Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 1

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3170/092/14

O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 3/2 VEL. 2 + 1 S PŘÍSL. VE

VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 3 NA ST. P.Č. 81, VČETNĚ SPOL. PODÍLU 2960/10000 NA

STAVEBNÍ PARCELE P. Č. 81, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ,

NEMOVITOST JE UMÍSTĚNA V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ MÍROV, OBCI MÍROV

Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

č.j. 1136/2014-A

Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby provedení

nedobrovolné dražby, ocenění práv a závad na nemovitostech váznoucích, ocenit

závady, které prodejem z dražby nezaniknou

Oceněno ke dni 28.11.2014

Vlastník umožnil prohlídku po 16 hod.

Znalecký posudek obsahuje 14 stran (z toho 5 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

Ve Svitavách 10.12.2014

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 2

Fotodokumentace:

pokoj kuchyně

ložnice spíž

koupelna WC

sklep - kotelna půdní prostor

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 3

Definice obvyklé ceny

Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování

majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku):

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě

obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni

ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy

mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či

jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi

prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z

osobního vztahu k nim.

Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po

uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

A. NÁLEZ

Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající

Číslo jednotky: 3/2 - 2+1 s přísl.

V budově č. p.: 3

Na pozemku parc. č.: st. 81

Pozemky parc. č.: st.81

Ostatní stavby:

Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 2960/10000 na pozemku: 2960/10000

Vlastník jednotky: Josef Kováčik, Mírov čp. 3, 789 01 Mírov podíl 1 / 1

Vlastník spol. podílu na

pozemku: Josef Kováčik, Mírov čp. 3, 789 01 Mírov podíl 1 / 1

Katastrální území: Mírov LV č.: 166

Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk

Obec: Mírov Část obce: Mírov

Ulice: Číslo orientační:

PODKLADY

Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 166 ze dne 12.11.2014 3

Snímek katastrální mapy ze dne 8.12.2014 1

Mapa oblasti. 1

Fotodokumentace nemovitosti v textu

Smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne 28.2.2001

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 4

METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak

v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod:

- metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a

skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení).

- metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

- metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.

Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací, obvyklé nájemné nelze odhadnout z důvodu

běžně nepronajímaných bytů v Mírově. .

REKAPITULACE:

Obvyklá cena stávající:

(cena dle stavu ke dni ocenění) 350 000,00 Kč Třistapadesáttisíckorunčeských

Svitavy, 10.12.2014

Ing. Jana Vítková

Nám. Míru 50

568 02 Svitavy

--------------------------------------------------------------

znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se

specializací oceňování podniků a nemovitostí

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 5

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE

Jednotka: 10.1 Byt

Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Mírov

Katastrální území: Mírov Ulice:

jednotka stávající stav

typ: 2+1

podlaží: 1. NP

orientace S, J

započitatelná plocha: 68,91 m2

plocha předzahrádek:

garáže a garážová stání:

opotřebení celkové: 55 %

rozestavěnost: 100 %

vytápění: etážové na pevná paliva

technický stav jednotky: průměrný , bez závad, vyšší opotřebení vykazují okna, dveře

forma užívání: Bydlení

rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / cca 1990

provedené dílčí rek. jednotky: vytápění, vybavení kuchyně, koupelny, instalace

pozemky (popis): Stavební pozemky, Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 2960/10000

na stavební parcele č. 81. Pozemek je umístěn na východním okraji centrální

části obce, je zainvestovaný, rovinný, přístupný po zpevněné komunikaci.

Poloha je vhodnou pro bydlení - rezidenční stavby. Ke dni ocenění je

nabízeno 5 zainvestovaných pozemků v nové lokalitě určené k výstavbě

rodinných domů za cenu 230 Kč/m2. Popis nabízených pozemků: inženýrské

sítě na hranici pozemku – vodovod, elektro, plynovod , kanalizace, přístup po

zpevněné komunikaci. Pozemky jsou svažité s orientací na jih.

Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na stavební parcele zastavěné

vícebytovým domem odhaduji ve výši 100 Kč/m2. Obvyklá cena spol. podílu

na zastavěné ploše budovou s byty je zohledněna v obvyklé ceně jednotky.

výměra pozemků celkem: 160 m2

budova / počet sekcí: Vnitřní řadový Jedna dle prohlášení,

celkem 3

počet podlaží PP/NP 1 2

počet bytových/nebytových jednotek: 4 0

výtah: ne

stručný popis budovy: Budova vícebytová netypová, zděná , s jedním podz. podl., se dvěma

nadzemními podlažími, se střechou šikmou, s krytinou osinkocementovou,

vnější povrchy jsou upraveny vápennou omítkou, okna dřevěná dvojitá a

schodiště betonové, bez výtahu. Ve střeše půdní prostor, v 1.PP sklepy,

společné prostory.

stáří původní / další životnost: 75 30

opotřebení / závady: 60 % okna, úpravy vnějších povrchů u konce životnosti,

stav stavby: Neudržovaná k částečné rekonstrukci

typ konstrukce budovy: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou)

rekonstrukce celková/dílčí v roce: Nebyla provedena

provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce nebyla provedena

Město Počet obyvatel: 418 Budova: řadová vnitřní

Poloha v obci: Okrajová část – vícebytové domy

Poloha vzhledem k užívání: dobrá neutrální

Okolí nemovitosti: bytová zóna ostatní

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice autobus

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 6

Místopis:

Obec Mírov se nachází na území okresu Šumperk a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s

rozšířenou působností je město Mohelnice. Obec Mírov se rozkládá asi 24 km jihozápadně od Šumperku a

7 km západně od města Mohelnice. Vybavenost obce odpovídá obcím s počtem obyvatel do 500. Je zde

Obecní úřad, pošta, MŠ, ZŠ nižšího stupně, koupaliště, hřiště, obchod se smíšeným zbožím . Spojení v

obci je zajištěno autobusovou dopravou. Dominantou obce je hrad, kde je umístěna věznice se zvýšenou

ostrahou. V obci je veden veřejný vodovod, plynovod, obecní kanalizace.

Oceňovaná nemovitost je umístěna na východním okraji centrální části obce v lokalitě vícebytových

zděných domů. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 387/1, přes chodník p.č. 356 obě

ve vlastnictví Obce Mírov. Poloha je vhodnou pro bydlení.

Rizika:

Ostatní finanční / právní omezení

Zástavní práva exekutorská

Zástavní právo smluvní

Zahájení exekuce

Rozhodnutí o úpadku

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Nařízení exekuce

Popis /

dispozice:

Byt je umístěn ve vnitřní sekci vícebytového domu zděného - sekce byly rozděleny na jednotky

individuelně, počet sekcí celkem tři, počet čp. tři, jedná se o netypový zděný dům s dřevěným

vázaným krovem, s krytinou z osinkocementových šablon. Vícebytový dům je podsklepen, má dvě

nadzemní podlaží, v šikmé střeše je půdní prostor. Vícebytový dům nebyl revitalizován, rekonstruován,

vysoké opotřebení vykazují vnější povrchy, okna.

Předmětem ocenění je byt vel. 2+1 s přísl. v 1.NP. Oceňovaný byt nebyl v posledních cca 25 letech

modernizován, je standardně vybaven,je vytápěn kotlem na pevná paliva umístěným ve sklepě v 1.PP.

Dispozice. viz přehled započitatelných ploch

Konstrukce a vybavení

Název Popis Název Popis

1. Základy včetně zemních

prací

betonové pasy bez izolací 2. Svislé konstrukce zděné cihelné

3. Stropy polospalné s rovným

podhledem

4. Krov, střecha dřevěný vázaný

5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech

7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky

9. Vnitřní obklady keramické běžné keramické obklady 10. Schody betonové

11. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová

14. Povrchy podlah betonové, keramické dlažby,

palubky, koberce

15. Vytápění etážové s kotlem na pevná

paliva

16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod

18. Vnitřní vodovod rozvod studené i teplé vody 19. Vnitřní kanalizace litinové potrubí

20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody el. bojler

22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka, el. sporák 23. Vnitřní hygienické

vybavení

vana, umyvadlo, WC

splachovací

25. Ostatní chybí

Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha

kuchyň 13,76 m2

1,00 13,76 m2

ložnice 14,03 m2

1,00 14,03 m2

pokoj 15,71 m2

1,00 15,71 m2

koupelna 3,30 m2

1,00 3,30 m2

WC 1,10 m2

1,00 1,10 m2

spíž 1,50 m2

1,00 1,50 m2

chodba 4,32 m2

1,00 4,32 m2

sklep 9,92 m2

0,50 4,96 m2

sklep 20,45 m2

0,50 10,22 m2

Celkem 84,09 m2 68,91 m

2

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 7

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POROVNÁVACÍ METODOU:

Jedná se o vyhodnocení cen obchodovaných porovnatelných nemovitostí.

Porovnávací hodnota

Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu Kc

Typ stavby Užitná

plocha

Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient

celkový

Upravená cena

m2

Kč Kč/m2

KC Kč/m2

Oceňovaná jednotka

X

68,91 X X X X

Srovnávané jednotky

budova zděná 64,00 1.NP 2+1 s přísl. 650 000 10 156 0,48 4 875

Mírov

Byt vel. 2+1 s přísl. v 1.NP zděného vícebytového domu. Dům bez revitalizace

prováděna pouze základní údržba. Byt po celkové modernizaci - vytápění

etážové plynové, okna, vnitřní dveře, nášlapné vrstvy podlah, vybavení kuchyně,

vybavení koupelny včetně obkladů a dlažeb. Byt ve velmi dobrém technickém

stavu, standardně vybaven.

K1 Zdroj nabídky - nabídka 0,75

K2 Velikost - srovnatelná 1,00

K3 Lokalita - srovnatelná sousedící vícebytový dům 1,00

K4 Typ stavby - budova zděná 1,00

K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení 0,80

K6 Garáž - bez vlivu 1,00

K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,80

budova zděná 60,80 1.NP 3+kk s přísl. 550 000 9 046 0,51 4 632

Vendolí

Byt vel. 3+kk s přísl. standardně vybavený. Vytápění etážové s kotlem na

pevná paliva. Byt je umístěný v 1.NP vícebytového zděného domu z r. 1968,

údržba je prováděna. Před 5 lety byla provedena výměna krytiny, nové

klempířské konstrukce, plynovodní přípojka. Oceňovaný byt byl modernizován

před cca 8 lety, bylo vyměněno vybavení koupelny, kuchyně, včetně obkladů a

nášlapné vrstvy podlah ve dvou místnostech rozvody vodoinstalace a kanalizace.

K1 Zdroj nabídky - prodej, vlastní zdroj 1,00

K2 Velikost - větší započitatelná plocha 1,00

K3 Lokalita - lukrativnější - satelit okresního města 0,80

K4 Typ stavby - budova zděná 1,00

K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení 0,80

K6 Garáž - bez vlivu 1,00

K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,80

panelový dům 42,00 1.NP 2 + 1 s přísl. 333 000 7 929 0,72 5 732

Maletín

Byt 2+1 s přísl.v panelovém domě, v 1.NP, vytápění ústřední dálkové,

vybavení srovnatelné, poloha srovnatelná - obec místního významu.

nemovitosti v obci obtížně obchodovatelné.

K1 Zdroj nabídky - nabídka S Reality 0,75

K2 Velikost - menší výměra 1,02

K3 Lokalita - srovnatelná 1,00

K4 Typ stavby - panelová 1,05

K5 Stáří - 0,85 0,90

K6 Garáž - ne 1,00

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 8

K7 Vybavení - srovnatelné 1,00

panelová 42,00 5.NP 2 + 1 s

přísl.

400 000 9 524 0,57 5 403

Velké Opatovice

ul. Hliníky ve Velkých Opatovicích, byt v 5. NP, sousedící budova po

revitalizaci v r. 2006, podlahová plocha 41,55 m2, byt bez modernizace,

srovnatelný technický stav, shodná výměra podlahové plochy, prováděna

údržba dostatečná

K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00

K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,90

K3 Lokalita - lukrativnější 0,80

K4 Typ stavby - panelová 1,03

K5 Stáří - nižší opotřebení budovy 0,85

K6 Garáž - 1,00

K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,90

Variační koeficient před úpravami: 8,89 % Variační koeficient po úpravách: 8,37 %

Průměrná cena 5 161 Kč/m2

Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 69 m2

Porovnávací hodnota 355 645 Kč

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty

V příkladech prodejů uvádím obchodované byty obchodované v regionu Šumperska a Svitavska. O bydlení v obci

Mírov není velký zájem. Byty se zde obchodují sporadicky. Výhodou je dobrá dopravní dosažitelnost Olomouce,

obec není atraktivní svou malou vybaveností, přítomností věznice.

Ke dni ocenění je nabízen pouze jeden byt vel. 2+1 s přísl. - je uveden v příkladech prodejů, je po provedené celkové

modernizaci ve velmi dobrém technickém stavu. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla

odhadnuta po zaokr.ve výši 350 000 Kč. Půdní prostor je společným příslušenstvím, půdní koje jsou vymezeny

dřevěnými laťovými příčkami. Při stanovení obvyklé ceny byl zohledněn technický stav oceňovaného bytu – vyšší

opotřebení vybavení bytu a budovy, poloha nemovitosti.

REKAPITULACE:

Obvyklá cena stávající:

(cena dle stavu ke dni ocenění) 350 000,00 Kč Slovy:

Třistapadesáttisíckorunčeských

Pozn, V odhadnuté obvyklé ceně nejsou zohledněna právní omezení na nemovitosti váznoucí.

Svitavy, 10.12.2014

Ing. Jana Vítková

Nám. Míru 50

568 02 Svitavy

--------------------------------------------------------------

znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se

specializací oceňování podniků a nemovitostí

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 9

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99

pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek

byl zapsán pod poř. č. 3170/092/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 140092/14.

Ing. Jana Vítková

Nám. Míru 50

568 02 Svitavy

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 10

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 11

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 12

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 13

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 14