16
podzim 2016 Ceny bytů v Evropě dále rostou Stavebnictví | Development | Investice
podzim 2016
Ceny bytů v Evropě dále rostou
Stavebnictví | Development | Investice
MonitorVýsledkový servis za Q2 2016 .................................................................... 4
StudieŽebříček 50 největších evropských stavebních společností roku 2015 ............................................................ 6
AktuálněInvestice do komerčních nemovitostí v regionu CEE .............................. 7
StudieCeny bytů v Evropě dále rostou ................................................................ 8
DaněJste připraveni evidovat tržby? ................................................................10
Seriál: Ikony stavebnictvíOpera Sydney ............................................................................................12
PrávoNemožnost výstavby na cizích pozemcích? ..........................................14
Obsah
3SMART • podzim 2016
Rezidenčním trhem v poslední době hýbou dva zásadní trendy. Rychle a citelně ubývá nabídka nových volných bytů v důsledku čehož výrazně rostou ceny. A nejen nových bytů, ale i těch starých. Jak vyplývá z posledního Deloitte Real Indexu a dat portálu CenovaMapa.org, meziroční nárůst průměrných cen bytů přesahuje 11 % (ceny uvedené v katastru nemovitostí). Což je číslo opravdu vysoké. A dle Deloitte Develop Indexu, moni-torujícího nabídku nových bytů, je průměrná cena volných bytů ke konci srpna již na 75 650 Kč za m2.
Co za těmito trendy stojí? Kromě vysoké poptávky, která souvisí s ekonomickým růstem, nízkými úrokovými sazbami hypoték a pozitivní náladou a důvěrou lidí v příznivou budoucnost, za ním stojí také výrazně snížený počet nově povolovaných či realizovaných developerských projektů v nabídce. Dobře to ilu-struje následující číslo – počet vydaných stavebních povolení pro bytové projekty v Praze klesl za posledních 5 let o 40 %. Nega-tivní situace, která na pražském developerském trhu v současné době panuje, ovlivňuje nejen poptávku po starších bytech, ale i development v okolí Prahy. Považme, že ceny panelákových bytů jsou aktuálně v Praze v průměru na 49 000 Kč za m2, což je nárůst o 21 % za poslední dva roky.
Ekonomický růst a bohatnutí společnosti generuje také chuť, resp. potřebu vydělané peníze někam smysluplně investovat. Při současném vývoji finančních trhů je pak logické, že koupě investičních bytů je jasnou volbou. Malometrážní byty se opět prodávají pod rukou a jako investiční byty se kupují stále více už i menší třípokojové byty.
Ale nejsou tu jen krátkodobé vlivy, jsou zde i objektivní, dlou-hodobé jevy. Trend urbanizace, tedy migrace do velkých měst, je jedním z globálních trendů, který lze už delší dobu pozorovat a ovlivňuje poptávku po bydlení ve všech vyspělých zemích. A bude více a více ovlivňovat také poptávku v Praze.
V rozporu s tím vším to však v hlavním městě v posledních letech vypadá, že už se asi nic nového povolovat nebude a že bytů je dostatek. Což je bohužel hluboký omyl, jehož důsledkem bude zhoršená dostupnost bydlení v blízké budoucnosti.
Miroslav LinhartŘeditel oddělení nemovitostí a stavebnictví
Deloitte Advisory
Byty došly…
Glosa
Anketa
Martin SkalickýEDULIOS, ředitel
Řekl bych, že veletrh každoročně přináší vzrůstající úroveň kvality a profesionality. Některé země a regiony vytvořily velmi silné expozice. Bylo vidět systematické zacílení na plánovaný rozvoj daných lokalit a snaha nalákat investory. Škoda, že prezentace měst a regionů České republiky není koor-dinována, aby obrázek nabídky realitního businessu, rozvojových území a souvisejících služeb v České republice byl pro zahraniční investory snáze uchopitelný.
Petr PaličkaPenta Investments, ředitel
Nejvíce mne zaujal stánek Prahy, na kterém Praha vystavovala model projektu přestavby a dostavby Masarykova nádraží, takže na tomto stánku byl konečně k vidění významný projekt od světového architekta, konkrétně v tomto pří-padě Zahy Hadid. Nový trend jsem vyloženě nezaznamenal, celkově bylo patrné, že se nemovitostnímu trhu v Evropě v současnosti daří.
Petr HermanHB Reavis, CEO Česká republika
Zaujala mne vysoká úroveň a konkrétnost prezentací deve-loperských příležitostí ze strany nejen německých municipalit, ale už i středoevropských met-ropolí. Je vidět, že i veřejná sféra si uvědomuje dopad investic do rozvoje komerčních nemovi-tostí na prosperitu a zaměstna-nost daného města.
Co Vás nejvíce zaujalo na proběhlém Expo Realu v Mnichově? Zaznamenal jste nový trend nebo skutečnost v oblasti developmentu/investic?
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
2016
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
4
Výsledkový servis za Q2 2016
Výdaje na hrubý domácí produkt, stálé kupní ceny
Počet vydaných stavebních povolení Hypotéky poskytnuté občanům
Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitel. cen ke stejnému měsíci předchozího roku
Míra nezaměstnanosti
HDPVe druhém čtvrtletí 2016 došlo k očekávanému zpomalení meziročního růstu české eko-nomiky na 2,6 %. Mezičtvrtletně se ekonomická aktivita zvýšila o 0,9 %. Zpomalení je způso-beno poklesem vládních investic spolufinancovaných z evropských fondů. Příznivě k ekonomickému vývoji přispívají nízké úrokové sazby, nízké ceny ropy a zvyšující se zahraniční poptávka.
ZaměstnanostČR zůstává zemí s druhou nej-nižší nezaměstnaností v EU. Velký podíl na zaměstnanosti udržuje rostoucí počet pracujících ve vyšším věku. Počet pracují-cích ve věku 60 let a více značně převažuje nad počtem pracujících do 25 let a počet pracujících ve věku 65 a více je dokonce pětkrát vyšší než počet zaměst-naných mladých do 20 let.
InflaceInflace je stále nízká a nachází se výrazně pod cílem ČNB. Cenová hladina vzrostla v srpnu 2016 meziročně o 0,6 %. Prognóza ČNB předpokládá, že po uvolnění měnové politiky dojde ve třetím čtvrtletí 2017 k mírnému pře-kročení 2% inflačního cíle, jehož udržitelné plnění je podmínkou pro návrat do standardního režimu měnové politiky.
Zdroj: ČSÚ
Monitor
Makroekonomické údaje
Development
2013 20132014 20142015 20152016 2016
2015
2016
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q22013 2014
smluvní jistina celkem sazba hypotéky
3,5 %
3,0 %
2,5 %
2,0 %
1,5 %
1,0 %
0,5 %
0,0 %
2013 2014 2015
6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7
Mili
ardy
Kč
2013
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2012 2014 2015 2016
5SMART • podzim 2016
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
Stavební produkce v Q2 , 2009–2016 (podniky s 50 a více zaměstnanci)
Průměrný počet osob zaměstnaných ve stavebnictví
Průměrná hrubá měsíční mzda fyzických osob
Stav zakázek stavebních podniků za Q2 2016 v mld. Kč (b. c.)
Podíl veřejných a soukromých zakázek u stavebních podniků ke konci Q2 2016 na hodnotě tuzemských zakázek celkem
Podíl počtu veřejných a soukromých zakázek u stavebních firem ke konci Q2 2016 na celkovém počtu tuzemských zakázek
Nové zakázky stavebních podniků za Q2 2016 v mld. Kč (b.c.)
StavebnictvíPokles stavebnictví pokra-čuje, v červenci činí meziroční propad 16,3 %. Takovýto pokles uprostřed nejsilnější stavební sezóny nebyl zaznamenán ani v období krize. Pokles od začátku roku činí 11 %. Ještě výraznější je pokles v inženýrském stavitelství, který je v červenci více než 23 % a od počátku roku 15 %. K tomuto vývoji přispívá nedostatečná investorská připravenost, zejména v sektoru dopravní infrastruktury.
Firmy s největším podílem na získaných veřejných zakázkách za H1 2016
* Uváděno jako celková hodnota zakázek ve sdružení, nikoliv jako podíl společnosti
Zdroj: ÚRS Praha, ČSÚ, Ministerstvo pro místní rozvoj, HypoindexAutoři: Zdeněk Kunc, [email protected],
Ondřej Zabloudil, [email protected]
pozemní stav. – tuzemsko
veřejné
pozemní stavitelství
inženýrské stav. – tuzemsko
inženýrské stavitelství
v zahraničí
veřejné soukromé soukromé
Monitor
Oborové údaje – stavebnictví
2Q 2012
2Q 2012
2Q 2013
2Q 2013
2Q 2014
2Q 2014
2Q 2015
2Q 2015
2Q 2016
2Q 2016
2012 20162013 2014 2015
62 %
38 %
20102009 2011 2012 2013 2014 2015 2016
115 083
100 56094 144
86 849
76 478
86 107
101 252
83 977
57 %
43 %
2012 20162013 2014 2015
Samostatně Ve sdružení
Pořadí Společnost Počet Hodnota / tis. Kč Počet sdružení Počet – účast Hodnota* / tis. Kč
1 Metrostav, a.s. 32 1 469 347 28 71 2 224 728
2 EUROVIA CS, a.s. 65 1 099 322 27 72 1 730 487
3 STRABAG a.s. 76 1 042 646 12 37 1 097 956
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
0
50
100
150
200
0
10
20
30
40
50
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
0
10 000
20 000
30 000
310 000
330 000
350 000
370 000
390 000
410 000
60 000
80 000
100 000
120 000
0,00,51,01,52,02,53,03,5
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10
10203040506070
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
-3
0
3
6
6
Studie
Žebříček 50 největších evropských stavebních společností roku 2015Růst stavebnictví v EU pokračoval i v roce 2015. Celkové investice do stavebnictví v EU se v loňském roce vyšplhaly na 1 434 miliard eur, což je o 5 % více než v roce 2014. Vyplývá to z třináctého vydání studie „Síly evropského stavebnic-tví“ společnosti Deloitte.
Ondřej [email protected]
Pozice na předních třech místech žebříčku se od roku 2012 nezměnily. První místo patří fran-
couzské skupině VINCI s tržbami ve výši 38,5 miliardy eur, na druhém místě je španělská firma ACS a třetí místo patří fran-couzské společnosti BOUYGUES. Tyto tři společnosti představují 35% z celkových tržeb všech 50 společností v žebříčku. Sou-hrnné tržby 50 největších evropských stavebních společností v našem žebříčku vzrostly v porovnání s rokem 2014 o 5 %. Tento růst je způsoben především dobrými výsledky britských sta-vebních firem (částečně způsobeno posílením libry proti euru) a také růstem společností Ferrovial, Salini Impregilo a OHL, jedinými nebritskými společnostmi z TOP 20 s růstem tržeb přes 10 %. Růst se projevil i v souhrnné tržní kapitalizaci firem v žeb-
říčku, která meziročně vzrostla o 19 %. V žebříčku zemí dominuje Francie stejně jako vloni s pouhými 3 společnostmi, všechny ale patří do TOP 5 s celkovými tržbami 85 miliard EUR a tržní kapitalizací téměř 53 miliard EUR (meziroční nárůst o 30 %). Na druhém místě je Španělsko se 6 společnostmi s celkovými tržbami 65 miliard EUR a tržní kapitalizací téměř 33 miliard EUR. Na bronzové pozici se umístila Velká Británie, která má v žeb-říčku nejvíce (13) společností s celkovými tržbami 55 miliard EUR (meziroční růst 21 %) a tržní kapitalizací 41 miliard EUR.
Tabulka TOP 20
Pořadí Společnost Země Tržby 2015 (mil. EUR)
% Změna 2015 vs 2014
EBIT 2015 (mil. EUR)
Tržní kapitalizace 2015 (mil. EUR)
Pořadí 2015 vs. 2014
1 VINCI SA Francie 38 518 0% 3 758 34 801 =
2 ACTIV. DE CONSTR. Y SERV. SA (ACS) Španělsko 34 925 0% 1 439 8 501 =
3 BOUYGUES SA Francie 32 428 -2% 941 12 613 =
4 SKANSKA AB Švédsko 16 363 4% 672 7 373 =
5 EIFFAGE SA Francie 14 060 1% 1 431 5 493 =
6 STRABAG SE Rakousko 13 123 5% 341 2 419 =
7 BALFOUR BEATTY PLC Velká Británie 11 633 7% -251 2 528 =
8 FERROVIAL SA Španělsko 9 701 10% 901 15 270 =
9 KONINKLIJKE BAM GROEP NV Nizozemí 7 423 1% -11 1 387 1
10 NCC AB Švédsko 6 681 7% 325 3 088 3
11 ACCIONA SA Španělsko 6 544 1% 627 4 528 =
12 FOMENTO DE CONSTR. Y CONTRATAS SA (FCC)
Španělsko 6 476 2% 324 1 824 =
13 CARILLION PLC Velká Británie 6 320 25% 288 1 767 1
14 INTERSERVE PLC Velká Británie 5 000 22% 101 1 025 4
15 BARRATT DEVELOPMENTS PLC Velká Británie 4 931 30% 756 8 625 4
16 PEAB AB Švédsko 4 744 -1% 108 2 082 1
17 SALINI IMPREGILO SPA Itálie 4 739 13% 273 1 980 =
18 KIER GROUP PLC Velká Británie 4 395 23% 80 1 909 3
19 OBRASCON HUARTE LAIN SA (OHL) Španělsko 4 369 17% 685 1 575 1
20 TAYLOR WIMPEY PLC Velká Británie 4 326 30% 870 8 974 3
Plné znění studie European Powers of Con-struction najdete zde. Najdete v ní mimo jiné další postřehy z evropského stavebnictví, analýzy strategií prvních 20 společností žebříčku a profily těchto společností.
7SMART • podzim 2016
Objem investic do komerčních nemovitostí ve střední Evropě dosáhl v prvním pololetí letošního roku 5,1 miliardy EUR, což představuje téměř 70 % meziroční nárůst. Za celý rok 2015 v regionu změnily majitele komerční nemovitosti za téměř 9 miliard eur, což představuje nárůst o 13 % oproti roku 2014.
Největší podíl transakcí v prvním pololetí 2016 připadl na tra-dičního lídra regionu Polsko se 40 % celkového transakčního objemu, následovaného Českou republikou a Maďarskem s 19 %, resp. 18 %.
Investice do komerčních nemovitostí v regionu CEE
Největší transakce 1. pololetí 2016 v České republice:
Investice do komerčních nemovitostí, CEE (mld. EUR)
Výnosy u nejlepších nemovitostí (prime yields), CEE Transakce dle segmentu, H1 2016
Region CEE láká stále více investorů, kteří se zaměřují na všechny seg-menty s důrazem na větší, či portfo-liové transakce. S růstem poptávky přichází i růst cen způsobený pokle-sem yieldů, které už téměř dosahují předkrizových hodnot.
Země Kanceláře Maloobchod Industriál
Polsko 5,25 % 5,00 % 6,50 %
Česká republika 5,25 % 5,00 % 6,50 %
Maďarsko 7,00 % 6,75 % 8,50 %
Rumunsko 7,50 % 7,25 % 9,00 %
Slovensko 7,00 % 6,00 % 7,75 %
Ostatní (SEE) 8,25 % 7,50 % 9,25 %
Nemovitost Odhadovaná kupní cena v mil. EUR
Kupující Prodávající
Atrium Retail Portfolio 103 Palmer Capital (fund Lighthouse) Atrium European Real Estate
OC Forum Ústí nad Labem 83 New Europe Property Investments Meyer Bergman Fund
OD Kotva 80 PSN NAMA
Na Příkopě 23,25, 27 80 LaSalle Investment Management Linea Ubok
Banking House UniCredit 32 Generali UniCredit
Téměř poloviční podíl na celkovém transakčním objemu měly obchody s maloobchodními nemovitostmi následované kancelářským segmentem s třetinovým podílem a industriá-lem se 16 %.
46 %
31 %
16 %
7 %
Maloobchod
Polsko
Česká republika
Maďarsko
Rumunsko
Slovensko
Ostatní (SEE)
Kanceláře Industriál Ostatní
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1020142013 2015 H1 2016
Aktuálně
8
Studie
Ceny bytů v Evropě dále rostou Poukazuje na to 5. vydání studie společnosti Deloitte „Property Index“, která přináší srovnání evropských rezidenčních trhů.
Petr Há[email protected]
Evropská ekonomika v roce 2015 rostla o 2 %, což je nejrychlejší růst za posledních 5 let. Největší růst
ekonomiky byl v Irsku (7,8 %). Z kontinentální Evropy ekonomika rostla nejrychleji v České republice (4,2 %) a Polsku (3,6 %) a rostly všechny sledované země kromě Rumunska (-3,7 %). S růstem eko-nomiky byl zaznamenán také růst cen rezidenčních nemovitostí.
Aktuální Deloitte Property Index se zaměřil na průměrné ceny za metr čtvereční rezidenčních nemovitostí ve vybraných evrop-ských zemích. V meziročním srovnání se vývoj cen nemovitostí lišil. Nejvyšší meziroční růst byl zaznamenán v Irsku (+27 %), Izraeli (+10,8 %) a Španělsku (+10,6 %). Ceny nemovitostí ve Velké Británii po silném růstu v minulém roce letos vzrostly pouze mírně, a to o 3,2 %. K největšímu meziročnímu poklesu ceny za metr čtvereční došlo vlivem oslabení rublu vůči euru v Rusku (-24,6 %). Z 15 sle-
dovaných zemí pouze ve 3 došlo k poklesu průměrné transakční ceny, v ostatních 12 případech ceny rostly.
Průměrná transakční cena za novou rezidenční nemovitost byla v České republice v roce 2015 ve výši 1 920 EUR, což dělá bydlení v Česku o 74 % dražší než v Polsku (1 110 EUR) a dokonce o 88 % dražší než v Maďarsku (1 020 EUR). Nejdražší bydlení je ze srovná-vaných zemí Velká Británie s průměrnou transakční cenou za metr čtvereční 5 090 EUR, následovaná Francií s cenou 4 000 EUR.
Přestože ceny rezidenčních nemovitostí v České republice převyšují ceny v ostatních státech Střední Evropy, stále patří k těm nejdostupnějším v regionu. Zatímco běžný Čech potře-buje v průměru ke koupi nové nemovitosti s výměrou 70 m2 celkem 6,9 hrubých ročních platů, Polák zaplatí 7, Maďar 7,6 a Brit dokonce 11. Naopak nejdostupnější bydlení je pro Němce, kteří za byt zaplatí pouze 3,3 ročních platů a pro Nizozemce s potře-bou 3,7 hrubých ročních platů.
Portugalsko**194 m2
Maďarsko196 m2
Rusko276 m2
Belgie94 m2
Německo*97 m2
Nizozemsko97 m2 Polsko
181 m2
Španělsko119 m2
Česká republika105 m2
Izrael55 m2
Irsko62 m2
Rakousko80 m2
Slovinsko91 m2
Francie50 m2
Velká Británie39 m2
Itálie84 m2
Jak velký byt si lze koupit za 200 000 EUR?
*nabídková cena, **starší byty
9SMART • podzim 2016
Studie
Za 200 000 EUR lze v České republice koupit 100 metrový nový byt, což je mírně pod evropským průměrem. V případě Polska je to ale více než 180 m2, v Maďarsku dokonce 196m2. Navzdory vysokým cenám rezidenčního bydlení v Moskvě, které celostátní průměr převyšují o více než 350 %, lze největší byt za danou částku 200 000 EUR koupit v Rusku, a to o výměře 280m2. Naopak nejnižší výměra dostupná za danou částku je ve Velké Británii, kde lze za 200 tis. EUR koupit pouze 39 m2 a ve Francii (50 m2).
Pokud jde o srovnání evropských měst, rozdíly mezi jednotlivými metropolemi jsou ještě výraznější. Ve vnitřním Londýně lze za tuto sumu koupit pouze malý pokoj o výměře 11 m2. Naopak zdaleka
nejvyšší výměru vykazoval Debrecín (201 m2), následovaná ruským Jekatěrinburgem (199 m2) a maďarským Györem (188 m2).
Průměrná transakční cena nových nemovitostí v Praze byla v roce 2015 ve výši 2 140 eur za metr čtvereční. Koupě nemovitosti v Praze tak byla o 22 % dražší než ve Varšavě (1 760 eur) a dokonce o 73 % nákladnější než v Budapešti (1 240 EUR). Vůbec nejlevněj-ším větším městem v Evropském srovnání byl maďarský Debrecín, kde metr čtvereční v průměru stál 1 000 EUR. Naopak vůbec nej-dražší byla oblast vnitřního Londýna s cenou 18 130 EUR za metr čtvereční a Paříž s 10 700 EUR za metr čtvereční.
Centrální Londýn**Paříž
Vnější Londýn**Tel Aviv
MnichovJeruzalém
Ile de FranceDublinVídeňLyon
HamburgAmsterdam***
MilánBarcelona
ŘímHaifa
BerlínŠtýrský Hradec
MadridCork
Brusel†Linec
GalwayMoskva
Birmingham**Antverpy†
Gent†Lublaň
Tallinn*KranjRiga*PrahaTurín
Haag***Lisabon**
Rotterdam***Varšava
BrnoValencia
Vilnius*††Maribor
KrakovPetrohrad
Porto**Budapešť
OstravaŁódź
Györ*Jekatěrinburg
Debrecín*
111923293339424751525355555658626366676869727374757578808591929398102107112114119119121129140141156162168183188199201
*nabídková cena, **starší byty, ***všechny byty (starší i nové)†data za 2014, ††ve stavu white walls
Průměrná velikost nového bytu za 200 000 EUR Cena nového vlastního bytu se v Praze z minulého roku v porov-nání s jinými evropskými metropolemi výrazně nezměnila. Naopak, ceny některých ostatních evropských měst rostly až dvouciferným tempem. Ceny vnitřního Londýna vzrostly o 29 % a ceny v Dublinu o 21 %. Vůbec největší změnu ale zaznamenala portugalská města. V Lisabonu cena za rezidenční nemovitost vzrostla o 33 % a v Portu dokonce o 49 %.
K nejvyšší intenzitě bytové výstavby ze všech sledovaných zemí docházelo v loňském roce v Rusku (8,4 započatých bytů na 1 000 obyvatel) a v Rakousku (7,6 započatých bytů na 1 000 obyvatel). Nejnižší intenzita bytové výstavby v roce 2015 byla v Portugalsku společně s Itálií (shodně 0,8 započatého bytu na 1 000 obyvatel).
Plné znění studie „Property index” najdete zde.
10
Daně
Jste připraveni evidovat tržby?Již jen několik týdnů zbývá podnikatelům z vybraných odvětví na to, aby se připravili na elektronickou evidenci tržeb (EET). Jedná se o novou vykazovací povinnost, do které dříve nebo později spadne každý podnikatel, ať už je fyzickou či právnickou osobou, který přijímá platby v hotovosti, platby uskutečněné platební kartou, šekem, směnkou či vou-chery, apod. Zpravidla spousta podnikatelů má EET spojeno pouze s novým podkladním systémem, který bude muset být zaveden a neřeší další související otázky, které je před EET třeba doladit a které ve výsledku mohou vést ke zjiš-tění, že podnikatel bude muset být do EET zapojen daleko dříve.
Petr Č[email protected]
Monika Trauš[email protected]
Zavedení EET i její fungování v České republice se inspirovalo chorvatským modelem evidence tržeb. Schéma i vysvětlení toho, jak bude evidence
tržeb vypadat zobrazuje níže uvedené schéma, které prezentuje Finanční správa na stránkách etrzby.cz.
1. Podnikatel zašle datovou zprávu o transakci ve formátu XML Finanční správě.
2. Ze systému finanční správy je zasláno potvrzení o přijetí s unikátním kódem.
3. Podnikatel vystaví účtenku (včetně unikátního kódu), kterou předá zákazníkovi.
4. Zákazník obdrží účtenku.
5. Evidenci dané tržby lze ověřit prostřednictvím webové apli-kace Finanční správy. Zákazník si může ověřit svoji účtenku, podnikatel si ověří tržby evidované pod jeho jménem.
EET se bude týkat všech podnikatelůEET bude zaváděna postupně v jednotlivých fázích. Od 1. 12. 2016 vzniká povinnost evidovat tržby podnikatelům z oblasti ubytovacích a stravovacích služeb. V oblasti ubytování se
konkrétně jedná o služby krátkodobého charakteru poskyto-vané především hotely, motely, botely a ostatními podobnými ubytovacími zařízeními, které poskytují krátkodobé ubytování. Do EET v této fázi nespadnou služby dlouhodobého ubytování vč. pronájmu nemovitostí. Do EET nespadnou ani případné platby hrazené zaměstnavateli zaměstnancem v souvislosti s pracovně-právním či obdobným vztahem (např. ubytování poskytované zaměstnavatelem).
V této souvislosti bylo od 1. 12. 2016 rovněž schváleno snížení sazby DPH z 21 % na 15 % u stravovacích služeb (s výjimkou alkoholických nápojů a tabákových výrobků).
Od 1. 3. 2017 by se EET měla týkat velkoobchodu i maloob-chodu. S tím může souviset i povinnost evidovat tržby deve-loperů či stavebních společností např. z doplňkového prodeje (prodej podlahových krytin, zabezpečovacích systémů, apod.).
Převážná většina podnikatelů zabývajících se výstavbou nemo-vitostí se však do EET zapojí až od 1. 3. 2018, kdy se do EET zapojují ostatní činnosti, které se nezapojily v předchozích fázích nebo nespadají do poslední fáze.
V rámci přípravy na EET si musí každý poplatník u finančního úřadu zažádat o přístupy k portálu EET a upravit své pokladní systémy. Samotné úpravě by měla předcházet nezbytná revize a nastavení interních procesů. Pokud pro některé specifické situace nebude podnikatel vědět, zdali má konkrétní platbu evi-dovat nebo ne, může požádat finanční úřad o závazné posou-zení. Na rozhodnutí má finanční úřad až 3 měsíce a i z tohoto důvodu není dobré přípravu na EET zbytečně odkládat.
12
Ikony stavebnictvíSeriál
SydneyOpera
Vojtěch Petrí[email protected]
Opera v Sydney je světově nejznámější budova Austrálie, která se hned po dokončení v roce
1973 stala dominantou města. Tato v mnoha ohledech unikátní a také velmi drahá stavba vyžadovala ve své době nová mate-riálová a konstrukční řešení, jejichž funkčnost překvapí i dnes – více než 40 let po jejím dokončení.
Plány na stavbu nové operní budovy se objevily již na konci 40. let, kdy ředitel Statní konzervatoře Eugene Goossens začal hledat vhodné místo pro nové divadlo. V roce 1954 myšlenku podpořil i tehdejší premiér Nového Jižního Walesu Joseph Cahill a jako ideální místo byla zvolena plocha v centru města Sydney na poloostrově Bennelong Point. Dva roky poté byla vyhlášena mezinárodní architektonická soutěž na operní budovu, ve které se podle zadání měl nacházet velký sál pro 3 000 diváků a menší sál pro 1 200 diváků. Celkově bylo zasláno 233 návrhů z 28 zemí. V soutěži nakonec zvítězil pro-jekt doposud nepříliš známého a relativně mladého dánského architekta Jørna Utzona.
Samotná budova se v průběhu výstavby potýkala s mnoha problémy, ať už technického, tak i politického rázu. Z původ-ního rozpočtu 10 milionů amerických dolarů se náklady na stavbu vyšplhaly na téměř 15násobek, konkrétně 144 milionů dolarů. Po neustálých sporech mezi vládou a architektonickým studiem byl Jørn Utzon v roce 1966 dokonce nucen rezignovat. Stavba byla posléze svěřena místním architektům, kteří ne vždy respektovali Utzonovy návrhy. Právě nekonzistentnost interiéru a exteriéru poté celou stavbu nejvíce poškodila. Utzon potom Sydney již nikdy nenavštívil. Opera byla následně dokončena až v roce 1973, tedy o 10 let později, než bylo původně plánováno. Slavnost-ního otevření se zúčastnila i britská královna Alžběta II.
Stavba se ihned po dokončení stala ikonou, která proslavila po celém světě nejen Sydney, ale i celou Austrálii. Nejvýraz-
nějším prvkem je bezesporu silueta budovy připomínající kusy lastur, lodní plachty nebo kůži pásovce. Jedná se o železobeto-nové skořepiny velikostně různě odstupňovaných eliptických paraboloidů. Skořepiny se však staly největším konstrukčním problémem. Betonové segmenty totiž musely vydržet zatížení 27 tisíc tun. Hlavní stavitel Ove Arup se proto rozhodl sestavit betonová žebra pomocí metody dodatečného předpínání, která zvyšuje pevnost betonu a od počátku 20. století se používá zejména při stavbě velkých mostních oblouků. Dalším konstrukčním problémem byla tepelná roztažnost betonové konstrukce. Prefabrikáty byly proto spojeny lepidlem na bázi epoxidové pryskyřice. Každá z lastur tak tvoří jeden celistvý celek. Povrch fasády je pokryt dvěma druhy lesklých a matných čtvercových dlaždic o straně 12 centimetrů. Na stavbu bylo nakonec použito více než jeden milion těchto bílých dlaždic, které dodala švédská společnost Hogans. Opera se může chlubit jedním z nejrozsáhlejších souvislých zasklení na světě; konkrétně se jedná o celkovou plochu téměř 6 200 metrů čtverečních.
Budova zabírá celkovou plochu 1,8 hektarů a je situována do výjimečného městského prostředí mezi přístavním zálivem a zelení botanické zahrady. Uvnitř Opery se nachází 5 hlavních sálů, výstavní síň, 3 restaurace, 6 barů, knihovna a nahrávací studio. Největší koncertní sál pojme 2 679 posluchačů. Celková kapacita hledišť u všech sálů je 5 467 míst. V Opeře je rovněž možné najít největší mechanické varhany na světě, které mají 10 154 píšťal.
Stavba obdržela v roce 2003 prestižní Pritzkerovu cenu, což je v podstatě Nobelova cena v oblasti architektury. V roce 2005 byla poté zařazena na seznam australského kulturního dědictví a o dva roky později byla dokonce zapsána na seznam pamá-tek UNESCO. Jednalo se o první budovu na seznamu UNESCO zapsanou ještě za autorova života. V srpnu 2016 byla ohlášena celková modernizace budovy v hodnotě 202 milionů austral-ským dolarů. Cílem by mělo být zejména zlepšení akustiky interiéru stavby. Stavební práce mají být zahájeny v květnu 2017 a potrvají 6 let.
13SMART • podzim 2016
Seriál
Opera v Sydney v číslech
18 000 m² jezastavěnáplocha
6 200 m² jeplochazaskleníbudovy
144 mil. americkýchdolarůjsoucelkovénákladyna stavbu
10 mil. dolarůbylypůvodněodhadovanénákladyna stavbu
5 467 jecelkovákapacitahledišť
233 jepočetnávrhů,kterébylyzaslány
na architektonickousoutěž
55 metrůjenejvyššíbodbudovy
126.5 milionůdolarůjsoutržbyspolečnostiSydneyOpera
HouseTrustv roce2015
850 jepočetzaměstnancůspolečnostiv roce2015
17 lettrvalarealizaceod arch.soutěžepo otevření
14
Právo
Nemožnost výstavby na cizích pozemcích?
Zdeněk Horáč[email protected]
Martin [email protected]
Právní stav po 1. lednu 2014 však tuto variantu výstavby podstatně zasáhl. Ano, je řeč o právu
stavby a jeho limitech. Nelze zatížit právem stavby pouze část pozemku, nelze zřídit právo stavby k více pozemkům více vlast-níků, nelze realizovat jednu stavbu zároveň na vlastních a cizích pozemcích, právo stavby lze zřídit pouze na omezenou dobu. Níže jsme se pokusili stručně představit tyto hlavní limity práva stavby.
Od 1. ledna 2014 jsou stavby principiálně součástí pozemku. K realizaci vlastní trvalé stavby na cizím pozemku a k prolomení tzv. superficiální zásady (superficies solo cedit – povrch ustupuje
půdě) je nezbytné zřízení práva stavby. Výjimku tvoří stavby, které součástí pozemku ze zákona nejsou, tedy především dočasné stavby, podzemní stavby se samostatným účelo-vým určením, inženýrské sítě a pozemní komunikace. Právo stavby je nemovitou věcí zapisovanou do katastru nemovitostí a stavba samotná je jeho součástí.
Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) zavedením superfi-ciální zásady cílí ke stavu, kdy pozemky a stavby na nich umístěné budou v totožných rukou. Podle ustanovení § 506 občanského zákoníku součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povr-chem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Podle přechodných ustanovení k novému občanskému zákoníku (§ 3054– § 3061) se stavby, které byly k 1. lednu 2014 ve vlastnictví vlastníků pozemků, staly součástí pozemků, na kte-rých byly umístěny. Pokud bylo vlastnictví k pozemku a stavbě rozdílné, nový občanský zákoník v přechodných ustanoveních nastavil předkupní práva, a to až do doby, kdy se stavba stane vlastnictvím vlastníka pozemku (či vlastník stavby se stane vlast-níkem pozemku) a s pozemkem poté stavba splyne.
Vždy budou existovat ekonomické důvody pro výstavbu na cizích pozemcích. Například neochota vlastníka pozemku jej za účelem výstavby prodat (např. městské, obecní pozemky), neochota investora nést investiční náklad na nákup pozemku v daném případě, a řada dalších.
15SMART • podzim 2016
Právo
Podle ustanovení § 1240 odst. 1 nového občanského zákoníku pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Právo stavby je však toliko tolerovaným řešením pro výstavbu na cizích pozemcích, nikoliv však řešením preferovaným. Tím zůstává splynutí stavby s pozemkem a právní úprava práva stavby k tomu směřuje. Institut práva stavby obsahuje celou řadu nesnází, které jeho praktické využití znesnadňují. Předně, právo stavby lze uzavřít pouze na dobu určitou 99 let a po uplynutí doby trvání práva stavby se stavba stane součástí pozemku za polovinu její hodnoty, pokud není sjednána jiná výše úplaty za stavbu. Za účelem splynutí pozemku se stavbou občanský zákoník předpokládá předkupní právo vlastníka pozemku k právu stavby a předkupní právo oprávněného z práva stavby (vlastníka práva stavby) k pozemku. Právo stavby zatěžuje vždy celý pozemek, tzn., že hranice práva stavby tvoří hranice pozemku; právem stavby tak nelze zatížit pouze část pozemku vymezenou např. geometrickým plánem. Na druhé straně je právo stavby jediným legálním institutem pro trvalé stavby, díky kterému lze realizovat vlastní stavbu na cizím pozemku.
Ačkoliv nový občanský zákoník nestanoví, že právo stavby může zatěžovat toliko jeden pozemek, lze tento předpoklad dovo-dit z principu superficies solo cedit a výše uvedených principů práva stavby. Právě z důvodu zachování možnosti vypořádání právních poměrů při zániku práva stavby, která bývá pro dlouhé trvání práva stavby až 99 let opomíjena, nelze právo stavby
zřídit k více pozemkům. Po skončení doby trvání práva stavby se stavba stane (má stát) součástí pozemku, na němž je umístěna. A jedna stavba se nemůže stát součástí více pozemků v rukou více vlastníků. Jelikož je takové vypořádání nemožné, není potom možné ani realizovat jednu stavbu na více pozemcích.
Má-li proto stavebník záměr realizovat stavbu na více pozemcích, musí tyto pozemky buď získat či docílit zřízení práva stavby pouze k jednomu cizímu pozemku. K tomu bude nezbytné (ideálně) zasažené pozemky oddělit, aby je právo stavby nezasahovalo v plném roz-sahu, a tyto poté sloučit do jednoho pozemku. To však může celý záměr znesnadnit či zcela zhatit, protože právě neochota původního vlastníka pozemek pro stavbu prodat a zachovat si vlastnictví k pozemku je důvodem zřizování práva stavby. Obdobně není možné realizovat jednu stavbu zároveň na vlastních a zároveň na cizích pozemcích.
Jak vidno, realizace staveb na cizích pozemcích není prefero-vaným řešením výstavby. Občanský zákoník cílí i uvedenými komplikacemi ke stavu, aby se realizovaly stavby výlučně na vlastních pozemcích. Na druhou stranu, jak uvedeno výše, ekonomické motivy pro výstavbu na cizích pozemcích nikdy zcela nezmizí. Z tohoto důvodu bude nutné institut práva stavby využívat. Je však nutno jej využívat obezřetně a poučeně.
© 2016 Deloitte Česká republika, SPS v ČR
Napište nám – za jakékoliv Vaše náměty či dotazy děkujeme.
Václav Matyáš, SPS v Č[email protected], www.sps.cz
Miroslav Linhart, [email protected], www.deloitte.com
František Glazar, ÚRS [email protected], www.urspraha.cz
Tomáš Krásný, Blue [email protected], www.blueevents.eu
Archiv SMART
Veškerá minulá čísla můžete nalézt kliknutím na záložku SMART stavebnictví na www.sps.cz nebo na www.deloitte.com/cz/nemovitosti Naleznete zde také SMART v anglickém jazyce.
Kalendář akcí
Warsaw Build16.–18. 11. 2016, Varšavahttp://warsawbuild.pl/
MAPIC 16.–18. 11. 2016, Palais des Festivals, Canneswww.mapic.com
Realitní Kongres 201628.11.2016, Clarion Congress Hotel Prague www.realitnikongres.cz
MIPIM Asia29.–30. 11. 2016, Hong Kong www.mipim-asia.com
ARCHITECT@WORK7.– 8. 12. 2016, Stuttgart http://www.architectatwork.com/
