Línea de Crédito HR AAA (E)Sin embargo, la tasa de interés promedio de estos últimos 12 meses...

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Línea de Crédito Fideicomiso F/1355

Unifin Financiera S.A.B. de C.V.

HR AAA (E)

Instituciones Financieras 26 de marzo de 2020

Calificación Línea de Crédito HR AAA (E) Perspectiva Estable

Contactos Akira Hirata Subdirector de Instituciones Financieras / ABS [email protected] Brianda Torres Asociada [email protected] Angel García Director de Instituciones Financieras / ABS [email protected]

HR Ratings ratificó la calificación de HR AAA (E) con Perspectiva Estable para la Línea de Crédito de Scotiabank con Unifin por un monto de P$2,500m La ratificación de la calificación para la Línea de Crédito Revolvente1 otorgada por Scotiabank2 al Fideicomiso Acreditado F/1355 constituido por Unifin3 como Fideicomitente y por Banco Invex4 como Fiduciario se sustenta en la MM5 que soporta bajo un escenario de estrés de 23.9%, lo que se compara con una TIH6 de 0.6% de la cartera originada y administrada por Unifin, resultando en una VTI de 39.9x (vs. 23.2%, 0.5% y 45.5x en el análisis anterior). Asimismo, la Línea de Crédito ha mostrado un comportamiento adecuado al presentar un aforo de 19.1%, mientras que la cobranza observada de los últimos 12m se colocó debajo de lo esperado por HR Ratings debido a un ligero deterioro en los buckets de morosidad.

Análisis de Flujo de Efectivo

Fortaleza de la Línea de Crédito al soportar una Mora Máxima de 23.3%. La

cobranza no realizada por mora de P$810.5m que soporta la LC equivale al incumplimiento de 139 clientes considerando el saldo promedio por cliente del portafolio cedido (vs. 151 clientes en el análisis anterior).

Adecuados niveles de Aforo7 en 19.1% al cierre de febrero de 2020. Este nivel de aforo se sitúa por arriba del aforo requerido de 11.0% y ligeramente por debajo del aforo para distribuciones de 20.0%.

Cobranza Observada vs. Proyectada. La cobranza observada durante los últimos

12m ascendió a P$1,422.7m situándose por debajo de lo esperado por HR Ratings.

Existencia de un instrumento de cobertura SWAP para la TIIE de hasta 29 días en un nivel de 7.3%. Sin embargo, la curva de tasas de interés empleadas en el escenario base esperan niveles de TIIE menores al strike del SWAP contratado.

Factores Adicionales Considerados

Ausencia de un Administrador Maestro, lo que representa un riesgo operativo.

Al no contar con un Administrador Maestro, no existe un tercero que delimite el conflicto de interés entre el Fideicomitente y la transacción, y que genere reporteo de información independiente, lo cual es mitigado en cierta proporción por la adecuada capacidad crediticia del Fideicomitente.

Presencia de un Fideicomiso Maestro de Cobranza. Siendo lo anterior positivo, dado que favorece la separación de flujos entre la transacción y el Fideicomitente.

Concentración en el portafolio en equipo especializado al pasar la participación de 57.0% a 71.6% de abril 2019 a enero 2020. Lo anterior representa un riesgo debido al incremento en este tipo de activos, dado que la colocación de equipo especializado en mercados secundarios es más complicada.

1 Crédito en Cuenta Corriente por un monto de P$2,500m (el Crédito y/o la Línea de Crédito). 2 Scotiabank Inverlat, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Scotiabank Inverlat (Scotiabank y/o el

Acreditante). 3 Unifin Financiera, S.A.B. de C.V. (Unifin y/o el Fideicomitente y/o la Empresa). 4 Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero (Banco Invex y/o el Fiduciario). 5 Mora Máxima (MM). 6 Tasas de incumplimiento Histórica (TIH). 7 Aforo= (VPN de los Derechos al Cobro elegibles + Efectivo Fideicomitido – Reservas de Gastos e Intereses) / Saldo Insoluto de la LC

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Factores que Podrían Bajar la Calificación

Deterioro en la calidad del portafolio y a su vez impactos negativos en el análisis de cosechas. El incremento en la TIH a niveles de 5.3%, ocasionaría que la VTI resultara en niveles menores de 4.5x, considerando el nivel de MM actual.

Disminución en la capacidad de administración de Unifin, reflejándose en un incremento en la morosidad del portafolio. Además de presentar un deterioro en los procesos relacionados con el tren de crédito.

Características de la Transacción

La Línea de Crédito tiene un saldo insoluto por P$2,500m al corte de febrero de 2020, y cuenta con un Periodo de Revolvencia de 24 meses con 16 meses remanentes. Asimismo, se tiene un Periodo de Amortización de 48 meses donde las amortizaciones se realizarán bajo un esquema full-turbo. La LC presenta un aforo para distribuciones de 20.0%, a partir del cual se podrán llevar a cabo la liberación de remanentes y un aforo requerido del 11.0%. Cabe destacar que la Línea de Crédito se otorgó en 2012, posterior a este año se han presentado varios convenios modificatorios donde se han realizado cambios en las características ampliando el plazo y monto autorizado; la última modificación se realizó el año pasado donde ocurrió una ampliación en cuanto al saldo de P$250.0m en julio de 2019.

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Desempeño Histórico de la Línea

Distribución de los Ingresos del Fideicomiso Los egresos de Fideicomiso de los últimos 12 meses de manera acumulada que abarcan de marzo de 2019 a febrero de 2020 ascendieron a P$279.9m, los cuales derivan de gastos de administración y pago de intereses, y donde no se incluyen egresos por concepto de reabastecimiento de reservas dado que en estos últimos 12m se tuvo un movimiento contrario donde se presentaron liberaciones de reservas, mientras que de marzo de 2018 a febrero de 2019 si se incluyen los recursos para reabastecer las reservas, presentando así un monto de egresos acumulados de P$270.0m. Del total de egresos acumulados en los últimos 12m, el 89.6% fue empleado en el pago de intereses, mientras que al cierre de febrero de 2019 este rubro representó el 87.4%. En cuanto a los gastos de administración, estos tuvieron una participación similar, al pasar de 11.1% a 10.4% de febrero 2019 a febrero 2020, y donde a febrero de 2019 el reabastecimiento de reservas representó el 1.5% (vs. 0.0% a febrero de 2020).

Evolución del Saldo Insoluto y los Derechos de Cobro En cuanto al saldo insoluto de la Línea de Crédito, se presentó un incremento de P$2,250m a P$2,500m en el mes de julio de 2019 como resultado de una ampliación en el monto autorizado de la Línea de Crédito, en donde se llevó a cabo una disposición adicional de P$250.0m. Como consecuencia de este incremento fue necesario realizar nuevas cesiones de Derechos al Cobro en julio de 2019 y en meses posteriores, con lo que el valor nominal como el valor presente neto de los Derechos al Cobro se vieron al

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alza, cerrando en niveles de P$3,316.4m y P$2,701.0m respectivamente al cierre de

febrero de 2020 (vs. P$3,096.2m y P$2,536.1m respectivamente al cierre de febrero de 2019).

Ingresos del Fideicomiso La cobranza de cartera ha presentado un incremento en los últimos 12m derivado de las cesiones adicionales de Derechos al Cobro, con lo que se muestra un promedio de cobranza mensual en estos últimos 12m por P$118.6m, contra una cobranza mensual promedio de P$114.3m al cierre de febrero de 2019. Cabe destacar que la cobranza mensual se vio incrementada a partir del mes de agosto de 2019, es decir, un periodo después de que se ampliara el saldo insoluto de la Emisión a P$2,500.0m. La cobranza mensual máxima de los últimos 12 meses fue en el mes de enero de 2020 con un monto por P$134.5m, sin embargo, el periodo con menor cobranza fue en diciembre de 2019 y en febrero de 2020, donde la cobranza cayó de noviembre a diciembre de P$131.8m a P$93.8m, y presentó una cobranza en el mes de febrero de P$99.2m; lo anterior como consecuencia de retrasos operativos con los clientes durante el mes de diciembre y febrero. Cabe destacar que la cobranza observada durante los últimos 12m ascendió a P$1,422.7m, situándose 17.4% por debajo de lo que se esperaba en los escenarios base realizados por HR Ratings para 2019, donde el monto de la cobranza ascendía en estos últimos 12m a P$1,721.4m. Del monto total de ingresos de los últimos 12 meses, 96.9% proviene de la cobranza observada, mientras que el 3.1% restante pertenece a los rendimientos de inversiones permitidas, donde al ser comparado con lo observado en los últimos 12m al cierre de febrero de 2019, se observa una mayor participación en el rendimiento de las

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inversiones debido a una mayor tenencia de efectivo en los últimos 12m contra el

periodo anterior, ya que a la fecha de corte de febrero de 2019 se presentaba una distribución del 98.2% y 1.8% respectivamente.

Pago de Intereses del Fideicomiso Al observar los pagos de intereses realizados por el Fideicomiso al Acreditante, se muestra en el monto mensual un ligero incremento en los últimos 12 meses derivado del incremento en el saldo insoluto. Sin embargo, la tasa de interés promedio de estos últimos 12 meses asciende a 10.4%, presentando un ligero decremento contra la tasa de interés promedio al cierre de febrero de 2019 que se situó en 10.5%. El decremento en la tasa de interés deriva de los movimientos a la baja que ha tenido la TIIE en los últimos meses, con lo que la tasa de interés observada cerró en niveles de 9.8% en enero de 2020, además de la reducción en la sobretasa de 20 puntos base aplicable desde junio de 2019. Hay que destacar que la Línea de Crédito tiene contratado un SWAP para TIIE en un nivel de 7.3% por todo el monto y durante toda la vida de la LC, sin embargo, los ingresos netos provenientes del instrumento de cobertura, no se incluyen en el pago de intereses de la gráfica siguiente.

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Evolución del Aforo En cuanto a la evolución del aforo, este presentó una tendencia alcista durante los meses de mayo y junio de 2019 cerrando para este último mes en niveles de 29.8%. Posteriormente, en el mes de julio, el aforo cayó a niveles de 17.6%, como resultado del incremento en el saldo insoluto por P$250.0m, mientras que el incremento en el VPN de los Derechos de Cobro fue en menor proporción, ascendiendo a P$163.7m. A partir de este mes, el aforo mostró una ligera alza periodo a periodo, llegando a un nivel de 19.1% al cierre de febrero de 2020.

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Características del Colateral y Criterios de Elegibilidad

Características del Colateral Respecto al VPN de los Derechos al Cobro cedidos al cierre de febrero de 2020, se observa un incremento del 10.8% en cuanto a lo observado al cierre de abril de 2019, pasando así el valor presente neto de P$2,465.0m a P$2,701.0m. El número de contratos y el número de clientes, se vio a la baja donde el número de clientes pasó de 642 a 607 clientes, lo que resultó en un incremento en el saldo promedio por cliente de P$4.7m a P$5.5m. Respecto a la madurez del portafolio cedido, el plazo original promedio ponderado se incrementó ligeramente de 46.1 meses a 47.9 meses, mientras que el plazo remanente se comportó de manera contraria al disminuir de 30.8 a 32.0 meses.

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Criterios de Elegibilidad

En cuanto a los criterios de elegibilidad establecidos, se observa que el límite de concentración de 3.0% por cliente se encuentra satisfecho, así como el plazo original máximo de 60 meses. También existe un criterio que limita la concentración por industria al 17.0%, donde la industria principal pertenece a transporte de carga y tiene una participación de 8.9%, lo cual resulta adecuado. Además de esto, existen criterios que establecen que los contratos cedidos deberán estar denominados en pesos, además de realizar pagos mensuales y fijos durante la vida del crédito. Los criterios de elegibilidad son considerados adecuados por HR Ratings, sin embargo, hay que destacar que no existen límites de concentración por zona geográfica, aunque el portafolio actual muestra una adecuada diversificación.

Distribuciones del Portafolio Al observar la distribución del portafolio por región geográfica al cierre de enero de 2020, se mantiene una preponderancia en la Ciudad de México al cerrar con una participación del 46.5% (vs. 49.6% a abril de 2019). La segunda entidad con mayor participación es el Estado de México con 11.7%, el cual incrementó su participación contra el último análisis al pasar de tercer a segundo lugar, mientras que Nuevo León pasó del segundo lugar al tercero, disminuyendo su participación de 11.6% a 9.4%. En consideración de HR Ratings, la cartera cedida continúa teniendo una amplia diversificación, y a pesar de tener una fuerte participación en la Ciudad de México, esto es considerado un bajo riesgo dado el ritmo de actividad económica de esta zona. En cuanto a la distribución por sector económico, los dos sectores con mayor participación tuvieron un cambio, donde el sector industria con 35.8% de participación pasó de tener el segundo lugar al primero, mientras que el sector servicios mostró el movimiento contrario pasando al segundo lugar con una participación del 34.3% (vs. 31.7% y 32.8% en el análisis anterior). Sin embargo, en la distribución por industria mostrada en el reporte mensual cuya clasificación es más amplia, donde se muestra que la industria principal que es transporte de carga representa el 8.9%, seguido de comercio con una participación de 7.4% y minería con el 6.7%, siendo estos tres los más preponderantes y el resto de las industrias dedicándose a servicios financieros, alimentaria, transporte de pasajeros, electrónica, papelera, y otras 23 industrias. Por otra parte, los tipos de activos arrendados cambiaron su composición, donde el equipo especializado incrementó su concentración al pasar de 57.0% a 71.6%, mientras

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que el equipo de transporte tuvo un movimiento contrario; en opinión de HR Ratings, el

portafolio muestra un mayor perfil de riesgo por su distribución por activo arrendado dado que la colocación de equipo especializado en mercados secundarios es más complicada y con menor liquidez en los mismos.

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Análisis de Cosechas y TIH

El análisis de cosechas considera como portafolio vencido los contratos que cuenten con atrasos mayores a 90 días, es así que se muestra la gráfica siguiente con el comportamiento del portafolio desde 2013 hasta el cierre de 2019. Cabe destacar que en el análisis anterior se emplearon las cosechas actualizadas hasta el primer trimestre de 2019 observando únicamente ligeros incrementos contra este periodo para las cosechas de 2016 a 2018.

Para el cálculo de la TIH, se incorporan solo las cosechas de 2015 a 2017, dado que la cosecha de 2018 y 2019 no son consideradas suficientemente maduras, ya que han transcurrido únicamente 24 meses desde su colocación, mientras que el plazo remanente del portafolio es de 32 meses. En cuanto a las cosechas de 2013 y 2014, la originación para estos años no es considerada representativa. Es así que para el cálculo de la TIH se realiza un promedio ponderado del porcentaje de incumplimiento respecto al monto originado, resultando así en un nivel de 0.6% (vs. 0.5% al 1T19 en el análisis anterior). El incremento marginal de 0.1% contra el dato del análisis anterior, refiere a un incremento tanto de la cosecha de 2016 y 2017 de 0.1% cada una, lo cual refiere a una maduración natural del portafolio.

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Análisis de Escenarios Con la finalidad de conocer el comportamiento esperado de la Línea de Crédito, HR Ratings realizó dos escenarios: uno considerando un escenario de estrés y otro considerando un escenario base. El primero de ellos y el de mayor relevancia para HR Ratings es el escenario de estrés, en el cual se busca conocer la MM que soportaría la Línea de Crédito para poder cumplir con sus obligaciones en tiempo y forma. Por otra parte, el escenario base se realiza con la finalidad de analizar el funcionamiento de la Línea de Crédito ante condiciones similares a las observadas sobre la calidad del portafolio.

Escenario de Estrés

El escenario de estrés planteado por HR Ratings considera un entorno económico y de mercado adverso, en donde el desempeño de la Línea de Crédito se vería impactado por una menor disponibilidad de flujos para hacer frente a sus obligaciones de pago. Con este escenario, se pretende determinar el máximo nivel de incumplimiento del portafolio fideicomitido que soportaría la Línea de Crédito, manteniendo su capacidad de pago en tiempo y forma. Los supuestos considerados en el escenario de estrés fueron los siguientes: A. Saldo Insoluto de la Línea de Crédito de P$2,500.0m, que equivale al monto

autorizado de la Línea de Crédito (vs. P$2,250.0m en el análisis anterior). B. La Línea de Crédito devengará intereses ordinarios a una tasa de interés promedio

ponderada de 9.7% compuesta por una TIIE de 28 días promedio ponderada bajo un escenario de estanflación proyectada por HR Ratings de 7.7% más el margen aplicable de 2.0%. La Línea de Crédito cuenta con un contrato de cobertura (SWAP) a un nivel de 7.3% por el saldo insoluto total y durante toda la vigencia.

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C. Aforo Requerido de la Línea de Crédito de 11.0%, el cual deberá mantenerse durante

toda la vigencia, en particular durante el Periodo de Revolvencia. Así como un Aforo para Distribuciones del 20.0%, a partir del cual se liberan remanentes a favor del Fideicomisario en Segundo Lugar.

D. Plazo remanente de la Línea de Crédito de 64 meses, de los cuales 16 periodos

corresponden al Periodo de Revolvencia, mientras que los 48 periodos restantes serán el Periodo de Amortización.

E. Adquisición de nuevos derechos al cobro por P$145.9m de manera promedio

mensual, con un pago de la contraprestación al Fideicomitente equivalente al VPN de las rentas por recibir, descontadas a una tasa de interés anual de 16.0%.

F. Plazo remanente de 32 meses para nuevos Derechos al Cobro cedidos, en línea con

el plazo remanente promedio ponderado del portafolio cedido actualmente. G. Gastos de mantenimiento equivalentes a una comisión por administración de

portafolio pagada a Unifin equivalente a 1.0% anual sobre el VPN del portafolio cedido más gastos anuales por P$2.6m de acuerdo con la documentación legal de la Línea de Crédito.

H. Existencia de un fondo de intereses, así como un fondo de gastos para cubrir el pago

de tres meses por estos conceptos, lo cual brinda de liquidez al Fideicomiso ante una eventualidad.

I. Amortización bajo un esquema “flujo-cero” una vez que comience el Periodo de Amortización, en donde la totalidad de los recursos fideicomitidos serán destinados a la amortización del saldo insoluto una vez que se hayan cubierto los pagos mantenimiento, al proveedor de la cobertura, en su caso, e intereses.

J. Uso de todos los recursos disponibles en el Fideicomiso para el cumplimiento de las

obligaciones de pago. Tomando en consideración todos los supuestos anteriores, se espera que bajo las condiciones planteadas por HR Ratings, la Línea de Crédito muestre el siguiente comportamiento:

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Durante los 16 periodos restantes del Periodo de Revolvencia, el saldo insoluto de la Línea de Crédito permanece en P$2,500m, ya que no se realizan amortizaciones y únicamente se hace el pago de gastos de mantenimiento como gastos de intereses, además de la adquisición de nuevos Derechos al Cobro y liberación de remanentes; en cuanto al pago de intereses, se observa que este tiene una ligera tendencia a la baja como consecuencia del escenario de tasas esperada por HR Ratings donde se esperan reducciones en la TIIE en los próximos periodos. Una vez que comienza el Periodo de Amortización, el saldo insoluto comienza a disminuir de manera paulatina bajo un esquema full-turbo, teniendo como plazo legal para la amortización hasta el periodo 72 o en 64 periodos futuros. En este escenario de estrés, el saldo insoluto de la LC es amortizado de manera anticipada, finalizando en 58 periodos futuros, seis periodos antes de la amortización legal.

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Observando el flujo de efectivo de la LC proyectado por HR Ratings en un escenario de estrés, se esperarían ingresos durante toda la vida de la LC por P$5,333.2m, el 99.1% de estos ingresos provienen de la cobranza de rentas, mientras que el 0.5% restante proviene de los ingresos por intereses de fondos y el 0.4% de los ingresos netos por el swap. Adicional a los ingresos recibidos por el Fideicomiso, están los saldos iniciales de los fondos y el saldo final del fondo general por P$392.4m. En cuanto a los egresos estos ascenderían a P$5,725.6m durante toda la vida de la LC, de los cuales el 40.8% fue empleado para la adquisición de cartera, el 43.7% para la amortización de la Línea de Crédito, el 9.5% para el pago de intereses, el 4.7% fueron liberaciones de remanentes, mientras que el 1.3% restante se empleó en los gastos de mantenimiento.

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Considerando los 64 periodos remanentes de la vida de la LC, se obtendría una cobranza esperada por P$6,130.7m, de los cuales P$843.4m no serían cobrados por morosidad, obteniendo así una cobranza realizada de P$5,287.3m. La cobranza no realizada por mora derivaría de una mora mensual incremental en el Periodo de Amortización de 1.9%, lo que resultaría en que la Línea de Crédito soportara una Mora Máxima de 23.9%. Cabe resaltar que durante el Periodo de Revolvencia no se incorpora morosidad, dada la posibilidad de realizar cesiones inversas y sustitución de cartera, por lo que en este periodo la cobranza esperada y la cobranza realizada son iguales. Es así que al mostrar una Mora Máxima de 23.9%, y al comparar esta con una TIH de 0.6%, se obtiene una VTI de 39.9x. Lo anterior se compara con una Mora Máxima de 23.2% y una TIH de 0.5% en el análisis anterior, lo que resultaba en una VTI de 45.5x.

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Escenario Base

El escenario base planteado por HR Ratings busca analizar el comportamiento de la Línea de Crédito en condiciones económicas y de mercado probables que permitirían un desempeño en línea con el comportamiento histórico observado. Asimismo, se asume que el Fideicomitente mantendría una saludable capacidad operacional y financiera. Los supuestos utilizados en el análisis realizado fueron los siguientes: A. Se consideran los mismos supuestos que los planteados en el escenario estrés

respecto a las características generales de la Línea de Crédito, incluyendo saldo insoluto, niveles de aforo, plazos remanentes, pago de la contraprestación, gastos de mantenimiento y amortización bajo el esquema “flujo-cero”.

B. La Línea de Crédito devengará intereses ordinarios a una tasa de interés promedio ponderada de 8.7% compuesta por una TIIE de hasta 29 días promedio ponderada bajo un escenario base de 6.7% más el margen aplicable de 2.0% (vs. 9.7% en el escenario de estrés). Sin embargo, considerando la presencia del SWAP a un nivel de 7.3%, se presentarían egresos netos por el comportamiento del instrumento de cobertura.

C. Mora mensual incremental de 0.0% en el Periodo de Revolvencia y 0.05% en el Periodo de Amortización (vs. 0.0% y 1.9% en el escenario de estrés).

Es así como, considerando los supuestos anteriores, se esperaría que los ingresos totales de la LC durante toda su vida asciendan a P$6,250.1m, donde el principal ingreso sería la cobranza de rentas al representar el 97.7%, seguido del 2.8% por

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ingresos de intereses de fondos (vs. 99.1% y 0.5% en el escenario de estrés). Cabe

destacar que en el escenario base no se reciben ingresos por el swap, dado que las proyecciones de tasas se sitúan en niveles por debajo del strike de 7.3%, mientras que ya de manera neta los egresos del swap ascienden a -P$30.8m. La diferencia entre los ingresos y egresos es de P$617.0m, derivado de la constitución de los fondos por P$394.2m y una vez que la LC sea amortizada en su totalidad se esperaría que se tengan remanentes por un monto equivalente a P$1,011.2m. En cuanto a los egresos estos ascienden a P$5,633m, de los cuales el 41.4% de los recursos fueron destinados a la adquisición de cartera, el 44.4% a la amortización de la LC, el 8.0% al pago de intereses, 4.8% a la liberación de remanentes, el 1.3% al pago de gastos de mantenimiento y el 0.5% al pago del swap. (vs. 40.8%, 43.7%, 9.5%, 4.7%, 1.23 y 0.0% en el escenario de estrés).

La cobranza esperada en el periodo de amortización en este escenario base asciende a P$3,526.1, mientras que la cobranza realizada se mantendría 0.6% por debajo que la cobranza esperada en el periodo de amortización, mostrando un monto de P$3,505.0m. La cobranza no realizada por mora es de P$21.2m, derivado de una mora mensual durante el Periodo de Amortización de 0.05%, con lo cual la LC soportaría una Mora Máxima de 0.6%, donde al compararse con la TIH que se sitúa en el mismo nivel, se muestra una VTI de 1.0x. (vs. 23.9%, 0.6% y 39.9x en el escenario de estrés).

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Anexo – Descripción de la Línea de Crédito

Unifin se constituyó en febrero de 1993, bajo el nombre de Arrendadora AXIS, S.A. de C.V., y está conformado por Unifin Financiera, que integra operaciones de leasing; Unifin Credit, que efectúa operaciones de factoraje financiero y crédito automotriz; y Unifin Autos. La Empresa tiene como actividad principal el arrendamiento puro a empresas y particulares, conformando su portafolio con automóviles y bienes muebles. El Fideicomiso Irrevocable F/1355 constituido por Unifin como Fideicomitente, y que cuenta con Banco Invex como fiduciario, contrató la Línea de Crédito con Scotiabank Inverlat con carácter revolvente, que está respaldada por los Derechos al Cobro provenientes de contratos de arrendamiento cedidos por Unifin al Fideicomiso, y que continuarán siendo administrados por la Empresa. El contrato de apertura de la Línea de Crédito fue celebrado el 30 de noviembre de 2012, a partir de esa fecha se han celebrado diversos convenios modificatorios para cambiar sus características, y ampliar el plazo y monto autorizado; dichas modificaciones se ven reflejadas en reexpresiones de los Contratos de Fideicomiso y de Crédito realizadas en 2017. A junio de 2019 se modificó la Línea de Crédito a un monto autorizado de P$2,500m, y un plazo remanente de 72 meses, de los cuales 24 corresponden al Periodo de Revolvencia en el que se podrán realizar disposiciones adicionales siempre y cuando el saldo insoluto del Crédito no supere el monto autorizado total. Durante este periodo, no se realizarán amortizaciones de capital al saldo insoluto, y únicamente se pagarán los intereses devengados y los gastos de mantenimiento del Fideicomiso. Posteriormente, se tendrán 48 meses del Periodo de Amortización, en los cuales se utilizarán la totalidad de los recursos para llevar a cabo la amortización del saldo insoluto de la Línea de Crédito bajo un esquema de “flujo-cero”, una vez cubiertos los pagos de mantenimiento, intereses y del SWAP. Durante el Periodo de Revolvencia, el aforo deberá de mantenerse en un nivel igual o superior a 11.0% para que se lleve a cabo el pago de contraprestación al Fideicomitente por la adquisición de Derechos al Cobro y adicionalmente se incorpora un Aforo para Distribuciones del 20.0% a partir del cual se liberarán remanentes a favor del Fideicomisario en Segundo Lugar. En caso de que el aforo se encuentre en un nivel inferior al Aforo Requerido, Unifin tendrá la opción a reestablecer el aforo a través de cesiones adicionales de portafolio, sin pago de contraprestación. En caso de que el aforo se mantenga por debajo del Aforo Requerido durante tres periodos mensuales consecutivos, se dará por terminado el Periodo de Revolvencia, y comenzará el Periodo de Amortización. La Línea de Crédito devenga intereses a una TIIE de hasta 28 días, más un margen de 200 puntos base. Como mejoras crediticias a la Línea de Crédito, se tiene contratado un SWAP a un nivel de 7.3% para mitigar el descalce de tasas que se tiene al contar con un portafolio originado a tasa fija. Adicionalmente, el Fideicomiso cuenta con fondos de reserva para el pago de gastos y de intereses, cada uno de ellos con un saldo objetivo equivalente a los tres siguientes meses de pago, respectivamente. A su vez, cuenta con un evento de amortización anticipada vinculado a 6.0% de pérdidas acumuladas, acotando el riesgo de incumplimiento del colateral cedido. Finalmente, se destaca que el pago de la contraprestación para la adquisición de nuevos Derechos al Cobro es equivalente al VPN de los flujos por recibir, descontados a una tasa de interés de 16.0%, lo que favorece un margen financiero positivo para el Fideicomiso.

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Glosario ABS

Aforo. ((Valor Presente de los Derechos Fideicomitidos Vigentes + Efectivo Fideicomitido) / (Saldo Insoluto de los CEBURS)) – 1. Mora del Periodo de Revolvencia. (Flujo No Realizado durante el mes) / (Flujo Esperado durante el mes). Mora del Periodo de Pass-Through. (Flujo No Realizado durante el Periodo de Pass-Through) / (Flujo Esperado durante el Periodo de Pass-Through). Mora Acumulada Total. ((Flujo Vencido Pass-Through + Flujo Vencido en Revolvencia) / (Flujo Total Pass-Through + Flujo Vencido en Revolvencia)). Mora Máxima (MM). (Flujo de cobranza no realizado en el Periodo de Amortización) / (Flujo de cobranza esperado sin mora en el Periodo de Amortización). Tasa de Incumplimiento Histórica (TIH). (Suma ponderada del nivel máximo de incumplimiento por cosecha y de la originación en cada periodo) / (Monto originado total). Veces Tasa de Incumplimiento (VTI). MM / TIH.

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HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

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Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

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Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845


Finanzas Públicas Quirografarias / Soberanos Finanzas Públicas Estructuradas / Infraestructura

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Roberto Ballinez +52 55 1500 3143


Álvaro Rodríguez +52 55 1500 3147 Roberto Soto +52 55 1500 3148


Instituciones Financieras / ABS

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[email protected] [email protected] Metodologías José Luis Cano + 52 55 1500 0763

[email protected] Alfonso Sales +52 55 1253 3140 [email protected]

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Dirección General de Riesgos Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Alejandra Medina +52 55 1500 0761


Negocios

Dirección General de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

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México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior HR AAA (E) / Perspectiva Estable

Fecha de última acción de calificación 1 de julio de 2019

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

Enero de 2013 a febrero de 2020

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información proporcionada por el Agente Estructurador y por el Fideicomitente.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

Calificación de contraparte de AAA(mex) otorgada a Scotiabank por Fitch Ratings el 3 3 de octubre de 2019. Calificación de contraparte de mxAAA otorgada a Scotiabank por Standard & Poor’s el 20 de marzo de 2019.

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

Ya incluye dicho factor de riesgo.

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis y (iv) las escalas de calificación y sus definiciones. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Criterios Generales Metodológicos (México), Marzo 2019 Metodología de Calificación para la Emisión de Deuda Respaldada por Flujos Generados por un Conjunto de Activos Financieros (México), Mayo 2019 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar https://www.hrratings.com/es/methodology

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generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

Date post:	12-Oct-2020
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