Uherske Hradiste Zlechov RD exe finalZNALECKÝ POSUDEK Č. 16/29/2015 o obvyklé ceně nemovitých...

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 16/29/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. ½ na pozemku parc. č. st. 52/2 vč. příslušenství a stavby

rodinného domu č. p. 144, která je součástí pozemku parc. č. st. 52/2; to vše v k. ú. Zlechov, obec Zlechov, okres Uherské Hradiště.

Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 24272/14-55 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 27. 7. 2015.

Zhotovitel: Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 1. 8. 2015.

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 40 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 7. 9. 2015

Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 2 z 32 email: [email protected]

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1. Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4

3.1. Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2. Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4. Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B. Nález .......................................................................................................................................................... 4

5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4

5.1. Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5. Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6. METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8

6.1. Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2. Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3. Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4. Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10

7.1. Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2. Rodinný dům č. p. 144, který je součástí p. č. st. 52/2, a příslušenství .......................................... 11

7.3. Pozemek .......................................................................................................................................... 13

7.4. Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5. Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6. Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C. Posudek ................................................................................................................................................... 16

8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16

8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 25

8.3. Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 26

D. Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 31

E. Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 32

F. Seznam příloh .......................................................................................................................................... 32



A. Úvod

1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č . j. 167 EX 24272/14-55:

a) ocenit nemovité věci

určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 2136, tj.: - podíl ve výši id. ½ na pozemku parc. č. st. 52/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 144,

která je součástí pozemku parc. č. st. 52/2; to vše v k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště. b) určit příslušenství nemovitých věcí;

c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými

nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních

práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném

znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného

břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti

stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem

oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;

d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou

nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda

považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci:

* LV č. 2136 pro k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště; ke dni 27. 7. 2015

ALV: Vlastník Hilšer Jaroslav, Zlechov č. p. 144, 687 10, Zlechov; Identifikátor: 820319/4395; podíl: ½ Přerovská Martina, Zlechov č. p. 144, 687 10 Zlechov; Identifikátor: 905625/5032; podíl: ½ BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 52/2 zastavěná plocha a nádvoří 112 m2

Součástí je stavba: Zlechov č. p. 144; rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 52/2



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena

3.1. Obvyklá cena

Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena

„Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; VB – věcné břemeno; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález

5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ

5.1. Prohlídka nemovitých věcí

Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 1. 8. 2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byla obeslaná i paní Přerovská Martina (spoluvlastník), která se znaleckým ústavem komunikovala prostřednictvím telefonních hovorů, při kterých poskytla informace o oceňované stavbě. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno.



Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015, k. ú. Zlechov, obec Zlechov, okres

Uherské Hradiště – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha

Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 24272/14-55 ze dne 27. 7. 2015

Písemné sdělení městyse Buchlovice, odbor výstavby ze dne 19. 8. 2015; č. j. ÚMB – 1330/2015;

vyřizuje: Ing. Miroslav Smatana; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované

podklady pro ocenění

Žádala jsem o:

• Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

• Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Doloženo bylo:

• Situace, měřítko 1:100 (poloha opěrné zdi u RD Zlechov)

• Půdorys k plynofikaci objektu z roku 1994

• Stavební povolení pro plynofikaci ze dne 11. 11. 1994

Dokumenty získané z katastru nemovitostí:

• Smlouva kupní ze dne 22. 2. 2012; V-945/2012-711

• Smlouva kupní ze dne 2. 7. 2012; V-2733/2012-711

Informace získané z obecního úřadu:

• Dle sdělení starosty obce pana Ing. Ondřeje Machala je v obci možnost napojení na veškeré

inženýrské sítě

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů:

Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2136 – dálkový náhled

Kopie katastrální mapy, k. ú. Zlechov – dálkový náhled - viz. příloha

Územní plán obce Zlechov

Informace získané při místním šetření

Údaje předané spoluvlastníkem nemovitých věcí – paní Přerovskou Martinou prostřednictvím

telefonního hovoru

Mapa oblasti – viz. příloha

Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha

Záznam z prohlídky nemovitých věcí



Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi

Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014

Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz)

www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří,

realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři

Zákony a vyhlášky:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.

257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č.

344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.

Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013

Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz

Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a

č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a

tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů

Použitá literatura:

Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,

1997

Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické

nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0

Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN

978-80-245-1818-3

Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní

institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8

Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká

škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101

Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2.

Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0

Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0

Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické

v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4

Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení

technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3

Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro

oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství

ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2

Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického

v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015



Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku,

Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015

Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku

Prohlášení:

Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku.

Předpoklady:

Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů.

Věcná omezení:

S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.

Časové omezení:

Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění

Věcná břemena - oprávnění

Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

Věcná břemena - povinnosti

K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.



Zástavní práva

Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“.

Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

Předkupní práva

K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.

Nájemní vztahy

Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.

Užívací nebo jiná obdobná práva

Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva.

Omezení vlastnického práva

Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“.

To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti

Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitých věcí byly získány prostřednictvím telefonických hovorů s paní Martinou Přerovskou, která vlastní podíl ve výši id. ½ na oceňovaných nemovitých věcech. K nemovitým věcem nebyla získána kompletní výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ

6.1. Nákladový způsob ocenění

Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.



6.2. Výnosový způsob ocenění

Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

6.3. Srovnávací způsob ocenění

Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění

V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky.

Ocenění je provedeno dvěma způsoby:

pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené

databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci.

Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává

Ministerstvo financí ČR.

srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů

Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ

7.1. Poloha a vnější vlivy

Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází cca 6 km od západního okraje okresního města Uherského Hradiště, konkrétně u západního okraje obce Zlechov, v souvisle zastavěné části obce. Při příjezdu do obce Zlechov směrem od obce Buchlovice se jedná o 7 rodinný dům po pravé (jižní) straně. Místní kostel s návsí je vzdálen cca 200 m severovýchodním směrem. Obec Zlechov se rozprostírá podél Zlechovského potoka se sousední obcí Tupesy tvoří konurbaci. Díky blízkosti okresního města, s dostatkem pracovních příležitostí se jedná o vhodnou lokalitu k bydlení. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je ze základní občanské vybavenosti k dispozici – obchod s potravinami, pošta, obecní úřad, MŠ, ZŠ, kavárna, kostel, knihovna. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci okresního města Uherského Hradiště. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnici III. třídy, kterou z jižní strany lemuje silnice I. třídy. Z veřejné dopravy je v místě k dispozici autobusová zastávka zajišťující průměrné dopravní spojení s okolím (Zlechov – Uherské Hradiště cca 13 minut jízdy, poslední „noční spoj“ ve 21:00). Nevýhodou je pouze absence nočních spojů. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné (zámková dlažba) veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 2705/3 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: obec Zlechov). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné v omezené míře pouze na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k dispozici napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci i plyn. Rodinný dům je na všechny uvedené sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR

Kód okresu

Pořadové číslo

Název obce

Kód obce

Správní obvod 1

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

CZ0722 77 Zlechov 592862 7207 1 1 652 1 693 1 124 26 21 25 1 * 1 1 Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)



7.2. Rodinný dům č. p. 144, který je součástí p. č. st. 52/2, a příslušenství

Jedná se o jednopodlažní rodinný dům s menší nástavbou 1 místnosti, která je umístěna ve východní části objektu. Na jižní část objektu navazuje přístavba vstupu (možnost vstupu 2 vstupními dveřmi ze západní a východní strany). Stavba severní stranou navazuje na opěrnou zeď a příjezdovou komunikaci do obce. Na pozemku u domu se nachází přístřešek, který slouží jako venkovní posezení (příslušenství). Oplocení stavby je tvořeno okolní výstavbou, pouze část pozemku mezi venkovním posezením a domem je oplocena zdí z plných pálených cihel s kovovou brankou.

Dispoziční řešení

Dle sdělení spoluvlastníka paní Přerovské je rodinný dům dispozičně řešen jako 3+1. Objekt nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit na dvě samostatné části.

Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb

Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím.

Konstrukční řešení a technické vybavení

POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení SÚ Buchlovice je stavba z počátku 20. století, stáří proto odhaduji na cca 100 let Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + částečně stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: (kombinace) tvar sedlový, pultový, krov dřevěný Krytina střechy: původní pálená krytina či vlnitý plech Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného

plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka břízolitová, západní štít RD s dřevěným obkladem, sokl pouze v části objektu

kabřincový, jinak není proveden Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením, luxfery Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené do obložkových zárubní Povrch podlah: linoleum, keramická dlažba Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové radiátory Ohřev teplé vody: plynovým kotlem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: standardní (sprchový kout, umyvadlo, WC) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC/ do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli



Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem, elektrickou troubou, digestoří Údržba: prováděna běžná údržba Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří

stavby jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 144 - odměřeno z KM

Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná

plocha Obestavěný

prostor

1.NP 4,91*8,3+5,9*2+4,5*5,5+2,5*2 3 m 82,30 m2 247 m3

podkroví / půda

4,5*5,5 2,8 m 24,75 m2 69 m3

4,91*8,3+5,9*2 - nadezdívka 0,8 m 52,55 m2 42 m3

(4,91*8,3+5,9*2)*2*0,5 - sedlová střecha 53 m3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 411 m3

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 82 m2

Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 107 m2

Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 107 m2

Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy:

19,41 zastavěná plocha - obvodové zdivo 2,72 zastavěná plocha - vnitřní příčky

22,13 zastavěná plocha celková všemi zdmi 59,87 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi

0,73 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha

Informativní odhad vnitřní výměry místností rodinného domu č. p. 144

Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná

plocha

1.NP vnitřní výměra - odhad 0,73 x zastavěná plocha 1.NP 60,08 100% 60,08 m2

Započitatelná plocha 1.NP 60,08 m2

podkroví místnost - odhad ze zastavěné plochy bez schodiště 3,9x4,9-0,8x2 17,51 100% 17,51 m2

Započitatelná plocha podkroví 17,51 m2

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 78 m2

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku)

Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 100 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ), kromě střešní krytiny a krovu, a prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Dle telefonického sdělení paní Martiny Přerovské (spoluvlastník) byla v nedávné minulosti (cca r. 2012-2013) provedena kompletní rekonstrukce interiéru stavby: koupelna, kuchyňská linka, podlahy, dveře, okna, vnitřní malby. Při místním šetření při pohledu přes okno bylo zjištěno, že obývací pokoj i kuchyňská linka jsou v dobrém stavu po nedávné rekonstrukci. V blízké budoucnosti předpokládám provedení rekonstrukce střešní krytiny, která je ve zhoršeném stavu. Optickým nedostatkem stavby je chybějící sokl, chybějící začištění okolo některých oken, opadávající omítka západní strany objektu.



Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako střední, vyžadující v blízké budoucnosti provedení výměny střešní krytiny a opravu fasády. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a běžné údržbě.

Příslušenství a přípojky inženýrských sítí

- Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Oplocení – zděné z plných pálených cihel c) Vstupní branka – kovová s nátěrem a výplní z pletiva a plechu d) Zpevněné plochy – betonové e) Venkovní schodiště – betonové (3. stupně)

- Přístřešek – v severovýchodní části pozemku parc. č. st. 52/2 je umístěna stavba ze smíšeného zdiva

(pálená cihla + tvárnice), která tvoří venkovní posezení. V severní části je provedeno luxferové okno, nášlapnou vrstvu tvoří betonová mazanina, střecha je pultová, nově jsou provedeny klempířské konstrukce, fasáda není zcela omítnutá, v severní stěně se vyskytuje prasklina pravděpodobně z důvodu chybně provedeného vyzdění. Stáří objektu odhaduji na cca 60 let, stav hodnotím jako nevalný.

Informativní odhad obestavěného prostoru přístřešku - odměřeno z KM

Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná

plocha Obestavěný

prostor 1.NP 3*4,4 2,8 m 13,2 m2 37 m3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 37 m3

7.3. Pozemek

Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 52/2, který je rovněž zapsán na LV č. 2136 ze dne 27.7.2015 pro k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 52/5: 572/5, 2675/2, 2705/3 Pozemek parc. č. st. 52/2

Pozemek je svažitý, výškový rozdíl je vyrovnán opěrnou zdí, která navazuje na severní stěnu rodinného domu. Pozemek má podlouhlý cca obdélníkovitý tvar, který je téměř z celé části zastavěn rodinným domem č. p. 144



a z částipřístřeškem, který je umístěn v severovýchodní části pozemku. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán

Podle územního plánu obce Zlechov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „BI“ – Plochy pro bydlení individuální.



7.5. Povodňový plán ČR

7.6. Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území. Shrnutí

Adresa: okres Uherské Hradiště, obec Zlechov č. p. 144

Nemovité věci: zděný rodinný dům č. p. 144 s pozemkem parc. č. st. 52/2 a příslušenstvím - podíl id. 1/2

Stavební stav: střední, interiér po rekonstrukci

Vybavení: standardní

Dispozice vč.zhodnocení: dle spolumajitelky 3+1 Příslušenství: venkovní úpravy, přístřešek

Podlažnost: 1.NP + podkroví/půda Výměra pozemků: 112 m2

Obestavěný prostor (OP): 411 m3 Zast. plocha 1.NP: 82 m2

Započitatelná plocha (zap.pl.): 78 m

2 Zastavěná plocha

nadzemních podlaží: 107 m2

Realizovatelnost: obtížná IPP: 0,955

OP / zap.pl.: 5,269

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby



C.Posudek

8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY

8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem

Srovnávací kritéria

V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty:

K1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě

především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce);

občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí;

parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu.

K2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda

je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou

vybaveností a pracovními příležitostmi.

K3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce,

případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod.

K4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti

porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích.

K5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené

rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení.

K6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj.

K7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj.

K8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska

jejich započitatelné plochy, podlažnost.

K9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě.

K10 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na

dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav

objektu, aj.

K11 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech

daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena

redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají

zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum

uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej.

K12 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí.

K13 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen,

ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma.



K14 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1.

Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech

Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015 mají nemovité věci celkem 2 spoluvlastníky. Nemovité věci nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle spoluvlastnického podílu tak, aby nebylo negativně ovlivněno nejlepší možné využití. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18. 2. 2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %."

Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím

1.) www.sreality.cz

Nabídka nemovitých věcí (RD) v obci Zlechov bylo nalezeno celkem 9 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.249.000 Kč do 3.700.000 Kč. V obci a blízkém okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 27 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 590.000 Kč do 7.500.000 Kč. 2.) www.reality.cz

Nabídka nemovitých věcí v obci Zlechov – byla nalezena pouze 1 nemovitá věc s nabídkovou cenou 2.789.000Kč. 3.) www.ceskereality.cz

Nabídka nemovitých věcí v obci Zlechov - byly nalezeny celkem 3 nemovité věci s nabídkovou cenou od 2.490.000 Kč do 2.890.000 Kč. 4.) http://www.eurodrazby.cz

Dle databáze historických dražeb na tomto portálu bylo provedeno v okrese Uherské Hradiště několik nedobrovolných dražeb rodinných domů (viz. tabulka níže).



Příklady uskutečněných dražeb v okrese Uherské Hradiště

Realizovaná dražba č. 1




Nemovité věci: řádový RD řádový RD samostatný RD řádový RD

Adresa: Korytná 279, Uherské Hradiště Vlčnov 104, Uherské Hradiště

Kunovice 801, Uherské Hradiště

Pašovice 42, Uherské Hradiště

GPS: 48.9391092N, 17.6682022E

49.0086719N, 17.5781061E

49.0515072N, 17.4670017E

49.0771225N, 17.6422119E

Vzdálenost cca od oc. nem.: 32 km 20 km 10 km 26 km

Fotografie:

Doplňující popis:

RD zděný, dveře venkovní prosklené, okna jsou dřevěná dvojitá kastlová. Vytápění je ÚT, elektroinstalace je 220/380 V.

RD s dispozici 3+1 (veranda, chodba, koupelna, prádelna, WC, kuchyň, pokoj, vodárna - 1.NP; 2 pokoje - 2.NP). V r. 2006 rekonstrukce (koupelna, odpady, rozvody vody, obklady, zařizovací předměty, elektro, dlažby v chodbě a kuchyni.

RD není vybavený (interiér), Dispozice: 1.PP: sklad, sušárna, chodba, prádelna, garáž. V 1.NP: pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně, chodba, hala, koupelna s WC, spíž, schodiště, terasa.

V 1.PP: sklad, kotelna. V 1.NP: zádveří, 3x pokoj, 2x WC, schodiště, veranda, kuchyně s jídelnou, spíž 2x, koupelna, průjezd. Ve 2.NP: chodba, WC, koupelna, kuchyně, jídelna, 4x pokoj, spíž, komora.

Konstrukční provedení: zděné smíšené zdivo zděné zděné

Dispozice: nebylo zjištěno 3+1 3+1 7+2

Podlažnost: 1.PP - 1.NP 1.PP - 2.NP 1.PP - 1.NP 1.PP - 2.NP

Pozemky parc. č.: p. č. st. 428 - 508 m2

p. č. 1641/3 - 965 m2

p. č. 1549 - 443 m2 p. č. 1551/1 - 441 m2

p. č. 1552 - 84 m2

p. č. 2966 - 221 m2 p. č. 2967 - 103 m2 p. č. 2968 - 398 m2

pč. st. 149/1 - 1114 m2 p. č. st. 151/1 - 78 m2

p. č. 37/1 - 390 m2

Výměra pozemků [m2]: 1 473 968 722 1 582

Zastavěná plocha 1.NP [m2]: 116 69 113 205

Započitatelná plocha [m2]: 138 112 211 293

Vydražená cena [Kč]: 340 000 350 000 1 310 000 995 000

Vydražená cena [Kč/m2 zap.pl.]: 2 464 3 125 6 209 3 396

Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě

V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“



Kupní smlouva - vyhodnocení

Dle Kupní smlouvy ze dne 22. 2. 2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 7. 3. 2012; V-945/2012-711 byla kupní cena za nemovité věci ve výši 577.500,- Kč, tj. 7.404 Kč/m2 započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako přiměřená, přibližně odpovídá obvyklé ceně nemovitých věcí jako celek. Dle Kupní smlouvy ze dne 2. 7. 2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 2. 7. 2012; V-2733/2012-711 byla kupní cena za podíl ve výši id. ½ na nemovité věci ve výši 300.000,- Kč, tj. 7.692 Kč/m2 započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako vyšší než je cena obvyklá. Jednalo se o převod spoluvlastnického podílu mezi spřízněnými osobami (současní spoluvlastníci).

Zna

leck

ý po

sude

k č.

16/

29/2

015

Urč

ení o

bvyk

lé c

eny

Zn

alec

ký ú

stav

ES

TIM

MO

s.r

.o.

kanc

elář

: Tro

jská

163

/28,

182

00

Pra

ha 8

S

trán

ka 2

0 z

32

emai

l: da

gmar

.mus

ilova

@es

timm

o.cz

S

rov

ná

va

cí

me

tod

a

O

ceň

ova

né

nem

ovi

té

věci

R

epre

zen

tan

t č. 1

R

epre

zen

tan

t č. 2

R

epre

zen

tan

t č. 3

R

epre

zen

tan

t č. 4

R

epre

zen

tan

t č. 5

Nem

ovi

té věci

: sa

mos

tatn

ý R

D

sam

osta

tný

RD

vn

itřní

řad

ový

RD

řá

dový

RD

vn

itřní

řád

ový

RD

sa

mos

tatn

ý R

D

Adr

esa:

Z

lech

ov 1

44, Z

lech

ov

Javo

rove

c 32

3, M

istř

ice

V u

ličce

440

, Ost

rožs

ká

Nov

á V

es

Oře

chov

216

, Oře

chov

Li

dick

á 44

1, K

unov

ice

Zle

chov

454

, Zle

chov

GP

S:

49.0

7148

53N

, 17

.378

0328

E

49.0

7447

58N

, 17

.528

3028

E

49.0

0865

39N

, 17

.442

6728

E

49.0

2959

67N

, 17

.307

4356

E

49.0

4001

28N

, 17

.479

2964

E

49.0

7751

06N

, 17

.377

5639

E

Vzd

álen

ost c

ca o

d oc

. nem

.: x

16,4

km

15

km

9

km

11 k

m

800

m

Fot

ogra

fie:

Dop

lňuj

ící p

opis

: x

RD

2+

1 po

čás

tečn

é re

kons

truk

ci -

pla

stov

á ok

na, k

uchy

ně,

zate

plen

í štít

u; s

oučá

stí

prod

eje

i mat

eriá

l na

dost

avbu

. U R

D g

aráž

.

RD

3+

1 v

okra

jové

čás

ti ob

ce. M

ožno

st půdn

í ve

stav

by. P

odla

hy js

ou

beto

nové

, vyt

ápění

pl

ynov

é -

rozv

od měď

, ohře

v vo

dy -

el.

bojle

r,

koup

elna

a s

amos

tatn

é W

C, d

vore

k a

zahr

ada

za d

omem

.

RD

po čá

steč

né

reko

nstr

ukci

- z

atep

lení

, ok

na, d

veře

, stř

echa

po

opra

vě. I

nter

iér

půvo

dní,

pouz

e no

vá k

oupe

lna.

R

D p

odsk

lepe

n, n

a dv

oře

hosp

odář

ské

budo

vy.

RD

3+

1 (p

okoj

e ne

průch

ozí)

, vyt

ápění

pl

ynov

ým k

otle

m a

kr

bový

mi k

amny

. Za

dom

em h

ospo

dářs

ká

budo

va, g

aráž

. Nov

á ok

na a

vst

upní

dveře

.

RD

pod

skle

pený

s 2

.NP

, dů

m je

dvo

ugen

erač

ní.

Dis

pozi

ce 1

NP

: 3+

1; v

2.

NP

4+

1.

Kon

stru

kční

pro

vede

ní:

zděné

sm

íšen

é zd

ivo

zděné

zděné

zděné

zděné

Dis

pozi

ce:

dle

povi

nné

3+1

2+1

3+1

neby

la z

jiště

na

3+1

2xB

J (3

+1,

4+

1)

Pod

lažn

ost:

1.N

P +

pod

krov

í/půda

1.

NP

+ půda

1.

NP

+ půda

1.

NP

+ půda

1.

NP

+ půda

1.

PP

- 2

.NP

+ půda

Poz

emky

par

c.č.

s v

ýměra

mi:

st. 5

2/2

- 11

2 m

2 pa

rc. č

. st.

19 -

107

m2

parc

. č. 4

18/5

- 7

0 m

2

parc

. č. 5

124

- 17

5 m

2 pa

rc. č

. 512

2 -

94 m

2 pa

rc. č

. 518

- 9

1 m

2

parc

. č. s

t. 26

5 -

441

m2

parc

. č. 2

633/

4 -

795

m2

parc

. č. 6

23 -

219

m2

parc

. č. s

t. 50

5 -

208

m2

parc

. č. 6

20/1

- 5

02 m

2 pa

rc. č

. 620

/3 -

16

m2

parc

. č. 6

21/2

- 4

09 m

2 pa

rc. č

. 621

/3 -

21

m2

Výměra

poz

emků

[m2 ]

: 11

2 17

7 36

0 1

236

219

1 15

6

Zas

tavě

ná p

loch

a 1.

NP

[m2 ]

: 82

88

10

9 11

5 11

0 11

0

Zap

očit

atel

ná

plo

cha

[m2 ]

: 78

66

82

96

74

20

6

Nab

ídko

vá /

pro

dej

ní c

ena

[Kč]:

760

000

699

000

750

000

880

000

1 30

0 00

0

Jedn

otko

vá c

ena

[Kč/m

2 za

p.p

l.]:

11

515

8

550

7 79

2 11

892

6

303

Var

iačn

í koe

ficie

nt [%

]: 23

,49%

Zna

leck

ý po

sude

k č.

16/

29/2

015

Urč

ení o

bvyk

lé c

eny

Z

nal

ecký

úst

av E

ST

IMM

O s

.r.o

. ka

ncel

ář: T

rojs

ká 1

63/2

8, 1

82 0

0 P

raha

8

Str

ánka

21

z 32

em

ail:

dagm

ar.m

usilo

va@

estim

mo.

cz

Sro

vnán

í po

mo

cí in

dex

ové

met

od

y

K1

- L

oka

lita:

Z

lech

ov 1

44, U

hers

ké

Hra

diště

horš

í; m

éně o

bčan

ské

vyba

veno

sti,

dál o

d měs

ta

lepš

í; ok

raj větš

í obc

e ho

rší;

méně o

bčan

ské

vyba

veno

sti,

dál o

d měs

ta

lepš

í; obča

nská

vy

bave

nost

, blíz

kost

měs

ta

obdo

bná

K

oefic

ient

úpr

avy

1,05

0,

98

1,08

0,

90

1,00

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

44 9

09 Kč

-13

339

Kč

48 6

23 Kč

-92

757

Kč

0 Kč

K2

- O

bsl

užn

ost

veř

ejn

ou

d

op

ravo

u:

průměrn

á

horš

í; m

éně

spojů a

dál

e od

aut

obus

u le

pší;

více

spo

jů

horš

í; m

éně s

pojů

le

pší;

více

spo

jů

obdo

bná

K

oefic

ient

úpr

avy

1,05

0,

98

1,05

0,

95

1,00

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

47 1

55 Kč

-13

072

Kč

32 8

21 Kč

-41

741

Kč

0 Kč

K3

- D

ost

up

no

st o

sob

ní d

op

ravo

u:

průměrn

á

horš

í; dá

l od

siln

ice

I. tř

ídy

obdo

bná

horš

í; dá

l od

siln

ice

I. tř

ídy

obdo

bná

obdo

bná

K

oefic

ient

úpr

avy

1,02

1,

00

1,02

1,

00

1,00

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

19 8

05 Kč

0 Kč

13 7

85 Kč

0 Kč

0 Kč

K4

- P

oze

mek

: př

eváž

ně z

asta

věný

RD

a

přís

třeš

kem

lepš

í; vě

tší

lepš

í; vě

tší

lepš

í; vě

tší

lepš

í; vě

tší

lepš

í; vě

tší

K

oefic

ient

úpr

avy

0,99

0,

96

0,85

0,

98

0,86

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

-10

101

Kč

-25

621

Kč

-105

453

Kč

-15

861

Kč

-68

829

Kč

K5

- S

tave

bně t

ech

nic

ký s

tav:

stře

dní -

inte

riér

po

reko

nstr

ukci

obdo

bný;

inte

riér

po

reko

nstr

ukci

ho

rší;

pouz

e po

čá

steč

né r

ekon

stru

kci

obdo

bný;

kou

peln

a a

exte

riér

po r

ekon

stru

kci

horš

í; po

uze

po

část

ečné

rek

onst

rukc

i le

pší;

nově

jší p

o re

kons

truk

ci

K

oefic

ient

úpr

avy

1,00

1,

05

1,00

1,

05

0,97

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

0 Kč

30 7

45 Kč

0 Kč

38 8

60 Kč

-12

684

Kč

K6

- V

ybav

ení:

st

anda

rdní

- in

terié

r po

re

kons

truk

ci

obdo

bné;

inte

riér

po

reko

nstr

ukci

ho

rší;

nižš

í sta

ndar

d,

větš

í opo

třeb

ení

horš

í; v

inte

riéru

pou

ze

nová

kou

peln

a ho

rší;

nižš

í sta

ndar

d,

větš

í opo

třeb

ení

horš

í; ho

rší t

echn

ické

ře

šení

a s

tand

ard

K

oefic

ient

úpr

avy

1,00

1,

05

1,10

1,

05

1,05

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

0 Kč

32 2

82 Kč

59 7

57 Kč

40 8

03 Kč

20 5

06 Kč

K7

- Pří

slu

šen

ství

: ve

nkov

ní ú

prav

y,

přís

třeš

ek

lepš

í; ga

ráž

obdo

bné

lepš

í; ho

spod

ářsk

é st

avby

ho

spod

ářsk

á bu

dova

, ga

ráž

hosp

odář

ská

budo

va,

gará

ž

Koe

ficie

nt ú

prav

y 0,

95

1,00

0,

95

0,90

0,

90

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

-49

997

Kč

0 Kč

-32

866

Kč

-85

687

Kč

-43

063

Kč

K8

- V

elik

ost

nem

ovi

tých

věcí

: 1.

NP

+ p

odkr

oví/půda

, dl

e po

vinn

é 3+

1, z

ap. p

l. =

78

m2

men

ší; 1

.NP

+ půda

, 2+

1 ob

dobn

á, půda

vě

tší,

půda

ob

dobn

á, půda

vě

tší,

více

pod

laží

K

oefic

ient

úpr

avy

0,98

1,

00

1,02

1,

00

1,20

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

-18

999

Kč

0 Kč

12 4

89 Kč

0 Kč

77 5

13 Kč

K9 -

Nap

oje

ní n

a sí

tě (

pří

po

jky)

:

vešk

eré

IS -

E, K

, P, V

obdo

bné

obdo

bné

obdo

bné

obdo

bné

obdo

bné

K

oefic

ient

úpr

avy

1,00

1,

00

1,00

1,

00

1,00

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

Zna

leck

ý po

sude

k č.

16/

29/2

015

Urč

ení o

bvyk

lé c

eny

Z

nal

ecký

úst

av E

ST

IMM

O s

.r.o

. ka

ncel

ář: T

rojs

ká 1

63/2

8, 1

82 0

0 P

raha

8

Str

ánka

22

z 32

em

ail:

dagm

ar.m

usilo

va@

estim

mo.

cz

K10

- F

un

kčn

í vyu

žite

lno

st:

bydl

ení

obdo

bná

obdo

bná

obdo

bná

obdo

bná

obdo

bná

K

oefic

ient

úpr

avy

1,00

1,

00

1,00

1,

00

1,00

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

K11

- Z

dro

j in

form

ací:

jihom

orav

sker

ealit

y.cz

; ID

: 741

53

real

ity.id

nes.

cz; I

D:

IDN

ES

-447

89

real

ity.id

nes.

cz; I

D:

5770

94

jiho.

mor

avsk

erea

lity.

cz;

ID: 8

9836

re

max

-cze

ch.c

z; ID

: 19

3-N

0070

7

Koe

ficie

nt ú

prav

y 0,

80

0,85

0,

85

0,85

0,

90

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

-186

191

Kč

-101

690

Kč

-95

542

Kč

-115

678

Kč

-46

508

Kč

K12

- P

rávn

í vzt

ahy:

v ex

ekuc

i

bez

exek

uce

obdo

bné;

exe

kuce

be

z ex

ekuc

e ob

dobn

é; e

xeku

ce

obdo

bné;

exe

kuce

K

oefic

ient

úpr

avy

0,96

1,

00

0,96

1,

00

1,00

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

-29

791

Kč

0 Kč

-21

656

Kč

0 Kč

0 Kč

K13

- Věcn

á bře

men

a (V

B):

bez

VB

obdo

bné

obdo

bné

obdo

bné

obdo

bné

obdo

bné

K

oefic

ient

úpr

avy

1,00

1,

00

1,00

1,

00

1,00

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

K14

- O

stat

ní:

lepš

í; ce

lkov

ý do

jem

ob

dobn

é ho

rší;

vnitř

ní Ř

RD

, př

ístu

p ze

2 s

tran

lepš

í; ce

lkov

ý do

jem

, vn

itřní

ŘR

D, pří

stup

ze

2 st

ran

obdo

bné

K

oefic

ient

úpr

avy

0,90

1,

00

1,03

0,

95

1,00

tj.

čís

elná

úpr

ava

v ho

dnotě

-71

497

Kč

0 Kč

15 5

92 Kč

-32

775

Kč

0 Kč

Váh

y:

0,

225

0,22

5 0,

225

0,22

5 0,

10

Váž

ený

prů

měr

[Kč/m

2 za

p.p

l.]:

7 39

6 Kč

8 25

0 Kč

7 38

8 Kč

6 86

3 Kč

7 98

4 Kč

5 36

6 Kč

Váž

ený

prů

měr

up

r. c

en [

Kč]:

57

6 86

0 Kč

643

475

Kč

576

242

Kč

535

342

Kč

622

732

Kč

418

572

Kč

Var

iačn

í koe

ficie

nt [%

]: 14

,25%

Sta

tist

ické

úd

aje

a u

rčen

í ob

vykl

é ce

ny

Směro

datn

á od

chyl

ka [Kč]

: 79

718

Kč

Min

imál

ní u

prav

ená

cena

[Kč]

: 41

8 57

2 Kč

Prů

měr

- směro

datn

á od

chyl

ka [Kč]

: 49

7 14

2 Kč

Arit

met

ický

prů

měr

[Kč]

: 55

9 27

3 Kč

Prů

měr

+ s

měro

datn

á od

chyl

ka [Kč]

: 63

8 99

0 Kč

Max

imál

ní u

prav

ená

cena

[Kč]

: 64

3 47

5 Kč

Sro

vnáv

ací h

odno

ta c

elku

(V

ážen

ý průměr)

[Kč]

: 57

6 86

0 Kč

Úpr

ava

srov

náva

cí h

odno

ty -

pod

íl id

. 1/2

na

LV č

. 213

6, k

. ú. Z

lech

ov

288

430

Kč

Úpr

ava

srov

náva

cí h

odno

ta -

pod

íl id

. 1/2

na

LV č

. 213

6, k

. ú. Z

lech

ov

S

rážk

a za

hor

ší o

bcho

dova

teln

ost m

inor

itníc

h sp

oluv

last

nick

ých

podí

lů

(odh

ad 8

0% z

vyp

očte

né s

rovn

ávac

í hod

noty

) 23

0 74

4 Kč

Ob

vykl

á ce

na

(sro

vnáv

ací h

odno

ta p

o za

okro

uhle

ní)

- p

od

íl id

. 1/2

na

LV

č. 2

136,

k. ú

. Zle

cho

v 23

0 00

0 Kč



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny

Povyšující faktory: o napojení na kompletní IS o interiér stavby po rekonstrukci

Ponižující faktory:

o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o parkování možné pouze na okolním veřejném prostranství o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o malá výměra pozemku – pozemek je prakticky zcela zastavěný o pozemek umístěný ve svahu, ze severní strany od silnice ve vyšší výškové úrovni je oddělen opěrnou

zdí o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková

stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty,

vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí ve středním, dobrém i nevalném stavu, se standardním i podstandardním vybavením s obdobnou popřípadě větší velikostí. Konkurence nemovitých věcí je tedy poměrně vysoká. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou.



Vyhodnocení srovnávací metody

Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s velikostně obdobným rodinným domem v průměru od 699.000 Kč do 880.000 Kč (tj. cca od 7.792 Kč/m2 do 11.892 Kč/m2 zap.pl.). Ve srovnání je také použit reprezentant č. 5 s výrazně větší započitatelnou plochou a nabídkovou cenou 1,3 mil. Kč (6.303 Kč/m2 zap.pl.). Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 5.366,- až 8.250,- Kč/m2 Určená cena za 1 m2 u oceňované nemovité věci: 7.396,- Kč/m2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 576.860 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/2, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen, při spodní hranici obvyklého rozmezí, ve výši 230.000 Kč. Povyšující faktory:

o napojení na kompletní IS o interiér stavby po rekonstrukci

Ponižující faktory:

o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o parkování možné pouze na okolním veřejném prostranství o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o malá výměra pozemku – pozemek je prakticky zcela zastavěný o pozemek umístěný ve svahu, ze severní strany od silnice ve vyšší výškové úrovni je oddělen opěrnou

zdí o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková

stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty,

vzhledem k účelu znaleckého posudku

Zdůvodnění obvyklé ceny

Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o původní zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, počtu podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci s pouze základní občanskou vybaveností, možnostem parkování pouze na okolním veřejném prostranství, malému pozemku, který je prakticky zcela zastavěn, umístění v nižší výškové úrovni, než sousední ulice (negativní faktory), i přes blízkost okresního města, stav a vybavení interiéru objektu po rekonstrukci je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,8 až 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 230.000,- Kč, tj. Kč/m2 zap.pl.



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí

Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik

ANO Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku.

ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup.

ANO Není ztížený přístup k nemovité věci.

ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost.

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem.

ANO Nenastal právní zánik stavby.

ANO Nejedná se o dočasnou stavbu.

ANO Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení

ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p.

ANO Stavba na pozemku je dokončena.

ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu.

ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny.

ANO Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky.

ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území.

ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně.

ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně.

ANO Stavba není v demoličním pásmu.

ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě.

ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou).

ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby.

ANO V KN není evidována poznámka spornosti.

ANO V KN není evidováno duální vlastnictví.

ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku.

ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce.



ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo.

ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek.

ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny

Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah stavby, přesný stav a vybavení interiéru. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace

Adresa předmětu ocenění: 687 10 Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Zlechov Katastrální území: Zlechov Počet obyvatel: 1 693 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m2

Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo

oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně

IV 1,01

O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn

I 1,00

O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní

středisko a škola) III 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 505,18 Kč/m

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše

3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemek s RD a příslušenstvím B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,03



2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce)

III -0,01

3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - malý objekt a pozemek - větší

užitek ze stavby než v případě velké stavby, vyhláška jinde nezohledňuje velikost nemovitých věcí

III 0,30

6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5

Index trhu IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 1,220 i = 1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro sta

Date post:	13-Feb-2021
Category:	Documents
Upload:	others
View:	1 times
Download:	0 times

Uherske Hradiste Zlechov RD exe finalZNALECKÝ POSUDEK Č. 16/29/2015 o obvyklé ceně nemovitých...

Documents