Znalecký posudek č · Vedlejší stavba – stodola: jedná se o zděný objekt s 1 NP a...

___________________________________________________________________________________________

Znalecký posudek

č. 163–09/2012

o ceně obvyklé id. ½ nemovitostí zapsaných na LV 653 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov,

okres Vyškov – rodinného domu č.p. 31 na pozemku p.č. St. 63, rodinného domu č.p. 141 na

pozemku p.č. St. 196, budovy se zp. využití zem. stavení bez čp/če na pozemku p.č. St. 64

a pozemků p.č. St. 63, p.č. St. 196 a p.č. St. 64, vše včetně součástí a příslušenství

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město

soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský

Bratislavská 73

602 00 Brno

Účel posudku: Určení ceny nemovitostí pro potřeby objednatele ve věci

nařízení exekuce

Datum místního šetření: 1.12.2012

Posudek vypracován k datu: 1.12.2012

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním

znění

Ocenění vypracoval: Ing. Hana Brücknerová, znalec Místní 7

635 00 Brno

tel. 608 43 83 73

email: [email protected]

Posudek obsahuje 13 stran textu a 14 stran příloh a předává se ve 2 vyhotoveních.

V Brně 12.12.2012 Výtisk č. 2

Nemovitost dle LV 653 - 2 - Znalecký posudek č. 163 –09/12

k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov

______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________

Ing. Hana Brücknerová,

znalec

A. Nález

1. Znalecký úkol

Dle usnesení soudního exekutora č.j. 056 EX 8218/11-42 ze dne 25.10.2012 je úkolem

znalce jedním znaleckým posudkem:

- stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním

příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 8218/11-19 ze dne 21.10.2011, resp. podíl

id. ½ nemovitostí

- stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná

břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na

nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem

zajištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo

2. Podklady pro vypracování posudku

Pro vypracování znaleckého posudku byly použity následující podklady:

1.1. Usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - město č.j. 056 EX 8218/11-42

ze dne 25.10.2012

1.2. Exekuční příkaz č.j. 056 EX 8218/11-19 ze dne 21.10.2011

1.3. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, pracoviště Vyškov

ze dne 25.10.2012 - LV 653 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov

1.4. Kopie z katastrální mapy pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov

1.5. Informace čerpané z nahlížení do KN ČÚZK

1.6. Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 1.12.2012

1.7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 1.12.2012

1.8. Databáze znalce

1.9. Informace internetu a realitních kanceláří

1.10. Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění

1.11. Literatura:

Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické

nakladatelství CERM s.r.o., Brno 2001, V. přepracované a doplněné vydání

3. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastnické poměry jsou zřejmé z přiloženého výpisu z KN.

4. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti

Objednatel jako podklad k ocenění poskytl výpis z KN LV č. 653 pro k.ú. Rychtářov ze dne

25.10.2012. Na tomto LV č. 653 pro k.ú. Rychtářov v odd. C, nebylo vyznačeno žádné věcné

břemeno ani jiný závazek zatěžující oceňovanou nemovitost mimo Zástavní právo smluvní,

Zástavní právo exekutorské, Nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji. Tato omezení

vlastnického práva nemají být dle objednávky v ocenění zohledněna. K datu ocenění nebylo žádné

jiné právo či závada zatěžující oceňovanou nemovitost znalci známo.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

5. Místní šetření

Místní šetření proběhlo dne 1.12.2012 za účasti povinného a spoluvlastníka nemovitosti

pana Ondřeje Smékala, který nemovitost zpřístupnil. Při místním šetření byla nemovitost řádně

prohlédnuta, zaměřena, pořízena fotodokumentace a zaznamenány informace poskytnuté panem

Smékalem.

6. Popis nemovitosti

Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům č.p. 31 a č.p. 141 s pozemkem a vedlejší stavbou-

zemědělským stavením. Přestože má rodinný dům přidělená dvě čísla popisná, jedná se ve

skutečnosti o jednu nemovitost. Již historicky byly totiž oba rodinné domy provozně propojeny a

spojeny v rodinný dům jeden. Vstupní dveře do č.p. 141 byly sice zvenku ponechány, ale vchod byl

uvnitř zazděn a místnosti situované v č.p. 141 jsou přístupné přes č.p. 31. Součásti a příslušenství

jsou pro obě čísla popisná také společná, nemovitost bude tedy oceněna jako jeden funkční celek.

Nemovitost je situována v obci Vyškov, v městské části Rychtářov. Jedná se o odloučenou

část (původní ves), od centra Vyškova vzdálenou 9 km. V Rychtářově je pouze základní občanská

vybavenost – je zde obchod se smíšeným zbožím, restaurace, pošta, MŠ, knihovna a sportovní

hřiště. Rozsáhlá občanská vybavenost je ve městě Vyškov, jehož centrum je dostupné autobusem a

vlastní dopravou. Zastávka autobusu je od nemovitosti vzdálená 5-10 minut chůze. Parkování je

možné před domem na obecním pozemku.

Rodinný dům jak již bylo řečeno sestává ze dvou čísel popisných spojených v jeden

funkční celek. Jako takový je řešen jako samostatně stojící objekt, ke kterému je ze zadní strany

přistavěna hospodářská budova. Má 1 NP, je z části podsklepen a má šikmou střechou s nevyužitým

podkrovím. Dispozice je 3+1 + koupelna a WC.

Do rodinného domu se vstupuje z obecního pozemku přímo do kuchyně (část s č.p. 31).

Vpravo je vstup do prvního pokoje s kachlovými kamny a tímto pokojem se postupně prochází do

dalších dvou pokojů v části s č.p. 141 (jeden pokoj je menší a má lichoběžníkový půdorys). Vlevo

je z kuchyně přístupná koupelna a WC, vzhledem k jiné výškové úrovni jsou přístupné po několika

schodech. WC je situované u schodiště a za zahrnovacími dveřmi je samostatná koupelna.

Zvenku je v č.p. 31 přístupná prádelna s vanou a druhým WC, kterou se prochází po

schodech do kotelny v PP. Kotelnou se dá projít za dům odkud je přístupná zemědělská stavba.

Sklepy v části s č.p. 141 jsou také přístupné zvenku, jedná se o tři menší místnosti. Půda je

přístupná také zvenku ve dvou místech a je nad č.p.31 a 141 propojena.

.

Technický popis: Konstrukce je zděná smíšená z kamene a cihel. Krov je dřevěný, taška

pálená, klempířské konstrukce jsou žlab a svod z pozinku. Venkovní fasáda je vápenocementová

probarvená, vnitřní omítky jsou vápenné. Okna jsou dřevěná dvojitá, vnitřní i vstupní dveře jsou

dřevěné. Koupelna je vybavena vanou sprchovým koutem a umyvadlem, jsou zde provedeny

keramické obklady a na zemi je položena dlažba. WC je splachovací, jsou zde také provedeny

keramické obklady a na zemi je dlažba, schody na WC jsou s betonovým povrchem. Kuchyně je

vybavena starší kuchyňskou linkou s umyvadlem, sporák chybí z důvodu dožití, ale lze připojit

elektrický nebo na propanbutan (byl zde kombinovaný). Za linkou jsou provedeny keramické

obklady, podlahovou krytinou je v kuchyni dlažba. V pokoji s kachlovými kamny je dřevěná

podlaha – palubka, v dalších dvou pokojích je podlahovou krytinou PVC. Dům je napojen na

elektřinu, kanalizace je svedena do septiku, vodu je možné čerpat z vlastní studny, rozvody vody

v domě jsou provedeny, ale vodárna byla z důvodu nefunkčnosti odstraněna. V koupelně jsou

připraveny rozvody na instalaci el. bojleru na ohřev vody, dříve byla voda ohřívána nad kotlem a

donášena. Přípojka plynu je provedena, ale plyn není v domě rozveden. Vytápění je ústřední, bylo

zajišťováno kotlem na tuhá paliva, v domě jsou rozvody topení a litinové radiátory, ale kotel byl



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

z důvodu nefunkčnosti odstraněn. Dále je vytápění možné kachlovými kamny.

Rodinný dům je starý více než 100 let, v posledních letech byl postupně rekonstruován, dle

informací p. Smékala byla od roku 2008 do 2011 provedena výměna odpadů, rozvodů vody a

elektřiny, byly opraveny vnitřní omítky, provedena nová fasáda (2011), nová koupelna a WC včetně

keramických obkladů a dlažby, v koupelně připravenost na instalaci el. bojleru na ohřev vody,

dlažba v kuchyni. Také byl pořízen nový kotel na TP, tento se však polámal a nyní je odstraněn,

stejně jako vodárna. Na některých dalších konstrukcích byla prováděna údržba již dříve, původní

prkenná podlaha je v dobrém stavu, PVC je zachovalé, vlhkost v obytných místnostech nebyla

shledána, okna v obytné části, vnitřní a vstupní dveře jsou v dobrém stavu, jsou ošetřena nátěrem.

Okna v koupelně, na WC a ve sklepních místnostech jsou opotřebovaná. Zastřešení je v dobrém

stavu, stejně jako klempířské konstrukce. Radiátory mají opotřebovaný nátěr, koupelna a WC

přestože jsou nové mají zanedbanou údržbu. Sklepy a prádelna s WC, vše přístupné zvenku jsou

v původním stavu, je zde narušená betonová podlaha a omítky s místní vlhkostí, částečně opadané

nebo zdivo bez omítek – stav zanedbaný.

Podlahové plochy v obytné části:

kuchyně: 3,45 x 4,80 – 0,50 x 0,80 = 16,16 m2

pokoj 1: 4,90 x 4,60 = 22,54 m2

pokoj 2: (3,20 + 1,80)/2 x 5,00 = 12,50 m2

pokoj 3: 2,96 x 4,96 = 14,68 m2

koupelna: 2,90 x 2,40 = 6,96 m2

WC: 1,74 x 2,44 - 0,60 x 1,00 = 3,65 m2

Celkem: = 76,49 m2

Nemovitost stojí na vlastním pozemku

Pozemek sestává ze tří parcel v jednom funkčním celku: p.č. St. 63, druh zastavěná plocha

a nádvoří o výměře 68 m2, zastavěna je RD č.p. 31, p.č. St. 196, druh zastavěná plocha a nádvoří o

výměře 52 m2, zastavěna je RD č.p.141 a p.č. St. 64, druh zastavěná plocha a nádvoří o výměře 95

m2, zastavěna je budovou bez čp/če – zemědělským stavením.

Celková výměra pozemku činí 215 m2.

Bezproblémový přístup je zajištěn z pozemku p.č. 1286/1 ve vlastnictví města Vyškov,

zapsaného na LV 10001 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov.

Vedlejší stavba – stodola: jedná se o zděný objekt s 1 NP a částečným podsklepením

navazující ze severní strany na RD. Konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová, krov je dřevěný,

taška je pálená, má kovová vrata a okna, vnitřní i venkovní omítky z větší části chybí, podlahy jsou

betonové, byla zde shledána vlhkost a plíseň. Technický stav zanedbaný, vhodné k rekonstrukci.

Možnost využití jako dílna a skladové prostory, jsou zde 3 místnosti a sklep přístupný z venku.

Studna je situovaná v klenutém sklepě, který je součástí stodoly, přístupný je z venku.

Vedle RD je dále oplocený dřevěný přístřešek na betonovém základu, postavený na obecním

pozemku.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

B. Posudek

B.1. Stanovení ceny obvyklé nemovitosti

Cena obvyklá ( obecná, tržní )

V zákonu o oceňování majetku č. 151/1997 a v jeho novelách je uvedeno: Majetek a služba

se oceňují cenou obvyklou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při

prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby

v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,

které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi

trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných

kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy

mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku

nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických vztahů, je možné ji stanovit

pouze na základě podrobné znalosti trhu s nemovitostmi a následné aplikaci na oceňovanou

nemovitost.

K odhadu ceny obvyklé jsou k dispozici různé metody jejího stanovení, z nichž

nejzávaznější je metoda porovnávací ( též komparativní ), neboť nejlépe zohledňuje

skutečnou situaci na trhu.

Porovnávací metoda

Její podstata spočívá v porovnání cen realizovaných prodejů nebo nabídek prodejů

s nemovitostí oceňovanou, při splnění podmínek srovnatelnosti.

Aby byla splněna podmínka srovnatelnosti, musí být respektována srovnatelnost v čase,

poloze, účelu a substanci. Důležitá je také četnost porovnávaných nemovitostí. Obecně jsou

považovány jako minimum tři nemovitosti, doporučuje se však četnost větší.

Znamená to, že porovnávané nemovitosti musely být obchodovány v čase ne příliš

vzdáleném od termínu, ke kterému cenu obvyklou odhadujeme (obecně platí 12 měsíců) a musí být

splněna podmínka, že v mezidobí nedošlo k výrazným změnám cen na trhu nemovitostí.

Pokud jde o polohu je žádoucí, aby lokality porovnávaných nemovitostí byly srovnatelné co

do zástavby, přístupu na nemovitost, vztahu k městu a centru města, dostupnosti služeb,

obyvatelstvu, prestiži polohy, účelu užití apod.

Shodnost substance je zpravidla vyjádřena účelem užití nemovitosti, stářím, technickým

stavem, vybavením, velikostí danou zastavěnou plochou, obestavěným prostorem, podlahovou

plochou, počtem místností, výměrou pozemku a příslušenstvím. Z uvedeného je zřejmá obtížnost

nalezení nemovitostí srovnatelných ve všech parametrech, neboť každá nemovitost je unikátem.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

Cena obvyklá bude tedy stanovena na základě použití porovnávací metody, kdy

oceňovaná nemovitost bude porovnána s obdobnými nemovitostmi s polohou v obdobné nebo

blízké lokalitě. V nabídkách realitních kanceláří budou vyhledávány rodinné domy obdobné

velikosti a technického stavu a s podobným příslušenstvím. V případech, kde nebude nalezena

shoda ve všech parametrech, bude provedena odpovídající redukce a z konečných výsledků potom

bude na základě zvážení všech okolností proveden závěrečný odborný odhad obvyklé ceny

odbornou rozvahou znalce.

Oceňovaná nemovitost, shrnutí:

Oceňovanou nemovitostí je RD s příslušenstvím, velikost 3+1+ koupelna + WC + sklepy +

půda. Obytná část RD je po rekonstrukci bez vlhkosti, vybavení je základní méně udržované,

opotřebovaná kuchyňská linka s umyvadlem bez sporáku. Koupelna vybavena vanou, sprchovým

koutem, s obklady a dlažbou, WC průchozí do koupelny - obojí novější, ale neudržované. Topení

ústřední kotlem na TP, ale kotel nefunkční a odstraněn, dále možnost topení kachlovými kamny.

Ohřev vody – připravené na instalaci elektrického bojleru. RD je napojen na elektřinu, kanalizace je

svedena do septiku, možnost napojení na veřejnou kanalizaci, přípojka plynu provedena, ale bez

vnitřních rozvodů. Voda je ze studny, rozvody v domě provedeny, ale vodárna chybí. Ve sklepech

vlhkost, narušené omítky a betonové podlahy, stav horší. Příslušenstvím je hospodářská budova –

technický stav vhodné k rekonstrukci.

Pozemek má celkem 215 m2, celý je zastavěný, bez zahrady. Přístup je bezproblémový

z veřejné komunikace.

Poloha v původní vesnici vzdálené od Vyškova 9 km, nyní součást Vyškova.

Silné stránky nemovitosti: poloha v klidné lokalitě vhodné k bydlení a rekreaci, pěkné přírodní

prostředí, zvenku malebný domek s restaurovanou historickou fasádou. Možnost využít

hospodářskou budovu jako dílnu a ke skladování.

Slabé stránky nemovitosti: starší RD po částečné rekonstrukci, další rekonstrukce sklepních prostor

a hospodářské budovy vhodná – toto znamená další náklady. Vybavení neudržované. Pouze

zastavěný pozemek bez pozemku zahrady. V místě pouze základní občanská vybavenost.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

Porovnání nemovitostí:

Reprezentant č.1 – Rychtářov

RD 4+1 a 2+1 v obci Rychtářov. Nemovitost je v původním stavu, má nadzemní podlaží a půdu.

Fasáda je původní vápenná místy opadaná provlhlá, okna jsou původní dřevěná stav horší, střechu

šikmá s pálenými taškami. Podlahy dřevěná palubka, vlhkost na podlaze i svislé konstrukci

v obytném prostoru. Kuchyně vybavena kamny na TP a elektrickým sporákem. Do RD je zavedena

elektřina 220/380V, vodovodní přípojka, kanalizace je řešena jímkou. Pro odběr vody je zde k

dispozici také vlastní studna. Vytápění je zajištěno topením na tuhá paliva. K RD náleží pozemek o

celkové výměře 1 420 m2. Na pozemku je chlév, stodola a dílna. V okolí je dostatek parkovacích

míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. Parkovat je možné přímo na vlastním pozemku. V

obci najdeme běžnou občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou

autobusu.

Cena: 1 445 000 Kč nabídková

Hodnocení: poloha ve stejné obci – srovnatelné, větší nemovitost, především pozemek - hodnoceno

lépe, celkový technický stav horší – hodnoceno hůře, chybí koupelna a WC – hodnoceno hůře,

hospodářské budovy – srovnatelné. Uvedená cena je nabídková, po prošetření trhu se vzhledem

k horšímu technickému stavu zdá více nadsazená oproti ostatním nabídkám a bude upravena

objektivizačním koeficientem 0,7 a reálná cena reprezentanta je potom odhadnuta ve výši max.

1 000 000 Kč. Horší technický stav a vybavení je naopak vyváženo větší velikostí nemovitosti

především pozemku a po zvážení všech výše uvedených rozdílností je srovnávací hodnota

oceňované nemovitosti při porovnání s tímto reprezentantem stanovena ve výši 1 000 000 Kč.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

Reprezentant č.2 - Pařezovice

RD 3+1 určený k rekreaci, ale i k celoročnímu obývání se zahradou a ornou půdou v obci

Pařezovice na Vyškovsku. Dům je po kompletní rekonstrukci, má plastová okna, nové odpady,

rozvody vody, vlastní studnu, dřevěné podlahy, novou kuchyňskou linku, vestavěné skříně, novou

koupelnu s WC a nové ústřední topení. Dispozice: chodba, kuchyně, ložnice, pokoj, pracovna a

koupelna s WC. Vytápění je řešeno tuhými palivy a ohřev vody bojlerem. Dům je napojen na

vlastní studnu s pitnou - kojeneckou vodou (testováno). Parkování je možné před domem. Veškerá

občanská vybavenost je v blízké obci Rychtářov cca 2km. K domu náleží velká zahrada o CP

797m2 a orná půda o CP 2.576m2. Okolí nabízí možnost houbaření a rybaření (na povolenku).

Cena: 1 399 000 Kč + provize

Hodnocení: Poloha v sousední obci - srovnatelné, horší občanská vybavenost – hodnoceno hůře,

velikostí dispozice srovnatelné, vlastní velká zahrada – hodnoceno lépe, orná půda zvyšuje cenu

pouze minimálně o cca 25 000 Kč – téměř bez vlivu, bez hospodářského stavení – v konečném

výsledku bez vlivu (možnost využít zemědělské stavení u oceňované nemovitosti na sklad nebo

dílnu je hodnocena lépe, na druhou stranu technický stav budovy vyžaduje investice), technický

stav domu podstatně lepší, vybavení podstatně lepší – kotel, bojler, nová kuch. linka, sporák,

vestavěné skříně. Celkově hodnoceno jako lepší nemovitost. Uvedená cena je nabídková, proto

bude upravena koeficientem objektivizace 0,9 a reálná potom činí 1 260 000 Kč. Z důvodu lepšího

technického stavu a vybavení je provedena úprava koeficientem 0,75 na 945 000 Kč, velká

upravená zahrada je zohledněna koeficientem 0,9 na 850 000 Kč a následně je mírně horší poloha

zohledněna zvýšením o cca 5 %. Po zvážení všech výše uvedených rozdílností je srovnávací

hodnota oceňované nemovitosti při porovnání s tímto reprezentantem je stanovena ve výši

890 000 Kč.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

Reprezentant č. 3 - Studnice

Nabízíme k prodeji velice hezkou chalupu v obci Studnice v okrese Vyškov. Jedná se o přízemní

chalupu o dispozici 2+1 s možností půdní vestavby. Chalupa má hezký svažitý, terasovitý pozemek

s celkovou výměrou včetně zastavěné plochy 456 m2. Na pozemku jsou všechny sítě. Voda a

kanalizace jsou obecní, plyn před domem. Topení je řešeno přes krbový sporák v kuchyni a krbové

kamna v pokoji. V domě je samostatné WC, není napojeno na obecní vodu. V domě je i vana (v

kuchyni) - vhodné rozdělit sádrokartonovou příčkou a vytvořit koupelnu. Dům má celkově 2

místnosti a dále kuchyň + verandu, která se dá použít jako další místnost. Veranda je vytápěna z

krbových kamen z vedlejšího pokoje. Střecha a krovy jsou v dobrém stavu. Okna jsou kastlová a

plastová. Chalupa je vhodná i k trvalému bydlení. V obci je mateřská škola, pošta, ordinace

praktického lékaře, sportovní hřiště

Cena: 620 000 Kč

Hodnocení: poloha v sousední obdobné obci, ale vzdálenější od Vyškova – hodnoceno mírně hůře,

vlastní zahrada hodnocena mírně lépe (pozemek je větší pouze o cca 200 m2), celkově menší

nemovitost – hodnoceno hůře (obytná část menší 2+1, bez podsklepení, bez koupelny a

hospodářské budovy), technický stav obdobný, sítě obdobné, vybavení hodnoceno hůře - vytápění

pouze na TP, vana v kuchyni (po oddělení příčkou by kuchyně byla bez okna), WC je zalévací,

stavební styl – hodnocen hůře. Celkově horší nemovitost. Uvedená cena je nabídková, z tohoto

důvodu bude upravena koeficientem 0,9, reálná cena je potom odhadnuta ve výši 560 000 Kč.

Z důvodu horší polohy je provedena úprava na 650 000 Kč, z důvodu menší nemovitosti je

provedena úprava na 800 000 Kč a z důvodu horšího vybavení je provedena úprava na 850 000 Kč.

Zahrádka je zohledněna snížením na 830 000 Kč. Po zvážení všech výše uvedených rozdílností je

srovnávací hodnota oceňované nemovitosti při porovnání s tímto reprezentantem stanovena

ve výši 830 000 Kč.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

Reprezentant č. 4 – Studnice

RD 3+1 s garáží v klidné lokalitě v obci Studnice, okres Vyškov. Dům je přízemní s dispozicí 1+1 a

1+1, (lze upravit na 3+1). Dům lze využívat jak k bydlení, tak i k rekreaci jako chalupu. V domě je

zbudovaná koupelna, nutno dodělat WC (prozatím suché), topení WAF, vlastní studna, obecní

kanalizace, možnost dalšího rozšíření o půdní vestavbu (velký prostor), sklep, další dvě místnosti

4m2 a 6m2 (vedené jako odkládací prostory) za a vedle domu je zahrádka 150 m2, pozemek je

taktéž přístupný ze zadní strany, celková plocha pozemku 340 m2. Dům se nachází ve vyhledávané

lokalitě Moravského krasu uprostřed lesů na rozhraní tří okresů Vyškova, Blanska a Prostějova.

Vyškov 16 km, Blansko 23km, Brno 38 km. V obci je mateřská škola, pošta, zubní a zdravotní

ordinace, sportovní hřiště. Před rekonstrukcí.

Cena: 650 000 Kč + provize

Hodnocení: poloha v sousední obdobné obci, ale vzdálenější od Vyškova – hodnoceno mírně hůře,

poloha přímo u silnice bez předzahrádky hodnocena hůře, pozemek o 125 m2 větší - zahrádka),

garáž hodnocena lépe, na druhou stranu absence hospodářské budovy hodnocena hůře. Dispozičně

srovnatelná nemovitost, ale menší sklepy, vybavení horší – pouze suché WC, koupelna hůře

vybavena a starší, lokální plynové topení hodnoceno hůře, technický stav horší – v koupelně je

znatelná vlhkost, fasáda horší, stavební styl horší. Uvedená cena je nabídková, z tohoto důvodu

bude upravena koeficientem 0,9, reálná cena je potom odhadnuta ve výši 585 000 Kč. Z důvodu

horší polohy co do vzdálenosti od Vyškova i u silnice je provedena úprava na 700 000 Kč, horší

technický stav a vybavení je zohledněno úpravou na 800 000 Kč. Po zvážení všech výše uvedených

rozdílností je srovnávací hodnota oceňované nemovitosti při porovnání s tímto reprezentantem

stanovena ve výši 800 000 Kč.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

Reprezentant č.5 – Ježkovice

Přízemní cihlový RD 2+1, koncový řadový, v obci Ježkovice, okres Vyškov. Přístup k domu z obou

stran, velká zahrada, dostatek místa na bazén, v půdě možnost půdní vestavby. Dům je částečně

podsklepený, nemá zbudovanou koupelnu a WC, všechny sítě na pozemku (eletrika, voda, plyn,

kanalizace jen dešťová). Obytná plocha 80 m2, zastavěná plocha a nádvoří 326 m2, celkem

pozemek 1 480 m2. Vhodné k rekonstrukci, popř. jako chalupa k okamžitému užívání. Obec se

nachází v krásné rekreační oblasti Moravského krasu, mikroregionu Drahanská vrchovina,

obklopena lesy. V obci Ježkovice je pohostinství, obchod, knihovna, MŠ, hřiště, tělocvična,

tenisové a nohejbalové kurty, TJ Sokol (tenis, stolní tenis, kopaná). V obci kulturní vyžití –

pořádání masopustů a dalších folklórních tradic, rybářské soutěže, houbaření. Dostupnost: Vyškov

9km, Brno 30km, Blansko 20km.

Cena: 1 250 000 Kč + provize

Hodnocení: Poloha hodnocena lépe – obec je obdobně vzdálená od Vyškova, ale občanská

vybavenost je rozsáhlejší, lépe je také hodnocena velká zahrada a předzahrádka s kvalitním

oplocením, RD menší a bez hospodářské budovy hodnoceno hůře, bez koupelny a WC hodnoceno

hůře, kuchyňská linka srovnatelné, vytápění pouze lokální - hodnoceno hůře, technický stav mírně

horší, fasáda horší. Uvedená cena je nabídková, upravena bude koeficientem 0,8 a reálná cena je

potom odhadnuta ve výši 1 000 000 Kč. Lepší poloha je zohledněna snížením ceny na 900 000 Kč,

velká zahrada a předzahrádka jsou zohledněny snížením na 750 000 Kč, menší rozsah staveb je

zohledněn navýšením na 850 000 Kč a technický stav a vybavení je zohledněno navýšením na

950 000 Kč. Po zvážení všech výše uvedených skutečností je srovnávací hodnota oceňované

nemovitosti při porovnání s tímto reprezentantem stanovena ve výši 950 000 Kč.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

Vyhodnocení porovnávací metody

Po důkladném rozboru trhu a prostudování nabídek realitních kanceláří bylo vybráno celkem

pět nemovitostí, jejichž popis, fotodokumentace a vyhodnocení jsou výše uvedeny. Při vyhledávání

srovnatelných nemovitostí byla prvotně upřednostněna poloha v obcích obdobné velikosti

v blízkosti Rychtářova a dále stejný účel užití, tj. RD k bydlení či rekreaci. Snahou také bylo najít

nemovitosti srovnatelné co do velikosti a v podobném technickém stavu. První vybraný

reprezentant se nachází přímo v Rychtářově, druhý reprezentant má polohu v nedalekých

sousedních Pařezovicích stejně vzdálených od centra Vyškova, další dva vybraní reprezentanti se

nabízejí v obci Studnice, která také sousedí s Rychtářovem, ale je již od centra Vyškova vzdálenější

a poslední pátý reprezentant byl vybrán v obci Ježkovice obdobně vzdálené od centra Vyškova. Ve

všech případech se jedná o nemovitosti nabízené, jejichž cena dosud nebyla zrealizována.

Všeobecně platí, že ceny požadované jsou vyšší než uskutečněné a to někdy i výrazně, proto byly

nabídkové ceny zredukovány, následně upraveny o vlivy nalezených odlišností a stanoveny

srovnávací hodnoty s jednotlivými reprezentanty. Poté byla zjištěna průměrná srovnávací hodnota.

Srovnávací hodnota, vážený průměr:

Každému reprezentantovi byla přidělena váha 1, potom:

1000 000 + 890 000 + 830 000 + 800 000 + 950 000 = 894 000 Kč

Na základě výše uvedených srovnávacích hodnot, se zvážením všech okolností a úvah

stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši

890 000,-- Kč

Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl id. ½ nemovitostí, vzhledem k tomu, že

nemovitost lze buď reálně rozdělit nebo se vypořádat finančně (současní spoluvlastníci nabízejí

nemovitost k prodeji), nebude v tomto případě provedena redukce z důvodu omezení

spoluvlastnictvím.

Potom cena obvyklá id.1/2 oceňované nemovitosti činí 445 000 Kč

B.2 Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených

Na LV č.653 pro k.ú. Rychtářov v odd. C, nebylo vyznačeno žádné věcné břemeno ani jiný

závazek zatěžující oceňovanou nemovitost mimo Zástavní právo smluvní, Zástavní právo

exekutorské, Nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji. Tato omezení vlastnického práva

nemají být dle objednávky v ocenění zohledněna.

K datu ocenění není žádné jiné věcné břemeno ani jiný závazek zatěžující oceňovanou

nemovitost ani žádné právo přinášející užitek znalci známo.

Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, podle znalci předložených

podkladů a podkladů znalcem opatřených, je nulová.



______________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________


znalec

C. Závěr

Cena obvyklá id. ½ nemovitostí zapsaných na LV 653 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov,

okres Vyškov – rodinného domu č.p. 31 na pozemku p.č. St. 63, rodinného domu č.p. 141 na

pozemku p.č. St. 196, budovy se zp. využití zem. stavení bez čp/če na pozemku p.č. St. 64

a pozemků p.č. St. 63, p.č. St. 196 a p.č. St. 64, vše včetně součástí a příslušenství

byla ke dni 1.12.2012 stanovena ve výši

445 000 ,-- Kč

Slovy: čtyřistačtyřicetpěttisíc Kč

Tato cena byla stanovena dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění

Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených

Cena jednotlivých práv s nemovitostmi spojených je nulová.

Cena závad s nemovitostmi spojených je nulová

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v

Brně, ze dne 15.05.2006, pod č.j. Spr 2394/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a

odhady, se specializací nemovitosti.

Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 163 - 09/12 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace dokladem čís. 069/163/12.

V Brně dne 12.12.2012

___________________________________

Podpis znalce a otisk znalecké pečeti

Date post:	27-Feb-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	5 times
Download:	0 times

Znalecký posudek č · Vedlejší stavba – stodola: jedná se o zděný objekt s 1 NP a...

Documents