Analýza trhu rezidenčního bydlení v Praze

studie

Centrum ekonomických a tržních analýz, z.ú.

(CETA)

Září 2018

1

Kdo jsme? CETA - Centrum ekonomických a tržních analýz, z.ú., je institut zabývající se aplikovaným ekonomickým výzkumem ekonomických jevů a fenoménů v různých oblastech ekonomiky. S ohledem na úzké zaměření na ekonomii regulace se CETA věnuje zejména analýze takových odvětví, v nichž dochází k významné distorzi ekonomického jednání v důsledku existence regulace. CETA upozorňuje na dopady regulace, kvantifikuje je a s pomocí objektivního ekonomického výzkumu se snaží upozorňovat na negativní aspekty nadměrné regulace, včetně nežádoucích dopadů regulace (tzv. Peltzmanovy efekty). Autorský kolektiv: Aleš Rod, Pavel Peterka, Michael Fanta, Jana Vorlíčková. Kontakt: CETA – Centrum ekonomických a tržních analýz, z.ú., Jungmannova 26/15, 110 00, Praha 1.

2

Obsah

ÚVOD....................................................................................................................................................6

1.GLOBÁLNÍTRENDYOVLIVŇUJÍCÍREZIDENČNÍTRHNEMOVITOSTÍ..........................7

2.REZIDENČNÍTRHNEMOVITOSTÍVPRAZE.......................................................................12

3.CENABYDLENÍVPRAZEAFAKTORYPODNĚCUJÍCÍJEJÍRŮST...................................16

4.DALŠÍFAKTORYOVLIVŇUJÍCÍCENYBYDLENÍVPRAZE...............................................25

5.STATISTICKÁANALÝZADAT.................................................................................................30

ZÁVĚR...............................................................................................................................................34

ZDROJE.............................................................................................................................................37

3

Executive summary

● Celosvětové společenské trendy ovlivňují mnohé aspekty života. V kontextu realitního trhu v Praze se nabízejí následující tři: o Růst světové populace. V horizontu 57 let vzrostla lidská populace ve světě dle

dat Světové banky o zhruba 150 %. o Urbanizace a přesun obyvatel do měst. V dnešní době více než polovina světové

populace žije ve městech a jejich počet roste. V Evropě žije ve městech dokonce 74 % lidí.

o Gentrifikace. Jedná se o situaci, kdy se relativně bohatší obyvatelé stěhují za bydlením do centrálních městských částí, kde dosud žili i lidé s relativně nižšími příjmy. Kvůli zvýšené poptávce po bydlení v širším centru města a velmi omezené nabídce rostou ceny rezidenčního bydlení.

● Počet obyvatel Prahy konstantně roste. Mezi roky 2006 a 2016 se do Prahy nastěhovalo přes 100 tisíc osob (čisté saldo).

● Demografické trendy jsou umocňovány vedlejšími faktory. Jedním z „problémů“ je růst počtu jednočlenných a dvoučlenných domácností, který souvisí právě s procesem gentrifikace, kdy gentrifikanti jsou často mladé a bezdětné páry.

● Mezi nejpalčivější problémy pražského rezidenčního trhu lze zařadit: o Prudký růst cen bydlení. Index nabídkových cen bytů vzrostl od roku 2010 o více

než 50 %. o Nedostatečná ubytovací kapacita a její pomalé rozšiřování. Počty dokončených

bytů jsou od roku 2010 velmi nízké. V období hospodářského růstu, konkrétně tedy v letech 2015 a 2016, nepřekročil počet dokončených bytů ani hodnotu z krizového roku 2009. To samé platí i pro počet zahájených výstaveb bytů.

o Byrokratická zátěž v procesech výstavby. Dle odborníků protahuje schvalování projektů v Praze celý proces na 5 až 10 let. Administrativa povolovacích řízení dlouhodobě blokuje developerské projekty čítající zhruba 40 tisíc nových bytů. zatímco podle World Bank trvá v Estonsku povolovací řízení menších staveb 10 dní, v České republice je to 246 dní.

o Územní plán. Podobně jako byrokracie a rigidní předpisy provází procesy výstavby a schvalování projektů, tak prostupují i územní plán a jeho potřebné změny.

● Ceny nemovitostí rostou napříč celou EU. Z hlediska mezinárodního srovnání je tempo růstu cen nemovitostí v České republice nadprůměrné, avšak v kontextu celé EU nijak alarmující.

● Kondice české ekonomiky spolu s uvolněnou monetární politikou dlouhodobě stimulují poptávku po nemovitostech. Odložená spotřeba po krizi podpořená velmi levnými hypotékami již od roku 2012 stimulují (mimo jiné) také poptávku po vlastním bydlení, nebo koupi nemovitosti jakožto krátkodobé či dlouhodobé investiční příležitosti.

4

● Spolu s cenami nemovitostí roste také cena nájemného. Omezená nabídka vlastního bydlení a zpřísnění podmínek pro hypotéční úvěry změnily situaci a mnozí spotřebitelé jsou nuceni se nyní uchýlit k nájemnímu bydlení. Zvýšená poptávka po nájemním bydlení jde pak ruku v ruce s rostoucími cenami nájmů, jejichž růst je zároveň podpořen dozvukem deregulačního procesu.

● Jako další faktory ovlivňující růst cen bydlení v Praze jsou často uváděny: o Využití bytových prostor pro kancelářské účely. Zastaralé kanceláře v centru

Prahy mohou jen s těží konkurovat vybavenosti nově vystavených kancelářských prostor. Přeměna starých kancelářských prostor v centru Prahy, které mnohdy vznikly z původních bytových prostor, suterénů a ostatních nebytových prostor by umožnila vznik řadě atraktivních bytů vhodných k rezidenčnímu bydlení.

o Nevyužitá výstavba. Dle Institutu plánování a rozvoje (IPR) je v Praze více než 300 prázdných a nevyužitých budov. Nevyužité nemovitosti tak tvoří obrovský potenciál pro výstavbu rezidenčního bydlení a brání revitalizaci města.

o Koupě nemovitosti jako investiční příležitost. Koupě nemovitosti jakožto investiční příležitosti je velice atraktivní nejen pro české spotřebitele, ale zároveň také pro zahraniční investory hledající dlouhodobé úložiště svých volných finančních prostředků.

o Disproporce využití bytového fondu. V minulých letech docházelo k různým disproporcím ve využití bytového fondu, například preference některých vlastníků nemovitostí ubytovávat vysokoškolské studenty (větší počet v bytě) než standardní nájemníky. Klesající poptávka bydlení na vysokoškolských kolejích demotivovala od investic do těchto zařízení. Rostoucí ceny na nemovitostním trhu způsobují problémy v podobě nedostatku kapacity pro studenty, kteří znovu preferují bydlení na kolejích, a vlastníci bytových jednotek logicky nechtějí z vyššího výnosu slevit.

o Sdílené bydlení. Tomuto fenoménu je v různé míře přisuzováno, že způsobuje zmíněný nárůst cen a snižování už tak nedostatečné kapacity bytového fondu v Praze. To má způsobovat vytlačování původních obyvatel z centra města, které ztrácí svůj typický ráz. Žádné relevantní výzkumy však tuto domněnku nepotvrzují.

● Ekonometrická analýza časových řad umožnila identifikovat statisticky významné veličiny, kterým lze přisoudit vliv na růst cen bydlení v Praze. o Vliv regulace výstavby. Každý pokles o 1000 stavebních povolení zvyšuje tempo

růstu ceny bytů o 1,18 %. o Vliv migrace v hlavním městě. Ačkoliv se v modelu neukázala být signifikantní,

je fundament tohoto jevu zřejmý. S ohledem na fakt, že počet stavebních povolení v hlavním městě klesá, ale počet obyvatel hlavního města roste, je zjevná disproporce mezi disponibilním bytovým fondem a poptávkou po bytech v Praze.

5

o Vliv inflace. Inflace zásadně ovlivňuje tempo růstu cen bytů Praze. Pokud inflace vzroste o jeden procentní bod, zvýší se index tempa růstu cen bytových jednotek v hlavním městě o 1,3 procentního bodu. Od roku 2005 se inflace kumulativně zvýšila o 27 %, což se patřičně projevilo i v cenách bytových jednotek v hlavním městě.

o Vliv růstu mezd. Vliv reálných mezd na růst indexu cen nemovitostí je významný. Pokud se reálné mzdy zvýší o jeden procentní bod, index cen nemovitostí se zvýší o 7,6 %.

o Vliv expanzivní měnové politiky. Výsledky vlivu diskontní sazby ČNB ukazují na možnou významnost této proměnné na ceny nemovitostí v Praze. Růst diskontní sazby o 0,5 procentního bodu způsobí růst indexu cen nemovitostí o 1,36 %.

o Vliv sdíleného ubytovaní. Vliv příchodu Airbnb a mnoha dalších platforem sdíleného ubytování na český trh se prokázal být na vývoj indexu nabídkových cen bytů v hlavním městě Praze statisticky velmi nevýznamný. Krátkodobé pronájmy zprostředkovávané prostřednictvím platformy Airbnb nemají podstatný vliv na růst cen nemovitostí v Praze.

6

Úvod Města hrají v našich životech velmi důležitou úlohu. Počet lidí, kteří se v uplynulých dekádách sestěhovali do měst, anebo jsou na městech ekonomicky závislí, se dramaticky zvýšil. Orientace ekonomiky na sektor služeb bude tento trend ještě zvyšovat. Městské ekosystémy se skládají z jednotlivců, kteří mají vlastní zájmy založené na individualizovaných užitkových funkcích, ale jelikož společně sdílí společný prostor, v němž čas dělí mezi práci a volný čas, musí řešit také společné problémy vznikající díky překrývajícím se preferencím. Jedním z nich je bezpochyby dostupnost bydlení. Poptávka po dostupném bydlení ve městech je typickým ekonomickým problémem dvacátého, respektive jedenadvacátého století. Lidé poptávající podobný ekonomický statek (byt nebo dům ve městě) ženou jeho cenu směrem vzhůru. S tím, jak se zvyšuje ve městech blahobyt a s ním kvalita života, tak se zvyšuje i poptávka po bydlení. A tím i cena. Jedinými atributy, které mohou cenu bydlení ve městech snižovat, je buď pokles poptávky (který vzhledem k okolnostem není moc reálný), nebo nárůst nabídky v podobě zvyšování počtu bytů a rodinných domů. Právě nabídka tak hraje v našem ekonomickém problému druhou hlavní roli. Ačkoliv ekonomie učí, že na rostoucí poptávku reaguje zpravidla rostoucí nabídka, protože vidina vysokých cen a z nich plynoucího zisku přilákává do odvětví podnikatele, v oblasti rezidenčního bydlení ve městech to bohužel neplatí. Na rozdíl od strany poptávky totiž nabídka neroste spontánně, ale je limitována hned několika faktory – nadměrná regulace a stále méně prostoru ve stávající zástavbě můžeme brát jako jejich příklady, byť velmi důležité. Cenotvorbu na trhu rezidenčních nemovitostí totiž ovlivňuje celá řada faktorů. O jejich skutečném vlivu se velmi často fabuluje. Neexistence dat pak pohříchu vede k tomu, že se veřejně přisuzuje magický vliv na vysoké ceny bytů různým činitelům. Takové soudy je přitom třeba vždy opřít o relevantní analýzu v kontextu celého odvětví. Právě neexistence takové analýzy na úrovni hlavního města Prahy byla hlavní motivací, proč se Centrum ekonomických a tržních analýz (CETA) rozhodlo vypracovat studii, jejíž obsah právě čtete. Diskuse ve veřejném prostoru je velmi důležitá, ale každá konstruktivní diskuse musí být vždy založena na faktech a datech. Pevně věříme, že i tato studie přispěje k tomu, že konstruktivní bude i diskuse o rezidenčním bydlení v Praze.

7

1. Globální trendy ovlivňující rezidenční trh nemovitostí Celosvětové společenské trendy ovlivňují mnohé aspekty života a chování jednotlivců. Tyto trendy bývají zpravidla nejdříve a nejsilněji prožívány právě ve městech. Výjimkou není ani Praha, která je těmito trendy jako metropole ovlivňována ze všech českých měst nejvíce. Při analyzování situace na realitním trhu v Praze je tak nutné nejdůležitější sociální trendy podchytit, pochopit a pokud možno vysvětlit. Tyto globální společenské trendy, které se projevují téměř všude ve světě, do jisté míry přispívají ke krystalizaci situace v Praze do podoby, jak ji nyní můžeme sledovat i my. Z mnoha globálních sociálních trendů se v kontextu realitního trhu v Praze nabízejí následující tři:

● růst světové populace, ● urbanizace a přesun do měst, ● gentrifikace.

1.1. Růst světové populace

Růst světové populace je jedním z největších globálních trendů, který ovlivňuje snad každý aspekt moderní společnosti. Není překvapením, že jedním z ovlivněných trhů je i trh realitní. Logické: S rostoucím počtem lidí na světě roste i zájem o bydlení. Následující graf znázorňuje vývoj počtu obyvatel od roku 1960 do roku 2017. V horizontu 57 let vzrostla lidská populace ve světě dle dat World Bank o zhruba 4,5 miliardy obyvatel na 7,5 miliardy. To je nárůst o zhruba 150 procent. Pokud půjdeme dál, před začátek průmyslové revoluce v 18. století, tak zpozorujeme zhruba sedminásobný nárůst světové populace. Do roku 2050 má počet obyvatel světa dle studie Spojených národů vystoupat na 9,8 miliardy.

Graf č. 1: Světová populace

Zdroj: World Bank

0

1

2

3

4

5

6

7

8

1960

1963

1966

1969

1972

1975

1978

1981

1984

1987

1990

1993

1996

1999

2002

2005

2008

2011

2014

2017

8

Takto strmý nárůst populace je pak přirozeně výzvou pro sektory ekonomiky, které zajišťují s tím související nárůst potřeb. Jednou z nejdůležitějších potřeb, jak bylo výše zmíněno, je právě potřeba ubytování.

1.2. Urbanizace Urbanizace, nebo také přesun obyvatel do měst, je proces, kdy se obyvatelstvo dříve závislé na venkovském způsobu života (zejm. zemědělství) přesouvá do měst a přijímá městské způsoby života. V dnešní době více než polovina světové populace žije ve městech. V Evropě žije ve městech dokonce zhruba 74 % lidí. K takovým hodnotám může do roku 2050 dle studie Spojených národů dospět v průměru celý svět. Ta odhaduje, že za 32 let bude celosvětově ve městech žít 66 až 70 % lidí. Města jsou tak pod obrovským tlakem. Nejen, že světová populace prudce vzrůstá, ale mění se i preference lidí, kde chtějí bydlet – ve městech. Růst populace znázorněný na grafu výše tak do značné míry probíhal právě ve městech. Ze 4,5 miliard lidí, kterých v horizontu 1960 až 2017 na světě přibylo, jich bezmála 3,5 miliardy přibylo do měst. To samozřejmě souvisí s potřebou výstavby potřebné infrastruktury. Nejde pouze o byty, ale i o věci, jako je zajištění veřejné dopravy, zdravotní péče, prostory pro kulturní a sportovní vyžití, vzdělání, silnice, cesty, obchody a stovky dalších. Většina této infrastruktury, která v souvislosti s růstem populace a urbanizace bude v roce 2050 potřeba, není vystavěna. Výjimkou není ani největší české město. V Praze, obdobně jako v drtivé většině metropolí v Evropě, výrazně roste počet obyvatel. Následující grafika znázorňuje vývoj počtu obyvatel od roku 1919 do roku 2016. Počet obyvatel Prahy se za necelých sto let téměř zdvojnásobil. Krásné historické město v srdci Evropy tak následuje globální trendy, které odráží nárůst počtu lidí ve světě a jejich přesun do měst, tempem pomalejším, než je tomu v zatím do jisté míry nerozvinutých částí Asie a Afriky.

Graf č.2: Vývoj počtu obyvatel v Praze

Zdroj: ČSÚ

676686

889817

1027060

1272732

550000

650000

750000

850000

950000

1050000

1150000

1250000

1350000

1919

1927

1935

1943

1951

1959

1967

1975

1983

1991

1999

2007

2015

9

Tempo růstu obyvatel Prahy, ač pomalejší než u jiných asijských metropolí, je stále velice rychlé a vyvíjí tlak na infrastrukturu města a jeho blízkého okolí. Ve sledovaném období mezi lety 2006 a 2016 došlo pouze v jediném roku k záporné migraci populace směrem do Prahy, a to v roce 2013. V ostatních sledovaných letech bylo saldo migrace do Prahy pozitivní. Výjimkou nejsou pěticiferné hodnoty. Migraci směrem do Prahy zachycuje následující graf.

Graf č.3: Čisté roční saldo obyvatel do Prahy / z Prahy

Zdroj: ČSÚ

Výraznou migraci obyvatel do měst potvrzují také přírůstky obyvatel v ostatních evropských metropolích. Pro srovnání uveďme např. Londýn, Berlín nebo Vídeň. Jen mezi roky 2011 a 2016 přibylo v hlavním městě Velké Británie více než 600 000 obyvatel, v hlavním městě Německa byl tento přírůstek ve stejném časovém období více než 241 000 a ve Vídni pak více než 137 000 obyvatel. Vedle salda migrace populace jsou zajímavé i jeho složky. Praha jako metropole láká mnoho obyvatel k nastěhovaní. Vedle toho se ale po vzoru západních zemí obyvatelé hromadně stěhují i ven z měst. Převážně pak do prstencových oblastí různě vzdálených od měst, tzv. suburbií. Tito však dále do měst dojíždí za prací, kulturou, nákupy a dalším vyžitím. Díky této situaci pak vzniká řada nových výzev, jak pro města, tak i pro jejich předměstí. Na následujícím grafu č. 4 lze sledovat přesné hodnoty stěhovaní a jejich vývoj. Relativně vysoké počty přistěhovalců pak tlumí vystěhovalí, kteří v roce 2013 dokonce převyšují počet přistěhovalých. Stěhování do suburbií (příměstských částí) pak opticky snižuje počet obyvatel v Praze. Suburbia tak pomáhají s přílivem lidí do měst tím, že poskytují útočiště lidem, kteří hledají změnu, či cenově dostupnější bydlení. Pražská předměstí, původem často vesničky či osady, nejsou na takový příliv obyvatel stavěna ani připravena. A z toho plynou potíže. Problémové oblasti se točí okolo nedostatečně rozvinuté a kvalitní silniční sítě, poddimenzovaných sítí, zázemí pro vzdělávání a dalších. Případy, kdy počet obyvatel vesnic v blízkosti Prahy během pár let vzrostl desetinásobně, nejsou ojedinělé. Tento trend je v západních zemích naprosto

6260

22 984

19 044

13 692

5 606 5 7513 351

-5 297

13 372

6 031

10 271

-10000

-5000

0

5000

10000

15000

20000

25000

20062007

20082009

20102011

20122013

20142015

2016

Čist

á ro

ční z

měn

a ob

yvat

el

10

běžný a je nutné s ním do budoucna počítat. Tato předměstí je nutné brát jako vlastní městské části a dodávat jejich obyvatelům, kteří jsou de facto stále součástí samotného města, stejné služby, za kterými se do měst primárně přestěhovali. Mezi tyto služby se pak typicky řadí hromadná doprava, vzdělání, bezpečnost a další.

Graf č. 4: Migrační proudy obyvatelstva z/do Prahy

Zdroj: ČSÚ

Stěhování obyvatel z centra Prahy do předměstí může být částečně spojeno s tzv. efektem přelévání. Na kartogramu, který vypracoval Český statistický úřad, lze vidět saldo stěhování jednotlivých městských částí. Městské části, které jsou v kartogramu zvýrazněny tmavě modrou barvou, mají to nejnižší saldo stěhování.

Graf č. 5: Saldo stěhování obyvatel dle městských častí Prahy

Zdroj: ČSÚ

45

5547

3833

2832 30

4034 3739

3228

2428

2329

36

27 28 27

0

10

20

30

40

50

60

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

V tis

ícíc

h ob

yvat

el

Přistěhovalí Vystěhovalí

11

Zjednodušeně tedy zažívají nejvyšší úbytek obyvatel. Typicky jsou to oblasti užšího a širšího centra Prahy. Nejvíce obyvatel pak přibývá v oblastech dále od centra, kdy některé z nich právě sousedí s již zmíněnými předměstími. Proces přesunu na okraje, či za okraje měst je v západních městech běžný. Předměstí kolem metropolí rostou. Jedním příkladem za všechny může být Londýn, kdy dojížďka do centra města z běžné příměstské oblasti jako je Cobham či Kent zaberou více než hodinu. Z příměstské části Prahy jako jsou Měšice, či Líbeznice trvá dojížďka do půl hodiny. Uvedené hodnoty samozřejmě nepočítají se zácpami, které jsou navíc v Londýně dle indexu INRIX (INRIX, 2018) násobně horší. Lze předpokládat, že Praha zažije proces suburbanizace podobných rozměrů jako Londýn a další velká města na západě od České republiky.

1.3. Gentrifikace Ve světě i v Praze je proces gentrifikace stále častějším jevem. V Praze navíc tento proces urychlilo zrušení regulovaného nájemného. Jedná se o situaci, kdy se relativně bohatší obyvatelé stěhují za bydlením do centrálních městských částí, kde dosud žili i lidé s relativně nižšími příjmy. Kvůli zvýšené poptávce po bydlení a velmi omezené nabídce rostou ceny rezidenčního bydlení, které si tak může dovolit jen specifická skupina obyvatel. Doprovodným jevem je tak přirozený odsun relativně chudších obyvatel na periferie měst z centrálních částí měst, v nichž se prohlubuje specializace služeb na vyšší příjmové kategorie a zahraniční turisty. Tito gentrifikanti pak svým příchodem zpravidla revitalizují nové prostředí, které je pak více žádoucí, což způsobuje růst cen pozemků a nemovitostí v těchto částech měst. Dle Butlera (Butler, 1998) se často jedná o podnikatele a výše postavené pracovníky v terciálním sektoru, kteří mají zájem zůstat ve městě a udržet si svůj vysoce konzumní život. Ten spočívá ve spotřebě kultury, moderních restaurací, barů a podobně. Často se jedná o mladé páry, či jednotlivce, kteří preferují „levnou“ alternativu bydlení poblíž místa vykonávání práce. Moderní slovník část těchto gentrifikantů nazývá hipstery, pro jejich toleranci alternativního životního stylu, který bují v městských částech ovlivněných gentrifikací. Pod touto „levnou“ alternativou si v Praze lze představit Vinohrady ve srovnání s bydlením na Praze 1. Bydlení na Praze 3 ve srovnání s Prahou 2 a Prahu 10 ve srovnání s Prahou 3. Tyto a další městské části prožily či právě prožívají výše zmíněnou revitalizaci, růst cen nemovitostí a v mnoha případech také odsun původních obyvatel dále od centra právě z toho důvodu.

1.4. Reurbanizace Reurbanizace je procesem restrukturalizace vnitřních městských částí, kdy dochází k jejich zpětné přeměně a návratu jejich obytné funkce, a je tak jednou z finálních fází vývoje měst. Na začátku fáze reurbanizace dochází ke zpomalení úbytku obyvatel v centrech měst. V pokročilejších stadiích reurbanizace pak dochází k nárůstu obyvatel v centrech a lze sledovat

12

opětovnou městskou centralizaci. Tento proces, kdy se obyvatelé stahují z okrajových částí měst zpět do centra můžeme pozorovat ve všech vyspělých západních metropolích. Učebnicovým příkladem je New York, kde tento proces začal v osmdesátých letech minulého století. Obyvatelé se ze svých venkovních sídel a domů začali přesouvat zpět do města. Proces započal především vznikem nových pracovních míst, odsunutím průmyslových částí a revitalizací zanedbaných městských částí. Reurbanizace v New Yorku zvýšila zájem o brownfieldy, kde vyrostlo mnoho nových bytových komplexů, což byl jeden z důvodů, proč došlo k revitalizaci města. Tato fáze je přirozeným procesem, který Praha ještě na rozdíl o některých západních metropolí nezažila. Rozumná městská či státní politika může tento proces urychlit. Není však k uskutečnění procesu nutná.

2. Rezidenční trh nemovitostí v Praze Trh s ubytováním v Praze je nyní dle slov mnoha odborníků i laiků v problémech. Ty pak tíží jak stávající obyvatele měst, tak i ty, kteří se chtějí do města přistěhovat. V blízké budoucnosti nelze čekat výrazné zlepšení. Ani střednědobý výhled v horizontu deseti až patnácti let nenabízí rozumné řešení nejpalčivějších problémů trhu s ubytováním v Praze. Těmi jsou:

● prudký růst cen ubytování (nemovitostí i nájemného), ● nedostatečná ubytovací kapacita a její pomalé rozšiřování, ● obrovská byrokratická zátěž provázející proces jejich výstavby, ● naprosto nedostačující územní plán Prahy.

2.1. Prudký růst cen ubytování

Nejpalčivější, nejviditelnější a nejdiskutovanější z problémů na trhu s nemovitostmi v Praze je prudký růst jejich cen. Z pohledu ekonomie to není zásadní problém: Vlastníci nemovitostí jsou spokojení, ti, kteří mají o nemovitosti zájem na straně poptávky, mají opačný pocit. Na grafu níže lze vidět růst indexu nabídkových cen bytů. Dva ostré růstové trendy mezi lety 2005 až 2008, respektive 2011 až současnost, odděluje období stagnace a mírného poklesu v čase finanční krize.

Graf č. 6: Indexy nabídkových cen bytů (2010 = 100), Praha

Zdroj: ČSÚ

73 74,884,8

101,5110,5

101,8 96,2 95,9 101,8 105,7 111,8123,2

140

5060708090

100110120130140150160

1Q/051Q/06

1Q/071Q/08

1Q/091Q/10

1Q/111Q/12

1Q/131Q/14

1Q/151Q/16

1Q/17

Inde

x (2

010=

100)

13

Růst indexu k dnešním hodnotám začal na přelomu roku 2011 a 2012, když se ceny vyjádřené indexem k dnešnímu dni zvýšily zhruba o 60 %. Detailnějšímu rozboru cen se studie věnuje ve své další kapitole.

2.2. Nedostatečná ubytovací kapacita a její pomalé rozšiřování V Praze je dle studie společnosti KPMG (Dolák, 2016) zhruba 600 000 bytů. Současná situace na realitním trhu nasvědčuje tomu, že tato kapacita je pro potřeby Prahy zcela nedostatečná. Nabídka volných bytů je extrémně nízká a pohybuje se pod hranicí 3 000 jednotek. Projevuje se samozřejmě nejenom dramatickým růstem nabídkových cen, ale zároveň i omezenou nabídkou bytů k prodeji a k pronájmu. Extrémní převis poptávky nad nabídkou navíc v praxi vede k tomu, že mnohé transakce jsou uzavřeny extrémně rychle (jednotky se do nabídky často ani nedostanou nebo zmizí ještě předtím, než se zájemci stihnou dostavit na prohlídku). Následující graf osvětluje důvody, když znázorňuje počty dokončených bytů, začátek výstavby nových bytů, počtu vydaných stavebních povolení a migraci do Prahy. Počty dokončených bytů jsou od roku 2010 velmi nízké. V období hospodářského růstu, konkrétně tedy v letech 2015 a 2016 nepřekročil, počet dokončených bytů ani hodnotu z krizového roku 2009. To samé platí i pro počet zahájených výstaveb bytů.

Graf č.7: Vývoj bytové situace v Praze

Zdroj: ČSÚ

Počet vydaných stavebních povoleních pak celé sledované období bez výjimky klesá. V roce 2016 bylo vydáno dokonce o zhruba 6 200 stavebních povolení méně než v roce 2006, a to téměř o polovinu. Přitom v celém sledovaném období s výjimkou roku 2013 probíhá migrace

5 186 3 480 6 0927 901 2 733 2 758

6260

22 984

-5 297

13 372

10 27111 365

7 6585 147

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

20062007

20082009

20102011

20122013

20142015

2016

Completed flats New flats under constructionPopulation migration Building permits

14

do Prahy. Kritici ze současné situace viní především nefunkčnost územního plánu, legislativní složitost a byrokratickou zátěž (Michl, 2018). Tyto faktory znesnadňují a výrazně zpomalují výstavbu nových bytů a domů. Tato situace je důvodem vysokého zájmu města Prahy na problematice. Je tedy celkem jednoduché říci, že pokud chybí byty a ubytovací kapacity, tak je postavme, ale v současném prostředí v Praze je toto nadmíru obtížný úkol. Tento problém je nechtěně umocňován vedlejšími demografickými faktory, které lze v Praze pozorovat. Jedním z „problémů“ je růst počtu jednočlenných a dvoučlenných domácností, který souvisí právě s procesem gentrifikace, kdy gentrifikanti jsou často mladé a bezdětné páry. Průměrný počet obyvatel bytů v Praze tak klesá, což v konečném důsledku znamená, že při konstantním počtu obyvatel bude třeba více bytů k uspokojení poptávky. To se pak projevuje na růstu průměrné obytné plochy na obyvatele. Oba trendy můžeme vidět na následujícím grafu.

Graf č.8: Obytné místnosti a obytná plocha, Praha

Zdroj: ČSÚ

Z grafu je patrné, že od roku 1989 vzrostl počet obytných místností na byt, který lze pozorovat na modrých sloupcích, a to z 2,6 na 3,2 místností. To je nárůst o zhruba 23 %. Obdobně lze pozorovat oranžovou linii, která znázorňuje průměrnou obytnou plochu v metrech čtverečních na osobu. Ta od roku 1989 do roku 2015 rostla z 16,9 na 24,8 metrů čtverečních. Jedná se o nárůst o bezmála 47 %. Zmíněné demografické faktory mají tak nezanedbatelný vliv na realitní trh v Praze.

2.3. Byrokratická zátěž v procesech výstavby Nedostatku bytů nepomáhá obrovská byrokratická zátěž, která provází procesy výstavby v Praze. Deloitte a Hospodářská komora České republiky odhaduje přes 900 zablokovaných

2,60

3,00 3,10 3,20

16,9

20,2

23,524,8

0

5

10

15

20

25

30

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

1989 2000 2009 2015O

bytn

á pl

ocha

v m

2

Poče

t míst

nost

í

Počet obytných místností na byt Obytná plocha v m2 na osobu

15

projektů, které celkem čítají přes 40 000 bytů. Pokud by se podařilo mávnutím proutkem tyto projekty uvolnit a byty postavit, situace v Praze by se výrazně zlepšila. Jak je možné, že je na úřadech zablokováno tolik projektů, když Praha trpí akutním nedostatkem kapacity bytového fondu? Dle odborníků proces schvalování projektů v Praze protahuje schvalovací proces na 5 až 10 let. Tato doba se dle odborníků navíc prodlužuje kvůli stále novým požadavkům a předpisům (Bohuslavová, 2017). Jako srovnání uvádí Brusel v Belgii, kde je za 2 roky celý projekt realizován, a to včetně samotné výstavby. Pro Prahu a developery je těžké reagovat na aktuální trendy v prostředí s rigidními pravidly a všeprostupující byrokracií. Ta se pak podepisuje na výše zmíněném vývoji vydaných stavebních povolení, dokončených bytů a zahájených bytů, kde je v posledních letech pozorována klesající tendence. Děje se tak i proto, že dlouhá doba schvalování projektu prakticky znemožňuje plánování podnikatelského rizika, což vede k tomu, že jsou investiční prostředky směřovány do jiných oblastí.

2.4. Územní plán Podobně jako byrokracie a rigidní předpisy provází procesy výstavby a schvalování projektů, tak prostupují i územní plán a jeho změny. Územní plán v Praze je takové puzzle, které je složené z mnoha dílků. Každý dílek má pak své předem určené využití. Pokud je třeba jeho využití změnit, tak přichází na řadu série různých rozumných i často nerozumných kroků, které tento proces výrazně prodlužují. Takto nastavený systém pak z definice nemůže být schopen reagovat na rozsáhlé sociální a technologické změny, které postihují každou metropoli, kde výjimkou není ani Praha. Rozumné řízení a nastavení procesů při tvorbě nového územního plánu je tak nutnou podmínkou pro dosažení uspokojivého řešení pro Prahu. V současné chvíli je stav územního plánu neslučitelný s dosažením tohoto cíle. Na území Prahy se přitom nachází zhruba 1400 hektarů brownfieldů, kde na rozdíl od greenfieldů, což jsou zjednodušeně nové stavební parcely, stojí staré nevyužité stavby. Může jít o různé industriální stavby, které pozbyly užitečnosti, ať už kvůli nevyhovování standardů, či krachu původních společností, nevyužívané síťové stavby, stará nádraží, atp. Tyto stavby jsou často ve špatném stavu, některé dokonce svým stavem ohrožují okolí či návštěvníky z řad osob bez domova nebo narkomanů. Na těchto brownfieldech by mohly vznikat nové městské čtvrti, bytové domy či zázemí pro houstnoucí síť obyvatel. Této možnosti jsou nakloněny všechny strany od developerů po politickou reprezentaci. Co nejrychlejší využití brownfieldů by pomohlo s řešením problémů, které Praha nyní zažívá.

Délka povolovacího řízení stavebního povolení u menších objektů (World Bank): Estonsko: 10 dní Velká Británie: 86 dní Německo: 126 dní Polsko: 153 dní Belgie: 212 dní ČR: 246 dní

Až v červenci tohoto roku byl zrušen předpis na oslunění bytu, podle kterého musely 1. března do bytu dopadat přímé sluneční paprsky na třetinu podlahové plochy po dobu 90 minut.

16

3. Cena bydlení v Praze a faktory podněcující její růst Prudký nárůst ceny bydlení, který odstartoval přibližně na konci roku 2015, lze hledat v celé sérii příčin. Jsou ceny nemovitostí pouze uměle nafouknutou bublinou, která dříve nebo později praskne a přinese řadu negativních důsledků, nebo jde o přirozený vývoj, který je pouhým důsledkem souhry makroekonomicko-demografických faktorů, situace na finančním trhu a nedostatečné nabídky na rezidenčním trhu? V následující kapitole budou důkladně rozebrány makroekonomické ukazatele ukazující kondici české ekonomiky, dále vývoj finančního trhu, který výrazně podpořil poptávku po nemovitostech, a také deregulace nájemného bydlení, jehož dozvuk lze na realitním trhu sledovat ještě v této chvíli.

3.1. Kondice české ekonomiky a vývoj makroekonomických ukazatelů Podívejme se nejprve, jaká situace ohledně růstu cen nemovitostí je u našich geografických sousedů. Pro mezinárodní srovnání je vhodné sledovat ukazatel HPI (House Price Index), tedy měřítko standardizované Eurostatem, které umožňuje porovnat tempo růstu cen nemovitostí napříč celou Evropou. Jak ukazuje následující graf, ceny nemovitostí rostou prudkým tempem nejen v České Republice, ale také v Rakousku, Polsku, Německu a na Slovensku. Nahlédneme-li za hranice našich sousedních zemí, zjistíme, že tomuto pomyslnému žebříčku vévodí Maďarsko, Litva a Irsko, kde současná hodnota indexu atakuje hranici 130 %. Průměr 28 zemí EU je přitom 111 %. Z hlediska mezinárodního srovnání je tedy tempo růstu cen nemovitostí v České Republice nadprůměrné, avšak v kontextu celé EU nijak alarmující.

Graf č. 9: HPI (House Price Index) a jeho vývoj (2015 = 100)

Zdroj: Eurostat

70,0

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0

Q1 2008

Q1 2009

Q1 2010

Q1 2011

Q1 2012

Q1 2013

Q1 2014

Q1 2015

Q1 2016

Q1 2017

ČR EU28 Německo Rakousko Polsko Slovensko

17

Nyní porovnejme vývoj makroekonomických faktorů, které silně ovlivňují stranu poptávky po rezidenčním bydlení. Následující graf ilustruje vývoj inflace, nezaměstnanosti, růstu HDP a spotřeby domácností. Vývoj a aktuální hodnota těchto ukazatelů napovídá o současném stavu a kondici české ekonomiky. Míra nezaměstnanosti se drží na historicky nejnižších hodnotách, dvouprocentní inflační cíl byl dosažen a ekonomika vyrostla v roce 2017 o 4,5 %. Dle predikce České národní banky má navíc ekonomika i nadále růst v roce 2018 tempem 3,9 % a v roce 2019 pak tempem 3,4 %. Velmi důležitým faktorem indikujícím chuť spotřebitelů utrácet své finanční prostředky je spotřeba domácností. Ta od krizového roku 2008 klesá a v následujících čtyřech letech stagnuje. Značí to tedy fakt, že domácnosti svou spotřebu bezprostředně po krizi odkládali až do roku 2012, kdy se hodnota odráží od nulového tempa růstu. Až v roce 2015 se míra spotřeby dostala do stejného růstového tempa z předkrizového období. Takový vývoj je zcela přirozený. Krizové období donutí spotřebitele část svého důchodu uspořit a odložit plánované výdaje. Ve chvíli, kdy se ekonomika dostává zpět do kladných růstových hodnot a stimuluje tím růst mezd, se může i míra spotřeby navrátit k předkrizovým hodnotám.

Graf č. 10: Vývoj makroekonomických ukazatelů

Zdroj: ČSÚ

Vedle těchto základních makroekonomických ukazatelů je jedním z možných indikátorů pro identifikaci cenové bubliny rozdíl tempa růst mezd a cen. V případě, kdy ceny rostou výrazně rychleji než mzdy, můžeme s nadsázkou uvažovat o nafukování cenové bubliny. Nyní porovnejme meziroční růst cen bytů v Praze (měřený Indexem cen bytů Českého statistického úřadu) a meziroční tempo růstu mezd v Praze. Jak ilustruje následující graf, průměrné reálné mzdy v Praze rostou v celém sledovaném období rychleji, než ceny pražských bytů (vyjma roku 2012, 2013 a 2016). Ačkoliv je růst cen nemovitostí v Praze poměrně vysoký, úměrně tomuto

18

tempu odpovídá také tempo růstu mezd obyvatel Prahy, které v roce 2017 rostlo o přívětivých 5,8 %.

Graf č. 11: Praha – tempo růstu reálných mezd a Indexu cen bytů

Zdroj: ČSÚ

Velmi dobrá kondice české ekonomiky a rekordně nízká míra nezaměstnanosti tlačí na růst reálných mezd, které zlepšují finanční situaci domácností a tím také přirozeně jejich spotřebu. Odložená spotřeba po krizi, podpořená velmi levnými hypotékami (viz následující kapitola), tedy již od roku 2012 stimulují (mimo jiné) také poptávku po vlastním bydlení, nebo koupi nemovitosti jakožto krátkodobé či dlouhodobé investiční příležitosti. Rezidenční nemovitost je v očích mnohých spotřebitelů výhodným uchovatelem hodnoty naspořených prostředků a zároveň také generátorem dodatečných příjmů v podobě inkasovaného nájemného.

3.2. Situace na finančním trhu Jedním z hlavních měnově-politických nástrojů, prostřednictvím kterých Česká národní banka (dále jen ČNB) plní své cíle, jsou úrokové sazby. V případě nízké míry inflace ČNB přikročí ke snížení úrokových sazeb, které se následně, mimo jiné, odrazí také ve snížení úrokových sazeb hypotéčních úvěrů.

Shrnutí vývoje makroekonomických ukazatelů:

• Míra nezaměstnanosti klesla k historicky nejnižším hodnotám.

• Průměrné mzdy v Praze rostly v roce 2017 o 5,8 %.

• HDP v roce 2017 rostlo o 4,7 %. • Míra inflace dosáhla

dvouprocentního cíle. • Míra spotřeby domácností se

vrátila k předkrizovým hodnotám.

19

Graf č. 11: Vývoj úrokových sazeb ČNB

Zdroj: ČNB

Plánovaná měnová politika ČNB čelila především mezi roky 2012-2016 nejprve klesající a poté stagnující míře inflace oscilující kolem nulové hranice (viz předešlý graf č. 10). Pro naplnění svého dvouprocentního inflačního cíle tedy bankovní rada přikročila ke snížení úrokových sazeb na minimální hodnoty, které lze sledovat v grafu č. 11. Stanovení takto nízké úrovně úrokových sazeb se samozřejmě bezprostředně promítlo do výše úrokových sazeb hypotéčních úvěrů, viz následující graf č. 12 znázorňující průměrnou výši úrokových sazeb hypotéčních úvěrů dle délky fixace. Úrokové sazby konstantně klesají až do konce roku 2016 na své historicky nejnižší hodnoty. Konec roku 2016 s sebou však přinesl optimistickou predikci o vývoji inflace, a ČNB tak přikročila k mírnému zvýšení úrokových sazeb, které se opět ihned promítlo také do zvýšení úrokových sazeb hypotéčních úvěrů.

Graf č. 12: Průměrné úrokové sazby hypotéčních úvěrů dle délky fixace

Zdroj: ČNB

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

4Q 2013

4Q 2014

4Q 2015

4Q 2016

4Q 2017

Celkem Floating do 1 roku Nad 1 rok a do 5 let

Nad 5 let a do 10 let Nad 10 let

20

Takto příznivý vývoj na finančním trhu z hlediska velmi nízkých úrokových sazeb v kombinaci s rostoucími mzdami a přívětivou ekonomickou situací podnítil mnoho spotřebitelů k uzavření hypotéční smlouvy a koupi vlastní nemovitosti. Velmi rychle rostoucí poptávka po hypotéčních úvěrech v kombinaci s eskalujícím tempem růstu cen nemovitostí přinutila ČNB přikročit k částečné regulaci nabídky hypotéčních úvěrů. Z počátku se jednalo o určení horní hranice výše poskytnutého úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV–loan-to-value) a podílu těchto hypoték na celkovém počtu poskytnutých hypoték. Od roku 2015 jednala ČNB následovně:

● červen 2015 – úvěry s hodnotou LTV mezi 90 a 100 % mohou tvořit nejvýše 10 % z celkového počtu hypoték, horní hranice výše úvěru zůstala bez omezení;

● říjen 2016 – stanovena horní hranice hodnoty LTV na 95 %, úvěry s hodnotou LTV mezi 85 a 95 % mohou tvořit nejvýše 10 % z celkového počtu hypoték;

● duben 2017 – stanovena horní hranice hodnoty LTV na 90 %, úvěry s hodnotou LTV mezi 80 a 90 % mohou tvořit nejvýše 15 % z celkového počtu hypoték.

Vývoj počtu nově poskytnutých hypoték ilustruje následující graf. Předem avizovanému zpřísnění hypotéčních podmínek vždy předchází růst počtu nově uzavřených hypotéčních smluv. Spotřebitelé tak jednají zcela racionálně a hypotéční úvěr chtějí sjednat za co nejmírnějších podmínek a vyhnout se tak riziku nesplnění stanovených požadavků, které s sebou každé zpřísnění neslo. Po navýšení úrokových sazeb na konci roku 2016 trend nabírá opačného směru.

Graf č. 13: Vývoj počtu nově poskytnutých hypotéčních úvěrů

Zdroj: ČNB

21

Od poloviny roku 2017 počet nově uzavřených hypotéčních smluv soustavně klesá. ČNB již nyní navíc oznámila další zpřísnění hypotéčních podmínek, které vejdou v platnost 1. října 2018. Jedná se o stanovení horní hranice ukazatele DTI (debt-to-income), tj. poměru výše dluhu k ročnímu čistému příjmu žadatele, a to ve výši 9. A dále horní limit ukazatele DSTI (debt service-to-income), tj. podílu splátky dluhu na čistém měsíčním výdělku, a to ve výši 45 %. Vzhledem k těmto opatřením se dá předpokládat utlumení poptávky po hypotéčních úvěrech, resp. snížení počtu žadatelů, kteří budou schopni plnit stanovené limity. Nejen dlouhodobě nízké úrokové sazby, ale také postupné zpřísňování hypotéčních podmínek vedlo k rostoucí poptávce po hypotéčních úvěrech a následné koupi nemovitosti.

3.3. Ceny nemovitostí v Praze Nejprve si znovu připomeňme klíčovou informaci o vývoji výstavby bytů v Praze z předešlé kapitoly o pražském realitním trhu. Počet ročně dokončených bytů a bytů ve výstavbě je v posledních šesti letech velmi nízký, v porovnání se stavem z roku 2007 téměř poloviční. Omezená výstavba spojená s konstantně klesajícím počtem vydávaných stavebních povolení tak výrazně tlumí stranu nabídky nejen dnes, ale silně ji ovlivní také do budoucna. Boom poptávky po vlastním bydlení započatý v roce 2012 tak během několika let vyčerpal téměř celou nabízenou kapacitu. Bytů k prodeji je v současné chvíli na trhu žalostný nedostatek, což samozřejmě i nadále stimuluje prodejní cenu bytů. Růst realizovaných cen bytů ilustruje následující graf. Zlom a začátek prudce rostoucího trendu cen nastává v roce 2015 jak u nově postavených bytů, tak také u bytů starších, jejichž cena roste ještě rychlejším tempem. Stagnaci lze sledovat až v polovině roku 2017, kdy se projevilo zvýšení úrokových sazeb a zpřísnění podmínek pro hypotéční úvěry, které poptávku mírně utlumily.

Graf č. 14: Indexy realizovaných cen bytů v Praze (2010=100)

Zdroj: ČSÚ

22

Současné ceny bytů v Praze pravidelně mapuje Develop Index společnosti Deloitte. Průměrná cena za 1 m2 bytu v Praze byla v období od března do dubna 2018 více než 99 000 Kč. Nejdražšími městskými částmi Prahy jsou pak Praha 1 (218 900 Kč/m2), Praha 2 (121 800 Kč/m2) a Praha 6 (112 200 Kč/m2). Relativně nejlevnější částí je pak Praha 4, s průměrnou cenou 80 000 Kč/m2.

Graf č. 15: Nabídkové ceny nových bytů v Praze

Zdroj: Deloitte - Develop Index Praha

Prudký nárůst cen lze tedy přisoudit především kombinaci následujících faktorů:

● rostoucí průměrné mzdy a odložená spotřeba domácností po krizovém období; ● dlouhodobý stimul finančního trhu v podobě nízkých úrokových sazeb; ● nedostatečná výstavba bytového fondu.

3.4. Cena nájemného a deregulace

Tzv. deregulační zákon byl přijat v roce 2006 na popud hrozby žaloby několika tisíc pronajímatelů bytů, řady senátorů a Občanského sdružení majitelů domů. V zásadě šlo o umožnění pronajímatelům regulovaných bytů o postupné navyšování nájemného (dle předem předepsaného vzorce) až na tzv. cílové (tržní) nájemné. Celý proces měl probíhat mezi roky 2007 až 2010, přičemž v Praze, Brně a dalších velkých krajských městech byl prodloužen až do roku 2012. Navzdory očekávanému růstu cen nájemného bydlení však došlo k pravému opaku.

23

Ekonomická recese z roku 2008 s sebou přinesla naopak pokles cen a očekávaný cenový vývoj deregulačního procesu se tak minul účinkem. Postupný růst cen regulovaného nájemného v některých částech Prahy absolutně nereflektoval všeobecný vývoj tržních cen a řada domácností tak dobrovolně opouštěla regulované bydlení a raději se uchýlila k výhodnější variantě tržního pronájmu, což následně zapříčinilo také stagnaci růstu cen regulovaných nájmů. Počátek roku 2012 a výrazný pokles úrokových sazeb navíc zlevnil hypotéční úvěry a alternativa koupě nemovitosti spolu s měsíční splátkou hypotéky tak byla pro mnohé spotřebitele levnější variantou než stávající nájemní bydlení. Situaci částečně ilustruje následující graf mapující strukturu bytového fondu podle vlastnictví. V roce 2005 tvořil podíl bytů v osobním vlastnictví obývaný vlastníky 33 %, v roce 2015 tento podíl narostl na 54 % na úkor družstevních a obecních bytů, které byly v průběhu deseti let odkoupeny a nově postavených bytů v osobním vlastnictví. Podíl tržně pronajímaných bytů zůstal prakticky bez změny. Jak již bylo uvedeno výše, nízké ceny hypoték tlačily na poptávku po vlastním bydlení a poptávka po nájemním bydlení naopak stagnovala, čímž omezila prostor pro růst cen nájmů.

Graf č. 16: Struktura bytového fondu podle vlastnictví

Zdroj: ČSÚ

Omezená nabídka vlastního bydlení a zpřísnění podmínek pro hypotéční úvěry ovšem změnily situaci a spotřebitelé jsou nuceni se nyní uchýlit k nájemnímu bydlení, i když by třeba chtěli bydlení vlastní. Ekonomická recese je za námi, stejně tak deregulační proces a růstu nabídkové ceny nájmů tedy již nic nestálo v cestě. Nárůst ceny nájemního

Očekávaný růst cen nájemného po deregulaci byl silně ovlivněn nastupující ekonomickou krizí, která růst výrazně zbrzdila. Důsledky deregulace tedy rezidenční trh absorboval s výrazným zpožděním, což umocnilo nastupující růst cen nájemného v posledních třech letech.

24

bydlení je v tomto případě naprosto přirozeným jevem, který, ačkoliv se zpožděním, pouze reflektuje napjatou situaci způsobenou nedostatečnou výstavbou a dlouhotrvající stimulací poptávky po vlastním bydlení v podobě nízkých úrokových sazeb. Vývoj cen nájemného ilustruje následující graf. Růst průměrné ceny nájemního bydlení v Praze lze sledovat již od konce roku 2013, přičemž tempo růstu se stupňuje přibližně od poloviny roku 2016, tedy v okamžiku, kdy začíná klesat zájem o hypotéční úvěry.

Graf č. 17: Růst cen nájemního bydlení

Zdroj: ČSÚ

Ačkoliv ekonometrický model uvedený níže nepotvrdil statistickou významnost vlivu růstu cen nájemního bydlení na ceny nemovitostí, lze tento jev fundamentálně vysvětlit na základě následujících skutečností:

● Vysoká poptávka po vlastním bydlení stimulovaná levnými hypotékami vyčerpala velmi rychle volný bytový fond.

● Nedostatečná nabídka volných bytů a zpřísnění podmínek k získání hypotéčního úvěru způsobily růst poptávky po nájemním bydlení, jehož cena tedy zákonitě roste.

● Deregulační proces nájemního bydlení (ačkoliv s výrazným zpožděním) také bezpochyby přispěl k růstu cen nájemného.

● Zvyšující se výnosová míra z pronájmu bytu láká na trh nejen české, ale také zahraniční investory, jejichž poptávka po koupi nemovitosti jakožto výhodné investiční příležitosti tlačí ceny vzhůru.

Ačkoliv tedy výraznější růst cen nájemného zpočátku spíše následoval všeobecný růst cen nemovitostí a došlo k němu se zpožděním, můžeme nyní relativně vysokou cenu nájemního bydlení považovat za stimulant rostoucích cen nemovitostí, protože zvyšující se nájemné zároveň zvyšuje míru návratnosti investic do nemovitostí (viz následující kapitola).

25

4. Další faktory ovlivňující ceny bydlení v Praze

4.1. Byt jako kancelář

Příznivá ekonomická situace přihrává také výstavbě nových kancelářských prostor, které odpovídají nárokům na špičkovou kvalitu vybavení. Dle analýzy společnosti CBRE můžeme i v nadcházejících letech očekávat rostoucí poptávku po kancelářských prostorách a zároveň stagnující hodnotu ukazatele vyjadřujícího obsazenost těchto prostor (tzv. Vacancy rate). Hodnota ukazatele se v roce 2017 pohybovala kolem 7 %. Znamená to tedy, že pouze 7 % ze všech kancelářských prostor v Praze je neobsazených. Dostáváme se tedy zpět k velmi nízkým hodnotám z roku 2007, přičemž ještě v roce 2015 byla hodnota ukazatele přibližně 15 %. Tento trend samozřejmě láká developery k výstavbě nových kancelářských budov, které budou odpovídat i těm nejvyšším nárokům na výbavu a funkčnost. Vedle toho ovšem velmi často zůstávají opuštěné kanceláře v centru Prahy. Trpí nedostatkem parkovacích míst, jsou zevnitř bloků, nejsou dostatečně reprezentativní nebo nevyhovují dlouhodobé práci (Šudrychová, Š., Lidové noviny). Zastaralé kanceláře v centru Prahy mohou jen stěží konkurovat vybavenosti nově vystavených kancelářských prostor. Rok 2017 přitom zaznamenal přírůstek 400 000 m2 nových kanceláří a na rok 2018 byla naplánována výstavba dalších přibližně 350 000 m2 (CBRE). S rostoucí nabídkou lze čekat také klesající cenu, a tedy lepší dostupnost nových a moderních kancelářských prostor. Přeměna starých kancelářských prostor v centru Prahy, které mnohdy vznikly z původních bytových prostor, suterénů a ostatních nebytových prostor by přitom umožnila vznik řadě atraktivních bytů vhodných k rezidenčnímu bydlení.

4.2. Nevyužitá výstavba

Dle Institutu plánování a rozvoje (IPR) je v Praze více než 300 prázdných a nevyužitých budov. Iniciativa Prázdnédomy.cz Petra Zemana navíc uvádí, že městu či státu patří přibližně 20 % těchto prázdných domů, zbytek patří soukromníkům. Ti mnohdy vedou dědické spory o nemovitost, nebo jim zkrátka chybí finance na rekonstrukci. Vleklé soudní spory pak brzdí jakékoliv dlouhodobé plány rekonstrukce. Oficiální databáze mapující prázdné nemovitosti a jejich stav však chybí, a proto je i řešení problematiky alespoň prozatím v nedohlednu. Nevyužité nemovitosti tak tvoří obrovský potenciál pro výstavbu rezidenčního bydlení a brání revitalizaci města. Především neobydlené domy ve vlastnictví města či státu, které nejsou předmětem majetkoprávního sporu, by mohly být rychle a efektivně využity. Ať už prodejem do soukromých rukou, či zvážením výstavby obecních bytů, což by mohlo alespoň částečně odlehčit napjaté situaci a stimulovat stranu nabídky.

26

4.3. Koupě nemovitosti jako investiční příležitost Česká republika, především pak Praha, je považována za atraktivní lokalitu se stabilní ekonomickou a politickou situací. Takové prostředí láká celou řadu zahraničních investorů, kteří hledají příležitosti pro zhodnocení svých finančních prostředků. Mezi tři nejvýznamnější zahraniční investory lze zařadit obyvatele zemí bývalého Sovětského svazu, Italy a Araby. V Praze je tak 20 až 30 % činžovních domů ve vlastnictví cizinců, přičemž 85 % z nich jsou zakoupeny jako dlouhodobé investice, nikoliv pro účel trvalého bydlení. Významný je také trend přemisťování ruské klientely z lázeňských měst do Prahy a Brna (Divinová, A., Idnes.cz). Zakoupená nemovitost (často v centru Prahy) je tak využita pouze jako víkendové, či letní sídlo. Další významnou skupinu investorů tvoří realitní spekulanti, kteří nemovitosti nakupovali z důvodu očekávaného zhodnocení české koruny po ukončení devizových intervencí. Koupě nemovitosti jakožto investiční příležitosti je velice atraktivní nejen pro české spotřebitele (viz kapitola 3.1), ale zároveň také pro zahraniční investory hledající dlouhodobé úložiště svých volných finančních prostředků. Ačkoliv je tempo růstu cen nemovitostí v Praze jedno z nejrychlejších v EU, v porovnání s cenami nemovitostí v ostatních metropolích západní Evropy jsou ceny pražských nemovitostí stále relativně nízké.

4.4. Sdílené ubytování Sdílené ubytování je fenomén, který se začal objevovat téměř ve všech metropolích světa. Sdílené ubytování jako takové spadá pod tzv. sdílenou ekonomiku. Evropská komise ve své studii (Goudin, 2016) popsala způsob, jakým chápe tento nový model sdílené ekonomiky. Studie využívá k vysvětlení modelu kategorizaci účastníků sdílené ekonomiky:

● Zprostředkující subjekt

Zprostředkující subjekt je klíčovým prvkem současného modelu ekonomiky sdílení. Tento článek v řetězu sdílení totiž zprostředkovává propojení nabídky a poptávky na trhu. Jinými slovy, spojuje spotřebitele na jedné straně, kteří poptávají určitou službu, nebo statek, s vlastníky, či poskytovateli, kteří tyto statky a služby nabízí. K tomu musí splňovat tři důležité podmínky: a) musí disponovat dostatečnou nabídkou ke sdílení; b) musí zajistit jednoduchý, přehledný a bezpečný způsob komunikace

mezi jednotlivými aktéry uvnitř modelu; c) musí zajistit kontrolu dodržování uzavřených smluv a tím tak předejít podvodnému

chování. ● Poskytovatel

Poskytovatelem statků a služeb je potom vlastník zdrojů (aktiva, čas, dovednost apod.), které je ochoten sdílet s ostatními subjekty na trhu za účelem dosahování zisku.

27

● Uživatel Uživatel je účastník na trhu, který spotřebovává zdroje nabízené poskytovatelem.

Sdílenou ekonomiku je také možné definovat jako usnadňování přístupu ke zboží a výrobním faktorům za pomoci digitálních platforem spíše než vlastnictví tohoto zboží a výrobních faktorů. Jde o volné online tržiště, které pomáhá efektivněji využít aktuálně nevyužité nebo podvyužité výrobní faktory s přínosy v oblasti ekonomické, environmentální a sociální. Z pohledu majitele daného zboží nebo výrobního faktoru je možno sdílenou ekonomiku chápat jako rozšíření způsobů generování dodatečných příjmů z tohoto vlastnictví za využití moderních technologií a digitální platformy jako nástroje pro střetávání poptávky s nabídkou a zároveň nástroje pro uzavření a administraci příslušné transakce, obvykle za nižších nákladů, než jaké by musel zákazník (odběratel, spotřebitel) vynaložit bez existence digitálních platforem, často s možností jiného způsobu nabídky a využití služby a s možností ověřit si zkušenosti předchozích zákazníků s nabízenou službou (Hospodářská komora, 2018). V případě sdíleného ubytování dochází pochopitelně ke sdílení volné kapacity ubytování, kdy zprostředkující subjekty jsou platformy. Nejvýznamnějšími platformami v Praze jsou Airbnb a Booking.com, ale mezi poskytovateli velmi podobných služeb nalezneme další desítky společností, zmiňme třeba Booking, TripAdvisor, HomeAway, Vrbo, House Trip, Vacation Rentals, Network, Pillow, FlipKey, standardní inzertní servery (Annonce, Bazos…) nebo specializované servery (Chatyachapupy.cz, Zars.cz, cs-chalupy.cz, atd.). Poskytovatelem jsou vlastníci bytů či jiných nemovitostí a uživatelé jsou ti, kteří ubytování spotřebovávají. Poskytovatel poskytuje svoje zdroje, v tomto případě ubytování, za úplatu uživateli. Uživatel za úplatu spotřebovává ubytování nabízené poskytovatelem. Platforma potom zprostředkovává propojení nabídky a poptávky, komunikaci účastníků na trhu, platby a kontrolu kontraktů. Toto zajišťuje pomocí své digitální platformy, která je většinou dostupná z internetu nebo z mobilní aplikace kvůli usnadnění přístupu. Jelikož má platforma pro poskytovatele i uživatele významnou přidanou hodnotu, mají zúčastnění motivaci zůstat v tomto schématu i po úvodním propojení. Sdílené ubytování je v Praze velmi aktuálním tématem, a to nejen kvůli jeho boomu, který započal na začátku desetiletí, ale také kvůli situaci na realitním trhu, kterou studie výše detailně rozebírá. Sdílenému ubytování je v různé míře přisuzováno, že způsobuje zmíněný nárůst cen a snižování už tak nedostatečné kapacity bytového fondu v Praze. To má způsobovat vytlačování původních obyvatel z centra města, které ztrácí svůj typický ráz. Žádné relevantní výzkumy však tuto představu nepotvrzují. Stejně tak bychom tento jev mohli obdobně přisoudit hotelům, kterých je jen v Praze 1 celkem 258 s ubytovací kapacitou 27 733 lůžek (ČSÚ, 2017). Sdílené ubytování má však dle průzkumů opačné důsledky. S tím, jak se

28

bydlení v celé Praze zdražuje, je pro mnoho rodin náročnější udržet své stávající bydlení. Studie ukazují (Airbnb, 2017), že nadpoloviční většina českých hostitelů (55 %) využívá příjmy ze sdíleného ubytování k zaplacení nájmů, hypotéky, či dalších výdajů spojených s domácností. Sdílení pak těmto domácnostem naopak pomáhá zůstávat v těchto bytech a brání dalšímu odlivu obyvatel. Pro příklad lze uvést situaci v portugalském Lisabonu, jehož historické centrum trpělo dlouhodobě chátrající rezidenční zástavbou. Dlouhotrvající nepříznivá ekonomická situace v Portugalsku přitom bránila místním ve vytvoření dodatečných finančních prostředků nezbytných pro potřebnou rekonstrukci majetku. Výnosy z krátkodobých pronájmů však umožnily obyvatelům centra uspořit dostatek financí na postupnou rekonstrukci a revitalizaci nejen bytových jednotek, ale také celých domů včetně střech a fasád. Alternativa krátkodobého pronájmu tedy neznamenala odliv místních obyvatel z centra města, ale přinesla naopak dodatečné prostředky pro zvýšení jejich životního standardu (Côrte-Real Cruz, 2016). Velikost sdíleného ubytování je v mnoha městech jejich obyvateli velice přeceňována. Studie sdíleného ubytování z New Yorku tento fakt jasně potvrzuje. Tamní obyvatelé v průzkumu uvedli průměrnou velikost sdíleného ubytování okolo 25 % ze všech ubytovacích kapacit města. Ve skutečnosti jde však pouze o 0,2 %. V Praze se situace zřejmě nijak zvlášť neliší. Je tedy jenom správné, uvést věci na pravou míru. V Praze se nachází zhruba 600 000 bytových jednotek (Dolák, 2016). Na platformě Airbnb proběhlo zprostředkování sdílení ubytování na 14 700 různých místech. Může jít o sdílení bytu, pokoje, či jeho částí. Nabízených celých bytů ke sdílení v Praze, tedy těch, které tzv. zabírají místo trvalým obyvatelům, je pouze 1,8 %. Pokud se bavíme o všech nabídkách, které jsou pravidelně zabookovány alespoň na 6 měsíců v roce, je tento podíl pouze 0,35 %. Počet takových bytů je nižší než počet bytů, které nejsou postaveny, protože je jejich výstavba zaseknutá na úřadech. Tato skutečnost však neodpovídá mediálnímu obrazu, který na první pohled zveličuje skutečný stav sdíleného ubytování v Praze. Ten je, jak můžeme na grafu vidět, mnohem menší, než by se mohlo zdát. Tři čtvrtiny všech hostitelů nabízí pouze jednu ubytovací jednotku. Hostitelů, které nabízí více jak čtyři jednotky, je pak pouze 9 %. To ale nutně neznamená, že tyto jednotky nabízí celé a celoročně. 21 % všech nabídek jsou totiž pouze nabídky dílčích pokojů, či pouze částí bytu a 2 % jsou pak nabídky pokojů sdílených. Většina nabídek je pak nabídka celých bytů.

Zdroj: Airbnb,2017 Zdroj: Airbnb, 2017

29

Nezanedbatelným pozitivním vlivem sdíleného ubytování je nabídka alternativy k tradičním ubytovacím zařízením. Pro spotřebitele vytváří další možnosti volby, což zvyšuje pravděpodobnost, že v Praze naleznou ubytování, které splňuje vytyčené požadavky. Zvláště důležité je to v tradičně silných měsících, jako je červenec a srpen, kdy do Prahy proudí nejvíce turistů. Platformy sdíleného ubytování dále pomáhají s výkyvy, které jsou způsobeny nepravidelnými akcemi, jako jsou koncerty kapel světového formátu, či velké sportovní události jako mistrovství světa v ledním hokeji, které se konalo v Praze v květnu roku 2015. Tento šampionát přilákal do Prahy mnoho diváků s potřebou ubytování, s jehož poskytováním platformy sdíleného ubytování výrazně pomáhaly. To potvrzují i data, která poskytla platforma Airbnb. Ta ukazují, že květen roku 2015 byl pro Airbnb v Praze nebývale silným měsícem, a to i ve srovnání s ostatními měsíci téhož roku, což potvrzuje vyřčenou hypotézu. Platforma Airbnb se také snaží pružně reagovat na současné výzvy v cestovním ruchu a zvyšovat přidanou pro komunity skrze projekty jakou jsou např. Sousedé1, program Přátelských budov2 či placení místních poplatků3. Prostor pro spolupráci je nepochybně obrovský. Spolupráce mezi platformami a zastupitelskými orgány, či mezi uživateli platforem a sousedy, přináší dle zkušeností ze zahraničí výborné výsledky. Rozumné nastavení pravidel ke spokojenosti všech zúčastněných, jak je již zmíněno výše, pomáhá k naplnění potenciálu tohoto nového fenoménu, který mimo jiné pomáhá i s řešením některých problémů realitního trhu v Praze, když poskytuje možnost přivýdělku rodinám, které díky tomu mohou snáze uživit své bydlení a nabízí další ubytovací kapacitu ve městě, která zvlášť v turisticky silných měsících chybí.

1 Zde mohou sousedé a další obyvatelé měst zasílat své stížnosti, pokud mají podezření, že dochází k porušování předpisů, či zákonů. Airbnb stížnosti prochází a ověřuje, zda se opravdu jedná o sdílení ubytování přes platformu Airbnb. Pokud ano, tak dochází ke konfrontaci zúčastněných uživatelů i poskytovatele sdíleného ubytování a snaží se problém vyřešit. V krajních případech pak dochází k jejich vyloučení z komunity Airbnb, což zajistí, že nebudou dále působit problémy. 2 Těmito programy Airbnb nabízí způsob, jakým mohou majitelé a správci budov povolovat a kontrolovat nabízení sdíleného ubytování na Airbnb. Tento program umožňuje majitelům budov přístup k uzpůsobeným nástrojům, kde uvidí, kdy jejich nájemníci zapojení do programu hostitelství na Airbnb, tedy poskytovatelé, nabízí ubytovací kapacity, kolik hostů ubytovávají a kolik vydělali. Programy umožňují sdílení těchto příjmů např. ve formě vyšších záloh, příspěvků do fondů a mnoho dalšího. Majitelé budov mohou navíc pro zúčastněné určit v pravidlech budovy podmínky sdílení ubytovaní a online dodržování pravidel kontrolovat. Dochází tak k lepšímu souznění v rámci budov ke spokojenosti všech. 3 Dochází tak ke kultivaci prostředí a přispívání k rozvoji komunit, kde například Airbnb operuje. Konkrétně Airbnb za poslední 4 roky oslovilo stovky vlád a městských rad s nabídkou partnerství při výběru daní a poplatků. Výsledkem je přes 400 smluv v mnoha různých jurisdikcích ve světě. To výrazně pomohlo k výběru více než 700 milionů dolarů na daních a turistických poplatcích spojených s fungováním Airbnb ve světě. Ve Francii je navíc spuštěn pilotní projekt, kde Airbnb spustilo program na pomoc s výběrem turistických poplatků v 22 821 městech.

30

5. Statistická analýza dat Často se mluví o tom, jaké vlivy působí na vývoj ceny nemovitostí v hlavním městě. Různé zájmové skupiny nadsazují, nebo naopak marginalizují vliv určitých faktorů na ceny nemovitostí, avšak bez patřičné datové analýzy. Proto bude v této kapitole provedena ekonometrická analýza časových řad za účelem identifikace statisticky významných veličin, kterým můžeme růst cen bydlení v Praze přisuzovat. Po základní statistické analýze dat jsme zformulovali základní podobu modelu, včetně proměnných, které dle našeho názoru ovlivňují ceny bytových jednotek v hlavním městě; tato veličina zastává roli vysvětlované proměnné vyjádřená tempem růstu indexu nabídkových cen bytů (M1) a indexem nabídkové ceny bytů (M2). Roli vysvětlovaných proměnných zastávají následující faktory, u kterých je popsán i očekávaný vliv působení:

1. Vliv regulace výstavby: Na vývoji cen bytů se výrazně projevuje vliv nedostatečného doplňování trhu rezidenčních nemovitostí novými byty. Nabídka dokončených bytů nedostatečně pokrývá reálnou poptávku po vlastnickém bydlení, což tlačí ceny vzhůru.

2. Vliv migrace v hlavním městě: Praha je městem s čistým saldem nově příchozích obyvatel. Příliv nových obyvatel do Prahy generuje významný poptávkový šok, který trh s byty nedokáže saturovat, a proto se přímo úměrně projevuje v cenách bytů.

3. Vliv inflace: Růst cen v ekonomice vyjádřený mírou inflace velmi úzce koreluje s růstem cen rezidenčních nemovitostí jakožto části spotřebního koše.

4. Vliv růstu mezd: Průměrné reálné mzdy rostou v hlavním městě Praze rychlejším tempem, vytváří koupěschopnou poptávku a způsobují růst investic domácností do bytového fondu.

5. Vliv expanzivní měnové politiky: Měnová politika České národní banky, která nízkými sazbami stimulovala ekonomiku, způsobila boom na trhu hypotečních úvěrů – dostupnost hypoték s nízkými sazbami tlačí poptávku po bytech nahoru, a tím i ceny.

6. Vliv Airbnb: Působení platformy Airbnb v Praze, která zprostředkovává krátkodobé pronájmy rezidenčních nemovitostí, je relativně krátké a objemově nepodstatné na to, aby měla jakýkoliv podstatný vliv na ceny bytů.

S ohledem na podobu datového vzorku časových řad jako nejvhodnější jeví lineární regresní model, jehož obecný tvar vypadá následovně:

yt = β0 + β1x1t + … + βpxpt + εt,

31

kde t označuje jednotlivé údaje časové řady (z období 2005 až 2017), β0 až βp jsou regresní koeficienty, p z množiny N označuje počet parametrů v modelu, yt je závislá proměnná v čase t, x1t až x6t jsou vysvětlující proměnné v čase t, a εt je chyba v čase t. Regresní koeficienty jsme odhadli prostřednictvím dvou modelů, nejdříve odhadujeme pomocí klasické metody nejmenších čtverců (Ordinary Least Squares - OLS) a následně pro porovnání modelem robustní odhady metodou zobecněných nejmenších čtverců (FGLS). Výsledky práce je nutné interpretovat opatrně, jelikož na rozdíl od podobných analýz, které jsou prováděny v zahraničí na časových řadách čítajících desítky let, v českých podmínkách jsou k dispozici o poznání menší datové vzorky, z nichž je navíc poměrně významná část ovlivněna nestandardním průběhem veličin, např. v době ekonomické krize. V přehledu níže jsou uvedeny jednotlivé faktory a interpretován jejich zjištěný vliv na ceny rezidenčních nemovitostí v Praze, včetně diskuse okolností vztahujících se k dané proměnné.

1. Vliv regulace výstavby: Vliv regulace výstavby byl kontrolován skrze ukazatele „počet vydaných stavebního povolení“ a „počet dokončených bytů“. První ukazatel potvrdil přirozenou domněnku, a sice že s klesajícím počtem stavebních povolení rostou ceny bytů vyjádření indexem tempa růstu cen: každý pokles o 1000 stavebních povolení zvyšuje tempo růstu ceny bytů o 1,18 %. Na níže uvedeném grafu je vidět klesající trend počtu vydaných stavebních povolení v čase, který se do cen bytů zásadně projevuje: čím méně se plánují nové stavby, tím více roste cena současných dokončených.

Model M2 potvrzuje výše uvedené: Tedy pokud by v Praze bylo vydáno více stavebních povolení, index nabídkových cen bytů v Praze klesne: S každým 1000 vydaných stavebních povolení na bytové jednotky by index cen poklesl až o 10 bodů (ceteris paribus).

32

Zajímavé je, že druhý testovaný faktor (počet dokončených bytů) se v modelu ukázal býti nesignifikantní. Sestrojený model nedokázal přisoudit počtu dokončených bytů významný vliv na tempo růstu cen4. A nabízí se k tomu prozaické vysvětlení: Drtivá většina bytových jednotek v Praze je v současnosti prodána majitelům ještě před dokončením. Výjimkou nejsou ani bytové domy, v nichž je až osm jednotek z deseti jednotky rozprodáno ještě ve fázi projektu před zahájením samotné výstavby. V takovém případě je pak počet dokončených bytů v podstatě jen formálním údajem pro statistiky, jelikož tyto bytové jednotky již dávno vlastníky mají, tudíž neuspokojují existující poptávku po bytech – naopak, motivují k tomu, aby v blízkosti nově postavených rezidenčních nemovitostí vznikaly nové stavby, které zhodnocují ceny.

2. Vliv migrace v hlavním městě: Ačkoliv se v modelem neukázal býti signifikantní vliv

tohoto ukazatele, jedná se spíše o ekonometrický interpretační problém, neboť fundamentální analýza tohoto jevu je zřejmá, o čemž svědčí i debata odborné veřejnosti. Do Prahy pozorujeme neustálý přísun obyvatel vyjádřený čistým migračním saldem, které tvoří v průměru 10 tisíc osob ročně. S ohledem na fakt, že počet stavebních povolení v hlavním městě klesá, ale počet obyvatel hlavního města roste, je zjevná disproporce mezi disponibilním bytovým fondem a poptávkou po bytech v Praze. Pokud vezmeme v potaz dostupná čísla, převis poptávky po bytech nad nabídkou bytů čítá desítky tisíc zájemců o ubytování a zvyšuje se.

3. Vliv inflace: Model M1 (index tempa růstu cen) diagnostikoval, že inflace zásadně

ovlivňuje tempo růstu cen bytů Praze. Pokud inflace vzroste o jeden procentní bod, zvýší se index tempa růstu cen bytových jednotek v hlavním městě o 1,3 procentního bodu. Model M2 (index růstu cen) ukazuje, že pokud se inflace zvýší o jeden procentní bod, pak index vzroste o 9,72 (OLS), respektive o 6,75 (FGLS) procentního bodu (ceteris paribus). Od roku 2005 se inflace kumulativně zvýšila o 27 %, což se patřičně projevilo i v cenách bytových jednotek v hlavním městě.

4. Vliv růstu mezd: Model M2 diagnostikoval významný vliv reálných mezd na růst

indexu cen nemovitostí. Pokud se reálné mzdy zvýší o jeden procentní bod, index cen nemovitostí se zvýší o 7,6 % (OLS), odhad FGLS zvyšuje ceny o 5,45 % za každé 1 % růstu reálných mezd.

4 To neznamená, že tento vliv neexistuje, jen jej není možné ekonometricky podchytit.

33

5. Vliv expanzivní měnové politiky: Vliv expanzivní měnové politiky byl sledován prostřednictvím dvou proměnných – zadlužení domácností pro účely bydlení a také výší diskontní sazby centrální banky, která významně predeterminuje ceny hypotečních úvěrů, používaných pro nákup bytů a domů. Intepretace prvního ukazatele se ukázala býti nejednoznačná, když se nepodařilo jasně prokázat kauzalitu mezi zvyšujícím se zadlužením a růstem cen nemovitostí v Praze. Je to zřejmě proto, že významný nedostatek nemovitostí v Praze v podstatě určuje cenu zadlužení podle vzorce „jak vysoká je cena bytu k dispozici, tak vysoký potřebuješ úvěr“, nikoliv podle vzorce „na trhu je hodně nemovitostí k prodeji a pokud jsou dostupné úvěry, tak si lidé konkurují o nákup bytů, a tím poženou ceny nahoru“. Výše zadlužení je tak zřejmě důsledkem vysokých cen nemovitosti.

34

Naproti tomu výsledky u diskontní sazby ČNB ukazují na možnou významnost této proměnné na ceny nemovitostí v Praze: podle modelu OLS následuje růst diskontní sazby o 0,5 procentního bodu růst indexu tempa růstu cen nemovitostí o 1,36 procenta, byť na 10 % hladině významnosti. Pro konkrétnější debatu nad tímto vztahem by bylo nutné mít datový vzorek s vyšším počtem pozorování, nicméně z pohledu investic do nemovitostí dává vztah smysl: při růstu základní úrokové míry v ekonomice je u investičních aktiv generován tlak na růst cen, které zajistí adekvátní tlak na růst výnosnosti.

6. Vliv Airbnb: Vliv Airbnb na cenu nemovitostí v Praze byl sledován prostřednictvím

dvou proměnných – indexu nabídkových cen bytů a počtu osob využívajících Airbnb. Metodou odhadu regresních koeficientů byl zkoumán vliv příchodu Airbnb na trh v roce 2014 na tempo růstu indexu nabídkových cen bytů. Index růstu nabídkových cen bytů je lineárně rostoucí v čase a každý rok se v průměru zvětší přibližně o 8,5 procentního bodu. Pokud by mělo Airbnb vliv na růst cen bytů, mělo by zároveň vliv na vývoj indexu v čase, tzn. že od roku 2014 by se tento index začal vyvíjet jinak než v předešlých letech. Vliv příchodu Airbnb na český trh se však prokázal být na vývoj indexu nabídkových cen bytů statisticky velmi nevýznamný, a lze tedy potvrdit hypotézu, že krátkodobé pronájmy zprostředkovávané prostřednictvím platformy Airbnb nemají podstatný vliv na růst cen nemovitostí v Praze.

Závěr

Je nasnadě, že problematika dostupnosti bydlení není jen ekonomickým, ale také politickým tématem. Dostupné bydlení si přeje velký počet obyvatel měst, kteří jsou zároveň voliči, a proto je téma reflektováno i politickými představiteli města. V tomto dialogu, pokud je založen jen na dojmech, nikoliv na objektivních faktech, se pak objevují zásadní nepravdy, které rozhodování regulátora ovlivňují nesprávným směrem a tím způsobují společnosti jako celku významné neefektivity. Ekonometrické modelování potvrdilo základní hypotézy vysvětlující růst cen rezidenčního bydlení v hlavním městě České republiky, konkrétně pozitivní vliv míry inflace (růst cen v ekonomice vyjádřený mírou inflace ovlivňuje růst cen rezidenčních nemovitostí v Praze), pozitivní vliv reálných mezd v ekonomice (růst reálných mezd v Praze zvyšuje kupní sílu obyvatel, což se projevuje v růstu cen rezidenčních nemovitostí), negativní vliv regulace na trhu bytové výstavby (omezení výstavby bytových jednotek tlačí na růst cen v ekonomice) či vliv měnové politiky v podobě diskontních sazeb (při omezené nabídce aktiv je růst úrokové míry doprovázen růstem cen z důvodu tlaku na zvyšování výnosnosti). Výsledky modelu

35

ostatních sledovaných proměnných nám znemožnily činit jednoznačný závěr o potvrzení hypotézy s ohledem na ekonometrické předpoklady modelu, avšak žádná z hypotéz nebyla odmítnuta. Fundamentální analýza dostupných dat ukazuje, že růst cen nemovitostí v hlavním městě České republiky má racionální vysvětlení ve standardních ekonomických faktorech: rostoucí poptávce definované zájemci o rezidenční bydlení a stagnující nabídce na straně druhé. Za dlouhodobým růstem cen není možné hledat mediálně atraktivní senzace, jako například Airbnb. Na základě výše uvedeného textu je v rezidenčního bydlení možné formulovat následující doporučení, které na straně jedné zefektivní výstavbu nových bytů a straně druhé zpružní poskytování nájemního bydlení, včetně krátkodobého.

● Stop „skanzenizaci“: Praha není skanzen, ale moderní metropole. Není proto možné chtít kontrolovat každý detail rychle se vyvíjející společnosti, idealizovat si jednotlivé fáze historického vývoje města a snažit se k nim prozakazovat.

● Neválčit s cenami: Rostoucí cena nemusí být automaticky negativní aspekt, ale třeba také ukazatel rostoucího blahobytu. Respektujme, že Praha je jedním z nejbohatších regionů v Evropě, navíc se jedná o bezpečné, dobře dostupné a velmi krásné město s výbornými službami. Růstu platů a zájmu o bydlení v Praze odpovídají i ceny.

● Podpora výstavby bytů novým územním plánem: Nejelegantnější způsob, jak učinit bydlení více dostupným (nikoliv dostupné všem, tak to již nikdy nebude), je umožnit masivní výstavbu bytových jednotek. Soukromý sektor umí velmi dobře analyzovat, kde si bydlení najde své zájemce a reflektuje to v podnikatelských projektech i nabídkových cenách jednotek. Nový územní plán by měl odblokovat „zamčená“ území a nechat pracovat dekádami osvědčené tržní procesy.

● Investice do infrastruktury: Pokud chce město efektivně utrácet peníze daňových poplatníků, mělo by zintenzivnit investice do infrastruktury. Je třeba budovat zázemí v širším centru měst, ale také investovat do propojení příměstských částí s centry měst.

● Omezení byrokracie nejen ve stavebním řízení: Zatímco v Belgii trvá proces povolování nového developerského procesu 6 měsíců, v Praze je to v průměru 7 let. Právě zde jsou „schované“ byty, které chybí na trhu a způsobují, že disponibilní bytové jednotky podléhají vysokým cenám.

● Respektování osobního vlastnictví: Vlastník nemovitosti ve všech jejích podobách by měl mít výsostné právo rozhodnout, jak s aktivem – v rámci existující regulace - naloží, jak jek bude ekonomicky využívat nebo zhodnocovat. Nadměrná regulace nemění preference lidí, ale podporuje šedý trh.

● Respektování synergií z ekonomické aktivity ve městě, vč. turismu: Jestliže je historické centrum oblíbené turisty, žádný zákon to nezmění. Pokud se bude Praha namísto bojování s tímto trendem snažit, aby se co nejvíce obyvatel Prahy mohlo na tomto procesu obohatit, třeba projekty objevujícími i krásy Prahy v širším centru nebo blízkém okolí města, bude to velmi efektivní. Zatímco Praha jakožto historické centrum

36

Prahy 1 již téměř nedokáže další turisty pojmout, Praha jakožto region celého města a blízkého okolí má na služby turistů více než dostatečnou kapacitu.

● Využití potenciálu sdílené ekonomiky: Spolupráce mezi platformami a zastupitelskými orgány, či mezi uživateli platforem a sousedy, přináší dle zkušeností ze zahraničí výborné výsledky. Rozumné nastavení pravidel ke spokojenosti všech zúčastněných pomáhá k naplnění potenciálu tohoto nového fenoménu, který mimo jiné pomáhá i s řešením některých problémů realitního trhu v Praze.

Společným jmenovatelem všech těchto doporučení je dialog, který by měli představitelé hl. m. Prahy vést s představiteli všech skupin a odvětví, kterých se regulace v oblasti nemovitostního trhu dotýká. Je samozřejmé, že každá z těchto skupin bude mít motivaci hájit užitek plynoucí ze svých zájmů, tím spíše by však nemělo docházet k tomu, že bude nasloucháno jen jedné zájmové skupině na úkor ostatních.

37

Zdroje Bohuslavová. 2018. Byrokracie protahuje stavbu bytu v Praze na deset let. Nájmy kvůli tomu rostou. https://echo24.cz/a/wqbL9/byrokracie-protahuje-stavbu-bytu-v-praze-na-deset-let-najmy-kvuli-tomu-rostou

CBRE. 2018. Real Estate Market Outlook – Czech Republic. https://www.cbre.cz/en/research-and-reports/Czech-Republic-Real-Estate-Market-Outlook-2018-updated-in-March-2018

Côrte-Real Cruz, T., P. (2016). The impact of short-term rentals on the urban rehabilitation of Lisbon. https://fenix.tecnico.ulisboa.pt/downloadFile/281870113703301/Extended%20abstract_O%20impacto%20do%20alojamento%20local%20na%20reabilitacao%20urbana%20em%20Lisboa_final.pdf

ČNB. 2018. Databáze časových řad – ARAD. http://www.cnb.cz/cnb/STAT.ARADY_PKG.STROM_KOREN

ČSÚ. 2018. Ceny bytů. https://www.czso.cz/csu/czso/ceny_bytu

ČSÚ. 2018. Veřejná databáze. https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/index.jsf?page=statistiky

ČSÚ. 2018. Hlavní makroekonomické ukazatele. https://www.czso.cz/csu/czso/hmu_cr

Deloitte. 2018. Develop Index Praha. https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/cze-develop-index.html

Divinová, A. 2018. Až třetinu nemovitostí v Česku kupují cizinci, nejčastěji Rusové. https://ekonomika.idnes.cz/cizinci-nemovitosti-v-cesku-byty-rusove-italove-f6y-/ekonomika.aspx?c=A180319_390088_ekonomika_div

Dolák. 2016. Bytový fond hlavního města Prahy a jednotlivých městských částí. KPMG. Dostupné z: https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/cz/pdf/studie-kpmg-praha-mestske-byty.pdf Eurostat. 2018. House price statistics. http://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/data

Eurostat. 2018. Regional demographics statistics. http://ec.europa.eu/eurostat/web/regions/data/main-tables

Hospodářská komora České republiky. 2018. Doporučení pro rozvoj sdílené ekonomiky. https://www.komora.cz/files/uploads/2018/03/20180327_Doporučen%C3%AD-Hospodářské-komory-ke-sd%C3%ADlené-ekonomice.pdf

Statistika&My. 2017. Za bydlení platíme pořád více. http://www.statistikaamy.cz/2017/09/za-bydleni-platime-porad-vice/

38

Studie Airbnb. 2017. Visegrad Insights Report: A look at regional home sharing trends across the Czech Republic, Hungary, Poland and Slovakia

Šudrychová, Š. 2015. Trh je přesycen luxusními kancelářemi, ty staré se mění opět na byty. Lidové noviny. https://byznys.lidovky.cz/trh-je-presycen-luxusnimi-kancelaremi-ty-stare-se-meni-opet-na-byty-1pj-/firmy-trhy.aspx?c=A150923_155734_moje-penize_ele Poděkování: Vznik studie byl umožněn i díky kooperaci společnosti Airbnb při poskytování dat.