Hoja 1 de 13 Twitter: @HRRATINGS Grupo GICSA, S.A.B. de C.V. HR AA- Corporativos 22 de noviembre de 2016 Calificación Grupo GICSA HR AA- Perspectiva Estable Contactos María José Arce Asociada de Corporativos [email protected]Luis R. Quintero Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS [email protected]Definición La calificación de largo plazo, en escala local, que determina HR Ratings para GICSA es de HR AA- con Perspectiva Estable. El emisor o emisión con esta calificación se considera de alta calidad crediticia y ofrecen gran seguridad para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantienen muy bajo riesgo crediticio bajo escenarios económicos adversos. El signo negativo representa una posición de debilidad relativa dentro de la misma escala de calificación. HR Ratings ratificó la calificación de HR AA- con Perspectiva Estable para GICSA. La ratificación de la calificación de GICSA 1 se basa en el sano factor de ocupación que presenta su portafolio estabilizado, el cual ha incrementado la generación de EBITDA de la Empresa. Es importante señalar que en los últimos doce meses (UDM) la generación de flujo libre de efectivo (FLE) se ha visto impactada por los retrasos y modificaciones que ha sufrido el plan de nuevos desarrollos de la Empresa y por ende los años de pago de deuda neta a FLE y los niveles de Razón de Cobertura del Servicio de Deuda (DSCR) disminuyeron; sin embargo, para los siguientes años se estima que los niveles de FLE incrementen conforme las propiedades en desarrollo vayan terminándose. Por lo anterior, se considera el riesgo proyecto por la cantidad de obras simultáneas que se estarán ejecutando en los próximos años. También se toma en cuenta el perfil de vencimientos de la deuda que no está completamente alineado con la maduración de los proyectos, lo que presionaría los niveles de DSCR para 2018; sin embargo, la Empresa ya ha ido reestructurando dicha deuda con la colocación de tres emisiones a un mayor plazo. Por su parte, se considera la sana diversificación que presentan los inmuebles en la generación de ingreso neto operativo (NOI). Adicionalmente, hay que mencionar que la Empresa cuenta con suficiente experiencia dentro del sector inmobiliario, permitiéndole contar con un proceso de integración vertical. Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son: Sana diversificación en la generación de NOI. El Portafolio Estabilizado de la Empresa está ubicado en seis estados del país e integra propiedades comerciales, de usos mixtos y oficinas, diversificando el NOI por inmueble en donde el más relevante representa 21.6% del NOI total al 9M16 (vs. 19.3% al 9M15). Sano factor de ocupación y tasa de renovación. Las 13 propiedades que componen el Portafolio Estabilizado mostraron un factor de ocupación del 90.7% al 3T16 (vs. 90.5 % al 3T15), lo anterior, sumado a una tasa de renovación de 98.5% al 3T16 (vs. 99.0% al 3T15). Fuerte crecimiento del EBITDA. Esta métrica alcanzó P$2,524m en los UDM al 3T16 (vs. P$2,044m al 3T15), equivalente a un incremento de 23.5%. Esto nos arrojó un mayor margen EBITDA cerrando en 54.7% (vs. 45.0% al 31T5). Retrasos en la ejecución de proyectos, produciendo un deterioro en el FLE. A pesar del buen desempeño en el EBITDA, la Empresa reportó mayores requerimientos de capital de trabajo, como consecuencia de la etapa en la que se encuentran las propiedades en desarrollo (8) y el nivel de atraso que presentan, lo cual derivó en un FLE negativo de -P$562m al 3T16 (vs. P$927m al 3T15). Se estima que la generación de FLE se fortalezca en la medida en que los proyectos en desarrollo se entreguen. Presiones sobre el nivel de cobertura de la deuda. Estimamos que la Empresa mostrará presiones en su DSCR en 2018, derivado de los requerimientos de inversión para desarrollar las propiedades en construcción y del perfil de vencimientos que no está completamente alineado con el avance de los proyectos y el flujo generado. Este riesgo ha sido aminorado a través de la OPI 2 de 2015 y los CEBURS con clave de pizarra GICSA 15, GICSA 15-2 y GICSA 16U. Al cierre del 3T16 presentó un DSCR con caja de 0.7x (vs. 0.3x al 3T15). Menores niveles de deuda neta a lo esperado. El deterioro observado en FLE fue compensado por una mayor caja que la esperada, debido a una menor erogación de CAPEX, observándose una deuda neta de P$10,447m al 3T16 (vs. P$12,470m en el escenario base de 2015 y P$6,719m al 3T15). Lo anterior nos arrojó años de pago de deuda neta a EBITDA de 4.1 años (vs. 4.2 años en el escenario base 2015 y 3.3 años al 3T15). La Empresa cuenta con una integración vertical completa, que abarca desde el diseño del proyecto, atravesando por la construcción del mismo, hasta la comercialización y posterior administración del proyecto vía sus distintas empresas subsidiarias. Esto es posible por sus más de 26 años de operación en el mercado, lo que le permite operar actualmente 34 unidades. 1 Se refiere a Grupo Gicsa, S.A.B. de C.V. y/o GICSA y/o la Empresa. 2 Oferta Pública Inicial de Acciones.
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Calificación Grupo GICSA HR AA- Perspectiva Estable Contactos María José Arce Asociada de Corporativos [email protected]
Luis R. Quintero Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS [email protected]
Definición La calificación de largo plazo, en escala local, que determina HR Ratings para GICSA es de HR AA- con Perspectiva Estable. El emisor o emisión con esta calificación se considera de alta calidad crediticia y ofrecen gran seguridad para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantienen muy bajo riesgo crediticio bajo escenarios económicos adversos. El signo negativo representa una posición de debilidad relativa dentro de la misma escala de calificación.
HR Ratings ratificó la calificación de HR AA- con Perspectiva Estable para GICSA.
La ratificación de la calificación de GICSA1 se basa en el sano factor de ocupación que presenta su portafolio estabilizado, el cual ha incrementado la generación de EBITDA de la Empresa. Es importante señalar que en los últimos doce meses (UDM) la generación de flujo libre de efectivo (FLE) se ha visto impactada por los retrasos y modificaciones que ha sufrido el plan de nuevos desarrollos de la Empresa y por ende los años de pago de deuda neta a FLE y los niveles de Razón de Cobertura del Servicio de Deuda (DSCR) disminuyeron; sin embargo, para los siguientes años se estima que los niveles de FLE incrementen conforme las propiedades en desarrollo vayan terminándose. Por lo anterior, se considera el riesgo proyecto por la cantidad de obras simultáneas que se estarán ejecutando en los próximos años. También se toma en cuenta el perfil de vencimientos de la deuda que no está completamente alineado con la maduración de los proyectos, lo que presionaría los niveles de DSCR para 2018; sin embargo, la Empresa ya ha ido reestructurando dicha deuda con la colocación de tres emisiones a un mayor plazo. Por su parte, se considera la sana diversificación que presentan los inmuebles en la generación de ingreso neto operativo (NOI). Adicionalmente, hay que mencionar que la Empresa cuenta con suficiente experiencia dentro del sector inmobiliario, permitiéndole contar con un proceso de integración vertical.
Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:
Sana diversificación en la generación de NOI. El Portafolio Estabilizado de la Empresa está ubicado en seis estados del país e integra propiedades comerciales, de usos mixtos y oficinas, diversificando el NOI por inmueble en donde el más relevante representa 21.6% del NOI total al 9M16 (vs. 19.3% al 9M15).
Sano factor de ocupación y tasa de renovación. Las 13 propiedades que componen el Portafolio Estabilizado mostraron un factor de ocupación del 90.7% al 3T16 (vs. 90.5 % al 3T15), lo anterior, sumado a una tasa de renovación de 98.5% al 3T16 (vs. 99.0% al 3T15).
Fuerte crecimiento del EBITDA. Esta métrica alcanzó P$2,524m en los UDM al 3T16 (vs. P$2,044m al 3T15), equivalente a un incremento de 23.5%. Esto nos arrojó un mayor margen EBITDA cerrando en 54.7% (vs. 45.0% al 31T5).
Retrasos en la ejecución de proyectos, produciendo un deterioro en el FLE. A pesar del buen desempeño en el EBITDA, la Empresa reportó mayores requerimientos de capital de trabajo, como consecuencia de la etapa en la que se encuentran las propiedades en desarrollo (8) y el nivel de atraso que presentan, lo cual derivó en un FLE negativo de -P$562m al 3T16 (vs. P$927m al 3T15). Se estima que la generación de FLE se fortalezca en la medida en que los proyectos en desarrollo se entreguen.
Presiones sobre el nivel de cobertura de la deuda. Estimamos que la Empresa mostrará presiones en su DSCR en 2018, derivado de los requerimientos de inversión para desarrollar las propiedades en construcción y del perfil de vencimientos que no está completamente alineado con el avance de los proyectos y el flujo generado. Este riesgo ha sido aminorado a través de la OPI2 de 2015 y los CEBURS con clave de pizarra GICSA 15, GICSA 15-2 y GICSA 16U. Al cierre del 3T16 presentó un DSCR con caja de 0.7x (vs. 0.3x al 3T15).
Menores niveles de deuda neta a lo esperado. El deterioro observado en FLE fue compensado por una mayor caja que la esperada, debido a una menor erogación de CAPEX, observándose una deuda neta de P$10,447m al 3T16 (vs. P$12,470m en el escenario base de 2015 y P$6,719m al 3T15). Lo anterior nos arrojó años de pago de deuda neta a EBITDA de 4.1 años (vs. 4.2 años en el escenario base 2015 y 3.3 años al 3T15).
La Empresa cuenta con una integración vertical completa, que abarca desde el diseño del proyecto, atravesando por la construcción del mismo, hasta la comercialización y posterior administración del proyecto vía sus distintas empresas subsidiarias. Esto es posible por sus más de 26 años de operación en el mercado, lo que le permite operar actualmente 34 unidades.
1 Se refiere a Grupo Gicsa, S.A.B. de C.V. y/o GICSA y/o la Empresa. 2 Oferta Pública Inicial de Acciones.
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Principales Factores Considerados La ratificación en la calificación de GICSA se apoya en el sano factor de ocupación que mantiene su portafolio estabilizado, que presentan niveles de 90.7% al 3T16 (vs. 90.5% al 3T15), lo cual sumado a un incremento en la renta, ha permitido mayores ingresos y por ende una generación de EBITDA superior al año anterior. Esto refleja la buena administración que ha desempeñado la Empresa en sus propiedades, contando con suficiente experiencia en el sector inmobiliario, además de presentar una integración vertical. La generación de ingresos de los UDM presentó un crecimiento de 1.6%, alcanzando niveles de P$4,612m al 3T16 (vs. P$4,538m al 3T15), gracias a un incremento en el factor de ocupación, el cual cerró en 90.7% al 3T16 (vs. 90.5% al 3T15), debido a una mayor superficie bruta arrendable (SBA) rentada en los centros comerciales Fórum Buenavista, La Isla Acapulco y Fórum Culiacán, así como por un ligero incremento en la propiedad de usos mixtos Capital Reforma. Asimismo, las rentas por m2 presentaron un incremento de 8.5% principalmente por un aumento en la renta de las propiedades de usos mixtos y las oficinas de Torre E3, mostrando niveles de P$333 al 3T16 (vs. P$307 al 3T15).
Sin embargo, los ingresos observados en los UDM no alcanzaron los niveles esperados bajo nuestras proyecciones realizadas el 18 de noviembre de 2015. Esto se explica por el atraso en las propiedades en desarrollo y los cambios que han implementado en los nuevos proyectos, así como por una curva de llenado más lenta para Reforma Capital. Dentro de los cambios que han impactado la cartera de proyectos (pipeline), se encuentra la incorporación de cinco centros comerciales que se desarrollarán bajo un nuevo concepto denominado Malltertainment, los cuales operarán bajo la marca Explanada. Estos centros comerciales contarán con al menos 185,000m2 de área de desarrollo, ofreciendo un uso mixto con tiendas de marcas nacionales e internacionales, hoteles, centros médicos, supermercados, servicios, así como espacios culturales, de trabajo, convivencia y áreas de entretenimiento. El primer centro comercial bajo este formato será Explanada Puebla que se estima terminar en el 4T17, seguido de aperturas ubicadas en León, Querétaro, Pachuca y Culiacán. Por otro lado, se detuvo indefinidamente el desarrollo de la renovación de Reforma 156, Plaza Outlet Norte y la Isla Playa del Carmen, debido a diferentes cuestiones que surgieron al analizar estos proyectos. Sin embargo, la Empresa no estima incrementar sus requerimientos de CAPEX de manera importante, destinando los recursos ya contemplados bajo su plan de inversión a los nuevos proyectos (P$22,564m). Cuando estas propiedades se estabilicen, se estima que la SBA del portafolio al 3T16 incremente 155.6% alcanzando 1,585,319m2 de SBA. Debido a la demora de las propiedades en desarrollo, el portafolio de GICSA sigue siendo conformado por 13 propiedades con una SBA total de 620,150m2 al 3T16 (vs. 13 propiedades con 618,640m2 al 3T15), representando un crecimiento de 0.2% en términos de SBA por la expansión de Fórum Culiacán y Fórum Coatzacoalcos. El portafolio está compuesto por 7 propiedades comerciales, 4 propiedades de uso mixto y 2 oficinas, con una antigüedad promedio de 8 años. Cabe mencionar que GICSA mantiene una participación mayoritaria en las propiedades, con la excepción de Fórum Coatzacoalcos con el 25.0%, resultando en una participación proporcional de 63.1%
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sobre la totalidad del portafolio (vs. 63.2% al 3T15). Todas las propiedades son operadas y administradas por Luxe Administración y Control, que forma parte de GICSA. Debido al crecimiento en los ingresos y a una disminución en los gastos por mayores eficiencias operativas, la Empresa generó EBITDA por P$2,524m al 3T16 (vs. P$2,044m al 3T15), equivalente a un incremento de 23.5%. Estos niveles nos arrojaron un margen EBITDA de 54.7% al 3T16 (vs. 45.0% al 3T15). En línea con lo esperado en los ingresos dentro de las proyecciones de HR Ratings, la generación de EBITDA fue menor a la estimada en el escenario base y de estrés; sin embargo, el margen EBITDA fue superior debido a las eficiencias operativas de los UDM. Enfocándonos en la generación del ingreso neto operativo (NOI) de las propiedades que conforman el portafolio de GICSA, observamos que en los últimos 9 meses alcanzó niveles de P$1,930m al 3T16 (vs. P$1,805m al 3T15), equivalente a un incremento de 6.9% debido al crecimiento en los ingresos y mayores eficiencias operativas. Lo anterior nos arroja un margen NOI de 81.4% (vs. 81.0% al 3T15). Analizando su composición por propiedad, obtenemos que Paseo Arcos Bosques es el de mayor relevancia, representando 21.6% del NOI total de los últimos 9 meses al 3T16 (vs. 19.3% al 3T15), seguido de Paseo Interlomas, con el 15.8% (vs. 17.5% al 3T15) y Fórum Buenavista con el 13.4% (vs. 14.1% al 3T15). Esto refleja la sana diversificación que presenta el portafolio en términos de la generación de NOI, al no depender en una sola propiedad. En los UDM, la generación de FLE se vio impactada presentando niveles negativos por -P$562m al 3T16 (vs. P$927m al 3T15), debido a presiones en su capital de trabajo por el atraso en los proyectos en desarrollo y el cambio de estrategia al introducir el formato de Explanada, así como por un incremento en Partes Relacionadas debido al desarrollo de Fórum Cuernavaca que actualmente se encuentra en este rubro. Debido al atraso en las propiedades en desarrollo, la erogación de CAPEX ha sido inferior a la esperada bajo nuestras proyecciones, aunque presenta un incremento de 4.1% en relación con el año anterior, sumando una inversión en los UDM de P$3,612m al 3T16 (vs. P$3,468m al 3T15). A pesar de una menor erogación de CAPEX, la deuda total de la Empresa incrementó 57.8% presentando niveles de P$15,848m al 3T16 (vs. P$10,044m al 3T15). Esto se debe a las emisiones que realizaron en diciembre de 2015 por un monto total de P$3,000m. La primera con clave de pizarra GICSA 15 se colocó por P$500m a un plazo de 2,548 días equivalente a 7 años y una tasa fija de 9.08%, mientras que la segunda emisión GICSA 15-2 se emitió por P$2,500m a un plazo de 1,204 días equivalente a 3.3 años y una tasa TIIE28 más una sobretasa de 275 puntos base. Considerando el efectivo y equivalentes, sin tomar en cuenta el efectivo restringido, obtenemos una deuda neta de P$10,447m al 3T16 (vs. P$6,719m al 3T15), equivalente a un incremento de 55.5%. Con base en estos niveles y la generación de FLE y EBITDA de los UDM, obtenemos años de pago de deuda neta a EBITDA en niveles de 4.1 años al 3T16 (vs. 3.3 años al 3T15), por arriba del año anterior. Los años de pago de deuda neta a FLE no son comparables por lo niveles negativos de FLE. En relación con las proyecciones de HR Ratings de 2015, los niveles de deuda total son superiores; sin embargo, por una mayor acumulación de efectivo debido a la menor erogación de CAPEX, los niveles de deuda neta fueron inferiores a los esperados. Esto se ve reflejado en menores años de pago de deuda neta a EBITDA que los proyectados en el escenario base y de estrés.
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Cabe mencionar que, adicional a las emisiones colocadas en diciembre de 2015, la Empresa emitió el 24 de octubre de 2016 una tercera emisión con clave de pizarra GICSA 16U por 547m UDIS equivalente a P$3,000m, a un plazo de 2,548 días representando 7 años y una tasa real de 6.95%.
Es importante señalar que en los UDM, la Empresa se ha enfocado en reestructurar su deuda, buscando mejores términos y condiciones que vayan más en línea con la vida útil de sus activos. Lo anterior ha resultado en una disminución de la deuda de corto plazo representando 2.3% al 3T16 (vs. 36.7% al 3T15), mientras que el 97.7% restante es de largo plazo (vs. 63.3% al 3T15). Esto se estima que mejore los niveles de DSCR para los siguientes periodos, en la medida que la generación de FLE vaya mejorando conforme las propiedades en desarrollo se estabilicen. Por su parte, la exposición de la Empresa a obligaciones en dólares disminuyó representando la deuda en dólares 44.8% de la deuda total al 3T16 (vs. 62.1% al 3T15), con el objetivo de alinear dicha deuda con los ingresos generados en dólares. Las proyecciones de HR Ratings estiman que la Empresa continúe desarrollando los nuevos proyectos según su plan de inversión, estimando que conforme estos inmuebles se vayan estabilizando, los ingresos se incrementarán y, por ende, la generación de EBITDA y FLE. Debido a la erogación de CAPEX que GICSA debe realizar para llevar a cabo estos proyectos, así como los vencimientos de deuda que debe hacer frente, principalmente en 2018, la Empresa deberá incurrir en deuda adicional para hacer frente a su servicio de deuda. Con base en lo anterior, esperamos que los años de deuda neta a FLE y EBITDA vayan disminuyendo para los siguientes años. En términos del DSCR, se estiman niveles presionados, presentando un DSCR acumulado de 0.8x en el escenario base (vs. 0.5x en el escenario de estrés), en tanto no reestructure su deuda a plazos más largos, y en línea con la vida útil de los inmuebles; sin embargo, considerando la caja, obtenemos un DSCR con caja acumulado de 1.7x en el escenario base (vs. 1.3x en el escenario de estrés), mostrando su capacidad de pago.
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Anexos – Escenario Base
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Anexos – Escenario de Estrés
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Anexos Descripción de la Empresa GICSA se dedica, a través de sus compañías subsidiaras, asociadas y negocio conjunto al desarrollo de proyectos inmobiliarios, adquisición, venta, construcción, comercialización y arrendamiento de centros comerciales, vivienda residencial, edificios corporativos, naves industriales y servicios de hotelería. La Empresa se constituyó el 4 de junio de 2015, sin embargo, sus operaciones datan desde 1989. A lo largo de su historia han desarrollado 66 propiedades representando una superficie de aproximadamente 2,700,000m2, habiendo vendido 53 unidades de aproximadamente 2,100,000m2. Actualmente, cuenta con un Portafolio Estabilizado de 13 propiedades distribuidas en diversos estados (D.F., Estado de México, Jalisco, Guerrero, Veracruz y Sinaloa), que representan una superficie de 620,150m2, administrando un total de 34 unidades (13 propias y 21 de terceros) al 3T16.
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HR Ratings Alta Dirección
Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General
Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración
Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130
México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.
Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.
Fecha de última acción de calificación 18 de noviembre de 2015
Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.
2012 – 3T16
Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas
Información trimestral interna e información anual dictaminada por PWC.
Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).
ACE Seguros, S.A. de C.V. – HR AAA AXA Seguros, S.A. de C.V. – HR AAA
HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)
N/A
HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).
La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).
La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014. Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx
