Výnosový způsob Výnosový způsob oceňování majetkuoceňování majetku

Ing. David Slavata, Ph.D.Ing. David Slavata, Ph.D.Oceňování majetku AOceňování majetku A

MetodyMetody

Věčná rentaVěčná rentaDočasná rentaDočasná rentaDiskontované peněžní tokyDiskontované peněžní toky

Věčná rentaVěčná renta

Výnos po nekonečně dlouhou dobuVýnos po nekonečně dlouhou dobu

VH1 = ČRV / RVH1 = ČRV / R

ČRV……..ČRV…….. Čistý roční výnosČistý roční výnos

R…………R………… Míra kapitalizaceMíra kapitalizace

Dočasná rentaDočasná renta Výnos je zajištěn po určitou dobuVýnos je zajištěn po určitou dobu S následným prodejem za předpokladu stejných čistých S následným prodejem za předpokladu stejných čistých

výnosůvýnosů Bez následného prodeje za předpokladu stejných čistých Bez následného prodeje za předpokladu stejných čistých

výnosůvýnosů S následným prodejem při různých čistých výnosechS následným prodejem při různých čistých výnosech Bez následného prodeje při různých čistých výnosechBez následného prodeje při různých čistých výnosech

VH2a = VH2a = ČRV x (1 – (1/(1+R)ČRV x (1 – (1/(1+R)nn)/R))/R)VH2b = VH2b = ČRV x (1 – (1/(1+R)ČRV x (1 – (1/(1+R)nn)/R) + PC)/R) + PCnn/(1+R)/(1+R)nn

ČRV……….ČRV………. Čistý roční výnosČistý roční výnosR…………..R………….. Míra kapitalizaceMíra kapitalizacen……………n…………… Počet letPočet letPC………….PC…………. Prodejní cenaProdejní cena

Diskontované peněžní tokyDiskontované peněžní toky

Peněžní tok je zajištěn po určitou dobuPeněžní tok je zajištěn po určitou dobu S následným prodejemS následným prodejem Bez následného prodejeBez následného prodeje Různý čistý peněžní tok v jednotlivých rocíchRůzný čistý peněžní tok v jednotlivých rocích

VH3 = SUM (t=1…n) ČTVH3 = SUM (t=1…n) ČTtt/(1+R)/(1+R)tt + PC / (1+R) + PC / (1+R)nn

ČT….ČT…. Čistý peněžní tokČistý peněžní tokPC….PC…. Prodejní cenaProdejní cenaR……R…… Míra kapitalizaceMíra kapitalizacen……n…… Počet letPočet let

Příjmy a výnosyPříjmy a výnosy

MP = MČN + MZSMP = MČN + MZS

MČN = SM2 x ZP + NVYB + MZSMČN = SM2 x ZP + NVYB + MZS

MP …………………….MP …………………….Měsíční příjemMěsíční příjemMČN ………………….MČN …………………. Měsíční čistý výnosMěsíční čistý výnosMZS……………………MZS…………………… Měsíční zálohy za službyMěsíční zálohy za službySM2……………………SM2…………………… Sazba za mSazba za m22

ZP………………………ZP……………………… Započitatelná plochaZapočitatelná plochaNVYB………………….NVYB………………….Nájem za vybavení bytuNájem za vybavení bytu

NákladyNáklady

Daň z nemovitostiDaň z nemovitosti Pojištění stavbyPojištění stavby Provoz a údržbaProvoz a údržba Náklady na pronájem pozemkuNáklady na pronájem pozemku Náklady na správu nemovitostiNáklady na správu nemovitosti OdpisyOdpisy Úroky z hypotékyÚroky z hypotéky 40% výnosů (podle vyhl.03/08 Sb.)40% výnosů (podle vyhl.03/08 Sb.)

VýdajeVýdaje

Všechny nákladové položky + níže Všechny nákladové položky + níže uvedenéuvedené

Splátka jistiny z hypotékySplátka jistiny z hypotékyVrácená kauceVrácená kauceZaplacené vodnéZaplacené vodnéZaplacené stočnéZaplacené stočnéČištění komínůČištění komínů

Čistý výnos a čistý peněžní Čistý výnos a čistý peněžní toktok

ČV = ČN – NČV = ČN – N

ČN……….ČN………. Čistý nájemČistý nájemN…………N………… NákladyNáklady

ČT = P – VČT = P – V

ČT………..ČT……….. Peněžní tokPeněžní tokP………….P…………. Veškeré příchozí platbyVeškeré příchozí platbyV………….V…………. Veškeré odchozí platbyVeškeré odchozí platby

Zdroje informacíZdroje informací

Účetní dokladyÚčetní doklady PorovnánímPorovnáním VýpočtemVýpočtem Konzultací s odborníkemKonzultací s odborníkem Dotazováním Dotazováním

Míra kapitalizaceMíra kapitalizace

Očekávaný výnos z investice Očekávaný výnos z investice Její výše je závislá na riziku spojeném Její výše je závislá na riziku spojeném

s danou investicís danou investicíČím vyšší je riziko tím vyšší je míra Čím vyšší je riziko tím vyšší je míra

kapitalizacekapitalizace

Riziko a investiceRiziko a investice

Nejméně rizikovéNejméně rizikové - vklad v bance- vklad v bance

- investice do zlata- investice do zlata

- koupě nemovitosti- koupě nemovitosti

- koupě akcií- koupě akcií

- vklad v kampeličce- vklad v kampeličce

Nejvíce rizikové Nejvíce rizikové - půjčka neznámému - půjčka neznámému bezdomovci bezdomovci

Lesnický reprodukční procesLesnický reprodukční proces

Lesní porostLesní porostSmýcení lesního porostuSmýcení lesního porostuProdej dřevaProdej dřevaVýnosVýnosPříprava pozemku k zalesněníPříprava pozemku k zalesněníZalesněníZalesněníÚdržba porostuÚdržba porostuNákladyNáklady

Struktura lesního porostuStruktura lesního porostu

Stejnoletý,Stejnoletý,Monokulturní,Monokulturní,

Hodnota lesní půdyHodnota lesní půdy

Bu = R/(1+i)Bu = R/(1+i)uu

R…..čistý důchod v době R…..čistý důchod v době obmýtíobmýtí

i…….lesní úroková mírai…….lesní úroková míra

Ocenění lesního porostuOcenění lesního porostu

Metoda porostní nákladové hodnotyMetoda porostní nákladové hodnotyMetoda porostní očekávané hodnotyMetoda porostní očekávané hodnotyMetoda věkových hodnotových Metoda věkových hodnotových

křivek a věkových hodnotových křivek a věkových hodnotových faktorůfaktorů

Metoda porostní nákladové Metoda porostní nákladové metodymetody

Hodnota lesního porostu se vypočítá Hodnota lesního porostu se vypočítá podle pořizovacích nákladů na porost.podle pořizovacích nákladů na porost.

HK = (B+V+c) x (1+i)HK = (B+V+c) x (1+i)mm – (B+V) – (D – (B+V) – (Daa x x (1+i)(1+i)m-am-a + D + Dbb….)….)

B….náklady ušlých příležitostíB….náklady ušlých příležitostíV….náklady na správuV….náklady na správuc….náklady na zalesněníc….náklady na zalesněníD….roční výnosy z těžby dřeva do věku mD….roční výnosy z těžby dřeva do věku mi…..lesní míra kapitalizacei…..lesní míra kapitalizace

Metoda porostní očekávané Metoda porostní očekávané hodnotyhodnoty

Všechny realizované čisté příjmy v Všechny realizované čisté příjmy v budoucích hodnotách, budoucích hodnotách, diskontovaných k momentu ocenění.diskontovaných k momentu ocenění.

HEHEmm = A = Auu / (1+i) / (1+i) u-mu-m

Au….hodnota porostu ve věku obmýtíAu….hodnota porostu ve věku obmýtíu……věk porostu v době obmýtíu……věk porostu v době obmýtíi……lesní míra kapitalizacei……lesní míra kapitalizacem….věk porostum….věk porostu

Metoda věkových hodnotových Metoda věkových hodnotových křivek a věkových hodnotových křivek a věkových hodnotových

faktorůfaktorůKombinace obou předchozích metodKombinace obou předchozích metodMetodu používá platná vyhláškaMetodu používá platná vyhláškaZákladem je pevně stanovená Základem je pevně stanovená

hodnota dřívíhodnota dříví

Škola čistého výnosu z lesaŠkola čistého výnosu z lesa

Les je chápán jednosložkověLes je chápán jednosložkově

Lesnický reprodukční procesLesnický reprodukční proces

Hospodář přebírá strukturalizovaný Hospodář přebírá strukturalizovaný lesles

Provádí v jednom roce těžbu, Provádí v jednom roce těžbu, zalesnění a údržbu dřevinzalesnění a údržbu dřevin

Struktura lesního porostuStruktura lesního porostu

RůznověkýRůznověký

MultikulturníMultikulturní

Ocenění lesního porostuOcenění lesního porostu

W = ČRV / iW = ČRV / i

ČRV….. čistý roční výnos,ČRV….. čistý roční výnos,

i……….. lesní míra kapitalizacei……….. lesní míra kapitalizace

Děkuji za pozornostDěkuji za pozornost