Transparentnost při zpeněžování obecního majetku
část 1. Josef Šinágl
člen představenstva CLANROY a.s.
Konference Municipality 20118.9.2011, Hotel CLARION, Praha 9
Standardně výběrová řízeníVysoká administrativní náročnostFinanční ztrátyNejisté výsledkyNeprůhlednostObavy z manipulacíZdlouhavý schvalovací procesNapadání ze strany účastníkůVíce obálek od jednoho účastníka
Zpeněžování majetku ve státní správě v současnosti
• Jaké jsou hlavní důvody prodeje obecního a státního majetku
• Kdo rozhoduje o prodeji obecního a státního majetku• Jakým způsobem se určuje nabídková prodejní cena
obecního a státního majetku• Jaké jsou možné způsoby prodeje obecního majetku
Základní parametry
Z hlediska platné legislativy zákona o obcích a souvisejících předpisů jde o toto: je nutno zachovat ustanovení § 39 zákona č.128/2000 Sb., o obcích o zveřejnění záměru zpeněžit konkrétní majetek (nemovitost). Rozhodnutí zastupitelstva o zpeněžení nemovitosti obce
v dobrovolné veřejné dražbě lze také chápat jako jednu z posledních možností občanů obce ovlivnit další „osud“ této složky obecního majetku. Z těchto důvodů by záměr obce rozhodnout o zpeněžení nemovitosti ve veřejné dobrovolné dražbě či elektronické aukci
měl být zveřejněn zásadně před rozhodnutím zastupitelstva obce o zpeněžení nemovitosti, a to 15 dní před projednáním v orgánech obce. Po uplynutí této doby může
zastupitelstvo rozhodnout o zpeněžení nemovitosti ve veřejné dražbě.
• Snaha o větší využití všech dotačních zdrojů – peníze nad rámec rozpočtu obce = navýšení a podpora rozpočtu obce nebo resortu v jehož vlastnictví je zbytný majetek
• Vysoké náklady na provoz a údržbu majetku určeného k prodeji
• Nízká efektivita provozu v závislosti na výnosu z majetku určeného k prodeji
• Problémoví uživatelé – nájemci majetku určeného k prodeji, kde se jedná zejména o nájemce, kteří neplní podmínky nájemní smlouvy (hlavně tzv. neplatiči)
Důvody pro prodej
• Státní majetek v resortu ministerstva – rozhodující pravomoc ministr, schválení Ministerstvem financíV těchto případech postupují dané resorty v souladu se zákonem č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích /*, vyhláškou MF č. 62/2001 Sb. a ostatními souvisejícími zákony (zejména zákonem č. 513/1991 Sb.
Majetek ve vlastnictví státních podniků - rozhodnutí dozorčí rady jako nejvyššího dozorčího orgánu, ale i v těchto případech může mít rozhodující slovo Ministerstvo financí Pro prodeje tohoto majetku jinému právnickému nebo fyzickému subjektu je, až na specifické výjimky, rozhodující zákon č.77/2002 ve znění pozdějších předpisů.
Majetek ve vlastnictví obce – schválení záměru prodeje zastupitelstvem Prodej bytového fondu je řešen v souladu se zákonem o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., v platném znění), v případě prodeje celých domů nebo jiného majetku volí obce způsob prodeje některou z forem výběrového řízení. Prodej nesmí být v budoucnosti napadnutelný (transparentnost)
Rozhodující orgány
Určení nabídkové ceny
Ve většině prodejů tzv. zbytného (nepotřebného) majetku je jako cena nabídková určována cena tržní - zjištěná na základě znaleckého posudku vypracovaného akreditovaným odborným znalcem. Stanovení nabídkové ceny však často komplikuje zohledňování tzv. zůstatkové účetní ceny ze strany prodávajícího. Prodávající v této ceně často poukazuje na zohlednění investic provedených na prodávaném majetku za určité uplynulé období, a to i bez ohledu na skutečnost, že tyto investice jsou již zohledněny ve znaleckém posudku určujícím aktuální tržní hodnotu prodávaného majetku.
Nutnost zohlednění aktuálních podmínek na trhuProdejnost = správně stanovená prodejní cena je základem pro
úspěšnou transakci
Jako nejčastěji používané metody prodeje zbytného (nepotřebného) majetku ve vlastnictví státu nebo obcí jsou následující tři způsoby:
1) Výběrové řízení tzv. obálková metoda2) Dražba dobrovolná veřejná
prováděná v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. v platném znění, o veřejných dražbách
3) Elektronická aukceon-line výběrové řízení
Způsoby zpeněžení majetku
Efektivní nástroje zpeněžování obecného majetku
část 2. Ing. Dana Hunčovská
ředitelka CLANROY a.s.
Konference Municipality 20118.9.2011, Hotel CLARION, Praha
Nutnost zpeněžování zbytného majetku = nutnost využití moderních a
transparentních nástrojů pro zpeněžování.
Výběrové řízení
• Administrativně náročný pro zadavatele
• Vyšší finanční náklady• Absence psychologického
faktoru viditelné soutěže• Nejistý výsledek• Nulové daňové zvýhodnění • Nebezpečí zpochybňování
ze strany účastníků či ze strany médií
• Nebezpečí zpochybnění ze strany účastníků
Dražba
•Nejprůhlednější forma prodeje•Vše pod Zák. 26/2000 Sb.•Kontrola MMR•Výhoda osobní soutěže•V případě správně připravené transakce výrazné navýšení ceny oproti VŘ
•Téměř nulová administrativa na straně zadavatele (v případě zajištění externím dražebníkem)
•Daňové zvýhodnění (daň z převodu hradí vydražitel)
•Přechod vlastnictví (žádné kupní smlouvy, žádné změny)
•Eliminace rizika neúspěšného prodeje•Rychlá transakce (výnos pro navrhovatele max. do 3 měsíců od dražby)
•Kompletní servis dražebníka
Elektronické aukce
• Unikátní SW nástroj pro zpeněžování prostřednictvím internetu
• Výhoda osobního pohodlí všech zúčastněných stran
• Účast možná odkudkoli na světě s připojením k internetu
• Maximální technické zabezpečení softwaru
• Psychologický faktor soutěže• Nižší náročnost na administrativu
než výběrové řízení• On-line výsledky• Eliminace otevření 10.nabídky od
stejného účastníka
• Optimální prodej majetku s co nejvyšším výnosem přináší nové zisky pro municipality i subjekty hospodařící s majetkem státu
• Správně připravenému obchodnímu případu musí předcházet dokonalá pasportizace majetku s identifikací zbytnosti a eliminací právních vad
Dokonalá příprava majetku
Pasportizace/majetkoprávní
analýza
Rozhodnutí o prodeji
Schvalovací proces
Prodej / způsob prodeje
• V roce 2009 zrealizována objemná zakázka pasportizace nemovitého majetku pro Lesy ČR s.p.
• Bylo zdokumentováno 5128 nemovitostí rozčleněných dle jednotlivých krajských ředitelství, lesních správ a lesních závodů. Bylo pořízeno 60 290 fotografií. Celková doba plnění byla 147 dní. Byla definována zbytnost nemovitého majetku pro následující prodej
• Pasportizace prováděna pomocí vlastně vyvinutého databázového SW jako nástavba pro MS Acces s možností příloh dokumentace a strukturovaných výstupů
Pasportizace nemovitého majetku
Ukázka pasportu nemovitosti
Nezpochybnitelné jednání, kontrola veřejnosti
Vyšší výnos pro municipality
Elektronická aukce
Veřejná dražba dobrovolná
Řešení = transparentnost a průhlednost = transparentní nástroje při prodeji majetku
Stanovisko MMR: „Dražba je jeden z nejtransparentnějších způsobů zpeněžení majetku, který je ze stran obcí dosud málo využíván, a kterým je možné v mnoha případech docílit vyšší „kupní“ ceny“.
Eliminace podezření ze spekulativního
prodeje!
Proč dražit?
Obecní majetek je v mnoha případech výhodnější
zpeněžovat dobrovolnou dražbou než prodejem ve
výběrovém řízení.
Dražba je pro obce nevýhodná pouze tehdy, když obec chce
v obecním majetku nebo v jeho části zachovat stávající způsob
využití (obchod, zdravotní zařízení apod.).
Při přítomnosti několika účastníků dražby se vytvoří v dražební síni žádané soutěžní prostředí a tím je možno dosáhnout zajímavé ceny dosažené vydražením
Podstatou dražby není úplatný převod vlastnictví k určité věci realizovaný na základě právních úkonů, ale přechod vlastnictví vztažený k příklepu
Přechod vlastnictví znamená, že vydražitel nemůže v dalším jednat podle občanského zákoníku, tj. po zaplacení uplatňovat vady draženého předmětu, odstoupit od smlouvy z těch či oněch příčin nebo žádat dodatečně slevu z ceny. Udělení příklepu při dražbě znamená, že vydražitel „kupuje“ předmět dražby jak stojí a leží
Z hledisky zpeněžení obecného majetku je navíc zpeněžení dražbou proces transparentní a při zachování všech ustanovení zák. č. 26/200 Sb. v platném znění (zák. o veř. dražbách) je není možné zmanipulovat
Daň z převodu předmětu dražby přechází na vydražitele
Základní výhody dražby
• V roce 2010 byla zahájena veřejná zakázka dosud nerealizovaného objemu, a to zpeněžení více než 615 souborů nemovitostí pro Lesy ČR s.p. veřejnou dražbou dobrovolnou rozmístěných po celé České republice
• Výsledky této zakázky jsou následující: Celkový počet dražeb včetně opakovaných 970Vydraženo 389Objem dosažený vydražením cca 535 000 000 KčÚspěšnost vydražení cca 63%
Průměrné fin. navýšení nad nejnižší podání (vydraženo nad NP)
Průměrné finanční navýšení nad nejnižší podání u všech vydražených
Celkové finanční navýšení nad NP u navýšených dražeb
Max. hodnota navýšení nad NP u jedné dražby
29%/630 000 20%/527 000 82 000 000 Kč 258% /4,5 mil.
Dražba je věc veřejná
• Vydražit lze nemovitý i movitý majetek, podnik nebo organizační složku, majetková práva či pohledávky
• Komplexní profesionální servis• Zajištění dražby od prověření majetkoprávního stavu
předmětu dražby až po předání vydražiteli• Razantní snížení administrativních nároků a finančních
nákladů pro navrhovatele• Prokazatelné navýšení výnosu pro navrhovatele• Garance platby kupní ceny a řádného přechodu
vlastnického práva v KN• Časové úspory pro navrhovatele• Daňové zvýhodnění (daň z převodu hradí vydražitel)
Realizace dražby
• Technologie pro maximalizaci transparentnosti Vašich prodejůAukce je specializovaný SW systém vyvinutý dlouhodobou intenzivní spoluprací mezi CLANROY a.s a NAR Marketing jako zcela nový funkční nástroj pro on-line elektronické aukce, kdy nabídka je podávána (na základě ověřené registrace) přes internet
OVĚŘENOST!Systém je založen na SW ProE.biz, na kterém je postaven princip nákupních elektronických aukcí, který je dnes běžně užíván v rámci potřebných úspor dodavatelských vztahů (elektronická tržiště, nákup materiálu a služeb, zdravotnictví..viz nedávné usnesení vlády o využívání elektroniky při nákupu výpočetní techniky…)
VÝHODY ELEKTRONICKÝCH AUKCÍ! Maximální výnos pro prodávajícího – jediná reálná tržní cena Online řešení Okamžitý výsledek Naprostá průhlednost prodeje (lze zajistit i veřejný náhled do aukční síně) Možnost přenesení nákladů na prodej na kupujícího (vítěze) Časová úspora Odbourání nutnosti fyzické přítomnosti (všech zúčastněných) Nabídky posuzovány okamžitě po ukončení elektronické aukce Eliminace většího počtu nabídek od jednoho účastníka Výhoda schvalování (vyhlašovatel má stále právo neodsouhlasit vítěze elektronické
aukce)
Aukční systém pro elektronické aukce
• Dosud zrealizovány od roku 2008 elektronické aukce pro různé navrhovatele ve finančním objemu přes 600 mil. Kč
• Klienty Ministerstvo vnitra, Dopravní podnik hl. m. Prahy, Česká televize, Hypoteční banka…..
• Eliminace nákladů pro prodávajícího (nižší administrativní náklady, většina procesů se odehrává na internetu a prostřednictví e-mailové korespondence
• Používán zcela nový aukční systém postavený na využití dlouhodobě osvědčeného SW Proe.biz se stejným zabezpečením jaký dnes používají bankovní systémy
• CLANROY dosahuje nejvyššího navýšení oproti vyvolávací ceně v uplynulých 3 letech v České republice
Elektronické aukceELEKTRONICKÉ AUKCE JAKO!
1. Online nadstavba pro výběrová řízení dle zákona 173/2006 Sb. o veřejných zakázkách
2. Zpeněžení práva na uzavření kupní smlouvy dle metodiky zpracované společností CLANROY v souladu s ISO a obchodním zákoníkem
První příhoz: 2:44 před koncem
Doba trvání aukce: 48 minut
Počet příhozů: 16
Celkové navýšení: 1.300.000,-
Nejlepší nabídka: 4.000 000,-
% navýšení vyvolávací ceny: 48%
Obrazovka účastníka
Schéma elektronické aukce
Jednoduchost – umožňují jednoduchým způsobem realizovat prodej majetku jak pro zadavatele tak pro účastníky. Veškeré smluvní vztahy kromě ceny jsou předem definovány
Transparentnost – maximálně transparentní prostředí pro zadavatele i všechny účastníky, kteří se on – line účastní nebo si on- line kontrolují vlastní aukci s možností okamžitě zvážit či přehodnotit podanou nabídku s partnery či vedením společnosti – AUKČNÍ SÍŇ UMOŽŇUJE I NÁHLED VEŘEJNOSTI V PŘÍPADĚ ZÁJMU ZADAVATELE
On – line výstupy - okamžitě po aukci jsou k dispozici výsledky jak pro zadavatele, tak i pro účastníky. Současně je vytvořen archiv,který je trvale přístupný
Bezpečnost – stejné zabezpečení software jako bankovní systémy včetně náhradního páteřového serveru
Úspora – jak času tak i nákladů díky jednoduchému přístupu po internetu bez nutnosti fyzické účasti na aukci
Proč elektronické aukce
Vyhodnocení výsledků
• Dle zadávacích podmínek• Výběr vítěze • Uzavření smlouvy s vítězem
Jsou vyhotoveny tyto protokoly z elektronické aukce• Protokoly účastníků• Otisk aukční síně• Kompletní historie událostí z průběhu elektronické
aukce• Záznam textové komunikace
Proč použít elektronické aukceProtože kvůli aukci nemusíte opouštět svůj byt nebo kancelář, máte v každém okamžiku kontrolu nad tím co se právě děje s Vaším obchodním případem, vše proběhne jednoduše, rychle,a spolehlivě v ověřeném a transparentním prostředí
Veškeré Vaše dotazy rádi zodpovíme při osobní schůzce, případně na tel. čísle 800 372 929 (800 DRAZBY)
Děkuji Vám za pozornost
Ing. Dana HunčovskáCLANROY a.s.Václavské nám. 56110 00 Praha 1www.clanroy.cz
dražby nás baví…