TTypickým znakem developerského pro-jektu jsou relativně vysoké náklady na je-ho realizaci, které je potřeba vynaložit napočátku realizace projektu v podobě ná-kupu nemovitosti, její rekonstrukce či vý-stavby, a jež se podnikateli vracejí v přípa-dě prodeje dokončené nemovitosti v po-době kupní ceny, a v případě nájmu v po-době nájemného. Z důvodu vysokých po-čátečních nákladů nefinancuje developerpočáteční fáze developerského projektuobvykle ze svých zdrojů a v rámci příprav-né fáze projektu tedy nutně řeší otázku,jakým způsobem bude svůj developerskýprojekt financovat.

Standardním zdrojem prostředků pro re-alizaci developerského projektu je úvěr, je-hož splacení je závislé na příjmech z reali-zovaného projektu (výnos z prodeje či pro-nájmu nemovitosti). Z pohledu bank mák developerské činnosti velmi blízko koupěnemovitosti za účelem jejího dalšího pro-nájmu (bez její rekonstrukce či moderniza-

ce), na kterou banky při poskytování úvěrupohlížejí, na rozdíl od koupě nemovitostiza účelem jejího dalšího prodeje, obdobnějako na developerskou činnost.

Účelem toho článku je shrnout základ-ní principy úvěrového financování deve-loperských projektů, jejichž předmětem jefinancování nemovitostí určených ke ko-merčnímu pronájmu (nikoliv tedy k byd-lení), včetně možných způsobů zajištění ú-věru poskytnutého na financování develo-perského projektu.

Financování developerských projektůspadá do tzv. project finance.

Základní principy financování

11.. PPoožžaaddaavvkkyy nnaa oossoobbuu ddeevveellooppeerraaOsoba developera, respektive jeho dosa-

vadní zkušenosti na trhu a úspěšně reali-zované projekty, jsou pro financující insti-tuce pochopitelně důležité. Na druhou

stranu je ale třeba zdůraznit, že předchozídlouhodobá činnost v oboru není pro ban-ky při současné konkurenci na trhu s úvě-ry hlavním kritériem pro poskytnutí úvě-ru a banky se mnohdy spokojí s tím, žes příslušným uchazečem o úvěr nemajív souvislosti s poskytováním služeb žád-nou negativní zkušenost.

Pro financování nemovitostí určenýchk pronájmu je typické, že subjektem reali-zujícím developerský projekt a tedy i pří-jemcem úvěru je nová společnost založe-ná developerem výhradně za účelem reali-zace příslušného projektu1. Účelem je od-dělit realizaci financovaného projektu odostatní podnikatelské činnosti developeraa eliminovat tak na straně příjemce úvěruriziko vzniku závazků v důsledku jinépodnikatelské činnosti a tedy i riziko ú-padku z důvodu výkonu jiné podnikatel-ské činnosti na straně příjemce úvěru.

P r á v o

22 www.realit.czR E A L I T 7 / 2 0 0 6

(Pokračování na str. 23)

Úvěrové financování developerských projektůDeveloperským projektem se zpravidla rozumí podnikatelský záměr, jehož předmětem je výstavba nemovitosti za účelem

jejího pronájmu nebo prodeje, popřípadě projekt, který předpokládá koupi existující nemovitosti, její rekonstrukciči modernizaci a následně její pronájem či prodej. Klíčovým znakem developerské činnosti je právě prodej či pronájem

postavené nebo zrekonstruované budovy třetím osobám. Za developerský projekt se tedy nepovažují případy,kdy podnikatel staví nebo rekonstruuje nemovitost pro svojí potřebu či potřebu propojených osob.

1 V ekonomickém a právním žargonu se taková společnost označuje jako „SPV“ z anglického „special purpose vehicle“

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 22

22.. ZZáákkllaaddnníí eekkoonnoommiicckkéé uukkaazzaatteelleeLLTTVV:: Základním ekonomickým ukaza-

telem sledovaným bankami při financová-ní developerského projektu je poměr výšeposkytovaného úvěru k tržní hodnotě fi-nancované nemovitosti2. Tržní hodnotanemovitosti se zpravidla stanoví podle in-terních postupů financující banky za pou-žití buď interních odhadců banky, nebonezávislých odhadců působících na pří-slušném trhu, pokud banka jejich posud-ky akceptuje. Obvyklá maximální výšeLTV je 70 %, jinými slovy, výše poskytnu-tého úvěru nepřesahuje obvykle 70 % trž-ní hodnoty financované nemovitosti.V případě bonitních klientů nebo při po-skytnutí jiného vhodného zajištění můžebýt počáteční LTV i vyšší. Splácením úvě-ru se LTV pochopitelně snižuje a úvěrovésmlouvy obvykle stanoví, jaká musí býthodnota LTV v určitých okamžicích trvá-ní úvěrového obchodu. Pro případ nespl-nění ukazatele LTV si banky v úvěrovýchsmlouvách zpravidla vyhrazují právo po-žadovat předčasné splacení úvěru.

EEqquuiittyy:: Finanční zdroje, které nejsoukryty úvěrem, představuje tzv. equita. Jdeo vlastní prostředky, které lze shrnout ja-ko (i) vklady do základního kapitálu a dá-le (ii) úvěry od společníků (zpravidla pů-jde o podřízený dluh). Podřízený dluh jedluh, který je podřízen v určitých para-metrech ostatním úvěrům. Jde o jakýsidluh druhého pořadí. Záleží na přesnémznění smlouvy o úvěru. Zjednodušeně ře-čeno platí, že podřízený dluh bude uhra-zen, až pokud dojde k uhrazení primární-ho dluhu vůči bance. Zde samozřejmě zá-leží na tom, zda má developer sám o sobědostatek investičních prostředků na vy-tvoření equity. Sám developer (investor)se tedy rozhodne, zda poskytne SPV pod-řízený dluh, nebo zda finanční prostředkyposkytne formou vkladu do základníhokapitálu.

Pokud developer nemá dostatek pro-středků, musí poptat ostatní investory,kteří buď vstoupí do SPV jako společníci,nebo poskytnou podřízený dluh.Podřízený úvěr bude poskytnut buď pří-mo do SPV, nebo dojde k poskytnutí úvě-ru developerovi.

Model organizačního zajištění develo-perského projektu s přítomností cizího in-vestora (nedevelopera) (dále jen Investor)vychází ze standardních postupů, které sev obdobných případech již osvědčily. Přizohlednění těchto postupů se vycházíz předpokladu, že potenciál Investora bez

Developera, jakož i Developera bezInvestora, je velmi omezený. Na druhoustranu se uznává, že každý ze subjektů při-náší pro úspěšnou realizaci projektu urči-té vstupy (know-how, kapitál atd.), kterépouze ve svém souhrnu povedou k úspěš-né realizaci projektu. Developera Investor budou (výlučně nebo za účastitřetí osoby) realizovat projekt prostřednic-tvím SPV. Jako první krok smluvní stranyuzavírají joint-venture smlouvu (joint ven-ture agreement) (dále jen JVA). Na zákla-dě JVA se zakládá SPV (může to být spo-lečnost s ručeným omezeným i akciováspolečnost), která ponese riziko výstavbya realizace projektu. Podíly v SPV mohoubýt rovné, nebo podle potřeby jinak sta-novené. Investor poskytne SPV úvěr (ju-nior loan), tento úvěr však bude podřízenúvěrům (senior loans), které získá SPV odbank (pokud se tak stane). Pokud to budenezbytné z důvodu požadavků banky, bu-de Investor poskytovat (vkládat) finančníprostředky do SPV nikoli ve formě podří-zeného úvěru, ale jako peněžitý vklad.

DDSSCCRR:: Dalším významným ekonomic-kým ukazatelem, který vyjadřuje výši fi-nančních rezerv (příjmů) příjemce úvěruv průběhu splácení úvěru, je DSCR3.Existují různě způsoby či modifikace způ-sobu výpočtu DSCR. Jednoduše řečeno sepři výpočtu DSCR zohledňuje čistý ziskpříjemce úvěru a odpisy z financované ne-movitosti na straně jedné a roční splátky ji-stin a úroků na straně druhé. PožadavekDSCR ve výši 120 % tedy velmi zjednodu-šeně řečeno znamená, že roční čistý příjemdevelopera musí dosahovat 120 % splátkyjistiny a úroků z úvěru za kalendářní rok.Bankou požadovaná výše DSCR pak v da-ném případě závisí na délce nájemníchsmluv a diverzifikaci nájemců. Příjemce ú-věru, který má uzavřeny nájemní smlouvys dobou nájmu přesahující splatnost úvěrua s bonitními nájemci z různých oblastíprůmyslu či služeb bude muset splnit nižšíDSCR než developer s jedním nájemcema nájemní smlouvou uzavřenou na dobukratší než je splatnost úvěru.

Splatnost úvěrů určených na financová-ní devoloperských projektů bývá obvykle10 až 15 let. Pravidlo je takové, že u no-vých nemovitostí jsou banky ochotny po-skytnout úvěr na delší dobu, zatímco u fi-nancování rekonstrukcí existujících ne-movitostí se úvěry v praxi poskytují zpra-vidla na dobu 10 let.

33.. DDaallššíí ppoožžaaddaavvkkyyPředpokládané tržby developera musí

R E A L I T 7 / 2 0 0 6www.realit.cz 23

Úvěrové financování...(Pokračování ze str. 22)

P r á v o

inze

rce

1/3HYPO_Realit.pdf

2 Ukazatel se zpravidla označuje zkratkou LTV z anglického termínu „Loan to Value Ratio“3 Debt Service Coverage Ratio

(Pokračování na str. 24)

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 23

být při jednání s bankou podloženy již u-zavřenými nájemními smlouvami, případ-ně smlouvami o budoucí smlouvě nájem-ní. Developer přitom musí být připravenna skutečnost, že v procesu sjednávání ú-věru bude banka posuzovat mimo jinéi práva k pozemkům, na kterých má býtprojekt realizován a relevantní ustanove-ní nájemních smluv jako je délka nájmu,možnost stran nájem ukončit, indexacenájemného, možnost stran postoupit po-hledávky z nájemních smluv, způsob ú-hrady nájemného, závazek nájemce složitkauci, a případně také i bonitu nájemců.

Banky dále mohou požadovat předlože-ní smluvní dokumentace upravující reali-zaci developerského projektu (např.smlouvy o dílo na zhotovení stavby) a dal-ší dokumenty relevantní pro posouzenírealizovatelnosti developerského projektua jeho finanční návratnosti.

Banka zejména zkoumá, jak má develo-per pokryto riziko z odstoupení od smluv,konkursu dodavatele apod. Této otázce jetřeba ve smluvních dokumentech věnovatzvláštní pozornost.

Zajištění úvěru

Podmínkou poskytnutí úvěru je pocho-pitelně poskytnutí relevantního zajištění,jehož předmětem je v případě developer-ských projektů majetek související s finan-covaným developerským projektem.Základními formami zajištění je proto zá-stavní právo zřízené na nemovitostech, kte-

ré jsou předmětem developerského projek-tu, a zástavní právo na podílu ve společ-nosti, která developerský projekt realizuje.

11.. ZZáássttaavvaa nneemmoovviittoossttííBěžným způsobem zajištění úvěru po-

skytnutého na financování realizace deve-loperského projektu je zřízení zástavníhopráva na nemovitostech, jež jsou předmě-tem developerského projektu. Předmětemzástavního práva jsou jednak pozemky, nakterých je developerský projekt realizo-ván, a dále budovy, které jsou v rámci de-veloperského projektu stavěny či rekon-struovány. V případě výstavby nové ne-movitosti se zástavní právo zřizuje v prů-běhu stavebních prací poté, co rozestavě-ná budova může být zapsána jako nemo-vitost do katastru nemovitostí.

Zástavní právo k nemovitostem vznikávkladem do katastru nemovitostí, a to kedni podání příslušného návrhu. Určitýmproblémem zřízení zástavního práva k ne-movitosti může být doba mezi podánímnávrhu na vklad zástavního práva a vkla-dem zástavního práva do katastru. Tatodoba se liší v závislosti na tom, který ka-tastrální úřad v dané rozhoduje, přičemžv Praze řízení o vkladu zástavního právatrvá i několik měsíců. Vzhledem k délceřízení a ke skutečnosti, že developer obvy-kle potřebuje finanční prostředky na fi-nancování projektu poměrně rychle, ban-ky za určitých podmínek umožňují čerpá-ní úvěru již po podání návrhu na vklad zá-stavního práva u příslušného katastrální-ho úřadu. Nejistota, zda katastr nemovi-tostí vklad zástavního práva povolí, je nic-

24 www.realit.czR E A L I T 7 / 2 0 0 6

(Pokračování na str. 25)

inze

rce

- Realitní navigátor není realitní kan-celář, nezaměstnává realitní makléřea za své služby si neúčtuje žádnouprovizi. Služba je zcela zdarma.

- Hlavním cílem Realitního navigáto-ru je šetřit čas a peníze uživatelům té-to Služby.

- Služba Realitní navigátor zaměstná-vá tým vyškolených operátorů v ob-lasti zprostředkování prodeje a pro-nájmu nemovitosti, kteří po telefonupomáhají uživatelům Služby při hle-dání nebo prodeji nemovitosti.

- Operátoři Služby Realitní navigátortelefonicky komunikují a pomáhají li-dem s vyhledáním nemovitosti k pro-nájmu nebo prodeji. Pomáhají zájem-cům lépe se orientovat v lokalitácha cenách nemovitostí v České repub-lice.

- Operátoři telefonicky prověřujía upřesňují požadavky zájemců, kterése po potvrzení automaticky přiřadík nabídkám nemovitostí realitníchkanceláří na realitním portáleInOcean (www.inocean.cz). Realitníkancelář takto obratem získává kva-litní a úplné údaje o zájemci o její ne-movitost a může s takovýmto údajemihned pracovat.

- Operátor Služby po uplynutí určité-ho časového úseku udržuje aktuál-nost požadavku zájemce. V případě,že zájemce má potřebu rozšířit neboupravit svůj požadavek, kontaktuje o-perátora, který obratem provede ak-tualizaci.

- Službu Realitní navigátor provozujerealitní portál InOcean jako moderníobchodní a komunikační nástroj u-možňující zájemcům urychlení pro-deje a pronájmu nebo nákupu nemo-vitosti bez komplikací spojených s ne-přehledným uspořádáním nabídek naostatních realitních serverech.

Provozovatelem realitního serveruInOcean a Služby Realitní navigátorje vydavatelství Immo-press, a. s., vy-davatel časopisu REALIT a kataloguDeveloperwww.realitninavigator.cz

SluÏbaRealitní navigátor

P r á v o

Úvěrové financování...(Pokračování ze str. 23)

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 24

méně rizikem jak pro financující banku,tak pro developera. Pokud by totiž katast-rální úřad návrh na vklad zástavního prá-va zamítl, přišla by banka o důležitou for-mu zajištění, včetně ztráty pořadí, a deve-loper by se zpravidla ocitl v situaci, ve kte-ré úvěrová smlouva zpravidla dává banceprávo požadovat okamžité splacení celé-ho úvěru.

22.. ZZáássttaavvaa ppooddíílluu vv SSPPVVVýše popsané riziko zamítnutí návrhu

na vklad zástavního práva do katastru ne-movitostí lze snížit tím, že podmínkou čer-pání úvěru bude zřízení zástavního právak podílu ve společnosti realizující develo-perský projekt, tedy akciím či obchodní-mu podílu v developerské společnosti.

Zástavní právo k obchodnímu podílu si-ce vzniká až zápisem zástavního práva doobchodního rejstříku, nicméně, na rozdílod katastrálního úřadu, musí soud, kterývede obchodní rejstřík, rozhodnout o ná-vrhu na zápis zástavního práva do ob-chodního rejstříku do 10 dnů od podánínávrhu (od 1. 7. 2006 se tato lhůta zkracu-je na pět pracovních dnů). Zřízení zástav-ního práva k obchodnímu podílu jako pod-mínka čerpání úvěru tedy nepředstavujepro developera žádné významné zdržení.

V případě zástavy listinných akcií je si-tuace ještě jednodušší, protože ke zřízenízástavního práva k listinným akciím namajitele se vyžaduje pouze jejich předánízástavnímu věřiteli či třetí osobě. V přípa-dě listinných akcií na jméno je navíc nut-

né před takovým předáním provést tzv. zá-stavní rubopis, neboli označit akcie po-známkou, že jsou zastaveny a v čí pro-spěch jsou zastaveny.

Výhodou zástavního práva k obchodní-mu podílu či akciím je rovněž méně for-mální realizace zástavního práva. Pokudse developer ocitne v prodlení se spláce-ním poskytnutého úvěru, je banka, jakozástavní věřitel, oprávněna obchodní po-díl prodat v obchodní veřejné soutěži nebove veřejné dražbě. Jestliže se bance nepo-daří zastavený obchodní podíl prodat, je o-právněna vykonávat práva s obchodnímpodílem spojená, tj. prakticky převzít říze-ní projektové společnosti a tím i develo-perského projektu. Zástavní smlouva mů-že dále pro takový případ bance umožnitpožadovat převod obchodního podílu nasebe s tím, že znalcem určená cena ob-chodního podílu se v takovém případě za-počte na pohledávku banky za develope-rem. Je nicméně sporné, zda banky budouposledně zmíněný způsob realizace zástav-ního práva k obchodnímu podílu využívat.

Zástavní právo k akciím se realizuje je-jich prodejem prostřednictvím obchodní-ka s cennými papíry, pokud se jedná o kó-tované akcie, či veřejnou dražbou.

Pokud banka bude chtít realizovat zá-stavní právo k akciím nebo obchodnímupodílu veřejnou dražbou, bude nutné, abynejdříve získala tzv. exekuční titul, tedypravomocný rozsudek, podle kterého jedeveloper povinen zaplatit bance dlužnoučástku, nebo notářský zápis se svolenímk vykonatelnosti. Kvůli snadnějšímu získá-ní exekučního titulu pro případ realizace

(Pokračování na str. 27)

R E A L I T 7 / 2 0 0 6www.realit.cz

inze

rce

1/3gservis_0706_kup70,5x297.p

df

P r á v o

Úvěrové financování...(Pokračování ze str. 24)

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 25

zástavního práva banky obvykle požadujípři poskytnutí úvěru blankosměnku vy-stavenou dlužníkem či sjednání rozhodčídoložky v úvěrové smlouvě. Oba institutymají přitom zajistit bance právě rychlejšídosažení exekučního titulu. Na druhoustranu se zdá, že notářské či exekutorskézápisy se svolením k vykonatelnosti, kteréjsou stejně jako pravomocný rozsudek e-xekučním titulem, nejsou bankami při po-skytnutí úvěru v současné době příliš čas-to požadovány.

V praxi je sporné, zda podmínkou reali-zace zástavního práva prodejem zastave-ného obchodního podílu v obchodní ve-řejné soutěži, respektive prodejem kótova-ných cenných papírů prostřednictvím ob-chodníka s cennými papíry, je i obstaráníexekučního titulu. Osobně se přiklánímek názoru, že k realizaci zástavního právav těchto případech předchozí získání exe-kučního titulu není nutné.

33.. JJiinnéé zzppůůssoobbyy zzaajjiiššttěěnnííVedle výše zmíněných způsobů zajištění

banky zpravidla požadují další zajištění,jehož cílem je zjednodušeně řečeno zajis-tit, aby volné finanční prostředky příjem-ce úvěru mohly být v případě jeho prodle-ní se splácením úvěru snadno použity k ú-hradě pohledávek banky. Tohoto účelu sedosahuje zpravidla zástavou pohledávekpříjemce úvěru na vyplacení zůstatků najeho bankovních účtech (v praxi se zjed-nodušeně hovoří o zástavě bankovních ú-čtů příjemce úvěru).

Zástavní právo k bankovnímu účtuvzniká písemnou smlouvou mezi majite-lem účtu a bankou. V případě, že bankov-ní účet je veden u banky, která není po-skytovatelem úvěru, je k účinnosti zástav-ního práva vůči bance, u níž je vedenpředmětný účet, potřeba oznámit takovébance zřízení zástavního práva. V tétosouvislosti je nutné upozornit, že bankyzpravidla ve svých obchodních podmín-kách vylučují možnost majitele účtu zříditzástavní právo k bankovnímu účtu.

Přestože v právnické veřejnosti je sporné,zda zástavní právo zřízené v rozporu s ta-kovým ujednáním je skutečně neplatné,lze jen doporučit, aby příjemce úvěru zří-zení zástavního práva ke svému bankovní-mu účtu předem projednal s bankou,u které je zastavovaný účet veden.

V případě zástavního práva k pohledáv-kám z běžných účtů se navíc vedle samot-né zástavní smlouvy uzavírá dohoda mezimajitelem účtu, zástavním věřitelema bankou vedoucí účet (pokud je odlišnáod zástavního věřitele), na základě kterése všechny zúčastněné osoby dohodnou,že přes zřízenou zástavu bude zástavce sezůstatkem na běžném účtu dále volně dis-ponovat a to do okamžiku, kdy poskyto-vatel úvěru jako zástavní věřitel instruujebanku vedoucí účet jinak.

Vedle zástavního práva „k bankovním ú-čtům“ se jako způsob zajištění v případěnemovitostí určených k pronájmu používái zástava, případně zajišťovací postoupenípohledávek developera za nájemci

inzerce

Úvěrové financování...(Pokračování ze str. 25)

(Pokračování na str. 28)

P r á v o

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 27

komerčních prostor v budově. Bez ohleduna to, zda se jedná o zástavu nebo zajišťo-vací postoupení pohledávek, bývá toto za-jištění nastaveno tak, že nájemcům se zří-zení zástavního práva či postoupení po-hledávek neoznamuje a v důsledku toho ná-jemci nadále platí nájemné přímo pronají-mateli. Teprve v okamžiku, kdy se příjemceúvěru ocitne v prodlení s úhradou svých zá-vazků vůči bance nebo nastane jiná skuteč-nost dohodnutá v úvěrové smlouvě, věřiteloznámí nájemcům, že došlo k zastavení, re-spektive k zajišťovacímu postoupení pohle-dávek, a nájemci, počínaje dnem, kdy jimtato skutečnost byla oznámena, začnou pla-tit nájemné přímo věřiteli.

Alternativou je postup podobný jakopři zástavě pohledávek z bankovního ú-čtu, tedy okamžité oznámení zřízení zá-stavního práva nájemci a uzavření doho-dy, podle které bude nájemce platit ná-jemné nadále přímo příjemci úvěru, a todo doby, než mu zástavní věřitel sdělí, abyplatil nájemné na účet zástavního věřitele.Toto druhé řešení je pro zástavního věři-tele výhodnější, protože zástavní právo,respektive postoupení pohledávky je vůčinájemcům účinné okamžitě a odpadá te-dy riziko, že v době od uzavření příslušnésmlouvy do oznámení této skutečnosti ná-jemcům dojde ke vzniku dalšího zástavní-ho práva, které bude oznámeno nájem-cům dříve, než bude oznámeno první zá-stavní právo, a bude tak mít v rámci uspo-kojení přednost před dříve zřízeným zá-stavním právem.

Řízení projektu

Úspěch realizace projektu závisí na ří-zení celého projektu. Tomu samozřejměvěnují banky velkou pozornost.

Vzhledem ke skutečnosti, že SPV nebu-de mít zpravidla zaměstnance a její čin-nost bude minimální, je kladen důraz nařízení celého projektu ze strany develope-ra - společníka. Tato skutečnost předsta-vuje pro developera povinnost řídit pro-jekt v komplexním rozsahu. Za tímto úče-lem uzavře SPV a developer sadu zvlášt-ních smluv (může jít i o jednu globálnísmlouvu); půjde např. o developmentagreement, management agreement,smlouvu o zprostředkování prodeje, mar-keting service agreement apod., na zákla-dě kterých bude ze strany developera vy-konávána ve prospěch SPV faktická čin-nost směřující k realizaci projektu.

Tyto smlouvy budou úplatné a tím tedyzíská developer určité prostředky běhemrealizace projektu.

Výše úplaty ve prospěch developera bu-de samozřejmě předem určena a schvále-na společníky SPV. SPV bude zaměřenapouze na realizaci určitého konkrétníhoprojektu. Proto platí, že by neměla vyko-návat jakoukoli jinou činnost než činnostsměřující k zahájení a realizaci projektu.

V mnoha případech přímo banka vyža-duje přítomnost třetí nezávislé osoby, kte-rá kontroluje náklady (cost surveyor) a-pod. Samozřejmě jde i o otázku projectmanagementu.

Závěrem

Správné nastavení financování develo-perského projektu včetně poskytnutéhozajištění je jedním z významných předpo-kladů ekonomického úspěchu developer-ského projektu. Z toho důvodu je v rámcipřípravné fáze projektu potřeba se po-drobně věnovat struktuře financovánía jeho zajištění. Důsledná příprava pak za-jistí developerovi silnější pozici při vyjed-návání podmínek financování s financují-cí institucí.

Ilustrační foto ICKM Real Estate, s.r.o.,The ACRED Group, s.r.o., UNISTAV, a.s.

P r á v o

28 www.realit.czR E A L I T 7 / 2 0 0 6

- InOcean je realitní server v síti internet,který poskytuje inzerci (prezentaci) ne-movitostí pro registrované uživatele, ji-miž jsou realitní kanceláře, developeři,státní správa a bankovní instituce.

- Hlavním cílem serveru InOcean je u-snadnit běžným uživatelům vyhledává-ní všech typů nemovitostí určenýchk prodeji nebo k pronájmu v celé Českérepublice. Zájemcům o bydlení v novo-stavbě přináší širokou nabídku rezi-denčních projektů developerských spo-lečností.

- Realitní kanceláře mohou z běžnýchrealitních programů své nabídky nemo-vitostí snadno zasílat na server. Servertéž podporuje i export nabídek z ja-kýchkoliv individuálních aplikací.

- Server InOcean provozuje neutrálnía nezávislé B2B tržiště nemovitostí,které sdružuje pouze korektní uživate-le a nabízí pro obchodování transpa-rentní prostředí a nalezení nových ob-chodních partnerů. Registrovaným uži-vatelům umožňuje v uzavřeném prosto-ru skrytém před běžnými návštěvníkyrealitního serveru rychlé spárování na-bídek a poptávek.

- Provozovatel serveru InOcean díky dlou-holetým zkušenostem na českém realit-ním trhu vytváří analýzy trendů, cenovémapy a komentáře k stávající i připravo-vané legislativě související s danou pro-blematikou. Obsahová část serveru přiná-ší aktuální články. Všechny tyto informa-ce připravuje ve spolupráci s odbornýmměsíčníkem REALIT.

- Server provozuje Službu REALITNÍNAVIGÁTOR. Jedná se o službu, kteráshromažduje a pravidelně telefonickyověřuje požadavky zájemců o bydleníz celé České republiky. Tyto pak jedi-nečně přiřazuje k nabídkám nemovi-tostí na serveru InOcean.

- Inzerce nemovitostí pro registrovanéuživatele je zpoplatněna měsíčním po-platkem 100 korun za neomezený po-čet nabídek.

- Nabídky na IO vyhledává měsíčně ví-ce než 20 000 uživatelů (zdroj:nv.cz)www.navrcholu.cz

Provozovatelem realitního serverua B2B tržiště nemovitostí InOcean jevydavatelství Immo-press, a. s., vyda-vatel časopisu REALIT a kataloguDeveloper www.inocean.cz

Realitní serverInOcean in

zerc

e GGaabbrriieell AAcchhoouurr Specializuje se na

projektové financo-vání investiční vý-stavby, akvizice,právní vztahy k ne-movitostem a řešení

pojistných sporů, je členem správní ra-dy Asociace pro rozvoj trhu nemovitos-tí. V rámci advokátní kancelářeGLATZOVA & Co., v.o.s. se podílí navedení Real Estate Practice Group a ječlenem Banking and Finance PracticeGroup.

MMaarrttiinn DDaannččiiššiinn jeadvokátem (SeniorAssociate) advokát-ní kancelářeGlatzova & Co. a jevedoucím týmu ban-kovnictví a projekto-

vého financování. Ve své praxi se za-měřuje na financování investičníchprojektů, zastupuje přední české a me-zinárodní banky ve významných úvě-rových transakcích. Podílel se na fi-nancování celé řady významných de-veloperských projektů. Věnuje se rov-něž problematice zajištění závazkůa soudní spory. Publikoval několik od-borných článků o problematice finan-cování.

PPřřííššttěě:: PPooddřříízzeennýý ddlluuhh

Úvěrové financování...(Pokračování ze str. 27)

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 28