- 1 -

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 84/2016

Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu

Účel ocenění insolvenční řízení (určení obvyklé ceny nemovitosti)

Předmět ocenění

Bytová jednotka č. 2797/1, LV č. 14142, s podílem na společných částech domu a pozemku 784/20664, budova zapsána na LV č. 13898, budova není sjednocena s parcelou v KN na pozemcích: pozemek parc.č. 5913/16, LV č. 13898, podíl 784/20664

Adresa

Kraj Jihočeský kraj Město Tábor Počet obyvatel 34716

Kat. území Tábor Ulice Sofijská č.p. 2797

Část obce dle LV Tábor

Objednatel odhadu

Insolvenční společnost v.o.s. Mgr. Tomáš Hřeben

Vlasákova č.p. 1419 č.o. 21 155 00 Praha 5 - Stodůlky ČESKÁ REPUBLIKA

Tel. + 420 608 778 185

E-mail hreben@insolvencnispolecnost.cz

IČ 045 06 227

Vlastnictví

Bytová jednotka Macháček Martin - Tábor, Sofijská 2797/3, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 770715/1595

Zpracováno pro insolvenční správce

Vypracoval ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996

Dne 1.9.2016

Licence číslo Ke dni 30.8.2016

0845 Prohlídka dne 30.8.2016

Počet stran textu 7 Počet stran příloh 12

Obvyklá cena - současný stav

Započitatelná podl. plocha 82.62 m2 12 100 Kč/m2 999 700 Kč

Obvyklá cena - současný stav 1 000 000 Kč

Jeden milion Kč

Vyhodnocení rizik REET ANO

ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí

ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)

- 2 -

ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací

ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci

ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace

ANO Zástavní právo zapsané na LV

K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 14142. Zástavní právo smluvní

NE Právní zánik stavby

NE Stavba na cizím pozemku

NE Dočasná stavba

NE Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví

NE Probíhající obnova operátu

NE Přestavek

NE Plomba

NE Přídatné spoluvlastnictví

NE Věc nemovitá situována v záplavovém území

NE Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží

NE Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)

NE Věc nemovitá v území s přírodními riziky

NE Ztížený přístup k věci nemovité

NE Umístění věci nemovité v chráněném území

NE Umístění věci nemovité v památkové zóně

NE Umístění věci nemovité v ochranném pásmu

NE Stavba je v demoličním pásmu

NE Demograficky negativně zatížená lokalita

NE Reálná břemena / věcná břemena

NE Služebnosti

NE Reálné břemeno doživotního užívání/požívání

ANO Předkupní právo

Předkupní právo na dobu 3 let ze dne 7.11.2012. Již uplynula doba platnosti.

ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.

K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 14142.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Macháček Martin Zahájení exekuce - Macháček Martin

NE Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje

NE Zajišťovací převod práva

NE Nezbytná cesta

NE Přednostní pořadí pro jiné právo

NE Historická zástavní práva převzatá do KN

NE Výměnek / Budoucí výměnek

NE Ostatní finanční omezení

NE Nájemní smlouva

NE Stavba se zhoršeným technickým stavem

NE Stavba dlouhou dobu neužívaná

NE Stavba dlouhou dobu rozestavěná

NE Výhrada vlastnického práva

NE Výhrada zpětné koupě

NE Výhrada zpětného prodeje

NE Koupě na zkoušku

NE Výhrada lepšího kupce

NE Vzdání se náhrady škody na pozemku

NE Podzemní stavba se samostatným účelovým určením

NE Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti

NE Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků

NE Zákaz zcizení nebo zatížení

NE Jiné riziko

- 3 -

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu

Typ Usnesení soudu Kupní cena 0 Datum 11.3.2013

Vyhodnocení

Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Táboře 24 D-128/2013 -28 ze dne 11.03.2013. Právní moc ke dni 11.03.2013. Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti.

Komentář k vadám

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu

Typ Prohlášení vlastníka budovy Kupní cena 0 Datum 15.5.2012

Vyhodnocení

Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (zák.č.72/1994 Sb.) ze dne 15.05.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.05.2012. Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti.

Komentář k vadám

Podklady

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13898, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14142, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 31.8.2016. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 31.8.2016. Místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce 30.8.2016. Datum předání kompletních podkladů 31.8.2016

Přílohy

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13898, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14142, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 31.8.2016. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 31.8.2016. Místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce 30.8.2016.

Místopis

Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu

Město Tábor leží administrativně v okrese Tábor a náleží pod Jihočeský kraj. Tábor je také obcí s rozšířenou působností. Úředně žije v katastru tohoto středně velkého města zhruba 35770 obyvatel

Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...

Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba

Oceňovaná nemovitost byla postavena v městské části s názvem Tábor - ´sídliště nad Lužnicí´. Tato část města se vyznačuje kompletní občanskou vybaveností a nachází se v okrajové části města Tábor. Dále se v místě nachází pošta, mateřská školka, základní škola a obchodní centra. Vše v dosahu cca 500 m a méně. Dopravní obslužnost - cca 200 metrů od oceňované nemovitosti se nachází autobusová zastávka MHD. Automobilová doprava je ve městě Tábor zcela bez problémů. Občanská vybavenost je v Táboře kompletní. Pracovní příležitosti - jedny z největších v regionu.

Informace o nemovitosti

Bytová jednotka 3 + 1 (původní dispozice 4 + 1) se nachází ve 2.NP panelového domu příčného nosného systému. Panelový dům je 9-ti podlažní (1 x přízemí a 8 x patro) s výtahem z roku 2014. V panelovém domě je 1 vchod a celkem 32 bytových jednotek. V bytové jednotce se nachází zádveří, WC, koupelna, hala, jídelna, kuchyně, hala, pokoj, obývací pokoj, ložnice a balkon. K bytové jednotce dále náleží 2 x sklepní kóje v 1.NP bytového domu. Bytový dům prošel v letech 2008 - 2016 rozsáhlou rekonstrukcí (nové balkony v roce 2008, nový výtah v roce 2014, nová plastová okna s izol. dvojsklem + kontaktní zateplovací systém, nová střecha a nové plast. stoupačky v roce 2016). Bytová jednotka s umakartovým jádrem je po částečné rekonstrukci z roku 2009 a přestavbě na dispozici 3 + 1 (plovoucí podlahy, dlažba, obklady na WC, obklady stropů, kuchyně). BD je vytápěn dálkově + TUV.

Přístup a příjezd k nemovitostem

přímo z veřejné komunikace parc.č. 5913/34 ve vlastnictví obce.

Přístupová komunikace

- 4 -

Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady.

Popis nemovitosti

Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1

Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Orientace oken sever, jih

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano

Technický stav

Technický stav domu výborný - velmi dobrý Stáří stavby [roky] 30

Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % 30

Minulé rekonstrukce

Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci

Konstrukce Rozsah Rok provedení

Vnitřní omítky částečně - obklady stropů 2009

Okna kompletní - plastová s izol. zasklením 2016

Podlahy částečně - plovoucí a ker. dlažba 2009

Instalace plast. stoupačky 2016

Zateplení domu kompletní 2016

Výtah kompletní 2014

Střecha kompletní - těžké izol. pásy 2016

Popis provedení budovy / jednotky

Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení

základy a zemní práce

z armovaného betonu svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet

vodorovné konstrukce, stropy

betonové montované konstrukce střechy plochá střecha

krytina střech těžké izol. pásy klempířské konstrukce

pozinkované

úpravy vnitřních povrchů

vápenná omítka úpravy vnějších povrchů

kontaktní zateplovací systém

vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů

kamenným obkladem

dveře a vrata vchodové plastové okna plastová s dvojsklem

povrch podlah lam. plovoucí, ker. dlažba, jekor vytápění dálkové z výměníku

elektroinstalace vč. bleskosvodu

světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé

vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu

ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

osobní výtah

Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1

Vybavení koupelny Vybavení kuchyně

vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný, trouba s mikrovlnným ohřevem

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC 1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

PENB k dispozici Ne

PENB zákonná povinnost Ne

1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha

zádveří 7.32 m2 1.0 7.32 m2

WC 1.01 m2 1.0 1.01 m2

koupelna 2.92 m2 1.0 2.92 m2

kuchyně 8.21 m2 1.0 8.21 m2

- 5 -

hala 10.80 m2 1.0 10.80 m2

pokoj 16.60 m2 1.0 16.60 m2

obývací pokoj 20.49 m2 1.0 20.49 m2

ložnice 12.23 m2 1.0 12.23 m2

2 x sklepní kóje 2.80 m2 0.5 1.40 m2

balkon 3.27 m2 0.5 1.64 m2

Součet ploch za podlaží 85.65 m2 82.62 m2

Srovnávací metoda

1. srovnatelná nemovitost

Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 29.8.2016

Konstrukční provedení Stavba montovaná

Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 12 Počet podlaží bytu 1

Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 m2

Cena za nemovitost 1 090 000 Kč 14 000 Kč/m2

Redukce ceny 10 %

Redukovaná cena 981 000 Kč 12 600 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Byt 3+1, družstevní vlastnictví - možno převést do OV, ve 3. patře s velkou novou lodžií na sídlišti nad Lužnicí , ulice nám. Přátelství. Dispozičně velmi dobře řešený. Dům je po kompletní revitalizaci - fasáda, výtahy, odpady, střecha. Revitalizace bude při prodeji uhrazena. Byt je v původním stavu, udržovaný, prostorný, slunný, situovaný na západ a východ. Nová plastová okna a žaluzie. V koupelně vana, WC samostatně.

2. srovnatelná nemovitost

Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreaity, datum změny inzerátu 25.8.2016

Konstrukční provedení Stavba montovaná

Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1

Velikost bytu 4 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 m2

Cena za nemovitost 1 120 000 Kč 14 400 Kč/m2

Redukce ceny 10 %

Redukovaná cena 1 008 000 Kč 12 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Bytová jednotka 4+1 s novým balkonem o ploše 74,8 m2, v 5. patře z osmi, v panelovém domě s výtahem, na Sídliště nad Lužnicí, ulice Bukurešťská. Jedná se o klidný dům, na patře jsou dva byty. Byt je vybaven kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, koupelna – umakartové jádro, nová okna PVC se žaluziemi, dálkové ústřední vytápění, byt se skládá z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dvou dětských pokojů, komory a vstupní haly. Ložnice a dětské pokoje nejsou průchozí. Při výměně oken byly vyzděny původní skleněné bočnice oken, podlahová krytina – PVC. K bytu náleží sklepní kóje. Rekonstrukce domu proběhla v r. 2010. V místě se nachází veškerá občanská vybavenost (škola, školka, obchody, zastávka MHD).

- 6 -

3. srovnatelná nemovitost

Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 2.8.2016

Konstrukční provedení Stavba montovaná

Byt se nachází v 9.NP Počet NP domu celkem 13 Počet podlaží bytu 1

Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 m2

Cena za nemovitost 990 000 Kč 12 700 Kč/m2

Redukce ceny 5 %

Redukovaná cena 941 000 Kč 12 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Bytová jednotka 3+1 v družstevním vlastnictví - možno převést do OV, 8. patro panelového domu, CP 78 m2. Udržovaný, prostorný a slunný byt, renovované bytové jádro, nové stoupačky, měřidla spotřeby tepla, zaveden plyn. K bytu náleží sklepní kóje. Dům má 2 nové výtahy, zrenovované společné prostory, je již zadaná celková vnější revitalizace. Veškerá občanská vybavenost v místě.

Vyhodnocení srovnávací metody

Rozpětí redukovaných cen 12 100 - 12 900 Kč/m2 941 000 - 1 008 000 Kč

Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti 12 100 Kč/m2

Obvyklou cenu bytové jednotky č. 2797/1 domu č.p. 2797 v ulici Sofijská, obec Tábor zapsané na LV č. 14142 Tábor včetně podílu na společných částech domu a pozemku 784/20664 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 12.100 Kč/m2 užitné plochy. Tj.

1.000 mil. Kč.

Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu

Nemovitost je užívána vlastníkem

Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

Licence číslo

0845

- 7 -

Znalecká doložka

Znalecký posudek byl podán ZNALECKÝM ÚSTAVEM ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. zapsaným v I. oddílu seznamu

znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí,

jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne 26.4.2016 č.j. MSP-12/2016-OOJ-SZN/7 pro obor ekonomika, specializace oceňování nemovitostí.

Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 84/2016 ve znaleckém deníku.

Znalečné a náhradu nákladů ústav účtuje dle účetního dokladu: faktura č. 2016050.

Znalecký posudek připravoval : Ing. Miroslav Lukeš, Hřbitovní 603, 38101 Český Krumlov

Před orgánem veřejné moci může osobně strvdit správnost posudku podaného ústavem a podat žádaná

vysvětlení: Ing. Miroslav Lukeš.

V Českém Krumlově dne 1.9.2016.

Ing. Miroslav Lukeš

jednatel znaleckého ústavu

- 8 -

Fotodokumentace

Pohled na BD Vstup do BD

Vstup do BD Výtah a schodiště

Vstup do BJ Zádveří

- 9 -

Fotodokumentace

WC Koupelna

Hala Kuchyně

Pokoj Obývací pokoj

- 10 -

Fotodokumentace

Ložnice Balkon

- 11 -

Fotodokumentace - mapy

Město Tábor

Sofijská 2797/3 - umístění nemovitosti v obci

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -