Tržní oceňování lesních majetků

Ing. Tomáš Dohnanský

Osnova prezentace

Principy tržního oceňování lesa Metody tržního oceňování lesa

Principy tržního oceňování lesa Základní postupy1) na základě existujících tržních cen =

porovnávací metoda2) pomocí matematicko-ekonomických expertních

výpočtů = výnosová metoda, nákladová metoda3) kombinované = úřední ocenění Modelové výpočtya) škola čistého výnosu z půdy (ŠČVP)

půda + porost = lesb) škola čistého výnosu z lesa (ŠČVL)

les jako celek

Metody tržního oceňování lesa

Metoda

Velikost majetku (ha)

Porovnávací metoda

(věrohodná nestátní nebo

státní databáze kupních cen)

Metoda mýtní výtěže (snížené o kulturní náklady)

Metoda čisté současné hodnoty

(NPV)

Výnosová (důchodová)

metoda

0 – 3 x x (x)

3 – 50 x x (x)

50 – 100 (x) x (x)

nad 100 ha x x

Porovnávací metoda Majetky - výměra 0 až 10 (50) ha

- bez ohledu na věk (různá doba návratnosti investice) Th = průměrná cena realizovaných převodů obdobných majetků

(Kč/m2, % úřední ceny):• databáze kupních cen dle věkových stupňů a velikostí majetku - stát,

realitní kanceláře, znalci (Ing. Zádrapa, Ph.D.) – regionální platnost• min. 15 srovnatelných případů pro každou vyhodnocovanou kategorii• eliminace extrémních případů (osobní poměry, zvláštní obliba,

mimořádné okolnosti)• zohlednění inflace (doba uplynulá od ocenění porovnávacích majetků)

+ zohlednění různorodosti majetků (+ a - vlivy) Zhodnocení• úplné ocenění (pozemek + porost)• kladné hodnoty i u mladých porostů (subjektivní vlivy koupě - osobní

poměry, zvláštní obliba, mimořádné okolnosti)• omezená použitelnost (chybějící údaje, různost majetků)

Metoda mýtní výtěže snížené o kulturní náklady Majetky - výměra 0 až 1 ha

- věk 80 let + - návratnost investice do 1až 2 (5) let Th = (Au – c) – DzP (+ Dot)Au = Hm . (Cs – Tn) nebo dle platného cenového předpisuc = dle skutečnosti nebo dle platného cenového předpisu Zhodnocení• neúplná metoda (zanedbání ceny pozemku)• nejvyšší hodnoty (nepřesnost - chybí faktor času)• nákup 1 porostu za účelem mýtní těžby

Metoda čisté současné hodnoty (NPV) Majetky - výměra 3 až 50 ha /50 ha +/)

- různověké (ale vždy i porosty starší) - návratnost investice do 5 (10) až 30 let

Princip:

a) Pevné časové okno: Th = t=0∑T Vt – Nt

(obmýtí) (1 + it)t

b) Pohyblivé časové okno: Th = t=0∑T Vt – Nt + ZBCT+1

(zpravidla 30 let) (1 + it)t 1,0pT+1

i = kalkulační úroková míra (společenská 2,5 %, soukromá 7 %)

(1 + it)t, 1,0pT+1 = diskontační faktoryT = počet let od vložení kapitálu (např. obmýtí, 30 let)(t = 0) = současné období, v němž se ocenění provádíV = výnosy v rámci zvoleného časového obdobíN = náklady v rámci zvoleného období (včetně nákladů správních)ZBC = zbytková cena majetku v roce T + 1 (40 – 50 000 Kč/ha)

Metoda čisté současné hodnoty (NPV) Různé přístupy:

a) Ing. Matějíček, CSc. (2002 - www.vulhm.cz)• součet diskontovaných budoucích peněžních toků (+ i -) za zvolené

obmýtí pro jednotlivé věkové stupně skupiny dřevin a příslušné bonity (Kč/m2)

• vstupy: Au, c (z platného cenového předpisu), ∑D (dle objemu probírek v Růstových a taxačních tabulkách), náklady na 3 prořezávky (6 000 Kč/ha/zásah), v (1 000,- Kč/ha/rok), maximální obmýtí dané skupiny dřevin, kalkulační úroková míra (původně 4 %, nyní 2 %)

• oddělené ocenění lesa (výnosová cena lesa = výnosová cena porostu + úřední cena pozemku)

• při záporné výnosové ceně porostu tzv. minimální cena (=úřední ceně pozemku)

• cena majetku = součet cen lesních porostů (menší lesní majetky)

Metoda čisté současné hodnoty (NPV)

b) Ing. Zádrapa, P.hD. (2001)• 3 dvojfázové kalkulační modely k simulaci nejběžnějších

hospodářských strategií celého lesního majetku (dle jednotlivých HS): Th1 = r 1 + r 2 …… + r 5 + R

(1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)5 (1 + i)6

r 1 - r 5 = renty v 1. až 5. roce

R = zisk z prodeje majetku v 6. roce Th2,(3) = R 1-10 + R 11-20 + R 21-30 + R [+ r ]

(1 + i)5 (1 + i)15 (1 + i)25 (1 + i)31 i . (1 + i)30

R1 – 10, R11 – 20, R21 – 30, = renty za 1.,2. a 3. decenium (R1 – 10 = 10 x průměrná roční renta v 1. desetiletí)

R = zisk z prodeje majetku v 31. roce

R = renta za 31. a následující roky

• metoda celkového ocenění lesa (menší i velké lesní majetky)

Metoda čisté současné hodnoty (NPV)c) Ing. Nejedlý (LP č. 3/2004)• investiční pohled na les – tzv. hraničně rentabilní cena pro každý

jednotlivý porost (porostní skupinu, etáž) Th = ∑(An – cn+ Dotn – Zdn) – Nj + V - Npn

(1,0p)n

An = očekávaný výnos z těžby v roce n

cn = náklady na zajištění kultury vztahující se k roku n

Dotn = naděje na dotace vztahující se k danému lesnímu zásahu z roku n

Zdn = individuální rozdíl zdanění z hospodářské činnosti investora oproti zdanění úroku v bance

Nj,, V, Npn = dodatečné náklady (oprava cesty) nebo výnosy (prodej věcného břemene) a náklady spojené s převodem

n = časový odstup v letech od okamžiku vložení kapitálu (max. 30 let)p = individuální úroková míra dle představy investora (např. 7 %)• metoda celkového ocenění lesa (menší lesní majetky)

Výnosová (důchodová) metoda Majetky - výměra 50 ha + (i pod 50 ha - při pravidelné

věkové struktuře nebo ve výběrném lese) - normální zastoupení věkových tříd (stupňů)

- trvalý a přibližně vyrovnaný výnos (návratnost investice do 40 až 60 let (v případě výnosu charakteru věčné renty a nesnižující se hodnotě majetku věkem nejde o skutečnou návratnost investice)

Th = Au + ∑D/ - (c + proř + u . v) = r 0,0p 0,0p

u = doba obmýtí0,0p = kapitalizační faktor• metoda celkového ocenění lesa (velké lesní majetky)

Vlastní metodika

Cíle (viz Lesnická práce 6/2005):

1) maximálně možná objektivizace odhadu TH:

- platná „oceňovací“ vyhláška (hodnoty Au, c, fa – ekonomické údaje r. 1997)

- současná praxe odhadu TH (% úřední ceny, Kč/m2)

2) praktická pomůcka při odhadu TH

Princip vlastní metodiky Teze řešení:1. „Hospodaření v lese začíná mýtní těžbou lesního

porostu“.2. „Vlastník má zákonnou povinnost ponechat si

část prostředků z těžby na zalesnění holiny“.3. Tržní hodnota lesního majetku klesá s velikostí

majetku (omezení likvidity).5. Tržní hodnota lesního majetku závisí na jeho

současném stavu.

Princip vlastní metodiky Objekt metodiky:• (dřevo) produkční funkce lesního majetku (= lesní a

nelesní pozemky s lesními porosty na nich rostoucími, ne „jiné pozemky“ PUPFL) včetně cenových vlivů, zákonných a jiných omezení

Výsledek metodiky:• tržní hodnota lesního majetku (= 1/3 úřední ceny lesního

pozemku + tržní hodnota lesního porostu),

tj. ne „pouze“ investiční pohled (arondace, zpřístupnění, dotace, trvalost a rovnoměrnost výnosu apod.).

Princip vlastní metodiky Základ metodiky:• tzv. koeficienty tržní hodnoty skupiny dřevin (Kth):

Kth = (Au max – c) x fa, kde:

Au max

(Au max – c) x fa = přibližná hodnota skupiny dřevin v daném věku

Au max = maximálně možná hodnota skupiny dřevin v době obmýtní v

případě nedodržení platné lesnické legislativy (nezalesnění holiny)

Konstrukce Kth- pro jednotlivé věkové stupně, skupiny dřevin, RVB a maximální obmýtí- použitelné u porostů od 6 let do obmýtí, do 6 let ½ nejnižšího Kth, u holin nulová hodnota

S MRK-1.bos, obmýtí 120 le tvě k vě k.st. Au c fa (Au - c) (Au-c) x fa zaokr. (Au-c) x fa /Au max K th

0 holina 0 0 0 0 0 0 0 01 1 až 5 0 0 0 0 0 0 0 0,03

10 6 až 10 91,6 12,46 0,06 79,14 4,7484 4,75 0,051855895 0,0520 11 až 20 91,6 12,46 0,101 79,14 7,99314 7,99 0,087227074 0,0930 21 až 30 91,6 12,46 0,166 79,14 13,13724 13,14 0,143449782 0,1440 31 až 40 91,6 12,46 0,246 79,14 19,46844 19,47 0,212554585 0,2150 41 až 50 91,6 12,46 0,335 79,14 26,5119 26,51 0,28941048 0,2960 51 až 60 91,6 12,46 0,431 79,14 34,10934 34,11 0,372379913 0,3770 61 až 70 91,6 12,46 0,531 79,14 42,02334 42,02 0,458733624 0,4680 71 až 80 91,6 12,46 0,632 79,14 50,01648 50,02 0,546069869 0,5590 81 až 90 91,6 12,46 0,729 79,14 57,69306 57,69 0,629803493 0,63

100 91 až 100 91,6 12,46 0,821 79,14 64,97394 64,97 0,709279476 0,71110 101 až 110 91,6 12,46 0,902 79,14 71,38428 71,38 0,779257642 0,78119 111 až 119 91,6 12,46 0,971 79,14 76,84494 76,84 0,838864629 0,84120 120 91,6 12,46 1 79,14 79,14 79,14 0,863973799 0,86

Konstrukce Kth- SM, 1-9.bos., holina-12.věkový stupeň, obmýtí 120 let

Kth: S MRK-1.- 9.bos, obmýtí 120 le tvě k.st. 1.bos 2.bos 3.bos 4.bos 5.bos 6.bos 7.bos 8.bos 9.bosholina 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 až 5 0,03 0,03 0,03 0,02 0,02 0,02 0,01 0,02 0,026 až 10 0,05 0,05 0,05 0,04 0,03 0,03 0,02 0,03 0,0311 až 20 0,09 0,08 0,08 0,08 0,07 0,06 0,05 0,06 0,0621 až 30 0,14 0,14 0,14 0,13 0,13 0,11 0,1 0,1 0,131 až 40 0,21 0,2 0,2 0,2 0,19 0,17 0,15 0,15 0,1441 až 50 0,29 0,28 0,27 0,27 0,25 0,24 0,21 0,2 0,1951 až 60 0,37 0,36 0,35 0,34 0,32 0,31 0,28 0,26 0,2461 až 70 0,46 0,44 0,43 0,42 0,39 0,38 0,35 0,32 0,2971 až 80 0,55 0,53 0,51 0,49 0,47 0,46 0,42 0,38 0,3481 až 90 0,63 0,61 0,59 0,57 0,54 0,53 0,49 0,44 0,3991 až 100 0,71 0,69 0,67 0,64 0,61 0,6 0,55 0,5 0,44101 až 110 0,78 0,76 0,74 0,71 0,67 0,65 0,6 0,55 0,48111 až 119 0,84 0,82 0,8 0,77 0,74 0,7 0,65 0,59 0,51120 0,86 0,85 0,83 0,8 0,76 0,73 0,67 0,61 0,53

Konstrukce Kth- srovnání Kth (bez ceny pozemku !) s % úřední ceny dle databáze kupních cen Ing. Zádrapy, Ph.D. a dle výpočtů Ing. Matějíčka, CSc.- zjednodušený (lineární) průběh Kth blízký databázi kupních cen

SM - 1. bo nita

-2

-1,5

-1

-0,5

0

0,5

1

1,5

2

0 1 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 119 120

Vě kov ý s tupe ň

K t

h

K th Koef. MATEJ Koef. ZADR (0-1 ha)

Koef. ZADR (1-3 ha) Polynomický (K th) Polynomický (Koef. MATEJ)

Polynomický (Koef. ZADR (0-1 ha)) Polynomický (Koef. ZADR (1-3 ha))

Úpravy Kth1. Základní cenové vlivy

(velikost /likvidita/ majetku)

» faktor velikosti majetku

2. Produkční charakteristiky

(povinnost zalesnění holin, zajištění porostů, výchovy porostů do 40 let, podíl bezlesí, podíl listnatých dřevin, snížení zakmenění, podíl přirozené obnovy)

(3. Polohové charakteristiky)

(obhospodařovatelnost majetku – ucelenost, svažitost, zpřístupnění)

(4. Jiná omezení hospodaření)

(spoluvlastnictví)

» faktor odlišnosti majetku

Úpravy Kth a) faktor velikosti majetku

- vyjadřuje omezení likvidity, tj. těžitelnosti majetku (MCVT, omezení velikosti, šíře a přiřazování holých sečí)- snaha o objektivizovaný odhad vlivu na TH

Velikost majetku (ha) Faktor velikosti (koef. dle databáze Ing. Zádrapy, Ph.D., z let 1997-2002) )

1-3 0,95 (0,70)

3-50 0,90 (0,60)

50-100 0,80 (0,44)

nad 100 0,75 (?)

Úpravy Kthb) faktor odlišnosti- cílem zohlednit současný stav majetku, popř. zohlednit další vlivy neuvedené v oceňovací vyhlášce

Zásady:• dle zjištěných charakteristik majetku (výměra, podíl holin,

nezajištěných porostů, porostů do 40 a nad 40 let, bezlesí /včetně druhu/ a listnatých dřevin, průměrné zakmenění) – viz EXCEL)

• pouze vlivy neuvedené v oceň.vyhlášce (veškeré relevantní srážky vždy uplatnit – např. hniloba, sklon svahu atd.) = produkční, polohové a ostatní charakteristiky (viz dále)

• kvalifikovaný odhad popř.výpočet (výzkum ?)

Úpravy Kthb) faktor odlišnosti- základní hodnota = 100 % (1,00)Cenový vliv Použití Dopad Srážka, přirážka (%)

Podíl holin (vč.potenc. zales.bezlesí, rekonstrukcí popř. přeměn)

Holiny - Na každých 10 % plochy minus 10 % nebo výpočet

Podíl nezajištěných porostů Nezaj.porosty - Na každých 10 % plochy minus 5 % nebo výpočet

Podíl porostů do 40 let (včetně pěstebního zanedbání)

Porosty < 40 let - Na každých 10 % plochy minus 2,5 % nebo výpočet

Snížení zakmenění pod 0,9 (horší kvalita dřeva – nižší zpeněžení)

Porosty se zakm.

< 0,9

- Na každých 10 % (0,1 plného zakm.) minus 5 %

Podíl listnatých dřevin nad 10 % (horší kvalita dřeva – nižší zpeněžení)

Porosty s více než 10 % listnáčů

- Na každých 10 % plochy -2 %

Podíl bezlesí Dle druhu bezlesí (vyhl. č.84/1996 Sb.)

+,- Skládky, OC- na každých 10% + 1 až 5 %

elvod (okraj.škody)–na každých 10% -1%

Přirozená obnova Porosty >80 let + Na každých 10 % plochy +1až 5 %

(Obhospodařovatelnost majetku /ucelenost, zpřístupnění/)

Lze-li vyčíslit A/N (-) ? (konkrétní kalkulace - např. nákladů na výstavbu lesní cesty)

(Spoluvlastnictví) Dle účelu ocenění A/N (-) ? (u podílu <=1/2 cca -10 %)

Postup odhadu TH1) vypočte se úřední cena lesního pozemku a lesního porostu dle platného cenového předpisu

2) z tabulek se odečtou základní koeficienty tržní hodnoty Kth skupin dřevin dle bonit a věkových stupňů

3) zjistí se plochou skupin dřevin vážený aritmetický průměr základních koeficientů:

         Kth por = (/Kth dř1 x zast dř1/ + /Kth dř2 x zast dř2/ + …. /Kth dřn x zast dřn/)4) vypočte se tržní hodnota lesního porostu vynásobením průměrného koeficientu úřední

cenou lesního porostu:

           Th por = Kth por x Ha

5) vypočte se neupravená tržní hodnota lesního majetku součtem tržní hodnoty lesního porostu a 1/3 úřední ceny lesního pozemku:

           Th maj neupr = Th por + 1/3 C SLT

6) provede se úprava (vynásobení) neupravené tržní hodnoty lesního majetku faktorem velikosti lesního majetku a faktorem odlišnosti, čímž obdržíme konečnou tržní hodnotu lesního majetku:

           Th maj = Th maj neupr x f 1 x f 2

7) z poměru tržní hodnoty a úřední ceny majetku se zjistí příslušné % úřední ceny

% = Th maj : (C SLT + Ha)

Postup odhadu TH

Příklad výpočtu – tab.1

Porostní Dřevina Věkový Bonitní Kth Zastoupení Kth porostu Ha (Kč) Th por C SLT (Kč) Th maj neupr (Kč)

skupina stupeň stupeň dřeviny dřeviny /Kth dř x /Kth por x /Th por +

zast.dř/ Ha/ C SLT/

509 A 10 SM 10 2 0,69 0,65 0,4485 91 842 56942,04 60752

0,2645 ha BK 10 2 0,53 0,2 0,106

zak. 0,7 DB 10 5 0,3 0,1 0,03

98 let MD 10 1 0,64 0,05 0,032

List. 30 % 0,6165

0,62 91842 56942 3810 60 752

3810

11544

Postup odhadu TH

Příklad výpočtu II. – tab. 2*) výpočet popř. kvalifikovaný odhad vlivu na hodnotu: výskyt listnáčů cca 30 % plochy (-3 %), snížení zakmenění na 0,7 (-10 %)

Th maj neupr (Kč)

=/Th por

+ C SLT/

Faktor velikosti

/f1/

Faktor odlišnosti

/f3/*)

Th maj (Kč)

= /Th por

x f1

x f3/

Úřední cena (Kč)

% úřední ceny

=/Th maj

: (C Slt + Ha)/

60 752 1,00 0,87 52 854 103 390 0,51

Ukázka výsledků- poměr tržní hodnoty a úřední ceny (%)

Věk.st.

Výměra (ha)

1-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-100 Průměr

0-1 12

26

56 53 42 64

36

34

62

42

39

42

1-3 19 38

35

53 53 36

3-6

6-12

12-25 42 42

25-50

50+

Průměr

19 56 36 39 53 47

Ukázka výsledků- tržní hodnota (Kč/m2)

Věk.st.

Výměra (ha)

1-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81+ Průměr

0-1 (0,86

0,93)

9,17 11,85 13,26 18,44

11,24

18,10

24,51

17,43

8,60

14,73

(12,22)

1-3 5,28 12,04

10,26

17,43 24,10 13,82

3-6

6-12

12-25 12,45 12,45

25-50

50+

Průměr 0,90 9,17 8,565 12,00 17,43 22,64

Závěr= modifikovaná věcná metoda (úřední ocenění lesního pozemku, tržní ocenění

lesního porostu metodou VHF upravenou Kth)

Metoda přibližná (existují přesnější metody – např. metoda hodnoty mýtní výtěže):• využitelná bez ohledu na velikost majetku (ideální pro drobné majetky do 50 ha,

porosty do 40 let věku),• zohledňuje přiměřeně jiné než investiční důvody koupě lesního majetku,• není ovlivněna subjektivní úrokovou mírou,• zachovává oddělené ocenění porostu a pozemku (tržní hodnotu lze rozdělit dle

LV, pozemků atd.).

Metoda je problematická zejména z těchto důvodů:• se vrůstající výměrou stoupá pracnost (v závislosti na počtu porostních skupin a

zastoupených dřevin),• podmínkou trvalé využitelnosti i do budoucna periodická aktualizace oceňovací

vyhlášky (v závislosti na změnách cen dříví a služeb),• předmětem ocenění je pouze produkce dříví a existující zákonná a jiná omezení

(nikoli produkce ostatních lesních produktů, pronájem honitby, těžba nevyhrazených nerostů apod.).