Tržní oceňování lesních majetků a lesních podniků

Zdroj: Radek Zádrapa (2010, červen 2011)

Tržní oceňování lesa

• Standardy tržního oceňování• Analýza předmětu ocenění• Analýza trhu (analýza tržních transakcí)• Porovnávací metoda• Výnosová metoda• Jiné metody• Závěrečné tržní ocenění

***• Doporučený postup při tržním ocenění

Pojmy• Tržní oceňování• Les• Lesní majetek• Podnik• Podnikání• Lesní podnik

• Obvyklá cena• Tržní hodnota

Závislost na nabídce a poptávce v místě a čase.Bez analýzy trhu je nelze zjistit !

Trh s lesními majetky v ČR

• Vlastnictví lesa (60 % státní, 23 % soukromé, 17 % obecní; 150 000 soukr. lesních majetků, 389 000 vlastníků lesa

• Prodeje lesa (počty prodejů, LČR-arondační program, ostatní státní instituce, obce)

• Očekávaný vývoj• Informace o trhu s lesními pozemky/majetky

(stát, VÚZE,sdílené znalecké dababáze, znalci-Zádrapa)

Trh s lesními podniky v ČR• Lesní pdniky, ve kterých významnou část aktiv

tvoří vlastní les – žádné prodej nejsou známy• Lesní podniky bez vlastního lesa (podniky

lesních služeb) – prodeje probíhajía) podniky s nasmlouvanými

zakázkami (oceňování výnosovými metodami na základě hodnoty budoucích peněžních toků)

b) podniky bez zakázek (oceňování majetkovou metodou nebo likvidační metodou)

Metody tržního oceňování lesních majetků

• Porovnávací – zásadní metoda, ale… - citlivá k nabídce i poptávce v místě a čase

• Výnosová – současná hodnota budoucích čistých výnosů - citlivá k nákladovým a výnosovým zvláštnostem lesního majetku

• Nákladová (věcná) – pro les netypická, částečná podobnost s VHF, užití pro náhrady újem - kupující většinou nejsou ochotni nést náklady na zalesnění, tj. zaplatit za mladý porost nákladovou cenu (názor, že zalesnění je povinnost spjatá spíše s předchozí těžbou)

• Nouzová praxe (česká specialita !)

• úřední cena x empirické procento nebo empirický zlomek ( 30 %, 1/3, 40 % apod.)

- úřední ceny se mění v čase- úředních cen je více a mají různou výši- empirické procento je průměr, v reálných

případech významně kolísá

Použitelnost úředních cen lesa pro tržní oceňování

• Tržním oceňováním se rozumí odhadování obvyklé ceny nebo tržní hodnoty, úředním oceňováním zjišťování cen podle cenových předpisů.

• Průměrné úřední ceny lesních pozemků (holých pozemků) jsou v Česku stanoveny v úrovni 1/2 průměrných úředních cen zemědělských pozemků. Diferenciace je provedena podle potenciálu dřevní produkce konkrétního pozemku.

• Úřední ceny lesních porostů jsou výsledkem uplatnění syntetické metody, kdy mladé porosty byly oceněny nákladovou metodou, mýtně zralé porosty metodou výnosovou a prostředně staré porosty interpolací.

Důvody, proč obvyklou cenu nebo tržní hodnotu nelze přímo odvozovat ze současných cen úředních, jsou:

a) Úřední ceny nemají časovou ani místní vazbu na situaci na trhu s lesními pozemky. Např. u staveb tuto vazbu zajišťují v úředním oceňování koeficienty prodejnosti. Jde o důvod zásadní. Z definic obvyklé ceny a tržní hodnoty vyplývá, že musí zobrazovat situaci na trhu.

b) Zastaralost nákladových a výnosových cen použitých pro současné úřední oceňování.Odpovídají situaci před rokem 1995. Podle mých výpočtů vzrostly od té doby ceny dříví pouze cca o 10-20 %, ale např. náklady těžební činnosti o cca 75 %.

c) Kolísání výše úředních cen lesních porostů mezi některými vyhláškami a mezi různými způsoby ocenění v rámci jedné vyhlášky.

Nepřímo by bylo možné využít úředních cen pro tržní oceňování, pokud by byl prokázán vztah:

obvyklá cena (tržní hodnota) = úřední cena x nějaký

koeficient

Tento vztah však podle mého šetření až na výjimky neplatí. Ve vlastní databázi cca 200 případů prodejů lesních pozemků z let 1996-2010 se podíl kupních a úředních cen pohyboval mezi 15 do 90 % (při vyloučení 10 % nejnižších a 10 % nejvyšších podílů). Rozpětí je tak velké, že nepovažuji za správné ho zprůměrovat.

Odhadování obvyklé ceny tradovaným podílem nebo zlomkem z úředních cen (30 %, 1/3, 40 %, 1/2) proto považuji za nepřesný postup.

Výše zmíněnou výjimkou může být např. situace, kdy v určitém území nekupuje lesy nikdo jiný než např. obec a ta nakupuje na základě usnesení, že případné nákupy bude realizovat pouze za určitý podíl úřední ceny.

Rok Počet případůPrůměrná

kupní cena Úřední

cenaPoměr

KC/ÚC  Kč/m2 Kč/m2 %

1995 2 30,56 45,97 66

1996 5 12,23 18,30 67

1997 8 9,97 26,89 37

1998 21 11,71 26,77 44

1999 19 9,81 25,72 38

2000 14 14,60 29,37 50

2001 12 14,62 25,35 58

2002 13 8,24 23,52 35

2003 9 7,91 15,40 51

2004 9 7,76 18,64 42

2005 14 6,13 19,80 31

2006 13 9,17 20,84 44

2007 21 12,29 25,83 48

2008 20 8,12 17,26 47

2009 13 12,34 23,69 52

2010 5 11,55 17,56 66

Celkem 197 10,64 23,26 46

Porovnání poměru průměrné kupní (KC) a úřední ceny (ÚC) lesních majetků prodaných v ČR (R. Zádrapa, 2010)

Soubor kupních cen (KC) neobsahuje případy, u kterých bylo zjištěno, že neodpovídají definici obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.

KC… ceny zjištěné od prodávajících, kupujících nebo z kupních smluv.

Pozn.: pokud bylo zjištěno, že daň z převodu nemovitostí hradil kupující, je její výše zahrnuta do kupní ceny.

ÚC … ceny pro účely daně z převodu nemovitostí (pozor na změnu metodik i výše ocenění

od r. 2007)

• Soubor 202 případů prodejů lesních majetků ze znalecké a realitní praxe

• Podíl KC a ÚC (zjištěných k účelu stanovení základu daně z převodu nemovitostí)

• Odhad obvyklé ceny ve výši 30-40 % z úřední ceny by trh potvrdil jen ve 20 % případů (viz graf)

Oceňování lesních majetků na základě analýzy tržních transakcí

(porovnávací metoda)

• Výhody (objektivita, srozumitelnost, nenáročnost na odborné ekonomické znalosti, relativně malá manipulovatelnost)

• Nevýhody (neexistence veřejně dostupných databází kupních cen, pracnost budování individuální porovnávací databáze, objektivně malý počet srovnávacích případů pro okrajové případy

• Budování individuální databáze pro tržní oceňování lesních majetků v současnosti nezbytné !

• Zdroje informací– dotaz na kupní cenu při znalecké praxi– informace získané při realitní praxi (pozor na rozdíl

mezi cenou inzerovanou-požadovanou a sjednanou)– informace z médií– kupní smlouvy ve sbírce listin na katastr. úřadech

(jsou veřejné !)

Oceňování lesních majetků na základě analýzy výnosů

(výnosová metoda)

• Výhody(zohledňuje konkrétní podmínky majetku i možnosti jeho využití, je univerzální)

• Nevýhody(subjektivita pohledu – kupující x prodávající x odhadce, náročnost na ekonomické a právní znalosti odhadce, manipulovatelnost – nákladů, výnosů, úrokové míry

Varianty vhodné pro lesní majetky

• kalkulační období 3 x 10 let + konstantní renta (větší majetky, vyrovnaná věková struktura)

• kalkulační období 3 x 10 let + prodej za zůstatkovou cenu (střední majetky, nevyrovnaná věková struktura)

• kalkulační období 5 x 1 rok + prodej za zůstatkovou cenu (malé majetky s porostem k těžbě

• singulární lesy s vyrovnanými čistými výnosy (věčná renta)

Předpověď výnosů

• těžba max. možná podle lesního zákona může převyšovat (a často i převyšuje) těžbu navrhovanou LHP, a to až několikrát

• použití těžeb podle LHP by pak mohlo neodůvodněně snižovat výnosovou hodnotu

• neopominout budoucí nedřevní výnosy (např. příjmy z pronájmu honiteb…)

Předpověď nákladůPřímé nákladyNepřímé náklady (variabilní a fixní)

var. 1: %-přirážka k přímým nákladůvar. 2: přímé vyčíslení (přesnější, náročnější)

***• Problém mezi úsporným a benevolentním

vynakládáním zdrojů• Vyloučení nákladů přímo nesouvisejících (např.

přidružené provozy)• Výdaje na dlouhodobý majetek (např. výstavba

cest) formou odpisů• Daň z příjmů (problém různých sazeb)

Úroková míra-1• vyjadřuje trhem očekávanou míru zúročení

investice do určitého majetku• pro tržní ocenění by měla být úroková

míra odvozena z trhu• bez opření úrokové míry o tržní data je

použití výnosové metody snadno napadnutelné

• neexistuje jedna univerzální úroková míra• mění se v čase• krátkodobá x dlouhodobá investice

Úroková míra-2

Deduktivní způsob zjišťování:• odpozorováním z trhu v příslušném oboru

– ze skutečně dosahovaných zúročení investic do lesa

***• teoreticky nejsprávnější způsob

Úroková míra-3

Induktivní způsob zjišťování:• systém přirážek k bezrizikové sazbě

***• náhradní způsob tam, kde není dostatek

nezkreslených údajů o skutečném fungování trhu

Lesní úrokovou míru lze vyjádřit jako poměr

čistého ročního výnosu a ceny majetku

(v desetinném vyjádření, v procentickém vyjádření x 100)

Aktuální průměrná lesní úroková míra v ČR-1

• čistý roční výnos(nezmanipulovaný zisk, zisk vykazovaný ve statistikách spíše nikoliv)

• cena majetku(částka, kterou běžní kupující skutečně za les platí, tedy nikoli např. cena lesa pro daňové účely)

Aktuální průměrná lesní úroková míra v ČR-2

Když čistý roční výnos z lesa = 3000 Kč (3600 Kč),cena hektaru lesa = 100 000 Kč (120 000 Kč),paklesní úroková míra = 3 % anávratnost investice = 33,3 roku

Příklad LČR:Kdyžprůměrný hosp. výsledek za období 2000-2008 = 532 mil. Kč z 1 350 000 ha lesa

394 Kč/haCena les. pozemků vč. porostů ve správě LČR dle médií = 700 mld. Kč 520 000

Kč/hapaklesní úroková míra = 0,08 % anávratnost investice = 1316 let

V ČR i ve světě se pro lesní majetky (lesní podniky) používá obvykle úroková míra

2 – 5 %

_____________Míry kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým

způsobem (příloha k oceňovací vyhlášce)

Výsledné ocenění• Závěrečné tržní ocenění: záleží na

zpracovateli, kterému postupu v konkrétním případě více důvěřuje, a který je schopen lépe obhájit

• Doporučení: ocenění provést alespoň dvěma tržními metodami (nikoli např. úřední + výnosovou)

• Průměrování cen: doporučuje se při rozdílu do 5 - 10 %, jinak spíše vybrat ten z výsledků, který stojí na lepších argumentech