Transparentnost při zpeněžování obecního majetku

část 1. Josef Šinágl

člen představenstva CLANROY a.s.

Konference Municipality 20118.9.2011, Hotel CLARION, Praha 9

Standardně výběrová řízeníVysoká administrativní náročnostFinanční ztrátyNejisté výsledkyNeprůhlednostObavy z manipulacíZdlouhavý schvalovací procesNapadání ze strany účastníkůVíce obálek od jednoho účastníka

Zpeněžování majetku ve státní správě v současnosti

• Jaké jsou hlavní důvody prodeje obecního a státního majetku

• Kdo rozhoduje o prodeji obecního a státního majetku• Jakým způsobem se určuje nabídková prodejní cena

obecního a státního majetku• Jaké jsou možné způsoby prodeje obecního majetku

Základní parametry

Z hlediska platné legislativy zákona o obcích a souvisejících předpisů jde o toto: je nutno zachovat ustanovení § 39 zákona č.128/2000 Sb., o obcích o zveřejnění záměru zpeněžit konkrétní majetek (nemovitost). Rozhodnutí zastupitelstva o zpeněžení nemovitosti obce

v dobrovolné veřejné dražbě lze také chápat jako jednu z posledních možností občanů obce ovlivnit další „osud“ této složky obecního majetku. Z těchto důvodů by záměr obce rozhodnout o zpeněžení nemovitosti ve veřejné dobrovolné dražbě či elektronické aukci

měl být zveřejněn zásadně před rozhodnutím zastupitelstva obce o zpeněžení nemovitosti, a to 15 dní před projednáním v orgánech obce. Po uplynutí této doby může

zastupitelstvo rozhodnout o zpeněžení nemovitosti ve veřejné dražbě.

• Snaha o větší využití všech dotačních zdrojů – peníze nad rámec rozpočtu obce = navýšení a podpora rozpočtu obce nebo resortu v jehož vlastnictví je zbytný majetek

• Vysoké náklady na provoz a údržbu majetku určeného k prodeji

• Nízká efektivita provozu v závislosti na výnosu z majetku určeného k prodeji

• Problémoví uživatelé – nájemci majetku určeného k prodeji, kde se jedná zejména o nájemce, kteří neplní podmínky nájemní smlouvy (hlavně tzv. neplatiči)

Důvody pro prodej

• Státní majetek v resortu ministerstva – rozhodující pravomoc ministr, schválení Ministerstvem financíV těchto případech postupují dané resorty v souladu se zákonem č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích /*, vyhláškou MF č. 62/2001 Sb. a ostatními souvisejícími zákony (zejména zákonem č. 513/1991 Sb.

Majetek ve vlastnictví státních podniků - rozhodnutí dozorčí rady jako nejvyššího dozorčího orgánu, ale i v těchto případech může mít rozhodující slovo Ministerstvo financí Pro prodeje tohoto majetku jinému právnickému nebo fyzickému subjektu je, až na specifické výjimky, rozhodující zákon č.77/2002 ve znění pozdějších předpisů.

Majetek ve vlastnictví obce – schválení záměru prodeje zastupitelstvem Prodej bytového fondu je řešen v souladu se zákonem o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., v platném znění), v případě prodeje celých domů nebo jiného majetku volí obce způsob prodeje některou z forem výběrového řízení. Prodej nesmí být v budoucnosti napadnutelný (transparentnost)

Rozhodující orgány

Určení nabídkové ceny

Ve většině prodejů tzv. zbytného (nepotřebného) majetku je jako cena nabídková určována cena tržní - zjištěná na základě znaleckého posudku vypracovaného akreditovaným odborným znalcem. Stanovení nabídkové ceny však často komplikuje zohledňování tzv. zůstatkové účetní ceny ze strany prodávajícího. Prodávající v této ceně často poukazuje na zohlednění investic provedených na prodávaném majetku za určité uplynulé období, a to i bez ohledu na skutečnost, že tyto investice jsou již zohledněny ve znaleckém posudku určujícím aktuální tržní hodnotu prodávaného majetku.

Nutnost zohlednění aktuálních podmínek na trhuProdejnost = správně stanovená prodejní cena je základem pro

úspěšnou transakci

Jako nejčastěji používané metody prodeje zbytného (nepotřebného) majetku ve vlastnictví státu nebo obcí jsou následující tři způsoby:

1) Výběrové řízení tzv. obálková metoda2) Dražba dobrovolná veřejná

prováděná v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. v platném znění, o veřejných dražbách

3) Elektronická aukceon-line výběrové řízení

Způsoby zpeněžení majetku

Efektivní nástroje zpeněžování obecného majetku

část 2. Ing. Dana Hunčovská

ředitelka CLANROY a.s.

Konference Municipality 20118.9.2011, Hotel CLARION, Praha

Nutnost zpeněžování zbytného majetku = nutnost využití moderních a

transparentních nástrojů pro zpeněžování.

Výběrové řízení

• Administrativně náročný pro zadavatele

• Vyšší finanční náklady• Absence psychologického

faktoru viditelné soutěže• Nejistý výsledek• Nulové daňové zvýhodnění • Nebezpečí zpochybňování

ze strany účastníků či ze strany médií

• Nebezpečí zpochybnění ze strany účastníků

Dražba

•Nejprůhlednější forma prodeje•Vše pod Zák. 26/2000 Sb.•Kontrola MMR•Výhoda osobní soutěže•V případě správně připravené transakce výrazné navýšení ceny oproti VŘ

•Téměř nulová administrativa na straně zadavatele (v případě zajištění externím dražebníkem)

•Daňové zvýhodnění (daň z převodu hradí vydražitel)

•Přechod vlastnictví (žádné kupní smlouvy, žádné změny)

•Eliminace rizika neúspěšného prodeje•Rychlá transakce (výnos pro navrhovatele max. do 3 měsíců od dražby)

•Kompletní servis dražebníka

Elektronické aukce

• Unikátní SW nástroj pro zpeněžování prostřednictvím internetu

• Výhoda osobního pohodlí všech zúčastněných stran

• Účast možná odkudkoli na světě s připojením k internetu

• Maximální technické zabezpečení softwaru

• Psychologický faktor soutěže• Nižší náročnost na administrativu

než výběrové řízení• On-line výsledky• Eliminace otevření 10.nabídky od

stejného účastníka

• Optimální prodej majetku s co nejvyšším výnosem přináší nové zisky pro municipality i subjekty hospodařící s majetkem státu

• Správně připravenému obchodnímu případu musí předcházet dokonalá pasportizace majetku s identifikací zbytnosti a eliminací právních vad

Dokonalá příprava majetku

Pasportizace/majetkoprávní

analýza

Rozhodnutí o prodeji

Schvalovací proces

Prodej / způsob prodeje

• V roce 2009 zrealizována objemná zakázka pasportizace nemovitého majetku pro Lesy ČR s.p.

• Bylo zdokumentováno 5128 nemovitostí rozčleněných dle jednotlivých krajských ředitelství, lesních správ a lesních závodů. Bylo pořízeno 60 290 fotografií. Celková doba plnění byla 147 dní. Byla definována zbytnost nemovitého majetku pro následující prodej

• Pasportizace prováděna pomocí vlastně vyvinutého databázového SW jako nástavba pro MS Acces s možností příloh dokumentace a strukturovaných výstupů

Pasportizace nemovitého majetku

Ukázka pasportu nemovitosti

Nezpochybnitelné jednání, kontrola veřejnosti

Vyšší výnos pro municipality

Elektronická aukce

Veřejná dražba dobrovolná

Řešení = transparentnost a průhlednost = transparentní nástroje při prodeji majetku

Stanovisko MMR: „Dražba je jeden z nejtransparentnějších způsobů zpeněžení majetku, který je ze stran obcí dosud málo využíván, a kterým je možné v mnoha případech docílit vyšší „kupní“ ceny“.

Eliminace podezření ze spekulativního

prodeje!

Proč dražit?

Obecní majetek je v mnoha případech výhodnější

zpeněžovat dobrovolnou dražbou než prodejem ve

výběrovém řízení.

Dražba je pro obce nevýhodná pouze tehdy, když obec chce

v obecním majetku nebo v jeho části zachovat stávající způsob

využití (obchod, zdravotní zařízení apod.).

Při přítomnosti několika účastníků dražby se vytvoří v dražební síni žádané soutěžní prostředí a tím je možno dosáhnout zajímavé ceny dosažené vydražením

Podstatou dražby není úplatný převod vlastnictví k určité věci realizovaný na základě právních úkonů, ale přechod vlastnictví vztažený k příklepu

Přechod vlastnictví znamená, že vydražitel nemůže v dalším jednat podle občanského zákoníku, tj. po zaplacení uplatňovat vady draženého předmětu, odstoupit od smlouvy z těch či oněch příčin nebo žádat dodatečně slevu z ceny. Udělení příklepu při dražbě znamená, že vydražitel „kupuje“ předmět dražby jak stojí a leží

Z hledisky zpeněžení obecného majetku je navíc zpeněžení dražbou proces transparentní a při zachování všech ustanovení zák. č. 26/200 Sb. v platném znění (zák. o veř. dražbách) je není možné zmanipulovat

Daň z převodu předmětu dražby přechází na vydražitele

Základní výhody dražby

• V roce 2010 byla zahájena veřejná zakázka dosud nerealizovaného objemu, a to zpeněžení více než 615 souborů nemovitostí pro Lesy ČR s.p. veřejnou dražbou dobrovolnou rozmístěných po celé České republice

• Výsledky této zakázky jsou následující: Celkový počet dražeb včetně opakovaných 970Vydraženo 389Objem dosažený vydražením cca 535 000 000 KčÚspěšnost vydražení cca 63%

Průměrné fin. navýšení nad nejnižší podání (vydraženo nad NP)

Průměrné finanční navýšení nad nejnižší podání u všech vydražených

Celkové finanční navýšení nad NP u navýšených dražeb

Max. hodnota navýšení nad NP u jedné dražby

29%/630 000 20%/527 000 82 000 000 Kč 258% /4,5 mil.

Dražba je věc veřejná

• Vydražit lze nemovitý i movitý majetek, podnik nebo organizační složku, majetková práva či pohledávky

• Komplexní profesionální servis• Zajištění dražby od prověření majetkoprávního stavu

předmětu dražby až po předání vydražiteli• Razantní snížení administrativních nároků a finančních

nákladů pro navrhovatele• Prokazatelné navýšení výnosu pro navrhovatele• Garance platby kupní ceny a řádného přechodu

vlastnického práva v KN• Časové úspory pro navrhovatele• Daňové zvýhodnění (daň z převodu hradí vydražitel)

Realizace dražby

• Technologie pro maximalizaci transparentnosti Vašich prodejůAukce je specializovaný SW systém vyvinutý dlouhodobou intenzivní spoluprací mezi CLANROY a.s a NAR Marketing jako zcela nový funkční nástroj pro on-line elektronické aukce, kdy nabídka je podávána (na základě ověřené registrace) přes internet

OVĚŘENOST!Systém je založen na SW ProE.biz, na kterém je postaven princip nákupních elektronických aukcí, který je dnes běžně užíván v rámci potřebných úspor dodavatelských vztahů (elektronická tržiště, nákup materiálu a služeb, zdravotnictví..viz nedávné usnesení vlády o využívání elektroniky při nákupu výpočetní techniky…)

VÝHODY ELEKTRONICKÝCH AUKCÍ! Maximální výnos pro prodávajícího – jediná reálná tržní cena Online řešení Okamžitý výsledek Naprostá průhlednost prodeje (lze zajistit i veřejný náhled do aukční síně) Možnost přenesení nákladů na prodej na kupujícího (vítěze) Časová úspora Odbourání nutnosti fyzické přítomnosti (všech zúčastněných) Nabídky posuzovány okamžitě po ukončení elektronické aukce Eliminace většího počtu nabídek od jednoho účastníka Výhoda schvalování (vyhlašovatel má stále právo neodsouhlasit vítěze elektronické

aukce)

Aukční systém pro elektronické aukce

• Dosud zrealizovány od roku 2008 elektronické aukce pro různé navrhovatele ve finančním objemu přes 600 mil. Kč

• Klienty Ministerstvo vnitra, Dopravní podnik hl. m. Prahy, Česká televize, Hypoteční banka…..

• Eliminace nákladů pro prodávajícího (nižší administrativní náklady, většina procesů se odehrává na internetu a prostřednictví e-mailové korespondence

• Používán zcela nový aukční systém postavený na využití dlouhodobě osvědčeného SW Proe.biz se stejným zabezpečením jaký dnes používají bankovní systémy

• CLANROY dosahuje nejvyššího navýšení oproti vyvolávací ceně v uplynulých 3 letech v České republice

Elektronické aukceELEKTRONICKÉ AUKCE JAKO!

1. Online nadstavba pro výběrová řízení dle zákona 173/2006 Sb. o veřejných zakázkách

2. Zpeněžení práva na uzavření kupní smlouvy dle metodiky zpracované společností CLANROY v souladu s ISO a obchodním zákoníkem

První příhoz: 2:44 před koncem

Doba trvání aukce: 48 minut

Počet příhozů: 16

Celkové navýšení: 1.300.000,-

Nejlepší nabídka: 4.000 000,-

% navýšení vyvolávací ceny: 48%

Obrazovka účastníka

Schéma elektronické aukce

Jednoduchost – umožňují jednoduchým způsobem realizovat prodej majetku jak pro zadavatele tak pro účastníky. Veškeré smluvní vztahy kromě ceny jsou předem definovány

Transparentnost – maximálně transparentní prostředí pro zadavatele i všechny účastníky, kteří se on – line účastní nebo si on- line kontrolují vlastní aukci s možností okamžitě zvážit či přehodnotit podanou nabídku s partnery či vedením společnosti – AUKČNÍ SÍŇ UMOŽŇUJE I NÁHLED VEŘEJNOSTI V PŘÍPADĚ ZÁJMU ZADAVATELE

On – line výstupy - okamžitě po aukci jsou k dispozici výsledky jak pro zadavatele, tak i pro účastníky. Současně je vytvořen archiv,který je trvale přístupný

Bezpečnost – stejné zabezpečení software jako bankovní systémy včetně náhradního páteřového serveru

Úspora – jak času tak i nákladů díky jednoduchému přístupu po internetu bez nutnosti fyzické účasti na aukci

Proč elektronické aukce

Vyhodnocení výsledků

• Dle zadávacích podmínek• Výběr vítěze • Uzavření smlouvy s vítězem

Jsou vyhotoveny tyto protokoly z elektronické aukce• Protokoly účastníků• Otisk aukční síně• Kompletní historie událostí z průběhu elektronické

aukce• Záznam textové komunikace

Proč použít elektronické aukceProtože kvůli aukci nemusíte opouštět svůj byt nebo kancelář, máte v každém okamžiku kontrolu nad tím co se právě děje s Vaším obchodním případem, vše proběhne jednoduše, rychle,a spolehlivě v ověřeném a transparentním prostředí

Veškeré Vaše dotazy rádi zodpovíme při osobní schůzce, případně na tel. čísle 800 372 929 (800 DRAZBY)

Děkuji Vám za pozornost

Ing. Dana HunčovskáCLANROY a.s.Václavské nám. 56110 00 Praha 1www.clanroy.cz

dražby nás baví…