bazén: Ano Popis: Dům o velikosti 5+kk, byl postaven v roce 1960, rekonstrukce z roku 2002. Dům je zateplen, vytápěný dálkovým horkovodem. Dům se nachází mimo záplavovou oblast, je napojen na elektřinu, vodovod, horkovod a kanalizaci. V letech 2013 až 2015 provedena rekonstrukce kuchyně a koupelny v přízemí, dále podlahy - lamino a PVC, dveře – Sapeli. Na střeše jsou instalované solární panely na ohřev vody. Ve sklepě posilovna a technická místnost - 33m², vytápěno. V 1.NP chodba se šatnou – 10m², pokoj s jídelním koutem – 32m², ložnice – 13m², koupelna s wc – 6m². V 2.NP pokoje – 18m², 17m², koupelna – 4,5m² a chodba – 15m². V podkroví pracovna s klimatizací o velikosti – 37m². Z let 2003 je zahradní domek se zahradním sezením, z roku 2013 bazén, který je obestavěn ztraceným bedněním, zastřešený – 6x3m, zahradní domek s kuchyňskou linkou a wc o velikosti 15m². Zahradní kryté sezení (50m²). Na pozemku je studna.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Karlovo náměstí 40, 41301 Roudnice nad Labem www.dumrealit.cz


12

6) Rodinný dům

Nabídková cena: 6 200 000 Kč Lokalita: Kokořínská, Mělník Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 111 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 852 m2 Rok kolaudace: 2005 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Bazén: Ano, krytý Popis: Rodinný dům o dispozici 5+kk, garáž. Jedná se o stavbu z roku 2005. Zděná konstrukce z cihel Porotherm, krytina tašky Bramac, vnitřní povrchy: keramické obklady a dlažby; obložkové zárubně a dveře dřevěné. Dispozice: 3x ložnice (z toho jedna s vlastní šatnou), pracovna se vstupem přímo do zahrady, obývacího pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem (linka vč. elektrospotřebičů), dvě koupelny s toaletou a vstupní hala. Na zahradě krytý bazén.

Zdroj: Realitní kancelář Bidli Jindřišská 889/17, 11000 Praha www.bidli.cz


13

7) Rodinný dům

Nabídková cena: 9 800 000 Kč Lokalita: ulice Révová, Mělník Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Užitná plocha: 205 m2 Plocha pozemku: 995 m2 Garáž: 35,50 m2 Rok kolaudace: 2003 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Bazén: Ano Popis: Rodinný dům kolaudovaný v roce 2003. V přízemí: vstup a hala, obývací pokoj propojený s kuchyní, šatna, sociální zázemí se sprchovým koutem a technická místnost propojená s nevytápěnou garáží pro dvě auta. V patře jsou 4 pokoje (jeden mezonetový) a koupelna s WC. Obytné místnosti a chodby mají masivní dřevěnou podlahu (dub a javor) a v obývacím pokoji jsou krbová kamna. U domu venkovní, vytápěný bazén USSPA. Travní plochy mají automatický zavlažovací systém Rain Bird.

Zdroj: Realitní server Sreality.cz www.sreality.cz


14

8) Rodinný dům

Nabídková cena: 10 800 000 Kč Lokalita: ulice Radniční č.p. 2, Mělník Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Podlaží: 3 nadzemní (z toho 3.NP je podkroví) a 1 podzemní Zastavěná plocha: cca 210 m2 Užitná plocha: 480 m2 Plocha pozemku: 1011 m2 Popis: V okolí radnice a městské hradby. Samostatně stojící dům má tři nadzemní a jedno podzemní podlaží. Suterén: technické zázemí, sklady, sociální zařízení, užitná plocha 141,5 m2; přízemí: vstupní hala, obytné místnosti, sociální zařízení, užitná plocha 148,5 m2; 1. patro: schodišťový prostor, obytné místnosti, sociální zařízení, užitná plocha 136,1 m2; podkroví: obytné místnosti, chodba, užitná plocha 55,8 m2; vstupní hala se secesním schodištěm a vitrážemi. Nutná rekonstrukce interiérů. Topení ústřední, 2x plynový kotel, kanalizace a voda veřejná, elektro 230/400 V. Zahrada je celá oplocená s altánem a vzrostlými stromy.

Zdroj: Realitní kancelář Mělnická dražební a realitní, s.r.o. Českolipská 1375/59, 27601 Mělník www.mdrk.cz


15

Lokalizace srovnávacích nemovitostí:


16

Závěrečná analýza

Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.

Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).

Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.

Metoda přímého porovnání:

Index odlišnosti IO Srovnávací

nemovité věci

Cena ke srovnání

[Kč] zdroj poloha velikost stavby

velikost pozemků

tech. stav a vybavenost

ostatní

Upravená cena [Kč]

SN 1 3 400 000 0,90 1,15 1,40 0,95 1,00 1,00 4 680 270

SN 2 4 353 000 0,90 1,15 1,00 1,15 0,95 1,00 4 922 100

SN 3 4 980 000 0,90 1,15 1,00 0,90 1,00 1,00 4 638 870

SN 4 4 990 000 0,90 1,15 1,10 1,00 0,90 1,00 5 113 004

SN 5 5 990 000 0,90 1,10 1,10 1,00 0,90 1,00 5 870 799

SN 6 6 200 000 0,90 1,15 1,10 1,00 0,85 1,00 5 999 895

SN 7 9 800 000 0,90 1,15 1,00 0,95 0,85 1,00 8 190 473

SN 8 10 800 000 0,90 1,00 0,85 0,95 1,15 1,00 9 026 235

n: počet srovnávacích nemovitostí 8

Obvyklá cena: 6 055 206

Obvyklá cena po zaokrouhlení: 6 055 200

Statistické veličiny:

Směrodatná odchylka [SO] 1 668 685

Minimální hodnota 4 638 870

AP - SO 4 386 515

Aritmetický průměr [AP] 6 055 200

AP + SO 7 723 885

Maximální hodnota 9 026 235


17

C REKAPITULACE

Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:

indikujeme ke dni ocenění ve výši:

6 055 200, Kč

slovy: Šestmilionůpadesátpěttisícdvěstě korun českých


18

D ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5545 – 125 / 2019 deníku znaleckého ústavu.

Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 13.04.2019

Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285

500 08 Hradec Králové

E PŘÍLOHY

1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

Date post:	12-Oct-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	0 times
Download:	0 times

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5545 – 125 / 2019 · Součásti: zděné oplocení z kamene omítnuté,...

Documents