ZNALECKÝ POSUDEKapp.exekutorskyurad.cz/portal/drazby/2017/2/f747f2dc-37e1-4a61-b1… · ZNALECKÝ...

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 10382-417/2016

o ceně nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 120 se stavbou Oldřichov č.p. 109 a pozemku parc.č.

430/22, vše v k.ú. Oldřichov u Duchcova, obec Jeníkov, okres Teplice, kraj Ústecký

Objednavatel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda

Husitská 692/3

41501 Teplice

Účel znaleckého posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční

řízení (číslo jednací 110 Ex 3057/16-94)

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.

340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 7.12.2016 znalecký posudek

vypracoval:

Ing. Zdeněk Garlík

Srbice 48

415 01 Teplice

telefon: 603872207

e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se

předává ve 2 vyhotoveních.

V Srbicích 12.12.2016

- 2 -

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol

Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 120 se stavbou Oldřichov č.p. 109

a pozemku parc.č. 430/22, vše v k.ú. Oldřichov u Duchcova, obec Jeníkov, okres Teplice, kraj

Ústecký.

Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se

sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3057/16-94 ze dne 27.10.2016 se

jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení.

Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1

zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy

(IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s

následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný

dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Rodinný dům

Adresa předmětu ocenění: Oldřichov 109

417 24 Jeníkov

Kraj: Ústecký

Okres: Teplice

Obec: Jeníkov

Katastrální území: Oldřichov u Duchcova

Počet obyvatel: 880

3. Prohlídka a zaměření

Prohlídka se zaměřením byla provedena ve dvou termínech - první prohlídka dne 30.11.2016 za

přítomnosti znalce (povinná paní Jitka Vítková mi neumožnila vstup do nemovitosti) a následně

prohlídka 7.12.2016 za přítomnosti paní Jitky Vítkové a znalce, když mi byl dodatečně umožněn

vstup do nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

- usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se

sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice číslo jednací: 110 Ex 3057/16-94 ze dne

27.10.2016

- výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 27.10.2016 (LV č. 91)

- kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 5.12.2016

- skutečnosti a výměry zjištěné na místě

- informace a údaje sdělené paní Jitkou Vítkovou

- mapa oblasti

5. Vlastnické a evidenční údaje

Na listu vlastnictví č. 91 pro k.ú. Oldřichov u Duchcova je uvedeno:

A - Vlastnické právo:

Vítková Jitka, č.p. 44, 41724 Jeníkov

B - Nemovitosti:

- 3 -

Pozemky:

parc.č. St. 120 197 m2 zastavěná plocha a nádvoří

součástí je stavba Oldřichov č.p. 109, rodinný dům

stavba stojí na pozemku parc.č. St. 120

parc.č. 430/22 164 m2 trvalý travní porost

B1 - Jiná práva - bez zápisu.

C - Omezení vlastnického práva:

Zahájení exekucí - podrobně na LV č. 91.

D - Jiné zápisy - bez zápisu.

E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - podrobně na LV č. 91.

6. Dokumentace a skutečnost

Projektová dokumentace nebyla k dispozici. Ocenění je provedeno na základě prohlídky a zaměření

nemovitosti znalcem a na základě informací sdělených paní Jitkou Vítkovou.

7. Celkový popis nemovité věci a lokality

Jedná se o soubor nemovitých věcí, který tvoří dům Oldřichov č.p. 109, samostatně stojící, s jedním

nadzemním podlažím a částečným podkrovím a dále vedlejší stavby (bývalá prádelna a šupny) a pozemek

zastavěný domem a dvorem s vedlejšími stavbami a přilehlý pozemek užívaný jako zahrada ve funkčním

celku. Situování je v zástavbě osady Oldřichov obce Jeníkov, v její části srostlé s kmenovou obcí.

Dům je napojen na vodovod, plynovod, kanalizaci a rozvod el. energie.

Další příslušenství tvoří venkovní úpravy - zpevněné plochy z betonu, betonové dlažby a asfaltu, částečné

oplocení s kovovými vraty a vrátky, venkovní schodiště a opěrná zeď a dále trvalé porosty.

Území je mírně svažité směrem na jihozápad.

Jeníkov je středně velkou obcí okresu Teplice, která je od Teplic vzdálena cca 6 km a leží při železnici z

Teplic do Chomutova. Obec a především její část Oldřichov je známá prakticky jediným koupalištěm v

blízkosti Teplic - jezero Barbora s dalšími sportovními aktivitami. V obci je nekompletní základní občanská

vybavenost a spojení je autobusem v rámci integrované dopravy Ústeckého kraje a železniční. V obci je

rovněž přiměřeně rozvinutá výstavba nových rodinných domů.

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se

sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3057/16-94 ze dne 27.10.2016 se

jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení.

Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1

zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy

(IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s

následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný

dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).

- 4 -

1. Popis objektů a pozemků

Rodinný dům Oldřichov č.p. 109

Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím, samostatně stojící.

Dům je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z pálených tašek, včetně klemp. konstrukcí z

pozink. plechu nebo titanzinku, s fasádou z břizolitu.

Provedení jednotlivých podlaží:

Obvodové stěny zděné v tl. do 50 cm, stropy polospalné s rovným podhledem, vnitřní úpravy povrchů

štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, podlahy prkenné částečně kryté PVC nebo

kobercem a z keramické dlažby, schody dřevěné. Jsou osazena plastová okna a vnitřní dveře hladké.

Proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění

ústřední s kotlem na plyn, ohřev teplé vody v bojleru, osazeno kombi WC a sprchový kout s opadanými

obklady, dále kombinovaný sporák v kuchyni.

Výčet místností:

1.NP - zádveří, chodba, schodiště, WC, koupelna, kuchyň, 2 pokoje.

Podkroví:

Jedna obytná spíše nouzová místnost, zbytek podlaží tvoří půda.

Charakter stavby:

Dům má jedno nadzemní podlaží a je v něm jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu.

Stáří a opotřebení:

Dle znalosti místa a konstrukčního provedení odhaduji stáří na cca 90 roků. V poslední době došlo pouze k

výměně oken za plastová a výměně žlabů a svodů na straně střechy do ulice, ostatní konstrukce jsou

převážně dožité, dům je ve stavu před rekonstrukcí. Na objektu je patrná zejména vzlínající vlhkost zdiva,

projevující se opadanou omítkou fasády, zdivo bylo v minulosti fixováno táhly.

Bývalá prádelna

Zděná stavba ve dvoře, která sloužila jako prádelna.

Zdivo tl. 30 cm, omítky z břizolitu a vápenné hladké, podlaha betonová, střecha pultová s krytinou z

osinkocementových vlnovek se žlabem a svodem, strop tvoří podhled krovu, osazeno dřevěné

zdvojené okno a dřevěné dveře, zavedena voda a elektřina.

Stavba je ve zhoršeném stavu - vlhkost zdiva, opadané vnitřní omítky, nepřístupné částečně

podsklepení, propadlý strop.

Šupny

Zděné šupny mezi domem a bývalou prádelnou.

Zdivo tl. 30 cm, omítky z břizolitu a vápenné hladké, podlaha betonová, střechá plocha s

lepenkovou krytinou, osazeny svlakové dveře.

Stavba je ve zhoršeném stavu - vlhkost zdiva, opadané vnitřní omítky, dožitá krytina.

Ostatní stavby:

Další příslušenství tvoří venkovní úpravy - zpevněné plochy z betonu, betonové dlažby a asfaltu, částečné

oplocení s kovovými vraty a vrátky, venkovní schodiště a opěrná zeď a dále trvalé porosty.

- 5 -

Pozemek:

Pozemek zastavěný domem a dvorem s vedlejšími stavbami a přilehlý pozemek užívaný jako zahrada ve

funkčním celku V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Přístup je ze zpevněné komunikace.

Pozemky jsou mírně svažité směrem na jihozápad.

Výměra pozemků:

parc.č. St. 120 197 m2 zastavěná plocha a nádvoří

parc.č. 430/22 164 m2 trvalý travní porost

celkem 361 m2

2. Obvyklá cena

Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi

základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)

b) metoda výnosová (příjmová)

c) metoda srovnávací (tržní)

d) zdůvodnění obvyklé ceny

Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení

přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase

hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu

(vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,

č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp) a obvyklá cena pozemku,

stanovená na základě seznamu směrných cen stavebních pozemků z databáze www.cscom.cz.

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou

užitkovosti.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.

Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné

nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit.

- 6 -

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)

Stavby:

Rodinný dům Oldřichov č.p. 10

Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 13, typ A

Svislá nosná konstrukce: zděná

Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny

1.nadz. podlaží

Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz.

podlaží

Střecha: se šikmou nebo strmou střechou

Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111

Výpočet jednotlivých ploch

Název Plocha [m2]

1.NP 7,90*8,20+1,40*2,90 = 68,84

Podkroví 3,45*4,10 = 14,15

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Název Zastavěná.

plocha

Konstr. výška

1.NP 68,84 m2

3,00 m

Podkroví 14,15 m2

2,40 m

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr

Název Obestavěný prostor [m3]

Vrchní stavba 7,90*8,20*(0,40+3,00)+1,40*2,90*2,40 = 230,00 m3

Zastřešení 7,90*8,20*3,50/2 = 113,37 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název Typ Obestavěný

prostor

Vrchní stavba NP 230,00 m3

Zastřešení Z 113,37 m3

Obestavěný prostor - celkem: 343,37 m3

Popis a hodnocení standardu

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,

A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

- 7 -

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část

[%] Koef.

Upravený

obj. podíl

1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77

2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20

3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90

4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30

5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40

6. Klempířské konstrukce S 0,90 50 1,00 0,45

6. Klempířské konstrukce N 0,90 50 1,54 0,69

7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80

8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80

9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00

10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30

11. Schody P 1,00 100 0,46 0,46

12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20

13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01

14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01

15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00

16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20

17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30

18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00

19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20

20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90

21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50

22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10

23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50

24. Vnitřní vybavení P 4,10 100 0,46 1,89

25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30

26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00

Součet upravených objemových podílů 90,18

Koeficient vybavení K4: 0,9018

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: = 2 290,-

Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0500

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9018

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1370

Základní cena upravená [Kč/m3] = 3 707,06

Plná cena: 343,37 m3 * 3 707,06 Kč/m

3 = 1 272 893,19 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 90 roků

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,0 %

Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) * 0,250

- 8 -

Rodinný dům Oldřichov č.p. 109 - zjištěná cena = 318 223,30 Kč

Bývalá prádelna


Vedlejší stavba § 16: typ B

Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm


1.nadz. podlaží

Podkroví: nemá podkroví

Krov: neumožňující zřízení podkroví

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274




Vrchní stavba 4,40*3,40*(2,50+0,60/2) = 41,89 m3



prostor








[%] Koef.

Upravený

obj. podíl

1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10

2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80

3. Stropy P 19,80 100 0,46 9,11

4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36

5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10

6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70

7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10

8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00

9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00

10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10

11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20

12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80



- 9 -

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,-





Plná cena: 41,89 m3 * 1 782,53 Kč/m

3 = 74 670,18 Kč





Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 %

Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 %

Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) * 0,150

Bývalá prádelna - zjištěná cena = 11 200,53 Kč

Šupny


Vedlejší stavba § 16: typ B

Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm


1.nadz. podlaží

Podkroví: nemá podkroví

Krov: neumožňující zřízení podkroví

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274




Vrchní stavba (1,80*3,40+1,30*6,50)*2,20 = 32,05 m3



prostor






- 10 -



[%] Koef.

Upravený

obj. podíl

1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10

2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80

3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00

4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36

5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73

6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70

7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10

8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00

9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38

10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00

11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20

12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00



Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,-





Plná cena: 32,05 m3 * 1 323,17 Kč/m

3 = 42 407,60 Kč





Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 %

Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 %

Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) * 0,150

Šupny - zjištěná cena = 6 361,14 Kč

Rekapitulace cen staveb

Rodinný dům Oldřichov č.p. 109 318 223,30 Kč

Bývalá prádelna 11 200,53 Kč

Šupny 6 361,14 Kč

Věcná hodnota staveb celkem 335 784,97 Kč

Pozemky:

361 m2 á 300,- Kč/m2 = 108 300,- Kč

Pozemky celkem = 108 300,- Kč

- 11 -

Rekapitulace věcné hodnoty:

Stavby = 335 785,- Kč

Pozemky = 108 300,- Kč

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem 444 085,- Kč

Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 444 090,- Kč

c) metoda srovnávací (tržní)

K dispozici údaje z inzerce a uskutečněného prodeje v okolí do 5 km:

Prodej rodinného domu 69 m2, pozemek 191 m2,

Zabrušany-Všechlapy, okres Teplice

Rodinný dům č.p. 23 je částečně podsklepený objekt, s

jedním nadzemním podlažím, je situován jako samostatně

stojící objekt původní řadové uliční zástavby. Sedlová

střecha s krytinou z poplastovaného plechu, plastová okna,

vytápění krbovými kamny, teplá voda z bojleru, v domě je

byt 2+1, stav domu průměrný.

Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 00227 (Transparent

reality s.r.o, Prosecká 524/26, 18000 Praha - Libeň),

aktualizace 24.11.2016, inzerovaná cena 750 tis. Kč, uvedena užitná plocha 69 m2, pozemek 191

m2.

Jednotková cena 10 900,- Kč/m2

Porovnání: Rodinný dům v lepší lokalitě, v osadě mimo kmenovou obec, ale srostlé, v lepším stavu,

obdobně vybavený, obdobné velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení,

stav, velikost, pozemek).

0,90x0,90x1,00x0,80x1,00x1,05=0,68

Redukovaná jednotková cena 7 400,- Kč/m2.

Prodej rodinného domu 90 m2, pozemek 156 m2,

Studniční, Duchcov, okres Teplice RD o dispozici 3+kk v ul. Studniční. V přízemí chodba se

schodištěm, kuchyně, 2x místnost, koupelna (vana i

sprchový kout) s WC. Dům je částečně podsklepen +

půdní prostory. Okna plastová, vytápění ústřední

(kombinovaný plyn. kotel), v jedné z místností kamna, v

jednotlivých místnostech radiátory. Podlahy plovoucí a

dlažba. Dům je určený k rekonstrukci.

Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 032N-05277 (RE/MAX

4 you, náměstí 1. Máje 95/25, 43001 Chomutov), aktualizace 7.11.2016, inzerovaná cena 350 tis.

Kč, uvedena podlahová plocha 90 m2, pozemek 156 m2.

Jednotková cena 3 900,- Kč/m2.

- 12 -

Porovnání: Rodinný dům v horší lokalitě, v horším stavu, obdobně vybavený, obdobné velikosti, s

menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek).

0,90x1,20x1,00x1,20x1,00x1,05=1,36


Prodej rodinného domu Jiráskova 263, Hostomice, okres

Teplice

Rodinný dům koncový v řadě, s 1 PP a 2 NP, v domě je byt

4+1, vytápění ústřední s kotlem na plyn, dům v převážně

původním stavu před rekonstrukcí. U domu je větší garáž a

kolny, pozemek 342 m2, situování na okraji větší obce

(městys).

Uskutečněný prodej, kterého jsem se účastnil jako odhadce

MONETA Money Bank (odhad č. 1902/135/2016 ze dne

30.11.2016), realizovaná cena 650 tis. Kč, užitná plocha 122

m2, pozemek 342 m2.

Jednotková cena 5 300,- Kč/m2.

Porovnání: Rodinný dům ve srovnatelné lokalitě, v obdobném stavu, obdobné vybavení, větší

velikost, s obdobným pozemkem. Úprava (stáří prodeje, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek)

1,00x1,00x1,00x1,00x1,10x1,00=1,10


Vyhodnocení srovnávací hodnoty:

Rozpětí redukovaných cen: 5 300,- až 7 400,- Kč/m2

Stanovená jednotková cena u oceňované nemovitosti: 6 000,- Kč/m2

Komentář:

Pro porovnání tři nemovitosti – ve dvou případech inzerce rodinných domů v obdobných lokalitách,

srovnatelné velikosti a stavu, v jednom případě uskutečněný prodej poněkud většího domu, ale

rovněž ve srovnatelné lokalitě a ve srovnatelném stavu. Po úpravě na parametry oceňované

nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku mírně nad spodním okrajem rozpětí,

ve výši 6 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy cca 66 m2 (cca 80% ze zastavěné

plochy 1.NP a podkroví) srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 400 tis. Kč.

Srovnávací hodnota = 400 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny

Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v

místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní

ceny u obdobných nemovitostí spíše pod věcnou hodnotou nebo se jí případně blíží. Obvyklou cenu

nemovitosti uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 400 tis. Kč.

Obvyklá cena je stanovena bez vlivu závad, uvedených v části C listu vlastnictví.

- 13 -

Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí 400 000,- Kč

slovy: čtyřistatisíc Kč

V Srbicích 12.12.2016

Ing. Zdeněk Garlík

Srbice 48

415 01 Teplice

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v

Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a

odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10382-417/2016 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 275 16.

V Srbicích 12.12.2016 Ing. Zdeněk Garlík

- 14 -

Fotodokumentace ze dne 7.12.2016 – 1.část - pohledy na dům z ulice a ze dvora, kuchyň, obývací pokoj, ložnice,

kotel ÚT v předsíni, koupelna a WC v 1.NP domu

- 15 -

Fotodokumentace ze dne 7.12.2016 – 2.část - pokoj v podkroví, pohled na bývalou prádelnu a šupny ve dvoře,

interiér bývalé prádelny a šupen, zadní pohled na bývalou prádelnu a šupny

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

Date post:	24-Apr-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	10 times
Download:	0 times

ZNALECKÝ POSUDEKapp.exekutorskyurad.cz/portal/drazby/2017/2/f747f2dc-37e1-4a61-b1… · ZNALECKÝ...

Documents